AMORTISASI

DOSEN PENGAMPU :

ANGGOTA KELOMPOK 4:

Ni Made Ratih Marlina 1713011006

Ni Putu Sri Suprapti Ningsih 1713011025

Sang Ayu Putri Krisna Dewi 1713011027

Miftahul Rohmah 1713011053

Reinitha Devani 1713011058

I Wayan Pebri Muliatmika 1713011059

Agustinus I Made Heri Febiyanto 1713011088

JURUSAN PENDIDIKAN MATEMATIKA

FAKULTAS MATEMATIKA DAN ILMU PENGETAHUAN ALAM

UNIVERSITAS PENDIDIKAN GANESHA

TAHUN 2019

1
 KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis panjatkan ke hadapan Tuhan Yang Maha Esa, karena berkat rahmat-Nya
penulis dapat menyelesaikan Makalah Program Linier dan Matematika Keuangan ini tepat pada
waktu yang telah ditentukan. Dalam proses penyelesaian laporan ini, penulis mengucapkan
terima kasih kepada:
1.
selaku dosen pengampu mata kuliah Program Linier dan Matematika Keuangan yang telah
banyak memberikan motivasi dan informasi terkait dengan makalah ini.
2. Teman-teman kelas IVB Program Studi S1 Pendidikan Matematika yang telah memberikan
informasi, dukungan, dan semangat .
3. Semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu yang telah memberikan
dukungan dalam pembuatan makalah ini.
Makalah ini dibuat dalam rangka memenuhi tugas kelompik mata kuliah Program Linier dan
Matematika Keuangan. Penulis menyadari bahwa makalah ini masih banyak memiliki
kekurangan. Masukan dari pembaca sangat penulis harapkan dalam rangka menyempurnakan
makalah ini. Akhir kata, penulis berharap semoga makalah ini dapat bermanfaat dan berguna
bagi semua pihak.

Penulis

Daftar Isi

2
KATA PENGANTAR......................................................................................................................2
6.1 Amortisasi utang........................................................................................................................4
6.2. Menemukan pembayaran..........................................................................................................5
6.3. Pokok Utang.............................................................................................................................7
6.4. Ekuitas pemilik.......................................................................................................................10
6.5 Jadwal amortisasi.....................................................................................................................11
6.6. Pinjaman Baru........................................................................................................................15
6.7. Pinjaman suku bunga variabel................................................................................................16
6.8. Amortisasi Dengan Pembayaran Tertentu...............................................................................19
6.9. Variabel Pinjaman Pembayaran..............................................................................................22
6.10. Sistem Poin...........................................................................................................................24
6.11. Dana Pelunasan Utang..........................................................................................................28
6.12 Total Biaya Berkala...............................................................................................................30
6.14 Comparis pada Amortisasi dan Dana Pelunasan Utang.........................................................33
6.15. Alat Bantu Perhitungan.........................................................................................................39
6.16. Beberapa Poin Praktis...........................................................................................................40

3
6.1 Amortisasi Utang
Salah satu aplikasi/penerapan anuitas yang paling penting dalam transaksi bisnis adalah
pelunasan hutang berbunga. Pertama, kami mempertimbangkan metode amortisasi. Metode
amortisasi yaitu pembayaran hutang yang dilakukan secara berkala dengan jumlah tertentu (Sri
Rahayu dkk, 2011). Ketika hutang dilunasi dengan metode ini, serangkaian pembayaran
periodik, biasanya dalam jumlah yang sama, membayar bunga yang terhutang pada saat
pembayaran dilakukan dan juga membayar sebagian dari pokok pinjaman. Karena uang pokok
secara bertahap dikurangi dengan cara ini, bunga pada saldo yang belum dibayar berkurang.
Dengan kata lain, seiring berjalannya waktu, porsi pembayaran periodik yang meningkat tersedia
untuk mengurangi utang. Cepat atau lambat sebagian besar siswa yang mempelajari materi ini
akan membeli mobil, rumah, atau barang lain dan akan mengamortisasi utangnya.
Mengembangkan pemahaman tentang bagaimana hutang diamortisasi dan kemampuan untuk
menentukan biaya yang terlibat dapat menghemat banyak uang seseorang dengan
memungkinkan pemilihan pemberi pinjaman dan rencana pembayaran yang bijaksana
Sejauh ini peningkatan yang paling penting dalam instrumen keuangan selama beberapa
tahun terakhir telah menjadi pengembangan dari hipotek jangka panjang yang dapat diamortisasi.
Hipotik adalah salah satu lembaga jaminan yangdapat digunakan untuk mengikat objek
jaminanutang yang berupa barang tidak bergerak. Hipotikdiatur dalam Pasal 1162 sampai dengan
Pasal1232 KUHPerdata. Akan tetapi, dengan berlakunyaUndang-Undang Nomor 4 Tahun 1996
tentang HakTanggungan, objek jaminan utang berupa tanahsudah tidak dapat diikat dengan
hipotik. Hipotik pada saat ini hanya digunakan untuk mengikat objekjaminan utang yang
ditunjuk oleh ketentuanperaturan perundang-undangan lain, antara lainmisalnya kapal dan
pesawat udara (Riyanto, 2015). Instrument ini telah berbuat banyak untuk mendorong aliran dana
ke perumahan. Pengembangan hipotek diamortisasi jangka panjang sebagian besar merupakan
hasil dari asumsi fungsi baru oleh pemerintah federal. Sehingga untuk menstimulasi bangunan
tempat tinggal selama masa depresi, pemerintah federal, melalui Administrasi Perumahan
Federal, melakukan pinjaman jangka panjang yang dapat diamortisasi yang dijamin oleh properti
perumahan. Kemudian, ada tambahan jaminan hipotek serupa oleh Administrasi Veteran
sehubungan dengan perumahan yang dibeli oleh veteran.

4
6.2. Menemukan pembayaran
Saat hutang diangsur dengan pembayaran yang sama pada interval yang sama, hutang tersebut
menjadi nilai sekarang pada sebuah anuitas. Kita menentukan ukuran pembayaran dengan
metode yang digunakan untuk mendapatkan periodic sewa di anuitas masalah dalam bab-bab
sebelumnya.

Contoh 1.

Satu keluarga membeli rumah seharga $ 60.000 dan membayar uang muka $ 10.000. Mereka
mendapatkan hipotek 25 tahun untuk saldo. Jika pemberi pinjaman menagih 12% dikonversi
setiap bulan, berapa ukuran pembayaran bulanan?
Solusi

Di sini kita memiliki anuitas biasa dengan An = $ 50.000, n = 300, dan i = 1%. Formula (17)
kami temukan.

50000
R
a 300|1%
50000

94,9465513
 $562,612

Ketika hutang diamortisasi, praktik umum adalah untuk membulatkan pecahan sen. Jadi
pembayaran dalam contoh tersebut akan dibulatkan menjadi $ 526,62 jika dibulatkan ke sen
tertinggi berikutnya. Ini menjamin amortisasi lengkap dalam waktu yang ditentukan. jika setiap
pembayaran rendah dengan sepersekian sen. Akan ada sisa hutang setelah jumlah pembayaran
yang ditentukan telah dilakukan. Alih-alih membulatkan ke sen, pemberi pinjaman dapat
membulatkannya ke dime, dolar, atau unit uang lainnya. Praktek ini tidak merugikan peminjam
karena pembayaran periodik yang lebih tinggi akan diimbangi dengan pembayaran penutup yang
lebih kecil.

Contoh 2.

Hutang sebesar $ 10.000 dengan bunga 12% per tahun setiap tahunnya harus diamortisasi dalam
20 kali pembayaran tengah tahunan. Temukan pembayaran penutup jika pembayaran tengah
tahunan dibulatkan menjadi: (a) sen, (b) dime, (c) dolar.

5
Solusi

Substitusi A20 = 10.000, I = 6%, dan n = 20 pada formula (17), kita punya

1
R  10000 
a20| 6%
 10000  1,0871846
 $871,846

Dengan membuat diagram waktu (gambar 6-1), kita dapat melihat bahwa metode solusi yang
paling sederhana adalah mengatur persamaan nilai dengan tanggal fokus pada pembayaran ke-
20. Kemudian pembayaran penutup hanyalah perbedaan antara $ 10.000 yang dibawa ke tanggal
fokus dan jumlah anuitas karena 19 merupakan pembayaran reguler. Formula (9) mengambil $
10.000 ke tanggal fokus dan formula (18) mengedepankan pembayaran 19.

(a) Jika pembayaran dibulatkan ke sen, R = $871.85

x  10000(1,06) 20  871,85( s 20|  1)

 10000  3.20713547  871,85  35,78559
 32071,35  31199 ,67
 $871,68

Gambar 6-1

Tanggal Fokus
Pembayaran ke-20

(b) Jika pembayaran dibulatkan ke dime, R = $ 871.90

X = 32,071.35 – 871.90 x 35.78559
= $869.89
(c) Jika dibulatkan ke dolar, R = $872.00
X = 32,071.35 – 872 x 35.78559
= $866.32

6
6.3. Pokok Utang
Mengetahui pokok utang pada waktu tertentu itu penting. Peminjam mungkin ingin melunasi
sisa hutang dalam jumlah bulat. Atau orang yang memberi peminjaman ingin menjual hutang
yang masih dimilki. Untuk menghitung pokok utang sewaktu-waktu, kamu bisa menemukan
nilai pembayaran yang tersisa pada waktu itu.
Contoh 1 :
Untuk melunasi hutang sebesar 80.000 dolar, seseorang mendapatkan 20 tahun peminjaman
dengan 12% yang dikonversi setiap bulan. Berapa banyak dia masih memiliki hutang setelah dia
membayar itu selama 5 tahun.
Solusi :
Pembayaran bulanan ini 880,87 dolar. Untuk menemukan pokok utang, kamu menggunakan
persamaan nilai dan membandingkan utang asli dengan pembayaran-pembayaran yang telah
dilakukan/dibuat. Kamu menaruh poin tanggal pada pembayaran yang ke 60 dan membawa
semuanya ke poin ini. Lihat gambar 6.2.
x  80000(1,01) 60  880,87 s 60

 80000  1,81669670  880,87  81,6696699

 145335,74  71940,36
 $73395.000
Sejauh ini prinsipal telah dikurangi dengan 80000-73395,38=$6604,62, walaupun ia telah
membayar $52852,20 (60 pembayaran $880,87). Selama tahun-tahun awal program amoritas
jangka panjang, sebagian besar uang dibayarkan untuk bunga. Pengakuan atas fakta ini
mengarah ke titik tertentu: pembeli rumah harus mencoba meminjam dari pemberi pinjaman
yang menawarkan suku bunga terendah dan yang mengizinkan peminjam untuk melunasi
hipotek lebih cepat dari kontrak. Sering kali, peminjam akan menemukan kenaikan pada
pendapatan atau penurunan yang akan memungkinkan pemabayaran lebih per bulan pada
hipotek maka ketentuan asli yang ditentukan. Karena peminjam mungkin tidak bisa
menginvestasikan uang pada tingkat yang tinggi seperti yang dibayarkan pada hipotek, itu
membingungkan untuk ditemukan ketentuan cetak kecil, yang belum dibaca peminjam, pada
kontrak mengenakan penalty untuk pembayaran dimuka.
Solusi Alternatif

7
Pada masalah ini, kita bisa memeriksa dengan baik pada jawaban kita dengan menemukan nilai
sekarang dari 60 pembayaran yang tersisa, yang membentuk anuitas biasa.
A180  880,87 a180\1%
 880,87  83,3216640
 $73395,55

Gambar 6-2
Tanggal fokus

Hasil ini berbeda sebesar 17 sen dari hasil sebelumnya karena pembayaran bulanan dibulatkan
ke sen berikutnya. Membawa pembayaran bulanan ke bebrapa tempat desimal akan membuat
dua hasil lebih dekat, tapi tidak ada alasan untuk mengatasi masalah ini, karena pembayaran
ahrus dibulatkan secara praktis.
Kita tidak bisa menggunakan metode ini untuk mengecek jika pembayaran dibulatkan keatas
untuk sepeserpunatau dolar karenaa dengan demikian pembayaran lain akan lebih berbeda dari
pembayaran lainnya.
Contoh 2:
15 Mei 1992, seorang wanita meminjam $25000 yang berubah 15% setiap bulannya. Dia
merencanakan pembayaran ulang utangnya sama setiap bulannya sampai 15 tahun dengan
pembayaran pertama pada 15 juni 1992. Pembayaran ke 12 selama 1994 mengurangi pokok
dengan berapa banyak? Berapa total bunga yang dibayarkan pada tahun 1994?
Solusi :
Kita gunakan rumus (17) untuk mencari pembayaran bulanan.
1,0125
R  25000   $349,90
1  (1,0125) 180

Total pengurangan pokok pada tahun 1994 akan berbeda antara pinjaman pokok pada desember
1993 dan desember 1994. Waktu diagram (Gambar 6.3) menunjukkan pinjaman pokok
Tanggal fokus Tanggal fokus

8
 harus ditentukan setelah pembayaran ke 19 dan pembayaran ke 31. Penentuan ini membutuhkan
persamaan nilai menggunakan titik-titik ini sebagai tanggal fokus.

Pada 15 Desember 1993

25000(1,0125)19  349,9019|  $24203,50

Pada 15 Desember 1994

23594,48
25000(1,0125) 31  349,90 31|  $
609,02

Untuk mencari total bunga yang dibayarkan pada 1994, kita kurangkan jumlah yang
diterapkan dari total pembayaran, yang sama dengan 12  349,90  $4198,80 . Lalu kita
mencari total bunga yang dibayarkan adalah 4198,80  609,02  $3589,78 .

6.4. Ekuitas pemilik

Ekuitas pemilik mulai dengan uang muka dan secara bertahap meningkat bagian dari
setiap pembayaran bulanan melebihi dan mendapatkan bunga. pada pinjaman jangka panjang,
ekuitas di rumah dibangun perlahan pada awalnya karena pengisi daya bunga. jumlah ekuitas
pemilik dapat ditemukan kapan saja dengan mengurangkan pokok pinjaman dari pinjaman awal
dan menambahkan uang muka ke selisih ini.

Kita harus mengakui bahwa ekuitas pemilik yang dihitung dengan cara ini tidak membuat
penyisihan untuk kenaikan atau penurunan nilai properti. jika lingkungan atau bagian properti
memburuk, seorang pemilik tidak dapat memulihkan investasi ketika saham asli dijual. di sisi
lain, jika properti meningkat nilainya, ekuitas yang dihitung kurang dari nilai sebenarnya dari
investasi pemilik. periode panjang kenaikan harga dan perpajakan yang menguntungkan dan
keuntungan uang telah menghasilkan pengembalian keuangan yang menarik pada banyak bagian
bunga nyata.
Contoh
seseorang membeli rumah $ 62,500 dan membayar $ 12,500. Pemilik rumah mendapat pinjaman
25 tahun, 12% untuk saldo. Pembayaran bulanan adalah $ 526,62. Berapa ekuitas pemilik setelah
10 tahun?

9
 Penyelesaian
pokok yang belum dibayar setelah pembayaran ke-120 ditemukan dengan menempatkan tanggal
yang tepat pada waktu itu dan mengambil utang asli dan pembayaran ke titik itu.

Pinjaman pokok = 50,000 (1.01)120 – 526.62s120

= 165,019.34 – 121,142.97 = $43,876.37

Penambahan ekuitas pemilik = 50,000 – 43,876.37 = $6123.63

Pada akhir 10 tahun pemilik rumah telah membayar total 120 x 526,62 = $ 63,194.40 untuk
mendapatkan rumah senilai $ 6123,63. setelah 10 tahun ekuitas pemilik adalah 12, 500,00 +
6123,63 = $ 18,623.63
Tabel 6-1 menunjukkan bagaimana ekuitas dibangun dalam sejumlah pinjaman sebesar $
10.000. Pola yang sama akan terjadi untuk pinjaman dalam berbagai ukuran. Grafik pada
Gambar 6-4 menunjukkan bagaimana total pembayaran kumulatif didistribusikan antara bunga
dan pokok selama masa pinjaman jangka panjang. Pembayaran awal sebagian besar dilakukan
untuk bunga. Ketika hutang berkurang, pokok pinjaman dilunasi pada tingkat tambahan. Untuk
mengurangi biaya bunga, sering kali manajemen uang menerapkan kelebihan dana ke hutang
yang belum terbayar. Dalam beberapa kasus, bagaimanapun, pengurangan pajak atas bunga
bersama dengan pengembalian investasi dapat membuatnya lebih menguntungkan untuk
menginvestasikan dana tambahan di tempat lain

6.5 Jadwal amortisasi

Ketika hutang dilunasi dengan menggunakan metode amortisasi , itu penting untuk
mengetahui berapa bagian dari setiap pembayaran untuk bunga dan berapa banyak diterapkan
untuk mengurangi pokok. Pada contoh berikut kita melihat bahwa bunga dapat menjadi bagian
substantive dari pembayaran berkala.

Table 6-1 Pembayaran pokok

Sebanyak ini telah dilunasi pada :

Setelah 10 tahun 15 tahun 20 tahun 25 tahun 30 tahun
membayar pinjaman pinjaman pinjaman pinjaman pinjaman
bertahun-
tahun

10
 $10,000 pinjaman pada 8%
5 $4,016 $2,124 $1,248 $773 $493
10 10,000 5,288 3,107 1,925 1,228
15 10,000 5,877 3,642 2,323
20 10,000 6,199 3,954
25 10,000 6,384
30 10,000
$10,000 pinjaman pada 10%
5 $3,781 $1,869 $1,020 $583 $343
10 10,000 4,942 2,699 1,544 906
15 10,000 5,461 3,124 1,834
20 10,000 5,723 3,359
25 10,000 5,870
30 10,000
$10,000 pinjaman pada 12%
5 $3,550 $1,635 $826 $435 $234
10 10,000 4,605 2,325 1,224 658
15 10,000 5,050 2,659 1,429
20 10,000 5,265 2,831
25 10,000 5,376
30 10,000
$10,000 pinjaman pada 14%
5 $3,327 $1,423 $662 $319 $157
10 10,000 4,277 1,991 961 471
15 10,000 4,656 2,247 1,103
20 10,000 4,826 2,369
25 10,000 4,908
30 10,000

Pembayaran akhir sama dengan saldo pinjaman sebelumnya ditambah bunga pada balance ini
untuk periode terakhir. Saat menentukan pembayaran berkala, pemberi pinjaman biasanya
mengumpulkan pembayaran . ini untuk memastikan bahwa pembayaran akhir akan sama atau
kurang dari yang lain. Dalam contoh ini, pembayaran terakhir adalah 3 sen lebih kecil dari empat
pembayaran sebelumnya.

Jadwal Amortisasi
(1) (2) (3) (4) (5)
Pembayaran ke- Total Pembayaran Pembayaran Saldo pinjaman
pembayaran pada bunga pada pokok (5) – (4)

11
 (2) - (3)
$5000.00
1 $1091.78 $150.00 $941.78 4058.22
2 1091.78 121.75 970.03 3088.19
3 1091.78 92.65 999.13 2089.06
4 1091.78 62.67 1029.11 1059.95
5 1091.78 31.80 1059.95 -
$5458.87 $458.87 $5000.00
Gambar 6-4 tingginya biaya hutang jangka panjang

$10,000 25 tahun , 8% pinjaman.

Pembayaran bulanan $77,19

jumlah bunga

Pembayaran
bunga komulatif

Jumlah
pembayaran
Pembayaran pokok
pokok
komulatif

12
 $10,000 25 tahun , 12% pinjaman.
Pembayaran bulanan $105.33

Total bunga
$21,599

Pembayaran bunga
komulatif

Total pembayaran
pokok $10,000

Pembayaran pokok
komulatif

Tahun pembayaran yang telah dilakukan

1. Pinjaman $ 6000 harus diamortisasi dengan 6 pembayaran tengah tahunan yang sama.
Jika suku bunga 14%, cari pembayaran semesteran dan buat jadwal amortisasi
(R=$1258,78)
2. Pinjaman sebesar $ 1.200 akan diamortisasi dengan 12 pembayaran bulanan yang sama.
Temukan pembayaran bulanan dan buat jadwal jika nilainya 12% dikonversi pembayaran
bulanan. Temukan pembayaran bulanan dan buat jadwal jika nilainya 12% dikonversi
bulanan
3. Hutang $ 30000 dengan bunga 9% harus diamortisasi dengan pembayaran tahunan yang
sama. temukan ukuran pembayaran dan buat jadwal amortisasi
4. Membangun jadwal amortisasi untuk hutang sebesar $ 30000 untuk dilunasi dengan
pembayaran yang sama pada setiap akhir 6 bulan selama periode 5 tahun. Nilai tukar
adalah 12% dikonversi setiap semester

13
5. Hutang sebesar $ 8000 dengan bunga sebesar 18% dikonversi setiap triwulan sedang
diamortisasi dengan 10 pembayaran triwulanan yang sama, temukan ukuran pembayaran
periodie dan pokok pinjaman setelah pembayaran ke-5
6. Hutang sebesar $ 35.000 dengan bunga sebesar 13% dikonversi setiap bulan sedang
diamortisasi dengan pembayaran bulanan selama 15 tahun. Temukan ukuran pembayaran
dan pokok pinjaman setelah pembayaran ke-90
7. Pasangan membeli rumah $ 80.000, membayar $ 16.000 ke bawah, dan mendapat 12%,
hipotek 20 tahun untuk sisanya
a.Tentukan pembayaran bulanan yang dibulatkan ke sepeser pun dengan asumsi bunga
dikonversi setiap bulan
b.Berapa banyak pembayaran pertama dibayarkan untuk bunga dan berapa banyak untuk
mengurangi pokok
c. Berapa pasangan berhutang setelah melakukan pembayaran ke-72
d.Berapa banyak pembayaran ke 103 untuk bunga dan berapa untuk pokok
8. Sebuah rumah seharga $ 75.000 dibeli dengan uang muka $ 15.000 dan pembayaran
bulanan selama 30 tahun. jika suku bunga 12% per bulan, temukan ukuran pembayaran
bulanan dibulatkan ke sepeser pun. lengkapi tiga baris pertama dari jadwal amortisasi .
berapa banyak yang masih terutang pada rumah sebelum melakukan pembayaran ke-90
9. sebuah mobil $ 10.000 dibeli dengan uang muka $ 2000 dan pembayaran bulanan yang
sama selama 36 bulan. jika suku bunga 12% per bulan, temukan ukuran jadwal
amortisasi. berapa banyak yang masih terhutang pada mobil sebelum melakukan
pembayaran ke-12?
10. Masalah kerja 9 dengan tingkat 24% dikonversi setiap bulan.
11. Keluarga membeli rumah seharga $ 65.000 dan membayar uang muka $ 9000. mereka
mendapatkan hipotek untuk saldo di 13 1/2% dikonversi setiap bulan untuk dilunasi
selama periode 25 tahun. jika mereka mendapat pinjaman pada bulan September 1989,
dan melakukan pembayaran bulanan pertama sebulan kemudian, berapa banyak bunga
yang dapat mereka kurangi saat menyiapkan laporan pajak penghasilan tahun 1989?
Dasarkan jawaban Anda pada jadwal amortisasi.
12. Satu keluarga membeli rumah seharga $ 110.000. Mereka melakukan pembayaran uang
muka 20% dan mendapatkan pinjaman 30 tahun, 12 1/2% untuk saldo yang harus

14
 dilunasi dengan angsuran bulanan yang sama. Jika mereka melakukan pembayaran
pertama pada bulan November 1992, berapa banyak bunga yang dapat mereka kurangi
ketika mereka mempersiapkan SPT pajak penghasilan untuk tahun 1992?
13. Hutang $ 20.000 dengan bunga 16% yang dikonversi setiap triwulan harus diamortisasi
dengan pembayaran setiap 3 bulan selama 10 tahun. Temukan pembayaran penutup jika
pembayaran triwulanan dibulatkan ke: (a) sen; (b) uang receh; (c) dolar.
[(a) $ 1010,45; (B) $ 1007,63; (c) $ 960,61]
14. Masalah kerja 13 dengan tingkat konversi 18% setiap triwulan.

6.6. Pinjaman Baru

Refinancing menurut (Amalan, 2017) adalah langkah menggunakan pinjaman baru
untuk melunasi utang yang lama, hanya saja pinjaman yang baru ini memiliki ketentuan yang
lebih meringankan dibanding utang yang lama, misalnya bunga yang lebih rendah. Jadi,
sederhananya adalah Anda dapat lebih cepat terbebas dari utang dengan mengajukan pinjaman
baru. Setelah sebagian pinjaman dilunasi, terkadang saldo yang jatuh tempo dapat dibiayai
kembali dengan suku bunga yang lebih rendah, yang akan menghasilkan pengurangan yang
cukup besar dalam total pengisi daya bunga. Nilai sekarang dari tabungan bunga ini harus
diseimbangkan dengan setiap biaya yang terlibat dalam pembiayaan kembali untuk melihat
apakah perubahan itu menguntungkan.
Contoh:
Sebuah keluarga membeli rumah dan menandatangani hipotek sebesar $ 75000, yang
mengharuskan pembayaran dalam pembayaran bulanan yang sama selama 30 tahun dengan
13% dikonversi setiap bulan. Hanya setelah melakukan pembayaran ke-60, mereka memiliki
pinjaman yang dibiayai kembali sebesar 12% dikonversi setiap bulan. Jika jumlah pembayaran
tetap tidak berubah, bagaimana pembayaran bulanan keluarga yang baru?
Solusi:
Untuk mendapatkan pembayaran bulanan asli, gunakan rumus (17) dengan 13% gabungan
setiap bulan.
i
R  75000   $829,65
1  (1  i ) 360

Sekarang kami mendapatkan saldo terutang setelah 60 pembayaran.

15
 (1  i ) 60  1
75000(1  i ) 60  829,55  143164.24  69603,03
i
 $73561,21

Saldo menjadi nilai sekarang dari anuitas biasa dari 300 pembayaran. Pembayaran baru
diperoleh dengan menggunakan rumus (17) dan (12% diperparah setiap bulan).
.01
R  73561,21  $774,77
1  (1.01) 300

Perbedaannya per bulan adalah $ 54,88, membuat total penghematan bunga $ 16464. Jika
uang bernilai 6% dikonversi setiap bulan ke keluarga, nilai sekarang dari tabungan ini
adalah
54,88  a300|1 / 2%  $8517,75

Jika biaya refinancing (termasuk penalti untuk pembayaran lebih awal dari pinjaman awal)
kurang dari $ 8517,75, keluarga akan lebih bijaksana untuk membiayai kembali.

6.7. Pinjaman suku bunga variabel

Dengan kenaikan suku bunga yang cepat di akhir tahun 1970-an, banyak lembaga pemberi
pinjaman menemukan diri mereka dalam posisi keuangan yang sulit karena mereka memiliki sisa
pinjaman dengan suku bunga yang lebih rendah sementara mereka dipaksa untuk membayar
suku bunga tinggi kepada investor mereka. Pada saat yang sama mereka tidak dapat
menginvestasikan uang mereka dengan hasil tinggi yang tersedia. Sebagai langkah untuk
mencegah agar situasi ini tidak terulang lagi, praktik pemberian pinjaman dengan variabel suku
bunga menjadi lebih umum. Lembaga biasanya akan menawarkan pinjaman dengan suku bunga
variabel pada tingkat awal yang lebih menarik daripada pinjaman dengan suku bunga tetap. Ada
beberapa bentuk perjanjian tingkat variabel. Salah satu metode umum adalah dengan
menggunakan patokan standar untuk menentukan tingkat pinjaman. Sebagai contoh, tingkat
pinjaman individu dapat didorong oleh tingkat diskonto Federal Reserve yang tepat, harga yang
diberikan untuk sekuritas treasury AS tertentu, beberapa ukuran tingkat bunga utama, atau
ukuran hasil lain yang terdefinisi dengan baik. Perubahan signifikan dalam angka tolok ukur
akan menyebabkan perubahan serupa dalam suku bunga pinjaman. Peminjam dan pemberi
pinjaman setuju bahwa tolok ukur akan diamati pada beberapa interval waktu reguler, seperti
setiap bulan, seperempat, atau setahun. Jika, pada saat itu, patokan telah berubah (naik atau
turun) dengan jumlah yang telah ditentukan, suku bunga pinjaman akan diubah dengan jumlah

16
yang sama. Pinjaman itu kemudian, pada dasarnya, dinegosiasi ulang: baik pembayaran berkala
atau term termodifikasi sesuai dengan kurs baru.
Frekuensi dan jumlah kemungkinan perubahan suku bunga dinegosiasikan sebagai bagian
dari perjanjian pinjaman awal. Dalam beberapa kasus kedua pihak sepakat bahwa perubahan
tidak akan melebihi jumlah tetap pada satu waktu atau bahwa nilai tukar tidak akan pernah lebih
tinggi atau lebih rendah daripada nilai yang telah ditentukan sebelumnya. Peminjam harus
mengetahui ketentuan perjanjian suku bunga variabel mereka. Ada kemungkinan bahwa klausa
tingkat variabel dapat menyebabkan pembayaran melebihi kemampuan mereka untuk membayar.

Contoh 1
Pinjaman suku bunga variabel sebesar $ 90.000 harus dilunasi dengan pembayaran bulanan
selama 30 tahun. Nilai asli adalah 12,5%, tetapi nilai ini meningkat menjadi 13% setelah 5 tahun.
Jika pembayaran dimodifikasi untuk mempertahankan ketentuan asli, temukan perubahan
pembayaran.
Penyelesaian

Pinjaman dimulai dengan An = $90,000, n = 360, dan

90,000 90,000
R 
a360| 93.6980770

= $960.54
Dalam 5 tahun, 60 pembayaran sebesar $ 960,54 dilakukan. Kita harus menemukan pokok
yang belum dibayar setelah pembayaran ke-60
60
 .125 
x  90,0001    960.54 s 60|
 12 
 90,000  1.8622160851  960.54  82.7727442
 167,599.45  79,506.53
 $88,092.92

Dengan perubahan nilai, ada pinjaman baru untuk saldo terutang ini sebesar 13% untuk 25
tahun yang tersisa. Kami sekarang dapat menghitung pembayaran baru

17
 80, ,092.92 88,092.92
R 
a 300| 88.6654281
 $993.55

Pembayaran telah meningkat sebesar $ 33,01, meningkat 3,4%

Contoh 2

Misalkan pembayaran tetap konstan setelah perubahan kurs pada contoh 1, tetapi
pembayaran akan dilanjutkan sampai pinjaman dilunasi. Bagaimana ini akan mempengaruhi
jangka waktu pinjaman?
Penyelesaian

Gunakan persamaan logaritmik yang dijelaskan pada bagian 4.10. harga sekarang adalah $

88.092,92 dan pembayarannya adalah $ 960.54 dengan

Harga baru akan membutuhkan 468 pembayaran penuh ditambah pembayaran akhir yang
jauh lebih kecil. Peminjam diharuskan melakukan 169 pembayaran lebih banyak dari yang
semula diperkirakan (sekitar 14 tahun lagi)
Pinjaman dengan suku bunga variabel seringkali lebih murah sejak awal, tetapi mereka bisa
menjadi jauh lebih mahal nantinya. Di sisi lain, peminjam sebenarnya dapat menghemat uang
jika tingkat bunga menurun.
Contoh 3

Misalkan tingkat pinjaman asli dalam contoh 1 menurun menjadi 12% setelah 5 tahun
pertama. Temukan pembayaran baru jika jangka waktunya tidak akan berubah.
Penyelesaian

Saldo terutang adalah $ 88.092,92. kita harus menemukan pembayaran bulanan untuk
pinjaman 25 tahun sebesar 1% per bulan

18
 88,092.92 88,092.92
R 
a 300| 94.9465513
 $972.82

Ini merupakan penurunan $ 32,72 dalam pembayaran bulanan.

6.8. Amortisasi Dengan Pembayaran Tertentu

Dalam beberapa transaksi ukuran pembayaran ditentukan, seringkali dalam beberapa nilai bulat
seperti $ 50, $ 1000, dan sebagainya. Maka jumlah pembayaran harus ditentukan.
Contoh 1
Hutang sebesar $ 6000 harus diamortisasi dengan pembayaran $ 1000 pada setiap akhir 6
bulan. Temukan jumlah pembayaran jika tingkat bunga 12%.
Solusi:
Mengganti dalam rumus (15), kita miliki
6000  1000a n|
6000
a n|   6,00
1000
Referensi ke tabel 2 menunjukkan bahwa faktor 6,00 terletak antara 7 dan 8 periode.
Dengan demikian, 7 pembayaran penuh ditambah pembayaran parsial akan diperlukan untuk
mengamortisasi utang.
Pembayaran tidak teratur yang diakhiri dapat ditambahkan ke pembayaran reguler
terakhir, atau dapat dilakukan satu interval setelah pembayaran penuh terakhir. Jika
pembayaran penutupnya kecil, beberapa pemberi pinjaman lebih suka mengiklankannya ke
pembayaran penuh terakhir. Dalam buku ini kecuali masalah menentukan sebaliknya, ikuti
praktik umum melakukan pembayaran ini satu periode dari pembayaran penuh terakhir,
terlepas dari ukurannya. Salah satu istilah ini bunga tunggal harus dihitung dari saldo yang
belum dibayar setelah pembayaran penuh terakhir.
Contoh 2 Temukan ukuran pembayaran penutup dalam Contoh 1 jika pembayaran penuh
terakhir akan ditambah dengan jumlah yang belum dibayar. Larutan Diagram waktu
(Gambar 6-5) menunjukkan bahwa waktu pembayaran penuh terakhir adalah tempat yang
baik untuk meletakkan tanggal fokus. Persamaan nilai adalah

19
x  6000(1,06) 7  1000s 7|
 9021,78  8393,84
 $627,94

Utang akan dilikuidasi dengan pembayaran ke-7 $ 1627,94.

Contoh 3
Temukan ukuran pembayaran penutup pada contoh 1 jika pembayaran dilakukan 1 periode
setelah pembayaran penuh terakhir.
Solusi:
Tanggal fokus diberikan pada saat pembayaran ke-8 dan 7 pembayaran penuh diajukan
sebagai anuitas jatuh tempo. Lihat gambar 6-6

Gambar 6-5
Tanggal fokus

Gambar 6-6

Tanggal fokus

Persamaan nilai adalah

x  6000(1,06) 8  1000( s8|  1)  9563,09  8897,47
 $665,62

Masalah ini juga dapat diatasi dengan meneruskan saldo $ 627,94 setelah pembayaran ke-7
pada Contoh 2 dengan bunga tunggal.
x  627,94(1,06)
 $665,62

Contoh 4
Buat jadwal amortisasi untuk Contoh 3.
Larutan
Jadwal Amortisasi

20
 ($ 6000, Pinjaman 12% dengan Pembayaran Setengah Tahunan sebesar $ 1000)

Pembayaran ke- Total Pembayaran Bunga Pembayaran Pokok Pembayaran Saldo Pinjaman
$6000,00
1 $1000,00 $360,00 $640,00 5360,00
2 1000,00 321,60 678,40 4861,60
3 1000,00 280,90 719,10 3962,50
4 1000,00 237,75 762,25 3200,25
5 1000,00 192,02 807,98 2392,27
6 1000,00 143,54 856,46 1535,81
7 1000,00 92,15 907,85 627,96
8 665,64 37,68 627,96 0,00
$7665,64 $1665,64 $6000,00
Perbedaan 2 sen dalam pembayaran akhir dalam dua contoh adalah karena perbedaan frekuensi
pembulatan.

6.9. Variabel Pinjaman Pembayaran

Dalam banyak pinjaman konsumen, peminjam mengalami kesulitan melakukan
pembayaran selama tahun-tahun awal pinjaman tetapi mampu membuat pembayaran berkala
lebih mudah seiring berjalannya waktu. Untuk menghadapi situasi ini, beberapa pinjaman
dinegosiasikan dengan pembayaran variabel, ukuran pembayaran meningkat satu atau lebih kali
selama tiga bulan pinjaman. Biasanya pembayaran awal yang lebih rendah setidaknya akan
menutupi bunga tetapi akan men urunkan pokok lebih lambat. Kemudian pembayaran akan lebih
tinggi daripada pembayaran pinjaman standar.

Contoh 1

Pembeli rumah tidak dapat membayar pembayaran bulanan $ 1101,09 atas pinjaman 12%, 20
tahun sebesar $ 100.000 tetapi setuju untuk membayar $ 1025 setiap bulan selama 5 tahun
pertama dan kemudian menanggung biaya bulanan yang diperlukan untuk membayar kembali
pinjaman penuh di sisa 15 tahun. Temukan peningkatan pembayaran selama 15 tahun terakhir.

Solusi

Temukan saldo terutang setelah 5 tahun.

x  100,000(1.01) 60  1025s 60|

21
  $97,958.26

Kami menemukan pembayaran baru dengan menggunakan rumus (17).

97,958.26
R
a180|

 $1175 .67

Solusi Alternatif

Pinjaman ini dilunasi dengan anuitas 60 pembayaran biasa sebesar $ 1025 ditambah anuitas
tangguhan (ditangguhkan 60 bulan) dari 180 pembayaran yang tidak diketahui. Kami
menyiapkan persamaan nilai:

100,000  1025180|  Ra180| (1.01) 60

100,000  46,078.91  Ra180| (1.01) 60

53,921.09(1.01) 60
R
a180|

 $1175 .67

Pengaturan ini memiliki keuntungan menjadikan biaya lebih terjangkau pada awal masa
pinjaman dengan ekspansi besar selama periode selanjutnya. Total biaya bunga akan lebih tinggi.
Di sisi lain, dimungkinkan untuk membayar kembali pinjaman dalam periode waktu yang lebih
singkat, sehingga menghemat biaya antar. pembeli dalam contoh akan mampu membayar
pembayaran bulanan dalam hipotek 30 tahun satndard, tetapi total biaya bunga akan jauh lebih
tinggi daripada dalam pinjaman pembayaran variabel.

Seperti yang telah dibahas di bagian 5.14, metode lain untuk mengurangi pembayaran awal
adalah mengatur pinjaman pembayaran variabel. Dalam pinjaman seperti itu, pembayaran
meningkat secara berkala dengan tingkat bunga tetap.

Contoh 2

Pembeli dalam Contoh 1 menyetujui jadwal pembayaran variabel di mana pembayaran

meningkat ½% setiap bulan. Temukan pembayaran awal dan akhir.

22
 Solusi

Seperti pada contoh sebelumnya, nilai sekarang adalah $ 100.000, n = 240 dan i = 0,01. Selain
itu, tingkat kenaikan pembayaran, r, adalah 0,005.

 (1.005) 240 
1  
(1.01) 240
100,000  R  
 .01  005 
 
 

500
R
3.3102044758
1  10.8925536539

 $718.29

Ini adalah pembayaran terakhir 718.29(1.005) 239  $2365.86.

6.10. Sistem Poin

Federal Housing Administration (FHA) dan Veteran’s Administration (VA) Pinjaman
memiliki plafon suku bunga. Pada hipotek konvensional (yang tidak dijamin atau diasuransikan
oleh lembaga pemerintah) beberapa negara bagian menetapkan batas maksimum berdasarkan
undang-undang anti-riba. Kasing ini terkadang menggunakan sistem menarik yang disebut titik
pengisian untuk menghasilkan pendapatan tambahan.
Poin adalah diskon 1% dari nilai nominal pinjaman. Lima poin berarti bahwa kreditur
hanya akan memperoleh 95% dari nilai nominal pinjaman. Namun, peminjam akan diminta
untuk membayar kembali pinjaman berdasarkan nilai nominal penuh. Misalnya, jika seseorang
perlu meminjam $ 50.000 untuk membeli rumah dan diharuskan membayar lima poin, maka
akan diperlukan untuk mengambil dan membayar kembali pinjaman sebesar $ 52.638,58. nilai
ini ditentukan dengan membagi $ 50,000 dengan 95. Perhatikan bahwa 5% dari $ 52,632,58
adalah $ 2631,58. jika jumlah ini dikurangkan dari nilai nominal pinjaman, $ 50.000 yang
dibutuhkan akan tetap. Peminjam mendapatkan $ 50,000 bt diharuskan untuk membayar
pinjaman berdasarkan nilai nominal $ 52,631.58. Oleh karena itu tingkat efektif pinjaman lebih
tinggi daripada tingkat yang disebutkan.

23
 Dalam beberapa kasus hukum melarang peminjam membayar poin. Dalam situasi
tersebut penjual mengasumsikan biaya poin. Seorang penjual yang mengantisipasi kebutuhan
untuk membayar poin akan menetapkan harga properti lebih tinggi untuk memungkinkan biaya.
Kadang-kadang pembeli dan penjual membagi biaya poin, masing-masing membayar sebagian
dari diskon. Dalam buku ini kami memperlakukan semua masalah seolah-olah pembeli
(peminjam) membayar poin. Pendekatan ini akan memberikan tingkat bunga sebenarnya yang
diterima oleh pemberi pinjaman.

Contoh 1
Seorang peminjam mendapat pinjaman $ 75.000, 25 tahun, 13% dari pemberi pinjaman
yang mengenakan biaya 4 poin. Jika peminjam membayar poin, berapakah tingkat bunga
sebenarnya?

Penyelesaian:
Peminjam harus mendapatkan pinjaman $78,125 ntuk menerima $75,000. (75,000 0.96 =

78,125). Pembayaran bulanan didasarkan pada $78,125. Dari formula (17) kita dapatkan:

78,125
R  $881.13
a 300|

Pembeli hanya menerima $75,000. Jadi kita memiliki anuitas biasa dengan nilai sekarang
$75,000 dan 300 sebesar $881.13. substitusi ke dalam formula (15), kita peroleh

881.13a 300|  75,000

a 300|  85.118

Merujuk ke kolom “nilai sekarang 1 per periode” pada table 13 menunjukkan bahwa nilai

nominal antara antara 13 dn 14%.

Karena banyak siswa akan dihadapkan dengan masalah poin dalam pembelanjaan
mereka untuk pinjaman rumah, suku bunga sebenarnya yang sesuai dengan pinjaman khas dan
point charger diberikan dalam tabel 6-2.

24
 Data ini menunjukkan pentingnya mendapatkan nilai sebenarnya saat berbelanja untuk
kredit. Misalkan satu pemimpin menawarkan untuk membuat pinjaman 20 tahun pada 12%,

tetapi mengisi peminjam 5 poin. Pemimpin kedua akan memberikan pinjaman pada %, tetapi

tidak membebankan poin. Tabel menunjukkan bahwa pinjaman %, adalah kesepakatan yang

lebih baik bagi peminjam.

Karena poin dibebankan pada awal pinjaman, tidak satu pun dari biaya ini yang
diperoleh dari pinjaman dibayar di muka. Hasilnya adalah bahwa peminjam yang membayar
pinjaman sebelumnya membayar tarif lebih tinggi daripada yang ditunjukkan dalam tabel.
Contoh 2
Seseorang mendapat pinjaman $ 65.000, 12% untuk dibayar kembali selama 30 tahun.
Pembayaran bulanan adalah $ 668,60. pemberi pinjaman menagih 6 poin. Pada akhir 10 tahun
peminjam menjual rumah dan membayar hipotek. Berapa nilai sebenarnya yang dibayar
peminjam?
Solusi
Setelah membayar 6 poin, peminjam sebenarnya menerima $ 61.100. Tabel menunjukkan bahwa
jika pinjaman dilunasi 30 tahun, nilai sebenarnya adalah 12,86%. Untuk mengetahui tingkat
sebenarnya dari pembayaran di muka pinjaman, pertama-tama kita mendapatkan saldo yang
belum dibayar. Tanggal fokus ditetapkan 10 tahun, dan pembayaran $ 65.000 dan 119 dibawa ke
titik ini pada tingkat yang dinyatakan dari 12% setiap bulan yang dikonversi menggunakan
rumus yang ditunjukkan.

65,000(1.01)120  $214,525.15
153,135.27
668.60( s120|  1) 
$61,389.88

jadi perlu untuk menganalisis masalah berdasarkan arus kas. Pada awal pinjaman,
peminjam menerima pemasukan $ 61.100. Ada 119 arus keluar bulanan masing-masing $ 668,60
dan arus keluar tunggal $ 61.389,88 pada akhir 10 tahun. Diagram waktu (gambar 6-7)
membantu kita mendapatkan gambaran keseluruhan masalah.

25
Table 6-2 Suku bunga sebenarnya atas pinjaman yang didiskon

Tingkat yang Poin 15 tahun 20 tahun 25 tahun 30 tahun

disebutkan dibebankan pinjaman pinjaman pinjaman pinjaman
8% 1 8.17% 8.14% 8.12% 8.11%
2 8.34 8.27 8.24 8.21
3 8.51 8.41 8.36 8.32
4 8.68 8.56 8.48 8.44
5 8.86 8.70 8.61 8.55
6 9.04 8.85 8.74 8.67
7 9.22 9.00 8.87 8.78
8 9.41 9.15 9.00 8.90
9 9.60 9.30 9.13 9.02
10 9.79 9.46 9.27 9.15
10% 1 10.18 10.15 10.14 10.13
2 10.37 10.31 10.27 10.25
3 10.55 10.46 10.41 10.38
4 10.73 10.61 10.55 10.51
5 10.92 10.77 10.69 10.64
6 11.11 10.92 10.82 10.76
7 11.31 11.08 10.96 10.89
8 11.51 11.26 11.11 11.02
9 11.71 11.43 11.27 11.17
10 11.91 11.60 11.42 11.31
12% 1 12.19 12.17 12.15 12.14
2 12.39 12.33 12.30 12.29
3 12.58 12.50 12.45 12.43
4 12.78 12.66 12.60 12.57
5 12.97 12.83 12.76 12.71
6 13.18 13.00 12.91 12.86
7 13.39 13.18 13.07 13.00
8 13.60 13.36 13.23 13.16
9 13.81 13.55 13.40 13.32
10 14.03 13.73 13.57 13.48
14% 1 14.20 14.17 14.16 14.15
2 14.40 14.35 14.32 14.31
3 14.61 14.53 14.48 14.46
4 14.82 14.71 14.65 14.62
5 15.03 14.89 14.82 14.78
6 15.25 15.08 15.00 14.95
7 15.47 15.27 15.17 15.12
8 15.70 15.47 15.36 15.29
9 15.92 15.67 15.54 15.47
10 16.16 15.87 15.73 15.65

26
 Tanggal fokus diletakkan pada waktu nol, dan pendekatan coba-coba digunakan untuk
menemukan nilai yang membuat nilai diskon dari arus keluar sama dengan aliran $ 61,100. Kami
menggunakan rumus (15) untuk menemukan nilai sekarang dari pembayaran berkala dan rumus
(11) untuk mendiskon jumlah tunggal. Pada konversi 12% setiap bulan nilai diskonnya adalah

668.60a119|  61,389.88(1.01) 120  46,399.19  18,600.81

 $65,000

Perhitungan ini benar-benar sebuah cek pada pekerjaan kita.Pembayaran dan saldo
dihitung berdasarkan nilai sekarang $ 65.000 dan tingkat 12%, sehingga jumlah nilai diskon
mereka harus $ 65.000.
Untuk mendapatkan nilai sekarang kurang dari $ 61.100, kita harus menggunakan tarif
yang lebih tinggi. Pada konversi bulanan 13%, nilai sekarang dari arus keluar adalah

120
 0.13 
668.60a119|  61,389.881    44, ,595.60  16,848.07
 12 
 $61,443.67

Dari

668.60a119|  61,389.88(1.01125) 120  43,732.97  16,035.14

 $59,786.11
Kita sekarang dapat menggunakan interpolasi linier untuk mendapatkan perkiraan laju
sebenarnya.

6.11. Dana Pelunasan Utang

Ketika sejumlah uang tertentu yang cukup besar diperlukan pada suatu saat di masa
mendatang adalah suatu kebiasaan yang baik juga bijak untuk mengumpulkannya secara
terencana melelui tabungan secara periodic dalam jumlah yang sama. Pengumpulan dana seperti
ini disebut dana pelunasan (sinking fund). Dana pelunasan digunakan untuk membayar utang,
untuk menebus utang obligasi yang jauh tempo, untuk dana penggantian mesin yang using, untuk
dana pembelian peralatan baru dan lainnya

27
 Dan ketika sejumlah uang akan dibutuhkan di masa mendatang, praktik yang baik adalah
mengumpulkan secara sistematis dana yang akan sama dengan jumlah yang diinginkan pada saat
dibutuhkan. uang yang terakumulasi dengan cara ini disebut dana simpanan. Dana pelunasan
utang digunakan untuk menebus masalah obligasi, melunasi hutang lain, mengganti peralatan
yang aus, atau menyediakan uang untuk pembelian peralatan baru.

Dana pelunasan utang digunakan untuk pensiun beberapa pinjaman karena perjanjian
pinjaman tidak mengizinkan pembayaran pokok sampai seluruh hutang jatuh tempo. Kreditor
mungkin menginginkannya dengan cara ini untuk menghindari masalah pengubahan bagian dari
modal setiap beberapa bulan. Selain dari gangguan tambahan, ada juga kemungkinan bahwa
kreditor mungkin harus membuat pinjaman baru pada tingkat yang lebih rendah.

Walaupun setoran yang tidak sama dapat dibuat menjadi dana cadangan pada interval
waktu yang tidak sama, metode ini biasanya tidak digunakan karena masalah tersebut harus
dikerjakan dengan menjumlahkan dengan menggunakan prosedur tanggal fokus pada Bab 3.
Interval yang jauh lebih umum dan sistematis. setiap deposit perodik diinputkan pada tanggal
yang ditentukan dan dibiarkan menumpuk sampai nilai jatuh tempo akhir diperlukan. Kami
menggunakan metode ini.

Karena jumlah yang dibutuhkan dalam dana cadangan, waktu yang dibutuhkan, dan
tingkat bunga yang didapat dari dana itu diketahui, dana cadangan menjadi hanya anuitas biasa
di mana ukuran pembayaran harus ditentukan. Ketika dana pelunasan hutang digunakan untuk
pensiun, peminjam terus berutang seluruh pokok di mana bunga dibayarkan saat jatuh karena
kreditor. Dana Pelunasan adalah akun yang sepenuhnya terpisah, dan tingkat bunga yang
dihasilkannya mungkin akan berbeda dari tingkat yang dibayarkan pada utang.

Contoh

Seseorang ingin memiliki $ 7500 untuk membeli mobil baru dalam 3 tahun. Berapa banyak yang
harus disetor setiap 6 bulan di akun yang membayar 6% dikonversi setiap semester?

Solusi

Formula pengganti (16), kami miliki

28
 1 1
R  Sn   7500 
Sn S 6|3%

 $1159 .49

Jadwal Dana Pelunasan Utang

Periode Jumlah masuk Bunga diperoleh Deposit pada Jumlah

Dana pada Dari dana akhir periode dana
awal periode pelunasan utang pada akhir
periode
selama periode
1 - - $1159.49 $1159.49
2 2353.76 $34.78 1159.49 2353.76
3 3583.86 70.61 1159.49 3583.86
4 4850.87 107.52 1159.49 4850.87
5 6255.89 145.53 1159.49 6255.89
6 184.68 1159 .43 a 7500.00
$543.12 $6956.88

Memiliki jadwal yang menunjukkan berapa banyak yang ada di dana cadangan kapan
saja kadang-kadang diinginkan. Jadwal dana cadangan ditunjukkan dengan contoh ini.

Keuntungan dari cara sistematis menyediakan beberapa pembelian di masa depan ini
sangat besar. Pertama-tama, pembeli menghindari tingkat bunga yang sangat tinggi yang
biasanya dibebankan pada pinjaman angsuran. Kedua, pembeli tertarik pada tabungan. Ketiga,
ada peluang bagus bahwa pembeli akan bisa mendapatkan diskon ketika uang tunai adalah
pembayaran yang tersedia untuk barang yang diinginkan.

6.12 Total Biaya Berkala

Dalam contoh sebelumnya kita mengasumsikan kasus di mana seseorang hanya menyimpan
uang untuk pembelian di masa depan. Penggunaan dana pelunasan utang yang paling umum
adalah membuat ketentuan untuk pensiun hutang. Dalam kasus seperti itu peminjam harus
memenuhi dua biaya bunga ketika jatuh tempo dan deposito berkala ke dana cadangan.

29
Perhatikan bahwa tidak ada hubungan antara bunga utang dan bunga yang diperoleh dari dana
pelunasan. Bunga atas hutang tidak dibayarkan dari dana cadangan. Kedua bentuk minat
sepenuhnya terpisah. Namun, untuk tujuan akuntansi, kami dapat menambahkan keduanya
mendapatkan total biaya periodik, seperti yang kami tunjukkan dalam contoh berikut.
Contoh
Seseorang meminjam $ 2000 selama 3 tahun dengan bunga 10% dibayarkan setiap semester.
Setoran berkala dibuat menjadi dana cadangan yang menghasilkan 5% dikonversi setiap
semester. Temukan total pembayaran berkala dan buat jadwal.

Periode Jumlah dana Bunga Setoran Jumlah Bunga Total

pada awal yang di akhir dana atas pembayaran
periode Diperoleh
periode pada hutang berkala
dari dana
pelunasan akhir
utang periode
Selama
Periode

1 - - $ $ 313.10 $ 100.00 $ 413.10

313.10
2 $ 313.10 $ 7.83 313.10 634. 03 100.00 413.10
3 634.03 15.85 313.10 962.98 100.00 413.10
4 962.98 24.07 313.10 1300.15 100.00 413.10
5 1300.15 32.50 313.10 1645.75 100.00 413.10
6 1645.75 41.14 313.11 2000.00 100.00 413.11
$ 121.39 $1878.
61

Solusi
Bunga setiap 6 bulan akan menjadi 5% dari $ 2000, atau $ 100. Dari formula (16) kami
menemukan setoran setiap 6 bulan ke dana cadangan
1
R = 2000 x  $ 313.10
S 6|2
1 / 2%

Dengan demikian total biaya peminjam setiap 6 bulan akan menjadi jumlah dari dua jumlah ini,
atau $ 413,10. perhatikan bahwa $ 100 dan $ 313,10 dapat dibayarkan kepada orang-orang yang

30
berbeda dari institusi. Namun, ketika jumlah dana yang tenggelam mencapai $ 2000, itu akan
ditarik dan dibayarkan kepada pemberi pinjaman, mungkin dengan pembayaran bunga. Jadwal
untuk contoh ini ditunjukkan pada halaman 347.

Latihan 6c
Bulatkan simpanan berkala hingga sen
1. Perusahaan membutuhkan $ 50.000 pada 1 Mei 1994, untuk mengganti beberapa peralatan
mesin. Untuk menyediakan jumlah ini, perusahaan membuat setoran tahunan yang sama ke
dalam dana yang diinvestasikan pada 7%. Jika setoran pertama dilakukan pada 1 Mei 1989, dan
setoran terakhir dilakukan pada 1 Mei 1994, berapa ukuran masing-masing setoran? Persiapkan
jadwal untuk masalah ini. (R = $ 6989,79)
2. Dana cadangan akan mengakumulasi $ 75.000 dengan 5 setoran tahunan yang sama pada
setiap akhir tahun. Jika bunga diperoleh 9%, tentukan ukuran setoran dan siapkan jadwal.
3. Pasangan ingin mengakumulasi $ 40.000 untuk pembayaran uang muka di rumah paling
lambat 1 Agustus 1994, Mereka membuat simpanan tengah tahunan dalam asosiasi bangunan
dan pinjaman dengan setoran pertama pada tanggal 1 Agustus 1988, dan yang terakhir pada
tanggal 1 Februari 1994 Jika asosiasi bangunan dan pinjaman membayar 9% majemuk setiap
semester pada tanggal 1 Februari dan 1 Agustus, berapa yang harus disetor pasangan itu setiap 6
bulan?
4. Berapa setoran setengah tahunan dalam masalah 3 jika nilainya 11% diperparah setiap
semester?
5. Perusahaan meminjam $ 80.000 pada 12% selama 12 tahun. Jika dana cadangan ditetapkan
9% untuk membayar hutang, berapakah total biaya tahunan dari kewajiban ini? ($ 13,572,06)
6. Seorang wanita meminjam $ 5500 selama 6 tahun dengan 10%. Untuk memastikan bahwa ia
akan mampu membayar kembali utangnya, ia membuat simpanan yang sama pada setiap akhir
tahun dalam investasi yang membayar 6% per tahun setiap tahunnya. Berapa total biaya tahunan
pinjaman ini?

6.13 Dana Pelunasan Utang dengan Deposit Tertentu

Dalam beberapa transaksi ukuran pembayaran untuk dana pelunasan utang ditentukan, dan
masalahnya adalah untuk menentukan jumlah pembayaran.Menurut (Jose Hasibuan dalam buku

31
‘an introduction to the mathematics of finance’ karangan John McCutcheon and William F. Scott,
2012) menyatakan bahwa metode sinking fund atau dana pelunasan utang, yaitu pembayaran
hutang yang dilakukan dengan 1 kali pembayaran pada akhir periode hutang. Metode sinking
fund mengasumsikan bahwa peminjam membuat pembayaran secara berkala ke dalam suatu
dana yang di sebut dana pelunasan sinking fund.Biasanya dalam kasus tersebut, jumlah
pembayaran integral tidak akan memberikan hasil yang tepat yang diinginkan, ini berarti bahwa
deposit tidak teratur harus dilakukan baik pada saat setoran rutin terakhir atau satu periode
kemudian. dalam buku ini kita asumsikan prosedur yang terakhir kecuali masalah menentukan
sebaliknya.

Contoh

Seseorang ingin mengumpulkan $10.000 untuk memulai sebuah bisnis, jika $750 dapat disimpan
setiap 6 bulan, berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk mengumpulkan $10.000? Tabungan
pada akhir setiap bulan 6 ditempatkan dalam investasi membayar 5% diperparah semiper tahun

Solusi:

Substitusi formula (14)

10,000  750 s n|2 1 2%

1,000
s n|   13,33
750

Dari tabel 2 kita menemukan bahwa entrepenuer akan harus membuat 11 deposito dari $750
ditambah deposit yang lebih kecil 12 untuk mendapatkan ukuran deposito penutup, prosedur
yang paling langsung adalah untuk mendapatkan jumlah anuitas karena 11 deposito dan
mengurangi ini dari $10.000

s n  R( s n 1|  1)

 750( s111|  1)  750(13.79555  1)

 750  12.79555  $9,596.66

32
  10,000  9.596.66  $403.34

6.14 Comparis pada Amortisasi dan Dana Pelunasan Utang

Ketika utang diamortisasi, setiap pembayaran membayar bunga yang beredar pada waktu itu dan
saldo digunakan untuk mengurangi pokok. Ketika dana tenggelamnya digunakan, seluruh kepala
sekolah tetap tidak dibayar sampai tanggal jatuh tempo utang. setiap periode bunga, debitur
hanya membayar bunga kepada pemberi pinjaman. Kemudian deposit terpisah dibuat Info dana
tenggelam yang akan terakumulasi ke jumlah yang akan pensiun semua atau sebagian dari utang.

Metode amortisasi memiliki keuntungan yang lebih nyaman, karena hanya membutuhkan satu
pembayaran setiap periode. Metode

Gambar 6-8

tanggal fokus perlu $

10.000 di sini 12
pembayaran

memiliki jumlah anuitas

karena sebelas $ 750
saldo pembayaran
diperlukan

Yang akan terbukti lebih murah tergantung pada tingkat bunga. Jika nilai yang diterima pada
dana tenggelamnya sama dengan dibebankan pada utang, total biaya periodik dari dua metode
akan sama. jikalubang tenggelamnya dana memperoleh tingkat bunga yang lebih rendah daripada
yang dibebankan pada utang, biaya periodik untuk metode dana tenggelamnya akan lebih besar
dari itu untuk metode amortisasi. Alasannya adalah bahwa pembeli akan membayar satu tingkat
bunga atas utang, dana tenggelam akan lebih baik. Karena situasi seperti itu akan sangat tidak
biasa bagi sebagian besar peminjam, seseorang biasanya lebih baik amortizing utang. Efek dari
suku bunga yang berbeda pada total biaya periodik dapat ditunjukkan oleh contoh.

Contoh 1

Seseorang meminjam $1000 harus dilunasi dalam instalasi tahunan yang sama

33
setiap akhir tahun selama 3 tahun. menemukan total biaya tahunan dengan ketentuan sebagai
berikut:

a) hutang diamortisasi pada 8%

b) bunga di 8% dibayar pada utang dan dana tenggelam diatur di 7%

c) bunga di 8% dibayar pada utang dan dana tenggelam diatur pada 8%

d) bunga di 8% dibayar pada utang dan dana tenggelam diatur pada 9%

1
a) R  1000 a  $388,04
3|8%

ini adalah total biaya tahunan karena mencakup kepentingan dan pokok

b) Bunga  08.1000  $80.00

1
R  1000  311 .06
a3|7%

Total $391.06

c) Bunga  $80.00

1 308.04
R  1000 
s 3|8% $388.04
dicatat bahwa (c) adalah sama dengan rencana amortisasi

d) Interest  $80.00

1 305.06
R  1000 
s 3|9 $385.06

Perhatikan bahwa semua rencana sebelumnya memungkinkan seluruh hutang, pokok dan
bunga, dibayar dalam 3 tahun. Selain menyederhanakan transaksi dan biasanya memiliki
biaya periodik yang lebih rendah, rencana amortisasi memiliki keuntungan praktis lain
bagi sebagian besar peminjam. Ini benar-benar memaksa peminjam untuk mengurangi
pokok di sepanjang jalan. Jika kebanyakan orang mencoba untuk membayar hutang masa
depan dengan menyiapkan dana cadangan, mereka mungkin akan menghabiskan sebagian
dari deposito berkala daripada menabungnya. Hasilnya adalah ketika hutang datang

34
 karena mereka tidak akan memiliki cukup dana untuk membayarnya. Itulah sebabnya
kebanyakan hipotek rumah saat ini dilunasi dengan amortisasi atau pinjaman
pengurangan langsung

Contoh 2
Perusahaan ingin meminjam $ 1.000.000. Salah satu kemungkinan adalah meminjam
uang sebesar 11% dikonversi setiap semester dan menyiapkan dana cadangan sebesar 9%
dikonversi setiap semester untuk pensiunan utang dalam 10 tahun. Pada tingkat berapa,
dikonversi setiap semester, apakah lebih murah untuk mengamortisasi utang?
Solusi
menemukan Total pembayaran periodic
interest 1,000,000  .055  $55,000.00
1
pembayaran ke dana tenggelam 1,000,000  s  31,876.15
20|4 1 2 %

total pembayaran selama 6 bulan  $86.876.15

Total pembayaran periodik menjadi sewa anuitas biasa dengan nilai sekarang $1.000.000.
Substituting dalam formuls (15) kita memiliki
86,876.15a 20|  1,000,000

1,000,000
a 20|   11 .5106
86,876.15

Tingkat nominal adalah 10,00 +1,92 = 11,92% diperparah setiap semester. Jika
perusahaan dapat meminjam uang kurang dari 11,92% per tahun, itu akan lebih murah
daripada pinjaman langsung sebesar 11% dan dana cadangan sebesar 9%.

35
 Karena pentingnya pemahaman menyeluruh tentang metode amortisasi dan dana cadangan,
keduanya digambarkan dalam Gambar 6-9 untuk hutang sebesar $ 1000 yang akan dilunasi
dengan 3 pembayaran tahunan
Latihan 6d
1. Hutang $50,000 adalah jatuh tempo pada akhir 5 tahun. untuk memastikan untuk memiliki
jumlah ini ketika jatuh tempo, peminjam memutuskan untuk membuat dana tenggelam
dengan membuat Deposite pada akhir setiap tahun menjadi rekening membayar 7%.
Buatlah jadwal yang menunjukkan bagaimana dana ini terakumulasi (R = $8694)

2. Sebuah dana tenggelam diatur untuk mengumpulkan $85,000 dalam 6 tahun. Jika dana
memperoleh 9% dikonversi setiap tahun, berapa ukuran deposit pada akhir setiap tahun?
Menyusun jadwal

3. Seorang wanita ingin mengumpulkan $8000 untuk memulai bisnis. Jika dia dapat
menyimpan $800 setiap 6 bulan dan dapat menginvestasikan tabungan ini

Gambar 6-9 Amortisasi dengan dana tenggela

Amortisasi hutang

bunga setiap Bunga dibayarkan setiap periode

pembayaran
membayar
bunga yang bunga dibayarkan setiap
jatuh tempo dan periode
bagian dari
pokok

pembayaran terakhir
pembayaran terakhir
membayar bungadan
membayar bunga dan sinking fund
pokok pinjaman
pokok pinjaman meningkat melalui
pembayaran dan
dan
bunga

pembayaran
pembayaran pembayaran
pembayaran

36
4. Pasangan ingin mengakumulasi $ 15.000 untuk uang muka di rumah. Jika mereka dapat
menyetor $ 900 pada akhir setiap 6 bulan dalam asosiasi simpan pinjam yang membayar 6%
yang dikonversi setiap semester, berapa banyak setoran penuh yang harus mereka buat dan
berapa ukuran setoran penutup?
5. Manajemen sebuah pabrik ingin menyiapkan dana cadangan untuk menyediakan $ 40.000
untuk penggantian mesin pada akhir 6 tahun. Jika setoran yang sama dilakukan pada akhir
setiap 6 bulan dalam dana yang menghasilkan 9% dikonversi setiap semester, cari ukuran
masing-masing simpanan. Jika mesin harus diganti pada akhir 4 tahun, berapa banyak yang
akan dibiayai pada saat itu? ($ 2586,65 $ 24262,81)
6. Kerjakan masalah 5 dengan tingkat konversi 7% setiap semester.
7. Seorang lelaki meminjam $ 50.000 untuk dibayar kembali dalam pemasangan tahunan yang
sama pada setiap akhir tahun selama 6 tahun. Temukan total biaya tahunan dalam kondisi
berikut:
a. Sebuah Utang diamortisasi sebesar 8%
b. Bunga dibayarkan atas hutang sebesar 12% dan dana cadangan ditetapkan sebesar 10%.
c. Bunga dibayarkan atas hutang sebesar 8% dan dana cadangan ditetapkan sebesar 8%.
d. Bunga dibayarkan atas utang sebesar 8% dan dana cadangan ditetapkan sebesar 9%.
[ Sebuah. $ 10.815,77; b. $ 11.168,13; c. $ 10.815,77; d. $ 10,645,99]
8. Temukan total biaya tahunan untuk pinjaman $ 12.000 yang dilunasi dalam 4 pembayaran
tahunan yang sama dengan ketentuan sebagai berikut:
Sebuah. Utang diamortisasi sebesar 12%
b. Bunga dibayarkan atas hutang sebesar 12% dan dana cadangan ditetapkan sebesar 10%.
c. Bunga dibayarkan atas hutang sebesar 12% dan dana pelunasan ditetapkan sebesar 12%.
d. Bunga dibayarkan atas utang sebesar 12% dan dana cadangan ditetapkan sebesar 14%.
9. Sebuah film dapat meminjam $ 10.000 dengan biaya 13% per tahun selama 5 tahun. Sinking
fund dapat didirikan pada 8% dikonversi setiap tahun untuk membayar utang. Pada tingkat
berapa rencana amortisasi memiliki biaya tahunan yang sama?
10. Sebuah perusahaan dapat meminjam $100.000 di 12% untuk 10 tahun. Untuk melunasi hutang
pada akhir 10 tahun, dana tenggelamnya akan ditetapkan pada 8% dikonversi setiap tahunnya.
Pemberi pinjaman lain akan memberikan uang di 15% dan mengizinkan pinjaman untuk

37
 diamortisasi dengan 10 pembayaran tahunan. Rencana mana yang akan Anda pilih untuk
perusahaan?

6.15. Alat Bantu Perhitungan

Di sebagian besar bisnis, kalkulator atau komputer tersedia untuk melakukan aritmatika
dalam matematika masalah keuangan. Perwakilan produsen harus diminta untuk memberikan
instruksi untuk jenis masalah yang dihadapi dalam bisnis.Mereka harus menggambarkan cara
paling efisien untuk menyelesaikan masalah dengan merek mesin tertentu. Dalam beberapa
kasus, cek bawaan yang berharga dimasukkan sebagai bagian dari prosedur yang disarankan.
Jika Anda menggunakan kalkulator untuk menyiapkan jadwal amortisasi singkat menggunakan
pembayaran yang sama, Anda dapat memeriksa pekerjaan dengan mencatat apakah pembayaran
terakhir berada dalam beberapa sen dari pembayaran lainnya. Jika Anda mempersiapkan jadwal
panjang dengan perhitungan bunga sederhana baris demi baris, kesalahan di awal pekerjaan akan
serius jika tidak ditemukan dengan cepat.

Dengan menggunakan metode yang dijelaskan dalam bagian 6.3, Anda dapat menghitung pokok
yang beredar untuk garis-garis tertentu (seperti setiap baris ke-12) sebelum melakukan
perhitungan terperinci. Kemudian Anda akan menemukan kesalahan segera setelah perhitungan
bunga sederhana tidak setuju dengan prinsipal yang sebelumnya dihitung untuk baris tersebut.
Perbedaan beberapa sen karena pembulatan entri ke sen dapat terjadi, dalam hal ini nilai yang
dipertahankan adalah yang dihasilkan dari perhitungan baris-demi-baris. Jadwal amortisasi dapat
disiapkan dengan cepat dan dengan biaya yang masuk akal dengan peralatan komputasi
elektronik modern. program komputer untuk menghasilkan jadwal amortisasi termasuk dalam
lampiran. beberapa baris dari jadwal panjang ditunjukkan pada tabel 6.3. entri terakhir pada
setiap baris adalah saldo terutang setelah pembayaran dilakukan. jadwal menunjukkan dengan
tepat berapa banyak dari setiap pembayaran pergi ke pokok dan berapa banyak bunga. jadwal
yang diberikan adalah pinjaman $ 10.000 pada 12% dikonversi setiap bulan untuk dilunasi dalam
30 tahun dengan pembayaran $ 102,87 per bulan. Anda akan perhatikan bahwa pembayaran
terakhir agak lebih rendah.

Tabel 6-3 jadwal pengurangan pinjaman

38
 tingkatan : Pembayaran : Pinjaman Masa :
12% $102.87 $10,000 30 tahun
Pembayaran pada
Pembayaran ke- Bunga Pokok Saldo pinjaman
1 $100.00 $2.87 $9997.13
2 99.97 2.90 9994.23
3 99.94 2.93 9991.30
4 99.91 2.96 9988.34

119 93.58 9.29 9349.07

120 93.49 9.38 9339.69
121 93.40 9.47 9330.22

179 86.00 16.87 8583.06

180 85.83 17.04 8566.02
181 85.66 17.21 8548.81

290 51.96 50.91 5145.01

291 51.45 51.42 5093.59
292 50.94 51.93 5041.66
293 50.42 52.45 4989.21

358 2.72 100.15 171.53

359 1.72 101.15 70.38
360 0.70 70.38 0.00

6.16. Beberapa Poin Praktis

Sebagian besar siswa akan meminjam ribuan dolar untuk membeli rumah suatu hari
nanti. berikut adalah beberapa aturan yang dapat menghemat ratusan dolar.

1. Mencari nilai yang rendah. sepanjang tahun ini, banyak masalah yang telah bekerja
menggunakan tarif yang berbeda untuk menunjukkan bahwa perbedaan yang kecil di
nilai mungkin berarti ratusan dollar berbeda di bunga.
Contoh, pada $10,000 Pinjam mempunyai 13% yang harus di lunasi setiap bulan sampai
25 tahun, total bunga adalah $22,712. Ketika perbedaan nya hanya ½% dapat menyimpan
$1125 pada pinjaman yang relatif kecil, ini mudah untuk melihat mengapa waktu yang
sedikit seharusnya bisa di habiskan untuk mencari nilai terbaik yang tersedia. Jika ini

39
 perlu untuk membuat pinjaman pada nilai yang relatif tinggi, jangan mengabaikan
kemungkinan dari di biayai kembali nanti saat nilai turun.
2. lunasi dengan cepat. selama Anda berutang ribuan dolar, Anda akan membayar banyak
bunga setiap tahun meskipun Anda memiliki tingkat yang relatif rendah. semakin cepat
pinjaman dilunasi, semakin sedikit bunga yang dibebankan. pinjaman $ 10.000 yang
dilunasi dalam 20 tahun sebesar 12% akan dikenakan bunga $ 16.426. jika pinjaman yang
sama dilunasi dalam 10 tahun, bunganya akan turun menjadi $ 7218, selisih $ 9208. biaya
bunga untuk tarif umum dan periode pembayaran ditunjukkan pada tabel 6.4
3. Tetap membayar sesuai dengan cara mu. mendahului paragraf jelas tidak bisa diterima
tabungan bahwa hasil dari membayar sebuah pinjaman rugi dengan cepat. Tapi hati2
jangan melakukan sendiri untuk membayar yang di luar dari cara mu. Tabel 6-5
menunjukkan bagaimana pembayaran setiap bulan bervariasi dengan nilai dan periode
pembayaran.

4. hindari klausa penalti. untungnya, ada cara untuk menjaga pembayaran bulanan sesuai
kemampuan Anda dan tetap dapat melunasi pinjaman dengan cepat jika penghasilan
Anda meningkat atau Anda menerima sejumlah uang dari warisan atau sumber lain.
dapatkan pinjaman yang memiliki pembayaran bulanan yang Anda mampu, tetapi yang
dapat dilunasi dengan lebih baik tanpa penalti jika Anda dapat setiap saat melakukan
pembayaran yang lebih besar, peminjam yang telah membayar sebagian dari pinjaman
dapat dibantu nanti jika sakit atau hilangnya pendapatan sementara mencegah pembuatan
beberapa pembayaran bulanan reguler
5. hati-hati terhadap tingkat variabel. hipotek suku bunga variabel dapat dimulai dengan
suku bunga yang lebih rendah daripada hipotek suku bunga tetap, tetapi suku bunga dapat
meningkat secara signifikan selama jangka waktu pinjaman. Anda harus yakin bahwa
kenaikan tarif tidak akan menyebabkan pembayaran melebihi jumlah yang terjangkau.
namun, waspadai frekuensi perubahan dan perubahan maksimum kapan saja.
6. hati-hati dengan poin. jika Anda berpikir untuk meminjam dari pemberi pinjaman yang
membebankan poin, pastikan untuk membandingkan tingkat bunga sebenarnya dari
pinjaman dengan sumber kredit lainnya. mungkin pinjaman "12%" dengan poin lebih
mahal daripada 13% dari pemberi pinjaman lain

40
7. lakukan pembayaran uang muka yang besar, semakin besar uang muka, semakin sedikit
Anda harus meminjam dan semakin sedikit Anda akan membayar bunga. namun, jangan
membuat kesalahan dengan memasukkan semua uang Anda ke uang muka. biaya
pemindahan, peralatan yang dibutuhkan untuk rumah baru dan uang muka lain yang
terlibat dalam penyelesaian mungkin berjumlah besar. jika Anda harus mendapatkan
pinjaman kecil dari bank atau perusahaan pinjaman atau membeli dengan program
cicilan, Anda mungkin harus membayar bunga 15% atau lebih dalam setahun. seperti
yang ditunjukkan dalam bab 4. terlalu banyak orang mencoba membeli rumah dengan
uang muka minimum. mungkin lebih baik menyimpan uang dan membayar uang muka
dalam jumlah besar. tingkat bunga yang dikenakan pada hipotek rumah kadang-kadang
terkait dengan persentase pembayaran uang muka ke biaya rumah. uang muka yang lebih
besar dapat mengurangi tingkat pinjaman untuk saldo.
8. hubungi beberapa pemberi pinjaman. pinjaman hipotek dibuat oleh banyak jenis pemberi
pinjaman. bank komersial dan tabungan, asosiasi simpan pinjam (kadang-kadang disebut
asosiasi bangunan dan pinjaman), perusahaan asuransi, perorangan, dan lain-lain. praktik
pemberian pinjaman, suku bunga, penilaian, biaya penutupan, dan persyaratan uang muka
berbeda-beda, sehingga akan membayar Anda untuk berbicara dengan beberapa pemberi
pinjaman ketika Anda berada di pasar untuk mendapatkan pinjaman. sebelum Anda
mengajukan pinjaman, seperti dalam semua pembelian cicilan, baca aplikasi dengan
cermat. Anda mungkin diharuskan membayar biaya meskipun Anda memutuskan untuk
mendapatkan pinjaman di tempat lain. jika Anda tertarik pada pinjaman FHA atau VA,
ingatlah bahwa uang masih dipasok oleh pemberi pinjaman swasta. di mana pun Anda
mendapatkan pinjaman, pastikan bahwa pokok dikurangi karena pembayaran dilakukan.

9. tahu seberapa banyak Anda berutang. selalu tahu berapa banyak Anda masih berutang
dan alokasi pembayaran Anda untuk pokok dan bunga. pembeli rumah harus memastikan
untuk mengklaim keuntungan pajak yang menjadi haknya. salah satu cara untuk
menentukan berapa banyak bunga yang telah dibayarkan adalah untuk mendapatkan
laporan berkala dari pemberi pinjaman. Cara lain adalah dengan mendapatkan jadwal
amortisasi. sebagian dari jadwal disajikan pada tabel 6-6 untuk menunjukkan berapa
banyak informasi berharga yang terkandung dalam jadwal jenis ini.

41
 jadwal ini adalah untuk pinjaman hipotek konvensional sebesar $ 10.000 yang harus
dibayar kembali selama 30 tahun. tarifnya 12% dikonversi setiap bulan. pembayaran
bulanan yang dibulatkan ke sen adalah $ 102,87. peminjam yang mendapatkan hipotek
berasuransi Administrasi Perumahan Federal harus membayar, selain bunga, premi
asuransi hipotek. Asuransi FHA melindungi kreditur dari kerugian atas pinjaman. itu
tidak melindungi peminjam dari kerugian; tetapi karena asuransi, pemberi pinjaman dapat
dan mau memberikan pinjaman dengan persyaratan yang membawa kepemilikan rumah
dalam jangkauan banyak keluarga yang sebaliknya tidak mampu membelinya. Tabel 6-6
menunjukkan bahwa selama tahun pertama $ 1198,02 dikenakan bunga, hanya
menyisakan $ 36,42 untuk mengurangi hutang.
Tabel 6-7 menunjukkan jadwal untuk tahun ke-15. setelah pembayaran ke-180, titik
tengah dalam jangka waktu hipotek, peminjam masih berutang lebih dari 85% dari pokok
pinjaman. pembayaran 180, yang total $ 18.516,60, telah mengurangi hipotek hanya $
1433,98. pembayaran bunga masih jauh lebih besar dari jumlah yang dibayarkan ke
pokok.
jadwal untuk tahun terakhir ditunjukkan pada tabel 6-8. kepala sekolah sedang dikurangi
jauh lebih cepat sekarang. perhatikan bahwa pembayaran terakhir agak lebih rendah dari
yang lain. ini adalah hasil pembulatan saat menentukan pembayaran. baris terakhir dalam
tabel memberikan total 30 tahun.
10. memungkinkan untuk menutup biaya. biaya pengacara, asuransi hak, survei properti,
biaya pencatatan, biaya layanan pemberi pinjaman, dan barang-barang lainnya mungkin
memerlukan pengeluaran tunai menit terakhir saat sebuah rumah dibeli. biaya penutupan
dapat berjalan dari nol hingga beberapa ratus dolar. dapatkan perkiraan dari pemberi
pinjaman dan tambahkan uang yang dibutuhkan untuk menutup kebutuhan uang tunai
Anda yang lain.

Tabel 6-4 total bunga pinjaman amortisasi $10,000

Periode Tingkat nominal tahunan

pembayaran
Tahun Bula 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13%
n
10 120 $3,324 $3,933 $4,560 $5,202 $5,859 $6,531 $7,218 $7,918
15 180 5,190 6,180 7,203 8,257 9,345 10,459 11,604 12,775

42
 20 240 7,196 8,607 10,076 11,595 13,162 14,773 16,426 18,118
25 300 9,332 11,204 13,157 15,176 17,264 19,406 21,599 23,837
30 360 11,586 13,954 16,417 18,969 21,594 24,286 27,033 29,823
40 480 16,414 19,832 23,379 27,027 30,762 34,558 38,408 42,301
14% 15% 16% 17% 18% 19% 20% 21%

10 120 $8,632 $9,361 $10,10 $10,85 $11,62 $12,40 $13,19 $13,99

2 6 3 2 1 3
15 180 13,972 15,193 16,438 17,704 18,989 20,292 21,613 22,953
20 240 19,846 21,603 23,391 25,206 27,042 28,897 30,774 32,665
25 300 26,114 28,427 30,767 33,134 35,535 37,931 40,355 42,791
30 360 32,656 35,533 38,413 41,325 44,256 47,200 50,160 53,126
6
40 480 46,218 50,158 54,114 58,083 62,058 66,042 70,030 74,024
22% 23% 24% 25%

10 120 $14,80 $15,62 $16,45 $17,30

4 6 9 0
15 180 24,304 25,671 27,049 28,441

20 240 34,570 36,490 38,420 40,359

25 300 45,239 47,696 50,159 52,631

30 360 56,096 59,077 62,061 65,046

40 480 78,018 82,011 86,010 90,008

Tabel 6-5 pembayaran bulanan dengan pinjaman amortisasi $10,000.00 (pembayaran

dibulatkan kedalam sen)

Periode Tingkat nominal tahunan

pembayaran
Tahun Bula 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13%
n
10 120 $111.03 $116.11 $121.3 $126.6 $132.1 $137.7 $143.4 $149.3
3 8 6 6 8 2
15 180 84.39 89.89 95.57 101.43 107.47 113.66 120.02 126.53
20 240 71.65 77.53 83.65 89.98 96.51 103.22 110.11 117.16
25 300 64.44 70.68 77.19 83.92 90.88 98.02 105.33 112.79
30 360 59.96 66.54 73.38 80.47 87.76 95.24 102.87 110.62

43
 40 480 55.03 62.15 69.54 77.14 84.92 92.83 100.85 108.96
14% 15% 16% 17% 18% 19% 20% 21%

10 120 $155.2 $161.3 $167.5 $173.8 $180.1 $186.6 $193.2 $199.9

7 4 1 0 9 8 6 4
15 180 133.18 139.96 146.88 153.91 161.05 168.29 175.63 183.07
20 240 124.36 131.68 139.13 146.69 154.34 162.07 169.89 177.77
25 300 120.38 128.09 135.89 143.78 151.75 159.77 167.85 175.97
30 360 118.49 126.45 134.48 142.57 150.71 158.89 167.11 175.35
40 480 117.12 125.33 133.57 141.84 150.12 158.42 166.73 175.05
22% 23% 24% 25%

10 120 $206.7 $213.5 $220.4 $227.5

0 5 9 0
15 180 190.58 198.17 205.83 213.56

20 240 185.72 193.71 201.75 209.83

25 300 184.13 192.32 200.53 208.77

30 360 183.60 191.88 200.17 208.46

40 480 183,37 191.69 200.02 208.35

Tabel 6-6 jadwal amortisasi (tahun pertama)

Pinjaman : Masa Nilai : Pembayaran

$10,000 30 tahun 12% $102.87
Pembayaran ke- Jumlah Pembayaran untuk Saldo pinjaman
pembayaran Bunga pokok
$10,000.00
1 $102.87 $100.00 $2.87 9,997,13
2 102.87 99.97 2.90 9,994.23
3 102.87 99.94 2.93 9,991.30
4 102.87 99.91 2.96 9,988.34
5 102.87 99.88 2.99 9,985.35
6 102.87 99.85 3.02 9.982.33
7 102.87 99.82 3.05 9,979.28
8 102.87 99.79 3.08 9,976.20
9 102.87 99.76 3.11 9,973.09
10 102.87 99.73 3.14 9,969.95
11 102.87 99.70 3,17 9,966.78
12 102.87 99.67 3.20 9,963.58

44
 $1234.44 $1198.02 $36.42

Tabel 6-7 tahun ke 15

Pembayaran ke- Jumlah Pembayaran untuk Saldo pinjaman

pembayaran Bunga pokok
169 $102.87 $87.60 $15.27 $8744.44
170 102.87 87.44 15.43 8729.01
171 102.87 87.29 15.58 8713.43
172 102.87 87.13 15.74 8697.69
173 102.87 86.98 15.89 8681.80
174 102.87 86.82 16.02 8665.75
175 102.87 86.66 16.21 8649.54
176 102.87 86.50 16.37 8633.17
177 102.87 86.33 16.54 8616.63
178 102.87 86.17 16.70 8599.93
179 102.87 86.00 16.87 8583.06
180 102.87 85.83 17.04 8566.02
$1234.44 $1040.75 $193.69

Tabel 6-8 tahun ke 30

Pembayaran ke- Jumlah Pembayaran untuk Saldo pinjaman

pembayaran Bunga Pokok
349 $102.87 $11.30 $91.57 $1038.02
350 102.87 10.38 92.49 945.53
351 102.87 9.46 93.41 852.12
352 102.87 8.52 94.35 757.77
353 102.87 7.58 95.29 662.48
354 102.87 6.62 96.25 566.23
355 102.87 5.66 97.21 469.02
356 102.87 4.69 98.18 370.84
357 102.87 3.71 99.16 271.68
358 102.87 2.72 100.15 171.53
359 102.87 1.72 101.15 70.38
360 102.87 0.70 70.38 0.00
$1202.65 $73.06 $1129.59
$47,001.41 $27,001.41 $10,000.00

45
 Daftar Pustaka

Amalan. (2017). Apa itu Refinancing dan Cara Memanfaatkannya untuk Terbebas Utang.
Diambil dari https://www.amalan.com/id/blog/apa-itu-refinancing-dan-cara-
memanfaatkannya-untuk-terbebas-utang

Jose Hasibuan.(2012). Amortisasi dan sinking fund. Diambil dari

https://www.kompasiana.com/josehasibuan/5500a480a33311ac0a510244/amortisasi
-dan-sinking-fund

(https://www.academia.edu/8703584/Amortisasi_utang_dan_dana_pelunasan)

46
Riyanto, A. (2015). ASPEK HUKUM PERJANJIAN KREDIT DENGANAGUNAN KAPAL. 2(JURNAL
SELAT). Diambil dari https://media.neliti.com/media/publications/235459-aspek-
hukum-perjanjian-kredit-dengan-agu-236f0306.pdf

Sri Rahayu, F., Nurlela, Minarti, S., & Rahmadani, T. (2011). AMORTISASI UTANG DAN DANA
PELUNASAN. Diambil dari https://docplayer.info/71947507-Amortisasi-utang-dan-
dana-pelunasan.html

47