Anda di halaman 1dari 33

ANALISIS RISIKO KOSTRUKSI PADA PROYEK PEMBANGUNAN GEDUNG

(STUDI KASUS PEMBANGUNAN MENTENG PARK APARTMENT CIKINI PROJECT)

Disusun Oleh:
Nama : Amsor Chairuddin
NPM : 93218003
Jurusan : Teknik Sipil – Manajemen Rekayasa Insfrastruktur
Dosen : Dr. Andi. T. Tenriajeng

Jurusan Manajemen Rekayasa Infrastruktur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Universitas Gunadarma
Jl. Margonda Raya No. 100, Depok 16424, Jawa Barat (amsor.chair@student.gunadarma.ac.id)
LATAR BELAKANG

 Selalu terdapat kemungkinan tidak tercapainya suatu tujuan atau selalu terdapat
ketidakpastian atas keputusan apapun yang diambil, untuk itu diperlukan kemampuan untuk
mengolah dan mempelajari risiko yang ada.
 Manajemen risiko diharapkan pembangunan infrastruktur gedung terwujud sasaran proyek
yang tepat biaya, tepat waktu, dan tepat mutu.
TUJUAN

 Mengidentifikasi risiko selama pengerjaan proyek


 Menganalisis risiko yang paling dominan terjadi pada proyek
 Mengetahui respon risiko dari risiko yang paling dominan
BATASAN MASALAH

 Risiko yang diteliti adalah risiko teknis pelaksanaan yang berpengaruh terhadap biaya
dan waktu dari sudut pandang pengamatan penulis.
 Analisis dan pengelolaan hasil identifikasi risiko dilakukan terhadap risiko yang paling
sering terjadi dan berdampak paling besar.
 Variabel risiko merupakan risiko-risiko pada tahap pekerjaan konstruksi, yaitu
pekerjaan pondasi, struktur dan arsitektur.
 Penulisan bersifat studi kasus dimana kasus hanya diambil dari satu kontraktor yaitu
PT. TOTALINDO EKA PERSADA.
LITERATURE REVIEW

 Risiko adalah suatu kejadian atau kondisi yang tidak pasti, yang apabila terjadi dapat
berdampak pada tujuan proyek yang mencakup ruang lingkup, jadwal, biaya, dan
kualitas. (PMBOK, 2008)
 Lebih jauh lagi risiko pada proyek adalah suatu kondisi pada proyek yang timbul
karena ketidakpastian dengan peluang kejadian tertentu yang jika terjadi akan
menimbulkan konsekuensi fisik maupun finansial yang tidak menguntungkan bagi
tercapainya sasaran proyek, yaitu biaya, waktu, mutu proyek. (Soemarno, 2007)
KATEGORI RISIKO

No Kategori Risiko Sumber Referensi

1 Risiko eksternal Kerzner, 1995


2 Risiko internal
3 Risiko teknis
4 Risiko legal

1 Risiko yang berhubungan dengan konstruksi Fisk, 1997


2 Risiko fisik
3 Risiko kontraktual dan legal risiko pelaksanaan
4 Risiko Ekonomi
5 Risiko politik dan umum
KATEGORI RISIKO
No Kategori Risiko Sumber Referensi

1 Risiko finansial Shen, Wu, Ng, 2001


2 Risiko legal
3 Risiko manajemen
4 Risiko pasar
5 Risiko politik dan kebijakan Risiko teknis

1 Risiko teknologi Loosemore, Raftery, Reilly,


2 Risiko manusia Higgon, 2006
3 Risiko lingkungan
4 Risiko komersial dan legal
5 Risiko manajemen
6 Risiko ekonomi dan finansial Risiko partner bisnis
7 Risiko politik
KATEGORI RISIKO
No Kategori Risiko Sumber Referensi

1 Risiko finansial dan ekonomi Al Bahar dan Crandall, 1990


2 Risiko desain
3 Risiko politik dan lingkungan
4 Risiko yang berhubungan dengan konstruksi
5 Risiko fisik
6 Risiko bencana alam
PARAMETER PROBABILITAS RISIKO

Parameter Deskripsi
Jarang terjadi Peristiwa ini hanya muncul pada keadaan yang luar biasa jarang
Agak jarang terjadi Peristiwa ini jarang terjadi
Mungkin terjadi Peristiwa ini kadang jarang terjadi pada suatu waktu
Sering terjadi Peristiwa ini pernah terjadi dan mungkin terjadi lagi.
Hampir pasti terjadi Peristiwa ini sering muncul pada berbagai keadaan.
Sumber : Loosemore, Raftery, Reilly dan Higgon (2006). Risk Management in Projects (http://ilerning.com)
PARAMETER KONSEKUENSI RISIKO

Parameter Deskripsi
Tidak signifikan Tidak ada yang terluka; kerugian finansial kecil.
Kecil Pertolongan pertama; kerugian finansial medium.
Sedang Perlu perawatan medis; kerugian finansial cukup besar
Besar Cedera parah; kerugian finansial besar
Sangat signifikan Kematian; kerugian finansial sangat besar
Sumber : Loosemore, Raftery, Reilly dan Higgon (2006). Risk Management in Projects (http://ilerning.com)
PENGUKURAN POTENSI RISIKO

Williams (1993), sebuah pendekatan yang dikembangkan menggunakan dua kriteria yang penting
untuk mengukur risiko, yaitu :
1. Kemungkinan (probability)
2. Dampak (impact)
untuk mengukur risiko, menggunakan rumus:
R =P*I
dimana:
R = Tingkat risiko
P = Kemungkinan (Probability/Frekuensi) Risiko yang terjadi
I = Tingkat dampak (Impact) risiko yang terjadi
HUBUNGAN PROBABILITY DAN IMPACT
VARIABEL RISIKO
No Variabel Referensi
A Risiko Force Majeur
A1 Gempa bumi
A2 Banjir
A3 Tanah longsor
A4 Badai
Soeharto, 2001
A5 Tersambar petir
A6 Kebakaran
A7 Cuaca yang tidak menentu
A8 Demonstrasi/Huru-hara
B Risiko Material dan Peralatan
B1 Ketersidaaan material PMI
B2 Perubahan harga material
Touran dan Paul J. B dan Scott
B3 Pemesanan material yang terlambat
W.T., 1994
B4 Kerusakkan peralatan kerja
VARIABEL RISIKO
No Variabel Referensi

B Risiko Material dan Peralatan


B5 Kenaikkan harga material
B6 Kerusakkan atau Kehilangan Material
B7 Kekurangan tempat penyimpanan material Soemarno, 2007
B8 Kekurangan tempat pembuangan sampah material
B9 Volume material yang dikirim jumlahnya tidak tepat
C Risiko Tenaga Kerja
C1 Tenaga kerja mogok bekerja
C2 Kecelakaan tenaga kerja Soemarno, 2007
C3 Perselisihan kerja
C4 Pemilihan tenaga kerja yang tidak tepat Touran dan Paul J. B dan Scott W.T.,
C5 Kekurangan jumlah tenaga kerja 1994
C6 Kelalalian tenaga kerja
Hawari, 2009
C7 Adanya miss-komunikasi antara sesama perangkat pada proyek
C8 Permintan kenaikan upah lembur Djojosoedarso, 1999
VARIABEL RISIKO
No Variabel Referensi
D Risiko Konstruksi
D1 Perubahan desain Soemarno, 2007
D2 Data desain tidak lengkap
D3 Kesalahan estimasi waktu Soeharto, 2001
D4 Kesalahan estimasi biaya
D5 Keretakan dan kebocoran CAR
D6 Pengujian beton yang tidak benar PMI
D7 Peraturan safety yang tidak dilaksanakan di lapangan PT.PP (Persero)
E Risiko Kontraktual
E1 Dokumen-dokumen yang tidak lengkap
E2 Pemutusan kerja sepihak oleh owner
E3 Perselisihan antara owner dengan kontraktor Soeharto, 2001
E4 Ketidakjelasan pasal-pasal dalam kontrak
E5 Perbedaan intersepsi spesifikasi antara owner dan kontraktor
E6 Keterlambatan pembayaran pada Subkontraktor melalui kontraktor utama PMI
E7 Keterlambatan pembayaran oleh owner PT.PP (Persero)
VARIABEL RISIKO
No Variabel Referensi
F Risiko Manajemen
F1 Tidak lengkapnya laporan harian
F2 Ketepatan pekerjaan konstruksi (jadwal dan kwalitas) Soeharto, 2001
F3 Pengajuan klaim
F4 Tingkat disiplin manajemen yang rendah PMBOK, 2000
F5 Krisis keuangan global Hawari, 2009
F6 Perubahan lingkup pekerjaan
F7 Perubahan konstruksi yang telah terjadi Soemarno, 2007
F8 Tidak diterimanya pekerjaan oleh owner
G Risiko Pelaksanaan
G1 Timbulnya kemacetan di lokasi proyek PMBOK, 2000
G2 Kesulitan transportasi alat berat ke lokasi proyek Touran dan Paul J. B dan Scott W.T., 1994
G3 Adanya limbah yang berbahaya yang ditimbulkan
G4 Gangguan warga sekitar lokasi proyek
G5 Terjadinya lendutan pada balok struktur
G6 Tidak persisnya kolom struktur
CAR
G7 Kwalitas material yang tidak sesuai dengan spek
G8 Keruskan selama masa pemeliharaan
METODE ANALISIS
a. Identifikasi Risiko; dilakukan melalui studi literatur dan
observasi langsung ke lapangan pada saat kerja
praktik selama 30 hari kerja.
b. Analisa Risiko; dilakukan penilaian (assessment)
tingkat risiko dengan asumsi penulis langsung, karena
keterbatasan dan tidak dilakukan penyebaran kuisoner
dari hasil identifikasi risiko.
c. Penggambaran hasil penilaian kedalam diagram
matriks berdasarkan frekuensi dan dampak (impact)
d. Respon Risiko; respon yang dilakukan pada suatu
risiko yang dominan.
DATA UMUM PROYEK

Data Proyek
a. Nama Proyek : Menteng Park Apartment Cikini Project
b. Fungsi Bangunan : Apartment
c. Jumlah Tower : 3 tower
d. Jumlah Lantai : 4 basement dan 32 lantai
e. Schedule Pelaksanaan : Februari 2014 – Februari 2018
f. Lokasi : Jl. Cikini Raya No. 75, Jakarta Pusat
g. Nilai Kontrak : Rp. 363.968.380.000,00
h. Jenis Kontrak : Lump Sum Fixed Price
i. Down Payment (DP) : 30% dari nilai kontrak
j. Cara Pembayaran : Monthly Progress
k. Lama Pekerjaan : 4 Tahun
DATA UMUM PROYEK

Data Pelanggan dan Konsultan


a. Owner : PT. Cempaka Wenang Jaya
b. Architect Consultant : PT. Airmas Asri
c. Structural Consultant : PT. Haerte (HRT) Widya Konsultan
d. ME Consultant : PT. Arnan Pratama Consultant
IDENTIFIKASI RISIKO YANG RELEVAN
Kode Variabel Kode Variabel
A Risiko Force Majeur C Risiko Tenaga Kerja
A1 Gempa bumi C2 Kecelakaan tenaga kerja
A5 Tersambar petir C6 Kelalalian tenaga kerja
A6 Kebakaran C8 Permintan kenaikan upah lembur
A7 Cuaca yang tidak menentu Kode Variabel
Kode Variabel D Risiko Konstruksi
B Risiko Material dan Peralatan D1 Perubahan desain
B1 Ketersidaaan material D3 Kesalahan estimasi waktu
B2 Perubahan harga material D4 Kesalahan estimasi biaya
B4 Kerusakkan peralatan kerja D5 Keretakan dan kebocoran
B5 Kenaikkan harga material Peraturan safety yang tidak dilaksanakan
D7
B6 Kerusakkan atau kehilangan material di lapangan
Volume Material yang dikirim jumlahnya
B9
tidak tepat
IDENTIFIKASI RISIKO YANG RELEVAN
Kode Variabel Kode Variabel
E Risiko Kontraktual G Risiko Pelaksanaan
E1 Dokumen-dokumen yang tidak lengkap G1 Timbulnya kemacetan di lokasi proyek
E4 Ketidakjelasan pasal-pasal dalam kontrak Kesulitan transportasi alat berat ke lokasi
G2
Keterlambatan pembayaran pada proyek
E6
Subkontraktor melalui kontraktor utama G8 Keruskan selama masa pemeliharaan
E7 Keterlambatan pembayaran oleh owner G9 Perubahan jadwal pelaksanaan pekerjaan
Kode Variabel
F Risiko Manajemen
F3 Pengajuan klaim
F4 Tingkat disiplin manajemen yang rendah
F5 Kondisi keuangan global
F6 Perubahan konstruksi yang telah terjadi
ANALISIS RISIKO TERHADAP BIAYA
Skala likert untuk megukur frekuensi (probability) untuk analisis risiko terhadap biaya sebagai berikut:
Sangat Jarang (SJ) (< 3 kali kejadian) =1
Jarang (J) (3 – 5 kali kejadian) =2
Cukup (C) (6 – 7 kali kejadian) =3
Sering (S) (8 – 10 kali kejadian) =4
Sangat Sering (SS) (>10 kali kejadian) =5
Sedangkan untuk mengukur sejauh mana impact risiko terhadap biaya, skala likert-nya sebagai berikut:
Sangat Kecil (SK) (<2% nilai pekerjaan) =1
Kecil (K) (2%-3% nilai pekerjaan) = 2
Sedang (S) (3%-4% nilai pekerjaan) = 3
Besar (B) (4%-5% nilai pekerjaan) = 4
Sangat Besar (SB) (>5% nilai pekejaan) =5
ANALISIS RISIKO TERHADAP BIAYA
Probability Impact (Biaya) Probability Impact (Biaya)
Kode SJ J C S SS SK K S B SB PxI Kode SJ J C S SS SK K S B SB PxI
1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5
A D
A1 X X 1 D1 X X 9
A5 X X 1 D3 X X 1
A6 X X 4
D4 X X 2
A7 X X 1
D5 X X 2
B
D7 X X 3
B1 X X 2
B2 X X 6 E
B4 X X 4 E1 X X 1
B5 X X 3 E4 X X 4
B6 X X 3 E6 X X 2
B9 X X 1 E7 X X 3
C F
C2 X X 6 F3 X X 1
C6 X X 1 F4 X X 4
C8 X X 3
F5 X X 2
F6 X X 1
ANALISIS RISIKO TERHADAP WAKTU
Skala likert untuk mengukur impact terhadap waktu, yaitu:
Sangat Jarang (SJ) (< 3 kali kejadian) =1
Jarang (J) (3 – 5 kali kejadian) =2
Cukup (C) (6 – 7 kali kejadian) =3
Sering (S) (8 – 10 kali kejadian) =4
Sangat Sering (SS) (>10 kali kejadian) =5
Sedangkan untuk mengukur sejauh mana impact risiko terhadap biaya, skala likert-nya sebagai berikut:
Sangat Kecil (SK) (0 – 20 hari) =1
Kecil (K) (21 – 40 hari) =2
Sedang (S) (41 – 60 hari) =3
Besar (B) (61 – 80 hari) =4
Sangat Besar (SB) (81 – 100 hari) =5
ANALISIS RISIKO TERHADAP BIAYA
Probability Impact (Biaya) Probability Impact (Biaya)
Kode SJ J C S SS SK K S B SB PxI Kode SJ J C S SS SK K S B SB PxI
1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5
A D
A1 X X 1 D1 X X 9

A5 X X 1 D3 X X 1
D4 X X 2
A6 X X 4
D5 X X 2
A7 X X 1
D7 X X 3
B
E
B1 X X 2
E1 X X 1
B2 X X X 4
E4 X X 4
B4 X X 4
E6 X X 2
B5 X X 3
E7 X X 3
B6 X X 3 F
B9 X X 1 F3 X X 1
C F4 X X 4
C2 X X 3 F5 X X 2
C6 X X 1 F6 X X 1
C8 X X 3
RESPON RISIKO TERHADAP BIAYA
Tabel Risiko paling Dominan terhadap Biaya

Code Description Score Risk Map


B2 Perubahan harga material 6 (Medium) Low Control (Q1)
C2 Kecelakaan tenaga kerja 6 (Medium) Low Control (Q1)
D1 Perubahan desain 9 (Medium) Detect and Monitor (Q2)
RESPON RISIKO TERHADAP BIAYA
Tabel Respon Risiko paling Dominan terhadap Biaya
Code Description Penyebab Respon
B2 Perubahan harga - Inflasi Menggunakan biaya cadangan yang memang
material - Krisis keuagan global diperuntukkan untuk segala keperluan yang
sifatnya tak terduga.
C2 Kecelakaan tenaga - Kurangnya kesadaran para Memperketat pengawasan K3 dengan cara
kerja pekerja menambah personil safety officer.
D1 Perubahan desain - Permintaan Owner Memproses pekerjaan - pekerjaan tambah
- Kondisi lapangan tidak maupun kurang dalam variation order
memungkinkan
RESPON RISIKO TERHADAP WAKTU
Tabel Risiko paling Dominan terhadap Waktu

Code Description Score Risk Map


D1 Perubahan desain 9 (Medium) Detect and Monitor (Q2)
G9 Perubahan jadwal pelaksanaan 8 (Medium) Detect and Monitor (Q2)
pekerjaan
RESPON RISIKO TERHADAP BIAYA
Tabel Respon Risiko paling Dominan terhadap Biaya
Code Description Penyebab Respon
D1 Perubahan desain - Permintaan Owner Mengajukan claim perpanjangan waktu akibat
- Kondisi lapangan tidak adanya perubahan desain atau spesifikasi.
memungkinkan
G9 Perubahan jadwal - Produktifitas tenaga kerja yang Memantau perubahan jadwal pelaksanaan
pelaksanaan pekerjaan rendah dilapangan dan jenis pekerjaan yang mengalami
- Keterlambatan pengiriman mate perubahan jadwal
- Kerusakan alat
- Faktor cuaca yang tidak
menentu
KESIMPULAN

1. Risiko yang relevan pada pelaksanaan proyek pembangunan Menteng Park Apartment terdapat
sebanyak 30 variabel risiko.
2. Risiko yang paling dominan berdampak terhadap biaya dari risiko-risiko yang relevan sebagai berikut:
a. Perubahan harga material
b. Kecelakaan tenaga kerja
c. Perubahan desain
Sedangkan risiko yang paling dominan berdampak terhadap waktu dari risiko-risiko yang relevan
sebagai berikut:
a. Perubahan harga material
b. Perubahan jadwal pelaksanaan pekerjaan
KESIMPULAN

3. Respon terhadap risiko yang paling dominan berdampak terhadap biaya adalah sebagai berikut:
a. Perubahan harga material
Menggunakan biaya cadangan yang memang diperuntukkan untuk segala keperluan yang
sifatnya tak terduga.
b. Kecelakaan tenaga kerja
Memperketat pengawasan K3 dengan cara menambah personil safety officer.
c. Perubahan desain
Memproses pekerjaan - pekerjaan tambah maupun kurang dalam variation order
KESIMPULAN

Sedangkan respon terhadap risiko yang paling dominan berdampak terhadap waktu adalah
sebagai berikut:
a. Perubahan desain
Mengajukan claim perpanjangan waktu akibat adanya perubahan desain atau spesifikasi.
b. Perubahan jadwal pelaksanaan pekerjaan
Memantau perubahan jadwal pelaksanaan dilapangan dan jenis pekerjaan yang mengalami
perubahan jadwal.
DAFTAR PUSTAKA
 Abraham, Hendrita. 2016. Analisa Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Kinerja
 Waktu Pelaksanaan Proyek Konstruksi di Wilayah Surabaya. Jurnal Rekayasa Teknik Sipil,Vol. 03 No 3. P. 55-63.
 Asmarantaka, N.S. 2014. Analisis Resiko yang Berpengaruh Terhadap Kinerja Proyek pada Pembangunan Hotel Batiqa Palembang.
Jurnal Teknik Sipil dan Lingkungan,Vol. 2 No 3. P. 483-491.
 Flanagan, R & Norman, G, 1993, Risk Management and Construction. Blackwell Science, London.
 Hanafi, M. 2006. Manajemen Risik.,Yogyakarta: Unit Penerbit Dan Percetakan Sekolah Tinggi ManajemenYKPN.
 Labombang, Mastura. 2011. Manajemen Resiko dalam Proyek Konstruksi. Jurnal Smartek,Vol. 9 No 1. P. 39-46.
 Nurlela & Heri Suprapto. 2014. Identifikasi dan Analisis Manajemen Risiko pada Proyek Pembangunan Infrastruktur Bangunan
Gedung Bertingkat. Jurnal Desain Konstruksi,Vol. 13 No 2. P. 114-124.
 Nasrul. 2015. Manajemen Resiko dalam Proyek Konstruksi Ditinjau dari Sisi Manajemen Waktu. Jurnal Momentum.Vol. 17 No 1. P.
50-54.
 Soeharto, I. 1999. Manajemen Proyek (Dari Konseptual Sampai Operasional). Erlangga, Jakarta.
 Soemarno, M.S, 2007, Risiko Pengunaan Lahandan Analisisnya Laboratorium PPJP Jurusan Tanah. FPUB, Malang Yuliana, Chandra.
2017. Manajemen Risiko Kontrak untuk Proyek Konstruksi. Jurnal Rekayasa Sipil,Vol. 11 No 1.