ANALISIS INVESTASI DALAM PROYEK TEKNIK SIPIL

Alasan pentingnya ilmu ANALISIS INVESTASI dalam Proyek Teknik Sipil:

1. MODAL yang diperlukan dalam jumlah yang besar (satuan Milyar rupiah)
2. Adanya RISIKO KONSTRUKSI: kecelakaan kerja, material terbuang, gaya hidup,
teknologi, mobilitas global, kolaborasi industry-masyarakat, kebijakan pemerintah
3. Jenis investasi selalu dihadapkan dengan KOMPETITOR
4. Investasi memerlukan WAKTU HORISON untuk pengembalian modal

Definisi Investasi proyek konstruksi:

1. Adalah menanam uang dlm bentuk bangunan+asset utk sebuah usaha, INVESTASI AKTIF: investor harus
berpikir keras bagaimana optimalisasi pendapatan & pengeluaran (operation and maintenance) agar modal
segera kembali, mendapat keuntungan tahunan, dan memperoleh waktu pengembalian (payback-period) yang
cepat.  Risk Taker
2. Bukan: INVESTASI PASIF: menanam uang dalam bentuk deposito, tanah, atau emas, sehingga pemilik cukup
tidur atau tidak berbuat apapun tapi uangnya berkembang.  Risk Neutral
3. Bukan: uang yang dipunyai hanya ditabung saja, agar bisa diambil kapan saja. Bisa utk foya-foya kapan saja. 
Risk Averse
Mhn cari pustaka sendiri di online..!
TIME VALUE OF MONEY
 Gaji Bulanan Sdr Rp 10 juta: pilih dibayar di AWAL BULAN atau di
AKHIR BULAN?
Pilih di AWAL BULAN krn Sdr dapat memiliki kesempatan mengelolanya, misal utk
berinvestasi  opportunity cost (mhn cari definisi opportunity cost di google.com)

 Value uang Rp. 10 juta hari ini tidak sama dengan value uang Rp 10
juta tahun depan. Nilai nominal tetap sama, namun value berkurang.

 Seseorang punya Rp 100 juta, dan punya pilihan untuk Investasi A

atau Investasi B,
Investasi A “diperkirakan” akan memperoleh pendapatan bersih Rp 5 juta/bulan
Investasi B “diperkirakan” akan memperoleh pendapatan bersih Rp 5,5 juta/bulan
Pilih mana?
Mhn cari pustaka sendiri di online..!
TIME VALUE OF MONEY

Sekarang Tahun Depan

September 2019 September 2020
Nominal Rp 100.000,- Nominal Rp 100.000,-
Dpt utk beli 2 sak semen Dpt utk beli 1,5 sak semen
Uang thd waktu:
Nominalnya sama
Nilainya turun Mhn cari pustaka sendiri di online..!
PUNYA UANG DG BIJAK Mhn cari pustaka sendiri di online..!

Disedekahkan Tk investasi: 10-30% per th

Ke anak, istri, ortu, family, Risiko: totally NOT FREE RISK!
anak yatim, masjid, …
Investasi aktif
Tk investasi: lebih dari 700x atau 70.000% per hari, perusahaan
……. bisa lebih lho….
Risiko: totally FREE RISK !!!! Investasi pasif
emas, tanah
Tk investasi: 7% per th
Dideposito Risiko: may be free risk ….
di Bank
Tk bunga: 5% per th
Ditabung Risiko: free risk ….
di Bank
Tk bunga: 1.5% per th
Punya uang Disimpan di Risiko: free risk ….
Rp 200 juta almari rumah
Risiko: hilang, dicuri,
dimakan rayap, value turun
dimakan rayap, tikus,
UANG/Harta  milik Allah swt, saat lahir gak bawa uang, besok mati juga gak bawa uang
“Bahwa perumpamaan orang-orang yang menginfakkan harta mereka di jalan Allah SWT. Itu
seperti satu biji yang tumbuh diperumpamakan tumbuh menjadi 7 TANGKAI, dan di setiap
tangkainya tumbuh 100 BIJI. ‘Allahu yudo’ifu liman yasya’: Allah melipat-gandakankannya
kepada yang Dia kehendaki.” (Qs. Baqarah :261).

“Sesungguhnya orang-orang yang bersedekah baik laki-laki maupun perempuan dan

meminjamkan kepada Allah pinjaman yang baik, niscaya akan DILIPAT GANDAKAN
kepada mereka, dan bagi mereka pahala yang banyak.” (Qs. Al-Hadid: 18)

“HARTA tidak berkurang dengan sedekah. Dan seorang pemaaf pasti akan Allah
tambahkan kewibaan baginya.” (HR. Muslim)
“Tidak diperbolehkan iri dan dengki kecuali pada dua perkara, pertama seseorang yang
diberi Allah HARTA kekayaan lalu ia menghabiskan harta kekayaan itu pada jalan yang
benar, kedua seseorang yang diberi ILMU lalu ia mengamalkannya dan mengajarkannya
pada orang lain” (HR. Muslim)
Mhn cari pustaka sendiri di online..!
Awal tahun 2010, Bapak A mengikuti Program DEPOSITO sebesar Rp 5000 juta dengan Bunga
Deposito (rate=r%) 6% per tahun. Tahun ke 3, berapa Nilai Nominalnya?

DIHITUNG DENGAN “BUNGA SEDERHANA”

Awal tahun 2011 ( waktu n=1 tahun): Nilai Nominal = Rp 5000 juta +6% x Rp 5000
= Rp 5000 juta + Rp 300 juta = 5300 juta
Awal tahun 2012 (waktu n=2 tahun): Nilai Nominal = Rp 5300 juta +6% x Rp 5000
= Rp 5300 juta + Rp 300 juta = 5600 juta
Awal tahun 2013 (waktu n=3 tahun): Nilai Nominal = Rp 5600 juta +6% x Rp 5000

= Rp 5600 juta + Rp 300 juta = 5900 juta

Rumus  Fn (Future th n) = P.(1+n.r%)

F3 = 5000.(1+3th.6%) = 5000.(1+3.6%)= Rp 5900
DIHITUNG DENGAN “ BUNGA MAJEMUK”
Awal tahun 2011 ( waktu n=1 tahun): Nilai Nominal = Rp 5000 juta +6% x Rp 5000
= Rp 5000 juta + Rp 300 juta = 5300 juta
Awal tahun 2012 (waktu n=2 tahun): Nilai Nominal = Rp 5300 juta +6% x Rp 5300
= Rp 5300 juta + Rp 318 juta = 5618 juta
Awal tahun 2013 (waktu n=3 tahun): Nilai Nominal = Rp 5618 juta +6% x Rp 5618

= Rp 5618 juta + Rp 300 juta = 5955,08 juta

Rumus  Fn (Future th n) = P.(1+r%)n

F3 = 5000.(1+6%)3th = 5000.(1+6%)3= 5955,08

PERHITUNGAN SELANJUTNYA MENGGUNAKAN

 “ BUNGA MAJEMUK – COMPOUND INTEREST”
 RUMUS-RUMUS
TINGKAT SUKU BUNGA simbol i%=interest utk Bank
TINGKAT PENGEMBALIAN MODAL simbol r%=rate utk Investasi

Th ke 0 1 2 3 ….…. n

PRESENT VALUE Pembayaran Konstan PAYMENT PAYMENT PAYMENT (PMT) FUTURE VALUE
(PV) PAYMENT (PMT) (PMT) (PMT) atau (FV)
atau atau atau atau atau
PRESENT ANGSURAN-ANNUITY ANGSURAN- ANGSURAN- ANGSURAN-ANNUITY FUTURE
(P) (A) ANNUITY ANNUITY (A) (F)
(A) (A)

Ditetapkan tingkat suku bunga atau tingkat pengembalian modal =r%

Usia ekonomis/jangka investasi, time horizon = n atau nper (n-period)
Hitunglah P, (present worth) Hitunglah F, (compound amount)
Jika diketahui F Jika diketahui P
Kode (P/F, r%, n) Kode (F/P, r%, n)
Rumus: 1 Rumus:
P = F.[ --------- ] F = P.[(1+r)n ]
(1+r)n

Hitunglah A, (capital recovery) Hitunglah P, (present worth)

Jika diketahui P Jika diketahui A
Kode (A/P, r%, n) Kode (P/A, r%, n)
Rumus: r.(1+r)n Rumus: (1+r)n – 1
A = P.[------------ ] P = A.[------------ ]
(1+r)n – 1 r.(1+r)n

Hitunglah F, (compound amount) Hitunglah A, (sinking fund)

Jika diketahui A Jika diketahui F
Kode (F/A, r%, n) Kode (A/F, r%, n)
Rumus: (1+r)n – 1 Rumus: r
F = A.[------------] A = F.[------------]
r (1+r)n – 1
 Hitunglah P, (present worth, linear gradient) Hitunglah G,
Jika diketahui G Jika diketahui P
Kode (P/G, r%, n) Kode (G/P, r%, n)
Rumus: (1+r)n – r.n – 1 Rumus: r2.(1+r)n
P = G.[-------------------- ] G = P.[-------------------- ]
2 n
r .(1+r) (1+r)n – r.n – 1

Tipe pembayaran tahunan atau bulanan

a. Konstan per tahun  Angsuran-Annuity (A)
b. Naik linear  Gradient (G)
c. Tidak konstan  Future th-2, Future th-2, dst (F1, F2, F3,….. Fn)

Mhn cari pustaka sendiri di online..!

Th ke 0 1 2 3 ….…. n

PRESENT VALUE Pembayaran Konstan PAYMENT (PMT) PAYMENT (PMT) PAYMENT (PMT) FUTURE
(PV) PAYMENT (PMT) atau atau atau VALUE (FV)
atau atau atau
ANGSURAN- ANGSURAN- ANGSURAN- ANGSURAN-
PRESENT ANNUITY ANNUITY ANNUITY ANNUITY FUTURE
(P) (A) (A) (A) (A) (F)
Gradient linier Gradient linier Gradient linier Gradient linier
(G) (G) (G) (G)
Gradient linier Gradient linier Gradient linier
(G) (G) (G)
Gradient linier Gradient linier
(G) (G)
Gradient linier
(G)

Contoh: Biaya perawatan alat berat, kenaikan (G) = Rp 25 juta

Th ke 0 1 2 3 4 5
Rp. 100 juta Rp. 100 juta Rp. 100 juta Rp. 100 juta Rp. 100 juta
Rp. 25 juta Rp. 25 juta Rp. 25 juta Rp. 25 juta
Rp. 25 juta Rp. 25 juta Rp. 25 juta
Rp. 25 juta Rp. 25 juta
Rp. 25 juta
Jumlah Rp. 100 juta Rp. 125 juta Rp. 150 juta Rp. 175 juta Rp. 200 juta
NOTASI
Present (P) = Present Value (PV)
Future (F) = Future Value (FV)
Periode (n) = N-Period (nper)
Annuity (A) = Angsuran-Annuity (A) = Payment (PMT)
Interest (i%) = tingkat suku bunga  untuk PERBANKAN
Rate (r%) = tingkat (rate) pengembalian modal  untuk INVESTASI

PUNYA
UANG – MODAL?

DITARUH DIJADIKAN INVESTASI

DI BANK MODAL USAHA  tingkat pengembalian modal
 tingkat suku bunga
Mhn cari pustaka sendiri di online..!
DATA
PERBANKAN AGUSTUS 2019
Tingkat suku bunga tabungan =2%-3% per annum (p.a) = 2%-3% per th
Tingkat suku bunga deposito =5%-6% per annum (p.a) = 5%-6% per th
Tingkat suku bunga kredit (pinjaman) =9%-12% per annum (p.a) = 9%-12% per th

Mhn cari pustaka sendiri di online..!

 1. MENABUNG

TRANSAKSI
BANK:
1. Menabung
2. Men-deposito
3. Meminjam

3. MEMINJAM
2. MEN-DEPOSITO
 BANK
SUKU BUNGA
SENTRAL BANK INDONESIA
INDONESIA

Mhn cari pustaka sendiri di online..!

Seseorang punya modal Rp 500 juta
Pilihan I: investasi Usaha-X  keuntungan Rp 3 juta per bulan, uang Rp 500 juta balik utuh di th 10
Pilihan II: investasi Usaha-Y  keuntungan Rp 3,5 juta per bulan, uang Rp 500 juta balik utuh di th 10
Manakah yang dipilih?  PILIH YG “TINGKAT PENGEMBALIAN MODAL  “Rate of Return” NYA BESAR !!!

DATA
INVESTASI AGUSTUS 2019 …????
Tingkat pengembalian modal KONTRAKTOR = % per tahun
Tingkat pengembalian modal KONSULTAN = % per tahun
Tingkat pengembalian modal DEVELOPER = % per tahun
Tingkat pengembalian modal SAHAM = % per tahun
Tingkat pengembalian modal MALL = % per tahun
Tingkat pengembalian modal HOTEL = % per tahun
Tingkat pengembalian modal RUMAH MAKAN = % per tahun
Tingkat pengembalian modal ………….. = % per tahun

Tergantung TINGKAT RISIKO INVESTASI nya

 RISIKO DAN MANAJEMEN RISIKO

Apakah RISIKO?

Apakah MANAJEMEN RISIKO?

Tahapan MANAJEMEN RISIKO

Contoh kasus MANAJEMEN RISIKO

Mhn cari pustaka sendiri di online..!

Risiko Usaha Kontraktor dalam 1 tahun
 kerugian, musnah krn lalai

= brp % besi yg salah potong-terbuang,

= brp %batu+pasir yang terbuang,
= brp % semen yg kehujanan-mengeras,
= brp % kayu yg terbuang,
= brp % produktivitas tng kerja yg menurun krn malas,
= brp % produktivitas alat-mesin yg menurun krn mogok,
………sebutkan yg lain....
Mhn cari pustaka sendiri di online..!
Risiko Usaha Hotel dalam 1 tahun
 kerugian, musnah krn berisiko
= brp % pembatalan pengunjung hotel,
= brp % makanan restauran yg berlebih (tidak laku dan musnah tidak
dpt dimakan lagi),
= brp % pengunjung hotel yg sangat mengotori kamar hotel,
= brp % kran air KM/WC yang lupa ditutup…..
…..sebutkan yang lain ………..

Mhn cari pustaka sendiri di online..!

Risiko Usaha Rumah Makan dalam 1 tahun
 kerugian, musnah krn berisiko

= brp % makanan yang telah dimasak tidak laku (musnah tidak dpt
dimakan lagi),
= brp % piring, gelas, dan alat masak yang pecah atau rusak-musnah
= brp % pembatalan pemesanan makan,
= brp % bahan makanan yang busuk-kadaluarsa,
…..sebutkan yang lain ………..

Mhn cari pustaka sendiri di online..!

PERHITUNGAN “RATE OF RETURN” untuk INVESTOR  MARR
MARR = MINIMUM ATTRACTIVE RATE OF RETURN (Tingkat Pengembalian Modal Minimum) sbg INVESTOR
= MINIMUM ACCEPTABLE RATE OF RETURN or HURDLE RATE (TINGKAT RINTANGAN)

No Components Rate
1 Traditional inflation-free rate of interest for risk-free loans
2 The risk profile of a particular venture
3 Expected rate of inflation
4 The anticipated change in the rate of inflation, if any, over the life
of the investment
5 The risk of defaulting on a loan
Jumlah
CONTOH PERHITUNGAN “RATE OF RETURN”  MARR

No Components Rate
1 Investasi tradisional yang tanpa risiko (misal: deposito) 6%
2 Risiko investasi yang terkait 1,50%
3 Inflasi pada investasi yg terkait 10%
4 Antisipasi perubahan inflasi 1%
5 Risiko jika modal dari berhutang 2%
Jumlah (=nilai MARR) 21%
 SKILL ALUMNI TEKNIK SIPIL DLM INVESTASI
Beberapa skill yang dibutuhkan alumni Teknik Sipil dalam investasi
1. Logika: Dibutuhkan penguasaan logika atau pola pikir yang sistematis: apabila seperti ini,
maka akan seperti itu, dsb. Dengan berbekal kemampuan ini dijamin kalian akan mudah
mengerti dan mengikuti kasus kasus struktur dan konstruksi yang ada.
2. Kreativitas: Teknik Sipil bukan hanya pinter menghitung struktur lho, karena dibalik semua itu
dituntut untuk bisa merancang sebuah struktur yang aman dan membutuhkan tampilan
yang menarik. Kalau kamu beruntung dengan memiliki kemampuan logika dan kreativitas
yang bagus, maka kamu akan sangat terbantu untuk menyelesaikan kasus kasus di Teknik
Sipil.
3. Ketelitian: Masuk ke dalam dunia perancangan struktur merupakan suatu keputusan yang
menantang, sebab akan dihadapkan dengan berbagai persyaratan keamanan dan kemudahan
konstruksi, serta biaya yang kompetitif . Oleh karena itu, mau gak mau harus diasah
kejelianmu dalam mengerjakan project, seperti menulis dengan cermat setiap persyaratan
kekuatan, kekakuan, kemudahan konstruksi, dan biaya yang terjangkau yang memiliki arti
tersendiri
4. Ketekunan: Dari sekian banyak persyaratan yang ada kamu harus mau berjuang untuk menghasilkan
struktur yang terbaik. Keputusan harus diambil secara hati-hati dan tidak boleh buru buru, perlu
ketekunan. Apabila capek, perlu relaksasi sejenak agar pikiran jadi fresh lagi, Bisa dengan tidur
sejenak, atau diulangi pekerjaannya esok hari dg pikiran yang segar.
5. Kerjasama Tim: Hal yang akan sangat membantu proses pembelajaran sebagai alumni Teknik Sipil
adalah kemampuan dalam bersosialisasi dan menjalin kerja sama. Sebab biasanya suatu project akan
dibagi kepada beberapa orang dalam satu tim. Nah untuk bisa menyelesaikan itu semua kamu harus
bisa mengetahui bagaimana karakter anggota tim, agar nantinya bisa saling membantu dan mengisi
kekurangan satu sama lain.
6. Berbasis Teknologi Masa Depan: Hal terakhir adalah kemampuan melihat teknologi di masa
mendatang. Jangan sampai apa yang didesain dan dirancanga saat ini, pada saat pelaksanaan
pembangunan teknologinya sudah berubah. Misalnya: teknologi precast telah banyak menggantikan
teknologi konvensional, perancangan bangunan berbasis BIM dapat mengurangi kesalahan dalam
perencanaan dan pelaksanaan, teknologi internet dengan kabel diganti dengan teknologi wifi,
teknologi penyimpanan data tidak mempergunakan flask disk lagi karena sudah ada google.drive,
garasi mobil di gedung perkantoran tidak diperlukan lagi karena kebutuhan mobil dicukupi dengan
sewa “go-car”.
HOME WORK  lihat di google, salin dengan kata-kata Sdr sendiri,
tidak boleh copi paste, akan saya cek dg software TURNITIN

Buat uraian di kertas HVS, diketik (maksimum 20 halaman HVS)  hardcopy

diserahkan minggu depan dan file dikirim di google_class_room
1. TIME VALUE OF MONEY
2. RISIKO dan MANAJEMEN RISIKO
3. MARR
4. PERHITUNGAN MARR utk
Investasi MALL (mhs DIGIT GANJIL 1, 3, 5)
Investasi WAHANA AIR (mhs DIGIT GANJIL 7, 9)
Investasi KONSULTAN PERENCANA (mhs DIGIT GENAP 0, 2, 4)
Investasi PENGEMBANG PROPERTI (mhs DIGIT GENAP 6, 8)
Mhn cari pustaka sendiri di online..!