Y

1
Dasar-dasar Ekonomi Teknik
BAB I
PENDAHULUAN
Melalui pengembangan ilmu pengetahuan dan teknologinya,

manusia akan dapat memanfaatkan sumber daya alam secara
optimal untuk memenuhi berbagai kebutuhannya. Pada awal
peradaban manusia hanya memanfaatkan sumber daya alam secara
langsung tanpa banyak perbaikan, seperti memanfaatkan gua-gua
batu sebagai tempat berteduh, daun-daun dijadikan pakaian, buah-
buahan dan umbi-umbian sebagai makanan dan sebagainya.
Melalui sentuhan-sentuhan ilmu dan teknologi yang lebih
baik, manusia telah mampu merancang dan membangun rumah,
gedung, masjid, sekolah, jalan, jembatan, bendungan, irigasi,
pembangkit listrik, telepon, berbagai mesin dan peralatan produksi
lainnya, mulai dari yang manual, mekanis, otomatis sampai dengan
automatical control.
Dewasa ini teknologi telah berkembang dengan pesat
sehingga dalam praktiknya untuk mewujudkan suatu kebutuhan
manusia akan dihadapkan dengan berbagai pilihan/alternatif.
Alternatif tersebut bisa dalam bentuk desain/rencana, prosedur,
metode, material, waktu dan lainnya. Karena setiap pilihan
alternatif akan berdampak langsung pada pemakaian sumber daya,
dimana sumber daya itu sendiri semakin mahal dan sulit, maka
seyogyanya pemilihan alternatif harus didasarkan pada prinsip-
prinsip efisiensi dan efektifitas dari pemanfaatan sumber daya itu
sendiri. Prinsip ini akan menjadi lebih penting lagi bila
persoalannya berkaitan dengan penerapan kegiatan keteknikan
(engineering), dimana pada umumnya kegiatan teknik akan
melibatkan biaya awal (investasi) yang relatif besar dan berdampak
langsung pula pada kebutuhan biaya operasional dan perawatan
jangka panjangnya. Oleh karena itu, seyogyanya setiap rancangan
teknik yang akan diterapkan perlu diuji dengan pertanyaan-
pertanyaan kritis seperti berikut.
 Mengapa memilih yang itu, dan mengapa tidak yang lain?
2
 Mengapa melakukannya sekarang, bagaimana kalau lain
waktu?
 Mengapa melakukan dengan cara ini, mengapa tidak
dengan cara lain?
 Dan sebagainya.
Pertanyaan-pertanyaan di atas merupakan bagian dari
keputusan-keputusan teknik yang tidak dapat diabaikan dalam
rangka membuktikan bahwa desain/rancangan yang dibuat
merupakan rancangan yang baik dan menguntungkan untuk
dilaksanakan/direalisasikan. Konsep pikir ini akan lebih penting
lagi jika desain teknik tersebut ditujukan pada kegiatan-kegiatan
profit oriented (Perusahaan Bisnis) seperti perusahaan manufaktur,
pertanian, manufaktur, real estate, dan sebagainya .
Untuk menjawab pertanyaan-pertanyaan tersebut dibutuhkan
suatu kriteria dan indikator penilaian yang tepat dan relevan
sehingga jawaban yang dihasilkan objektif dan rasional. Untuk
pertanyaan yang bersifat teknis pada dasarnya perlu dijawab
dengan kriteria dan indikator teknis melalui suatu evaluasi teknis,
namun pada akhirnya keputusan-keputusan teknis dapat
dikonversikan menjadi kriteria-kriteria ekonomis melalui
indikator-indikator cashflow yang diakibatkan oleh aspek biaya dan
manfaat yang terkandung dari setiap alternatif teknis yang
diusulkan tersebut.
Dengan demikian, Ekonomi teknik pada dasarnya adalah
suatu ilmu pengetahuan yang menjelaskan bagaimana metode
menilai suatu desain teknis direncanakan juga layak
ekonomis/menguntungkan untuk direalisasikan sebagaimana yang
terkandung dalam tujuan pembahasan buku ini.
1.1 KONSEP EKONOMI

Menyadari kebutuhan manusia yang tak terbatas, sedangkan
di lain pihak kemampuan alam dalam menyediakan kebutuhan
manusia tersebut terbatas, melahirkan suatu kondisi kelangkaan
(Scarcity). Suatu barang/jasa dikatakan langka jika jumlah yang
diinginkan lebih besar dari yang dapat disediakan, maka terjadi
perebutan. Dengan demikian, untuk mendapatkan barang/jasa yang
3
langka tersebut individu/perusahaan bersedia membayar dengan
harga tertentu, maka barang atau jasa yang demikian disebut
dengan barang (objek) ekonomi. Sementara itu, proses terjadinya
transaksi pemindahan kepemilikan barang dari satu pihak ke pihak
lain disebut dengan transaksi ekonomi. Dengan demikian, transaksi
ekonomi akan terjadi sekurang-kurangnya bila ada dua pihak yaitu
pihak penyedia barang (penjual) dan pihak pemakai (pembeli).
Penjual mungkin hanya sebagai supplier (pedagang) dan mungkin
juga sebagai produsen (membuat langsung) barang tersebut. Begitu
pula dengan pembeli, mungkin hanya sebagai pedagang yang akan
menjual kembali barang yang baru dibelinya tersebut atas pemakai
(konsumen) langsung dari bahan yang dibelinya.
Orang/kelompok/perusahaan yang secara simultan
melakukan kegiatan transaksi ekonomi disebut dengan pelaku
ekonomi (economic entity). Sementara itu, kegiatanya disebut
dengan kegiatan ekonomi. Dengan demikian, kegiatan ekonomi
adalah suatu konsep aktivitas yang berorientasi pada proses untuk
mendapatkan keuntungan ekonomis (profit) dengan adanya
perbedaan nilai manfaat (value) dari suatu objek akibat dari adanya
perbedaan waktu, tempat, sifat atau kepemilikan terhadap objek
tersebut.
Gambar 1.1 Grafik Fungsi Supply - Demand

4
Nilai ekonomi dari suatu objek akan sangat tergantung dari
hukum kebutuhan dan ketersediaan (supply and demand). Dimana
jika supply banyak demand kecil maka harganya jadi turun dan
sebaliknya, untuk jelasnya lihat grafik supply demand (Gambar
1.1). Oleh karena itu setiap pelaku ekonomi perlu memahami dan
mengetahui kondisi supply demand tersebut secara baik dan
memanfaatkan situasi itu sebagai peluang dalam mendapatkan
keuntungan ekonomisnya secara optimal.
Para pedagang pada umumnya akan mendapatkan keuntungan

dengan memanfaatkan adanya perbedaan (fluktuasi) harga yang
terjadi akibat perubahan kepemilikan, perubahan tempat atau
perubahan waktu. Berbeda dengan produsen, pada umumnya
produsen mendapatkan keuntungan akibat adanya perubahan sifat
maupun bentuk objek melalui suatu kegiatan proses produksi. Oleh
karena itu, pengertian kegiatan ekonomi bagi produsen adalah
kegiatan memperbaiki nilai ekonomis suatu benda melalui kegiatan
proses produksi ( Gambar 1.2 ).
Gambar 1.2. Kegiatan Ekonomi dari Perbandingan Sistem

Produksi
Kegiatan ekonomi sebuah perusahaan adalah usaha untuk

memperoleh keuntungan pada setiap siklus kegiatan usaha. Siklus
kegiatan usaha dapat digambarkan sebagai berikut (lihat Gambar
1.3).
Perusahaan ( coorporate ) hanyalah sebuah simbol formal
dari kegiatan usaha, perusahaan memerlukan modal ( capital ) yang
akan ditanamkan sebagai investasi pada setiap unit aktivitas usaha (
fasilitas produksi ). Aktivitas usaha berada pada unit usaha apakah
5
dalam bentuk usaha produksi atau jasa yang tentu saja memerlukan
sejumlah sarana, prasarana produksi, bahan baku, tenag kerja dan
lainnya yang disebut juga dengan faktor produksi. Faktor produksi
menghasilkan
Gambar 1.3 Siklus Kegiatan Ekonomi Perusahaan Berdasarkan

Sifat Perputaran Uang
cash-out dan selanjutnya faktor produksi dijalankan sedemikian

rupa menghasilkan produk. Produk yang dijual memberikan cash-in
pada unit produksi. Siklus ini dijalankan secara simultan, dimana
pada tahap awal kemungkinan cash-in << cash- out, namun dalam
jangka panjang kondisinya akan berbalik sehingga dihasilkan
selisih positif (profit).
Jika ROI >> ROC, perusahaan akan mendapat
keuntungan. Namun, jika kejadian sebaliknya, perusahaan akan
merugi. Oleh karena itu, perusahaan perlu selalu menjaga Profit
inilah yang dikembalikan pada perusahaan secara periodik
dalam bentuk Return On Investment (ROI). Pada tahap
berikutnya ROI dipakai oleh perusahaan untuk mengembalikan
modal dalam bentuk Return On Capital (ROC).kondisi di atas.
6
Usaha-usaha yang dapat dilakukan oleh perusahaan jika kondisi
diatas terusik antara lain :
 memperbaiki ROC  Financial Management;
 memperbaiki ROI  meningkatkan produktivitas fasilitas
produksi penambahan investasi baru (Revitalisasi,
rekapitalisasi, reinvestasi, dan sebagainya) agar
didapatkan ROI gabungan yang lebih baik;
 investasi baru dapat dilakukan dalam rangka :
intensifikasi, diversifikasi, buka usaha baru dan
sebagainya.
 menutup perusahaan (likuidasi) jika peluang perbaikan
usaha tidak memungkinkan lagi.
1.2 EKONOMI TEKNIK DAN PERANCANGAN TEKNIK

Kegiatan teknik adalah suatu konsep kegiatan manusia yang
berorientasi pada proses perbaikan/perubahan sifat maupun bentuk
dari benda-benda alam dalam rangka mendapatkan manfaat yang
lebih baik dari sebelumnya. Bagaimana manusia mengubah sifat
dan fungsi batu-batuan menjadi bangunan, mengubah pasir besi
menjadi besi dan baja, mengubah kayu menjadi mobiler atau
menjadi kertas, dan sebagainya, yang semuanya merupakan hasil
perancangan teknik yang dilakukan secara berkesinambungan.
Suatu aktifitas teknik akan selalu berawal dengan munculnya
ide-ide rancangan teknik yang ingin diterapkan dalam rangka
mengatasi keterbatasan-keterbatasan sumber daya alam guna
memenuhi berbagai kebutuhan manusia. Manusia ingin mereka
bisa hidup dengan aman dan nyaman tanpa banyak mendapat
gangguan lingkungan, maka dirancang bangunan sedemikian rupa.
Manusia ingin dapat bergerak dan berpindah tempat dari suatu
daerah ke daerah lain, maka manusia merancang kendaraan.
Manusia membutuhkan berbagai peralatan untuk dapat
meringankan berbagai tugas pekerjaannya, maka dirancang
peralatan untuk tujuan tersebut.
Pada awalnya para perancang teknik masih lebih banyak
menfokuskan rancangannya tersebut dapat dilaksanakan secara
teknis, tanpa begitu memerhatikan aspek efisiensi pemakaian
7
sumber daya. Hal ini dimungkinkan karena sumber daya yang
dibutuhkan masih relatif banyak (murah). Namun, dengan semakin
terbatasnya sumber daya alam dan semakin mahalnya biaya yang
harus dikeluarkan untuk mendapat sumber-sumber daya alam
tersebut, semua perancang teknik (engineer) dituntut untuk dapat
menghasilkan rancangan-rancangan yang lebih efektif dan efisien.
Tuntutan tersebut akan lebih nyata lagi jika hasil rancangan
tersebut ditujukan sebagai bagian dari kegiatan ekonomi
perusahaan, di mana semakin tingginya tingkat kompetisi usaha,
menuntut setiap pengusaha dapat menghasilkan produk yang
berkualitas baik dengan harga yang kompetitif, artinya setiap
produk yang dibuat harus dikerjakan secara efektif dan efisien.
Dalam rangka menjamin dihasilkannya produk-produk
engineering yang efektif dan efisien serta kompetitif tersebut, maka
proses rancangannya perlu dilakukan secara baik, sistematis, dan
terukur. Adapun prosedur rancangan yang baik dan sistematis
tersebut dapat dijelaskan dengan flow-chart berikut (Gambar 1.4).
8
Gambar 1.4 Siklus Kegiatan Teknologi yang Berorientasi
Ekonomis
Diawali dengan munculnya ide/konsep teknik, mungkin berupa

ide baru ataupun penyempurnaan dari ide atau rancangan yang ada
yang mencakup tentang produk ataupun proses pengerjaan produk.
Ide-ide tersebut tentu perlu dilahirkan secara sistematis dan tertulis
melalui penjelasan-penjelasan, gambar-gambar, spesifikasi-
spesifikasi, dan penjelasan teknis lainnya yang disebut dengan
proposal teknis.
Selanjutnya proposal teknis tersebut perlu dievaluasi kelayakan
teknisnya sebelum dilaksanakan/direalisasikan. Artinya apakah
rancangan tersebut memungkinkan secara teknis untuk
direalisasikan, apakah sudah tersedia teknologinya beserta tenaga
ahlinya. Jika belum memungkinkan, ada baiknya rancangan
tersebut diperbaiki kembali atau dihentikan saja.
Jika secara teknologi dan teknis tidak ada masalah/layak,
dilanjutkan dengan penyusunan proposal ekonomis untuk
mengetahui seberapa besar biaya yang diperlukan untuk
merealisasikan rancangan tersebut, apakah rancangan tersebut
sudah ekonomis atau belum serta dari mana sumber-sumber dana
yang diperlukan akan diperoleh, seberapa besar beban untuk
memperoleh sumber-sumber biaya tersebut dan sebagainya. Kalau
rancangan ini bertujuan sebagai kegiatan usaha bisnis, tentu perlu
dikaitkan dengan seberapa kompetitif produk tersebut dengan
produk pesaingnya sehingga rancangan ini menjadi layak
direalisasikan.
Jika proposal ekonomis tidak layak, kemungkinan proposal
diperbaiki kembali atau dihentikan saja. Namun, jika proposal
ekonomis terbukti layak, barulah rencana teknik tersebut dapat
dilaksanakan/direalisasikan.
Untuk melakukan evaluasi ekonomis terhadap rancangan teknik
di atas dibutuhkan pengetahuan pendukung ekonomi teknik
(Economic Engineering). Oleh karena itu, Ekonomi Teknik adalah
suatu ilmu pengetahuan yang berorientasi pada pengungkapan dan
9
perhitungan nilai-nilai ekonomis yang terkandung dalam suatu
rencana kegiatan teknik (engineering).
Karena penerapan kegiatan teknik pada umumnya memerlukan
investasi yang relatif besar dan berdampak jangka panjang terhadap
aktivitas pengikutnya, penerapan aktivitas teknik tersebut menuntut
adanya keputusan-keputusan strategis yang memerlukan
pertimbangan-pertimbangan teknik maupun ekonomis yang baik
dan rasional. Oleh karena itu, Ilmu Ekonomi Teknik sering juga
dianggap sebagai sarana pendukung keputusan (Decision Making
Support).
Keputusan yang baik dan rasional pada dasarnya memerlukan
prosedur dan proses yang sistematis serta terukur dengan tahapan
proses sebagai berikut :
1. Mengidentifikasi atau memahami persoalan dengan baik;
2. Merumuskan tujuan penyelesaian masalah;
3. Mengumpulkan data-data yang relevan;
4. Klarifikasi, klasifikasi, dan validasi kebenaran data yang
terkumpul;
5. Identifikasi alternatif pemecahan masalah yang mungkin;
6. Menetapkan kriteria pengukuran alternatif;
7. Menyusun atau menyiapkan model keputusan;
8. Melakukan evaluasi dan analisis terhadap semua alternatif yang
disediakan;
9. Mengambil keputusan sesuai dengan tujuan;
10. Menerapkan keputusan yang telah diambil.
Dalam menyiapkan alternatif perlu diperhatikan persyaratan

berikut :
 Jumlah alternatif yang ideal 2-10 alternatif, jika alternatif
banyak perlu dilakukan seleksi bertingkat;
 Memenuhi sifat mutually exclusive (tidak ada alternatif yang
tumpang tindih);
 Memenuhi sifat axhausive (semua kemungkinan alternatif
yang tersedia telah terwakili).
10
1.3 EFFISIENSI, EFEKTIVITAS, DAN OPTIMALISASI
Memahami konsep efisiensi, efektivitas dan optimalisasi
denganbaik sangat dibutuhkan dalam melakukan analisis dari suatu
rancangan teknik, karena pemahaman konsep yang salah tidak akan
memberikan hasil analisis yang tajam dan bermanfaat. Adapun
pengertian dari masing-masing konsep tersebut adalah sebagai
berikut :
 Efektivitas adalah ukuran tingkat keberhasilan dalam
mencapai suatu tujuan. Semakin sempurna atau baik
pencapaian tujuan, artinya semakin efektif proses tersebut
dilakukan.
 Efisiensi adalah ukuran tingkat penghematan pemakaian
sumber daya (input) dalam suatu proses, dimana semakin
hemat memakai sumber daya, maka akan semakin efisien
proses tersebut dilakukan.
 Produktivitas adalah suatu ukuran yang menjelaskan seberapa
besar ratio antara tingkat pencapaian tujuan denmgan
pemakaian sumber daya.
Efektivitas Out put
Produktivitas = Efisiensi 
In put
 Optimal adalah suatu nilai yang terbesar ataupun terkecil
akibat adanya hubungan yang tidak linear antara dua variabel
yang berpengaruh. Contohnya hampir dalam semua sistem
selalu linear sehingga akan menghasilkan kondisi optimal
(lihat grafik 1.5). Kondisi yang optimal ini selalu menjadi
tujuan diperbaikinya sistem produksi secara terus-menerus
dengan berbagai variabel tinjauan.
Grafik 1.5.a Kondisi Grafik 1.5.b Kondisi

Optimum Maksimum Optimal Minimum
11
Suatu rancangan teknik yang baik seharusnya
memerhatikan prinsip-prinsip efisiensi, efektivitas dan
produktivitas rancangannya dengan mencari kondisi-kondisi
yang optimal dari setiap variabel yang berpengaruh terhadap
rancangan tersebut.
12
BAB II
UANG DAN BUNGA
2.1 CASH FLOW

Cash flow adalah tata aliran uang masuk dan keluar per periode
waktu pada suatu perusahaan. Cash flow terdiri dari :
a. cash-in (uang masuk), umumnya berasal dari penjualan produk
atau manfaat terukur ( benefit );
b. cash-out (uang keluar), merupakan kumulatif dari biaya-biaya
(cost) yang dikeluarkan.
Cash flow yang dibicarakan dalam ekonomi teknik adalah cash

flow investasi yang bersifat estimasi/prediktif. Karena kegiatan
evaluasi investasi pada umumnya dilakukan sebelum investasi
tersebut dilaksanakan, jadi perlu dilakukan estimasi atau perkiraan
terhadap cash flow yang akan terjadi apabila rencana investasi
tersebut dilaksanakan. Dalam suatu investasi secara umum, cash
flow akan terdiri dari empat komponen utama, yaitu :
1. investasi;
2. operational cost;
3. maintenence cost;
4. benefit/manfaat.
Secara umum bentuk grafis dari cash flow suatu investasi

tersebut diperlihatkan pada Gambar 2.1 berikut.
Gambar 2.1. Cash flow suatu investasi

13
Jika cash flow tersebut sudah merupakan perkiraan uang yang
akan masuk dan keluar akibat suatu investasi selama umurnya,
perlu diketahui apakah investasi tersebut akan menguntungkan atau
tidak. Artinya, apakah jumlah uang yang bakal masuk lebih besar
dari jumlah uang yang akan keluar? Jika ya, artinya investasi akan
menguntungkan (layak ekonomis), dan sebaliknya.
Jika besaran uang yang akan masuk dan keluar tidak berada
pada waktu yang sama, sesuai dengan konsep “time value of
money” (nilai uang akan berubah bersama waktu), maka diperlukan
metode perhitungan tersendiri yang disebut ekuivalensi nilai uang.
Ekonomi teknik pada dasarnya adalah pengetahuan yang
membicarakan tentang tatacara dan metode dalam melakukan
evaluasi terhadap suatu rencana investasi. Maka sebelum investasi
tersebut dilaksanakan/diimplementasikan, seyogyanya rencana
tersebut telah teruji kelayakan ekonomisnya di samping kelayakan
teknis.
Pembicaraan tentang cash flow menjadi sangat penting saat kita
melakukan analisis evaluasi terhadap suatu rencana investasi. Di
mana suatu rencana investasi akan menyangkut pengeluaran dana
yang cukup besar, baik untuk investasinya itu sendiri maupun
penyediaan akan biaya operasional dan perawatannya saat investasi
itu dioperasikan / dimanfaatkan, di samping akan
memberikan/menghasilkan sejumlah manfaat investasi. Oleh
karena itu, pertimbangan melalui analisis yang komprehensif dan
saksama perlu dilakukan sebelum suatu investasi diwujudkan.
Penerimaan dari suatu investasi berasal dari pendapatan atas
pelayanan fasilitas atau penjualan produk yang dihasilkan dan
manfaat terukur lainnya selama umur penggunaan, ditambah
dengan nilai jual investasi saat umurnya habis. Semua
penerimaan/pendapatan itu disebut dengan benefit. Sementara itu,
pembiayaan berasal dari biaya awal fasilitas (investasi) yang
kemudian diikuti oleh biaya-biaya lainnya selama
pelayanan/pengoperasian fasilitas. Dalam kondisi tertentu biaya-
biaya pelayanan tersebut terdiri dari biaya operasi fasilitas
(operation cost), biaya perawatan (maintenance cost) dan biaya
perbaikan (rehabilitation/overhaul cost).
14
Karena biaya maupun pendapatan terjadi pada intensitas waktu
yang tidak tetap selama umur peralatan, maka untuk penye-
derhanaan perhitungan didekati dengan satuan interval tertentu.
Komulatif transaksi yang terjadi dalam periode interval tersebut
umumnya dicatatkan pada akhir periode interval, kecuali untuk
investasi dicatatkan pada awal periode (tahun ke nol).
Metode Penyusunan Cash Flow

Penyusunan cash flow pada dasarnya dapat dilakukan dengan
dua metode, yaitu (a) Metode Tabel, dan. (b) Metode Grafis.
Namun, untuk lebih efektifnya komunikasi biasanya kedua metode
tersebut dipakai secara simultan atau dikombinasikan satu sama
lain.
Contoh:
Perusahaan merencanakan pembelian suatu mesin produksi
senilai100 juta rupiah. Yang akan diikuti biaya operasionai rata-
rata 10 juta/periode. Akibat pemakaian mesin tersebut menjanjikan
keuntungan rata-rata 22 juta rupiah/periode, di samping itu pada
periode ke-6 akan dilakukan perawatan berat (overhaul) dengan
biaya 15juta dan setelah umur pakai habis mesin dapat dijual 25
juta, gambarkanlah cash flow tersebut dalam bentuk tabel dan
grafik cash flow.
Jawaban:
Tabel 2.1a. dalam bentuk cash flow lengkap dan tabel 2.1b. dalam
bentuk net cash flow, sedangkan grafik cash flownya pada Gambar
2.2 a dan 2.2 b
15
Tabel 2.1a. Cash Flow Lengkap
Perio Cash flow
de(t)
Cash-out (-) Cash-in (+)
0 Rp100.000.000,00 -
1 Rp10.000.000,00 Rp22.000.000,00
2 Rp10.000.000,00 Rp22.000.000,00
3 Rp10.000.000,00 Rp22.000.000,00
… … …
6 Rp10.000.000,00+Rp15.000.00 …
… 0,00 …
… … Rp22.000.000,00
n Rp10.000.000,00 Rp22.000.000,00+Rp25.00
Rp10.000.000,00 0.000,00
Tabel 2.1b. Net Cash Flow

Periode (t) Net Cash Flow
0 -Rp100.000.000,00
1 +Rp12.000.000,00
2 +Rp12.000.000,00
3 +Rp12.000.000,00
… …
6 -Rp3.000.000,00
… …
… +Rp12.000.000,00
n +Rp37.000.000,00
16
Gambar 2.2a.Grafik Cash Flow Gambar 2.2b.Grafik Net Cash

lengkap Flow
2.2 KONSEP NILAI UANG TERHADAP WAKTU

Jika kita pernah punya uang Rp. 100.000,00 sepuluh tahun
yang lalu tentu masih bisa kita ingat bahwa uang senilai itu jika
dibelanjakan sudah bisa membeli sejumlah belanjaan keluarga.
Namun, bila uang Rp. 100.000,00 saat ini dibelanjakan pada barang
yang sama mungkin hanya bisa dapat setengahnya, walaupun
sebenarnya uang Rp. 100.000,00 waktu itu masih tetap Rp.
100.000,00 seperti saat ini, tetapi nilai tukarnya sudah berubah.
Oleh karena itu, perlu diketahui adanya dua konsep matematis yang
berbeda saat kita berbicara tentang uang, yaitu konsep jumlah uang
dan konsep nilai uang. Konsep jumlah uang tidak berbeda dengan
konsep besaran-besaran matematis biasa, dimana bila dua atau
lebih himpunan bilangan yang ditambahkan maupun dikurangi
hasil penjumlahannya akan sama kapanpun saatnya dilakukan.
Contoh jika bilangan 14, 17, 93, 24 dijumlahkan hasilnya akan
menjadi 148 yaitu hasil dari 14 + 17 + 93 + 24 = 148. Berbeda
dengan nilai uang, jika dua atau lebih himpunan uang yang berbeda
waktunya dijumlahkan akan menghasilkan jumlah nilai yang
17
berbeda. Contohnya jika uang tahun 1990 Rp. 100.000,00, tahun
1995 Rp. 240.000,00, dan tahun 2000 Rp. 350.000,00, jika
dijumlahkan hasilnya adalah Rp. 690.000,00, namun nilainya tidak
sama dengan Rp. 690.000,00, karena uang yang dijumlahkan itu
diterima pada waktu yang berbeda. Hal tersebut disebabkan adanya
konsep nilai uang terhadap waktu, yang disebut dengan “Time
value of money” yang artinya : Nilai uang berubah bersamaan
dengan perubahan waktu.
Untuk jelasnya perubahan nilai uang terhadap waktu ini
perhatikan grafik pada Gambar 2.3 berikut ini.
= suku bunga (Rate of Interest)
Gambar 2.3 Perubahan Nilai Uang
Sehingga nilai uang Rp10.000.000,00(t=0) ≠ Rp10.000.000,00(t=1)

maka Rp10.000.000,00(t=0) = Rp10.000.000,00(t=1) + I x Rp
10.000.000,00
Dimana : Rp. 10.000.000,00 (t=0) disebut Ekuivalen dengan
Rp. 10.000.000,00 (t=1) + i x Rp. 10.000.000,00. Oleh karena itu,
metode ekuivalen adalah metode mencari kesamaan atau
kesetaraan nilai uang untuk waktu yang berbeda, dan metode ini
diperlukan dalam rangka menjumlahkan nilai uang yang diterima
18
atau dikeluarkan pada waktu yang berbeda. Dalam perhitungan
ekuivalen dibutuhkan data tentang suku bunga ( rate of interest ).
Konsep ekuivalen di atas sangat berguna dalam
menyelesaikan persoalan ekonomi teknik. Kita bisa merencanakan
sejumlah alternatif sistem pengembalian suatu pinjaman ataupun
investasi tanpa menyebabkan terjadinya perbedaan nilai ekonomis
yang signifikan.
Contoh jika kita meminjam uang sejumlah P = Rp.
5.000.000.00, dengan suku bunga i = 15% per tahun, dan pinjaman
harus dilunasi selama n = 5 tahun. Maka, dapat diusulkan
sekurangnya 4 alternatif jadwal pembayaran kembali tanpa
menghasilkan perbedaan nilai ekonomis yang berarti, seperti
terlihat pada tabel 2.3 berikut :
Tabel 2.2 Alternatif Jadwal Pengembalian Pinjaman.

(Dalam Ribuan Rp.)
(1) (5) : 3- (2) (3) = 2+5 (4) (5) : 3-4
Akhir 4 Bunga Jumlah Pembaya Pinjama
tahun Pinja per sebelum ran n setelah
man tahun = pembayar akhir pembaya
setelah 0,15 x an akhir tahun ran
pemba 5.000 tahun
yaran
Alt 1: 0 5.000 5.000
1 5.750 750 5.750 0 5.750
2 6.612,50 862,50 6.612,50 0 6.612,50
3 7.604,38 991,88 7.604,38 0 7.604,38
4 8.745,03 1.140,66 8.745,04 0 8.745,03
5 0 1.311,75 10.056,79 0
Alt 2: 0 5.000 1.150 5.000

7.250
1 5.000 750 5.750 750 5.000

2 5.000 750 5.750 750 5.000
3 5.000 750 5.750 750 5.000
4 5.000 750 5.750 750 5.000
5 0 750 5.750 5.750 0

8.750
Alt 3: 0 5.000 5.000

19
1 4.000 750 5.750 1.750 4.000
2 3.000 600 4.600 1.600 3.000
3 2.000 450 3.450 1.450 2.000
4 1.000 300 2.300 1.300 1.000
5 0 150 1.150 0
Alt 4: 0 5.000 5.000
1 4.258,42 750 5,750 1.491,58 4.258,42
2 3.405,60 638,76 4.897,18 1.491,58 3.405,60
3 2.424,86 510,84 3.916,44 1.491,58 2.424,86
4 1.297,01 363,73 2.788,59 1.491,58 1.297,01
5 0 194,57 1.491,58 1.491
,58 0

7.457
,90
Tabel jadwal di atas dapat pula digambarkan dengan grafik

cash-flow berikut :
20
Gambar 2.4 Grafik Cash Flow Alternatif Pembayaran
2.3 BUNGA
21
Bunga ( interest ) adalah sejumlah uang yang dibayarkan
akibat pemakaian uang yang dipinjam sebelumnya. Penarikan
bunga pada dasarnya merupakan kompensasi dari penurunan nilai
uang selama waktu peminjaman sehingga besarnya bunga relatif
sama besarnya dengan penurunan nilai uang tersebut. Oleh karena
itu, seseorang yang membungakan uangnya sebesar tingkat
penurunan nilai uang (inflasi), tidak akan mendapatkan keuntungan
ekonomis terhadap uang yang dibungakan itu, tetapi hanya
menjamin nilai kekayaan yang bersangkutan relatif tetap dan stabil.
Besarnya bunga adalah selisih antara jumlah utang dibayar
dengan utang semula.
Interest = Present amount owed – Original investment
(Bunga) (Jumlah utang sekarang) (Jumlah pinjaman
semula)
Contoh :
Perusahaan PT Angin Berembus pada tanggal 1 Januari 2000
meminjam uang di Bank Rp. 100.000.000,00 dan pada tanggal 1
Januari 2003 utangnya di Bank tercatat sebesar Rp.
118.000.000,00.
Berapa bunga yang harus dibayar perusahaan?
Jawab:
Interest ( bunga ) = Rp. 118.000.000 – Rp. 100.000.000
= Rp. 18.000.000,00
2.3.1 Tingkat Suku Bunga

Tingkat suku bunga ( rate of interest ) merupakan rasio antara
bunga yang di bebankan per periode waktu dengan jumlah uang
yang dipinjam awal periode dikalikan 100%, atau :
Rate of Interest = ROI=
Bungayangd ibayarkanpersatuanw ktu
x100 %
Jumlahpinj amanawal
Contoh :
Dari contoh di atas, jika dihitung tingkat suku bunganya adalah
sebagai berikut :
22
Rate of Interest =
Bungayangd
ibayarkanp ersatuanw
ktu
x
100
%
Jumlahpinj amanawa
Rp
.
6.000
,
00/
tahun
Rate of Interest = x
100
%
Rp .
100
.000
,
00
Rate Interest = 6%/tahun
2.3.2 Bunga Sederhana

Sistem bunga sederhana ( simple interest ), yaitu sistem
perhitungan bunga hanya didasarkan atas besarnya pinjaman
semula, dan bunga periode sebelumnya yang belum dibayar tidak
termasuk faktor pengali bunga.
Dengan demikian, metode perhitungan bunganya dapat dilakukan
dengan formula sederhana.
Contoh :
Bapak Amir meminjam uang dari temannya 4 tahun yang lalu
sebesar Rp. 200.000,00 dengan kewajiban membayar bunga
5%/tahun dengan metode bunga sederhana, maka perhitungan
bunganya adalah sebagai berikut.
Tabel. 2.3. Perhitungan Bunga Sederhana

Pinjaman Pinjaman
Tahun Bunga (i=5%)
Awal akhir periode
1 200.000 5% x 200.000 = 200.000 +
10.000 10.000 = 210.000
2 200.000 5% x 200.000 = 210.000 +
10.000 10.000 = 220.000
3 200.000 5% x 200.000 = 220.000 +
10.000 10.000 = 230.000
4 200.000 5% x 200.000 = 230.000 +
10.000 10.000 = 240.000
Total bunga = 40.000
23
Secara formula sistem bunga sederhana dapat dihitung sebagai
berikut :
Bunga = i x P x n
Di mana : i = suku bunga
P = pinjaman semula
n = jumlah periode peminjaman
Contoh soal :
Jika bapak Budiarto mempunyai uang 7.5 juta rupiah disimpan
pada Bank selama 8 bulan dengan suku bunga 2,5%/bulan. Berapa
jumlah bunga yang diperoleh bapak Budiarto, jika sistem
pembungaan bunga sederhana?
Jawab :
Jumlah bunga sederhana :
Σ Bunga = i * P * n
Σ Bunga = 2,5% * 7,5 juta * 8
Σ Bunga = 1,5 juta
Gambar 2.5. : Grafik Cash Flow
2.3.3 Bunga Majemuk

Sistem bunga majemuk ( compound interest ), yaitu sistem
perhitungan bunga dimana bunga tidak tidak hanya dihitung
terhadap besarnya pinjaman awal, tetapi perhitungan didasarkan
atas besarnya utang awal periode yang bersangkutan, dengan kata
lain bunga yang berbunga.
Jika contoh diatas di mana Bapak Amir meminjam uang dari
temannya 4 tahun yang lalu sebesar Rp.200.000,00 dengan
24
kewajiban membayar bunga 5%/tahun dengan metode bunga
majemuk, maka perhitungan bunganya adalah sebagai berikut.
Tabel 2.4. Perhitungan Bunga Majemuk

Tahun Pinjaman Bunga (i=5%) Pinjaman akhir
Awal periode
1 200.000 5% x 200.000 = 10.000 200.000 + 10.000 =
210.000
2 210.000 5% x 210.000 = 10.500 210.000 + 10.500 =
220.500
3 220.500 5% x 250.500 = 11.025 220.500 + 11.025 =
231.525
4 231.525 5% x 231.525 = 11.576 231.525 + 11.576 =
243.101
Total bunga= 43.101
Dengan demikian, terlihat bahwa jumlah bunga yang harus

dibayarkan dengan sistem bunga majemuk akan lebih besar dari
sistem bunga sederhana untuk pinjaman yang sama.
Dalam praktik ekonomi dewasa ini, sistem bunga sederhana
sudah jarang diterapkan, hampir pada semua lembaga
keuangan/bank nasional maupun internasional menerapkan sistem
pembungaan majemuk (compound interest). Dengan demikian,
untuk pembahasan selanjutnya sistem bunga yang dipakai adalah
sistem bunga majemuk (compound interest), kecuali ada penjelasan
langsung.
2.4 METODE EKUIVALENSI

Metode ekuivalen adalah metode yang digunakan dalam
menghitung kesamaan nilai uang dari suatu waktu ke waktu yang
lain. Konsep ekuivalensi mengatakan bila sejumlah uang yang
berbeda dibayar pada waktu yang berbeda dapat menghasilkan nilai
yang sama ( ekuivalen ) satu sama lain secara ekonomis.
Contoh :
Jika uang sekarang sejumlah Rp.250.000,00 akan sama nilainya
dengan Rp. 287.500,00 satu tahun mendatang atau Rp. 217.391,50
tahun kemarin, jika suku bunga berlaku 15%/tahun.
25
Angka tersebut datang dari perhitungan berikut :
a. 250.000 + 250.000 (0,15) = Rp. 287.500,00
b. 250.000 / 1,15 = Rp. 217.391,50
Catatan :
Nilai tersebut tidak akan sama atau ekuivalen lagi bila tingkat
suku bunga berubah, yaitu : < 15% atau > 15%
Metode ekuivalen ini merupakan dasar dari perhitungan dan

analisis cash flow. Sebagaimana telah dijelaskan sebelumnya,
dalam rangka menganalisis cahs flow sering dipergunkan grafik
cash flow dengan simbol-simbol yang telah standar sebagai berikut.
Gambar 2.6a
Gambar 2.6b
Simbol-simbol
i = Interest rate/Suku Bunga
n = Jumlah periode pembungaan
P = Present/Sejumlah nilai uang sekarang
F = Future/Nilai masa depan ”n” periode yang akan datang
A= Annual/Pembayaran seri setiap akhir periode
Asumsi : Cashflow digambar pada akhir periode, kecuali untuk

investasi pada awal periode yang bersangkutan.
26
2.4.1 Cash Flow Tunggal (Single Payment)
Jika sejumlah uang saat ini (present) = P dipinjamkan pada
seseorang dengan suku bunga (rate of interest) = i, maka uang itu
pada periode ke-n akan menghasilkan nilai uang masa datang
(future) =F. Nilai uang F masa datang menjadi ekuivalen (sama
dengan) P saat ini pada suku bunga i.
Untuk mencari berapa besar F tersebut dapat diturun dari;
formula berikut.
Gambar 2.7: Single Payment
Hubungan P dengan F : → jika P = diketahui, maka F = ….?
Tabel 2.5 penurunan formula dengan F.

Periode Jumlah awal periode + Jumlah akhir periode
Interest per periode pembungaan
1 P + iP =P(1+i)
2 P(1+i) + iP(1+i) = P ( 1 + i )2
3 P ( 1 + i )2 + i P ( 1 + i )2 = P ( 1 + i )3
4 P ( 1 + i )3 + i P ( 1 + i )3 = P ( 1 + i )4
5 P ( 1 + i )4 + i P ( 1 + i )4 = P ( 1 + i )5
: : :
: : :
n P ( 1 + i )n-1 + i P ( 1 + i )n-1 = P ( 1 + i )n
Dengan demikian
F = P (1 + i)n
2.1a
Faktor pengali (l+i)n di atas disebut faktor pembungaan

majemuk tunggal (Single Payment Compound Amount Factor).
27
Faktor bunga tersebut diperoleh melalui tabel bunga, yang
pada umumnya tersedia pada lampiran dari setiap buku Ekonomi
Teknik. Jika kita mempergunakan tabel bunga dalam perhitungan
ekuivalensi, maka persamaan  di atas diubah dengan persamaan
faktor bunga menjadi;
F = P (F/P,i,n) ……….2.1b
Formula 2.1b dibaca “F sama dengan P kali faktor bunga

F/P suku bunga i dan umur n"
Pemakaian faktor bunga ini akan sangat membantu dalam

perhitungan ekuivalensi apabila cashflownya membentuk pola-pola
khusus, yang jika dipakai rumus langsung menjadi lama dan pan-
jang, apalagi kalau kita hanya mempunyai kalkulator sederhana,
sehingga tugas menghitung sebagian dapat diganti dengan nilai
tabel yang tersedia.
Contoh:
Mira mendepositokan uangnya ke Bank sebanyak Rp5.000.000,00
dengan suku bunga (i) = 6 %/bulan. Berapa uang Mira setelah 30
bulan jika:
a. Memakai rumus langsung
b. Memakai tabel bunga
Penyelesaian
a. Memakai rumus langsung
P = Rp5.000.000,00
i = 6%
n = 30
maka
F = 5.000.000 (1 +0.06)30 = 5.000.000 (5,7435)
= Rp28.717.456,00
Gambar 2.8 Single Payment

28
b. Memakai tabel bunga
F = P (F/P,i,n)
F= 5.000.000 (F/P,6%,30)→faktor bunga (F/P,6%,30)
diambil dari tabel
F = 5.000.000 (5,7435)
F = Rp = 28.717.456,00
Hubungan kebalikan F dengan P : → F= diketahui P = …?
Jika persamaan 2.1a F = P (1+i)n , maka kebalikannya

 1 
P=F  n
(1 i) 
Atau
P = F (1+i)-n … 2.2.a
Faktor pengali (1+i)-n di atas disebut dengan : Single Payment
Present Worth Factor dan rumus faktor bunganya dapat pula ditulis
sebagai berikut.
P = F (P/F,i,n) …. 2.2b
Contoh :
1. Jika Mira ingin memiliki uang 5 tahun yang akan datang
sejumlah Rp 10.000.000,00. Berapa uang harus disetor Mira ke
Bank sekarang, bila suku bunga berlaku 22%/tahun
Jawab:
Diketahui : F = 10.000.000
i = 22%/tahun
n = 5 tahun
a. Dengan rumus langsung
P = F (1+i)-n = 10.000.000 (1+0,22)-5
= 10.000.000 (0,370) = Rp. 3.699.992,-
Gambar 2.9. Hubungan Sigle Payment antara F dengan P

29
b. Dengan tabel bunga
P = F (P/F,i,n)
= 10.000.000 (P/F,22%,5)
= 10.000.000 ( 0,370 )
= Rp. 3.699.992,00
2. Suatu rencana aliran uang untuk 7 tahun ke depan seperti grafik

cash-flow berikut. Hitunglah besar uang tersebut setara dengan
nilai uang present, jika suku bunga berjalan 10% / tahun.
Jawab :
a. Perhitungan dengan rumus langsung
P = F1(1+i)-n1-F2(1+i)-n2+F3(1+i)-n3
= 30(1,1)-3-25(1,1)-5+50(1,1)-7
= 30(0.7513)-25(0.6209)+50(0.5132)
= Rp 32.676,50
Gambar 2.10 Hubungan antara P dengan Banyak F

b. Dengan memakai tabel bunga
P = F1(P/F,10%,3)-
F2(P/F,10%,5)+F3(P/F,10%,7)
P = 30 (0,7513) – 25 (0,6209) + 50 (0,5132)
P = Rp. 32.676,50
2.4.2 Cash Flow Annual

Dalam banyak hal sering kita mengalami suatu pembayaran
yang sama besarnya setiap periode untuk jangka waktu yang
panjang, misalnya membayar cicilan utang terhadap pinjaman yang
diberikan bank, atau membayar uang kuliah setiap semester, dan
lainnya. Cash flow yang sama besarnya setiap periode itu disebut
dengan cash flow annual, dalam istilah bank sering juga disebut
dengan sistem flat atau mendatar. Cash flow annual tersebut
digambarkan dalam bentuk grafik berikut.
30
Gambar 2.11. Cas Flow Annual

Jika : A1=A2=A3=A4 = ..=An=A, maka cash-flow berbentuk annual.
Hubungan Annual dengan Future

Dengan menguraikan bentuk annual menjadi bentuk tunggal
(single), dan selanjutnya masing-masingnya itu diasumsikan
sebagai suatu yang terpisah dan dijumlahkan dengan
mempergunakan persamaan 1a, hasilnya diperoleh sebagai berikut.
Jika:
F = F1+F2+F3+F4+..+Fn
F=P(1+i)n jika P=A, maka F=A(1+i)n
Gambar 2.12. Cash Flow Gradient

31
(1i)n 1
Dimana faktor   disebut faktor Uniformseries
 i 
compound amount factor
Selanjutnya rumusnya tabel bunganya dapat ditulis :
F = A (F/A,i,n) …… 3
Hubungan Future dengan Annual

Jika persamaan 3 dibalikkan, maka akan didapatkan pula
hubungan antara F dengan A, yaitu :
 i 
A ……..
F (  4a
1  i)
1
 i 
Maka faktor pengali  disebut sebagai Uniform series
(1i)n1
sinking fund factor
Dan rumus tabel bunganya menjadi :
A = F ( A/F,i,n )….4b
4b
Hubungan Annual (A) dengan Present (P)

Jika sejumlah uang present didistribusikan secara merata setiap
periode akan diperoleh besaran ekuivalennya sebesar A, yaitu :
Gambar 2.13 Hubungan Present dengan Annual

32
 i 
Jika persamaan 4a adalah A = F  
(1i) 1
n
Dan persamaan 2a F = P ( 1 + i )n
 i 
Maka A = P ( 1 + i )n  
(1i) 1
n
 i(1i)n  …….. 5a
A=P  
(1i) 1
n
 i(1i)n 
Faktor bunganya  disebut dengan Uniform series
(1i) 1
n
capital recovery factor

Sehingga rumus tabel bunganya menjadi
A = P (A/P,i,n) …… 5b
Hubungan Present (P) dengan Annual (A)

Jika persamaan 5a dibalikkan akan diperoleh hubungan
kebalikan, yaitu :
(1i)n 1 6a
P=A  n 
 i(1i) 
……6 (1i)n 1
Di mana faktor pengali  n  disebut Uniform series
 i(1i) 
present worth factor.
Maka rumus tabel bunganya adalah
P = A (P/A,i,n) 6b
33
Contoh soal :
Elsa setiap bulan menabung uangnya di bank sebesar Rp.20.000,00
bila suku bunga dibayarkan bank 1,5% / bulan, hitunglah jumlah
uang Elsa setelah 1 tahun!
Penyelesaian :
A = Rp 20.000,00
n = 12 bulan
i = 1.5 %/bulan
(1i)n 1
F=A  
 i 
(10.15)12
1
F = 20.000  
 0.15 
F = 20.000 (13.041)
F = Rp. 260.820,00
Gambar 2.14 Hubungan F dengan A
Jika soal di atas yang akan dicari nilai ekuivalen present-

nya ( P ), adalah :
(1i)n 1
P=A  n 
 i(1i) 
(1 0 )12
.15 1
P = 20.000  
0.15(
1 0 12
) 
.15
P = 20.000 (10.907)
P = Rp. 218.140,00
34
Gambar 2.15. Hubungan P dengan A
2.4.3. Cash Flow Gradient

Cash flow gradient adalah cash flow dimana jumlah aliran
uangnya meningkat dalam jumlah tertentu setiap periodik. Cash
flow gradient dapat dibedakan atas dua jenis, yaitu:
a. Cash Flow Arithmatic Gradient, yaitu jika peningkatannya
dalam jumlah uang yang sama setiap periode ( peningkatan
linear ). Simbol yang biasa dgunakan untuk ini adalah “G”.
Gambar 2.16 Pola Cash Flow Aritmatic Gradient
b. Cash Flow Geometric Gradient, yaitu jika peningkatan arus

uangnya proporsional dengan jumlah uang periode sebelumnya,
dimana hasilnya peningkatannya tidak dalam jumlah yang
sama, tetapi semakin lama semakin besar dan merupakan fungsi
pertumbuhan. Simbol yang biasa digunakan untuk ini adalah
“g”.
35
Gambar 2.17 Pola cash flow geometric gradient
a. Arithmatic Gradient
Cash flow arithmatic gradient seperti gambar di atas, jika akan
dihitung nilai F-nya, perlu diurai lebih dahulu menjadi komponen
Standar Annual dan Standar Gradient seperti gambar berikut.
Gambar 2.18a Gambar 2.18b Gambar 2.18c

Cash flow annual Standard annual Standard Gradient
Dari grafik diatas diketahui grafik b dan c merupakan penguraian

dari grafik a, sehingga F = F1 + F2.
Gambar 2.18 a merupakan pola arithmatic gradient yang belum
berbentuk standar, sedangkan grafik pada gambar 2.18 b cash flow
arithmatic gradient yang telah berada dalam format standar, begitu
pula dengan gambar 2.18 c sudah dalam bentuk pola annual
standar. Pola-pola cash flow yang belum berbentuk standar perlu
diubah ke dalam bentuk-bentuk standar agar didapatkan formula
standarnya.
36
1. Hubungan Future (F) dengan Arithmatic Gradient (G)
Cash flow arithmatic gradient yang telah standar (gambar 2.18
c) dapat pula diurai menjadi bentuk-bentuk sederhana hubungan P
dan F (single payment), lihat grafik uraian pada gambar berikut
(3.19).
Jika P = G maka F = P (1+i)-n
F = F1 + F2 + F3 + … + Fn-1 , maka :
F=1G (1+i)n-2+2G (1+i)n-3+3G (1+i)n-4++(n-2)G(1+i)1+(n-1)G(1+i)0
F=G{(1+i)n-2+2(1+i)n-3+3(1+i)n-4++(n-2)(1+i)1+(n-1)(1+i)0} …1
Jika persamaan 1 dikalikan dengan (1+i), menjadi :

F(1+i)=G{(1+i)n-1+2(1+i)n-2+3(1+i)n-3++(n-2)(1+i)2+(n-1)(1+i)1}..2
Persamaan 2 – 1 akan menjadi :
F.i = G {(1+i)n-1 + (1+i)n-2 + … + (1+i)2 + (1+i)1 + (1+i)0}-Ng
Persamaan sebelumnya menjelaskan bahwa :

(1i)n 1
{(1+i)n-1 + (1+i)n-2 + … + (1+i)2 + (1+i)1 + (1+i)0} =
i
(1i)n 1
maka : iF = G   - nG jika diselesaikan lebih lanjut
 i 
menjadi :
G(
1  1 
i)n ……
F=  
n 7
i i 
Khusus untuk hubungan F dengan G, karena G masih belum

dalam bentuk tunggal dan masih terkait dengan bilangan pembagi i,
maka tidak diperoleh faktor bunganya dan konsekuensinya tidak
tabel bunganya.
37
2. Hubungan Present (P) dengan Arithmatic Gradient (G)
 1 
Jika persamaan 2 P = F  n
(1 i) 
G(
1  1 
i)n
F=  
n
Sedangkan persamaan 7 i i 
G
(
1i
)n
1 1
Maka P =  
n n 
i i 
(
1)
i
(1i)nin
1
P=G  2  …………… .8
 i (1i) 
n
(1i)nin 1
Dimana faktor pengali  2 disebut dengan Arithmatic
 i (1i) 
n
gradient present woth factor. Sehingga persamaan tabel bunganya

menjadi :
P = G ( P/G,i,n)
…8b
3. Hubungan Arithmatic Gradient (G) dengan Annual (A)

Disamping hubungan bentuk G dengan P, bentuk G ini dapat
pula dicari persamaan ekuivalennya dengan A seperti pada Gambar
grafik 2.20a menjadi 2.20b.
Gambar 3.18a Gambar 3.18b

Standard Artihmatic Gradient Standard annual
38
 i 
Jika persamaan  A = F  
(1i) 1
n
G (
1  1 
i)n
Dan persamaan  : F =  
n
i 1 
G(
1  1 
i)n 1 
Maka diperoleh A =  
n 
(1i) 1
n
i 1
(1i)nin1
A=G  …. 9a
 i(1i) i 
n
(1i)nin1
selanjutnya faktor pengali  disebut bunga.
 i(1i) i 
n
Arithmetic gradient uniform series factor, dan rumus faktor

bunganya adalah
A = G (A/G;I,n)…. 9b
Contoh Soal
1. Perusahaan saat ini telah berhasil menjual produknya senilai
250 juta rupiah per tahun, namun ke depan bagian pemasaran
telah menyiapkan program pemasaran yang lebih intensif
sehingga direncanakan kenaikan penjualan rata-rata akan
mencapai 35 juta rupiah per tahun. Jika suku bunga berjalan
rata-rata 8 %/tahun, hitunglah:
a. Nilai ekuivalen futurenya (F).
b. Nilai ekuivalen presentnya (P)
Penyelesaian
a. Nilai ekuivalen F:
Karena bentuk gradien tersebut belum standar seperti
formula yang ada, cash flow tersebut dapat diurai menjadi
bentuk annual dan gradient yang dibatasi oleh garis titik di
ujung A, sehingga:
39
Gambar 2.20 Cash Flow dibagi Menjadi 2 Bentuk Standard

Gradient dan Annual
G(
1  1  (1i)n 1
i)n
F=  + A 
n 
i 1   1 
35
(
10.
0812
) 1 
 (10
.08)12
1
F =   
250 
12 
0
,
08 0.08   0.08 
F = 437.5(6,9771) + 250(18.9771)
F = Rp7.796.774,00
b. Nilai ekuivalen P:
40
(1i)n 1 (1i)n 1

P =G  2 
n  
i (1i)   i(1i)n 
(10 )12
.08 1
P = 35  
0.08
(
1 0 12
) 
.08
P = 35 (32.159) + 250 (7.161)
P = Rp2.915.815,00
2. Hitunglah nilai ekuivalen P dan cash di bawah, jika diketahui

A1 = Rp 6 juta, G = - Rp 0.5 juta, n = 12 th, i = 15 %.
Penyelesaian
Karena rumus standar G tidak ada untuk penurunan, maka A tidak
diambil sebesar An, tetapi A1, sehingga G menjadi negatif, maka:


(
1n
i
)
1
1
n
i
)

in
1
(
1
7
i
)
i

7
1
P=A  

G 

G 

(
1
i
)5

i
(
1
in
)i
(
1
2 n
i
)i
(
1
2 7
i
) 
(
1 0 12
.15
) 1
P=6juta  0,5juta (1+i)-5 +0,5juta

0.152
(
10 12
.15
) 

(
10
.
15)
70
.
15.
12

1
 (
10
.
1512
)
1.
52
(
10
.
157
) 
41
P = 6 JUTA (5.421) – 0,5 (21.185) + 0.5(10.192) (0.4972)
P = Rp 4.4672,00 juta
3. Jika soal pada contoh 2 akan dicari nilai ekuivalen annualnya

adalah:
Gambar 3.22a Cash Flow Annual Gambar 2.22b Cash flow yang
diterapkan
P=A1–G
(1in
) 
in
1
(
1
I
7
)i
7
1(
1
i
)n

 n 
G  5
 n
(
1i
)
 i(
1 i
)ii
2
(
17
) 
i (
1i
)
1

(
10. 12
15
) 0
.15
.
12
1
)
A=6 jt –0,5 jt  +0.5 juta
1.
5(
10.
15)
12
0. 
15


(
10
.7
)
150
.15
.
12 
21 
0.
15
(
10
.
15
)
12
 2 7  (
1
0
.
15
)5
 
1.
5(
1.) 
015 
(
10.
15
)
12
1
A = 6 juta – 0.5 (3.908) + (10.192) (0.1845)

A = Rp 4.9809,00 juta
b. Geometri Gradient
Cash flow Geometri Gradient, yaitu jika peningkatan arus
uangnya proporsional dengan jumlah uang perioe sebelumnya,
dimana hsil peningkatannya tidak dalam jumlah yang sama, tetapi
semakin lama semakin besar dan merupakan fungsi pertumbuhan.
Simbol yang biasa diunakan untuk ini adalah “g”.
Sebagai contoh, pendapatan perusahaan saat ini 100 juta rupiah,
dan untuk tahun-tahun berikutnya ditargetkan meningkat rata-rata
42
10% dari tahun sebelumnya, maka cash flow tersebut dapat
dijelaskan seperti tabel dan grafik berikut.
Gambar. 2.23. Geometric Gradient
Tabel 2.6. Perhitungan geometri Gardient

t awal Gradient Akhir t Jumlah
Akhir t
1 100 100(1+0.10)0 100
2 100 10%(100) 100(1+0.10)1 110
3 110 10%(110) 100(1+0.10)2 121
4 121 10%(121) 100(1+0.10)3 133.1
5 133,1 10%(133,1) 100(1+0.10)4 146.41
Dari uraian tabel di atas diperoleh persamaan:
An = A1(1+g)n-1…. (10)
Di mana : A1 = cash flow awal periode
An = cash flow periode ke-n
G = peningkatan cash flow terhadap periode
sebelumnya Geometric gradient
Jika P-F (l+ig)-n dan F = An maak Pn = An(1+i)n

Subsitusi persamaan (10) ke dalam persamaan di atas dihasilkan
persamaan berikut:
Pn = A1 (l+g)n-1(l +i)-n dapat pula ditulis sebagai berikut:
43
n1
1 g 
-1 
Pn = A1(l+i) 
 1i 
......... (11)
karena A terdiri dari A, sampai An, maka

x1
1 g 
n
P = A1 (1+i)-1  y 1
 1i 
Bila i≠g, persamaan tersebut dapat ditulis sebagai berikut.
Pn = A1 (1+i)-1 + A1 (1+i)-1
 
   
1 2 n
2 n
1

1 
g 
1g 
1g 
1g

A
(
1i
)
1


...
A(
1i
)
1

A
(
1
i
)
1

   
1 1 1

1
i 
1i 
1i 
1i
1g
Jika A1 (1+i)-1 = a dan   b
 1i 
Maka persamaan diatas menjadi : P= a+ab+ab2+ab3+…+abn-2+abn-1

bP  ab  ab 
ab
2 3 4
ab  
...abn

1 n
ab
Substitusi b, maka : 
P
bP a ab n
P(1-b) = a (1-bn)
a(1 bn )
P=
1 b
Masukkan kembali nilai a clan b, maka:
 1  g n 
1    
  1 i  
 1 g  
 1  
-1   1  i  
P= A1 (1 +i) 
Atau :
44
 1g
n

 1  
  1i  
P = A1  
1g
(1i) (1i)

  1i  

1(
1 g n
)(1 i) 

n
P = A1,  maka
 1 i 1g 

1(
1g)n(
1i)
n

  ……….(12)
 ig 
P = A1
sedangkan jika i = g → → P = A1 n (1+i)-1 …..(13)
Contoh soal
1. Perusahaan PT angin Berembus tahun 2001 mempunyai omzet
penjualan 54 juta rupiah dan tahun-tahun berikutnya
diproyeksikan meningkat rata-rata 20% dari tahun sebelumnya,
kecuali tahun 2005 diperkirakan ada krisis global yang
mengakibatkan penjualan hanya 50% dari target yang
seharusnya. Jika suku bungan berjalan rata-rata 15% /tahun
Diminta :
a. Formulasikanlah persoalan diatas dalam bentuk grafik cash
flow untuk 10 tahun.
b. Hitunglah penjualan pada tahun 2005 tersebut.
c. Hitunglah penjualan tahun ke-10.
d. Hitunglah nilai ekuivalen present-nya.
Penyelesaian
a) Grafik cash flow
45
a). Penjualan tahun 2005 :

An = A1 (1+g)n-1 * 50%
A5 = 54 (1+20%)5-1 * 50%
A5 = 54 (2.074) * 50%
A5 = 111.994 jt * 50%
A5 = 55.998 jt
b) Penjualan tahun ke-10 :
An = A1 (1+g)n-1
A5 = 54 (1+20%)10-1
An = 54 (5.160)
An = Rp 278,64 juta
c) Nilai ekuivalen present :
 1 (
1  g )n
(
1 i
)

n

P = A1  A
5(
1i
)n1

5
 i g 
P=54
1 (1 0,20)10 
(1 0
,15) 
10

  55
, 
998
(
10,
15
)51
 0 .15  0 .
20 

1  (
6.192)( 0.2472)
P = 54   55
,
998
(
0.
5718
)
 0.05 
P = 54 (10.61325) - (32.0196)
P = 541,095
2.5 SUKU BUNGA NOMINAL DAN BUNGA EFEKTIF

Sering ditemui dalam suatu transaksi utang suku bunga
dinyatakan dengan basis tahunan, tetapi pelaksanaannya dihitung
dengan periode pemajemukan lebih dari satu kali dalam satu tahun.
Umpamanya, suku bunga 12 persen per tahun, tetapi periode
perhitungan pemajemukan bunga dihitung setiap 6 bulan, yaitu
sebesar 6 persen per enam bulan. Disini suku bunga 12% per tahun
disebut sebagai tingkat suku bunga nominal (nominal rate),
sedangkan pemajemukan setiap enam bulan sebesar 6 persen
disebut sebagai tingkat suku bunga efektif ( effective rate ).
Misalnya modal Rp 1.000.000,00 diinvestasikan selama
tiga tahun pada suatu suku bunga nominal 12 persen dan
46
dimajemukan setiap enam bulan. Bunga yang dibayarkan selama
enam bulan pertama akan menjadi Rp 1.000.000,00 x (0,12/12) =
Rp 60.000,00.
Total pokok dan bunga pada awal periode enam bulan kedua
adalah:
P+Pi = Rp 1.000.000,00 + Rp 60.000,00 = Rp 1.060.000,00
Bunga yang dibayar enam bulan kedua akan menjadi
Rp 1.060.000,00 x (0,12/12) = Rp 63.600,00
Maka total bunga yang dibayar dalam tahun itu adalah :

Rp 60.000,00 + Rp 63.600,00 = Rp 123,600,00
Akhirnya suku bunga efektif untuk seluruh tahun itu adalah :

Rp 123.600,
00
x100  12,36%
Rp 1.000.000,
00
Jika proses ini diulangi untuk tahun dua dan tiga, jumlah bunga
yang terakumulasi ( termajemukkan ) dapat diplotkan seperti
gambar grafik 2.24
Jika pemajemukkan suku bunga tahunan lebih dari satu kali
tiap tahun, mungkin tiap enam bulan, empat bulan, tiga bulan atau
tiap satu bulan, maka suku bunga yang 12 persen per tahun
efektifnya akan lebih besar dari 12 persen tersebut, karena
pemajemukan dilakukan lebih dari satu kali dalam satu tahun.
Gambar 2.24 Pemejemukan Frekuensi 6 Bulanan

47
Suku bunga sebenarnya yang dibayarkan pada modal selama
satu tahun disebut sebagai suku bunga efektif. Perlu diperhatikan
bahwa suku bunga efektif selalu dinyatakan pada basis per tahun
dan dinyatakan dengan Ieff dan suku bunga nominal dinyatakan
dengan r, jumlah pemajemukan m kali setahun pada tingkat suku
r
bunga per periode majemuk, maka akan diperoleh :
m
r
Tingkat suku bunga nominal per tahun = m   = r
m
m
 r
Tingkat bunga efektif (ieff) = 1  1
 m
Suku bunga efektif berguna untuk menjelaskan efek
pemajemukkan terhadap bunga yang dihasilkan dalam satu tahun.
Contoh soal :
Seorang nasabah mendapat kredit usaha sebesar Rp 25 juta dengan
suku bunga nominal ditetapkan 18% per tahun. Kredit harus dicicil
setiap bulan dengan perhitungan bunga 1,5% / bulan. Diminta
hitunglah suku bunga efektif yang dibayar oleh nasabah tersebut?
Penyelesaian :
r = 18%/tahun
m = 12 x per tahun
m
 r
tingkat bunga efektif (ieff) = 1  1
 m
12
 18 % 
(ieff) = 1  1
 12
(ieff) = 19,56% per tahun.
Tabel 2.7 memperlihatkan suku bunga efektif untuk berbagai

suku bunga nominal dan periode-periode pemajemukan.
Tabel 2.7 Suku bunga efektif untuk berbagai suku bunga nominal
dan frekuensi pemajemukan.
48
Periode Suku bunga efektif (%) untuk
Frekuensi
pemajemukan suku bunga nominal dari
pemajemukan
per tahun (m) 6% 8% 10% 12%
Tahunan 1 6.00 8.00 10.00 12.00
6 Bulanan 2 6.09 8.16 10.25 12.36
3 Bulanan 4 6.14 8.24 10.38 12.55
2 Bulanan 6 6.15 8.27 10.43 12.62
Bulanan 12 6.17 8.30 10.47 12.68
Harian 365 6.18 8.33 10.52 12.75
49
BAB III
BIAYA
Dalam membicarakan biaya sebenarnya diketahui ada dua

istilah atau terminologi biaya yang perlu mendapat perhatian, yaitu
sebagai berikut.
1. Biaya ( cost ), yang dimaksud dengan biaya di sini adalah
semua pengorbanan yang dibutuhkan dalam rangka
mencapai suatu tujuan yang diukur dengan nilai uang.
2. Pengeluaran ( expence ), yang dimaksud dengan expence ini
biasanya yang berkaitan dengan sejumlah uang yang
dikeluarkan atau dibayarkan dalam rangka mendapatkan
sesuatu hasil yang diharapkan.
Dari kedua pengertian di atas dapat ditarik kesimpulan bahwa
biaya ( cost ) mempunyai pengertian yang jauh lebih lengkap dan
mendalam dari pengeluaran ( expences ). Oleh karena itu, untuk
pembicaraan selanjutnya, maka biaya yang dimaksud adalah
pengertian biaya ( cost ) di atas.
Konsep dan istilah-istilah biaya telah berkembang selaras
dengan kebutuhan disiplin keilmuan dan profesi : ( ekonom,
akuntan, insinyur, atau desainer ) sehingga dalam
mengklasifikasikan biaya banyak pendekatan yang dapat ditemui.
Sesuai dengan kebutuhan dan tujuan bahasan buku ini, setidaknya
kita perlu melihat klasifikasi biaya sebagai berikut :
1. biaya berdasarkan waktunya;
2. biaya berdasarkan kelompok sifat penggunaannya;
3. biaya berdasarkan produknya;
4. biaya berdasarkan volume produk.
3.1 BIAYA BERDASARKAN WAKTU

Biaya berdasarkan waktu dapat pula dibedakan atas :
a. Biaya masa lalu ( hystorical cost ), yaitu biaya yang
secara riil telah dikeluarkan yang dibuktikan dengan
catatan historis pengeluaran kegiatan.
Tujuan mempelajari biaya historis ini antara lain :
50
i. Sebagai dasar dalam penyusunan atau estimasi biaya masa
datang;
ii. Sebagai dasar dalam pertanggungjawaban pimpinan atau
pihak yang berwenang atas biaya-biaya yang telah
dikeluarkannya.
Penggunaan data biaya historis pada umumnya merupakan bidang
utama dari orang-orang Akuntansi Keuangan, terutama dalam
kegiatan audit biaya. Di samping itu, biaya historis digunakan
secara umum oleh banyak pihak dalam menyusun (estimate ) biaya
kegiatan ke depan.
b. Biaya perkiraan ( predictive cost ), yaitu perkiraan
biaya yang akan dikeluarkan bila kegiatan itu
dilaksanakan
Ada beberapa tujuan orang menghitung biaya prediktif ini, antara
lain :
 Memperkirakan pemakaian biaya dalam merealisasikan suatu
rencana kegiatan masa datang dalam rangka menjawab
pertanyaan berikut :
 Berapakah biaya yang diperlukan untuk menjalankan rencana
tersebut?
 Cukupkah dana yang tersedia?
 Apakah biaya itu sudah ideal atau terlalu mahal?
 Memastikan apakah biaya yang akan dikeluarkan itu masih
mungkin diperbaiki atau diturunkan tanpa mengurangi hasil
secara kualitas maupun kuantitas;
Untuk menjawab pertanyaan ini diperlukan suatu analisis yang
komprehensif dan interaktif pada aspek-aspek teknis rencana
tersebut.
Penggunaan data biaya prediktif pada umumnya selalu dipakai oleh
kelompok perencana/desainer termasuk kelompok Teknik Industri.
c. Biaya aktual ( actual cost ), yaitu biaya yang
sebenarnya dikeluarkan. Biaya ini perlu
diperhitungkan jika panjangnya jarak waktu antara
pembelian bahan dengan waktu proses atau
penjualan, sehingga terjadi perubahan harga pasar.
Maka, perlu dipikirkan bagaimana metode
51
pembebanan biaya terhadap produk bersangkutan.
Metode-metode perhitungan yang lazim dipakai
adalah :
 First-in first-out ( FIFO )
 Last-in first-out ( LIFO )
 Rata-rata ( average method )
 Harga standar ( standard price method )
Berpadanan dengan biaya aktual ini, dikenal pula sifat biaya

lainnya, seperti:
 Biaya real, yaitu biaya-biaya yang dikeluarkan secara real (
expence ).
 Biaya semu ( sunk cost ), yaitu biaya yang ditanggung, tetapi
tidak pernah dikeluarkan secara riil. Contoh selisih harga
pembukuan aset yang akan dilikuidasi dengan harga pasar;
 Biaya kesempatan ( opportunity cost ), yaitu biaya yang
ditanggung akibat kelalaian dalam memanfaatkan peluang
atau kesempatan meraih keuntungan.
3.2 BIAYA BERDASARKAN KELOMPOK SIFAT

PENGGUNAANNYA
Biaya berdasarkan klasifikasi penggunaan setidaknya dapat
dibedakan atas tiga jenis.
a. Biaya Investasi ( Investment Cost )
Yaitu biaya yang ditanamkan dalam rangka menyiapkan
kebutuhan usaha untuk siap beroperasi dengan baik. Biaya ini
biasanya dikeluarkan pada awal-awal kegiatan usaha dalam jumlah
yang relatif besar dan berdampak jangka panjang untuk
kesinambungan usaha tersebut. Investasi juga sering juga dianggap
sebagai modal dasar usaha yang dibelanjakan untuk penyiapan dan
pembangunan sarana dan prasarana dan fasilitas usaha termasuk
pengembangan dan peningkatan sumber daya manusianya.
Contoh :
 Pembuatan/penyediaan bangunan kantor, pabrik, gudang,
fasilitas produksi lainnya serta infrastruktur yang diperlukan
untuk itu;
52
 Penyediaan fasilitas produksi, mesin-mesin, peralatan dan
fasilitas kerja lainnya;
 Pengadaan armada kendaraan
 Pengadaan sarana pendukung seperti perabotan kantor,
komputer untuk sistem informasi manajemen dan sebagainya;
 Pendidikan dan pelatihan sumber daya manusia;
 Dan lain-lain.
b. Biaya Operasional ( Operational Cost )

Yaitu biaya yang dikeluarkan dalam rangka menjalankan
aktivitas usaha tersebut sesuai dengan tujuan. Biaya ini biasanya
dikeluarkan secara rutin atau periodik waktu tertentu dalam jumlah
yang relatif sama atau sesuai dengan jadwal kegiatan/produksi.
Contoh pemakaian biaya ini antara lain :
 Pembelian bahan baku produk;
 Pembayaran gaji/upah karyawan;
 Pengeluaran-pengeluaran aktivitas organisasi dan administrasi
usaha;
 Dan lain-lain.
c. Biaya Perawatan ( Maintenance Cost )

Yaitu biaya yang diperuntukkan dalam rangka
menjaga/menjamin performance kerja fasilitas atau peralatan agar
selalu prima dan siap untuk dioperasikan. Sifat pengeluaran ini
umumnya dibedakan menjadi dua, yaitu :
 Biaya perawatan rutin/periodik ( preventive maintenance );
 Biaya perawatan insidentil ( kuratif ).
3.3 BIAYA BERDASARKAN PRODUKNYA

Proses pengelompokkan biaya berdasarkan produk dapat
dibedakan menjadi dua kelompok besar, yaitu biaya pabrikasi dan
biaya komersial.
a. Biaya Pabrikasi ( Factory Cost )
Biaya pabrikasi ( factory cost ) atau sering juga disebut
dengan biaya produksi ( production cost ) adalah jumlah dari tiga
unsur biaya, yaitu bahan langsung, tenaga kerja langsung dan
53
overhead pabrik. Biaya-biaya ini secara langsung berkaitan dengan
biaya pembuatan produk secara fisik yang dikeluarkan dalam
rangka kegiatan proses produksi sehingga disebut juga dengan
production cost.
Biaya Pabrikasi akan terdiri dari komponen-komponen
biaya berikut :
 Biaya bahan langsung;
 Biaya tenaga kerja langsung;
 Biaya bahan tak langsung;
 Biaya tenaga kerja tak langsung;
 Biaya tak langsung lainnya.
Biaya bahan langsung dan biaya tenaga kerja langsung
sering juga disebut sebagai biaya utama ( prime cost ), sedangkan
biaya bahan tak langsung, biaya tenaga kerja tak langsung dan
biaya tak langsung lainnya disebut dengan biaya overhead pabrik
dapat digabungkan ke dalam kelompok biaya konversi ( conversion
cost ), yang mencerminkan biaya pengubahan bahan langsung
manjadi barang jadi.
 Bahan langsung ( direct materials ), adalah semua bahan yang
diperlukan untuk membentuk bagian integral dari produk. Ciri-
cirinya tanpa adanya bahan tersebut produk tidak dapat
diwujudkan dan jika ditelusuri bahan tersebut ditemukan pada
produk, mungkin secara fisik ataupun sifat. Contoh bahan
langsung pada pembuatan mobiler adalah kayu, baja/besi pad
pembuatan komponen mesin, atau tepung dan telur untuk
pembuatan kue. Paku dan lem pada pekerjaan mobiler tidak
dimasukkan sebagai bahan langsung, tetapi dimasukkan sebagai
bahan tak langsung,
 Bahan tak langsung (inderect material), yaitu jika bahan
tersebut tidak bersifat mutlak kehadirannya pada produk, tetapi
tidak bersifat suplemen, atau pembantu/pelangkap agar kualitas
produk menjadi lebih baik, atau karena pemakaian bahan itu
sedemikian kecil, atau sedemikian rumitnya untuk dihitung
sebagai bahan langsung. Contoh pemakaian paku dan lem pada
pekerjaan kayu, pemakaian bahan editif pada pekerjaan beton,
pemakaian minyak pelumas pada mesin, dan sebagainya.
54
 Tenaga kerja langsung (direct labor), yaitu tenaga kerja yang
secara langsung mempengaruhi terjadinya proses produksi,
seperti pekerja, tukang, dan operator. Jadi tanpa tenaga kerja
tersebut kegiatan produksi tidak akan terjadi. Biaya untuk ini
meliputi gaji karyawan yang dapat dibebankan pada produk
tertentu.
 Tenaga tak langsung (indirect labor), yaitu tenaga kerja yang
dibutuhkan dalam rangka mendukung kelancaran proses
produksi di lantai pabrik, seperti pengawas, supervisor,
montir/maintenant, cleaning servis pabrik, unsur pimpinan
pabrik, unsur pimpinan pabrik, dan lain-lain yang masih punya
relevansi kuat dengan proses produksi.
 Biaya tidak langsung lainnya (pabrication overhead cost), yaitu
semua biaya yang dikeluarkan dalam rangka proses produksi di
luar komponen biaya di atas, contoh sewa peralatan dan
fasilitas pabrik, penyusutan peralatan dan fasilitas pabrik,
pemeliharaan dan perawatan fasilitas, pengadaan atau
pembayaran sumber daya yang dibutuhkan pabrik di luar
komponen diatas (listrik, air, sarana telekomunikasi, pajak bumi
dan sebagainya)
55
b. Biaya Komersial (Commercial Cost)

Biaya komersial merupakan akumulasi biaya yang untuk
membiat produk itu dapat dijual di luar biaya produksi, dan
dipergunakan biasanya untuk menghitung dijual produk.
Kelompok biaya yang termasuk biaya komersial adalah :
 Biaya umum dan administrasi (general and administration
cost)
 Biaya pemasaran (marketing cost)
 Pajak usaha dan perusahaan (companies taxed)
Pajak usaha sering juga digabungkan pada biaya administrasi dan
umum.
Biaya umum dan administrasi, merupakan biaya yang
dikeluarkan untuk kepentingan menjalankan manajemen dan
organisasi perusahaan sehingga sering juga disebut biaya
manajemen dan organisasi. Contoh biaya ini adalah gaji karyawan
dan pimpinan di luar pabrik, biaya ATK, surat-menyurat, fasilitas,
sarana dan prasarana organisasi dan sebagainya.
1. Biaya pemasaran (marketing cost), yaitu biaya yang
dikeluarkan dalam rangka pemasaran produk, meliputi biaya
distribusi, advertensi, promosi dan sebagainya.
2. Pajak usaha, meliputi semua pajak maupun retribusi yang
perlu dikeluarkan berkaitan dengan kegiatan usaha dimaksud.
Namun, sering juga telah digabungkan pada komponen
sebelumnya sesuai dengan pos yang relevan.
Adapun tujuan perhitungan biaya berdasarkan produk ini antara
lain :
 Memproyeksikan biaya produksi dan harga produk terjual;
 Mengetahui komposisi komponen biaya produksi maupun biaya
produk keseluruhan;
 Sebagai sarana informasi dalam menyelidiki dan menganalisis
struktur biaya produk yang ideal oleh perencana dalam rangka
memperbaiki struktur pembiayaan melalui konsep “cost
centers” ( pusat-pusat biaya ).
56
3.4 BIAYA BERDASARKAN VOLUME PRODUK
Beberapa jenis biaya bervariasi langsung dengan perubahan
volume produksi, sedangkan biaya lainnya relatif tidak berubah
terhadap jumlah produksi. Oleh karena itu, manajemen perlu
memerhatikan beberapa kecenderungan biaya tersebut untuk dapat
merencanakan dan mengendalikan efek biaya terhadap volume
produksi. Oleh karena itu, biaya berdasarkan volume produksi
dapat dibedakan sebagai berikut :
 Biaya tetap (fixed cost), biaya yang harus dikeluarkan relatif
sama walaupun volume produksi berubah dalam batas-batas
tertentu. Contoh, biaya listrik untuk penerangan, telepon, air
bersih, gaji karyawan, dan lain-lain.
 Biaya variabel (variable cost), yaitu biaya yang berubah besar-
nya secara proporsional dengan jumlah produk dibuat. Contoh,
biaya bahan baku, tenaga kerja langsung jika sistem penggajian
berdasarkan volume, dan lain-lain.
 Biaya semi variabel (semi variable cost), yaitu biaya yang ber-
ubah tidak proporsional dengan perubahan volume, misalnya
perubahan volume melewati kapasitas fasilitas yang ada
sehingga diperlukan penambahan kapasitas mesin, biaya
perbaikan mesin, dan sebagainya.
Catatan:
 Biaya semi variabel sebaiknya dipisahkan menjadi biaya tetap
dan variabel.
 Setiap produk selalu mengandung unsur biaya tetap dan biaya
variabel.
 Total.biaya suatu produk merupakan penjumlahan dari biaya
tetap dan biaya variabel. (lihat Gambar 2.2)
Contoh soal
1. Dalam rangka memenuhi kebutuhan kosen dan daun pintu
kontraktor Karya Kreatif dihadapkan pada pilihan membeli
kosen dan daun pintu siap atau membuat sendiri. Jika dibeli
harga siapnya Rp450.000,00/buah, dan jika dibuat sendiri
biayanya terdiri dari: harga kayu Rp950.000,00/m3, upah kepala
tukang Rp50.000,00/hari, tukang Rp40.000,00/hari dan pekerja
57
35 ribu/hari. Tiap unit kosen dan daun pintu dibutuhkan 0,25
hari kerja kepala tukang + 1,25 hari kerja tukang dan 0,75 hari
kerja pekerja (pembantu tukang), tiap unit kosen dan daun pintu
membutuhkan ± 0,20 m3 kayu.
Gambar 3.2.
Grafik Sifat Komponen Biaya Berdasarkan Volume Produk
Di samping itu, perusahaan perlu menyiapkan los kerja

khusus biayanya ditaksir ± Rp1,5 juta serta pengadaan peralatan
kerja ± Rp2,2 juta. Hitunglah berapa kebutuhan minimal Kosen dan
Daun Pintu agar keputusan yang diambil membuat sendiri.
Penyelesaian:
58
Biaya variabel untuk 1 unit Kosen:
- Bahan Kayu : 0,20 m3 x Rp 950.000,00 = Rp 190.000,00
- Upah Kepala Tukang : 0,25 harixRp 50.000,0=Rp 12.500,00
- Upah Tukang: 1,25 hari x Rp 40.000,00 = Rp 50.000,00
- Upah pembantu: 0,75 hari x Rp 35.000,00 = Rp 26.250,00
tukang
Jumlah Variable Cost = Rp 278.750,00
Biaya tetap untuk dapat membuat kosen:
- Membangun los kerja = Rp 1.500.000,00
- Pengadaan peralatan kerja = Rp 2.200.000.00
Jumlah biaya tetap = Rp3.700.000,00
Perhitungan jumlah produksi

N x S = FC + N x VC N=FC/S-VC
minimal saat break even point: FC
FC
BEP (Q) = di mana : S = harga jual 1 unit kosen
S  VC
Rp 3 .
700 .
000 ,00
BEP (Q) = Rp 450.000 ,00 Rp 278 .750,00
BEP (Q) = 21,6 unit = 22 unit
Jadi, kebutuhan kosen minimal agar produksi sendiri lebih
menguntungkan secara ekonomis dibandingkan dengan membeli
siap adalah 22 unit.
2. Catatan pengeluaran bengkel perabot Pak Kreatif satu bulan

terakhir adalah:
 Beli 1 m3 kayu Rp700.000,00
 Beli 6 lembar triplek Rp250.000,00
 Beli paku, lem, dan perlengkapan lainnya Rp150.000,00
 Bayar upah tukang untuk 10 buah meja Rp600.000,00
Bayar rekening listrik Rp200.000,00 di mana pemakaian 60
07o untuk mesin dan 40% untuk penerangan.
Bayar telepon Rp100.000,00 untuk 1 bulan
Bayar upah tukang Rp900.000,00 untuk 15 buah meja
Bayar gaji kepala tukang, pegawai pembantu dan lain-lain
Rp 1.000.000,00/bulan
59
 Depresiasi mesin dan fasilitas (sewa mesin) Rp500.000,00/

bulan
Jika semua bahan yang dibeli habis terpakai, kerjakan hal-
hal berikut:
a. Kelompokkanlah pengeluaran berdasarkan biaya primer, dan
over-head pabrik
b. Hitunglah biaya produksi untuk 1 unit meja
c. Kelompokkanlah biaya berdasarkan biaya tetap dan biaya
variabelnya
d. Hitunglah BEP produksi meja jika harga jual meja
Rp300.000,00/unit.
Penyelesaian:
a. Pengelompokan biaya berdasarkan biaya primer, sekunder dan
overhead pabrik
Biaya Primer:
- Beli 1 m3 kayu =Rp 700.000,00
- Beli 6 lembar triplek =Rp 250.000,00
- Bayar upah tukang untuk 10 meja =Rp 600.000,00
- Bayar upah tukang untuk 15 meja =Rp 900.000.00
Jumlah biaya primer = Rp2.450.000,00
Biaya Overhead Pabrik:

- Beli paku, lem, dan perlengkapan lainnya = Rp 150.000,00
- Gaji kepala tukang, pegawai, dan lain-lain=Rp 1.000.000,00
- Bayar rekening listrik =Rp 200.000,00
- Bayar telepon = Rp 100.000,00
- Depresiasi mesin = Rp 500.000 00
Jumlah biaya over-head = Rp1.950.000,00
b. Perhitungan untuk 1 unit meja

Total biaya produksi untuk 25 unit meja (1 bulan produksi)
∑ Production Cost=Bia Primer+Bia Sekunder+Bia Overhead
= Rp2.450.000,00 + Rp1.150.000,00 + Rp800.000,00
= Rp4.400.000,00
Total biaya produksi
60
Jadi biaya produksi untuk 1 unit meja = Total biaya produksi
jumlah unit produksi
Rp 4.400
.000,00
= = Rp 176.000,00/unit
25
unit
c. Pengelompokan biaya berdasarkan biaya tetap dan biaya variabel
Biaya tetap (Fixed cost)
- Rek. listrik penerangan 40%xRp200.000,00=Rp 80.000,00
- Rek. telepon =Rp 100.000,00
- Gaji kepala tukang, pegawai dan lain-lain =Rp 1.000.000,00
- Depresiasi mesin =Rp 500.000.00
Jumlah biaya tetap =Rp 1.680.000,00
Biaya variabel (Variable cost)

- Bayar upah tukang untuk 25 unit meja =Rp 1.500.000,00
- Beli kayu untuk 25 unit meja =Rp 700.000,00
- Beli 6 lembar triplek =Rp 250.000,00
- Beli lem, paku, dan lain-lain =Rp 150.000,00
- Bayar listrik untuk pekerjaan 25 meja =Rp 120.000,00
Jumlah biaya variabel =Rp 2.720.000,00
VC
Jadi biaya variabel per unit produk =
Produksi
Rp 2 .720.000 ,00
= = Rp108.800,00
25unit
d. Perhitungan jumlah produksi pada kondisi BEP

FC
BEP(Q)= ; di mana: S=harga 1 unit meja Rp300.000,00
S  VC
Rp 1.
680.000,00
BEP(Q) = Rp 300.000 ,00 Rp 108.
800 ,00
BEP(Q) = 8,78 = 9 unit
3. Berdasarkan data produksi perusahaan priode yang la1u sebagai

berikut:
 Pembelian bahan baku utama Rp 5 juta
61
 Bahan baku penolong Rp 3 juta
 Tenaga kerja langsung Rp 8 juta
 Tenaga kerja tidak langsung Rp 2,5 juia-
 Biaya over-head Rp 3,4 juta (nondepresiasi)
 Jumlah produksi 1200 unit
 Upah tenaga kerja langsung dibayar berdasarkan hasil
produksi, sedangkan upah tenaga kerja tak langsung tidak
terpengaruh pada jumlah produksi
 Bahan baku penolong tidak berpengaruh banyak terhadap
jumlah produksi
Diminta:
Susunlah cash flow untuk 5 periode ke depan jika jadwal pro-
duksi berturut-turut 1.500, 2.000, 2.300, 2.600 dan 3.000 unit
Penyelesaian:
Biaya tetap (fixed cost) :

- Bahan baku penolong =Rp 3.000.000,00
- Tenaga kerja langsung =Rp 2.500.000,00
- Biaya over-head =Rp 3.400.000.00+
Jumlah biaya tetap =Rp 8.900.000,00
Biaya variabel
Biaya variabel untuk setiap unit produksi adalah
jumlahbiay
avar
iable
= jumlahunit
produksi
Rp
13.000
.000
,00
= = Rp10.833,00/unit
1.200
unit
Untuk perhitungan perkiraan cash flow lima periode ke depan

diperoleh dengan mempergunakan tabel (Tabel 3.l).
62
Tabel 3.1: Perkiraan Cash Flow Lima Periode ke Depan
Peri Rencana Variable Total varible cost Fixed cost Total cost
ode produksi Cost/unit (cash-flow periode)
1. 1.500 Rp10.833,00 Rp16.250.000,00 Rp8.900.000,00 Rp25.150.000,00
2. 2.000 Rp10.833,00 Rp21.666.000,00 Rp8.900.000,00 Rp 30.566,67
3. 2.300 Rp10.833,00 Rp24.916.000,00 Rp8.900.000,00 Rp33.816.667,00
4. 2.600 Rp10.833,00 Rp28.166.000,00 Rp8.900.000,00 Rp37.066.000,00
5. 3.000 Rp10.833,00 Rp32.500.000,00 Rp8.900.000,00 Rp41.400.000,00
63
BAB IV
EVALUASI INVESTASI
Sebagaimana telah dibicarakan pada bab sebelumnya,

kegiatan investasi merupakan kegiatan penting yang memerlukan
biaya besar dan berdampak jangka panjang terhadap kelanjutan
usaha. Oleh karena itu, analisis yang sistematis dan rasional sangat
dibutuhkan sebelum kegiatan itu direalisasikan. Pertanyaan yang
paling penting diajukan sebelum keputusan diambil adalah sebagai
berikut.
1. Apakah investasi tersebut akan memberikan manfaat ekonomis
terhadap perusahaan?
2. Apakah investasi yang dimaksud sudah merupakan pilihan
yang optimal dari berbagai kemungkinan yang ada?
Untuk menjawab pertanyaan pertama diperlukan analisis

evaluasi investasi yang bisa menjelaskan apakah kegiatan investasi
tersebut akan menjanjikan suatu keuntungan (profit) dalam jangka
panjang atau tidak. Sementara itu, untuk menjelaskan apakah
pilihan yang akan diambil sudah merupakan pilihan yang terbaik
dari alternatif yang tersedia, perlu dilakukan analisis pemilihan
alternatif.
Suatu investasi merupakan kegiatan menanamkan modal
jangka panjang, dimana selain investasi tersebut perlu pula disadari
dari awal bahwa investasi akan diikuti oleh sejumlah pengeluaran
lain yang secara periodik perlu disiapkan. Pengeluaran tersebut
terdiri dari biaya operasional (operation cost), biaya perawatan (
maintenance cost), dan biaya-biaya lainnyayang tidak dapat
dihindarkan. Disamping pengeluaran, investasi akan menghasilkan
sejumlah keuntungan atau manfaat, mungkin dalam bentuk
penjualan-penjualan produk benda atau jasa atau penyewaan
fasilitas.
Secara umum kegiatan investasi akan menghasilkan
komponen cash flow seperti gambar 4.1 berikut :
64
Gambar 4.1 Cash Flow Investasi
Terdapat berbagai metode dalam mengevaluasi kelayakan

investasi dan yang umum dipakai, yaitu :
a. Metode net present value (NPV)
b. Metode annual equivalent (AE)
c. Metode internal rate of return (IRR)
d. Metode benefit cost ratio (BCR)
e. Metode payback period (PBP)
Pada dasarnya semua metode tersebut konsisten satu sama

lain, artinya jika dievaluasi dengan metode NPV dan metode
lainnya akan menghasilkan rekomendasi yang sama, tetapi
informasi spesifik yang dihasilkan tentu akan berbeda. Oleh karena
itu, dalam praktiknya masing-masing metode sering dipergunakan
secara bersamaan dalam rangka mendapatkan gambaran yang lebih
komprehensif terhadap perilaku investasi tersebut.
4.1 METODE NET PRESENT VALUE (NPV)

Net present value (NPV) adalah metode menghitung nilai
bersih (netto) pada waktu sekarang (present). Asumsi present yaitu
menjelaskan waktu awal perhitungan dengan saat evaluasi
dilakukan atau pada periode tahun ke-nol (0) dalam perhitungan
cash flow investasi (lihat gambar 4.2a dan 4.2b).
65
Gambar 4.2a
Kondisi Awal
Gambar 4.2b
Kondisi Present
Dengan demikian, NPV pada dasarnya memindahkan cash

flow yang menyebar sepanjang umur invetasi ke waktu awal
investasi (t=0) atau kondisi present., tentu saja dengan menerapkan
konsep ikuivalensi uang yang telah dibahas pada bab 3.
Suatu cash flow investasi tidak selalu dapat diperoleh seca
lengkap, yaitu terdiri dari cash-in dan cash-out, tetapi mungk saja
hanya yang dapat diukur langsung aspek biayanya saja atau
benefitnya saja. Contoh, jika kita melakukan investasi dala
mrangka memperbaiki atau menyempurnakan salah satu bagian
66
saja dari sejumlah rangkaian fasilitas produksi, sehingga yang
dapat dihitung hanya komponen biayanya saja, sedangkan
komponen benefitnya tidak dapat dihitung karena masih
merupakan rangkaian dari satu sistem tunggal. Jika demikian, maka
cash flow tersebut hanya terdiri dari cash-out atau cash-in. Cash-
flow yang benefit saja perhitungannya disebut dengan Present
Worth Benefit (PWB), sedangkan jika yang diperhitungkan hanya
cash-out (cost) disebut dengan Present Worth of Cost (PWC).
Sementara itu NPV diperoleh dari PWB-PWC…
Untuk mendapatkan nilai PWB, PWC, dan NPV dipakai
formula umum sebagai berikut:
n
PWB = Cb
(FBP
t0
) dimana Cb = cash flow benefit
t t
PWB = Cc
(FBP
t0
)t t Cc = cash flow cost
n
PWB = Cf(FBP
t0
)
t t Cf = cash flow utuh (benefit + cost)
NPV = PWB-PWC FPB = faktor bunga present
t = periode waktu n = umur investasi
Kriteria keputusan
Untuk mengetahui apakah rencana suatu investasi tersebut
layak ekonomis atau tidak, diperlukan suatu ukuran/kriteria tertentu
dalam metode NPV, yaitu :
Jika :
NPV > 0 artinya investasi akan menguntungkan/layak (feasible)
NPV < 0 artinya investasi tidak menguntungkan/layak (unfeasible)
Jika rencana investasi tersebut dinyatakan layak, maka
direkomendasikan untuk dilaksanakan investasi itu, namun jika
ternyata tidak layak, maka rencana tersebut tidak direkomendasikan
untuk dilanjutkan. Namun, layak atau tidaknya suatu rencana
investasi belumlah keputusan akhir dari suatu program investasi,
67
sering kali pertimbangan-pertimbangan tertentu ikut pula
mempengaruhi keputusan yang akan diambil.
Contoh Soal
1. Bapak Kreatif sedang menjajaki kemungkinan membuka usaha
baru dengan perkiraan biaya investasi 120 juta rupiah. Di
samping itu untuk mengoperasikan investasi tersebut
dibutuhkan biaya operasional rata-rata 10 juta rupiah/tahun,
selanjutnya dari hasil penjualan produk diperkirakan akan ada
pemasukan rata-rata 30 juta rupiah/tahun. Jika umur investasi
diperkirakan 8 tahun kemudian aset dapat dijual 50 juta rupiah.
Selain itu pada tahun ke-5 akan ada perawatan berat (overhoul)
dengan biaya 15 juta rupiah. Diminta mengevaluasi kelayakan
ekonomis rencana tersebut jika suku bunga rata-rata selama
umur investasi 12%/tahun.
Penyelesaian
Diketahui : investasi (I) = 120 juta rupiah

Annual benefit (Ab) = 30 juta rupiah/tahun
Nilai sisa = 50 juta
Overhoul (Oh)t=5 = 15 juta
Umur investasi (n) = 8 tahun
Suku bunga (i) = 12%/tahun
Gambar 4.3 Grafik Cash flow Investasi

68
n
NPV = CF(FBP
t0
)
t
NPV = -I+Ab (P/A,i,n) + S (P/F,i,n) – Ac (P/A,i,n) – Oh ( P/F,i,n)

NPV = -120+30(P/A,12,8)+50(P/F,12,8)–10(P/A,12,8)–15 (P/F,12,5)
NPV = -120 + 30 (4.968) + 50 (0.4039) -10 (4.968) – 15 (0.5674)
NPV = - Rp 9.956 juta
Karena NPV = -Rp 9.956 juta < 0, maka investasi tersebut tidak
layak ekonomis (unfeasible) dan tidak direkomendasikan untuk
diterapkan.
2. suatu rencana investasi dengan cash flow sebagai berikut :

investasi Rp 50 juta
annual benefit Rp 15 juta/tahun
Annual cost Rp 5 juta/tahun
Gradient cost - Rp 0,3 juta/tahun
Nilai sisa Rp 10 juta
Umur investasi 8 tahun
Evaluasilah kelayakan rencana investasi tersebut, jika suku
bunga 8%/tahun.
Penyelesaian
NPV = -I +Ab (P/A,i,n) + S (P/F,i,n) – Ac (P/A,i,n) - G (P/G,i,n)

NPV=-50+15(P/A,8,8)+10(P/F,8,8) – 5 (P/A,8,8) + 0,3 (P/G,8,8)
NPV = -50 + 15 (5.747) + 10 (0.54030 – 5 (5.747) + 0.3 (17.806)
NPV = Rp 18.21 juta
69
Karena NPV = Rp 18.21 >>> 0, maka rencana investasi
direkomendasikan layak secara ekonomis.
3. Diketahui suatu rencana investasi senilai 400 juta rupiah, umur

investasi 10 tahun dengan nilai sisa 100 juta rupiah. Benefit
tahun pertama sampai ketiga 80 juta/tahun kemudian naik rata-
rata 20%/tahun, disamping itu biaya operasional dikeluarkan
rata-rata 25 juta rupiah/tahun. Evalusilah rencana tersebut
dengnan metode NPV pada suku bunga 10%.
Penyelesaian.
Gambar 4.4
Cash Flow Investasi Bentuk Geometric Gradient
NPV = CF
(FBP
t0
) dimana
t t CF = cash flow investasi
FPB = faktor bunga present

1(
1g)(
1i)  n 
n
NPV=Ab(P/A,10,2)+Ab  (P/F,I,2)+S(P/F,i,n)- – Ac (P/A,i,n)

 ig 

1(
10.2
)n
(
11
)8

NPV = 80 (1.736) + 80  (P/F,10,10) – 400 – 25 (P/A,10,10)
 0
.20.1 

1(
10.2
)8
(
11
)8

NPV=80(1.736)+80  (0.8264)+100(0.3855)–400–25 (6.144)
 0
.20.1 
NPV=80(1.736)+80(10.0586)(0.8264)+100(0.3855)–400–25(6.144)
70
NPV = Rp 288.82 juta
Jadi, karena NPV investasi pad suku bunga 10%/tahun = Rp 288.82
juta >>>0, maka rencana investasi direkomendaskan layak
(feasible) secara ekonomis.
4.2 METODE ANNUAL EQUIVALENT (AE)

Metode annual ekuivalen konsepnnya merupakan kebalikan
dari metode NPV. Jika pada metode NPV seluruh aliran cash
ditarik pada posisi present, sebaliknya pada metode AE ini aliran
cash justru didistribusikan secara merata pada setiap periode waktu
sepanjang umur investasi, baik cash-in maupun cash-out (gambar
4.5a dan 4.5b). Gambar 4.5a memperlihatkan cash flow riil yang
belum berbentuk annual, sedangkan gambar 4.5b merupakan cash
flow yang telah dimodifikasi dalam format annual tanpa mengubah
nilia cash flow tersebut secara keseluruhan melalui mekanisme
ekuivalensi.

Format Nonannual Format Annual
Hasil pendistribusian secara merata dari cash-in menghasilkan

rata-pendapatan per tahun dan disebut dengan Ekuivalen Uniform
Annual of Benefit (EUAB). Sedangkan hasil pendistribusian cash-
out secara merata disebut dengan annual equivalent (AE).
Berdasarkan konsep tersebut diperoleh formula umum sebagai
berikut :
71
n
EUAB = Cb(FBA
t0
)t t dimana Cb = cash flow benefit
n
EUAC = Cc(FBA
t0
)t t Cc = cash flow cost
n
AE = Cc(FBA
t0
) Cf = cash flow utuh (benefit+cost)
t t
AE= EUAB - EUAC FPA = faktor bunga annual

t = periode waktu
n= umur investasi
Kriteria keputusan
Untuk mengetahui apakah rencana suatu investasi tersebut

layak ekonomis atau tidak, diperlukan suatu ukuran/kriteria
tertentu, dalam metode AE,yaitu :
Jika: AE ≥ 0 artinya investasi akan menguntungkan/layak (feasible)
AE≤0 artinya investasi tidak layak (unfeasible)
Kalau rencana investasi tersebut dinyatakan layak, maka

direkomendasikan untuk dilaksanakan investasi itu. Jika ternyata
tidak layak, rencana tersebut tidak direkomendasikan untuk
dilanjutkan. Namun , layak atau tidaknya suatu rencana investasi
belumlah keputusan akhir dari suatu program investasi, sering kali
pertimbangan-pertimbangan tertentu ikut pula mempengaruhi
keputusan yang akan diambil.
Contoh soal
1. Jika soal NPV diatas dievaluasi dengan metode Annual
Equivalent (AE), maka prosesnya adalah sebagai berikut.
2.
72
AE = - I (A/P,i,n) + AB + S (A/F,i,n) - Ac – Oh (P/F,i,5) (A/P,i,n)

AE= -120(A/P,12,8)+30+50(A/F,12,8)–10–15(P/F,12,5) (A/P,12,8)
AE = - 120 (0.2013) + 30 + 50 (0.813) – 10 – 15 (0.5674) (0.2013)
AE = + Rp 34.2 juta
Di mana karena AE = +Rp 34,2 jt > 0, maka rencana Investasi
layak ekonomis.
3. Suatu rencana investasi sebesar 2.000 juta rupiah,

membutuhkan biaya operasional dan perawatan tahun pertama
50 juta rupiah, selanjutnya naik gradient 10 juta rupiah/tahun
sampai tahun ke-8, setelah itu stabil, tahun ke-6 diperkirakan
akan ada kegiatan perawatan berat (over-houl) sebesar 150 juta
rupiah. Benefit baru dimulai tahun ke-2 yaitu 300 juta rupiah
dan naik gradient 50 juta rupiah sampai tahun ke-7 dan setelah
itu menurun 25 juta rupiah/tahun. Evaluasilah kelayakan
rencana tersebut dengan metode Annual ekuivalen, jika suku
bunga berlaku 10%/tahun.
Penyelesaian :
73
Di mana CF = Cash flow

n
investasi
AE =  Cc
t (FBA
)t
FBA = Faktor bunga annual
t0
AE = {Ab(P/A,i,11) + G1 (P/G,i,11)}(P/F,i,1) (A/P,i,n) –

{(G1+G2) (P/G,i,6)} (P/F,i,6)} (A/P,i,n) + S(A/F,i,n) –
[I(A/P,i,n) + Ac + G3 (A/G,i,n) – {G3(P/G,i,5) (P/F,i,7)} (A/P,i,n)
+ ( OH(P/F,i,6) (A/Pi,n)]
AE = {300(P/A,10,11) + 50(P/G,10,11)} (P/F,10,1) (A/P,10,12) –

{(50+25)(P/G,10,6) (P/F,10,6)} (A/P,10,12) + 700 (A/F,10,12) –
[2000(A/P,10,12) + 50 + 10(A/G,10,12) –
{10(P/G,10,5)(P/F,10,7)} (A/P,10,12) + 150 (P/F,10,6)
(A/P,10,12)]
AE = {300(6.495) + 50(26.396)} (0.9091) (0.14676) – {75(9.684)

(0.5645)} (0.1467) + 700 (0.04676) –[2000(0.14676) + 50 +
10(4.388) – {10(6.862) (0.5132)} (0.14676) + 150(0.5645)
(0.14676)]
AE = {3268.3}(0.1334) – {409.996}(0.14676) + (32.732) –

[(387.4) – {5.168} + (12.4269)]
AE = 13.893 juta
74
Dimana karena nilai AE = 13,893 juta >>> 0, maka rencana
investasi pada asumsi suku bunga 10% layak secara ekonomis.
Dengan demikian, rencana direkomendasikan untuk diterapkan.
4. Dalam rangka pengembangan usaha, PT Angin Berembus

merencanakan investasi baru senilai 1200 juta rupiah, dengan
perkiraan pendapatan mulai tahun ke-2 sampai tahun ke-7
sebesar 400 juta rupiah, setelah itu menurun gradient sebesar 15
juta rupiah/tahun, sedangkan biaya operasional dikeluarkan
mulai tahun ke-1 sebesar 50 juta rupiah dan selanjutnya naik
gradient 10 juta rupiah. Umur investasi diprediksi 12 tahun
dengan nilai sisa 500 juta rupiah, disamping itu ada pendapatan
lump-sum pada tahun ke-7 100 juta rupiah.
Evaluasilah rencana tersebut dengan metode Annual Equivalent
jika suku bunga 10%.
Penyelesaian:
AE = Cc(FBA
t0
)
t t
75
AE = - I(A/P,i,n) + Ab (P/A,i,11) (P/F,i,1) (A/P,i,n) – G1(P/G,i,6)
(P/F,i,6) (A/P,i,n) + Ls(P/F,i,6) (A/P,i,n) + S (A/F,i,n) – Ac – G
(A/G,i,n) – OH (P/F,i,7) (A/P,i,n)
AE = - 1200(A/P,i,12) + 400 (P/A,10,11) (P/F,10,1) (A/P,10,12) –

15 (P/G,10,6) (P/F,10,6) (A/P,10,12) + 300 (P/F,10,6) (A/P,10,12)
+ 500 (A/F,10,12) – 50 – 10 (A/G,10,12) – 100(P/F,10,7)
A/P,10,12)
AE = - 1200 (0.1468) + 400 (6.495) (0.9091) (0.1468) – 15 (9.684)

(0.5645) (0.1468) + 300 (0.5645) (0.1468) + 500 (0.0468) – 50 –
10 (4.388) – 100 (0.5132) (0.1468)
AE = Rp 105,368 juta
Karena nilai Annual Ekuivalen Rp 105,368 juta >>> 0, maka

rencana investasi layak ekonomis dan dapat direkomendasikan
untuk dilaksanakan.
4.3 METODE BENEFIT COST RATIO (BCR)

Metode benefit cost ratio (BCR) adalah salah satu metode yang
sering digunakan dalam tahap-tahap evaluasi awal perencanaan
investasi atau sebagai analisis tambahan dalam rangka menvalidasi
hasil evaluasi yang telah dilakukan dengan metode lainnya.
Disamping itu, metode ini sangat baik dilakukan dalam rangka
mengevaluasi proyek-proyek pemerintah yang berdampak langsung
pada masyarakat banyak (public government project), dampak yang
dimaksud baik yang bersifat positif maupun yang negatif. Metode
BCR ini memberikan penekanan terhadap nilai perbandingan
antara aspek manfaat (benefit) yang akan diperoleh dengan aspek
biaya dan kerugian yang akan ditanggung (cost) dengan adanya
investasi tersebut.
Aspek benefit dan cost dalam proyek-proyek pemerintah
mempunyai pengertian yang lebih luas dari pada pengertian biasa,
dimana benefit dan cost itu sendiri sering kali ditemukan dalam
bentuk manfaat maupun biaya tidak langsung yang diperoleh
76
pemerintah atau masyarakat. Contohnya investasi terhadap
pembukaan jalan baru, pembangunan pasar, terminal, pelabuhan,
bendungan,waduk, pertamanan, komplek wisata, rumah sakit,
rumah ibadah, sekolah, dan sebagainya. Sebagai contoh,
pembangunan jalan baru yang melalui suatu daerah tertentu, benefit
langsungnya pada masyarakat tentu tidak hanya efisiensi
perjalanan, tetapi juga akan menghasilkan manfaat turutan lain
seperti peningkatan produktivitas lahan disekitar jalan tersebut,
peningkatan pertumbuhan ekonomi masyarakat, dan sebagainya.
Begitu pula dengan biaya yang timbul akibat dibangunnya jalan
tersebut juga bukan hanya biaya langsung seperti investasi yang
dikeluarkan untuk membangun fisik jalan, tetapi akan muncul pula
biaya lain yang harus dikeluarkan masyarakat yang disebut dengan
disbenefit, yaitu dampak negatif dari investasi seperti biaya
terhadap dampak perubahan lingkungan, meningkatnya kecelakaan,
menurunnya keamanan dan kenyamanan masyarakat sekitar, intrusi
nilai-nilai budaya sosial yang tidak menguntungkan, dan
sebagainya. Penjelasan lebih lanjut dari sistem investasi Public
Government Project ini akan dibahas pada bab tersendiri.
Adapun metide analisis benefit cost ratio (BCR) ini akan
dijelaskan sebagai berikut :
Benefit
atau
 Benefit
Cost
Rumus umum BCR =
Cost
Jika analisis dilakukan terhadap present:
n
 Cb
PWB t0 t
(FBP
)t
BCR = atau
PWC n
 Cc
t (FBP
)t
t0
Jika analisis dilakukan terhadap annual:

n
 Cb
EUABt0 t
(FBA
)t
BCR = atau
AUAC n
 Cc
t(FBA
)t
t0
77
Kriteria keputusan
Untuk mengetahui apakah suatu rencana investasi layak ekonomis

atau tidak setelah melalui metode ini adalah :
Jika : BCR ≥ 1 → → → investasi layak (feasible)
BCR < 1 → → → investasi tidak layak (unfeasible)
Contoh soal
1. Jika soal nomor 3 dari annual ekuivalen di atas akan
dievaluasi dengan metode Benefit Cost Ratio ( BCR ), maka
dapat diselesaikan sebagai berikut.
Penyelesaian
n
 Cb
PWB t0 t
(FBP
)t
BCR = atau
PWC n
 Cc
t (FBP
)t
t0
n
PWB = Cb(FBP
t0
)
t
PWB = Ab(P/A,i,11) (P/F,i,1) – G1(P/G,i,6) (P/F,i,6) + Ls (P/F,i,6)

+S(P/F,i,n)
PWB = 400(P/A,10,11)(P/F,10,1) – 15(P/G,10,6)(P/F,10,6) +

300(P/F,10,6) + 500(P/F,10,12)
PWB = 400(6.495) (0.9091) – 15 (9.684) (0.5645) + 300(0.5645) +

500(0.3186)
PWB = Rp 2608,49 juta

n
PWC = Cc(FBP
t0
)
t
PWC = I + Ac(P/A,i,n) + G2 (P/G,i,n) + OH(P/F,i,7)
PWC = 1200 + 50(P/A,10,12) + 10(P/G,10,12) + 100(P/F,10,7)
PWC = 1200 + 50(6.814) + 10(29.901) + 100(0.5132)

78
PWC = Rp 1891,03 juta
PWB
2608
,
49

Jadi: BCR = PWC 
1,
379
1891
,
03
Karena nilai BCR = 1,379 >> 1, maka investasi ini layak ekonomis
(feasible) dan rencana investasi direkomendasikan untuk
diterapkan.
2. Dalam rangka program pengembangan kota Padang, Pemkot
merencanakan akan membangun pasar/pertokoan didaerah
Tunggul Hitam dengan biaya investasi 10 miliar rupiah. Dalam
pengoperasiannya akan membutuhkan biaya operasional 350
juta rupiah/tahun. Proyek tersebut menghasilkan 300 petak toko
yang diproyeksikan akan dijual 40% dan lebihnya akan
disewakan. Harga jual toko 50 juta rupiah/petak dan tarif sewa
5 juta rupiah/tahun/petak. Dengan adanya proyek tersebut,
diproyeksikan perekonomian masyarakat setempat akan
meningkat 2%/tahun, dimana pendapatan masyarakat saat ini
±500 ribu rupiah/kk/bulan, jumlah penduduk setempat ± 2000
kk. Disamping itu akan terjadi penurunan kualitas budaya,
kenyamanan dan keamanan yang disetarakan dengan uang
senilai 50 ribu rupiah/kk/bulan. Aspek lain yang
menguntungkan yaitu akan meningkatnya produktivitas lahan,
dimana luas lahan ± 1000 ha akan meningkat rata-rata
5%/tahun dari harga jual saat ini yaitu 20 juta rupiah/Ha.
Investasi ini diharapkan bertahan 15 tahun tanpa nilai sisa.
Diminta:
 Formulasikanlah persoalan di atas dalam
bentuk grafik cash flow.
 Evaluasilah rencana tersebut dengan metode
BCR jika i=10% / tahun
Penyelesaian
a. Formulasi masalah:
Kelompok benefit terdiri dari:
Benefit langsung (bagi pemerintah)
79
Penjualan toko = 40% x 300 toko x @Rp 50 juta= Rp 6.000 juta

Sewa toko = 60% x 300 toko x Rp 5 juta/tahun = Rp 900 juta/tahun
Benefit tak langsung (bagi masyarakat)

Pertumbuhan ekonomi masyarakat(G1) = 2% x Rp 0,5 juta x 12
bulan x 2000 KK = Rp 240 juta/tahun
Peningkatan nilai lahan (G2) = 5% x Rp 20 juta/Ha x 1000 Ha =
Rp 1.000 juta/tahun
Jadi gradient benefit = G1 + G2 = Rp 240 juta + Rp 1.000 juta =

Rp 1.240 juta/tahun.
Kelompok biaya (cost) terdiri dari:

Investasi awal = Rp 10.000
Biaya operasional (Ac1) = Rp 350 juta/tahun
Disbenefit masy (Ac2) = 2000 KK x Rp 0.050 juta x 12 bulan
= Rp 1.200 juta/tahun
Jadi gradient cost = Ac1 + Ac2 = Rp 350 juta + Rp 1.200 juta/tahun
= Rp 1.550 juta/tahun
Jadi, grafik cash flownya seperti gambar berikut.
Gambar 4.6
Formulasi grafik cash flow soal 2
b. Evaluasi rencana:
80
n
 Cb
PWB t0 t
(FBP
)t
BCR = atau
PWC n
 Cc
t (FBP
)t
t0
n
PWB = Cb
(FBP
t0
) t t
PWB = Ab (P/A,i,n) + G (P/G,i,n) + Ls (P/F,i,1)
PWB = 900 (P/A,10,15) + 1240 (P/G,10,15) + 6000 (P/F,10,1)

PWB = 900 (7.606) + 1240 (40.125) + 6000 (0.9091)
PWB = Rp 62.088,48 juta
n
PWB = Cc
(FBP
)
t0
PWC = 1 + Ac (P/A,i,n)
PWC = 10.000 + 1550 (P/A,10,15)
PWC = 10.000 + 1550 (7.606)
PWC = Rp21.789,3 juta
PWB 62
.
088 ,
48
Maka : BCR = PWC  
2,
85
21
.789,3
Karena BCR = 2,85 >>> 1, maka rencana investasi tersebut layak

dilaksanakan.
4.4 METODE PAYBACK PERIOD (PBP)

Analisa payback period pada dasarnya bertujuan untuk
mengetahui seberapa lama (periode) investasi akan dapat
dikembangkan saat terjadinya kondisi pulang pokok (break even-
point). Lamanya periode pengembalian (k) saat kondisi BEP
adalah:
k
K(BEP) = CF0 dimana :

t0
k=periode pengembalian
Cf = cash flow period ke t
81
Jika komponen cash flow benefit dan cost-nya bersifat annual,
maka formulanya menjadi :
investasi
K(PBP) = Annualbene
fit
periode waktu
Kriteria keputusan
Untuk mengetahui apakah rencana suatu invesatsi tersebut
layak ekonomis atau tidak, diperlukan suatu ukuran/kriteria
tertentu. Dalam metode payback periode ini rencana invesatsi
dikatakan layak (feasible) :
Jika k ≤ n dan sebaliknya
,k = jumlah periode pengembalian
,n = umur investasi
contoh soal
1. Suatu investasi sebesar 120 juta rupiah akan diikuti oleh biaya
operasional 10 juta rupiah/tahun dan benefit 30 juta
rupiah/tahun, umur investasi 8 tahun setelah itu aset akan laku
terjual 50 juta rupiah. Diminta hitunglah Payback Period
investasi tersebut.
investasi
k(PBP) = Annualbene fitx periode waktu
Rp 120 juta
k(PBP) = Rp xtahun
30 juta  Rp10 juta
k(PBP) = 6 tahun, karena k = 6 tahun < n = 8 tahun, maka periode
pengembalian investasi memenuhi syarat/layak
2. Suatu investasi sebesar 1.200 juta rupiah membutuhkan biaya

operasional tahun pertama 50 juta dan tahun berikutnya naik
gradient 10 juta rupiah/tahun. Investasi menjanjikan pemasukan
(benefit) rata-rata 400 juta rupiah/tahun dan pada tahun ke-6
ada pendapatan tambahan dalam bentuk lumsum 300 juta
rupiah. Umur investasi invesatsi diperkirakan selama 10 tahun
dengan nilai sisa 500 juta rupiah.
82
Diminta : hitunglah periode pengembalian (k) dan
rekomendasikan rencana tersebut.
Penyelesaian
Karena cash flow tidak annual, dipakai rumus :
k
k(PBP) = Cf  0
t
t0
Tabel 4.1. perhitungan payback period
.t Investasi Σ Benefit Keputusan
1 1200 400-50 = 350 1 > Σ Benefit
2 2x400- = 690 1 > Σ Benefit
{(2x500+10}
3 3x400- = 1020 1 > Σ Benefit
{(3x50)+20+10}
4 4x400- = 1340 1> Σ Benefit,
{(4x50)+30+30} k=4
Jadi investasi BEP pada periode ke-4,dan k < n, maka invesatsi
layak (feasible)
Catatan :
 sistem evalusi tidak memperhatikan faktor bunga
 jika terdapat dua atau lebih elternatif tidak mampu mendeteksi
kualitas cash flow alternatif secara komperhensif, kecuali cash
flow yang berpengaruh hanya terbatas sampai periode
pengembakian untuk masing-masingnya.
Contoh tiga alternatif dengan cash flow seperti tabel berikut.

Thn ke- Alt. A Alt. B Alt. C
0 -1000 -1000 -700
1 500 200 -300
2 300 300 500
3 200 500 500
83
4 200 1000 0
5 200 2000 0
6 200 3000 0
Ketiga alternatif di atas menghasilkan payback period yang sama,

yaitu msing-masing 3 tahun, artinya ketiga alternatif dari sudut
PBP sama saja, sedangkan kondisi riil alternatif B menjanjikan
suatu profit yang besar setealah tahun ketiga. Oleg karena itu
metode ini hasilnya sangat kasar dan sering dipakai pada saat
evaluasi pendahuluan.
4.5 METODE DISCOUNTED PAYBACK PERIOD (PDBP)

Metode Discounted Payback Period sebetulnya
penyempurnaan ari metode payback period, yaitu dengan
memasukkan faktor bunga dalam perhitungannya. Sementara itu
prosedur yang lainnya sama saja dengan payback period.
Formula perhitungan untuk discounted payback periode ini adalah :
k
K(PBP) = 
CFFBP
0; dimana k=periode pengembalian
t
t
0
CF = cash flow perioe ke-t
FBP = faktor bunga present
Kriteria keputusan :
Untuk mengetahui apakag rencana suatu investasi tersebut

layak ekonomis atau tidak diperlukan suatu ukuran/kriteria tertentu.
Dalam metode discounted payback periode ini rencana invesatsi
dikatakan layak (feasible) :
Jika k ≤ d n dan sebaliknya.
k = jumlah periode pengembalian
n = umur investasi
contoh soal
1. Jika soal no.2 payback period di atas (gambar 4.14) dicari

discounted payback period nya adalah :
84
Penyelesaian
karena cash flow tidak annual, dipakai rumus :
k(PBP0) = 
CFFBP
 0
t t
t
0
Tabel 4.2. perhitungan discounted payback period

.t n ket

Cb
t(
t
0
)t 0
FBP
1 -1+Ab(P/A,i,1)-Ac(P/A,i,1)-(P/G,i,1)= = -881,81
-1200+400(0.9091)-50(0.9091)-10(0.000)
2 -1+Ab(P/A,i,2)-Ac(P/A,i,2)-(P/G,i,2)= = -600,66
-1200+400(1.736)-50(1.376)-0(0.826)
3 -1+Ab(P/A,i,3)-Ac(P/A,i,3)-(P/G,i,3)= = -352,84
-1200+400(2.487)-50(2.487)-0(2.389)
4 -1+Ab(P/A,i,4)-Ac(P/A,i,4)-(P/G,i,4)= =- 134,28
-1200+400(3.170)-50(3.170)-0(4.378)
5 -1+Ab(P/A,i,5)-Ac(P/A,i,5)-(P/G,i,5)= = 58,23 k=5
-1200+400(3.791)-50(3.791)-0(6.862)
6 -1+Ab(P/A,i,6)-Ac(P/A,i,6)-(P/G,i,6)= = 391,36
-1200+400(4.355)-300(0.5465)-50(4.355)-
10(9.684)
85
Jadi discounted payback period adalah 5 tahun.
Karena k <<< dari n, maka rencana layak dilaksanakan.
2. Suatu rencana investasi senilai 900 juta rupiah akan diikuti oleh
biaya operasional 40 juta rupiah/tahun, benefit tahun pertama
diprediksi 130 juta rupiah dan tahun berikutnya meningkat
gradient 30 juta rupiah/tahun sampai tahun ke-5 setelah itu
tetap sampai tahun ke-8, kemidian menurun kembali gradient
20 juta rupiah. Jika umur investasi 12 tahun dengnan nilai sisa
300 juta rupiah hitunglah waktu discounted payback periodenya
jika suku bunga 10%/tahun.
Penyelesaian di atas dibuatkan grafik cash flow jika soalnya
seperti gambar berikut.
Selanjutnya jika dihitung discounted payback period-nya (tabel 4.3)

Tabel 4.3. perhitungan discounted payback period soal 2.
.t n ket

t
0
Cbt(FBP )t 0
1 -1+(A1-Ac)(P/A,i,1)+(P/G,i,1)= = -818,18
-900+(130-40)(0.9091)+30(0.000)=
2 -1+(A1-Ac)(P/A,i,2)+(P/G,i,2)= = -718,98
-900+(130-40)(1.736)+30(0.826)=
3 -1+(A1-Ac)(P/A,i,3)+(P/G,i,3)= = -606,30
-900+(130-40)(2.487)+30(2.329)=
4 -1+(A1-Ac)(P/A,i,4)+(P/G,i,4)= = -483,36
-900+(130-40)(3.170)+30(4.378)=
5 -1+(A1-Ac)(P/A,i,5)+(P/G,i,5)- = -352,95
P/G,i,1)(P/F,i,4)=
86
-900+(130-40)(3.791)+30(6.862)-
.000)(0.6830)=
6 -1+(A1-Ac)(P/A,i,6)+(P/G,i,6)- = -234,45
P/G,i,2)(P/F,i,4)=
-900+(130-40)(4.868)+30(9.684)-
30(0.826)(0.6830)=
7 -1+(A1-Ac)(P/A,i,7)+(P/G,i,7)- = 126,71
G(P/G,i,3)(P/F,i,4)=
-900+(130-40)(4.868)+30(12.784)-
30(2.329)(0.6830)=
8 -1+(A1-Ac)(P/A,i,8)+(P/G,i,8)- = -28,68
G(P/G,i,4)(P/F,i,4)-
G2(P/G,i,1)(P/F,i,7)=
-900+(130-40)(5.335)+30(19.421)-
30(16.029)-30(4.378)-(0.6830)-
20(0.5132)=
9 1+(A1-Ac)(P/A,i,9)+(P/G,i,9)- = 51,86 K=9
G(P/G,i,5)(P/F,i,4)-
G2(P/G,i,2)(P/F,i,7)=
-900+(130-40)(5.759)+30(19.421)-
30(6.862)(0.6830)-(0.826)(0.5132)=
Dari tabel 4.3 diperoleh nilai positif pada n = 9 yaitu 51,86. jadi,
discounted payback period adalah 9 tahun.
Karena k <<< dari n, maka rencana layak dilaksanakan.
4.6 METODE INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

Berbeda dengan metode sebelumnya, dimana umumnya kita
mencari nilia ekuivalen cash flow dengan mempergunakan suku
bunga sebagai faktor penentu utamanya, maka pada metode
Internal Rate of Return (IRR) ini justru yang akan dicari adalah
suku bunganya di saat NPV sama dengan nol. Jadi pada metode
IRR ini informasi yang dihasilkan berkaitan dengan tingkat
kemampuan cash flow dalam mengembalikan invesatsi yang
dijelaskan dalam bentuk % periode waktu. Logika sederhananya
menjelaskan seberapa kemampuan cash flow dalam
mengembalikan modalnya dan seberapa besar pula kewajiban yang
87
harus dipenuhi. Kemampuan inilah yang disebut dengan Internal
Rate of Return (IRR), sedangkan kewajiban disebut dengan
Minimum Atractive Rate of Return (MARR). Dengan demikian,
suatu rencana investasi akan dikatakan layak/menguntungkan jika:
IRR ≥ MARR.
Nilai MARR umumnya ditetapkan secara subyektif melalui
suatu pertimbangan-pertimbangan tertentu dari investasi tersebut.
Dimana pertimbangan yang dimaksud adalah:
 Suku bunga investasi (i);
 Biaya lain yang harus keluar untuk mendapatkan investasi (Cc);
 Faktor resiko investasi (α ).
Dengan demikian, MARR = i + Cc + ± jika Cc dan ± tidak ada

atau nol, maka MARR = i (suku bunga), sehingga MARR ≥ i.
Faktor resiko dipengaruhi oleh sifat resiko dari usaha, tingkat
persaingan usaha sejenis dan manajemen style pimpinan
perusahaan. Dalam manajemen style dikenal tiga kategori utama
tipe pimpinan, yaitu:
 Optimistic,
 Most-likely, dan
 Pesimistic.
Ketiga-tiganya akan mempengaruhi bagaimana memberikan nilai
resiko dari suatu persoalan yang sama.
Oleh karena itu, nilai MARR biasanya ditetapkan secara
subjektif dengan memperhatikan faktor-faktor diatas. Sementara
itu, nilai IRR dihitung berdasarkan estimasi cash flow investasi.
Suatu cash flow investasi dihitung nilai NPV-nya pada tingkat
suku bunga berubah/variabel pada umumnya akan menghasilkan
grafik NPV seperti Gambar 4.7 berikut:
88
Gambar 4.7
Grafik NPV dengan nilai IRR Tunggal
Jika cash flow suatu investasi dicari NPV-nya pada suku bunga
i=0% , pada umumnya akan menghasilkannilai NPV maximum.
Selanjutnya, jika suku bunga (i) tersebut diperbesar, nilai NPV
akan cenderung menurun. Sampai pada i tertentu NPV akan
mencapai nilai negatif. Artinya pada suatu i tertentu NPV itu akan
memotong sumbu nol. Saat NPV sama dengan nol (NPV=0)
tersebut i=i* atau i=IRR (Internal Rate of Return).
Perlu juga diketahui tidak semua cash flow menghasilkan IRR
dan IRR yang dihasilkan tidak selalu satu, ada kalanya IRR dapat
ditemukan lebih dari satu. Cash flow tanpa IRR biasanya dicirikan
dengan terlalu besarnya ratio antara aspek benefit dengan aspek
cost (lihat Gambar 4.8). Cash flow dengan banyak IRR biasanya
dirikan oleh net cash flownya bergantian antara positif dan negatif
(lihat Gambar 4.9)
Tabel 4.5 Cash Flow dengan IRR lebih dari Satu IRR
t Cash Suku bunga (i)
89
Flow 0% 10% 20% 40% 50%
0 + Rp + Rp + Rp + Rp + Rp + Rp 19 jt
19 jt 19 jt 19 jt 19 jt 19 jt
1 + Rp + Rp + Rp + Rp + Rp + Rp 6.7 jt
10 jt 10 jt 9.1 jt 8.3 jt 7.1 jt
2 - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp Rp 22.2 jt
50 jt 50 jt 41.3 jt 34.7 jt 25.5 jt
3 - Rp - Rp - Rp -Rp - Rp - Rp 14.8 jt
50 jt 50 jt 37.6 jt 28.9 jt 18.2 jt
4 + Rp + Rp + Rp + Rp + Rp + Rp 4.0 jt
20 jt 20 jt 13.7 jt 9.6 jt 5.2 jt
5 + Rp + Rp + Rp + Rp + Rp + Rp 7.9 jt
60 jt 9.0 jt 37.3 jt 24.1 jt 11.2 jt
NPV + Rp + Rp - Rp - Rp + Rp 0.6 jt
9.0 jt 0.2 jt 2.6 jt 1.2 jt
Gambar 4.9
Grafik NPV dengan lebih dari satu
90
Walaupun ada berbagai kemungkinan di atas, pada saat ini
dibatasi persoalan hanya untuk cash flow yang menghasilkan satu
IRR. Untuk mendapatkan IRR dilakukan dengan mencari besarnya
NPV dengan memberikan nilai i variabel (berubah-ubah)
sedemikian rupa sehingga diperoleh suatu nilai I saat NPV
mendekati nol yaitu NPV (+) dan nilai NPH (-), dengan cara coba-
coba (trial and error). Jika telah diperoleh nilai NPV (+), NPV (-)
tersebut diasumsikan nilai diantaranya sebagai garis lurus,
selanjutnya dilakukan interpolasi untuk mendapatkan IRR.
Proses menemukan NPV=0 dilakukan dengan prosedur sebagai

berikut.
 Hitung NPV untuk suku bunga dengan interval tertentu
sampai ditemukan NPV → 0, yaitu NPV + dan NPV –
 Lakukan interpolasi pada NPV + dan NPV – tersebut
sehingga didapatkan i* pada NPV=0
Kriteria keputusan
Investasi layak jika IRR ≥ MARR.

Contoh soal.
1. Dalam rangka pengembangan usaha PT Angin Berembus

merencanakan investasi baru senilai 1200 juta rupiah, dengan
perkiraan pendapatan mulai tahun ke-2 sampai tahun ke-7
sebesar 400 juta rupiah. Setelah itu, menurun gradient sebesar
15 juta rupiah/tahun, sedangkan biaya operasional dikeluarkan
mulai tahun ke-1 sebesar 50 juta rupiah dan selanjutnya naik
gradient 10 juta rupiah. Umur investasi diprediksi 12 tahun
dengan nilai sisa 500 juta rupiah. Disamping itu, ada
pendapatan lump-sum pada tahun ke-6 300 juta rupiah dan
biaya over-houl pada tahun ke-7 100 juta rupiah.
Pertanyaan : Evaluasilah rencana tersebut dengan metode IRR
jika MARR = 15% /tahun
91
500 juta
Penyelesaian
IRR akan diperoleh saat NPV=0 → perlu dicari NPV dengan i yang
berbeda untuk mendapatkan NPV mendekati nol.
n
NPV = CF(FBP
t0
)t dimana CF = Cash flow investasi
FPB = faktor bunga present
i* = i yang akan dicari
NPV = - I + Ab(P/A,i*,11) (P/F,i*,1) – G1(P/G,i*,6) (P/F,i*,6) +
Ls(P/F,i*,6) + S(P/F,i*,n) – AC(P/A,i*,n) – G2(P/G,i*,n) –
OH(P/F,i*,7)
NPV = -1200 + 400(P/A,i*,11) (P/F,i*,1) – 15(P/G,i*,6) (P/F,i*,6)

+ 300(P/F,i*,6) + 500(P/F,i*,12) – 50(P/A,i*,12) – 10(P/G,i*,12) –
100(P/F,i*,7)
Jika i=15%
+ 300(P/F,i*,6) + 500(P/F,i*12) – 50(P/A,i*,12) – 10(P/G,i*,12) –
100(P/F,i*,7)
NPV=-1200+400(P/A,15,11)(P/F,15,1)-15(P/G,15,6) (P/F,15,6)
+300(P/F,15,6) + 500(P/F,15,12) – 50(P/A,15,12)-10(P/G,15,12)-
100(P/F,15,7)
92
= -1200 + 400(5.234) (0.8696) - 15(7.937) (0.4323) + 300
(0.4323) + 500(0.1869) - 50(5.421)-10(21.185)-100(0.3759 = +
271,744 juta
Jika i=18%
+ 300(P/F,i*,6) + 500(P/F,i*12) – 50(P/A,i*,12) – 10(P/G,i*,12) –
100(P/F,i*,7)
NPV = -1200 + 400(P/A,18,11) (P/F,18,1) – 15(P/G,18,6)
(P/F,18,6) + 300(P/F,18,6) + 500(P/F,18,12) – 50(P/A,18,12) –
10(P/G,18,12) – 100(P/F,18,7)
= -1200 + 400(4.656) (0.8475) – 15(7.083) (0.3704) + 300(0.3704)
+ 500(0.1372) – 50(4.793) – 10(17.481) – 100(0.3139)
= + 72,90 juta
Jika i=20%
+ 300(P/F,i*,6) + 500(P/F,i*12) – 50(P/A,i*,12) – 10(P/G,i*,12) –
100(P/F,i*,7)
NPV = -1200 + 400(P/A,20,11) (P/F,20,1) – 15(P/G,20,6)
(P/F,20,6) + 300(P/F,20,6) + 500(P/F,20,12) – 50(P/A,20,12) –
10(P/G,20,12) – 100(P/F,20,7)
= -1200 + 400(4.327) (0.8333) – 15(6.581) (0.3349) + 300(0.3349)
+ 500(0.1125) – 50(40439) – 10(15.467) – 100(0.2791)
= - 38,744 juta
Ternyata NPV = 0 berada antara i=18% dengan i=20%, selanjutnya

dengan metode interpolasi akan diperoleh IRR, yaitu:
NPV
IRR = iNPV+ + NPV

(
iNPV
NPV
)
NPV

72
.90
(
20% 
18%)
IRR = 18% + 72 
.9038744
IRR = 19,306%
93
Karena IRR = 19,306% >>> MARR = 15%, maka rencana

investasi tersebut direkomendasikan layak secara ekonomis untuk
dilaksanakan.
2. Evaluasilah rencana investasi dengan perkiraan cash flow

seperti grafik berikut dengan metode internal rate of return (
IRR) jika MARR=12%
3.
Penyelesaian
S=700 jt
IRR akan diperoleh saat NPV=0
NPV = CF(FBP
t0
)
t dimana CF = Cash flow investasi
FPB = Faktor bunga present
NPV = - I + {Ab(P/A,i*,11) + G1(P/G,i*,11)} (P/F,i*,1) – (G1+G2)

(P/G,i*,6) (P/F,i*,6) + S(P/F,i*,n) – {AC(P/A,i*,n) + G3(P/G,i*,n)
– G3(P/G,i*,5) (P/F,i*,7) + OH(P/F,i*,6)}
NPV = -2000 + {300(P/A,i*,11) + 50(P/G,i*,11)} (P/F,i*,1) –

(50+25) (P/G,i*,6) (P/F,i*,6) + 700(P/F,i*,12) – {50(P/A,i*,12)
+10 (P/G,i*,12) – 10 (P/G,i*,5) (P/F,i*,7) + 150 (P/F,i*,6)}
Jika I=8%
94
NPV = -2000 + {300(P/A,8,11) + 50(P/G,8,11)} (P/F,8,1) –
(50+25) (P/G,8,6) (P/F,8,6) + 700(P/F,8,12) – {50(P/A,8,12) +
10(P/G,8,12) – 10(P/G,8,5) (P/F,8,7) + 150(P/F,8,6)}
NPV = -2000 +{300(7.139) + 50(30.266)} (0.9256) – (75) (10.523)

(0.6302) + 700(0.3971) – {50(7.536) + 10(34.634) – 10(7.372)
(0.5835) + 150(0.6302)}
NPV = 548.3565 juta
Jika i=10%
NPV = -2000 + {300(P/A,10,11) + 50(P/G,10,11)} (P/F,10,1) –

(50+25) (P/G,10,6) (P/F,10,6) + 700 (P/F,10,12) – {50(P/A,10,12)
+ 10(P/G,10,12) – 10(P/G,10,5) (P/F,10,7) + 150(P/F,10,6)}
NPV = -200 + {300(6.495) + 50(26.396)} (0.9091) – (75) (9.684)
(0.5645) + 700(0.3186) – {50(6.814) + 10(29.901) – 10(6.862)
(0.5132) + 150(0.5645)}
NPV = 96,0659 JUTA
Jika i=12%
NPV = -2000 + {300(P/A,12,11) + 50(P/G,12,11)} (P/F,12,1) –
(50+25) (P/G,12,6) (P/F,12,6) + 700(P/F,12,12) – {50(P/A,12,12) +
10(P/G,12,12) – 10(P/G,12,5) (P/F,12,7) + 150(P/F,12,6)}
NPV = -2000 + {300(5.938) + 50(23.129)} (0.8926) – (75) (8.930)

(0.5066) + 700(0.2567) – {50(6.194) + 10(25.952) – 10(6.397)
(0.4523) + 150(0.5066)}
NPV = -152,67 juta
IRR akan ditemukan antara i=10% dan i=12%, yaitu dengan

menginterpolasi antara kedua nilai tersebut:
IRR = iNPV++ NPV

NPV
iNPV   
iNPV

  NPV _
95
95
.
0659
IRR = 10% (
12
%
10
%)
95
. 
0659
152
.
67
IRR = 10,76%
Karena IRR = 10,76% <<< MARR = 12%, maka rencana investasi

ternyata tidak layak secara ekonomis.
96
BAB 5
PEMILIHAN ALTERNATIF
Pada pokok bahasan sebelumnya telah dibicarakan Evaluasi

Investasi, di mana tujuan utama evaluasi adalah memastikan apa-
kah suatu rencana investasi yang akan dilaksanakan layak secara
ekonomis atau tidak. Jika layak, kemungkinan direkomendasikan
untuk diwujudkan, sebaliknya jika tidak layak, disarankan untuk
tidak dilaksanakan.
Jika rencana investasi tersebut dapat dimunculkan dalam
sejumlah alternatif (lebih dari satu alternatif) yang berimplikasi
pada perbedaan estimasi cash flownya, maka untuk memilih
alternatif dengan cash flow mana yang lebih menguntungkan
sejumlah cash flow yang ditawarkan? Untuk menjawabnya
diperlukan suatu proses analisis dan pemilihan yang disebut dengan
analisis alternatif.
Memilih alternatif merupakan kegiatan untuk menjawab
pertanyaan apakah suatu rencana investasi yang akan dilaksanakan
tersebut sudah merupakan pilihan yang terbaik (optimal) belum.
Suatu rencana sudah layak belum berarti sudah optimal jika
alternatif yang disediakan baru satu-satunya. Untuk menjamin
suatu pilihan sudah optimal, tentu setidaknya tersedia sejumlah
alternatif layak yang perlu dipilih salah satu yang terbaik di
antaranya. Oleh karena itu, perlu disiapkan alternatif-alternatif
cukup untuk dipilih.
Dalam menyiapkan alternatif, ada beberapa persyaratan,
yaitu:
a. alternatif harus bersifat exhausive (lengkap);
b. alternatif harus bersifat mutually exclusive (tidak boleh muncul
dalam dua alternatif)
Tujuan dalam memilih alternatif adalah untuk mendapatkan

keuntungan ekonomis yang optimal. Oleh karena itu kriteria
pemilihan akan dipengaruhi oleh situasi alternatif yang akan dipilih
sebagai berikut. :
97
Situasi: Kriteria
Input fixed / tetap  max. output
output fixed / tetap  min input
Input - output tidak tetap  optimasi (max out)
Dalam pemilihan alternatif, kelima metode evaluasi investasi

yang telah dibicarakan (NPV, AE, IRR, BCR dan PBP) dapat
pergunakan dan akan konsisten satu sama lainnya, kecuali untuk
metode payback period. Namun, dalam penerapannya perlu pula
diperhatikan umur dari masing-masing alternatif sehingga dalam
membandingkan terpenuhi kaidah-kaidah indikator perbandingan,
yaitu:
a. indikator harus sama
b. bernilai tunggal
Kelima metode evaluasi investasi yang telah dibicarakan
dapat dipergunakan dalam rangka pemilihan investasi, tentu saja
dengan memperhatikan syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh
alternatif dalam menetapkan metode apa yang sebaiknya
dipergunakan.
5.1 PEMILIHAN ALTERNATIF DENGAN METODE NPV

Pemilihan alternatif terbaik dari sejumlah alternatif dengan
metode NPV, umurnya alternatif tersebut harus sama. Jadi, nilai
NPV dari setiap alternatif belum bisa dipakai sebagai indikator
perbandingan antara alternatif kecuali jika umur setiap alternatif
sudah sama. Oleh karena itu, sebelum analisis dilakukan perlu
terlebih adhulu diperhatikan umur masing-masng alternatif
tersebut. Ada tiga kategori umur alternatif, ayitu (a) umur masing-
masing alternatif sama, (b) umur masing-masing alternatif berbeda,
dan (c) umur alternatif tidak berhingga.
1. Jika Umur Masing-masing Alternatif Sama

98
Jika umur masing-masing alternatif sudah sama, analisis
pemilihan alternatif dapat langsung dilakukan dengan prosedur
analisis sebagai berikut.
 Hitung NPV dari masing-masing alternatif dengan formula
n
NPV=  FBP
CF  di mana: FBP = faktor bunga present
t t
t0
 Bandingkan NPV masing-masing alternatif
 Keputusan: NPV terbesar merupakan alternatif terbaik.
Contoh :
Suatu rencana investasi dalam bidang produksi komponen

manufaktur diketahui ada tiga alternatif teknologi yang dapat
diterapkan, yang terdiri dari teknologi konvensional, teknologi
mekanis, dan teknologi semi otomatik kontrol. Setiap pilihan
teknologi akan memberikan efek cash flow yang berbeda, yaitu
seperti tertera pada tabel cash flow berikut.
Alternatif
A B C
Uraian
Investasi Rp 1200 jt Rp 2000 jt Rp 2600 jt
Annual Benefit Rp 350 jt Rp 600 jt Rp 750 jt
Annual Cost Rp 125 jt Rp 250 jt Rp 375 jt
Nilai sisa Rp 350 jt Rp 750 jt Rp 550 jt
Umur Investasi 10 thn 10 thn 10 thn
Suku bunga 8% 8% 8%
Diminta : Analisis dan tentukanlah alternatif terbaik
Penyelesaian:
Karena ketiga alternatif umur investasinya sama yaitu 10 tahun,

analisis dapat dimulai dengan menghitung NPV dari masing-
masing alternatif.
99
Alternatif A:
n
NPV = CF
(FBP
t0
) t t dimana: FBP = faktor bunga present
NPV = -I + Ab(P/A,i,n) + S(P/F,i,n) – Ac(P/A,i,n)
NPV = -1200 + 350(P/A,8,10) + 350(P/F,8,10) – 125(P/A,8,10)
NPV = -1200 + 350(6.710) + 350(0.4632) – 125(6.710)
NPV = + Rp 471,87 juta  Layak ekonomis
Alternatif B:
n
NPV = CF
(FBP
t0
) t t dimana : FBP = faktor bunga present
NPV = -2000 + 600(P/A,8,10) + 750(P/F,8,10) – 250(P/A,8,10)
NPV = -2000 + 600(6.710) + 750(0.4632) – 255(6.710)
Alternatif C :
n
NPV = CF
(FBP
t0
NPV = -2600 + 750(P/A,8,10) + 550(P/F,8,10) – 375(P/A,8,10)
NPV = -2600 + 750(6.710) + 550(0.4632) – 375(6.710)
Dari hasil perhitungan NPV ketiga alternatif tersebut

diketahui NPVB =Rp 695,90 juta merupakan yang paling besar,
maka kriteria sebelumnya disimpulkan alternatif B merupakan
pilihan terbaik.
2. Jika Umur Masing-masing Alternatif Tidak Sama

Bila umur alternatif tidak sama, perhitungan NPV masing-
masing alternatif belum dapat dilakukan. Oleh karena itu,
10
Dasar-dasar Ekonomi Teknik 0
sebelumnya perlu dilakukan proses penyamaan umur alternatif.
Proses penyamaan umur alternatif ini dapat dilakukan dengan tiga
metode, yaitu :
a. Metode penyamaan umur dengan angka Kelipatan
Persekutuan Terkecil (KPK);
b. Metode penyamaan umur dengan umur alternatif terpanjang;
c. Metode penyamaan umur dengan suatu umur yang
ditetapkan.
a. Menyamakan Umur dengan Metode KPK

Menyamakan umur dengan metode perhitungan Kelipatan
Persekutuan Terkecil (KPK) dari umur masing-masing alternatif
tersebut. Metode ini mengasumsikan setiap alternatif akan
dilakukan “re-investasi semu” sebanyak hasil bagi KPK dengan
Umur alternatif yang bersangkutan dikurang satu. Dengan
demikian cash flow yang akan diperhitungkan merupakan cash
flow keseluruhan sepanjang umur KPK tersebut.
Contoh:
Perusahaan Angin Berembus merencanakan membeli sebuah mesin
disel sebagai cadangan pabrik jika suplai listrik PLN terganggu.
Berdasarkan kajian teknis terdapat tiga merek mesin yang
mendapat rekomendasi teknis dan satu diantaranya akan dipili
untuk dibeli perusahaan. Berdasarkan data-data teknis dan
perilakunya, ternyata masing-masing mesin mempunyai umur
teknis yang berbeda, dengan perkiraan cash flownya sebagai
berikut.
Alternatif
A B C
Uraian
Gradient Cost - Rp 20 jt
10
Suku bunga 8% 8% 8%
Diminta : Analisis dan tentukanlah alternatif terbaik dari sudut cash

flownya.
Penyelesaian:
→ Langkah pertama cash flow diatas digambarkan seperti grafik

sebelah kiri, kemudian dihitung KPK alternatif yaitu = 12
tahun.
→ Lakukan re-investasi semu tiap alternatif sampai mencapai umur
KPK = 12 tahun, dimana untuk alternatif A terdapat 3 kali
investasi (1 investasi awal + 2 investasi semu), alternatif B
terdapat 4 kali investasi (1 investasi awal + 3 investasi semu),
sedangkan alternatif C terdapat 2 kali investasi (1 investasi
awal + 1 investasi semu).

10
Dengan telah samanya umur masing-masing alternatif yaitu 12

tahun, maka perhitungan nilai NPV masing-masing alternatif dapat
dilakukan, sebagai berikut.
Alternatif A
n
NPV = CF
(FBP
t0
NPV = -I + Ab(P/A,i,12) + S1(P/F,i,4) + S2(P/F,i,8) + S3(P/F,i,12) –
Ac(P/A,i,12) – I2(P/F,i,4) – I3(P/F,i,8)
NPV = -1600 + 850(P/A,8,12) + 450(P/F,8,4) + 450(P/F,8,8) +

450(P/F,8,12) – 200(P/A,8,12) – 1600(P/F,8,4) – 1600(P/F,8,8)
NPV = -1600 + 850(7.536) + 450 (0.7350) + 450(0.5403) +

450(0.3971) – 200(7.536) – 1600(0.7350) – 1600(0.5403)
NPV = + Rp 2010,5 juta → Layak ekonomis
Alternatif B
n
NPV = CF
(FBP
t0
NPV = -I +Ab(P/A,i,12) + S1(P/F,i,3) + S2(P/F,i,6) + S3(P/F,i,9) +
S4(P/F,i,12) – Ac(P/A,i,12) – I2(P/F,i,3) – I3(P/F,i,6) – I4(P/F,i,9)
NPV = -1200 + 700(P/A,8,12) + 500(P/F,8,3) + 500(P/F,8,6) +

500(P/F,8,9) + 500(P/F,8,12) – 150(P/A,8,12) – 1200(P/F,8,3) –
1200(P/F,8,6) – 1200(P/F,8,9)
10
NPV = -1200 + 700(7.536) + 500(0.7938) + 500(0.6302) +
500(0.5002) + 500)(0.3971) – 500(7.536) – 1200(0.7938) –
1200(0.6302) – 1200(0.5002)
Alternatif C
n
NPV = CF
(FBP
t0
) ; dimana : FBP = faktor bunga present
t t
NPV = -I + Ab(P/A,i,12) + S1(P/F,i,6) + S2(P/F,i,12) –

Ac(P/A,i,12) – G(P/G,i,6) – G(P/G,i,6) (P/F,i,6) – I2(P/F,i,6)
NPV = -2600 + 750(P/A,i,12) + 650(P/F,i,6) + 650(P/F,i,12) –

200(P/A,i,12) – 20(P/G,i,6) – 20(P/G,i,6) (P/F,i,6) – 2600(P/F,i,6)
NPV = -2600 + 750(7.536) + 650(0.6302) + 650(0.3971) –

200(7.536) – 20(10.523) – 20(10.523) (0.6302) – 2600(0.6302)
Ketiga alternatif layak ekonomis, tetapi karena NPV terbesar

adalah Alternatif A, maka pilihan terbaik adalah alternatif A.
Catatan
Metode KPK mempunyai kelemahan, dimana jika umur masing-
masing alternatif bukan merupakan bilangan istimewa atau jumlah
alternatif terlalu banyak, akan diperoleh nilai KPK yang cukup
besar. Artinya akan terjadi sekian kali re-investasi semu, yang tentu
saja akan menjadikan alternatif gabungan menjadi tidak ideal lagi.
Jika terjadi hal demikian, biasanya tidak dilakukan analisis NPV
dan dapat diganti dengan analisis Annual Ekuivalen.
10
b. Metode Penyamaan Umur dengan Umur Alternatif
Terpanjang
Jika pada metode KPK, reinvestasi dilakukan pada semua
alternatif, pada metode ini umur dipatok sama dengan umur
terpanjang dari alternatif tersedia, dan yang lainnya tetap dilakukan
reinvestasi semua sejumlah periode kekurangannya dengan
memperhatikan nilai buku pada periode terpotong menjadi nilai
sisa dari reinvestasi semuanya. Selanjutnya perhitungan NPV
dilakukan dengan metode yang sama.
Contoh soal
1. Dalam rangka mengembangkan usaha terdapat dua alternatif

investasi, yaitu untuk alternatif A dengan investasi sebesar 300
juta rupiah umur 9 tahun dengan biaya operasional rata-rata 25
juta rupiah/tahun dan pendapatan rata-rata 90 juta rupiah/tahun
nilai sisa 120 juta rupiah, sedangkan alternatif B dengan
investasi sebesar 400 juta rupiah umur 7 tahun dengan biaya
operasional rata-rata 35 juta rupiah/tahun dan pendapatan rata-
rata 150 juta rupiah/tahun dengan nilai sisa 120 juta rupiah.
Evaluasi dan tentukan alternatif terbaiknya dengan pendekatan
penyamaan umur terpanjang dari alternatif jika suku bunga =
10%/tahun.
Penyelesaian:
Alternatif A
Gambar 5.4
10
Gambar 5.5
Pertama perlu dihitung nilai buku pada tahun ke-t dari investasi
yang terpotong, yaitu:
BVB(t=2) = I-t(SLD)
BVB(t=2) = 400 – 2{1/n(I-S)}
BVB(t=2) = 400 – 2{1/7(400-120)}
BVB(t=2) = 400 – 2(40)
BVB(t=2) = Rp 320 juta
n
NPV = CF
(FBP
t0
)t t dimana : FBP = faktor bunga present
Alternatif A
NPV = -IA + Ab(P/A,I,9) + S(P/F,i,9) – Ac(P/A,i,9)
NPV = -300 + 90(5.759) + 120(0.4241) – 25(5.759)
NPV = Rp 125,227 juta
Alternatif B
NPV = -IB1 + Ab(P/A,i,7
) + S(P/F,i,7) + BV (P/F,i,9) – Ac(P/A,i,9) – IB2 (P/F,i,7)
NPV = -400 + 150(5.759) + 120(0.5132) + 320(0.4241) –
35(5.759) – 400(0.5132)
Karena NPVA <<< NPVB, maka alternatif terbaik adalah B.
10
c. Metode Penyamaan Umur dengan Umur Alternatif
Terpendek
Kebalikan dari metode di atas, dimana umur diambil adalah
alternatif terpendek, sehingga umur yang panjang dipotong dengan
mmperhatikan nilai buku (BV) sebagai nilai sisa dari alternatif
terpotong.
Jika contoh soal di atas diselesaikan dengan metode ini,
hasilnya akan menjadi berikut.
Penyelesaian.
Gambar 5.6 Gambar 5.7
Pertama perlu dihitung nilai buku pada tahun ke-7 dari investasi
yang terpotong, yaitu :
BVA(t=7) = I-7(SLD)
BVA(t=7) = 300-7{1/n(I-S)}
BVA(t=7) = 300-7{1/9(300-120)}
BVA(t=7) = 300-7(20)
BVA(t=7) = Rp 160 juta
n
NPV = CF
(FBP
t0
); dimana : FBP = faktor bunga present
t
Alternatif A
10
NPV = -IA + Ab(P/A,i,7) + BV(P/F,i,7) – Ac(P/A,i,7)
NPV = -300 + 90(4.868) + 160(0.5132)-25(4.868)
Alternatif B
NPV = -IB + Ab(P/A,i,7) + S(P/F,i,7) – Ac(P/A,i,7)
NPV = -400 + 150(4.868) + 120(0.5132)-35(4.868)
Karena NPVA <<< NPVB, maka alternatif terbaik adalah B.
5. PEMILIHAN ALTERNATIF DENGAN METODE AE.

Pemilihan alternatif dengan metode ini tidak perlu
memperhatikan (menyamakan) umur alternatif sehingga
perhitungan nilai annual equivalent dapat langsung dilakukan.
Prosedurnya
→ setiap alternatif dihitung nilai annual equivalent (AE)
→ bandingkan nilai AE dari masing-masing alternatif
→ nilai AE alternatif yang terbesar merupakan alternatif terbaik
contoh:
Dalam rangka pengembangan usaha, bagian Litbang perusahaan
sedang menimbang 3 alternatif proposal untuk ditetapkan satu
diantaranya sebagai alternatif yang akan dilaksanakan. Dari rincian
alternatif proposal tersebut diperoleh data estimasi cash flow
sebagai berikut.
Alternatif
A B C
Uraian
Gradient Benefit Rp 100 jt Rp -50 jt -
Gradient Cost Rp 20 jt
Suku bunga 12% 10% 8%
10
Diminta : analisis dan tentukanlah alternatif terbaik dari sudut cash

flownya!
Alternatif A
Gambar 5.8
n
AE = CF
(FBA
t0
),dimana FBA = faktor bunga annual
t
AE = -IA (A/P,i,n) + Ab + G(A/G,i,n) + 1250(A/F,i,n) – Ac

AE = -4800(0.2013) + 900 + 100(2.913) + 1250 (0.0813)-300
AE = -4800(0.2013) + 900 + 100(2.913) + 1250(0.0813) – 300
AE = Rp 26,685 juta
Alternatif B
Gambar 5.9
AE = CF
(FBA
), dimana FBA = faktor bunga annual
t
t0
AE = -IB (A/P,i,n) + Ab + G(A/G,i,n) + S(A/F,i,n) – Ac
AE = -3200(0A/P,10,6) + 1100 - 50(A/G,10,6)+500 (A/F,10,6)-150
AE = -3200(0.22961) +1100 – 50(2.224) + 500(0.12961) – 150
AE = Rp 168,853juta
10
Alternatif C
Gambar 5.10
AE = dimana FBA = faktor bunga annual

AE = -IC (A/P,i,n) + Ab + S(A/F,i,n) – Ac – G(A/G,i,n)
AE = -2600(0A/P,8,10) + 850+650(A/F,8,10) + 650 (A/G,8,10)
AE = -2600(0.14903) +850 +650(0.06903) – 200 - 20(3.871)
AE = Rp 229,97 juta → layak ekonomis
Dari ketiga alternatif ternyata layak semua dan nilai annual

ekuivalen terbesar adalah alternatif C dengan AE= Rp229,97 juta.
Oleh karena itu, alternatif ternaik jatuh pada alternatif C
.
5.3 PEMILIHAN ALTERNATIF DENGAN METODE IRR
1. IRR dengan n alternatif

Sama halnya dengan metode sebelumnya, nilai IRR belum
bisa menjelaskan apakah alternatif yang mempunyai IRR terbesar
bisa merupakan alternatif atau sebaliknya. Perhatikan gambar 5.11.
berikut : MARR1 maka NPV A> NPV B > NPV C, tetapi jika
MARR2 ternyata NPV B > NPV C > NPV A. Oleh karena itu, nilai
NPV akan dipengaruhi oleh posisi relatif MARR investasi.
Gambar 5.11
Grafik NPV dengan Tiga Alternatif
11
Untuk bisa menjelaskan posisi relatif masing-masing alternatif,

diperlukan analisis incremental (Δ IRR).
2. Analisis incremental IRR

analisis incremental IRR (Δ IRR) merupakan kelanjutan
dari analisis IRR jika jumlah alternatif yang tersedia tidak tunggal
dan kita perlu menentukan ranking/prioritas alternatif. Hal ini
terjadi karena IRR terbesar tidak dapat dipakai sebagai pedoman
menentukan alternatif terbaik, dalam arti kata IRR terbesar tidak
selalu menjadi yang terbaik sebagaimana telah dijelaskan oleh
grafik NPV pada gambar 5.11. di atas. Oleh karena itu, untuk
menentukan alternatif yang tersedia sangat ditentukan oleh dimana
posisi MARR terhadap IRR.
Metode incremental IRR konsepnya adalah
membandingkan setiap alternatif dengan laternatif lain sehingga
betul-betul akan diperoleh alternatif yang terbaik. Metode
pemilihannya dapat disamakan dengan metode kompetisi dalam
olahraga yang diawali dengan menyedet peserta melalui indikator
tertentu, selanjutnya baru dilakukan pertandingan mulai dari sedet
terendah. Untuk lebih jelasnya, perhatikan gambar 5.12 . berikut.
Penyedetan untuk menentukan ranking sementara didasarkan pada
investasi terkecil (terbaik sementara) disebut dengan defender
(bertahan), ternaik berikutnya disebut challengeer (penantang),
sedangkan terbaik dari yang diperbandingkan disebut dengan winer
(pemenang)
.
11
Gambar 5.12 Pola Pemilihan Alternatif Terbaik
Prosedur analisis ΔIRR:

1. Identifikasi semua alternatif yang tersedia
2. Hitung IRR masing-masingnya, jika IRR<MARRalt gugur.
3. Susun ranking alternatif sementara berdasarkan investasi
terkecil, (invesatsi terkecil dianggap alternatif terbaik
sementara).
4. Bandingkan alternatif I (defender) dan alternatif II(challenger),
dengan menghitung selisih cash flow (alt(c)-alt(d)) sebut ΔCF(C-
D).
5. Hitung ΔIRR(C-D) dari ΔCF(C-D) tersebut.
6. Bandingkan ΔIRR11-1) dengan MARR, jika ΔIRR(C-D) > MARR,
maka Alt(C) menjadi terbaik jika, sebaliknya ΔIRR(C-D) <
MARR, maka Alt(D) tetap terbaik.
7. Bandingkan pula pemenang tadi dengan alternatif III, seperti
prosedur 4 s.d. 6 di atas, sampai ditemukan pula pemenangnya.
8. Siklus di atas dilakukan berulang sampai semua alternatif
tersedia telah dipertemukan.
9. Pemenang terakhir akan menjadi alternatif terbaik dari semua
alternatif yang tersedia.
11
Contoh soal.
1. Dalam rangka suatu proyek investasi baru dihasilkan tiga
alternatif proposal dengan cash flow estimate seperti tabel 5.4
berikut.
Alt. A Alt. B Alt. C
Investasi Rp 15.000 jt Rp 18.000 jt Rp 25.000jt
Annual income Rp 3.000 jt Rp 3.800 jt Rp 4.200 jt
Nilai sisa Rp 2.000 jt Rp 1.000 jt Rp 1.500 jt
Umur investasi 10 tahun 10 tahun 10 tahun
Tentukan alternatif terbaik dengan metode incremental IRR,

jika MARR ditetapkan 15%/tahun.
Penyelesaian:
a. Perhitungan IRR
IRR akan diperoleh saat NPV = 0, maka
n
NPV = CF(FBA
t0
)t
Alternatif A
NPVA = -I+A(P/A,i,n)+S(P/F,i*,n)
NPVA = -1500+3000(P/A,i*,10)+2000(P/F, i*,10)
Jika i = 12%, maka:

NPVA = -1500+3000(P/A,12,10)+2000(P/F, 12,10)
NPVA = -1500+3000(5.650)+2000(0.3220)
NPVA = Rp 2.594 juta
Jika nilai i = 15%, maka :

NPVA = -1500+3000(P/A,15,10)+2000(P/F, 14,10)
NPVA = -1500+3000(5.019)+2000(0.2472)
NPVA = Rp 551,4 juta
Jika i = 18%, maka:

NPVA = -1500+3000(P/A,18,10)+2000(P/F, 18,10)
11
NPVA = -1500+3000(4.494)+2000(0.1911)
NPVA = -Rp 1135,8 juta
Untuk mendapatkan nilai IRRA diinterpolasi antara I = 15% dan I =

18 %, yaitu
551 ,5
IRR = iNPV+ + 551 (
18 % 15 %)
,
4  1135 ,
8
IRRA = 15% + 0,98% = 15,98%
Karena IRRA>>>MARR= 15%, maka alternatif A layak ekonomis
Alternatif B
NPVB = -I+A(P/N,i*,n)+S(P/F,i*,n)
NPVB = -18000+3800(P/A,i*,10)+1000(P/F,i*,10)
jika I =12%, maka :
NPVB = -18000+3800(P/A,12,10)+1000(P/F, 12,10)
NPVB = -18000+3800(5.650)+1000(0.3220)
NPVB = Rp 37920 juta
jika i = 15%, maka :

NPVB = -18000+3800(P/A,15,10)+1000(P/F, 15,10)
NPVB = -18000+3800(5.019)+1000(0.2472)
NPVB = Rp 1319,4 juta

NPVB = -18000+3800(P/A,18,10)+1000(P/F, 18,10)
NPVB = -18000+3800(4.494)+1000(0.1911)
NPVB = -Rp 731,7 juta
Untuk mendapatkan IRR = NPV++

NPV
(
iNPV iNPV)
NPV  NPV 
IRRB = 15% + 1,929% = 16,929%

11
Karena IRRB >>> MARR= 15%, maka alternatif B layak ekonomis
Alternatif C
NPVC = -I+A(P/A,i*,n)+S(P/F,i*,n)
NPVC = -25000+4200(P/A,i*,10)+1500(P/F,i*,10)

NPVC = -25000+4200(P/A,10,10)+1500(P/F, 10,10)
NPVC = -25000+4200(6.145)+1500(0.3855)
NPVC = Rp 1387,25 juta

NPVC = -25000+4200(P/A,12,10)+1500(P/F, 12,10)
NPVC = -25000+4200(5.650)+1500(0.3220)
NPVC = -Rp 787 juta
Untuk mendapatkan IRRC diinterpolasikan antara i=10% dan
i=12%, yaitu:
NPV
IRR = iNPV+ + |NPV

(iNPV iNPV )
 NPV
 |
1387 ,
25
IRRC = 12% + 1387 (
12% 10 %)
, 
25 787
IRRC = 12% + 1,276% = 11,276%
Karena IRRC <<< MARR = 15%, maka alternatif C tidak layak

ekonomis
Dari ketiga alternatif C tidak layak, maka hanya dua alternatif

yang berhak maju untuk dianalisis IRR incrementalnya, yaitu
alternatif A dan B.
b. Perhitungan ΔIRR
Karena hanya ada dua alternatif yang maju, maka alternatif A
mempunyai investasi terkecil dianggap sebagai terbaik sementara
(defender) dan alternatif B sebagai penantang (challenger), dan
dicari cash flow incremental B-A seperti tabel berikut.
11
Alt A Alt B ΔCF(B-A)
Investasi - Rp 15.000 jt - Rp 18.000 jt - Rp 3.000 jt
Annual Income + Rp 3.000 jt + Rp 3.800 jt + Rp 800 jt
Nilai sisa + Rp 2.000 jt + Rp 1.000 jt - Rp 1.000 jt
NPVB-A = -I + A(P/A,i*,n) – (S(P/F,i*,n)

NPVB-A = -3000 + 800(P/A,i*,10) – 1000(P/F,i*,10)
Jika i=15%, maka :

NPVB-A = -3000 + 800(P/A,15,10) – 1000(P/F,15,10)
NPVB-A = -3000 + 800(5.019) – 1000(0,2472)
NPVB-A = Rp 768 juta
Jika i=18%, maka :

NPVB-A = -3000 + 800(P/A,18,10) – 1000(P/F,18,10)
NPVB-A = -3000 + 800 (4.494) – 1000(0.1911)
NPVB-A = Rp 404,1 juta
Jika i=20%, maka :

NPVB-A = -3000 + 800(P/A,20,10) -1000(P/F,20,10)
NPVB-A = -3000 + 800(4.192) – 1000(0.1615)
Jika i=25%, maka:

NPVB-A = -3000 + 800(P/A,25,10) – 1000(P/F,25,10)
NPVB-A = -3000 + 800(3.571) – 1000(0.1074)
NPVB-A = -Rp 250,6 juta
Untuk mendapatkan IRRB-A diinterpolasi antara i=20% dan i=25%,
yaitu :
NPV
IRR = iNPV+  

(iNPV iNPV )
|NPV   NPV
192 ,
1
IRRB-A = 20% + 192 (25% 20 %)
,
1  250,
6
IRRB-A = 20% + 2,169% = 22,169%
11
Karena IRRB-A >>> MARR = 15%, maka challenger (alternatif B)
lebih baik dari alternatif A, maka pilih alternatif B.
2. Dalam rangka pengembangan usaha, perusahaan menyiapkan

tiga alternatif proposal yang akan dipilih salah satu untuk
diterapkan. Adapun setelah dihitung cahs flow estimatenya
adalah sebagai berikut.
Alt. A Alt. B Alt. C
Investasi RP 1900 jt Rp 2300 jt Rp 2000 jt
Annual benefit Rp 800 jt Rp 880 jt Rp 720 jt
Gradient benefit Rp 25 jt Rp 45 jt Rp 50 jt
Annual cost Rp 300 jt Rp 400 jt Rp 270 jt
Tentukanlah alternatif terbaik dengan Incremental IRR, jika MARR
ditetapkan 15%/tahun.
Penyelesaian:
a. Perhitungan IRR
IRR akan diperoleh saat NPV = 0, maka:

n
NPV = CF
(FBP
t0
) t t
Alternatif A
NPVA = -I + Ab(P/A,i*,n) + Gb(P/G,i*,n) – S(P/F,i*,n) -
Ac(P/A,i*,n)
NPVA = -1900 + 800(P/A,i*,8) + 25(P/G,i*,8) + 200(P/F,i*,8) –
300(P/A,i*,8)
Jika i=15%, maka:

NPVA = -1900 + 800 (P/A,15,8) + 25 (P/G,15,8) + 200 (P/F,15,8)-
300 (P/A,15,8)
NPVA = -1900 + 800 (4.478) + 25 (12.481) + 200 (0.3269) – 300
(4.487)
11
Jika i=20%, maka:

NPVA = -1900 + 800 (P/A,20,8) + 25 (P/G,20,8) + 200(P/F,20,8)-
300 (P/A,20,8)
NPVA = -1900 + 800 (3.837) + 25 (9.883) + 200 (0.2326) - 300
(3.837)
Jika i=25%, maka:

NPVA = -1900 + 800 (P/A,25,8) + 25(P/G,25,8) + 200(P/F,25,8) –
300 (P/A,25,8)
NPVA = -1900 + 800 (3.329) + 25 (7.947) + 200 (0.1678) - 300
(3.329)
NPVA = -Rp 3,625 juta
Untuk mendapatkan IRRA + terinterpolasi antara i- 20% dan

i=25%, yaitu :
NPV
IRR = iNPV+  

(
iNPV iNPV )
|NPV NPV 
312,
09
IRRA = 20% + 312 (
25% 20%)
,
09 3,625
IRRA = 20% + 4,943% = 24,943%
Karena IRRA >>> MARR = 15%, maka alternatif A layak

ekonomis.
Alternatif B
NPVB = -I + Ab(P/A,i*,n) + Gb(P/G,i*,n) – S(P/F,i*,n)-

Ac(P/A,i*,n)
NPVB = -1900 + 800(P/A,i*,8) + 45(P/G,i*,8) + 700(P/F,i*,8) –
400(P/A,i*,8)
Jika i=15%, maka:

11
NPVB = -2300 + 880 (P/A,15,8) + 45 (P/G,15,8) + 700(P/F,15,8)-
400 (P/A,15,8)
NPVB = -2300 + 880 (4.487) + 45 (12.481) + 700 (0.3269) - 400
(4.487)
Jika i=20%, maka:

NPVB = -2300 + 880 (P/A,20,8) + 45 (P/G,20,8) + 700(P/F,20,8)-
400 (P/A,20,8)
NPVB = -2300 + 880 (3.837) + 45 (9.883) + 700 (0.2326) - 400
(3.837)
Jika i=25%, maka:

NPVB = -2300 + 880 (P/A,25,8) + 45 (P/G,25,8) + 700(P/F,25,8)-
400 (P/A,25,8)
NPVB = -2300 + 880 (3.329) + 45 (7.947) + 700 (0.1678) - 400
(3.329)
NPVB = -Rp 227,005juta
Untuk mendapatkan IRRB + terinterpolasi antara i- 20% dan

i=25%, yaitu :
NPV
IRR = iNPV+  

(
iNPV iNPV )
|NPV NPV 
149,
315
IRRB = 20% + 149 (25
% 20 %)
.
135 227 ,
005
IRRA = 20% + 1,984% = 21,984%
Karena IRRB >>> MARR = 15%, maka alternatif B layak

ekonomis.
Alternatif C
11
NPVC = -I + Ab(P/A,i*,n) + Gb(P/G,i*,n) – S(P/F,i*,n)-
Ac(P/A,i*,n)
NPVC = -2000 + 720(P/A,i*,8) + 50(P/G,i*,8) + 330(P/F,i*,8) –
270(P/A,i*,8)
Jika i=15%, maka:

NPVC = -2000 + 720 (P/A,15,8) + 50(P/G,15,8) + 330(P/F,15,8) –
270(P/A,15,8)
NPVC = -2000 + 720(4.487) + 50(12.481) + 330(0.3269) -
270(4.487)
Jika i=20%, maka:

NPVC = -2000 + 720(P/A,20,8) + 50(P/G,20,8) + 330(P/F,20,8) -
270(P/A,20,8)
NPVC = -2000 + 720(3.837) + 50(9.883) + 330(0.2326) -
270(3.837)
Jika i=25%, maka:

NPVC = -2000 + 720(P/A,25,8) + 50(P/G,25,8) + 330(P/F,25,8)-
270(P/A,25,8)
NPVC = -2000 + 720(3.329) + 50(7.947) + 330(0.1678) -
270(3.329)
NPVC = -Rp 49,226 juta
Untuk mendapatkan IRRA terinterpolasi antara i- 20% dan i=25%,

yaitu :
NPV
IRR = iNPV+  

(iNPV  iNPV  )
|NPV  NPV 
297 ,
558
IRRC = 20% + 297 (25%  20%)
,
558 49 ,
226
IRRC = 20% + 4,29% = 24,29%
Karena IRRC >>> MARR = 15%, maka alternatif C layak

ekonomis.
12
Dari ketiga alternatif yang diuji ternyata semuanya layak, sehingga

ketiganya dapat dilakukan uji incremental IRR.
b. Perhitungan ∆IRR
Setelah diurut ranking alternatif sementara berdasarkan
investasi terkecil dihasilkan tabel berikut dan ekaligus perhitungan
incremental cash flownya.
Rp
Alt. A Alt. B Alt. C ∆CF(B-A) ∆CF(B-C)
Investasi 1900 jt 2000 jt 2300 jt 100 jt - 300 jt
Annual benefit 800 jt 720 jt 880 jt - 80 jt +100 jt
Gradient benefit 25 jt 50 jt 45 jt +25 jt -5 jt
Annual cost 300 jt 270 jt 400 jt +30 jt +130 jt
Nilai sisa 200 jt 330 jt 700 jt +130 jt +370 jt
Umur investasi 8 tahun 8 tahun 8 tahun 8 tahun 8 tahun
Incremental IRR(C-A):
NPV(B-A)=-I-Ab(P/A,i*,n)+Gb(P/G,i*,n)+S(P/F,i*,n)+ Ac(P/A,i*,n)
NPV(B-A)=-100-80(P/A,i*,8)+25(P/G,i*,8)+130(P/F,i*,8)+
30(P/A,i*,8)
Jika i=15%, maka:

NPVB-A = -100 - 80 (P/A,15,8) + 25(P/G,15,8) + 130(P/F,15,8) +
30(P/A,15,8)
NPVB-A = -100 - 80(4.487) + 25(12.481) + 130(0.3269) +
30(4.487)
Jika i=20%, maka:

NPVB-A = -100 - 80(P/A,20,8) + 25(P/G,20,8) + 130(P/F,20,8) +
30(P/A,20,8)
NPVB-A = -100 - 80(3.837) + 25(9.883) + 130(0.2326) + 30(3.837)
Untuk mendapatkan IRRC-A terinterpolasi antara i=15% dan i=20%,

yaitu :
12
NPV
IRR = iNPV+  

(
iNPV
iNPV
)


NPV
 NPV

30,172
IRRC-A = 15% + 30 ( 
20
%15
%)
,
172 45,537
IRRC-A = 15% + 1,99% = 16,99%
Karena IRRB-A >>> MARR = 15%, maka alternatif B maju dan

alternatif A gugur.
Incremental IRR(B-C) :
NPVB-C = -I + Ab(P/A,i*,n) + Gb(P/G,i*,n) + S(P/F,i*,n) -
Ac(P/A,i*,n)
NPVB-C = -300 + 100(P/A,i*,8) + 5(P/G,i*,8) + 370(P/F,i*,8) –
130(P/A,i*,8)
Jika i=15%, maka:
NPVB-C = -300 + 100 (P/A,15,8) + 5(P/G,15,8) + 370(P/F,15,8) -
130(P/A,15,8)
NPVB-C = -300 + 100(4.487) + 5(12.481) + 370(0.3269) -
130(4.487)
NPVB-C = -Rp 376,062 juta
Jika i=10%, maka:

NPVB-C = -300 + 100(P/A,10,8) + 5(P/G,10,8) + 370(P/F,10,8) -
130(P/A,210,8)
NPVB-C = -300 + 100(5.335) + 5(16,029) + 370(0.4665) -
130(5.335)
NPVB-C = -Rp 367,59 juta
Dari perhitungan NPV incremental terlihat kecenderungan nilai

NPV negatif dan tidak mempunyai titik IRR. Oleh karena itu, dapat
dipastikan IRRB-C <<< MARR, artinya altenatif C tetap lebih baik
dari alternatif B.
Karena tidak ada lagi alternatif lain, alternatif B merupakan yang
terbaik dari ketiga alternatif yang ada.
12
5.4 METODE BCR INCREMENTAL BCR
Metode BCR adalah metode perbandingan alternatif dengan
pendekatan BCR sama seperti IRR, BCR terbesar tidak berarti
alternatif terbaik. Oleh karena itu, perlu diselesaikan dengan
metode incremental BCR (∆ BCR).
Prosedur analisis ∆BCR
1. identifikasi semua lternatif yang tersedia, lalu hitung BCR-nya.
Jika BCR < 1  alt gugur
2. susun ranking alternatif sementara berdasarkan investasi
teerkecil, (investasi terkecil dianggap alternatif terbaik
sementara).
3. bandingkan alternatif terbaik I (defender) dengan II (challeder),
dan hitung selisih cash flow-nya (alt(C) – alt(D)) yang disebut
∆CF(CD).
4. hitung ∆BCR(C-D) dari ∆CF(C-D) tersebut.
5. jika ∆BCR(C-D) > 1 maka ∆ BCR(C-D) menjadi terbaik,
sebaliknya jika ∆BCR(C-D) < 1, maka alt(C) tertap terbaik.
6. bandingkan pula pemenang tadi dengan alternatif terbaik
berikutnya, seperti prosedur 3 s-d di atas, sampai ditemukan
pula pemenangnya.
7. siklus di atas dilakukan berulang sampai semua alternatif
tersedia telah dipertemukan.
8. pemenang terakhir akan menjadi alternatif terbaik dari semua
alternatif yangn tersedia.
Contoh :
Sehubungan dengan rencana suatu investasi terdapat enam

alternatif yang ingin ditentukan alternatif terbaiknya. Adapun cash
flow masing-masing alternatif tersebut yang telah dihitung BCR-
nya seperti tabel berikut dengan umur sama 20 tahun dan suku
bunga 6%.
Alt.A Alt.B Alt.C Alt.D Alt.E Alt.F
Investasi 4000 2000 6000 1000 9000 10000
PWB 7330 4700 8730 1340 9000 9500
1,83 2,35 1,46 1,34 1,00 0,95

12
benefit
PWB

cos
t PWC
Alternatif F < 1, dianggap gugur setelah disusun ranking

alternatif sementara berdasarkan investasi terkecil adalah sebagai
berikut :
Alt. D Alt. B Alt. A Alt. C Alt. E
Investasi 1000 2000 4000 6000 9000
PWB 1340 4700 7330 8730 9000
benefit PWB
 1,34 2,35 1,83 1,46 1,00
cos t PWC
Alternatif D dibandingkan dengan alternatif B diperoleh ∆CF(B-D),

selanjutnya hitung ∆BCR(B-D). dari hasil perhitungan diperoleh
∆BCR(B-D) = 3,36 yaitu > 1, sehingga alternatif B menang dan
alternatif C kalah. Tahap ke-2 alternatif B dibandingkan dengan
alternatif A dan dihasilkan DCF(A-B), maka alternatif B gugur dan
alternatif A menang.
B-D A-B C-A A-E

∆investasi 1000 2000 2000 5000
∆PWB 3360 2630 1400 1630
benefit
∆BCR =
DCcost 3,36 1,32 0,70 0,33
Alternatif A dibandingkan pula dengan alternatif C, hasilnya

alternatif A menang. Selanjutya alternatif A dibandingkan pula
dengan E, dimana hasilnya alternatif tetap menang. Karena tidak
ada lagi alternatif yang lain, alternatif A merupakan alternatif
terbaik dari semua alternatif yang tersedia.
12
BAB VI
ANALISIS PENDAPATAN DAN
ALIRAN KAS
Keputusan untuk melakukan investasi yang menyangkut

sejumlah besar dana dengan harapan mendapatkan keuntungan
bertahun-tahun dalam jangka panjang, seringkali berdampak besar
bagi kelangsungan usaha suatu perusahaan. Oleh karena itu
sebelum diambil keputusan jadi tidaknya suatu investasi, salah satu
syarat terpenting adalah mengkaji aspek financial dan ekonomi.
Meskipun langkah ini sering memerlukan waktu yang cukup lama,
bukan berarti memperlambat perusahaan mencari peluang
mengembangkan usahanya, tetapi justru berupaya memilih dan
menyaring macam proyek atau investasi yang memiliki potensi
keberhasilan paling besar. Dasar dan tujuan analisis aspek financial
dibedakan dari aspek social-ekonomi. Analisis financial berangkat
dari tujuan yang umumnya dimiliki oleh perusahaan swasta yaitu
berkepentingan untuk meningkatkan kekayaan perusahaan
12
(maximize firm’s wealth) yang diukur dengan naiknya nilai saham.
Sedangkan aspek ekonomi, mengkaji manfaat dan biaya bagi
masyarakat secara menyeluruh. Misalnya proyek untuk keperluan
negara atau public. Disini digunakan pendekatan analisis cost &
benefit dan cost effectiveness. Bab 24 mengawali pengkajian aspek
financial dengan pertama-rama menyajikan sistematika analisis
yang bersangkutan, kemudian dilanjutkan dengan analisis
pendapatan dan aliran kas proyek dan diakhiri dengan membahas
depresiasi.
6.1. SISTEMATIKA ASPEK FINANSIAL

Pimpinan perusahaan yang berkepentingan dengan kegiatan
mengalokasikan dana tentulah menginginkan suatu metodologi atau
prosedur yang dapat dipakai sebagai alat bantu untuk membuat
keputusan investasi. Dalam proses mengkaji kelayakan proyek atau
investasi dari aspek financial, pendekatan kovensional yang
dilakukan adalah dengan menganalisis perkiraan aliran kas keluar
dan masuk selama umur proyek atau investasi. Yaitu menguji
dengan memakai kriteria seleksi. Aliran kas terbentuk dari
perkiraan biaya pertama, modal kerja, biaya operasi, biaya produksi
dan revenue. Sistematika analisis aspek financial di atas mengikuti
urutan sebagai berikut.
1. Menentukan Parameter Dasar

Sebagai titik tolak analisis financial, di sini dianggap telah
diselelsaikan studi-studi terdahulu yang menghasilkan parameter
dasar untuk landasan membuat perkiraan biaya investasi. Parameter
dasar memberikan ketentuan, antara lain mengenai kapasitas
produksi, teknologi yang dipakai, pilihan peralatan utama, fasilitas
pendukung, jumlah produksi, pangsa pasar, proyeksi harga produk
dan lain-lain. Dengan demikian, telah ada batasan lingkup proyk
yang memungkinkan pembuatan perkiraan biaya pertama.
Parameter dasar disusun berdasarkan masukan dari pengkajian dan
penelitian aspek-aspek yang terkait terutama pemasaran dan teknik-
teknik engineering.
12
2. Membuat Perkiraan Biaya Investasi

Dikenal tiga komponen utama biaya investasi, yaitu biaya
pertama atau biaya pembangunan, modal kerja (working capital)
dan biaya operasi/produksi.
3. Proyeksi Pendapatan
Bila komponen biaya pada butir 2 tersebut adalah biaya yang
diperlukan (dikeluarkan) untuk merealisis proyek atau investasi
menjadi suatu unit usaha yang diinginkan, maka perkiraan atau
proyeksi pendapatan (revenue) adalah perkiraan dana yang masuk
sebagai hasil penjualan produksi dari unit usaha yang
bersangkutan. Dalam pada itu, analisis titik impas (break even
point analysis) akan menunjukkan hubungan antara jumlah
produksi, harga satuan dan profitabilitas suatu unit usaha.
menentukan parameter dasar sebagai landasan membuat
perkiraan biaya investasi
Mempekirakan biaya investasi (Biaya pertama, capital kerja

2 dan biaya produksi)
Proyeksi pendapatan Unit Usaha hasil proyek

3
Membuat aliran kas selama umur proyek/investasi sebagai
model untuk dinilai
Menyusun criteria penilaian (figure of merit)
Melakukan penilaian, accept, reject dan “rangking”
Analisis resiko
keterkaitan keputusan investasi dengan keputusan

pendanaan
Gambar 6-1 Sistematika analisis kelayakan proyek/investasi dari
aspek finansial
12
4. Membuat Model
Sebagai model untuk dianalisis dalam rangka mengkaji
kelayakan financial adalah aliran kas (cash-flow) selama umur
investasi dan bukannya neraca atau statemen rugi laba. Aliran kas
tersebut dikelompokkan menjadi aliran kas awal, operasional dan
terminal. Selanjutnya, dihitung diskonto aliran kas tersebut. Di sini
diteliti pula penyusunan serta pengaruh inflasi terhadap perkiraan
aliran kas.
1
5. Kriteria Penilaian
Pembahasan kriteria penilaian (figure of merit) didahului oleh
konsep equivalent yang mencoba memberikan bobot kuantitatif
factor waktu terhadap nilai uang seperti bunga dan rendemen (rate
of return). Ini selanjutnya dipakai sebagai kaidah pokok dalam
pehitungan dan analisis masalah financial dan ekonomi.
Pembahasan konsep equivalent dimaksudkan sebagai persiapan
menyusun keriteria penilaian dan mengadakan analisis biaya.
Kriteria penilaian atau kriteria profitabilitas merupakan alat Bantu
bagi manajemen untuk membandingkan dan memilih alternative
investasi yang tersedia. Terdapat bermacam-macam kriteria
penilaian yang dianggap baku. Beberapa di antaranya
memperhitungkan konsep equivalent seperti NPV, IRR, benefit-
cost ratio, indeks profitabilitas dan lain-lain. Adapun yang tidak
memperhitungkan konsep tersebut adalah periode pengembalian
dan return on investment (ROI).
6. Melakukan Penilaian dan Menyusun Ranking Alternatif

Penilaian akan menghasilkan mana usulan yang mepunyai
prospek baik dan tidak baik, untuk selanjutnya ditolak atau
diterima. Ini dikenal dengan pendekatan accept-reject decision.
Dalam situasi tertentu sering pula diperlukan adanya “ranking”
untuk proyek-proyek yang diusulkan.
12
7. Analisis Risiko
Langkah-langkah evaluasi di atas sampai kepada menyusun
alternative rangking dilakukan terhadap suatu asumsi tertentu, baik
mengenai biaya yang dikeluarkan untuk investasi maupun
pemasukan dari pendapatan yang akan diperoleh atau factor-faktor
lain. Suatu asumsi tidak akan tepat, selalu memiliki risiko berbeda
atau meleset dari kenyataan. Bila kenyataan sesungguhnya berada
jauh di luar batas rentang maka hasil-hasil rangking alternative pun
akan berbeda.
Pendekatan yang dilakukan pada butir-butir di atas adalah
memisahkan analisis keputusan investasi dengan keputusan
pendanaan (financing decision). Prosedur tersebut merupakan
pendekatan yang umumnya ditempuh untuk mendapatkan hasil
yang optimal dalam mengkaji aspek financial kelayakan proyek.
Keputusan investasi mencoba menentukan proyek atau asset apa
yang akan dipilih dan berapa besar biayanya, sedangkan keputusan
pendanaan berurusan dengan bagaimana dan dari mana proyek
dibiayai. Jadi setelah pemilihan usulan investasi dianalisis dengan
berbagai kriteria (misalnya NPV atau IRR), maka langkah
selanjutnya adalah mencoba mengkaitkan dengan keputusan
pendanaan dan melihat bagaimana kemungkinan interaksi yang
terjadi. Singkatan sistematika di atas dalam bentuk diagram
disajikan pada Gambar 6-1.
6-2. PROFIL BIAYA DAN PENDAPATAN

Digambarkan dalam bentuk grafik, profil biaya dan
pendapatan selama umur ptoyek atau investasi, yang dibuat
berdasarkan kumulatif komponen-komponennya akan terlihat
seperti pada Gambar 6-2. Di sini dibedakan pengertian antara siklus
proyek, dengan umur proyek atau investasi. Siklus proyek dimulai
dari permulaan kegiatan proyek sampai pembangunan fisik selesai,
sedangkan umur proyek atau investasi berlangsung sejak awal
siklus proyek sampai instalasi atau produk hasil pembangunan fisik
tidak lagi beroperasi atau tidak lagi berfungsi secara ekonomis. Jadi
umur proyek jauh lebih panjang dari siklus proyek.
12
Umur suatu proyek tergantung dari bermacam factor, seperti
factor teknis, misalnya umur peralatan utama telah menjadi tua
sehingga ongkos pemeliharaan menjadi terlalu tinggi. Atau proses
produksi yang dipakai telah ketinggalan teknologi sehingga
mengakibatkan ongkos produksinya tidak dapat bersaing. Dapat
pula disebabkan factor permintaan pasar produk yang dihasilkan
terlalu lemah. Ini semua menyebabkan diambilnya keputusan
bahwa unit usaha investasi tidak ekonomis untuk dioperasikan
lebih lanjut.
Biaya
F
A
Unit produksi tidak ekonomis
lagi
E
B Titik impas G
C
Siklus proyek D
Umur investasi/proyek (sistem)
Waktu
Catatan: A-B Studi dan pengembangan
B-C Pembangunan fisik proyek
C-D Modal kerja
D Mulai masuk pendapatan hasil penjualan produk
E Titik impas, jumlah revenue (kumulatif) sama dengan
pengeluaran biaya
D-E-F-G Pendapatan minus ongkos produksi dan lain-lain.
Gambar 24-2 Profil biaya dan pendapatan/revenue selama umur

proyek/investasi.
6.2.1 Biaya Pertama

Biaya pembangunan fisik serta pengetahuan lainnya yang
berkaitan sering disebut sebagai biaya pertama (fisrt cost), yang
meliputi modal tetap untuk membangun proyek dan modal kerja.
13
a. Modal Tetap untuk Membangun Proyek
 Pengeluaran untuk studi kelayakan, penelitian, dan
pengembangan.
 Pengeluaran untuk membiayai desain engineering dan
pembelian.
 Pembiayaan untuk membangun instalasi atau fasilitas produksi.
b. Modal Kerja
Pengeluaran untuk memebiayai keperluan operasi dan
produksi pada waktu pertama kali dijalankan.
Table 6-1 Komponen Biaya pertama.

Aktiva Tetap
 Pembelian/pembebasan tanah
 Menyiapkan lahan
- Menyingkirkan material tak berguna.
- Menimbun, memotong, dan memadatkan
- Membuat jalan, pagar dan saluran
 Bangunan sipil
- bangunan perkantoran, bengkel laboratorium dan gudang
- bangunan pengendalian operasi produksi
- perumahanm dan lain-lain fasilitas untuk karyawan
 Membeli dan memasang material & peralatan untuk proses produksi.

- menyiapkan pondasi
- meletakkan di atas pondasi dan memasang pipa/system penghubung
- kelengkapan instrument
 Biaya untuk engineering, supervise & manajemen

 Pengeluaran biaya aktiva tetap yang lain
- peralatan kantor
- peralatan bengkel
- alat-alat laboratorium
 Biaya pra-konstruksi (studi kelayakan)

 Asuransi, dan lain-lain
 Kontigensi dan eskalasi
Modal Kerja/Aktiva Lancar
 Pembelian bahan mentah untuk start-up
 Gaji karyawan pada awal operasi
 Suku cadang tahun pertama
13
6.2.2 Biaya Operasi atau Produksi
Biaya operasi, produksi atau manufaktur, dan pemeliharaan
adalah pengeluaran yang diperlukan agar kegiatan operasi dan
produksi berjalan lancer sehingga dapat menghasilkan produk
sesuai dengan perencanaan. Biaya ini terdiri beberapa komponen
seperti diperlihatkan dalam Tabel 6-2.
Tabel 6-2 Komponen biaya operasi dan produksi
Bahan Mentah dan Bahan Kimia

 Bahan mentah
 Bahan kimia dan katalis
Tenaga Kerja dan Penyelia
 Upah tenaga kerja
 Gaji dan lembur pegawai dan penyelia.
 Tunjangan, jaminan, dan bonus
Utility dan Penunjang
 Tenaga listrik
 Bahan baker dan minyak pelumas
 Uap air, air pendingin, air minum, dan udara tekan
 Bahan-bahan pencegah kebakaran
Administrasi dan Manajemen
 Gaji dan tunjangan tenaga administrasi
 Kompensasi manajemen
 Fee tenaga ahli (konsultan)
 Biaya komunikasi, computer, dan alat-alat kantor
Overhead dan Lain-lain
 Overhead
 Pajak
 Asuransi
 Suku cadang
 Kontigensi
 Pengemasan
 Lain-lain pengeluaran untuk produksi
13
Bahan Mentah lazimnya pengeluaran untuk pengadaan bahan

mentah merupakan prosi yang cukup besar dari ongkos produksi.
Ini meliputi biaya pembeli bahan mentah, transportasi, dan
asuransi. Jumlahnya tergantung dari kuantitas dan harga satuan
yang bersangkutan.
Tenaga Kerja Pengeluaran untuk tenaga kerja operasi dan produksi

terdiri dari gaji dan tunjangan bagi mereka yang terlibat langsung
maupun tidak langsung dalam proses produksi. Misalnya gaji dan
tunjangan bulanan, sewa rumah, dana kesehatan, uang kerja
lembur, bonus, dan lain-lain. Besarnya gaji dan tunjangan
umumnya didasarkan atas peraturan yang berlaku dan standar local.
Utiliti dan Penunjang Ini adalahg pengeluaran untuk mendukung

operasi dan produksi seperti bahan baker, air pendingin, uap air,
udara tekan, dan lain-lain.
Administrasi, Manajemen, dan Overhead Untuk melaksanakan

operasi dan produksi, pengeluaran-pengeluaran penting yang
sifatnya tidak langsung adalah administrasi, manajemen dan
overhead, pajak atas asset, royalty, promosi, dan lain-lain.
Pendapatan/Revenue
Pendapatan adalah jumlah pembayaran yang diterima
perusahaan dari penjualan barang atau jasa. Dihitung dengan
mengalikan kuantitas barang terjual dengan harga satuannya.
Rumusnya adalah:
P=Dxh
dimana ,
P = Pendapatan
13
D = Jumlah (quantity) terjual
h = Harga satuan per unit
Pada awal operasi, umumnya sarana produksi tidak dipacu

untuk berproduksi penuh, tetapi naik perlahan-lahan sampai segala
sesuatunya siap untuk mencapai kapasitas penuh. Oleh karena itu,
perencanaan jumlah pendapatan pun harus disesuaikan dengan pola
ini.
6-3. ANALISIS LABA DAN TITIK IMPAS

Analisis laba atau profitability analisis bermaksud
mengetahui besarnya perubahan laba bila faktor-faktor seperti
biaya produksi, volume, dan harga penjualan berubah. Oleh karena
laba merupakan unsure aliran kas yang akan dipakai sebagai model
analisis aspek financial kelayakan proyek (investasi), maka perlu
dianalisis hubungan serta pengaruh faktor-faktor tersebut di atas
satu terhadap yang lain. Untuk analisis laba dan titik impas, biaya
operasi produksi dikelompokkan menjadi biaya tetap dan biaya
tidak tetap.
 Biaya Tetap Total biaya jenis ini besarnya tetap, dalam arti
tidak tergantung dari volume produksi. Misalnya biaya untuk
kompensasi manajemen atau membayar pajak gedung dan
bangunan (PBB). Jadi, meskipuin jumlah produk yang
dihasilkan mengalami peningkatan atau penurunan,
pengeluaran untuk butir-butir ini jumlahnya tetap. Bila dibuat
grafik akan terlihat seperti pada Gambar 24-3a.
Rupiah
600 (ribu)
500
Biaya tetap
400
300
0 10 20 30 40 50 60
200 70 80
100
13
SatuanJumlah produksi
Gambar 6-3a Biaya tetap
Rupiah
(ribu)
700
600
500
400
300 Biaya tidak

tetap
200
100
0 10 20 30 40 50 60 70 80
Satuan Jumlah produksi
Gambar 6-3b Biaya tidak tetap.
 Biaya Tidak Tetap (Variabel) Berbeda dengan biaya tetap,

biaya variable mempunyai hubungan erat dengan tingkaty
produksi. Misalnya hubungan tersebut mengikuti pola garis
linier seperti terlihat pada Gambar 24-3b. Jadi bila produksi
naik maka biaya tidak tetap juga naik. Ditulis dengan rumus:
13
Titik Impas
Titik impas (break-even point) adalah titik di aman total biaya
produksi sama dengan pendapatan. Titik impas memberikan
petunjuk bahwa tingkat produksi telah menghasilkan pendapatan
yang sama besarnya dengan biaya produksi yang dikeluarkan.
Dalam Gambar 24-4 titik tersebut ditunjukkan oleh huruf I.
Sumbu vertikal menunjukkan jumlah biaya (produksi atau
pendapatan) yang dinyatakan dalam rupiah. Sedang sumbu
horizontal menunjukkan volume produksi (jumlah output)
dinyatakan dalam satuan unit. Garis a, b, dan c, berturut-turut
adalah biaya tetap, biaya tidak tetap, dan biaya total. Biaya total
adalah jumlah dari a dan b. sedangkan d adalah jumlah pendapatan
dari penjualan produksi. Di atas titik I, di antara garis d dan c,
merupakan daerah laba.
TVC = VC x Q
Biaya d
(Rupi (pendapata lab
n) a c (biaya
ah)
total)
l (titik
impas) b (biaya tidak
tetap)
a (biaya
tetap)
Volume produksi (jumlah

output)
Gambar 6-4 Hubungan volume produksi, total biaya, dan
titik impas.
di mana,
TVC = Total biaya variabel
13
VC = Biaya tidak tetap per unit
Q = Jumlah produksi
Rumus Perhitungan
Dengan asumsi bahwa harga penjualan per unit produksi
adalah konstan maka jumlah unti pada titik impas dihitung sebagai
berikut:
Pendapatan = Biaya produksi

= Biaya tetap + Biaya tidak tetap
= FC + Qi x VC
Jadi,
Qi x P = FC + Qi x VC
FC
Qi = P  VC
di mana
Qi= Jumlah unit (volume) yang dihasilkan dan terjual pada titik
impas
FC= Biaya tetap
P= Harga penjualan per unit
VC= Biaya tidak tetap per unit
Contoh Soal:
Perusahaan PT Riko bergerak dalam bidang industri mainan anak-
anak. Omset penjualan sejumlah 10.000 unit per tahun dengan
harga per unit Rp 24.000. Adapun biaya tetap per tahun dan biaya
tidak tetap per unit seperti daftar di bawah ini.
Biaya Tetap (juta

Gaji pegawai dan buruh Rp)
Perawatan pabrik 80,0
Administrasi 20,0
Pajak bumi dan bangunan 10,0
13
Bunga bank 5,0
Lain-lain 15,0
10,0
140,0
Biaya Tidak Tetap
Bahan mentah 100,0
Bahan baker dan tenaga listrik 25,0
Biaya transportasi dan distribusi 30,0
Lain-lain 15,0
170,0
Hitung jumlah pendapatan dan volume produksi pada titik impas

Jawaban:
Jumlah unit (volume) pada titik impas
FC
Qi
(PVC)
140juta

(24.00017.000)
20.000
Pendapatan pada titik impas: (20.000) (Rp24.000) = Rp 480 juta
Di samping dapat mengungkapkan hubungan antara volume

produksi, harga satuan dan laba maka analisa titik impas bagi
manajemen akan memberikan informasi mengenai hubungan antara
biaya tetap dan biaya variable. Dari grafik dan rumus di atas
terlihat bahwa perusahaan dengan biaya tetap yang tinggi harus
memproduksi dan menjual lebih banyak produk untuk sampai pada
titik impas disbanding perusahaan dengan biaya tetap lebih rendah.
Hal ini yang perlu diperhatikan pada waktu mengadakan pemilihan
peralatan dan mengikuti perkembangan proses teknologi.
13
6-4 LAPORAN RUGI-LABA, LEMBARAN NERACA, DAN
ALIRAN KAS
Telah disebutkan sebelumnya bahwa dalam rangka mengkaji
aspek financial kelayakan proyek investasi, telah dipilih aliran kas
sebagai model. Sebelum menganalisis aliran kas lebih lanjut,
marilah dilihat kembali dasar-dasar “bahasa” financial, yaitu
akuntansi, karena dengan memakai bahasa tersebut akan mudah
dipahami konsep-konsep financial. Dalam hubungan ini diknela
tiga laporan keuangan, yaitu, alporan rugi laba, neraca, dan aliran
kas. Ketiga laporan tersebut dibuat berdasarkan prinsip akuntansi
yang telah dibekukan, di antaranya yang terpenting adalah:
 Prinsip Nilai Perolehan (Historical Cost Principle). Di sini

yang digunakan sebagai dasar perhitungan nilai buku (book
value) adalah harga perolehan (historical cost). Ini
menimbulkan kemungkinan adanya perbedaan dengan harga
pasar.
 Prinsip Accrual. Pendapatan dan pengeluaran dicatat bilamana

telah terjadi komitmen dan bukan didasarkan atas terlaksananya
pembayaran tunai (cash). Misalnya, telah terjadi kontrak jual
beli secara kredit sebesar 100 juta rupiah pada bulan Agustus
1992, tetapi pembayaran tunai baru dilaksanakan Pebruari
1993, maka pada pembukuan akuntansi akan dicatat sebagai
pendapatan pada Agustus 1992, sedangkan pada Pebruari 1992
hal tersebut tidak dicatat lagi.
 Depresiasi terhadap Aktiva Tetap. Dalam perhitungan

akuntansi, depresiasi dimaksudkan untuk mengalokasikan harga
atau biaya pengadaan aktiva tetap sepanjang umur
ekonomisnya. Meskipun pada kenyataannya tidak terjadio
adanya pergerakan atau keluar masuknya dana atau arus kas.
13
Laporan Rugi Laba (Income Statement)
Laporan rugi-laba merupakan cara untuk melihat
profitabilitas suatu usaha. Untuk maksud tersebut penyajian harus
dilakukan dengan sistematika sedemikian rupa sehingga mudah
diikuti urutan jalannya perhitungan dawi awal sampai hasil akhir.
Tabel 24-3 adalah contoh sederhana dari laporan rugi laba. Dimulai
dengan pendapatan dari penjualan (2.500.000 rupiah), kemudian
dikurangi dengan biaya produksi (1.500.000 rupiah), sampai pada
pendapatan kotor (1.000.000 rupiah).
.
Tabel 6-3 Laporan rugi laba (income statement) suatu perusahaan
manufaktur.
(x Rp 1.000)
Pendapatan penjualan .....................................................

................................................................................... 2.500
Biaya produksi ...............................................................
................................................................................. (1.500)
Pendapatan kotor ............................................................
................................................................................... 1.000
Biaya administrasi dan lain-lain .....................................
................................................................................... (100)
Penyusutan ....................................................................
................................................................................... (150)
Pendapatan sebelum bunga dan pajak (EBIT) ...............
.................................................................................... 750
Bunga hutang..................................................................
................................................................................... (50)
Pendapatan sebelum pajak (EBT) ..................................
.................................................................................... 700
Pajak ..............................................................................
................................................................................... (280)
Pendapatan bersih (laba setelah pajak)...........................
.................................................................................... 420
Dividen ..........................................................................
................................................................................... (20)
Laba ditahan (retained earning) .....................................
.................................................................................... 400
14
Biaya produksi adalah semua biaya untuk memproses atau

mengolah barang atau jasa, seperti upah tenaga kerja, dan bahan
mentah. Biaya-biaya administrasi, penjualan, dan depresiasi
dijumlahkan, dan bila ini dikurangkan dari pendapatan kotor akan
diperoleh angka pendapatan sebelum pajak (earning before interest
and tax-EBIT). Demikian selanjutnya diperhitungkan pengeluaran
untuk membayar bersih, yang setelah dikurangi untuk dividen
tinggal laba ditahan.
Jadi dari laporan ini dapat dilihat berapa besar keuntungan
atau kerugian yang dialami oleh perusahaan pada kurun waktu
tertentu, per tahun, per kwartal, atau waktu yang lain. Untuk
perusahaan engineering konstruksi laporan rugi-laba dapat terdiri
dari butir-butir seperti di Tabel 6-4
Tabel 6-4 Contoh laporan rugi laba untuk perusahaan engineering

konstruksi.
(x Rp 1.000)
a. Pendapatan dari kontrak EPK 600.000
b. Biaya Kontrak EPK
 Desain engineerin (30.000)
 Pengadaan peralatan dan material (200.000)
 Subkontrak (150.000)
 Supervisi (10.000)
(390.000)
c. Pendapatan kotor 210.000
d. Biaya administrasi (20.000)
e. Biaya lelang (5.000)
f. Pengadaan alat-alat konstruksi (45.000)
g. Penyusutan unstuck alat-alat konstruksi (5.000)
h. Pendapatan sebelum bunga dan pajak (EBIT) 135.000
i. Membayar bunga hutang (5.000)
j. Pendapatan sebelum paja 130.000

k. Pajak (60.000)
l. Pendapatan bersih setelah pajak 70.000
m. Dividen 20.000
n. Laba ditahan 50.000
14
A. Lembaran Neraca
Laporan keuangan yang terbentuk lembaran neraca
menunjukkan posisi keuangan suatu perusahaan pada waktu
tertentu, dijabarkan sebagai berapa besar asset dan kewajiban pada
awal sampai akhir tahun tutup buku. Rumus dasar lembaran neraca
adalah:
Aktiva = Pasiva + Ekuitas
Pasiva atau liabilities terdiri dari jangka pendek dan jangka

panjang.
 Aktiva Lancar Aset jenis ini adalah uang tunai (cash) atau asset
lain yang mempunyai sifat mudah dikonversikan menjadi uang
tunai, seperti uang dalam rekening bank (bank account),
piutang (account receivable), yang dapat diuangkan dalam
waktu dekat, atau pinjaman (loan) dan persediaan (inventori)
 Aktiva Tetap Ini dapat terdiri dari ranah, bahan bangunan,

peralatan pabrik, alat-alat konstruksi, dan lain-lain, yang tidak
mudah diuangkan dalam waktu singkat.
 Pasiva atau Liabilities Pasiva dapat terdiri dari kredit usaha,

kredit bank, (account payable), dan lain-lain.
14
Tabel 6-5 Contoh lembaran neraca suatu perusahaan

NERACA
Per 31 Desember 1991
(dalam ribuan Rp)
AKTIVA
1. Aktiva Lancar
a. Kas 50.000
b. Piutang 25.000
c. Persediaan 75.000
Total aktiva lancar 150.000
2. Aktiva Tetap
d. Peralatan pabrik 2.000.000
e. Aktiva tetap lain 100.000
f. Penyusutan (kumulatif) (500.000)
Total Aktiva Tetap 1.600.000
Total Aktiva 1.750.000
PASIVA
g. Hutang dagang 200.000
h. Hutang bank 300.000
i. Penangguhan pembayaran yang lain
(account payable) 100.000
Total pasiva 600.000
EKUITAS DAN LABA DITAHAN

j. Saham 700.000
k. Laba ditanam 450.000
l. Total modal dan laba ditahan 1.150.000
Total pasiva, ekuitas dan laba ditahan 1.750.000

14
Adapun penempatan pos-pos dalam lembaran neraca secara

garis besar adalah seperti diperlihatkan pada Tabel 6-5.
Aktiva Lancar Passive

(Current Assets) (Liabilities)
Aktiva Tetap
Ekuitas
(Fixed Assets)
B. Aliran Kas
Telah disebutkan sebelumnya, bahwa dua macam laporan,
yaitu, laporan rugi laba dan daftar neraca amat berguna untuk
melihat keadaan financial-ekonomi suatu perusahaan. Dalam pada
itu para ahli akuntansi menetapkan laporan aliran kas sebagai
laporan financial yang ketiga di samping dua macam laporan
tersebut (Financial Accounting Standard Board-FASB ’95).
Laporan aliran kas memberikan gambaran mengenai jumlah dana
yang tersedia setiap saat yang dapat dipakai bagi berbagai
kebutuhan operasional perusahaan, termasuk misalnya investasi,
juga memuat jumlah pemasukan dan pengeluaran yang disusun
dengan menelusuri dan mengkaji laporan rugi laba (income
statement) dan lembaran neraca (balance sheet).
Menyusun Aliran Kas dari Lembaran Neraca dan Rugi Laba

Untuk mempermudah penyusunannya, sistematika aliran kas
suatu perusahaan dikelompokkan menjadi:
a. Aliran kas kegiatan operasi
b. Aliran kas kegiatan investasi
c. Aliran kas pendanaan (financing)
Sistematika di atas oleh S.B. Block dan G.A. Hirt (1990)
digambarkan seperti di bawah ini:
14
Aliran Kas Masuk Aliran Kas

Keluar
Dana diperoleh dari operasi Pengeluaran
untuk keperluan 1. Aliran Kas dari
normal Operasi operasi
normal
2. Aliran Kas dari

Investasi
Penjualan peralatan pabrik Pembelian
peralatan pabrik
3. Aliran Kas dari

Pendanaan
Penjualan saham dan seku- Pembayaran
dividen tunai
ritas
1 + 2 + 3 = Naik/Turun
Kas
Penjumlahan butir 1, 2, dan 3

Gambarakan
6-5menurunkan atau
Sistematika
menaikkan kas aliran kas
Prosedur menyusun aliran kas mengikuti urutan berikut.

 Hitung pemasukan bersih
 Depresiasi bukanlah aliran kas masuk, oleh karena itu perlu
ditambahkan kembali.
 Kenaikan angka pada aktiva lancar merupakan tanda adanya
penggunaan dana sehingga mengurangi kas, demikian pula bila
terjadi hal yang sebaliknya.
 Kenaikkan angka pada kewajiban (pasiva) adalah penambahan
sumber dana, sehingga meningkatkan kas. Misalnya perusahaan
mendapat pinjaman dari kreditor. Demikian pula bisa terjadi hal
yang sebaliknya.
14
Tabel 24-6 Contoh menyusun aliran kas

(x Rp 1.000)
1. Aliran Kas Investasi

 Kenaikan investasi (misalnya untuk pabrik dan peralatan) (75.000)
(75.000)
2. Aliran Kas dari Operasi
 Pemasukan bersih (pendapatan setelah pajak) 250.000
 Tambahkan kembali depresiasi 10.000
 Peningkatan aktiva lancer (misalnya persediaan) (40.000)
 Peningkatan pasiva (misalnya hutang bank) 100.000
3
2
0
.
0
0
0
3. Aliran Kas dari Pendanaan
 Membayar dividen saham “preferen” (50.000)
 Membayar saham biasa (90.000)
(140.000)
Aliran Kas Bersih (1 + 2 + 3) 105.000
6.5 ALIRAN KAS PROYEK (INVESTASI)

Sebelumnya telah diberikan contoh sederhana menyusun
suatu aliran kas dari perusahaan yang melakukan operasi rutin.
Sekarang bagaimanakah aliran kas bila perusahaan tersebut
bermaksud menanam investasi baru dengan mengeluarkan
anggaran modal yang cukup besar, di samping kegiatan rutin yang
selama ini dikerjakan? Aliran kas untuk maksud tersebut mengikuti
pedoman-pedoman berikut.
14
a. Prinsip Aliran Kas Ini berarti biaya dan manfaat financial
hendaknya dinyatakan dengan aliran kas. Manfaat adalah
aliran kas masuk, sedangkan biaya adalah aliran kas keluar.
b. Aliran Kas Incremental Dalam menganalisis proyek
(investasi), aliran kas yang diperhatikan hanyalah arus dana
masuk dan keluar yang ada kaitannya (relevan) dengan
proyek yang bersangkutan, yaitu yang bersifat incremental.
Aliran kas tersebut tidak akan ada bila tidak ada proyek.
Jadi misalnya suatu perusahaan yang telah berjalan ingin
mengadakan proyek baru maka perlu dikaji dengan teliti
penggunaan sumber daya tambahan (incremental), manfaat yang
akan diperoleh maupun akibat dari penggunaan sumber daya
tersebut terhadap perusahaan secara keseluruhan. Untuk
memudahkan pengertian, aliran kas incremental adalah aliran kas
yang tidak akan terwujud bila proyek tidak ada.
c. Aliran Kas Diperhitungkan Setelah Dikenakan Pajak

Karena keuntungan yang akan diperoleh dengan adanya
investasi diperhitungkan setelah kewajiban membayar pajak
dipenuhi, maka analisis aliran kas usulan investasi juga
harus dianalisis sesudah pajak.
d. Memperhatikan Incidental Effect Adanya proyek yang

baru mungkin berpengaruh terhadap laba perusahaan,
misalnya karena akan menghasilkan produk yang sifatnya
saling melengkapi. Namun, keadaan sebaliknya dapat pula
terjadi.
Contoh soal incidental effect di bagian belakang bab ini
menunjukkan adanya proyek baru yang mengurangi pendapatan
produk lama dan bagaimana menjabarkannya dalam susunan aliran
kas proyek atau investasi.
e. Tidak Perlu Memperhatikan Sunk Cost Prinsip ini

menjelaskan bahwa yang perlu diperhitungkan dalam
analisis aliran kas adalah biaya-biaya yang ada
hubungannya dengan proyek yang dikleuarkan setelah ada
14
kpeutusan proyek dijalankan. Sedangkan biaya-biaya
sebelumnya yang tergolong sebagai sunk cost tidak perlu
diperhatikan.
f. Memasukkan Unsur Opportunity Cost Yang dimaksud

dengan opportunity cost adalah memperhitungkan
kemungkinan penggunaan alternative terbaik lain, atau
kemungkinan memperoleh tingkat keuntungan yang
diterima dari penggunaan alternative terbaik yang lain dari
suatu ast. Misalnya bila sebuah pabrik memiliki kapasitas
yang belum terpakai, kemudian kapasitas ini akan dipakai
untuk proyek membuat produk baru, maka perhitungan
besar manfaat yang hendak diperoleh dari produk baru
tersebut harus dibebani oleh manfaat yang mungkin dapat
diperoleh dari alternative terbaik lain yang juga
menggunakan fasilitas belum terpakai tersebut.
g. Bunga Hutang Hutang mengevaluasi kelayakan proyek,

dipisahkan antara keputusan investasi dengan keputusan
pendanaan. Oleh karena itu pembayaran bunga dan hal-hal
lain yang berhubungan dengan pendanaan (financing) tidak
dimasukkan dalam aliran kas. Pada waktu melakukan
seleksi dengan metode NPV atau IRR, digunakan arus
diskonto dengan tingkat pengembalian sebesar hurdle rate.
Ini berarti secara implicit biaya modal usulan proyek
(investasi) telah diperhitungkan.
A. Komponen Aliran Kas Proyek

Untuk mempermudah analisis, aliran kas proyek
dikelompokkan menjadi tiga, yaitu aliran kas awal, aliran kas
periode operasi-produksi, dan aliran kas terminal.
Aliran Kas Awal

Ini adalah pengeluaran untuk merealisasi gagasan sampai
menjadi kenyataan fisik, misalnya, aliran kas langsung pengeluaran
biaya membangun unit instalasi (produksi) baru sampai siap
14
beroperasi, yang terdiri dari biaya prakonstruksi, pembelian
material dan peralatan, konstruksi, star-up, dan capital kerja. Untuk
proyek-proyek berukuran besar aliran kas awal dapat berlangsung
selama 2-3 tahun.
Aliran Kas Periode Operasi

Pada periode ini jumlah pendapatan dari hasil penjualan
produk telah melampaui pengeluaran biaya operasi dan produksi.
Tingkat biaya operasi umumnya tidak teteap, tergantung dari
jumlah produksi yang ditargetkan. Hubungan antara penggunaan
kapasitas produksi, biaya produksi dan pendapatan telah dibahas
sebelumnya. Dalam aliran kas operasi diperhitungkan aliran yang
masuk dari penjualan produk sedangkan aliran keluar terdiri dari
biaya produksi, pemeliharaannya, dan pajak. Agar diperhatikan
bahwa depresiasi dikurangkan dari angka pendapatan sebelum
pajak, untuk mengurangi jumlah pendapatan kena pajak (tax
deductible). Namun depresiasi ini ditambahkan kembali untuk
menghitung jumlah total aliran kas periode. Ditulis dengan rumus
menjadi:
CFAT = (R-C-D) (1-Tax) + D)
di mana,
CFAT- Aliran kas setelah pajak
R - Revenue pendapatan kotor
C - Biaya barang terjual (cost of good sold)
D- Depresiasi
Tax - Pajak
Perlu diingat bahwa parameter-parameter di atas adalah
inkremental, yaitu diperhitungkan karena adanya proyek.
14
Contoh Soal:
Dengan adanya fasilitas tambahan yang baru selesai dibangun
oleh proyek, maka revenue perusahaan naik dari Rp60,0 juta
menjadi Rp75,0 juta setahun. Dalam pada itu penggunaan teknologi
baru mengurangi biaya operasi dari Rp30,0 juta menjadi Rp25,0
juta per tahun. Misalkan depresiasi juga berubah dari Rp6,0 juta
menjadi Rp3,5 juta per tahun. Pajak yang dikenakan sebesar 20%
maka aliran kas incremental adalah:
inkr. CFAT = (inkr.R-inkr.B-inkr.D)(1-T) + inkr.D
= [(75-60)-(30-25)-(6-3,5)] (1-0,20) +(6-3,5)
= [15-5-2,5] (0,8) + 2,5
= Rp 8,5 juta
C4
C C
C C CF(n-
F3 Fn
F1 F2 1)
-2 Co
-11 0
Co Co
2 o
Aliran kas awal Aliran kas operasional Aliran kas

(biaya pertama, (Pendapatan, biaya terminal
modal kerja) produksi, pajak, dan (Nilai sisa,
lain-lain) recovery
modal
di mana: kerja)
Co Aliran kas keluar
CF Aliran kas masuk
n Tahun investasi (proyek)
15
Gambar 6-6 Diagram aliran kas selama umur proyek (investasi).
Aliran Kas Terminal

Aliran kas terminal terdiri dari nilai sisa (salvage value) dari
asset dan pengembalian (recovery) modal kerja. Bila terjadi
penjualan barang sisa harus pula dipehtiungkan pajak
penjualannya.
Diagram aliran kas terdapat pada Gambar 24-6. Terlihat
bahwa aliran kas awal dimulai sebelah kiri tahun 0. Aliran kas awal
umumnya negative. Sedangkan kegiatan operasi dan produksi
dimulai pada tahun 0. Pengeluaran tahunan untuk biaya produksi
dan lain-lain keperluan diperhitungkan dari tahun yang
bersangkutan. Nilai sisa (bila masih ada) diperhitungkan sebagai
aliran kas masuk pada akhir investasi.
B. Ringkasan Perhitungan Aliran Kas Proyek Penambahan

Aset Baru
Langkah-langkah membuat aliran kas proyek (investasi)
penambahan asset baru tertera pada Tabel 6-7.
Sekali lagi perlu ditekankan bahwa butir-butir di atas adalah
“Incremental” yang berarti penambahan atau pengurangan aliran
kas karena adanya proyek baru. Jadi misalnya pengeluaran untuk
overhead, yang dihitung hanya tambahan atau pengurangan biaya
overhead yang timbul karena adanya penambahan asset baru.
Kalau proyek tersebut tidak jadi dilaksanakan maka tidak ada butir-
butir incremental tersebut.
Table 6-7 Ikhtisar menyusun aliran kas penambahan aset baru.

1. ALIRAN KAS AWAL 1. INITIAL CASH FLOW
a. Pembelian asset baru (peralatan, a. Purchase cost of row asset
material, dan lain-lain) (equipment, material etc)
b. Pengeluaran yang dikapitalisasikan b. Capitalized expenditure
(pengapalan, konstruksi, dan lain-lain) (shipping, construction cost etc)
c. Modal kerja c. Working capital
d. Total aliran kas awal (a+b+c) d. Total initial cash flow (a+b+c)
2. ALIRAN KAS OPERASI 2. OPERATIONAL CASH FLOW
e. Pendapatan e. Revenue
f. Pengeluaran untuk operasi f. Operation expenses
15
g. Overhead g. Overhead
h. Depresiasi h. Depreciation
i. Pemasukan sebelum pajak (e-f-g-h) i. Earning before tax (e-f-g-h)
j. Pajak pendapatan j. Income tax
k. Pemasukan setelah pajak (i-j) k. Earning after tax (i-j)
l. Depresiasi l. Depreciation
m. Total aliran kas operasi (k+l) m.Total operational cash flow (k+l)
3. ALIRAN KAS TERMINAL 3. TERMINAL CASH FLOW
n. Nilai sisa asset baru n. Salvage value of new asset

o. Pajak penjualan asset baru (bila ada) o. Tax due to sale or disposal (if any)
p. Recovery modal kerja p. Working capital recovery
q. Total aliran kas terminal (n-o+p) q. Total terminal cash flow (n-0+p)
4. ALIRAN KAS BERSIH = (m)-(d) + (q) 4. NET CASH FLOW = (m)–(d)+(q)
Soal:
Perusahaan PT Tonari yang bergerak dalam bidang industri
tekstil ingin memperluas unit pemintalannya sampai 2 kali lipat
kapasitas terpasang. Pengeluaran untuk pembelian mesin-mesin
baru sebesar Rp 860 juta. Ongkos transportasi dan pemasangan Rp
40 juta. Unit baru ini direncanakan mampu beroperasi selama 6
tahun. Untuk mengoperasikan unit baru tersebut diperlukan modal
kerja Rp 60 juta. Pada akhir masa operasi mesin ditaksir masih
memiliki nilai sisa Rp 72 juta. Dengan adanya perluasan ini
perusahaan mengharapkan pemasukan kotor selama 6 tahun
berturut-turut sebesar Rp 240 juta, Rp 240 juta, Rp 280 juta Rp 280
juta Rp 240 juta dan Rp 220 juta. Sedangkan besar pajak 25% dan
biaya operasi rata-rata sebesar Rp 50 juta per tahun. Buat aliran
kas proyek (investasi) perluasan kapasitas tersebut di atas, bila
dipakai metode depresiasi straight line.
6-6. DEPRESIASI DAN PAJAK

Seperti telah disebutkan sebelumnya bahwa analisis biaya
investasi didasarakan atas arus kas. Salah satu factor yang perlu
diperhatikan dalam membat arus kas adalah depresiasi dan pajak.
Sesungguhnya depresiasi bukanlah suatu pengeluaran kas, tetapi
suatu metode perhitungan akuntansi yang bermaksud
membebankan biaya perolehan aktiva tetap atau asset dengan
menyebar selama periode tertentu di mana asset tersebut masih
berfungsi. Karena menurut peraturan, depresiasi dianggap sebagai
15
pengeluaran yang dapat dipotong dari bagian yang akan dikenakan
pajak (tax deductible expense) maka tentu saja ada suatu
rangsangan untuk mendepresiasikan asset dalam periode seingkat
mungkin dalan batas-batas yang diizinkan oleh peraturan yang ada.
Dengan demikian akan mengurangi jumlah pajak yang harus
dibayar pada tahun-tahun awal operasi dan produksi, sehingga
dapat meningkatkan aliran kas masuk dan mempercepat
pengembalian (recovery) biaya perolehan asset. Pada giliran
selanjutnya depresiasi juga akan mengurangi risiko yang mungkin
timbul.
A. Jenis Depresiasi
Dikenakan beberapa metode depresiasi, yaitu:

a. Merata sepanjang periode asset masih berfungsi. Metode ini
disebut depresiasi garis lurus (straight line depreciatiaon-SL)
b. Tidak merata, dalam arti jumlahnya lebih besar di tahun-tahun
awal.
- Sum of the year digit-SY.
- Double declining balance-DDB.
- Accelerated cost recovery system-ACRS.
Metode yang mempercepat arus depresiasi I tahun-athun awal

proyek akan memberikan hasil lebih baik bila kelayakan proyek
dianalisis dengan NPV.
Menghitung Depresiasi
Untuk menghitung depresiasi terlebih dahulun perlu diketahui
hal-hal berikut:
1. Basis atau biaya pertama.
2. Periode recovery
3. Arus depresiasi
4. Nilai sisa
Basis atau Biaya Pertama

15
Ini adalah nilai yang sesuai dengan prosedur pajak untuk suatu
asset. Umumnnya terdiri dari harga perolehan ditambah
pengeluaran yang dikapitasasikan. Pengeluaran yang
dikapitalisasikan dapat terdiri dari biaya pengangkutan dan
pemasangan sampai siap pakai.
Periode Recovery
Periode recovery atau umur depresiasi adalah masa di mana asset
diperkirakan masih dapat beroperasi pada tingkat efisiensi yang
diharapkan. Setelah itu asset dihapuskan dari perhitungan
akuntansi (written-off). Mungkin saja asset tersebut setelah written-
off masih laku dijual di pasar bebas.
Kecepatan atau Arus Depresiasi
Yaitu berapa besar bagian nilai asset yang didepresiasikan atau
dikeluarkan dari nilai buku perusahaan per tahun.
Nilai Sisa atau Salvage Value

Adalah harga penjualan asset pada kahir umur depresiasi.
Umumnya untuk memudahkan perhitungan, nilai sisa dianggap = 0.
tetapi bila kemudian asset pada kahir umur depresiasi masih laku
terjual, maka pajak penjualan yang bersangkutan harus
diperhitungkan.
Setiap macam depresiasi (SL, SY, DDB, dan ACRS)

mempunyai rumus perhitungan tersendiri, tetapi karena dalam
pembahasan ini yang ingin ditekankan adalah kegunaan konsep
depresiasi untuk menyusun aliran kas proyek, maka dipilih cara
yang paling sederhana, yaitu, metode SL. Bila dianggap nilai sisa =
0, maka rumus depresiasi SL per tahun adalah:
Nilai 
depres
awal
Biay
pero
Bia
ya
d s
 
Depresia
SL
Umur
depres
(
tahun
) Um
De
(
ta
)
Misalkan harga perolehan mesin baru Rp100 juta, biaya

mengangkut dan memasang Rp20 juta. Diharapkan mesin tersebut
15
dapat beroperasi selama 6 tahun, maka nilai depresiasi pertahun
sama dengan (Rp100 juta + Rp 20 juta) : (6) = Rp20 juta.
B. Depresiasi dan Nilai Sisa

Acapkali pada waktu membuat perkiraan aliran kas dibuat
asumsi bahwa asset tersebut pada saat written-off masih memiliki
nilai sisa (salvage value). Dalam hal ini aturan dasar yang
menentukan nilai dan waktu depresiasi tidak berkurang dengan
adanya perkiraan nilai sisa. Hanya saja perlu diperhatikan bila nanti
ternyata asset tersebut realisasi harga penjualan lebih tinggi dari
nilai buku, maka selisihnya harus dikenakan pajak sesuai besarnya
persentase (%) pajak pendapatan perusahaan tersebut. Namun bila
harga adanya penghematan pajak.
C. Proyek Penggantian
Kadang-kadang lingkup proyek terbatas hanya mengganti
peralatan atau mesin lama yang merupakan bagian dari unit
produksi dengan peralatan atau mesin baru. Penggantian ini dapat
disebutkan oleh keinginan untuk mengurangi biaya produksi atau
sebab-sebab lain. Dalam hal demikian yang perlu diperhatikan
adalah perhitungan depresiasi dan pajak sebagai akibat pernjualan
asset lama. Ada 3 kemungkinan, yaitu:
a. Harga penjualan asset lama sama dengan perhitungan nilai sisa
depresiasi (nilai buku) waktu itu. Dengan demikian tidak ada
laba atau rugi sehingga tidak ada pajak.
b. Harga penjualan asset lama lebih tinggi dari nilai sisa
depresiasi. Dalam hal ini contoh menghitung pembayaran pajak
adalah sebagai berikut:
Asset lama dahulu dibeli seharga (harga perolehan) = Rp15
juta. Selang beberapa tahun kemduian, pada waktu nilai buku
tinggal Rp 10 juta, asset tersebut dijual seharga Rp12 juta. Bila
pajak pendapatan perusahaan adalah 30%, maka penjualan ini
dikenakan pajak (Rp 12 juta – Rp 10 juta) (0,3) = Rp 0,6 juta.
c. Harga penjualan asset lama lebih rendah dari perhitungan nilai
sisa depresiasi. Jadi bila asset lama pada contoh di atas hanya
15
laku dijual seharga Rp 6 juta, maka perusahaan dapat
menghemat pajak (Rp 10 juta – Rp 6 juta) (0,3) = Rp 1,2 juta.
SOAL LATIHAN
1. Jelaskan bahwa aliran kas merupakan salah satu informasi yang

penting disamping daftar neraca dan laporan laporan rugi laba.
Jelaskan pula hubungan dan fungsi ketiga laporan keuangan
tersebut.
2. Mengapa analisis dalam mengkaji kelayakan proyek diarahkan
kepada:
a. Aliran kas dan bukan laporan rugi laba akuntansi?
b. Aliran dana setelah pajak?
c. Aliran kas incremental?
3. Depresiasi bukan merupakan aliran kas yang sesungguhnya,
tetapi pengaruhnya cukup besar dalam perhitungan aliran kas.
Jelaskan hal tersebut.
4. PT Tonari mempunyai pendapatan kotor (gross profit) Rp 800
juta dan depresiasi sebesar Rp 75juta. Sedangkan PT Ekadarma
mempunyai pendapatan kotor Rp 900 juta dan perhitungan
depresiasi Rp 100 juta. Pengeluaran administrasi kedua
perusahaan tersebut masing-masing sebesar Rp20 juta dan
Rp30 juta. Buatlah aliran kas kedua perusahaan tersebut bila
besar pajak adalah 35%.
6. Setelah beroperasi salama 6 tahun, suatu pabrik pupuk
mengganti kompresor lama dengan kompresor baru. Kompresor
lama direncanakan dapat beroperasi selama 6 tahun dan tidak
memiliki nilai sisa. Harga perolehan kompresor lama Rp 240
juta, sedangkan kompresor baru Rp 230 juta. Ongkos angkut
dan pasang berikut suku cadang kompresor baru adalah Rp. 70
juta. Kompresor lama ternyata laku dijual seharga Rp 16 juta.
Dengan penggantian tersebut diharapkan adanya penghematan
biaya operasi dan pemeliharaan sebesar rata-rata Rp 120 juta
setahun selama 5 tahun. Setelah masa tersebut diperkirakan
kompresor baru mempunyai nilai sisa Rp 40 juta. Bila
perusahaan dikenakan pajak sebesar 25%, buatlah aliran kas
15
proyek penggantian kompresor di atas dengan menggunakan
depresiasi SL.
15
BAB VII
ANALISIS RESIKO
Salah satu masalah penting yang berkaitan dengan menyusun

anggaran modal untuk investasi membangun proyek adalah
mengevaluasi risiko. Investor akan melihat bagaimana bentuk dan
berapa besar risiko yang ada sebelum bersedia menanamkan
modalnya. Perusahan selalu berusaha mencari keseimbangan yang
paling baik antara tingkat keuntungan yang akan diperoleh dan risiko
yang dihadapi. Dalam konteks ini persoalan yang perlu dipecahkan
adalah bagaimana menentukan atau memilih skala yang tepat
hubungan antara tingkat keuntungan dengan risiko yang
menyertainya. Untuk menyederhanakan analisis suatu usulan proyek
pada pembahasan terdahulu digunakan asumsi berikut:
1. Risiko proyek yang diusulkan mempunyai karakteristik dan
kompleksitas sama satu dengan yang lain, bahkan juga dianggap
sama dengan risiko perusahaan yang memiliki, sehingga pada
kriteria seleksi dipakai arus diskonto yang sama besarnya.
2. Pada waktu menyusun aliran kas (jumlah biaya pertama,
pendapatan, dan pengeluaran) didasarkan atas estimasi kondisi di
waktu yang akan datang yang mencakup kurun waktu selama
unit yang dibangun masih beroperasi dan berproduksi secara
ekonomis. Sejauh ini dipakai pendekatan sederhana, yaitu,
membuat asumsi dasar, dan dari padanya disusun angka aliran
kas. Estimasi demikian tentu banyak menghadapi hal-hal yang
belum pasti (uncertainty) dan mengandung risiko. Unsur risiko
ini belum diperhitungkan pada pembahasan terdahulu.
Mengingat bahwa pada kenyataan sesungguhnya proyek

mempunyai risiko yang berbeda-beda, demikian pula adanya fakta
besarnya unsur-unsur ketidakpastian yang dihadapi dalam
menyiapkan perkiraan aliran kas yang bersangkutan, maka pada bab
ini faktor risiko akan dimasukkan dan diperhitungkan dalam meneliti
menarik atau tidaknya suatu usulan proyek. Pertama-tama meninjau
arti suatu risiko, dilanjutkan dengan identifikasi risiko yang melekat
15
pada suatu proyek dan hubungannya dengan risiko perusahaan
pemilik. Kemudian diakhiri dengan mencoba mengukur risiko yang
relevan dengan proyek.
Arti dan Macam Risiko Proyek

Secara umum arti risiko dikaitkan dengan kemungkinan
(probabilitas) terjadinya peristiwa di luar yang diharapkan. Bila
investor menanam modal untuk mendirikan usaha, tujuannya adalah
memperoleh keuntungan di masa depan, tetapi pada waktu yang
sama juga memahami adanya risiko menerima kurang dari yang
diharapkan. Makin besar kemungkinan rendahnya keuntungan atau
bahkan rugi, dikatakan makin besar risiko usaha tersebut.
Secara spesifik, batasan risiko suatu proyek adalah variabilitas
pendapatan sebagai dampak dari variasi aliran kas masuk dan ke luar
selama umur investasi yang bersangkutan. Variasi ini erat
hubungannya dengan ketidaktepatan dalam mengambil prakiraan
perihal, misalnya tingkat penyerapan pasar atas produk yang
dihasilkan, kemajuan teknologi di masa depan, tingkat harga,
kualitas, dan kuantitas peralatan, maupun material yang diperlukan,
dan lain-lain. Dalam pada itu di dalam teori finansial dikenal asumsi
bahwa sebagian besar investor berpandangan sejauh mungkin
menghindari risiko (risk averse). Ini bukan berarti mereka menolak
menghadapi risiko, tetapi mengharapkan tingkat keuntungan yang
lebih tinggi bagi investasi yang lebih besar risikonya.
Macam Risiko Proyek

Dalam menyiapkan anggaran modal proyek jenis risiko
dikelompokkan menjadi:
 Risiko Proyek Tunggal

Di sini yang dilihat hanya risiko yang melekat pada proyek
itu sendiri, atau dengan kata lain melihat karakteristik hubungan
antara risiko dan keuntungan, terlepas dari faktor ada atau
tidaknya proyek lain di dalam perusahaan pemilik. Risiko proyek
ini kadang-kadang dinamakan stand alone risk.
15
 Risiko Kombinasi Multiproyek

Bila perusahaan pemilik multiproyek, maka risiko masing-
masing berkombinasi, ini disebut risiko "portfolio”,
Kedudukan risiko proyek tunggal dengan multiproyek dapat
digambarkan pada Gambar 7-1
A
RISIKO PROYEK TUNGGAL
DIVERSIFIKASI:
Risiko proyek A
dikombinasikan dengan risiko
proyek-rpoyek lain
(multiproyek) terjadi efek
portfolio
B
RISIKO MULTIPROYEK
(EFEK PORTFOLIO)
Gambar 7-1 Risiko proyek atau investasi.
7-1. MENGUKUR RISIKO

Secara konvensional mengkaji besarnya risiko,
dilakukan dengan menganalisis aliran kas investasi yang
bersangkutan, yaitu, variabilitas aliran kas dimasa datang
terhadap aliran kas yang diharapkan. Persoalan ini umumnya
dicoba dipecahkan dengan teori probabilitas dan kurva distribusi.
Di sini disadari bahwa aliran kas dimasa datang tidak mungkin
diketahui secara pasti, tetapi distribusi probabilitasnya dapat
diperkirakan, Dengan demikian dicoba untuk mengukur atau
mengkuantitaskan unsur risiko yang seringkali hanya diutarakan
secara kualitatif.
16
A. Konsep Probabilitas dan Kurva Distribusi
Pada dasarnya konsep probabilitas bermaksud mengkaji dan
mengukur ketidakpastian (uncertainty), yang berarti juga risiko,
dan mencoba menjelaskannya secara kuantitatif. Menggambarkan
dengan memakai kurva distribusi akan mempermudah pengertian
masalah tersebut. Karena risiko proyek ditunjukkan oleh variabilitas
aliran kas maka dalam mengadakan analisis risiko dibuat beberapa
aliran kas untuk berbagai macam kondisi dan kemudian kita
memperkirakan kemungkinan hasil yang terjadi. Bila sumbu horisontal
menyatakan aliran kas, dan sumbu vertikal menyatakan kemungkinan
peristiwa yang bersangkutan terjadi.
Tabel 7-1 Probabilitas terjadinya peristiwa dan nilai aliran kas yang
bersangkutan.
PERISTIWA TERJADINYA PERISTIWA & NILAI ALIRAN KAS
Nilai Aliran Kas untuk Peristiwa
Probabilitas yang Bersangkutan (x Rp 1.000)
Situasi Permintaan Pasar Terjadinya Peristiwa
Usulan I Usulan II
(%)
A. Amat lemah 10 20.000 50.000
B. Lemah 20 40.000 60.000
C. Sedang 30 60.000 70.000
D. Cukup 40 80.000 80.000
E. Luat 30 100.000 90.000
F. Amat kuat 20 120.000 100.000
G. Istimewa 10 140.000 110.000
160
Kemungkinan
Peristiwa terjadi (%)
50
D USULAN I
40
C E
30
B F
20
A G
10
0 20 40 60 80 100
120 Aliran
140 160kas (jutaan rupiah)
Gambar 7-2 Kurva distribusi aliran kas.
16
Kemungkinan
Peristiwa terjadi (%)
50
D
USULAN II
40 E
C
30 F
B
G
20 A
10 0 50 60 70 80 90 100 110 120
Aliran kas (Rp juta)
Gambar 7-3 Distribusi aliran kas usulan II.
Selanjutnya ditinjau usulan proyek.yang ditunjukkan oleh

Gambar 7-3. Peristiwa yang memiliki aliran kas sebesar Rp 80 juta
kemungkinan terjadinya adalah sebesar 40%. Jadi sama dengan
usulan I, tetapi dengan rentang (A - G) yang lebih kecil (110 - 50 =
60) daripada (140 - 20 = 120). Bila risiko dikaitkan dengan
probabilitas distribusi aliran kas, maka usulan proyek I mempunyai
risiko yang lebih tinggi daripada usulan proyek II. Dengan
demikian usulan proyek II lebih menarik untuk diterima.
Nilai yang Diharapkan

Setelah membuat kurva distribusi yang menggambarkan
hubungan probabilitas terjadinya suatu peristiwa terhadap aliran
kas, untuk menganalis risiko lebih lanjut perlu diperhatikan hal-hal
sebagai berikut, yaitu adanya 2 parameter yang penting dari konsep
probabilitas dan kurva distribusi. Kedua parameter tersebut adalah
nilai yang diharapkan (expected value) dan deviasi standar
(standard deviation). Keduanya amat luas pemakaiannya untuk
mengkaji risiko proyek. Misalkan harus memilih aliran kas proyek
dari sejumlah aliran kas yang mungkin terjadi. Caranya adalah
16
menghitung nilai yang diharapkan, yaitu, sebesar bobot rata-rata
tertimbang dikalikan kemungkinan aliran kas yang terjadi.
Rumusnya adalah:
n
(CF )t   (CF )xt x ( P) xt (7-1)
x 1
di mana,
(CF )t = Nilai aliran kas yang diharapkan.
(CF ) xt = Aliran kas untuk kemungkinan ke-x, periode t.
( P) xt = Probabilitas kemungkinan peristiwa (aliran kas) terjadi.
n = Jumlah peristiwa (aliran kas) yang terjadi pada periode t.
Dalam menggunakan rumus di atas, harus ditentukan terlebih

dahulu angka (P)xt, yaitu, persentase (%) kemungkinan peristiwa
yang dimaksudkan itu terjadi, sehingga perhitungan aliran kas yang
bersangkutan dapat dilakukan. Contoh di bawah ini akan
mempermudah kita memahami konsep di atas.
Contoh soal:
Pada masa mendatang (selama umur proyek/investasi)
diperkirakan permintaan produk yang dihasilkan proyek dapat
mengalami berbagai kemungkinan. Misalnya, permintaan pasar
lemah dengan kemungkinan peristiwa tersebut terjadi adalah
10%, permintaan sedang dengan kemungkinan terjadi 20%,
permintaan kuat dengan kemungkinan terjadi 30%, dan
akhirnya permintaan tinggi dengan kemungkinan peristiwa itu
terjadi 40%. Hitunglah besar aliran kas yang diharapkan bila
masing-masing peristiwa di atas memiliki aliran kas berturut-
turut sebesar Rp200 juta, Rp250 juta, Rp400 juta dan Rp500
juta.
Jawaban:
Dibuat tabel masing-masing peristiwa di atas dan kemudian
dihitung aliran kas yang diharapkan pada kolom 4.
Untuk menghitung aliran kas yang diharapkan, digunakan
rumus 7-1 sebagai berikut:
16
(CF)t = (0,10)(200 juta)+(0,20)(250 juta)+(0,30) (400 juta)+

(0,40)(500 juta)
= 20 juta + 50 juta + 120 juta + 200 juta
= Rp390 juta.
B. Deviasi Standar dan Varians

Deviasi standar (S) adalah pengukuran variabilitas
distribusi berdasarkan ilmu statistik. Sedangkan angka varian,
(V) adalah pangkat dua dari deviasi standar, dengan rumus:
1
  2

S
n {(
CF
)
xt
(CF
)
f}2
 (7-2)
x
1 
n

V2
S
{(
CF
)xt
(
CF)
t
}2
x

x
1
(
P)
xt (7-3)
Deviasi standar menunjukkan keketatan distribusi

probabilitas. Misalnya kita ingin melihat deviasi standar (S)
dari aliran kas pada Tabel 7-2. Pertama-tama kita kurangkan
(CF)t dari (CF)xt, kemudian pangkatkan dua, lalu kalikan
dengan (P)xt dan untuk mendapatkan jumlah total dijumlahkan
seperti pada kolom (3), akhirnya dihitung akarnya.
Koefisien Varians
Cara lain untuk mengukur risiko adalah menggunakan
angka koefisien varians (CV), yaitu, rasio antara deviasi
standar S dengan nilai yang diharapkan. Coefisien varians (CV)
amat berguna untuk melihat bila usulan yang dikaji berbeda
baik nilai yang diharapkan (misalnya NPV) maupun deviasi
standarnya.
(S )
(CV) = ( NPV )
16
Tabel 7-2 Menghitung aliran kas yang diharapkan.
Situasi permintaan Kemungkinan Aliran Kas Aliran Kas yang
pasar terjadi (%) Pada Diharapkan (Rp)
(P)xt Kemungkinan
(CF )t
yang Terjadi
(Rp)(CF)xt
Permintaan lemah 10,0 200 20,0
Permintaan sedang 20,0 250 50,0
Permintaan kuat 30,0 400 120,0
Permintaan tinggi 40,0 500 200,0
390,0
Tabel 7-3 Menghitung devisi standar.

(CF)xt- (CF )t (2) = (1)2 (3) = Deviasi standar S (4)
(1) (2) . = akar (3)1/2
(P)xt
200-390 = -190 36.100 3.610

250-390 = -140 19.600 3.920
400-390 = 10 100 30 (12.400)1/2=111,35
500-390 = 110 12.100 4.840
12.400
NPV yang Diharapkan dan Deviasi Standar yang Bersangkutan

Setelah memahami konsep probabilitas dan kurva
distribusinya, maka langkah selanjutnya menggunakan konsep
tersebut untuk mengkaji prospek usulan proyek berdasarkan
kriteria seleksi NPV yang diharapkan atau (NPV) -exp. Untuk
aliran kas yang mempunyai korelasi sempurna perfectly corelated
di mana setiap tahunnya hubungannya adalah Iinier maka
digunakan rumus:
n
(CF)t
) 
(NPV I
t1 (1i)
t
n
(S)t
(S)npo
t1 (1i)t
16
dimana:
( NPV )  NPV yang diharapkan
(CF )t  Aliran kas yang diharapkan untuk tahun t
i  Bunga
I  Biaya pertama
( S ) npo  Deviasi standar dari NPV
( S )t  Deviasi standar aliran kas untuk tahun t
7-2. METODE MENGUKUR RISIKO PROYEK

TUNGGAL
Beberapa metode yang lazim untuk mengukur risiko
proyek tunggal adalah decision tree, simulasi, dan analisis
sensitivitas.
A. Decision Tree
Suatu metode yang sering dipakai untuk menghadapi
masalah yang komplek yang berlangsung secara berurutan dalam
suatu periode tertentu adalah metode decision trees. Disebut
demikian karena penggambarannya seperti sebuah pohon dengan
cabang dan ranting yang semakin banyak. Keputusan berurutan
disajikan sebagai cabang dan ranting yang dimulai dari titik
keputusan awal "meluncur" sampai titik keputusan akhir. Setiap
cabang atau ranting menunjukkan satu seri keputusan dan
kemungkinan terjadinya peristiwa (event). Keputusan ditentukan
dengan mengkaji nilai yang diharapkan dari cabang atau ranting
yang bersangkutan. Jadi penyajian metode ini memiliki unsur-
unsur berikut:
 Titik Keputusan Awal (1). Di sini terjadi pemilihan
alternatif dan pengambilan keputusan.
 Titik Kemungkinan (2). Di sini terjadinya peristiwa dengan
probabilitas tertentu cabang atau ranting.
 Cabang atau Ranting. Adalah garis yang menghubungkan
titik-titik keputusan.
16
 Hasil Alternatif. Hasil yang diharapkan (expected value)

masing-masing alternatif ditunjukkan di ujung cabang
ranting.
Contoh soal berikut ini menjelaskan hal tersebut

Contoh Soal:
Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan 3 alternatif proyek
(investasi) perakitan kendaraan (sedan, pick-up dan truk).
Jumlah produksinya tergantung permintaan pasar yang
diperkirakan.
Bila probabilitas masing-masing permintaan pasar dan NPV
seperti tertera pada tabel di atas maka Anda diminta untuk
menganalisis 3 alternatif di atas dengan menggunakan metode
decision tree.
Jawaban:
ProbabilitasNPV
0,15
Lemah
Sedang 0,60
Kuat
(1) 0,25
Sedan 0,15
Lemah
Pick-up
Sedang 0,60
(2)
Kuat
Truk
0,25
Lemah
Sedang 0,15
Kuat
0,60
0,25
Gambar 7-4 ”Decision tree” untuk 3 alternatif.
10
015
20
8
16
Berdasarkan analisis dengan metode decision tree terlihat

alternatif proyek asembling pick-up mempunyai prospek paling
baik, dengan NPV yang diharapkan tertinggi, yaitu Rp 16,3 juta.
Tabel 7-4 Contoh analisis dengan metode ”Decision tree”.
Probabilitas NPV Aliran Kas (Rp juta)

Permintaan Peristiwa
Pasar Tersebut Sedan Pick-up Truk
Terjadi (%)
Lemah 0,15 10 8 5
Sedang 0,60 15 16 10
Kuat 0,25 20 22 15
1,00
Pengkajian yang diperlihatkan oleh contoh diatas masih

merupakan langkah awal analisis dengan metode decision tree.
Untuk menganalisis proyek/investasi secara tuntas dengan metode
tersebut dikenal suatu probabilitas awal, probabilitas bersyarat,
dan probabilaitas gabungan untuk kemudian analisa lebih jauh
dengan menghitung deviasi standar untuk mencari alternatif
terbaik.
B. Simulasi
Dalam mengkaji risiko usulan proyek dapat digunakan
metode simulasi. Pendekatan ini memberikan kesempatan untuk
memperkirakan nilai yang diharapkan, misalnya dari NPV, tingkat
keuntungan, beserta kurva distribusinya. Lebih-lebih dengan
dukungan kemajuan teknologi komputer dimungkinkan
mengadakan simulasi dengan banyak variabel untuk berbagai
macam kondisi ekonomi finansial yang berkaitan dengan proyek.
16
Dengan demikian simulasi merupakan metode yang penting
untuk menangani ketidakpastian dalam proses penyusunan
anggaran biaya modal maupun sebagai alat bantu pengambilan
keputusan. Untuk memberikan gambaran yang lebih jelas, J.V.
Home dan J.M.Wacowichz (1992) menjelaskan langkah-langkah
simulasi menganalisis aliran kas usulan proyek bidang industri
sebagai berikut.
Langkah 1 : Variabel proyek dibagi menjadi 3 kategori yaitu
analisis pasar, analisis biaya investasi dan biaya
operasi-produksi.
Langkah 2 : Setiap kategori diperinci menjadi beberapa faktor.
Analisis Pasar Analisis Biaya Analisis Biaya

Produksi Investasi
 Ukuran pasar  Biaya operasi  Biaya investasi

 Harga jual  Biaya tetap  Umur instalasi
 Pertumbuhan  Nilai sisa
 Market share
Langkah 3: Keempat faktor analisis pasar memberikan perkiraan

penjualan per tahun. Analisis biaya produk si dapat
diperinci rnenjadi biaya operasi dan biaya tetap per
tahun. Keenam faktor tersebut kemudian
dikombinasikan untuk membuat perkiraan
pendapatan per tahun.
Langkah 4: Bila ketiga faktor analisis biaya investasi
dikombinasikan dengan Langkah 3, akan diperoleh
cukup informasi guna membuat trial run
menghitung NPV aliran kas.
Langkah 5: Ulangi proses trial run berulangulang sampai
mendapat gambaran hasil yang cukup jelas. Hitung
NPV dari kombinasi 9 faktor di atas.
Langkah 6: Resultan NPV digambarkan ke dalam grafik
probabilitas (probabilitas peristiwa terjadi versus
16
NPV) sehingga dapat mengidentifikasi nilai NPV
yang diharapkan dan dispersi yang bersangkutan.
C. Analisis Kepekaan atau Sensitivitas

Telah dijelaskan sebelumnya, studi kelayakan proyek dibuat
berdasarkan sejumlah asumsi. Hal ini disebabkan karena banyak
faktor ketidakpastian mengenai situasi dan kondisi dimasa depan.
Asumsi yang dipakai dipilih dari alternatif-alternatif yang
dianggap paling baik menurut data dan prakiraan masa itu. Mudah
dimengerti bahwa putusan yang diambil akan berlainan bila
asumsi yang dipakai berbeda atau berubah. Sebagai contoh,
keputusan untuk mendirikan pabrik semen didasarkan atas asumsi
harga rata-rata Rp10.000 per sak selama umur investasi.
Keputusan mungkin berlainan bila memakai asumsi Rp7.000 per
sak. Oleh karena itu studi kelayakan aspek finansial-ekonomi
memerlukan suatu analisis sensitivitas (sensitivity analysis),
lebih-lebih bagi proyek (investasi) yang berumur panjang (10-15
tahun).
Jadi analisis sensitivitas bermaksud mengkaji sejauh mana
perubahan unsur-unsur dalam aspek finansial-ekonomi
berpengaruh terhadap keputusan yang dipilih. Di sini akan
terlihat sensitif tidaknya keputusan yang diambil terhadap
perubahan unsur-unsur tertentu. Bila nilai unsur tertentu
berubah dengan variasi yang relatif besar tetapi tidak berakibat
terhadap keputusan, maka dikatakan keputusan tersebut tidak
sensitif terhadap unsur yang dimaksud. Sebaliknya bila terjadi
perubahan kecil saja sudah mengakibatkan perubahan
keputusan maka dinamakan keputusan tersebut sensitif
terhadap unsur yang dimaksud. Dengan memahami arti
sensitivitas di atas, maka kita dapat memilih unusr-unsur mana
yang perlu mendapat analisis sensitivitas sebelum diambil
keputusan akhir.
D. Sensitivitas Aliran Kas

Dalam rangka mengkaji kelayakan aspek finansial-
ekonomi, untuk suatu usulan proyek (investasi) lazimnya
17
dilakukan analisis sensitivitas proyeksi aliran kas selama siklus
investasi akibat kemungkinan perubahan berbagai unsur atau
kondisi. Unsur-unsur tersebut dapat berupa perubahan harga
bahan mentah, biaya produksi, menciutnya pangsa pasar,
turunnya harga produk per unit, ataupun terhadap bunga
pinjaman.
Contoh Soal:
Berapa jauh sensitivitas NPV terhadap besarnya bunga
pinjaman dana investasi 8%, 9%, 10%, 11 %, dan 12% per
tahun?
Jawaban:
Digunakan rumus untuk menghitung NPV dan nilai sisa maka:
n
(Ci)t Sv
NPV  
t1(
1 r)t
 (
Cf ) n
(1 r)
Bunga 8% 9% 10% 11% 12%

(r)
NPV +108.900 +49.200 -7.800 -62.000 -15.000
di mana:
NPV = Nilai sekarang neto
(Ci)t = Aliran kas masuk akhir tahun ke-t
n = Umur unit usaha hasil investasi
r = Arus pengembalian (rate of return)
t = Waktu
(Cf)= Investasi awal (biaya pertama) = aliran kas keluar
Sv= Nilai sisa
Perhitungan aliran kas masuk adalah:
(Ci)t = K (L-M)
di mana,
K = Jumlah unit terjual per tahun
L = Harga per unit
M = Biaya produksi per unit
17
Bila dimasukkan angka-angka untuk variabel di atas maka:
K = 20.000 unit
L = Rp 63
M = Rp 40
I = Rp 2.000.000
N = 5 tahun
Sv = Rp 400.000
Persamaannya menjadi sebagai berikut:
n
460.000 400.000
NPV  
t1(1 r)t
 2 .
000
.000  t
(1 r)
Bila kita masukkan nilai r = 8%, 9%, 10%, 11 %, dan 12%
akan menghasilkan angka-angka (tidak memasukkan angka
depresiasi berikut.
Terlihat bahwa dengan bunga 8% maupun 9% diperoleh nilai
NPV positif, sedangkan 10% ke atas angka NPV negatif.
Berarti bunga sebesar 10% ke atas tidak dapat dipilih.
Jadi dengan mengadakan analisis sensitivitas diperoleh indikasi
risiko terhadap unsur-unsur yang terkait sehingga dapat
diadakan penelitian lebih jauh.
7-3. MEMASUKKAN UNSUR RISIKO KE DALAM

PROYEK ATAU INVESTASI
Dari ulasan di atas terlihat bahwa anggaran modal untuk
proyek dapat mempengaruhi risiko perusahaan. Namun demikian
masih dirasa sukar untuk menghitung secara akurat bagaimana
"memasukkan" unsur risiko tersebut secara kuantitatif ke dalam
proses penyusunan anggaran modal. Untuk mengatasinya
diusahakan dengan menggunakan metode-metode berikut.
 Metode certainty equivalent
 Metode Risk ajusted discount rate
A. Metode Certainty Equivalent-CE

Metode ini memberi kesempatan penyesuaian tingkat
keuntungan untuk mencerminkan adanya risiko yang mungkin
berubah setiap tahunnya dalam proses anggaran modal. Dalam
17
kaitannya dengan usulan proyek, penyesuaian ini amat berguna
bila manajemen ingin melihat kemungkinan adanya perubahan
tingkat risiko estimasi aliran kas dari tahun ke tahun selama umur
proyek. Rumus untuk metode ini adalah:
n
(a)tx
(CF )t
CE  0 (
t 1i)t (7-4)
di mana:
(CE ) = Nilai certainty equivalent yang diharapkan.
(a)t = Faktor certainty equivalent
(CF )t = Aliran kas yang diharapkan pada periode t.
i = Tingkat keuntungan bebas risiko
n = Jumlah tahun selama umur proyek.
Faktor (a)t, inilah yang mencerminkan pandangan

pengambil keputusan terhadap tingkat risiko aliran kas yang
besarnya antara 0.sampai dengan 1. Nilai (a)t = 1 berarti bebas
risiko, seperti tabungan deposito, obligasi, dan lain-lain. Dengan
demikian usulan aliran kas dapat diterima tanpa adanya penalti
koreksi. Dalam hal ini makin kecil angka (a)t berarti makin besar
risiko menurut para pengambil keputusan. Kendala yang dihadapi
dalam praktek penggunaan metode ini adalah kesulitan dalam
menentukan besarnya faktor (a)t yang dianggap wajar. Salah satu
jalan keluamya adalah dengan cara melihat kembali catatan-
catatan proyek atau perusahaan yang telah lalu dan menganalisis
berbagai faktor yang berkaitan dengan metode di atas.
Seperti halnya dengan metode NPV, usulan proyek dengan
nilai CE positif dapat diterima dan bila negatif ditolak. Di
samping itu parameter CE dapat dipakai untuk membuat batasan
tertentu misalnya, suatu usulan yang probabilitasnya kurang dari
sekian % untuk mencapai angka CE positif tidak akan
dipertimbangkan. Dengan demikian kita lebih bisa memperketat
batasan pemilihan alternatif usulan.
17
B. Risk Adjusted Discount Rate RADR
Dasar pemikiran metode ini adalah usulan proyek yang
mempunyai variabilitas lebih besar dalam distribusi probabilitas
tingkat ke untungannya (jadi risikonya lebih besar) harus
dikenakan arus diskonto yang lebih besar juga. Di sini usulan
proyek-proyek dengan risiko yang berbeda mempunyai arus
diskonto yang berbeda-beda besarnya. Lebih jauh diperinci
sebagai berikut.
 Proyek dengan tingkat risiko normal, memakai angka arus

diskonto sama besar dengan angka rata-rata tertimbang biaya
modal perusahaan.
 Proyek dengan tingkat risiko di atas normal, digunakan arus
diskonto lebih tinggi.
 Sedangkan di bawah normal, arus diskontonya lebih rendah
dari arus tertimbang rata-rata perusahaan.
Yang dimaksud dengan tingkat risiko normal adalah sama

dengan tingkat risiko rata-rata perusahaan.
Rumus untuk menghitung RADR adalah:
r’ = i + r + r” (7-5)
dimana,
r’= Risk adjusted discount rate
r= Adjustment (penyesuaian) untuk arus normal perusahaan.
r"= Adjustment untuk risiko di atas atau di bawah arus normal.
i= Tingkat keuntungan bebas risiko.
Bila disajikan dengan grafik, konsep RADR akan terlihat pada

Gambar 7-5.
Proyek dengan tingkat risiko normal dan tidak mengubah

struktur risiko perusahaan, misalnya mempunyai angka koefisien
variasi risiko (kvr) = 0,4 maka angka arus diskonto atau tingkat
keuntungannya adalah sebesar 9%. Bila risiko lebih besar,
misalnya kvr = 0,8, maka RADR menjadi 13%, yaitu biaya modal
17
ditambah premi risiko. Adapun arus diskonto bebas risiko
(misalnya 6%) adalah di bawah biaya modal perusahaan.
1
Biaya
4
modal+
1
premium
3
risiko
Biaya 1
modal 2
Bebas 1
risiko 0
9
8
6
5 0,0 0,2 0,4 0,6
4 0,8
Koefisien variasi risiko
Gambar 7-5 Konsep RADR
2
C. Daftar Historis
Umumnya perusahaan yang telah beroperasi cukup lama
memiliki catatan catatan arus diskonto yang dihubungkan dengan
tingkat risiko. Catatan seperti ini amat berguna untuk perhitungan
analisis pendahuluan dalam mempersiapkan anggaran modal.
Tabe126-5 adalah contoh beberapa arus diskonto berdasarkan
tingkat risiko menurut S.B. Block dan GA Hirt (1990).
Tabel 7-5 Contoh pengaruh risiko terhadap besar diskonto.

Tingkat Risiko Jenis Pekerjaan Diskonto
(%)
Rendah atau bebas Perbaikan rutin mesin 6,0
risiko
Risiko sedang dan peralatan
Pekerjaan perbaikan pertama 8,0
Risiko normal mesin-mesin baru
Penambahan/modifikasi fasilitas 10,0
yang telah ada
17
Risiko agak tinggi Produk baru pada pasar yang telah 12,0
Risiko tinggi Pasar 100% baru
dikenal 16,0
Risiko amat tinggi Produk baru pada pasar yang masih20,0
asing
7-4. DIVERSIFIKASI DAN EFEK PORTOFOLIO

Seperti telah disebutkan di permulaan bab ini bahwa di
samping risiko proyek tunggal, juga dikenal risiko multiproyek,
yaitu risiko bila perusahaan memiliki lebih dari satu proyek. Untuk
menilai risiko kombinasi dari multiproyek digunakan konsep
portfolio. Pada dasarnya konsep ini menjelaskan bahwa bila ada
beberapa proyek dalam suatu perusahaan, maka akan timbul
portfolio risiko dari proyekproyek tersebut, yang besarnya
dipengaruhi oleh risiko masing-masing proyek tunggal dan
besarnya hubungan antara proyek-proyek tunggal tersebut. Bila
tepat memilih karakteristik dari masing-masing proyeknya maka
efek portfolio akan dapat menurunkun risiko secara keseluruhan.
Diversifikasi
Dengan latar belakang adanya efek portfolio yang dapat
menurunkan risiko secara keseluruhan inilah maka perusahaan
perusahaan melakukan diversifikasi, karena dengan diversifikasi
yang tepat (diversifikasi efisien) fluktuasi tingkat risiko akan dapat
saling menghilangkan. Dalam kurva distribusi akan terlihat bahwa
standar deviasi sekumpulan proyek/investasi akan cenderung
kurang dibanding deviasi standar proyek tunggal. Gambar 7-6
memberikan keterangan lebih lanjut konsep di atas.
Proyek P mempunyai tingkat keuntungan dengan pola turun-
naik yang amat tajam, dikombinasikan dengan proyek Q yang pola
turun-naiknya tidak terlalu tajam dengan korelasi antara keduanya
negatif akan menghasilkan proyek P dan Q yang dispersinya
berkurang dibanding sebelum P & Q dikombinasikan. Jadi dapat
dikatakan bahwa tujuan diversifikasi adalah menyebar (spreading)
risiko pada sejumlah proyek/investasi.
Manfaat dari diversifikasi dalam hal mengurangi risiko, dapat
terjadi bilamana kedua proyek tersebut tidak berkorelasi positif,
seperti terlihat pada Gambar 7-6. Berdasarkan pengertian ini maka
17
perusahaan harus berusaha memilih proyek dengan karakteristik
sedemikian rupa sehingga bila dikombinasikan akan dapat
mengurangi risiko perusahaan secara keseluruhan.
Rr(%)
Proyek P
a Proyek Q
b
-12
d
c
0
-10
Rr(%)
Portfolio P dan Q
e
f
-12
c
0
-10
17
Gambar 7-6 Fluktuasi tingkat keuntungan proyek dan

multiproyek.
SOAL LATIHAN
1. Jelaskan bagaimana usaha mengkuantifikasi unsur risiko dalam

menyiapkan anggaran modal dengan konsep probabilitas,
rumus-rumus varias, dan deviasi standar.
2. Apa kegunaan yang spesifik dari analisis sensitivitas dalam

memerpsiapkan anggaran modal suatu proyek.
3. Analisis ekonomi memberikan petunjuk mengenai investasi A

dan B sebagai berikut:
Arus Kas pada Kemungkinan
Situasi Kemungkinan
yang terjadi
ekonomi Terjadi (%)
A B
Lesu 28 150.000 200.000
Baik 44 250.000 350.000
Sedang 28 160.000 300.000
Anda diminta menghitung besar arus kas yang diharapkan dari

A dan B.
4. Rencana investasi A dan B kemungkinan menghasilkan NPV

sebagai berikut:
Situasi Kemungkinan NPV (Rp juta)
ekonomi Terjadi (%) A B
Baik 60 22,0 45,0
Buruk 40 35,0 30,0
Anda diminta menghitung besar NPV yang diharapkan untuk A

dan B.
17
BAB VIII
PENDANAAN PROYEK
Bab-bab terdahulu yang membahas aspek finansial

membatasi ulasan pada prinsip yang memisahkan antara
keputusan investasi (investment decision) dengan keputusan
pendanaan (financial decision). Namun untuk mengkaji
masalah biaya modal (cost of capital - COC), maka asumsi di
atas ditinggalkan dan mulai mengkaitkan keputusan investasi
dengan keputusan pendanaan yaitu suatu kenyataan yang justru
dialami dalam dunia usaha.
Bagi proyek yang memerlukan sejumlah besar dana,
persoalan pendanaannya umumnya amat kompleks. Dari pihak
perusahaan pemilik di samping harus mengupayakan agar arus
pengembalian atau tingkat keuntungan minimal tidak mengubah
atau menurunkan nilai (harga pasar saham) perusahaan, maka
diperlukan persiapan yang saksama dari segi teknis maupun
administratif. Hal ini disebabkan karena upaya mendapatkan
dana melibatkan banyak kegiatan mulai dari liku-liku mencari
dan memilih sumber, pola, menghitung arus pengembalian,
menyusun struktur pendanaan yang optimal serta negosiasi
dengan calon penyandang dana. Pemilihan pola pendanaan
mencerminkan tujuan serta kepentingan spesifik pemilik setelah
mempertimbangkan berbagai faktor yang sedang dihadapi.
Dalam pada itu, bagi penyandang dana, apapun macam pola
yang hendak digunakan satu hal sudah jelas bahwa dia ingin
yakin dana yang dipinjamkan dapat kembali sesuai perjanjian.
Bahkan seringkali lebih dari itu, penyandang dana ingin melihat
penggunaannya dikelola sebagai mana mestinya, dan hasilnya
sesuai dengan yang direncanakan.
Bab 8 ini akan membahas masalah pendanaan proyek
dimulai dengan menguraikan macam dan sumber pendanaan,
keterkaitan keputusan investasi dengan keputusan
pendanaan serta bagaimana menghitung biaya modal.
Dilanjutkan dengan membicarakan peranan lembaga penyedia
17
dana dan hal-hal yang umumnya ingin diketahui atau dikaji oleh
lembaga tersebut sebelum mereka setuju memasok dana yang
diperlukan. Sementara itu dikenal suatu pola pendanaan yang
sepenuhnya terkait dengan kelangsungan usaha unit ekonomi
yang dibangun proyek, dikenal sebagai pendanaan proyek non
recourse atau non recourse project financing - NRPF. Bab in
diakhiri dengan menyinggung langkah-langkah pengajuan yang
lazim untuk mendapatkan dana dari bank atau lembaga
keuangan.
8-1. SUMBER DAN MACAM PENDANAAN PROYEK

Modal adalah dana yang disiapkan untuk pendanaan jangka
panjang. Dari mana suatu perusahaan atau badan usaha
memperoleh modal untuk membiayai proyek tidak jauh berbeda
dengan seseorang yang ingin membangun rumah: dana dapat
berasal dari simpanan pribadi atau pinjaman atau sumber yang
lain. Pada dasarnya secara potensial tersedia berbagai macam
sumber pendanaan bagi suatu perusahaan, yang dikelompokkan
menjadi:
1. Modal Sendiri
Modal sendiri atau equity capital dapat berasal dari:
a. Menerbitkan saham.
b. Laba yang ditahan (retained earning).
Dalam hal ini perusahaan dapat memperoleh modal dengan

jalan menerbitkan saham baru atau menahan laba pada kurun
waktu tertentu.
2. Sumber dari Luar/Hutang

Bentuk yang paling banyak dalam golongan ini adalah hutang.
Hutang jangka pendek atau panjang.
A. Menerbitkan Saham
Hasil penjualan dari saham yang baru diterbitkan akan
merupakan dana yang dapat dipakai untuk membiayai proyek.
Harga pasar suatu saham ditentukan oleh kinerja ekonomi
18
perusahaan yang bersangkutan. Dalam pada itu pembeli
menjadi pemegang saham atau disebut share holder atau stock
holder. Ini berarti pemegang sertifikat ikut memiliki ekuitas
perusahaan, tidak tergantung betapapun kecilnya. Teknis
saham dapat dibedakan menjadi:
a. Saham Preferen
Sesuai dengan namanya, pemegang saham jenis ini
memperoleh beberapa perlakuan khusus sebagai berikut.
 Mereka menerima dividen terlebih dahulu sebelum
pemegang saham biasa.
 Besar dividen tetap, tidak tergantung maju mundurnya
usaha.
 Seandainya perusahaan bangkrut dan terpaksa menjual
asset, mereka memiliki prioritas untuk mengklaim
terlebih dahulu.
 Tidak memiliki hak suara untuk ikut menentukan
kebijakan perusahaan.
b Saham Biasa
Pemegang saham biasa (equity atau common stock)
mempunyai sifat kepemilikan penuh dari perusahaan yang
bersangkutan, dalam arti ikut memperoleh keuntungan dan
menanggung beban atau akibat langsung dari maju
mundurnya usaha sesuai dengan besar saham. Bila
perusahaan maju, mereka akan menikmati naiknya dividen
dan tingginya harga saham. Mereka juga memiliki hak
suara dan ikut menentukan kebijakan perusahaan.
Sebaliknya bila terjadi hal yang tidak menyenangkan,
misalnya likuidasi karena bangkrut, mereka baru
mendapatkan bagian setelah kewajiban perusahaan
membayar kepada pihak-pihak lain terpenuhi.
B. Laba Ditahan
Dana dapat pula dihimpun dari laba ditahan atau retained
earning dari perusahaan. Jadi dapat dikatakan menggali dari
18
dalam organisasi itu sendiri. Seringkali ini merupakan sumber
yang penting untuk pendanaan proyek.
C. Hutang
Sumber pendanaan proyek yang lain adalah pinjaman (loan).
Ini terjadi bila sejumlah uang (pinjaman pokok) dipinjam dalam
jangka waktu tertentu. Dalam pada itu pemberi pinjaman atau
kreditor membebankan bunga dengan persentasi tetap dan pem-
bayaran kembali hutang pokok sesuai syarat perjanjian. Jangka
waktunya berkisar antara 5-10 tahun. Seringkali kreditor
memerlukan jaminan sekuritas atas dana yang dipinjamkan.
Syarat perjanjian umumnya meliputi:
1. pengaturan dan jadwal pengembalian;
2. adanya sekuritas bagi pihak pemberi pinjaman;
3. fee dan biaya administrasi yang lain;
4. bunga pinjaman.
Pinjaman atau hutang dianggap tidak dipengaruhi oleh
inflasi, dalam arti sekali bunga dan cicilan pokok ditentukan
jadwal dan besarnya, maka umumnya dampak inflasi telah
dianggap tidak diperhitungkan lagi.
Pengaturan dan Jadwal Pengembalian

Ada beberapa cara pengaturan dan penentuan jadwal
pengembalian.
1. Total Angsuran Menurun
Jumlah angsuran pokok tetap dengan bunga diperhitungkan
dari sisa pokok. Jadi jumlah total angsuran menurun sesuai
waktu.
2. Pengembalian pada Waktu Jatuh Tempo
Di sini jumlah total pinjaman pokok dibayar kembali pada
waktu jatuh tempo, yaitu, pada masa akhir pinjaman.
3. Grace Period
Diberikan tenggang waktu mulainya cicilan hutang pokok.
Struktur ini sesuai untuk proyek yang tidak menghasilkan
produksi sama sekali sampai jangka waktu tertentu. Setelah
18
menghasilkan dana maka mulailah debitur membayar
kembali pinjaman.
Sekuriti Pihak Kreditor

Pemberi pinjaman selalu berusaha membatasi atau
memperkecil risiko terhadap kemungkinan peminjam tidak
mengembalikan uangnya sesuai perjanjian. Usaha ini umumnya
diwujudkan dalam bentuk jaminan perlindungan (security) pada
syarat-syarat perjanjian pinjaman.
Fee dan Biaya Administrasi

Besar maupun tata cara pembayarannya tergantung dari
negosiasi. Fee dibebankan oleh pemberi pinjaman sebagai
imbalan usaha mengatur pinjaman dan administrasinya selama
periode pinjaman berlangsung.
Bunga Pinjaman
Besarnya persentase bunga pinjaman dapat tetap tetapi juga
dapat berubah-ubah. Jumlah atau tinggi rendahnya bunga
tersebut sebagian besar tergantung dari pasar uang. Hal lain yang
perlu diperhatikan adalah pihak pemberi pinjaman juga
membebankan premium atas risiko yang dilihatnya ada pada
proyek maupun peminjam.
Pinjaman dapat bersifat jangka pendek maupun panjang
(lebih dari 1 tahun). Sumber dana pinjaman umumnya berasal
dari bank pemerintah, bank swasta atau lernbaga keuangan yang
lain, seperti badan dana pensiun, dan lain-lain. Kebijakan
pemberian pinjaman, misalnya dalam hal persentase bunga,
agunan, dan syarat-syarat yang lain, sering berbeda antara satu
bank atau lembaga keuangan dengan yang lain. Adapun jenis-
jenis pinjaman (hutang) adalah sebagai berikut.
1. Obligasi
Macam dan sumber pendanaan yang mirip dengan pinjaman
adalah obligasi. Misalnya suatu badan pemerintah ingin
memperoleh dana untuk membiayai proyek, maka ia
18
menerbitkan sertifikat obligasi. Ini adalah dokumen yang
diterbitkan oleh suatu badan sebagai ganti uang yang
dipinjamnya. Di sini dicantumkan berapa besar bunga dan
kapan jatuh tempo pengembalian pinjaman.
2. Kredit Defered
Contoh pendanaan jenis ini adalah kredit pengadaan
peralatan proyek. Misalnya perusahaan pembuat
(manufacturer) atau pemasok peralatan proyek menyediakan
fasilitas kredit. Dalam hal ini pembayaran harga peralatan
dan bunga yang diperhitungkan dapat dilakukan pada periode
yang akan datang yang disetujui bersama. Pendanaan seperti
ini seringkali memerlukan surat garansi bank.
3. Kredit Ekspor
Beberapa negara pengekspor peralatan dan tenaga ahli
proyek memiliki badan yang mengurus kredit ekspor. Badan
ini sering menawarkan pendanaan proyek dengan bunga dan
syarat-syarat lain yang menarik. Hal ini memungkinkan
pemilik atau sponsor proyek mendapatkan peralatan ataupun
konsultan engineering dan manajemen dengan harga yang
kompetitif dan dalam jumlah yang cukup.
4. Kredit Pembeli (Buyer Credit)

Proyek yang akan menghasilkan produk spesifik (misalnya
LNG) seringkali dapat menawarkan kepada pembeli suatu
ikatan pembelian dengan imbalan kredit yang dapat dipakai
untuk pendanaan proyek. Hal ini menguntungkan kedua
belah pihak, dalam arti bagi pembeli penyediaan produk
terjamin dan bagi penjual ia memperoleh dana pembangunan
serta pasar yang pasti dalam jangka panjang.
5. Pembelanjaan Non-Recourse
Dilihat dari latar belakang jaminan untuk suatu pendanaan
proyek, dikenal pendanaan yang disebut non-recourse
project financing (NRPF). Berbeda dengan pendanaan
18
proyek bentuk lain yang umumnya mendapatkan dana
dengan jaminan dari perusahaan pemilik atau sponsor,
pemerintah, atau pihak ketiga lain, maka pada NRPF,
tanggungan didasarkan atas kesinambungan usaha (viability)
unit ekonomi hasil proyek itu sendiri dan asset unit tersebut
sebagai jaminan (collateral) pem\bayaran kembali hutang.
6. Subsidi
Bentuk lain bantuan untuk proyek dapat berasal dari subsidi
atau bantuan pemerintah. Ini selain berupa uang juga dapat
berupa tanah lokasi atau prasarana yang lain (jalan, tenaga
listrik) dengan cicilan yang rendah. Misalnya subsidi lokasi
proyek sesuai dengan rencana pemerintah dalam rangka
memajukan daerahdaerah yang telah mendesak
keperluannya.
D. Pola BOT
Akhir-akhir ini berkembang suatu pola yang dikenal sebagi
Built, Operate, and Transfer (BOT). Dalam pola ini
kontraktor (utama) bersama-sama perusahaan lain membentuk
konsorsium yang menjadi promotor proyek. Konsorsium
mengusahakan dana, mengerjakan implementasi pembangunan
proyek dan mengoperasikan instalasi hasil proyek (dengan
demikian memperoleh pengembalian dana) sampai jangka waktu
tertentu. Barulah kemudian instalasi tersebut sepenuhnya di-
serahkan kepada pemilik. Contoh untuk ini adalah pembanguan
gedung pertokoan. Di sini pemilik menyediakan tanah,
konsorsium memasok dana, membangun gedung, dan
mengoperasikan sampai kurun waktu tertentu, baru kemudian
diserahkan sepenuhnya kepada pemilik tanah. Konsorsium
mendapatkan pembayaran atas jasa yang dikeluarkan ditambah
laba dari uang sewa gedung selama pertokoan dioperasikan.
Dari uraian di atas terlihat bahwa masingmasing jenis
sumber pendanaan proyek memiliki sifat dan risiko yang
berbeda-beda, yang pada giliran selanjutnya akan menentukan
besarnya biaya modal. Seringkali digunakan kombinasi berbagai
18
macam sumber yang didasarkan atas alternatif, kebijakan, serta
kemampuan pemilik atau sponsor proyek dalam menghadapi
persyaratanpersyaratan untuk memperoleh sumber pinjaman
tersebut.
8-2. KAITAN KEPUTUSAN INVESTASI DAN PENDANAAN

Setelah memahami teknik analisis finansial yang berkaitan
dengan keputusan investasi seperti bagaimana menentukan
menarik tidaknya suatu usulan proyek, kriteria mana yang akan
diterapkan untuk membantu pemilihan alternatif, dan lain-lain,
maka sudah sewajarnya bila kemudian timbul pertanyaan apakah
proyek tersebut dapat menjanjikan tingkat
pengembalian/keuntungan melebihi biaya modal yang
digunakan? Di sinilah letaknya keterkaitan antara keputusan
investasi dengan pendanaan. Karena dilihat dari segi dunia
usaha, proyek hanya akan dilakukan apabila memenuhi
salah satu syarat penting, yaitu, tingkat keuntungan di-
perkirakan melebihi biaya modal (cost of capital-COC).
Mekanisme hubungan antara tingkat keuntungan dengan biaya
modal adalah penggunaan angka biaya modal untuk arus
diskonto (hurdle rate) pada kriteria seleksi (misalnya NPV), di
mana besar arus diskonto disamakan dengan angka biaya modal.
Di sini akan terlihat apakah dengan menggunakan angka tersebut
proyek menarik atau tidak untuk diterima.
Struktur Modal
Telah disebutkan di atas bahwa jenis sumber pendanaan
proyek dapat digolongkan menjadi modal sendiri dan modal dari
luar atau hutang. Manajemen perusahaan akan menentukan
bagaimana komposisi perbandingan jumlah antara keduanya (hutang
dan ekuitas H-E) yang menghasilkan struktur modal yang optimal,
yaitu, suatu struktur yang memaksimalkan nilai (pasar) suatu
perusahaan. Banyak faktor yang harus dipertimbangkan untuk
mencapai optimal, termasuk di antaranya strategi usaha yang
dipakai, jenis industri, pandangan pimpinan perusahaan terhadap
18
risiko dan lain-lain. L.T. Blank dan A.J. Tarquin (1989)
menggambarkan bentuk umum bauran H-E seperti pada Gambar8-1.
Sampai angka persentase bauran H-E tertentu, kenaikan porsi
hutang akan menurunkan WACC (weighted-average cost of
capital) karena adanya keringanan pajak modal dari sumber hutang.
Namun bila porsi hutang bertambah tinggi, risiko perusahaan
bertambah dan akan mengalami kesulitan untuk mencari tambahan
modal baru. Oleh karena itu menentukan dan menjaga keseimbangan
antara hutang dan ekuitas amat penting bagi kesehatan perusahaan
secara keseluruhan. Perusahaan-perusahaan mempunyai kebijakan
beroperasi dengan rentang bauran H-E tertentu, misalnya porsi
hutang antara 25-50%.
Biaya modal dari

masing-masing
sumber
Ekuitas (E)
WACC
Hutang (H)
Minimum WACC
45% 80% Persentase bauran H-E
Gambar 8-1 Hubungan hutang (H)-ekuitas (E) dalam struktur

modal yang sejenis.
18
8-3. MENGHITUNG BIAYA MODAL
Mengingat proyek E-MK memerlukan dana dalam jumlah
yang besar, maka umumnya melibatkan lebih dari satu macam
sumber pendanaan dengan masing-masing biaya modal yang
besarnya berbeda. Biaya modal adalah biaya rata-rata tertimbang
atau weighted average cost of capital- WACC dari masing-
masing sumber. Definisi WACC adalah tingkat keuntungan rata-rata
tertimbang perusahaan yang diinginkan oleh investor. Jadi bila
perusahaan hanya memakai dana pinjaman dari bank untuk
membiayai proyek, maka biaya modalnya adalah biaya yang timbul
karena pinjaman tersebut. Sedangkan bila berasal dari modal
campuran hutang dan ekuitas, maka biaya modal ratarata
tertimbang dihitung dengan rumus berikut:
WACC = (Wh)(Kh) + (We)(Ke) (8-1)

di mana,
WACC = Rata-rata biaya modal tertimbang
Wh = Persentase bobot hutang dalam OCS (optimal capital
structure)
Kh = Biaya hutang setelah pajak
We = persentse bobot ekuitas dalam OCS (optimal capital
structure)
Ke = Biaya modal ekuitas setelah pajak
Contoh Soal:
Hitung rata-rata biaya modal tertimbang dari suatu
perusahaan yang mempunyai OCS berikut.
Sumber
Bobot dalam OCS (%) Biaya Modal – COC (%)
Pendanaan
Hutang 40 0,09
Ekuitas 60 0,12
100
18
Jawab:
Maka biaya modal rata-rata tertimbang adalah:
WACC = (40)(0,09) + (60)(0,12)
= 3,60 + 7,20 = 10,80 atau 10,8%
Komponen Biaya Modal Perusahaan

Telah disebutkan di atas bahwa modal perusahaan umumnya
terdiri dari 2 unsur, yaitu hutang dan dari dalam perusahaan sendiri.
Yang dimaksud dengan hutang adalah hutang jangka panjang.
Sedangkan dari dalam perusahaan sendiri berupa ekuitas dan laba
ditahan (retained earnings). Adapun perhitungan biaya modal
untuk masing-masing komponen tersebut adalah sebagai berikut:
1. Biaya Hutang
Kh = Rh(1-t)
di mana,
Kh = Biaya modal berasal dari hutang setelah pajak.
Rh = Suku bunga hutang
t = Pajak (%)
Contoh Soal:
Berapa besar biaya modal dari suatu hutang yang mempunyai
bunga 9% setahun? Pajak perusahaan tersebut adalah 30%.
Jawaban:
Dengan menggunakan rumus 27-2 diperoleh biaya modal:
(0,09)(1 - 0,3) = 0,063 atau 6,3%
2. Biaya Modal Ekuitas

Biaya modal ekuitas adalah tingkat keuntungan perusahaan
yang diinginkan oleh pemegang saham karena keikutsertaannya
memiliki ekuitas. Rumus CAPM (Capital Asset Pricing Model)
dapat digunakan untuk menghitung biaya modal ekuitas. Untuk itu
rumusnya adalah:
18
Ke = Rf + Be(Rm - Rf ) (8-3)
di mana,
Ke = Biaya modal ekuitas
Rf = Tingkat keuntungan bebas risiko
Be = Faktor yang menunjukkan sensitivitas saham perusahaan
terhadap pasar modal
Rm = Tingkat keuntungan pasar modal
Nilai Be kurang dari 1,0 apabila harga saham (ekuitas)

perusahaan kurang sensitif dibanding pasar modal secara umum.
Sebaliknya bila nilainya lebih besar dari 1,0 maka saham lebih
sensitif dibanding pasar modal. Dari rumus ,di atas mudah
dimengerti bahwa salah satu kesulitan yang dijumpai adalah
menentukan besarnya variabel-variabel seperti kapekaan
(volatilitas), Rf, dan lain-lain. Data-data historis dapat
membantu, tapi harus diperhatikan bahwa banyak kondisi di atas
yang selalu bergerak (tidak statis).
Contoh Soal:
Perusahaan A yang bergerak dalam sektor industri yang
sangat sensitif mempunyai Be = 2,0. Tingkat keuntungan di pasar
modal adalah Rm = 12,0% dan bunga pinjaman bebas risiko Rf =
6,0% Adapun struktur modal optimal (OCS) perusahaan tersebut
terdiri dari 60% modal ekuitas dan 40% pinjaman dengan bunga
13%. Dalam pada itu, sedang dianalisis usulan proyek yang
mempunyai data-data seperti berikut.
Tahun Aliran Kas (Rp Juta)

0 -6.000
1 4.000
2 4.000
3 4.000
4 4.000
5 4.000
Ditanyakan:
19
a. Tingkat keuntungan perusahaan
b. WACC dari perusahaan A apabila struktur modal yang
optimal (OCS) terdiri dari 60% ekuitas dan 40% hutang.
c. Diterima atau ditolakkah usulan proyek yang sedang
dianalisis?
Jawaban:
a. Tingkat keuntungan perusahaan dihitung dengan rumus 8-3.
Ke = 0,06 + (2,0)(0,12 - 0,06)
= 0,06 + 0,12
= 0,18 atau 18,0%
b. Adapun WACC dihitung dengan rumus 8-1
WACC = (We)(Ke) + (Wh)(Kh)
WACC = (0,6)(0,18) + (0,4)(0,13) = 0,16 = 16%
c. Untuk meneliti diterima atau tidaknya usulan proyek
digunakan kriteria NPV, dengan memakai arus diskonto
WACC =16% maka dari tabel dapat diperoleh faktor diskonto
= 3,274. Sehingga NPV = -6.000 + (4.000)(3,274) = +7096.
Karena NPV positif maka usulan proyek dapat diterima.
A. Modal dari Laba Ditahan

Sejumlah besar perusahaan membiayai pengeluaran untuk
investasi proyek dengan modal yang berasal dari laba ditahan
(retained earning). Sepintas lalu penggunaannya seperti tidak
memerlukan biaya atau bunga, tetapi karena memiliki biaya
oportunitas sama dengan saham, maka dalam memperhitung-
kannya digunakan rumus yang sama yang berlaku untuk saham.
Hanya bedanya di sini tidak perlu ada biaya flotasi, yaitu, biaya
untuk menerbitkan saham baru yang terdiri biaya administrasi, fee
dan lain-lain.
B. MARR
Di dalam mengkaji arus pengembalian atau tingkat
keuntungan dikenal parameter yang disebut arus pengembalian
minimal yang menarik (minimum attractive rate of return -
MARR). Adapun MARR ditentukan berdasarkan biaya modal,
19
yang umumnya lebih besar. Tetapi MARR dapat juga sama besar
dengan biaya modal, tergantung dari penilaian manajemen
perusahaan terhadap besarnya risiko proyek (investasi) yang akan
spesifik. Secara skematis tingkat-tingkat tersebut terlihat pada
Gambar 8-2.
Sebagai contoh; suatu perusahaan yang memiliki modal
campuran dengan angka rata-rata tertimbang WACC = 9% ingin
melaksanakan suatu proyek angkutan kota (Angkot). Bila direksi
perusahaan mempertimbangkan bahwa usaha Angkot penuh
risiko dan menganggap perlu adanya arus pengembalian yang
lebih tinggi, misalnya 12%, maka dikatakan MARR = 12%.
Tetapi bila risiko dianggap tidaklah seberapa besar, sedangkan
kompetisi terlalu ketat maka direksi dapat mengambil keputusan
arus pengembalian cukup bila besarnya hanya sedikit di atas
WACC, misalnya MARR = 9,5%.
Arus pengembalian minimal (MARR)
Biaya modal (COC)

= Arus pengembalian rata-rata tertimbang (WACC)
= Cut-off rate
= Hurdle rate
Tingkat keuntungan bebas risiko (Rf)
(%)
Arus pengembalian/Tingkat
keuntungan
Gambar 8-2 Berbagai tingkat keuntungan/pengembalian yang

dipakai mengkaji kelayakan proyek
19
8-4. PERANAN PENYANDANG DANA
Di atas telah dibahas bahwa Bank dan Lembaga Keuangan
(LK) memegang peranan penting dalam penyediaan dana untuk
proyek dalam bentuk pinjaman. Tentu saja pertama-tama mereka
ingin yakin bahwa peminjam mampu mengembalikan dana
dengan syarat yang telah disetujui. Untuk maksud tersebut
mereka mengadakan pengkajian berbagai aspek yang
berhubungan dengan keadaan finansial dan pengharkatan kredit
(credit worthness) dari pemilik di samping kelayakan proyek itu
sendiri. Bahkan bagi beberapa Bank atau LK nasional maupun
internasional seperti BRl, Asian development Bank-ADB, dan
World Bank di samping bergerak dalam jasa perbankan juga
mempunyai misi membina, dan meningkatkan taraf hidup
masyarakat.
Peranan bank tersebut tidak terbatas pada sekedar penyedia
dana tetapi juga dalam bentuk yang lebih aktif. Mereka ikut
membantu mencari peluang dan menilai kelayakannya.
Pengkajian kelayakan proyek ini dimulai sejak awal tahap
konseptual, yaitu, mereview formulasi dan studi kelayakan
proyek. Kemudian dilanjutkan pada tahap PP Definisi dengan
pengkajian yang lebih mendalam pada masing-masing aspek
yang erat relevansinya dengan kelayakan proyek seperti
pemasaran, ekonomi, keuangan, teknik dan engineering.
Demikian pula pada tahap implementasi fisik, Bank atau LK ikut
memantau dengan ketat kemajuan pelaksanaan proyek. Tabel 8-1
menggambarkan peranan penyandang dana dan peminjam.
A. Studi Engineering, Perkiraan Biaya dan Jadwal

Seringkali di atas kertas suatu proyek sudah diidentifikasi
sebagai keperluan yang mendesak, misalnya kebutuhan akan ben
dungan, beserta pembangkit listrik tenaga air, dan jaringan irigasi
yang nantinya akan mampu mengendalikan bahaya banjir,
sekaligus memasok aliran listrik dan mengairi sawah. Namun
demikian keterangan terinci lain seperti kapasitas, biaya, jadwal
penyelesaian ataupun aspek ekonomi dan finansial yang lain belum
tergarap. Jadi tindak lanjut berupa memformulasikan lingkup
19
proyek dalam bentuk desain engineering sampai rincian tertentu
berikut perkiraan biaya dan jadwal masih diperlukan, sehingga
dapat ditarik kesimpulan dari aspek ekonomi dengan lebih realistis.
Umumnya kegiatan seperti ini diserahkan ke konsultan untuk
mengerjakannya.
Sampai tahap ini peranan Bank atau Lembaga Keuangan yang
akan meminjamkan dana adalah berunding dan me-review lingkup
proyek. Ini akan menghasilkan kerangka acuan yang akan dipakai
sebagai dasar RFP bagi perusahaan-perusahaan konsultan yang
akan diundang, dan nantinya akan merupakan bagian dari kontrak
antara pemilik proyek dengan perusahaan konsultan pemenang.
Beberapa bank intemasional dan dalam negeri memiliki tata cara
dan prosedur khusus untuk mengkualifikasi konsultan, menyusun
kerangka acuan, menyetujui kontrak, dan lain-lain. Dalam
hubungan ini, misalnya pemilihan konsultan, dilakukan oleh pihak
calon peminjam dan Bank atau LK. Mereka memberikan
persetujuan setelah meneliti proses pemilihan dan kerangka acuan.
Selama masa studi kelayakan, Bank atau LK melakukan kontak
periodik dengan calon peminjam dan konsultan untuk mengetahui
kemajuan pekerjaan serta ikut mencarikan jalan keluar bila timbul
permasalahan.
B. Perkiraan Biaya Proyek

Langkah pertama Bank atau LK dalam aspek ini adalah
memusatkan pengkajiannya pada dasar-dasar estimasi biaya dan
jadwal yang dipergunakan oleh calon peminjam untuk menyusun
perkiraan biaya proyek. Dasar estimasi ini berupa berapa harga
satuan material curah dan peralatan, dari mana asalnya, berapa
besar kontigensi, apakah angka perkiraan untuk menutup eskalasi
sudah wajar? Apabila material dan jasa banyak diimpor,
bagaimana perkiraan inflasi dalam negeri dan luar negeri?
Selanjutnya mereka ingin mengetahui prosedur dan mekanisme
pengadaan material dan jasa. Dalam hubungan ini umumnya
mereka menginginkan adanya lelang, karena inilah salah satu cara
untuk mendapatkan harga yang kompetitif. Setelah hal-hal
tersebut di atas terjawab dengan memuaskan, maka dimulai proses
19
negosiasi mengenai total jumlah pinjaman, yang meliputi juga
drawdown schedule atau keperluan realisasi dana secara periodi
misalnya per kwartal selama periode implmentasi proyek, untuk
memastikan dana aka cukup tersedia pada waktunya sehingga
pekerjaan-pekerjaan tidak terganggu.
Tabel 8.1 Kegiatan penyandang dana peminjam sepanjang siklus

proyek
Peserta
Siklus Kegiatan
yang Hasil Utama
Proyek yang Terjadi
Berperan
1. Identifikasi Review prioritas  Peminjam Formulasi tujuan dan lingkup
Proyek nasional/sektoral  Bank proyek-proyek, identifikasi berbagai
rencana dan masalah
program
2. Persiapan Studi kelayakan,  Peminjam Laporan studi aspek ekonomi,

Proyek pengkajian  Bank teknik, finansial, dan institusional
prospek  Konsultan
 Peminjam
3. Penilaian Pengkajian Laporan penilaian
 Bank
menyeluruh
 Konsultan
 Peminjam
4. Negosiasi Negosiasi sampai Rancangan loan agreement
Peminjam loan agreement  Bank
5. Persetujuan Tanda tangan dan  Peminjam Pernyataan pinjaman telah

diberlakukan  Bank diberlakukan
6. Implementas Mobilisasi peserta  Peminjam Menyelesaikan lingkup proyek-

i Proyek (konsultan, staf,  Bank proyek
pemilik. dan lain-  Konsultan
lain). Desain,  Pemasok
engineering  Kontraktor
pembelian,
konstruksi  Peminjam Laporan akhir proyek proyek
7. Evaluasi Me-review hasil  Bank laporan audit.
proyek
8-5 PENDANAAN NON-RECOURSE

Di atas telah dibahas bahwa dilihat dari segi tanggungan
atau jaminan untuk hutang yang diperoleh terdapat macam
pendanaan yang sifatnya non-recourse terhadap neraca pem-
bayaran perusahaan peminjam. Agar tidak mengkaburkan bentuk
19
tersebut dengan bentuk pendanaan yang lain bagi proyek atau
investasi, maka selanjutnya dalam buku ini disebut pendanaan
proyek non-recourse atau non-recourse project financing
(NRPF). Tujuan utamanya adalah meminimalkan dampak hutang
tersebut dalam rangka menjaga credit standing perusahanan
peminjam. SM Yassukovich (1978) memberikan batasan sebagai
berikut.
Pendanaan non-recourse adalah pola pendanaan di mana

pihak pemberi pinjaman hanya menyandarkarkan pada arus
kas dan pemasukan saat ini dan yang akan datang dari unit
ekonomi tertentu untuk mernbayar kembali hutang, dan
sebagai jaminannya (collateral) adalah asset dari unit
ekonomi, tersebut.
Bila batasan di atas diberlakukan untuk suatu proyek

tertenku maka yang dimaksud dengan unit ekonomi adalah unit
yang dihasilkan atau dibangun oleh proyek. Ini dapat berupa
instalasi pabrik, gedung pertokoan dan perkantoran dan lain-lain.
NRPF memiliki persyaratan yang cukup berat. Oleh karenanya,
meskipun menunjukkan kecenderungan meningkat, saat ini belum
banyak proyek yang dapat memenuhi kriteria pendanaan denga
pola NRPF secara mumi. Yang sering dijumpi adalah kombinasi
dari beberapa pola pendanaan di mana perusahaan pemilik dan
sponsor proyek atau pihak ketiga misalnya pemerintah sampai
batas-batas tertentu ikut memberikan jaminan (security
guarantees).
A. Sifat Proyek yang Sesuai NRPF

Lebih jauh, S.M. Yassukovich memberikan indentifikasi
proyek yang sesuai untuk pol NRPF sebagai berikut.
 Pola NRPF umumnya dapat diterapkan pada proyek-proyek
pembangunan industri pengolahan dan transportasi sumber
alam seperti hidrokarbon, mineral dan lain-lain.
19
 Pemilik dan sponsor proyek terdiri dari beberapa kelompok

pemegang saham (perusahaan dan/atau pemerintah)
 Memerlukan sejumlah besar modal.
 Adanya kontrak pembelian yang pasti dengan pihak pembeli
produk hasil proyek.
 Aliran kas neto unit ekonomi yang dibangun oleh proyek
diharapkan mampu mengembalikan pinjaman NRPF.
Dua butir terakhir adalah syarat-syarat yang dapat

memuaskan pihak pemberi pinjaman
B. Perlindungan Terhadap Risiko

Mengingat bahwa pembayaran kembali pendanaan NRPF
berasal dari unit ekonomi hasil proyek itu sendiri, maka mudah di-
mengerti bila pihak pemberi pinjaman sebelumnya akan mengambil
langkah-langkah dan pengkajian yang menyeluruh seperti proyeksi
arus kas yang konservatif untuk memastikan bahwa unit ekonomi itu
nantinya memang dapat diharapkan mampu menjalankan
kewajibannya membayar kembali hutang serta bunganya. Dalam hal
ini termasuk pengkajian terhadap besarnya risiko pada berbagai
aspek, mengidentifikasi dan mencari pemecahannya yang dapat
diterima oleh kedua belah pihak pemberi dan penerima pinjaman.
Beberapa jenis risiko di mana kreditor ingin mendapatkan
perlindungan antara lain meliputi:
 penyediaan bahan mentah yang cukup,
 pemasaran yang terjamin (secured market), desain engineering
yang handal dan tangguh bukan prototipe,
 manajemen operasi dan produksi unit ekonomi hasil proyek, dan
 transportasi bahan mentah dan produk.
Bagi proyek-proyek yang memerlukan sejumlah besar dana

berjangka panjang dan menggunakan pola NRPF, maka pihak-pihak
yang terkait umumnya terdiri dari perusahaan-perusahaan pemilik,
sponsor, penyedia bahan mentah, pembeli produksi, pengangkut, dan
pemberi pinjaman (kreditor). Mereka ini mengadakan ikatan atau
kontrak untuk mengamankan masalah risiko yang dihadapi. Kontrak
19
ini meliputi hal-hal yang telah disebutkan di atas dengan penjelasan
lebih jauh sebagai berikut.
1. Kontrak Penyediaan Bahan Mentah

Kontrak ini dibuat antara produsen bahan mentah dengan
perusahaan atau gabungan kerja sama perusahaan-perusahaan (joint
venture) pemilik proyek, yang selanjutnya disingkat pemilik
proyek. Di dalam kontrak penyediaan bahan mentah disebutkan
bahwa bahan mentah akan cukup tersedia baik kuantitas maupun
kualitasnya dalam jangka waktu yang ditentukan, demi
kesinambungan produksi instalasi hasil proyek sampai memenuhi
sasaran proyeksi arus kas. Seringkali kontrak ini dilengkapi dengan
keterangan atau sertifikat pihak ketiga (konsultan) yang menegaskan
tentang penyediaan (supply/reserve) bahan mentah yang
diperlukan. Misalnya bila bahan mentah tersebut berupa minyak
mentah maka berapa besar (juta barel) cadangan yang tersedia atau
berupa triliun kaki kubik gas alam. Kontrak seperti ini dimaksudkan
untuk mencegah pabrik dari keadaan tidak berproduksi karena
kekurangan bahan mentah, yang berakibat pembayaran kembali
pinjaman tersendat-sendat.
2. Kontrak Penjualan
Kontrak penjualan atau sale agreement merupakan ikatan
jangka panjang agar produk terjamin pemasarannya (captive
market). Kontrak ini dibauat antara pemilik proyek dengan
organisasi pihak pembeli produk hasil unit ekonomi yang selesai
dibangun proyek. Dengan demikian diharapkan adanya pemasukan
arus kas yang mantap untuk membayar hutang disamping
menghasilkan laba.
Kontrak seperti ini seringkali dilengkapi dengan pasal-pasal
yang cukup kuat untuk mengikat kedua belah pihak. Misalnya yang
terkenal dengan take or pay clause. Di sini tercantum bahwa
pihak pembeli harus membayar sesuai perjanjian meskipun ketika itu
produk tidak diambil. Karena disadari kontrak akan mencakup kurun
waktu yang relatif lama di mana harga-harga di pasaran dapat
19
mengalami perubahan, maka dalam penentuan harga satuan
diberlakukan eskalasi dan, dikaitkan dengan naik-turunnya sejumlah
komoditi. Posisi penjual akan menguntungkan pada waktu negosiasi
pasal-pasal kontrak dengan pihak pembeli, bilamana permintaan
akan produk yang bersarigkutan di pasaran pada waktu berlakunya
kontrak diperkirakan cukup kuat (seller's market). Demikian pula
bila hal yang sebaliknya sedang terjadi. Oleh karena itu pemilihan
waktu (timing) bagi proyek dengan pendanaan pola NRPF
merupakan faktor yang kritis.
3. Persetujuan Pinjaman
Persetujuan pinjaman (loan agreement) dibuat antara
pemilik proyek dengan pemberi pinjaman, bank atau institusi
keuangan. Di sini pemberi pinjaman setuju memberikan sejumlah
dana kepada pemilik untuk pendanaan proyek dengan syarat-syarat
yang meliputi jadwal dan jumlah pengembalian, bunga, jaminan
terhadap berbagai risiko, dan lain-lain.
4. Kontrak EPK
Kontrak Engineering, Pembelian dan Konstruksi (EPK)
mengikat pemilik dan kontraktor (utama) untuk membiayai dan
membangun instalasi unit ekonomi, sampai berproduksi.
Mengingat pinjaman akan dikembalikan dari pemasukan hasil
penjualan produksi dari instalasi yang dibangun proyek, maka
pemberi pinjaman ingin melihat tercantumnya pasal-pasal dalam
EPK yang berhubungan dengan jadwal penyelesaian pembangunan
instalasi dan jaminan yang ada untuk mencapai sasaran tersebut.
Lebih jauh lagi, mereka juga mengkaji proses produksi yang
hendak digunakan dan kemampuan kontraktor utama yang
bertanggung jawab atas pelaksanaan EPK.
5. Operasi Pemeliharaan
Perjanjian ini dibuat antara pemilik proyek dengan organisasi
yang akan menangani operasi pengolahan dan pemeliharaan
instalasi yang sudah selesai dibangun. Dalam masalah ini calon
pemberi pinjaman ingin melihat bahwa:
19
 Organisasi yang akan melaksanakan operasi pengolahan dan

pemeliharaan memiliki tim manajemen yang dianggap mampu
mengelola instalasi dan memenuhi sasaran produksi;
 Organisasi tersebut memiliki operator dan mekanik yang telah
berpengalaman di instalasi sejenis dengan prestasi yang
memuaskan.
Jadi dalam masalah ini calon pemberi pinjaman ingin

mengetahui adanya the right man on the right place dalam upaya
agar nantinya produksi berlangsung lancar dalam kurun waktu
berlakunya loan aggreement.
6. Transportasi
Transportasi merupakan mata rantai yang tidak terpisahkan
antara produsen dan konsumen. Tidak jarang jarak antara instalasi
produksi dengan terminal pembeli mencapai ribuan kilometer.
Untuk menghindari masalah transportasi produk dari instalasi
produksi sampai ke terminal pembeli, sering dilakukan perjanjian
berupa kontrak transportasi antara pemilik dan perusahaan
pengangkut. Kontrak macam ini mencakup hal-hal yang ber-
hubungan dengan biaya transportasi, kemungkinan keterlambatan,
kerusakan, asuransi dan lain-lain masalah yang berhubungan
dengan kelancaran dan resiko pengangkutan.
Struktur Pendanaan NRPF

Dari gambaran di atas terlihat bahwa sebelum berusaha
memperoleh pendanaan investasi pola NRPF, maka suatu kajian
yang menyeluruh dan lengkap harus dilakukan untuk menunjukkan
kelayakan dan kesinambungan usaha yang dapat memperbesar
kepercayaan calon kreditor akan kemampuan mengembalikan
pinjaman. Di samping itu, karena pinjaman untuk pendanaan pola
NRPF akan dibayar dari pemasukan usaha unit ekonomi hasil
proyek itu sendiri, maka perlu diambil langkah-langkah yang
bertujuan menjaga kelangsungan usaha dan memperkecil risiko,
antara lain dengan mengikat berbagai pihak yang terkait dalam
20
suatu kontrak seperti sales agreement, loan agreement,
transportation agreement, dan sebagainya.
Dalam pada itu, sesuai dengan tujuan utama pola NRPF, yaitu
tidak mengganggu credit worthness perusahaan, maka faktor yang
penting untuk diperhatikan adalah struktur paket pendanaan harus
disusun sedemikian rupa sehingga sejauh mungkin menghindari
klasifikasi sebagai hutang langsung (direct liability) di dalam
neraca keuangan perusahan pemilik. Jadi dalam hal ini diperlukan
kecakapan dalam mencari titik temu dan menjabarkannya dalam
struktur pendanaan .antara keinginan lembaga calon kreditor
dengan peminjam. Untuk maksud di atas mereka yang bertanggung
jawab dalam masalah tersebut harus secara profesional mengerti,
menguasai, dan berpengalaman dengan sjarat-sjarat (terms) dan
konsep yang umumnya dapat diterima oleh Bank atau LK.
8-6 CO NTOH PRO YEK POLA NRPF DI

INDONESIA
Salah satu contoh proyek dengan pendanaan pola NRPF
adalah proyek pembangunan kilang LNG dan LPG, baik di Arun
propinsi Aceh maupun di Bontang Kalimantan Timur. Keduanya
adalah proyek pembangunan fasilitas untuk memproduksi energi
berupa gas cair LNG dan LPG (Liqufied Natural Gas/ Liqufied
Petroleum Gas) untuk diekspor ke Jepang, Korea, dan Taiwan.
Di Arun, proyekproyek tersebut terdiri dari proyek-proyek LNG-
Arun I, II, III dan LPG-Arun. Proyekproyek tersebut dimulai dan
diselesaikan tidak dalam waktu yang bersamaan tetapi berurutan.
Hal ini disebabkan karena mencari dan menunggu adanya
pasar/pembeli yang mau mengadakan ikatan jangka panjang (20
tahun untuk LNG, 10 tahun untuk LPG) dan dalam jumlah yang
cukup besar. Total kurun waktu pembangunan fisik seluruh
proyek LNG dan LPG Arun adalah 13 tahun (19751988) dengan
total biaya US$ 2,8 milyar. Pihakpihak yang terkait dalam
proyek tersebut diperlihatkan pada Tabel 8-2.
20
Tabel 8.2 Beberapa perusahaan yang terkait dalam pembiayaan
pola NRPF proyek pembangunan kilang LNG dan
LPG Arun.
PROYEK LNG & LPG ARUN-ACEH
(Pembangunan Kilang LNG & LPG 1974-1987)
1. Pemilik Pertamina
2. Total biaya proyek-proyek 2,8 milyar
(US$)
3. Kontraktor utama pelaksana Kontraktor-kontraktor
kontrak internasional:
 Bechtel Inc. (Arun-I)
 Chyoda (Arun-II)
 JGC (Arun-III dan LPG)
4. Operator kilang PT Arun NGL Co.

5. Pembeli produk LNG & LPG Perusahaan-perusahaan
energi Jepang dan Korea
6. Pemasok bahan mentah (gas Pertamina dan Mobil Oil Inc.

alam) Burmah Ltd, Energi
7. Pengangkutan Transport Co, Mitsui Osaka,
Japan Lines, PT Fast Marine,
PT Samodra Petrindo Asia,
dan Lain-lain
Exim Bank of Japan,

8. Penyandang Dana/pemberi sindikat beberapa bank
pinjaman swasta Jepang, Mobil Oil
Inc, dan lain-lain.
1. Penyediaan Bahan Mentah

Mula-mula persediaan bahan mentah gas alam di perut
bumi (gas reserve) ditemukan di Lhok-Sukon Aceh di daerah
production sharing MOI-Pertamina pada awal tahun 1971,
kemudian didapatkan konfirmasi perihal jumlah kandungan
(reservoir) dari perusahaan konsultan independen dari USA.
20
Berdasarkan perhitungan, jumlah tersebut cukup untuk
memproduksi LNG selama 20 tahun dengan kapasitas 1,5 juta
ton per unit per tahun (kilang LNG arun terdiri dari 6 unit). Jadi
di sini teratasi masalah pasokan bahan mentah untuk jangka
panjang.
2. Pembeli dan Kontrak Penjualan

Dengan bekal sertifikat bahwa pemilik mempunyai jumlah
gas alam yang cukup untuk memproduksi LNG dalam jumlah
yang besar, pemilik berhasil memasarkan dan mengadakan
kontrak penjualan (sales agreement) dengan pihak pembeli LNG
dalam jumlah yang besar dengan rurnus-rumus harga dan pasal-
pasal yang cukup menarik (take or pay clause). Dapat
ditambahkan di sini bahwa pada awal dekade 70-an terjadi krisis
energi, pasar LNG merupakan seller market. Dari analisa dan
perhitungan, hasil penjualan LNG yang tercantum dalam kontrak
akan lebih dari cukup untuk membiayai proyek. Jadi di sini
persoalan pembeli yang dari padanya diharapkan akan
menghasilkan dana/arus kas untuk membayar hutang telah
terpecahkan.
3. Operasi Pengolahan dan Pemelihar•aan

Untuk melaksanakan operasi pengolahan dan pemeliharaan
kilang dibentuk perusahaan nonprofit PT Arun NGL Co dengan
saham Pertamina, MOI, dan Jilco (Japan Indonesia LNG Co)
masing-masing 55%, 30%, dan 15%. Pertamina menyediakan
personil, baik tim manajemen maupun operator dan mekaniknya
yang telah berpengalaman dalam mengoperasikan kilang-kilang
minyaknya yang lain, dibantu Mobil Oil dalam beberapa bidang
engineering. Jadi dalam masalah ini pemilik dapat meyakinkan
kreditor akan kemampuan mengoperasikan dan memelihara
kilang hasil proyek. Pada kenyataannya hal ini terbukti yaitu
sejak produksi pertama Oktober 1978 sampai pengapalan produk
LNG sejumlah 2000 kali pada bulan Januari 1993 operasi kilang
berjalan lancar tanpa kesulitan yang berarti dan dapat memenuhi
segala ikatan penjualan yang telah disetujui.
20
4. Kontraktor Utama Pembangunan Proyek

Dalam hal ini ada dua aspek yang diperhatikan. Pertama
mendapatkan kontraktor utama yang memiliki pengalaman
dalam mengoperasikan software dan hardware sedemikian rupa
sehingga dianggap mampu melaksanakan pekerjaan Engineering,
Pembelian, dan Konstruksi (EPK). Aspek yang kedua adalah
pasal kontrak yang memperhatikan masalah-masalah
kemungkinan keterlambatan jadwal, jaminan keandalan
peralatan, dan lain-lain. Untuk ini pilihan jatuh kepada
kontraktor-kontraktor internasional seperti pada Tabel 27-2.
5. Pengangkutan Produk LNG

Karena jauhnya jarak fasilitas produksi di Arun, dengan
daerah konsumen di Korea dan Jepang, serta sifat produk yang
spesifik maka tidak dapat dipakai kapal pengangkut barang yang
biasa ataupun kapal tangker untuk minyak mentah atau produk
cair yang lain. Oleh karena itu perlu dibuat kapal-kapal khusus.
Untuk mengatasi itu semua maka diadakan ikatan/kontrak
dengan perusahaan pengangkut yang akan melaksanakan peng-
angkutan, termasuk pengadaan kapal, pengoperasian, dan
pemeliharaannya. Adapun pengangkutan bahan mentah (gas
alam) dilakukan dengan menyalurkannya lewat pipa dari sumur-
sumur gas alam ke kilang yang jaraknya relatif dekat (30 km).
Langkahlangkah ini dapat meyakinkan pembeli bahwa proses
pengangkutan akan berjalan lancar.
6. Rapat Koordinasi Gabungan

Mengingat banyaknya pihak yang terlibat dalam proyek
dengan pola NRPF di atas, maka dalam tahap implementasi fisik
diadakan rapat periodik sekali dalam 6 bulan di antara
penanggung jawab proyek, penjual, pembeli, kreditor,
pengangkut, dan pihak-pihak lain yang berkepentingan. Rapat
koordinasi atau joint Commitee Coordination Meeting dimaksud-
kan untuk mengkoordinasi kegiatan yang menjadi tanggung
jawab pihak-pihak yang bersangkutan, mengkaji jadwal
20
kemajuan, dan mencoba mencari jalan keluar kendala yang
dihadapi. Dengan mengetahui kemajuan dan kesulitan yang
dihadapi oleh pihak yang satu maka pihak lain yang terkait dapat
menyesuaikan diri sehingga dapat dicegah hal-hal yang
mengarah ke pemborosan.
8-7. MENGAJUKAN PENDANAAN

Meskipun prosedur untuk memperoleh dana berbeda-beda,
namun demikian ada serangkaian pendekatan yang umumnya
dianggap sebagai tata cara dasar yang perlu diperhatikan dalam
upaya memperolehnya. Suatu pendekatan yang terencana dengan
tujuan yang jelas dan dibekali dengan dokumen yang diperlukan
merupakan langkah awal yang amat mendukung kelancaran
usaha-usaha berikutnya. Pendekatan di atas meliputi langkah-
langkah berikut.
1. Pihak Peminjam
 Menentukan dan merumuskan tujuan peminjam dalam
hubungannya dengan pengajuan dana.
 Menyiapkan data dan keterangan perihal kemampuan
internal perusahaan peminjam dalam aspek finansial.
 Menentukan pola dan struktur pendanaan yang ingin
diperoleh.
 Membicarakan dengan calon penyandang dana.
 Mengkaji penawaran
 Menegosiasikan perjanjian pinjaman (loan agreement).
 Menandatangani perjanjian pinjaman.
 Melakukan administrasi pinjaman (loan administration).
2. Pihak Pemberi Pinjaman

Kreditor tentu ingin mengetahui segala macam aspek usulan
proyek atau investasi sebelum merealisir suatu pinjaman. Dalam
aspek finansial terutama akan dikaji hal-hal berikut.
 Kebenaran jumlah dan dasar-dasar yang digunakan dalam
menyusun perkiraan biaya pertama.
20
 Kelengkapan unsur-unsur dalam menyiapkan perkiraan

biaya pertama (biaya tetap, tidak tetap dan lain-lain).
 Pertimbangan masalah inflasi, eskalasi, dan kontigensi.
 Kebenaran estimasi permintaan produk yang
dihubungkan dengan prakiraan pendapatan.
 Biaya operasi dan produksi.
 Besar arus diskonto yang dipakai dalam membuat analisis
finansial.
 Jumlah total pinjaman yang diajukan, komposisi modal
perusahaan yang ditargetkan, serta rasio hutang/ekuitas.
 Besar persentase (%) partisipasi pemilik dalam rencana
pendanaan proyek.
 Neraca keuangan perusahaan.
8-8. PROYEKSI PENARIKAN DANA

Yang dimaksud dengan proyeksi penarikan dana (draw-
down schedule) atau "cash-flow forecasting" adalah perkiraan
jadwal dan jumlah dana yang diperlukan selama proyek
berlangsung. Biasanya disusun menjadi sekali sebulan atau per
kwartal. Dana ini dipergunakan untuk menutupi pengeluaran
pada periode yang bersangkutan seperti pembayaran untuk
kontraktor, rekanan, konsultan dan gaji pegawai proyek. Karena
kegiatan pada masing-masing periode tidak sama intensitasnya
maka pembayaran yang diperlukan akan berbeda jumlahnya.
Bila tidak direncanakan dan diperhitungkan dengan teliti jumlah
dana yang harus tersedia pada tiap periode terutama bagi proyek
jangka panjang dan melibatkan biaya besar, akan mengalami
kesulitan baik bagi kreditor, pemilik maupun kepada mereka
yang seharusnya menerima pembayaran pada waktunya. Dengan
kata lain proyeksi penarikan dana harus diusahakan setepat
mungkin kapan dan berapa besarnya. Bila kurang dari keperluan
akan mengacaukan jadwal pelaksanaan pekerjaan, dan bila lebih
akan membayar bunga yang seharusnya tidak perlu. Faktor yang
perlu diperhatikan dalam menyusun proyeksi keperluan dana
adalah:
20
 Pembayaran material dan peralatan, sesuai dengan ikatan (PO)

yang telah ditandatangani.
 Pembayaran periodik kepada kontraktor, dan konsultan.
 Pembayaran langsung untuk tenaga kerja dan supervisor
proyek.
 Kontigensi.
Proyeksi jumlah pemakaian dana dipersiapkan pada waktu

pembicaraan atau negosiasi dengan calon penyandang dana, dan
diadakan "penghalusan" dari waktu kewaktu.
Jumlah Tidak Proporsional Terhadap Waktu

Total jumlah proyeksi pemakaian dana akan sama dengan
anggaran proyek, tetapi keperluan tersebut perbulan atau
perkwartal tidak sama besarnya. Bila dibuat 2 grafik "S" yang satu
menunjukkan kumulatif persen (%) penyelesaian fisik dan lainnya
kumulafif persen dana yang dibutuhkan terhadap total biaya
proyek maka akan terlihat bahwa pada bulan-bulan awal tahap
implementasi fisik, persen dana yang diperlukan akan lebih besar
dari persen penyelesaian fisik. Kemudian pelan-pelan akan
berjumlah sama, menurun dan pada akhir proyek berjumlah sama
besar (setelah diperhitungkan dana retensi ). Hal ini disebabkan
karena pada masa awal telah diperlukan jumlah dana yang relatif
besar sedangkan belum bisa dilaporkan sebagai penyelesaian fisik
seperti biaya mobilisasi, pembayaran dimuka (down-payment)
untuk ikatan-ikatan pembelian dan sub-kontrak dan lain-lain.
Sedangkan pada menjelang akhh proyek, umumnya pembelian
material dar peralatan yang memerlukan cukup besar dane telah
selesai tinggal melaksanakan instalasi Gambar 8-4
memperlihatkan hal tersebut.
Bila suatu ketika laporan menunjukkar ada kenaikan biaya
proyek, segera di identifikasi sebab-sebabnya. Jika hal in memang
beralasan kuat maka perlu diadakan revisi pada proyeksi
pemakaian dana untuk mengikuti perkembangan di atas. Acapkali
hal demikian diikuti oleh kebutuhan mencari tambahan dana. Di
sinilah letak pentingnya memiliki proyeksi pemakaian dana yang
20
baik sehingga bila muncul masalah seperti di atas dapat ditangani
secepatnya agar tidak mengganggu jadwal proyek.
Keperlua
Penyelesaian n Dana
Fisik (% (%)
10 10
0 0
Penyelesaian fisik
Keperluan dana
75 75
0 4 8 12 16 20 24 28 32 36 40
Gambar 8-4 Drawdown-schedule vs. penyelesaian fisik (%).
SOAL
50
LATIHAN 50
1. Dalam mengkaji aspek pendanaan dikenal adanya WACC dan
MARR. Jelaskan kegunaannya dan bagaimana cara menghitung
atau memperkirakannya.
2. Umumnya terdapat perbedaan penekanan mengenai
25 perananpenyandang dana (pemasok dana) untuk proyek-proyek
25
komersial dibnding proyek-proyek keperluan publik dalam hal
pengelolaan proyek yang dibiayainya. Jelaskan perbedaan
tersebut.
3. apakah perbedaan pokok pendanaan proyek yang bersifat non-
recourse dengan yang lain. Syarat-syarat apa yang diperlukan
dapat agar proyek dapat diusahakan memperoleh pendanaan
non-recourse.
4. Sebutkan berbagai usaha yang umumnya ditempuh oleh pihak
kreditor sebagai perlindungan terhadap risiko dalam suatu
pendanaan jenis non-recourse.
5. Sebutkan langkah-langkah menyusun jadwal penarikan dana
(draw-down schedule) proyek. Buat suatu contoh lembaran
proyeksi penarikan dana proyek, termasuk penjelasan mengenai
komponen-komponen biaya yang perlu diperhatikan!
20
DAFTAR PUSTAKA
Geoffrey G. Meredith et al., ”Kiwirausahaan, Teori dan Praktek”,

Penerbit PPM-Jakarta, (Terjemahan Andre Asparsayogi)
Giatman, M., Drs, MSIE, 2006, “Ekonomi Teknik”, ed. 1, Penerbit

RajaGrafindo Persada, Jakarta.
Grant, Eugene L.; Ireson, W. Grant; Leavenworth; Richard S.,

2001, ”Dasar-dasar Ekonomi Teknik, Jilid 1 dan Jilid 2”, Cetakan
keenam, Penerbit Rineka Cipta, Jakarta.
Hermaizar Z, Ir dan Rosidayati Razalina, Ir., 2004, “Pedoman

Lengkap Pendirian & Pengembangan Usaha (Studi Kelayakan
Bisnis)”, edisi I, Cetakan kedua, Penerbit CV Dian Anugerah
Prakasa, Bekasi
Kodoatie, Robert J., 2005, “Analisis Ekonomi Teknik”, ed. 2,

Penerbit Andi, Yogyakarta.
Soeharto, Iman, 1997, ”Manajemen Proyek, Dari Konseptual

Sampai Operasional”, Cet. 3, Penerbit Erlangga, Jakarta.

Y

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Y

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

1

Dasar-dasar Ekonomi Teknik

Melalui pengembangan ilmu pengetahuan dan teknologinya,

1.1 KONSEP EKONOMI

Gambar 1.1 Grafik Fungsi Supply - Demand

Para pedagang pada umumnya akan mendapatkan keuntungan

Gambar 1.2. Kegiatan Ekonomi dari Perbandingan Sistem

Kegiatan ekonomi sebuah perusahaan adalah usaha untuk

Gambar 1.3 Siklus Kegiatan Ekonomi Perusahaan Berdasarkan

cash-out dan selanjutnya faktor produksi dijalankan sedemikian

1.2 EKONOMI TEKNIK DAN PERANCANGAN TEKNIK

Diawali dengan munculnya ide/konsep teknik, mungkin berupa

Dalam menyiapkan alternatif perlu diperhatikan persyaratan

Grafik 1.5.a Kondisi Grafik 1.5.b Kondisi

2.1 CASH FLOW

Cash flow yang dibicarakan dalam ekonomi teknik adalah cash

Secara umum bentuk grafis dari cash flow suatu investasi

Gambar 2.1. Cash flow suatu investasi

Metode Penyusunan Cash Flow

Tabel 2.1b. Net Cash Flow

Gambar 2.2a.Grafik Cash Flow Gambar 2.2b.Grafik Net Cash

2.2 KONSEP NILAI UANG TERHADAP WAKTU

= suku bunga (Rate of Interest)

Gambar 2.3 Perubahan Nilai Uang

Sehingga nilai uang Rp10.000.000,00(t=0) ≠ Rp10.000.000,00(t=1)

Tabel 2.2 Alternatif Jadwal Pengembalian Pinjaman.

1 5.000 750 5.750 750 5.000

Alt 3: 0 5.000 5.000

Tabel jadwal di atas dapat pula digambarkan dengan grafik

Gambar 2.4 Grafik Cash Flow Alternatif Pembayaran

2.3.1 Tingkat Suku Bunga

Rate Interest = 6%/tahun

2.3.2 Bunga Sederhana

Tabel. 2.3. Perhitungan Bunga Sederhana

Gambar 2.5. : Grafik Cash Flow

2.3.3 Bunga Majemuk

Tabel 2.4. Perhitungan Bunga Majemuk

Dengan demikian, terlihat bahwa jumlah bunga yang harus

2.4 METODE EKUIVALENSI

Metode ekuivalen ini merupakan dasar dari perhitungan dan

Asumsi : Cashflow digambar pada akhir periode, kecuali untuk

Gambar 2.7: Single Payment

Hubungan P dengan F : → jika P = diketahui, maka F = ….?

Tabel 2.5 penurunan formula dengan F.

Faktor pengali (l+i)n di atas disebut faktor pembungaan

Formula 2.1b dibaca “F sama dengan P kali faktor bunga

Pemakaian faktor bunga ini akan sangat membantu dalam

Gambar 2.8 Single Payment

Jika persamaan 2.1a F = P (1+i)n , maka kebalikannya

Gambar 2.9. Hubungan Sigle Payment antara F dengan P

2. Suatu rencana aliran uang untuk 7 tahun ke depan seperti grafik

Gambar 2.10 Hubungan antara P dengan Banyak F

2.4.2 Cash Flow Annual

Gambar 2.11. Cas Flow Annual

Hubungan Annual dengan Future

Gambar 2.12. Cash Flow Gradient

Hubungan Future dengan Annual

Hubungan Annual (A) dengan Present (P)

Gambar 2.13 Hubungan Present dengan Annual

capital recovery factor

Hubungan Present (P) dengan Annual (A)

Gambar 2.14 Hubungan F dengan A

Jika soal di atas yang akan dicari nilai ekuivalen present-