Anda di halaman 1dari 67

STUDI KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN

MANDIRI RESIDENCE KRIAN KABUPATEN SIDOARJO

DITINJAU DARI ASPEK FINANSIAL

TUGAS AKHIR

IMAM MU’ARIF

NIM: 5.14.04.08.0.036

UNIVERSITAS ISLAM MAJAPAHIT

FAKULTAS TEKNIK

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

2019
HALAMAN SAMPUL

STUDI KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN

MANDIRI RESIDENCE KRIAN KABUPATEN SIDOARJO

DITINJAU DARI ASPEK FINANSIAL

TUGAS AKHIR

Diajukan Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan

Memperoleh Gelar Sarjana ( S-1)

Teknik Sipil

IMAM MU’ARIF
NIM : 5.14.04.08.0.036

UNIVERSITAS ISLAM MAJAPAHIT

FAKULTAS TEKNIK

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

2019

ii
PERSETUJUAN PEMBIMBING

Tugas Akhir dengan Judul

STUDI KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN


MANDIRI RESIDENCE KRIAN KABUPATEN SIDOARJO DITINJAU DARI
ASPEK FINANSIAL
Oleh :

IMAM MU’ARIF

NIM : 5.14.04.08.0.036

Telah Disetujui untuk Diuji :

Mojokerto, Agustus 2019

Pembimbing I Pembimbing II

M. Adik Rudiyanto, ST.,MT. Edhi Seowartono, ST., MT


NIDN / NPP 0717027402 NIDN / NPP 0716127001

Ketua Program Studi

Teknik Sipil

Erna Tri Asmorowati, ST., MT


NIDN./ NPP 0712077401

iii
PERSETUJUAN PENGUJI

Tugas Akhir dengan Judul :

STUDI KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN


MANDIRI RESIDENCE KRIAN KABUPATEN SIDOARJO DITINJAU DARI
ASPEK FINANSIAL

Oleh :

IMAM MU’ARIF
NIM : 5.14.04.08.0.036

Telah Diuji Oleh Dewan Penguji

Pada Tanggal : Agustus 2019

Susunan Dewan Penguji : Tanda Tangan

1. M. Adik Rudiyanto, ST.,.MT


NIDN / NPP 0717027402

2. Erna Tri Asmorowati, ST. MT


NIDN / NPP 0712077401

3. Diah Sarasanty, ST., MT


NIDN / NPP 701058001

4. Edhi Seowartono, ST., MT


NIDN / NPP 0716127001

iv
PENGESAHAN

STUDI KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN

MANDIRI RESIDENCE KRIAN KABUPATEN SIDOARJO DITINJAU DARI

ASPEK FINANSIAL

TUGAS AKHIR

IMAM MU’ARIF

NIM : 5.14.04.08.0.036

Telah Dipertahankan di Depan Dewan Penguji dan Dinyatakan Diterima


sebagai Salah Satu Persyaratan untuk Memperoleh
Gelar Sarjana Teknik ( ST )
Pada Tanggal 23 Agustus 2019

Ditetapkan di : MOJOKERTO
Tanggal :
Yang Menetapkan
Dekan Fakultas

M. Adik Rudiyanto, ST.,MT.

NIDN / NPP 0717027402

v
PERNYATAAN KEASLIAN TULISAN

Yang bertanda tangan di bawah ini :

Nama : IMAM MU’ARIF

NIM : 5.14.04.08.0.036

Program Studi / Fakultas / Universitas : Teknik Sipil / Teknik / Universitas Islam

Majapahit

Judul Skripsi / Tugas Akhir / : Studi Kelayakan Investasi Pembangunan


Perumahan Mandiri Residence Krian
Kabupaten Sidoarjo Ditinjau Dari Aspek
Finansial

Menyatakan dengan sebenarnya bahwa skripsi / tugas akhir yang saya buat dengan

judul sebagaimana di atas adalah hasil karya sendiri dan semua sumber baik yang

dikutip maupun dirujuk telah saya nyatakan dengan benar dan bebas dari unsur

plagiarisme sesuai UU RI No. 1 Tahun 2010 tentang pencegahan dan penanggulangan

Plagiat di Perguruan Tinggi

Mojokerto , 23 Agustus 2019

Penulis

Imam Mu’arif
NIM : 5.14.04.08.0.036

vi
RIWAYAT HIDUP

Salam Imam Mu’arif, penulis tugas akhir dengan judul STUDI KELAYAKAN
INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN MANDIRI RESIDENCE KRIAN
KABUPATEN SIDOARJO DITINJAU DARI ASPEK FINANSIAL. Ini dilahirkan di
Mojokerto pada tanggal 22 Desembar 1994, merupakan anak pertama dari dua
bersaudara bapak M Fadil dan ibu Hariati.
Pendidikan formal penulis mulai SD Mojokumpul II yang lulus pada tahun
2006. Kemudian melanjutkan ke Mts Manbaul Ulum dan lulus tahun 2009. Setelah itu
melanjutkan ke SMK Sultan Agung dan lulus pada tahun 2012. Pendidikan tinggi
dilaksanakan di Progam Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik. Universitas Islam Majapahit
(UNIM) Dan lulus pada tahun 2019.
Penulisan merupakan pribadi yang bekerja keras dan mandiri. Dimana penulis
manjalani pendidikan tinggi di Universitas Islam Majapahit diselingi dengan bekerja dan
membiayai pendidikan tinggi ini dari hasil bekerja. Dan penulis ini masih bekerja di
Perumahan Mandiri Residence.

vii
PERNYATAAN

PERSETUJUAN PUBLIKASI KARYA ILMIAH

Yang bertanda tangan di bawah ini, saya :

Nama : Imam Mu’Arif

NIM : 5.14.04.08.0.036

Prodi / Fakultas/ Universitas :Teknik Sipil Fakutas Teknik

Universitas Islam Majapahit

Menyatakan, memberi izin kepada Universitas Islam Mapajahit ( UNIM ) untuk


menyimpan, mengalih-media / memformat, merawat dan memublikasikan karya ilmiah
yang saya susun berupa skripsi / tugas akhir, baik berupa cetak maupun digital, untuk
kepentingan pendidikan, pengajaran, penelitian dan pengabdian masyarakat

Demikian pernyataan ini dibuat dengan sungguh – sungguh dan tanpa ada paksaan

Mojokerto, 23 Agustus 2019

Yang Menyatakan

Imam Mu’ Arif

NIM: 5.14.04.08.036

viii
ABSTRAK

Mu’Arif, Imam, 2019. Studi Kelayakan Investasi Pembangunan Perumahan Mandiri


Residence Krian Kabupaten Sidoarjo Ditinjau Dari Aspek Finansial. Tugas
Akhir, Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Islam
Majapahit ( UNIM )

Pembimbing I : M. Adik Rudiyanto, ST.,MT..

Pembimbing II : Edhi Seowartono, ST., MT

Investasi pada perumahan perlu memperhitungkan dari sisi kelayakan yang


bertujuan untuk mengetahui apakah biaya (cost) yang dikeluarkan dapat memberikan
keuntungan ekonomis dalam umur ekonomis proyek. Jika nilai parameter secara
finansial dapat menunjukkan hasil layak maka secara finansial proyek tersebut dapat
memberikan keuntungan berdasarkan perencanaan sebelumnya
Permasalahan yang diangkat pada penelitian ini adalah bagaimana tentang
kelayakan investasi pada proyek perumahan Mandiri Residence – Krian dari aspek
finansial dimana hal ini perlu diperhitungkan dari awal untuk menentukan kelayakan dari
proyek tersebut terhadap nilai yang akan diperoleh pada masa mendatang.
Penelitian ini dimulai dari pengolahan data yang diterima untuk dijadikan
perencanaan cashflow lalu diukur nilai NPV, IRR dan BCR nya untuk menentukan
kelayakan proyek ini.
Hasil dari penelitian ini adalah dari nilai NPV didapatkan
Rp. 45.389.597.239,- > 0, BCR 1,3109 > 1, dan IRR 27,35% > 15 % ( lebih besar dari
nilai MARR yang ditetapkan secara perhitungan), dari indikator di atas proyek tersebut
dinyatakan layak. Lalu dilakukan hasil uji sensitivitas pada asumsi peningkatan masing
– masing nilai pendapatan dan pengeluaran 10% didapatkan nilai NPV nya = Rp
60.928.556.963 > 0; BCR nya = 1,3109 > 1 ; IRR nya = 37,53 % > 15,00 %, pada asumsi
peningkatan manfaat 15% dan biaya 15% didapatkan nilai NPV nya = Rp 68.698.036.825
> 0; BCR nya = 1,3109 > 1 ; IRR nya = 37,53 % > 15,00 %. Dari hasil uji sensitivitas
pada dua keadaan di atas, proyek ini masih dinyatakan layak untuk dikerjakan.
Kedepannya diharapkan pada penelitian serupa untuk dapat dilengkapi dari aspek
teknis juga mengingat kualitas juga bisa membuat rencana penjualan unit mendekati
nilai perenanaan yang diharapkan.

Kata Kunci : Studi kelayakan, Aspek finansial, NPV, BCR, IRR, Analisa Sensitivitas

ix
DAFTAR ISI

HALAMAN SAMPUL ..................................................................................................... ii


PERSETUJUAN PEMBIMBING ....................................................................................iii
PERSETUJUAN PENGUJI .......................................................................................... iv
PENGESAHAN ............................................................................................................. v
PERNYATAAN KEASLIAN TULISAN .......................................................................... vi
RIWAYAT HIDUP ........................................................................................................vii
PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI KARYA ILMIAH ................................... viii
ABSTRAK .................................................................................................................... ix
DAFTAR ISI .................................................................................................................. x
DAFTAR GAMBAR ......................................................................................................xii
DAFTAR TABEL ......................................................................................................... xiii
DAFTAR RUMUS .......................................................................................................xiv
DAFTAR LAMPIRAN .................................................................................................. xv
BAB I PENDAHULUAN ................................................................................................. 1
1.1 Latar Belakang ............................................................................................... 1
1.2 Rumusan Masalah .......................................................................................... 3
1.3 Tujuan ............................................................................................................ 3
1.4 Batasan Masalah ............................................................................................ 4
1.5 Sistematika Penulisan .................................................................................... 4
BAB II KAJIAN PUSTAKA ............................................................................................ 6
2.1 Studi Pustaka ................................................................................................. 6
2.2 Perumahan ..................................................................................................... 7
2.3 Konsep Dasar Perumahan.............................................................................. 8
2.4 Sumber Pendanaan Pembangunan Perumahan............................................. 9
2.5 Investasi ....................................................................................................... 11
2.6 Dasar Keputusan Investasi ........................................................................... 13
2.7 Proses Keputusan Investasi ......................................................................... 14
2.8 Cashflow Proyek ........................................................................................... 16
2.9 Studi Kelayakan ............................................................................................ 16
2.10 Pihak Pihak yang Berkepetingan Terhdap Studi Kelayakan Bisnis ............... 18
2.11 Aspek Finansial ............................................................................................ 19

x
2.12 Biaya ............................................................................................................ 23
2.13 Penelitan Terdahulu...................................................................................... 25
BAB III METODE PENELITIAN ................................................................................... 27
3.1 Metodologi Penelitian ................................................................................... 27
3.2 Diagram Alir Penelitian ................................................................................. 27
3.3 Lokasi Penelitian .......................................................................................... 31
3.4 Sumber Data ................................................................................................ 31
3.5 Teknik Pengumpulan Data............................................................................ 31
BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ..................................................... 33
4.1 Rencana Pendapatan ................................................................................... 33
4.2 Penentuan Modal ......................................................................................... 34
4.3 Perhitungan Biaya dan Cash Flow ................................................................ 35
4.4 Analisa Kelayakan Finansial ......................................................................... 42
4.5 Analisa Kelayakan Sensitifitas ...................................................................... 46
BAB V PENUTUP ....................................................................................................... 48
5.1 Kesimpulan ................................................................................................... 48
5.2 Saran ............................................................................................................ 48
DAFTAR PUSTAKA .................................................................................................... 49
LAMPIRAN ................................................................................................................. 51

xi
DAFTAR GAMBAR

Gambar 3. 1 Diagram Alir Penelitian ........................................................................... 30


Gambar 3. 2 Lokasi Proyek Perumahan Mandiri Residence Krian .............................. 31

xii
DAFTAR TABEL

Tabel 4. 1 A. Rencana Pembangunan Unit Perumahan Mandiri Residence .............. 33


Tabel 4. 2 B. Ilustrasi harga jual dengan sistem KPR ................................................ 34
Tabel 4. 3 Tabel perhitungan Harga Dasar Tanah .................................................... 36
Tabel 4. 4 Harga dasar bangunan............................................................................. 37
Tabel 4. 5 Perkiraan Nilai HPP Proyek...................................................................... 38
Tabel 4. 6 Tabel Cash flow – in Proyek Perumahan Mandiri Residen - Krian ............ 40
Tabel 4. 7 Tabel Cash flow – out Proyek Perumahan Mandiri Residen - Krian.......... 41
Tabel 4. 8 Ringkasan Cash Flow .............................................................................. 42
Tabel 4. 9 Tabel Perhitungan NPV dengan DR ( discount rate ) 7,5% ...................... 43
Tabel 4. 10 Tabel NPV positiv pada nilai suku bunga 7,0% ........................................ 44
Tabel 4. 11 Tabel NPV pada nilai suku bunga 13,30 % .............................................. 45
Tabel 4. 12 Tabel NPV pada nilai suku bunga 14,00 % .............................................. 45
Tabel 4. 13 Tabel perhitungan NPV,IRR dan BCR pada asumsi kenaikan biaya dan
manfaat sebesar 10% ............................................................................... 46
Tabel 4. 14 Tabel perhitungan NPV,IRR dan BCR pada asumsi kenaikan biaya
sebesar 15% dan manfaat sebesar 15% .................................................. 47

xiii
DAFTAR RUMUS

Present value ........................................................................................................ (2. 1)


Future Value ..........................................................................................................(2. 2)
Net Present Value ................................................................................................. (2. 3)
𝑵𝑷𝑽 … … … … … … … … . ...............................................................................................(2. 4)
𝑩𝑪𝑹 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … (2. 5)
Ic (cost of capital )................................................................................................. (2. 6)

xiv
DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1 Rencana Anggaran Biaya tipe 56 ............................................................ 51

xv
BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Secara umum kebutuhan akan hunian atau perumahan yang terintegrasi baik

dengan beberapa fasilitas umum mulai dijadikan tren akan kebutuhan masyrakat

modern saat ini. Ada nya kebutuhan akan hal tersebut menjadikan peluang investasi

pada proyek perumahan mengingat saat ini tempat tinggal merupakan satu kebutuhan

yang harus terpenuhi. Untuk itu perlu dilakukan kajian atau studi atas kelayakan

investasi tersebut dengan mempertimbangkan akan kemampuan ekonomi dari sasaran

market penjualan dan tingkat kemampuan pengembalian modal.

Dengan metode investasi yang tepat maka para investor dapat memperoleh

pengembalian modal yang layak. Sehingga untuk memperhitungkan hal tersebut perlu

dilakukan kajian atau studi untuk mengitung tingkat pengembalian modal

( rate of return ) dari rencana investasi tersebut. Termasuk yang dilakukan oleh peneliti

yaitu menghitung kemampuan pengembalian modal, lalu membandingkan nilai Internal

Rate of Return terhadap nilai MARR (Minimum Attractive Rate of Return) yang dihitung

dari capital modal dibandingkan terhadap nilai suku bunga deposito. Dan menghitung

atas perbandingan manfaat terhadap biaya yang dikeluarkan

Dengan melakukan penelitian ini sebelum di lakukan proses investasi tersebut

adalah dari beberapa metode diatas akan didapatkan nilai yang menentukan proyek

tersebut secara finansial layak untuk dikerjakan atau tidak. Sehingga dapat memberikan

keuntungan sesuai harapan investor atau tidak menjalankan proyek tersebut agar tidak

timbul kerugian di masa mendatang.

1
2

Menurut penelitian dari (Yolanda, 2018) pada studi kelayakan investasi

pembangunan perumahan mitra wonokoyo oleh PT Buana Mitra Sakti selaku developer

dilakukan dengan metode Payback Period (PP), Nett Present Value (NPV), Internal Rate

of Return (IRR). Dari perhitungan dengan metode tersebut didapatkan nilai PP = 11,5

tahun, lebih cepat dari umur ekonomis yang direncanakan. NPV sebesar Rp.

3.189.399.802,1421 > 0, dan IRR 18,2% > suku bunga bank yang di inginkan. Dari

analisa sensivitas diperoleh sensitiv apabila suku bunga meningkat 12% menjadi Rp.

27.179.459.706,57 dari biaya investasi awal yaitu Rp. 24.258.080.500,00, pendapatan

rata – rata proyek turun 9% menjadi Rp. 4.011.482.658,12 dari pendapatan rata – rata

proyek awal yaitu Rp. 4.494.481.971,15 dan pengeluaran rata – rata proyek meningkat

29% menjadi Rp. 3.732.727.971,38 dari pengeluaran rata – rata proyek awal

Rp. 2.808.907.569,18.

Pada penelitian (Ready, 2017), Perumahan Kalianget Paradise jika ditinjau secara

finansial kelayakan investasinya dengan metode yang sama pada penelitian diatas yaitu

NPV, IRR dan PP, dan uji sensitifitas untuk mengetahui nilai dampak berbagai

perubahan variabel – variabel penting tehadap hasil perhitungan analisa investasi

dengan masa investasi 6 tahun didapatkan nilai NPV = Rp. 5.854.678.693 (NPV>0), IRR

diperoleh nilai 47,89% ( IRR > MARR ), PP pada tahun ke – 3 bulan ke -2, lebih kecil

dari masa investasi 6 tahun dan dari hasil analisa sensifitas diketahui bahwa investasi

perumahan Kalianget Paradise akan tetap layak jika kenaikan biaya investasi kurang

dari 22,43%, penurunan tingkat unit terjual ( occupancy rate ) tidak lebih dari 18,87%.

Penurunan harga jual tidak lebih dari 15,87%, dan kenaikan suku bunga pinjaman

kurang dari 189,88%.


3

Pada hasil penelitian oleh (Andra, 2015), Evaluasi kelayakan dilakukan dengan

menggunakan metode NPV, BCR, IRR dan PP. Dari hasil evaluasi didapatkan NPV

dengan suku bunga 0,96% perbulan menghasilkan nilai Rp. 2.858.465.512 > 0, BCR

menghasilkan 1,164 > 1, IRR memiliki nilai 8,90%, dan PP sebesar 10,24 bulan pada

nilai suku bunga 0,96% perbulan dalam kondisi normal.

Dari beberapa penelitian sebelumnya tentang analisa kelayakan investasi pada

proyek perumahan terbukti sebelum membuat sebuah keputusan untuk menjalankan

proyek atau pun investasi dibutuhkan sebuah studi kelayakan dimana kita dapat

mengukur apakah proyek yang akan dijalankan dengan berbagai kemungkinan yang

terjadi dapat diperhitungkan untung dan ruginya sehingga proyek tersebut dapat

dikatakan layak ataupun tidak. Atas hal tersebut maka peneliti bermaksud mengangkat

tema Studi Kelayakan Investasi pada case study Perumahan Mandiri Residence Krian

Kabupaten Sidoarjo ditinjau dari Aspek Finansial.

1.2 Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang di atas, maka timbul permasalahan tentang

Bagaimana Studi Kelayakan Investasi Perumahan Mandiri Residence Krian Kabupaten

Sidoarjo ditinjau dari Aspek Finansial dengan menggunakan NPV, BCR , IRR, PP dan

Sensitivitas.

1.3 Tujuan

Tujuannya penyusunan penelitian ini adalah untuk mengetahui tingkat kelayakan

investasi pada proyek Perumahan Mandiri Residence Krian ditinjau dari Aspek Finansial
4

1.4 Batasan Masalah

Dalam penelitian ini terdapat hal / batasan yang tidak turut dikerjakan sebagai
berikut :
1. Tidak membahas tentang kelayakan dari segi teknis maupun lainnya, hanya di

fokuskan kepada aspek secara finansial

2. Tidak melakukan perhitungan diluar lingkup perumahan Mandiri Residence Krian

Sidoarjo

3. Kriterian penilaian yang digunakan untuk menguji kelayakan proyek adalah

NPV,BCR, IRR dan analisa kelayakan

1.5 Sistematika Penulisan

Penulisan penelitian ini dilakukan secara sistematis, adapun sistematika penulisan

pada penelitian ini adalah sebagai berikut :

 BAB I : PENDAHULUAN

Bab ini berisi tentang uraian hal - hal umum mengenai peneilitian ini, yaitu latar

belakang penelitian, rumusan masalah, tujuan dan manfaat, batasan masalah, dan

sistematika penulisan

 BAB II : KAJIAN PUSTAKA

Bab ini berisi mengenai uraian penjelasan dasar teori dan dasar analisis penelitian

yang akan digunakan dalam penelitian dan penulisan serta berbagai hal yang dapat

menunjang penelitian ini agar berhasil

 BAB III : METODE PENELITIAN

Bab ini berisi tentang uraian mengenai metodologi penelitian, diagram alir penelitian,

lokasi penelitian, sumber data penelitian dan teknik penelitian


5

 BAB IV : HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

Bab ini berisi hasil – hasil serta analisis dari penelitian yang dilakukan sebelum

menarik kesimpulan

 BAB V : PENUTUP

Bab ini berisi kesimpulan beserta saran yang didapatkan dari hasil dan analisis pada

bab sebelumnya terkait dengan penelitian ini.


BAB II
KAJIAN PUSTAKA

2.1 Studi Pustaka

Studi kepustakaan adalah kegiatan untuk menghimpun informasi yang

relevan dengan topik atau masalah yang menjadi obyek penelitian. Informasi

tersebut dapat diperoleh dari buku-buku, karya ilmiah, tesis, disertasi,

ensiklopedia, internet, dan sumber-sumber lain. Dengan melakukan studi

kepustakaan, peneliti dapat memanfaatkan semua informasi dan pemikiran-

pemikiran yang relevan dengan penelitiannya. (Ready, 2017)

Peranan studi kepustakaan sebelum penelitian sangat penting sebab

dengan melakukan kegiatan ini hubungan antara masalah, penelitian-penelitian

yang relevan dan teori akan menjadi lebih jelas. Selain itu penelitian akan lebih

ditunjang, baik oleh teori-teori yang sudah ada maupun oleh bukti nyata, yaitu

hasil-hasil penelitian, kesimpulan dan saran.

Tujuan Studi Kepustakaan, Peneliti akan melakukan studi kepustakaan, baik

sebelum maupun selama dia melakukan penelitian. Studi kepustakaan memuat

uraian sitematis tentang kajian literatur dan hasil penelitian sebelumnya yang ada

hubungannya dengan penelitian yang akan dilakukan dan diusahakan

menunjukkan kondisi mutakhir dari bidang ilmu tersebut (the state of the art). Studi

kepustakaan yang dilakukan sebelum melakukan penelitian bertujuan untuk:

1. Menemukan suatu masalah untuk diteliti

Mencari informasi yang relevan dengan masalah yang akan diteliti.

Mengkaji beberapa teori dasar yang relevan dengan masalah yang akan

diteliti.

6
7

2. Mencari landasan teori yang merupakan pedoman bagi pendekatan

pemecahan masalah dan pemikiran untuk perumusan hipotesis yang

akan diuji dalam penelitian.

3. Memperdalam pengetahuan peneliti tentang masalah dan bidang yang

akan diteliti.Mengkaji hasil-hasil penelitian terdahulu yang ada kaitannya

dengan penelitian yang akan dilakukan.

4. Menelaah basil penelitian sebelumnya diarahkan pada sebagian atau

seluruh dari unsur-unsur penelitian yaitu: tujuan penelitian, metode,

analisis, hasil utama dan kesimpulan. Mendapat informasi tentang

aspek-aspek mana dari suatu masalah yang sudah pernah diteliti untuk

menghindari agar tidak meneliti hal yang sama

Selama penelitian berlangsung, studi kepustakaan juga perlu dilakukan,

tujuannya adalah:

1. Mengumpulkan informasi-informasi yang lebih khusus tentang masalah

yang sedang diteliti.

2. Memanfaatkan informasi yang ada kaitannya dengan teori-teori yang

relevan dengan penelitian yang sedang dilakukan.

3. Mengumpulkan dan memanfaatkan informasi-informasi yang berkaitan

dengan materi dan metodologi dan penelitian tersebut.

2.2 Perumahan

Menurut Undang Undang No. 4 tahun 1992 Perumahan adalah sekelompok

rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian

yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. Bagi lingkungan

perkotaan kehadiran lingkungan perumahan menjadi sangat penting karena

bagian tebesar pembentuk struktur ruang perkotaan adalah lingkungan

permukiman .
8

Berbeda dengan perumahan, Pemukiman adalah suatu tempat bermukim

manusia dengan suatu tujuan tertentu. Apabila dikaji dari segi makna, permukiman

berarti settlements yang mengandung pengertian proses bermukim. Dapat

disimpulkan bahwa baik dan buruknya sistem perkotaan tergantung oleh baik dan

buruknya lingkungan permukiman . (Sastra & Marlina, 2006)

2.3 Konsep Dasar Perumahan

Mengenai masalah perumahan, umumnya dipandang sebagai urusan

pembangunan unsur buatan dalam hubungannya dengan unsur ekonomi dan

sosial masyarakat yang bersifat kuantitatif, yaitu untuk memenuhi kekurangan

rumah yang sehat dan layak huni akibat melonjaknya jumlah penduduk. Urusan

perumahan juga diperkecil menjadi sebatas membuat komoditi rumah, sehingga

segala sesuatunya kemudian diartikan lebih dari sudut penyediaan. Perumahan

lebih merupakan urusan developer, yaitu bagaimana membuat komoditi sesuai

dengan pasar potensial yang menguntungkan. (Kuswartojo, 1997)

Adapun prasarana dalam lingkungan perumahan berdasarkan Keputusan

Menteri Pekerjaan Umum no. 20/KTPS/1986 tentang Pedoman Teknik

Pembangunan Perumahan Sederhana tidak bersusun disebutkan bahwa :

1. Jalan

Jalan adalah jalur yang direncanakan atau digunakan untuk lalu lintas

kendaraan dan orang. Prasarana lingkungan yang berupa jalan lokal

sekunder yaitu jalan setapak dan jalan kendaraan memiliki standar lebar

badan jalan minimal 1,5 meter dan 3,5 meter.

2. Air limbah

Air limbah adalah semua jenis air buangan yang mengandung kotoran dari

rumah tangga. Prasarana untuk air limbah pemukiman antara lain septic

tank, saluran air dan bidang resapan.


9

3. Air hujan

Setiap lingkungan harus dilengkapi dengan sistem pembuangan air hujan

yang mempunyai kapasitas tampung yang cukup sehingga lingkungan

perumahan bebas dari genangan air.

4. Air bersih

Air bersih adalah air yang memenuhi persyaratan untuk keperluan rumah

tangga. Setiap lingkungan perumahan harus dilengkapi dengan prasarana

air bersih yang memenuhi standar persyaratan.

5. Suplai listrik

Untuk perumahan dan penerangan jalan umum.

6. Jaringan telepon dan internet

Pembangunan perumahan sederhana sebaiknya dilengkapi dengan jaringan

telepon dan internet yang sumbernya diperoleh dari Telkom.

2.4 Sumber Pendanaan Pembangunan Perumahan

Bisnis pengembang properti tidak berbeda jauh dengan bisnis-bisnis yang

lain, yaitu sama-sama membutuhkan modal. Bahkan, banyak yang beranggapan

bahwa bisnis developer merupakan bisnis high intensive capital atau bisnis padat

modal. Namun, jika dilihat dari sumber pendanaan proyek properti, anggapan

tersebut harus disingkirkan jauh-jauh, karena sumber pendanaan tidak harus

berasal dari internal perusahaan pengembang, tapi juga bisa didapat dari sumber-

sumber yang lain.

Artinya, pengembang properti pemula dengan modal yang terbatas pun

bisa membangun proyek properti berskala besar, jika mampu menggali dana dari

berbagai sumber. Berikut sumber-sumber dana yang bisa membantu pembiayaan

proyek yang dikembangkan perusahaan properti (Tanjung, 2019) :


10

1. Manfaatkan Investor untuk Membiayai Proyek

Dana investor individu maupun dana institusi tersebut relatif mudah

diperoleh seiring dengan tren positif yang terus mendampingi bisnis

properti di Indonesia. Bahkan disepanjang tahun 2017, modal investasi

menempati urutan teratas dibanding modal dari sumber-sumber yang

lain termasuk modal dari internal perusahaan

2. Memanfaatkan Kredit Perbankan untuk Membiayai Proyek Properti

Pembiayaan proyek properti juga bisa didapat melalui kredit bank jika

dana internal perusahaan tidak mampu membiayai keseluruhan proyek

hingga final. Peluang untuk memanfaatkan kredit bank ini terbuka

dengan menggunakan fasilitas KPR Indent. Maksud dari KPR Indent

adalah pada saat rumah masih belum selesai dibangun atau masih

indent, pengembang bisa mengajukan fasilitas KPR Indent tersebut.

3. Memanfaatkan Dana Kontraktor

Banyak cara yang dapat dilakukan dalam menggali pendanaan proyek

untuk properti dari kontraktor, salah satunya dengan memakai strategi

turn key project. Melalui strategi ini pengembang melakukan perjanjian

kerjasama dengan kontraktor yang akan menggarap proyek properti,

dan dalam kerjasama tersebut disebutkan bahwa pembayaran baru

akan dilakukan oleh pengembang kepada kontraktor jika proyek yang

dikerjakan telah selesai dan telah diserah terimakan untuk selanjutnya

ditindak lanjuti dengan akad kredit.

Melalui strategi turn key project, keuntungan yang didapat developer

adalah tidak mengeluarkan modal sama sekali untuk biaya

pembangunan properti, karena semua biaya ditanggung oleh pihak

kontraktor. Setelah pembangunan selesai, developer memang harus

membayar biaya pembangunan tersebut, namun masih tetap tanpa


11

menggunakan dana internal perusahaan yang memang terbatas. Dana

untuk membayar kontraktor tersebut diperoleh dari pencairan KPR

melalui pihak bank.

4. Memanfaatkan Supplier untuk Ikut Serta Membiayai Proyek Properti

Bukan hanya kontraktor saja yang bisa dijadikan sebagai sumber

modal, tapi juga supplier material. Jika kontraktor lewat sistem

pembayaran setelah proyek rampung atau setelah akad kredit, maka

untuk supplier material dengan cara membayar seluruh material yang

digunakan untuk pembangunan proyek setelah KPR dicairkan oleh

pihak bank.

5. Uang Konsumen

Memanfaatkan uang konsumen untuk membiayai proyek adalah

dengan cara menjual proyek ketika unit belum dibangun. Hal ini lumrah

dilakukan karena saat ini jarang sekali pengembang perumahan yang

menjual rumah dalam kondisi ready stock. Pembayaran oleh konsumen

bisa dalam bentuk pelunasan bisa juga dalam bentuk hanya uang muka

saja. Kondisi yang paling bagus tentu pembayaran cash oleh

konsumen untuk unit yang belum dibangun.

2.5 Investasi

Investasi merupakan penempatan sejumlah dana saat ini dengan harapan

memperoleh keuntungan di masa mendatang. Investasi dibedakan menjadi

(Yolanda, 2018) :

1. Financial assets

Adalah investasi pada aset – aset finansial yang dilakukan pada pasar

uang, misalnya berupa sertifikat deposito, commercil paper, surat – surat

berharga pasar uang.


12

2. Real assets

Adalah investasi pada aset – aset riil berbentuk pembelian aset produktif,

pendirian pabrik, pembukaan pertambangan, pembukaan perkebunan

termasuk penganggaran dana / modal ( capital budgeting ).

Investasi tentunya memiliki resiko dan untuk meminimalisir ketidakpastian

dalam berinvestasi perlu dilakukan pertimbangan matang dalam menentukan jenis

investasi yang akan diambil. Untuk mengetahui yang mana lebih menguntungkan

perlu diketahui terlebih dahulu konsep ekonomi teknik. Ada beberapa metode

dalam penentuan nilai sebagai berikut (Tandelilin, 2010):

1. Present Value, besarnya jumlah uang pada permulaan periode atas

dasar tingkat bunga tertentu dari sejumlah uang yang baru akan diterima

beberapa waktu/ periode yang akan datang.

Present value = PV = FV ( 1+ r )n (2. 1)

2. Future Value, nilai uang dimasa yang akan datang dari uang yang

diterima atau dibayarkan pada masa sekarang dengan

memperhitungkan tingkat bunga setiap periode selama jangka waktu

tertentu.

Future Value = FV = PV ( 1+ r)n (2. 2)

Dengan keterangan

PV = Nilai sekarang

FV = nilai pada akhir tahun ke n

r = suku bunga

n = waktu ( tahun )
13

2.6 Dasar Keputusan Investasi

Proyek investasi umumnya memerlukan dana yang besar dan akan

mempengaruhi perusahaan dalam jangka panjang. Oleh karena itu dilakukan

perencananan investasi yang lebih teliti agar investor tidak salah langkah dalam

menanamkan modalnya pada suatu proyek. Beberapa dasar keputusan investasi

terdiri dari (Tandelilin, 2010):

1. Return, Tujuan utama seseorang atau badan melakukan investasi adalah

untuk memperoleh keuntungan. Dalam ilmu manajemen investasi tingkat

keuntungan investasi disebut return. Suatu hal yang wajar jika investor

menuntut tingkat return tertentu atas dana yang telah diinvestasikannya.

Return yang diharapkan investor dari investasi yang dilakukannya menjadi

kompensasi atas risiko penurunan daya beli akibat adanya pengaruh inflasi

dan biaya kesempatan. Dalam berinvestasi perlu dibedakan antara return

yang terjadi dan return yang diharapkan. Return aktual atau return yang

terjadi merupakan return yang telah diperoleh investor di masa lalu.

Sedangkan return yang diharapkan merupakan tingkat return yang

diantisipasi investor di masa mendatang. Antara tingkat return aktual dan

tingkat return yang diharapkan yang diperoleh investor dari investasi yang

dilakukan mungkin saja berbeda. Perbedaan antara return yang diharapkan

risiko yang harus selalu dipertimbangkan dalam melakukan investasi.

Sehingga dalam melakukan investasi, selain memperhatikan tingkat return,

investasi juga harus selalu mempertimbangkan tingkat risiko suatu investasi.

2. Risk, Hubungan antara pengembalian dengan risiko yaitu semakin tinggi

pengembalian, semakin tinggi risiko. Maka dari itu, investor harus menjaga

tingkat risiko dengan pengembalian yang seimbang.


14

3. The time factor, Jangka waktu adalah salah satu hal yang utama dari

investasi. Investor dapat menanamkan modalnya dalam jangka waktu

pendek, jangka waktu sedang atau jangka waktu panjang. Pemilihan jangka

waktu investasi sejatinya adalah suatu hal penting yang menunjukkan

harapan atau ekspektasi dari investor. Investor selalu memilah dan memilih

jangka waktu dan pengembalian yang dapat memenuhi harapan dari

pertimbangan pengembalian dan risikonya.

2.7 Proses Keputusan Investasi

Seluruh kegiatan investasi pada dasarnya memiliki motif dan tujuan yang

sama yaitu mendapatkan sejumlah keuntungan atau laba dalam jumlah tertentu.

Motif utama yang membedakan kegiatan investasi dengan kegiatan menabung

yaitu ingin memperoleh rasa aman di masa depan melalui tindakan berjaga-jaga

dengan mencadangkan sejumlah dana.

Proses keputusan investasi merupakan proses keputusan yang

berkesinambungan. Proses keputusan investasi terdiri dari lima tahapan

keputusan investasi (Tandelilin, 2010) :

1. Penentuan Tujuan Investasi, Tahap pertama dalam proses keputusan

investasi adalah penentuan tujuan investasi yang akan dilaksanakan. Tujuan

investasi setiap investor bisa berbeda-beda, tergantung pada investor yang

membuat keputusan tersebut. Sedangkan institusi penyimpanan seperti

bank, memiliki tujuan untuk memperoleh return yang lebih tinggi dari biaya

investasi yang dikeluarkan.

2. Penentuan Kebijakan Investasi, Tahap kedua ini adalah tahap penentuan

kebijakan untuk memenuhi tujuan investasi yang telah ditetapkan. Tahap ini

dimulai dengan menentukan alokasi aset. Keputusan ini menjadi penyaluran

dana yang dimiliki pada berbagai kelas-kelas aset yang tersedia. Investor
15

juga harus memperhatikan berbagai batasan yang mempengaruhi kebijakan

investasi seperti seberapa besar dana yang dimiliki dan porsi penyaluran

dana tersebut serta beban pajak dan pelaporan yang harus ditanggung.

3. Pemilihan Strategi Portofolio, Strategi portofolio yang dipilih harus konsisten

dengan dua tahap sebelumnya. Strategi portofolio yang dipilih ada dua, yaitu

a. Strategi portofolio aktif, meliputi kegiatan menggunakan informasi yang

disediakan dan teknik-teknik peramalan secara aktif untuk mencari

kombinasi portofolio yang lebih baik. Dengan strategi portofolio aktif,

investor berusaha mengidentifikasi saham yang dia pertimbangkan

memiliki prospek cerah di masa mendatang.

b. Strategi portofolio pasif, meliputi kegiatan investasi pada portofolio

yang seiring dengan kinerja indeks pasar. Asumsi strategi pasif ini

yaitu bahwa semua informasi yang tersedia akan diserap pasar dan

direfleksikan pada harga saham. Dengan strategi portofolio pasif,

investor dapat membeli reksa dana dengan serentak memperhatikan

alokasi aset dan pemilihan sekuritas.

4. Pemilihan Aset, Tahap selanjutnya adalah pemilihan aset apa saja yang

akan ditentukan dalam portofolio. Tahap ini membutuhkan evaluasi setiap

sekuritas yang akan dimasukkan dalam portofolio. Tujuannya untuk

memperoleh kombinasi portofolio yang efisien yang menawarkan return

tertinggi dengan tingkat risiko tertentu atau sebaliknya menawarkan return

tertentu dengan risiko terendah.


16

2.8 Cashflow Proyek

Cashflow proyek adalah merupakan daftar yang mencakup prakiraan

( forecast ) dari penerimaan dan pengeluaraan proyek secara tunai ( cash ) yang

akan terjadi dalam kurun waktu tertentu, agar dapat mengetahui kelebihan

ataupun kekurangan dana dari waktu ke waktu, termasuk mengatasi finansial bila

defisit. (Winardji , 2012)

Tujuan adanya cashflow proyek adalah :

1. Untuk mengetahui jumlah pinjaman yang diperlukan untuk penyelesaian

proyek

2. Untuk mengetahui jadwal pinjaman yang diperlukan

3. Untuk mengetahui jumlah bunga pinjaman yang harus ditanggung oleh

proyek

4. Untuk menekan sekecil mungkin jumlah bunga yang harus ditanggung

5. Memperkirakan posisi biaya pada akhir proyek.

2.9 Studi Kelayakan

Hal – hal yang harus diketahui tentang studi kelayakan proyek

( project feasibility study ) adalah (Sutojo, 2013) :

a. Ruang lingkup kegiatan proyek

b. Bagaimana cara kegiatan proyek itu dikerjakan

c. Evaluasi berbagai aspek – aspek yang dapat menentukan keberhasilan

proyek secara keseluruhan.

d. Sarana apa yang diperlukan oleh proyek

e. Hasil dari kegiatan proyek, biaya – biaya yang ditanggung untuk

memperoleh hasil proyek tersebut

f. Langkah – langkah pendirian proyek atau perluasan proyek, serta jadwal

masing – masing proyek


17

Menurut Hasan dan Muhammad menyatakan bahwa tujuan dilakukannya

studi kelayakan adalah untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal yang

terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan. Tentu saja studi

kelayakan ini akan memakan biaya, tetapi biaya tersebut relatif kecil apabila

dibandingkan dengan risiko kegagalan suatu proyek yang menyangkut investasi

dalam jumlah besar (Husnan & Muhammad, 2000).

Menurut Kasmir & Jakfar studi kelayakan bisnis memiliki lima tujuan

mengapa studi kelayakan perlu dilakukan sebelum melakukan sebuah proyek atau

usaha, yaitu (Kasmir & Jakfar, 2007):

a. Menghindari resiko kerugian

Bertujuan untuk meminimalkan risiko yang dapat dikendalikan maupun

yang tidak dapat dikendalikan. Kondisi masa yang akan datang penuh

dengan ketidakpastian sehingga perlu untuk melakukan analisis studi

kelayakan untuk menimimalisasi resiko

b. Mempermudah perencanaan

Dengan adanya peramalan masa yang akan datang, maka perencanaan

akan mudah untuk dilakukan. Perencanaan itu sendiri meliputi jumlah

modal yang diperlukan, waktu pelaksanaan, lokasi, cara pelaksanaan,

besarnya keuntungan serta keuntungan serta bagaimana pengawasan

bila terjadi penyimpangan.

c. Memudahkan Pelaksanaan Pekerjaan

Perencanaan yang disusun dapat mempermudah implementasi bisnis,

proses bisnis dapat dilakukan secara sistematik sehingga para karyawan

dapat memiliki pedoman dan tetap fokus pada tujuan, sehingga rencana

bisnis dapat tercapai sesuai dengan apa yang direcanakan.


18

d. Memudahkan Pengawasan

Dengan pelaksanaan yang sesuai dengan rencana yang telah disusun,

maka pengawasan terhadap proses bisnis menjadi lebih mudah.

Pengawasan dilakukan, agar pelaksanaan usaha tetap pada jalur dan

sesuai dengan apa yang telah direncanakan.

e. Memudahkan Pengendalian

Bila terjadi penyimpangan, maka akan mudah untuk memperbaikinya dan

dapat langsung dikendalikan sehingga tidak terlalu jauh penyimpangan

yang terjadi.

2.10 Pihak Pihak yang Berkepetingan Terhdap Studi Kelayakan Bisnis

Hasil dari laporan studi kelayakan bisnis akan memiliki manfaat yang

berguna bagi beberapa pihak (Kasmir & Jakfar, 2007):

1. Investor, Jika hasil studi kelayakan yang telah disusun ternyata layak untuk

dilaksanakan, keperluan pendanaan dapat mulai dicari. Sudah pasti calon

investor akan mempelajari laporan studi kelayakan investasi yang telah

disusun karena calon investor mempunyai kepentingan langsung dengan

laba yang akan didapat serta jaminan keselamatan modal yang akan

ditanamkannya.

2. Kreditor, Bank juga dapat meminjamkan untuk keperluan pendanaan

proyek. Sebelum menentukan untuk memberikan kredit atau tidak, perlu

mempelajari secara rinci studi kelayakan bisnis yang telah dibuat, termasuk

mempertimbangkan sisi-sisi lain, misalnya tersedianya jaminan yang

dimiliki perusahaan.

3. Manajemen Perusahaan, Studi kelayakan bisnis dapat disusun oleh pihak

internal perusahaan sendiri maupun pihak eksternal perusahaan.

Pembuatan proposal ini adalah upaya dalam rangka melaksanakan ide


19

proyek yang akhirnya mengalir pada peningkatan usaha dan keuntungan

perusahaan.

4. Pemerintah dan Masyarakat, Dalam menyusun studi kelayakan investasi

perlu memperhatikan beberapa kebijakan yang telah ditetapkan oleh

pemerintah karena pemerintah dapat secara langsung atau tidak langsung,

mempengaruhi kebijakan perusahaan.

5. Pembangunan Ekonomi, Penyusunan studi kelayakan investasi perlu

dianalisa manfaat dan biaya yang akan ditimbulkan terhadap

perekonomian nasional.

2.11 Aspek Finansial

Suatu investasi merupakan kegiatan menanamkan modal jangka panjang,

dimana selain investasi tersebut perlu pula disadari dari awal bahwa investasi akan

diikuti dengan sejumlah pengeluaran yang secara periodik harus disiapkan.

Pengeluaran tersebut terdiri dari pengeluaran operasional ( operational cost ),

biaya perawatan ( maintenance cost ), dan biaya – biaya lain yang tidak dapat

dihindarkan (Giatman, 2006).

Disamping pengeluaran, investasi akan menghasilkan sejumlah

keuntungan atau manfaat dalam bentuk penjualan – penjualan produk benda atau

jasa atau penyewaan fasilitas.terdapat berbagai metode dalam mengevaluasi

kelayakan investasi dan yang umum digunakan sebagai berikut :

1. Net Present Value ( NPV )

NPV adalah metode menghitung nilai bersih ( netto ) pada waktu sekarang

( present ). Asumsi present yaitu menjelaskan waktu awal perhitungan

bertepatan dengan saat evaluasi yang dilakukan atau pada periode tahun

ke – nol (0) dalam perhitungan cashflow invetasi. Rumus yang digunakan

:
20

Net Present Value = NPV = PWB – PWC (2. 3)

Dimana :

NPV = Net Present Value

PWB = Present Worth Benefit

PWC = Present Worth Cost


𝐶𝐹𝑡
𝑁𝑃𝑉 = ∑𝑛𝑡=1 (1+𝑖)𝑡 − 𝐼𝑜 (2. 4)

Dimana :

CF = aliran masuk kas

i = tingkat diskon

t = periode umur investasi

I0 = investasi awal

Langkah-langkah yang dilakukan dalam perhitungan NPV , yaitu :

a. Menentukan tingkat diskon (discount rate) yang akan digunakan,

dalam hal ini dapat dipakai :

- Biaya modal (cost of capital), atau

- Tingkat keuntungan (rate of return) yang dikehendaki.

b. Menghitung present value dari aliran kas dengan tingkat diskon

tersebut.

c. Menghitung present value dari besarnya investasi.

d. Menghitung NPV menggunakan rumus di atas.

Hasil dari perhitungan NPV terhadap keputusan investasi yang akan

dilakukan adalah :

Jika : NPV bernilai positif, berarti investasi layak

NPV bernilai negatif, berarti investasi tidak layak

Jika : NPV > 0, maka investasi layak

NPV < 0, maka investasi tidak layak


21

Jika : NPV = 0, maka investasi tidak memiliki pengaruh apapun

Selain itu, harus diperhatikan juga apakah nilai NPV yang dihasilkan cukup

sesuai dengan modal awal yang sudah dianggarkan dan umur dari

investasi tersebut. Hal ini berguna untuk mengetahui apakah investasi

yang dijalankan memberikan hasil yang cukup besar atau tidak.

Penggunaan metode NPV dalam mengetahui kelayakan dari suatu

investasi memiliki beberapa keunggulan, yaitu :

a. Memperhitungkan nilai waktu dari uang (time value of money).

b. Memperhitungkan nilai sisa proyek.

Sedangkan kelemahan dari NPV antara lain adalah sebagai berikut :

a. Manajemen harus bisa menaksir tingkat biaya modal yang

relevan selama usia ekonomis proyek.

b. Derajat kelayakan tidak hanya dipengaruhi oleh kas

perusahaan, melainkan juga dipengaruhi oleh faktor ekonomis

proyek.

2. Internal Rate of Return (IRR)

IRR ini menginformasikan hasil yang berkaitan dengan tingkat kemampuan

cashflow dalam mengembalikan investasi yang dijelaskan dalam bentuk %

periode waktu. Kemampuan ini disebut dengan Internal Rate of Return

(IRR), sedangkan kewajiban disebut dengan Minimum Atractive Rate of

Return (MARR). Dengan demikian suatu rencana investasi akan dikatakan

layak jika IRR = MARR.

3. Benefit Cost Ratio (BCR)

BCR adalah salah satu metode yang digunakan dalam tahap – tahap

evaluasi awal perencanaan investasi atau sebagai analisis tambahan

dalam rangka memvalidasi hasil evaluasi yang telah dilakukan dengan

metode lainnya. Metode BCR ini memberi penekanan terhadap nilai


22

perbandingan antara aspek manfaat (benefit) yang akan diperoleh dengan

aspek biaya dan kerugian yang akan ditanggung (cost) dengan adanya

investasi tersebut. Adapun metode analisis BCR ini dijelaskan sebagai

berikut :

∑ 𝑏𝑒𝑛𝑒𝑓𝑖𝑡
𝐵𝐶𝑅 = ∑ 𝐶𝑜𝑠𝑡
(2. 5)

Jika :

BCR > 1 artinya investasi layak ( feasible )

BCR < 1 artinya investasi tidak layak ( unfeasible )

4. Minimum Alternatif Rate of Return

Adalah tingkat suku bunga yang digunakan sebagai dasar perhitungan

IRR, bila IRR < MARR maka proyek tersebut dikatakan tidak layak. Cara

menetapkan MARR adalah :

 Tambahkan prosentase tetap pada ongkos modal ( cost of capital ) dari

perusahaan pengembang

 Gunakan MARR yang berbeda untuk horizon perencanaan yang

berbeda dengan investasi awal.

 Gunakan rata – rata tiingkat pengembalian modal para pemilik saham

untuk semua perusahaan pada kelompo industri yang sama

Tingat Suku bunga deposito = MARR ( Sebelum Pajak )

= {MARR ( Sesudah Pajak )} / ( 1 - t ), dimana t = tingkat pajak pendapatan

kombinasi. Ongkos untuk membiayai sebuah proyek disebut dengan

ongkos modal (cost of capital). Cara termudah adalah dengan menentukan

cost of capital masing-masing pembiayaan (biaya sendiri dan pinjaman)

Kemudian menjumlahkan masing-masing cost of capital dengan bobot

tertentu; formulasinya adalah:


23

Ic = rd . Id + (1-rd)ie (2. 6)

Dimana :

rd = rasio antara hutang dan modal seluruhnya.

I-rd = rasio modal sendiri dan modal seluruhnya

Id = rate of return dari modal pinjaman

Ie = tingkat pengembalian untuk modal sendiri

Ic = cost of capital

5. Analisa Sensitivitas

Adalah teknik yang digunakan untuk menentukan bagaimana perbedaan

nilai variabel independen mempengaruhi nilai variabel dependen tertentu

berdasarkan seperangkat asumsi yang diberikan dengan batas – batas

tertentu yang bergantung pada satu atau lebih variasi input, seperti efek

perubahan suku bunga terhadap nilai obligasi

Tujuan dari analisa sensitivitas adalah sebagai berikut :

a. Memperbaiki cara pelaksanaan proyek yang sedang berjalan

b. Memperbaiki design proyek untuk meningkatkan NPV

c. Mengurangi resiko kerugian dengan menunjukkan beberapa

tindakan pencegahan yang harus diambil.

2.12 Biaya

Biaya – biaya dikelompokkan menjadi dua yaitu (Kodoatie, 2005):

1. Biaya Modal ( Capital Cost )

Biaya modal adalah sejumlah biaya – biaya pengeluaran yang dibutuhkan

mulai dari pra studi hingga proyek selesai dibangun. Pengeluaran –

pengeluaran tersebut dibagi menjadi :


24

a. Biaya Langsung ( Direct Cost )

Biaya yang diperlukan untuk pembangunan sebuah proyek yang terdiri

dari :

- Biaya Pembesan lahan,

- Biaya galian dan timbunan

- Biaya beton bertulang

- Biaya konstruksi baja

- Dan lainnya

b. Biaya Tak Langsung (Indirect Cost )

Terbagi atas tiga komponen :

- Contingencies , biaya untuk hal tak terduga dari biaya langsung,

biasanya merupakan suatu angka prosentase dari biaya langsung

- Biaya Teknik ( Engineering Cost ), biaya yang timbul akibat

pembuatan desain mulai dari studi awal ( preliminary sudy ), pra

studi kelayakan, studi kelayakan, biaya perencanaan dan biaya

pengawasan selama waktu pelaksanaan konstruksi.

- Bunga ( interest ), merupakan nilai bunga yang berpengaruh

terhadap biaya langsung, biaya kemungkinan dan biaya teknik

yang harus diperhitungkan.

2. Biaya Tahunan ( Annual Cost )

Adalah biaya yang yang harus dikeluarkan oleh pemilik/investor setelah

proyek selesai dibangun dan mulai dimanfaatkan. Biaya tahunan ini

dikeluarkan selama umur rencana proyek yang sesuai dengan rekayasa

teknik yang telah dibuat pada waktu detail desain. Biaya ini terdiri atas tiga

komponen (Kodoatie, 2005):

- Bunga, merupakan penyebab terjadinya perubahan biaya modal

karena adanya tingkat suku bunga selama umur proyek


25

- Depresiasi atau Amortisasi

Depresiasi adalah penyusutan suatu harga / nilai dari sebuah

benda karena pemakaian dan kerusakan atau keusangan benda

tersebut. Amortisasi adalah pembayaran dalam suatu periode

tertentu sehingga hutang yang ada akan terbayar lunas pada akhir

periode tersebut

- Biaya Operasi Pemeliharaan, biaya yang dibutuhkan untuk operasi

dan pemeliharaan proyek tersebut.

2.13 Penelitan Terdahulu

Pada penelitian sebelumnya telah banyak dilakukan studi kelayakan

investasi dari beberapa peneliti terhadap proyek, utamanya proyek perumahan

yang kami jadikan referensi untuk pengerjaan penelitian ini.

Pada analisa kelayakan Teknis dan Finansial proyek apartemen Dian

Regency Surabaya Dari segi teknis, berdasarkan perhitungan analisa luasan

bangunan dan ketersediaan lahan parkir kendaraan, perencanaan pembangunan

apartemen Dian Regency Surabaya telah memenuhi syarat yang ditetapkan

pemerintah Kota Surabaya. Sedangkan dari sisi finansial, harapan pengembalian

investasi dengan masa investasi 10 tahun dapat terpenuhi. Nilai investasi sebesar

Rp. 175.527.087.514 diperoleh dengan pinjaman bank sebesar 60% dari modal

dengan bunga 12% pertahun. Proyek ini dapat menghasilkan NPV sebesar Rp.

4.016.380.123 dan IRR sebesar 22,6% dimana MARR sebesar 12%. Dari analisa

sensitivitas, dapat dilihat proyek Apartemen Dian Regency Surabaya akan menjadi

tidak layak jika tingkat penjualan kurang dari 97,1 % dan tingkat suku bunga diatas

22,4% (Gaol, 2013).

Pada Studi Kelayakan Finansial Proyek Perumahan Mutiara Alam Regency

Kabupaten Tulungagung, hasil uji analisis pada penjualan rumah periode Mei 2015
26

hingga Desember 2016 sebanyak 3 unit rumah menggunakan NPV disaat kondisi

normal sebesar Rp. 2.835.522.810. untuk metode BCR pada kondisi normal

1,3881 dan IRR didapat 73%, simple payback period didapatkan hasil

pengembalian sebesar 2 tahun 4 bulan, bila dilalkukan Discount Payback Period

didapatkan pengembalian sebesar 2 tahun 3 bulan. Pada penjualan periode Mei

2015 hingga Oktober 2017 sebanyak 2 unit rumah menggunakan NPV pada

kondisi normal didapatkan nilai Rp. 2.674.400.211, nilai BCR 1,3734 dan IRR 62%

dengan simple payback period didapatkan pengembalian selama 2 tahun 8 bulan,

bila dilakukan discount Payback Period didapatkan hasil pengembalian pada 2

tahun 4 bulan. Pada periode Mei 2015 hingga April 2020 sebanyak 1 unit

menggunakan NPV pada kondisi normal didapat Rp. 2.255.564.768, BCR 1,2971,

dan IRR 45% dengan Simple Payback Period didapatkan pengembalian selama 3

tahun 2 bulan, dan bila dengan metode Discount Payback Period didapatkan hasil

sebesar 3 tahun (Rachmadiansyah, 2015).

Dari beberapa penelitian diatas terbukti bahwa sebelum menjalankan

sebuah proyek utamanya perumahan dibutuhkan Studi kelayakan untuk

mengetahui rencana pengembalian investasi keuntungan dan berbagai

kemungkinan terhadap kelayakan investasi pada proyek tersebut. Untuk itu

peneliti mengangkat judul Studi Kelayakan Investasi Pembangunan Perumahan

Mandiri Residence Krian Kabupaten Sidoarjo Ditinjau Dari Aspek Finansial untuk

mengeahui kelayakan investasi di daerah Krian Sidoarjo utamanya untuk proyek

perumahan.
BAB III
METODE PENELITIAN

3.1 Metodologi Penelitian

Metodologi yang digunakan di dalam penelitian ini adalah :

- Studi Literatur

Penelitian dilakukan dengan literatur yang sesuai dengan topik yang dipilih

sebagai dasar dari permodelan yang akan dilakukan

- Diskusi

Penelitian ini juga dilakukan dengan diskusi dengan dosen pembimbing

serta dosen-dosen penunjang lainnya mengenai hal hal yang berhubungan

dengan topik penelitian juga kepada pihak developer untuk memperoleh

data sekunder penelitian ini.

- Pengumpulan Data dan Studi kelayakan

Penelitian dilakukan dengan melakukan analisa dengan metode NPV, IRR,

BCR dan Analisa Sensitivitas

3.2 Diagram Alir Penelitian

Pada bab ini akan dibahas tahapan apa saja yang harus dilalui dalam

perencanaan tugas akhir, yaitu dapat dilihat dalam bentuk diagram alir seperti

pada Gambar 3.1 berikut :

1. Tahap Latar Belakang

Tahap ini adalah penentuan mengapa penelitian ini kami ambil, dimana

banyaknya proyek pengembangan perumahan banyak tersebar di kota – kota

27
28

besar juga kota – kota satelit di sekitar kota – kota besar untuk memenuhi

tingginya kebutuhan akan rumah tinggal dengan lingkungan yang mendukung

2. Identifikasi Masalah

Tahap ini adalah menentukan pokok bahasan pada penelitian ini yaitu tentang

studi kelayakan investasi perumahan di Mandiri Residence Krian – Sidoarjo

dari aspek finansial

3. Tujuan Penelitian

Mendapatkan nilai yang memenuhi kelayakan sebuah investasi pada lokasi

perumahan Mandiri Residence Krian – Sidoarjo pada masa atau waktu yang

telah direncanakan.

4. Pengumpulan Data dan Studi Literatur

Tahap ini kami mengumpulkan data yang dibutuhkan yaitu dari harga rumah

per tipe, jumlah tipe dan unit yang akan dibangun, rencana penjualan, RAB,

drawing, site plan.juga wawancara dan observasi langsung terhadap

pengembang perumahan.

5. Studi Literatur

Menentukan dasar dasar teori yang akan digunakan untuk melakukan analisa

6. Analisa Finansial

Langkah yang dilakukan yaitu menganalisa data penelitian dengan

menggunakan analisis-analisis sebagai berikut :

a. Analisa Biaya Tanah, Analisa biaya tanah didapat dengan mengkomparasi

harga tanah masing-masing properti pembanding yang belum ada

bangunannya.

b. Analisa Penetapan MARR , Maximum Attractive Rate of Return (MARR)

dibutuhkan dalam perhitungan cash flow, penentuan MARR berdasarkan


29

tingkat pengembalian modal yang didapat dari rata-rata suku bunga

deposito beberapa bank di Indonesia (safe rate) ± risiko. Faktor risiko

dipengaruhi oleh sifat risiko dari usaha, tingkat persaingan usaha sejenis,

dan gaya pimpinan perusahaan (management style).

c. Melakukan analisa terhadap rencana pendapatan, Penentuan Modal,

perhitungan biaya - biaya, analisa finansial dengan metode :

- NPV, Apabila NPV bernilai positif, NPV > 0 dan NPV memiliki nilai

yang signifikan dari modal awal, maka kegiatan investasi dapat

dinyatakan layak untuk dijalankan. Namun jika tidak, maka kegiatan

investasi dinyatakan tidak layak untuk dijalankan

- BCR, Apabila nilai BCR ≥ 1, maka kegiatan investasi dapat

dinyatakan layak untuk dijalankan. Namun jika tidak, maka kegiatan

investasi dinyatakan tidak layak untuk dijalankann.

- IRR, Apabila nilai IRR ≥ bunga pasar modal, maka kegiatan

investasi dapat dinyatakan layak untuk dijalankan. Namun jika tidak,

maka kegiatan investasi dinyatakan tidak layak untuk dijalankan

7. Analisa Sensitivitas

Menentukan sensitivitas investasi terhadap kemungkinan – kemungkinan

yang terjadi.

8. Kesimpulan dan Saran

Berisi hasil dari penelitian dan rekomendasi penelitian mendatang


30

START

LATAR BELAKANG

IDENIFIKASI
MASALAH

TUJUAN PENELITIAN

PENGUMPULAN
STUDY LITERATUR
DATA

DATA PRIMER :
DATA SEKUNDER :
WAWANCARA
- RAB
&
- DRAWING
OBSERVASI

ANALISA FINANSIAL

PENENTUAN PERHITUNGAN
RENC. PENDAPATAN
MODAL BIAYA

ASPEK FINANSIAL

PERENCANAAN
CASH FLOW
NO

NO
NO

NPV > 0 IRR ≥ MARR BCR > 1

YES YES YES

ANALISA
SENSITIVITAS

VALIDASI DATA

KESIMPULAN &
SARAN

FINISH

Gambar 3. 1 Diagram Alir Penelitian


( Sumber : Data Pendukung,2019 )
31

3.3 Lokasi Penelitian

Penelitian ini dilakukan pada proyek pembangunan Kompleks Perumahan

Mandiri Residen yang berlokasi di Dusun Jeruk, Jerukgamping, Krian, Sidoarjo

Gambar 3. 2 Lokasi Proyek Perumahan Mandiri Residence Krian


( Sumber : googlemap,2019 )

3.4 Sumber Data

Data berasal dari wawancara dengan pihak pengembang dan survey pada

ruang lingkup Perumahan Mandiri Residence .

3.5 Teknik Pengumpulan Data

Teknik pengumpulan data merupakan cara-cara yang digunakan untuk

mengumpulkan data-data yang akan digunakan untuk penelitian. Hasil dari

pengumpulan data tersebut kemudian dianalisa sesuai dengan permasalahan

yang dihadapi, yaitu sesuai dengan tujuan penelitian dan obyek yang diteliti.

Teknik pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah

wawancara dengan pihak developer untuk mendapatkan informasi-informasi yang

berkaitan dengan penelitian serta observasi (pengamatan) langsung di lapangan.


32

Disamping itu juga mencari data sekunder berupa data yang mengacu dari

penelitian yang pernah dilakukan, majalah, surat kabar, literatur-literatur dan

berbagai sumber yang berkaitan dengan judul penelitian.


BAB IV

HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

4.1 Rencana Pendapatan

Rencana Pendapatan pada proyek perumahan Mandiri Residence Krian

adalah dari uang Muka / downpayment pembelian unit rumah dan pencairan KPR

dari Bank BTN. Berikut adalah tabel rencana pembangunan yang ada pada

perumahan Mandiri Residence

Tabel 4. 1 A. Rencana Pembangunan Unit Perumahan Mandiri Residence

TANAH HARGA UNIT RUMAH JUMLAH


NO TYPE
LUAS JUAL UNIT
STANDAR

1 84 m² 45 496.250.000 143

2 119 m² 50 662.000.000 104

3 120 m² 54 595.500.000 223

4 90 m² 56 556.500.000 45

5 119 m² 60 707.802.000 234

6 144 m² 61 707.998.500 67

7 162 m² 70 877.200.000 203

8 180 m² 88 880.000.000 82

9 75 m² 150 703.312.000 6

TOTAL 1.107

Sumber : Data Sekunder 2019

33
34

Tabel 4. 2 B. Ilustrasi harga jual dengan sistem KPR

HARGA UNIT
TANAH RUMAH
15 TAHUN 20 TAHUN
NO TYPE DP 10% (Rp) KPR (Rp)
(Rp/bulan) (Rp/bulan)
LUAS JUAL
STANDAR

1 84 m² 45 Rp.496.250.000 Rp 49.625.000 Rp 46.625.000 Rp 4.498.200 Rp 3.984.000

2 119 m² 50 Rp.662.000.000 Rp 66.200.000 Rp 95.800.000 Rp 6.000.600 Rp 5.314.700

3 120 m² 54 Rp.595.500.000 Rp 59.550.000 Rp535.950.000 Rp 5.397.800 Rp 4.780.800

4 90 m² 56 Rp.556.500.000 Rp 55.650.000 Rp500.850.000 Rp 5.044.300 Rp 4.467.700

5 119 m² 60 Rp.707.802.000 Rp 70.780.200 Rp637.021.800 Rp 6.415.800 Rp 5.682.400

6 144 m² 61 Rp.707.998.500 Rp 70.799.850 Rp637.198.650 Rp 6.417.500 Rp 5.684.000

7 162 m² 70 Rp.877.200.000 Rp 87.720.000 Rp789.480.000 Rp 7.951.200 Rp 7.042.400

8 180 m² 88 Rp.880.000.000 Rp 88.000.000 Rp792.000.000 Rp 7.976.600 Rp 7.064.900

9 75 m² 150 Rp.703.312.000 Rp 70.331.200 Rp632.980.800 Rp 6.375.100 Rp 5.646.400

Sumber : Data sekunder 2019

Dari list harga yang ditawarkan, perumahan ini termasuk perumahan kelas

menengah dengan penawaran fasilitas yang sangat baik, one-gate system dan

lingkungan yang terintegrasi dengan beberapa fasilitas umum, seperti pendidikan,

pasar dan pusat perbelanjaan. Selain itu perumahan ini memiliki design yang

minimalis namun terkesan mewah sehingga memilikinya sebagai investasi

ataupun hunian pribadi tidak akan mengalami penyesalan.

4.2 Penentuan Modal

Pada proyek ini, pembangunan dan pengoperasian proyek ini dibiayai

dengan sumber pembiayaan utama dengan berdasarkan pada hasil kuisioner dan

wawancara sebagai berikut :


35

1. Modal sendiri

Modal ini adalah modal yang ditanamkan oleh PT. Eka Permata Surya

Sentosa sebagai pemilik proyek dengan prosentase besaran modal

yang ditanamkan sebesar 7,2 % dari biaya proyek atau sebesar

Rp.46.000.000.000,-

2. Modal Investor

Pada proyek ini, PT Eka Permata Surya Sentosa bekerja sama dengan

investor untuk menambah dana operasional proyek perumahan.

Besaran yang digunakan, 10% dari biaya proyek atau sebesar

Rp.64.000.000.000,-

4.3 Perhitungan Biaya dan Cash Flow

Sebelum membuat cashflow perlu diperhitungkan beberapa komponen

pendukung cashflow yaitu :

1. Harga Dasar Tanah/ Kavling

Harga ini digunakan untuk perhitungan HPP ( Harga Pokok Penjualan ),

yang mana pada proses penghitungan harga ini terdapat beberapa

komponen yang menjadi penentu besaran harga dasar tanah / kavling

yang akan dijual. Pada proyek perumahan Mandiri Residen ini luas lahan

yang akan digunakan sebesar +/- 25. HA ( 250.000 m2 ). Berikut rincian

tabel perhitungan harga dasar tanah pada proyek ini.


36

Tabel 4. 3 Tabel perhitungan Harga Dasar Tanah

Sumber : Data Hasil Analisa,2019


37

2. Harga Dasar Bangunan

Harga dasar bangunan dan harga tanah per kavling akan digunakan

untuk perhitungan HPP, dimana harga dasar bangunan ini terdiri dari

biaya pemasaran, biaya kantor/ operasional, biaya fasilitas perumahan,

dan rincian biaya pelaksanaan konstruksi.

Tabel 4. 4 Harga dasar bangunan

Sumber : Data Hasil Analisa,2019


3. HPP ( Harga Pokok Produksi )

Adalah semua biaya langsung dan tidak langsung yang dikeluarkan

perusahaan untuk proses produksi sehingga barang atau jasa tersebut

bisa dijual. Pada perhitungan ini HPP didapatkan dari perhitungan harga

dasar Tanah dan harga dasar bangunan :


Tabel 4. 5 Perkiraan Nilai HPP Proyek

TANAH HARGA UNIT RUMAH JUMLAH TOTAL TOTAL TOTAL


HARGA DASAR HARGA DASAR / UNIT
NO LUAS TYPE UNIT PENJUALAN PENGELUARAN PROFIT
HPP JUAL
STANDAR TANAH BANGUNAN TANAH BANGUNAN

1 84 m² 45 2.099.049 1.875.703 176.320.140 84.406.632 260.726.772 496.250.000 143 70.963.750.000 37.283.928.347 33.679.821.653

2 119 m² 50 2.099.049 1.875.703 249.786.865 93.785.146 343.572.011 662.000.000 104 68.848.000.000 35.731.489.174 33.116.510.826

3 120 m² 54 2.099.049 1.875.703 251.885.914 101.287.958 353.173.872 595.500.000 223 132.796.500.000 78.757.773.517 54.038.726.483

4 90 m² 56 2.099.049 1.875.703 188.914.436 105.039.364 293.953.800 556.500.000 45 25.042.500.000 13.227.920.980 11.814.579.020

5 119 m² 60 2.099.049 1.875.703 249.786.865 112.542.176 362.329.041 707.802.000 234 165.625.668.000 84.784.995.487 80.840.672.513

6 144 m² 61 2.099.049 1.875.703 302.263.097 114.417.878 416.680.976 707.998.500 67 47.435.899.500 27.917.625.366 19.518.274.134

7 162 m² 70 2.099.049 1.875.703 340.045.984 131.299.205 471.345.189 877.200.000 203 178.071.600.000 95.683.073.385 82.388.526.615

8 180 m² 88 2.099.049 1.875.703 377.828.871 165.061.857 542.890.729 880.000.000 82 72.160.000.000 44.517.039.769 27.642.960.231

9 75 m² 150 2.099.049 1.875.703 157.428.696 281.355.439 438.784.135 703.312.000 6 4.219.872.000 2.632.704.812 1.587.167.188
TOTAL 1.107
765.163.789.500 420.536.550.837 344.627.238.663
Sumber : Data Hasil Analisa,2019

38
39

4. Perhitungan Rencana Cash Flow

Rencana cashflow / arus kas pada proyek ini dibuat dengan estimasi,

proyek berjalan selama 3 tahun dan unit terjual penuh pada tahun ke 4.

Cashflow terdiri atas cash-in dan cash-out. Cash-In adalah arus kas

masuk , pada proyek ini terdiri atas Dana Modal dan inestasi dari

investor, hasil penjualan berupa downpayment / Uang Muka 10 % dari

harga jual, dan hasil pencairan KPR bank atas nama pembeli yang

disetujui.

Untuk Cash-out / penggunaan dana selama masa proyek terdiri dari

pengeluaran dana untuk pembelian tanah, legalitas dan perijinan, biaya

pematangan lahan, biaya fasilitas umum, biaya lain – lain, termasuk

didalamnya adalah biaya operasional dan biaya pelaksanaan konstruksi


Tabel 4. 6 Tabel Cash flow – in Proyek Perumahan Mandiri Residen - Krian

Sumber : Data Hasil Analisa,2019

40
Tabel 4. 7 Tabel Cash flow – out Proyek Perumahan Mandiri Residen - Krian

Sumber : Data Hasil Analisa,2019

41
42

4.4 Analisa Kelayakan Finansial

Setelah penyusunan cash flow di atas maka dilakukan analisa kelayakan

financial menggunakan parameter NPV ( Net Present Value ), BCR ( Benefit –

Cost Ratio ) , IRR ( Internal Rate Return ).dengan menggunakan nilai bunga

7.5 %. Nilai suku bunga tersebut diambil dari biaya modal, imbalan yang

diharapkan oleh investor atas investasi yang ditanamkan.

1. Net Present Value (NPV)

Parameter ini didasarkan pada konsep mendiskonto seluruh aliran kas

ke nilai sekarang untuk mendapatkan nilai netto. Jika nilai NPV > 0 maka

dikatakan proyek tersebut layak, jika NPV < 0 maka dikatakan proyek

tersebut tidak layak. Ringkasan Cash Flow yang dipergunakan untuk

menghitun nilai NPV terdapat pada tabel 4.5 berikut.

Tabel 4. 8 Ringkasan Cash Flow

No Tahun Total Manfaat Total Biaya

0 2018 Rp - Rp 272.498.534.118

1 2019 Rp 192.591.980.600 Rp 97.695.347.471

2 2020 Rp 339.597.745.200 Rp 69.806.990.471

3 2021 Rp 138.015.891.650 Rp 66.386.190.471

4 2022 Rp 94.958.172.050 Rp 30.195.437.471

Sumber : Data Hasil Analisa,2019

Dari tabel diatas dibuat tabel 4.9 untuk menentukan nilai NPV
43

Tabel 4. 9 Tabel Perhitungan NPV dengan DR ( discount rate ) 7,5%


Dicount
No Tahun Total Manfaat Total Biaya Rate Manfaat Biaya Net Cash Flow
0 2018 Rp - Rp272.498.534.118 1,000 Rp - Rp272.498.534.118 Rp.(272.498.534.118)

1 2019 Rp 97.695.347.471 0,930 Rp179.155.330.791 Rp 90.879.392.996 Rp. 88.275.937.795


Rp.192.591.980.600
2 2020 Rp 69.806.990.471 0,865 Rp293.865.003.959 Rp 60.406.265.415 Rp . 233.458.738.544
Rp.339.597.745.200
3 2021 Rp 66.386.190.471 0,805 Rp111.097.350.744 Rp 53.438.265.689 Rp. 57.659.085.055
Rp.138.015.891.650
4 2022 Rp 94.958.172.050 Rp 30.195.437.471 0,749 Rp 71.104.729.538 Rp 22.610.359.575 Rp. 48.494.369.963

TOTAL Rp 55.222.415.031 Rp499.832.817.792 Rp 155.389.597.239

NPV Rp 45.389.597.239

BCR 1,3109

MARR 11,80%

IRR 7,50% 19,85%

27,35%

Sumber : Data Hasil Analisa,2019

Nilai NPV didapatkan Rp. 45.389.597.239,- > 0, artinya proyek tersebut

dinilai dari NPV / nilai netto yang ditarik ke masa sekarang didapatkan

nilai positif. Sehingga proyek pembangunan perumahan Mandiri

Residence Krian - Sidoarjo dinyatakan layak.

2. Benefit – Cost Ratio (BCR)

Parameter ini didasarkan pada nilai perbandingan antara nilai biaya dan

manfaat pada poyek pembangunan perumahan Mandiri Residence.

Sesuai pada tabel 4.6. nilai biaya dan manfaat setelah dikalikan discount

rate didapatkan nilai BCR =

𝐵 𝑅𝑝. 655.222.415.031
= = 1,3109 > 1
𝐶 𝑅𝑝 499.832.817.792

Dari nilai BCR diatas maka proyek pembangunan perumahan Mandiri

Residence dinyatakan layak/ feasible.

3. Internal Rate Ratio (IRR)

Perhitungan IRR harus berdasarkan nilai keluar masuk nya uang atau

arus kas. IRR adalah indikator tingkat efisiensi suatu rencana investasi
44

dapat diterima. Besarnya nilai IRR tidak dapat ditentukan langsung dan

harus dengan cara coba – coba untuk mendapatkan nilai NPV = 0.

Sebelum menentukan IRR terlebih dahulu ditentukan nilai MARR

( Minimum Attractive Rate of Return ).

Dari data cash flow didapatkan rasio usaha 10% dibiayai oleh hutang

investor dengan bunga 7 % selebihnya adalah modal perusahaan 7 %

Sehingga perhitungan Cost of capital =

Ic = rd. Id + ( 1 - Id )ie

Ic = 0,1 x 0,07 + ( 1 – 0,1 ) x 0,07

Ic = 7 %

Suku bunga yang rencanakan sesuai cashflow adalah 7,5%, sehingga

tingkat pengembalian modal sendiri adalah :

= safe rate + Resiko = 7,0% + 7,0% = 14 %

Pada tabel 4.8 dan 4.9 berikut ditampilkan perhitungan NPV untuk

mendapatkan nilai IRR

Tabel 4. 10 Tabel NPV positiv pada nilai suku bunga 7,0%


Dicount
No Tahun Total Manfaat Total Biaya Rate Manfaat Biaya Net Cash Flow

0 2018 Rp - Rp.272.498.534.118 1,000 Rp - Rp 272.498.534.118 Rp.(272.498.534.118)

1 2019 Rp192.591.980.600 Rp 97.695.347.471 0,935 Rp.179.992.505.234 Rp 91.304.063.057 Rp. 88.688.442.177

2 2020 Rp.339.597.745.200 Rp 69.806.990.471 0,873 Rp 296.617.822.692 Rp 60.972.128.981 Rp. 235.645.693.711

3 2021 Rp 138.015.891.650 Rp 66.386.190.471 0,816 Rp 112.662.079.331 Rp 54.190.906.336 Rp. 58.471.172.995

4 2022 Rp 94.958.172.050 Rp 30.195.437.471 0,763 Rp 72.443.134.802 Rp 23.035.954.672 Rp. 49.407.180.130

TOTAL Rp 661.715.542.058 Rp 502.001.587.163 Rp 159.713.954.895

NPV Rp 49.713.954.895

Sumber : Data Hasil Analisa,2019


45

Tabel 4. 11 Tabel NPV pada nilai suku bunga 13,30 %

Dicount
No Tahun Total Manfaat Total Biaya Rate Manfaat Biaya Net Cash Flow

0 2018 Rp - Rp272.498.534.118 1,000 Rp - Rp272.498.534.118 Rp.(272.498.534.118)

1 2019 Rp.192.591.980.600 Rp 97.695.347.471 0,883 Rp 169.984.095.852 Rp 86.227.138.103 Rp. 83.756.957.749

2 2020 Rp.339.597.745.200 Rp 69.806.990.471 0,779 Rp 264.548.301.964 Rp 54.379.986.485 Rp. 210.168.315.479

3 2021 Rp.138.015.891.650 Rp 66.386.190.471 0,688 Rp 94.894.133.810 Rp 45.644.454.174 Rp. 49.249.679.637

4 2022 Rp 94.958.172.050 Rp 30.195.437.471 0,607 Rp 57.625.234.588 Rp 18.324.059.216 Rp. 39.301.175.371

TOTAL Rp 587.051.766.214 Rp477.074.172.096 Rp 109.977.594.119

NPV Rp (22.405.881)

Sumber : Data Hasil Analisa,2019

Dari tabel 4.10 dan 4.11 dilakukan perhitungan untuk mendapatkan IRR

sebagai berikut :

𝑁𝑃𝑉 𝑝𝑜𝑠𝑖𝑡𝑖𝑓
𝐼𝑅𝑅 = 𝐼1 + 𝑁𝑃𝑉 𝑝𝑜𝑠𝑖𝑡𝑖𝑓−𝑁𝑃𝑉 𝑛𝑒𝑔𝑎𝑡𝑖𝑓
(𝐼2 − 𝐼1)

49.713.954.895
𝐼𝑅𝑅 = 7,0% + 𝑥 ( 13,3% − 7,0% )
(49.713.954.895 − (22.405.881))

𝐼𝑅𝑅 = 7,0 % + 20,23% = 27,23% > 15 % ( 𝑙𝑎𝑦𝑎𝑘 )


Tabel 4. 12 Tabel NPV pada nilai suku bunga 14,00 %

Dicount
No Tahun Total Manfaat Total Biaya Rate Manfaat Biaya Net Cash Flow

0 2018 Rp - Rp.272.498.534.118 1,000 Rp - Rp.272.498.534.118 Rp.(272.498.534.118)

1 2019 Rp 97.695.347.471 0,877 Rp168.940.333.860 Rp 85.697.673.220 Rp. 83.242.660.640


Rp.192.591.980.600

2 2020 Rp 339.597.745.200 Rp 69.806.990.471 0,769 Rp.261.309.437.673 Rp 53.714.212.427 Rp.207.595.225.246

3 2021 Rp.138.015.891.650 Rp 66.386.190.471 0,675 Rp 93.156.795.647 Rp 44.808.787.637 Rp. 48.348.008.010

4 2022 Rp 94.958.172.050 Rp 30.195.437.471 0,592 Rp 56.222.860.846 Rp 17.878.122.993 Rp. 38.344.737.853

TOTAL Rp 579.629.428.026 Rp 474.597.330.395 Rp 105.032.097.631

NPV Rp (4.967.902.369)

Sumber : Data Hasil Analisa,2019


46

Dari tabel 4.10 dan 4.12 dilakukan perhitungan untuk mendapatkan IRR

sebagai berikut :

𝑁𝑃𝑉 𝑝𝑜𝑠𝑖𝑡𝑖𝑓
𝐼𝑅𝑅 = 𝐼1 + 𝑁𝑃𝑉 𝑝𝑜𝑠𝑖𝑡𝑖𝑓−𝑁𝑃𝑉 𝑛𝑒𝑔𝑎𝑡𝑖𝑓
(𝐼2 − 𝐼1)

49.713.954.895
𝐼𝑅𝑅 = 7,0% + 𝑥 ( 14.0% − 7,0% )
(49.713.954.895 − (4.967.902.369))

𝐼𝑅𝑅 = 7,0 % + 20,45% = 27,45% > 15 % ( 𝑙𝑎𝑦𝑎𝑘 )

4.5 Analisa Kelayakan Sensitifitas

Pada bagian ini adalah tahapan dimana untuk melihat hasil analisa

kelayakan proyek yang telah dilakukan terhadap kemungkinan – kemungkinan

yang terjadi dimasa yang akan datang. Pada tahapan analisa sensitivitas

menggunakan asumsi peningkatan biaya dan pendapatan dengan berbagai

kondisi.

1. Pada asumsi nilai Biaya dan nilai Manfaat mengalami peninggkatan

masing – masing 10%

Tabel 4. 13 Tabel perhitungan NPV,IRR dan BCR pada asumsi kenaikan biaya dan manfaat
sebesar 10%
Dicount
No Tahun Total Manfaat Total Biaya Rate Manfaat Biaya Net Cash Flow
0 2018 Rp - Rp299.748.387.529 1,000 Rp - Rp.299.748.387.529 Rp.(299.748.387.529)
1 2019 Rp211.851.178.660 Rp107.464.882.218 0,935 Rp197.991.755.757 Rp.100.434.469.362 Rp. 97.557.286.395
2 2020 Rp373.557.519.720 Rp 76.787.689.518 0,873 Rp326.279.604.961 Rp 67.069.341.879 Rp. 259.210.263.082
3 2021 Rp151.817.480.815 Rp 73.024.809.518 0,816 Rp123.928.287.264 Rp 59.609.996.970 Rp. 64.318.290.295
4 2022 Rp104.453.989.255 Rp 33.214.981.218 0,763 Rp 79.687.448.282 Rp 25.339.550.139 Rp. 54.347.898.143
TOTAL Rp.727.887.096.264 Rp 552.201.745.880 Rp 175.685.350.384
NPV Rp 65.685.350.384
BCR 1,3182
MARR 15,00%
IRR 7,00% 28,69%
35,69%
Sumber : Data Hasil Anallisa, 2019
47

Dari hasil tabel diatas.pada saat nilai manfaat dan biaya naik sebesar

10% maka nilai

- NPV nya = Rp 60.928.556.963 > 0, ( layak )

- BCR nya = 1,3109 > 1 ( layak )

- IRR nya = 37,53 % > 15,00 % ( layak )

2. Pada asumsi nilai Biaya dan nilai Manfaat mengalami peninggkatan

masing – masing 15% dan 15 %

Tabel 4. 14 Tabel perhitungan NPV,IRR dan BCR pada asumsi kenaikan biaya sebesar 15% dan
manfaat sebesar 15%
Dicount
No Tahun Total Manfaat Total Biaya Rate Manfaat Biaya Net Cash Flow
Rp
0 2018 Rp - Rp.313.373.314.235 1,000 Rp - Rp.(313.373.314.235)
313.373.314.235
Rp
1 2019 Rp221.480.777.690 Rp 112.349.649.591 0,935 Rp.206.991.381.019 Rp 101.991.708.504
104.999.672.515
Rp
2 2020 Rp390.537.406.980 Rp 80.278.039.041 0,873 Rp 341.110.496.096 Rp.270.992.547.767
70.117.948.328
Rp
3 2021 Rp158.718.275.398 Rp 76.344.119.041 0,816 Rp 129.561.391.231 Rp. 67.241.848.944
62.319.542.286
Rp
4 2022 Rp109.201.897.858 Rp 34.724.753.091 0,763 Rp 83.309.605.022 Rp. 56.818.257.149
26.491.347.873
Rp
TOTAL Rp 760.972.873.367 Rp 183.671.048.129
577.301.825.238
NPV Rp 73.671.048.129
BCR 1,3182
MARR 15,00%
IRR 7,00% 28,35%
35,35%
Sumber : Data Hasil Anallisa, 2019

Dari hasil tabel diatas.pada saat nilai manfaat naik sebesar 15% dan

biaya naik sebesar 15% maka nilai

- NPV nya = Rp 68.698.036.825 > 0, ( layak )

- BCR nya = 1,3109 > 1 ( layak )

- IRR nya = 37,08 % > 15,00 % ( layak )


BAB V

PENUTUP

5.1 Kesimpulan

Berdasarkan hasil evaluasi parameter kelayakan finansial pada proyek

pembangunan Perumahan Mandiri Residence Krian – Sidoarjo diperoleh hasil

sebagai berikut :

1. Ditinjau dari evaluasi kelayakan finansial dengan metode NPV, BCR dan IRR

menggunakan suku bunga 7,5 % pada kondisi normal, maka didapatkan nilai

NPV = Rp 45.389.597.239 > 0, BCR = 1,3109 > 1, dan nilai IRR =27,35% >

15 % nilai MARR yang ditetapkan. Sehingga proyek pembangunan

perumahan Mandiri Residence Krian – Sidoarjo layak.

2. Dari uji sensitivitas suku bunga 7,5% jika terjadi kenaikan manfaat dan biaya

diperoleh nilai NPV,BCR dan IRR yang layak

5.2 Saran

1. Penelitian berikutnya sebaiknya dapat menggali lebih banyak data terutama

perencanaan cashflow proyek lengkap, agar dapat melakukan analisa lebih

detil terutama untuk penentuan NPV.

2. Untuk mengantisipasi kondisi ekonomi yang tidak stabil, hal yang perlu

dipertimbangkan salah satunya adalah pemeliharaan fasum dan bangunan

unit yang terjual agar dapat tetap dapat dijual kedepannya sesuai dengan

harga awal karena kebanyakan pengembang perumahan kurang dalam

melakukan perawatan pada unit rumah yang belum terjual


49

DAFTAR PUSTAKA

Andra, F. (2015). Studi Kelayakan Finansial Proyek Perumahan Griya Mapan Di


Kabupaten Sumenep. Jurnal Mahasiswa Jurusan TeknikSipil Universitas
Brawijaya Vol 1.no.1(2015), 98-103.
Badan Pusat Statistik Kabupaten Sidoarjo. (2017). Kecamatan Krian dalam Angka
2017. Badan Pusat StatistikKabupaten Sidoarjo.
Gaol, L. A. (2013). Analisa Kelayakan Teknik dan Finansial pada Proyek
Apartemen Dian Regency Surabaya. Jurnal Teknik POMITS vol 2, No.1
(2013), C58-C62.
Giatman, M. (2006). Ekonomi Teknik. Jakarta: PT Rajagrafindo Persada.
Husnan, S., & Muhammad, S. (2000). Studi Kelayakan proyek. Yogyakarta: UPP
AMP YKPN.
Kasmir, & Jakfar. (2007). Studi Kelayakan Bisnis ( edisi revisi ). Yogyakarta:
Prenada Media.
Kodoatie, R. J. (2005). Analisis Ekonomi Teknik. Yogyakarta: Andi Offset.
Kuswartojo, T. (1997). Perumahan dan Pemukiman Yang Berwawasan
Lingkungan. Dirjend Dikti, Depdikbud.
Rachmadiansyah, A. (2015). Studi Kelayakan Finansial Proyek Perumahan
Mutiara Alam Regency Kabupaten Tulungagung. Jurnal Mahasiswa Teknik
Sipil Universitas Brawijaya Vol 1.No.3 (2015), 877-885.
Ready, E. (2017). Analisa Investasi Perumahan Kalianget Paradise di Kabupaten
Sumenep Ditinjau dari Aspek Finansial. Jurnal Teknik ITS Vol 6 No.2
(2017), D306-d311.
Salsabila, N. N. (2017). Analisa Sensitivitas. Diambil kembali dari Analisa
Sensitivitas:
http://student.warsidi.com/2017/06/analisis-sensitivitas.html?m=1
Sastra, M. S., & Marlina, E. (2006). Perencanaan dan Pengembangan Perumahan.
Yogyakarta: C.V Andi Offset.
Sutojo, S. (2013). Studi Kelayakan Proyek. damar.
Tandelilin, E. (2010). Portofolio dan Investasi : Teori dan aplikasi . Yogyakarta:
Kanisius.
Tanjung, A. (2019). Ini Dia Sumber Pendanaan Proyek Properti Anda. Diambil
kembali dari asriman.com: http://asriman.com/ini-dia-sumber-pendanaan-
proyek-properti-anda/
Undang - Undang no 4 tahun 1992. (t.thn.). PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN.
Indonesia.
Winardji , H. (2012). Cash Flow Proyek Konstruksi. Nabila Diana
Bismaniacsmashblast.
50

Yolanda, L. A. (2018). Studi Kelayakan Investasi Pembangunan Perumahan MItra


Wonokoyo di Desa Wonokoyo Kecamatan Menganti Kabupaten Gresik
Ditinjau dari Aspek Finansial. Rekayasa Teknik Sipil Vol 1 No. 1.
LAMPIRAN

Lampiran 1 Rencana Anggaran Biaya tipe 56

51
52