LAPORAN TUGAS AKHIR

Judul:
APARTEMEN DI BANDUNG TENGAH
Tema:
ARSITEKTUR MODERN
Oleh

Jendi Rahman
41155030130006

TUGAS AKHIR
Diajukan untuk memenuhi salah satu syarat
Dalam menempuh Ujian Sarjana (S1) Jurusan Teknik Arsitektur
Semester (Genap) 2018
Pembimbing

Dr. Sally Octaviani ST.,MT

PROGRAM STUDI ARSITEKTUR

FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS LANGLANGBUANA
BANDUNG
2018

1
 ABSTRAK

Salah satu pendekatan untuk mengatasi masalah perumahan bagi masyarakat

berpenghasilan menengah kebawah yang telah dilakukan di beberapa kota dalam
rangka memperbaiki lingkungan padat adalah dengan membangun Apartemen.
Pertimbangan ini didasarkan atas upaya memaksimalkan pemanfaatan lahan yang
terbatas untuk perumahan, dimana dengan membangun secara vertikal akan
didapatkan luas lantai yang lebih besar permeter perseginya.
Walaupun pembangunan Apartemen dalam beberapa kasus telah berhasil
memperbaiki lingkungan padat, namun dalam beberapa kasus ditemukan belum
memberikan hasil yang memuaskan. Kawasan padat penduduk Dalam merupakan
kasus yang diamati dimana pembangunan Apartemen dirasakan belum sesuai
dengan yang diharapkan.
Oleh sebab itu suatu penelitian dilakukan untuk mengetahui faktor-faktor
yang menyebabkan kurang bermanfaatnya program tersebut. Kajian ini
diharapkan dapat menjawab pertanyaan ( a ) apakah masalah yang diamati
diakibatkan lemahnya perencanaan kawasan tersebut? ( b) apakah perencanaan
Apartemen untuk mengatasi ketersediaan ruang sudah sesuai dengan kebiasaan
dan perilaku penghuni? ( c ) problem interaksi sosial apa saja yang muncul dalam
penerapan fasilitas bersama? Penelitian ini menghasilkan kesimpulan sebagai
berikut :
a. Aspek perencanaan Apartemen dalam program perbaikan lingkungan padat
di Kawasan padat penduduk dalam sudah sesuai, namun kurangnya
komitmen dalam penyediaan dana untuk merealisasikan rencana,
mengakibatkan kurang berhasilnya program tersebut.
b. Terdapat beberapa kekurangan yang diamati dalam perencanaan rumah
Apartemen diantaranya (i) adanya permasalahan sosial diantara penghuni
diakibatkan kurang tepatnya perencanaan fasilitas bersama untuk
berinteraksi dan (ii) pemanfaatan balkon dan koridor yang tidak sesuai
peruntukkannya mengakibatkan kurangnya sarana lnteraksi sosial dan
penggunaan ruang untuk tempat bersosial.

2
 c. Masalah kelembagaan yang timbul diantaranya (i) tidak berjalannya
mekanisme pencicilan atau sewa mengakibatkan tidak berfungsinya sistem
pemulihan dana untuk pengembangan Apartemen, (ii) lemahnya organisasi
management dan lemahnya kesadaran lingkungan, (lii) dalam menghadapi
kondisi tersebut, Pemerintah Kota belum memiliki inisiatif untuk
merangsang aktifitas pengembangan masyarakat di daerah tersebut.

Perkembangan zaman menuntut manusia untuk dapat menyesuaikan diri

dengan kondisi yang ada. Dalam hal penyediaan kebutuhan perumahan pada saat
ini seseorang mungkin harus melepas gambarannya tentang rumah tinggal yang
ideal. Rumah dengan halaman yang luas, tata ruang lengkap dan besar mungkin
tidak lagi cocok pada saat ini, apalagi bagi masyarakat menengah ke bawah di
kota besar.
Rumah pada masa lalu dianggap sebagai pusat kehidupan karena sebagian
besar hidup seseorang ada di dalamnya, bersama dengan orang tua, serta anak-
anak bahkan kadang-kadang dengan saudara. Rumah dengan kapasitas tampung
keluarga luas serta intensitas penggunaan yang tinggi ini menyebabkan tuntutan
akan rumah menjadi besar, terutama pada segi kuantitas.
Di kota-kota besar, perkembangan menuju masyarakat industri membawa
perubahan pula pada perilaku kehidupan keluarga. Keluarga di kota-kota besar
pada saat ini umumnya hanya terdiri atas orangtua dan anak-anak (keluarga inti).
Tingginya biaya hidup, kesadaran akan biaya pendidikan, rekreasi serta
perkembangan kebutuhan menyebabkan keluarga pada saat ini lebih menyukai
jumlah anak yang sedikit.
Tuntutan kuantitas rumah pada saat ini pun menurun, namun pada sisi lain.
Tuntutan kualitas berupa kenyamanan menjadi lebih tinggi dan kegiatan-kegiatan
rekreasi dalam rumah menjadi lebih berkembang. Pada saat keluarga bertemu,
rumah diharapkan dapat menunjang kualitas pertemuan keluarga tersebut,
sekalipun pada ruang-ruang yang terbatas (Apartemen). Tempat tinggal
masyarakat menengah ke bawah pada saat ini umumnya memiliki luasan kurang
dari 50m persegi

3
 KATA PENGANTAR

Puji dan syukur penulis panjatkan kepada kehadirat Allah S.W.T., untuk
semua berkat dan karunia yang telah diberikan hingga laporan skripsi ini dapat
disusun sebagaimana mestinya. dengan judul “The 13 Apartment dengan
tema arsitektur modern” dapat berjalan dengan baik. Laporan ini disusun
untuk memenuhi Tugas Akhir Fakultas Arsitektur. penyusun curahkan dalam
penyusunan laporan tugas ini agar, mendapatkan hasil yang terbaik. Namun
sebagai manusia yang penuh dengan segala kekurangan, penyusun masih jauh
dari sempurna, dan masih banyak terdapat kekurangan baik dari isi maupun
cara penulisannya. Oleh karena itu, penyusun akan menerima segala kritik dan
saran dari berbagai pihak untuk lebih menyempurnakan laporan tugas ini.
Seluruh proses penyusunan laporan tugas ini dapat selesai tidak lepas dari
bantuan , bimbingan, pengarahan, dorongan serta kepercayaan yang selama ini
diberikan kepada penyusun. Untuk itu penyusun mengucapkan terima kasih
kepada :

1. Yang terhormat Ibu Dr. Sally Octaviani ST.,MT selaku Dosen

Pembimbing terimakasih atas segala perhatiannya dan bimbingan yang
bernilai begitu besar kepada Saya selaku penulis dan peneliti laporan.
2. Allah SWT, dan saudara saudaraku yang selalu memberi dukungan
moril atau materiil kepada penulis hingga dapat menyelesaikan laporan
Tugas Akhir ini.

4
 3. Rekan-rekan seperjuangan dan seperjalanan dan sahabat sahabat lain
yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang telah banyak membantu
dan mendukung selama proses penyelesaian laporan ini.
Demikian laporan Tugas Akhir ini disusun agar dapat menambah ilmu dan
pengetahuan bagi para pembaca serta banyak memberi manfaat bagi rekan-
rekan mahasiswa lainnya, walaupun penulis dengan sadar memahami bahwa
masih banyak kekurangan dalam penyusunan laporan ini.

Oleh karena itu penulis mengharapkan kritik dan saran yang sifatnya
membantu dalam memperbaiki kekurangan pada Tugas Akhir ini.

Bandung, 08 April
2018
Penulis

5
 DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Apartemen Berdasarkan Jumlah Lantai 20

Gambar 2.2 Apartemen Berdasarkan Jumlah Lantai 21
Gambar 2.3 Posisi Bukaan Apartemen 21
Gambar 2.4 Bangunan Bentuk blok 24
Gambar 2.5 Bangunan berbentuk barisan 25
Gambar 2.6 Bangunan Bentuk Irisan 26
Gambar 2.7 Bangunan Berbentuk besar/luas 26

2
 DAFTAR TABEL

Tabel II.1 Tabel perbedaan apartemen menurut kelasnya 31

Tabel 2.2 Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Ketinggian Bangunan 36
Tabel 2.3 Apaartemen Berdasarkan Sisitem Penyusunan Lantai 37
Tabel 2.4 Apartemen Berdasarkan Bentuk Denah 38
Tabel 2.5 Apartemen BerdasarkanSistem Pelayanan Unit 39
Tabel 2.6 Apartemen Berdasarkan Jumlah Ruang Tidur 39
 DAFTAR DIAGRAM

Diagram 1.1 jumlah penduduk kota bandung

Diagram 1.2 skema alur pikir

2
 BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Perkembangan penduduk di Bandung semakin pesat dan terus

bertambah setiap tahunnya. Hal ini menyebabkan kebutuhan hidup semakin
meningkat, salah satunya masalah tempat tinggal. Lahan di kota Bandung
khususnya di daerah seputaran BKR sudah semakin sempit karena
pembangunan dan adanya migrasi dan jumlah penduduk yang terus
meningkat juga daerah sangat padat juga menjadi salah satu alasan. Banyak
penduduk yang menginginkan tinggal di pusat kota karena akses yang lebih
mudah, namun harga tanah yang semakin mahal menjadi salah satu kendala
bagi mereka.
Apartemen merupakan salah satu solusi yang tepat untuk mengatasi
permasalahan ini. Lokasinya yang terletak di simpang jalan yang
notabennya jalan kota yang cukup padat memudahkan pengguna untuk
melakukan aktifitas dan dapat menghemat lahan. Selain itu, fungsi lain
dapat ditambahkan yang dapat menunjang kebutuhan pengguna apartemen
itu sendiri maupun masyarakat umum.
Perancangan bangunan berfungsi ganda yang terdiri dari retail dan
apartemen middle rise, diharapkan dapat memenuhi kebutuhan pasar akan
hunian yang nyaman dan aman untuk keluarga muda serta pekerja yang
bekerja di pusat kota bandung. Serta dapat bersaing dengan bangunan
serupa yang telah ada sebelumnya.
Lokasi yang akan dijadikan objek perancangan terletak di jl. Pelajar
Pejuang dan jl. Talaga Bodas, Kelurahan Lingkar Selatan, Kecamatan
Lengkong, Kota Bandung, Jawa Barat. Lahan ini difungsikan untuk
Hunian. Jarak dari Alun Alun Bandung sekitar 1 KM. dengan sasaran para
penghuninya para pekerja yang bekerja dipusat kota dan keluarga muda
yang berpenghasilan diatas 7JT, Berdasarkan kepemilikan apartemen ini
nantinya akan menjadi hak milik.

3
 Tabel 1.1 Jumlah Penduduk Kota Bandung

1.2 Identifikasi Masalah

Memenuhi kebutuhan hunian di pusat kota Bandung untuk

masyarakat yang ingin tinggal di pusat kota Bandung dan dekat dengan
aktifitas sehari hari.

1.3 Rumusan Masalah

1. Bagaimana Merancang kebutuhan hunian sebaik mungkin untuk
memberikan kenyamanan
2. Bagaimana Mendesain bangunan tinggi dengan keindahan, kekuatan,
dan keamanan yang baik
3. Bagaimana Memberikan suasana interior yang sesuai dengan tema
bangunan
4. Bagaimana Merancang lansekap sebaik mungkin untuk menciptakan
suasana yang nyaman
5. Bagaimana Mendesain tampak dengan menarik
6. Bagaimana Menciptakan Susana interior bangunan dengan sirkulasi
udara yang baik sesuai dengan prinsip-prinsip pada fisika bangunan
7. Bagaimana Mengatur sirkulasi kendaraan yang masuk ke dalam site

1.4 Batasan Masalah

1. Merencanakan bangunan hunian vertikal, Sebagai tempat beristirahat
dan beraktivitas dengan luas lahan +10.000 (1ha)

4
 2. Menciptakan pekerjaan baru.
3. Merencanakan bangunan sesuai dengan peraturan daerah sesuai KDB,
KLB
4. Dapat menampung pengunjung dari masyarakat sekitar maupun dari
luar,
5. Menerapkan tema Arsitektur Modern.
1.5 Tujuan dan Manfaat Perancangan
1. 1.5.1 Tujuan Perancangan
1. Menciptakan hunian baru yang layak dan sesuai kebutuhan.
2. Menciptakan nilai investasi yang menggiurkan untuk para
pengembang.
1.5.2 Manfaat Perancangan
1. Tujuan Akademis :
Untuk memenuhi syarat tugas akhir pada bidang arsitektur
2. Untuk masyarakat :
Yang tinggal dipusat kota untuk mendapatkan hunian yang berada
di pusat kota Bandung.

1.6 Metodologi

Untuk menyelesaikan permasalahan saat menyusun dan merencanakan

Perancangan Apartemen di Bandung Tengah ini melalu tahapan tahapan metode
kerja, antara lain sebagai berikut:

1. Pengumpulan Data

Pengumpulan data dilakukan untuk memperoleh informasi mengenai

Apartemen yang akan dibangun dalam beberapa Apartemen yang sudah ada
dibandung, dan beberapa metodenya dengan cara:

A. Studi Literatur

Studi literatur bertujuan untuk mendapatkan pemahaman awal serta

gambaran permasalahan dan mendapatkan data-data sekunder yang berkaitan
dengan perancangan. Teori-teori yang diperoleh dari berbagai literatur yang
mendukung data mengenai bangunan hotel maupun tema pada bangunan ini.

B. Observasi Lapangan

Observasi lapangan bertujuan untuk memperoleh data lingkungan tapak

perencanaan, melihat kondisi dan potensi tapak, mengamati tipologi bangunan
yang terdapat pada lingkungan tapak, dan mempelajari tapak yang dipilih. Hasil

5
observasi lapangan berupa data-data pengamatan dan foto-foto di sekitar tapak
terpilih.

C. Studi Komparasi

Studi komparasi bertujuan untuk mencari bahan perbandingan baik itu

terhadap proyek sejenis maupun tema sejenis. Sumber studi banding dapat
diperoleh melalui literatur, pencarian melalui internet maupun terkait
wawancara dengan pihak terkait.

2. Tahap Analisis

Dari data yang didapat, baik itu data mengenai eksisting tapak, bangunan
maupun tema, akan dianalisis sebagai usaha mengidentifikasi masalah dan potensi
yang akan terbentuk serta menerapkan teori-teori yang terkait dengan bangunan
maupun tema.

3. Tahap Pengembangan Konsep

Setelah proses analisa dataa yang telah didapat menjadi acuan dalam
penjabaran dan pengembangan konsep sistematis yang dibentuk. Untuk membuat
konsep perlu dipahami batasan-batasan yang telah dibuat sehingga tidak keluar
dari ketentuan yang sudah ditetapkan.

4. Tahap Perancangan / Desain

Setelah konsep dibuat, konsep tersebut dikembangkan menjadi sebuah

rancangan desain. Adapun metode desain yang digunakan antara lain
menggunakan pendekatan Arsitektur Kontemporer.

6
7
1.7 Kerangka berfikir

Diagram 1.2 skema alur pikirr

Sumber : data pribadri

8
1.8 Sistematika Pembahasan

Sistematika pembahasan dalam Landasan Program Perencanaan dan

Pembangunan apartemen di Bandung tengah dengan penerapan Desain
arsitektur Modern ini adalah sebagai berikut:

BAB I PENDAHULUAN
Pada Bab Pendahuluan ini terdiri dari Latar Belakang, Identifikasi Masalah,
Rumusan Masalah, Tujuan dan Manfaat, Batasan Masalah, Pendekatan /
Metodologi Serta Sistematika Laporan..

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

Membahas tentang tinjauan teoritik (landasan dari tema), tinjauan kota dan lingkungan,
klasifikasi proyek. Merupakan pembahasan yang berisi studi komparatif terhadap
beberapa proyek sejenis. Studi komparasi berupa studi literatur maupun studi
lapangan

BAB III ANALISIS PERENCANAAN DAN PERANCANGAN

Analisis mengenai site existing, analisis site, program ruang, alur aktivitas / flow
activity.

BAB IV KONSEP
Zoning ruang luar, ruang dalam, tata massa, gubahan massa, fasade, sirkulasi
ruang luas, sirkulasi ruang dalam, konsep ruang luar, konsep struktur, konsep
utilitas, blok plan dan sebagainya sesuai kebutuhan.

BAB V DESAIN
Menjelaskan tentang siteplan, ground plan, denah, tampak, potongan, perspektif
interior, perspektif eksterior, detail arsitektural, interior, detail arsitektural
eksterior, isometri struktur, isometri utilitas.

BAB VI PENUTUP

9
Pada Bab Penutup menjelaskan beberapa kesimpulan atau intisari mulai dari
pembahasan bab I sampai dengan bab VI, serta menjelaskan beberapa saran yang
membangun untuk perbaikan perancangan di kemudian hari.

DAFTAR PUSTAKA

Pada Bab ini terdiri dari kumpulan referensi yang digunakan penulis dalam
mengerjakan Tugas akhir ini.

LAMPIRAN

Dalam lampiran akan disertakan gambar-gambar detail dari desain dan foto maket

10
 BAB II

KAJIAN TEORITIK

2.1 Apartemen

2.1.1 Definisi Hunian Vertical

Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia adalah sebuah tempat tinggal atau
kediaman yang dihuni, yang arah pertumbuhannya tegak lurus membentuk
garis tegak lurus (bersudut 90º) dengan permukaan bumi.

Dari pengertian diatas maka dapat disimpulkan bahwa apartemen

merupakan kamar atau beberapa kamar yang digunakan untuk tempat tinggal
dalam satu gedung bertingkat, dibangun secara vertikal maupun horizontal
yang dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah yang dilengkapi dengan
bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama. Bangunan harus
memberikan rasa aman, nyaman serta privasi bagi keluarga atau penggunanya.
Apartemen biasanya terbagi atas beberapa unit dalam satu bangunan.
Penyusunan ruang yang sederhana namun terkesan rapih serta efisien dalam
penggunaanya menjadi salah satu faktor penting dalam apartemen. Apartemen
biasanya selain sebagai bisnis juga digunakan untuk mengatasi keterbatasan
lahan.

Apartemen biasanya dilengkapi dengan berbagai fasilitas penunjang.

Fasilitas penunjang merupakan fasilitas yang dapat digunakan secara
bersamaan oleh pengguna apartemen yang menjadi keunggulan dari bangunan
tersebut.

Fasilitas ini bisa berupa kolam renang, jogging track, atm, cafe, pusat
perbelanjaan dsb. Apartemen juga memiliki privasi serta sistem keamanan
yang baik bisa berupa CCTV maupun access card dan sebagainya.

Apartemen merupakan bangunan yang disewakan baik pada kelompok atau

sebuah keluarga maupun perorangan. Berbeda dengan ketika kita membeli

11
rumah maka kita akan mendapatkan SHM (surat hak milik), maka ketika kita
menyewa apartemen kita akan mendapatkan sertifikat HGB (hak guna
bangunan) dimana status kepemilikan dibagi menjadi tiga yaitu HGB murni,
HGB hak milik, dan HGB diatas HPL. Status kepemilikan yang paling aman
adalah HGB hak milik yaitu apartemen dibangun diatas tanah kepemilikan
developer. Status kepemilikan yang paling aman kedua adalah HGB murni
yaitu apartemen dibangun di atas tanah negara sehingga jika negara meminta
kembali atas tanahnya maka penghuni akan mendapatkan ganti rugi. Status
kepemilikan yang tergolong kurang aman yaitu HGB di atas HPL (hak
pengelolaan lahan) yang artinya adanya perjanjian kerjasama antara developer
dengan pemilik tanah sehingga ketika masa perjanjian antara developer dengan
pemilik tanah habis maka hak bangunan dan tanah menjadi hak pemilik tanah.

- Condotel

Kondo hotel ini merupakan bangunan yang terdiri dari unit-unit layaknya
apartemen. Tiap unit memiliki dapur, ruang duduk atau kamar tergantung tipe
yang ada.

Definisi Apartemen

Menurut Oxford English Dictionary definisi Apartemen adalah beberapa

ruangan yang merupakan tempat tinggal, atau berbentuk flat. Beberapa definisi
dari kata ‘apartemen’ adalah sebagai berikut:

1. Bangunan hunian yang dipisahkan secara horisontal dan vertikal agar

tersedia hunian yang berdiri sendiri dan mencakup bangunan bertingkat
rendah atau bangunan tinggi, dilengkapi berbagai fasilitas yang sesuai
dengan standar yang ditentukan. (Ernst Neufert, 1980, p: 86)
2. Sebuah unit tempat tinggal yang terdiri dari Kamar Tidur, Kamar
Mandi, Ruang Tamu, Dapur, Ruang Santai yang berada pada satu lantai
bangunan vertikal yang terbagi dalam beberapa unit tempat tinggal.
(Joseph De Chiara & John Hancock, 1968)

12
 3. Jadi secara umum apartemen dapat didefinisikan sebagai bangunan
bertingkat yang memiliki unit-unit hunian yang di mana setiap unit
terdapat ruang yang dapat menampung aktifitas sehari-hari, dan antar
penghuni saling berbagi fasilitas yang disediakan secara bersama-sama.

2.1.2 Dasar Hukum Apartemen

Apartemen
Apartemen merupakan tempat tinggal yang berada pada satu lantai
bangunan yang bertingkat yang besar dan mewah, dilengkapi dengan berbagai
fasilitas. Kamar atau beberapa kamar (ruangan) yang diperuntukkan sebagai
tempat tinggal, terdapat di dalam suatu bangunan yang biasanya mempunyai
kamar atau ruangan-ruangan lain semacam itu. (Poerwadarminta, 1991)
Sebuah ruangan atau beberapa susunan ruangan dalam beberapa jenis yang
memiliki kesamaan dalam suatu bangunan yang digunakan sebagai rumah
tinggal (Stein, 1967).

Gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, terbagi atas

bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah vertikal dan
horizontal dan merupakan satuan - satuan yang dapat dimiliki dan digunakan
secara terpisah yang dilengkapi dengan bagian bersama, tanah bersama dan
benda bersama (pasal 1 UURS no.16 tahun 1985).

2.1.3 Fungsi Apartemen

Berikut adalah fungsi-fungsi bangunan apartemen sebagi berikut:

1. Fungsi utama, yaitu fungsi dominan dalam sebuah apartemen adalah

pemukiman. Apartemen mempunyai ruang-ruang yang mewadahi
aktifitas-aktifitas penghuni yang berlangsung secara rutin. Jenis
aktifitas tersebut antara lain: tidur, makan, menerima tamu,berinteraksi
sosial, melakukan hobi, bekerja, dan lain-lain.

13
 2. Fungsi pendukung, merupakan fungsi-fungsi skunder yang
ditambahkan pada sebuah apartemen untuk mendukung dan menambah
kenyamanan berlangsungnya fungsi utama. Fungsi pendukung tersebut
antara lain:
a. Layanan olahraga: fitness center, aerobic, kolam renang, dan lain-
lain.
b. Layanan kesehatan: poliklinik dan apotik
c. Layanan komersial: minimarket, restoran dan salon
d. Layanan anak: tempat penitipan anak dan area bermain
3. Fungsi pelengkap, merupakan fungsi-fungsi yang diadakan untuk
melengkapi berlangsungnya fungsi utama dan fungsi pendukung.
Ruang-ruang tersebut misalnya ruang administrasi, ruang cleaning
service dan ruang satpam

2.1.4 Klasifikasi Apartemen

Apartemen Berdasarkan Sirkulasi Horizontal

Sirkulasi horizontal pada apartemen adalah berupa koridor. Berdasarkan

macam bentuk koridor, apartemen dapat dikelompokkan menjadi dua yaitu :

- Single-loaded corridor apartment

Apartemen dengan tipe koridor ini dapat terbagi lagi menjadi dua yaitu:

14
 Open corridor apt. Closed corridor apt.

- Double-loaded corridor apartment

Tipe koridor pada apartemen ini dikelilingi oleh unit-unit hunian sehingga
seringkali terletak di tengah-tengah bangunan ( central corridor ).

Lobi, tangga, lift dan koridor membentuk ruang sirkulasi umum dalam bangunan.
Pertimbangan desain yang juga penting termasuk keselamatan, kemudahan dan
daya tahan. Selain itu, lokasi, proporsi, tingkat dan frekuensi elemen ini memiliki
hubungan langsung dengan bentuk bangunan, tata letak dan artikulasi.

Apartemen Berdasarkan Sirkulasi Vertikal

15
Berdasarkan sirkulasi vertikal, apartemen dapat dibagi menjadi dua kelompok
yaitu (Site Planning, 1984 : 280 – 281):

- Walk-up Apartment

penghuninya berjalan ke atas untuk mencapai unit huniannya, tidak menggunakan

escalator atau lift.

- Corridor – type walk up apartment. Elevator

Pada apartemen ini sirkulasi vertikal utamanya adalah lift dan memiliki sirkulasi
vertikal sekunder berupa tangga yang seringkali juga merupakan tangga darurat.
Ketinggian bangunan di atas 6 lantai.

Apartemen Berdasarkan Golongan Sosial

Berdasarkan golongan sosial (Savitri & Ignatius & Budiharjo & Anwar &
Rahwidyasa, 2007) pada pembangunan apartemen, dibagi menjadi empat yaitu :

Apartemen Sederhana

16 Apartemen Menengah

Apartemen Mewah Apartemen Mewah

2.1.5 Ciri Ciri Apartemen

Berikut adalah ciri-ciri apartemen yang dirangkum dari beberapa sumber :

A. Memiliki lebih dari dua lantai dan biasanya bangunan berbentuk vertikal.
B. Dalam satu lantai terdiri dari unit-unit hunian.
C. Fleksibel dalam mencapai pemanfaatan ruang secara maksimal.
D. Efisien, efektif, dan ekonomis.
E. Memiliki fasilitas bersama yang belum tentu dimiliki perumahan.
F. Pada umumnya terdapat area komersil pada bangunan atau lingkungan
apartemen.
G. Sirkulasi vertikal berupa tangga atau lift dan sirkulasi horisontal berupa
koridor.
H. Keamanan, ketenangan dan privasi lebih terjamin.
I. Akses yang mudah dan cepat untuk menjangkau fasilitas-fasilitas yang
ada.
J. Struktur dan bahan bangunan dapat bertahan dalam jangka waktu yang
lama.

2.1.6 Karakteristik Apartemen

Beberapa hal dapat membedakan apartemen seperti tipe pengelolaan,

jenis dan besar bangunan, golongan sosial dsb. namun secara garis besar
apartemen memiliki ciri-ciri

1. Memiliki jumlah lantai lebih dari satu.

1. Terdiri atas beberapa unit hunian dalam satu lantai.
2. Setiap unit hunian terdiri atas minimal 3 macam ruang yaitu ruang
tidur.
3. Setiap penghuni akan berbagi fasilitas yang ada pada apartemen.
4. Sirkulasi vertialnya berupa tangga atau lift sementara sirkulasi
horizontalnya berupa koridor.

Setiap unit akan mendapatkan jendela yang menghadap ke luar bangunan.

17
 Adapun ruang-ruang yang biasanya ada pada sebuah apartemen antara lain
:

1. Ruang duduk

Ruang duduk harus dapat menampung aktifitas bersama suatu keluarga

seperti menonton, mendengarkan music, membaca dan tempat bermain anak,
sekaligus sebagai tempat relaksasi individual. Pada beberapa apartemen ruang
duduk juga berfungsi sebagai ruang tamu. Adapula ruang duduk yang sekaligus
menyatu dengan ruang tidur, terutama pada unit hunian tipe studio dengan luas
paling minimal.

2. Ruang makan

Ruang makan letaknya dekat dengan dapur dan adakalanya menyatu

dengan dapur ataupun ruang duduk untuk menghemat ruangan.

3. Dapur

Dapur harus dapat mewadahai semua aktivitas persiapan makanan,

penyimpanan dan penyajian makanan.

4. Kamar tidur

Setiap kamar tidur harus memiliki rungan yang cukup untuk menampung
dua orang dan harus memiliki jendela yang menghadap keluar bangunan untuk
keperluan pencahayaan dan pengudaraan. Kamar tidur harus dirancang supaya
kedap suaranya semaksimal mungkin untuk kenyamanan penghuninya.

5. Kamar mandi

Perlengkapan kamar mandi yang paling standar terdiri dari kloset dan
shower atau bak mandi, wastafel dapat ditambahkan namun tidak mutlak. Pada

18
kamar mandi apartemen menengah atas, kamar mandi dilengkapi dengan bath
tub, adapula yang memiliki ruang peralihan tempat peralatan mandi atau kamar
rias. Pada apartemen mewah, ada penambahan ruang seperti ruang kerja, ruang
penerimaan tamu, foyer, ruang khusus pembantu, perpustakaan dan ruang baca,
ruang rias, ruang penyimpanan pakaian.

2.1.7 Berdasarkan Tipe Pengelolaan (Akmal, 2007)

A. Serviced Apartment

Apartemen yang dikelola secara menyeluruh oleh menajemen tertentu.

Biasanya menyerupai cara pengelolaan sebuah hotel, yaitu penghuni
mendapatkan pelayanan menyerupai hotel bintang lima misalnya unit
berperabotan lengkap, housekeeping, layanan kamar laundry, business center.

B. Apartemen Milik Sendiri

Apartemen yang dijual dan dapat dibeli oleh pihak individu. Mirip dengan
apartemen sewa, apartemen ini juga tetap memiliki pengelola yang mengurus
fasilitas umum penghuninya.

C. Apartmen Sewa

Apartemen yang disewa oleh individu tanpa penyelayanan khusus.

Meskipun demikian, tetap ada menejemen apartemen yang mengatur segala
sesuatu berdasarkan kebutuhan bersama seperti sampah, pemeliharaan
bangunan, lift, koridor, dan fasilitas umum lainnya.

2.1.8 Berdasarkan Katagori Jenis (Akmal, 2007)

- High-Rise Apartments

Bangunan apartemen yang terdiri lebih dari sepuluh lantai. Dilengkapi

area parker bawah tanah, system keamanan dan servis penuh. Struktur

19
 apartemen lebih kompleks sehingga desain apartemen cenderung standard.
Jenis ini banyak di bangun di pusat kota.

- Mid-Rise Apartments

Banguna apartemen yang terdiri dari enam sampai dengan sepuluh

lantai. Jenis apartemen ini lebih sering di bangun di kota satelit.

- Walked-Up Apartments

Apartemen yang terdiri atas tiga sampai dengan lima lantai. Apartemen
ini kadang-kadang memiliki lift, tetapi bisa juga tidak. Jenis apartemen ini
disukai oleh keluarga yang lebih besar (keluarga inti ditambah orang tua).
Gedung apartemen hanya terdiri atas 2 (dua) atau 3 (tiga) unit apartemen.

- Garden Apartments

Bangunan apartemen 2 (dua) sampai 4 (empat) lantai. Apartemen

memiliki halaman dan taman disekitar bangunan. Apartmen ini sangat
cocok untuk keluarga inti yang memiliki anak kecil karena anak-anak dapat
mudah mencapai ke taman.

2.1.9 Berdasarkan Tipe Unitnya (Akmal, 2007)

- Studio
Unit apartemen yang hanya memiliki satu ruang. Ruang ini sifatnya
multifungsi sebagai ruang duduk, kamar tidur dan dapur yang semula terbuka
tanpa partisi. Satu-satunya ruang yang terpisah biasanya hanya kamar mandi.
Apartemen tipe studio relative kecil. Tipe ini sesuai dihuni oleh satu orang atau
pasangan tanpa anak.

- Apartemen 1,2,3 Kamar

Pembagian ruang apartemen ini mirip rumah biasa. Memiliki kamar tidur
terpisah serta ruang duduk, ruang makan, dapur yang bisasanya terbuka dalam
satu ruang atau terpisah. Luas apartemen tipe ini sangat beragam tergantung
jumlah ruang yang dimiliki serta jumlah kamarnya.

20
 - Loft
Loft merupakan bangunan bekas gudang atau pabrik yang kemudian
dialihfungsikan sebagai apartemen. Caranya adalah dengan menyekat-nyekat
bangunan besar ini menjadi beberapa unit hunian. Keunikan loft apartment adalah
biasanya memiliki ruang yang tinggi, mezanin atau dua lantai dalam satu unit.
Bentuk bangunannyapun cenderung berpenampilan industrial. Tetapi, beberapa
pengembang kini menggunakan istilah loft untuk apartemen dengan mezanin atau
dua lantai tetapi dalam bangunan yang baru. Sesungguhnya ini salah kaprah
karena kekhasan loft justru pada konsep bangunan bekas pabrik dan gudangnya
- Penthouse
Unit hunian ini berada di lantai paling atas sebuah bangunan apartemen.
Luasnya lebih besar daripada unit-unit dibawahnya. Bahkan, kadang-kadang
satu lantai hanya ada satu atau dua unit saja. Selain lebih mewah, penthouse
juga sangat privat karena memiliki khusus untuk penghuni penthouse.

2.1.10 Berdasarkan Tujuan Pembangunan (Akmal, 2007)

- Komersial

Apartemen yang hanya ditujukan untuk bisnis komersial yang mengejar

keuntungan atau profit.

- Umum

Apartemen yang ditujukan untuk semua lapisan masyarakat, akan tetapi

biasanya hanya dihuni oleh lapisan masyarakat kalangan menengah kebawah.

- Khusus

Apartemen yang hanya dipakai oleh kalangan tertentu saja, dan biasanya
dimiliki suatu perusahaan atau instansi yang dipergunakan oleh para pegawai
maupun tamu yang berhubungan dengan pekerjaan.

2.1.11 Berdasarkan Golongan Sosial

21
(Savitri & Ignatius & Budiharjo & Anwar & Rahwidyasa, 2007) pada
pembangunan apartemen, dibagi menjadi empat yaitu:

1. Apartemen Sederhana
2. Apartemen Menengah
3. Apartemen Mewah
4. Apartemen Super Mewah
Yang membedakan keempat tipe diatas adalah fasilitas yang terdapat
dalam apartemen tersebut. Semakin lengkap fasilitas dalam sebuah apartemen,
maka semakin mewah apartemen tersebut. Pemilihan bahan bangunan dan
system apartemen juga berpengaruh. Semakin baik kualitas material dan
semakin banyak pelayannya, semakin mewah apartemen tersebut.

2.1.12 Berdasarkan Penghuni (Rahwidyasa, 2007)

Pengklasifikasian yang berdasarkan penghuni menurut Rahwidyasa,

2007 dibagi menjadi lima jenis apartemen yaitu :

Apartemen Keluarga

Apartemen ini dihuni oleh keluarga yang terdiri dari ayah, ibu, dan
anaknya. Bahkan tidak jarang orang tua dari ayah atau ibu tinggal bersama.
Terdiri dari 2 hingga 4 kamar tidur, belum termasuk kamar tidur pembantu
yang tidak selalu ada. Biasanya dilengkapi dengan balkon untuk interaksi
dengan dunia luar.

Apartemen Lajang

Apartemen ini dihuni oleh pria atau wanita yang belum menikah dan
biasanya tinggal bersama teman mereka. Mereka menggunakan apartemen
sebagai tempat tinggal, bekerja, dan beraktivitas lain diluar jam kerja.

Apartemen Pembisnis/Ekspatriat

22
 Apartemen ini digunakan oleh para pengusaha untuk bekerja karena
mereka telah mempunyai hunian sendiri di luar apartemen ini. Biasa terletak
dekat dengan temapat kerja sehingga memberi kemudahan bagi pengusaha
untuk mengontrol pekerjaannya.

Apartemen Manula

Apartemen ini merupakan suatu hal baru diindonesia, bahkan bisa

dikatakan tidak ada meskipun sudah menjadi sebutah kebutuhan. Diluar negri
seperti Amerika, China, Jepang dan lain-lain telah banyak dijumpai apartemen
untuk hunian manusia usia lanjut. Desain apartemen disesuaikan dengan kondisi
fisik para manula dan mengakomodasi manula dengan alat bantu jalan.
Apartemen Mahasiswa

Apartemen ini dihuni oleh mahasiswa yang sedang menempuh jenjang

pendidikan dengan berbagai fasilitas yang difungsikan untuk memenuhi
kebutuhan mahasiswa.

2.1.13 Berdasarkan Kepemilikan (Joseph de Chiara, 1986)

Apartemen Sewa

Pemilik membangun dan membiayai operasi serta perawatan bangunan,

penghuni membayar uang sewa selama jangka waktu tertentu.

Apartemen Kondominium

Penghuni membeli dan mengelola unit yang menjadi haknya, tidak ada
batasan bagi penghuni untuk menjual kembali atau menyewakan unit miliknya.
Penghuni biasanya membayar uang pengelolaan ruang bersama yang dikelola
oleh pemilik gedung.

Apartemen Koperasi

23
 Apartemen ini dimiliki oleh koperasi, penghuni memiliki saham
didalamnya sesuai dengan unit yang ditempatinya. Bila penghuni pindah, ia
dapat menjual sahamnya kepada koperasi atau calon penghuni baru dengan
persetujuan koperasi. Biaya operasional dan pemeliharaan ditanggung oleh
koperasi.

2.1.14 Berdasarkan pelayananya (Joseph de Chiara, 1986))

Apartment Fully Service

Apartemen yang menyediakan pelayanan standar hotel bagi penghuninya

seperti laundry, cathering, kebersihan dan sebagainya.

Apartment Fully Furnished

Apartemen yang menyediakan furniture atau perabotan dalam unit apartemen.

Apartment Fully Furnished dan Fully Service

Gabungan kedua jenis apartemen yang tertulis sebelumnya.

Apartment Building Only

Apartemen yang tidak menyediakan layanan ruang dan furniture.

2.1.15 Berdasarkan Jumlah Lantai per Unit

Berdasarkan sirkulasi vertikal, apartemen ini dapat dibagi menjadi dua

kelompok, yaitu (Lynch, 1984 : 280-281) :

Walk-up Apartment

Apartemen tipe ini memiliki sistem vertikal utama berupa tangga. Ketinggian
bangunan apartemen ini maksimal hanya empat lantai. Apartemen ini
dirancang dengan koridor seminimal mungkin. Kebanyakan unit hunian
terletak dekat dengan tangga sirkulasi. Apartemen jenis ini dapat dibagi lagi
menjadi dua berdasarkan letak tangga sirkulasinya, yaitu:

24
 Core-Tipe Walk up Apartment

Tangga sirkulasi (stair core) pada apartemen tipe ini dikelilingi oleh unit-unit
hunian. Berdasarkan jumlah unit hunian yang mengelilinginya, apartemen ini
dapat terbagi lagi menjadi tiga tipe, yaitu:

1. Duplex : tangga sirkulasi pada apartemen ini dikelilingi dua unit hunian
2. Triplex : tangga sirkulasi pada apartemen ini dikelilingi tiga unit hunian
3. Quadruplex : tangga sirkulasi pada apartemen ini dikelilingi empat unit
hunian.

Gambar 2.1 Apartemen Berdasarkan Jumlah Lantai

Sumber : www.google.com

Corridor-Tipe Walk up Apartment

Tangga sirkulasi (stair core) pada apartemen tipe ini terletak di ujung
koridor. Tangga sirkulasi tipe ini dapat memperbanyak jumlah unit pada satu
lantai.

Elevator Apartment
Apartemen tipe ini memiliki sistem vertikal utama berupa lift dan
memiliki sirkulasi vertikal sekunder barupa tangga, yang biasanya juga
merupakan tangga darurat. Pada umumnya apartemen ini dilengkapi dengan
lobby atau ruang tunggu lift. Ketinggian bangunan apartemen ini biasanya
lebih dari enam lantai. Ada dua macam sistem lift yang dapat digunakan pada
apartemen tipe ini, yaitu:

Lift yang digunakan dapat berhenti di setiap lantai bangunan.

25
Lift yang digunakan hanya dapat berhenti di lantai-lantai tertentu pada
bangunan (Skip-floor elevator system).
Pengelompokan apartemen berdasarkan beberapa hal :
1. Simplex: Unit hunian terdapat dalam satu lantai
2. Duplex: Unit hunian terdapat dalam dua lantai.

Mezzanine or double height spaces

Gambar 2.2 apartemen berdasarkan jumlah lantai

Sumber : www.google.com

Berdasarkan posisi bukaan pada 1 unit hunian apartemen :

1. Single aspect: bukaan ke satu arah
2. Corner aspect: bukaan ke 2 arah pada bagian sudut
3. Dual aspect: bukaan ke 2 arah yang berlawanan

Gambar 2.3 posisi bukaan apartemen

2.1.16 Berdasarkan Sirkulasi Horizontal

26
 Berdasarkan sirkulasi horizontal, apartemen dibedakan menjadi 2:

1. Single-loaded Apartment
2. Open Corridor Apartment

Koridor ini biasanya bersifat terbuka dengan pembatas terhadap ruang luar
yang berupa dinding maupun railing dengan ketinggian 1-1,5 meter.

B. Closed Corridor Apartment

Koridor ini biasanya bersifat tertutup baik dengan jendela maupun
tidak.

2. Double-loaded Apartment

Koridor ini biasanya dikelilingi oleh unit hunian sehingga sering kali
terletak di tengah-tengah bangunan (central corridor).

2.1.17 Berdasarkan Sistem Penyusunan Lantai (Joseph de Chiara,

1986) A. Simplex Apartment

Pada apartemen tipe ini, satu unit hunian terdiri dari satu lantai saja. Kelebihan
tipe ap
artemen Simplex ini yaitu jumlah unit yang dapat terbangun dapat
dimaksimalkan pada satu bangunan apartemen, sehingga apartemen tipe ini
banyak dijumpai di daerah perkotaan yang memiliki kepadatan tinggi dengan
permintaan hunian yang tinggi pula. Tipe apartemen Simplex ini juga memiliki
kelemahan, yaitu banyak ruang yang terbuang untuk sirkulasi koridor.

B. Duplex Apartment

Pada apartemen tipe duplex, setiap satu unit hunian terdiri dari dua
lantai, sehingga ruang-ruang dalam unit hunian akan diagi pada dua lantai.
Pada lantai satu pada umumnya terdiri dari ruang public atau ruang aktifitas
bersama seperti ruang tamu, ruang keluarga, ruang makan, dan dapur.
Sedangkan di lantai kedua umumnya merupakan ruang-ruang privat atau ruang
aktifitas pribadi seperti ruang tidur, ruang kerja, ruang belajar, dan kamar

27
mandi. Tipe apartemen duplex ini biasanya dirancang untuk kalangan
menengah ke atas. Kelebihan apartemen tipe ini yaitu dapat menghemat ruang
sirkulasi (corridor) apabila sistem lift yang digunakan tidak berhenti pada
setiap lantai, dan juga dapat memberikan kesan ruang yang luas bagi penghuni,
serta menambah tingkat keamanan dan kenyamanan pada ruang-ruag privat.
Kelemahan tipe apartemen ini , yaitu pada sistem sirkulasi vertikal, tiap unit
hunian harus disediakan tangga yang dirasa tidak memberi kenyamanan bagi
penghuni lanjut usia dan balita.

C. Triplex Apartment

Tipe apartemen triplex ini hampir sama dengan apartemen tipe duplex.
Perbedaanya hanya pada jumlah lantai yang ada dalam satu unit hunian. Pada
apartemen tipe triplex ini satu hunian terdiri dari tiga lantai. Pembagian ruang
pada tiap lantainya pun hampir sama dengan pembagian ruang pada apartemen
tipe duplex, hanya saja terdapat tambahan ruang servis seperti gudang, foyer,
ruang pembantu, ruang cuci, dan ruang servis lainya yang biasanya diletakkan
pada lantai pertama dalam unit hunian. Tipe apartemen ini pada umumnya
dirancang untuk penghuni golongan atas dan berkarakteristik sangat mewah.

2.1.18 Apartemen Dibedakan Berdasarkan Bentuk Massa Bangunan

1. Slab

Pada apartemen berbentuk slab, bangunan berbentuk seperti kotak

yang pipih. Massa yang berbentuk slab biasanya menggunakan koridor
sebagai penghubung ruang, yang terdiri dari:

a. Double loaded corridor

b. Single loaded corridor

c. Skip stop plan (single loaded corridor, Elevator membuka pada lantai-
lantai tertentu, biasanya digunakan pada duplek apartemen.

28
d. Terrace plan

2. Tower

Biasanya ketinggian bangunannya di atas 20 lantai. Sistem sirkulasinya

menggunakan sistem core karena menggunakan lift. Ada berbagai variasi
bentuk tower antara lain:

1. Single tower

2. Multi tower
Apartemen berbentuk tower ini dapat juga dibedakan berdasarkan sistem
core yaitu :Tower plan, Expanded tower plan, Cross plan, Expanded cross
plan, Three wing plan, Five wing plan, Circular plan.

3. Varian
Massa apartemen yang berbentuk varian ini merupakan bentuk gabungan
massa slab dengan podium dan tower dengan podium. Dalam buku Data
Arsitek bentuk massa apartemen dibedakan menjadi:

 Bangunan Bentuk Blok

Tertutup, bentuk bangunan datar, sebagai suatu kesatuan, kepadatan yang tinggi
sangat mungkin. Ruang yang berada diluar/dalam, fungsi dan susunannya dapat
dengan jelas dibedakan

29
 Gambar 2.4 Bangunan Bentuk blok
Sumber : Data Arsitek

Terbuka, Bentuk bangunan datar, sebagai suatu pengelompokkan dari

tipe rumah yang sama ataupun berbeda atau gedung-gedung yang konsepnya

berbeda. Perbedaan ruang luar dan dalam hanya kelihatan sedikit.

30
 Gambar 2.5 Bangunan berbentuk barisan

Sumber : Data Arsitek

 Bangunan Bentuk Irisan

31
 Bentuk bangunan yang soliter dengan perluasan panjang dan tinggi, tidak ada
perbedaan antara ruang luar dan ruang dalam. Pembentukan ruang hanya
disarankan.

Gambar 2.6 Bangunan Bentuk Irisan

Sumber : Data Arsitek

 Bangunan Bentuk Besar/Luas

Perluasan dan penyambungan dari bangunan bentuk irisan ke bentuk besar,

bentuk bangunan yang soliter atau bangunan datar dengan ukuran besar. Bentuk
ruangan yang besar sangat memungkinkan. Perbedaan ruang luar dan ruang dalam
tidak begitu terlihat.

32
Gambar 2.7 Bangunan Berbentuk besar/luas Sumber : Data Arsitek

 Bangunan Bentuk Balok tinggi

Membentuk bangunan yang soliter, ruang yang bebas dihubungkan dengan
bentuk yang datar. Pembentukan ruang tidak mungkin ada. Sebagai bentuk
yang dominan di kota sering dihubungkan dengan struktur bangunan yang
datar.

2.1.19 Persyaratan Perancangan Apartemen (Joseph de Chiara, 1986)

1.Entrance Apartment

 Visibilitas bagian entrance apartemen: bangunan dapat terlihat dari luar

tapak (adanya kejelasan, atau penanda keberadaan apartemen).
 Bagian entrance terdapat pedestrian untuk pejalan kaki, kendaraan
menurunkan penumpang, menaikkan barang bawaan, dan tempat untuk
menurunkan barang bawaan.
 Bagian entrance harus mudah diakses, dan mudah akses bila terjadi
kebakaran.
 Kanopi entrance melindungi dari angin dan hujan.
 Skala dan karakter entrance mengikuti desain bangunan.
 Lebar entrance minimal 5,5 meter, atau dapat dilalui untuk 2 mobil.

2. Pengiriman Barang
Pengiriman dan pengantar barang, pengantar barang tidak boleh hingga depan
pintu.

3. Aktifitas orang tua dan anak dilakukan diruang keluarga

Kamar anak sebisa mungkin dapat diakses dari ruang keluarga, sehingga dapat
diawasi.

33
 4. Akses dari ruang tidur ke kamar mandi

Akses dari ruang tidur ke kamar mandi tidak menjadi satu jalur dengan
ruang keluarga.

5. Akses dari Dapur Ke Kamar Mandi

Akses dari dapur ke kamar mandi, dapat dimungkinkan satu jalur dengan ruang
keluarga.

6. Servis dari Dapur Ke Ruang Makan

Servis dari dapur ke ruang makan dapat berhubungan dengan ruang lainnya

2.1.20 Kelebihan dan Kekurangan Apartemen

Sebagai hunian yang terus berkembang, hunian dengan pembangunan

secara horizontal bukanlah menjadi satu-satunya hunian yang diminati. Hunian
secara vertikal kini menjadi lirikan masyarakat luas guna memenuhi keinginan
serta mengkondisikan kegiatan mereka. Adanya keuntungan serta kerugian
sendiri dalam menempati sebuah apartemen memberi banyak pertimbangan
bagi penggunaya. Kelebihan (Akmal, 2007)

Lokasi

Lokasi cenderung dibangun di lokasi strategis, dekat kawasan bisanis,

atau pusat kota. Beberapa apartemen justru berada di sebuah bangunan mixed-
use yang menjadi satu dengan perkantoran dan pertokoan. Lokasi yang ideal
ini memberi manfaat bagi orang yang tinggal di apartemen, antara lain efisiensi
waktu, dan kemudahan mobilitas. Terlebih lagi jika kita beraktifitas rutin
dikawasan tersebut.

Keamanan

Standar sistem keamnan apartemen relatif lebih ketat. Setiap orang

yang masuk harus diperiksa oleh petugas keamanan. Beberapa apartemen
memiliki fasilitas code access (PIN) khusus untuk setiap penghuni dan

34
biasanya tamu baru dapat masuk atau mengakses lift setelah diizinkan oleh
penghuni apartemen

sistem keamanan terpadu ini melibatkan satpam dan kamera CCTV

(Closed Circuit Television) selama 24 jam.

Ketertiban
Tugas pengelola apartemen adalah menertibkan lingkungan apartemen. ada
peraturan tertulis yang ditetapkan badan pengelola, seperti pengaturan
pembuangan sampah, tempat parkir, hewan peliharaan, tempat menjemur dan
lain-lain. Di samping peraturan ertulis, penghuni apartemen juga diharapkan
mematuhi aturan tak tertulis yaitu tidak mengadakan pesta atau keramaian
yang dapat mengganggu penghuni lain.

 Fasilitas pelayanan
Apartemen biasanya juga menyediakan berbagai jasa pelayanan. Jasa
tersebut beragam mulai dari jasa petugas kebersihan (housekeeper) untuk
membersihkan tiap unit apartemen sampai jasa binatu (laundry). Selain itu,
tersedia juga unit apartemen yang berisi perabot lengkap (fully Furnished).
Fasilitas ini membuat penghuni tidak terlalu pusing memikirkan perabot yang
sesuai denga ruang yang tersedia.

 Fasilitas umum
Sebagian besar apartemen dilengkapi dengan berbagai fasilitas seperti
tmaan, sarana olahraga (kolam renang, lapangan tenis, pusat kebugaran), lahan
parkir, supermarket, pusat perawatan kecantikan, dan beberapa diantaranya
menyediakan business center bahkan mixed-use apartment dilengkapi mall
perbelanjaan, perkantoran, atau hotel.

 Gaya hidup
Masyarakat urban yang sibuk dan hanya memiliki sedikit waktu luang,
cenderung membutuhkan tempat tinggal yang meutamakan privasi. Tinggal di
apartemen memenuhi kebutuhan ini. Selain itu, tinggal di apartemen bagi

35
sebagian orang dipandang mewakili status sosial tertentu padahal pandangan
ini muncul karena apartemen pada awalnya merupakan pilihan ekspatriat dan
para eksekutif berpenghasilan tinggi.

 Investasi
Saat ini, keuntungan yang didapat dari menyewakan apartemen jauh di atas
keuntungan menyewakan rumah biasa. Jika merencanakan membeli apartemen
sebagai investasi, pilihlah apartemen yang sedang dibangun karena mampu
mengembalikan nilai beli setelah beberapa tahun disewakan. Hal lain yang
perlu diperhatikan dalam hal ini adalah lokasi apartemen sehingga nilainya
dapat bertambah.

Kelemahan (Akmal, 2007)

1.Tidak dapat tumbuh

Apartemen memiliki luas yang permanen dan tidak bisa dikembangkan.

Contohnya jika kita membeli satu unit apartemen seluas 155m2, maka luas unit
tidak akan bertambah atau berkurang kecuali hanya sekat atau dinding pemisah
ruang bisa dikondisikan. Agar tidak salah memilih, sesuaikanlah terlebih
dahulu luas aparemen dengan jumlah penghuni, jenis aktifitas, dan kebutuhan
ruang yang diperlukan.

2.Tidak bisa direnovasi

Tata letak atau layout ruang apartemen tidak bisa dirubah sesuka hati.
Kita tidak bisa memindahkan letak area basah, seperti kamar mandi dan dapur
karena akan mengganggu kelancaran utilitas seperti saluran air dan pipa
pembuangan yang sudah dirancang secara kolektif oleh pengembang.
Meskipun demikian dibeberapa apartemen, dinding partisinya dapat diubah,
asalkan bukan dinding kontruksi. Jadi kita dapat membuka dinding gypsum
atau menggantinya dengan kaca agar terasa luas.

36
3. Tidak bisa memiliki taman dan kebun

Unit apartemen yang dibangun dalam jumlah puluhan lantai tidak

memungkinkan untuk memiliki taman dan kebun. Namun demikian, kita dapat
memilih apartemen yang dilengkapi balkon untuk mendapatkan ruang luar
tambahan.

2.1.21 Fasilitas Standar pada Apartemen Berdasarkan Kelasnya

Beberapa fasilitas yang terdapat pada apartemen sesuai dengan

kebutuhan dan kelasnya. Fasilitas inilah yang menentukan apakah sebuah
apartemen dapat dikatagorikan sebagai apartemen bawah, menengah atau
mewah:

37
 Tabel II.1 Tabel perbedaan apartemen menurut kelasnya

Sumber : (IMELDA, 2007)

2.1.22 Peraturan Tinggal di Apartemen (Akmal, 2007)

Peraturan yang dikeluarkan pemerintah tentang hak dan kewajiban

pengelola dan penghuni apartemen adalah:

 Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun

38
  Peraturan pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun
Selain itu, ada pula aturan-aturan yang disepakati bersama oleh para penghuni
melalui Rapat Umum Anggota dan dijalankan oleh Pengurus Perimpunan
Penghuni (PP),yang terdiri atas :

 Anggaran Dasar Perhimpunana Penghuni (PP), yang mengatur susunan

organisasi PP, fungsi, tugas pokok, serta hak dan kewajiban anggota PP.
 Anggaran Rumah Tangga PP, mengatur mekanisme kerja organisasi dan
tata tertib pengelolaan (house rule).
 Tata tertib pengelolaan (house rule), yang mengatur tentang cara
perilaku penghuni terhadap pemanfaatan benda dan bagian bersama
(common area) berikut fasilitasnya, termasuk larangan-larangan
perilaku penghuni.
Selain peraturan, penghuni juga akan mendapat petunjuk atau pedoman
teknis yang wajib diperhatikan demi keselamatan jiwa, seperti buku pedoman
keadaan darurat, jika terjadi kebakaran, banjir, dan gempa bumi, seta petunjuk
teknis untuk penggunaan fasilitas atau sarana lainnya (jika ada).

2.1.23 Perhimpunan penghuni (Akmal, 2007)

Undang-undang Nomer 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun dan

Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun mewajibkan
penghuni apartemen untuk membentuk PP dengan dibantu penyelenggara
pembangunan atau pihak pengembang Perhimpunan penghuni atau PP adalah
badan hukum yang bertugas mengurus berbagai kepentingan bersama penghuni
apartemen. Di lingkungan perumahan, fungsi PP ini mirip dengan RT/RW.

Tugas Perhimpunan Penghuni (PP NO.4 TH. 1988 PS.59):

 Mengesahkan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga yang

disusun oleh pengurus dalam Rapat Umum Perhimpunan Penghuni.

39
  Pembinaan para penghuni ke arah kesadaran hidup bersama yang
serasi, selaras, dan seimbang dalam rumah susun (baca:apartemen) dan
lingkunganya.
 Mengawasi pelaksanaan ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam
Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah tangga.
 Menyelenggarakan tugas-tugas administrasi penghunian.
 Menunjuk atau membentuk dan mengawasi badan pengelola dan
pengelolaan rumah susun (baca:apartemen) dan lingkunganya.
 Menyelenggarakan pembukuan dan administratif keuangan secara
terpisah sebagai kekayaan perhimpunan penghuni.
 Menetapkan sanksi terhadap pelanggaran yang telah diciptakan dalam
Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga.
2.1.24 Badan Pengelola (Akmal, 2007)
Kecuali unit, semua yang ada di dalam lingkungan apartemen
merupakan kepemilikan bersama yang pengelolaan dan perawatanya mesti
ditanggung secara bersama pula. Kepemilikan bersama itu terdiri atas:

 Tanah bersama, yang digunakan dan dimiliki secara bersama.

 Bagian bersama, yaitu bagian yang melekat atau menempel
pada struktur yang digunakan dan dimiliki secara bersama.
Contohnya: kolom, balok, dinding, koridor, dan lain-lain.
 Benda bersama, yaitu bagian diluar struktur serta digunakan dan
dimiliki secara bersama. Contohnya: kolam ranang, taman, area
bermain, alat pemadam kebakaran, dan lain-lain.

Biaya untuk mengelola dan memelihara kepemilikan bersama disebut

biaya pengelolan dan setiap pemilik atau penghuni wajib membayar biaya
pengelolaan yang ditanggung secara berkala ini. Biaya pengelola terdiri atas:

Service Charge

40
 Service charge yaitu biaya perawatan benda bersama, bagian bersama,
dan tanah bersama (bersifat regular), yang meliputi

Pemungutan kotoran, sampah, penyediaan tempat pembuangan

pengumpulan sampah.
Menjaga agar saluran-saluran air, got-got, dan pipa-pipa di
lingkungan apartemen bersih dari kotoran.
Menjaga dan memelihara kebersihan semua toilet serta tempat cuci
tangan, peralatan, dan perlengkapan dalam lingkungan
apartemen.

Menjaga agar benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama dalam keadaan
bersih dan sehat Besarnya biaya pengelolaan dikalkulasi badan pengelola,
kemudian diajukan ke PP untuk disetjui. Iuran yang dibayar tiap bulan ini
besarnya dihitung untuk tiap 1 meter persegi. Gaji pegawai dan badan pengelola
termasuk pos yang dibayar melalui service charge

Sinking fund
Sinking fund yaitu biaya perbaikan dan pemeliharan dalam lingkungan
apartemen (untuk perbaikan-perbaikan besar dan pengamanan aset), yang
meliputi :

 Perbaikan dan pemeliharaan, struktur, serta pengecetan ulang

bangunan yang merupakan bagian bersama dan benda bersama.

 Menjaga dan mempertahankan benda bersama, bagian bersama,

dan tanah bersama dalam keadaan baik, seperti lift, pengatur
suhu udara, sistem ventilasi, sistem telekomunikasi, sistem
penyemprotan air, dan pemadam kebakaran.
 Mengadakan kontak dengan pihak ketiga untuk melaksanakan
tugas perawatan, perbaikan, dan pemeliharaan bagian bersama
dan benda bersama.
 Mengadakan penggantian kaca-kaca pada benda bersama dan
bagian bersama.

41
 Sinking fund ditarik secara berkala tiap bulan. Umumnya, besar sinking
fund adalah 20% dari service charge. Karena ditujukan untuk pengamanan
asset, asuransi juga merupakan pos yang dibayar melalui sinking fund.

Pajak

Ada tiga jenis pajak yang menjadi kewajiban penghuni yaitu:

 PBB (Pajak Bumi dan Bangunan)

PBB atas bangunan apartemen tentu saa menjadi beban seluruh penghuni atau
pemilik yang besarnya sesuai dengan Nilai perbandingan Proporsional (NPP)
setiap unit. Apa itu NPP? Setiap pemilik unit memiliki hak dan kewajiban
untuk memelihara kepemilikan bersama, karena itu ditetapkan nilai
perbandingan atas bagian yang dimiliki pemilik apartemen. NPP dihitung
dengan membandingkan luas unit apartemen denga luas total bangunan.
Besarnya NPP tercantum di dalam sertifikat hak milik.

PPN (Pajak Pertambahan Nilai)

Anda juga wajib membayar PPN yang besarnya 10% dari harga
apartemen –berapapun harga apartemen tersebut.

PPnBM (Pajak Penjualan atas Barang Mewah)

Tidak semua apartemen dikenai PPnBM. Hanya apartemen dengan luas 150m2 ke
atas atau apartemen dengan nilai bangunan diatas 4 juta rupiah. Namun, saat ini
standar 4 juta rupiah per meter persegi sepertinya tidak bisa dikatakan
mewahmengingat harga material dan konstruksi yang semakin mahal. Besarnya
PPnBM adalah 20% dari harga apartemen. Adapula Pajak Pengelolaan yang
besarnya 10% dari service charge jika PP menyewa Badan Pengelola Profesional
dari luar.

42
2.1.25 Berdasarkan Ketinggian Bangunan

Berikut klasifikasi apartemen berdasarkan ketinggian bangunan :

Tabel 2.2 Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Ketinggian Bangunan

43
2.1.26 Berdasarkan Sistem Penyusunan Lantai

Berdasarkan sistem penyusunan lantai, apartemen tipe ini dapat dibagi

menjadi dua macam, yaitu :

Tabel 2.3 Apaartemen Berdasarkan Sisitem Penyusunan Lantai

44
2.1.27 Berdasarkan Bentuk Denah

Tabel 2.4 Apaartemen Berdasarkan Bentuk Denah

45
2.1.28 Berdasarkan Sistem Pelayanan Unit & Jumlah Ruang tidur

46
2.1 Definisi Tema Arsitektur Modern

2.2.1 Definisi Arsitektur Modern

Arsitektur Modern memiliki prinsip

yaitu fungsional dan efisiensi. Fungsional
berarti bangunan tersebut benar-benar mampu
mewadahi aktifitas penghuninya, dan efisiensi
harus mampu diterapkan ke berbagai hal;
efisiensi biaya, efisiensi waktu pengerjaan dan
aspek free maintenance pada bangunan.
Arsitektur Modern itu timbul karena adanya
kemajuan dalam bidang teknologi yang
membuat manusia cenderung memilih sesuatu
yang ekonomis, mudah dan bagus.
Arsitektur Modern dimulai dengan adanya
pengaruh Art Nouveau yang banyak
menampilkan keindahan plastisitas alam,
dilanjutkan dengan pengaruh Art Deco yang lebih mengekspresikan kekaguman
manusia terhadap kemajuan teknologi. Konsep tersebut kemudian
dimanifestasikan ke dalam media Arsitektur dan seni, serta gaya hidup.
Arsitektur modern atau arsitektur modernis adalah sebuah istilah yang
ditujukan untuk sekelompok gaya arsitektur yang muncul pada paruh pertama
abad ke-20 dan menjadi dominan setelah Perang Dunia II. Ini berdasarkan pada
teknologi pembangunan baru, terutama penggunaan kaca, baja dan beton; dan
setelah penolakan dari gaya Beaux-Arts dan arsitektur neoklasik tradisional yang
menjadi populer pada abad ke-19. [1]
Arsitektur modern terus menjadi gaya arsitektur yang dominan untuk bangunan
institusional dan korporat hingga 1980-an, ketika sebagian besar digulingkan oleh
postmodernisme.

47
Arsitektur modern muncul pada akhir abad ke-19 dari revolusi di bidang
teknologi, teknik dan bahan bangunan, dan dari keinginan untuk melepaskan diri
dari gaya arsitektur historis dan untuk menciptakan sesuatu yang murni fungsional
dan baru.
Revolusi dalam materi datang lebih dulu, dengan penggunaan besi cor, kaca
piring, dan beton bertulang, untuk membangun struktur yang lebih kuat, lebih
ringan dan lebih tinggi. Proses kaca cor piring ditemukan pada tahun 1848,
memungkinkan pembuatan jendela yang sangat besar. The Crystal Palace oleh
Joseph Paxton di Great Exhibition 1851 adalah contoh awal konstruksi besi dan
plat kaca, diikuti pada tahun 1864 oleh kaca pertama dan dinding tirai logam.
Perkembangan ini bersama-sama mengarah ke gedung pencakar langit berbingkai
baja pertama, Gedung Home Insurance sepuluh lantai di Chicago, yang dibangun
pada tahun 1884 oleh William Le Baron Jenney. Konstruksi rangka besi Menara
Eiffel, yang merupakan struktur tertinggi di dunia, menangkap imajinasi jutaan
pengunjung pada Pameran Universal Paris tahun 1889.
Industrialists Perancis François Coignet adalah yang pertama menggunakan beton
bertulang besi, yaitu beton yang diperkuat dengan batang besi, sebagai teknik
untuk membangun bangunan. Pada tahun 1853 Coignet membangun struktur
beton bertulang besi pertama, sebuah rumah berlantai empat di pinggiran kota
Paris. Langkah penting selanjutnya adalah penemuan elevator keselamatan oleh
Elisha Otis, yang pertama kali ditunjukkan pada pameran Crystal Palace pada
tahun 1852, yang membuat bangunan kantor dan apartemen tinggi praktis.
Teknologi penting lainnya untuk arsitektur baru adalah cahaya listrik, yang sangat
mengurangi bahaya kebakaran yang disebabkan oleh gas pada abad ke-19.
Debut bahan-bahan dan teknik baru menginspirasi para arsitek untuk melepaskan
diri dari model neoklasik dan eklektik yang mendominasi arsitektur Eropa dan
Amerika pada akhir abad ke-19, terutama eklektisisme, arsitektur Victoria dan
Edwardian, dan gaya arsitektur Beaux-Arts. Pemutusan dengan masa lalu ini
terutama didorong oleh ahli teori arsitektur dan sejarawan Eugène Viollet-le-Duc.
Dalam bukunya tahun 1872, Entretiens sur L'Architecture, ia mendesak: "gunakan
sarana dan pengetahuan yang diberikan kepada kita pada zaman kita, tanpa tradisi

48
campur tangan yang tidak lagi layak hari ini, dan dengan cara itu kita dapat
meresmikan arsitektur baru. berfungsi materialnya, untuk setiap material bentuk
dan ornamennya. "Buku ini mempengaruhi generasi arsitek, termasuk Louis
Sullivan, Victor Horta, Hector Guimard, dan Antoni Gaudí.

Beberapa pendapat tentang Arsitektur Modern:

· Form follows function, yang dicetuskan oleh pemahat Horatio Greenough (Louis
Sullivan);
· Less is more, yang diumumkan oleh Arsitek Mies van der Rohe;
· Less is more only when more is too much, yang dikatakan oleh Frank Llyod
Wright;
· Less is a bore, yang dicetuskan oleh Robert Venturi, pelopor arsitektur
Postmodern.
Pelopor Arsitektur Modern antara lain: Adolf Loos, Alvar Aalto, Frank Lloyd
Wright, I. M. Pei, Le Corbusier, Louis Kahn, Louis Sullivan, Ludwig Mies van
der Rohe, Oscar Niemeyer, Otto Wagner, Peter and Alison Smithson, Philip
Johnson, Ralph Tubbs,Walter Gropius.

49
2.2.2 Penerapan Arsitektur Modern

Arsitektur Modern
memiliki ornamen yang sangat
minim. Pada arsitektur modern fungsi
lebih diutamakan dalam menentukan
bentuk, ukuran dan bahan. Bentuk
masa modern di dekorasi dengan
ornament garis vertical, horizontal,
dan diagonal yang sederhana pada
dinding eksterior yang luas.

Dinamis dalam dunia

arsitektur adalah sesuatu yang dimana
irama lebih bervariasi karena ada
beberapa elemen yang berulang-ulang
dari suatu irama. Irama dalam tampak
biasa terjadi pada arah horizontal dan The Maze Apartment
juga arah vertical.

Konsep dasar yang digunakan pada bangunan berfungsi ganda ini

adalah bentuk dinamis dari labirin. Konsep banyak diterapkan pada fasade
bangunan. Fasade dibuat seperti bentuk labirin, terlihat pada contoh bangunan The
Maze Apartment dari bentuk ini juga dapat memaksimalkan analisa-analisa
matahari, sirkulasi dan view.

Penerapan bentuk yang memanjang dan fasade seperti labirin pada

bangunan fungsi ganda ini dapat menciptakan estetika.

50
2.3. Tinjauan Objek Komparasi Literatur

2.3.1 Apartemen Gateway

Apartemen Gateway terletak di daerah Cicadas dimana notabennya daerah

macet dan padat penduduk, berdasarkan studi kasus beberapa unit yang tersedia
ialah sewa dan sedikit yang merupakan milik pribadi, kebanyakan pemilik lebih
memilih menyewakan unitnya sebagai bentuk investasi.

Adapun fasilitas yang sering digunakan :

• Barbershop

• Kolam Renang

• Fitnes Center

• Taman

51
 2.3.2 Apartemen Galeri Ciumbuleuit

Apartemen Galeri Ciumbuleuit berada disekitar bandung utara, apartemen

ini terletak dikawasan pendidikan dan dekat dengan UNPAR. Berdasarkan studi
banding apartemen ini banyak dihuni oleh mahasiswa dan pekerja dengan
golongan menengah dan system dari unit sendiri ada unit sewa dan hak milik.

Adapun fasilitas yang sering digunakan :

• Lapangan tenis

• Biliar

• Taman & Kolam Renang Outdoor

• Fitnes

• Club House

• Store

52
 BAB III

ANALISA DAN KONSEP

3.1 Analisa Tapak

U
KOTA
BAN
DUN
G PERSIMPANGAN JL. PELAJAR PERJUANG DENGAN JL. TALAGA
L BODAS
O
K
NAMA PROYEK : RUMAH TINGGAL VERTIKAL
SI
SI
LOKASI : PERSIMPANGAN JL. PELAJAR PERJUANG
T JL. TALAGA BODAS
45 DAN
E JL. PELAJAR
-RT/RW : 11/04

-KELURAHAN : Lingkar Selatan

-KECAMATAN : Lengkong

JENIS BANGUNAN : Middle rise

LUAS AREA : 10000 M2

PENGELOLA : INVESTOR SWASTA

SUMBER DANA : INVESTASI SWASTA

JL. TALAGA

53
PERATURAN DAERAH :

KDB : 55% x 10000 m2= 5500 m2

KLB : 4 x 10000 m2 = 40.000 m2

KDH : 66 % X 10000 m2 = 6.600 m2

GSB : JL. Pelajar Perjuang 45 : 15 m

JL. Talaga Bodas : 4.75 m

GST :4m

TINGGI MAKSIMAL BANGUNAN : 40.000 m2 : 6.600 m2 = 7.2 lantai

SIFAT PROYEK : FIKTIF

BATAS SITE : UTARA : Wana Artha Life

SELATAN : Hotel boulevard

Sheila Motor

TIMUR : Bess Finance

BARAT : Klinik Tefaron

Pemukiman Warga

54
View keluar Site

55
 Tata guna Lahan

KAWASAN
KULINER KAWASAN
KAWASAN
HUNIAN
KOMERSIL
TENTARA
KAWASAN
PERTOKOAN

KAWASAN
PENDIDIKAN
SITE

KAWASAN
HUNIAN
56
TENTARA
KAWASAN
KOMERSIL
KAWASAN
PENDIDIKAN SITE
 Potensi Kendala Lokasi

KENDALA POTENSI
BERADA DI LAMPU MERAH
KAWASAN DI DEKAT SITE BERADA DI
GERSANG MEMILIKI BERADA DI SAMPING
DURASI YANG JALAN
ZONA YANG
CUKUP LAMA
TEPAT UTAMA
BERADA DI AKSES
BERADA DI
KAWASAN PINGGIRAN
MENUJU SITE
RAWAN MACET JALAN YANG BERADA DI MUDAH
BERDEBU KAWASAN
KOMERSIL
DEKAT
AKSES MEMUTAR JALAN DI DEPAN
DENGAN
KENDARAAN CUMA SITE SERING DI
LEWAT PERTIGAAN PAKAI PARKIR FASILITAS
MOBIL
SITE BEBAS UMUM
BANJIR
CUACA PADA
SIANG HARI
CUKUP TERIK

57
SITE BEBAS
BANJIR
 3.1.2 Analisis dan Sintesa

Analisa Matahari

Analisa Drainase

Analisa Arah Angin

58
Analisa Sirkulasi

Analisa Kebisingan
½
BE
M G T TE N
G N
EN EN
B

I
F AS

KISI
KISI

Analisa Vegetasi

59
3.2 Tinjauan Tapak
3.2.1 Program Ruang

60
61
 3.2.2 Alur Aktifitas

FLOW ACTIVITY PEJALAN KAKI

MENUJU ENTRANCE BELANJA

TIBA DI SHELTER JALAN DI LOBB

PEDESTRIAN Y
MENUJU SITE ENTRANCE MASUK PINTU
KEAMANAN
AYAH

IBU

MASUK KE LIFT
ANAK

LAJANG BERAKTIFITAS DI
MASUK KE HUNIAN
HUNIAN
FLOW ACTIVITY KENDARAAN

MEMARKIR KENDARAAN BELANJA

MASUK MAIN LOBB
ENTRANCE MASUK SITE
Y
VALLET KENDARAAN MASUK PINTU
KEAMANAN
AYAH

IBU

MASUK KE LIFT
ANAK

LAJANG BERAKTIFITAS DI
MASUK KE HUNIAN
HUNIAN

62
3.2.3 Bubble Diagram

63
3.2.3 Bubble Diagram Retail

64
 3.2.4 Zonning Horizontal

Service
Public
Privat

BANGUNAN UTAMA
TOWER APARTEMENT 1
TOWER APARTEMENT 2
SERVICE LOADING DOCK
DROP OFF
MASUK SITE
KELUAR SITE
3.2.4 Zoning Vertical

PINTU MASUK BASEMENT

KANTOR
RETAIL 2 LANTAI
FASILITAS
APARTMENT
APARTME
65 NT
 BAB VI

KONSEP

Bentuk site pada jalan Talaga Bodas linier sehingga di aplikasikan ke

bangunannya berbentuk memanjang Garis sempadan bangunan digunakan sebagai
ruang terbuka hijau dan akses masuk pejalan kaki

Pada tower sayap kiri, berbentuk memanjang ke belakang untuk sikap

pada titik node dan terlihat dari sudut pertigaan pelajar pejuang dan Pada Tower
sayap Kanan penyikapan terhadap paparan sinar matahari dari barat sehingga
bentuk memanjang ke sampingPada jalan pelajar pejuang terdapat banyak
bangunan middle rise, konsep dari bangunan The 13 Apartemen menjadi pembeda
karna memliki 2 tower menghadap ke jalan.

66
 4.1.3 Konsep Fasade

Berawal dari bentuk bidang horizontal dan vertikal yang dinamis sesuai
dengan tema arsitektur modern menjadikan fasade terlihat seperti labirin.

Berikut gambar yang memperlihatkan contoh bangunan berfasade seperti

labirin yaitu The Maze Apartment di Australia akan diterapkan pada fasade
Material yang akan digunakan berbagai macam, misalkan untuk bagian fasade
menggunakan kaca bening kualitas tinggi dan pada bagian fasade yang massive
menggunakan alumunium komposit .

Bagian fasade yang massive menggunakan alumunium komposit , Bagian

fasade menggunakan kaca agar matahari dari timur dapat masuk kedalam
bangunan .

67
68
4.1.6 Konsep Struktur & Utilitas

A. Struktur

Lt.8
Lt.8
Lt.7
Lt.6
Lt.5
Lt.4
Lt.3
Lt.2
Lt.1
RT.2
RT.1
Bsmnt. 1
Bsmnt. 2

PEMBEBANAN PADA BANGUNAN BERTINGKAT

• Beban Vertikal : Tegak lurus ke bumi, beban yang secara alami dimiliki
oleh setiap benda di muka bumi.
Beban Statis :
o Beban hidup : manusia, furniture, air hujan
o Beban mati : dinding, lantai, atap, plafond, kolom, balok, mekanikal
elektrikal

69
• Beban Horizontal : Tegak lurus terhadap beban gravitasi / mendatar relatif
sejajar.
Beban Dinamis :
o Beban Angin
o Beban Gempa : tanah longsor, tsunami
o Beban-khusus adalah beban kerja yang berasal dari: adanya selisih suhu ,
penurunan pondasi, susut bahan, gaya rem dari kran, getaran mesin berat.
MODUL TRAVE
8.1 8.1
0 0
60
5.
10
8.
10
8.

Sistem kolom yang digunakan adalah kolom dengan menggunakan

material baja. Modul yang digunakan adalah 8.10 mx 8.10 m. Modul ini
ditempatkan di area yang membutuhkan bentangan sederhana untuk
menyokong beban yang dihasilkan dari gaya-gaya yang timbul. Juga
modul seperti ini sangat memudahkan untuk pengaturan parkir di
basement, tenant di retail dan unit apartemen.

C. Pondasi

70
 Jenis pondasi yang di pakai pada bangunanfungsi ganda ini adalah
menggunakan pondasi Tiang pancang. Karena umumnya Bangunan Middle Rise
menggunakan pondasi tiang pancang yang kelebihannya Bisa mencapai daya
dukung tanah yang paling keras.

Kelebihannnya:

• Pelaksanaan pemancangan relative cepat,

• Karena dibuat dengan system pabrikasi, maka mutu beton terjamin

• Harga relative murah bila dibanding pondasi sumuran.

• Bisa mencapai daya dukung tanah yang paling keras.

D. Plat Lantai

Kelebihan plat lantai metode bondek

1. Penghematan bekisting lantai karena plat bondek sekaligus berfungsi
sebagai form work.
2. Tidak menggunakan besi tulangan bagian bawah karena fungsinya sudah
digantikan oleh bondek.

71
 3. Pengerjaan lebih cepat dan murah jika dibanding dengan sistem
konvensional.
4. Bagian bawah plat lantai terjamin rapi, karena jika menggunakan sistem
konvensional dengan bekisting plywood maka ada resiko beton keropos,
retak atau ngeplin sehingga memerlukan pekerjaan perapihan.
5. Plat bondek masih aman jika terkena kebakaran.
E. Core

Core suatu tempat untuk meletakan sistem transportasi vertikal dan

mekanis dengan bentuk yang disesuaikan dengan fungsi bangunan serta untuk
menambah kekakuan bangunan diperlukan sistem struktur dinding geser sebagai
penyalur gaya lateral (seperti tiupan angina tau gempa bumi) pada inti.

4.1.7 Utilitas

PDAM

A. Sumber air bersih

Utama dari PDAM dan cadangan dari Sumur Bor
B. Reservoar Air
Reservoar Air Bawah untuk seluruh keburuhan air, terletak di Lantai Basement.

72
Reservoar Air Atas untuk distribusi secara down feed dengan bantuan pompa
booster, terletak di Lantai Atap

C. Distributor Air Kotor

UNIT
RUANG TOILET
FOODCO
URT
POMPA SUMUR
RES. BOR
BAWAH HYDROPO
OR
LANSEKAP
METERAN

Sistem pengolahan

Terdapat Grease Trap Portable di Kitchen Sink dapur

Pengolahan black water dan grey water menggunakan Sewage Treatment

Plant (STP) yang terletak di Lantai Basement, perhitungan volume berdasarkan
limbah penghuni dan limbah laundry. Limbah laundry hanya menghasilkan air
kotor. Setelah diolah di STP, air kotor dialirkan ke riol kota.

D. System pengolahan Sampah

WASHT
AFEL KOTOR PENAN
KOTORAN AN GKAP
PADAT CAIR LEMAK

ANO
RGA
NIK
ORG
ANIK

BAK
KONTROL
SE
73
PT
RE
IC
SA
TPA TPS

TA
PA
 Sampah dari tiap unit diangkut secara manual melalui lift umum/ servis
menuju Ruang Sampah di luar bangunan utama
Di ruang sampah, petugas gedung akan memilah sampah antara sampah kering
dan sampah basah
Dari ruang sampah, sampah yang telah dipilah petugas gedung akan dibuang
keluar site oleh petugas dinas kebersihan
E. System Kebakaran

Sistem sprinkler dan hydrant

• Seluruh lantai dilengkapi sistem sprinkler dan hydrant gedung
• Pada halaman terdapat hydrant halaman dan siamese untuk suplai air
tambahan ke sistem hydrant gedung
• Seluruh pasokan air dipompa dari ruang pompa di basement, dan setelah
melalui valve terbagi 3 menjadi pipa sprinkler, pipa hydrant gedung, serta
pipa hydrant halaman
• Pipa peningkatan air atau riser bagi sprinkler dan hydrant gedung terdapat
di shaft mekanikal utama
Sistem sprinkler
• Perletakan kepala sprinkler diatur agar pancaran air dengan radius 3,5 m
dapat saling overlap

74
 • Pada ruang dengan bahaya kebakaran sedang seperti ruang ME yang tidak
menyimpan bahan bakar (ruang pompa, ruang LVMDP dan trafo, serta
ruang mesin lift), kepala sprinkler dialokasikan setiap 12 m2 luas lantai
• Pada ruang dengan bahaya kebakaran tinggi seperti ruang ME yang
menyimpan bahan bakar (ruang genset, ruang bahan bakar, dan ruang
sampah), kepala sprinkler dialokasikan setiap 9 m2 luas lantai
Sistem hydrant
• Perletakan Fire House Cabinet (FHC) berdasarkan panjang selang 30 m
dan jarak pancaran air 5 m
• Perletakan Pilar Hydrant di halaman maksimal 200 m dan harus mudah
terlihat serta dicapai mobil pemadam kebakaran
• Pada site dialokasikan 3 Pilar Hydrant
• Sebuah Siamese diletakkan di dekat Pilar Hydrant zona entrance site

F. System HVAC
Ada 2 sistem yang digunakan, yaitu :
1) Sentral, yaitu menggunakan Chiller, AHU, Ducting, FCU, Cooling
Tower (untuk sistem water to water). (Untuk Retail)
2) Split, yaitu yang menggunakan indoor unit dan outdoor unit (seperti AC
rumah biasa). (Untuk Apartemen).
SISTEM PENGKONDISIAN UDARA UNIT APARTEMEN
Unit apartemen menggunakan AC Setempat - Super Multi Split
serta exhaust fan untuk lift lobby, toilet, dapur, dan service corridor

75
76
 G. System Distributor Air Hujan

Biasanya air buangan/limpasan ini adalah untuk pembuangan air hujan

yang jatuh di atap bangunan. Air ini sebaiknya ditampung untuk cadangan air
bangunan, Kalaupun mau dibuang, bisa langsung dibuang ke riol atau saluran
terbuka karena pada dasarnya air ini masih bersih. Yang perlu diperhatikan adalah
saluran untuk air buangan/limpasan ini harus cepat tersalurkan ke bawah, karena
kalau volume nya besar akan menimbulkan beban bagi bangunan. Sistem
pengolahan Seluruh air hujan yang diterima atap disalurkan melalui talang lalu
masuk ke sumur resapan sebagai cadangan air pada musim kering dan juga untuk
taman, jika sumur sudah penuh dibuang ke riol kota

77