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Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 1

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PERITO

AVALÚO COMERCIAL No. 01-2019

I. MEMORIA DESCRIPTIVA:

1.1 TIPO DE LOTE DE TERRENO CON


INMUEBLE: CONSTRUCCIONES

1.3 PROPIETARIOS: CALLE 25XXXXX.


XXXXX B # 33-51 LOTE 17, MANZANA
1.2 DIRECCIÓN: 4C-6 – NEIVA(H)

Figura 1. Fachada del Predio.


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1.3 PROPIETARIO: NAIN JOHANA CALLEJA GARCÍA

1.4 SOLICITANTE NAIN JOHANA CALLEJA GARCÍA


1.3 PROPIETARIOS:
DEL AVALUO: XXXXX XXXXX.

1.5 DESTINO DEL A SOLICITUD DEL PROPIETARIO


1.3 PROPIETARIOS:
AVALUO: XXXXX XXXXX.

1.6 ATENDIDO POR: FREDY MURCIA QUIZA


1.3 PROPIETARIOS: XXXXX XXXXX.

1.3
II. PROPIETARIOS: XXXXX XXXXX.
INFORMACIÓN GENERAL

2.1 OBJETO O PROPÓSITO DEL AVALÚO:

Determinar el valor comercial del predio de la calle 25B #33-51. Barrio


El Tesoro de Neiva.

Esta valuación se hace sobre la base del Valor de Mercado de los


bienes en un mercado abierto.

Valor de mercado es la cuantía estimada por la que un bien


podría intercambiarse, en la fecha de valuación, entre un comprador
dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una
transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las
partes hayan actuado con la información suficiente, de manera
prudente y sin coacción.

2.2 FECHA DE INSPECCIÓN AL PREDIO:

Julio 21 de 2019. Practicada por el Perito Avaluador JESÚS


ALFONSO LARA MOSQUERA. Registro Nacional de
Avaluadores “CORPOLONJAS DE COLOMBIA”, con registro Nº
R.N.A. /C.C.-18-3260.
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2.3 ATENDIDO (S) POR:

FREDY MURCIA QUIZA

2.4 RESPONSABILIDAD DEL AVALUADOR:

El Avaluador no será responsable por aspectos de naturaleza


legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad avaluada o el
titulo legal de la misma (escritura).

El Avaluador no revelará información sobre la valuación a nadie


distinto de la persona natural o jurídica que solicito el encargo
valuatorio y solo lo hará con autorización escrita de esta, salvo,
en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad
competente.

2.5 DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE


DE LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

El avaluador declara que: no existe ninguna relación directa o


indirecta con el solicitante o propietario del bien inmueble objeto de
valuación que pudiera dar lugar a un conflicto de intereses.

El avaluador confirma que: el informe de valuación es


confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus
asesores profesionales, para el propósito específico del encargo;
no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte
y e l avaluador no acepta ninguna responsabilidad por la
utilización inadecuada del informe.

2.6 CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE PUBLICACIÓN DEL


INFORME

Se prohíbe la publicación de parte o la totalidad de este informe


de valuación, cualquier referencia al mismo, a las cifras de
valuación, al nombre y afiliaciones profesionales del valuador sin
el consentimiento escrito del mismo.
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2.7 LOCALIZACIÓN:
LOCALIZACIÓN:
2.7.1 PAÍS: Colombia.

2.7.2 DEPARTAMENTO:

Huila.

2.7.3 CIUDAD:

Neiva.

2.7.4 UBICACIÓN:

Sector oriente de Neiva-El Tesoro.

2.7.5 LOCALIDAD:

Localidad UPZ la Toma-UGL El Tesoro.

2.7.6 COMUNA: 10

URBANIZACIÓN:
2.7.6
Valparaíso

2.7.7 EDIFICACION:

Casa Residencial

2.7.8 PRINCIPALES VÍAS DE ACCESO:

• Carrera 15.
• Calle 19 subida a Buganviles.
• Calle 20.
• Carrera 36 A (Variante a la izquierda).
• Calle 25B con Carrera 33, El Tesoro.

USO ACTUAL DEL INMUEBLE: Al momento de la inspección


2.7.9 del inmueble se encontró predio tiene uso residencial.

2.8
USO ACTUAL DEL INMUEBLE:
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2.8 USO POR NORMA:

De acuerdo con P.O.T, el predio tiene uso principal de Vivienda


Tradicional AV – Tipo 2 (VT2).
III. MARCO JURÍDICO:

En la realización de este estudio hemos tenido en cuenta los


parámetros establecidos en la Ley de 388 de 1997, Decreto 1420
de 1998, Resolución 620 de 2008 del IGAC, Ley 1673 de 2013 y
demás normatividad legal vigente en materia de avalúos.

IV. TITULACIÓN Y TRADICIÓN:


4.1 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS POR EL SOLICITANTE Y/O
CONSULTADOS:
Escritura(s) Adquisición: Si.
Escritura(s) de Propiedad Horizontal: No.
Certificado(s) de Tradición y Libertad: Si. Fecha: 5 julio/2019
Recibo(s) del Impuesto Predial: Si. Fecha: 14 junio /2019
Licencia(s) de Construcción: No.

4.2 TITULO DE ADQUISICIÓN:


Escritura de Compra-venta No. 1010 d e l 5 d e m a yo d e
2 0 1 6 d e l a Notaría 5ª de Neiva.
4.3 PROPIEDAD HORIZONTAL:
No aplica.

4.4 MATRÍCULAS INMOBILIARIAS:

200-204629

4.5 CÉDULAS CATASTRALES:

01-08-0478-0014-000

4.6 CHIP: No aplica en Neiva.


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V. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR:

5.1 DELIMITACIÓN DEL SECTOR:

El sector donde se localiza el predio objeto del presenta avalúo,


se ubica en la zona oriental del casco urbano de municipio de
Neiva y corresponde al barrio El Tesoro, comuna 10 de la ciudad,
que limitando de la siguiente manera

5.2 VALORIZACIÓN:

Este Sector cuenta con un buen desarrollo urbanístico por lo que


sus perspectivas de valorización son buenas, El lugar específico
dentro del sector donde se encuentra ubicado el predio, presenta
una valorización moderada, donde la oferta y la demanda esta
balanceada.

VI. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA MUNICIPAL VIGENTE AL


MOMENTO DE LA REALIZACIÓN DEL AVALÚO EN
RELACIÓN CON LA ZONA Y EL INMUEBLE

6.1 LAS NORMA DE USO Y EDIFICABILIDAD PARA LA DIRECCIÓN: CALLE


25B ENTRE CARRERAS 33 Y 34 DEL SECTOR EL TESORO DE NEIVA(H).
POLÍGONO PNT-62 - UGL EL TESORO.

La normatividad aplicable al predio se encuentra contenida en el


Acuerdo 026 de 2009 “Por medio del cual se revisa y se ajusta el
acuerdo 016 de 2000 que adopta el Plan de Ordenamiento
Territorial de Neiva”.

Del contenido del “Título III Componente Urbano Capítulo XV.


Sectores Normativos”, tenemos que:

“Artículo 111.CLASIFICACION DE LOS USOS DEL SUELO


SEGÚN SU INTERRELACION. Los usos urbanos se clasifican
de acuerdo a la interrelación de los usos en cada área y de
conformidad al modelo de ordenamiento de la siguiente manera:
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Uso principal: Son las actividades señaladas como


predominantes para una zona y que responden a la vocación o
carácter de la misma ofreciendo las mayores ventajas desde los
puntos de vista del desarrollo sostenible.

Uso compatible: Son aquellas actividades que pueden coexistir


con el uso principal conforme a la vocación y carácter del mismo.

Uso condicionado: Son los que corresponden a actividades que


por sus condicionantes de impacto, requieren de un manejo
especial y por lo tanto necesitan autorización previa y
condicionamientos específicos de manejo dados por el
Departamento Administrativo de Planeación Municipal.

Uso prohibido: Son los que no están de acuerdo con la vocación


predominante de la zona y con los propósitos de preservación
ambiental o de planificación generando efectos negativos sobre
los usos principales y compatibles, y los que no se encuentran
definidos dentro de las categorías anteriores.

Del contenido del “Capítulo XV. Sectores Normativos”,


tenemos que:

“…Artículo 426. ÁREAS DE ACTIVIDAD. Las áreas de actividad


son porciones de territorio con una vocación de uso que cumplen
un rol dentro de la estructura de la ciudad. Tiene por objeto
distribuir adecuadamente las actividades en el territorio. En
concordancia con la estructura urbana adoptada, se definen los
siguientes tipos de áreas de actividad:

Áreas de Actividad Residencial. Las áreas de actividad


residencial son aquellas previstas para uso predominante en
vivienda o como lugar de habitación, para proporcionar
alojamiento permanente a las personas.

Área de Actividad Comercial y de servicios. Es la que designa


un suelo para la localización de establecimientos que ofrecen
bienes en diferentes escalas, así como servicios a empresas y
personas.
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Área de Actividad Dotacional. Es la que designa el suelo para


servir de soporte a la población para la localización de los
servicios necesarios para la vida urbana y para garantizar el
recreo y esparcimiento de la población, independientemente de
su carácter público o privado. Se crea un área específica de uso
exclusivo dotacional zonal excluyendo los Servicios Funerarios.

Área de Actividad Industrial. Es la que designa un suelo como


lugar para la localización de establecimientos dedicados a la
elaboración, transformación, tratamiento, y manipulación de
materias primas, para producir bienes o productos materiales, así
como para el desarrollo y producción de sistemas informáticos,
audiovisuales y similares, independiente de cuál sea su
tecnología.

Áreas turísticas y recreativas: Son las áreas con una vocación


para la localización de unas actividades de recreación con el fin
de potenciar la actitud eco turística del municipio.

Es así que de conformidad con la cartografía adoptada por el


decreto 026 de 2009, en el plano FU-19 USOS DEL SUELO
establece que el citado predio se encuentra ubicado en el área
de actividad Residencial como uso principal y actividad comercial
y dotacional como uso complementario.

Artículo 439. Uso Residencial. Es la que designa un suelo


como lugar de habitación, para proporcionar alojamiento
permanente a las personas. Dentro de ella existe la siguiente
clasificación:

Vivienda Tradicional AV – Tipo 2. Actividad destinada al uso


exclusivo de vivienda permanente que hayan sido desarrolladas
por urbanización en condiciones urbanísticas y constructivas
excelentes pero que no dan para ser de tipo 1

Artículo 441. Comercio De Cobertura Local. Corresponde a la


venta de bienes y servicios de consumo doméstico (relativo al
hogar), requeridos por los residentes de un barrio. Presenta dos
modalidades principales de desarrollo; en áreas o espacios de
edificaciones residenciales que fueron destinados al uso
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comercial sin adecuaciones físicas importantes, ni del espacio


mismo, ni del resto de la vivienda que se mantiene como tal; o en
establecimientos situados en edificaciones multifamiliares o en
manzanas o centros comerciales de las urbanizaciones.

Artículo 454. Dotacional de Cobertura local. Son aquellos


usos cuya función es la de prestar los diferentes servicios
asistenciales, educativos, administrativos, culturales, de
seguridad, de culto, transporte, abastecimiento y recreación
como soporte de las actividades de la población en un área
inmediata a la vivienda en zona dispersa o nucleada dentro de
los centros lógicos locales. De acuerdo con sus caracteristicas
de cobertura, estos equipamientos funcionan en espacios
construidos especialmente o en reformas o adecuaciones de
construcciones existentes.

Conforme el Plano Uso del suelo, el área de actividad de


ubicación del predio es Residencial (VT2) como uso principal y
como uso compatible Comercio Local (CL) y Dotación Local (DL)

Ubicación Predio
objeto de avalúo

FUENTE: POT – Neiva – Plano U19 - Uso del suelo

Figura 2. Uso del suelo del sitio.


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POLIGONO NORMATIVO PNT -62

Figura 3. Polígono del sector: PNT-62

Figura 4. Tratamiento del sector: Consolidación.


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Figura 5. Leyenda tratamiento urbanístico.

TRATAMIENTO:

Consolidación:

El tratamiento de consolidación regula la transformación de las


estructuras urbanas de la ciudad desarrollada, garantizando
coherencia entre la intensidad de uso del suelo y el sistema de
espacio público existente o planeado.

ALTURA MÁXIMA PERMITIDA EN PISOS:

Para la UPZ LA TOMA – sector El Tesoro.


Hasta cinco (5) pisos. (Ver Figura 6.)
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Figura 6. Ficha normativa-pagina 1


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Figura 7. Ficha normativa-pagina 2

6.2 INFORMACIÓN CATASTRAL:

A continuación, se relaciona la información consultada en el Portal del IGAC,


correspondiente al departamento, municipio, cédula catastral, matrícula
inmobiliaria, destino económico, dirección, área del terreno y total
construida, cantidad de construcciones, y el avalúo catastral vigente.
Departamento 41 – Huila
Municipio 001 - Neiva
Cedula Catastral Actual 41-001-01-08-00-00-0478-0014-0-00-00-0000
Cédula Catastral Anterior 41-001-01-08-0478-0014-000
Matrícula Inmobiliaria 200-204629
Destino Económico Habitacional
Dirección C 25B 33 51 Lo 17 Mz 4c-6
Área de Terreno 105 m2
Área Total Construida 80.85 m2 (ADICIONADO: NO SE MUESTRA EN PORTAL IGAC)
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VII. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

7.1 BARRIO EL TESORO:

El barrio El Tesoro cuenta con las siguientes características:

7.1.1 TIPO DE EDIFICACIONES Y USOS PREDOMINANTES:

El sector cuenta con pocos parques, y deportivas por la falta de


planeación urbanística, esta necesidad se satisface por la
colindancia con la ronda del Río Las Ceibas al norte de esta zona,
y que figura como área de protección. Este sector por ser de uso
principal residencial relativamente nueva, carece de edificaciones
de poca importancia mientras se va poblando y urbanizando entre
tanto las autoridades municipales estén ejecutando nuevos
proyectos que den la valorización respectiva.

El sector es de estrato dos, con loteo regular y presenta uso mixto


residencial y comercial restringido, tal como lo establece la ficha
normativa.

Las construcciones del barrio tienen las siguientes


características:

 Casas entre uno y tres pisos de altura en su mayoría, pero


la norma establece la potencialidad de construcciones hasta
cinco (5) pisos de altura.

 El sistema es de autoconstrucción.
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7.1.2. PLANO DEL SECTOR DEL TESORO:

Figura 8. Delimitación del sector

7.1.3 LINDEROS DEL SECTOR DEL TESORO:

NORTE: Río Las Ceibas. Ronda o zona de protección.


SUR: Barrio El Jardín, Los Buganviles y Los Guaduales.
ORIENTE: Barrio Antonio Nariño y Los Colores.
OCCIDENTE: Sector El Cóndor.

7.2 EDIFICACIONES Y SITIOS IMPORTANTES:

En el barrio se destacan: pocas construcciones de importancia.


Comercio como tiendas, panaderías, misceláneas.

En barrios aledaños se destacan:


 Centro comercial Santaloma.
 Inversiones El Chaparro Ltda.
 Veterinaria Kanina.
 Parque Los Guaduales.
 El Batallón Tenerife.
 La Granja Burguer.
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7.3 SERVICIOS PÚBLICOS DEL SECTOR Y SU ESTADO:

REDES DE SERVICIOS PÚBLICOS BÁSICOS: Si.


Acueducto, Alcantarillado y Energía Eléctrica. Buen estado.
REDES DE SERVICIOS PÚBLICOS COMPLEMENTARIOS: Si.
Alumbrado Público, Gas Natural y Teléfono. Aceptable estado.

7.4 ESTRATO SOCIOECONÓMICO DEL SECTOR:

Se le asignó el estrato dos (2-bajo).

Figura 9. Certificado de Estratificación socio-económica.


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7.5 AMOBLAMIENTO URBANO Y SU ESTADO:

VÍAS: Las vías principales se encuentran pavimentadas y en


buen estado de conservación y las vías secundarias se
encuentran en su mayoría pavimentadas y en buen estado de
conservación.

ANDENES Y SARDINELES: Si. Aceptable estado.

SEÑALIZACIÓN URBANA: Si. Aceptable estado.

DEMARCACIÓN VIAL: Si. Aceptable estado.

SISTEMA DE SEMAFORIZACIÓN: Si. Aceptable estado.

ZONAS VERDES Y ALAMEDAS: Si. Aceptable estado.

PARQUES: No se evidencia.

ASPECTO GENERAL DEL SECTOR: Aceptable.

VIII. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE

8.1 TIPO DE INMUEBLE:

Lote de terreno con construcciones-Casa unifamiliar.

7.2 USO ACTUAL DEL INMUEBLE:

En el predio se desarrolla uso residencial.

VIII. CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO

El Terreno cuenta con las siguientes características:

8.1 PLANO DEL TERRENO:


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Figura 10. Localización del lote.

Fuente: www.igac.gov.co

8.2 UBICACIÓN EN LA MANZANA:

El terreno tiene una ubicación medianera en la manzana con


frente sobre la Calle 25 B con, vía vehicular pavimentada.

8.3 TOPOGRAFÍA:

El terreno cuenta con una topografía plana y estable.


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8.4 CERRAMIENTOS:

El terreno no tiene cerramiento ni antejardín, la tipología


constructiva es continua con los predios vecinos.

8.5 FORMA:

El terreno tiene forma rectangular.

8.6 RELACIÓN FRENTE FONDO:

El terreno cuenta con una relación Frente-Fondo (A: B) de 1:2 la


cual se considera aceptable.

8.7 LINDEROS DEL TERRENO:

Según Escritura: 1010 del 5 de mayo de 2016.

Lote No. 17, Manzana No. 4C-6 de la Urbanización Valparaíso-El


Tesoro.

NORTE: En longitud de 7.00 metros con el lote número 4.

SUR: En longitud de 7.00 metros con la vía de la Calle 25B.

ORIENTE: 15.00 metros con el lote número 18.

OCCIDENTE: 15.00 metros con el lote número 16.

Lotes todos de la misma manzana.

Según medidas en el Terreno: Las mismas de la Escritura


relacionada.

Ver Anexo Croquis de la Propiedad.


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8.8 ÁREA DEL TERRENO:

Según el IGAC y medidas tomadas en Terreno:

105,00 m².

Ver Anexo Croquis de la Propiedad.

IX. CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA PROPIEDAD

9.1 ÁREA EDIFICACIÓN:

Según medidas tomadas en el Terreno:

DETALLE
DESCRIPCIÓN AREA m²
ÁREA DEL LOTE DE TERRENO 105.00

DESCRIPCIÓN AREA m²
AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO: 80.85

Nota: El área construida según recibo de impuesto predial de


Neiva y el IGAC es 0.0 m². Para efectos del avalúo se adopta el
área según las medidas tomadas en el terreno de 80.85 m²; ya
que se considera el valor real.

Ver Anexo Croquis de la Propiedad.

9.2 NÚMERO DE PISOS:

El predio cuenta con un (1) piso de altura. Se proyecta a dos


pisos.

9.3 VETUSTEZ O EDAD:


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La parte construida tiene menos de 5 años.

Vida Técnica: cien (100) años.


Vida Remanente: noventa y cinco (95) años.

RESOLUCIÓN NÚMERO 620 DE 2008 (23 septiembre 2008)


“Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos
ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997”.

Artículo 2º. Parágrafo. - Se entiende por vida remanente la


diferencia entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente
posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea
muros de carga, la vida útil será de 70 años y para los que tengan
estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la
vida útil será de 100 años.

9.4 REMODELACIONES O AMPLIACIONES:

El inmueble se considera nueva.


9.5 ESTADO DE TERMINACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN:

La construcción se encuentra casi terminada. Le falta continuar el


Segundo piso y que se encuentro proyectada.

9.6 ESTADO DE CONSERVACIÓN:

La construcción se encuentra en general en buen estado de


conservación.

9.7 DEPENDENCIAS DE LA PROPIEDAD:

Antejardín y andén.

PRIMER PISO:

 Andén y ante jardín.


 Sala estudio.
 Baño auxiliar. Sanitario y ducha.
 Sala comedor.
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 Habitación.
 Corredor interior.
 Cocina, mesón en acero inoxidable con lavaplatos.
 Habitación.
 Baño principal. lavamanos, sanitario y ducha.
 Patio de ropas posterior cubierto, conexión lavadora,
alberca entre otros.

En total son 2 habitaciones, un salón de estudio dos (2) baños y


una (1) cocina.

9.8 ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS:

FACHADA: Graniplast, pintado y portón.

CIMENTACIÓN: En piedra y concreto.

ESTRUCTURA: Concreto reforzado.

CUBIERTA GENERAL: Placa en concreto reforzado.

ENTREPISOS: No aplica. Se proyecta placa como entrepìso en


el futuro.

MUROS: Mampostería.

TERMINADOS: Buenos y corrientes.

9.9 CARACTERÍSTICAS Y TERMINADOS:

PISOS: cerámica, formato 0.50 mt. x 0.50 mt.

PAREDES: vinilo y pintura.

CIELO RASOS: PVC.

PUERTAS: Metal y madera.


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VENTANAS: Metálica.

ESCALERAS: No aplica. Existe escalera anexa en acabado


rústico que accede a un Segundo piso que se proyecta al futuro.

BAÑO(S): Totalmente enchapados.

COCINA(S): Parcialmente enchapada.

ILUMINACIÓN: Natural y artificial, aceptable.

VENTILACIÓN: Natural, acceptable.

X. SERVICIOS PÚBLICOS DEL PREDIO

Servicios públicos que están conectados al bien inmueble objeto


de avalúo.

AGUA: Si. Una (1) cuenta.

LUZ: Si. Una (1) cuenta.

GAS NATURAL: Si. Una (1) cuenta.

ALCANTARILLADO: Si.

TELÉFONO FIJO: No.

10.1 ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA:

Al predio se le asignó el estrato dos (2) bajo, mediante el Decreto


042 de 22 de febrero de 1999, certificación expedida po la
Secretaría de Planeación Municipal el 7 de junio de 2016.

Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es


de uso residencial, de acuerdo con lo establecido en la Ley 142
de 1994.
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XI. ASPECTOS ECONÓMICOS DEL INMUEBLE

COMERCIABILIDAD:

Debido a las características del inmueble y dependiendo del


precio, este predio es fácil de comercializar.

RENTABILIDAD ACTUAL:

Ninguna.

PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN:

Su precio se deberá incrementar mínimo según el IPC.

CENTROS DE ATRACCIÓN ECONÓMICA:

Comercio sobre las principales vías.

ANÁLISIS DE AVALÚOS PRACTICADOS EN EL SECTOR:

Se han tenido en cuenta avalúos practicados en el sector y en


sectores aledaños u homogéneos.

FUTURO DESARROLLO DEL SECTOR:

En el sector se observó buena actividad edificadora.

XII. INVESTIGACIÓN DEL MERCADO:

Se buscaron ofertas de predios en el sector y sectores aledaños


con características similares tanto físicas como económicas al
predio que estamos avaluando; estas fueron analizadas para
llegar a la estimación del valor comercial del predio.

Se eligieron ofertas en venta de lotes, casa-lotes y casas,


ubicadas en el sector El Tesoro. Las ofertas cuenta con las
siguientes características:
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 Ubicadas en la parte interna en su mayoría.


 Áreas de lote entre 90 m² y 160 m².
 Áreas construidas entre 80 m² y 90 m².
 De uno (1) a tres (3) pisos de altura.
 Con ubicación medianera en la manzana en su mayoría.

Ver anexo ofertas.

Se descartaron ofertas en venta de predios ubicados en los


mismos barrios con características diferentes a las del predio que
estamos avaluando:

 Ubicadas sobre vías principales y comerciales del barrio.


 Áreas de lote menores a 80 m² y mayores a 160 m².
 Áreas construidas menores a 80 m² y mayores a 90 m².

Nota: Todas estas ofertas se verificaron telefónicamente.


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12.1 PLANO DEL SECTOR DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO.

Figura 11. Sector De Investigación

Fuente: GOOGLE EARTH


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XIII. MÉTODO(S) VALUATORIO(S)

El presente Avalúo se ha practicado mediante la aproximación por


comparación directa del mercado en el sector y en zonas
circundantes que se pueden clasificar como homogéneas.

Para la fijación de nuestro avalúo se tienen en cuenta los


siguientes conceptos, criterios y principios generales de
valuación:

 Tierra, propiedad y bienes.  Objetividad.


 Mayor y mejor uso.  Certeza de fuentes.
 Principio de sustitución.  Transparencia.
 Precio, costo, mercado y valor.  Integridad y suficiencia.
 Valor de mercado.  Independencia.
 Enfoques o métodos de  Profesionalidad.
valuación.  Utilidad

13.1 MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO: Es la técnica


valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a
partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de
bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales
ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e
interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.

Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal,


el valor del terreno y la construcción deben ser analizados en
forma independiente para cada uno de los datos obtenidos con
sus correspondientes áreas y valores unitarios.

Justificación del método: Este método es utilizado para este


Avalúo debido a que en la investigación se encontró información
de ofertas y/o transacciones en el sector y sectores homogéneos
que se pueden comparar con el bien objeto de la valuación. Estas
ofertas cumplen con los parámetros estadísticos establecidos en
la resolución número 620 del 23 septiembre de 2008 del IGAC.

Ver anexo ofertas.


Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 28

XIV. MEMORIA(S) DE CÁLCULO(S)

Para este Avalúo se utilizó información de mercado reciente, de


datos de ofertas, los cuales fueron confrontados y ajustados antes
de ser utilizados en los cálculos estadísticos.

Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y


la más usual es la media aritmética. Siempre que se acuda a
medidas de tendencia central es necesario calcular indicadores
de dispersión tales como la varianza y el coeficiente de variación.

Cuando el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) o a


menos (-) 7,5%, la media obtenida se podrá adoptar como el más
probable valor asignable al bien.

Cuando el coeficiente de variación sea superior: a más (+) o a


menos (-) 7,5%; no es conveniente utilizar la media obtenida y por
el contrario es necesario reforzar el número de puntos de
investigación con el fin de mejorar la representatividad del valor
medio encontrado.

Factor de Negociación: Los datos recolectados de las ofertas


tienen un incremento por encima del valor de mercado, ya que
generalmente el oferente pide más para poder obtener una buena
transacción, esto se verificó telefónicamente y los oferentes
dijeron que el precio de venta era negociable. Por ello se aplicó
un porcentaje de negociación a las ofertas en venta no mayor al
6,6%. Estos porcentajes de negociación están acordes con las
circunstancias económicas actuales y están basadas en la oferta
y la demanda en el sector que se considera normal.
Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 29

14.1 DESARROLLO DEL MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO:

Figura 12. Cuadro de ofertas seleccionadas.


Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 30

Procesamiento estadístico de las ofertas para determinar el


valor comercial del lote:

SECTOR: EL TESORO DE NEIVA


Estadisticos
OFERTAS-LOTES
ID ÁREA LOTE (m²) PRECIO POR m²($)
2 158 603,175
5 143 631,579
28 90 644,444
30 90 555,556
31 158 603,175

PROMEDIO 607,586
N° DE DATOS 5
DESVIACIÓN ESTÁNDAR 34,206
COEFICIENTE DE VARIACIÓN 5.63%
RAÍZ N 2.24
t-student 1.75
LÍMITE SUPERIOR 634,295
LÍMITE INFERIOR 580,876
VALOR COMERCIAL DE VENTA ADOPTADO $ 607,586

OBSERVACIONES: En la determinación del valor comercial de venta adoptado se utilizó el método


valuatorio Comparativo o de Mercado teniendo en cuenta las ofertas encontradas en la zona.
Para fijar el valor comercial de venta adoptado de $607.586/M2 de lote de terreno.- Las ofertas
encontradas en el sector cumplen con los parámetros estadísticos establecidos en la resolución
número 620 del 23 Septiembre de 2008 del IGAC. El valor comercial de venta adoptado es el
promedio de las ofertas encontradas. El valor comercial de venta adoptado está acorde con los
valores comerciales que se encuentran en el sector y con las características de la propiedad.

OBSERVACIONES: Las señaladas en el cuadro anterior.


Para fijar el valor comercial de venta de lote adoptado de $607.586,
las ofertas encontradas en el sector cumplen con los parámetros
estadísticos establecidos en la resolución número 620 del 23
septiembre de 2008 del IGAC. El valor comercial de venta de
construcción adoptado es el promedio redondeado de las ofertas
encontradas. Este valor está acorde con los valores comerciales de
venta que se encuentran en el sector y con las características de la
propiedad. El valor comercial de venta de lote adoptado por m² de
$607.586 se multiplica por el área del lote de 105 m², arrojando un
valor comercial para el lote de $63.796.530.
Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 31

Procesamiento estadístico de las ofertas para determinar el


valor comercial de la construcción:

SECTOR: EL TESORO DE NEIVA


Estadisticos

OFERTAS-CASAS
PRECIO POR m²($)DE
ID ÁREA CONSTRUIDA (m²)
CONSTRUCCION

7 90 1,068,928
14 81 1,125,969
22 81 940,784

PROMEDIO 1,045,227
N° DE DATOS 3
DESVIACIÓN ESTÁNDAR 77,437
COEFICIENTE DE VARIACIÓN 7.41%
RAIZ DE N 1.73
t-student 2.00
LÍMITE SUPERIOR 1,134,465
LÍMITE INFERIOR 955,990
VALOR COMERCIAL DE RENTA ADOPTADO $ 1,045,000

OBSERVACIONES: En la determinación del valor comercial de venta adoptado se utilizó el método


valuatorio Comparativo o de Mercado teniendo en cuenta las ofertas encontradas en la zona.
Para fijar el valor comercial de venta adoptado de $1.045.000. - Las ofertas encontradas en el
sector cumplen con los parámetros estadísticos establecidos en la resolución número 620 del 23
Septiembre de 2008 del IGAC. El valor comercial de venta adoptado es el promedio de las ofertas
encontradas. El valor comercial de venta adoptado está acorde con los valores comerciales que se
encuentran en el sector y con las características de la propiedad.

OBSERVACIONES: Las anotadas en el cuadro anterior.

Para fijar el valor comercial de venta de construcción adoptado de


$1.045.000, las ofertas encontradas en el sector cumplen con los
parámetros estadísticos establecidos en la resolución número 620
del 23 septiembre de 2008 del IGAC. El valor comercial de venta de
construcción adoptado es el promedio redondeado de las ofertas
encontradas. Este valor está acorde con los valores comerciales de
venta que se encuentran en el sector y con las características de la
propiedad.

El valor comercial de venta de construcción adoptado por m² de


$1.045.000, se multiplica por el área construida de 80.85 m²
arrojando un valor comercial para la construcción de $84.488.250.
Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 32

VALOR COMERCIAL DEL PREDIO O INMUEBLE


VALOR
VALOR
DEPENDENCIA m² POR m²
TOTAL ($)
($)

CONSTRUCCIÓN : 80.85 1.045.000 $84.488.250

LOTE DE TERRENO: 105 607.586 $63.796.530

VALOR COMERCIAL TOTAL $148.284.780

XV. CONSIDERACIONES ESPECIALES

Este Avalúo corresponde a las condiciones propias y actuales del


inmueble, con todos los derechos inherentes a una propiedad sin
limitaciones.

Nuestro Avalúo se considera ajustado a las características de la


propiedad y del sector.

Algunos elementos inherentes al predio que son considerados como


determinantes al efectuar el avalúo, tanto intrínsecos como
extrínsecos se comentan a continuación:

15.1 CONVERGENCIA ENTRE VALOR DE MERCADO Y VALOR


RAZONABLE:

La expresión Valor de Mercado y el término Valor Razonable que


aparece comúnmente en las normas de contabilidad, en general
son compatibles, sino incluso conceptos idénticos. El Valor
Razonable, como concepto contable, se define en las NIIF
(Normas Internacionales de Información Financiera) y en otras
normas contables, como la cantidad por la que puede
intercambiarse un activo, o saldarse un pasivo, entre el comprador
y un vendedor interesados y debidamente informados, en una
transacción libre.

El Valor Razonable se usa frecuentemente para reportar valores


tanto de mercado como los valores distintos al Valor de Mercado
Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 33
para la elaboración de estados financieros. Si puede establecerse
el Valor de Mercado de un activo, entonces este valor será igual al
Valor Razonable.

El Valor Razonable de un activo fijo usualmente es su Valor de


Mercado.

XVI. PROMEDIO(S) DEL AVALÚO

16.1 PROMEDIO POR m² DE LOTE:

Nuestro Avalúo arroja un promedio por m² de área de lote (105


m²), sin incluir la construcción de $1.045.000 suma que se
considera ajustada a las características de la propiedad y del
sector. Para fijar el valor comercial del terreno también se tuvieron
en cuenta: Estudios de Lonja y de Catastro del valor de la tierra en
el sector; consultas hechas a peritos expertos; avalúos practicados
en el sector y en sectores aledaños.

16.2 PROMEDIO POR m² DE LA CONSTRUCCIÓN:

Nuestro Avalúo arroja un promedio por m² de área construida


(80.85 m²) sin incluir el lote, suma que se considera ajustada a las
características de la propiedad y del sector.

16.3 Nuestro Avalúo no puede considerarse individualmente; debe


analizarse como un todo.

XVII. OTRAS CONSIDERACIONES VALUATORIAS

A continuación, resumimos las consideraciones generales tenidas en cuenta


para la fijación de nuestro valor final:

PARA EL TERRENO: Su ubicación, relación frente-fondo, área y


dimensiones, topografía, normas urbanísticas vigentes, posibilidades de
desarrollo, disponibilidad de servicios públicos, Informes de Lonja y de
Catastro, etc.
Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 34
PARA LA EDIFICACIÓN: Su ubicación, calidad de los materiales, acabados,
funcionalidad, uso actual, adaptabilidad para otros usos, antigüedad, estado
de conservación, mejoras necesarias, etc.

PARA TODA LA PROPIEDAD: Circunstancias económicas actuales.


Características generales del sector, estado actual, tendencias de
desarrollo, vecindario, oferta y demanda existente en el terreno, Internet y
en diversos medios especializados, negocios realizados, precios en el
sector o en sectores homogéneos, AVALÚOS practicados en el sector o en
sectores similares, tenencia, renta actual, posible rentabilidad, facilidad de
negociación, etc.

XVIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

Esta valoración utiliza como referencia las siguientes normas:

 Decreto 2150 de 1995 (Ley Anti-trámites) Avalúo de bienes inmuebles.


 Ley 1673 de 2013 (Julio 19). Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras
disposiciones. (Decreto 1074 de 2015 "Por medio del cual se expidió el Decreto Único Reglamentación
del Sector Comercio, Industria y Turismo").
 Ley 388 de 1997. Conocida como “Ley de Desarrollo Territorial”.
 Decreto 1420 de 1998. “Por la cual se reglamentan los artículos de las leyes 9/89, 388/97 el Decreto
2150/95 y el Decreto Ley 151/98 que tratan de la realización de los avalúos comerciales”.
 Decreto 422 de 2000. "Por el cual se reglamenta parcialmente el artículo 50 de la Ley 546 de 1999
(Ley de Vivienda) y los artículos 60, 61 y 62 de la Ley 550 de 1999 (Ley de Reestructuración
Empresarial)". Criterios a los que deben sujetarse los avalúos.
 Ley 675 de 2001. “Por medio el cual se expide el Régimen de Propiedad Horizontal”.
 Resolución 620 de 2008 IGAC. “Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos
ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997”.
 Resolución 898 de 19 de agosto de 2014 IGAC. Por medio de la cual se fijan normas, métodos,
parámetros, criterios, y procedimientos para la elaboración de avalúos comerciales requeridos en los
proyectos de infraestructura de trasporte a que se refiere la Ley 1682 de 2013.
 Ley 1314 de 2009 (julio 13) (NIF) Principios y normas de contabilidad e información financiera y de
aseguramiento de información aceptados en Colombia.
 Normas Internacionales de valuación (IVS). International Valuetion Standars Comitte. 2005, 2007,
2011.
 Valoraciones RICS – Estándares Profesionales – Marzo 2012.

Se declara que:

 Las descripciones de hechos presentadas en el informe son concretas hasta donde el avaluador
alcanza a conocer.
 Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que
se describen en el informe.
 El Avaluador no tiene intereses (y de haberlos, estarán especificados) en el bien inmueble objeto de
estudio.
 Los honorarios del avaluador no dependen de aspectos del informe.
 La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de conducta.
 El Avaluador ha cumplido los requisitos de formación de su profesión.
 El avaluador adopta la suposición de que las edificaciones están en buen estado, salvo los defectos
obvios detectados que afecten al valor o que se acuerde e incluya una suposición especial a tal efecto.
Aunque tenga competencias para ello, el avaluador normalmente no emprenderá una inspección
técnica de la edificación para establecer los defectos o reparaciones necesarias.
 El Avaluador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de bienes que se están valorando.
 El avaluador ha realizado la visita y verificación personal al bien inmueble objeto de valuación, y Nadie,
con excepción de las personas especificadas en el informe, ha proporcionado asistencia profesional
en la preparación del informe.
Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 35

 Para la determinación del valor comercial de los inmuebles y de sus construcciones se tendrán en
cuenta por lo menos el área de construcciones existentes autorizadas legalmente y las obras
adicionales o complementarias existentes.
 El inmueble objeto del avalúo puede contar con usos u obras de urbanización o construcción
adicionales o complementarias de las cuales no sabemos si llenan o no los requisitos legales, por lo
tanto, para efectos del avalúo se tienen en cuenta los usos de la propiedad y las áreas calculadas
según las medidas en terreno si son necesarias.

XIX. AVALÚO COMERCIAL No. 01-2019


VALOR COMERCIAL DEL PREDIO O INMUEBLE
CALLE 25 B # 33-51 BARRIO VALPARAISO-SECTOR EL TESORO-
NEIVA(H)
DESCRIPCIÓN m² VALOR VALOR
POR m² ($) TOTAL ($)
CONSTRUCCIÓN : 80.85 1.045.000 $84.488.250

LOTE DE TERRENO: 105 607.586 $63.796.530

VALOR COMERCIAL TOTAL $148.284.780

SON: CIENTO CUARENTA Y OCHO MILLONES DOCIENTOS OCHENTA Y


CUATRO MIL SETECIENTOS OCHENTA PESOS MCTE.

No siendo mas, Atentamente,

JESUS ALFONSO LARA MOSQUERA


Perito
c.c. 12.112.019 Neiva

Neiva, 5 de agosto/2019

Nota: Los términos de este avalúo comercial son únicamente para el propósito y el destino solicitados. El avalúo
comercial no está enmarcado en la Ley 1564 de 2012, Código General del Proceso y por lo tanto no está sujeto a los
requisitos de esta Ley. Este avalúo comercial no es un dictamen pericial con la finalidad de ser aportado como prueba
dentro de un proceso judicial, ni el destino del avalúo es ningún juzgado o tribunal. Por lo tanto, no incluye la asistencia
por parte del avaluador a ningún juzgado o tribunal (Art. 228) y al no ser una prueba pericial, no cuenta con la
procedencia, declaraciones o informaciones que habla el Art. 226.
Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 36

XX. ANEXOS

1 PLANOS DE UBICACIÓN.

2 CROQUIS DE LA PROPIEDAD.

3 OFERTAS.

4 CUADRO DE OFERTAS.

5 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA VIGENTE.

6 DOCUMENTOS LONJA Y CREDENCIALES PERITO.

7 FOTOGRAFÍAS.
Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 37

ANEXO 1: PLANOS DE UBICACIÓN

Fuentes: www.igac.gov.co
Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 38

ANEXO 2: CROQUIS INMUEBLE

7,00

ALC
PATIO
ROPAS

WC

2,75
2,60

CORREDOR COCINA
1,80

7,00

ALZADO FRONTAL
1,70
1,65

11,55
ALC
0,75
15,00

1,05
SALA -
6,60

COMEDOR
A TERRAZA
WC

ALC
1,65

3,45

ANTEJARDÍN

7,00

CALLE 25 B
PLANTA ARQUITECTÓNICA
Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 39

ANEXO3. OFERTAS

FOTOS INMUEBLES DE OFERTA DE MERCADO EN EL SECTOR


(ver Ítem en cuadro de ofertas de mercado inmobiliario).

FOTO 2555 FOTO 2557

FOTO 2558 FOTO 2562


Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 40

FOTO 2565 FOTO 2567

FOTO 2572 FOTO 2573


Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 41

FOTO 2574

FOTO 2577 FOTO 2578

FOTO 2582 FOTO 2583


Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 42

FOTO 2584 FOTO 2585

FOTO 2588 FOTO 2592


Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 43

OFERTAS POR INTERNET:

- Casas

FOTO. FI-1

FOTO. FI-2
Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 44

FOTO. FI-3

FOTO. FI-4
Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 45

FOTO. FI-5
Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 46

- Arriendos

FOTO. A-1

FOTO. A-2
Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 47

FOTO. A-3

FOTO. A-4
Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 48

FOTO. A-5

- Lotes

FOTO. F-1
Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 49

FOTO. F-2

FOTO. F-3
Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 50

FOTO. F-4
Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 51

ANEXO 4. CUADRO OFERTAS


DE MERCADO
Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 52

ANEXO 5: REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA VIGENTE

Esta reglamentación urbanística se encuentra referenciada en la página 6, y


punto VI, de este informe.
Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 53

ANEXO 6. DOCUMENTOS LONJA Y CREDENCIALES DEL PERITO

Lonja: Corpolonjas
1- PERITO: NOMBRE: JESÚS ALFONSO LARA MOSQUERA
CÉDULA CIUDADANÍA: 12.112.019 NEIVA
2- DIRECCIÓN: CALLE 57 A # 1-AW-87 CIUDADELA COMFAMILIAR-NEIVA
CELULAR: 3182092508
CORREO: jesusalfonsolara@hotmail.com
3- PROFESIÓN: INGENIERO CIVIL: MP 70202196222 TLM
INGENIERO AGRICOLA: TP 7007 AGR
REGISTRO AVALUADOR: R.N.A. /C.C.-18-3260 (CORPOLONJAS)

ACREDITACIÓN:
Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 54

ANEXO 7: FOTOGRAFÍAS

FOTOS DE VISITA DE INSPECCIÓN AL INMUEBLE: CALLE 25 B # 33-51 -NEIVA(H).

FOTO 1. FACHADA FOTO 2. FACHADA

FOTO 3. SALA COMEDOR FOTO 4. ALCOBA – AUXILIAR


Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 55

FOTO 5. CORREDOR INTERIOR FOTO 6. ALCOBA – PRINCIPAL

FOTO 7. BAÑO PRINCIPAL FOTO 8. BAÑO AUXILIAR


Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 56

FOTO 9. SALA ESTUDIO FOTO 10. VISUAL HACIA EL SUR O VIA

FOTO 11. TERRAZA - CUBIERTA FOTO 12. PATIO ROPAS


Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 57

FOTO 13. ACCESO A CUBIERTA FOTO 14. ACCESO A LA CALLE

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NOTAS IMPORTANTES AL MARGEN:

El presente documento de avalúo se toma como práctica didáctica y no posee merito


judicial y comercial alguno. Por lo anterior, la propietaria solo desea saber el valor
aproximado del inmueble.

Nota: P. D. Debe observarse que NO todo lo que en estas hojas se comenta, aparece en el
Avalúo respectivo.