PEMBAHASAN

SISTEMATIKA DAN PUBLIKASI

PERTANAHAN (INDONESIA-AMERIKA SERIKAT)

Pendaftaran tanah di setiap negara memiliki sistem publikasi tanah yang berbeda antara
satu negara dengan negara yang lain. Sistem publikasi dalam pendaftaran tanah ada dua jenis,
yaitu sistem publikasi positif dan sistem publikasi negatif. Perbedaan kedua sistem publikasi
tersebut terletak pada jenis sistem pendaftarannya. Sistem publikasi positif selalu menggunakan
sistem pendaftaran hak (registration of titles), sedangkan sistem publikasi negatif selalu
menggunakan sistem pendaftaran akta (registration of deeds).

A. Sistem Publikasi Negatif (Registration of Deeds)

Dalam sistem publikasi negatif pada sistem pendaftaran akta, Pejabat Pendaftaran Tanah
(PPT) tidak melakukan pengujian terhadap kebenaran data yang tercantum dalam akta (pasif).
Akta pada sistem pendaftaran tanah berfungsi sebagai alat bukti peristiwa atau perbuatan hukum
yang bersifat kuat. Setiap terjadi perubahan sertifikat tanah, maka wajib dibuatkan akta baru dan
data yuridis yang diperlukan harus dicari di dalam akta-akta yang bersangkutan. Akan tetapi,
untuk memperoleh data yuridis harus dilakukan title search yang dapat memakan waktu dan
biaya karena menggunakan bantuan ahli. Selain itu, negara tidak menjamin bahwa data fisik dan
data yuridis yang tercantum dalam sertifikat adalah benar, selama tidak dibuktikan dengan alat
bukti lain. Apabila data dalam sertifikat tidak benar, baik kesalahan register ataupun penipuan,
maka dapat dilakukan perubahan berdasarkan keputusan pengadilan. Namun demikian, pada
sistem publikasi negatif ini, negara tidak memberikan kompensasi ganti rugi kepada pihak-pihak
yang kehilangan hak atas tanahnya akibat kesalahan register ataupun penipuan.

B. Sistem Publikasi Positif (Registration of Titles)

Sistem publikasi positif dalam sistem pendaftaran tanah (registration of titles) dikenal
sebagai Sistem Torrens. Sistem Torrens (The Real Property Art), yang mana dilihat dari kata
“Torrens” merujuk pada nama penemu sistem pendaftaran ini, yaitu Robert Richard Torrens
pada tahun 1858. Sistem publikasi positif merupakan perbaikan atau penyempurnaan dari sistem
pendaftaran sebelumnya. Perbaikan kualitas sistem pendaftaran tanah ini ditunjukkan dengan
adanya kemudahan bagi para pemilik tanah untuk memperoleh data yuridis tanpa harus
melakukan title search pada akta-akta yang ada serta memberikan kepastian hukum pada tanah
yang didaftarkan Sistem publikasi positif meliputi identifikasi satu atau banyak bidang tanah dan
menentukan siapa orang atau organisasi apa yang dapat memiliki hak atas sebidang tanah
tersebut, yang kemudian dicatat dalam register tanah. Sebelum melakukan pencatatan, Pejabat
Pendaftaran Tanah melakukan pengujian terhadap kebenaran data yang tercantum dalam akta
sebelum dilakukan pendaftaran haknya dalam Buku Tanah (bersifat aktif) serta menyusun semua
hal yang berkaitan dengan pencatatan hak tanah, seperti hak gadai, easements, hipotek, sewa, dan
perjanjian. Pecatatan kepemilikan atas tanah meliputi pencatatan nomor seri, lokasi, dan batas-
batas bidang tanah yang ditandai pada peta serta nama pemiliknya.
Dalam sistem pendaftaran tanah publikasi positif terdapat penerbitan sertifikat hak atas
tanah (sertificate of title) yang digunakan sebagai alat bukti pemegang hak atas tanah yang
didaftarkan. Sertifikat tanah merupakan alat bukti pemegang hak atas tanah yang paling lengkap
dan tidak dapat diganggu gugat (indefeasible). Bahkan, negara menjamin bahwa data fisik dan
data yuridis yang tercantum dalam sertifikat adalah benar. Dengan demikian, apabila ternyata
terdapat kesalahan prosedur dalam pendaftarannya yang mengakibatkan kerugian bagi pihak
yang mungkin lebih berhak, maka negara memberikan jaminan dana kompensasi Jaminan
keamanan bagi tanah yang terdaftar ada tiga kriteria, yaitu (1) benda (property) atau tanah yang
terdaftar (the property register); (2) kepemilikan atau penguasaan (the proprietorship register);
dan (3) jaminan hak-hak yang ada (the charges register).

Berdasarkan dari kedua sistem publikasi di atas, dapat dilihat yang menjadi poin
komparisi dari kedua sistem tersebut ialah:

1. Sistem Publikasi Negatif (Registration of Deeds)

 Jenis sistem pendaftaran tanah berupa akta (registration of deeds);

 Sifat sertifikat dan buku tanah, sebagai tanda bukti yang bersifat kuat;
 Jaminan negara atas data fisik dan data yuridis, bahwa negara tidak menjamin bahwa data
fisik dan data yuridis dalam sertifikat adalah benar, selama tidak dibuktikan dengan alat
 bukti lain. Apabila data dalam sertifikat tidak benar, maka dapat dilakukan perubahan
berdasarkan keputusan pengadilan;
 Kelebihan dalam sistem ini, pihak lain yang dirugikan atas diterbitkan sertifikat dapat
mengajukan keberatan kepada penyelenggara pendaftaran tanah untuk membatalkan
sertifikat;
 Kekurangan dalam sistem ini, pejabat pendaftaran tanah bersifat pasif, karena tidak
mendukung keakuratan dan kebenaran data dalam sertifikat dan mekanisme kerja pejabat
pendaftaran tanah kurang transparan, sehingga kurang dapat dipahami oleh masyarakat
awam.

2. Sistem Publikasi Positif (Registration of Titles)

 Jenis sistem pendaftaran tanah berupa hak (registration of titles);

 Sifat sertifikat dan buku tanah, sebagai tanda bukti yang bersifat mutlak;
 Jaminan negara atas data fisik dan data yuridis, bahwa negara menjamin bahwa data fisik
dan data yuridis dalam sertifikat adalah benar, tidak dapat diganggu gugat, serta
memberikan kepercayaan yang mutlak pada buku tanah;
 Kelebihan dalam sistem ini, Pihak ketiga yang memperoleh tanah dengan itikad baik
mendapatkan perlindungan hukum yang mutlak (indefeasible) dan pihak lain yang
dirugikan atas diterbitkannya sertifikat tanah mendapatkan kompensasi dalam bentuk
yang lain;
 Kekurangan dalam sistem ini, waktu sangat lama, karena pelaksanaan pendaftaran tanah
bersifat aktif dan teliti, pemilik hak atas tanah yang sebenarnya akan kehilangan hak,
wewenang pengadilan diletakkan dalam wewenang administratif karena penerbitan
sertifikat tidak dapat diganggu gugat.

C. Sistematika Dan Publikasi Pertanahan Di Indonesia Dengan Amerika Serikat

Indonesia menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah, menggunakan sistem pendaftaran tanah publikasi negatif bertendensi positif. Maksud dari
sistem publikasi negatif bertendensi positif adalah sistem pendaftaran tanah ini menggunakan
sistem pendaftaran hak (sistem Torrens / registration of titles), tetapi sistem publikasinya belum
dapat positif murni. Hal ini dikarenakan, data fisik dan data yuridis dalam sertifikat tanah belum
pasti benar, meskipun harus diterima oleh Pengadilan sebagai data yang benar selama tidak ada
alat pembuktian yang membuktikan sebaliknya. Selain itu, apabila suatu pihak mengalami
kehilangan hak atas tanah akibat pengalihan hak atas tanah oleh pihak lain secara ilegal atau
kesalahan dalam register, maka pemerintah tidak memberikan jaminan ganti rugi. Guna
mengatasi kelemahan sistem publikasi dalam sistem pendaftaran tanah tersebut, selama ini
Indonesia menggunakan lembaga rechtsverwerking. Penggunaan lembaga rechtsverwerking
disebabkan oleh hukum tanah Indonesia masih menggunakan dasar hukum adat dan tidak
mengenal lembaga lain, seperti acquisideve verjaring atau adverse possession. Dalam hukum
adat, apabila seseorang selama sekian waktu membiarkan tanahnya tidak dikerjakan, kemudian
tanah itu dikerjakan oleh orang lain yang memperoleh hak atas tanah tersebut dengan itikad baik,
maka pemilik tanah semula akan mengalami kehilangan hak atas tanahnya.
Kebalikan dari sistem pendaftaran tanah di Indonesia, sebagian besar negara-negara di
dunia telah menerapkan Sistem Torrens atau sistem publikasi positif sebagai sistem pendaftaran
tanahnya, terutama negara-negara maju seperti Amerika Serikat, yang mana sistem pendaftaran
aktanya disebut dengan “Land Recordation” yang meliputi pendaftaran atau pencatatan
dokumen yang mempengaruhi hak atas tanah. Dalam menerapkan sistem publikasi positif
tersebut, juga menerapkan konsep indefeasible dan indemnity sebagai bentuk pemberian
kompensasi ganti rugi atas kesalahan dalam sertifikasi hak atas tanah.