Anda di halaman 1dari 131

DAFTAR ISI

1. Kata Pengantar ..................................................................................................................... 1

2. Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia ............................................................... iv

3. Kode Etik Penilai Indonesia ................................................................................................ 1


1.0 Pendahuluan ....................................................................................................... 1
2.0 Ruang Lingkup ....................................................................................................... 1
3.0 Definisi ................................................................................................................. 1
4.0 Prinsip dasar Etik .................................................................................................. 2
5.0 Panduan prinsip Dasar Etik ................................................................................ 11
6.0 Ancaman dan Pencegahan ............................................................................... 12
7.0 Pedoman Tingkah Laku ....................................................................................... 14

4. Pendahuluan ..................................................................................................................... 1

5. Konsep dan prinsip Umum Penilaian (KPUP) .................................................................... 1


1.0 Pendahuluan ........................................................................................................... 1
2.0 Penilaian dan Pertimbangan .............................................................................. 1
3.0 Aset dan properti .................................................................................................... 1
4.0 Harga, Biaya dan Nilai ............................................................................................. 4
5.0 Pasar ...................................................................................................................... 6
6.0 Aktivitas Pasar ......................................................................................................... 7
7.0 Pelaku Pasar ............................................................................................................ 7
8.0 Faktor Spesifikasi Entitas ....................................................................................... 7
9.0 Unit Penilaian ...................................................................................................... 8
10.0 Dasar Nilai ............................................................................................................... 9
11.0 Nilai Pasar .......................................................................................................... 10
12.0 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik .............................................................. 10
13.0 Kegunaan ........................................................................................................... 12
14.0 Asumsi ................................................................................................................. 14
15.0 Konsep Penting Lainnya ..................................................................................... 14
16.0 Pendekatan Penilaian .......................................................................................... 15
17.0 Pendekatan Pasar ................................................................................................. 17
18.0 Pendekatan Pendapatan ...................................................................................... 17
19.0 Pendekatan Biaya ................................................................................................. 18
20.0 Metode Penerapan ............................................................................................... 18
21.0 Data Masukan Penilaian ...................................................................................... 18
6. Jenis Properti....................................................................................................................... 1
1.0 Pendahuluan ........................................................................................................ 1
2.0 Real Properti ............................................................................................................ 1
3.0 Personal Properti ................................................................................................ 10
4.0 Perusahaan/Badan Usaha ................................................................................... 12
5.0 Hak Kepemilikan Finansial ................................................................................... 15

7. Standar Penilaian Indonesia 101 ....................................................................................... 1


1.0 Pendahuluan............................................................................................................ 1
2.0 Ruang Lingkup ....................................................................................................... 2
3.0 Definisi .................................................................................................................. 2
4.0 Hubungan Dengan Standar Akutansi ................................................................... 5
5.0 Pernyataan Standar ................................................................... ' .......................... 5
6.0 Pembahasan ............................................................................................................ 6
7.0 Syarat Pengungkapan ............................................................................................. 8
8.0 Ketentuan Penyimpangan ...................................................................................... 9
9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku ................................................................................. 9

8. Standar Penilaian Indonesia 102 ........................................................................................ 1


1.0 Pendahuluan ........................................................................................................ 1
2.0 Ruang Lingkup ....................................................................................................... 1
3.0 Definisi .................................................................................................................. 1
4.0 Hubungan Dengan Standar Akutansi ................................................................... 7
5.0 Pernyataan Standar ............................................................................................. 7
6.0 Pembahasan ............................................................................................................ 8
7.0 Syarat Pengungkapan ....................................................................................... 13
8.0 Ketentuan Penyimpangan ................................................................................... 13
9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku ............................................................................. 14

9. Standar Penilaian Indonesia 103 ........................................................................................ 1


1.0 Pendahuluan ......................................................................................................... 1
2.0 Ruang Lingkup ....................................................................................................... 1
3.0 Definisi .................................................................................................................. 2
4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntasi ....................................................................2
5.0 Pernyataan Standar .............................................................................................. 2
6.0 Pembahasan .........................................................................................................9
7.0 Syarat Pengungkapan ......................................................................................... 9
8.0 Ketentuan Penyimpangan ................................................................................... 10
9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku ............................................................................. 10
10. Standar Penilaian Indonesia 104 .....................................................................................
1.0 Pendahuluan .........................................................................................................
2.0 Ruang Lingkup .....................................................................................................
3.0 Definisi ...................................................................................................................
4.0 Hubungan Dengan Standar Akutansi ................................................................
5.0 Pernyataan Standar ................................................................................................. 2
6.0 Pembahasan ............................................................................................................. 3
7.0 Syarat Pengungkapan......................................................................................... ....3
8.0 Ketentuan Penyimpangan ................................................................................... ...3
9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku ................................................................................ 3

11. Standar Penilaian Indonesia 105 ......................................................................................... 1


1.0 Pendahuluan ............................................................................................................. 1
2.0 Ruang Lingkup ......................................................................................................... 1
3.0 Definisi ....................................................................................................................... 2
4.0 Hubungan Dengan Standar Akutansi .................................................................... 3
5.0 Pernyataan Standar ................................................................................................. 3
6.0 Pembahasan ............................................................................................................. 6
7.0 Syarat Pengungkapan.............................................................................................. 7
8.0 Ketentuan Penyimpangan ............................. ! ....................................................... 7
9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku ................................................................... , ............ 8

12. Standar Penilaian Indonesia 306 ......................................................................................... 1


1.0 Pendahuluan ............................................................................................................ ,1
2.0 Ruang Lingkup ........................................................................................................ 2
3.0 Definisi ....................................................................................................................... 2
4.0 Hubungan Dengan Standar Akutansi ...........! ....................................................... 3
5.0 Panduan Penerapan ...................................................................................... , ......... 3
6.0 Persyaratan Pengungkapan ........................ J ...................................................... 10
7.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku ...................... I .................................. ..,., ........ ,,.,10
Kata Pengantar

Syukur kami panjatkan kepada Tuhan YME bahwa Kode Effik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian
Indonesia 2013 telah dapat diselesaikan. KEPI dan SPI ini merujuk kepada International Valuation
Standards 2011 yang dikeluarkan oleh International Valuation Standards Council pada Juli 2011, serta
menggunakan referensi dari standar-standar penilaian lainnya di dunia, yang disesuatkan dengan
kebutuhan dan kondisi penilaian di Indonesia. KEPI dan SPI ini adalah edit! ke 5 dan merupakan
bagian dari penyempurnaan berkelanjutan dari SPI terdahulu, yang selan|utnya dliebul sebagai KEPI
dan SPI 2013.

KEPI dan SPI memiliki peran penting bagi pelaku penilaian (para Penilai), maupun pengguna |aia,
Pemerintah, lembaga-iembaga terkait lainnya serta seluruh stakeholders. KEPI merupakan landaian
moral sedangkan SPI merupakan panduan praktek penilaian bagi Penilai di Indoneila, lerla dari ilii
pengguna jasa men|adi acuan dalam memahami dan memanfaatkan hasll penilaian. Semeiitrtirt llu,
dari sisi Pemerintah maupun lembaga terkait lainnya, KEPI dan SPI ini dapat men|adl acuan dalam
melaksanakan pengawasan dan pengembangan profesi Penilai di Indonesia.

KEPI dan SPI 2013 dibuat dengan mengikuti sistematika International Valuation Standards dimana KEPI
merupakan bagian yang terpisah dari SPI, namun dicetak dalam satu kesatuan.

SPI 2013 disusun lebih dengan azas 'principle base', serta dengan landasan cakupan (platform) yang
meliputi penilaian aset properti dan bisnis. Di dalam SPI ini digunakan termlnologi 'aset atau
kewajiban' menggantikan properti, dimana kedua istilah tersebut di SPI ini memiliki pengertian yang
sama dan meliputi Real Properti, Personal Properti, Badan Usahq dan Hak Kepemilikan Finansial.

Pada KEPI dan SPI 2013 ini sudah dilakukan perubahan dan penambahan standar baru untuk bagian
KEPI, KPUP, Standar Umum, dan sebagian Standar Teknis. Sedangkan pada bagian Standar
Penerapan dan sebagian Standar Teknis masih menggunakan SPI 2007 (lihat lampiran Tabel 1 pada
Pendahuluan).

KEPI dan SPI 2013 terdiri dari:

• Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI)

• Pendahuluan

• Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP)

• Standar Umum :

• SPI 101 - Nilai Pasar Sebagai Dasar Penilaian

• SPI 102 - Dasar Penilaian Selaian Nilai Pasar

• SPI 103 - Lingkup Penugasan

• SPI 104 - Impiementasi

• SPI 105 - Pelaporan Penilaian


Standar Ponerapan»

SPI 201 - Penilalan untuk Kepentingan Pelaporan Keuangan

SPI 202 - Penllaian untuk Tujuan Penjaminan Hutang SPI 203 -

Penilalan Aset Sektor Publik

Slandar Teknls i

SPI 300 - Penilalan Real Properti

SPI 301 - Penllaian Hak Sewa

SPI 302 - Penilalan Properti Agri

SPI 303 - Penilalan Properti dengan Bisnls Khusus

SPI 304 - Penllaian Massal untuk Kepentingan Perpajakan

SPI 305 - Penilalan Properti Industri Pertambangan

SPI 306 — Penilalan Terhadap Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan
Umum

SPI 310 - Penllaian Personal Properti

SPI 311 - Penilaian Mesin & Peralatan

SPI 320 - Penilaian Aset Tak Berwujud

SPI 330 - Penilaian Bisnis

SPI 340 — Penilaian Instrumen Keuangan

SPI 350 — Pendekatan Biaya untuk Pelaporan Keuangan

SPI 351 - Analisis Discounted Cash Flow (DCF)

SPI360-AnalisisHBU

SPI 361 — Opini Kewajaran [Fairness Opinion)

SPI 362 - Inspeksi dan Hal yang Dipertimbangkan

SPI 363 - Kaji Ulang Penilaian

Penyempurnaan KEPI dan SPI 2013 merupakan suatu kegiatan yang bersifat terus menerus untuk
memenuhi tuntutan dan perkembangan profesi Penilaian dan sektor keuangan/dunia bisnis secara
keseluruhan.

Terima kasih kami sampaikan kepada semua pihak, terutama kepada Pusat Pembinaan Akuntan dan Jasa
Penilai (PPAJP) Kementerian Keuangan Rl sebagai instansi pembina profesi Penilai yang telah sangat
membantu dalam penyelesalan KEPI dan SPI 2013 ini serta proses sosialisasinya. Selain itu, kami juga
mengucapkan terima kasih kepada seluruh pihak yang telah membantu memberikan saran dan masukan
dalam penyempurnaan KEPI dan SPI ini.
Dengan diberlakukannya KEPI dan SPI 2013, diharapkan bahwa Penilai akan memiliki profesionalisme yang
lebih tinggi dan dapat memiliki kesetaraan dengan Penilai di negara lainnya yang lebih maju sehingga
memiliki daya saing tinggi di dunia Internasional. Semoga Penilai Indonesia akan terus berkembang maju
dan memiliki peran penting dalam pembangunan nasional yang berkelanjutan (sustainable development)
menuju Indonesia makmur dan sejahtera.

Jakarta, 25 April 2013

Ir. Renaaanis Kartomo. MSc. MAPPI (Cert) lr. Hamid Yusuf. MAPPI (Cert)
Ketua KPSPI Ketua Umum MAPPI

Mengetahui >

Lanqaena Subur. Ak. MBA


Kepala Pusat PPAJP
KOMITE PENYUSUN STANDAR PENILAIAN INDONESIA
MASYARAKAT PROFESI PENILAI INDONESIA

Tim Pengarah
1. Hartoyo
2. Insukendro
3. Langgeng Subur
4. Machfud Siddik
5. Suryantoro Budisusilo
6. Syaiful Ruky

Nara Sumber
1. Doli D Siregar $& M:>*
2. EddySurkat **/*;
3. Fardly Noeshran
4. Okky Danuza ,

Tim Penyusun ■-H.,.'%';;-:J:;'"


1. Agustinus P. Tamba
2. Budi P. Martokoesoemo (Koordinator Standar Bisnis) '
3. Deden Irawan
4. Erpan Aprijadi* ;
5. HamidYusuf
6. Jimmy T. Prasetyo (Bendahara) |
7. Mamik E Soessanto
8. MajdiAli*
9. Miduk Pakpahan (Koordinator Standar Properti)
10. Panca A. Jatmika
11. Rudy M. Safruddin
12. Suwendho Kemandjaja !
13. Rengganis Kartomo (Ketua)
14. Tonny Hambali (Sekretaris)
15. Triono Soedirjo

* bergabung menjadi anggota sejak Januari 2013


KODE ETIK
PENILAI INDONESIA
(KEPI)
KODE ETIK PENILAI INDONESIA
(KEPI)
1.0 Pendahuluan
Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) merupakan landasan yang paling mendasar
dalam pelaksanaan Standar Penilaian Indonesia (SPI) agar seiuruh hasil pekerjaan
penilaian dapat memenuhi persyaratan yang ditetapkan dengan cara yang jujur dan
kompeten secara profesional, bebas dari kecurigaan adanya kepentingan pribadi,
untuk menghasilkan laporan yang jelas, tidak menyesatkan dan mengungkapkan
semua hal yang penting untuk pemahaman penilaian secara tepat.

2.0 Ruang Lingkup


KEPI mengatur agar Penilai dalam menjalankan tugasnya selalu mematuhi Etik dan
Kompeten si, agar hasil pekerjaan penilaian dapat dipertanggungjawabkan kepada
pemberi tugas, masyarakat, profesi dan asosiasi penilai.
KEPI ini bersifat mengikat dan wajib untuk diterapkan oleh seiuruh Penilai dan
dimaksudkan sebagai dasar aturan-aturan dari asosiasi atau organisasi yang
mengatur kegiatan-kegiatan para Penilai.

3.0 Definisi

3.1 Etik adalah nilai-nilai atau norma-norma moral yang menjadi pedoman bagi
seseorang atau kelompok dalam mengatur perilakunya secara profesional.
3.2 Kode Etik adalah kumpulan etik yang dibuatluntuk menjunjung profesi demi
tanggung jawab terhadap profesi, masyarakat dan Ketuhanan Yang Maha
Esa. !
3.3 Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) adalah kumpulan etik yang melandaii
pelaksanaan SPI yang wajib ditaati oleh Penilai, agar seiuruh hasil pekerjaan
penilaian dapat memenuhi persyaratan yang j ditetapkan melalul cara yang
jujur, obyektif dan kompeten secara profesional, sehingga menghasilkan
laporan penilaian yang jelas, tidak menyesatkan dan mengungkapkan semua
hal yang penting.
3.4 Profesi adalah keahlian yang memerlukan pelatihan yang mendalam dalam
suatu bidang ilmu, seni ataupun pekerjaan,! yang dilakukan secara lerui
menerus.
3.5 Standar Penilaian Indonesia (SPI) adalah Standar Profesi Penila) untuk
melakukan kegiatan penilaian di Indonesia. Penilai wajib mematuhi SPI yang
merupakan acuan praktek penilaian di Indonesia.
3.6 Dalam KEPI ini kata "Penilai" dapat berarti "Penilai sebagai perorangan
(individu)" atau "Kantor Jasa Penilai Publik", tergantung pada konteks
kalimatnya.

Kode Elik Penilai Indonesia (KEPI) -1- SPI 201 3


3.6.1 Penilai adalah seseorang yang memilikl kualiflkasi, kemampuan dan
pengalaman dalam melakukan kegiatan praktek penilaian untuk
mendapatkan nilai ekonomis sesuai dengan bidang keahlian yang
dimiliki. Penilai terdiri dari;
3.6.1.1 Tenaga Penilai adalah seseorang yang telah lulus pendidikan
dibidang penilaian yang diselenggarakan oleh asosiasi profesi,
lembaga pendidikan lain yang diakreditasi oleh asosiasi
profesi, atau lembaga pendidikan formal.
3.6.1.2 Penilai Bersertifikat adalah seseorang yang telah lulus ujian
sertifikasi dibidang penilaian yang diselenggarakan oleh
asosiasi profesi.
3.6.1.3 Penilai Publik adalah Penilai yang telah memperoleh izin dari
?
Menteri Keuangan. # !i?-%
3.6.2 Penilaian adalah proses pekerjaan untuk memberlkan estimasi dan
pendapat atas nilai ekonomis suatu obyek penilaian pada saat tertentu
sesuai dengan SPI dan peraturan-peraturan yang berlaku.
3.6.3 Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) adalah badan usaha yang telah mend
a pat izin usaha dari Menteri sebagai wadah bagi Penilai Publik dalam
menjalankan usaha dibidang penilaian dan jasa-jasa lainnya.

3.6.3.1 Usaha di bidang penilaian meliputi Bidang jasa Penilaian


Properti Sederhana, Bidang jasa Penilaian Properti dan
Bidang jasa Penilaian Bisnis.
3.6.3.2 Jasa-jasa lainnya yang terkait dengan penilaian antara lain;
konsultasi pengembangan property, desain sistem informasi
asset, manajemen property, studi kelayakan usaha, jasa agen
property, pengawasan pembiayaan proyek, studi penentuan
sisa umur ekonomi, studi penggunaan tertinggi dan terbaik
[highest and best use), dan penasihat keuangan.

0 Prinsip Dasor Etik


Prinsjp dasar etik terdiri dari lima prinsip yaitu :
a. Integritas: memiliki kejujuran dan dapat dipercaya dalam hubungan
profesional dan bisnis, serta menjunjung tinggi kebenaran dan bersikap
adil.
b. Objektivitas: menghindari benturan kepentingan, atau tidak dipengaruhi
atau tidak memihak dalam pertimbangan profesional atau bisnis.
c. Kompetensi: menjaga pengetahuan dan keterampilan profesional yang
dibutuhkan untuk memastikan bahwa hasil penilaian telah dibuat
berdasarkan pada perkembangan terakhir dari praktek dan teknik
penilaian serta peraturan perundang-undangan.
d. Kerahasiaan: menjaga kerahasiaan informasi yang diperoleh dalam
hubungan profesional dan bisnis, serta tidak mengungkapkan informasi

MII- hlk Pttnllai Indonesia (KlrPI) -2- SPI2013


ter&ebut kepada pihak ketiga tan pa ijin, maupyn untuk digunakan lebagol
informasi untuk keuntungan pribadi Penilai atau pihak ketiga (kecuali diatur
lain sebagaimana diatur dalam peraturan perundang undangan yang
berlaku).
e. Perilaku Profesional: melaksanakan pekerjdan sesuai dengan lingkup
penugasan yang telah disepakati didalam kontrak, dan mengacu pada SPI.
Selalu bertindak demi kepentingan publilc dan menghindari tindakan yang
mendiskreditkan profesi.
Uraian berikut menguji setiap prinsip-prinsip dasar dan menyediakan ilustrasi dari
ancaman umum terhadap kepatuhan dan tindakan bahwa Penilai dapat mengambil
atau menghindari untuk mengurangi ancaman terse but.

4.1 Integritas
4.1.1 Prinsip integritas mewajibkan Penilai untuk jujur dan dapat
dipercaya dalam semua hubungan profesional dan bisnii.
4.1.2 Seorang Penilai tidak boleh dengan sengaja melakukan penilalan,
membuat laporan penilaian, membuat surat keterangan atau
komunikasi lain tentang penilaian, apabila mengandung salah satu
hal berikut:

4.1.2.1 Berisi pernyataan atau informasi yang tecara material tidak


benar atau menyesatkan atau yang dlbuat sembarangan,
atau
4.1.2.2 Menghilangkan atau mengaburkan informasi penting yang
harus disertakan, karena kelalaian atau ketidakjelasan
yang dapat menyesatkan.

4.1.3 Apabila Penilai menyadari adanya informasi yang tidak benar, maka
harus segera mengambil tindakan terkait dengan Informasi tersebut,
misalnya dengan melakukan revisi atas laporan penilaian. j
4.1.4 Penilai tidak diperkenankan berpartisipasi atau berperan serta dalam
suatu jasa penilaian yang tidak dibenarkan berdasarkan
pertimbangan rasional Penilai umumnya.
4.1.5 Penilai wajib bertindak menurut hukum dan sesuai dengan hukum
dan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia atau
di negara dimana Penilai menddpat penugasan.
4.1.6 Penilai tidak diperkenankan dengan sengaja salah menafsirkan
kualifikasi profesional yang tidak dimilikinya.

4.2 Objektivitas
4.2.1 Prinsip objektivitas mewajibkan Penilai bekerja secara profesional,
tidak memihak, tidak memiliki kepentingan atau tidak dipengaruhi
orang lain.

Kode Erik Penilai Indonesia (KEPI) -3- SPI2013


4.2.2 Seorang Penilai mungkin akan dihadapkan pada situasi yang
dapat mengganggu objektivitas. Tidak mudah mendefinisikan
situasi di mana seorang Penilai mungkin menghadapi ancaman
terhadap objektivitas.
Dalam hal ancaman terhadap objektivitas tidak dapat dihindari,
Penilai profesional harus menolak penugasan. Namun, beberapa
potensi ancaman terhadap objektivitas dapat dihilangkan atau
dikurangi dengan pencegahan secara efektlf. Pencegahan Ini dapat
mencakup pemberitahuan kepada pihak pihak-pihak terkait dan
mendapatkan persetujuan mereka untuk melanjutkan tugas
penilaian. Pencegahan lainnya dibahas dalam butir 6 Ancaman dan
Pencegahan.
Contoh situasi yang berpotensi sebagai ancaman, dan yang
mendorong Penilai untuk mempertimbangkan menerima atau menolak
penugasan, atau mengadopsi pencegahan untuk menghilangkan atau
menghindari ancaman atau persepsi tidak memihak meliputi:

• Penugasan penilaian untuk tujuan transaksi jual-beli properti.

• Penugasan penilaian untuk kepentingan dua atau lebih pihak


dalam persaingan bisnis.

• Penugasan penilaian untuk kepentingan pemberi pinjaman, juga


penyediaan saran kepada peminjam.

• Penugasan penilaian untuk kepentingan pihak ketiga di mana


Penilai mem puny a) hubungan kontraktual dengan pemberi tugas
awal.

• Penugasan untuk penilaian ulang.

• Penugasan penilaian untuk bertindak sebagai penasehat dan


<|seba|jai ahli dalam kaitannya dengan masalah yang sama.
<|fP<||gatin objektivitas Penilai akan tergantung pada keadaan dari
,(#% lifiap kasus, misalnya; tujuan penilaian, kepentingan pemberi tugas
;
%:;::l ' dan kemampuan menghilangkan atau mengurangi ancaman dalam
":% batas wajar dengan menempatkan prosedur pencegahan yang
tepat.
4.2.3 Dalam mempertimbangkan apakah suatu situasi menciptakan
ancaman terhadap objektivitas, Penilai harus mengetahui bahwa
seringkali persepsi dari pihak lain mengenai adanya potensi
keberpihakan merupakan ancaman bagi kredibilitas penilaian.
Akan ada situasi di mana beberapa keterlibatan masa lalu atau
saat ini baik dengan aset yang akan dinilai atau pemilik aset yang
menciptakan ancaman yang tidak material untuk objektivitas
tetapi yang dapat menimbulkan persepsi bias apabila kemudian
ditemukan oleh pihak yang menggunakan
penilaian. Pengungkapan keterlibatan tersebut dalam lingkup
penugasan dan laporan dapat menjadi saran a yang efektif untuk
menghindari persepsi bias.

Kode Elik Penilai Indonesia (KEPI) -4- SPI2013


Contoh pencegahan lain untuk meminimalkan bias atau pertepil biai dapat
termasuk:

• Memastikan bahwa Penilai dan semua orang yang membantu


penilaian secara operasional terpisah dari instansi penyodla
pelayanan yang berpotensi konflik dalam perusahaan yang sama.

• Pengungkapan biaya lain-nya yang terkait dengan pemberl tugas di


mana penilaian digunakan oleh pihak ketlga.
4.2.4 Apabila penilaian ulang dari a set yang soma, pencegahan
terhadap kemungkinan ancaman terhadap objektivHas yang
timbul dari kaji ulang internal meliputi:

• Menyediakan review internal berkala oleh Penilai atau Penilai yang


tidak terkait dengan penugasan atau

• Secara berkala mengganti Penilai yang bertanggung jawab untuk


penugasan tersebut.

4.2.5 Jika Penilai menganggap bahwa ancaman terhadap objektivitas dapat


dihilangkan atau secara efektif dikurangi dengan pengungkapan
penyebab ancaman dan setiap pencegahan lain yang diambil atau
diusulkan,perflation harus dilakukan untuk tidak melanggar prinsip
kerdhasiaan. Jika keterlibatan masa lalu dengan aset atau pemilik aset
tidak dapat diungkapkan tanpa melanggar kewajiban kerahasiaan kepada
klien lain, penugasan tersebut harus ditolak.
4.2.6 Jika Penilai menganggap bahwa ancaman terhadap objektivitas dapat
dihilangkan atau dilakukan secara efektif dengan mencapai kesepakatan
bahwa mereka dapat melanjutkan dengan dua pihak atau lebih yang
berpotensi konflik atas hasil penilaian atau obyek penilaian, pertimbangan
harus diambil untuk memastikan para pihak memperoleh informasi dan
menyadari konsekuensi yang potensial atas kepentingan mereka dalam
menyetujui Penilai yang ditugaskan. Memperoleh persetujuan dari dua
atau lebih pihak
\ yang berkepentingan bahwa tugas penilaian dapat diterima, tidak
membebaskan Penilai dari kewajiban untuk mematuhi prinsip-prinsip
dasar.
4.2.7 Jika tidak ada pencegahan yang memuaskan untuk menghilangkan atau
meminimalkan ancaman terhadap objektivitas yang dapat diidentifikasi,
Penilai harus menolak penugasan tersebut.
4.2.8 Penilai tidak akan berrindak untuk dua atau lebih para pihak pada
penugasan dan tujuan yang sama, kecuali dengan persetujuan tertulis
dari pihak-pihak yang berkepentingan.
4.2.9 Penilai harus mengambil upaya yang rasional untuk mencegah dalam
rangka meyakinkan bahwa tidak ada konflik dalam menjalankan tugasnya
antara kepentingan- kepentingan Pemberi Tugas yang bersangkutan dan
kepentingan-kepentingan Pemberi

Kode EUk Penilai Indonesia (KEPI) SPI2013


Tugas lainnya, maupun Penilai, perusahaannya, keluarga, rekan
bisnis, atau mitranya. Apabila terjadi konflik yang potensial harus
dijelaskan secara tertulis sebelum menerima penugasan. Setiap
konflik yang demikian dimana Penilai baru kemudian menyadarinya,
harus segera menjelaskan secara tertulis kepada pihak-pihak yang
berkepentingan. Apabila konflik yang demikian baru diketahui
setelah Penilai menyelesaikan tugas penilaiannya, penjelasannya
harus segera dibuat dalam waktu sesingkat-singkatnya.
4.2.10 Penilai tidak boleh menerima suatu penugasan yang laporan
penilaiannya mencakup pendapat dan kesimpulan yang telah
dHetapkan terlebih dahulu.
4.2.11 Imbalan jasa yang berkaitan dengan suatu penugasan tidak boleh
tergantung pada hasil suatu penilaian yang telah ditetapkan terlebih
dahulu atau berdasarkan laporan penilaian yang isinya berdasarkan
pertimbangan yang tidak mandiri dan tidak obyektif.
4.2.12 Penilai tidak diperkenankan mendasarkan peker|aannya pada
informasi yang hanya disediakan oleh Pemberi Tugas, atau setiap
pihak lainnya, tanpa melakukan klarlfikast atau konfirmasi yang
tepat, kecuali pada hakekatnya dapat diterima secara wajar sehingga
dapat dipercaya dan dinyatakan dalam syarat pembatas.
4.2.13 Penilai tidak diperkenankan menerima suatu penugasan untuk
membuat laporan penilaian berdasarkan asumsi pada prasyarat
hipotesa yang tidak mungkin dilaksanakan dalam kurun waktu yang
wajar.
4.2.14 Prasyarat hipotesa yang wajar terjadi dapat dilaporkan dengan
disertai oleh be be ra pa pembahasan, baik mengenai prospek
realisasi hipotesa tersebut maupun pertimbangan nilai yang
mencerminkan keadaan yang berlaku, misalnya suatu situasi di
mana Pemberi Tugas ingin mengetahui berapa nilai dari tanah
sebelum dilakukan proses pembebasan dari unsur- unsur yang
mengandung kontaminasi.
4.2.15 Penilai tidak diperkenankan memberikan kesimpulan yang tidak
didukung oleh alasan yang memadai dan berdasarkan praduga, atau
kesimpulan laporan yang mencerminkan suatu opini bahwa praduga
tersebut dapat mempengaruhi nilai.
4.2.16 Dalam melakukan kaji ulang Laporan Penilaian dari Penilai lainnya,
Penilai harus bersikap tidak memihak dan mempertimbangkan
alasan-alasannya untuk setuju atau tidak setuju terhadap
kesimpulan laporan tersebut.
4.2.17 Proses penilaian mensyaratkan Penilai untuk memberikan suatu
pertimbangan yang tidak memihak, misalnya tidak menggunakan
data dan asumsi faktual yang tidak sesuai untuk memperoleh suatu
kesimpulan penilaian. Penilaian dapat dipercaya jika pertimbangan
dibuat dalam situasi yang transparan dan meminimalkan pengaruh
faktor subjektif dalam proses penilaian.

Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) -6- SPI20J3


4.2.18 Indonesia memiliki peraturan perundang-undangan yang meregulasi
dan memberikan izin Penilai untuk melakukan penilaian sesual
dengan klasifikasinya. Asosiasi profesi memiliki Kode Etik yang wajib
dipatuhi Penilai. Dalam KEPI dan SPI tidak diatur hubungan antara
regulator dengan Penilai.
4.2.19 Afuran perilaku khusus bagi Penilai yang melakukan penilaian di luar
lingkup SPI, diperlukan kontrol dan prosedur yang sesuai agar
memastikan independensi dan j obyektivitas dalam proses penilaian,
sehingga hasilnya tidak menyimpang. Bilamana suatu tujuan
penilaian membutuhkon Penilai yang memiliki kriteria tertentu,
persyaratannya tidak boleh menyimpang dari SPI.

4.3 Kompetensi
Kompetensi di bidang penilaian adalah kemampuan, kecakapan dan keahlian
khusus dalam bidang penilaian don. bertanggung jawab terhadap pemberi
tugas, masyarakat, profesi dan asosiasi penilai.
4.3.1 Prinsip kompetensi mensyaratkan Penilai untuk
a. Mempertahankan pengetahuan clan keterampilan profesional
pada tingkat yang diperlukan untuk memastikan bahwa
pemberi tugas menerima layanan profesional yang kompeten,
dan !
b. Bertindak sesuai dengan standar teknis dan profesional yang
berlaku saat memberikan layanan profesional.
4.3.2 Layanan profesional yang kompeten membutuhkon kebijakan
dalam menerapkan pengetahuan dan keterampilan profesional
dalam kinerja; layanan tersebut. Kompetensi profesional dapat
dibagi menjadi dua bagian yang terpisah:
a. Pencapaian kompetensi profesional; dan
b. Pemeliharaan kompetensi profesional.
4.3.3 Pemeliharaan kompetensi profesional memerlukan kesadaran dan
pemahaman teknis, pengembangan profesi dan bisnis yang
berkelanjutan. Pengembangan profesional yang berkelan|utan
memungkinkan Penilai untuk mengembangkan dan mempertahankan
kemampuan secara kompeten dalam lingkungan profesional.
4.3.4 Ketekunan meliputi tanggung jawab untuk bertindak sesuai dengan
lingkup penugasan, hati-hati, menyeluruh dan tepat waktu.
4.3.5 Seorang Penilai harus mengambil langkah-langkah yang wajar untuk
memastikan bahwa pekerjaan me re k a di bawarj,Motoritas Penilai
dalam kapasitas profesional yang memiliki pelatlhan dan
pengawasan yang tepat.

Kodi-? Eitik Penilai Indonesia (KEPI) SPI 2013


4.3.6 Jika Penilai tidak memiliki pengetahuan profesional dan pengalaman
yang diperlukan untuk melakukan tugas penilaian yang ditawarkan,
Penilai harus menolak tugas tersebut.
4.3.7 Menerima Penugasan {Acceptance of Instructions)
Sebelum menerima suatu pekerjaan atau sebelum menandatangani
perjanjian kerja untuk melaksanakan pekerjaan, Penilai harus secara
cermat mengidentifikasi permasalahan yang akan disampaikan dan
memastikan dirinya memiliki pengalaman dan pengetahuan. Apabila
penugasan itu diluar negeri, dapat bekerja sama dengan tenaga
profesional yang memiliki pengalaman dan pengetahuan mengenai
kondisi pasar, bahasa, dan hukum yang berlaku, dalam rangka
menyelesaikan penugasannya secara kompeten. Sebaliknya apabila
penugasan digunakan untuk kepentingan di luar negeri teta pi a set
berada di Indonesia, sejauh memiliki kompetensi dan' kudlifikasi
yang dibutuhkan, Penilai dapat melakukan penilaian dengan
mengacu kepada SPI atau standar penilaian lainnya yang relevan.
4.3.8 Efisiensi dan KetelHian [Efficiency and Diligence)
4.3.8.1 Penilai akan bertindak tepat waktu dan efisien dalam
melaksanakan pekerjaan sesuai dengan lingkup
penugasan.
4.3.8.2 Penugasan seharusnya tidak dilaksanakan apabila
keadaan tidak memungkinkan untuk diadakan
pemeriksaan secara memadai sehingga mempengaruhi
kualitas dari pekerjaan, dan penyelesaian dalam jangka
waktu yang wajar.
4.3.8.3 Sebelum penilaian dilaporkan, lingkup penugasan yang
tertulis dan cukup rinci hendaknya sudah di pa ha mi dan
disefujui antara Pemberi Tugas dan Penilai untuk
mencegah interpretasi yang berbeda.
4.3.8.4 Penilai akan melakukan pemeriksaan dan penelitian untuk
memperoleh keyakinan bahwa data yang digunakan untuk
analisis dalam penilaian adalah benar dan dapat
dipertanggung jawabkan.
4.3.8.5 Penilai wajib membuat arsip data pekerjaan untuk setiap
penugasan yang telah diselesaikan dalam suatu arsip
yang benar pada kertas (hard copy) atau dalam bentuk
elektronik [soft copy),

4.3.9 Penilaian yang dilakukan berdasarkan SPI hanya akan dapat


dilaksanakan oleh Penilai yang secara profesional terlatih dan
menjadi anggota suatu organisasi profesi yang diakui, menerapkan
standar-standar kualifikasi, kompetensi,
pengalaman, etik dan pengungkapan dalam penilaian.
4.3.10 Penilai harus memiliki pengetahuan, kemampuan, keahlian, dan
keterampilan teknis yang sesuai, serta memiliki pengalaman dan

Kode EHk Penilai Indonesia (KEPI) -8- SPI 201 3


pengetahuan atas objek penilaian, pemahaman pasar dan tujuan
penilaiannya.
4.3.11 Untuk penilaian yang kompleks atau jenis aset yang beragam
dengan skala besar, maka Penilai diperbolehkan mencari bantuan
tenaga ahli untuk bidang pekerjaan tertentu dari suatu penugasan,
hal ini diungkapkan dalam lingkup penugasan sesuai dengan SPI
(lihat SPI 3 Lingkup Penugasan). I

4.4 Kerahasiaan
4.4.1 Prinsip kerahasiaan mewajibkan semua Penilai untuk tidak
melakukan:
a. Pengungkapan di luar perusahaan; atau penggunaan informasi
rahasia yang diperoleh dari layanan jasa penilaian tanpa
persetujuan kecuali memiliki hak secara legal atau hak profesi
atau kewajiban untuk mengungkapkan, dan
b. Pengungkapan informasi rahasia yang diperoleh dari
hubungan profesional dan bisnis untuk keuntungan pribadi
atau pihak ketiga.
4.4.2 Penilai harus menjaga kerahasiaan, termasuk dalam lingkungan
sosial, bersikap waspada terhadap kemungkinan pengungkapan
yang tidak sengaja, terutama untuk rekan bisnis yang dekat atau
anggota keluarga dekat.
4.4.3 Penilai harus menjaga kerahasiaan informasi yang diungkapkan oleh
Pemberi Tugas.
4.4.4 Penilai harus menjaga kerahasiaan informasi dalam perusahaan atau
tim kerja.
4.4.5 Penilai harus mengambil langkah-lqngkah yang wajar untuk
memastikan bahwa staf di bawah pengawasan Penilai dan orang
yang memberikan tugas untuk menghormati tugas Penilai dari
prinsip kerahasiaan.
4.4.6 Dibutuhkan untuk mematuhi prinsip kerahasiaan yang berkelanjutan
bahkan setelah berakhirnya hubungan kerja dengan klten. Apabila
Penilai melakukan perubahan dalam pekerjaan atau memperoleh
klien baru, Penilai dapat menggunakan pengalaman sebelumnya.
Para Penilai seharusnya tidak menggunakan atau mengungkapkan
informasi rahasia yang diperoleh dari hubungan profesional atau
bisnis.
Berlkut ini adalah contoh situasi dimana Penilai mungkln diperlukan
untuk mengungkapkan informasi rahasia atau ketika pengungkapan
tersebut mungkin sesuai:

• Pengungkapan diperbolehkan oleh hukum dan diberi wewenang


oleh Pemberi Tugas.

• Pengungkapan yang diharuskan oleh hukum, misalnyai

Kode Ellk Penilai Indonesia (KEPI) -9- SIM .'(> I I


Penyediaan dokumen atau bukti lainnya dalam proses hukum, atau
Pengungkapan kepada publik yang memperoleh otoritas dari
pelanggaran hukum.

• Kewajiban atau hak profesi untuk mengungkapkan, yang tidak


dila rang oleh hukum:
Untuk memenuhi review kualitas dari organisasi profesi;
Untuk menanggapi pemeriksaan oleh organisasi pembina
profesi;
Untuk melindungi kepentingan profesi dari Penilai dalam proses
hukum, atau
Untuk memenuhi standar teknis dan persyardtan etik.
4.4.7 Dalam memutuskan apakah akan mengungkapkan informasi
rahasia, hal-hal yang relevan untuk diperlimbangkan meliputi:

• Apakah kepentingan semua pihak, termasuk pihak ketiga dapat


terpengaruh, bisa dirugikan jika ada persetujuan klien untuk
pengungkapan informasi oleh Penilai.

• Apakah semua informasi yang relevan yang diketahui dan dapat


dibuktikan, sejauh itu dapat dipraktekkan. Ketika situasi
melibatkan fakta yang tidak dapat dibuktikan, informasi yang
tidak lengkqp atau kesimpulan yang tidak berdasar,
pertimbangan profesional harus digunakan dalam
menentukanjenis pengungkapan yang harus dibuat, jika ada.

• Jenis komunikasi yang diharapkan dan kepada siapa ditujukan.

• Apakah para pihak kepada siapa komunikasi tersebut ditujukan


adalah penerima yang tepat.

4.5 Perilaku Profesional


4.5.1 Prinsip perilaku profesional mewajibkan semua Penilai untuk
bertindak secara cermat dalam memberikan pelayanan dan untuk
memastikan bahwa layanan yang diberikan adalah sesuai dengan
hukum, teknis dan standard profesi yang berlaku baik subjek
penilaian, tujuan penilaian atau keduanya.
4.5.2 Perilaku profesional mencakup penerimaan tanggung jawab untuk
bertindak demi kepentingan publik. Tugas seorang Penilai tidak
terbatas pada kebutuhan pemberi tugas. Ada juga kebutuhan untuk
mempertimbangkan apakah keputusan profesional memiliki dampak
yang lebih luas pada pihak ketiga yang tidak teridentifikasi.
Misalnya, penilaian sering dilakukan yang secara langsung dapat
berdampak pada pihak ketiga seperti pemegang saham dalam
sebuah perusahaan atau penyandang dana. Sementara kebutuhan
pemberi tugas biasanya penting,

KoHo E'rlk Penilai Indonesia (K6PI) -10- SPI 2013


seorang Penilai harus menghindari penugasan yang dapat
merugikan kepentingan masyarakat luas, dan yang dapat
mendiskreditkan reputasi me re k a sendiri dan profesi pada
umumnya.
4.5.3 Dalam pe mas a ran dan mempromosikan diri dan pekerjaan '
mereka, Penilai tidak harus membawa profesi ke reputasi yang
tidak baik. Penilai harus jujur dan benar dan tidak:
a. Membuat promosi yang berlebihaii untuk layanan yang dapat
mereka tawarkan, kualifikasi yang mereka miliki, atau
pengalaman yang telah didapatkart, atau
b. Membuat referensi yang tidak benar atau perbandingan
terhadap pekerjaan orang lain yang tidak dapat dibuktikan.
4.5.4 Perilaku profesional meliputi tindakan yang bertanggung |awab
dan sopan dalam semua hal dengan pemberi tugas dan
masyarakat secara umum dan menanggapi secara cepat dan
efektif untuk semua instruksi yang wajar atau keluhan.
["■.. i«*i

4.5.5 Penilai harus menghindari tindakan yang dapat mendiskreditkan


profesi. Terlepas dari contoh yang diberikan, termasuk setlap
tindakan yang wajar dan yang diinformasikan pihak ketiga,
mempertimbangkan semua fakta-faktd spesifik dan kondidi yang
tersedia bagi Penilai pada saat Hu, yang akan cenderung untuk
mempengaruhi reputasi baik profesi.

5.0 Panduan Prinsip Dasar Etik


5.1 Panduan ini dirancang untuk membantu Penilai menentukan langkah-langkah yang
dlambil dalam menerapkan Prinsip Dasar Etik, serta mengldentlflkail,
mengevaluasl, dan mengantisipasi ancaman dalam memenuhl Priniip Daiar Etik.
5.2 Pada saat Penilai menjalankan tugas profesinya, mungkin terdapat slluaii yang
mengandung ancaman dalam memenuhi Prinsip Dasar Etik. Beberapa jenis
ancaman yang umum dijumpal dlidentifikasi dalam butir 6 Ancaman clan
Pencegahan. Namun demikian, Penilai tidak mungkin mendefinislkan lollop situasi
yang mengandung ancaman tersebut dan untuk menentukan tindakan yang tepat.
Tugas penilaian dapat berbeda secara signifikan dalam slfat penugasannya dan
sebagai akibatnya dapat muncul ancaman yang berbeda yang membutuhkan
pencegahan yang berbeda pula.
Panduan ini dapat membantu mencegah Penilai menyimpulkan bahwa suatu situasi
diperbolehkan jika tidak secara khusus dilarang oleh KEPI.
5.3 Ketika Penilai mengidentifikasi potensi ancaman dalam memenuhi Prinsip
Dasar Etik, Penilai harus mengevaluasi tingkat ancaman tersebut. Beberapa
ancaman dapat diantisipasi pada tingkat yang memadai, dengan melakukan
penanganan yang sesuai. Con/oh penanganan tersebut dibahas dalam butir
6 Ancaman dan Pencegahan. Dalam menerima penugasan setelah
menempatkan penanganan tersebut, Penilai harus mempertimbangkan
apakah pihak ketiga setelah memahami semua fakta dan keadaan khusus
pada saat itu akan menyimpulkan bahwa ancaman akan diantisipasi pada

Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) -11 - SPI 201 3


tingkat yang memadai dengan penerapan penanganan, dan bahwa Prinsip
Dasar Etik telah terpenuhi.
5.4 Jika ancaman dalam mematuhi Prinsip Dasar Etik tldak dapat diantisipasi,
balk karena ancaman yang terlalu signifikan maupun karena penanganan
yang memadai tidak tersedia atau tidak dapat diterapkan, tugas penilaian
harus ditolak atau tidak dilanjutkan.
5.5 Jika Penilai menemukan kondisi yang tidak biasa yang dapat menlmbulkan
konflik, dimana penerapan Kode Etik akan menimbulkan hasil yang tidak
proporsional atau hasil yang meruglkan kepentingan umum, Penilai
disarankan berkonsultasi dengan asosiasi atau regulator yang terkait.
5.6 Jika konflik yang signifikan tidak dapat diatasi, balk dengan menolak tugas
atau melakukan penanganan, Penilai dapat meminta pendapat dari asosiasi
Penilai. Hal ini dapat dilakukan tanpa melanggar Prinsip Dasar Etik mengenai
Kerahaslaan.
Sebagai contoh, Penilai menemukan bahwa dalam penugasannya
mengandung unsur penipuan dimana pelaporannya dapat mengakibatkan
pelanggaran terhadap Prinsip Dasar Etik mengenai Kerahasiaan.
5.7 Jika setelah mempertimbangkan semua kemungldnan yang relevan konflik etik
tetap belum terjawab, Penilai perlu memutuskan untuk menolak penugasan
atau mengundurkan diri.

6.0 Ancaman dan Pencegahan


Uraian berikut membahas kategori ytama ancaman dalam mematuhi Prinsip Dasar
Etik dan kategori penanganan untuk mengantisipasi ancaman tersebut.
6.1 Ancaman terhadap kemampuan seorang Penilai untuk mematuhi Prinsip Dasar
Etik dapat terjadi karina berbagai situasi. Suatu situasi dapat menimbulkan
lebih dari. satu ancaman, dan suatu ancaman dapat mempengaruhi
*V!' pemenuhan terhadap lebih dari satu Prinsip Dasar Etik. Ancaman
' dikategorikan sebagai berikut:
a. Ancaman terkait kepentingan pribadi {Self-interest threat) -ancaman
bahwa pertimbangan profesional Penilai dapat dlpengaruhi oleh
kepentingan finansial atau kepentingan pribadi lainnya;
b. Ancaman terkait kaji ulang internal {Self-review threat) - ancaman
bahwa Penilai tidak dapat mengevaluasi secara memadai hasil penilaian
yang sebelumnya dilakukan olehnya atau oleh individu lain dalam kantor
atau instansi yang sama, dimana Penilai mengandalkan hasil kaji ulang
tersebut ketika membentuk opini penilaian;
c. Ancaman terkait pemberi tugas {Client conflict threat) - ancaman bahwa
dua atau lebih pemberi tugas mungkin memiliki kepentingan yang
berlawanan atau bertentangan terhadap suatu hasil penilaian;
d. Ancaman terkait advokasi (Advocacy threat) - ancaman bahwa Penilai
berpihak kepada pemberi tugas atau pimpinan, sehingga mempengaruhi
objektivitas hasil pekerjaan;

Kode tlik Penilai Indonesia (KEPI) - 12- SPI2013


e. Ancaman terkait keakraban (Familiarity threat) - ancaman bahwa
adanya hubungan yang lama atau akrab dengan pemberi tugas atau
pimpinan mengakibatkan seorang Penilai mungkln terlalu slmpatlk
dengan kepentingan mereka, sehingga mempengaruhi objektivitas hasll
pekerjaan;
f. Ancaman terkait intimidasi {Intimidation threat) - ancaman bahwa Penilai
tidak dapat bertindak objektif karena adanya tekanan, termasuk
penggunaan pengaruh yang tidak semestiriya sehingga mempengaruhi
hasil penilaian.
6.2 Sejauh mana salah satu kategori ancaman yang tercantum di atat akan
mempengaruhi Penilai dalam mematuhi Prinsip Dasar Etik akan terganlung
pada kondisi dalam penugasan.
Misalnya Perusahaan A telah membuat tawaran pengambilalihan Peruiahaan
B, maka ancaman konflik akan timbul jika Penilai menerima penugasan dari
Perusahaan A, dimana Penilai yang
bersangkutan telah ditugaskan oleh dan Perusahaan B tidak
Perusahaan B. Sebaliknya, Jika Perusahaan - bersama-sama menugatkan
mencapai kesepakatan harga dan selanjutnya
Penilai untuk memberikan penilaian independen, maka konflik tidak akan
timbul.
6.3 Pencegahan adalah tindakan atau Iangkah-langkah yang dapat
mengantisipasi ancaman pada tingkat yang dapat diterima.
Pencegahan tersebut dapat dikategorikan sebagai berikut:
a. Pencegahan dalam peraturan perundangan yang terkait dengan praktik
penilaian.
b. Pencegahan dalam KEPI dan
c. Pencegahan dalam prosedur kerja internal kantor dan pengendalian
mutu.
Contoh pencegahan dalam peraturan perundangan yang terkait dengan
praktik penilaian antara lain:
• Peraturan tentang pengelolaan kantor yang baik dan kualitas jasa
penilaian.
• Perizinan Penilai sesuai klasifikasi bidang jasa penilaian.
• Peraturan tentang persyaratan pendidikan, pelatihan dan pengalaman
bagi Penilai.
• Pemeriksaan oleh pihak ketiga atas jasa penilaian, laporan atau
informasi lainnya yang dihasilkan oleh Penilai.
Contoh pencegahan dalam KEPI antara lain:
• Persyaratan untuk mematuhi SPI.
• Pemantauan kepatuhan prosedur SPI.
• Pengaturan standar imbalan fasa (fee) untuk penugasan penilaian.
Contoh pencegahan dalam prosedur kerja internal kantor dan pengendalian
mutu antara lain perlunya:

Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) -13- SPI 2013


• Penatausahaan Kantor Jasa Penilai Publik, sehingga Penilai dan/atau tim
pendukung penilaian terhindar dari jasa yang berpotensi mengandung konflik.
Pengawasan manajerial, akses terhadap data dan fasilitas pendukung harus
dipertimbangkan sesuai dengan keadaan dan tingkat ancaman.
• Persyaratan untuk mempertahankan kepentingan pribadl penilai dan staf lain
yang terlibat dalam penugasan penilaian.
• Persyaratan review internal penilaian.
• Secara berkala mengganti Penilai untuk penugasan penilaian ulang.
• Pengawasan penerimaan atau pemberian hadiah, komisi, dan jenis lainnya
dalam pelaksanaan jasa penilaian.
Contoh-contoh pencegahan di atas tidak mencakup semua pencegahan untuk
mengantisipasi setiap ancaman dalam pemenuhan Prinsip Dasar Etik.
6.4 Pencegahan akan efektif bila diungkapkan kepada pemberi tugas dan pihak ketiga
lainnya yang berhubungan dengan penilaian. Penilai harus mempertimbangkan
setiap pengungkapan pada saat penugasan atau dalam penyusunan proposal.
Pertimbangan juga harus diberikan termasuk referensi atas pencegahan dalam
laporan penilaian atau setiap referensi yang dipublikasikan, terutama apabila
laporan penilaian digunakan oleh pihak lain selain Pemberi Tugas.
6.5 Suatu pencegahan yang tepat dapat mengidentifikasl atau mencegah perilaku
yang tidak etis. Pencegahan tersebut meliputi:

• Sistim pengaduan yang dipublikasikan dengan balk oleh Asosiasi Profesi


Penilai atau regulator, memungkinkan Penilai lain, pengguna jasa dan
masyarakat untuk mengetahui perilaku yang tidak profesional atau tidak etis.
• Penilai diwajibkan untuk melaporkan pelanggaran terhadap KEPI dan SPI.

7.0 Pedoman Tingkah Laku


7.1 Tanggung Jawab terhadap Integritas Pribadi Penilai
7.1.1 Dalam menjalankan tugas, Penilai mempunyai kewajiban untuk
memberikan jasa yang sebaik-baiknya, sesuai dengan kemampuan
dan keahlian yang disyaratkan dalam SPI, dengan menjunjung tinggi
integritas, kejujuran dan tidak memihak.
7.1.2 Penilai bertanggung jawab sepenuhnya atas hasil penilaian yang
dilakukannya dalam batas-batas yang ditetapkan berdasarkan SPI.
7.1.3 Penilai tidak dibenarkan menerima atau memberikan pekerjaan
dalam jumlah yang melebihi dari kemampuan yang dapat
mempengaruhi kredibilitas hasil penilaian.

Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) 14- SPI2013


7.1.4 Penilai tidak diperkenankan mempunyai kepentlngan afai hatll
penilaiannya, baik bagi dirinya sendiri maupun pihak lain yang
terkait sekarang maupun di masa mendatang.
7.1.5 Penilai sebagai karyawan atau tenaga ahli yang bekerja pada suatu
Kantor Jasa Penilai Publik tidak dibenarkan untuk melaksanakan
pekerjaan Penilaian atas namanya sendiri tanpa ijin dari Kantor Jasa
Penilai Publik di man a ia bekerja.
7.1.6 Penilai sebagai karyawan atau tenaga ahli yang bekerja pada suatu
Kantor Jasa Penilai Publik tidak dibenarkan untuk melaksanakan
pekerjaan penilaian pada Kantor Jasa Penilai Publik lain tanpa izin
dari Kantor Jasa Penilai Publik tempat ia bekerja.
7.1.7 Penilai harus menjaga integritas pribadinya dan tidak akan bertindak
atau bertingkah laku deiigan cara-cara yang dapat merendahkan
derajat profesi Penilai, dan tidak melakukan kegiatan-kegiatan yang
dapat merusak nama baik Penilai lain dan citra asosiasi dan profesi
Penilai.
7.1.8 Penilai wajib menandatangani Pernyataan Penilai dalam Laporan
Penilaian yang disusunnya dengan mencantumkan nama dan nomor
anggota assosiasi sesuat dengan yang diatur dalam SPI.
7.1.9 Penilai wajib meningkatkdn pengetahuannya dalam bidang penilaian,
dengan mengikuti program peningkatan kemampuan atau keahlian
berkelanjutan (Continuing Professional Development/ CPD) yang
diselenggarakan oleh asosiasi penilai atau pihak lain yang diakui
oleh asosiasi. |
7.1.10 Penilai harus taaf dan tunduk kepada norma moral, norma Etik serta
Etik bisnis dan wajib menghindarkan diri dari setiap tindakan yang
cenderung mengakibatkan tercemarnya nama baik profesi penilai,
asosiasi atau anggota-anggotanya.

7.2 Tanggung Jawab terhadap Pemberi Tugas


7.2.1 Tanggung jawab utama Penilai terhadap Pemberi Tugas adalah
memberikan Penilaian yang lengkap dan teliti tanpa menghiraukan
atau memperhatikan keinginan dan instruksi-instruksi atau
permintaan pihak pemberi tugas yang sifatnya dapat mempengaruhi
kemandirian atau untuk mengubah hasil Penilaian yang obyektif dan
tidak memihak sebagaimana ditetapkan dalam SPI. Namun demikian,
dalam hal pemberi tugas tidak memberikan data dan informasi yang
benar, termasuk antara lain identifikasi jenis properti dan
penunjukan lokasi yang salah, maka Penilai dibebaskan dari
tanggung jawab atas hasil penilaian yang tidak tepat dikarenakan
kesalahan tersebut.
7.2.2 Hubungan kerja antara Penilai dengan Pemberi Tugas wajib
dituangkan dalam perjanjian tertulis yang akan menjadi dasar hukum
penugasan dan hubungan kerja kedua belah pihak yang isinya
antara lain menyebutkan jenis kegiatan atau penugasan,

Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI} -15- SPI 2013


jangka waktu penugasan dan imbalan jasa yang telah disepakati
kedua belah pihak sesuai dengan standar yang berlaku.
7.2.3 Penilai wajib menolak pekerjaan yang ditawarkan kepadanya atau
diminta oleh Pemberi Tugas, apabila ia tidak memiliki kompetensi,
kualifikasi dan pengetahuan yang cukup memadai untuk
melaksanakan ketentuan dalam KEPI dan SPI.
7.2.4 Penilai wajib bertindak dengan cara yang profesional dalam
hubungan kerja dengan Pemberi Tugas dan wajib merahasiakan
sebagian atau seluruh data dan hasil perhitungan serta Laporan
Penilaian kepada pihak yang tidak berhak, kecuali Penilai mendapat
persetujuan dari pemberi tugas.
7.2.5 Penilai wajib memberi penjelasan kepada Pemberi Tugas mengenai
lingkup penugasan yang akan dilakukan sesuai dengan tujuan
Pemberian Tugas, termasuk jumlah imbalan jasanya.
7.2.6 Jumlah imbalan jasa yang diajukan kepada Pemberi Tugas harus
merujuk kepada standar imbalan jasa (fee) minimum yang
ditetapkan asosiasi Penilai.
Imbalan jasa yang diterima Penilai semata-mata harus didasarkan
atas lamanya waktu yang diperlukan untuk melakukan pekerjaan
Penilaian dan tarif (rate) yang lazim berlaku berdasarkan standar
imbalan jasa (fee) minimum yang ditetapkan oleh asosiasi Penilai
sesuai dengan keahlian yang digunakan dalam pelaksanaan tugas
tersebut berikut biaya-biaya yang diperlukan dalam rangka
pelaksanaan tugasnya di lapangan. Untuk pekerjaan tambah atau
pekerjaan kurang, imbalan jasa diatur sesuai standar fee dan
kesepakatan antara Penilai dan Pemberi Tugas.
7.2.7 Penilai tidak diperbolehkan mempunyai kepenfingan lain di luar
imbalan jasa yang ditentukan bersama antara Penilai dengan
Pemberi Tugas.
7.2.8 Penilai atas permintaan Pemberi Tugas wajib memberikan
penjelasan atas hasil Penilaiannya kepada pihak Pemberi Tugas
sebelum dibuat laporan akhir penilaian.
7.2.9 Apabila ada dua atau lebih pihak Pemberi Tugas meminta bantuan
dalam jasa penilaian dan atau jasa-jasa lain yang berkaitan dengan
pekerjaan penilaian pada obyek yang sama dan dalam waktu yang
bersamaan, Penilai tersebut hanya boleh menerima penugasan dari
salah satu pihak saja, kecuali apabila pihak-pihak Pemberi Tugas
yang berkepentingan menyetujui bahwa Penilai yang bersangkutan
bekerja untuk kepenfingan para pihak.
7.2.10 Apabila Penilai dalam melaksanakan tugas atau pekerjaan penilaian
dan atau jasa yang berkaitan dengan pekerjaan Penilaian
memerlukan bantuan jasa profesional lainnya yang tidak dimilikinya
untuk dapat melaksanakan penugasannya ia wajib mengadakan
perjanjian dengan Profesi lain yang diperlukan dan wajib
menyebutkan hasil pekerjaan jasa profesional yang bersangkutan
dalam laporan penilaiannya.

Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) -16- SPI2013


7.2.11 Penilai tidak diperbolehkan mengumumkan atau menggunakan
laporan penilaiannya sebagai referensi dalam melaksanakan
kegiatan penilaian untuk kepentingan pihak lain, kecuali atas dasar
persetujuan dari pemberi tugas yang bersangkutan.

7.3 Tanggung Jawab terhadap Sesama Penilai dan Kantor Jasa Penilai Publik
7.3.1 Penilai tidak dibenarkan melakukan persaingan yang tidak sehat
yaitu antara lain menggunakan imbalan jasa yang lebih rendah
daripada standar imbalan jasa (fee) minimum yang ditetapkan oleh
asosiasi dan atau dengan mempromosikan dirinya sendiri kepada
Pemberi Tugas untuk menggantikan kedudukan atau mengambil alih
penugasan Penilai lain dengan dalih dan cara a pa pun. .^
7.3.2 Mencemarkan atau mencoba untuk mencer^arkqn noma baik Penilai
lainnya dengan memberikan dan atqul menyampaikan ucapan atau
pernyataan kepada pihak lain4>ptau pemberi tugas yang da pat
merugikan kepentingan| dan noma baik Penilai lainnya. ^S^^
7.3.3 Apabila Penilai mengefahui adqnya kecenderungan atau indikasi
bahwa Penilai yang bersangkutan telah melakukan perbuatan
sebagaimana disebutkan pada butir 7.3.1 dan 7.3.2. di atas adalah
menjadi kewajiban setiap Penilai untuk melaporkan kepada pengurus
asosiasi Penilai flan atau Dewan Penilai Indonesia, termasuk
memberikan bukti-bukti yang tersedia yang diperlukan dalam
usahanya mengupayakan pengusutan terhadap Penilai yang
bersangkutan.
7.3.4 Penilai harus melakukan konfirmasi kepada pemberi tugas bahwa
properti atau aset yang akan dinilai tidak dikerjakan secara
bersamaan dengan Penilai lainnya untuk maksud, tujuan, pengguna
laporan dan tanggal penilaian yang sama atau berdekatan (tidak
lebih dari satu bulan).
7.3.5 Apabila Penilai diminta untuk melakukan penilaian yang pernah
dilakukan oleh Penilai lainnya untuk tujuan dan tanggal penilaian
yang sama atau berdekatan (second opinion) maka Penilai wajib
mendapatkan pernyataan tertulis dari Pemberi Tugas mengenai
alasan dilakukannya second opinion dan Penilai wajib memperoleh
akses secara tertulis untuk berkomunikasi dengan Penilai terdahulu.
Dalam hal ini Penilai terdahulu wajib memberikan informasi yang
relevan sesuai penugasan.
Dalam hal pemberi tugas tidak memberikan persetujuannya untuk
melakukan komunikasi dengan Penilai terdahulu, maka Penilai harus
menolak penugasan tersebut.
Namun demikian hasil penilaian seharusnya hanya menjadi salah
satu acuan dalam pengambilan keputusan dan tidak bersifat mutlak.

«sw

Kode Erik Penilai Indonesia (KEPI) -17> SH 70 I 3


7.4 Tanggung Jawab terhadap Masyarakat
7.4.1 Penilai tidak diperbolehkan :
7.4.1.1 Melakukan kolusi dalam rangka mendapatkan penugasan
atau pekerjaan Penilaian.
7.4.1.2 Memberikan komisi dalam bentuk apapun kepada pemberi
tugas, pengguna laporan dan pihak terkait lainnya.
7.4.1.3 Dipengaruhi dan mempunyai kepentingan lain dengan
pemberi tugas, pengguna laporan dan pihak terkait
lainnya.

7.4.2 Penilai harus selalu menyadari akan tanggung jawabnya terhadap


masyarakat yang telah memberikan kepercayaan oleh karenanya
wajib bertindak jujur dan obyektif serta tidak memihak dalam
melakukan profesinya.
7.4.3 Apabila Pemberi Tugas menggunakan laporan penilaian untuk
tujuan yang berbeda dari yang disepakdti, maka Penilai tidak wajib
bertanggung jawab atas laporan yang digunakan untuk tujuan
berbeda tersebut.
7.4.4 Penilai wajib mentaati hukum serta perundang-undangan yang
berlaku berkaitan dengan profesinya sebagai Penilai maupun
kegiatan lainnya yang terkait dengan penilaian dalam rangka
memberikan kepastian hukum kepada pengguna jasa Penilai.
7.4.5 Penilai hanya boleh melakukan promosi sepanjang hal tersebut
dtlakukan secara proporsional, wajar dan pada tempatnya dengan
tujuan semata-mata untuk memberikan informasi kepada
masyarakat pengguna jasa mengenai keberadaan profesinya dan
tidak merendahkan citra profesi.

Kodtt Erik Penilai Indonesia (KEPI) -18- SPI '20 \ 3


STANDAR
PENILAIAN
INDONESIA
SPI
Pendahuluan

Ekonomi dunia yang semakin terintegrasi dan terkait satu sama lain, membutuhkan
informasi yang terstandarisasi bagi pengambilan kebijakan dan keputusan yang akurat
dan dapat dibandingkan antara berbagai negara di berbagai belahan dunia. Peniiaian
telah diterima secara luas dan menjadi rujukan di sektor keuangan maupun sektor lainnya,
baik untuk tujuan pelaporan keuangan, pemenuhan persyaratan perundangan atau tujuan
penjaminan hutang dan aktifitas transaksi lainnya. Untuk itu, dibutuhkan adanya standar
peniiaian yang terus mengikuti perkembangan di dunia internasional sekaligus menjawab
kebutuhan nasional dan dapat menjadi pedoman bagi para Penilai dalam melaksanakan
tugasnya secara profesional. '
Pada bulan Juli 2011, International Valuation Standards Council telah mempublikasikan
International Valuation Standards 2011 yang merupakan standar pengganti IVS 2007
dengan memuat beberapa perubahan yang cukup fundamental. Guna mengikuti
perkembangan tersebut, Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) sebagai anggota
IVSC melalui Komite Penyusun Standar Peniiaian Indonesia (KPSPI) telah menyusun Kode
Etik Penilai Indonesia dan Standar Peniiaian Indonesia (KEPI dan SPI) 2013, dimana untuk
bagian KEPI, KPUP, Standar Umum (SPI seri 100), dan sebagian Standar Teknis (SPI seri
300) sudah dilakukan perubahan dan penambahan standar baru, tetapi pada bagian
Standar Penerapan (SPI seri 200) dan sebagian Standar Teknis (SPI seri 300) masih
menggunakan SPI 2007 (lihat Tabel 1 pada lampiran).
KPSPI bertugas untuk;
1. Menyusun draft standar baru atau merevisi draft standar lama sesuai dengan sifat
dinamis standar yang terus menyesuaikan diri dengan berbagai perubahan yang
terjadi di pasar, termasuk penyusunan KEPI
2. Menyusun Juknis sebagai aturan pelaksanaan yang menjadi acuan 'praktek
pelaksanaan terbaik' [best practice)
3. Melakukan sosialisasi dan diseminasi KEPI dan SPI
Dalam pelaksanaan tugasnya, KPSPI terdiri atas Tim Pengarah dan Tim Penyusun dengan
dibantu Nara sumber, dimana tugas Tim Pengarah adalah memberikan arahan mengenai
prioritas penyusunan standar selain melakukan kajian terhadap draft standar yang dlbuat
oleh Tim Penyusun. Materi ini kemudian menjadi Exposure Draft yang dimintakan
tanggapannya dari pengurus, seluruh anggota asosiasi, maupun stakeholders melalui public
hearing.

KEPI dan SPI 2013 dibuat dengan merujuk kepada International Valuation Standards (IVS)
2011 edisi ke 8 dari sisi sistematika, cara penomoran dan Isi. Sebagalmana dlketahul,
penyusunan SPI se]ak tahun 2000 selalu dibuat dengan merujuk kepada IVS yang
dikeluarkan oleh International Valuation Standards Committee dengan pertimbangan bahwa
Penilai Indonesia perlu dibekali dengan standar peniiaian yang bertaraf international
sehingga mampu mensejajarkan dirinya dengan Penilai lainnya di dunia karena hail!
pekerjaannya sudah mengikuti pedoman yang berlaku secara international. Namun
demikian, SPI juga memuat kandungan lokal untuk memberikan pedoman mengenai
berbagai hal yang bersifat lokal sesuai dengan ketentuan perundang-undangan atau
regulasi yang berlaku.

Pendahuluan -1- SPI2013


Sepanjang tldak diatur oleh peraturan perundang-undangan setempat, penilaian properti
(aset atau kewajiban) di luar Indonesia harus mematuhi prinslp-prinsip umum dalam KEPI
dan SPI, kecuali disyaratkan berbeda, dimana Penilai dapat memilih untuk mengikutit

• Panduan yang dipublikasikan oleh Dewan Standar Penilaian Internasional (The


International Valuation Standards Council- /V5C); atau

* Persyaratan atau panduan yang relevan dari asosiasi Penilai yang diakui oleh
Pemerintah negara yang bersangkutan, serta asosiasi Penilai tersebut adalah anggota
dari Dewan Standar Penilaian Internasional (IVSC).
Apabila menggunakan standar di luar SPIZ Penilai harus mengkonfirmasikan atau
menyepakati hal tersebut dengan pemberi tugas, serta laporan dan semua referensi yang
dipublikasikan harus selalu merujuk kepada alternatif standar yang digunakan.
Penilaian atas properti (aset atau kewajiban) yang terletak di Indonesia yang seluruhnya
atau sebagian dimiliki oleh entitas asing, untuk keperluan laporan keuangan entitas asing
yang bersangkutan, Penilai setelah berkonsultasi dengan entitas asing tersebut dapat
mengadopsi ketentuan di_atas. Namun demikian, persyaratan dari SPI 105 - Pelaporan
Penilaian harus dlpenuhi untuk memperluas cakupannya. |; J^
Indonesia melalui MAPPI merupakan salah satu anggota dari 54 negara atau 74 asosiasi
anggota IVSC, dan dengan demikian meratifikasi penggunaan IVS sebagai acuan standar
penilaian di Indonesia. Dengan perubahan dari IVS Commitee menjadi IVS Council,
lembaga Inl diharapkan akan lebih independen dan profesional dalam penyusunan
standar internasional.
KEPI dan SPI 2013 ini merupakan penyempumaan dari SPI sebelumnya yang terbit di
tahun 1994, 2000, 2002 dan 2007, Penyempumaan SPI dari waktu ke waktu adalah sesuai
dengan dianutnya prinsip perubahan, dimana perubahan tersebut tidak terelakkan serta
akan terus menerus terjadi walaupun dilaksanakan secara bertahap. Untuk hal-hal yang
belum diatur di dalam SPI, digunakan acuan IVS atau standar negara lain yang relevan
dan diakui oleh asosiasi Penilai yang diakui Pemerintah.
Penilai yang melakukan kegiatan penilaian di Indonesia harus memiliki lisensi Penilai Berljin
yang dikeluarkan oleh Pemerintah dalam hal ini Kementerian Keuangan Rl dan pemenuhan
terhadap KEPI dan SPI bersifat wajib. Keharusan mematuhi SPI ini termaktub di dalam
Peraturan Menteri Keuangan dan Anggaran Dasar/Anggaran Rumah Tangga asosiasi.
KEPI dan SPI berlaku sebagai ketentuan wajib bagi Penilai dalam melakukan kegiatan
yang terdlrt dari dan tidak terbatas kepada Penilaian, Penilaian Ulang (Re-appraisals),
Kajiulang Penilaian (Appraisal Reviews), dan Perhitungan Manfaat Ekonomi (Calculation of
Worth). Apabila Penilai menytmpang dari ketentuan ini, maka Penilai harus memenuhi
segala peraturan perundang-undangan yang disyaratkan, yang berlaku untuk kasus
tertentu.
Sejalan dengan hal tersebut, Penilai juga wajib untuk mengikuti diseminasi KEPI dan SPI
yang merupakan bagian dari kegiatan Pendidikan Profesional Berkelanjutan (Continuing
Profoii/onal Development) dimana penyelenggaraannya dilakukan oleh MAPPI yang diakui
Pemerintah bersama dengan Instansi Pembina Kementerian Keuangan Rl.

I'oiu'ldluilunn -2- SPI 2013


Maksud dan Tujuan Standar Penilaian Indonesia
Standar Penilaian Indonesia disusun untuk mencapai maksud dan tujuan berikut:
1. Mendorong Penilai untuk secara berhati-hati menentukan dan memahami kebutuhan
dan persyaratan dari Pemberi Tugas, dan untuk memberikan kepastian kepada Penilai
bahwa Penilai dibekali dengan suatu standar penilaian ydng memadai untuk memenuhi
kebutuhan tersebut.
2. Memajukan penggunaan dasar penilaian dan asumsi secara konsisten dalam penilaian
dan pemilihan dasar penilaian yang tepat sesuai dengan kebutuhan Pemberi Tugas.
3. Membantu Penilai untuk mencapai kompetensi profesional dengan standar yang
mengikuti pedoman internasional dalam persiapan dan pelaksanaan pekerjaan
penilaian.
4. Memastikan bahwa laporan penilaian yang dihasilkan bersifat komprehensif dan tidak
bersifat menyesatkan, berisi informasi yang mudah dimengerti yang dibutuhkan dan
harus didapatkan oleh pembacanya.
5. Memastikan bahwa referensi yang dipublikasikan dalam laporan penilaian
mengandung informasi yang jelas, akurat dan memadai sehingga tidak menyesatkan.
Perlu ditekankan bahwa SPI ini pada prinsipnya tidak membqhas mengenai teorl penilaian
dan metodologi penilaian secara rinci tetapi lebih kepada mekanisme praktek penilaian
yang dilakukan, termasuk penyusunan, interpretasi dan pelaporan dari Informal! yang
relevan dengan penugasan penilaian.

Sistematika Standar Penilaian Indonesia


Seluruh bagian SPI bersifat menglkat (mandatory) dengan baglan yang dicetak tebal
(KEPI/Pernyataan Standar di SPI/Pernyataan Penerapan di PPI/Panduan Penerapan dl
PPPI) merupakan bagian yang bersifat wajib (compulsory). Penting dalam pemahaman dan
penggunaan SPI bahwa setiap standar harus dilihat sebagai bagian dari satu keialuan
standar yang tidak dapat dipisahkan. Pada beberapa kasus, penyimpangan atau plllhcm
diperkenankan namun Penilai harus menyatakan secara eksplisit dl dalam laporan
penilaian berkaitan dengan penyimpangan atau pilihan yang dilakukan, memberikan
alasan penyimpangan atau pilihan, dan, jika diperlukan, memberikan opini atau perkiraan
mengenai akibat dari penyimpangan atau pilihan yang diambil, sehubungan dengan
validitas dari penilaian.
KEPI dan SPI 2013 dibuat dengan mengikuti sistematika International Valuation Standards
(IVS) dimana KEPI merupakan bagian yang terpisah dari SPI namun dicetak dalam satu
kesatuan, meliputi:
1. Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)
Pada hakekatnya fungsi utama dari Penilai adalah sebagai profesi yang mengemban
kepercayaan dari masyarakat (fiduciary duty). Ciri pokok yang memberikan hak hidup
pada profesi Penilai adalah adanya pengakuan dari masyarakat bahwa Penilai memiliki
keahlian khusus serta integritas, kejujuran dan obyektivitas dalam melakukan
profesinya. Oleh karena itu disamping syarat-syarat mengenai praktek pelaksanaan
untuk melakukan profesinya yang diatur dalam SPI, maka prinsip-prinsip etika adalah
merupakan sendi-sendi pokok dalam menjalankan profesi Penilai dan diatur di dalam
KEPI yang merupakan landasan moral bagi Penilai dalam menjalankan tugasnya.

Pendahuiuan -3- SPI2013


Dengan demikian dalam praktek penilaian, SPI dan KEPI merupakan satu kesatuan yang
tidak dapat dipisahkan.

2. Pendahuluan
Bagian Pendahuluan memberikan penjelasan mengenai konteks umum, maksud dan tu|uan,
sistematika, format dan pemberlakuan KEPI dan SPI.

3. Konsep dan Prinsip Umum Penilaian


Diskusi menyeluruh mengenai kerangka konseptual penilaian yang mencakup
pembahasan konsep properti yang diartikan sama dengan aset atau kewajiban, nilai,
pasar, faktor spesifik entitas, unit penilaian, Dasar Nilai, Nilal Pasar, prinsip
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik [Highest and Best Use - HBU), asumsi, pendekatan
penilaian dan berbagai konsep penting lainnya. Pemahaman mengenai hal-hal
mendasar seperti ini adalah sangat penting untuk memahami profesi Penilai, penilaian
dan penerapannya di dalam standar. ,
Di dalam bagian ini juga diuraikan mengenai konsep dari setiap Jenis Properti yang
dicakup di dalam SPI ini, yang terdiri atas real:, properti, personal properti,
perusahaan/badan usaha (business) dan Hak Kepemilikan Finansial/HKFffinanc/a/
interest). |>
4 >
:>q< ]
4. Standar Umum - SPI seri 100 merupakan bagian yang dianggap paling fundamental
dan bersifat permanen. Bagian ini juga bersifat sebagai landasan dari Standar
Penerapan dan Standar Teknis, yang memberikan pedoman mengenai dasar penilaian
untuk berbagai tujuan penilaian, ruang lingkup penugasan, implementasi serta
pelaporannya.
Bagian ini meliputi: ., ,}
SPI 101 - Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian, bertujuan memberikan definisi umum
mengenai Nilai Pasar serta kriteria umum yang berhubungan dengan definisi dan penerapan
Nilai Pasar dalam penilaian aset atau kewajiban yang membutuhkan estimasi Nila|fasdrl
SPI 102 - Dasar Penilaian Selain Nilai Pasar, bertujuan mengidentlfikasikan dan
menjelaskan dasar-dasar penilaian selain Nilai Pasar serta menetapkan acuan bagi
penerapannya dan membedakannya dengan Nilai Pasar.
SPI 103 - Lingkup Penugasan, bertujuan memberikan pedoman mengenai persyaratan
minimum yang harus disepakati oleh Penilai dengan pemberi tugas sesuai dengan tujuan
penilaian, termasuk limitasi dalam penggunaan penilaian.
SPI 104 - Implementasi, bertujuan mengatur cakupan penilaian sejak investigasi (inspeksi,
verifikasi dan analisis data), pendekatan penilaian hingga pemeliharaan data (kertas kerja
dan laporan penilaian).
SPI 105 - Pelaporan Penilaian, bertujuan membahas persyaratan pelaporan yang konsisten
dengan praktek profesional terbaik dan mengidentlfikasikan elemen-elemen penting untuk
dicantumkan di dalam laporan penilaian.

Pendahuluan -4- SPI2013


5. Standar Penerapan - PPl seri 200 dibuat untuk memberikan pedoman mengenai
penerapan penilaian untuk tujuan pelaporan keuangan (untuk Swasta maupun sektor publik)
dan untuk penilaian yang berkaitan dengan jaminan pinjaman (mortgage security),
Bagian ini meliputi:
SPI 201 - Penilaian Untuk Pelaporan Keuangan, bertujuan menjelaskan prlnilp-prlnslp
yang digunakan di dalam penilaian untuk tujuan pelaporan keuangan dan akun-akun lainnya
yang relevan dari suatu badan usaha dalam konteks diterapkannya akuntansl nilai wajar (fair
value accounting).
SPI 202 - Penilaian Untuk Tujuan Penjaminan Hutang, bertujuan memberikan pedoman
bagi Penilai dalam mempersiapkan penilaian untuk tujuan penjaminan hutang yang meliputi
pemberian kerangka kerja dalam pelaksanaan penugasan penilaian untuk tujuan tersebut.
SPI 203 - Penilaian Aset Sektor Publik untuk Pelaporan Keuangan, bertujuan
menjelaskan prinsip-prinsip yang digunakan di dalam penilaian untuk tujuan pelaporan
keuangan aset sektor publik dan akun-akun lainnya yang relevan dari Pemerintah dalam
konteks diterapkannya akuntansi nilai wajar (fair value accounting),

6. Standar Teknis - SPI seri 300 memberikan petunjuk mengenai penilaian untuk
berbagai jenis aset, metode/teknik penilaian, persyaratan yang harus dipenuhi dalam
melakukan penilaian dan memberikan pahduan untuk berbagai situasi khusus dalam
penilaian serta bagaimana penerapan SPI dalam situasi bisnis dan penyediaan jasa
yang lebih spesifik.
SPI seri 300 ini dibagi dalam kelompok penilaian untuk berbagai jenis aset yang terdiri dari
kelompok Real Properti, kelompok Personal Properti, kelompok Bisnis, Aset Keuangan dan
Kewajiban, serta kelompok penerapan metodologi penilaian dan kelompok standar lainnya.
SPI 300 Penilaian Real Properti

SPI 301 Penilaian Hak Sewa


SPI 302 Penilaian Properti Agri
SPI 303 Penilaian Properti dengan Bisnis Khusus
SPI 304 Penilaian Massal untuk Kepentingan Perpajakan
SPI 305 Penilaian Properti Industri Pertambangan
SPI 306 Penilai Terhadap Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan
Umum
SPI 310 Penilaian Personal Properti
SPI 311 Penilaian Mesin dan Peralatan
SPI 320 Penilaian Aset Tak Berwujud
SPI 330 Penilaian Bisnis
SPI 340 Penilaian Instrumen Keuangan
SPI 350 Pendekatan Biaya untuk Pelaporan Keuangan

Pendahuluan -5- SPI2013


SPI 351 Anallsls Discounted Cash Flow (DCF)
SPI 360 Anallsls HBU
SPI 361 Opini Kewajaran
SPI 362 Inspeksi dan Hal yang Dipertimbangkan
SPI 363 Ka|i Ulang Penilaian

7. Pen|elasan Istilah (Glossary)


Dalam bagian inl akan diberikan penjelasan atas deflnlsitermlnologl yang digunakan dl
dalam seluruh bagian SPI. Seluruh definisi yang spesifik dan hanya berlaku dl dalam
standar tertentu, dimuat pula dl dalam bagian SPI yang bersangkutan.

TIga elemen pokok yang membentuk Standar Penilaian Indonesia yaitu bagian Standar
Umum, Standar Penerapan dan Standar Teknis memiliki bobot yang sama dan seluruh
penilaian yang dibuat dengan mengacu kepada Standar Penilaian Indonesia harus
memenuhl berbagai prinsip dan prosedur yang dijelaskan di dalam seluruh dokumen
Standar Penilaian Indonesia ini.

Format Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia


Setlap bagian dari Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
ditulis untuk da pat membahas berbagai aspek dalam praktek penilaian secara luas. Untuk itu,
penyusunan secara umum berdasarkan format sebagaimana dijelaskan di bawah ini:
KEPI
1. Pendahuluan
2. Ruang Ungkup
3. Definisi
4. Prinsip Dasar Etik
5. Panduan Prinsip Dasar Etik
6. Ancaman dan Pencegah
7. Pedoman Tingkah Laku

Standar Umum - SPI seri 100


1. Pendahuluan
2. Ruang Lingkup
3. Definisi
4. Hubungan dengan Standar Akuntansi
5. Pernyataan Standar
6. Pembahasan
7. Syarat Pengungkapan

Pendahuluan -6- SP12013


8. Ketentuan Penyimpangan
9. Kutipan dan Tanggai Berlaku

Standar Penerapan - SPI seri 200


1. Pendahuluan
2. Ruang Lingkup
3. Definisi
4. Hubungan dengan Standar Akuntansi
5. Pernyataan Penerapan
6. Pembahasan
7. Syarat Pengungkapan
8. Ketentuan Penyimpangan ^
9. Kutipan dan Tanggai Berlaku

Standar Teknis - SPI seri 300


1. Pendahuluan
2. Ruang Lingkup
3. Definisi
4. Hubungan dengan Standar Akuntansi
5. Panduan Penerapan
6. Kutipan dan Tanggai Berlaku

Standar Teknis - SPI seri 300 dibagi ke dalam beberapa kelompok, yaitu:

• Standar untuk penilaian kelompok properti mencakup real property penilaian hak sewa, properti
agri, properti dengan bisnis khusus, penilaian massal untuk kepentingan perpajakan, properti
industri pertambangan, pengadaan tanah bag! pembangunan untuk kepentingan umum,
personal properti, mesin dan peralatan.

• Standar untuk penilaian kelompok bisnis, aset keuangan dan kewajiban mencakup aset tidak
berwujud (intangible assets), bisnis dan instrumen keuangan.

• Standar untuk penerapan metodologi penilaian mencakup Pendekatan Biaya untuk Pelaporan
Keuangan dan Ana lis a Discounted Cash Flow - DCF.

• Standar lainnya mencakup analisis HBU, opini kewajaran, inspeksi dan ha I yang
dipertimbangkan, serta kaji ulang penilaian.

Pemberlakuan Standar Penilaian Indonesia

Standar Penilaian Indonesia mulai berlaku sejak tanggai ditetapkan dengan masa transisi selama
6 (enam) bulan, dimana dalam masa transisi akan dilakukan disemlnasi dan

Pendahuluan -7- SPI 20 I 3


sosialisasi KEPI dan SPI yang penting bagi Penilai untuk da pat lebih memahami kode etik dan
standar yang baru dan menerapkannya di dalam peniiaian.
Komite Penyusun Standar Peniiaian Indonesia (KPSPI) akan terus melakukan penyusunan
standar baru ataupun merevisi standar yang lama sesual dengan perkembangan kebutuhan
pasar atau pengguna jasa peniiaian serta kebutuhan profesi Penilai.

Penerapan Standar Peniiaian Indonesia


Seluruh baglan Standar Peniiaian Indonesia (SPI), baik Standar Umum, Standar Penerapan
maupun Standar Teknis harus disebut secara kolektif sebagai Standar Peniiaian Indonesia.
Bilamana konteks darl rujukan berhubungan khusus dengan salah satu bagian SPI, referensi
harus m|/|gutip secara utuh judul dan nomor dari SPI, sesuai dengan kasus yang mungkin
terjadi, nifsalnya untuk definisi Nilai Pasar dapat dikutip sebagai SPI 101 - butir 3.1.
Terdapat beberapa situasi dimana Penilai dapat diminta untuk melaksanakan peniiaian
bordmarkan peraturan dan standar yang berbeda dengan SPI. Sebelum menggunakan
Ketenluan Penylmpangan, Penilai harus mengkaji apakah SPI menerapkan standar yang lama
atau lebih tlnggl, dan bila keadaan Inl terjadi Penilai seharusnya memasukkan pernyataan
berikut di dalam Syarat Penugasan dan Laporan Peniiaian:
1. Bahwa peniiaian akan memenuhi SPI;
2. SPI memberlakukan standar peniiaian yang soma atau lebih tinggl dari standar yang lain
tersebut dan karenanya akan memenuhi standar-standar tersebut; dan
3. Bahwa persyaratan lainnya dari standar lainnya tersebut akan dipenuhi.
Apabtla terdapat konflik di antara SPI dengan standar lainnya tersebut, Penilai harus
mengkonfirmasikan atau menyepakati hal tersebut dengan pemberi tugas dan mencantumkan
penggunaan Ketentuan Penylmpangan di dalam Syarat Penugasan dan Laporan Peniiaian.
Sebagai Self Regulated Organization (SRO), MAPPI memiliki hak berdasarkan AD/ART asoslasi
untuk keterbukaan Informasl dari anggotanya. Hak in! termasuk melakukan pengawasan
terhadap pemenuhan standar dan mengenakan sanksi terhadap pelanggaran. Prosedur untuk
pelaksanaan hak ini akan diatur lebih lanjut di dalam peraturan organisasl.

Pengecualian Penerapan Standar Peniiaian Indonesia


Untuk beberapa keadaan, Penilai mungkin sulit menerapkan SPI dikarenakan regulasi,
persyaratan atau kondisi khusus. Namun demikian, Penilai tetap harus mematuhi ketentuan
dalam KEPI, dan walaupun pemenuhan terhadap SPI tidak berslfat wajlb, Penilai tetap harus
merujuk kepada SPI sejauh tidak bertentangan dengan syarat penugasan yang dltetapkan atau
tujuan peniiaian.
Dengan mempertimbangkan hal di atas, SPI dapat tidak berlaku dalam hah
1. Peniiaian dalam kaitan dengan pemeriksaan atas bukti dan pernyataan pada dengar pendapat
sebagai saksi ahli di pengadilan tribunal, pengadilan dan komite dalam kaitannya dengan
litigasi dimana nilai properti menjadi obyek sengketa. Pengecualian ini tidak berlaku a pa bila
nilai tidak menjadi sengketa, misalnya peniiaian untuk penyelesaian harta dalam perceraian.

§
Pendahuluan -8- SPI2013
2. Keputusan dan laporan dari arbiter, pakar independen dan mediator yang ditunjuk
untuk penyelesaian sengketa. Pengecuaiian disebabkan syarat penugasan biasanya
mengandung persyaratan perundang-undangan atau perjanjian kontraktual tertentu.
3. Penilaian oleh Penilai internal yang dilakukan semata-mata untuk keperluan internal
pemberi tugas, dimana bagian dari laporan atau opini nilai tidak untuk diperlihatkan
atau dikomunikasikan kepada pihak ketiga.
4. Penilaian yang digunakan atau akan digunakan untuk tujuan negosiasi, se pan Jang
tidak dinyatakan memenuhi SPI ini. Pengecuaiian ini tidqk berlaku dalam hal Pemberi
Tugas membutuhkan dikeluarkannya laporan penilaian.
5. Advis penilaian yang diberikan dalam rangka pembelian atau penjualan atau sewa
terhadap suatu nilai yang telah diantisipasi sebelumnya termasuk advis apakah
penawaran tersebut seharusnya diterima atau dibuat. Pengecuaiian ini tidak berlaku
dalam hal Pemberi Tugas membutuhkan dikeluarkannya laporan penilaian.
&$& %!>
6. Barang antik, barang seni, dan barang bergerak, kecuali bila ;5<3tu atau lebih dari
kondisi berikut berlaku: ^ .^iF
a. merupakan bagian dari kepentingan atas tanah dan atau bangunan yang
merupakan obyek penilaian; ^ t? ,J^ -"
b. merupakan bagian dari entitas operasional yang- akan dinilai yang. memiliki
potensi bisnis [trading potential)} '•/ t±,c

c. merupakan bagian di dalam definisi dari Mesin dan Peralatan serta Personal
Properti;
d. merupakan persediaan yang akan dinilai untuk dimasukkan dalam laporan
keuangan.

Penyimpangan terhadap Standar Penilaian Indonesia


Pernyataan tertulis secara jelas mengenal penyimpangan dari SPI, bersama penjelasan
detil dan alasannya serta persetujuan pemberi tugas, harus dinyatakan di dalam syarat
penugasan dan laporan penilaian.
Apabila dalam pertimbangan Penilai terhadap kondisi khusus dimana penerapan SPI
menjadi tidak sesuai atau tidak dimungkinkan, kondisi khusus tersebut harus dikonfirmasikan
dan disetujui dengan Pemberi tugas sebagai suatu penyimpangan sebelum pelaporan
penilaian dilakukan.
Penggunaan dasar penilaian yang tidak dikenal di dalam SPI akan menyebabkan
timbulnya penyimpangan yang harus diungkapkan secara jelas di dalam Syarat
Penugasan dan Laporan Penilaian. Laporan juga harus memberikan indikasi perbedaan
antara dasar penilaian yang digunakan dengan dasar penilaian sesuai SPI yang paling
mendekati.
Dalam hal Penilai melakukan penyimpangan dari SPI disyaratkan untuk memberikan
justifikasi alasan penyimpangan tersebut kepada Asosiasi Profesi atau Instltusl yang
berwenang apabila diminta.

Pendahuluan -9- Wl 2013


Tabel 1: Penjelasan Perubahan SPI 2007 ke SPI 2013

'<N© %,</' > <; <<J!enielasan <.,«,<« x


8
l. Kode Etlk Penilalan Indonesia (KEPI) Perubahan, 2013

2. Konsep Prinsip Umum Penilalan (KPUP) Perubahan, 2013


3. SPI 101 - Nilai Pasar Sebagai Dasar Penilaian Perubahan, 2013

4. SPI 102 - Dasar Penilaian Selain Nilai Pasar Perubahan, 2013


5. SPI 103 - Ungkup Penugasan Baru, 2013

6. SPI 104 - Implementasi Baru, 2013

7. SPI 105 - Pelaporan Penilaian Perubahan, 2013


8. SPI 201 - Penilaian Untuk Pelaporan Keuangan Masih menggunakan SPI 2007- PPI 1

9. SPI 202 - Penilaian Untuk Tujuan Penjaminan Masih menggunakan SPI 2007- PPI 2
Hutang
10. SPI 203 - Penilaian Untuk Aset Sektor Publik Masih menggunakan SPI 2007- PPI 3
11. SPI 300 - Penilaian Real Properti Masih menggunakan SPI 2007 - PPPI 1
12. SPI 301 - Penilaian Hak Sewa Masih menggunakan SPI 2007 - PPPI 2
13. SPI 302 - Penilaian Properti Agri Masih menggunakan SPI 2007 - PPPI 7

14. SPI 303 - Penilaian Properti dengan Bisnis Khusus Masih menggunakan SPI 2007 - PPPI 15

15. SPI 304 - Penilaian Massal untuk Kepentingan Masih menggunakan SPI 2007 - PPPI 16
Perpajakan
16. SPI 305.- Penilaian Properti Industri Masih menggunakan SPI 2007 - PPPI 17
••'. Pertambangan
17. SPI 306 • Penilai Terhadap Pengadaan Tanah bagi Baru, 2013
Pembangunan untuk Kepentingan Umum

SPI 310 • Penilalan Personal Properti Masih menggunakan SPI 2007 - PPPI 5
IB,
SPI 311 - Penilaian Mesin dan Peralatan Masih menggunakan SPI 2007 - PPPI 3
'9.
SPI 320 - Penilaian Aset Tak Berwujud Perubahan, 2013
20.
SPI 330 - Penilaian Bisnis Perubahan, 2013
21.
SPI 340 - Penilaian Instrumen Keuangan Baru, 2013
22.
SPI 350 • Pendekatan Biaya untuk Pelaporan Masih menggunakan SPI 2007 - PPPI 8
23.
Keuangan
24.
SPI 351 - Anallsis Discounted Cash Flow (DCF) Masih menggunakan SPI 2007 - PPPI 9
25. SPI 360 - Analisis HBU Baru, 2013

26. SPI 361 - Opini Kewajaran Masih menggunakan SPI 2007 - PPPI 6,
butir5.16
27. SPI 362 - Inspeksi dan Hal yang Dipertimbangkan Masih menggunakan SPI 2007 - PPPI 13
28. SPI 363 - Kaji Ulang Penilaian Masih menggunakan SPI 2007 - PPPI 14
Sistematika KEPI dan SPI 2013
KODE ETIK

STANDAR
PENERAPAN PENILAIAN UNTUK ^t IL. JAN UNTUK TUJUAN PENILAIAN ASET SEKTOR PUBLIK
PELAPORAN KEUANGAN ' .N.' ... NAN HUTANG

STANDAR TEKNIS PENILAIAN REAL PROPERTI

PENILAIAN HAKSEWA

PENILAIAN PROPERTI AGRI

PENILAIAN PROPERTI DENGAN


BISNIS KHUSUS

PENILAIAN MA5SAL UNTUK


KEPENTINGAN PERPAJAKAN

PENILAIAN PROPERTI INDUSTRI


PERTAMBANGAN

PENILAIAN TERHADAP
PENGADAAN TANAH SAGI
PEMBANGUNAN UNTUK
KEPENTINGAN UMUM

ADENDUM PENJELASAN ISTILAH (GLOSSARY}


KONSEP & PRINSIP
UMUM PENILAIAN
(KPUP)
Konsep & Prinsip Umum Penilaian
(KPUP)
1.0 Pendahuluan
1.1 Standar Penilaian Indonesia (SPI) adalah pedoman dasar pelaksanaan
tugas penilaian secara profesional yang sangat penting artinya bagi para
Penilai untuk memberikan hasil yang dapat berupa analisis, pendapat dan
dalam situasi tertentu memberikan saran-saran dengan menyajikannya
dalam bentuk laporan penilaian sehingga tidak terjadl salah tafsir bagi
para pengguna jasa dan masyarakat pada umumnya.
1.2 SPI merujuk kepada Standar Penilaian Internasional (International
Valuation Standard) memberi pedoman mengenai ha I-ha I yang bersifat
fundamental antara lain tentang pendekatan, metode dan teknik penilaian
yang berlaku secara internasional. Namun demikian, untuk beberapa
situasi tertentu, yang antara lain ditimbulkan oleh hukum, perundang-
undangan dan peraturan lainnya yang berlaku dl Indonesia maupun
kondisi ekonomi setempat, dapat digunakan penerapan yang bersifat
khusus.
1.3 KPUP merupakan kerangka konseptual dari SPI dan memberikan
gambaran mengenai ha I-ha I yang bersifat fundamental untuk memahaml
profesi Penilai dan penerapan SPI, dengan landasan moral berupa KEPI.
1.4 Landasan hukum dari kekayaan dan perekonomian naslonal diatur dalam
Undang-Undang Dasar 1945.
Bum! dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuaial
oleh negara, dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat
(Undang-Undang Dasar 1945 Pasal 33 ayat 3).
% 2.0
Penilaian dan Pertimbangan
Penerapan prinsip dalam SPI pada suatu proses penilaian harus memperhatikan
faktor-faktor yang menjadi pertimbangan Penilai. Pertimbangan tersebut harus
diterapkan secara objektif sehingga hasil penilaian tidak terlalu tinggi atau
terlalu rendah, serta harus dilaksanakan dengan memperhatikan tujuan
penilaian, dasar penilaian dan asumsi lain yang berlaku untuk penilaian.

3.0 Aset dan Properti


3.1 Pemahaman aset secara luas mencakup sumber daya alam, sumber daya
manusia, dan sumber daya ekonomi. Dari perspektif keuangan dan
akuntansi, aset adalah sumber daya ekonomi yang dimiliki dan/atau
dikuasai oleh suatu perseorangan/entitas atau Pemerintah dan dari mana
manfaat ekonomi di masa depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat
diukur dalam satuan uang. Dengan kata lain terminologi aset mewakili
hubungan kepemilikan atau penguasaan yang dapat dikonversikan dalam
bentuk moneter, termasuk uang kas.

Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP) -1 - SPI 2013


Aset terdiri dari aset berwujud atau tidak berwujud.
3.1.1 Manfaat ekonomi di masa depan dari suatu aset dapat mengalir
ke badan usaha dengan berbagai cara, misalnya dengan
penggunaan baik secara individual atau bersama-sama dengan
aset lainnya untuk menghasilkan produk atau jasa yang kemudian
dijual oleh badan usaha, atau melalui pertukaran dengan aset
lainnya, atau digunakan sebagai penyelesaian kewajiban, atau
pembagian kepada pemilik badan usaha.
3.1.2 Suatu aset diakui di dalam neraca apablla besar kemungkinan
manfaat ekonomi di masa depan berkenaan dengan aset tersebut
akan mengalir ke badan usaha dan biaya atau nilainya dapat
diukur secara andal.
3.2 Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan
manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas
hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu
kepentingan tertentu (specific interest) atau sejumlah kepentingan atas
apa yang dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan konsep
hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan
konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk
benda atau bukan (corporeal or non corporeal), berwujud atau tidak
berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau yang
dapat membentuk kekayaan.
Penggunaan kata properti tanpa adanya kualifikasi atau penjelasan
tambahan, dapat merujuk kepada real properti, personal properti atau
jenis properti lainnya seperti perusahaan/badan usaha dan HKF atau
kombinasi darinya. %
3.3 Dalam konsep real properti, untuk membedakan antara real estat yang
merupakan entitas fislk berupa tanah dan pengembangan di atasnya,
dengan kepemilikannya yang merupakan konsep hukum, kepemilikan dari
suatu real estat disebut real properti.
Pertgertian real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang
Imlhcakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah
tertentu), semua kepentingan [interest), dan manfaat (benefit) yang
berkaitan dengan kepemilikan real estat. Hak real properti biasanya
dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat lain) yang
terpisah dari fisik real estat. Oleh karena itu, real properti adalah suatu
konsep nonfisik (atau konsep hukum).
Real estat dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang
dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya.
Real estat adalah benda fisik berwujud yang dapat dilihat dan disentuh,
bersama-sama dengan segala sesuatu yang didirikan pada tanah yang
bersangkutan, di atas atau di bawah tanah.
Undang-undang No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria (UUPA) dan peraturan-peraturan pelaksanaannya mengatur tidak
hanya hak-hak atas tanah saja, tetapi hak-hak atas tanah dan segala
sesuatu yang menjadi satu kesatuan dengan tanah tersebut.

Konsep & Prinslp Umurn Penfiaian (KPUP) -2- SPI2013


3.4 Tanah merupakan sesuatu yang mendasar bag) kehidupan dan
keberadaan manusia, sehingga menjadi pusat perhatlan bagl para ahll
hukum, ahll geografi, ahli sosial, ahll ekonomi dan para ahll lainnya
termasuk para Penilai.
3.5 Penilaian tanah dengan asumsi tanah tersebut kosong, atau tanah dengan
bangunan, berikut sarana pelengkap yang terdapat di atainya (prasarana
lingkungan, fasllitas sosial, dan utilitas umum) merupakan konsep
ekonomi. Oleh karena itu, balk tanah kosong maupun tanah yang sudah
dibangun dalam keadaan demlklan disebut sebagai real eilat. Nilai
ekonomi akan tercipta berdasarkan kegunaan real estat, atau
berdasarkan kapasitas untuk memuaskan kebutuhan dan kelnginan
masyarakat. Hal-hal yang berkaitan adalah keunikannya secara umum,
ketahanan [durability), lokasi, pasokan [supply) yang relatif terbatas, dan
kegunaan spesifik dari bidang tanah yang bersangkutan. Nilai* dalam
konteks ekonomi diukur dalam terminologi moneter, dan ditentulfqh oleh
kemauan dan kemampuan indivldu dan organisasi untuk menerjemahkan
kegunaan real estat dalam terminologi moneter.
3.6 Dalam konteks penilaian untuk kepentingdn Ganti Kerugian, istilah
Properti Pertanahan digunakan sesuai Undang-Undang Republik Indonesia
Nomor 2 tahun 2012, tentang Pengadaan Tanah Bag! Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah
tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau
lainnya yang da pat dinilai.
3.7 Kepemllikan lainnya dari suatu kepentingan selain real estat (rea/fy)
disebut sebagai personal properti dengan benda fisiknya yang disebut
personalti [personalty),
Personal properti meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau tidak
berwujud yang bukan merupakan real estat. Benda-benda ini tidak secara
permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum
memiliki sifat dapat dipindahkan. Bentuk fisik dari personal properti disebut
personalti.
3.8 Penilai dimaksudkan mereka yang memahami dan menerapkan disiplin
ilmu ekonomi khususnya berkaitan dengan penyiapan dan pelaporan
suatu kegiatan penilaian. Sebagai seorang yang profesional, Penilai harus
memenuhi persyaratan pendidikan, pelatihan, kompetensi dan
meningkatkan keterampilan profesional secara terus menerus. Mereka
juga harus menunjukkan sikap moral yang tinggi dengan menjunjung KEPI,
melakukan praktek penilaian secara profesional dengan mengacu kepada
SPI.
3.9 Harga berubah dari waktu ke waktu akibat dampak khusus dan umum
dalam perekonomian, aspek sosial, dan budaya. Aspek umum dapat
mengakibatkan perubahan dalam tingkat harga dan kemampuan daya beli
secara umum. Sedangkan perubahan dalam aspek khusus, sepertl
perkembangan teknologi, dapat mengubah permintaan dan penawaran,
serta mengakibatkan perubahan harga yang signifikan.
3.10 Banyak prlnsip umum yang diterapkan dalam penilaian properti, terutama
penggunaan prinsip permintaan dan penawaran, kompetisi, substitusi,
antisipasi atau ekspektasi, perubahan dan lainnya. Prinslp-

Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP) -3- SPI2013


prinsip ini berpengaruh secara langsung atau tldak langsung terhadap tingkat
kegunaan dan produktifitas properti. Oleh karena Itu# dapat dikatakan bahwa
kegunaan properti mencerminkan pengaruh gabungan dari seluruh kekuatan
pasar yang membentuk nilai dari suatu properti.
3.11 Dengan mengenali bahwa istilah properti merupakan konsep hukum, tetapi
sering dipergunakan untuk merujuk pada real estat dan atau personalty SPI
menerapkan istilah properti dalam penggunaan umumnya. Dalam konteks ini,
istilah properti dapat diterapkan pada hak kepemilikan dan bendanya secara
flsik yang dlmlllkl. Implementasi konvensi ini menjelaskan kepada kita akan
perbedaan antara properti dalam konteks penilaian umumnya dan properti
sebagai aset di dalam konvensi akuntansi.

4.0 Harga, Biaya dan Nilai


4.1 Masalah dapat timbul pada kata-kata yang blasa digunakan dalam bahasa
Indonesia namun memiliki arti yang khusus dalam dlsiplin llmu penilaian. Oleh
karena itu, adaiah penting untuk merumuskan istilah, harga, biaya, pasar dan
nilai dalam dlsiplin llmu penilaian.
4.2 Harga adaiah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk
suatu aset. Karena kemampuan keuangan, motivasl atau kepentingan khusus
dari pembeli atau pen|ual, harga yang dibayarkan mungkin berbeda dengan
nilai dari aset tersebut berdasarkan anggapan pihak lain.
4.3 Biaya adaiah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau
menciptakan suatu aset. Ketika aset telah diperoleh atau diciptakan, biaya
merupakan suatu fakta. Harga berhubungan dengan biaya, karena harga yang
dibayar untuk suatu aset menjadi biaya bagi pembeli.
4.4 Nilai adaiah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset, atau
harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran,
sehingga nilai bukan merupakan fakta. Aset diartikan juga sebagai barang dan
jasa.
i: •'('
Nilai dalam pertukaran adaiah suatu harga hipotetis, dimana hipotetis
dari nilai diestimasi dan ditentukan oleh tujuan penilaian pada waktu
tertentu. Nilai bagi pemilik adaiah suatu estimasi dari manfaat yang akan
diperoleh pihak tertentu atas suatu kepemilikan.
4.5 Penilaian adaiah proses pekerjaan seorang Penilai dalam memberikan
opini tertulis mengenai nilai ekonomi pada saat tertentu.
Kata "Penilaian" digunakan untuk mengacu kepada proses penyusunan estimasi
nilai dan dapat juga mengacu pada kesimpulan penilaian.
4.6 Terdapat banyak jenis nilai dan definisinya yang dapat dirujuk (lihat SPI
102 Dasar Penilaian selain Nilai Pasar). Beberapa jenis nilai sudah umum
digunakan dalam penilaian, namun jenis nilai lainnya hanya digunakan
untuk situasi khusus di bawah kondisi yang dijelaskan dan diungkapkan
secara hati-hati. Hal yang sangat penting dalam penggunaan dan
pemahaman penilaian adaiah bahwa jenis dan definisi nilai diungkapkan
secara jelas, dan sesuai dengan penugasan penilaian yang diberikan.

Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP) -4- SPI2013


13.6 Kegunaan dlukur dari perspektif jangka panjang, biaianya melampaui
umur penggunaan normal suatu properti atau kelompok properti.
Bagaimanapun, ada kalanya suatu properti untuk sementara menjadi
berlebihan [redundant), atau dipindahkan dari kegiatan produksi, diubah
untuk penggunaan atau fungsi alternatif, atau mungkin semata-mata tidak
difungsikan untuk sementara waktu. Di sis! yang lain, kondisl pasar
eksternal, ekonomi atau politik, dapat menyebabkan turunnya produksi
untuk jangka waktu yang tidak dapat ditentukan. Penilaian dalam situasi
demikian membutuhkan keahlian dan pelatihan khusus, serta pelaporan
harus dilakukan sesuai dengan Standar Penilaian. Penilai seharusnya
memastikan adanya penjelasan dan pengungkapan sepenuhnya tentang
definisi nilai, data yang digunakan dalam penilaian, dan adanya a sum si
khusus atau limitasi (jika ada) yang membatasi penilaian.
13.7 Sejaian dengan hal di atas, properti mungkin tidak memiliki kegunaan
yang dapat diidentifikasikan dengan jelas pada tanggal penilaian karena
adanya faktor ekonomi atau eksternal, misalnya properti yang terletak di
lokasi terpencil, atau adanya kondisi pasar yang berubah dengan cepat,
atau tidak memiliki ekonomi" pasar, atau sedang mengalami perubahan
sistem ekonomi. _,
Persyaratan pelaporan menurut Standar Penilaian untuk penilaian di
bawah kondisi tersebut adalah adanya pengungkapan secara lengkap
mengenai definisi nilai, data yang digunakan dalam penilaian, dan adanya
asumsi khusus atau limitasi (jika ada) yang membatasi penilaian.
13.8 Akibat umum dari ketidak pastian politik dan ekonomi adalah perubahan
kegunaan, balk dalam hal kdpasitas atau efisiensi. Tanggung jawab
Penilai dalam situasi demikian adalah untuk melihat harapan pasar akan
lamanya waktu untuk berakhirnya situasi tersebut. Penghentian atau
penutupan sementara mungkin dapat berpengaruh kecil atau tidak ada
terhadap nilai properti, sedangkan prospek untuk penghentian jangka
panjang dapat mengakibatkan hilangnya nilai secara permanen. Properti
yang dinilai harus dipertimbangkan dari segala faktor internal dan
eksternal yang mempengaruhi kinerja operasional.
13.9 Dalam beberapa situasi, suatu properti mungkin memiliki kegunaan yang
negatif. Sebagai contoh adalah suatu tapak atau areal tanah tertentu yang
telah tercemar berat, dimana pelaksanaan peraturan yang mewajibkan
untuk pembersihan mengakibatkan pengeluaran biaya yang lebih tinggi
jika dibandingkan nilai properti dalam keadaan tidak tercemar. Dalam
situasi seperti ini, Penilai harus memperkirakan Nilai Pasar berdasarkan
perkiraan jumlah uang yang diperlukan untuk ditawarkan oleh penjual
dalam menjamin si pembeli menyelesaikan kewajiban yang ada pada
properti. Situasi yang sama muncul ketika kepentingan hukum seba'gai
bagian dari suatu kontrak, seperti hak sewa, menjadi beban atau
menambah beban yang melebihi nilai saat ltu {current value). SPI
memungkinkan bahwa dalam kasus seperti ini Penilai harus melaporkan
nilai negatif.

Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP) -13- SPI2013


14.0 Asumsi

14.1 Selain untuk menyatakan Dasar Nilai, seringkali asumsi diperlukan untuk
memperjelas beberapa keadaan dari aset dalam pertukaran hipotetis
atau keadaan di mana aset tersebut ditukar. Asumsi tersebut dapat
memiliki dampak yang signifikan pada nilai.
Contoh asumsi tambahan yang umum digunakan, antara lain:
bahwa suatu bisnis dialihkan sebagai entitas operasional yang
lengkap,
bahwa aset yang digunakan dalam suatu bisnis dialihkan tanpa
bisnis-nya, baik secara individu maupun sebagai kelompok,
bahwa suatu aset dinilai secara individual dialihkan bersama dengan aset
pelengkap lainnya (lihat Unit Penilaian butir 1 2.1 dan 1 2.2),
bahwa suatu kepemilikan saham dialihkan baik secara blok (lot) atau
individual,
bahwa suatu properti yang ditempati oleh pemilik sendiri, diasumsikan
dalam keadaan kosong saat dialihkan secara hipotetis.
14.2 Jlka asumsi dibuat dengan mempertimbangkan fakta yang berbeda dengan
yang sebenarnya pada tanggal penilaian, hal ini disebut asumsi khusus (lihat
SPI 103 Lingkup Penugasan). Asumsi khusus sering digunakan untuk
mengilustrasikan akibat dari kemungkinan adanya suatu perubahan terhadap
nilai aset. Kata "khusus" diartikan untuk menegaskan kepada pengguna
laporan bahwa hasil penilaian berdasarkan perubahan keadaan pada saat
penilaian atau yang mencerminkan pendapat yang tidak akan diambil oleh
pelaku pasar pada tanggal penilaian.
14.3 Asumsi dan asumsi khusus harus wajar dan relevan, tanpa mengabaikan
tu|uan penilaian yang dibutuhkan.
1 4.4 Asumsi jenis aset lainnya dapat dilihat pada Standar Teknis terkait.

15.0 Konsep Penting Lainnya


1
15.1 Istilah Nilai Pasar yang terdapat dalam SPI sama dengan Nilal Wajar
in yang biasa digunakan dalam standar akuntansi. Dalam hal tidak
tersedianya data berbasis pasar, Nilai Wajar dapat menggunakan Nilai Pasar
untuk Penggunaan yang Ada atau Nilai dalam Penggunaan. Nilai Wa|ar dalam
konsep akuntansi, didefinisikan dalam International Financial Reporting
Standards (IFRS) dan PSAK sebagai |umlah untuk suatu aset yang dapat
ditukar, atau penyelesaian kewa|iban, antara pihak yang memahami dan
berkeinginan untuk melakukan transaksi bebas ikatan (arm's length
transaction). Nilai Wa|ar pada umumnya digunakan untuk pelaporan baik Nilai
Pasar maupun selain Nilai Pasar dalam laporan keuangan.
15.2 Properti khusus adalah properti yang jarang, jikapun pernah, dijual di pasar
kecuali sebagai bagian dari kegiatan usaha atau badan usaha dimana properti
tersebut merupakan bagian darinya, diltarenakan keunikan yang berasal dari
sifat dan disain khusus, konfigurasinya, ukuran, lokasi atau hal lainnya.
Proses penilaian menjadi lebih rumit jika

Konsep 8. Prlnsip Umum Penilaian (KPUP) -14- SPI 2013


data pembanding terbatas atau bahkan tidak ada sama sekali. Meskl
demikian, Penilai sebaiknya menjelaskan data/alasan dari pasar yang
mendukung kesimpulan nilai yang diambilnya.
Setiap metode penilaian dapat diaplikasikan, dan seluruh metode yang
dapat diterapkan harus dipertimbangkan. Apabila dimungkinkan, Penilai
menentukan nilai tanah, biaya dan estimasi depresiasi kumulatif
berdasarkan informasi pasar, dan menjelaskan dasar dari estimasi nilai.
15.3 Apabila kondisi pasar normal terganggu atau terhenti sementara, atau
apabila terjadi ketidakseimbangan penawaran dan permintaan yang
mengakibatkan timbulnya harga pasar yang tidak memenuhi defmisi Nilai
Pasar, Penilai akan menghadapi masalah penilaian yang sulit.
Dengan menerapkan konsep dan definisi Nilai Pasar, serta menggunakan
data pasar dan penjelasan dalam proses penilaian, Penilai memastikan
relevansi dan kegunaan dari nilai aset untuk tujuan pejaporan keuangan.
Dengan tu runny a ketersediaan dan aplikasi datd^fasar, penugasan
penilaian membutuhkan Penilai yang memiliki pertimbangan yang cermat,
r 8
kehati-hatian dan pengalaman. % ^ * *'
15.4 Penilai dapat disyaratkan untuk menerapkan'definisi tertentu dari Nilai
Pasar dalam rangka memenuhi persydrqtan hukum dan perundang-
undangan. Apabila demikian, Penilat harus membuat pengungkapan
khusus mengenai fakta tersebut dan menjelaskan akibat dari perbedaan
tersebut terhadap nilai yang diestimasikan. Apabila penugasan
dilaksanakan sesuai dengan Standar Penilaian, istilah Nilai Pasar akan
selalu sesuai dengan definisi SPI.
15.5 Setiap laporan penilaian harus mengungkapkan secara jelas maksud dan
tujuan penggunaan penilaian. Sebagai tambahan dari persyaratan
pelaporan, dalam konteks pelaporan keuangan, laporan penilaian secara
spesifik mengidentifikasikan jenis aset dimana setiap aset digolongkan
atas aset operasional atau non operasional dan basis dari penempatan
tersebut.
15.6 Estimasi dan pelaporan nilai properti, dan panduan praktek yang terkait,
adalah merupakan lingkup dari Standar Penilaian ini. Bagaimana hasil
penilaian dikompilasi, dikirimkan dan disatukan dengan temuan dari
profesional lainnya adalah sangat penting bag! Penilai. Pemahaman yang
cukup mengenai istilah adalah esensial bagi Penilai maupun pembaca
laporan penilaian. Penggunaan pengalaman dan keahlian serta
penerapan metodologi yang benar adalah sangat esensial.
Standar ini dimaksudkan untuk melayani tujuan bersama dari mereka
yang menyiapkan penilaian properti dan aset, serta mereka yang harus
bergantung pada hasil penilaian tersebut.

16.0 Pendekatan Penilaian


16.1 Pendekatan Penilaian merupakan landasan proses penilaian dilengkapi
dengan metode penilaian dari masing-masing pendekatan yang
digunakan.

Konsep & Prinsip Urnum Penilaian (KPUP) -15- SPI 701 :*


Penilaian untuk aset atau kewajiban, balk di dalam mengestimasikan Nilai
Pasar maupun selain Nilai Pasar, mengharuskan seorang Penilai untuk
mengaplikasikan satu atau lebih pendekatan penilaian.
Tiga pendekatan yang dijelaskan dan didefinisikan dalam KPUP ini
merupakan pendekatan utama yang digunakan didalam proses penilaian,
yakni Pendekatan Pasar, Pendapatan, dan Biaya.
Satu atau lebih dari pendekatan penilaian dapat digunakan untuk proses
penilaian yang ditetapkan oleh Dasar Nilai yang sesuai (lihat butir 11.1
sampai 11.4 di atas). Semua pendekatan tersebut didasarkan pada
prinsip ekonomi atas keseimbangan harga, antisipasi manfaat atau
substitusi.
16.2 Penilaian tidak berbasis pasar dapat menerapkan pendekatan yang
sama, tapi umumnya akan melibatkan tujuan yang tidak untuk
memberikan Nilai Pasar. Sebagai contoh:
Suatu entitas dapat menerapkan pendekatan biaya dengan
membandingkan biaya dari bangunan lainnya terhadap biaya dari
bangunan yang direncanakan oleh suatu entitas, karenanya
memastikan diskon atau premium untuk properti tertentu berbeda
dengan pasar pada umumnya. Pendekatan ini diterapkan pada jenis
properti tertentu (misalnya properti khusus) dan mungkin merupakan
biaya tidak berbasis pasar.
Pemilik tanah mungkin mem bay a r harga premium untuk properti yang
bersebelahan. Ketika menerapkan Pendekatan Perbandingan Data
Pasar untuk menentukan harga tertinggi yang mungkin dibayarkan
oeh pemilik untuk properti yang bersebelahan, Penilai mendapatkan
nilai yang mungkin berada di atas Nilai Pasar. Estlmasi nilai ini di
beberapa negdra disebut Nilai untuk Pembeli Khusus (Spec/a/
Purchaser Value),
Seorang investor mungkin menerapkan tingkat pengembalian yang
tidak berbasis pasar dan hanya berlaku untuk investor itu sendiri,
sehingga ketika menerapkan Pendekatan Pendapatan untuk
menentukan harga yang akan dibayarkan investor untuk investasi
tertentu berdasarkan tingkat pengembalian yang diantisipasi oleh
investor, Penilai mendapatkan estlmasi Nilai Investasi.
16.3 Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost - DRC)
adalah metode penerapan dari Pendekatan Biaya, yang digunakan untuk
menentukan nilai dari properti khusus untuk tujuan pelaporan keuangan,
dimana data pasar secara langsung tidak didapatkan atau terbatas.
16.4 Setiap pendekatan penilaian memiliki metode penerapan alternatif dan
teknik perhitungan, Keahlian dan pelatihan yang didapatkan Penilai,
standar lokal, kebutuhan pasar dan data yang tersedia merupakan faktor-
faktor yang berpengaruh dalam penentuan metode atau metode-metode
penilaian yang sesuai untuk diterapkan. Alasan untuk adanya pendekatan
maupun metode penerapan alternatif adalah untuk memberikan kepada
Penilai serangkaian prosedur alternatif yang pada akhirnya akan
ditimbang dan bila perlu direkonsiliasikan menjadi estlmasi nilai akhir,
tergantung kepada jenis nilai tertentu yang akan digunakan.

Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP) -16- SPI 201 3


16.5 Pendekatan dan metode penilaian digunakan dalam berbagai jenis
penilaian, termasuk real property personal property badan usaha dan
HKF pada prinsipnya adalah sama. Untuk pendekatan penilaian badan
usaha dan HKF, merujuk kepada Jenis Properti butir 4.8 dan SPI 330
Penilaian Bisnis.
Namun demikian, dalam penilaian berbagai jenis properti, data yang
digunakan berasal dari berbagai sumber yang berbeda yang akan
menggambarkan pasar dari properti (dan/atau jasa atau badan usaha)
yang dinilai. Sebagai contoh, bangunan kantor biasanya dijual dan dinilai
dalam pasar real estat yang relevan sedangkan nilai dari saham
perusahaan properti yang memiliki sejumlah bangunan, terlihat dari harga
yang terbentuk di pasar saham yang terkait.

17.0 Pendekatan Pasar


17.1 Pendekatan pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara
membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik atau
sebanding dan adanya informasi harga transaksi atau penawaran.
17.2 Dalam pendekatan pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan
harga yang baru terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau
sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya sedikit, dapat
dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk
dijual) atau yang terdaftar (lisfed) dari aset yang identik atau sebanding,
relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan
seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesualan atas
informasi harga transaksi atau penawaran apabila terdapat perbedaan
dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsl
yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi
karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan dan
yang dinilai.

18.0 Pendekatan Pendapatan


18.1 Pendekatan pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah
arus kas di masa yang akan datang ke nilai kini.
18.2 Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihaiitkan aset
selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalul prosei
kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan men|adl
sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arut
kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa
kontrak atau bukan dari kontrak; mlsalnya keuntungan yang diantltlpatl
akan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset.
18.3 Pendekatan pendapatan dapat diterapkan untuk kewajiban, dengan
mempertimbangkan arus kas yang diperlukan untuk memenuhi kewajiban
sampai habis.

Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUPj -17- SPI 201 3


19.0 Pendekatan Biaya

19.1 Pendekatan biaya menghasilkan fndikasi nilal dengan menggunakan prinsip


ekonomi, dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih daripada
biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada
saat pembelian atau konstruksi.
19.2 Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di
pasar untuk aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau
membangun untuk aset yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar,
ketidaknyamanan, risiko atau faktor lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan
kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang, dibandingkan
dengan aset altematif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan
penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset alternatif,
v
tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan. ".
19.3 Dalam penilaian bisnis Pendekatan Biaya dikenat sebagai Pendekatan Aset.
'-""*- <■""

20.0 Metode Penerapan


Masing-masing pendekatan penilaian mem puny a i metode penerapan yang
berbeda. Berbagai metode yang umum digunakan untuk jenis aset dibahas dalam
Standar Teknis.

21.0 Data Masukan Penilaian


21.1 Data masukan Penilaian mengacu kepada data dan informasi lainnya yang
digunakan pada salah satu pendekatan penilaian yang diuraikan dalam
standar ini. Data masukan ini dapat berupa data yang aktual atau yang
diasumsikan.
Contoh data masukan aktual meliputi:
« harga transaksi untuk aset yang identik atau setara,
- / harga permintaan atau penawaran dapat menjadi indikasi harga
transaksi,
arus kas aktual dihasilkan oleh aset,
biaya aktual dari aset yang identik atau setara. Contoh
data masukan yang diasumsikan meliputi:
arus kas yang diperkirakan atau diproyeksikan,
estimasi biaya dari suatu aset hipotetis,
sikap pelaku pasar dalam mengambil risiko.
Tingkat kehandalan yang lebih dipercaya ada pada data masukan aktual,
tetapi bila kurang relevan maka data masukan yang diasumsikan, menjadi
lebih relevan.
Contoh data masukan aktual yang kurang relevan antara lain: bukti
transaksi atau penawaran aktual dimasa lalu ;

Ki.mop & Prlmlp Umum Penilaian (KPUP) -1 8- SPI 201 3


arus kas historis tidak mengindikasi arus kas masa depan; atau
informasi biaya aktual menggunakan data historis.
21.2 Hasil penilaian umumnya akan lebih akurat bila menggunakan beberapa
data masukan penilaian yang tersedia. Dalam ha I data masukan
penilaian terbatas, maka perlu perhatian khusus untuk menelitl dan
memverifikasi data yang ada.
21.3 Bila data masukan penilaian berdasarkan suatu buktl transaksi,, maka
harus dilakukan verifikasi sesuai dengan yang dibutuhkan dalam proses
penilaian.
21.4 Jenis dan sumber data masukan penilaian harus mencerminkan Dasar
Nilal, yang selanjutnya ditentukan oleh tujuan penilaian. Misalnya,
berbagal pendekatan dan metode dapat digunakan untuk memperoleh
indikasi Nilal Pasar, asal menggunakan data yang berasal darl paiar.
Pendekatan data pasar ditentukan oleh penggunaan data masukan yang
berasal dari pasar. Untuk memperoleh indikasi Nilai Pasar dengan
pendekatan pendapatan, harus diterapkan data masukan dan atumii yang
digunakan oleh pelaku pasar. Untuk memperoleh indikasi Nilai Pasar
dengan pendekatan biaya, maka biaya dari suatu aset yang kegunaannya
setara dan penyusutan yang sesuai harus ditentukan oleh analisis biaya
dan penyusutan berdasarkan pasar (atau yang lazlm digunakan dalam
penilaian). Data yang tersedia dan keadaan yang berkaitan dengan pasar
untuk aset yang dinilai, akan menentukan metode penilaian yang paling
relevan dan tepat digunakan. Jika berdasarkan data yang berasal dari
pasar dan dianalisis dengan tepat, maka maslng-masing pendekatan atau
metode yang digunakan akan menghasllkan suatu indikasi Nilai Pasar.
21.5 Pendekatan dan metode penilaian umumnya digunakan untuk berbagal
tujuan dan obyek penilaian. Meskipun demikian, penilaian untuk berbagai
jenis aset membutuhkan berbagai sumber data yang harus mencerminkan
pasar dimana aset tersebut dinilai. Sebagai contoh, investasl dari real
estat yang dimiliki oleh suatu perusahaan, dinilai dalam konteks pasar
real estat yang reievan dimana real estat diperdagangkan, sedangkan
saham perusahaan itu sendiri dinilai dalam konteks pasar dimana saham
diperdagangkan.

Konsep & Prlnsip Urnum Penilaian (KPUP) -19- SP12013


DEFINIS1PENUGASAN

Idontlflkm! Idcntlfikasl Hak alas Maksud Penggunaan Penentuan Nilal Tanggal Ruang Asumil &
Aiol atau Aset atau Properti Penilaian [Dasar Penilaian] Penilaian Ungkup Kondisi
Properti Penugasan Pembatas

ANAUSIS PENDAHULUAN
PENGUMPULAN DAN PEMIUHAN DATA

DATA UMUM j DATA KHU5U5 j DATA PERMINTAAN S PENAWARAN

ANAUSA HBU (PENGGUNAAN TERTINGGl DAN TERBAIK) \.\


Penentuan Penggunaan, Waktu dan PartUIpan Pasar

PENDEKATAN PENILAIAN

Pendekatan Pajar Pendekotan Pendopatan Pendekatan Blaya (Aset)

REKONSIUASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR

tAPORAN PENILAIAN

Konsep & Prinslp Umum Penilaian (KPUP; -20- SPI 201 3


Jenis Properti

1.0 Pendahuluan

Real properti mewakili jumlah yang besar dari kekayaan di dunia, dan penilaiannya
merupakan hal yang fundamental dalam kelangsungan pasar properti dan keuangan
secara nasional dan global. Real properti perlu dtbedakan dari jenis properti lainnya
yaitu personal properti, perusahaan/badan usaha (business) dan Hak Kepemilikan
Finansial (financial interests). Tanpa adanya kualifikasi atau identifikasi lebih lanjut,
kata properti dapat merujuk kepada seluruh atau salah satu dari kategori aset ini.
Karena para penilai seringkali menghadapi tugas yang melibatkan jenis properti
tertentu selain dari real properti atau yang nilainya mencakup beberapa jenis properti,
maka pemahaman mengenai setiap jenis properti untuk membedakan karakteristiknya
menjadi sangat penting.
Walaupun jenis properti menjadi empat kategori terpisah sudah lama dikenal, namun
dengan berkembang pesatnya jenis entitas dan instrumen baru dalam dekade terakhir
ini, maka standar ini telah memberlkan kerangka acuan untuk mengakomodir kelas
properti yang baru tersebut serf a jenis properti khusus telah menjadi semakin banyak
diterapkan dan terlntegrasi dalam praktek penilaian.

2.0 Real Properti


2.1 Real properti adalah kepemilikan atas kepentingan hukum yang melekat
pada real estat atau hubungan hukum penguasaan yuridls oleh pemilik
atas real estat. Hubungan hukum ini biasanya tercatat di dalam suatu
dokumen, misdlnya sertifikat kepemilikan atau perjanjian sewa. Oleh
karena itu, properti merupakan suatu konsep hukum yang berbeda dengan
real estat, dimana real estat mewakili asset secara fisik. Real properti
meliputi semua hak, hubungan-hubungan hukum, dan manfaat yang
berkaitari dengan kepemilikan real estat. Sebaliknya, real estat meliputi
tanah dan bangunan itu sendiri, segala benda yang secara alamiah
terdapat di atas tanah dan melekat pada tanah, seperti bangunan dan
bentuk pengembangan lainnya.
Penggunaan istilah 'realty' kadang digunakan untuk membedakan real properti
atau real estat dari kategori properti lainnya yaitu personal properti, yang di
beberapa referensi disebut sebagai 'personalty'.
2.2 Ketentuan hukum tanah yang berlaku di Indonesia yaitu hukum tanah
nasional, yang secara ringkas dinyatakan sebagai berikut:
a Hukum tanah nasional terdiri dari Ketentuan Undang-undang Pokok Agraria
(UUPA) dan Peraturan pelaksanaan UUPA.
Hukum tanah nasional mengatur hak-hak penguasaan semua tanah dalam
Wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia.
b Penguasaan dan pemanfaatan atau pemakaian bagian tanah bersama
berpedoman pada Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) yang ditetapkan
oleh Pemerintah Daerah (Kabupaten/ Kota dan

KPUP - Jenis Properti -1 - SPI2013


Propinsi DKI Jakarta) dalam bentuk Perda (Peraturan Daerah) yang
menjadi pedoman bag! setiap pemegang hak atas tanah untuk
memakai tanahnya (kewajiban memakai tanahnya) disertal kewajiban
memelihara tanahnya. Apabila dua kewajiban tersebut, ditaatt oleh
setiap pemegang hak maka penguasaan tanahnya aman dan tidak
akan dinyatakan sebagai tanah terlantar.
RTRW mengatur fungsi tanah, di kota sebagai wadah untuk
membangun sesuatu (tanah non pertanian), di desa sebagai faktor
produksi untuk membudidayakan tanaman pangan atau ekspor (tanah
pertanian).
c Hak-hak penguasaan atas tanah dalam hukum tanah nasional meliputi:
1) Hak seluruh rakyat Indonesia atas tanah diseluruh wllayah
Indonesia.
Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh
rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia (pasal 1
ayat 1 UUPA).
'%,
2) Hak Menguasai dari Negara Negara Rl melaksanakan tugas
kewenangan Bangsa Indonesia mengatur semua tanah dalam
wilayah Negara Kesatuan RP|%^%
Seluruh bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam
yang terkandung di dalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai
oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat (pasal
JJJUPA)/
3) Hak Ulayat masyarakat hukum adat (MHA) adalah hubungan
hukum (MHA) dengan tanah diwilayahnya, selama masih
berlangsung diakui keberadaannya (pasal 3 UUPA), misalnya
tanah dikawasan hutan di Sumatera atau Kalimantan dan Irian
(Papua). Tanah-tanah ulayat adalah bagian dari tanah bersama
Bangsa Indonesia.
4) Hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh perorangan,
sekumpulan orang atau badan hukum, diatur dalam peraturan
perundang-undangan Indonesia, meliputi:
a) Hak atas tanah yang primer adalah hak-hak atas tanah yang
bersumber langsung pada hak bangsa Indonesia atas tanah
dan diberikan oleh negara, meliputi:
(1) HakMilik-HM,
(2) Hak Guna Usaha - HGU,
(3) Hak Guna Bangunan - HGB,
(4) HakPakai-HP,
(5) Hak Pengelolaan - HPL.
Hak atas tanah yang primer yang diberikan diatas Tanah
Negara yaitu HM-HGU-HGB-HP atau diatas bagian tanah Hak
Pengelolaan (HPL) dapat diberikan HM-HGB-Hak Pakai.

KPUP - Jenis ProperH -2- SPI 20 i 3


b) Hak atas tanah yang sekunder adalah hak-hak atas tanah
yang diberikan diatas tanah hak milik dan bersumber secara
tidak langsung pada hak bangsa Indonesia atas tanah,
meliputi:
(1) Hak Guna Bangunan - HGB,
(2) HakPakai-HP,
(3) HakSewa,
(4) Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
Hak atas tanah yang sekunder atau hak baru diberikan diatas
tanah Hak Milik, yaitu HGB, HP atau Hak Sewa (diatas tanah
non pertanian).
c) Hak-hak lainnya :
(1) Hak-hak lainnya yang diatur didalam UUPA:
(a) Hak Membuka Tanah,
(b) Hak Memungut Hasil Hutan,
(c) Hak Guna Air,
(d) Hak Guna Ruang Angkasa,
(e) Hak Gadai atas Tanah,
(f) Hak Usaha Bagi Hasil,
(g) Hak Menumpang.
(2) Hak-hak yang terkait dengan tanah yang diatur dalam
peraturan perundangan lainnya.
2.3 Gabungan/kombinasi semua hak yang berkaitan dengan kepemilikan real
properti kadang-kadang disebut sebagai himpunan hak (bundle of rights),
yang meliputi hak untuk menggunakan, menempati, memasuki, menjual,
menyewakan, mewariskan, melepaskan atau memilih untuk melaksanakan
atau tidak melaksanakan setiap hak yang disebutkan di atas. Dalam
berbagai situasi, hak tertentu (specific rights) da pat dipisahkan dari
himpunan hak dan dipindahkan, disewakan atau diambil oleh Negara.
2.4 Hak atau kepemilikan dari real properti berasal dari 'legal estate', yaitu hak
untuk menguasai dan menggunakan sebidang tanah berdasarkan hak
tertentu sebagaimana ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan
yang berlaku, yaitu Hukum Agraria Nasional dimana ketentuan pokoknya
diatur dalam Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
2.4.1 Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat
dipunyai orang atas tanah, di mana hak milik dapat dihapuskan
apabila digunakan untuk kepentingan umum dengan ganti
kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan
undang-undang. Konsep hak milik ini adalah mirip dengan 'fee
simple estate1 atau 'freehold' dalam sistem hukum Common Law.

KPUP - Jenls Properti -3- SPI2013


2.4.2 Sewa menyewa adalah perjanjian kontraktual yang menciptakan
jenis kepemiiikan lainnya yaitu hak sewa atas real properti. Dalam
sewa menyewa, pemilik tanah tetap memiliki hak kepemiiikan
yuridis atau dikenal sebagai 'leased fee estate', dengan hak untuk
menggunakan dan menghuni untuk jangka waktu tertentu diberikan
1
kepada penyewa, yang dikenal sebagai 'leasehold estate . Hak
yang diperoleh oleh penyewa berdasarkan perjanjian sewa-
menyewa, adalah kewenangan memakai, menggunakan dan
menempati selama jangka waktu yang ditentukan berdasarkan
syarat-syarat tertentu.
2.4.2.1 Sub/easeho/ds tercipta ketika penyewa atau pemegang
hak sewa terdahulu mengalihkan haknya atau
menyewakan kembali properti kepada pihak ketiga, atau
disebut sublessee, dan kewenangan yang diberikan
hanyalah untuk menggunakan dan menghuni properti
berdasarkan persetujuan oleh pemilik properti.
2.4.2.2 Penilai menganalisis apakdh setiap ketentuan dan
persyaratan yang ditetapkan dalam pemberian hak baru
atau perjanjian sewa menyewa akan mempengaruhi nilai
tanah dan atau bangunan yang ada di atasnya.
2.4.3 Di samping pembatasan oleh negara, pembatasan-pembatasan
lainnya yang berdasarkan hukum dapat diberlakukan atas hak-
hak dan kewenangan-kewenangan yang melekat pada
penguasaan dan pemilikan real properti.
2.4.3.1 Perjanjian yang membatasi kewenangan pemegang hak
[Deed restriction) dan ketentuan yang diperjanjikan untuk
mencegah seseorang berbuat sesuatu [restrictive
covenant), yang berlaku terhadap tanah hak dan
bangunan sebagai obyek perjanjian pemberian hak baru,
dapat mempengaruhi penggunaan,
pengembangan dan pengalihan penguasaan tanah dan
bangunannya.
2.4.3.2 Easement adalah hak untuk menggunakan properti milik
pihak lain. Secara tradisional, penggunaan yang
diijinkan adalah terbatas. Hak jalan atau 'right of way'
dan hak berkaitan dengan jalan air adalah hak atau
keistimewaan yang dimiliki melalui penggunaan atau
kontrak untuk melalui bagian dari properti yang dimiliki
oleh pihak lain. Easement pada umumnya adalah untuk
kepentingan tanah-tanah yang berdekatan, dan bukan
untuk kepentingan individual secara khusus. Tanah yang
memiliki easement sebagai kelengkapannya 'idlsebut
sebagai 'dominant tenement' dan tanah yang dikenal
easement disebut sebagai 'servient tenement'. Hal Ini
adalah juga sejalan dengan PP No. 40/1996 tentang
HGU, HGB dan Hak Pakai atas Tanah, dimana pemegang
hak atas tanah wajib memberikan jalan

KPUP - Jenls Properti -4- SP» 201 :i


keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi
pekarangan atau bidang tanah yang terkurung.
2.4.4 Hak kepemilikan yang pentlng lainnya dan Hak Kepemilikan
Finansial dapat dikaitkan dengan real properti.
2.4.4.1 Hak kepemilikan secara parsial atau fraksi {Partial atau
fractional interests) dari real properti terjadi karena
pembagian secara hukum atas hak kepemilikan real
properti. Sebagai contoh, real properti tidak hanya
dimiliki oleh perseorangan, tetapi juga dapat dimlllki
oleh para pemegang saham perusahaan, kemitraan
(persekutuan perdata), penyewa dan selain itu juga
mengenai pemilikan atas tanah dan bagian bersama dari
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) yang
disebut strata-title. ^^.'"-Ik
2.4.4.2 Trust mendptakan kepentingan hukum lainnya atas hak
kepemilikan real properti. Kepentingan hukum dari
penerima manfaat ekonomi (beneficiary) disebut
equitable atau equity frus/. Pengelola investasi [trustee)
yang mewakili penerima manfaat ekonomi dalam
konteks trust merupakari pemilik yuridis.
2.4.4.3 Jaminan pelunasan utang (security) atau Hak Kepemilikan
Finansial (financial interest) terjadi karena pemberian
Hak Tdnggungan sebagai jaminan pelunasan utang
kepada bank, lembaga keuangan bukan bank, atau
perorangan yang member! pinjaman [loan). Posisi
kreditur (yang berpiutang) menguasai secara yuridis
£ tanah hak yang menjadi obyek Hak Tanggungan
"sebagai jaminan pelunasan utang.
Kreditur pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak
yang dipisahkan sebagai jaminan pelunasan utang dari
harta kekayaan pemberi Hak Tanggungan atas tanah
hak tertentu yang dijadikan obyek Hak Tanggungan.
2.5 Real properti dalam terminologi akuntansi biasanya dikategorikan sebagai
aset tetap, atau aset jangka panjang. Untuk jenis usaha tertentu misalnya
pengembang real estat, real properti dapat dikategorikan sebagai aset
lancar apabila tanah atau real estat dimasukkan dalam persediaan untuk
dijual.
2.5.1 Aset adalah hak kepemilikan di dalam real estat, sehingga aset
dimaksud adalah sama dengan real properti.
2.5.2 Obyek penilaian adalah hak kepemilikan real estat dan bukan real
estat sebagai entitas fisik.
2.5.3 Pada saat hak kepemilikan real estat diperjual belikan di pasar,
para pelaku pasar memberlkan besaran nilal tertentu atas hak
kepemilikan tersebut. Berbagai nilai yang diberikan oleh para
pelaku pasar ini menjadi dasar yang obyektif dalam
mengestimasikan Nilai Pasar suatu real properti.

KPUP - Jenis Properti 5 SPI 201 3


2.6 Penilaian atas real properti dilakukan untuk berbagai alasan, yang
dtkategorikan antara lain sebagai berikut: pelaporan keuangan, transaksi
yang melibatkan peralihan kepemilikan, pinjaman dan hak tanggungan
yang dijamin dengan properti, litigasi, perpajakan, dan konsultansi atau
pengambilan keputusan investasi.
Dengan pengecualian untuk kategorl terakhir, berbagai penilaian
sebagalmana dikeiompokkan di bawah ini menggunakan Nilal Pasar
sebagai dasar penilaian:
2.6.1 Penilaian aset tetap yang dipersiapkan untuk pelaporan keuangan
sehingga mencerminkan pengaruh dari perubahan harga atau nila)
yang berlaku pada saat itu;
2.6.2 Penilaian untuk membantu calon pembeli yang prospektif dalam
menentukan penawaran, dalam rangka membantu calon penjual
dalam menetapkan harga penawaran yang dapat diterlma, atau
membantu kedua belah pihak dalam menentukan harga jual-beli
untuk suatu transaksi tertentu yang akan dilakukan, penilaian
dapat juga digunakan untuk menjadi dasar dalam mereorganisasi
atau menggabungkan kepemilikan berbagai jenis properti [multiple
properties)',
2.6.3 Penilaian dibutuhkan untuk mengestimasi nilai real properti
sebagai jaminan pinjaman atau untuk menciptakan dasar
penjaminan pinjaman (loan underwriting) atas properti, atau untuk
menentukan suatu dasar guna keperluan asuransi.
2.6.4 Penilaian dilakukan untuk menetapkan besarnya kompensaii yang
layak sebagai akibat adanya pencabutan hak atau pembebaian hak
oleh Negara, atau dalam litigasi dan arbitral© , untuk penyelesaian
sengketa atas kontrak dan hak kepemilikan secara parsial, dan
penyelesaian kerusakan yang disebabkan oleh pencemaran
lingkungan.
2.6.5 Penilaian diperlukan untuk mengestimasi nilal real properti untuk
tujuan perpajakan, atau dalam rangka penentuan pajak atui hadiah
atau harta warisan.
2.6.6 Penilaian dan tugas tambahan yang dilakukan untuk berbagai
macam kebutuhan Pemberi Tugas, misalnya, para investor,
perusahaan asuransi, claim adjuster, juru lelang (auctioneer) atau
likuidator khususnya dalam masalah kepailitan, dan badan
pengendali tata ruang (zoning board) (tentang kemungklnan
pengaruh dari usulan tentang perencanaan tata ruang) dan juga
untuk berbagai macam tujuan, misalnya, analisis pasar atau
analisis kelayakan, analisis biaya/manfaat, penentuan nilai buku
untuk penerbitan saham baru (atau revisinya), dan penetapan
tingkat sewa yang prospektif serta ketentuan-ketentuan mengenai
sewa menyewa.
2.7 Dalam setiap penilaian, karakteristik dari real properti yang terkait harus
diidentifikasikan. Karakteristik real properti mencakup :

KPUP - Jenis Properti 6 SPI2013


2.7.1 uraian lokasi, fisik dan legalitas, aspek serta parameter ekonomi atau
parameter keuangan untuk properti penghasil pendapatan,
2.7.2 kepentingan hukum real properti yang dinilai,
2.7.3 personal properti, perlengkapan dagang [trade fixtures), atau bagian
tidak berwujud yang bukan real properti tetapi termasuk dalam tugas
penilaian (Lihat butir 3 Personal Properti),
2.7.4 adanya easement, pembatasan, halangan/rintangan, sewa, per|anjian
(covenants) yang diketahui, atau pengenaan pajak secara khusus atas
properti atau hal-hal khusus lainnya,
2.7.5 properti yang dinilai apakah merupakan hak kepemilikan parsial atau
bagian dari bidang tanah yang lebih besar.
2.8 Penilaian atas real properti dapat dipengaruhi oleh pertimbangan-
pertimbangan khusus seperti d't bawah ini:
2.8.1 Kebutuhan untuk menganalisis kemungkinan penggabungan kepemilikan
(marriage atau assemblage value sesuai definisi pada Penjelasan
Istilah) atau pemisahan hak kepemilikan (component value).
tail 2.8.2 Pengaruh dari kemungkinan perubahan peruntukan tanah dan
pembangunan infrastruktur, misalnya perluasan sistem utilitas
publik atau koridor akses.
2.8.3 Pasar yang mengalami depresi yang dicirikan oleh lemahnya permintaan,
kelebihan penawaran dan minimnya transaksi penjualan, dimana
estimasi Nilai Pasar sulit diperoleh berdasarkan data historis dan data
terbaru.
Dalam keadaan demikian, perhatian pelaku pasar dapat beralih kepada
indikator lainnya dari nilai properti atau kinerjanya.
2.9 Pendekatan Pasar, Biaya dan Pendapatan serta metode-metode yang
berkaifan dengan pendekatan ini umumnya diterapkan terhadap penilaian
real properti.
Ketiga pendekatan tersebut semua didasarkan atas prinsip substitusi, yang
mempertahankan asas apabila beberapa komoditas, barang atau jasa yang
sama tersedia, maka harga yang paling rendah akan menarik permintaan yang
paling besar dan distribusi yang paling luas.
2.9.1 Pendekatan Pasar menetapkan batas-batas pada Nilai Pasar untuk real
properti dengan mengkaji data pasar berupa harga yang biasanya
dibayarkan oleh pembeli untuk properti sejenis. Penilai perlu meyakini
bahwa transaksi jual beli terjadi antara pihak-pihak yang memiliki
motivasi yang umum. Harga jual yang merefleksikan motivasi yang
tidak umum dari pelaku pasar, misalnya transaksi dari penjual atau
pembeli khusus yang bersedia menerima atau membayar harga
transaksi di atas atau di bawah harga pasar untuk properti tertentu,
harus dikecualikan.
2.9.1.1 Properti yang dinilai dibandingkan dengan harga jual
(transaksi dan atau penawaran) properti sejenis yang

KI'UP - lenls Properti


terdapat di pasar. Harga jual dianalisis dengan
menerapkan satuan perbandingan yang sesuai dan
dilakukan penyesuaian untuk perbedaan yang ada
dengan didasarkan faktor-faktor penyesuaian yang
relevan (Lihat PPPI 1 Penilaian Real Properti).
2.9.1.2 Dalam menerapkan Pendekatan Pasar adalah pentlng
bagi Penilai untuk memperhatikan jenis hak kepemlllkan
yang dinilai untuk memastikan bahwa jenis hak
kepemilikan dari properti yang dinilai adalah tama
dengan properti pembandingnya. Dalam ha I terdapat
perbedaan, maka perlu dilakukan penyesuaian terhadap
data pembanding berdasarkan penepii pasar yang
berlaku.
2.9.1.3 Pendekatan Pasar secara khusus memillkl penerapan
yang luas serta sangat meyakinkan apabila clulti
pembanding pasar tersedia dalam |umlah yang cukup.
Data yang didapatkan dari penerapan pendekatan Ini
juga dapat digunakan dalam Pendekatan Pendapatan
dan Pendekatan Biaya. Namun demikian, Pendekatan
Pasar menjadi kurang sesuai untuk diterapkan dalam hal
terjadi perubahan pasar secara cepat atau pasar
menjadi tidak stabil (vo/aW/e), atau apabila diterapkan
dalam penilaian properti khusus.
2.9.2 Dalam Pendekatan Pendapatan, Nilai Pasar real properti ditentukan
oleh kapasitas untuk menghasilkan pendapatan dari real properti
tersebut. Pendekatan Pendapatan juga bergantung pada prinsip
antisipasi, di mana nilai berasal dari harapan atas keuntungan di
masa depan (aliran pendapatan).
2.9.2.1 Pendekatan Pendapatan mempertimbangkan data
pendapatan dan pengeluaran dari properti pembanding
untuk memperoleh pendapatan (operasional) bersih
properti yang dinilai. Kapitalisasi dilakukan baik dengan
penerapan tingkat kapitalisasi tunggal/'single rate'
[overall capitalization rate atau all risks yield) pada satu
pendapatan tahunan, maupun dengan penerapan yield
atau tingkat diskonto (mencerminkan ukuran
pengembalian investasi, ROI) pada serangkaian
pendapatan selama periode proyeksi (Lihat PPPI 1 -
Penilaian Real Properti). Penerapan Pendekatan
Pendapatan mempunyai dua alternative, yaitu Metode
Kapitalisasi Pendapatan dan Metode Arus Kas
Terdiskonto (DCF).
2.9.2.2 Dikarenakan investor biasanya menitikberatkan
pertimbangannya pada tingkat pengembalian investasi,
asumsi atau input yang mendasari perkiraan nilai yang
dihasilkan dari Pendekatan Pendapatan dapat
dibandingkan dengan kinerja dari alternatif investasi
properti dan investasi keuangan lainnya.

KPUP - Jenis Properti -8- SPI2013


2.9.2.3 Pendekatan Pendapatan terutama sering dlterapkan pada
kepemilikan 100% (termasuk seluruh pemegang saham
atau partner) dari kepemilikan ekuitas atas properti
yang disewakan.
2.9.3 Pendekatan Biaya menetapkan nilai real properti dengan
mengestimasi biaya perolehan tanah dan biaya pengganti
pengembangan baru diatasnya dengan utilitas yang sebanding
atau mengadaptasi properti lama dengan penggunaan yang sama,
tanpa mempertimbangkan antara lain biaya akibat penundaan
waktu pengembangan dan biaya lembur. Estimasi insentif
kewirausahaan atau keuntungan/kerugian developer ditambahkan
pada tanah dan biaya konstruksi. Untuk properti yang lebih tua,
pendekatan biaya memperhitungkan estimasi depresiasi termasuk
penyusutan fislk dan keusangan fungsional. Biaya konstruksi dan
depresiasi seharusnya ditentukan oleh hasil analisis perkiraan
biaya konstruksi dan depresiasi sesuai dengan kelaziman yang
ada di pasar atau dalam praktek penilaian.
Pendekatan Biaya memiliki dua kemungkinan penerapan, pertama
yang dapat dipergunakan dalam estimasi Nilai Pasar dan kedua
yang tidak dapat dipergunakan untuk estimasi Nilai Pasar. Jika
Pendekatan Biaya diterapkan untuk estimasi Nilai Pasar, maka
semua unsur pendekatan tersebut harus diambil berdasarkan
kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian. Jika
Pendekatan Biaya diterapkan pada situasi dan kondisi selain Nilai
Pasar, maka sebagian unsur-unsur yang dipergunakan tidak
berdasarkan pada data pasar. Lebih jelas lagi, Pendekatan Biaya
dengan meherapkan Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi [DRC)
yang menggabungkan unsur-unsur yang didasarkan pada data
pasar dengan unsur-unsur bukan data pasar, tidak dapat dlanggap
sebagai Nilai Pasar. Penerapan yang berbeda antara Pendekatan
Biaya dan pendekatan lainnya untuk memperkirakan . Nilai Pasar,
jangan sampai membingungkan atau menimbulkan salah pengertian
dalam penggunaan, penyajian maupun penerapannya.
2.9.3.1 Estimasi nilai yang dihasilkan dari Pendekatan Biaya
merepresentasikan nilai dari hak kepemilikan properti
secara 'freehold'. Di Indonesia misalnya, terdapat real
estat di atas tanah hak milik atau hak guna bangunan.
Apabila properti disewakan kepada plhak lain, atau
merupakan obyek dari hak kepemilikan parsial, Penilai
harus membuat penyesuaian untuk mencerminkan jenis
hak kepemilikan yang dinilai.
2.9.3.2 Biaya dan Nilai Pasar memiliki hubungan yang sangat
erat dalam hal properti yang relatif masih baru.
Pendekatan Biaya sering diterapkan dalam pen f fa fan
konstruksi yang baru atau baru selesai dibangun dan

KPUP - Jenis Properti -9- SPI2013


konstruksi yang direncanakan, penambahan atau
renovasi.
Akan teta pi, estimasi biaya, cenderung menghasilkan
batas atas dari jumlah yang akan dibayarkan oleh
pembeli di pasar terhadap properti tersebut. Pendekatan
ini juga berguna da lam penllaian untuk properti khusus
maupun properti untuk penggunaan khusus, yang jarang
diperjualbelikan. (Lihat PPPI 8 -Pendekatan Biaya untuk
tujuan Pelaporan Keuangan -DRC).

3.0 Personal Properti


3.1 Personal Properti merujuk pada kepemilikan atas kepentingan hukum yang
melekat pada benda selain real estat. Benda ini dapat berwujud, misalnya
'chattels' (benda yang dapat dipindahkan), atau tidak berwujud seperti
hutang atau paten. Personal properti berwujud merepresentasikan
kepentingan hukum pada suatu benda yang tidak melekat secara
permanen pada real estat dan biasanya dicirikan dengan sifatnya yang
dapat dipindahkan. Di beberapa referensi, benda yang termasuk ke dalam
personal properti disebut sebagai 'personalty' untuk membedakan dengan
'realty'.
3.2 Contoh personal properti adalah meliputi kepentingan hukum atas:
3.2.1 Benda yang dapat diidentifikasi, dapat dipindahkan dan
berwujud seperti kepemilikan atas mesin dan peralatan, alat
transportasi, alat berat, dan yang umumnya digolongkan sebagai
benda milikindividu, misalnya perabotan, benda-benda koleksi
(co//ecf/b/es) dan peralatan. Kepemilikan atas aset lancar dari
suatu perusahaan/badan usaha, persediaan perdagangan dan
suplal diklasifikasikan sebagai personal properti.
3.2.1.1 Di beberapa negara, jenis properti di atas disebut
i sebagai'goods'dan'chaffe/s persona/'.
3.2.2 Perlengkapan non-realty juga disebut sebagai perlengkapan
dagang (frade fixtures) atau perlengkapan penyewa [tenant's
fixtures yang berupa fixtures dan fittings), dipasang pada properti
oleh penyewa dan digunakan untuk menjalankan perdagangan
atau usahanya. Leasehold improvement atau tenant's improvement
adalah pengembangan atau penambahan yang bersifat tetap
pada tanah atau bangunan, dipasang dan dibayar oleh penyewa
untuk memenuhi kebutuhan penyewa. Perlengkapan dagang
bersifat dapat dipindahkan oleh penyewa setelah masa sewa
berakhir.
Pemindahannya tidak menimbulkan kerusakan serius terhadap real
estat. Leasehold improvement atau tenant's improvements adalah
finishings atau fittings, seperti parti si dan outlets yang dibangun di
atas lahan. Umur manfaat dari tenant's improvement dapat lebih
pendek atau panjang dari masa sewa. Apabila lebih panjang dari

KPUP - Jenis Properti -10~ SPI 201 3


masa sewa, penyewa mungkin berhak untuk mendapatkan
kompensasi yang merefleksikan besarnya kenaikan nilai dari
properti yang disewakan dikarenakan adanya leasehold
improvements tersebut.
3.2.2.1 lebih luas, kategori di atas dapat termasuk bangunan
khusus yang tidak permanen, mesin dan peralatan, yang
di beberapa referensi disebut sebagai Plant &
Machinery.
3.2.2.2 Pada beberapa referensi lainnya, Istllah furnitures,
fixtures dan equipment (FF&Es) terdiri atas kedua
kategori di atas.

3.2.3 Modal kerja bersih dan surat berharga, atau aset lancar bersih,
adalah jumlah dari aset lancar dikurangi kewajiban jangka pendek.
Modal kerja bersih dapat termasuk uang tunai, surat berharga
yang dapat diperdagangkan dan suplai yang likuid dikurangi
kewajiban lancar seperti hutang dan kewajiban jangka pendek.
3.2.4 Aset tak berwujud adalah kepentingan hukum yang melekat pada
entitas yang tidak berwujud. Contoh personal properti tidak
berwujud termasuk hak tagih dan hak untuk menghasilkan
keuntungan dari suatu ide/gagasan. Dalam hal ini yang dinilai
adalah haknya, yaitu hak untuk menagih atau untuk meraih
keuntungan, yang berbeda dengan entitas tidak berwujud itu
sendiri, yaitu hutang atau ide/gagasan.
3.3 Suatu peniiaian yang mencakup balk hak atas benda bergerak (personal
properti) maupun real properti harus terlebih dahulu mengidentifikasl hak
atas benda bergerak dan mempertimbangkan pengaruhnya terhadap
estimasi nilai total yang ditetapkan.
3.3.1 Peniiaian personal properti dapat merupakan bagian dari
penugasan yang lebih besar. Definisi dasar peniiaian dari suatu
personal properti harus sesuai dengan tujuan dari peniiaian
. properti, baik itu untuk jual beli, re nova si atau penghancuran
properti. Personal properti dapat dinilai berdasarkan Nilai Pasar,
Nilai Sisa atau Nilai Likuidasi, misalnya nilai personal properti dari
suatu hotel yang dijual sebagai Properti dengan Bisnis Khusus (PBK)
dibandingkan dengan nilai personal properti dari suatu hotel yang
sudah menghentikan kegiatan usahanya.
3.3.2 Penilai harus mampu memisahkan personal properti dari suatu real
properti, dan dalam situasi tertentu mungkin diperlukan untuk
mengesampingkannya, misalnya dalam peniiaian yang terkait
dengan fungsi Pemerintah seperti perpajakan atau
pengambilalihan properti untuk kepentingan publik [compulsory
acquisition).
3.3.3 Dalam peniiaian aset dari suatu bisnis, Penilai harus
mempertimbangkan apakah aset tersebut dinilai sebagai bagian
dari bisnis yang berjalan (going concern) atau aset terpisah.

KPUP-Jenis Properti -11- SPI2013


3.4 Penilai seharusnya memiliki pemahaman mengenai kebiasaan setempat
[local custom) mengenai apakah suatu benda dianggap sebagai personal
properti atau real properti. Dalam keadaan tertentu, benda yang terpasang
permanen pada real properti yang biasanya dianggap sebagai personal
properti, dapat dianggap sebagai bagian dari real properti pada waktu
selesainya penghunian, terutama apabila pelepasan dan pemindahannya
mengakibatkan kerusakan berarti pada benda tersebut maupun bangunan
di mana benda tersebut dipasang.
3.5 Berbagai teknik yang digunakan dalam ketiga pendekatan penilaian dapat
diterapkan pula pada penilaian personal properti.

3.5.1 Jika penilai berpendapat bahwa personal properti yang merupakan


bagian dari properti yang dinilai adalah lebih tinggi atau lebih
rendah nilainya dibandingkan dengan properti sejenis, maka
Penilai harus memperhitungkan selisih nilai yang dikontribusikan
tersebut dalam penilaian. pf^i*J%
3.5.2 Dalam penugasan tertentu, Penilai mungkin harus menentukan
tingkat kerusakan fisik, kemundurantfun§sJbndl dan ekonomis yang
menurunkan nilai personal properti tersebut. Hal ini tidak terlepas
dari pertimbangan mengenai sisqumur ekonomis suatu bangunan
di mana personal properti tersebut berada.

4.0 Perusahaan/Badan Usaha


4.1 Badan Usaha adalah entitas komersial, industry jasa atau investasi yang
menjalankan kegiatan ekonomi. Badan usaha biasanya bersifat mencari
keuntungan yang dalam kegiatan operasionalnya menghasilkan produk
atau jasa kepada konsumen. Terkait erat dengan konsep dari entitas usaha
adalah istilah:

• perusahaan operasional {operating company), yaitu entitas usaha yang


menjalankan suatu aktivitas ekonomi dengan membuat, menjual atau
memperdagangkan suatu produk atau jasa, dan
• 'going concern', yaitu sebuah entitas yang terus melaksanakan
kegiatan operasionalnya secara berkelanjutan di masa depan tanpa
adanya maksud atau kebutuhan untuk melikuidasi atau memperkecil
secara material skala usahanya.
4.2 Perusahaan merupakan suatu badan hukum, yang dapat berbentuk
perseroan terbatas (UU No.l tahun 1995 tentang Perseroan Terbatai)
atau bentuk lainnya, yaitu sebagaimana diatur dalam UU No. 3 tahun
1982 tentang Wajib Daftar Perusahaan terdiri dari:
• Perusahaan Perorangan
• Perseroan Terbatas
• Perusahaan Firma
• Perusahaan Komanditer
• Koperast

KPUP - Jenh Properti -1 2- 5FM 2( > I I


• BUMN (dapat berbentuk perusahaan perseroan, perusahaan umum
atau perusahaan jawatan)

4.2.1 Badan Usaha yang bukan merupakan perseroan terbatas,


misalnya perusahaan perorangan (sole proprietorship), joint
ventures dan persekutuan perdata, perusahaan firma dan
komanditer (general and limited partnerships).
4.2.2 Badan usaha yang berbentuk perseroan terbatas meliputi
perusahaan tertutup, perusahaan terbuka atau perusahaan publik
yang sahamnya tersedia untuk atau dimiliki publik.
4.2.3 Bentuk hukum lalnnya dari badan usaha adalah 'trust arrangement*
atau di Indonesia sejenis dengan reksa dana Kontrak Investasi
Kolektif yang pengendaliannya dipegang oleh trustee (individual
atau corporate trustee), serta grup perusahaan yang
mengkombinasikan perusahaan induk dan anak, kepentingan
kemitraan, dan hubungan 'trustee' (trusteeships),
4.3 Badan usaha dapat mempunyal kegiatan ekonomi yang sangat luas,
mencakup baik sektor swasta maupun sektor publik. Kegiatan usaha
mencakup antara lain kegiatan manufaktur, perdagangan grosir,
perdagangan eceran, penginapan, perawatan kesehatan dan jasa-jasa
antara lain di bidang keuangan, hukum, pendidikan dan sosial.
4.3.1 Perusahaan investasi atau perusahaan induk (holding company),
yang mempertahankan kepentingan pengendalian pada
perusahaan anak melalul kepemilikan saham pada anak-anak
perusahaannya, termasuk antara lain kegiatan usaha di bidang
properti dan agri.
4.3.2 Properti yang menghasilkan pendapatan (income producing
property) seperti hotel, SPBU, restoran, bioskop, yang disebut
sebagai Properti dengan Bisnis Khusus, atau entitas operasional,
dinilai berdasarkan Nilai Pasar, dimana Nllai Pasar inl mencakup
komponen nilai yang terdiri dari tanah, bangunan, personal
properti, aset tidak berwujud dan kegiatan usahanya sendiri.
Properti ini biasanya dijual di pasar sebagai satu kesatuan
operasional, sehingga identifikasl terpisah atas tanah, bangunan
dan nilai lainnya mungkin sulit dilakukan, karenanya diperlukan
perhatian khusus dalam mengidentifikasikan komponen properti
yang termasuk di dalam penilaian (Llhat PPPI 15- Penilaian
Properti dengan Bisnis Khusus).
4.4 Berdasarkan terminologi akuntansi, aset dari suatu badan usaha mencakup
aset berwujud dan tidak berwujud;
4.4.1 Aset berwujud meliputi aset lancar dan aset jangka panjang
seperti tanah dan bangunan, peralatan dan perlengkapan (fixtures
& equipment) dan personal properti yang berwujud.
4.4.2 Aset tidak berwujud (intangible assets) yang dlkategorikan sebagai
personal properti tidak berwujud, meliputi keahlian manajemen,
pengetahuan teknik pemasaran, peringkat pinjaman (credit rating),

KPUP-Jenis Properti -13- SPI2013


kumpulan tenaga kerja, pabrik yang operasional, goodwill dan
kepemilikan atas berbagai hak berupa Hak Atas Kekayaan
Inteiektual (HAKI) dan instrumen hukum (misalnya paten, hak cipta,
waralaba dan kontrak).
4.4.2.1 Goodwill terdiri atas 2 (dua) jenis, yaitu goodwill yang
melekat pada properti (property-specific) serta dapat
dialihkan kepada pemilik baru pada saat penjualan
properti, dan personal goodwill yang melekat pada
pemilik atau pengelola properti.
4.5 Penilaian Bisnis dilakukan untuk berbagai tujuan, termasuk (Lihat PPPI 6 -
Penilaian Bisnis) :
4.5.1 Akuisisi dan penjualan dari suatu usaha/bisnis perorangan,
penggabungan usaha [merger), atau estimasi nilai saham yang
dimiliki oleh pemegang saham suatu usaha;
4.5.2 Penilaian Bisnis seringkali digunakan sebagai dasar untuk
mengalokasikan dan menggambarkan Nilai dalam Penggunaan
(lihat SPI 2 Dasar Penilaian Selain Nilai Pasar) dari berbagai aset
suatu usaha/bisnis. Penilaian Bisnis juga dapat memberikan dasar
untuk mengestimasikan besarnya keusangan pada aset tetap
tertentu dari suatu usaha/bisnis.
4.6 Penilaian Bisnis dapat didasarkan pada Nilai Pasar dari badan usaha.
Nilai Pasar dari suatu perusahaan tidak harus sama dengan Nilai dalam
Penggunaan dari suatu perusahaan. Penilaian yang ditujukan untuk
pelaporan keuangan biasanya dibutuhkan untuk melaporkan Nilai Wajar,
yang dapat sama atau tidak sama dengan Nilai Pasar.
Dalam situasi demikian, Penilai harus mengindikasikan apakah nilai dapat
atau tidak dapat memenuhi definisi Nilai Pasar dan Nilai Wajar (Lihat KPUP
batir 8.1). Penilaian dari 'going concern1 biasanya didasarkan pada Nilai
dalam Penggunaan. Untuk tujuan pelaporan keuangan, Nilai dalam
Penggunaan memiliki arti khusus (Lihat Standar Akuntansi Internasional 36 -
Penurunan Nilai Aset) yang membedakan istilah ini dari penggunaan yang
umum pada praktek penilaian.
4.7 Penilai harus mengidentifikasikan secara jelas badan usaha (misalnya
perusahaan operasional, perusahaan induk, perusahaan dengan bisnis
khusus), hak kepemilikan badan usaha atau surat berharga (misalnya
saham perusahaan terbuka atau tertutup dan saham reksa dana) yang
dinilai.
4.7.1 Hak kepemilikan mungkin berbentuk utuh, terbagi di antara
pemegang saham, dan/atau melibatkan kepentingan mayoritas
dan minoritas.
4.7.2 Penilai harus mempertimbangkan hak, keistimewaan khusus dan
kondisi yang melekat pada hak kepemilikan, baik dalam bentuk
perseroan, persekutuan perdata [parfnership) maupun perusahaan
perorangan [proprietorship).

KPUP - Jenls Properti -14- SPI2013


4.8 Penilaian Bisnis menggunakan tiga pendekatan penilaian, dimana Penilai
biasanya merekonsiliasikan indikasi nilai yang didapatkan dari 2 (dua) atau
lebih pendekatan dan metode yang digunakan. (Lihat PPI 6 -Penilaian Bisnis).
4.8.1 Pendekatan Pasar dilakukan dengan membandingkan badan usaha
yang dinilai dengan badan usaha lainnya, hak kepemilikan perusahaan
atau saham yang sejenis yang dijual di pasar terbuka. Perusahaan
yang dibandingkan seharusnya berasal dari industri yang sama atau
sejenis dan bereaksi sama terhadap perubahan berbagai variabel
ekonomi. Sumber data yang umum didapatkan termasuk pasar akuisisi
di mana seluruh perusahaan diperjual belikan, transaksi terdahulu atas
kepemilikan perusahaan dan pasar saham publik di mana hak
kepemilikan dari badan usaha sejenis diperdagangkan.
4.8.2 Pendekatan Pendapatan dilakukan dengan memperhitungkan nilai kini
dari pendapatan atau keuntungan yang diantisipasikan di masa depan,
yang meliputi tingkat pertumbuhan dan waktu yang diharapkan, resiko
yang terkait dan nilai uang terhadap waktu (time value of money).
Pendapatan dikonversi menjadi inidikasi nilai melalui metode
kapitalisasi langsung dari tingkat pendapatan yang dianggap mewakili,
atau analisis DCF, atau metode dividen, di mana penerimaan kas
diestimasikan terjadi secara berurutan di masa depan dan
dikonversikan menjadi nilai kini melalui penerapan tingkat diskonto.
4.8.3 Pendekatan Berbasis Aset dilakukan dengan menyesuaikan neraca
perusahaan yang melaporkan seluruh aset baik berwujud maupun
tidak berwujud dan seluruh kewajibannya pada Nilai Pasarnya, atau
nilai yang dicatatkan [carrying amount) yang dianggap wajar. Jika
pendekatan berbasis aset digunakan untuk menilai badan usaha
operasional yang dinilai berdasarkan asumsi bisnis yang berjalan
[going concern), maka estimasi nilai yang diberikan seharusnya juga
mempertimbangkan perkiraan nilai dari pendekatan lainnya.

5.0 Hak Kepemilikan Finansial


5.1 Hak Kepemilikan Finansial (HKF) pada properti berasal dari pembagian secara
hukum dari hak kepemilikan atas badan usaha dan real properti (misalnya
persekutuan/parmersh/p, sindikasi, BOT, sev/a/co-tenancies, joint venture), dan
dari pemberian secara kontraktual hak opsi untuk membeli atau menjual
properti (misalnya tanah dan bangunan, saham atau instrumen keuangan
lainnya) pada harga yang dinyatakan dalam periode tertentu, atau berasal dari
pembentukan instrumen investasi yang dijamin dengan sekumpulan aset real
estat.
5.1.1 Hak kepemilikan secara hukum dapat dibagi untuk membentuk
persekutuan usaha [partnership), dimana dua orang atau lebih secara
bersama-sama memiliki badan usaha atau properti yang

KPUP - Jenis Properti 15 SPI2013


secara bersama-sama pula memperoleh keuntungan atau
kerugiannya.
5.1.1.1 Persekutuan umum (genera/ partnership) adalah bentuk
pengaturan kemitraan usaha di mana seluruh mitra
bersama-sama menanggung resiko investasi dan setiap
mitra bertanggung jawab secara penuh atas seluruh
kewajiban kemitraan.
5.1.1.2 Persekutuan terbatas (limited partnership) adalah bentuk
pengaturan kemitraan yang terdiri dari mitra umum dan
mitra terbatas. Mitra umum mengelola badan usaha dan
diasumsikan bertanggung jawab penuh atas segala
kewajiban kemitraan, sedangkan mitra terbatas bersifat
pasif dan bertanggung jawab hanya sebesar penyertaan
modalnya. Di Indonesia, persekutuan terbatas ini dikenal
sebagai Persekutuan Komanditer atau
CV(Command/faire Venootschap).
5.1.2 Badan hukum lainnya yang berkaitan dengan persekutuan usaha
(partnership) adalah sindikasi dan joint venture.
5.1.2.1 Sindikasi seringkali diorganisasikan oleh mitra umum
sedangkan Investor menjadi mitra terbatas. Sindikasi
mengumpulkan dana untuk akuisisi dan pengembangan
proyek atau kegiatan bisnis (business ventures) lainnya.
5.1.2.2 Joint venture adalah kombinasi dari dua atau lebih
badan hukum yang bekerja sama untuk mengembangkan
proyek tertentu. Perbedaan joint venture dengan bentuk
kemitraan adalah pada jangka waktu/masa yang terbatas
dan spesifik untuk proyek tertentu.
5.1.3 Opsi adalah kesepakatan untuk menjanjikan terlebih dahulu
penawaran untuk membeli, menjual atau menyewakan properti
dalam jangka waktu tertentu dengan harga yang telah ditetapkan
sebelumnya [stated price). Opsi akan menciptakan suatu hak
kontraktual yang pelaksanaannya tergantung pada beberapa
kondisi tertentu. Pemegang hak opsi dapat memilih untuk
melaksanakan atau tidak melaksanakan hak opsinya, karenanya
opsi berbeda dengan kontrak untuk membeli atau menjual
properti.
Opsi untuk membeli dapat juga dikaitkan dengan perjanjian sewa,
dimana opsi untuk membeli sering memuat ketentuan bahwa
sebagian dari sewa yang dibayarkan dapat diperhitungkan dalam
harga beli.
5.1.4 Investasi properti melalui kepemilikan surat berharga [securities)
atau instrumen yang menjamin posisi hutang dan ekuitas,
merupakan alternatif dari bentuk kepemilikan properti secara
langsung yang ada saat ini. Investor dapat memiliki dan
memperdagangkan surat berharga yang dimilikinya pada suatu

KPUP - Jenis Properti 16 SPI2013


properti atau kumpulan properti dengan cara yang sama seperti
bila melakukan jual beli saham perusahaan.
5.1.4.1 Pasar dari surat berharga ini meliputi sektor swasta,
atau institusional (persekutuan usaha, perusahaan, dana
pensiun dan perusahaan asuransi) dan sektor publik
(investor individual yang melakukan perdagangan di
bursa efek).
5.1.4.2 Instrumen investasi yang disekuritisasikan, termasuk Real
Estate Investment Trust (REIT), atau Efek Beragun Aset
(EBA) serta instrumen lainnya seperti Collateralized
Mortgage Obligations (CMOs), Real Estate Operating
Companies (REOCs).
5.2 HKF adalah aset tidak berwujud yang dapat mencakup:
5.2.1 hak yang meiekat pada kepemilikan badan usaha atau properti,
yaitu untuk menggunakan, menempati, menjual, menyewakan atau
mengelola;
5.2.2 hak yang meiekat pada suatu kontrak yang memberikan opsi untuk
membeli atau kontrak sewa menyewa yang berisi opsi untuk mem
beli;
5.2.3 hak yang meiekat pada kepemilikan atas suatu surat berharga
(misalnya untuk meneruskan kepemilikan atau menjualnya).
5.3 HKF membutuhkan penilaian untuk berbagai alasan.
5.3.1 HKF dapat diikutsertakan dalam kepemilikan aset seorang mitra.
Untuk mengetahui total nilai aset yang dimiliki oleh mitra tersebut,
nilai dari HKF harus ditentukan. Seorang mitra dapat juga
berkeinginan untuk menjual HKFnya, atau HKF tersebut dapat
dialihkan ke pihak lain dan menjadi obyek pajak warisan dan
pengesahan wasiat. Mitra umum dapat juga membeli HKF
untuktujuan mengalihkannya menjadi persekutuan terbatas (limited
partnership).
5.3.2 Hak untuk membeli, yang seringkali dilaksanakan dengan sejumlah
kecil uang, menciptakan rasio hutang ekuitas [leverage) atau
kemampuan mendapatkan pinjaman (gearing) yang tinggi, di
mana dampaknya harus dipertimbangkan dalam harga transaksi
final. Opsi sewa beli membatasi kemampuan untuk dapat
dipasarkan [marketability) dari properti sewa, dan dapat
membatasi Nilai Pasar dari properti sewa.
5.3.3 Penilaian dari instrumen investasi yang disekuritisasikan dilakukan
untuk tujuan penjaminan dan pemeringkatan dari surat berharga
sebelum dilakukannya penawaran publik perdana (Initial Public
Offering - IPO).
5.4 Standar Akuntansi Internasional (International Accounting Standard - IAS),
IAS 32 tentang Pengungkapan dan Penyajian Instrumen Keuangan;
mendefinisikan aset keuangan, kewajiban keuangan, instrumen keuangan
dan instrumen ekuitas; serta compound (financial) instrument.

KPUP - Jenls Properti • 17- SPI 201 3


Menurut IAS 32, suatu entitas seharusnya mengungkapkan informasi
mengenai Nilai Wajar untuk setiap kelas dari aset keuangan dan kewajiban
keuangan, sehingga memungkinkan perbandingan dengan jumlah yang
dicatatkan (carrying amount) di dalam neraca keuangan. Hal-hal yang
harus diungkapkan oleh suatu entitas.
5.4.1 Aset keuangan adalah aset yang berupa : a) uang tunai; b)
instrumen saham pada entitas lainnya; c) hak kontraktual:
(i) untuk menerima uang tunai atau aset keuangan lainnya dari
entitas lainnya;
(ii) untuk mempertukarkan instrumen keuangan dengan entitas
lainnya di bawah kondisi yang secara potensial
menguntungkan atau kontrak yang akan atau dapat
diselesaikan dengan instrumen saham entitas itu sendiri dan:
(iii) bukan merupakan derivatif (non-derivaf/ve) di mana entitas
berkewajiban untuk menerima sejumlah instrumen ekuitasnya
sendiri;
(iv) derivatif yang dapat atau akan diselesaikan selain dengan
pertukaran sejumlah tertentu uang kas atau aset keuangan
lainnya untuk sejumlah tertentu instrumen ekuitas dari entitas itu
sendiri.

5.4.1.1 Contoh yang umum dari aset keuangan yang mewakili hak
kontraktual untuk menerima uang tunai di masa depan
adalah:
a. Piutang dan hutang dagang,
b. Surat Pengakuan Hutang,
c. Pinjaman,
d. Obligasi.
5.4.2 Kewajiban keuangan adalah kewajiban yang
a) merupakan kewajiban kontraktual
(i) untuk memberikan uang tunai atau aset keuangan lainnya
kepada entitas lainnya; atau
(ii) untuk mempertukarkan instrumen keuangan dengan
entitas lainnya di bawah kondisi yang secara potensial
tidak menguntungkan.

b) kontrak yang akan atau dapat diselesaikan dengan instrumen


ekuitas entitas itu sendiri dan:
(i) bukan merupakan derivatif (non-denVafive) dimana entitas
berkewajiban untuk menyerahkan sejumlah instrumen
ekuitasnya sendiri.

KPUP - Jenis Properti -18- SPI 2.01 3


(ii) derivatif yang dapat atau akan diselesaikan selain dengan
pertukaran sejumlah tertentu uang kas atau aset
keuangan lainnya untuk sejumlah tertentu instrumen
ekuitas dari entitas itu sendiri.
Untuk tujuan ini instrumen ekuitas dari entitas itu sendiri
tidak termasuk instrumen yang merupakan kontrak untuk
penerimaan atau penyerahan di masa depan dari
instrumen ekuitas entitas tersebut (Suatu entitas mungkin
memiliki kewajiban kontraktual yang dapat diselesaikan
dengan penyerahan uang tunai atau aset keuangan
lainnnya, pertukaran aset atau kewajiban keuangan,
atau melalui pembayaran dalam bentuk instrumen
ekuitas, baik derivative maupun non-derivative).
5.4.2.1 Contoh umum dari kewajiban keuangan yang mewakili
kewajiban kontraktual untuk menyerahkan uang tunai di
masa depan adaiah:
a. Piutang dan hutang dagang,
b. Surat Pengakuan Hutang,
c. Pinjaman,
d. Obligasi.
5.4.3 Instrumen keuangan adaiah kontrak yang meningkatkan aset
keuangan dari suatu entitas di satu sisi dan di sisi lainnya
kewajiban keuangan atau instrumen ekuitas dari entitas lainnya.
Instrumen keuangan bervariasi dari instrumen primer tradisional
seperti obligasi hingga berbagai bentuk instrumen keuangan
derivatif.
5.4.3.1 Instrumen keuangan derivatif memberikan kepada satu
pihak suatu hak kontraktual untuk mempertukarkan aset
keuangan dengan pihak lainnya di bawah kondisi yang
secara potensial menguntungkan, atau kewajiban
kontraktual untuk mempertukarkan aset keuangan
dengan pihak lainnya di bawah kondisi yang secara
potensial tidak menguntungkan. Bagaimanapun,
instrumen ini pada umumnya tidak mengakibatkan
dialihkannya instrumen keuangan primer di awal
kontrak, ataupun mengakibatkan terjadinya peralihan
tersebut di akhir kontrak (IAS, AG 16).
5.4.3.2 Instrumen keuangan derivatif menciptakan hak dan
kewajiban, yang secara efektif mengalihkan di antara
para pihak, satu atau lebih risiko keuangan yang
melekat pada instrumen keuangan kepada instrumen
derivatif tersebut.
5.4.3.3 Berbagai jenis instrumen keuangan derivatif
mengandung suatu hak dan kewajiban untuk membuat
pertukaran di masa depan, termasuk tingkat bunga dan

KPUP - Jenis Proper* -19- SPI 2013


pertukaran mata uang, penetapan batas atas tingkat
bunga, batas atas dan batas bawah (collars and floors),
komitmen pinjaman, fasilitas pengeluaran surat hutang,
dan LC (IAS 32, AG 19).
5.4.3.4 Sewa keuangan (finance lease) dipandang sebagai
instrumen keuangan, tetapi sewa operasional tidak
dipandang sebagai instrumen keuangan (IAS 32, AG 9).
5.4.4 Instrumen ekuitas adalah kontrak yang membuktikan adanya hak
residu (residua/ interest) pada aset dari suatu entitas setelah
dikurangi dengan kewajiban.
5.4.4.1 Contoh dari instrumen ekuitas adalah termasuk saham
biasa yang tidak bisa dijual kembali [non-puttable
ordinary shares), beberapa jenis dari saham preferen,
dan waran atau call option tertulis yang memungkinkan
pemegangnya untuk membeli sejumlah tertentu saham
biasa yang tidak bisa dijual kembali dari entitas yang
menerbitkannya melalui penukaran dengan sejumlah
uang tunai tertentu atau aset keuangan lainnya (IAS 32,
AG 13).
5.4.4.2 'Call option' yang telah dibeli atau kontrak sejenis
lainnya yang dimiliki oleh suatu entitas yang memberikan
hak untuk membeli kembali sejumlah tertentu instrumen
ekuitasnya sendiri melalui penukaran dengan
menyerahkan sejumlah uang tunai tertentu atau aset
keuangan lainnya adalah bukan merupakan aset
keuangan dari suatu entitas (IAS 32, AG 14).
5.4.5 Instrumen keuangan berganda (compound instrument) adalah
instrumen keuangan yang dilihat dari sudut pandang penerbitnya,
mengandung elemen kewajiban dan ekuitas.
5.5 Nilai dari kumpulan berbagai HKF pada suatu properti dapat lebih besar atau
lebih kecil dari penjumlahan hak secara terpisah pada properti terse but.
5.5.1 Nilai dari hak kepemilikan 100% (meliputi seluruh pemegang
saham atau mitra) atas properti penghasil pendapatan yang
dimiliki oleh suatu persekutuan usaha atau sindikasi akan
cenderung melebihi nilai agregat dari seluruh hak minoritas pada
properti. Sejalan dengan itu, nilai dari portofolio REIT yang
mewakili kumpulan dari berbagai properti, adalah cenderung
berbeda dari penjumlahan nilai dari seluruh properti yang
membentuk portofolio, sebagai konsekuensi dari sinergi tertentu
atas properti-properti di dalam portofolio dan/atau manajemen
portofolio.
5.5.2 Penilai mengestimasikan terlebih dahulu nilai secara keseluruhan
atau satu kesatuan hak pada properti sebelum mengkaji hak
kepemilikan secara terpisah {disaggregated or fragmented
ownership interest).

KPUP - Jenis Properti -20- SPI2013


5.5.3 Dalam penugasan yang berkaitan dengan HKF, Penilai harus secara
jelas mengidentifikasikan hak kepemilikan yang dinilai secara
past!, baik hak mayoritas maupun minoritas dari suatu badan
usaha atau properti, hak kontraktual, atau hak mayoritas/minoritas
dalam suatu REIT. Penilai harus mengkaji kesepakatan kontraktual
antara para pihak atau Akte Pendirian untuk memverifikasi
persentase saham yang diwakili oleh HKF pada properti tersebut.
5.6 Peniiaian HKF meiibatkan berbagai pertimbangan yang sangat khusus. Oleh
karena itu, Penilai harus mengadaptasi pendekatan peniiaian yang sesuai
untuk HKF yang dinilai.
5.6.1 Seluruh pendekatan mungkin sesuai untuk peniiaian properti yang
dimiliki oleh persekutuan umum.

5.6.1.1 Apabila data pembanding dianalisis dengan Pendekatan


Pasar, Penilai menentukan apakah item non-realty
termasuk di dalam harga pembelian.
Apabila item non-realty dimasukkan, Penilai harus
mengidentifikasikannya dan mempertimbangkan serta
mengestimasikan pengaruhnya terhadap nilai.
5.6.2 Dalam situasi di mana mitra umum melakukan pembelian hak
dalam kemitraan atau sindikasi untuk penjualan sebagai hak
kemitraan terbatas, Penilai mempertimbangkan pengaruh dari item
non-realty terhadap harga transaksi. Item ini termasuk pembiayaan
khusus, jaminan penghunian atau pendapatan dan jasa manajemen.
5.6.3 Opsi untuk membeli dipertimbangkan sebagai biaya bagi pembeli
apabila opsi ini dilaksanakan. Oleh karena itu, biaya untuk opsi
pembelian yang dilaksanakan ditambahkan pada harga jual dari
realti. Penilai mempertimbangkan pengaruh dari rasio hutang
ekuitas [leverage), atau kemampuan mendapatkan pinjaman
(gearing), yang dihasilkan dari opsi untuk membeli dengan harga
transaksi final dari suatu properti. Apabila opsi untuk membeli
pada suatu perjanjian sewa dilaksanakan dan pembayaran sewa
di masa lalu dikreditkan pada harga beli, pembayaran tersebut
dicatat sebagai pembayaran bertahap.
5.6.4 Unit atau saham dalam REIT ditentukan harganya di pasar di mana
surat berharga tersebut diperdagangkan. Peniiaian dari aset real
estat yang dimiliki sebagai bagian dari satu instrumen investasi
mungkin dibutuhkan untuk tujuan penjaminan atau pemeringkatan
sebelum dilakukannya penawaran publik perdana [Initial Public
Offering - IPO). Dalam situasi tersebut, Penilai menerapkan
pendekatan dan metode yang konsisten dengan karakteristik
pendapatan dari real estat.

KPUP - Jenis Properti -21- SPI2013


Standar Penilaian Indonesia 101
(SPI 101 )
Nilai Pasar Sebagai Dasar Penilaian

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum daiam
Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1 Tujuan dari SPI 101 ini adalah untuk memberikan definisi umum mengenai
Nilai Pasar. SPI 101 juga menjelaskan kriteria umum yang berhubungan
dengan definisi dan penerapan Nilai Pasar dalam penilaian aset atau
kewajiban yang maksud dan tujuannya memerlukan estimasi Nilai Pasar.
1.2 Nilai Pasar adalah representasi nilai dalam pertukaran atau sejumlah uang
yang dapat diperoleh, atas suatu asetjika asettersebut ditawarkan untuk
dijual di pasar (terbuka) pada tanggal penilaian dan dalam kondisi yang
sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Untuk mengestimasi Nilai
Pasar atas aset (kecuali aset keuangan), seorang Penilai harus terlebih dahulu
menentukan Penggunaan yang Tertinggi dan Terbaik (HBU), merujuk kepada
Konsep dan Prinsip Umum Penilaian butir 12. HBU tersebut dapat berupa
kelanjutan dari penggunaan aset yang ada atau alternatif penggunaan lain.
Penentuan penggunaan yang tertinggi dan terbaik ini ditentukan berdasarkan
data pasar.
1.3 Nilai Pasar diestimasi melalui penerapan pendekatan dan prosedur penilaian
sesuai dengan karakteristik aset, situasi dan kondisi paling memungkinkan
dimana aset tersebut diperjualbelikan di pasar. (Lihat KPUP butir 11 dan Jenis
Properti).
1.4 Semua pendekatan, teknik dan prosedur dalam mengukur Nilai Pasar, jika
dapat diterapkan dan penerapannya dilakukan secara tepat dan benar, akan
menghasilkan Nilai Pasar apabila didasarkan pada kriteria yang berdasarkan
pasar. Perbandingan Data Pasar atau perbandingan pasar lainnya,
hendaknya dikembangkan dari pengamatan pasar. Pendekatan Pendapatan,
termasuk analisis Arus Kas Terdiskonto (DCF) harus didasarkan pada arus kas
dan tingkat pengembalian berdasarkan data pasar. Biaya konstruksi dan
depresiasi seharusnya ditentukan oleh hasil analisis perkiraan biaya
konstruksi dan depresiasi sesuai dengan kelaziman yang ada di pasar atau
dalam praktek penilaian.Meskipun ketersediaan data dan keadaan berkaitan
dengan pasar atau aset itu sendiri yang akan menentukan pendekatan
penilaian yang paling tepat dan relevan, namun hasil penilaian dengan
menggunakan pendekatan atau metode manapun harus menghasilkan Nilai
Pasar jika setiap pendekatan tersebut didasarkan pada data pasar.
1.5 Cara memperdagangkan asetdi pasar akan membedakan penerapan
berbagai pendekatan maupun prosedur untuk mengestimasi Nilai Pasar. Jika

Standar Penilaian Indonesia 101 (SPI 101) -1- SPI2013


didasarkan pada informasi pasar, setiap pendekatan merupakan metode
perbandingan. Dalam setiap situasi penilaian, satu atau lebih pendekatan biasanya
lebih menggambarkan aktivitas pasar (terbuka). Penilai akan mempertimbangkan
setiap pendekatan dalam setiap penugasan untuk mengestimasi Nilai Pasar dan
menentukan pendekatan yang paling tepat untuk dipergunakan.

2.0 Ruang Lingkup


2.1 SPI ini berlaku untuk Nilai Pasar aset, sesuai dengan definisi aset atau properti pada
KPUP dan Jenis Properti.
Penerapan Nilai Pasar untuk penilaian real properti, mengasumsikan bahwa
properti yang dinilai harus dianggap seolah-olah diperjualbelikan di pasar, tanpa
memperhitungkan keuntungan khusus tertentu sebagai bagian dari bisnis yang
berjalan {going concern) atau tujuan lainnya. Sedangkan, penerapan Nilai Pasar
untuk jenis properti lainnya merujuk kepada Standar Teknis terkait.
Standar Teknis yang memberikan panduan dalam penilaian setiap jenis aset atau
properti tersebut hanya akan merujuk pada SPI 101 untuk definisi dan kriteria
umum Nilai Pasar.

3.0 Definisi
3.1 Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumiah uang yang dapat diperoleh dari
hasil penukaran suatu aset atau kewajiban pada tanggal penilaian, antara pembeli
yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua
pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-
hatian dan tanpa paksaan.
3.2 Istilah Aset memiliki pemahaman yang sama dengan Properti sebagaimana
dijelaskan didalam KPUP butir 3.0, sehingga istilah aset dalam SPI ini dapat
dipertukarkan dengan properti. Setiap unsur dari definisi Nilai Pasar ini memiliki
kerangka pengertian masing-masing :
3.2.1 "estimasi sejumiah uang..." merujuk pada harga yang dinyatakan dalam
satuan uang (biasanya dalam Rupiah), yang dapat dibayarkan secara
tunai pada tanggal penilaian atas suatu asetdalam transaksi pasar bebas
ikatan. Nilai Pasar diukur sebagai harga yang paling memungkinkan
diperoleh secara wajar di pasar pada tanggal penilaian, dengan memenuhi
definisi Nilai Pasar. Ini merupakan harga terbaik yang dapat diperoleh oleh
penjual secara wajar dan harga yang paling menguntungkan yang dapat
diperoleh oleh pembeli secara wajar pula.
Estimasi ini secara khusus tidak memperhitungkan kenaikan atau
penurunan harga akibat persyaratan atau keadaan khusus seperti
pembiayaan khusus, perjanjian jual dan sewa kembali [sale and
leaseback), pertimbangan khusus atau konsesi-konsesi yang diberikan
oleh orang yang terkait dengan penjualan, atau unsur lain dari Nilai
Khusus.

Standar Penilaian Indonesia 101 (SPI 101) -2- SH2013


3.2.2 "...dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau kewajiban.,"
merujuk pada fakta bahwa nilai suatu aset atau kewajiban lebih
merupakan estimasi jumlah uang dari pada harga yang ditetapkan
sebelumnya atau harga jual sebenarnya. Nilai Pasar tersebut
merupakan harga pada suatu transaksi yang memenuhi semua unsur
dari definisi Nilai Pasar pada tanggal penilaian.
3.2.3 "...pada tanggal penilaian..." mensyaratkan bahwa estimasi Nilai
Pasar berlaku hanya pada tanggal dimana opini nilai diberikansaja.
Karena pasar dan kondisi pasar dapat berubah, maka estimasi nilai
dapat saja tidak benar atau tidak tepat pada waktu yang lain. Nilai
Pasar hasil penilaian akan mencerminkan keadaan dan kondisi pasar
aktual pada tanggal efektif penilaian dan bukan pada tanggal
sebelumnya atau tanggal yang akan datang.
3.2.4 "... antara pembeli yang berminat membeli ..." merujuk pada seseorang
yang memiliki motivasi, namun tidak dipaksa untuk membeli. Pembeli
dimaksud tidak sangat ingin membeli maupun bersedia membeli
dengan harga berapapun. Pembeli dimaksud juga membeli sesuai
dengan keadaan pasar yang berlaku, dan dengan harapan pasar saat
ini, serta bukan pasar hipotetis yang tidak dapat diharapkan terjadi.
Pembeli dimaksud diasumsikan tidak akan membeli di atas harga
pasar. Pemilik aset saat ini adalah termasuk bagian pelaku ekonomi
yang membentuk "pasar". Penilai tidak seharusnya membuat asumsi-
asumsi yang tidak realistis mengenai kondisi pasar maupun membuat
asumsi tingkat Nilai Pasar di atas yang dapat diperoleh secara wajar.
3.2.5 "... penjual yang berminat menjual ..." adalah penjual yang tidak
sangat berminat atau tidak terpaksa menjual pada sembarang harga
ataupun tidak bertahan pada tingkat harga yang dianggap tidak
wajar dalam kondisi pasar pada saat penilaian. Penjual yang
berminat menjual berkeinginan untuk menjual asetnya pada kondisi
pasar dan pada tingkat harga terbaik yang mungkin dicapai di pasar
(terbuka), setelah melakukan upaya pemasaran yang layak,
berapapun harga yang mungkin dapat dicapai. Keadaan
sesungguhnya pemilik aset tidak termasuk dalam pertimbangan,
sebab "penjual yang berminat menjual" ini adalah pemilik hipotesis.
3.2.6 "... dalam suatu transaksi bebas ikatan [arm's-length transaction) ..."
adalah transaksi antara pihak-pihak yang tidak memiliki hubungan
khusus atau hubungan istimewa (misalnya, induk perusahaan dengan
anak perusahaannya atau pemilik bangunan dengan penyewanya)
yang dapat membentuk tingkat harga yang bukan merupakan
keadaan sebenarnya di pasar atau menaikkan harga akibat adanya
unsur Nilai Khusus. Transaksi Nilai Pasar dianggap terjadi antara
pihak-pihak yang tidak berkepentingan, dan masing-masing
bertindak independen.
3.2.7 "... yang pemasarannya dilakukan secara layak ..." berarti aset akan
dipasarkan ke pasar dalam cara yang layak agar penjualannya dapat
terjadi pada tingkat harga terbaik yang dapat diperoleh

Slandar Penilaian Indonesia 101 (SPI 101) -3- SPI 201 3


secara wajar sesual dengan definisi Nilai Pasar. Cara penjualan
dianggap merupakan yang paling tepat untuk mendapatkan harga
terbaik di pasar dimana penjual memiliki akses. Jangka waktu
pemasaran aset dapat bervariasi sesuai dengan kondisi pasar, namun
harus cukup waktu sehingga aset dapat menarik perhatian pembeli
potensial dalam jumlah yang memadai. Waktu pemasaran ini
dianggap terjadi sebelum tanggal peniiaian.
3.2.8 "... di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya dan kehati-hatian ..." menganggap
bahwa pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat
menjual masing-masing memiliki informasi yang cukup tentang
keadaan dan karakteristik aset, penggunaan yang ada (aktual) dan
potensialnya, serta keadaan pasar pada tanggal peniiaian. Selain itu
masing-masing bertindak untuk kepentingannya sendiri dengan
pemahaman yang dimilikinya, dan secara hati-hati rhenentukan harga
terbaik untuk posisinya masing-masing dalam transaksi tersebut.
Prinsip kehati-hatian ditunjukkan dengan menganalisis keadaan pasar
pada tanggal peniiaian, dan bukan pada keuntungan atau ramalan
pada waktu setelah itu. Seorang penjual yang menjual asetnya pada
tingkat harga di bawah harga pasar yang terjadi sebelumnya tidak
berarti dapat dikatakan tidak bijaksana apabila tingkat harga pasar
saat itu memang dalam kondisi menurun. Dalam kondisi demikian,
sebagaimana dalam situasi pembelian dan penjualan lainnya yang
terjadi dalam kondisi pasar dengan tingkat harga yang berfluktuasi,
pembeli atau penjual yang berhati-hati akan selalu bertindak sesuai
dengan informasi pasar terbaik yang tersedia saat itu.
3.2.9 "... dan tanpa paksaan ... " menyatakan bahwa masing-masing pihak
terdorong untuk melakukan transaksi, tetapi juga tidak ada paksaan
untuk menyetujuinya.
3.3 Nilai Pasar dipdhami sebagai nilai dari suatu aset yang diestimasi tanpa
memperhatikdn biaya penjualan atau pembelian dan tanpa dikaitkan dengan
setiap pengenaan pajak pengalihan yang terkait.
3.4 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) yang mendasari estimasi Nilai Pasar
aset non aset keuangan. Penggunaan paling layak dan optimal dari suatu
aset, yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan serta layak
secara finansial dan menghasilkan nilai tertinggi dari real properti yang
dinilai. Penerapan untuk jenis properti lainnya mengacu kepada Standar
Teknis terkait.
3.5 Nilai Pasar Wajar yang dapat digunakan khusus dalam peniiaian bisnis
memiliki pengertian yang sama dengan Nilai Pasar. Nilai Pasar Wajar tidak
seharusnya dirancukan dengan Nilai Wajar dalam akuntansi.
3.6 Nilai Pasar untuk Dipindahkan (Marker Value for Removal) adalah perkiraan
jumlah uang pada tanggal peniiaian yang dapat diperoleh dari transaksi jual
beli atau hasil penukaran suatu bagian dari aset (tidak termasuk tanah),
antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dan kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman

Standar Peniiaian Indonesia 101 {SPI 101) -4- SPI2013


yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan berdasarkan pemindahan dari
aset kelokasi lain.
Nilai ini biasanya digunakan dalam penilaian aset berwujud yaitu personal properti
berupaMesin dan Peralatan.
3.7 Nilai Sewa Pasar (Market Rental Va/ue)adalah perkiraan jumlah uang yang dapat
diperoleh dari penyewaan suatu aset pada tanggal penilaian, antara pemilik yang
berminat menyewakan dan penyewa yang berminat menyewa sesuai persyaratan
sewa yang layak dalam transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, dan tiap-tiap pihak mengetahui, bertindak hati-hati, dan tanpa
paksaan.
Kerangka pengertian definisi Nilai Pasar (Lihat pada butir 3.2.1 - 3.2.9) dapat
diterapkan pada interpretasi Nilai Sewa Pasar dengan perubahan yang diperlukan
untuk menggambarkan konteks sewa-menyewa dari definisi tersebut.
Nilai ini biasanya digunakan dalam penilaian real properti atau personal properti
berwujud.

4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi


4.1 Penilaian untuk Pelaporan Keuangan yang menjadi fokus di dalam SPI 201,
harus dipahami berkaitan dengan SPI 101 ini.
4.1.1 Penilaian untuk Pelaporan Keuangan menyediakan pedoman bagi penilai,
akuntan, dan masyarakat berkenaan dengan standar penilaian yang
berpengaruh pada akuntansi. Nilai Wajar suatu aset tetap biasanya
merupakan Nilai Pasar. (Lihat KPUP butir 15.1)
4.2 Terdapat beberapa istilah atau terminologi yang digunakan baik oieh
Penilai maupun Akuntan yang dapat menimbulkan kesalahpahaman dan
kemungkinan penyalahgunaan. SPI 101 mendefinisikan Nilai Pasar dan
membahas kriteria untuk menentukan Nilai Pasar. Terminologi penting lainnya
didefinisikan dalam SPI 101 dan SPI 102, dan persyaratan lebih spesifik
dibahas dalam SPI 201 - Penilaian untuk Pelaporan Keuangan.

5.0 Pernyataan Standar


Untuk melaksanakan penilaian yang memenuhi SPI 101 dan KPUP, penilai wajib
mematuhi semua bagian KEPI.
5.1 Dalam pelaksanaan dan pelaporan estimasi Nilai Pasar, Penilai harus :
5.1.1 Menyusun penilaian secara lengkap dan mudah dimengerti serta tidak
menimbulkan kesalahpahaman;
5.1.2 Memastikan estimasi Nilai Pasar didasarkan pada data pasar;
5.1.3 Memastikan estimasi Nilai Pasar dilakukan dengan menggunakan
metode dan teknik yang sesuai;
5.1.4 Memberikan informasi yang cukup sehingga pihak yang membaca dan
mengacu pada laporan tersebut dapat sepenuhnya memahami

Standar Penilaian Indonesia 101 (SPI 101) -5- SP12013


data, alasan, analisis dan kesimpulan penilaian;
5.1.5 Memenuhi persyaratan SPI 105 - Pelaporan Penilaian, dimana Penilai
harus:
5.1.5.1 Mendefinisikan nilai yang diestimasi dan menyatakan
maksud dan tujuan penilaian, tanggal penilaian, serta
tanggal laporan;
5.1.5.2 Mengidentifikasi dan menguraikan secara jelas asetdan
hak kepemilikan atas asetyang dinilai;
5.1.5.3 Menguraikan ruang lingkup kegiatan yang dilaksanakan
dan ihspeksi yang telah dilakukan;
5.1.5.4 Menyafakan semua asumsi dan kondisi pembatas yang
mendasari penilaian;
5.1.5.5 Menguraikan dasar dan pendekatan penilaian yang
diterapkan;
5.1.5.6 Mencantumkan Pernyataan Penilai (Compliance Statement)
yang ditandatangani, untuk menyatakan obyektivitas
penilai, kontribusi profesional, tidak bias, tidak
terpengaruh oleh imbalan jasa penilaian atau kompensasi
lainnya, penerapan standar, dan pengungkapan lainnya.

6.0 Pembahasan
6.1 Konsep dan definisi Nilai Pasar bersifat fundamental terhadap semua praktek
penilaian. Uraian ringkas mengenai prinsip ekonomi dan landasan prosedur
dijelaskan dalam KPUP dan KEPI.
6.2 Konsep Nilai Pasar tidak harus tergantung pada transaksi sebenarnya yang terjadi
pada tanggal penilaian. Nilai Pasar lebih merupakan estimasi harga yang mungkin
terjadi dalam penjualan pada tanggal penilaian sesuai dengan persyaratan definisi
Nilai Pasar. Nilai Pasar merupakan representasi atas harga yang disepakati
pembeli dan penjual pada waktu itu sesuai definisi Nilai Pasar, yang sebelumnya
masing-masing pihak telah mempunyai cukup waktu untuk menguji kemungkinan
dan kesempatan lain serta menyadari bahwa kemungkinan akan diperlukan waktu
untuk menyiapkan kontrak formal dan dokumentasi lainnya.
6.3 Konsep Nilai Pasar menganggap harga yang telah dinegosiasikan akan terjadi
dalam pasar terbuka dan kompetitif, kadang-kadang menimbulkan penggunaan
istilah "terbuka" setelah kata "Nilai Pasar". Kata "terbuka" dan "kompetitif" tidak
memiliki pengertian absolut.
Pasar untuk suatu asetdapat berupa pasar internasional maupun lokal. Pasar
dapat terdiri dari beberapa pembeli dan penjual, atau hanya sedikit pelaku pasar.
Pasar dimana aset ditawarkan bukanlah pasar yang terbatas atau restriktif.
Sebaliknya dengan tidak digunakan istilah "terbuka", tidak mengindikasikan bahwa
transaksi tersebut bersifat individu atau tertutup.

Standar Penilaian Indonesia 101 (SPI 101) ~6- SPI2013


6.4 Penilaian pasar biasanya didasarkan pada informasi mengenai asetpembanding.
Proses penilaian mensyaratkan Penilai untuk melaksanakan pengumpulan data
yang cukup dan relevan supaya dapat memberikan analisis yang kompeten dan
membuat pertimbangan berdasarkan data pendukung. Dalam proses ini, Penilai
menerima data apa adanya, namun harus mempertimbangkan semua data pasar
yang berkaitan, kecenderungan transaksi pembanding, dan informasi lain yang
diperlukan. Jika data pasar terbatas, atau tidak tersedia (misalnya untuk properti
khusus), Penilai harus menyatakan secara wajar situasi tersebut dan menyatakan
apakah estimasi nilai menjadi terbatas karena kekurangan data tersebut. Setiap
penilaian membutuhkan pertimbangan Penilai, namun apabila Nilai Pasar yang
diestimasikan tersebut lebih didasarkan pada sifat asetatau kurangnya data
pembanding, maka hal tersebut harus dinyatakan dalam Laporan Penilaian.
6.5 Dengan pertimbangan bahwa kondisi yang berubah merupakan karakteristik
pasar, penilai harus mempertimbangkan apakah data yang tersedia
mencerminkan dan memenuhi kriteria untuk Nilai Pasar.

6.5.1 Kondisi pasar pada periode dengan perubahan yang cepat, ditandai
dengan harga-harga yang cepat berubah biasanya disebut kondisi
ketidakseimbangan. Periode ketidakseimbangan ini dapat berlangsung
hingga bertahun-tahun dan dapat mempengaruhi kondisi pasar sekarang
dan masa depan. Dalam keadaan lain, fiuktuasi perubahan ekonomi
dapat menyebabkan data pasar yang tidak menentu. Jika beberapa
penjualan tidak sejalan dengan pasar, maka terhadap data demikian
diberikan bobot yang lebih kecil atau bahkan dapat diabaikan. Hal
tersebut memungkinkan bagi Penilai untuk menetapkan pada tingkat
mana pasar tersebut berada. Harga-harga transaksi perseorangan
mungkin bukan merupakan bukti Nilai Pasar, namun analisis akan data
pasar yang demikian harus dipertimbangkan dalam proses penilaian.
6.5.2 Dalam kondisi pasar yang tidak menentu mungkin tidak banyak
ditemukan "penjual yang berminat menjual dan pembeli yang berminat
membeli". Beberapa transaksi, meski tidak semua, dapat melibatkan
kewajiban finansial, atau kondisi yang mengurangi atau menghilangkan
keinginan pemilik tertentu untuk menjual. Penilai harus
mempertimbangkan semua data yang berkaitan dalam kondisi pasar yang
demikian dan mengaitkan bobot tertentu atas transaksi individual yang
diyakini mencerminkan pasar. Pihak likuidator dan kurator biasanya
berkewajiban untuk mendapatkan harga terbaik dalam penjualan aset.
Meskipun demikian, penjualan dapat terjadi tanpa pemasaran yang layak
atau jangka waktu pemasaran yang cukup.
Penilai harus mempertimbangkan transaksi yang demikian untuk
menentukan apakah data tersebut memenuhi persyaratan dalam definisi
Nilai Pasar dan bobot yang harus dikenakan pada data tersebut.
6.5.3 Selama periode transisi pasar yang ditandai dengan kenaikan atau
penurunan harga yang sangat cepat, terdapat risiko menilai ferlalu

Slandar Penilaicin Indonesia 101 (SPI 101] SPI 20 I 3


rendah atau terlalu tinggi jika bobot yang diberikan kepada data historis
terlalu besar atau jika dibuat asumsi mengenai pasar di masa depan yang
tidak terjamin atau tidak wajar. Dalam keadaan demikian, Penilai harus
secara berhati-hati menganalisis dan menggambarkan tindakan dan
perilaku pasar, serta memastikan bahwa laporannya mengungkapkan
semua hasil penyelidikan dan penemuannya.
6.6 Konsep Nilai Pasar juga menganggap bahwa dalam transaksi Nilai Pasar suatu
aset atau propertiakan ditawarkan secara bebas dan cukup lama di pasar dan
dengan publikasi yang cukup pula. Penawaran ini dianggap dilaksanakan sebelum
tanggal penilaian. Pasar untuk real properti serta personal properti berwujud
biasanya berbeda dengan pasar untuk jenis properti lainnya seperti saham, obligasi
atau aset lancar lainnya. Properti tersebut biasanya lebih jarang terjual dan
pasarnya pun cenderung kurang formal dan kurang efisien dibandingkan, misalnya,
dengan efek yang dicatatkan di bursa. Lebih Ian jut, jenis properti ini biasanya
kurang likuid. Karena alasan ini, dan karena real properti dan personal properti
berwujud tidak biasanya diperdagangkan di bursa, Nilai Pasarnya harus
mempertimbangkan penawaran yang memadai dan cukup waktu sehingga
pemasaran yang layak dan penyelesaian negosiasi dapat terlaksana.
6.7 Properti penghasil pendapatan yang dlmiltki sebagai investasi jangka panjang oleh
perusahaan properti, dana pensiun, atau pemilik yang sejenis, biasanya dinilai
dengan dasar penjualan aset secara individu dan terencana. Nilai total atas aset
tersebut yang dianggap akan diperlakukan sebagai portofolio atau suatu kesatuan
kelompok asetdapat lebih besar, atau lebih kecil dari jumlah total Nilai Pasar ma
sing-ma sing aset.
6.8 Setiap penilaian harus merujuk pada maksud dan tujuan penilaian. Sebagai
tambahan pada persyaratan laporan penilaian lainnya, Penilai harus jelas
menggolongkan menurut jenis aset jika tujuan penilaian adalah untuk pembuatan
laporan keuangan.
6.9 Dalam kondisi luar biasa, hasil estimasi Nilai Pasar dapat dinyatakan sebagai
jumlah negatif. Situasi yang memungkinkan keadaan tersebut di antaranya
propertisewa,properti khusus lainnya, properti dalam kondisi usang dimana biaya
pembongkarannya melampaui nilai tanah, properti yang terkontamtnasi, dan Iain-
Iain. Nilai negatif harus dilaporkan terpisah dari nilai positif dan Penilai harus tidak
melaporkan kepentingan ini sebagai "Nilai Nol" ataupun "Tidak Bernilai".
6.10 Untuk menentukan opini Nilai Sewa Pasar, dalam hal tidak terdapat persyaratan
sewa-menyewa yang spesifik atau kondisi lain yang relevan dalam suatu penilaian,
asumsi tentang jangka waktu sewa dan kondisi penting lainnya harus dibuat
berdasarkan kenyataan yang terjadi di pasar.

7.0 Syarat Pengungkapan


7.1 Laporan penilaian tidak boleh menyesatkan. Penilaian yang dilaksanakan untuk
estimasi dan pelaporan Nilai Pasar harus memenuhi pernyataan standar pada
SPI 101 butir 5.0 Laporan harus memuat definisi Nilai Pasar

Standar Penilaian Indonesia 1 01 (SPI 101) -8- SPI 201 3


sebagaimana diatur dalam SPI ini, bersama-sama dengan rujukan khusus atas
bagaimana aset dilihat dari segi kegunaannya dan Penggunaan Tertinggi
dan Terbaik (HBU) serta pernyataan atas semua asumsi penting.
7.2 Dalam membuat estimasi Nilai Pasar, Penilai harus merujuk kepada SPI 101
butir 5.1
7.3 Meskipun konsep, penggunaan dan penerapan istilah nilai alternatif dapat
dipergunakan dalam keadaan tertentu, Penilai harus memastikan bahwa jika
seandainya jenis nilai yang lain diestimasikan dan dilaporkan, maka nilai-nilai
tersebut tidak boleh dianggap sebagai representasi Nilai Pasar.
7.4 Jika penilaian dibuat oleh Penilai Internal, yaitu Penilai yang bekerja pada
perusahaan atau instansi yang merupakan pemilik/penguasa aset yang
dinilai atau akuntan yang merupakan auditor perusahaan yang bersangkutan,
maka hubungan yang demikian harus diungkapkan dalam laporan.

8.0 Ketenfuan Penyimpangan


8.1 Penyimpangan terhadap standar ini harus dibuat sesuai dengan pedoman yang
diatur pada SPI 105 - Pelaporan Penilaian.

9.0 Kutipan dan Tanggai Berlaku


9.1 Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 101 Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian.
9.2 SPI 101 ini ditetapkan pada tanggai 1 Mei 2013 dan mulai berlaku secara
efektif pada tanggai 1 November 2013.

Standar Penilaian Indonesia 101 (SPI 101) .9- SPI 2013


Standar Penilaian Indonesia 102
(SPI 102) Dasar
Penilaian Selain Nilai Pasar
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum daiam
Pendahuluan maupun daiam Konsep dan Prinsip' Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1 Tujuan dari SPI 102 ini adalah mengidentifikasi dan menjeiaskan dasar-dasar
penilaian selain dari Nilai Pasar serta menetapkan acuan bagi penerapannya,
dan kemudian, membedakannya dengan Nilai Pasar.
1.2 Meskipun sebagian besar penilaian melibatkan Nilai Pasar, terdapat
keadaan-keadaan yang membutuhkan dasar penilaian selain Nilai Pasar.
Adalah penting baik bagi Penilai maupun para pengguna jasa penilaian untuk
memahami secara jelas perbedaan antara penilaian yang berdasarkan Nilai
Pasar dan selain Nilai Pasar, serta dampak (jika ada) yang diakibatkan oieh
perbedaan konsep-konsep tersebut terhadap penerapannya dalam penilaian.
1.3 Untuk menghindari terjadinya kesalahpahaman dan atau kerancuan di antara
Penilai dan pengguna jasa penilaian sehubungan dengan penggunaan dan
penerapan dasar penilaian selain Nilai Pasar, Penilai yang bertanggung jawab
untuk menerapkan SPI ini, harus memastikan bahwa dasar-dasar yang tepat
telah dipilih dengan menggunakan semua cara yang wajar untuk meningkatkan
pemahaman para pengguna penilaian, dan menghindari keadaan yang dapat
menyesatkan masyarakat, serta menyatakan estimasi yang didukung di dalam
laporan secara obyektif.

2.0 Ruang Lingkup


2.1 SPI ini mengemukakan dan menjeiaskan dasar penilaian selain Nilai Pasar untuk
penilaian aset atau properti.

3.0 Definisi
3.1 Nilai Asuransi (Insurable Value)
Nilai Asuransi adalah nilai aset sebagaimana yang diatur berdasarkan
kondisi-kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi dan
dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci.
3.2 Nilai dalam Penggunaan {Value in Use)
Nilai dalam Penggunaan merupakan nilai yang dimiliki oleh suatu aset bagi
penggunaan tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan oleh karena itu
tidak berkaitan dengan Nilai Pasar.Nilai dalam Penggunaan ini adalah nilai
yang diberikan oleh aset tertentu kepada badan usaha dimana aset tersebut
merupakan bagian dari badan usaha tanpa memperdulikan penggunaan

Standar Penilaian Indonesia 102 (SPI 102) -1 - SPI 201 3


terbaik dan tertlnggi dari aset tersebut atau jumlah uang yang dapat
diperoleh atas penjualannya.
Definisi akuntansl dari Nilal dalam Penggunaan adalah nilai kini dari estimasi
aliran kas yang diharapkan untuk didapat dari penggunaan berkelanjutan
atas suatu aset dan dari penjualannya di akhir umur penggunaannya.
3.3 Nilai Investasi [Investment Value)
3.3.1 Nilai investasi adalah nilai dari aset bag! pemilik atau calon pemilik
untuk investasi individu atau tujuan operasional.
3.3.2 Nilai ini merupakan dasar nilai yang spesifik dari entitas. Meskipun
nilai dari suatu aset bagi pemilik mungkin sama dengan jumlah yang
dapat direalisasikan dari penjualan kepada pihak lain, dasar nilai ini
mencerminkan manfaat yang diterima oleh entitas yang mempunyai
aset; dalam hal ini tidak selalu melibatkan pertukaran hipotetis. Nilai
investasi mencerminkan keadaan dan tujuan keuangan dari entitas
yang dinilai. Hal ini sering digunakan untuk mengukur kinerja
investasi.
3.4 Nilai Jaminan Pinjaman (Mortgage Lending Value)
Nilai aset yang ditentukan oleh penilai dengan penaksiran secara berhati-hati
atas marketabilitas aset di masa mendatang dengan memperhatikan aspek
kesinambungan jangka panjang properti, kondisi pasar lokal dan normal, dan
penggunaan saat ini serta alternatif penggunaan properti yang sesuai.
Elemen-elemen yang bersifat spekulatif tidak dapat diperhitungkan dalam
penilaian Nilai Jaminan Pinjaman.Nilai Jaminan Pinjaman akan
didokumentasikan secara jelas dan transparan.
Definisi Nilai Jaminan Pinjaman terdapat dalam European Union Directive
89/647/ECC jo Directive 98/32/EC.
Nilai Jaminan Pinjaman merupakan salah satu teknik menganalisis resiko
pinjaman, yang dapat digunakan untuk menghitung bobot resiko yang dapat
dikenakdn pddd jaminan pinjaman yang dikuasai oleh bank. Hal ini adalah
teknik mengukur resiko jangka panjang dan bukan merupakan dasar
penilaian yang sesuai untuk menentukan nilai pada suatu waktu tertentu. Oleh
karengnya, nilai ini secara fundamental berbeda dengan Nilai Pasar.
3.5 Nilai Kena Pajak [Assessed, Rateable, Taxable Value)
Nilai Kena Pajak adalah nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam
peraturan perundang-undangan yang berlaku berkaitan dengan penaksiran
nilai, dan atau penentuan pajak properti.Walaupun beberapa peraturan
perundang-undangan mungkin mengutip Nilai Pasar sebagai dasar
penaksiran nilai, metodologi penilaian yang digunakan untuk mengestimasi
nilai dapat menghasilkan nilai yang berbeda dengan Nilai Pasar sebagaimana
telah didefinisikan dalam SPI 101. Oleh karena itu Nilai Kena Pajak tidak
dapat dipertimbangkan sebagai Nilai Pasar sebagaimana didefinisikan dalam
SPI 101 kecuali diindikasikan sebaliknya secara eksplisit.

Standar Penilaian Indonesia 102 (SPI 102) -2- SPI2013


3.6 Nilai Khusus (Spec/a/ Value)

3.6.1 Nilai Khusus adalah sejumlah uang yang mencerminkan atribut


tertentu dari aset yang hanya berlaku bagi pembeli khusus dan
bukan pasar secara keseluruhan.
3.6.2 Pembeli khusus adalah pembeli tertentu atas suatu aset tertentu
dimana baginya aset memiliki nilai khusus, karena adanya
keuntungan yang timbul atas kepemilikannya, dan tidak tersedia
bagi pembeli lain di pasar.
3.6.3 Nilai penggabungan (marriage value) merupakan penambahan nilai
hasil penggabungan dua atau lebih hak atas properti,
merepresentasikan contoh khusus dari Nilai Khusus.
3.6.4 Jika Penilai memberikan opini Nilai Khusus, maka harus dilaporkan
dan dibedakan dengan jelas dari Nilai Pasar, serta menyatakan
asumsi khusus yang dibuat.
3.7 Nilai Likuidasi [Liquidation Value)
3.7.1 Nilai Likuidasi adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari
penjualan suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk
dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar.
Pada beberapa situasi, Nilai Jual Paksa dapat melibatkan penjual
yang tidak berminat men jual, dan pembeli yang membeli dengan
mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual.
3.7.2 Istilah Indikasi Nilai Likuidasi seharusnya digunakan oleh Penilai dan
dasar nilai ini hanya dapat diberikan dalam hal terjadinya kredit
macet atau gagal bayar pembiayaan.
3.7.3 Indikasi Nilai Likuidasi untuk Penggunaan Kembali [Liquidation Value
in Place inUse) adalah perkiraan jumlah uang yang diperhitungkan
akan dapat diperoleh dari suatu transaksi jual beli properti/fasilitas
yang berhenti, dalam waktu yang terbatas ketika penjual terpaksa
untuk menjual dan sebaliknya pembeli tidak terpaksa untuk membeli,
dengan asumsi seluruh aset/fasilitas akan dijual secara utuh untuk
diteruskan kembali sesuai dengan penggunaannya.
3.8 Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada (Market Value for the Existing Use)
Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada adalah Nilai Pasar dari suatu aset
berdasarkan kelanjutan dari penggunaan yang ada, dengan asumsi bahwa
aset tersebut dapat dijual di pasar terbuka untuk penggunaan yang ada saat
itu, tetapi tetap sesuai dengan definisi Nilai Pasar tanpa memperhitungkan
apakah penggunaan yang ada menggambarkan penggunaan tertinggi dan
terbaik dari aset tersebut.
3.9 Nilai Pembangunan Kembali (Reinstatement Value)
Nilai Pembangunan Kembali adalah biaya yang diperlukan untuk
menggantikan, memperbaiki, atau membangun kembali aset ke kondisi yang
secara substansial sama dengan, tapi tidak lebih baik atau lebih ekstensif
dari kondisi baru.
Nilai ini biasanya digunakan untuk kepentingan asuransi.

Standar Peniloian Indonesia 102 (SPI 102) -3- SPI2013


3.10 Nilai Penggantian Wajar
Nilai Penggantian Wajar adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang
didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu Properti,
dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang
diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas Properti dimaksud.
3.11 Nilai Potensial {Potential Value)
Nilai Potensial adalah nilai yang terkait dengan suatu rencana investasi yang
akan menentukan harga maksimum untuk kepentingan khusus dari investor
sebagai adanya kemauan untuk membayar suatu rencana investasi. Nilai
Potensial tidak sama dengan Nilai Pasar karena adanya asumsi khusus, tetapi
SPI ini tidak membatasi penilai untuk mengeluarkan Nilai Potensial
berdasarkan asumsi khusus. Bagaimanapun, asumsi khusus yang mendasari
Nilai Potensial harus secara jelas dan tegas dinyatakan dalam laporan
penilaian dan setiap referensi yang dipublikasikan.Laporan tersebut harus
memuat sebuah pernyataan bahwa Nilai Potensial bukan merupakan Nilai
Pasar.
3.12 Nilai Realisasi Bersih (Net Realisable Value)
3.12.1 Nilai Realisasi Bersih adalah perkiraan harga jual suatu aset dalam
suatu usaha yang berjalan sebagaimana biasa, dikurangi biaya
penjualan dan biaya penyelesaian. Dengan demikian, Nilai Realisasi
Bersih adalah sama dengan Nilai Pasar dikurangi biaya penjualan
hanya jika semua persyaratan definisi Nilai Pasar telah dipenuhi.
Terutama, hal ini mencakup adanya waktu yang cukup bagi terjadinya
transaksi Nilai Pasar. Nilai Pasar biasanya merupakan jumlah kotor,
atau lebih tepat, "nilai nominal" (face value) sebelum pengurangan
biaya-biaya penjualan.
3.12.2 Bilamana sebuah nilai diambil untuk tanggal yang akan datang,
tanggal yang akan datang tersebut harus dinyatakan dan opini
dituangkan tentang apakah tanggal tersebut memungkinkan periode
yang wajar untuk pemasaran yang layak dengan mempertimbangkan
sifat dari properti dan kondisi pasar. Bilamana tanggal yang akan
datang tidak memungkinkan periode yang wajar untuk pemasaran
yang layak, penilai harus menggunakan istilah "Estimasi Nilai
Realisasi Bersih Terbatas". Bilamana tanggal yang akan datang
memungkinkan periode yang wajar untuk pemasaran yang layak,
digunakan istilah "Estimasi Nilai Realisasi Bersih" dan pernyataan
yang jelas harus dibuat bahwa hal ini berbeda dengan asumsi Nilai
Pasar.
3.12.3 Nilai Realisasi Bersih akan dihitung sebelum pembayaran pajak
pengalihan aktiva selain dari biaya dokumentasi penjualan. Bilamana
digunakan jumlah setelah perhitungan pajak, Penilai harus
menambahkan kata-kata "setelah pajak" dan harus memberikan
pernyataan yang jelas tentang dasar-dasar perhitungan pajak.
3.13 Nilai Realisasi Bersih Terbatas (Net Restricted Realisable Value)
Nilai Realisasi Bersih Terbatas adalah Nilai Realisasi Bersih berdasarkan
penyelesaian di masa mendatang dan tanggal yang akan datang tidak
memungkinkan waktu yang cukup untuk penawaran yang layak dengan

Standar Penilaian Indonesia 102 (SPI 102) -4- SPI 2013


mempertimbangkan sifat properti dan kondisi pasar.
3.14 Nilai Realisasi Bersih untuk Penggunaan yang Ada sebagai Kesatuan
Operasional [Net Realisation Value for the Existing Use as an Operational
Entity)

3.14.1 Nilai Realisasi Bersih untuk Penggunaan yang Ada sebagai kesatuan
operasional adalah perkiraan harga jual dari suatu aset dalam suatu
usaha yang berjalan normal, dikurangi biaya penjualan dan biaya
penyelesaian dengan asumsi bahwa aset akan terus digunakan
sebagai kesatuan operasional.
3.14.2 Apabila kondisi atau pembatasan tertentu diterapkan, Penilai harus
menjelaskan bahwa nilai tersebut adalah Nilai Realisasi Bersih
Terbatas untuk Penggunaan yang Ada sebagai Kesatuan
Operasional dan harus menyatakan pembatasan yang digunakan di
dalam laporan. Pembatasan-pembatasan tersebut da pat meliputi
hal-hal berikut.

3.14.2.1 Penyelesaian akan terjadi pada satu tanggal yang akan


datang yang ditentukan oleh pemberi tugas (dan dicatat
dalam laporan) yang tidak memungkinkan periode yang
wajar untuk pemasdran yang layak dengan
mempertimbangkan sifat dari aset dan kondisi pasar
pada saat itu;
3.14.2.2 Rekening atau catatan penjelasannya (atau bagian
darinya) tidak akan tersedia atau tidak dapat digunakan
oleh calon pembeli;
3.14.2.3 Kegiatan usaha berhenti atau dihentikan;
3.14.2.4 B a rang inventaris dan atau mesin dan peralatan telah
dipindahkan atau sebagian dipindahkan. Dalam kasus
demikian, barang-barang yang dipindahkan tersebut
atau pemindahannya harus dinyatakan;
3.14.2.5 Lisensi, atau perizinan yang dibutuhkan hilang atau
dicabut, atau bermasalah, atau perlu diperpanjang;
3.14.2.6 Properti yang telah rusak atau dirusak hingga berada
dalam kondisi kerusakan yang serius.
3.15 Nilai Realisasi Lelang (Auction Realisable Value)
Nilai Realisasi Lelang adalah Nilai Pasar dari sebuat aset yang djjual pada
suatu kegiatan lelang publik yang dipromosikan secara layak, dilaksanakan
dan dihadiri sebagaimana layaknya suatu kegiatan lelang publik, dan
diasumsikan bahwa penjualan dilaksanakan di tern pat, dan semua aset
dalam daftar inventarisasi ditawarkan untuk dijual pada satu kegiatan lelang,
kemudian lebih lanjut diasumsikan dalam proses penilaian, bahwa aset akan
dipindahkan dari tempatnya setelah proses penjualan.
3.16 Nilai Sekrap (Scrap Value)
Nilai Sekrap adalah perkiraan jumlah uang yang akan diperoleh dari
transaksi jual beii dari bagian-bagian/material suatu aset (tidak termasuk
tanah) dan tidak untuk suatu kegunaan yang produktif.

Standar Penilaian Indonesia 102 (SPI 102) -5- SPI 201 3


3.17 Nilai Sewa (Rental Value)
3.17.1 Nilai Sewa adalah istilah yang digunakan bila perjanjian/persyaratan
sewa menyewa diketahui, dinyatakan atau diasumsikan, dan
persyaratan tersebut berbeda dengan persyaratan yang diasumsikan
dalam definisi Nilai Sewa Pasar (lihat di dalam SPI 101-3.7)
3.17.2 Pada semua kasus yang Nilai Sewa-nya dilaporkan, Penilai harus
menyatakan persyaratan atau kondisi sewa menyewa yang faktual
atau asumsi sewa-menyewa yang menjadi dasar penentuan Nilai
Sewa.
3.17.3 Bilamana sebuah properti dikuasai atas dasar sewa atau disewakan,
Nilai Sewa harus ditentukan berdasarkan persyaratan sewa menyewa
tersebut tanpa penyesuaian apapun.
3.18 Nilai Sisa [Salvage Value)
Nilai Sisa adalah nilai suatu properti, tanpa nilai tan ah, seperti jika dijual
secara terpisah untuk setiap bagiannya dan tidak lagi dimanfaatkan untuk
penggunaannya saat ini serta tanpa memperhatikan penyesuaian dan
perbaikan khusus.
Nilai tersebut dapat diberikan dengan atau tanpa memperhitungkan biaya
penjualan, dan a pa bila memperhitungkan biaya penjualan, hasilnya dihitung
dengan menggunakan konsep nilai realisasi bersih [net realisable va/ue).Dalam
setiap analisis, komponen-komponen yang termasuk atau tidak termasuk
hendaknya diidentifikasi.
3.19 Nilai Sinergis
Nilai Sinergis adalah penambahan nilai yang timbul karena adanya
kombinasi dari dua atau lebih aset atau kepentingan, dimana nilai gabungan
lebih besar dari penjumlahan nilai-nilai yang terpisah.Jika sinergi hanya
berlaku untuk satu pembeli tertentu maka ha I itu merupakan contoh dari Nilai
Khusus.
3.20 Nilai Wajar.
3.20.1 Definisi Nilai Wajar menurut IVS 2011:
estimasi harga dari pengalihan suatu aset atau kewajiban, diantara
para pihak yang memahami dan berminat sesuai dengan
kepentingannya.
3.20.2 Definisi Nilai Wajar berdasarkan IFRS 13;
"The price that would be received to sell an asset or paid to transfer a
liability in an orderly transaction between market participants at the
measurement date (i.e., an exit price)"
Estimasi harga yang akan diterima dari penjualan aset atau
dibayarkan untuk transfer kewajiban dalam transaksi yang teratur
diantara pelaku pasar pada tanggal pengukuran (yaitu harga
penjualan).
3.20.3 Definisi Nilai Wajar dalam IFRS berbeda dengan IVS dan dalam SPI
ini, definisi Nilai Wajar untuk tujuan pelaporan keuangan adalah

Slandar Penilalan Indonesia 102 (SPI 102) -6- SPI 2013


sesuai dengan definisi dalam IFRS yang umumnya konsisten dengan
Niiai Pasar. Definisi dan penerapan Nilai Wajar berdasarkan IFRS
dibahas dalam SPI 201 Peniiaian untuk Pelaporan Keuangan.
3.20.4 Untuk tujuan selain pelaporan keuangan, yang umumnya diterapkan dalam
konteks yudisial yaitu dibutuhkannya peniiaian harga transaksi yang
wajar antara dua pihak dengan mempertimbangkan kelebihan atau
kerugian yang akan diperoleh dari transaksi, maka Penilai dapat
memberikan opini Nilai Wajar Khusus.
3.21 Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost - DRC) adalah
metode penerapan dari Pendekatan Biaya, yang digunakan untuk menentukan
nilai dari properti khusus untuk tujuan pelaporan keuangan, dimana data pasar
secara langsung tidak didapatkan atau terbatas.
3.22 Ekspresi lain dari nilai yang lebih spesifik untuk mesin-mesin dan peralatan,
dan/atau situasi khusus, didefinisikan dalam SPI 311 - Peniiaian Mesin dan
Peralatan.

4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi


4.1 SPI 201 - Peniiaian untuk Pelaporan Keuangan harus dipahami berkaitan dengan
standar ini.
4.2 Tujuan pelaporan keuangan sesuai dengan standar akuntansi intemasional adalah
untuk menggambarkan secara wajar hasil operasional dan kondisi keuangan
perusahaan. Jadi, standar akuntansi itu sendiri tidak ditujukan untuk menilai suatu
perusahaan. Untuk rujukan lebih lanjut, lihat di dalam SPI 201.
4.3 Standar akuntansi memberikan tata cara yang diperlukan agar peniiaian terhadap
aktiva tetap (dan aktiva lainnya) tercermin di dalam catatan dan laporan keuangan
perusahaan. Standar tersebut berlaku terhadap peniiaian pasar yang ada dan
dasar lain yang bertumpu pada konvensi biaya perolehan. ;
4.4 Standar peniiaian yang berlaku untuk digunakan dalam laporan keuangan
tercakup dalam SPI 201 (SPI 102 menjelaskan Dasar Peniiaian selain Nilai Pasar
yang secara umum tidak berlaku untuk tujuan pelaporan keuangan). Khususnya,
dasar peniiaian non-pasar yang membahas alokasi nilai di antara aset-aset harus
dibedakan dari, dan tidak dirancukan dengan, estimasi Nilai Pasar.
4.5 Metode DRC merupakan metode bukan berdasarkan pasar untuk menilai properti
khusus, yang apabila sesuai dapat digunakan dalam peniiaian untuk pelaporan
keuangan.

5.0 Pernyataan Standar


5.1. Sebelum melaksanakan suatu tugas peniiaian yang berkaitan dengan kaidah
selain dari Nilai Pasar, seorang Penilai harus:
5.1.1 Mengidentifikasi secara tepat masalah yang akan ditangani dan
memastikan bahwa pelaksanaan tugas tersebut tidak akan

Standar Peniiaian Indonesia 102 (SPI 102) -7- SPI 201 3


mengakibatkan timbulnya suatu kesimpulan yang menyesatkan
atau tidak sesuai dengan keadaannya.
5.1.2 Memiliki pengetahuan, pengalaman dan kecakapan yang memadai
untuk menyelesaikan tugas sesuai dengan SPI ini dan prinsip dalam
penilaian lainnya yang dtterima secara umum; atau sebagai
ahernatif:
5.1.2.1 Mengungkapkan segala keterbatasannya kepada pemberi
tugas sebelum menerima tugas;
5.1.2.2 Mengambil semua langkah yang diperlukan secara tepat
untuk menyelesaikan tugas secara profesional; dan
5.1.2.3 Mengungkapkan situasi dan tindakan yang diambil dalam
situasi tersebut di dalam laporan yang berkenaan dengan
penyelesaian jasa penilaian yang diberikan.

5.2 Dalam mengembangkan suatu estimasi nilai selain dari Nilai Pasar, seorang
Penilai harus berhati-hati, memahami dan menerapkan secara tepat metode
dan teknik yang diperlukan untuk menghasilkan penilaian yang layak
dipercaya.
5.3 Untuk meniamin bahwa tidak ada kerancuan antara Nilai Pasar dan Selain
Nilai Pasar, Penilai harus memperhatikan pedoman sebagai berikut:

5.3.1 Mengidentifikasi aset yang dinilai;


5.3.2 Mengidentifikasi hak-hak yang berkaitan dengan aset yang hendak
dinilai;
5.3.3 Mengidentifikasi tujuan dan maksud penggunaan penilaian;
5.3.4 Menentukan jenis nilai yang diestimasi;
5.3.5 Melakukan inspeksi atas aset yang dinilai;
5.3.6 Mengungkapkan segala kondisi atau keadaan khusus yang
membatasi.
5.3.7 Menentukan tanggal efektif penilaian;
5.3.8 Mengembangkan dan mempertimbangkan data dan keadaan yang
diperlukan untuk penyelesaian tugas;
5.3.9 Menjelaskan bahwa penilaian yang dilaporkan bukan merupakan
estimasi Nilai Pasar jika penugasan dilaksanakan atas dasar selain
dari Nilai Pasar.
5.4 Meskipun konsep dan penerapan konsep nilai selain Nilai Pasar mungkin
tepat dalam keadaan tertentu, Penilai harus menjamin bahwa jika nilai ini
hendak digunakan dan dilaporkan, maka nilai ini tidak dapat d'rtafsirkan
sebagai gambaran Nilai Pasar.

6.0 Pembahasan
6.1 Nilai dalam Penggunaan (Lihat butir 3.2) merupakan nilai non-pasar yang diukur
dari perspektif pengguna tertentu. Nilai ini kadang-kadang disebut sebagai
"nilai bagi pengguna atau pemilik tertentu". Nilai dalam pertukaran

Srandar Penilaian Indonesia 102 (SPI 102) -8- SPI 201 3


(Lihat SPI 101 butir 1.2) merupakan nilai yang diakui oleh suatu pasar dimana
pertukaran kepemilikan aset diperkirakan benar-benar terjadi. Pengertian Nilai
Pasar yang sesuai untuk laporan keuangan didasarkan pada prinsip nilai dalam
pertukaran [Value in Exchange), dan bukan Nilai dalam Penggunaan {Value in
Use).

6.2 Merupakan suatu kebetulan jika Nilai dalam Penggunaan suatu aset sama
dengan Nilai Pasar-nya. Nilai dalam Penggunaan suatu aset cenderung lebih
tinggi dari Nilai Pasar jika perusahaan mampu beroperasi secara lebih efektif
dan efisien dan menguntungkan dibandingkan dengan tipikal perusahaan
sejenis. Sebaliknya, Nilai dalam Penggunaan dapat lebih rendah dari Nilai
Pasar apabila perusahaan tidak menggunakan suatu aset sesuai dengan
kapasitas dan efisiensi maksimumnya.
6.3 Nilai dalam Penggunaan dapat juga menjadi lebih tinggi dari Nilai Pasar
apabila perusahaan memiliki hak-hak produksi, kontrak-kontrak, hak-hak paten
dan lisensi-lisensi, keahlian tertentu, goodwill khusus serta aset tak berwujud
lainnya yang tidak dapat dialihkan kepada pihak lain.
6.4 Konsep Nilai Investasi mengkaitkan pro pert i khusus dengan investor khusus,
kelompok investor, atau badan usaha dengan kriteria-kriteria dan tujuan-tujuan
investasi yang teridentifikasi. Nilai Investasi suatu aset dapat lebih tinggi atau
lebih rendah dari Nilai Pasar aset. Istilah Nilai Investasi hendaknya jangan
dirancukan dengan Nilai Pasar properti investasi. Perbedaan antara Nilai
Investasi dari suatu aset dan Nilai Pasar memberi motives] bagi pembeli atau
penjual untuk memasuki pasar.
6.5 Nilai Khusus mungkin terdapat pada suatu aset dikarenakan lokasi yang unik,
situasi temporer di bawah kondisi pasar yang luar biasa, atau pembayaran
lebih tinggi oleh seorang pembeli yang mempunyai kepentingan tertentu (Lihat
butir 3.6). Unsur Niiai Khusus dapat dilaporkan secara terpisah dari Nilai Pasar
yang ditetapkan sesuai dengan SPI ini. Nilai Khusus seharusnya tidak disatukan
ke dalam pernyataan Nilai Pasar, karena hal ini dapat menyesatkan dan
dapat diartikan bahwa unsur penambahan nilai tersebut bukan merupakan
suatu hal yang khusus.

6.5.1 Nilai Khusus dapat muncul bila aset memiliki atribut yang
membuatnya lebih menarik bagi pembeli tertentu dibandingkan
dengan pembeli lain di pasar. Atribut ini dapat mencakup fisik,
fungsi, geografis, karakteristik ekonomi atau hukum dari suatu aset,
seperti properti yang bersambungan.
6.5.2 Nilai Pasar mengabaikan semua elemen dari Nilai Khusus, karena
pada tanggal penilaian diasumsikan adanya pembeli yang berminat
dan bukan adanya pembeli tertentu yang berminat.
6.6 Istilah "penjuaian paksa (forced sale)" sering digunakan dalam situasi penjual
berada di bawah paksaan untuk menjual, sehingga akibatnya waktu
pemasaran yang wajar tidak terpenuhi. Harga yang bisa diperoleh dalam
keadaan ini akan tergantung dari sifat tekanan pada penjual dan alasan
penyebab waktu pemasaran yang layak tidak dapat dilakukan. Hal ini juga
mencerminkan konsekuensi penjual yang tidak dapat menjual dalam jangka
waktu yang layak. Harga yang diperoleh dalam penjuaian paksa tidak
dapat diperkirakan secara realistis, kecuali sifat dan alasan atas kendala
dari penjual dapat diketahui. Harga yang akan diterima penjual dalam

Standar Penilaian Indonesia 102 (SPI 102) -9- SPI2013


penjualan paksa mencerminkan keadaan khusus, bukan seperti penjual yang
berminat menjual secara hipotetis yang memenuhi definisi Nilai Pasar. Harga
yang diperoleh dalam penjualan paksa hanya memiliki keterkaitan secara
kebetulan saja dengan Nilai Pasar atau dasar nilai lainnya. "Penjualan
Paksa" adalah deskripsi dari situasi dimana pertukaran terjadi, dan tidak
merupakan dasar nilai.
6.6.1 Jika diperlukan indikasi harga berdasar kondisi penjualan paksa,
maka perlu diidentifikasi dengan jelas kendala dari penjuctl,
termasuk konsekuensi gagal menjual dalam periode tertentu dengan
membuat asumsi yang sesuai. Jika keadaan ini tidak diperoleh pada
tanggal penilaian, maka harus diidentifikasikan dengan jelas sebagai
asumsi khusus.
6.6.2 Penjualan di pasar yang tidak aktif atau kondisi pasar yang sedang
menurun tidak langsung disebut "penjualan paksa" karena penjual
mungkin berharap harga akan lebih baik jika kondisi membaik.
Kecuali bila penjual terpaksa menjual dalam jarigka waktu yang tidak
memenuhi periode pemasaran yang layak, maka penjual merupakan
penjual yang berminat menjual dan memenuhi definisi Nilai Pasar
(lihat SPI 101 butir 3.2.5).

6.7 Pengertian dasar Nilai Likuidasi untuk Penggunaan Kembali sama dengan Nilai
Likuidasi (Nilai Jual Paksa), tetapi dalam Nilai Likuidasi untuk Penggunaan
Kembali penilaian dilakukan dengan asumsi properti/fasilitas yang ada secara
utuh akan diteruskan kembali sesuai dengan penggunaannya semula.
6.8 Konsep Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada meninggalkan asumsi Nilai
Pasar mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik. Kegunaan yang utama dari
penilaian adalah pada saat penilai menentukan nilai dari aset yang merupakan
bagian dari usaha yang berkelanjutan. Oleh karena itu adalah tidak berdasar
untuk menggunakan nilai pasar yang menggambarkan penggunaan selain dari
untuk usaha yang berkelanjutan.
6.9 Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian
sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012.
6.9.1 Penilaian untuk keperluan ganti kerugian meliputi:
6.9.1.1 Ganti kerugian fisik (material) tanah dan/atau bangunan
dan/atau tanaman dan/atau benda-benda lain yang
berkaitan dengan tanah.
6.9.1.2 Ganti kerugian non fisik (immaterial) meliputi antara lain
penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik
tanah yang akan diberikan dalam bentuk uang (premium)
berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan
yang berlaku, serta kerugian lainnya yang dapat dihitung
meliputi biaya transaksi, bunga (kompensasi masa tunggu),
kerugian sisa tanah, dan kerusakan fisik lainnya (bila ada).
6.10 Nilai Realisasi Bersih dapat dianggap lebih realistis jika dibandingkan dengan
Nilai Pasar dalam hal pemberi tugas bermaksud untuk melepaskan suatu aset.
Penilai harus tanggap bahwa biaya-biaya tidak termasuk kewajiban pajak
yang mungkin timbul dalam pelepasan aset selain dari biaya meterai atau

Standar Penilaian Indonesia 102 (SPI 1 02) -10- SPI 2013


kewajiban lainnya yang dibebankan dalam dokumentasi pengalihan hak. Jika
pajak akan dibebankan, penggunaan istilah "nilai realisasi bersih setelah
pajak" harus digunakan dan besarnya pajak serta asumsi-asumsi yang
digunakan dalam perhitungan harus dinyatakan secara jelas. Penilai disarankan
untuk berkomunikasi dengan bagian keuangan dan konsultan pajak dari
pemberi tugas dalam penentuan nilai setelah pajak.
6.10.1 Pada beberapa kasus penjualan suatu a set, asumsi Nilai Pasar bahwa
tempat pertukaran kontrak dan penyelesaiannya terjadi secara
simultan pada tanggal penilaian mungkin tidak tepat. Dalam kasus
seperti ini adalah tepat menggunakan istilah "estimasi Nilai Realisasi
Bersih" dengan secara berhati-hati memberikan asumsi waktu
pelepasan asetdan menyatakan secara jelas bahwa ini tidak
menyimpang dari definisi Nilai Pasar. Bila waktu yang akan datang
tidak memberikan jangka waktu yang cukup untuk pemasaran,
"estimasi Nilai Realisasi Bersih Terbatas" seharusnya digunakan.
6.11 Nilai Realisasi Bersih untuk Penggunaan yang Ada sebagai Kesatuan
Operasional sering diperlukan untuk properti seperti gedung bioskop dan hotel
tempat properti tersebut biasanya dijual sebagai perusahaan yang beroperasi.
Oleh karena itu adalah tidak berdasar untuk menggunakan asumsi Nilai Pasar
berdasarkan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik. Nilai sudah termasuk biaya
penjualan, tetapi tidak memperhitungkan pajak penjualan selain dari bea
meterai dan bea lainnya dalam dokumentasi pengalihan.
6.11.1 Sering kali, dalam hal penilaian diperlukan oleh pemberi pinjaman,
pemberi tugas membatasi asumsi yang biasa digunakan dalam
penentuan Nilai Pasar. Aturan yang umum adalah pembatasan ini
secara jelas dispesifikasikan dan, jika sesuai, dibandingkan dengan
asumsi Nilai Pasar
6.11.2 Waktu yang biasanya dibutuhkan untuk penjualan bervariasi
bergantung pada sifat properti dan kondisi pasar pada tanggal
penilaian

6.12 Dalam beberapa kejadian, opini Nilai Realisasi Bersih Terbatas dibutuhkan
oleh pemberi pinjaman untuk melaksanakan penilaian properti yang
mengasumsikan jangka waktu tertentu untuk pelepasan properti dan
penyesuaian yang dilakukan untuk biaya penjualan. Jika jangka waktu
kurang dari yang diasumsikan dalam definisi nilai pasar, istilah "nilai realisasi
bersih terbatas" harus digunakan. Laporan harus menyatakan jangka waktu
dan jangka waktu normal yang biasanya dibutuhkan. Jangka waktu ini akan
bervariasi bergantung pada sifat properti dan kondisi pasar pada tanggal
penilaian.
6.13 Definisi Nilai Realisasi Lelang terutama penting dalam konteks penilaian mesin
dan peralatan dan dalam beberapa kasus dari Nilai Likuidasi jika pemberi
pinjaman mensyaratkan lelang sebagai metode penjualan.
6.14 Nilai Sekrap merupakan nilai dari suatu properti (tidak termasuk tanah) yang
sudah tidak mempunyai nilai ekonomis lagi, dalam arti keseluruhan ataupun
merupakan bagian-bagian/materialnya, dan umumnya properti berupa mesin
dan peralatan akan dijual berdasarkan berat dan akan dilebur kembali.

Standar Penilaian Indonesia 102 (SPI 1 02) -11- SPI2013


6.15 IstilahNilai Sewa dibedakan dari "Nilai Sewa Pasar" berdasarkan kenyataan
bahwa istilah sewa ini berbeda dengan istilah sewa pasar.
6.16 Nilai Sisa (Lihat butir 3.18) biasanya merupakan pernyataan mengenai harga
properti saat ini, selain dari tanah, yang telah mencapai akhir dari harapan
masa manfaat sesuai dengan tujuan dan fungsinya semula. Konsep Nilai Sisa
mengartikan bahwa aset dinilai atas dasar nilai sisa dan bukan untuk tujuannya
semula. Dalam konteks ini, Nilai Sisa juga dikenal dalam terminologi akuntansi
sebagai jumlah realisasi bersih dari suatu aset yang telah habis masa
manfaatnya.
6.17 Nilai Sisa tidak selalu berarti bahwa suatu aset tidak memiliki lagi masa
manfaat atau kegunaan lebih lanjut. Properti yang telah dinyatakan usang
pada akhir sisa masa manfaat dapat dibangun kembali, diubah untuk suatu
penggunaan yang sama atau berbeda, atau dapat digunakan sebagai suku
cadang bagi properti-properti lain yang masih berjalan. Secara ekstrim nilai
sisa dapat mewakili gambaran mengenai nilai rongsokan, atau nilai untuk daur
ulang.
6.18 Dalam penilaian properti dengan dasar Nilai Pasar untuk Dipindahkan, lebih
diutamakan penilaian dari suatu bagian properti yang dapat dipindahkan
(tidak termasuk tanah), yang untuk beberapa bagian yang tidak dapat
dipindahkan, tidak mempunyai nilai manfaat apabila dibongkar atau hilangnya
sejumlah biaya (misalnya; pondasi, material dari bangunan yang dibongkar
dan tidak bermanfaat lagi, biaya instalasi, dll) merupakan faktor pengurang
dalam proses penilaian.
6.19 Nilai Wajar adalah istilah yang digunakan di dalam akuntansi, yang penting
untuk dibedakan dengan Nilai Pasar. Meskipun Nilai Wajar dan Nilai Pasar
dapat memiliki besaran yang sama di dalam kondisi tertentu, kedua nilai ini
memiliki definisi yang berbeda. Sebagai contoh, estimasi Nilai Wajar mungkin
tidak memenuhi persyaratan Nilai Pasar mengenai adanya adanya pasar bagi
properti maupun kondisi transaksi.
6.20 Nilai Wajar merOpakan konsep yang lebih luas dari Nilai Pasar. Meskipun
dalam banyak kasus harga yang wajar antara dua pihak akan sama dengan
yang diperoleh di pasar, akan tetapi terdapat kasus di mana penilaian dengan
Nilai Wajar akan mempertimbangkan berbagai hal yang diabaikan dalam
penilaian dengan Nilai Pasar, seperti pada Nilai Khusus yang timbul karena
adanya kombinasi kepentingan.
6.21 Contoh penggunaan Nilai Wajar meliputi:

6.21.1 penentuan harga yang wajar untuk suatu kepemilikan saham dalam
bisnis tertutup, dapat merupakan harga yang wajar di antarakedua
pihak tertentu dalam kepemilikan bisnis, akan tetapi dapat berbeda
dengan harga yang dapat diperoleh di pasar.
6.21.2 penentuan harga yang wajar antara lessor dan lessee untuk transfer
permanen atas aset yang disewa atau pembatalan kewajiban sewa.
6.22 Properti dapat dinilai atas dasar selain dari Nilai Pasar, atau dapat berpindah
tangan dengan harga yang tidak mencerminkan Nilai Pasar sebagaimana
dijelaskan. Dasar altematif tersebut bisa mencerminkan perspektif non-pasar
dari pemanfaatan atau fungsinya, atau dari kondisi non-pasar dan tidak lazim.

Srandar Penilaian Indonesia I 02 (SPI I 02! -12- SPI2013


Sebagai contoh adalah Nilai da lam Penggunaan, Nilai Investasi, Nilai Khusus, dan
Nilai Sinergis (Lihat butir 3).

7.0 Syarat Pengungkapan


7.1 Laporan penilaian tidak boleh menyesatkan. Standar pelaporan tertentu dapat
saja berbeda-beda, tetapi merupakan tanggung jawab Penilai untuk
memasukkan dalam laporan paling sedikit hal-hal yang tercantum dalam butir
5.0 di atas.
Untuk penilaian bukan berdasarkan Nilai Pasar, tujuan dan penggunaan penilaian
hendaknya dilaporkan secara jelas, dan diungkapkan lengkap termasuk
pernyataan mengenai dasar penilaian, kemungkinan penerapan serta
keterbatasannya.
7.2 Setiap laporan penilaian atas dasar selain Nilai Pasar harus mencantumkan
Pernyataan mengenai Kondisi yang Tidak Terduga atau Syarat Pembatas atau
pernyataan lain yang sejenis. Walaupun terdapat ketentuan ini, Penilai tidak
diperbolehkan menggunakan pernyataan mengenai Kondisi Yang Tidak Terduga
dan Syarat Pembatas untuk membenarkan penyimpangan dari SPI ini.
7.3 Dalam melaksanakan suatu penilaian atas dasar selain Nilai Pasar, Penilai tidak
diperbolehkan membuat asumsi yang tidak wajar dilihat dari fakta yang dapat
dipastikan terjadi pada tanggal efektif penilaian. Seluruh asumsi harus
diungkapkan dalam setiap laporan.
7.4 Setiap laporan penilaian atas dasar selain dari Nilai Pasar harus sesuai dengan
pedoman sebagaimana yang ditetapkan dalam SPI ini. Perbedaan definisi harus
dijelaskan antara Nilai Pasar dan jenis nilai lainnya yang digunakan.
7.5 Setiap laporan penilaian yang dibuat dengan dasar selain Nilai Pasar harus
menyertakan Pernyataan Penilai bahwa telah dilakukan sesuai dengan aturan
dalam KEPI.
7.6 Jika suatu penilaian dibuat oleh seorang penilai internal, misalnya Penilai yang
dipekerjakan oleh perusahaan yang memiliki aset, maupun perusahaan akuntansi
yang bertanggung jawab untuk membuat catatan dan atau laporan keuangan
perusahaan, harus ada pengungkapan khusus dalam laporan penilaian tentang
status Penilai dan hubungannya dengan pemberi tugas.
7.7 Laporan lainnya harus konsisten dengan SPI ini.

8.0 Ketentuan Penyimpangan


8.1. Jika seorang Penilai diminta untuk melaksanakan suatu tugas di luar dari SPI ini,
Penilai dapat menerima dan melaksanakan jasa penilaian tersebut dengan syarat:
8.1.1 Penilai menentukan bahwa tugas tersebut tidak cenderung akan
menyesatkan perusahaan, para pengguna laporan atau jasa penilaian,
atau masyarakat umum;
8.1.2 Penilai memberitahukan kepada Pemberi Tugas bahwa tugas tersebut
menggunakan asumsi khusus atau pengecualian dari SPI ini yang harus
diungkapkan lengkap dalam laporan dan atau pernyataan kepada

Standar Penilaian Indonesia 102 (SPI 102) -13- SPI2013


Pihak Ketiga yang dibuat oleh Penilai sebagai hasil dari penugasan yang
dilaksanakan;
8.1.3 Penilai perlu mencantumkan suatu kondisi di dalam syarat (kontrak)
penugasanPenilai bahwa asumsi khusus atau penyimpangan
diungkapkan dalam setiap dokumen yang dipublikasikan yang merujuk
pada opini Penilai.

9.0 Kuffipan dan Tanggal Berlaku


9.1 Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 102 - Dasar Penilaian Selain Nilai Pasar.
9.2 SPI 102 ini ditetapkan pada tanggal 1 Mei 2013 dan mulai berlaku secara efektif
pada tanggal 1 November 2013.

Standar Penilaian Indonesia 102 (SPI 101} -14- SPI 2013


Standar Penilaian Indonesia 103
(SPI 103)
Lingkup Penugasan
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam
Pendaholuan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1 Dalam pengembangan praktek penilaian, adalah menjadi tanggung jawab
Penilai untuk mendefinisikan permasalahan tugas yang akan
dilaksanakan, menentukan lingkup penugasan sesuai permasalahan yang
telah didefinisikan dan selanjutnya ditindaktanjuti dengan proses
Implementasi dalam bentuk Investigasi dan penerapan pendekatan secara
keseluruhan, sehingga penilaian dimaksud akan memberikan hasil yang
dapat diyakini dan dipercaya.
1.2 Untuk memenuhi kebutuhan pemberi tugas dan meminimalkan
kemungkinan terjadinya kesalahpahaman dan perselisihan, maka penting
bagi Penilai untuk berusaha menetapkan, memahami, dan menyetujui
kebutuhan dan persyaratan pemberi tugas.
1.3 Lingkup Penugasan (Scope of Work) menetapkan tujuan penilaian yang
disepakati, tingkat kedalaman Investigasi, prosedur yang akan
digunakan, asumsi yang akan dibuat dan batasan penggunaannya.
1.4 Lingkup Penugasan dapat dilihat sebagai bagian yang tak terpisah dari
proses Implementasi dan Pelaporan Penilaian yang diatur oleh SPI, agar
dapat menghasilkan penilaian yang dapat dipercaya [credible).
1.5 Lingkup Penugasan harus tertuang pada penunjukan penugasan atau
perjanjian kerja dan mendapatkan persetujuan tertulis bahwa hal ini akan
berlaku di antara pemberi tugas dan Penilai.
1.6 Penyusunan Lingkup Penugasan memungkinkan Penilai untuk meyakinkan
dirinya dapat memenuhi kebutuhan dan persyaratan pemberi tugas, di
lain pihak pemberi tugas serta penasihat profesionalnya mengetahui
sebelumnya hal-hal yang diharapkan dapat diterima dari seorang Penilai
dan batasan tanggung jawab Penilai terse but.

2.0 Ruang Lingkup


2.1 Lingkup Penugasan mengatur hal-hal yang prinsip dalam kesepakatan
pemberian jasa oleh Penilai kepada pemberi tugas. Pengaturan itu
meliputi, persyaratan minimum yang harus dilaksanakan Penilai. Dasar
kesepakatan yang diatur tersebut merupakan bagian dari proses
penilaian yang berlaku secara umum dalam praktek penilaian.

Standar Penilaian Indonesia 103 (SPI 103) -1- SPI2013


f

2.2 SPI 103 Lingkup Penugasan ini berlaku untuk semua Penilaian yang
tercakup dalam SPI.

3.0 Definisi
3.1 Lingkup Penugasan, merupakan dasar dalam pengaturan kesepakatan
penugasan penilaian, tingkat kedalaman investigasi, penentuan asumsi dan
batasan penilaian.
3.2 Investigasi dalam konteks penilaian. Lihat definisi SPI 104 - 3.2
3.3 Kode Ettk Peniiai Indonesia (KEPI). Lihat definisi KEPI - 3.3
3.4 Apabila istilah yang digunakan dalam Lingkup Penugasan Penilaian
didefinisikan di dalam SPI ini, definisi tersebut harus digunakan dan apabila
dianggap sesuai dikutip dalam Lingkup Penugasan.
3.5 Seluruh dasar penilaian yang digunakan dalam Lingkup Penugasan harus
didefinisikan dalam Lingkup Penugasan dengan menggunakan definisi dalam
SPI.
3.6 Definisi-definisi dan istilah yang berhubungan dengan SPI 103 Lingkup
Penugasan ini dapat dilihat di dalam Penjelasan Istilah (Glossary).

4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi

SPI ini memberikan pedoman mengenai syarat-syarat Lingkup Penugasan yang harus
dirumuskan oleh Peniiai dan disetujui oleh Pemberi Tugas, dan berlaku juga dalam
penilaian untuk tujuan pelaporan keuangan terkait dengan akuntansi Nilai Wajar yang
merujuk kepada standar akuntansi yang berlaku.

5.0 Pernyataan Standar


5.1 Peniiai harus berusaha mengetahui dan merumuskan tujuan Penilaian
dari pemberi tugas sehingga Peniiai dapat mengetahui dan
selanjutnya dapat menentukan dasar penilaian yang dianggap sesuai.
Apabila pemberi tugas menolak untuk mengungkapkan tujuannya, Peniiai
harus berusaha menetapkan tujuan Penilaian dan mendapatkan persetujuan
tertulis dari pemberi tugas. Apabila persetujuan tersebut tidak diberikan,
Peniiai seharusnya menolak penugasan dimaksud.
5.2 Lingkup Penugasan harus tertuang di dalam atau dibuktikan oleh
dokumen penawaran (proposal) dan/atau perjanjian kerja (kontrak
penugasan) yang ditandatangani oleh kedua belah pihak (Peniiai dan
pemberi tugas), sebelum mengeluarkan laporan Penilaian.
5.3 Persyaratan dari Lingkup Penugasan.
5.3.1 Persyaratan minimum dari Lingkup Penugasan meliputi:
5.3.1.1 Identifikasi status Peniiai;
Sebuah pernyataan yang menyatakan apakah :

Standar Penilaian Indonesia 103 (SPI ! 03) -2- SPI2013


(1) identitas Penilai sebagai individu atau instansi/Kantor
Jasa Penilai Poblik.
(2) Penilai dalam poslsi untuk memberikan penilaian
obyektif dan tidak memihak (lihat KEPI);
(3) Penilai tidak mempunyai atau mempunyai potensi
benturan kepentingan dengan subyek dan atau obyek
penilaian;
(4) Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan
penilaian. Jika Penilai memerlukan bantuan tenaga ahli
dalam kaitannya dengan aspek penugasan, maka sifat
bantuan dan sejauh mana pekerjaan dilakukan akan
disepakati dan diungkapkan dalam Lingkup
Penugasan.
5.3.1.2 Identifikasi pemberi tugas dan pengguna laporan;
Konfirmasi kepada siapa penilaian ditujukan adalah penting
dalam menentukan format dan isi laporan penilaian, agar
dapat memastikan bahwa laporan berisi informasi yang
relevan dengan kebutuhan mereka.
Perlu dibedakan apakah pemberi tugas sebagai pengguna
laporan atau bukan. Dalam hal pengguna laporan berbeda
dengan pemberi tugas, maka perlu diidentifikasi.
5.3.1.3 Maksud dan tujuan penilaian;
Maksud dan tujuan penilaian yang akan dibuat harus
dinyatakan secara jelas. Misalnya penilaian diperlukan
untuk transaksi jual beli, penjaminan hutang, pelaporan
keuangan, kepentingan pengalihan saham atau penerbitan
saham. Tujuan penilaian akan menentukan dasar nilai (lihat
Lampiran 103).
Adalah penting bahwa penilaian tidak digunakan di luar
konteks atau untuk tujuan yang tidak dimaksudkan.
Termasuk adanya tujuan yang tidak dinyatakan secara
spesifik keperluannya. Seperti penilaian untuk tujuan
internal manajemen, harus ditentukan secara spesifik
tujuannya agar dapat ditentukan dasar penilaiannya.
5.3.1.4 Identifikasi objek penilaian;
Objek penilaian meliputi aset atau kewajiban, antara
lain real property personal properti, bisnis, dan hak
kepemilikan finansial.
Klarifikasi mungkin diperlukan untuk membedakan antara
objek penilaian dan kepentingan atau hak untuk
menggunakan objek penilaian tersebut. Jika penilaian dari
objek penilaian yang digunakan dalam

Standar Penilaian Indonesia 103 (SPI 103) -3- SPI2013


hubungannya dengan aset lainnya, maka diperlukan
klarifikasi apakah objek penilaian atau bagian lain dari
objek penilaian tersebut termasuk atau tidak termasuk
dalam Penilaian.
Penilai harus mendapatkan informasi secara jelas dari
Pemberi Tugas mengenai objek penilaian yang akan
dinilai.
5.3.1.5 Identifikasi bentuk kepemilikan;
Bentuk kepemilikan atas objek penilaian dapat meliputi
kepemilikan tunggal, kemitraan, atau hak kepemilikan
parsial.
5.3.1.6 Dasar Nilai
Dasar Nilai harus memenuhi dan sesuai dengan tujuan
penilaian. Sumber dari setiap definisi atas Dasar Nilai
yang digunakan harus dikutip dari SPI.
5.3.1.7 Tanggal penilaian;
Tanggal penilaian diartikan dalam SPI sebagai tanggal
pada saat nilai dinyatakan dan diberlakukan. Tanggal
ini berbeda dengan tanggal laporan penilaian yang akan
diterbitkan atau tanggal dimana inspeksi akan dilakukan
atau diselesaikan.
5.3.1.8 Jenis mata uang yang digunakan;
Hasil penilaian dinyatakan dalam mata uang rupiah.
Dalam hal terdapat alasan yang relevan sehingga perlu
digunakan mata uang selain rupiah, maka mata uang
rupiah harus tetap dinyatakan.
5.3.1.9 Tingkat kedalaman investigasi;
Adanya batas atau pembatasan dalam melakukan
inspeksi, penelahaan, penghitungan dan analisis untuk
suatu tujuan penilaian harus dinyatakan di dalam Lingkup
Penugasan.
Jika informasi yang relevan tidak tersedia karena kondisi
penugasan membatasi inspeksi, penelahaan,
penghitungan dan analisis, tetapi penugasan diterima,
maka pembatasan dan setiap asumsi atau asumsi khusus
yang diperlukan harus dituliskan dalam Lingkup
Penugasan.
Dalam hal penentuan adanya batasan tingkat kedalaman
investigasi, termasuk diperlukannya inspeksi secara
sampling sesuai dengan yang diatur pada SPI terkait
Inspeksi, maka perlu disepakati dan diketahui pemberi
tugas dan harus diungkapkan dalam Lingkup Penugasan.

Stcmdar Penilaian Indonesia 103 (SPI 103) -4- SPI2013


Tingkat kedalaman investigasi akan mempengaruhi jenis
laporan penilaian yang hendak diterbitkan.
5.3.1.10 Sifat dan sumber informasi yang dapat diandalkan;
Sifat dan sumber informasi relevan yang handal dengan
verifikasi tertentu selama proses penilaian, harus
disepakati dan dicatat.
5.3.1.11 Konfirmasi bahwa penilaian dilakukan berdasarkan
SPI;
Selain konfirmasi sesuai dengan KEPI dan SPI diperlukan,
mungkin ada kondisi di mana tujuan penilaian dilakukan
tidak sesuai dengan SPI, misalnya;
1) objek penilaian yang berada di luar wilayah Indonesia,
laporan penilaian digunakan untuk keperluan di
wilayah Indonesia;
2) objek penilaian yang berada di wilayah Indonesia,
laporan penilaian digunakan untuk keperluan di luar
wilayah Indonesia;
3) bila SPI belum mengatur atas objek penilaian maka
Penilai wajib mengikuti Standar Penilaian
Internasional (International Valuation
Standard/IVS)) atau standar lainnya yang mengacu ke
standar IVS atau standar/peraturan yang diatur
tersendiri.
Kondisi tersebut harus diidentifikasi oleh Penilai dan
Pemberi Tugas, dan dilakukan dengan benar. Suatu
penilaian yang dilakukan tidak sesuai dengan SPI tidak
dapat dibenarkan jika menghasilkan penilaian yang
menyesatkan.
5.3.2 Laporan Penilaian
Konfirmasi atas jenis, bentuk atau format laporan yang akan
disampaikan harus disepakati dengan pemberi tugas dan diungkapkan
dalam persyaratan penugasan. Jenis dan isi laporan harus sesuai
dengan pengaturan dalam SPI 105 Pelaporan Penilaian.
5.3.3 Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi.
Harus dinyatakan secara jelas kepada pemberi tugas pada saat
penugasan diterima, bahwa persetujuan Penilai harus didapatkan atas
setiap publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian dari laporan,
atau referensi yang dipublikasikan, termasuk referensi mengenai
laporan keuangan perusahaan, dan/atau laporan direksi/pimpinan
perusahaan, dan/atau pernyataan atau kajian lainnya atau
pernyataan/edaran apapun dari perusahaan. Lingkup Penugasan
harus memuat persyaratan mengenai hal tersebut.

Standar Penilaian Indonesia 103 (SPI 103) -5- SPI 2013


5.3.4 Batasan atau pengecualian atas tanggung jawab kepada pihak
selain pemberi tugas;
Penilai dapat mencantumkan klausul bahwa Penilai tidak memiliki
tanggung jawab kepada pihak ketiga, selama tidak menyimpang dari
peraturan dan hukum yang berlaku.
5.3.5 Penilai harus mensyaratkan adanya pernyataan terfulis dari
pemberi tugas mengenai kebenaran dan sifat informasi yang
diberikan oleh pemberi tugas.
5.3.6 Apabila dibutuhkan adanya asumsi khusus dalam pelaksanaan
penilaian, hal ini harus disetujui dan dikonfirmasi oleh pemberi tugas
secara terfulis sebelum laporan dikeluarkan. Asumsi khusus hanya
mungkin dibuat apabila dalam pandangan Penilai hal ini realist is,
relevan dan berlaku, untuk situasi khusus dalam penilaian.
5.3.7 Asumsi dan asumsi khusus;
Semua asumsi dan asumsi khusus yang dibuat dalam
pelaksanaan dan pelaporan penilaian harus ditulis dalam
Lingkup Penugasan.
Asumsi adalah hal yang wajar untuk diterima sebagai fakta dalam
konteks penugasan penilaian tanpa penyelidikan terfentu atau
verifikasi. Hal tersebut, dinyatakan untuk dapat diterima dalam
pemahaman penilaian.
Asumsi khusus adalah asumsi yang berbeda dari fakta yang
sebenarnya pada tanggal penilaian atau hal yang tidak akan dibuat
oleh sebagian kecil pelaku pasar dalam suatu transaksi pada tanggal
penilaian. Asumsi khusus sering digunakan untuk menggambarkan
efek dari suatu situasi yang akan mempengaruhi nilai. Contoh asumsi
khusus meliputi:
i suatu properti yang sedang dibangun dinyatakan telah selesai pada
tanggal penilaian,
i suatu kontrak spesifik pada tanggal penilaian belum
diselesaikan,
i instrumen keuangan dinilai menggunakan "yield curve" yang
berbeda dengan yang digunakan oleh pelaku pasar.
Asumsi dan asumsi khusus yang dibuat harus wajar dan relevan
dengan memperhatikan tujuan dimana penilaian diperlukan.
5.3.8 Biaya jasa Penilaian atau dasar perhitungan yang akan
dibayarkan untuk Penilaian diperhitungkan dengan merujuk
kepada standar fee yang dibuat asosiasi Penilai.

5.4 Penilaian Terbafas


5.4.1 Penilai dapat diminta untuk melaksanakan Penilaian dari properti tanpa
adanya kesempatan untuk melakukan inspeksi yang

Standar Penilaian Indonesia 103 {SPI 103) -6- SPI2013


dianggap mencukupi, (lihat SPI tentang Inspeksi) termasuk dalam hal
ini adalah desktop valuation dan atau tanpa cakupan dari informasi
yang biasanya tersedia dalam pelaksanaan Penilaian untuk
penggunaan resmi. Penilaian tersebut mungkin dibutuhkan hanya
sebagai informasi manajemen dan mungkin dilanjutkan dengan
dikeluarkannya penugasan untuk menjalankan Penilaian untuk
penggunaan resmi.
5.4.2 Pemberi Tugas mungkin meminta dilakukannya Penilaian Terbatas,
termasuk dalam hal ini adalah 'desktop valuation sejauh dalam
pertimbangan Penilai keterbatasan tersebut adalah wajar dalam
kaitannya dengan tujuan penilaian. Penilaian Terbatas dapat
dilakukan oleh Penilai dalam kondisi tertentu, misalnya penilaian
tidak akan dipublikasikan atau diungkapkan kepada pihak ketiga.
5.4.3 Sebelum menerima penugasan tersebut, Penilai harus
mengetahui kemungkinan publikasi atau pemberian laporan
Penilaian kepada pihak ketiga.
Dalam hal ini Penilai tidak diperbolehkan untuk memberikan opini nilai,
kecuali:
a. apabila Penilai sebelumnya telah menginspeksi objek
penilaian yang dimaksud,
b. telah terbiasa dengan karakteristik objek penilaian yang
dinilai termasuk lokasinya, dan/atau
c. mendapatkan kesempatan untuk mengadakan inspeksi dan
telah memiliki semua hasil pemeriksaan yang relevan dan
dibutuhkan.
Dalam hal SPI !03 Lingkup Penugasan butir 5.4.3 ini berlaku, Penilai
dapat melaksanakan Penilaian terbatas (lihat juga SPI tentang
Inspeksi).
5.4.4 Penilaian terbatas dapat dipublikasikan namun untuk menghindari
kesalahan pengutipan atau kesalahpahaman, Penilai harus
mensyaratkan kepada pemberi tugas secara jelas di dalam Lingkup
Penugasan bahwa dibutuhkan penjelasan di dalam laporan Penilaian,
mengenai asumsi yang telah dibuatnya, sumber informasi tersebut
dan cakupan jika prosedur Penilaian telah dibatasi, dan juga
menunjukkan bahwa hal ini telah dilaksanakan sesuai persetujuan dari
pemberi tugas, serta maksud dan tujuan Penilaian.
5.4.5 Pada situasi yang sangat khusus, Penilai dapat diminta oleh pemberi
tugas untuk melakukan Penilaian terbatas dengan tujuan yang
melibatkan publikasi, namun Penilai harus menggunakan kehati-
hatiannya dalam menerima penugasan atas dasar ini. Penilai juga
harus menyetujui secara tertulis kemungkinan kontrol yang paling
ketat dan pembatasan dalam bentuk dan konteks dari publikasi dan
hal ini harus melibatkan persyaratan untuk

Standar Penilaian Indonesia 103 (SPI 103) -7- SPI 2013


menyatakan dalam publikasi bahwa Peniiaian adalah terbatas dan
sebuah Peniiaian yang tidak terbatas sangat mungkin untuk
menghasilkan Peniiaian yang sangat berbeda.
5.4.6 Pada semua kasus jika SPI 103 Lingkup Penugasan butir 5.4
berlaku, Penilai diharuskan untuk menjelaskan kepada pemberi
tugas mengenai sifat dari keterbatasan peniiaian tersebut serta
dicatumkan di Lingkup Penugasan dan menyatakan kondisi-
kondisi berikut ini:
5.4.6.1 Bahwa Peniiaian yang dihasilkannya benar-benar
bergantung pada cukup dan akuratnya informasi yang
diberikan dan atau asumsi yang dibuat. Penilai harus
menyatakan bahwa apabila hal ini terbukti tidak benar atau
tidak cukup, akurasi dari Peniiaian dapat terpengaruh;
5.4.6.2 Pelaporan untuk Peniiaian Terbatas tetap harus mengikuti
persyaratan SPI 3 ini.

5.5 Peniiaian Ulang (Re-Appraisal)

5.5.1 Peniiaian Ulang adalah peniiaian dari suatu Pro pert! yang
sebelumnya dinilai oleh usaha jasa Penilainya. Pemberi Tugas dapat
meminta dilakukan peniiaian secara berkala dalam periode tertentu,
dimana inspeksi ulang di setiap peniiaian mungkin tidak dibutuhkan.
Apabila Penilai sebelumnya telah melaksanakan inspeksi terhadap
properti dan Pemberi Tugas telah memberi konfirmasi secara tertulis
bahwa tidak terdapat perubahan material terhadap properti maupun
lingkungan sekitarnya, Penilai dapat melakukan Peniiaian Ulang
tanpa melakukan inspeksi ulang.
5.5.2 Asumsi mengenai Peniiaian Ulang tanpa melakukan inspeksi
ulang ini harus dicantumkan di dalam Lingkup Penugasan dan
laporan Peniiaian. Penilai harus secara berhati-hati menerima
penugasan tersebut dengan mempertimbangkan jenis properti,
kondisi pasar, persyaratan peraturan atau standar yang berlaku pada
instansi pengguna dan lama waktu yang telah berjalan sejak
diselenggarakannya Peniiaian terakhir.
5.5.3 Apabila karena waktu yang telah berjalan atau karena perubahan
material, atau perubahan portofolio, atau karena alasan lainnya,
adalah lazim dan tepat bagi Penilai untuk mengadakan Inspeksi
ulang. Penilai harus menuangkan dengan tegas Peniiaian ulang ini
pada Lingkup Penugasan dan laporan Peniiaian.
5.5.4 Apabila suatu Peniiaian ulang diiaksanakan, Penilai harus
mendapatkan informasi tertulis dari pemberi tugas dalam hal terdapat
perubahan informasi, data dan seluruh informasi

Standar Peniiaian Indonesia 103 (SPI 103) -8- SPI 201 3


material lainnya yang menyangkut perubahan atas obyek
penilaian.
5.5.5 Apabila terdapat perubahan material atau penambahan properti dalam
portofolio dari yang sebelumnya dinilai, Penilai harus melaksanakan
prosedur Penilaian yang seharusnya atas properti tersebut.

5.6 Persyaratan lain;


5.6.1 Penilai harus selalu berupaya untuk menjamin pemenuhan atas
kewajibannya yang telah disepakati dalam Lingkup Penugasan.
5.6.2 Adalah kewajiban Penilai untuk mematuhi KEPI yang berhubungan
dengan Tanggung Jawab terhadap Pemberi Tugas (KEPI 7.2) dan
Tanggung Jawab terhadap Sesama Penilai dan Kantor Jasa Penilai
Publik (KEPI 7.3).
5.6.3 Lingkup Penugasan harus direvisi apabila terjadi perubahan dari
lingkup penugasan awal pada saat pelaksanaan penilaian. Seperti
adanya perubahan jumlah atau lokasi dari real properti yang dinilai.
Apabila perjanjian tidak dimungkinkan untuk direvisi (dibuatkan
addendum) dalam waktu singkat, maka Penilai dapat melanjutkan
pekerjaan setelah membuat berita acara tentang perubahan Lingkup
Penugasan.
Pengunduran diri harus merupakan opsi utama jika Penilai akan
berpotensi melakukan penyimpangan yang signifikan dari SPI 103
Lingkup Penugasan ini.

6.0 Pembahasan
Sebagai tindak lanjut dari Pernyataan Standar yang diatur dalam SPI ini, maka
diperlukan petunjuk pelaksanaan sebagai bahan pembahasan yang lebih teknis.
Petunjuk Teknis tersebut merupakan bagian dari dokumen yang terpisah dari standar
ini.

7.0 Syarat Pengungkapan


7.1 Persyaratan minimum dari Lingkup Penugasan harus diungkapkan secara
tertulis dalam dokumen penugasan atau perjanjian pekerjaan diantara Penilai
dan Pemberi Tugas yang memiliki wewenang dimana masing-masing pihak
harus mencatumkan tanda tangan sesuai ketentuan peraturan dan
perundangan yang berlaku.
7.2 Adanya penilaian terbatas atau penilaian ulang, sepanjang memenuhi
persyaratan yang diatur SPI ini, maka harus diungkapkan secara tertulis dalam
dokumen penugasan atau perjanjian pekerjaan diantara Penilai dan Pemberi
Tugas.

Standar Penilaian Indonesia 103 (SPI 103} -9- SPI 201 3


7.3 Setiap dokumen atau perjanjian tertulis yang dibuat di seluruh wiiayah Negara
Kesatuan Republik Indonesia wajib bagi Penilai menggunakan Bahasa
Indonesia. Dalam hal untuk kepentingan lebih luas, secara bersamaan Penilai
dapat menggunakan bahasa nasional negara lain sebagai bahasa dampingan.
Jika terjadi multitafsir maka bahasa yang digunakan sebagai acuan bahasa
Indonesia.

8.0 Ketentuan Penyimpangan


8.1 Tidak ada penyimpangan yang diperbolehkan kecuali dapat dibuktikan bahwa
adanya keterbatasan dan/atau penyimpangan untuk
menggunakan setiap persyaratan dalam Lingkup Penugasan sesuai SPI ini.
8.2 Adanya keterbatasan dan/atau penyimpangan yang dapat dibenarkan, harus
diungkapkan dalam setiap penugasan Penilaian.
8.3 Penyimpangan dapat berlaku untuk kegiatan penilaian sesuai untuk
kebutuhan pengguna jasa dan sesuai peraturan perundangan yang berlaku.

9.0 Kutipan Dan Tanggal Berlaku


9.1 Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 103 - Lingkup Penugasan.
9.2 SPI 103 ini ditetapkan pada tanggal 1 Mei 2013 dan mulai berlaku secara
efektif pada tanggal 1 November 2013.

Standar Penilaian Indonesia 1 03 (SPI 1 03) -10- SPI2013


Lampiran SPI 103

Untuk melengkapl Persyaratan darl Llngkup Penugasan didalam menentukan maksud dan tujuan penilaian,
lihat tabel rujukan sebagai berikut:

^ wmm ^^^^^^^^^^^^^^^ ^^^^^^^^^^^


W
A.
1.
m
Penilaian untuk •
|
Nilai Pasar
H
Penilaian Properti dari kelompok Aset yang Berwujud (Real Properti dan Personal Properti)
• SPI 101-3.1; • Dapat digunakan
kepentingan jual beli • Nilai Realisasi Bersih • SPI 102-3.12; untuk semua real
• Nilai Skrap (khusus • SPI 102-3.16 properti dan personal
untuk aset dalam properti (berwujud)
kondisl skrap)
2. Penilaian untuk • Nilai Ukuidasi • SPI102-3.7; • Dapat digunakan
kepentingan jual beli • Nilai Realisasi Bersih • SPI 102-3.13 untuk semua real
dalam waktu terbatas Terbatas properti dan personal
properti (berwujud)
Keperluan ini juga bisa
digunakan untuk
penjualan meialui telang

3. Penilaian untuk • Nilai Pasar, • SPI 101-3.1; * Dapat digunakan


kepentingan Penjaminan • Nilai Likuidasi • SPI 102-3.7 untuk semua real
Hutang properti dan personal
properti (berwujud) •
Penggunaan Nilai lainnya
agar merujuk kepada SPI
yang terkait

4. Penilaian untuk • Nilai Realisasi Bersih • SPI 102-3.12; • Dapat digunakan


kepentingan Agunan • Nilai Reaiisasi Bersih • SPI 102-3.13 untuk semua real
yang diambil alih pada Terbatas properti dan personal
perbankan properti (berwujud)

5. Penilaian untuk • Nilai Pasar, • SPI 101 -3.1; • Khusus untuk aset-aset
kepentingan Pelaporan * Nilai Pasar untuk • SPI 102-3.8; non finansial meliputi
Keuangan apakah di Penggunaan yang • SPI102-3.2 real properti dan
sektor privat atau Ada personal properti
publik • Nilai dalam (berwujud) •
Penggunaan Sesuaikan dengan
standar akuntansi yang
berlaku sesuai keperluan
obyek yang dinilai
apakah terkait aset atau
kewajiban

6. Penilai untuk • Nilai Penggantian • SPI 102-3.10 Dapat digunakan


kepentingan Wajar untuk semua real
Pengadaan Tanah bagi properti dan personal
Kepentingan Umum properti (berwujud) Lihat
juga ketentuan yang
diatur pada SPI 306

7. Penilaian untuk • Nilai Asuransi, • SPI 102-3.1; Agar disesuaikan


kepentingan Asuransi • Nilai Pembangunan • SPI 102-3.1 dengan perjanjian
Kembali asuransi yang
digunakan |
Lampiran SPI 103 -1. SPI 2013
8. Penilaian untuk • Nilai Pasar • SPI 101-3.1; • Dapat digunakan
kepentingan rencana • Nilai Pasar untuk • SPI 102-3.8; untuk semua real
pencatatan saham di Penggunaan yang properti dan personal
• SPI 102-3.2
pasar modal/IPO • Ada (untuk properti properti (berwujud)
khusus) • Harus mengikuti
• Nilai dalam ketentuan/ peraturan
• Penggunaan (untuk pasar modal yang
properti khusus) berlaku

9. Penilaian untuk • Nilai Sewa Pasar • SPI 102-3.17 • Agar disesuaikan


kepentingan transaksi dengan perjanjlan
atau pelaporan sewa yang
keuangan atas obyek bersangkutan
penilaian properti sewa

10. Penilaian untuk • Nilai Investasi • SPI 102-3.3 • Penilaian untuk


kepentingan transaksi • Nilai Khusus • SPI 102-3.6 tujuan internal hanya
internal digunakan untuk
kepentingan internal
tidak untuk
dipublikasikan
11. Penilaian untuk • Nilai Pasar untuk • SPI 101-3.6 • Hanya digunakan
keperluan jual beli pada Dipindahkan pada Personal
aset yang dapat Properti (berwujud)
dipindahkan • Agar
memperhatikan jenis
asetnya dengan
asumsi yang dapat
dibenarican
B. Penilaian Bisnis dari kelompok Aset yang Tak Berwuiud termasuk Kewojiban
1. Penilaian • Nilai Pasar • SPI 101-3.1 • Penilaian untuk tujuan
Bisnis/Ekuitas/Penyerta • Nilai Pasar Wajar • SPI 101-3.5 ini harus disesuaikan
an/Aktiva Tak Berwujud dengan ketentuan
untuk keperluan yang berlaku di pasar
transaksi pada modal
perusahaan terbuka.
2. Penilaian • Nilai Pasar • SPI 101-3.1 • Penilaian untuk
Bisnis/Ekuitas/Penyerta • Nilai Pasar Wajar • SPI 101-3.5 tujuan ini tidak
an/Aktiva Tak Berwujud terkait/tidak
untuk keperluan diperuntukan untuk
transaksi pada kepentingan pasar
perusahaan tertutup. modal. Untuk tujuan
penilain khusus,
dapat mengacu
kepada SPI terkait.
3. Penilaian Ekuitas/ • Nilai Pasar • SPI 101-3.1 • Penilaian untuk
Aktiva Tak Berwujud • Nilai Pasar Wajar • SPI 101-3.5 tujuan ini harus
untuk keperluan disesuaikan dengan
Pelaporan Keuangan ketentuan yang
pada perusahaan berlaku di pasar
terbuka. modal
4. Penilaian Ekuitas/ • Nilai Pasar • SPI 101-3.1 • Penilaian untuk
Aktiva Tak Berwujud • Nilai Pasar Wajar • SPI 101-3.5 tujuan ini tidak
untuk keperluan terkait/tidak
Pelaporan Keuangan diperuntukan untuk
pada perusahaan kepentingan pasar
tertutup modal. Untuk tujuan
penilain khusus,
dapat mengacu
kepada SPI terkait.
Lampiran SPI 103 -2- SPI 2013
Lampiran SP1103

Untuk melengkapl Persyaratan darl Llngkup Penugasan didalam menentukan maksud dan tujuan
penilaian, llhat tabel rujukan sebagai berikut i

11.A* Penilaian Properti dari kelompok Aset yang Berwujud (Real Properti dan Personal Properti)
Penilaian untuk • Nilai Pasar • SPI 101-3.1; • Dapat digunakan
kepentingan jual beli • Nilai Reallsasi Bersih • SPI 102-3.12; untuk semua real
• Nilai Skrap (khusus • SPI 102-3.16 properti dan personal
untuk aset dalam properti (berwujud)
kondisi skrap)
2. Penilaian untuk • Nilai Likuidasi • SPM 02-3.7; • Dapat digunakan
kepentingan jual beli • Nilai Realisasi Bersih • SPI 102-3.13 untuk semua real
dalam waktu terbatas Terbatas properti dan personal
properti (berwujud) •
Keperluan ini juga bisa
digunakan untuk
penjualon melalui lelang

3. Penilaian untuk • Nilai Pasar, • SPI 101-3.1; • Dapat digunakan


kepentingan Penjaminan • Nilai Likuidasi • SPI 102-3.7 untuk semua real
Hutang properti dan personal
properti (berwujud)
Penggunaan Nilai
lainnya agar merujuk
kepada SPI yang
terkait

4. Penilaian untuk • Nilai Realisasi Bersih • SPM 02-3.12; • Dapat digunakan


kepentingan Agunan • Nilai Realisasi Bersih • SPI 102-3.13 untuk semua real
yang diambil alih pada Terbatas properti dan personal
perbankan properti (berwujud)

5. Penilaian untuk • Nilai Pasar, • SPI 101-3.1; • Khusus untuk aset-aset


kepentingan Pelaporan • Nilai Pasar untuk • SPI 102-3.8; non finansial meliputi
Keuangan apakah di Penggunaan yang • SPI 102-3.2 real properti dan
sektor privat atau Ada personal properti
publik • Nilai dalam (berwujud) •
Penggunaan Sesuaikan dengan
standar akuntansi yang
berlaku sesuai
keperluan obyek yang
dinilai apakah terkait
aset atau kewajiban

6. Penilai untuk • Nilai Penggantian • SPI 102-3.10 • Dapat digunakan


kepentingan Wajar untuk semua real
Pengadaan Tanah bagi properti dan personal
Kepentingan Umum properti (berwujud)
Lihat juga ketentuan
yang diatur pada SPI
306

7. Penilaian untuk • Nilai Asuransi, • SPM 02-3.1; • Agar disesuaikan


kepentingan Asuransi • Nilai Pembangunan • SPM 02-3.1 dengan perjanjian
Kembali asuransi yang
digunakan |

Lampiran SPI 103 -3- SPI2013


Standar Penilaian Indonesia 104
(SPI104)
Implementasi
Standar inl hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam
Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1. Tugas penilaian dilakukan sesuai dengan prinsip yang ditetapkan didalam
standar ini, serta syarat dan ketentuan yang ditetapkan dalam Lingkup
Penugasan.
1.2. Dalam pelaksanaannya, penilaian dimulai dari penentuan Lingkup Penugasan
yang selanjutnya diaplikasikan dalam bentuk tahapan investigasi, aplikasi
pendekatan penilaian dan proses dokumentasi yang bertujuan untuk
mendukung hasil penugasan yang da pat dipercaya.
1.3. Proses pelaksanaan implementasi pada tahap lanjut akan menjadi bahan
dasar yang diuraikan dan disampaikan dalam Laporan Penilaian sesuai
Lingkup Penugasan.

2.0 Ruang Lingkup


2.1 Implementasi sebagai bagian dari tugas penilaian merupakan prosedur yang
harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan investigasi, penerapan
pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja penilaian.
2.2 Implementasi inl berlaku untuk semua Penilaian yang tercakup dalam SPI.

3.0 Definisi
3.1 Implementasi sebagai bagian dari tugas penilaian, merupakan prosedur yang
harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan Investigasi, penerapan
pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja penilaian.
3.2 Investigasi dalam konteks penilaian adalah proses pengumpulan data yang
cukup dengan cara melakukan inspeksi, penelaahan, penghitungan dan
analisis sesuai tujuan penilaian.
3.3 Lingkup Penugasan. Lihat definisi SPI 103 - 3.1
3.4 Definisi-definisi dan istilah yang berhubungan dengan SPI 104 Implementasi
ini dapat dilihat di dalam Penjelasan Istilah (Glossary).

4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi


SPI ini memberikan pedoman mengenai syarat-syarat Implementasi yang harus
dijalankan oleh Penilai dan berlaku juga dalam penilaian untuk tujuan

Standar Penilaian Indonesia 1 04 (SPI 104} -1- SPI2013


pelaporan keuangan terkait dengan akuntansi Nilai Wajar yang merujuk kepada
standar akuntansi yang berlaku.

5.0 Pernyataan Standar


Invesfigasi
5.1 Invesfigasi yang dilakukan dalam fugas penilaian harus didasarkan
kepada fujuan penilaian sesuai dengan Lingkup Penugasan dan Dasar
Nilai yang akan dilaporkan.
Apabila terdapat informasi yang diperoleh dari pihak ketiga, Penilai harus
mempertimbangkan apakah informasi tersebut dapat dipercaya atau dapat
diandaikan tanpa mempengaruhi kredibilitas hasil penilaian. Jika Penilai
memilki keraguan atas kredibilitas atau keandalan, informasi tersebut
seharusnya tidak digunakan atau Penilai mengungkapkan hal ini dalam
laporan.
Beberapa hal yang menjadi pertimbangan Penilai termasuk :
• Tujuan Penilaian,
• Materialitas informasi terhadap kesimpulan nilai,
• Kompetensi dari pihak ketiga,
• Indepedensi pihak ketiga terhadap obyek penilaian atau pengguna
penilaian,
• Sejauh mana informasi tersebut termasuk ke domain publik
• Batasan kewajiban investigasi yang dinyatakan didalam lingkup
penugasan.

5.2 Invesfigasi yang akan dilakukan Penilai merupakan proses


pengumpulkan dafa yang cukup dengan cara inspeksi, penelaahan,
penghifungan dan analisis, serta memastikan bahwa penilaian sudah
dilakukan dengan cara yang benar. Pertimbangan profesional Penilai
diperlukan untuk menentukan batasan sejauh mana data yang dibutuhkan
adalah cukup untuk tujuan penilaian.
5.3 Tujuan penilaian, Dasar Nilai, luasan, batasan dan tingkat kedalaman
Investigasi, serta semua sumber informasi yang dapat diandaikan
diungkapkan di dalam Lingkup Penugasan (lihat SPI 103, Lingkup
Penugasan).
Apabila setelah dilakukan Investigasi ternyata tidak sesuai dengan Lingkup
Penugasan yang telah disepakati, atau data dari pemberi tugas maupun
pihak lain tidak memadai yang akan mengakibatkan hasil penilaian tidak
dapat diyakini dan dipercaya [credible), maka Lingkup Penugasan harus
disesuaikan.

Pendekatan Penilaian
5.4 Penilai harus memilih pendekatan penilaian yang tepat dan sesuai.
Prinsip umum atas pendekatan penilaian dijelaskan dalam KPUP,
sedangkan metode pada penerapan pendekatan untuk jenis aset
tertentu diuraikan dalam Standar Teknis.

Standar Penilaian Indonesia 104 (SPI 104) -2- SPJ2013


5.5 Pendekatan atau metode penilaian yang paling sesuai untuk digunakan
tergantung kepada pertlmbangan sebagai berikut:
1. Dasar Nllai yang diterapkan tergantung dari tujuan penilaian,
2. tersedianya informasi dan data penilaian,
3. metode yang diterapkan oleh para pelaku dalam pasar yang
relevan,
5.6 Penilai dapat menggunakan lebih dari satu pendekatan atau metode,
terutama apabila data dan informasi tidak memadai dilakukan dengan
satu pendekatan, sehingga tidak dapat menghasilkan kesimpulan nilai
yang dapat meyakinkan. Bila pendekatan dan metode yang digunakan
lebih dari satu, maka hasil indikasi nilai harus dianalisis dan direkonsiliasi
untuk memperoleh kesimpulan penilaian.

Kertas Kerja Penilaian


5.7 Kertas kerja penilaian harus disimpan untuk jangka waktu yang wajar
sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku. Kertas kerja
mencakup semua dokumen utama termasuk dokumen Investigasi dan
analisis yang relevan untuk memperoleh kesimpulan akhir dan salinan
dari setiap draft atau laporan akhir yang diberikan kepada pemberi
tugas.

6.0 Pembahasan
Aplikasi penerapan dalam penggunaan SPI ini harus dilihat secara bersamaan
dengan pembahasan pada masing-masing PPI dan PPPI yang terkait dengan tujuan
penilaian dan jenis objek yang dinilai.

7.0 Syarat Pengungkapan


Persyaratan minimum dari SPI ini harus diungkapkan secara tertulis dalam Lingkup
Penugasan maupun pada Pelaporan Penilaian.

8.0 Ketentuan Penyimpangan


8.1 Tidak ada penyimpangan yang diperbolehkan kecuali dapat dibuktikan bahwa
adanya keterbatasan dan/atau penyimpangan untuk menggunakan setiap
persyaratan sesuai SPI ini.
8.2 Adanya keterbatasan dan/atau penyimpangan yang dapat dibenarkan, harus
diungkapkan dalam setiap penugasan Penilaian.

9.0 Kutipan Dan Tanggal Berlaku


9.1 Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 104 - Implementasi.
9.2 SPI 104 ini ditetapkan pada tanggal 1 Mei 2013 dan mulai berlaku secara
efektif pada tanggal 1 November 2013.

Slandar Penilaian Indonesia 104 (SPI 104} SPI 201 3


Standar Penilaian Indonesia 105
(SPI105)
Pelaporan Penilaian
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam
Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1 Aspek terpenting dari suatu Laporan Penilaian yang merupakan tahap akhir dalam
proses penilaian adalah terletak pada pengkomunikasian kesimpulan penilaian,
penegasan tujuan penilaian, dasar penilaian, serta asumsi atau kondisi dan syarat
pembatas yang mendasari penilaian. Proses analisis dan data empiris yang
digunakan untuk mendapatkan kesimpulan nilai dapat dicantumkan dalam laporan
penilaian untuk membimbing pembaca melalui prosedur dan data yang digunakan
penilai dalam melaksanakan penilaian.
1.2 Laporan Penilaian menghasilkan kesimpulan nilai dengan mencantumkan nama
Penilai dan tanggal penilaian. Laporan penilaian mengidentifikasikan objek
penilaian berikut dengan haknya, dasar penilaian, dan tujuan penilaian. Laporan
penilaian mengungkapkan semua asumsi serta kondisi dan syarat pembatas yang
digunakan dalam penilaian, menetapkan tanggal penilaian dan pelaporan,
menjelaskan hasil inspeksi lapangan, merujuk pada penerapan SPI dan
pengungkapan yang diperlukan, serta mencantumkan tanda tangan penilai.
1.3 Dikarenakan peran kunci laporan penilaian dalam pengkomunikasian kesimpulan
penilaian terhadap para penggunanya dan pihak ketiga, maka standar ini
menetapkan beberapa maksud dan tujuan yang bersifat prinsip sebagai berikut:

1.3.1 Membahas persyaratan pelaporan yang konsisten dengan praktek


profesional terbaik.
1.3.2 Mengidentifikasikan elemen-elemen penting untuk dicantumkan dalam
laporan penilaian.

2.0 Ruang Lingkup


2.1 Persyaratan pelaporan yang diatur di dalam standar ini berlaku untuk semua jenis
laporan penilaian.
2.2 Laporan penilaian disusun berdasarkan kesepakatan yang dilakukan oleh Penilai
dengan pemberi tugas berdasarkan Lingkup Penugasan sebagaimana yang diatur
oleh SPI 103 Lingkup Penugasan.

2.2 Pemenuhan persyaratan pelaporan ini wajib dilaksanakan baik oleh penilai internal
maupun penilai eksternal.
2.3 Beberapa instruksi yang melibatkan penilaian yang dilakukan untuk tujuan dan
jenis properti tertentu, seperti pelaporan keuangan dan pemberian

Standar Penilaian Indonesia 105 (SPI 105) -!- SPI 2013


pinjaman, dapat berbeda dari penugasan lainnya. Para pembaca disarankan
untuk merujuk kepada bagian-bagian SPI yang berkaitan dengan tujuan peniiaian
tersebut, yaitu SPI 201 dan SPI 202.

3.0 Definisi
3.1 Laporan peniiaian
Suatu dokumen yang mencantumkan instruksi penugasan, tujuan dan dasar
peniiaian, dan hasil analisis yang menghasilkan opini nilai. Suatu laporan
peniiaian dapat juga menjelaskan proses analisis yang dilakukan dalam
pelaksanaan peniiaian, dan menyatakan informasi yang penting yang digunakan
dalam analisis.
Laporan Peniiaian dapat berupa lisan maupun tertulis. Jenis, isi, dan panjangnya
laporan dapat bervariasi tergantung pada pengguna yang dimaksud, persyaratan
hukum, jenis properti, dan sifat dasar serta kompleksitas penugasan.
3.2 Jenis Laporan
Secara umum laporan Peniiaian tertulis terdiri atas 3 jenis laporan yaitu:
1) Laporan Peniiaian Terinci [self-contained afau comprehensive style),
2) Laporan Peniiaian Ringkas [summary atau short form style)
3) Laporan Peniiaian Terbatas [restricted atau proforma style).

3.2.1. Laporan Peniiaian Terinci, secara umum mendeskripsikan informasi


secara detil dan komprehensif. Laporan ini seharusnya mengandung
seluruh informasi yang signifikan dalam peniiaian, termasuk
pembahasan secara mendetil atas setiap hal yang dinyatakan dalam
laporan. Laporan ini membutuhkan tingkat kedalaman investigasi
sesuai yang dimaksud dalam Lingkup Penugasan;
3.2.2. Laporan Peniiaian Ringkas, secara umum mengungkapkan informasi
secara ringkas. Laporan ini seharusnya berisi ringkasan dari seluruh
informasi yang signifikan dalam peniiaian dan meliputi satu atau
beberapa paragraf yang diringkas dalam bentuk narasi singkat atau
bentuk form. Laporan ini sangat tergantung kepada tingkat kedalaman
investigasi yang dimaksud dalam Lingkup Penugasan;
3.2.3. Laporan Peniiaian Terbatas, menyatakan informasi dalam bentuk
paparan minimal. Isi laporan biasanya ditentukan oleh Pemberi Tugas
yang hanya membutuhkan informasi dinyatakan secara singkat dan
biasanya merupakan kombinasi dari pernyataan naratif singkat dan
fakta sederhana atau 'bulleted points'. Laporan ini sangat tergantung
kepada tingkat kedalaman investigasi dan a sum si yang dimaksud
dalam Lingkup Penugasan;
Dalam peniiaian untuk tujuan perpajakan atau tujuan statuta dapat
menggunakan bentuk Laporan Peniiaian Terbatas atau sesuai dengan
Peraturan Perundangan yang berlaku.

Standar Peniiaian Indonesia 105 (SPI 105) -2- SP1 201 3


3.3. Laporan Lisan
Hasil penilaian yang dikomunikasikan secara verbal dengan dipresentasikan di
depan sidang pengadilan baik sebagai saksi ahli atau pemberian kesaksian. Suatu
laporan yang dikomunikasikan secara lisan kepada klien harus didukung dengan
suatu kertas kerja dan minimal ditindaklanjuti dengan ringkasan tertulis dari
penilaian.
3.3. Laporan Tertulis
Hasil penilaian yang dikomunikasikan kepada Pemberi Tugas dalam bentuk
tulisan, termasuk yang dikomunikasikan secara elektronik. Laporan tertulis da pat
merupakan suatu dokumen narasi terinci yang berisikan semua materi yang terkait
yang diuji dan dianalisis untuk mendapatkan kesimpulan nilai atau dokumen narasi
ringkas, termasuk pemutakhiran nilai secara periodik (Penilaian Ulang), formulir
yang digunakan oleh Pemerintah atau badan yang lain, atau surat-surat yang
ditujukan kepada Pemberi Tugas.

4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi


4.1 Sedapat mungkin, Laporan Penilaian seharusnya memenuhi persyaratan pada
Standar Peiaporan Keuangan Internasional (International Financial Reporting
Sfandards/IFRSs/Standar Akuntansi Internasional (/nternafiona/ Accounting
Standards/1 ASs) dan Standar Akuntansi Sektor Publik Internasional (International
Public Sector Accounting Standards /IPS ASs).
4.2 Penilaian untuk Peiaporan Keuangan yang merupakan fokus dari SPI 201 harus
dipahami dalam kaitannya dengan Standar ini.

5.0 Pernyataan Standar


Dalam penyusunan laporan penilaian sesuai dengan SPI ini, Penilai harus
mengikuti pedoman sebagai berikut:
5.1 Laporan penilaian

Tingkat ketelitian laporan penilaian ditentukan oleh tujuan penilaian, kompleksitas


objek penilaian yang dinilai sesuai keperluan pengguna laporan penilaian. Jenis,
format laporan penilaian dan pengecualian apapun dari persyaratan standar harus
disepakati dengan pemberi tugas dan diungkapkan dalam Lingkup Penugasan.
Semua laporan penilaian harus mencakup referensi seperti di bawah ini,
yang merupakan bagian yang disampaikan dalam Lingkup Penugasan
(HhatSPI 103 Lingkup Penugasan).
5.1.1 Identifikasi status Penilai

Penilai apakah sebagai individu atau instansi/Kantor Jasa Penilai Publik.


Laporan penilaian harus mencantumkan tanda tangan Penilai yang
bertanggung jawab atas penilaian sesuai SPI dan peraturan dan
perundangan yang berlaku.

Standar Penilaian Indonesia 105 (SPI 1 05) -3- SPI2013


Pengungkapcm ada tidaknya keterlibatan material atau benturan
kepentingan baik aktual maupun bersifat potensial dengan obyek
penilaian.
Jika penilai memperoleh bantuan tenaga ahli dalam kaitannya dengan
aspek penugasan, maka sifat bantuan dan sejauh mana pekerjaan
dilakukan, disampaikan dalam laporan.
5.1.2 Identifikasi pemberi tugas dan pengguna laporan;
5.1.3 Maksud dan tujuan penilaian;
Tujuan penilaian yang akan dibuat harus dinyatakan secara jelas.
5.1.4 Identifikasi objek penilaian;
Objek penilaian meliputi aset atau kewajiban, antara lain real property
personal properti, bisnis, dan hak kepemilikan finansial.
5.1.5 Identifikasi bentuk kepemilikan;
Bentuk kepemilikan dari objek penilaian apakah kepemilikan sendiri atau
kepemilikan lainnya harus dicantumkan dalam laporan penilaian.
5.1.6 Dasar Nilai;
Dasar Nilai harus memenuhi dan sesuai dengan tujuan penilaian.
Sumber dari setiap definisi atas Dasar Nilai yang digunakan harus dikutip
dari SPI.
5.1.7 Tanggal penilaian;
Tanggal penilaian diartikan dalam SPI sebagai tanggal pada saat nilai
diberlakukan.
Tanggal ini berbeda dengan tanggal laporan penilaian atau tanggal
inspeksi. Jika relevan, tanggal-tanggal tersebut harus secara jelas
dibedakan dalam laporan .
5.1.8 Tingkat kedalaman investigasi;
Adanya batas atau pembatasan dalam melakukan inspeksi, menelaah,
penghitungan dan anaiisis untuk suatu tujuan penilaian harus dinyatakan
di dalam laporan penilaian.
5.1.9 Sifat dan sumber informasi yang dapat diandalkan;
Sifat dan sumber informasi relevan yang handal dengan verifikasi tertentu
selama proses penilaian harus diungkapkan.
5.1.10 Asumsi dan asumsi khusus;
Semua asumsi dan asumsi khusus yang dibuat dalam pelaksanaan
penilaian harus dinyatakan dengan jelas.
5.1.11 Pendekatan penilaian dan alasan penggunaannya;
Untuk memahami konteks penilaian, laporan penilaian harus didasarkan
kepada pendekatan yang digunakan dengan memuat deskripsi informasi
dan data yang digunakan dan alasan yang mendukung anaiisis, opini dan
kesimpulan.

Standar Penilaian Indonesia ) 05 (SPI 105) -4- SPI2013


5.1.12 Kesimpulan penilaian;
Hasil penilaian haros dinyatakan dalam mata uang rupiah. Dalam hal
terdapat alasan yang relevan sehingga perlu digunakan mata uang selain
rupiah, maka mata uang rupiah harus tetap dinyatakan.
5.1.13 Persyaratan atas persetujuan untuk publikasi;
Harus dinyatakan secara jelas pada laporan penilaian atas setiap
publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian dari laporan. Bila
diperlukan atau diinginkan untuk membatasi penggunaan dari laporan
penilaian atau tidak, harus dinyatakan dalam Lingkup Penugasan.
5.1.14 Konfirmasi bahwa penilaian dilakukan berdasarkan SPI;
Harus dinyatakan secara jelas pada laporan penilaian atas setiap
publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian dari laporan. Selain
konfirmasi sesuai dengan SPI diperlukan, mungkin ada kondisi di mana
tujuan penilaian dilakukan tidak sesuai dengan SPI, hal ini harus
dinyatakan dalam laporan penilaian (lihat SPI 103 Lingkup Penugasan).
5.1.15 Memuat deskripsi informasi dan data yang diperiksa, analisis pasar
yang dilaksanakan, pendekatan dan prosedur penilaian yang
diterapkan, dan alasan yang mendukung analisis, opini dan
kesimpulan dalam laporan (Lihat juga pada SPI yang terkait);
5.1.16 Memuat Pernyataan Penilai (Compliance Statement) dimana
penilaian telah dilakukan sesuai dengan KEPI dan SPI dan
mencatumkan nama, kualifikasi profesional dan tanda tangan Penilai
berikut tim pelaksananya. Pernyataan Penilaian harus mengkonfirmasi
bahwa :

a) Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian


adalah benar sesuai dengan pemahaman terbaik dari Penilai;
b) Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang
dilaporkan;
c) Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap properti yang dinilai
(jika terdapat kepentingan tertentu harus disebutkan);
d) Imbalan jasa Penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang
dilaporkan;
e) Penilaian dilakukan dengan memenuhi ketentuan KEPI dan SPI;
f) Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang
ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang
diakui Pemerintah;
g) Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis objek
penilaian yang dinilai;
h) Penilai melakukan (atau dalam kondisi tertentu tidak melakukan -lihat
juga SPI 103 Lingkup Penugasan dan SPI 362 Inspeksi dan

Standar Penilaian Indonesia ) 05 (SPI 1 05) -5- SPI2013


Hal yang Dipertimbangkan) inspeksi terhadap objek penilaian
yang dinilai; dan
i) Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan
penilaian, telah menyediakan bantuan profesional dalam
menyiapkan laporan penilaian.
5.2 Jenis dan penyajian Laporan Penilaian ditentukan oleh Penilai dan Pemberi
Tugas sesuai dengan yang dinyatakan dalam Lingkup Penugasan. Jenis
laporan dapat dipilih salah satu dari jenis laporan yang meliputi; Laporan
Penilaian Terinci, Laporan Penilaian Ringkas dan Laporan Penilaian Terbatas.
5.3 Isi dan panjangnya laporan tergantung dari maksud dan tujuan penilaian,
persyaratan hukum, jenis objek penilaian dan sifat serta kompleksitas dari
permasalahan penilaian.
5.4 Apabila laporan penilaian dikirimkan secara elektronik, seorang Penilai harus
melakukan langkah yang wajar untuk melindungi integritas data/tulisan
dalam laporan dan memastikan tidak terjadi kesalahan selama proses
pengiriman. Piranti lunak (software) yang digunakan seharusnya memberikan
perlindungan/pengamanan dalam pengiriman.

5.4.1 Mengidentifikasikan asal tern pat, tanggal dan waktu pengiriman


serta penerimaan. Piranti lunak harus dapat mengkonfirmasi bahwa
kuantitas data/tulisan yang dikirimkan sesuai dengan yang diterima
dan memberikan laporan dalam format "read only1' kepada semua
pihak selain Penilai yang bersangkutan.
5.4.2 Penilai harus memastikan tandatangan digital dilindungi dan berada
dibawah kendali Penilai sepenuhnya melalui password (nomor
identifikasi pribadi), perangkat keras (kartu keamanan) atau cara
yang lainnya. Sebuah tandatangan dibubuhkan pada sebuah laporan
secara elektronik sesuai dengan aslinya dan mempunyai tingkat
pertanggungjawaban yang sama dengan sebuah tandatangan
tertulis dalam sebuah salinan kertas laporan.
5.4.3 Salinan laporan penilaian baik dalam bentuk kertas atau elektronik
yang dikirim secara elektronik harus disimpan oleh Penilai untuk
beberapa waktu yang disyaratkan oleh peraturan perundangan.
Arsip laporan yang dikirim secara elektronik perlu disimpan secara
elektronik, magnetik atau media lainnya.

6.0 Pembahasan
6.1 Menyusun kesimpulan penilaian secara lengkap dan mudah dimengerti serta
tidak menimbulkan kesalahpahaman
6.2 Konteks dimana kesimpulan penilaian dilaporkan adalah sama penting
dengan dasar dan akurasi kesimpulan nilai itu sendiri. Kesimpulan nilai
seharusnya didasarkan pada referensi dari fakta pasar dan prosedur serta
alasan yang mendukung kesimpulan
6.3 Mengkomunikasikan jawaban dari pertanyaan penilaian dalam sebuah sikap
yang logis dan konsisten membutuhkan sebuah pendekatan metodologikal

Slandar Penilaian Indonesia 105 {SPl 105) SPI2013


yang memungkinkan pengguna memahami proses yang dilakukan dan
relevansinya terhadap kesimpulan.
6.4 Laporan seharusnya mengarahkan pembaca agar benar-benar mengerti opini yang
dikemukakan oleh Penilai dan juga sekaligus dapat dibaca dan dipahami oleh
seseorang yang tidak memiliki pengetahuan tentang properti secara memadai.
6.4 Laporan seharusnya menyajikan kejelasan, transparansi, dan pendekatan yang
konsisten.
6.5 Penilai seharusnya berhati-hati sebelum mengizinkan hasil penilaiannya untuk
digunakan selain untuk tujuan yang semula telah disetujui.

7.0 Syarat Pengungkapan


7.1 Jika penilaian dibuat oleh seorang Penilai Internal, pengungkapan khusus harus
dicantumkan dalam laporan penilaian mengenai keberadaan dan sifat hubungan
antara Penilai dan pihak pemilik/penguasa dset.
7.2 Jika seorang Penilai dalam penugasan penilaian memiliki kapasitas lebih dari
seorang penilai, seperti berperan sebagai agen independen atau imparsial,
konsultan atau penasehat bagi suatu perusahaan, atau sebagai perantara
(mediator), Penilai harus menyebutkan peran khusus yang disandangnya dalam
tiap penugasan tersebut.
7.3 Penilai harus mengungkapkan kerangka peraturan dan penyimpangan dari standar
ini untuk memenuhi ketentuah peraturan pemerintah daerah setempat, peraturan
lainnya (termasuk peraturan akuntansi) atau kebiasaan setempat.

8.0 Ketentuan Penyimpangan

8.1 Tidak ada penyimpangan yang diperbolehkan kecuali dapat memenuhi


persyaratan bahwa setiap laporan penilaian menyatakan secara jelas dan akurat
kesimpulan penilaian dan mengungkapkan secara jelas semua asumsi dan syarat
pembatas yang mempengaruhi penilaian dan kesimpulan nilai.
8.2 Jika Penilai diminta untuk melaksanakan penugasan yang menyimpang dari
persyaratan ini atau mengakibatkan dilaksanakannya pekerjaan yang kurang dari
atau berbeda dengan yang lazim dilaksanakan dengan memenuhi SPI dan KEPI,
Penilai hanya dapat menerima dan melaksanakan penugasan tersebut apabila
kondisi di bawah ini dipenuhi:

8.2.1 Penilai menentukan bahwa instruksi tersebut tidak akan cenderung


menyesatkan pengguna laporan penilaian;
8.2.2 Penilai menentukan bahwa penilaian tidak menjadi sangat terbatas yang
membuat hasil penilaian tidak lagi dapat dipercaya dan andal untuk tujuan
yang diharapkan dan penggunaan dari penilaian;
8.2.3 Penilai memberi masukan kepada Pemberi Tugas bahwa instruksi yang
diberikan merupakan penyimpangan dari SPI yang harus diungkapkan
sepenuhnya dalam Laporan Penilaian.

Standar Penilaian Indonesia 1 05 (SPI 1 05} -7- SPI2013


8.3 Dalam segaia kondisi yang melibatkan penyimpangan dari pelaporan Nilai Pasar,
Penilai harus mengidentifikasi dengan jelas bahwa penilaian yang dilaporkan
adalah berbeda dengan Nilai Pasar.

9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku


9.1 Standar ini da pat dikutip sebagai SPI 105 - Pelaporan Penilaian.
9.2 SPI 105 ini ditetapkan pada tanggal 1 Mei 2013 dan mulai berlaku secara efektif
pada tanggal 1 November 2013

Srandar Penilaian Indonesia 105 (SPI 1 05) -8- SPI 201 3


Standar Penilaian Indonesia 306
(SPI306)
Penilaian Terhadap Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
Siandar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang iercantum dalam
Pendahuluan maupun dalam Konsep dm Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1.1 Pertumbuhan ekonomi yang perlu ditopang dengan pengembangan


infrastruktur dan fasilitas publik se ring kali melibatkan pembebasan
tanahyang dimiliki oleh masyarakat atau bah bkan merelokasi penduduk.
Untuk memastikan bahwa infrastruktur atau fasilitas publik dibangun dengan
biaya yang wajar pada lokasi yang tepat, Pemerintah menerapkan peraturan
untuk pengadaan lahan bagi pembangunan untuk kepentingan umum
dengan memberikan ganti kerugian.
1.2 Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum
dilaksanakan dengan cara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah,
dengan tetap memberikan perlindungan dan melaksanakan prinsip
penghormatan terhadap pihak-pihak yang terkena pengadaan tanah.
1.3 Di Indonesia, Pemerintah telah mengeluarkan regulasi berupa UU No.2 Tahun
2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum dan Peraturan Perundangan lainnya.
1.4 Penetapan besarnya ganti kerugian didasarkan pada azas kemanusiaan,
keadilan, kemanfaatan, kepastian, keterbukaan, kesepakatan, keikutsertaan,
kesejahteraan, keberlanjutan, dan keselarasan.
1.5 Penentuan besarnya ganti kerugian dilakiikan oleh Peniiai Publik sebagai
Peniiai Independen yang professional dan telah mendapat lisensi dari
Lembaga Pertanahan, yang penetapannya dilakukan oleh Lembaga
Pertanahan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
1.6 Penilaian untuk keperluan ganti kerugian meliputi:

1. Ganti kerugian fisik (material) tanah dan/atau bangunan dan/atau


tanaman dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah.
2. Ganti kerugian non fisik(immafer/a/)terdiri dari penggantian terhadap
kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan dalam
bentuk uang (premium), serf a kerugian lainnya yang dapat dihitung
meliputi biaya transaksi, bunga (kompensasi masa tunggu), kerugian sisa
tanah, dan jenis kerugian lainnya yang dinyatakan oleh pemberi tugas
dalam surat perjanjian kerja.
1.7 Peniiai dalam hal ini perlu mendapatkan pedoman penilaian dalam rangka
pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum,

Siandar Penilaian Indonesia 306 (SPi 306} -1 - SPI 201 3


ycmg antara lain memberikan pedoman mengenai konsep dan prinsip umum
penilaian, dasar penilaian yang digunakan dan pendekatan penilaian yang sesuai
diterapkan untuk setiap jenis objek penilaian.
1.8 Pengadaan Tanah selain bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum
oleh Pemerintah dapat dilaksanakan secara langsung melalui jual beli, tukar
menukar, atau dengan cara lain yang disepakati kedua belah pihak sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.

2.0 Ruang Lingkup


2.1 Standar ini membahas mengenai penilaian tanah terkait dengan pemberian ganti
kerugian dalam rangka pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan
umum. Penilaian yang dimaksud dalam standar ini mencakup Nilai Penggantian
Wajar atas Properti Pertanahan..
2.2 Standar ini berlaku untuk setiap penilaian yang terkait kepentingan Ganti Kerugian
terkait pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
2.3 Standar ini juga terkait dengan beberapa standar lainnya, antara lain : SPI 103
— Lingkup Penugasan
SPI 300 - Penilaian Real Properti

SPI 302 - Penilaian Properti Agri


SPI 303 - Penilaian Properti dengan Bisnis Khusus
SPI 330 - Penilaian Bisnis
SPI362 - Inspeksi dan Hal yang Dipertimbangkan

3.0 Definisi
Definisi Khusus berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 2 tahun
2012, ffentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
3.1 Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti
kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak (Pasal 1 Butir 2).

3.2 Pihak yang Berhak adalah pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan
tanah (Pasal 1 Butir 3).
3.3 Objek Pengadaan Tanah adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah,
bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang dapat
dinilai (Pasal 1 Butir 4).
Obyek Pengadaan Tanah yang dimaksud diatas diartikan sama dengan istilah
Properti atau Properti Pertanahan pada standar ini.

Standar Penilaian Indonesia 306 (SPI 306) -2- SPI 201 3


3.4 Kepentingan Umum adaiah kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat yang
harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk
kemakmuran rakyat (Pasal 1 butir 6).
3.5 Ganti Kerugian adaiah penggantian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak
dalam proses pengadaan tanah (pasal 1 butir 10).
3.6 Penilai Pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai, adaiah orang perseorangan
yang melakukan penilaian secara independen dan profesional yang telah
mendapat izin praktik penilaian dari Menteri Keuangan dan telah mendapat lisensi
dari Lembaga Pertanahan untuk menghitung nilai/harga objek pengadaan tanah
(pasal 1 butir 11).
3.7 Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum bertujuan menyediakan tanah bagi
pelaksanaan pembangunan guna meningkatkan kesejahteraan dan kemakmuran
bangsa, negara, dan masyarakat dengan tetap menjamin kepentingan hukum
Pihak yang Berhak (Pasal 3).

Definisi Khusus berdasarkan Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 71


fahun 2012, tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum
3.8 Penilai Publik adaiah penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri Keuangan
untuk memberikan jasa penilaian (pasal 1 butir 12).
3.9 Ruang atas tanah dan bawah tanah adaiah ruang yang ada dibawah permukaan
bumi dan/ atau ruang yang ada diatas permukaan bumi sekedar diperlukan untuk
kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah (pasal 1
butir 22).

Definisi Umum
3.10 Nilai Penggantian Wajar adaiah nilai untuk kepentingan pemilik yang
didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu Properti,
dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang
diakibatkgn adanya pengambilalihan hak atas Properti dimaksud.
Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian
sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012.

(
4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi
SPI ini tidak berhubungan dengan Standar Akuntansi.

5.0 Panduan Penerapan


5.1 Prinsip ganti kerugian adaiah bahwa pemilik/penguasa tanah memiliki hak
mendapatkan Ganti Kerugian yang wajar (layak dan adil).

Standar Penilaian Indonesia 306 (SPI 306} -3- SPI 2013


5.2 Dasar Penilaian yang digunakan adalah Nilai Penggantian Wajar (Fair
Replacement Value). Nilai ini dapat dipahami sebagai Nilai yang didasarkan
kepada :
5.2.1 Kepentingan pemilik {value to the owner), dapat diartikan manfaat
ekonomi yang berasal dari penguasaan atau kepemilikan dari suatu
Properti;
5.2.2 Kesetaraan dengan Nilai Pasar, adalah salah satu dasar dalam
pembentukan Nilai dengan memperhatikan data pasar. Untuk
beberapa real properti yang memiliki data pasar terbatas atau sama
sekali tidak ada data pasarnya, maka Nilai Pasar dimaksud dapat
disetarakan dengan Nilai berdasarkan potensi penggunaannya (tanpa
melihat kepentingan rencana pengadaan tanah untuk kepentingan
umum);
5.2.3 Properti sebagaimana yang dimaksud sesuai dengan objek
pengadaan tanah berdasarkan definisi pada SPMni butir 3.3;
5.2.4 Unsur luar biasa terkait dengan kerugian non fisik; disebabkan
adanya keterpaksaan bagi pemilik Properti untuk melepaskan
haknya. Kerugian non fisik adalah kerugian lainnya seperti yang
dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012 pasal 33 huruf f berikut
penjelasannya dan sebagaimana dimaksud dalam PPPI ini dan
peraturan pelaksanaan lainnya;
5.2.5 Kepemilikan Properti; tidak terbatas hanya kepada kepemilikan hak
saja, namun dapat diartikan pada penguasaan, pengelolaan dan
pemanfaatan atas Properti sesuai yang diatur oleh peraturan
perundangan yang berlaku atau sesuai dengan Lingkup Penugasan
yang disepakati.

5.3 Prinsip nilai bagi pemilik (value to the owner) adalah Nilai Pasar dengan
dasar bahwa pemilik tanah dianggap sebagai salah satu calon pembeli
hipotetis dalam konteks penjualan hipotetis dan akan membayar sejumlah
uang sehingga memungkinkannya untuk menggunakan tanah bagi
penggunaan sdat ini. Pada dasarnya penilaian ini mempertimbangkan nilai
bagi pemilik dan bukan nilai dari sisi pembeli.
5.4 Apabila peruntukan tanah atau karakteristik tanah lainnya terutama sesuai
untuk penggunaan tanah sebagaimana yang saat ini dilakukan oleh pemilik
tanah, maka tanah tersebut menjadi sangat bernilai untuk pemilik tanah
daripada orang lain di pasar, sehingga tanah harus dinilai tidak hanya
berdasarkan Nilai Pasar tetapi juga mempertimbangkan kepentingan khusus
yang ada (misalnya komersial). Nilai bagi pemilik terdiri dari seluruh
keuntungan yang dimiliki tanah pada saat ini.
5.5 Nilai bagi pemilik untuk tanah yang dihuni oleh pemilik adalah berbeda
dengan tanah yang tidak dihuni. Apabila tanah dihuni, Penilai seharusnya
memperhitungkan biaya non fisik yang diatur dalam standar ini. Contoh;
tanah yang digunakan untuk kepentingan komersial, maka harus
diperhitungkan juga kerugian usaha dan kerugian lain yang mungkin timbul.

Standar Penilaian Indonesia 306 (SPI 306) -4- SPI 201 3


Namun demikian, prinsip Ganti kerugian adalah bahwa pihak-pihak datam
transaksi hipotetis tidak akan membayar sejumlah uang untuk keuntungan
masa depan yang dapat dihasilkan tanah yang belum terjadi pada tanggal
penilaian, karena pemilik tanah dapat juga mendapatkan keuntungan
tersebut dari tanah baru yang dimilikinya. Keuntungan yang dapat
diantisipasi dari penggunaan tanah dapat dijadikan panduan penilaian dalam
menghitung Nilai Pasar tanah.Namun keuntungan tersebut bukan merupakan
ukuran dari perhitungan besarnya ganti kerugian.Contoh; Tanah yang
digunakan untuk rumah tinggal dilingkungan yang telah berkembang menjadi
kawasan komersial, maka potensi nilai tanahnya berdasarkan penggunaan
tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use/ HBU) pada tanggal penilaian.
5.6 Tanggal Penilaian menggunakan tanggal pengumuman penetapan lokasi
pembangunan untuk Kepentingan Umum sesuai dengan yang ditetapkan
dalamperaturan perundang-undangan yang berlaku.
5.7 Penambahan nilai harus dihitung berdasarkan risiko yang timbul atas potensi
kerugian pemilik dan diukur secara wajar. Nilai Penggantian Wajar harus
iebih tinggi dari Nilai Pasar Properti, atau minimal sama dengan nilai
transaksi ganti kerugian dari kondisi Properti sejenis (apabila
pembandingnya adalah Properti sejenis dari suatu transaksi ganti kerugian).
5.8 Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi:

1. Tanah;
2. Ruang atas tanah dan bawah tanah;
3. Bangunan;
4. Tanaman;
5. Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan sarana
pelengkap bangunan.
5.9 Kerugian non fisik meliputi:
1. Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang
akan diberikan premium serta diukur dalam bentuk uang berdasarkan
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Penggantian ini dapat meliputi hal-hal yang berkaitan dengan;
(1) kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih profesi
(dengan memperhatikan UU No. 2 tahun 2012 pasal 33 huruf f berikut
penjelasannya).
(2) kerugian emosional (solatium), merupakan kerugian tidak berwujud
yang dikaitkan dengan pengambilalihan tanah yang digunakan
sebagai tempat tinggal dari pemilik (dengan memperhatikan UU No.
2 tahun 2012 pasal 1 butir 10, pdsal 2 berikut penjelasannya dan
pasal 9 ayat 2).
(3) Hal-hal yang belum diatur pada butir (1) dan (2) diatas seharusnya
ditentukan berdasarkan kesepakatan para pihak yang terkait.

Standar Penilaian Indonesia 306 (SPI 306) -5- SPI 201 3


2. Biaya transaksi, dapat meliputi biaya pindah dan pajak sesuai ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
3. Kompensasi masa tunggu (bunga), yaitu sejumlah dana yang
diperhitungkan sebagai pengganti adanya perbedaan waktu antara
tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal pembayaran ganti kerugian.
4. Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat pengambilan
sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah tidak lagi dapat difungsikan
sesuai dengan peruntukannya, maka dapat diperhitungkan penggantian
atas keseluruhan bidang tanahnya.
5. Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang terpotong akibat
pengadaan tanah sehingga membutuhkan biaya perbaikan agar dapat
berfungsi sebagaimana mestinya.

5.10 Ganti kerugian yang dapat diukur dengan uang adalah ganti kerugian dari
sejumlah potensi Nilai Pasar atas real properti pada butir 5.8 dan Kerugian
non fisik pada butir 5.9.
5.11 Yang tidak termasuk penilaian ganti kerugian dalam standar ini meliputi dan
tidak terbatas pada:

1. Pembangunan pemukiman kembali;


2. Program pendidikan dan pemberian motivasi;
3. Pengadaan sarana kerja; dan
4. Santunan fasilitas usaha.
5.12 Pendekatan utama dalam melakukan penilaian tanah adalah Pendekatan
Data Pasar, dimana nilai tanah tidak seharusnya didasarkan pada harga
yang diinginkan oleh penjual, namun lebih kepada harga yang wajar yang
akan dibayarkan oleh pembeli yang sangat berkeinginan membeli kepada
penjual yang berkeinginan menjual tapi tidak sangat berkeinginan menjual
pada tanggal penilaian.
Nilai tanah tersebut tidak didasarkan pada asumsi penjualan terpaksa namun
merupakan hasil negosiasi sukarela (musyawarah) antara pemilik tanah dan
Pemerintah atau yang mewakilinya, dimana kedua pihak sama-sama
berkeinginan namun tidak sangat ingin sehingga mengabaikan pertimbangan
bisnis yang wajar.
Dengan demikian, penilai harus mempertimbangkan hal-hal yang
mempengaruhi nilai tanah antara lain lokasi, bentuk, lingkungan, kedekatan
dengan faktor positif serta negatif maupun karakteristik lingkungan, maupun
penawaran yang ada terhadap tanah pada tanggal penilaian.
5.13 Pendekatan seperti apa yang disebutkan pada 5.12, dilaksanakan dalam
situasi kompetisi yang aktif, tanpa intervensi, dan sesuai dengan
pertimbangan terbaik.
5.14 Data pasar pada lokasi setempat dianalisis untuk memberikan informasi
dasar, dan dapat menggunakan data pasar di lokasi lain dengan

Standar Penilaian Indonesia 306 (SPI 306) -6- SP1 201 3


karakteristik sejenis sebagai data kontrol, atau data lainnya yang belum
tentu menggambarkan data pasar.
Contoh:

Data pasar pada lokasi ganti rugi telah mengalami fluktuasi harga yang telah
terpengaruh akibat adanya rencana pembangunan. Pada kondisi ini, peniiai
harus memastikan data pasar yang sejenis dan sebanding pada lokasi lain
sebagai data pembanding atau data kontrol.
5.15 Penggunaan dari data pasar tanah harus sejenis dan sebanding dengan
tanah yang dinilai. Bila data pasar tidak sebanding, maka perlu diiakukan
penyesuaian untuk setiap elemenperbandingan.
5.16 Dalam menentukan nilai tanah Peniiai harus mengkaji potensi penggunaan
tertinggi dan terbaik (highest and best use/HBU) dengan asumsi tanah dalam
keadaan kosongatau telah dikembangkan(lihat Petunjuk Teknis tentang HBU).
5.17 Penentuan penggunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah yang akan
dikembangkan, Peniiai harus mempertimbangkan :

Penggunaan harus legal, sesuai dengan p r^ '"an wilayah, tata kota, dan
regulasi bangunan;

Penggunaan harus memiliki prob^b. **G yang wajar sehingga dapat


direalisasikan;

Penggunaan harus tidak me'jcna*. -»g unsur spekulasi, tidak realistis, atau
tidak mungkin diwujudkar*

Penggunaan tersebu* dapr» dilaksanakan dalam jangka waktu yang


wajar.
5.18 Tugas Peniiai c *u. *h menerapkan keahliannya untuk merefleksikan
pertimbangan past. ~ y <ng relevan dalam setiap waktu melalui analisis dari
bukti pasar yana seuanding. Hal ini merupakan faktor fundamental dalam
penentuan Nilai r'asar tanah untuk kepentingan ganti kerugian.
5.19 Ketent jn at*., wilayah dan tata kota penting bagi peniiai untuk menentukan
HBC .'ai tanah, dan karenanya data pasar sebanding yang relevan yang haK
" diambil.
5.20 Penilaian untuk pengadaan tanah harus diiakukan dengan memenuhi
persyaratan sebagai berikut:

Peniiai harus memiliki kompetensi didalam melaksanakan pekerjaan


penilaian untuk pengadaan tanah bagi kepentingan umum sesuai dengan
yang dipersyaratkan dalam KEPI dan SPI.

Lingkuppenugasan sebagaimana yang diatur dalam pada SPI 103 -


Lingkup Penugasan.
5.21 Penilaian untuk kepentingan standar ini diiakukan secara individu atau bidang
per bidang tanah.

Standar Penilaian Indonesia 306 (SPI 306) -7- SPI2013


5.22 Pendekaffan Penilaian

Objek Penilaian Basis Perhitun

■i^M

• Pendekatan
Pasar
• Pendekatan
Pendapatan
Perhitungan Depresiasi
1
Bangunan , Blaya Pengganti Baru • Pendekatan hanya digunakan sebagai
dan/atau dengan penyesuaian Blaya penyesuaian kondisi fisik
Sarana saja
Pelengkap
Dengan metode DCF
' Tanaman Pasar dan norma Pendekatan untuk satu siklus
(dapat/belum perhitungan budidaya Pendapatan
termasuk tanah) yang berlaku wajar

Pendekatan Untuk tanaman non


Pasar komersial, dengan
menggunakan rujukan
dari instansi terkait

Pendekatan Untuk tanaman belum


Biaya menghasilkan

||||f^ik| :^
• Penggantian Berdasarkan peraturan
terhadap kerugian perundang-undangan
pelepasan hak dari yang berlaku
pemilik tanah yang
akan diberikan
premium:
- kehilangan
pekerjaan
atau Pasar dan non pasar ■ Pendekatan Kerugian akibat
kehilangan Pendapatan penghentian atau
bisnis 1
Pendekatan penutupan tempat
termasuk alih Biaya usaha.
profesi Contoh; petani tambak,
rumah makan dan
- kerugian bengkel.
emosional
(solatium) Tambahan yang Contoh:
dlhitung berdasarkan 10% - 30% dari nilai ganti
bobot persentase dari kerugian fisik untuk
nllal kerugian fislk kepentingan tempat
tinggal dari pemilik

Standcn Penilaian Indonesia 306 (SPI 306) SPI 20)3


Biaya transaksi Berdasarkan kajian Pendekatan 1. Biaya pemindahan;
sosial ekonomi yang Biaya 2. Biaya pengosongan;
dilakukan oleh 3. Biaya pajak terkait;
konsultan ahli 4. Biaya PPAT.
dan/atau peraturan
perundang-undangan
yang berlaku

Berdasarkan bunga
Kompensasi bebas resiko, atau Berdasarkan peraturan
masa tunggu bunga deposito bank perundang-undangan
(bunga) pemerintah yang berlaku

1
Kerugian sisa Pasar Pendekatan Berdasarkan peraturan
tanah Data Pasar perundang-undangan
yang berlaku

Kerusakan fisik Biaya Perbaikan ■ Pendekatan Berdasarkan peraturan


lainnya Biaya perundang-undangan
yang berlaku

5.23 Penilai harus memperhatikan hal-hal berikut:

1. Dalam pelaksanaan proses penilaian Ganti Kerugian, Penilai wajib mengacu kepada
peraturan perundang-undangan terkait dari tingkat pusat sampai tingkat daerah.

2. Ganti Kerugian tidak akan lebih rendah dari Nilai Pasar tanah, walaupun terjadi penurunan
atau kenaikan nilai tanah dikarenakan adanya pengumuman penetapan lokasi pengadaan
tanah.

3. Besaran dari Nilai Penggantian Wajar dpabila sesuai, diterapkan terkait dengan sejumlah
uang di atas Nilai Pasar yang merefleksikan manfaat tertentu bagi pemilik tanah.

4. Dalam setiap proses penilaian Ganti Kerugian yang terkait dengan pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum, Penilai wajib menggunakan standar ini.

5.24 Penerapan Pendekatan Data Pasar dalam penilaian Ganti Kerugian harus mempertimbangkan
data yang mencerminkan kecenderungan harga (frendjatas lokasi yang terkena pembebasan
dan memiliki karakteristik yang sama sebagai "dafa control".

5.25 Penerapan Pendekatan Biaya dalam penilaian Ganti Kerugian harus mempertimbangkan hal-
hal meliputi:

Kemunduran Ekonomis/Eksternal akibat adanya pembebasan lahan tidak boleh


diperhitungkan.

Siondar Pentlyiun Indonesia 301 fSPI iOc;


Kemunduran Fungsional akibat HBU harus dipertimbangkan dengan hati-hati
terutama jika bangunan eksisting masih dimanfaatkan.
5.26 Penerapan Pendekatan Pendapatan dalam penilaian Ganti Kerugian harus
mempertimbangkan hal-hal meliputi:

Proyeksi Arus Kas dibuat tanpa mempertimbangkan adanya pembebasan lahan.

Tahun dasar proyeksi harus diyakini bebas dari pengaruh pembebasan.


5.27 Penerapan Metode Pengembangan Lahan dalam penilaian Ganti Kerugian
harus mempertimbangkan hal-hal meliputi:

Skenario pengembangan tanpa mempertimbangkan adanya


pembebasan lahan.

Proyeksi Arus Kas dibuat tanpa mempertimbangkan adanya pembebasan lahan.

Tahun dasar proyeksi harus diyakini bebas dari pengaruh pembebasan.


5.28 Penilaian terhadap kerugian non fisik seperti kehilangan pekerjaan atau
kehilangan bisnis termasuk alih profesidan kerugian emosional (solatium)harus
mempertimbangkan :

Penentuan jenis kerugian non fisik ditentukan oleh kesepakatan dengan pemberi
tugas.

Besaran kerugian emosional (solatium) da lam bentuk persentase yang


diambil secara wajardengan kesepakatan dari pemberi tugas

6.0 Persyaratan Pengungkapan

Persyaratan untuk Pelaporan Penilaian harus merujuk kepada SPI 105 - Pelaporan
Penilaian.

7.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku

Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 306 - Penilaian Terhadap Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
SPI 306 ini ditetapkan pada tanggal 1 Mei 2013 dan mulai berlaku secara efektif pada 1
November 2013.

Standar Penilaian Indonesia 306 {SPI 306) -10- SPI2013

Anda mungkin juga menyukai