Anlok Tubes 2 Done

KATA PENGANTAR
Puji syukur kehadirat allah swt yang telah memberikan rahmat dan karunia-nya
sehingga penyusunan laporan yang berjudul ”Laporan Analisis Lokasi ; Pemilihan Kawasan
Perdagangan dan Jasa Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah” dapat selesai
tepat pada waktunya.
Penyusunan laporan ini diajukan sebagai syarat untuk memenuhi tugas yang diberikan
oleh dosen pengajar analisis lokasi dan keruangan. Dalam penyusunan laporan ini penulis
banyak mendapat bimbingan dan petunjuk dari berbagai pihak. Oleh karena itu, penulis
mengucapkan terimakasih kepada :
1. Bapak Muhammad Rizky Pratama, S.T., M.T dan Ibu Anggit Suko Rahajeng, S.T.,
M.T selaku dosen pengajar mata kuliah analisis lokasi dan keruangan yang telah
membimbing dalam penyusunan laporan ini.
2. Orang tua yang telah memberi dukungan dan doa sehingga laporan ini selesai pada
waktunya.
3. Rekan-rekan dan semua pihak yang telah banyak membantu dalam penyusunan.
Penulis menyadari dalam penyusunan laporan ini masih belum sempurna, maka saran
dan kritik yang konstruktif sangat penulis harapkan demi perbaikan laporan selanjutnya.
Akhirnya penulis berharap semoga laporan ini dapat bermanfaat bagi para pembaca. Atas
perhatiannya kami ucapkan terima kasih.
Balikpapan, 5 Mei 2018
Penulis
i
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR ................................................................................................................ i
DAFTAR ISI..............................................................................................................................ii
BAB I ......................................................................................................................................... 1
PENDAHULUAN ..................................................................................................................... 1
1.1 Latar Belakang ................................................................................................................. 1
1.2 Permasalahan .................................................................................................................... 2
1.3 Tujuan............................................................................................................................... 3
1.4 Sistematika Penulisan....................................................................................................... 3
BAB II........................................................................................................................................ 5
2.1 Pengertian Pasar ............................................................................................................... 5
2.2 Teori – Teori Terkait Pemilihan Lokasi Pasar ................................................................. 7
2.2.1 Teori Losch ................................................................................................................ 7
2.2.2 Teori Central Place .................................................................................................... 8
2.3 Penentuan Lokasi Pasar .................................................................................................... 9
2.4 Variabel Pertimbangan Pemilihan Lokasi ...................................................................... 11
2.5 Sintesa Teori Pemilihan Lokasi ..................................................................................... 15
BAB III .................................................................................................................................... 17
3.1 Lokasi Studi.................................................................................................................... 17
3.2 Jenis Data ....................................................................................................................... 17
3.2.1 Data Primer .............................................................................................................. 17
3.2.2 Data Sekunder.......................................................................................................... 17
3.3 Teknik Pengumpulan Data ............................................................................................. 17
3.3.1 Survei Primer ........................................................................................................... 17
3.3.2 Penentuan Responden .............................................................................................. 18
3.4 Teknik Analisis Data ...................................................................................................... 18
BAB IV .................................................................................................................................... 21
ii
4.1 Administrasi ................................................................................................................... 21
4.2 Gambaran Umum ........................................................................................................... 23
BAB V ..................................................................................................................................... 31
5.1 Kompilasi Data (Tahap 1) .............................................................................................. 31
5.2 Iterasi I (Tahap 2) ........................................................................................................... 40
5.2 Iterasi II (Tahap 3).......................................................................................................... 42
5.3 Penentuan Faktor Prioritas ............................................................................................. 43
5.4 Kesesuaian faktor prioritas dengan kondisi eksisting .................................................... 48
BAB VI .................................................................................................................................... 55
6.1 Kesimpulan..................................................................................................................... 55
6.2 Rekomendasi .................................................................................................................. 57
DAFTAR PUSTAKA .............................................................................................................. 58
iii
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Indonesia merupakan negara kepulauan terbesar di dunia, hal ini ditunjukkan dengan
ribuan pulau yang terletak di Indonesia, mulai dari pulau besar maupun kecil. Selain itu
Indonesia juga dapat dikatakan terletak pada lokasi geografis yang strategis, dimana
Indonesia terletak diantara dua benua dan dua samudra. Dengan lokasi geografis yang
strategis ini, tidak heran jika Indonesia memiliki banyak memiliki pelabuhan perdagangan
dan juga bandara dengan taraf internasional, yang melayani bongkar muat barang
perdagangan dari dan menuju Indonesia. Di Indonesia terdapat banyak investor – investor
baik dalam negeri maupun luar negeri yang menanamkan modal dan melaksanakan kegiatan
industrinya di Indonesia, mulai dari industri manufaktur, industri makanan dan minuman,
serta industri – industri lainnya. Selain kegiatan industri Indonesia juga memiliki kegiatan
perdagangan dan jasa yang besar, baik perdagangan dalam negeri maupun perdagangan luar
negeri atau eksport. Kegiatan – kegiatan perdagangan dan jasa ini terdapat disetiap daerah di
Indonesia, salah satunya adalah daerah Kota Balikpapan, Kalimantan Timur.
Kota Balikpapan dikenal sebagai kota dengan kegiatan industri minyak, sebab Kota
Balikpapan merupakan salah satu kota yang memiliki perusahaan minyak dan penghasil
minyak terbesar di Indonesia. Banyak kota – kota lain di Indonesia yang mendapatkan suplai
minyak dari Pertamina Balikpapan. Walaupun Kota Balikpapan lebih dikenal dengan sebutan
“ Kota Minyak “ tetapi Balikpapan juga memiliki kegiatan perdagangan yang tidak kalah
besar juga jika dibandingkan dengan kota lainnya. Banyak pusat – pusat kegiatan
perdagangan dan jasa di Balikpapan, baik perdagangan dengan ciri modern maupun
tradisional. Kegiatan perdagangan di Kota Balikpapan ini tidak lepas dari keberadaan
pelabuhan bongkar muat barang dan penumpang yang besar, yaitu Pelabuhan Semayang dan
Pelabuhan Kariangau. Kedua pelabuhan tersebut merupakan faktor utama berkembangnya
kegiatan perdagangan di Balikpapan. Banyak hasil – hasil pertanian, peternakan, dan barang
– barang dagangan lainnya yang keluar dan masuk lewat kedua pelabuhan tersebut. Untuk
hasil – hasil pertanian dan pertanian lebih banyak diperjual belikan melalui pasar tradisional,
sedangkan lainnya melalui pertokoan dan pusat perbelanjaan modern lainnya. Salah satu
kawasan di Kota Balikpapan yang terdapat kegiatan perdagangan dan jasa adalah Kelurahan
Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah.
1
Pada Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah terdapat salah satu pasar
tradisional yang dikenal dengan sebutan Pasar Buton. Pasar Buton ini merupakan salah satu
pasar tradisional yang ada di Kota Balikpapan yang menjual berbagai macam kebutuhan
rumah tangga sehari – hari, seperti bumbu – bumbu dapur, sayuran, buah – buahan dan bahan
makanan lainnya. Jika dilihat dari barang yang dijual, maka Pasar Buton ini merupakan pasar
yang selalu ramai dikunjungi dan dituju oleh masyarakat Balikpapan. Selain itu juga masih
terdapat banyak kegiatan perdagangan dan jasa seperti swalayan, minimarket, toko
kelontong, bank dan lainnya yang menjual berbagai macam keperluan sehari-hari. Dengan
demikian perlu dilakukan analisis terkait kesesuaian lokasi terkait penempatan kawasan
perdagangan dan jasa di Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah. Ada beberapa
teori analisis kesesuaian dalam penempatan kegiatan perdagangan dan jasa, beberapa
diantaranya adalah Teori Losch dan Central Place. Dalam buku yang berjudul Teori Lokasi
yang ditulis oleh Marsudi Djojodiputro ( 1992 ), Teori Losch merupakan teori lokasi yang
melihat segi permintaan pasar sebagai variabel utama. Dimana Teori Losch bertujuan untuk
menemukan dan menyeimbangkan pola industri agar terjadi keseimbangan spasial. Kegiatan
ekonomi yang diusung dalam Teori Losch adalah kegiatan pertanian berskala kecil untuk
memenuhi kebutuhan masing – masing petani. Untuk mencapai keseimbangan spasial, maka
letak antar pasar harus diatur agar tidak terjadi ketidakseimbangan. Sedangkan Teori Central
Place yang dikemukakan oleh Walter Christaller ( 1993 ), merupaka teori yang beranggapan
bahwa suatu lokasi kegiatan harus ditempatkan pada lokasi yang sentral, agar dapat melayani
kebutuhan masyarakat atau pasar disekitarnya. Tentunya tingkatan pelayanan lokasi kegiatan
tersebut tetap dilihat berdasarkan kemampuannya dalam melayani kebutuhan di wilayah
tersebut. Dimana teori ini mengasumsikan bentuk pelayanan suatu lokasi kegiatan berbentuk
segienam atau heksagonal, karena bentuk segienam dianggap merupakan bentuk yang paling
merata untuk dapat melayani kebutuhan suatu wilayah. Dua teori penentuan lokasi tersebut
yang akan menjadi dasar dalam proses analisis kesesuaian lokasi terkait penempatan lokasi
perdagangan dan jasa Kelurahan Graha Indah dan Kelurahan Baru Ampar, Kota Balikpapan.
1.2 Permasalahan
Dalam proses analisis kesesuaian dalam penempatan lokasi perdagangan dan jasa
Kelurahan Graha Indah dan Kelurahan Baru Ampar, Kota Balikpapan, terdapat beberapa
permasalahan, yaitu:
1. Apa saja faktor – faktor yang mempengaruhi dalam penentuan lokasi perdagangan dan
jasa Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah?
2
2. Apa saja faktor – faktor prioritas dalam penentuan lokasi perdagangan dan jasa
Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah?
3. Bagaimanakah kesesuaian kriteria dalam penentuan lokasi perdagangan dan jasa
Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah?
1.3 Tujuan
Dalam proses analisis kesesuaian lokasi perdagangan dan jasa Kelurahan Graha Indah
dan Kelurahan Baru Ampar, Kota Balikpapan, ada beberapa tujuan yang akan dicapai, yaitu:
1. Dapat mengetahui faktor – faktor yang mempengaruhi penentuan lokasi perdagangan
dan jasa Kelurahan Graha Indah dan Kelurahan Baru Ampar
2. Dapat mengetahui faktor – faktor prioritas dalam penentuan lokasi perdagangan dan
jasa Kelurahan Graha Indah dan Kelurahan Baru Ampar
3. Dapat mengetahui kesesuaian kriteria dalam penentuan lokasi perdagangan dan jasa
Kelurahan Graha Indah dan Kelurahan Baru Ampar
1.4 Sistematika Penulisan

Untuk mempermudah pemahaman terhadap materi analisis lokasi dan keruangan, maka
disusun sistematika pembahasan yang terbagi dalam beberapa bagian sebagai berikut :
BAB I PENDAHULUAN
Berisi latar belakang dilakukannya proses analisis penentuan lokasi perdagangan dan
jasa, permasalahan yang coba untuk dipecahkan, tujuan dari dilakukannya proses analisis
terkait penentuan lokasi perdagangan dan jasa, dan sistematika dalam penulisan laporan hasil
analisis terkait kesesuaian lokasi di Kelurahan Graha Indah dan Kelurahan Baru Ampar.
BAB II TINJAUAN TEORI
Berisi tinjauan – tinjauan teori dari berbagai sumber yang akan dijadikan dasar dalam
proses pengidentifikasian dan analisis kesesuaian lokasi perdagangan dan jasa di Kelurahan
Graha Indah dan Kelurahan Baru Ampar.
BAB III METODELOGI PENELITIAN
Berisi terkait jenis dan teknik mendapatkan dan menganalisis data mengenai penempatan
lokasi perdagangan dan jasa di Kelurahan Graha Indah dan Kelurahan Baru Ampar.
BAB IV GAMBARAN UMUM
Berisi terkait gambaran umum dari wilayah yang dipilih dan gambaran umum terkait
objek identifikasi, dalam hal ini di Kelurahan Graha Indah dan Kelurahan Baru Ampar yang
berasal dari pihak – pihak terkait.
BAB V ANALISA
3
Berisi hasil analisa terkait kesesuaian lokasi perdagangan dan jasa di Kelurahan Graha
Indah dan Kelurahan Baru Ampar berdasarkan dari tinjauan teori dan juga data empiris yang
telah didapatkan.
BAB VI PENUTUP
Berisi kesimpulan dari hasil analisis yang telah dilakukan dan rekomendasi yang dapat
dilakukan pihak – pihak terkait kedepannya.
4
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pengertian Pasar

Pasar merupakan tempat bertemunya pembeli dan penjual untuk melakukan sebuah
transaksi jual beli barang atau jasa. Menurut ilmu ekonomi, pasar berkaitan dengan
kegiatannya bukan tempatnya. Ciri khas sebuah pasar yaitu adanya kegiatan transaksi atau
kegiatan jual beli. Para konsumen datang ke pasar untuk berbelanja dengan membawa uang
untuk membayar harganya.
Menurut William (1993) menjelaskan bahwa pasar adalah orang – orang yang
mempunyai keinginan untuk puas, uang untuk berbelanja dan kemauan untuk
membelanjakannya. Dari definisi diatas didapatkan tiga unsur penting di dalam pasar antara
lain :
1. Orang dengan segala keinginannya
2. Daya beli
3. Kamampuan untuk membelanjakannya
Pasar atau konsumen dapat dibedakan menjadi dua golongan yaitu konsumen akhir
(pasar konsumen) dan pasar bisnis (pasar industri). Dimana pasar konsumen adalah
sekelompok pembeli yang membeli barang – barang untuk dikonsumsi dan bukannya untuk
di proses lanjut. Sedangkan pasar bisnis adalah pasar yang terdiri dari individu – individu
atau organisasi yang membeli barang untuk diproses lagi menjadi barang lain dan kemudian
dijual. Berdasarkan pengertian tersebut sebagai contoh petani digolongkan ke dalam pasar
bisnis. Hal ini dikarenkan karena mereka membeli barang yang digunakan dalam proses lebih
lanjut menjadi barang – barang hasil pertanian.
Jenis jenis pasar dapat dibedakan menurut beberapa kategori yaitu menurut fisik, waktu,
barang yang diperjualbelikan, luas kegiatan, bentuk dan sifat pembentukan harganya. Berikut
masing – masing penjelasan terhadap jenis – jenis pasar tersebut ;
A. Jenis Pasar Menurut Fisik
1. Pasar konkret (pasar nyata) adalah tempat pertemuan antara pembeli dan penjual
dalam melakukan transaksi secara langsung. Barang yang diperjualbelikan juga
tersedia di pasar. Contohnya adalah pasar sayuran, buah - buahan dan pasar tradisonal.
2. Pasar abstrak (pasar tidak nyata) adalah tempat terjadinya transaksi antar penjual dan
pembeli hanya dengan melalui telepon, internet dan lainnya berdasarkan contoh
barang. Contohnya adalah online shopping dan pasar modal
5
B. Jenis Pasar Menurut Waktu
1. Pasar harian adalah pasar yang aktivitasnya berlangsung setiap hari dan sebagian
barang yang diperjualbelikan adalah barang kebutuhan sehari – hari
2. Pasar mingguan adalah pasar yang aktivitasnya berlangsung seminggu sekali.
Biasanya terdapat pada daerah yang belum padat penduduk dan lokasi
permukimannya masih berjauhan
3. Pasar bulanan adalah pasar yang aktivitasnya berlangsung sebulan sekali. Biasanya
barang yang diperjualbelikan adalah barang yang akan dijual kembali (agen/grosir)
4. Pasar tahunan adalah pasar yang aktivitasnya berlangsung setahun sekali.
C. Jenis Pasar Menurut Barang Yang Diperjualbelikan
1. Pasar barang konsumsi adalah pasar yang memperjualbelikan barang – barang
konsumsi untuk memenuhi kebutuhan manusia
2. Pasar sumber daya produksi adalah pasar yang memperjualbelikan faktor – faktor
produksi seperti tenaga kerja, tenaga ahli, mesin – mesin dan tanah
D. Jenis Pasar Menurut Luas Kegiatannya
1. Pasar setempat adalah pasar yang penjual dan pembelinya hanya penduduk setempat
2. Pasar daerah atau pasar lokal adalah pasar di setiap daerah yang memperjualbelikan
barang – barnag yang diperlukan penduduk daerah tersebut
3. Pasar nasional adalah pasar yang melakukan transaksi jual beli barang mencakup satu
negara
4. Pasar internasional adalah pasar yang melakukan transaksi jual beli barang – barang
keperluan masyarakat internasional
E. Jenis Pasar Menurut Bentuknya
1. Pasar persaingan sempurna (terorganisir)
2. Pasar persaingan tidak sempurna
F. Jenis Pasar Menurut Sifat Pembentukkan Harga
1. Pasar persaingan adalah pasar yang pembentukkan harga ditentukan oleh persaingan
antara permintaan dan pernawaran
2. Pasar monopoli adalah pasar yang penjualnya hanya dua orang dan menguasai
penawaran suatu barang dan mengendalikan harga barang
3. Pasar oligopoli adalah pasar yang di dalamnya terdapat beberapa penjual dengan
dipimpin oleh salah satu dari penjual tersebut dengan mengendalikan tingkat harga
barang. Contohnya Perusahaan Otomotif Astra Indonesia
6
4. Pasar monopsoni adalah pasar yang pembentukkan harga barangnya dikendalikan
oleh satu orang atau sekelompok pembeli
5. Pasar duopsoni adalah pasar yang pembentukkan harga barangnya dikendalikan oleh
dua orang atau dua kelompok pembeli
6. Pasar oligopsoni adalah pasar yang pembentukkan harga barangnya dikendalikan oleh
beberapa orang atau beberapa kelompok pembeli
2.2 Teori – Teori Terkait Pemilihan Lokasi Pasar

2.2.1 Teori Losch
Losch melihat persoalan dari sisi permintaan (pasar). Losch mengatakan bahwa lokasi
penjual sangat berpengaruh terhadap jumlah konsumen. Konsumen akan semakin enggan
membeli apabila biaya transportasi untuk mendatangi tempat penjual semakin mahal.
Produsen harus memilih lokasi yang menghasilkan penjualan terbesar yang identik dengan
penerimaan terbesar. Pandangan ini adalah mengikuti pandangan Christaller. Atas dasar
pandangan di atas, Losch cenderung menyarankan agar lokasi produksi berada di pasar atau
dekat dengan pasar.
D.M. Smith (Glasoon, 1974) dengan menitrodusir konsep average cost (biaya rata-rata)
dan average revenue (penerimaan rata-rata) yang terkait dengan lokasi. Dengan asumsi
bahwa jumlah penduduk adalah sama maka dapat dibuat dengan kurva average cost (per unit
produksi) yang bervariasi dengan lokasi. Kemudian kedua kurva itu digabung dan dimana
terdapat selisih antara average revenue dengan average cost yang tertinggi maka itulah lokasi
yang memberikan keuntungan maksimal.
Mr. Grone (1969) berpendapat bahwa teori lokasi dengan tujuan memaksimumkan
keuntungan sulit ditangani dalam keadaan ketidakpastian yang tinggi dan dalam analisis
dinamik. Menurut Isard (1956) menyatakan bahwa masalah lokasi merupakan penyeimbang
antara biaya dengan pendapatan yang diharapkan pada suatu situasi ketidakpastian yang
berbeda-beda. Keuntungan relative dari lokasi bisa saja dapat dipengaruhi pada tiap waktu
oleh faktor dasar :
a. Biaya input atau bahan baku
b. Biaya transportasi
c. Keuntungan aglomerasi
Richardson (1969) mengemukan bahwa aktivitas ekonomi atau perusahaan cenderung

untuk berlokasi pada pusat kegiatan sebagai usaha mengurangi ketidakpastian dalam
keputusan yang diambil guna meminimumkanresiko.Sedangkan Klaasen (1972) menekan
7
peranan preferensi lokasi seperti peranan amenitas dama yaitu menarik industri – industri
saling mendekat dimana lokasi perusahaan ditentukan dengan mempertimbangkan
penyediaan input dan besarnya pasar yang dihadapi. Ia menyatakan bahwa semakin besar
suatu kota tidak hanya penyediaaan input yang semakin besar tetapi juga daerah pasarnya pun
akan semakin lebih besar.
2.2.2 Teori Central Place

Teori ini pertama kali dijelaskan oleh Walter Cristaller yaitu seorang ahli geografi
berkebangsaan Jerman pada tahun 1933. Menurut Cristaller terdapat konsep yang disebut
jangkauan (range) dan ambang (treshold). Range adalah jarak yang perlu ditempuh manusia
dalam mendapatkan barang kebutuhannya pada suatu waktu tertentu saja. Adapun treshold
adalah jumlah minimal penduduk yang diperlukan dalam kelancaran dan keseimbangan
suplai barang. Dalam teori ini diasumsikan pada suatu wilayah datar yang luas dihuni oleh
sejumlah penduduk dengan kondisi yang merata. Dalam memenuhi kebutuhannya, penduduk
memerlukan berbagai jenis barang dan jasa seperti makanan, minuman, perlengkapan, rumah
tangga, pelayanan pendidikan dan pelayanan kesehatan. Untuk memperoleh kebutuhan
tersebut penduduk harus menempuh jarak tertentu dari rumahnya. Jarak tersebut disebut
dengan range.
Disisi lain, pihak penyedia barang dan jasa baik pertokoan maupun pusat – pusat
pelayanan jasa untuk memperoleh keuntungan yang maksimal maka mereka harus paham
benar berapa banyak jumlah minimal penduduk (calon konsumen) yang diperlukan bagi
kelancaran dan kesinambungan suplai barang atau jasa yang strategis, yaitu sebuah pusat
pelayanan berbagai kebutuhan penduduk dalam jumlah partisipasi yang maksimum.
Berdasarkan kepentingan ini maka untuk jenis barang kebutuhan dapat dibedakan menjadi
barang kebutuhan dengan treshold tinggi dan barang kebutuhan dengan treshold rendah.
Treshold tinggi yaitu barang kebutuhan yang memiliki risiko kerugian besar karena
jenis barang atau jasa yang dijual adalah barang – barang mewah. Misalnya kendaraan
bermotor, perhiasan dan barang – barang lainnya dengan harga relatif mahal dan sulit terjual.
Untuk jenis barang seperti ini maka diperlukan lokasi yang sangat sentral seperti kota besar
yang realif terjangkau oleh penduduk dari daerah sekitarnya. Selain itu untuk menjaga
kesinambungan suplai barang harus memenuhi syarat jumlah penduduk minimal.
Treshold rendah yaitu barang kebutuhan yang memiliki risiko kecil atau tidak
memerlukan konsumen terlalu banyak agar barang tersebut terjual. Hal ini disebabakan
8
karena penduduk memang memerlukan barang setiap hari. Untuk jenis brang – barang seperti
ini maka lokasi penjualannya dapat ditempatkan sampai pada kota – kota atau wilayah kecil.
2.3 Penentuan Lokasi Pasar

Badan Pembinaan Perdagangan dalam Negeri (Anwar, 2001) menyatakan bahwa dalam
menetapkan lokasi pembangunan pasar tradisional harus memperhatikan letak strategis luas
lahan yang dapat menampung bangunan dan fasilitas, mudahnya komunikasi dan transportasi
bukan berada di lokasi yang rawan banjir serta sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah
(RTRW) setempat. Disamping hal tersebut, dalam penyediaan lahan untuk lokasi pasar perlu
memperhatikan :
1. Adanya embrio
a. Adanya pedagang dan pembeli
b. Adanya kegiatan jual beli (perdagangan)
c. Ada barang yang diperdangangkan
d. Belum ada wujud fisik pasar
2. Penyediaan lahan
a. Swadaya masyarakat
b. Dibeli dengan dana APBD kabupaten/kota, APBD Provinsi atau APBN (dana pusat)
3. Status Lahan
a. Tidak dalam sengketa
b. Tidak sedang dalam jaminan atau penyitaan
c. Sudah ada ketetapan hukum
Lokasi pasar merupakan faktor yang penting / berpengaruh terhadap keberhasilan

pengembangan pasar tersebut dan pada skala kota ada tiga faktor yang mempengaruhi
pemilihan lokasi pasar yaitu sebagai berikut :
1. Location of generator of population movement (lokasi yang menimbulkan pergerakan
populasi/orang)
2. Sources of supply (sumber persediaan barang yang diperjualbelikan)
3. Location of consumers (lokasi yang berbeda dekat dengan pembeli)
Menurut Djajadipuro (1990). Pasar akan menjadi relevan jika mempertimbangan hal-hal
berikut:
• Jumlah Penduduk
9
Suatu daerah yang berpenduduk lebih banyak dibandingkan daerah lain, secara
po9tensial merupakan market (konsumen) yang perlu diperhatikan oleh pengambilan
keputusan.
• Pendapatan Perkapita
Pendapatan perkapita merupakan gambaran dari kemampuan konsumsi (daya beli) dari
masyarakat yang ada.
• Distribusi Pendapatan
Distribusi pendapatan yang tidak merata membuat pasar tidak cepat jenuh.
Menurut Gallion dan Eisneer (dalam Carolina, 2008). Langkah- langkah dalam teknik
analisis dalam menentukan kawasan komersial antara lain:
1. Wilayah pelayanan yang mencakup penelitian atas penduduk, tingkat pendapatan,
tempat dan arah pertumbuhannya dan lokasi sekarang serta lokasi potensial, dan
volume perdagangan. Informasi ini akan menunjukan daerah mana yang mempunyai
potensi volume penjualan yang tinggi dalam kaitannya dengan lokasi pusat yang baru.
2. Potensi penjualan kotor bagi pusat itu yang dihitung dari perkiraan pengeluaran dalam
wilayah playanan tersebut. Data pendapatan keluarga akan menunjukkan porsi yang
dibelanjakan untuk berbagai barang dan pelayanan (makanan, perabot rumah tangga,
pakaian, peralatan, obat-obatan, kendaraan bermotor, restoranhiburan dan berbagai
barang dagangan lain)
3. Penjualan bersih potensial bagi suatu pusat baru dikaitkan dengan potensi penjualan
di wilayah pelayanan itu. Hal ini memerlukan penilaian proporsi perdagangan yang
sudah ada yang dapat diserap ke lokasi baru. Volume penjualan per kaki persegi luas
lantai untuk berbagai barang akan membantu memperkirakan penjualan kotor dalam
tempat-tempat yang sudah ada yang menawarkan barang yang serupa.
4. Ruang fisik yang dapat didukung oleh penjalan bersih dari wilayah pelayanan dapat
diperkirakan dari penjualan rata-rata tahunan per-kaki persegi luas lantai di beberapa
fasilitas pedagang eceran.
5. Pendapatan yang diantisipasi dari pusat tersebut dapat ditentukan dengan menerapkan
kemungkinan sewa per-kaki persegi ruang perdagangan, dikurangi biaya-biaya
operasi dan menajemen, pajak, asuransi dan amortisasi peminjaman untuk modal
pembangunan. Sisanya merupakan hasil bersih yang dapat diharapkan oleh developer
atau investasinya.
10
Selain menentukan kawasan komersil adapun faktor-faktor yang menjadi pertimbangan
dalam penentuan lokasi fasilitas perdagangan. Fasilitias perdagangan atau pembelanjaan
merupakan fasilitas tempat terjadinya tranksaksi ekonomi antara penjual dan pembeli yang
berfungsi sebagai empat pelayanan atas barang yang dibutuhkan masyarakat. Masyarakat
dalam melakukan kegiatan berbelanja pada dasarnya dipengaruhi oleh dua jenis kondisi yaitu
kondisi eksternal dan kondisi internal. Kondisi internal merupakan pengaruh yang timbul dari
keadaan individu yang terlibat, sedangkan kondisi eksternal merupakan pengaruh
rangasangan yang terjadi oleh karena keadaan potensi dari tempat berbelanja.
Menurut Carn (dalam Carolina, 2008), terdapat faktor-faktor yang mempengaruhi
wilayah perdagangan yaitu:
1. Jarak dan waktu tempuh
2. Kemampuan daya beli masyarakat
3. Jenis dan keragaman barang yang di perdagangkan
2.4 Variabel Pertimbangan Pemilihan Lokasi

Dalam mencari sebuah lokasi baru maka sebuah kegiatan memiliki kriteria tertentu yang
akan digunakan dalam melakukan pertimbangan. Berikut merupakan penentuan varaiabel
yang berpengaruh dalam menentukan lokasi antara lain :
A. Davidson et al (1980)
Ia mengemukaan pendapat bahwa terdapat empat faktor penting dalam pemilihan
lokasi perdagangan yaitu pertimbangan wilayah, pertimbangan cakupan pasar,
pertimbangan area perdagangan dan pertimbangan tapak.
Gambar 2.1 Pertimbangan Penentuan Lokasi

Sumber : Diktat Analisa Lokasi dan Keruangan
Dari diagram yang telah digambarkan berikut ini adalah penjelasan lebih rinci dari
diagram oleh Davidson (1980) :
11
1. Pertimbangan Wilayah
Dalam menentukan lokasi wilayah perlu adanya pertimbangan wilayah yang
digunakan. Berikut pertimbangan yang terdiri dari :
• Kondisi populasi (ukuran, pertumbuhan, kepadatan, distribusi dan lahan kosong)
• Jaringan kota (ukuran, jarak dan hubungan dengan kota sekitarnya)
• Karakteristik lingkungan (iklim, vegetasi, karakteristik medan)
• Karakteristis ekonomi (tenaga kerja, industri dan tren)
• Target pasar (jumlah dan prosentase populasi yang dibidik)
• Budaya lokal
• Kompetisi
• Tingkat kejenuhan pusat perbelanjaan
• Daya beli
2. Pertimbangan Kawasan Pasar
Adapun dimensi pertimbangan kawasan pasar yang digunakan untuk memilih
lokasi adalah sebagai berikut :
• Dimensi populasi (ukuran, pertumbuhan, kepadatan, distribusi) dan dimensi target
populasi pasar
• Publik transportasi dan jaringan jalan
• Karakteristik ekonomi dan daya beli efektif
• Potensi pasar dalam hal barang
• Selere konsumen
• Intensitas persaingan (kejenuhan pasar)
• Kemampuan distribusi
• Karakteristik lingkungan
• Batasan peraturan zonasi
• Iklim bisnis
3. Pertimbangan Karakteristik Tapak
Adapun dimensi pertimbangan tapak dalam memilih kawasan pasar yaitu dengan
menggunakan indikator sebagai berikut :
• Profil tapak (ukuran dan bentuk)
• Kebutuhan sewa/harga tanah
• Rasio parkir
• Arus pejalan kaki
12
• Akses publik tranportasi
• Visibilitas
• Akses menuju area perdagangan
B. Diana (2003)
Menurut diana (2003) dalam Mayadar (2009) menyatakan bahwa variabel – variabel
penentu berkembangnya lokasi perdagangan meliputi :
1. Jumlah Penduduk Pendukung
Jumlah penduduk pendukung yaitu penduduk yang berpotensi sebagai pelanggan
pada suatu perdagangan. Jumlah penduduk pendukung dapatdiketahui dari luas daerah
pelayanan tetapi luas daerah layanan tidakdapat ditentukan sendiri karena variabel ini
bergantung pada variabel fisik yang mempengaruhi daya tarik suatu fasilitas
perdagangan.
2. Aksesibilitas
Aksesibilitas berkaitan dengan kemudahan dalam pencapaian suatu lokasi melalui
kendaraan umum dan pribadi serta pedestrian. Untuk fasilitas perdagangan
kemudahan pencapaian lokasi,kelancaran lalu lintas serta keberadan area parkir
menjadi salahsatu syarat penentuan lokasi dan kesuksesan kegiatan perdagangan
3. Keterkaitan Spasial
Pada kegiatan perdagangan, jumlah penduduk dan pangsa pasar menjadi hal yang
penting. Sedangkan yang penting dari lokasi perdagangan yaitu keterkaitan spasial
antara kegiatan sekitar dengan pasar
4. Jarak
Kecenderungan pembeli dalam berbelanja pada pusat yang dominan tetapi juga
menyukai tempat yang dekat. Oleh karena itu variabel jarak merupakan salah satu
pertimbangan penting dalam menarik pelanggan atau pembeli
5. Kelengkapan Fasilitas Perdagangan
Kelengkapan fasilitas perdagangan menjadi varibael penentu pemilihan lokasi
berbelanja konsumen. Oleh karena itu, pembeli cenderung untuk berbelanja barang –
barang tahan lama pada pusat perdagangan yang lebih lengkap tetapi untuk kebutuhan
standar sehari – hari seperi bahan makanan, para konsumen cenderung masih
mempertimbangkan jarak yang dekat dibandingkan fasilitas yang memadai
C. Jones dan Simmon (1993)
13
Terdapat beberapa variabel kunci dalam pemilihan lokasi bagi perdagangan yang
digunakan yaitu terdiri dari :
1. Ukuran Tanah Yang Digunakan
Dicirikan dengan atribut non demografi dari area umum disekitar toko dalam
satuan angka dan bentuk kategori lain seperti rata – rata lalu lintas harian dari rute
dengan akses langsung terhadap lokasi, jarak terhadap pemberhentian transportasi
terdekat, banyaknya tenaga kerja, penerimaan batas skala minimum dari area umum
untuk perdagangan.
2. Sosio Ekonomi Dan Demografi
Variabel ini didasarkan pada sensus yang diartikan untuk menangkap tingkat dari
permintaan potensial dalam area perdagangan atau area yang diinginkan dari suatu
toko seperti jumlah dari rumah tangga, rata – rata pendapatan, penentuan rumah
tangga yang memiliki anak, dan presentase pekerja profesional.
3. Persaingan
Meliputi jumlah pesaing utama dari radius 1 km dan jumlah pesaing sekunder
dalam radius 2 km.
4. Lokasi
Gambaran yang dikategorikan dalam daya tarik secara relatif dari lokasi itu sendiri
dan perbaikan terhadap lokasi seperti tipe dari lokasi, ukuran lokasi, visibiliti dari
lokasi dan luasan dari tempat parkir ke lokasi
D. Lepi Desmianti (2005)

Faktor yang berpengaruh dalam penentuan lokasi pasar menurut refrensi dari
konsumen, pedagang dan penentu kebijakan adalah :
• Lokasi lahan dekat dengan pemukiman penduduk
• ketersediaan lahan dan luasannya
• kesesuaian dengan Rencana Tata Ruang Kota/Kabupaten
• lokasi yang punya kepadatan penduudk relative tinggi
• adanya jaringan jalan lokasi
• lahan bebas banjir
• tersedia alat angkut ke lokasi
• tersedia sarana pembangunan limbah
• kondisi lahan yang relative datar
E. Rorita Carolina (2008)
14
Faktor yang menjadi pertimbangan dalam penentuan lokasi pasar induk agribisnis
adalah letaknya di daerah pinggiran, aksesibilitas, jarak terhadap daerah produksi, saran
dan prasarana, serta jumlah penduduk.
F. Wibowo (1977)
Kondisi fisik dasar suatu wilayah menjadi pertimbangan dalam memilih lokasi pasar.
Kondisi fisik yang menjadi pertimbangan adalah kondisi topografi dan ketersediaan
lahan. Pada daerah perdagangan besar, orang-orang lebih menyukai tanah yang datar dan
luas (min 2 Ha) yang letaknya terkumpul dan berada di pinggiran kota. Daerah ini harus
memiliki hubungan langsung dengan jalan truk dan jaringan jalan jalur cepat untuk
barang datang dan pergi serta harus mempertimbangkan kemungkinan pengembangan
menjadi pusat perdangangan besar.
Sedangkan daerah komersial yang melayani scope regional memiliki standar-standar
antara lain dekat dengan jaringan jalur lalu lintas berat, yang letaknya di tengah-tengah
daerah yang dilayaninya. Selain itu juga daerahnya tidak terletak tepat ditepi jalan dan
areanya cukup luas untuk dikembangkan dengan fasilitas-fasilitas yang relavan drive in,
motels, pompa bensin serta bengkel-bengkel. Harus memperhitungkan jarak dari kota-
kota dan potensi site untuk kemungkinan pengembangan.
G. Najid dalam Kusuma, 2008
Aksesibilitas adalah suatu ukuran kenyamanan dan kemudahan mengenai data lokasi
tata guna lahan berinteraksi satu sama lain dan mudah atau susahnya lokasi tersebut
dicapai melalui system jaringan transportasi. Aksesisbilitas menjadi faktor yang penting
dalam menentukan lokasi pasar. Wilayah dengan aksesibilitas yang tinggi mampu
memberikan kemudahan dalam pengangkutan hasil pertanian sehingga akan lebih dipilih
untuk mendirikan pada pasar lokasi tersebut. Kemudahan untuk mencapai suatu lokasi
dipengaruhi oleh kondisi jaringan jalan. Baik buruknya kondisi jaringan jalan dalam hal
ini diukur dengan melihat perkerasan pada jaringan jalan. Jenis perkerasan dengan
menggunakan aspal memiliki nilai akesibilitas yang lebih tinggi dibandingakan jaringan
jalan yang masih berupa batu atau tanah. Wilayah dengan jaringan jalan yang telah
diaspal akan dipilih untuk membangun pasar.
2.5 Sintesa Teori Pemilihan Lokasi
Berdasarkan pada beberapa variabel penentuan lokasi maka berikut merupakan variabel
yang digunakan dalam analisa faktor penentuan pemilihan lokasi perdagangan dan jasa dalam
lokasi studi :
15
Tabel 2.1 Faktor dan Variabel Penentuan Lokasi Perdagangan dan Jasa Menurut Ahli
Faktor Variabel Pustaka
1. Ukuran/bentuk H. Davidson et al (1980) dan

Tapak
2. Sewa/harga tanah Wibowo (1977)
1. Terjangkau transportasi
umum
Davidson et al (1980), Diana (2003),
2. Kondisi jaringan jalan
Jones dan Simmons (1993), Najid
3. Dekat dengan permukiman
Aksesibilitas dalam Kusuma, (2008), Lepi
4. Tidak ditepi jalan dan
Desmianti (2005) dan Rorita
hirarki fungsi jalan tinggi
Carolina (2008
5. Jarak terhadap sumber
baku produksi
1. Jumlah penduduk Davidson et al (1980), Diana (2003),
Demografi
2. Kepadatan penduduk dan Jones dan Simmons (1993)
Davidson et al (1980), Diana (2003),
Perilaku dan Jones dan Simmons (1993)
Pendapatan masyarakat
Masyarakat Gallion dan Eisneer (dalam Carolina,
2008
Kebijakan Daerah Kebijakan daerah Lepi Desmianti (2005)
Sumber: Penulis, 2018
16
BAB III
METODELOGI PENELITIAN
3.1 Lokasi Studi

Dalam melakukan pengumpulan data terdapat hal yang harus diperhatikan yaitu
pemilihan lokasi pengamatan. Pemilihan lokasi pengamatan bertujuan untuk mendapatkan
data – data yang tepat dalam analisa yang lebih lanjut. Lokasi pengamatan ini terletak di Kota
Balikpapan yaitu pada kawasan perdagangan dan jasa Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan
Graha Indah yang yang terletak pada Jalan MT. Haryono dengan luas kawasan 58,5128 Ha
yang merupakan salah satu kawasan perdangan dan jasa dengan pelayanan lokal.
3.2 Jenis Data

Adapun jenis data yang diperlukan dalam melakukan pengamatan ini yaitu berasal dari
data sekunder dan data primer sehingga maksud dan tujuan pengamatan dapat tercapai.
3.2.1 Data Primer
Data primer yang diperoleh dari hasil pengamatan yang dilakukan pada lokasi studi.
Dari pengamatan yang dilakukan diharapkan akan memperoleh data – data yang ada di
lapangan dan kondisi nyata dari wilayah studi. Adapun data primer tersebut diantaranya :
1. Kondisi kawasan perdagangan dan jasa Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha
Indah
2. Hasil wawancara dengan ahli
3.2.2 Data Sekunder
Data sekunder yang diperlukan dalam pengamatan yang dilakukan berasal dari instansi
terkait dalam hal ini. Data sekunder tersebut diantaranya :
1. Peta Lokasi Studi dari Bappeda
2. Jumlah penduduk Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah Kota Balikpapan
tahun 2017 yang diperoleh dari Badan Pusat Stastistik
3.3 Teknik Pengumpulan Data

3.3.1 Survei Primer
Pada penelitian ini teknik pengumpulan data dengan metode survei primer dilakukan
untuk mengetahui kondisi wilayah studi secara langsung, sehingga dapat ditemukan
permasalahan dan potensi. Adapun untuk teknik yang digunakan yakni metode wawancara,
dilakukan guna mengetahui kriteria atau indikator yang berpengaruh/berkaitan dengan faktor
penentuan lokasi perdagangan dan jasa. Selain itu, pengamatan secara langsung untuk
17
meneliti atau mengukur kejadian yang sedang berlangsung. Hal ini ditunjang dengan
pengambilan gambar/foto untuk mengoptimalkan hasil pengamatan.
3.3.2 Penentuan Responden
Adapun responden yang digunakan sebanyak tiga responden yang berasal dari pihak-
pihak yang mengetahui secara jelas mengenai perdagangan dan jasa baik instansi
pemerintahan terkait maupun pengelola yang berada di kawasan perdagangan dan jasa.
Berikut merupakan daftar responden :
1. BAPPEDA Kota Balikpapan
Pada BAPPEDA Kota Balikpapan yang dituju ialah pada sub bagian perencanaan,
alasan memilih responden ini yakni dikarenakan ahli dalam perencanaan serta
penetapan lokasi suatu wilayah yang sesuai dengan pemerintah daerah.
2. Dinas Penataan Ruang
Adapun faktor dalam memilih dinas penataan ruang sebagai responden, dikarenakan
ahli dalam bidang penetapan lokasi kawasan perdangan dan jasa yang sesuai dengan
Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Balikpapan.
3. Kepala Pengelola Kawasan Pasar
Diperlukannya juga responden yang berperan langsung pada lokasi kawasan
perdagangan dan jasa yakni pengelola kawasan pasar. Sehingga dengan begitu dapat
mengetahui apa saja faktor dalam memilih lokasi kawasan perdagangan dan jasa
sebagai penempatan perdagangan dan jasa tersebut.
3.4 Teknik Analisis Data

Metode yang digunakan dalam penelitian ini ialah metode Delphi. Metode ini memiliki
tujuan untuk menentukan sejumlah alternatif program. Mengembangkan asumsi-asumsi atau
fakta yang melandasi dengan mencari informasi yang dibutuhkan sehingga dapat mencapai
kesepakatan. Terdapat beberapa prinsip yang digunakan untuk pembentukan model
perencanaan dengan menggunakan teknik Delphi ini ialah :
a. Anonimitas, yaitu semua pakar atau orang yang berpengetahuan memberikan
tanggapan secara terpisah dan anominitas (saling tidak mengenal).
b. Iterasi, yaitu penilaian setiap individu dihimpun dan dikomunikasikan kembali kepada
semua pakar yang ikut berkomentar dalam dua putaran atau lebih sehingga berlangsung
proses belajar sosial dan dimungkinkan berubahnya penilaian awal.
c. Tanggapan balik yang terkontrol, yaitu pengkomunikasian penilaian dilakukan dalam
bentuk rangkuman terhadap kuesioner.
18
d. Jawaban statistik, yaitu rangkuman dari jawaban setiap orang disampaikan dalam
bentuk ukuran.
e. Konsensus pakar, yaitu bertujuan untuk menciptakan kondisi yang didalamnya
konsensus diantara para pakar merupakan hasil akhir yang paling penting.
Terdapat beberapa langkah-langkah dalam melakukan teknik analisa Delphi diantaranya

sebagai berikut :
a. Spesifikasi variabel-variabel yang diperoleh dari literatur dalam menentukan
pembahasan yang akan diangkat, dijelaskan dan diidentifikasikan secara jelas.
Selanjutnya akan ditanggapi oleh ahli dan responden. Isu-isu yang diidentifikasi akan
tercantum dalam kuesioner pertama.
b. Menyeleksi ahli dan responden yang digunakan dalam studi ini adalah orang-orang
yang benar-benar mengerti tentang faktor-faktor penempatan lokasi kawasan perdangan
dan jasa Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah di Balikpapan.
i. Membuat kuesioner yang berfungsi untuk mendapatkan pendapat dari pada
responden. Teknik ini dilakukan beberapa kali, sehingga analisis harus memutuskan
hal-hal apa saja yang akan diajukan dalam kuesioner putaran pertama dan putaran
selanjutnya. Kuesioner kedua hanya dapat dibuat setelah hasil dari kuesioner
pertama.
ii. Analisis hasil putaran pertama,hasil dari putaran pertama akan dikembalikan, pada
step ini peneliti sebagai analisis berusaha untuk menentukan posisi awal para
responden tentang peramalan, isu, tujuan dan pilihan. Rangkuman dari pendapat-
pendapat hasil putaran pertama juga dapat berfungsi dalam kuesioner putaran kedua
,selanjutnya sebagai sarana untuk mengkomunikasikan kepada para responden hasil-
hasil dari kuesioner putaran pertama
iii. Pengembangan kuesioner selanjutnya, kuesioner tahap ini dibuat untuk putaran
selanjutnya.Pertanyaan dalam kuesioner ini berbasis pada kuesioner sebelumnya
dan memuat hasil-hasil yang di dapat dari kuesioner sebelumnya untuk ditanyakan
lagi pada responden ahli untuk mendapatkan hasil akhir yang lebih baik
iv. Menyiapkan laporan akhir, laporan akhir ini mencakup suatu ulasan berbagai isu
dan pilihan yang menjelaskan secara apa adanya. Laporan ini kemudian dapat
disampaikan pada para pembuat kebijakan yang mungkin menggunakan hasil ini
sebagai salah satu sumber informasi dalam mencapai keputusan
19
Berdasarkan hal tersebut berikut merupakan bagan tahapan analisis data yang dilakukan
dengan melakukan analisis delphi.
Gambar 3.1 Tahapan Analisis Delphi

Sumber : Data Olah, 2018
20
BAB IV
GAMBARAN UMUM
4.1 Administrasi
Kawasan perdagangan dan jasa Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah
terletak di jalan MT.Hariyono Balikpapan Utara merupakan kawasan yang terbentuk karna
adanya keinginan masyarakat di sekitar wilayah tersebut. Masyarakat diwilayah tersebut
melihat karna adanya peluang perekonomian di tempat tersebut menjadikan masyarakat
berbondong-bondong membuat tempat lapak mereka atau tempat dagang mereka di wilayah
tersebut. Tanah yang mereka tempati untuk membuat lapak dagang itu adalah milik
perorangan dimana tanah tersebut di sewakan perpetaknya dan dibayarkan pertahunnya
kepada orang yang memiliki tanah tersebut.
Seiring berjalannya waktu wilayah tersebut semakin ramai dan padat dikarnakan orang-
orang yang berdagang di wilayah tersebut semakin banyak karna melihat adanya sumber
perekonomian yang tinggi. Adapun batas administrasi pada lokasi studi adalah sebagai
berikut :
▪ Sebelah Utara : Kel. Karang Joang
▪ Sebelah Timur : Kel. Karang Joang dan Kel. Manggar
▪ Sebelah Barat : Kel. Kariangau
▪ Sebelah Selatan : Kel. Gunung Samarinda, Kel. Gunung Samarinda Baru dan
Kel. Muara Rapak
Untuk lebih jelas mengenai batasan wilayah yang berada di lokasi studi maka berikut
peta wilayah studi dari kawasan perdagangan dan jasa di kelurahan tersebut.
21
Gambar 4.1 Peta Administrasi
Sumber : Digitasi Penulis, 2018
4.2 Gambaran Umum
Berdasarkan profil Kelurahan Batu Amapar Dan Graha Indah, terdapat luasan wilayah
yang berbeda antara dua kelurahan tersebut. berikut tabel luasan wilayah Keluahan Batu
Ampar Dan Graha Indah.
Tabel 4.1 Luasan Daerah Kelurahan Batu Ampar dan Graha Indah
Kelurahan Luas Daerah (Km2)
Batu Ampar 10,552
Graha Indah 19,254
Sumber : Profil Kelurahan Batu Ampar dan Graha Indah, 2017
Pada tabel diatas menjelaskan bahwa pada Kelurahan Batu Ampar sendiri memiliki
luasan daerah sebesar 10,552 Km2 dan Untuk Kelurahan Graha Indah memiliki luasan daerah
sebesar 19,254 Km2.
Berdasarkan profil Kelurahan Batu Amapar Dan Graha Indah, terdapat jumlah RT dan
KK yang berbeda antara dua kelurahan tersebut. berikut tabel penjelasannya Keluahan Batu
Ampar Dan Graha Indah.
Tabel 4.2 Jumlah RT dan KK Kelurahan Batu Ampar dan Graha Indah
Kelurahan Jumlah RT Jumlah KK
Batu Ampar 71 6.738
Graha Indah 66 7.114
Menurut data tabel diatas bahwa di Kelurahan Batu Ampar memiliki 71 RT dan
Kelurahan Graha Indah memiliki 66 RT di dua Kelurahan tersebut pula terdapat 6.738 KK
pada Kelurahan Batu Ampar dan 7.114 Pada Kelurahan Graha Indah.
Berdasarkan profil Kelurahan Batu Amapar Dan Graha Indah, terdapat kepadatan
penduduk yang berbeda antara dua kelurahan tersebut. berikut tabel penjelasannya Keluahan
Batu Ampar Dan Graha Indah.
Tabel 4.3 Kepadatan Penduduk Kelurahan Batu Ampar dan Graha Indah
Kepadatan
Luas Daerah Jumlah Penduduk
Kelurahan Penduduk
Permukiman (Ha) (Orang)
(Orang/Km2)
Batu Ampar 83 27.593 2615,46
Graha Indah 19.254 28.597 1485,56
23
Dari tabel diatas dapat kita lihat bahwa luas daerah permukiman di Kelurahan Batu
Ampar ialah sebesar 83 Ha sedangkan untuk Kelurahan Graha Indah sebesar 19.254
Ha.Adapun untuk jumlah penduduk di Kelurahan Batu Ampar ialah sebanyak 27.593 orang
dan untuk Kelurahan Graha Indah sebanyak 28.597 dari data tabel tersebut pula dijelaskan
bahwa kepadatan penduduk di Kelurahan Batu Ampar dan Graha Indah ialah sebesar 2615,45
orang/Km2 dan 1485,56 orang/Km2.
Kondisi ekonomi di Kelurahan Batu Ampar dimana untuk kondisi eksistingnya banyak
ditemukan kegiatan perdagangan dan jasa, industri serta permukiman. Dengan adanya
perdagangan dan jasa serta industri ini membuat kawasan tersebut dinilai memiliki nilai
produktivitas yang tinggi. Nilai produktivitas inilah yang menjadi daya tarik bagi developer
real estate untuk melakukan pembangunan atau pengembangan perumahan dan permukiman
dimana ditujukan baik untuk para pelaku maupun pekerja perdagangan dan jasa serta industri
serta masyarakat setempat yang berada pada kawasan tersebut. Sedangkan untuk Kelurahan
Graha Indah sendiri tidak kurang lebih dengan Kelurahan Batu Ampar sendiri dikarnakan
kelurahan ini ialah hasil dari pemekaran kelurahan Batu Ampar. Adapun perbandingan
perdagangan dan jasanya Kelurahan Batu Ampar lebih mendominasi dibandingkan
Kelurahan Graha Indah.Berikut adalah tabel mayoritas pekerjaan masyarakat di Kelurahan
Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah.
Tabel 4.4 Mata Pencaharian Kelurahan Batu Ampar dan Graha Indah
Kelurahan (Jiwa)
Jenis Pekerjaan
Batu Ampar Graha Indah
Tidak Bekerja 8.571 7.699
Pelajar / Mahasiswa 6.469 7.198
Pensiun 318 297
PNS 582 663
TNI / Polri 601 646
Pedagang 416 650
Karyawan 6.756 7.364
Petani 90 343
Buruh 1.242 1.022
24
Kelurahan (Jiwa)
Jenis Pekerjaan
Batu Ampar Graha Indah
Tukang 80 4
Edukasi 352 788
Profesi 176 154
Medis 135 220
Lainnya 1.805 1.549

Dari tabel data diatas dijelaskan bahwa jenis di Kelurahan Batu Ampar masih banyak
terdapat masyarakat yang tidak memiliki pekerjaan begitupula di Kelurahan Graha Indah.
Adapun masyarakat yang bekerja di Kelurahan Batu Ampar paling dominan ialah Karyawan
sebanyak 6.758 jiwa sedangkan untuk Kelurahan Graha Indah pekerjaan masyarakatnya yang
paling mendominasi ialah karyawan juga sebanyak 7.364 jiwa.
Berdasarkan profil Kelurahan Batu Ampar Dan Graha Indah, terdapat jumlah
perdagangan dan jasa yang ada di dua kelurahan tersebut. berikut tabel penjelasannya
Keluahan Batu Ampar Dan Graha Indah.
Tabel 4.5 Jumlah Perdagangan dan Jasa Kelurahan Batu Ampar dan Graha Indah
Mini Kedai
Toko/Warung Restoran/Rumah TOTAL
Kelurahan Market Makanan/Minum
(Orang) Makan (Orang) (Orang)
(Orang) (Orang)
Batu
3 98 20 13 134
Ampar
Graha
3 20 - 5 28
Indah
Pada data tabel diatas dijelaskan bahwa jumlah perdagangan dan jasa yang ada untuk
Kelurahan Batu Ampar ialah mini market berjumlah 3 (orang), toko/warung berjumlah 98
(orang), kedai makanan/minum 20 (orang), restoran/rumah makan 13 (orang). Sedangkan
untuk Kelurahan Graha Indah memiliki mini market berjumlah 3 (orang), toko/warung
berjumlah 20 (orang), kedai makanan/minum di kelurahan Graha Indah tidak ada,
restoran/rumah makan berjumlah 5 (orang). Adapun jumlah keseluruhan perdagangan dan
jasa di Kelurahan Batu Ampar ialah 134 (orang) dan untuk kelurahan Graha Indah ialah 28
25
(orang). Berikut kondisi eksisting kawasan perdaganagan dan jasa yang ada di kelurahan
tersebut
Gambar 4.2 Kondisi Eksisting Pasar

Sumber : Survei Primer, 2018
Selanjutnya, untuk penggunaan lahan yang ada di sekitar wilayah studi dimana di
Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah merupakan wilayah yang sebagian besar
peruntukan lahannya digunakan sebagai kawasan perdagangan dan jasa. Berikut ini adalah
pengunaan lahan yang ada diwilayah studi berdasarkan kondisi eksisting dan di sajikan dalam
bantuk tabel berikut :
Tabel 4.6 Penggunaan Lahan di Sekitar Wilayah Studi
Kondisi Eksisting Keterangan
Penggunaan lahan yang digunakan ialah

sebagai sarana kesehatan berupa praktek
dokter
26

sebagai perdagangan elektronik

sebagai perdagangan berupa toko baju dan
makanan

sebagai tempat hotel

sebagai tempat penggadaian
27

sebagai tempat penjualan spring bed

sebagai Bank dan Ruko

sebagai tempat Ruko

sebagai tempat Ruko
28

sebagai tempat berjualan emas

sebagai tempat bengkel mobil

sebagai mini market
Sumber : Survey Primer,2018
Dari tabel diatas sudah dijelaksan peruntukan lahan yang ada di wilayah studi dan
berikut ini adalah peta persebaran perdagangan dan jasa di wilayah studi.
29
Gambar 4.3 Peta Kawasan Perdagangan Dan Jasa
Sumber : Digitasi Penulis, 2018
BAB V
ANALISIS
5.1 Kompilasi Data (Tahap 1)

Analisis terakit penentuan lokasi perdagangan dan jasa pada suatu daerah dinilai sangat
penting. Hal ini karena perdagangan dan jasa merupakan tempat dimana masyarakat dapat
memenuhi kebutuhannya sehari – hari. Hal ini juga berlaku di Kota Balikpapan yang
memiliki berbagai titik lokasi perdagangan dan jasa. Salah satu kawasan perdagangan dan
jasa di Kota Balikpapan terletak pada Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah.
Berdasarkan studi literatur yang dikemukakan oleh beberapa ahli geografi dan beberapa
ahli lain dibidang ekonomi dan keruangan, maka didapatkan beberapa faktor – faktor yang
mempengaruhi dalam penentuan lokasi perdagangan dan jasa. Dari beberapa faktor – faktor
penentuan lokasi perdagangan dan jasa tersebut, maka didapatkan beberapa faktor yang
dianggap sebagai faktor prioritas dalam penentuan lokasi perdagangan dan jasa. Ada 5 faktor
yang dianggap berpengaruh dalam penentuan lokasi perdagangan dan jasa, yaitu faktor tapak,
faktor aksesibilitas, faktor demografi, faktor perilaku masyarakat, dan faktor kebijakan
daerah. Setelah mendapatkan faktor tersebut, selnajutnya dilakukan konfirmasi kepada pihak
– pihak yang dianggap mengerti dan memiliki andil terhadap penentuan lokasi di Kota
Balikpapan. Dalam hal ini pihak – pihak yang dikonfirmasi ada 3 pihak, yaitu Pengelola
Pasar Buton, Bappeda Kota Balikpapan, dan Dinas Pertanahan dan Tata Ruang Kota
Balikpapan.
A. Faktor Tapak
Dalam penentuan lokasi perdagangan dan jasa salah satu faktor yang menentukan hal
tersebut yaitu dari segi tapak. Pada pembahasan ini faktor tapak dibagi menjadi dua
variabel yang terdiri dari ukuran/bentuk dan ketersediaan lahan. Pada setiap variabel
dibagi menjadi dua sub variabel untuk menjelaskan lebih detail mengenai variabel yang
diketahui.
Penentuan dari segi ukuran/tapak terbagi menjadi dua yaitu topografi yang datar dan
minimal luas yang ada. Berikut hasil kuesioner yang dihasilakan dari wawancara dengan
responden – responden terkait
Tabel 5.1 Faktor Tapak dari Segi Ukuran/Bentuk
Penentuan lokasi berdasarkan bentuknya dapat dilihat dari topografi dimana kemiringan
lahan relatif datar dipilih sebagai pertimbangan pemilihan lokasi perdagangan dan jasa
Tanggapan Responden 1 Responden 2 Responden 3 Hasil
31
Setuju v
Belum Sepakat
Tidak Setuju V V
Penentuan lokasi berdasarkan ukurannya dapat dilihat dari luas lahan dimana tanah yang
datar dan luas (min 2 Ha) dipilih sebagai pertimbangan pemilihan lokasi perdagangan
dan jasa
Setuju V
Belum Sepakat
Tidak Setuju v V
Keterangan ;
Responden 1 = pengelola kawasan pasar
Responden 2 = BAPPEDA Kota Balikpapan
Responden 3 = Dinas Penataan Ruang Kota Balikpapan
Sumber : Survei Primer Yang Diolah, 2018
Berdasarkan tabel 5.1 bahwa setiap responden memiliki tanggapan yang berbeda – beda
terhadap sub variabel dalam penentuan kawasan perdagangan dan jasa dari segi
ukuran/bentuk. Jika dilihat dari topografinya bahwa hanya responden 1 yang memberikan
jawaban setuju terhadap lahan yang memiliki kemiringan yang relatif datar dan responden
lainnya tidak setuju mengenai hal tersebut. menurut responden 1 jika kawasan
perdagangan dan jasa berada di lahan yang datar maka penataan kawasan akan terlihat
lebih rapi daripada jika berada di lahan yang berkontur. Sedangkan menurut responden 2
dan 3 bahwa dalam kondisi lahan yang tidak relatif datar pun kegiatan perdagangan dan
jasa masih dapat berkembang dan berjalan dengan baik, karena pada dasarnya pengunjung
tidak terlalu mempermasalahkan kondisi topografi dari perdagangan dan jasa tersebut.
Selain itu juga topografi di Kota Balikpapan yang relatif berbukit atau tidak datar. Sebagai
contoh adalah lokasi perdagangan dan jasa pada Kelurahan Muara Rapak yang memiliki
topografi lokasi tidak datar, dimana kegiatan perdagangan dan jasa di lokasi tersebut
masih dapat beroperasi dengan baik dan jumlah pengunjung yang datang cenderung
konstan setiap harinya.
Jika dilihat dari minimal luas lahan yang ada bahwa hanya responden 3 yang
memberikan jawaban setuju terhadap ketentuan luas lahan yang ada (min 2 Ha) dan
responden lainnya tidak setuju mengenai hal tersebut. Adanya perbedaan tersebut
dikarenakan menurut responden 1 dan 2 bahwa penentuan lokasi kawasan perdagangan
dan jasa tidak memiliki batasan terkait dengan minimal luas lahan yang ada. Tetapi
32
menurut responden 3 bahwa luas lahan untuk perdagangan dan jasa adalah minimal 2 Ha.
Hal ini beranggapan bahwa untuk kawasan perdagangan dan jasa dengan lahan minimal
seluas 2 Ha sudah mencukupi untuk membangun kawasan perdagangan dan jasa.
Selain itu penentuan dari segi ketersediaan lahan juga menjadi fakor penentu lokasi
kawasan perdagangan dan jasa yang terbagi menjadi dua yaitu tersedianya lahan yang luas
dan adanya sewa/harga lahan. Berikut hasil kuesioner yang dihasilakan dari wawancara
dengan responden – responden terkait
Tabel 5.2 Faktor Tapak dari Segi Ketersediaan Lahan
Penentuan lokasi dipengaruhi oleh adanya / tersedianya luas lahan dimana hal ini dipilih
sebagai pertimbangan untuk melakukan expansi lokasi perdagangan dan jasa
Setuju V v V
Sepakat
Tidak Setuju
Penentuan lokasi dipengaruhi oleh adanya sewa/harga lahan dimana hal ini dipilih
sebagai pertimbangan untuk menyewa dan membeli lahan
Setuju V v V
Sepakat
Tidak Setuju
Keterangan ;
Berdasarkan tabel 5.2, jika dilihat dari tersedianya lahan yang luas bahwa seluruh
responden setuju mengenai hal tersebut. Hal ini dikarenakan bahwa tersedianya lahan
untuk melakukan ekspansi di masa yang akan datang mempengaruhi pemilihan lokasi
perdagangan dan jasa. Responden beranggapan bahwa setiap perdagangan dan jasa tidak
mungkin terus berada pada kondisi seperti saat ini atau seperti semula. Ketika konsumen
dan permintaan barang meningkat, maka dibutuhkan perluasan lokasi perdagangan dan
jasa untuk dapat memenuhi permintaan konsumen tersebut. Sehingga dibutuhkan lahan
yang lebih luas sebagai lahan cadangan apabila ke depannya terjadi perluasan kawasan
perdagangan dan jasa yang dipengaruhi oleh permintaan dan konsumen. Selaian itu
mengekspansikan kawasan perdangan dan jasa perlu ketersediaan lahan yang luas
33
sehingga kawasan tersebut dapat berkembang dengan baik sehingga dapat dilengkapi
dengan fasilitas yang memadai.
Jika dilihat dari sewa/harga lahan yang ada bahwa seluruh responden memberikan
jawaban setuju terhadap hal tersebut. Hal ini menyatakan bahwa harga lahan untuk
menyewa atau membeli lahan mempengaruhi penentuan lokasi perdagangan dan jasa.
Responden beranggapan bahwa ketika harga suatu lahan terlalu mahal untuk dapat
dijangkau oleh para pengusaha perdagangan dan jasa, maka pengusaha tersebut akan
mengurungkan niat untuk membangun perdagangan dan jasa pada lokasi tersebut. Karena
hal tersebut juga akan mempengaruhi terhadap harga jual dari barang atau jasa yang
ditawarkan. Hal ini disebabkan karena masyarakat yang melakukan kegiatan perdagangan
dan jasa di tempat tersebut tentunya akan memilih biaya operasional yang lebih rendah
sehingga lahan tersebut menjadi banyak peminat dan akan membuat lokasi tersebut
menjadi kawasan yang strategis.
B. Aksesibilitas
Adanya faktor aksesibilitas juga merupakan faktor yang menentukan penentuan lokasi
kawasan perdagangan dan jasa. Pada pembahasan ini faktor aksesibilitas dibagi menjadi
lima variabel yang terdiri dapat ditempuh dengan moda transportasi pribadi dan umum,
kondisi jalan, dekat dengan permukiman, peletakkan dan jarak.
Penentuan dari segi ukuran/tapak terbagi menjadi dua yaitu topografi yang datar dan
minimal luas yang ada. Berikut hasil kuesioner yang dihasilakan dari wawancara dengan
Tabel 5.3 Faktor Aksesibilitas
Lokasi perdagangan dan jasa yang dapat dijangkau dan dapat ditempuh dengan
menggunakan segala macam moda transportasi darat, baik kendaraan pribadi maupun
umum.
Setuju V V
Belum Sepakat
Tidak Setuju V
Lokasi perdagangan dan jasa yang didukung dengan aksesibilitas yang baik (mengalami
perkerasan) memungkinkan konsumen mudah melakukan menjangkau dan memudahkan
dalam mobilitas konsumen
Setuju V V V Sepakat
34
Tidak Setuju
Lokasi perdagangan dan jasa yang dekat dengan permukiman memungkinkan konsumen
menuju lokasi perdagangan dan jasa dengan berjalan kaki dan mengurangi biaya
transportasi yang dikelurakan.
Setuju V V V
Sepakat
Tidak Setuju
Penentuan lokasi dapat dilihat dari peletakannya, seperti daerahnya tidak terletak tepat
ditepi jalan dipilih sebagai pertimbangan pemilihan lokasi perdagangan dan jasa
Setuju V V
Belum Sepakat
Tidak Setuju V
Lokasi perdagangan dan jasa yang terletak pada ruas jalan dengan fungsi arteri atau
kolektor yang memudahkan pendistribusian barang menjadi lebih mudah.
Setuju V V V
Sepakat
Tidak Setuju
Penentuan jarak pasar terhadap sumber bahan baku dapat dilihat dari jarak minimal
penghasil bahan baku
Setuju V
Belum Sepakat
Tidak Setuju V V
Keterangan ;
Berdasarkan tabel 5.3 bahwa terdapat 2 responden yang setuju mengenai faktor
aksesibilitas yang dilihat dari kemampuan untuk ditempuh dengan segala macam moda
transportasi baik pribadi maupun umum yaitu responden 1 dan 2. Sedangkan responden 3
tidak setuju bahwa akses yang mudah ditempuh dengan transportasi menjadi faktor dalam
penentukan lokasi perdagangan dan jasa. Hal ini dikarenakan bahwa lokasi perdagangan
dan jasa yang dapat dicapai dengan menggunakan segala macam moda transportasi darat
35
mempengaruhi dalam pemilihan lokasi perdagangan dan jasa. Responden 3 beranggapan
bahwa yang terpenting adalah lokasi yang dekat dengan permukiman, sehingga dapat
ditempuh hanya dengan berjalan kaki tanpa menggunakan kendaraan. Karena walaupun
lokasi yang dapat dijangkau dengan menggunakan moda transportasi, tetapi jika jaraknya
jauh maka konsumen akan berfikir dua kali dan cenderung lebih memilih lokasi
perdagangan dan jasa yang jaraknya relatif dekat dengan tempat tinggal.
Jika dilihat dari kondisi jalan bahwa aksesibilitas yang baik jika telah mengalami
perkerasan maka seluruh responden memberikan jawaban setuju terhadap hal tersebut. Hal
ini disebabkan bahwa lokasi perdagangan dan jasa yang didukung dengan aksesibilitas
yang baik dalam hal ini jalan telah mengalami perkerasan mempengaruhi dalam pemilihan
lokasi perdagangan dan jasa. Responden beranggapan bahwa kondisi jalan menuju lokasi
perdagangan dan jasa sangat mempengaruhi. Ketika akses atau jalan menuju lokasi
perdagangan dan jasa tidak mendukung atau dalam keadaan rusak, maka konsumen yang
berkunjung akan berkurang, selain itu juga pendistribusian barang menjadi sulit dan
terhambat serta akan mempengaruhi biaya transportasi.
Kawasan perdagangan dan jasa yang dekat dengan permukiman menjadi salah satu
faktor penentu lokasi pasar. Secara keseluruhan bahwa responden setuju terkait jarak
lokasi perdagangan dan jasa yang seharusnya dekat dengan permukiman. Hal ini
dikarenakan bahwa lokasi perdagangan dan jasa yang dekat dengan permukiman akan
mempengaruhi pemilihan lokasi perdagangan dan jasa. Responden beranggapan bahwa
konsumen cenderung akan memilih berbelanja pada kawasan perdagangan dan jasa yang
dekat dengan tempat tinggal mereka. Karena jarak ini akan mempengaruhi dari biaya
transportasi yang dikeluarkan oleh konsumen untuk menuju lokasi perdagangan dan jasa
tersebut.
Responden 1 dan 2 memberikan jawaban setuju mengenai peletakkan kawasan
perdagangan dan jasa seharusnya tidak terletak tepat di tepi jalan. Hal dikarenakan selain
mengganggu pergerakan lalu lintas seperti kemacetan karena adanya parkir on-street juga
dapat membuat estetika dan keamanan kota menjadi berkurang. Tetapi responden 3
menyatakan bahwa lokasi perdagangan dan jasa yang terletak tidak tepat ditepi jalan akan
mempengaruhi pemilihan lokasi perdagangan dan jasa. Responden tersebut beranggapan
bahwa lokasi dari perdagangan dan jasa tidak begitu mempengaruhi. Sehingga baik
lokasinya berada tepat ditepi jalan atau tidak, hal tersebut tidak akan berpengaruh terhadap
jumlah konsumen yang berkunjung. Selama akses menuju pasar baik, maka konsumen
dinilai masih akan mengunjungi lokasi perdagangan dan jasa tersebut.
36
Jika dilihat dari fungsi jalan bahwa seluruh responden setuju dengan kawasan
perdagangan dan jasa yang berada di jalan arteri atau kolektor. Hal ini dikarenakan bahwa
lokasi perdagangan dan jasa yang terletak pada ruas jalan arteri atau kolektor akan
memudahkan pendistribusian barang, sehingga dapat mempengaruhi pemilihan lokasi
perdagangan dan jasa. Salah satu responden, yaitu Dinas Pertanahan dan Tata Ruang Kota
Balikpapan beranggapan bahwa lokasi perdagangan dan jasa yang berada pada ruas jalan
arteri atau kolektor yang menjadikan pendistribusian barang menjadi mudah sangat
berpengaruh terhadap pemilihan lokasi perdagangan dan jasa. Kemudahan dalam
pendistribusian barang ini akan mempengaruhi biaya distribusi yang secara tidak langsung
akan mempengaruhi harga jual dari barang yang ditawarkan, biasanya harga yang
ditawarkan cenderung tinggi. Ketika harga suatu barang tinggi, maka akan mempengaruhi
daya beli masyarakat, khususnya masayarakat menengah ke bawah. Daya beli tersebut
akan mempengaruhi keberlangsungan dari perdagangan dan jasa pula. Selain itu sebagian
besar masyarakat memiliki sifat yang praktis dimana untuk mendapatkan kebutuhan
sehari-hari mereka tidak perlu susah untuk memperolehnya seperti tidak perlu turun dari
kendaraan. Menurut responden 2 bahwa sebaiknya kawasan perdagangan dan jasa berada
di jalan kolektor.
Dari 3 responden yang diwawancarai bahwa responden 2 dan 3 tidak setuju dengan
penentuan jarak minimal perdagangan dan jasa terhadap sumber bahan baku yang ada. Hal
ini dikarenakan bahwa lokasi perdagangan dan jasa yang dekat dengan bahan baku
mempengaruhi dalam pemilihan lokasi perdagangan dan jasa. Responden 3 menyatakan
bahwa pemilik perdagangan dan jasa tidak terlalu mempertimbangkan jarak dari bahan
baku, tetapi lebih kepada mempertimbangkan jarak dari konsumen. Karena akan dianggap
sia – sia apabila lokasi perdagangan dan jasa dekat dengan bahan baku, tetapi tidak dekat
dengan konsumen. Sehingga jarak dengan konsumen dinilai lebih prioritas ketimbang
jarak dari bahan baku.
C. Demografi
Faktor demografi menjadi salah satu penentuan lokasi kawasan perdagangan dan jasa.
Pada pembahasan ini faktor aksesibilitas dibagi menjadi dua variabel yang terdiri umlah
penduduk dan kepadatan penduduk. Berikut hasil kuesioner yang dihasilakan dari
wawancara dengan responden – responden terkait
Tabel 5.4 Faktor Demografi
Jumlah penduduk mempengaruhi penentuan lokasi perdagangan dan jasa berdasarkan
37
standar pelayanan kebutuhan masyarakat
Setuju V v V
Sepakat
Tidak Setuju
Penentuan lokasi perdagangan dan jasa dipengaruhi oleh kepadatan penduduk setiap
kawasan. Hal ini dikarenakan oleh kepadatan penduduk suatu kawasan dapat
merangsang pertumbuhan dan perkembangan kawasan perdagangan dan jasa.
Setuju V v V
Sepakat
Tidak Setuju
Keterangan ;
Berdasarkan tabel 5.4, jika dilihat dari jumlah penduduk suatu kawasan akan
mempengaruhi dalam pemilihan lokasi perdagangan dan jasa. Salah satu responden, yaitu
responden 3 beranggapan bahwa jumlah penduduk ini menjadi faktor paling utama dari
penentuan lokasi perdagangan dan jasa. Selain ada standar yang mengatur jumlah minimal
penduduk dalam lokasi kawasan perdagangan dan jasa, jumlah penduduk akan menjadi
parameter utama dari para pengusaha perdagangan dan jasa. Hal ini karena penduduk
sekitarlah yang menjadi sasaran utama dan penduduk sekitarlah yang nantinya akan
menjadi konsumen utama dari perdagangan dan jasa tersebut.
Jika dilihat dari kepdatan penduduk yang ada bahwa seluruh responden memberikan
jawaban setuju terhadap hal tersebut. responden beranggapan bahwa kepadatan penduduk
ini hampir sama dengan jumlah penduduk. Dimana target utamanya adalah penduduk.
Dimana semakin padat penduduk dalam suatu kawasan, maka akan semakin
memungkinkan untuk keberadaan lokasi perdagangan dan jasa. Sehingga akan
mempengaruhi perkembangan perdagangan dan jasa di masa mendatang.
D. Perilaku masyarakat
Faktor perilaku masyarakat juga menjadi faktor penentuan lokasi kawasan perdagangan
dan jasa. Pada pembahasan ini yaitu dari segi pendapatan masyarakat dan sebagai berikut
hasil kuesioner yang dihasilakan dari wawancara dengan responden – responden terkait
38
Tabel 5.5 Faktor Perilaku Masyarakat
Pendapatan penduduk dan harga produk mempengaruhi daya beli masyarakat dimana
daya beli ini akan mempengaruhi tingkat kelanjutan kegiatan perdagangan dan jasa
Setuju V V V
Sepakat
Tidak Setuju
Keterangan ;
Berdasarkan tabel 5.5 bahwa seluruh responden setuju mengenai faktor pendapatan
akan mempengaruhi penentuan lokasi perdagangan dan jasa. Pendapatan yang berbeda-
beda akan mempengaruhi daya beli masyarakat terhadap kebutuhan barang yang
diinginkan dimana daya beli masyarakat akan mempengaruhi tingkat kelanjutan kegiatan
perdagangan dan jasa yang ada. Oleh karena itu responden beranggapan bahwa daya beli
masyarakat jelas sangat mempengaruhi. Ketika daya beli masyarakat rendah, maka sangat
tidak memungkin kegiatan perdagangan dan jasa akan berkembang. Bahkan bisa jadi akan
mengalami kemunduran. Sehingga selain faktor jumlah dan kepadatan penduduk, faktor
utama lainnya dalam pemilihan lokasi perdagangan dan jasa adalah daya beli masyarakat.
E. Kebijakan daerah
Faktor kebijakan pemerintah daerah juga menjadi faktor penentuan lokasi kawasan
perdagangan dan jasa. Berikut hasil kuesioner yang dihasilakan dari wawancara dengan
Tabel 5.6 Faktor Kebijakan Daerah
Kebijakan pemerintah daerah terkait penataan ruang mempengaruhi penempatan lokasi
dari perdagangan dan jasa. Dimana kawasan yang ditetapkan sebagai fungsi
perdagangan dan jasa akan memungkinkan investor dalam membangun perdagangan dan
jasa di suatu kawasan tertentu
Setuju V V V
Sepakat
Tidak Setuju
Keterangan ;
39
Berdasarkan tabel 5.6 bahwa seluruh responden setuju mengenai faktor kebijakan
pemerintah daerah terkait penataan ruang akan mempengaruhi penentuan lokasi
perdagangan dan jasa. Hal ini dilakukan karena adanya penetapan sebagai fungsi
perdagangan dan jasa akan memungkinkan investor dalam membangun perdagangan dan
jasa di suatu kawasan tertentu serta agar mudah dalam mengawasi pelanggaran yang
sering terjadi mengenai penggunaan lahan yang sering berubah fungsinya. Selain itu
bahwa kebijakan daerah ini akan mempengaruhi terkait perizinan, baik itu perizinan
melakukan usaha maupun perizinan mendirikan bangunan untuk usaha pada suatu
kawasan. Ketika suatu kawasan memiliki peruntukkan yang bukan untuk perdagangan dan
jasa, maka perizinan untuk melakukan usaha dan mendirikan bangunan untuk usaha tidak
akan terbit.
5.2 Iterasi I (Tahap 2)

Setelah menggali informasi mengenai faktor-faktor yang menjadi penentu pemilihan
lokasi kawasan perdagangan dan jasa maka dilakukan tahapan selanjutnya. Sesuai dengan
prinsip Delphi untuk memberikan kesempatan pertukaran informasi dilakukan umpan balik
opini dalam melakukan iterasi. Faktor-faktor yang telah dirumuskan dalam tahap pertama
dijadikan sebagai bahan wawancara tahap selanjutnya untuk mencari kriteria yang
mempengaruhi penentuan lokasi kawasan perdagangan dan jasa. Hal ini dikarenakan pada
tahap satu kesimpulan yang terbentuk dari beberapa faktor masih belum mencapai konsensus.
Untuk itu perlu dilakukan wawancara kembali terkait dengan faktor-faktor tersebut.
Responden yang dilibatkan dalam wawancara tahap kedua ini sama dengan responden pada
tahap sebelumnya. Berikut hasil iterasi yang telah dilakukan.
Tabel 5.7 Hasil Iterasi I
Tanggapan Responden 1 Responden 2 Responden 3 Hasil Konsensus
Setuju
Sepakat
Tidak Setuju v V V
40
datar dan luas (min 2 Ha) dipilih sebagai pertimbangan pemilihan lokasi perdagangan dan
jasa
Setuju V
Belum Sepakat
Tidak Setuju V V
umum.
Setuju V V
Belum Sepakat
Tidak Setuju V
Setuju
Sepakat
Tidak Setuju V V V
Keterangan ;
Berdasarkan pada tabel 5.7 responden 1 menyetujui bahwa penentuan lokasi perdagangan
dan jasa tidak selalu berada di lahan yang datar. apalagi jika dilihat dari kondisi Kota
Balikpapan yang memiliki banyak kontur. Selain itu responden 1 menyetuju bahwa lokasi
perdagangan dan jasa yang dekat dengan bahan baku tidak terlalu berpengaruh
mempengaruhi dalam pemilihan lokasi perdagangan dan jasa karena tidak terlalu
mempertimbangkan jarak dari bahan baku, tetapi lebih kepada mempertimbangkan jarak dari
konsumen. Tetapi variabel luas lahan yang datar dan luas (min 2 Ha) dipilih sebagai
pertimbangan pemilihan lokasi perdagangan dan jasa dan lokasi yang dapat ditempuh dengan
menggunakan segala macam moda transportasi baik kendaraan pribadi maupun umum masih
belum mencapai konsensus.
41
5.2 Iterasi II (Tahap 3)
Setelah melakukan umpan balik pada tahap 2, diperoleh konsensus dari beberapa
variabel yang diiterasi. Hal ini dikarenakan pada tahap sebelumnya kesimpulan yang
terbentuk dari beberapa faktor masih belum mencapai konsensus. Untuk itu perlu dilakukan
wawancara kembali terkait dengan faktor-faktor tersebut yang telah direduksi. Responden
yang dilibatkan dalam wawancara tahap kedua ini sama dengan responden pada tahap
sebelumnya. Berikut hasil iterasi yang telah dilakukan.
Tabel 5.8 Hasil Iterasi II
jasa
Setuju
Sepakat
Tidak Setuju V V V
umum.
Setuju V V V
Sepakat
Tidak Setuju
Keterangan ;
Berdasarkan pada tabel 4.8 responden 3 menyetujui bahwa penentuan lokasi perdagangan
dan jasa tidak hanya dengan minimal luas lahan yang ada dipilih sebagai pertimbangan
pemilihan lokasi perdagangan dan jasa. Hal ini karena meskipun lahan kecil perdagangan dan
jasa masih dapat berkembang karena adanya kebutuhan. Selain itu responden 3 menyetujui
bahwa perlu adanya akses yang mudah bagi kawasan perdagangan dan jasa untuk ditempuh
dengan transportasi. Hal ini dikarenakan bahwa meskipun lokasi perdagangan dan jasa lokasi
dekat dengan permukiman tetapi perlu juga untuk penggunaan moda transportasi sehingga
lebih menghemat waktu daripada berjalan kaki.
42
5.3 Penentuan Faktor Prioritas
Dalam penentuan lokasi perdagangan dan jasa, perlu mempertimbangkan berbagai
macam faktor – faktor yang mendukung dalam pemilihan lokasi yang sesuai. Begitu pula
dalam penentuan lokasi perdagangan dan jasa di Kota Balikpapan, dalam hal ini adalah
kawasan perdagangan dan jasa yang berada pada Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan
Graha Indah. Berdasarkan studi literatur yang didapatkan dari berbagai sumber dan ahli,
maka didapatkan beberapa faktor prioritas dalam penentuan lokasi perdagangan dan jasa,
yaitu faktor tapak, faktor aksesibilitas, faktor demografi, faktor kebiasaan masyarakat, dan
faktor kebijakan pemerintah daerah. Dimana kelima faktor prioritas tersebut akan dijadikan
sebagai pertimbangan dalam menilai kesesuaian lokasi dari kawasan perdagangan dan jasa
yang berada pada Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah. Dari kelima faktor
prioritas tersebut dilakukan kembali wawancara dengan pihak – pihak terkait yang dianggap
paham mengenai faktor – faktor pemilihan lokasi perdagangan dan jasa. Dalam proses
wawancara ini pihak yang dianggap paham mengenai faktor – faktor prioritas tersebut adalah
Bappeda Kota Balikpapan, Dinas Pertanahan dan Tata Ruang Kota Balikpapan, dan
Pengelola Pasar Buton Balikpapan.
Untuk mendapatkan faktor prioritas yang konkrit dalam pemilihan lokasi perdagangan
dan jasa yang akan dijadikan sebagai pembanding dalam kesesuaian pemilihan kawasan
perdagangan dan jasa di Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah, maka
diperlukan adanya kesepakatan dari pihak – pihak yang diwawancarai. Oleh sebab itu, pada
prosesnya kegiatan wawancara tidak hanya dilakukan sekali saja, melainkan dilakukan
berulang kali hingga mendapatkan konsensus atau mendapatkan kesepakatan dari pihak yang
diwawancarai terakit faktor prioritas yang didapatkan melalui studi literatur. Setelah
dilakukan wawancara dan iterasi beberapa kali, maka didapatkan faktor prioritas yang dapat
dijadikan sebagai pembanding terkait kesesuaian pemilihan kawasan perdagangan dan jasa di
Kelurahan Batu Ampah dan Kelurahan Graha Indah. Berdasarkan proses wawancara dan
iterasi yang telah dilakukan, maka didapatkan hasil faktor prioritas dalam pemilihan kawasan
perdagangan dan jasa. Berikut hasil dari wawancara dan iterasi yang telah dilakukan:
Tabel 5.9 Hasil Wawancara dan Iterasi Faktor Prioritas Pemilihan Kawasan
Perdagangan dan Jasa
Faktor Tapak
43
Responden Responden Hasil Konsensus
Tanggapan Responden 3
1 2
Setuju
Tidak Setuju
Tidak Setuju V V V
jasa
1 2
Setuju
Tidak Setuju
Tidak Setuju V V V
Penentuan lokasi dipengaruhi oleh adanya / tersedianya luas lahan dimana hal ini dipilih
sebagai pertimbangan untuk melakukan expansi lokasi perdagangan dan jasa
1 2
Setuju V V V
Setuju
Tidak Setuju
Penentuan lokasi dipengaruhi oleh adanya harga lahan dimana hal ini dipilih sebagai
pertimbangan untuk menyewa dan membeli lahan
1 2
Setuju V V V
Setuju
Tidak Setuju
Faktor Aksesibilitas
kendaraan umum.
1 2
Setuju V V V Setuju
Tidak Setuju
Lokasi perdagangan dan jasa yang didukung dengan aksesibilitas yang baik ( mengalami
perkerasan ) memungkinkan konsumen mudah melakukan menjangkau dan memudahkan
44
dalam mobilitas konsumen
1 2
Setuju V V V Setuju
Tidak Setuju
Lokasi perdagangan dan jasa yang dekat dengan permukiman memungkinkan konsumen
menuju lokasi perdagangan dan jasa dengan berjalan kaki dan mengurangi biaya
transportasi yang dikelurakan
1 2
Setuju V V V Setuju
Tidak Setuju
Penentuan lokasi dapat dilihat dari peletakannya, seperti daerahnya tidak terletak tepat
ditepi jalan dipilih sebagai pertimbangan pemilihan lokasi perdagangan dan jasa
1 2
Setuju V V V Setuju
Tidak Setuju
Lokasi perdagangan dan jasa yang terletak pada ruas jalan dengan fungsi arteri atau
kolektor yang memudahkan pendistribusian barang menjadi lebih mudah
1 2
Setuju V V V Setuju
Tidak Setuju
1 2
Setuju Tidak Setuju
Tidak Setuju V V V
Faktor Demografi
Jumlah penduduk mempengaruhi penentuan lokasi perdagangan dan jasa berdasarkan
standar pelayanan kebutuhan masyarakat
45
1 2
Setuju V V V Setuju
Tidak Setuju
Penentuan lokasi perdagangan dan jasa dipengaruhi oleh kepadatan penduduk setiap
kawasan. Hal ini dikarenakan oleh kepadatan penduduk suatu kawasan dapat merangsang
pertumbuhan dan perkembangan kawasan perdagangan dan jasa
1 2
Setuju V V V Setuju
Tidak Setuju
Faktor Perilaku Masyarakat
Pendapatan penduduk dan harga produk mempengaruhi daya beli masyarakat. Dimana daya
beli ini akan mempengaruhi tingkat kelanjutan kegiatan perdagangan dan jasa
1 2
Setuju V V V Setuju
Tidak Setuju
Faktor Kebijakan Daerah
Kebijakan pemerintah daerah terkait penataan ruang mempengaruhi penempatan lokasi dari
perdagangan dan jasa. Dimana kawasan yang ditetapkan sebagai fungsi perdagangan dan
jasa akan memungkinkan investor dalam membangun perdagangan dan jasa di suatu
kawasan tertentu
1 2
Setuju V V V Setuju
Tidak Setuju
Keterangan ;
Sumber : survei primer yang diolah, 2018
46
Berdasarkan hasil wawancara dan iterasi di atas, maka didapatkan hasil faktor prioritas
dalam pemilihan lokasi perdagangan dan jasa. Dimana faktor prioritas tersebut akan dijadikan
pembanding dengan kondisi eksisting pada kawasan perdagangan dan jasa di Kelurahan Batu
Ampar dan Kelurahan Graha Indah. Sehingga akan didapatkan hasil yang menyatakan bahwa
kawasan perdagangan dan jasa pada Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah
sudah sesuai dengan faktor prioritas dalam pemilihan kawasan perdagangan dan jasa atau
belum sesuai. Berikut faktor prioritas dalam pemilihan lokasi kawasan perdagangan dan jasa
yang didapatkan melalui studi literatur serta wawancara dan iterasi kepada pihak yang
dianggap paham mengenai faktor prioritas dalam pemilihan kawasan perdagangan dan jasa:
1. Faktor Tapak
Berdasarkan hasil studi literatur, wawancara, dan iterasi yang telah dilakukan,
maka dalam faktor tapak terdapat beberapa variabel yang menjadi prioritas dalam
penentuan lokasi perdagangan dan jasa, yaitu:
a. Ketersediaan lahan untuk mendukung kemungkinan adanya ekspansi dimasa
yang akan datang
b. Harga lahan yang akan mempengaruhi harga jual atau harga sewa lahan
2. Faktor Aksesibilitas
Berdasarkan hasil studi literatur, wawancara, dan iterasi yang telah dilakukan, maka
dalam faktor aksesibilitas terdapat beberapa variabel yang menjadi prioritas dalam
a. Lokasi perdagangan dan jasa harus dapat dijangkau oleh segala macam moda
transportasi darat
b. Akses atau jalan menuju lokasi perdagangan dan jasa dalam kondisi baik atau
telah mengalami perkerasan
c. Lokasi perdagangan dan jasa terletak dekat dengan permukiman untuk
meminimalisir biaya transportasi konsumen
d. Lokasi perdagangan dan jasa terletak tidak tepat di tepi jalan
e. Lokasi perdagangan dan jasa terletak pada ruas jalan arteri atau kolektor untuk
memudahkan proses pendistribusian barang
3. Faktor Demografi
dalam faktor demografi terdapat beberapa variabel yang menjadi prioritas dalam
a. Jumlah penduduk mempengaruhi dalam pemilihan lokasi perdagangan dan jasa
47
b. Kepadatan penduduk akan merangsang pertumbuhan kegiatan perdagangan dan
jasa
4. Faktor Kebiasaan Masyarakat
dalam faktor kebiasaan masyarakat terdapat beberapa variabel yang menjadi
prioritas dalam penentuan lokasi perdagangan dan jasa, yaitu:
a. Daya beli masyarakat akan mempengaruhi pemilihan lokasi perdagangan dan
jasa
5. Faktor Kebijakan Daerah
dalam faktor kebijakan daerah terdapat beberapa variabel yang menjadi prioritas
dalam penentuan lokasi perdagangan dan jasa, yaitu:
a. Kebijakan pemerintah daerah terakit penataan ruang mempengaruhi terhadap
pemilihan lokasi perdagangan dan jasa
5.4 Kesesuaian faktor prioritas dengan kondisi eksisting

Kota Balikpapan memiliki banyak titik lokasi perdagangan dan jasa, salah satunya adalah
Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah. Pada kedua kelurahan ini memiliki
karakteristik perdagangan dan jasa yang mirip. Hal ini disebabkan karena lokasi perdagangan
dan jasa pada kedua kelurahan ini terletak bersebelahan. Dalam penentuan lokasi sebuah
pusat kegiatan tentunya melalui berbagai pertimbangan, begitu pula dalam penentuan
Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah sebagai kawasan perdagangan dan jasa di
Kota Balikpapan.
Berdasarkan hasil studi literatur, wawancara, dan iterasi yang telah dilakukan, maka telah
didapatkan faktor dan variabel prioritas yang dinilai mempengaruhi dalam pemilihan lokasi
perdagangan dan jasa. Ada 5 faktor dan 11 variabel prioritas yang mempengaruhi pemilihan
lokasi perdagangan dan jasa. Dari 5 faktor dan 11 variabel tersebut maka dapat dibandingkan
dengan kondisi eksisting di Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah. Berikut
keterhubungan dan kesesuaian kondisi eksisting dengan teori terkait pemilihan dan
penempatan lokasi perdagangan dan jasa:
1. Faktor Tapak
A. Ketersediaan Lahan Untuk Mendukung Kemungkinan Adanya Ekspansi
48
Berdasarkan kondisi eksisting yang didapat melalui survei primer, pada kawasan
perdagangan dan jasa di Kelurahan Graha Indah masih memiliki lahan lebih
tepatnya dibelakang kawasan perdagangan dan jasa tersebut. Hal ini akan
memungkinkan untuk melakukan ekspansi atau penambahan luas perdagangan dan
jasa jika pada masa yang akan datang memang dibutuhkan ekspansi. Sedangkan
pada kawasan perdagangan dan jasa Kelurahan Batu Ampar, cenderung sulit untuk
melakukan ekspansi jika suatu saat dibutuhkan. Hal ini dikarenakan pada Kelurahan
Batu Ampar ketersediaan lahan untuk dapat dimanfaatkan untuk kegiatan ekspansi
sangat sempit. Dimana lahan di Kelurahan Batu Ampar juga didominasi oleh
perumahan dan permukiman, sehingga tidak memungkinkan apabila kegiatan
perdagangan dan jasa pada kelurahan tersebut untuk melakukan ekspansi.
Berdasarkan kondisi tersebut, maka dapat dikatakan bahwa kegiatan perdagangan
dan jasa pada Kelurahan Graha Indah sangat memungkinkan untuk terus
berkembang dan lokasi yang dipilih sudah sesuai dengan kriteria salah satu faktor
dan variabel. Sedangkan kegiatan perdagangan dan jasa di Kelurahan Batu Ampar
sulit untuk berkembang, karena tidak tersedianya lahan untuk melakukan ekspansi
atau perluasan kawasan. Hal ini tidak sesuai dengan kriteria salah satu faktor dan
variabel prioritas, dengan kata lain pemilihan lokasi perdagangan dan jasa pada
kelurahan ini dinilai kurang tepat.
B. Harga Sewa dan Harga Jual Lahan
Berdasarkan hasil survei primer, yaitu berupa hasil wawancara dengan pihak
Dinas Pertanahan dan Penataan Ruang Kota Balikpapan, dimana berdasarkan
wawancara tersebut pihak Dinas Pertanahan dan Penataan Ruang menyatakan bahwa
harga tanah atau harga lahan pada kedua kelurahan tersebut termasuk ke dalam
kategori mahal. Pihak Dinas Pertanahan dan Penataan Ruang Kota Balikapan tidak
menyebutkan nominal harga lahan tersebut, tetapi pihak dinas menyatakan bahwa
harga lahan pada kedua kelurahan tersebut termasuk mahal. Hal ini tidak sesuai
dengan variabel prioritas, dimana ketika harga lahan tinggi atau mahal, maka hal
tersebut akan mempengaruhi tingkat ketertarikan investor untuk melakukan kegiatan
perdagangan dan jasa pada lokasi tersebut.
A. Lokasi Perdagangan dan Jasa Dapat Dijangkau Dengan Moda Transportasi Darat
49
Berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Balikpapan Tahun 2012 – 2032,
dikatakan bahwa pada Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah dilintasi
atau dilalui oleh angkutan umum dengan beberapa nomor trayek, yaitu trayek nomor
1, trayek nomor 2, trayek nomor 3, dan trayek nomor 8. Selain didukung oleh
kendaraan umum, akses menuju kelurahan ini juga dapat dilalui oleh kendaraan
pribadi, seperti mobil atau motor. Berdasarkan kondisi tersebut, maka kawasan
perdagangan dan jasa di Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah sudah
memenuhi kriteria salah satu faktor dan variabel prioritas dalam penentuan lokasi
perdagangan dan jasa. Sehingga jika dilihat dari sudut pandang kemudahan
keterjangkauan lokasi, maka kawasan perdagangan dan jasa di Kelurahan Batu
Ampar dan Kelurahan Graha Indah telah sesuai.
B. Akses Jalan Menuju Lokasi Perdagangan dan Jasa Telah Mengalami Perkerasan
Berdasarkan hasil survei primer yang telah dilakukan, terlihat bahwa akses jalan
menuju kawasan perdagangan dan jasa di Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan
Graha Indah dalam kondisi baik. Kondisi baik dalam hal ini adalah telah mengalami
perkerasan dalam bentuk aspal. Hanya saja memang pada beberapa titik jalan
kondisinya bergelombang atau tidak rata. Berdasarkan kondisi eksisting tersebut,
maka lokasi perdagangan dan jasa pada Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan
Graha Indah telah sesuai dengan variabel pada faktor aksesibilitas. Sehingga
pemilihan lokasi perdagangan dan jasa pada kedua kelurahan ini telah tepat jika
dinilai dari kondisi akses jalan menuju lokasi perdagangan dan jasa tersebut.
C. Lokasi Perdagangan dan Jasa Terletak Dekat Dengan Permukiman
Berdasarkan hasil survei primer yang telah dilakukan, jarak antara permukiman
dengan lokasi perdagangan dan jasa pada kedua kelurahan dapat dikategorikan
dekat. Hal ini juga didukung lokasi permukiman yang terletak disekitaran lokasi
perdagangan dan jasa. Hal ini sangat memungkinkan masyarakat menuju lokasi
perdagangan dan jasa tanpa harus mengeluarkan biaya transportasi dengan jumlah
yang besar. Kondisi eksisting tersebut sesuai dengan teori yang menyatakan bahwa
lokasi perdagangan dan jasa terletak dekat dengan permukiman untuk meminimalisir
pengeluaran biaya transportasi yang lebih besar. Sehingga jika dibandingkan dengan
teori, maka penentuan lokasi perdagangan dan jasa pada kedua kelurahan ini sesuai
dengan salah satu variabel pada faktor aksesibilitas.
D. Lokasi Perdagangan dan Jasa Terletak Tidak Tepat Di Tepi Jalan
50
Berdasarkan hasil survei primer yang telah dilakukan, didapatkan hasil bahwa
lokasi perdagangan dan jasa pada Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha
Indah terletak tepat di tepi jalan. Bahkan berdasarkan hasil survei primer juga
didapatkan bahwa lokasi perdagangan dan jasa ditepi trotoar. Sehingga jika
dibandingkan antara kondisi eksisting dengan teori, maka penempatan dari lokasi
perdagangan dan jasa pada kedua kelurahan tersebut tidak sesuai dengan faktor
prioritas berupa faktor aksesibilitas.
E. Lokasi Perdagangan dan Jasa Terletak Pada Ruas Jalan Arteri Atau Kolektor
Berdasarkan hasil survei primer yang telah dilakukan, lokasi perdagangan dan
jasa pada Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah terbentang mulai dari
ruas Jalan M. T. Haryono hingga ruas Jalan Soekarno-Hatta. Berdasarkan RTRW
Kota Balikpapan Tahun 2012 – 2032, ruas Jalan Soekarno-Hatta merupakan ruas
jalan dengan fungsi arteri primer, sedangkan ruas Jalan M. T. Haryono merupakan
ruas jalan dengan fungsi arteri sekunder. Berdasarkan kondisi eksisting tersebut,
maka pemilihan lokasi perdagangan dan jasa pada kedua kelurahan sudah sesuai jika
dinilai dari faktor aksesibilitas, dimana lokasi perdagangan dan jasa harus berada
pada ruas jalan arteri atau kolektor untuk memudahkan proses pendistribusian
barang.
3. Faktor Demografi
A. Jumlah Penduduk Mempengaruhi Pemilihan Lokasi Perdagangan dan Jasa
Berdasarkan profil kelurahan dari Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha
Indah, didapatkan data bahwa kedua kelurahan memiliki jumlah penduduk yang
relatif berbeda. Dimana perbedaan jumlah penduduk tersebut menyentuh angka 1000
jiwa. Berdasarkan profil kedua kelurahan, diketahui bahwa jumlah penduduk pada
Kelurahan Batu Ampar berjumlah 27.593 jiwa, sedangkan pada Kelurahan Graha
Indah memiliki penduduk berjumlah 28.597 jiwa. Berdasarkan SNI 03-1733-2004
tentang penyediaan lokasi perdagangan dan jasa, dimana suatu kawasan
perdagangan dan jasa berupa pertokoan dan pasar, maka jumlah minimal penduduk
pendukungnya adalah 30.000 jiwa. Menurut RTRW Kota Balikpapan Tahun 2012 –
2032, yang mana Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah ditetapkan
sebagai kawasan perdagangan dan jasa skala regional, maka jumlah penduduk pada
masing – masing kelurahan belum memenuhi standar. Namun jika berpatokan pada
pendapat yang dikemukakan oleh Diana ( 2003 ), yang tidak menyebutkan secara
51
rinci jumlah penduduk pendukung berdirinya lokasi perdagangan dan jasa, maka
lokasi perdagangan dan jasa ini sudah sesuai. Dimana menurut Diana ( 2003 ), lokasi
perdagangan dan jasa pada umumnya memang ditentukan oleh standar skala
pelayanan yang dipengaruhi oleh jumlah penduduk, namun variabel tersebut tidak
dapat dijadikan sebagai variabel pasti, karena pada dasarnya konsumen yang datang
pada lokasi perdagangan dan jasa tergantung dari daya tarik dan daya beli
masyarakat.
Berdasarkan faktor prioritas yang dirujuk pada pendapat Diana ( 2003 ) dan telah
disepakati serta telah dibandingkan dengan kondisi eksisting, maka pemilihan lokasi
perdagangan dan jasa pada Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah
sudah sesuai dengan faktor prioritas dan variabel prioritas. Dimana hal ini didukung
oleh hasil survei primer, dimana walaupun jumlah penduduk minimal tidak
memenuhi standar menurut SNI 03-1733-2004, namun kegiatan perdagangan dan
jasa di kedua kelurahan masih dapat berjalan dengan baik dan masih terdapat banyak
konsumen yang berbelanja pada lokasi perdagangan dan jasa pada kedua kelurahan
tersebut. Hal ini membuktikan bahwa variabel jumlah penduduk minimal tidak bisa
dijadikan sebagai variabel pasti atau variabel tetap dalam penentuan lokasi
perdagangan dan jasa. Sehingga dalam penentuan Kelurahan Batu Ampar dan
Kelurahan Graha Indah sebagai kawasan perdagangan dan jasa di Balikpapan sudah
sesuai dengan faktor prioritas.
B. Kepadatan Penduduk Mempengaruhi Pemilihan Lokasi Perdagangan dan Jasa
Berdasarkan hasil survei sekunder berupa Profil Kelurahan Batu Ampar dan
Kelurahan Graha Indah, maka diketahui kepadatan penduduk pada kedua kelurahan
berbeda. Hal ini disebabkan oleh luas daerah dan jumlah penduduk pada kedua
kelurahan tersebut juga berbeda. Berdasarkan Profil Kelurahan Batu Ampar dan
Kelurahan Graha Indah diketahui bahwa kepadatan penduduk pada Kelurahan Batu
Ampar sebesar 2.615 jiwa/Km2 dan pada Kelurahan Graha Indah memiliki
kepadatan penduduk sebesar 1.485 jiwa/Km2. Dengan jumlah kepadatan penduduk
yang seperti itu, maka kondisi tersebut dapat dikategorikan dalam kepadatan
penduduk tinggi. Berdasarkan hasil perbandingan antara faktor dan variabel prioritas
dengan kondisi eksisting, maka dapat diketahui bahwa pemilihan lokasi perdagangan
dan jasa di Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah sudah sesuai dengan
faktor dan variabel prioritas dalam pemilihan lokasi perdagangan dan jasa.
52
a. Daya Beli Masyarakat Mempengaruhi Pemilihan Lokasi Perdagangan dan Jasa
Berdasarkan hasil survei primer berupa wawancara dengan salah satu Dinas
Pertanahan dan Tata Ruang Kota Balikpapan, dapat diketahui bahwa harga jual
barang yang ditawarkan pada kawasan perdagangan dan jasa di kedua kelurahan
cenderung mahal, khususnya pada Pasar Buton. Namun berdasarkan hasil survei
primer pada lokasi perdagangan dan jasa tersebut, terlihat bahwa konsumen pada
lokasi tersebut masih padat dan ramai. Setelah dilakukan wawancara lebih lanjut
dengan Dinas Pertanahan dan Tata Ruang Kota Balikpapan, diketahui bahwa
walaupun harga jual barang mahal pada lokasi tersebut, tetapi pengunjung atau
konsumen yang berkunjung tetap dalam jumlah banyak. Hal ini disebabkan karena
lokasi perdagangan dan jasa di Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah
berdekatan dengan lokasi salah satu perumahan elit di Balikpapan dan konsumen
dari lokasi perdagangan dan jasa tersebut didominasi dari penduduk perumahan
tersebut. Dimana penduduk pada perumahan tersebut rata – rata berpendapatan
tinggi, sehingga hal ini menjadikan daya beli masyarakat terhadap barang dan jasa
yang ditawarkan pada kawasan perdagangan dan jasa Kelurahan Batu Ampar dan
Kelurahan Graha Indah masih tinggi. Berdasarkan hasil wawancara tersebut dan
dibandingkan dengan faktor dan variabel prioritas berupa daya beli yang
mempengaruhi pemilihan lokasi perdagangan dan jasa, maka dapat katakan bahwa
pemilihan lokasi perdagangan dan jasa Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha
Indah sudah sesuai atau sudah tepat.

a. Kebijakan Penataan Ruang Mempengaruhi Lokasi Perdagangan dan Jasa
Berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah ( RTRW ) Kota Balikpapan Tahun
2012 – 2032, diketahui bahwa Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah
merupakan kawasan yang diperuntukkan bagi kegiatan perdagangan dan jasa skala
regional. Merujuk pada kondisi eksisting tersebut, maka dapat disimpulkan bahwa
pemilihan lokasi perdagangan dan jasa di Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan
Graha Indah telah sesuai dengan faktor dan variabel prioritas yang telah disepakati.
Berdasarkan hasil perbandingan antara faktor prioritas dengan kondisi eksisting pada
Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah, maka didapatkan hasil bahwa pemilihan
53
lokasi perdagangan dan jasa di Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah secara
umum telah memenuhi kriteria dari faktor prioritas yang telah disepakati. Namun ada
beberapa kondisi eksisting yang masih belum sesuai dengan variabel dari faktor prioritas.
Namun ketidaksesuaian tersebut masih dapat tertutupi dengan kesesuaian dengan variabel
dan faktor prioritas lainnya.
54
BAB VI
PENUTUP
6.1 Kesimpulan
Berdasarkan hasil pengumpulan data dan proses analisis, maka dapat disimpulkan bahwa
dalam penentuan lokasi perdagangan dan jasa terdapat beberapa faktor menjadi pertimbangan
ketika memilih lokasi perdagangan dan jasa, khususnya pada lokasi perdagangan dan jasa
Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah. Terdapat 5 faktor dan 14 variabel yang
menjadi pertimbangan dalam pemilihan lokasi perdagangan dan jasa. Berikut faktor dan
variabel yang menjadi pertimbangan dalam pemilihan lokasi perdagangan dan jasa:
1. Faktor Tapak
a. Lokasi perdagangan dan jasa berada pada topografi kawasan yang relatif datar
b. Luas lahan perdagangan dan jasa minimal 2 hektar
c. Ketersediaan lahan untuk mendukung kegiatan ekspansi pada masa yang akan
datang
d. Harga sewa atau harga jual lahan akan mempengaruhi dalam pemilihan lokasi
perdagangan dan jasa
a. Lokasi perdagangan dan jasa dapat dijangkau oleh segala macam jenis
transportasi darat
b. Akses menuju lokasi perdagangan dan jasa dalam kondisi baik atau telah
mengalami perkerasan
c. Lokasi perdagangan dan jasa dekat dengan lokasi permukiman
d. Lokasi perdagangan dan jasa tidak terletak tepat di tepi jalan
e. Lokasi perdagangan dan jasa terletak pada ruas jalan arteri atau jalan kolektor
f. Jarak antara lokasi perdagangan dan jasa dengan lokasi bahan baku relatif dekat
3. Faktor Demografi
a. Jumlah penduduk mempengaruhi pemilihan lokasi perdagangan dan jasa
b. Kepadatan penduduk merangsang pertumbuhan perdagangan dan jasa
a. Daya beli masyarakat mempengatuhi pemilihan lokasi perdagangan dan jasa
a. Kebijakan penataan ruang daerah mempengaruhi pemilihan lokasi perdagangan
dan jasa
55
Berdasarkan faktor – faktor penentu diatas dilakukan wawancara dengan pihak – pihak
terkait. Berdasarkan hasil wawancara dan iterasi maka didapatkan hasil berupa faktor dan
variabel prioritas dalam pemilihan lokasi perdagangan dan jasa. Berikut faktor dan variabel
prioritas dalam pemilihan lokasi perdagangan dan jasa:
1. Faktor Tapak
a. Ketersediaan lahan untuk mendukung kemungkinan adanya ekspansi dimasa
yang akan datang
b. Harga lahan yang akan mempengaruhi harga jual atau harga sewa lahan
a. Lokasi perdagangan dan jasa harus dapat dijangkau oleh segala macam moda
transportasi darat
b. Akses atau jalan menuju lokasi perdagangan dan jasa dalam kondisi baik atau
telah mengalami perkerasan
c. Lokasi perdagangan dan jasa terletak dekat dengan permukiman untuk
meminimalisir biaya transportasi konsumen
d. Lokasi perdagangan dan jasa terletak tidak tepat di tepi jalan
e. Lokasi perdagangan dan jasa terletak pada ruas jalan arteri atau kolektor untuk
memudahkan proses pendistribusian barang
3. Faktor Demografi
a. Jumlah penduduk mempengaruhi dalam pemilihan lokasi perdagangan dan
jasa
b. Kepadatan penduduk akan merangsang pertumbuhan kegiatan perdagangan
dan jasa
a. Daya beli masyarakat akan mempengaruhi pemilihan lokasi perdagangan dan
jasa
a. Kebijakan pemerintah daerah terakit penataan ruang mempengaruhi terhadap
pemilihan lokasi perdagangan dan jasa
Berdasarkan faktor dan variabel prioritas di atas, maka dapat diketahui variabel yang
telah sesuai dengan kondisi eksisting yang ada pada Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan
Graha Indah. Berdasarkan hasil perbandingan antara variabel prioritas dengan kondisi
eksisting, maka didapatkan hasil bahwa pemilihan lokasi perdagangan dan jasa di Kelurahan
Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah secara umum telah memenuhi kriteria dari faktor
56
prioritas yang telah disepakati. Namun ada beberapa kondisi eksisting yang masih belum
sesuai dengan variabel dari faktor prioritas. Namun ketidaksesuaian tersebut masih dapat
tertutupi dengan kesesuaian dengan variabel dan faktor prioritas lainnya.
6.2 Rekomendasi
Berdasarkan hasil perbandingan antara variabel prioritas dengan kondisi eksisting, masih
ditemukan kondisi yang tidak sesuai dengan faktor prioritas dalam penentuan lokasi
perdagangan dan jasa. Yang mana beberapa variabel yang tidak sesuai dengan kondisi
eksisting ada 2 variabel dari 2 faktor berbeda, yaitu dari faktor tapak berupa harga lahan, dan
faktor aksesibilitas berupa penempatan lokasi perdagangan dan jasa yang tidak terletak tepat
di tepi jalan. Untuk variabel harga lahan, dari pihak pemerintah daerah Kota Balikpapan
melalui Dinas Pertanahan dan Tata Ruang Kota Balikpapan diharapkan dapat terus
mengawasi harga jual dan harga sewa lahan di Kota Balikpapan, khususnya pada Kelurahan
Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah. Karena harga lahan tersebut akan berpengaruh pada
ketertarikan investor, ketika harga lahan tinggi maka akan berdampak pula pada harga jual
barang. Dengan adanya pengawasan dari pihak pemerintah, diharapkan harga lahan akan
stabil dan kegiatan perdagangan dan jasa di kedua kelurahn dapat terus berkembang
Untuk ketidaksesuaian dengan variabel lokasi perdagangan dan jasa yang tepat berada di
tepi jalan, maka pemerintah diharapkan dapat untuk menata ulang lokasi perdagangan dan
jasa tersebut dengan cara bekerjasama dengan pihak pengelola kawasan perdagangan dan jasa
tersebut. Kawasan perdagangan dan jasa dikedua kelurahan memang bukan berada dibawah
naungan pemerintah, melainkan dibawah naungan pihak swasta dan berkembang dengan
sendirinya. Namun pihak pemerintah juga diharapkan tidak lepas tangan begitu saja. Karena
apabila ada kerjasama yang baik antara kedua pihak, maka kawasan perdagangan dan jasa
pada Kelurahan Batu Ampar dan Kelurahan Graha Indah akan semakin berkembang dan akan
menjadi salah satu penopang perputaran ekonomi di Kota Balikpapan
57
DAFTAR PUSTAKA
A.A. Anwar Prabu Mangkunegara. 2001, Manajemen sumber daya manusia perusahaan,
Bandung : Remaja Rosdakarya.
Carolina. (2008). Perilaku Kekerasan, dari http://repository.usu.ac.id/ bitstream/
123456789/27602/ 6/Chapter%20I.pdf, Diunduh Pada Tanggal 15 April 2018
Daniel V. Davidson, et,al, Comprehensive Business Law II (Principles and Cases), Kent
Publishing, 1987, Boston.
Fitri, Novrita Andriana.1999. “Analisis Sikap Konsumen Terhadap AtributAtribut Pasar
Swalayan dan Pasar Tradisional”, Jurnal Bisnis dan Akuntansi. Vol I, no 3
(Desember), hal 237-254Jones, K.G., dan Simmons, J.W. 1993. Location, Location,
Location: Analyzing the Retail Environment, Canada: Nelson Education, Ltd.
Kusuma, B.(2008).” Analisis Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Konsumsi Masyarakat Di
Indonesia (Tahun 1988-2005)”.Yogyakarta : FE Universitas Islam Indonesia.
Pratama, Rizki Ade, Dimas Pandjisatya. (2015). Analisa Kesesuaian Penentuan Lokasi Pasar
Keputran. Surabaya: Institut Teknologi Sepuluh Nopember
Stanton, William J. 1993. Prinsip-Prinsip Pemasaran. Jakarta: Erlangga.
Zakina, Naomi ,Natasha Savianita. (2016), Analisis Lokasi Kegiatan Perdagangan Dan Jasa
(Retail) Studi Kasus Giant Mulyosari, Surabaya. Surabaya: Institut Teknologi
Sepuluh Nopember
58

Anlok Tubes 2 Done

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Anlok Tubes 2 Done

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

KATA PENGANTAR

Balikpapan, 5 Mei 2018

KATA PENGANTAR ................................................................................................................ i

1.1 Latar Belakang ................................................................................................................. 1

1.2 Permasalahan .................................................................................................................... 2

1.4 Sistematika Penulisan....................................................................................................... 3

2.1 Pengertian Pasar ............................................................................................................... 5

2.2 Teori – Teori Terkait Pemilihan Lokasi Pasar ................................................................. 7

2.2.1 Teori Losch ................................................................................................................ 7

2.2.2 Teori Central Place .................................................................................................... 8

2.3 Penentuan Lokasi Pasar .................................................................................................... 9

2.4 Variabel Pertimbangan Pemilihan Lokasi ...................................................................... 11

2.5 Sintesa Teori Pemilihan Lokasi ..................................................................................... 15

BAB III .................................................................................................................................... 17

3.1 Lokasi Studi.................................................................................................................... 17

3.2 Jenis Data ....................................................................................................................... 17

3.2.1 Data Primer .............................................................................................................. 17

3.2.2 Data Sekunder.......................................................................................................... 17

3.3 Teknik Pengumpulan Data ............................................................................................. 17

3.3.1 Survei Primer ........................................................................................................... 17

3.3.2 Penentuan Responden .............................................................................................. 18

3.4 Teknik Analisis Data ...................................................................................................... 18

4.2 Gambaran Umum ........................................................................................................... 23

5.1 Kompilasi Data (Tahap 1) .............................................................................................. 31

5.2 Iterasi I (Tahap 2) ........................................................................................................... 40

5.2 Iterasi II (Tahap 3).......................................................................................................... 42

5.3 Penentuan Faktor Prioritas ............................................................................................. 43

5.4 Kesesuaian faktor prioritas dengan kondisi eksisting .................................................... 48

6.2 Rekomendasi .................................................................................................................. 57

DAFTAR PUSTAKA .............................................................................................................. 58

1.4 Sistematika Penulisan

2.1 Pengertian Pasar

2.2 Teori – Teori Terkait Pemilihan Lokasi Pasar

Richardson (1969) mengemukan bahwa aktivitas ekonomi atau perusahaan cenderung

2.2.2 Teori Central Place

2.3 Penentuan Lokasi Pasar

Lokasi pasar merupakan faktor yang penting / berpengaruh terhadap keberhasilan

2.4 Variabel Pertimbangan Pemilihan Lokasi

Gambar 2.1 Pertimbangan Penentuan Lokasi

D. Lepi Desmianti (2005)

Faktor Variabel Pustaka

1. Ukuran/bentuk H. Davidson et al (1980) dan

3.1 Lokasi Studi

3.2 Jenis Data

3.3 Teknik Pengumpulan Data

3.4 Teknik Analisis Data

Terdapat beberapa langkah-langkah dalam melakukan teknik analisa Delphi diantaranya

Gambar 3.1 Tahapan Analisis Delphi

Tidak Bekerja 8.571 7.699

Pelajar / Mahasiswa 6.469 7.198

Pensiun 318 297

PNS 582 663

TNI / Polri 601 646

Pedagang 416 650

Karyawan 6.756 7.364

Buruh 1.242 1.022

Edukasi 352 788

Profesi 176 154

Medis 135 220

Lainnya 1.805 1.549

Gambar 4.2 Kondisi Eksisting Pasar

Penggunaan lahan yang digunakan ialah

Penggunaan lahan yang digunakan ialah

Penggunaan lahan yang digunakan ialah