1.

PENGERTIAN INVESTASI
Investasi, yaitu penempatan sejumlah dana atau kekayaan untuk mendapatkan
keuntungan di masa yang akan datang.
Pada umumnya investasi dibedakan menjadi dua, yaitu investasi pada vinancial asset dan
investasi pada real asset, Investasi pada financial asset di lakukan di pasar uang, misalnya berupa
sertifikat deposito, commercial paper, Surat berharga pasar uang (SBPU), dan lainnya. Investasi
juga dapat dilakukan di pasar Modal, misalnya berupa saham, obligasi, warrant, obsi, dan yang
lainnya. Sedangkan investasi pada real asset dapat dilakukan dengan pembelian aset produktif,
pendirian pabrik, pembukaan pertambangan, perkebunan, dan yang lainnya.

2. RISIKO SEBAGAI KETIDAKPASTIAN ARUS KAS

Pendekatan ini menggunakan dasar pemikiran bahwa semakin tidak pasti arus kas suatu
investasi, semakin berisiko investasi tersebut. Dengan demikian, analisis akan diputuskan pada
arus kas.

1) Ketidakpastian Arus Kas

Kita pasti akan menerima sejumlah uang tertentu di masa yang akan datang, dan kita mengatakan
bahwa penerimaan tersebut mempunyai sifat pasti (cetainty). Maka investasi yang mempunyai
karakteristik seperti itu dikatakan bersifat bebas risiko. Sayangnya sebagian besar pada investasi
pada aktiva riil merupakan unsur ketidakpastian atau mempunyai unsur resiko. Jika investasi
tersebut tidak sama maka penggunaan indikator tersebut menjadi sulit dilakukan. Untuk itu,
kemudian dipergunakan coefficient of variation.

2) Risiko Proyek
Apabila dipergunakan ketidakpastian arus kas sebagai pengukur risiko maka pemikiran ini
berarti bahwa semakin tidak pasti arus kasnya atau semakin besar nilai devisa standar arus kas
tersebut semakin berisiko proyek tersebut. Pada ekstrimnya pola arus kas bisa dikelompokkan
menjadi 2 (dua) tipe, yaitu :
 Tidak mempunyai korelasi sama sekali (independen).
 Berkorelasi sempurna.

3) Mengatur Risiko untuk Arus Kas yang Independen.

Arus kas yang independen berarti bahwa arus kas pada tahun n+1 tidak ada kaitannya dengan
arus kas pada tahun n. Artinya, apabila arus kas pada waktu ke-n ternyata menurun 10% dari
yang diharapkan, arus kas pada waktu n+1 tidak pasti akan menurun 10% juga.

4) Mengukur Risiko Untuk Arus Kas yang Tidak Independen

Sering kali arus kas pada suatu waktu berkorelasi dengan arus kas pada waktu berikutnya. Dalam
keadaan semacam itu kita perlu memperhatikan koefisien korelasi antar waktu dari arus kas.

5) Simulasi Monte Carlo

Simulasi perlu dilakukan banyak kali untuk memperoleh distribusi nilai yang cukup banyak dan
karenanya diperlukan bantuan komputer tetapi peneksiran probabilitas tidak akan serumit
penaksiran probabilitas kondisional. Disebut monte carlo karena ide simulasi mudah dijumpai
pada permasalahan teruhan ditempat-tempat judi.

3. PENDEKATAN PRAKTIS DALAM ANALISIS INVESTASI

a. Analisis Sensitivitas
Arus kas masuk bersih dipengaruhi oleh berbagai faktor yaitu
(1) unit yang terjual, (2) harga jual per unit, (3) biaya tetap, (4) biaya variabel. Apabila
salah satu faktor tersebut berubah maka arus kas yang diharapkan akan berubah. Analisis
sensitivitas menganalisis apa yang terjadi pada NPV bila salah satu variabel berubah.
nilai yang diharapkan mempunyai peluang sebesar 90 %. Jika kita mampu mendefinisikan
taksiran optimis, yang diharapkan dan pesimis maka kita dapat menggunakan simulasi monte
carlo dan tingkat bunga yang digunakan akan berubah menjadi tingkat keuntungan bebas
risiko

b. Proyek di bawah berbagai skenario

Apabila variabel yang digunakan menaksir arus kas saling berkaitan (misalnya penurunan
harga jual akan mempengaruhi unit yang diharapkan terjual) maka lebih baik dilakukan
analisis proyek dengan berbagai skenario.
Misalnya, para analis berpendapat pertumbuhan ekonomi dapat mencapai angka yang
lebih tinggi tetapi akan diikuti dengan kenaikan harga minyak. Padahal proyek yang kita
analisis merupakan investasi yang kemungkinan cukup peka terhadap pertumbuhan ekonomi
dan harga minyak. Pertumbuhan ekonomi yang lebih tinggi akan menyebabkan pendapatan
dari penjualan yang lebih tinggi, tapi kenaikan harga minyak akan mningkatkan biaya
variabel.

c. Analisis pulang Pokok (break even) untuk NPV

Analisis ini bertujuan untuk mencari berapa unit minimum yang harus dihasilkan agar
perusahaan tidak menderita rugi atau untuk menghitung berapa unit yang harus terjual setiap
tahun, agar minimal NPV proyek tersebut akan sama dengan nol.

d. Pendekatan Pohon Keputusan (Decision tree) untuk keputusan berurutan

Terkadang sebuah investasi menyangkut adanya keputusan yang berurutan. Dalam

investasi bertahap kita perlu melihat prospek di masa depan dengan kemungkinan-
kemungkinan yang ada. Keputusan memilih investasi yang bertahap atau investasi sekaligus
dapat dipecahkan dengan pendekatan pohon keputusan (decision Tree Approach).
Pohon keputusan merupakan pengambaran secara grafis hubungan antara keputusan yang
harus diambil sekarang dengan kemungkinan kejadian di masa depan serta segala akibatnya.
Urutan Situasi digambarkan dalam bentuk cabang yang menyerupai cabang dari sebatang
pohon. Karenanya metode ini disebut sebagai pohon keputusan.
Langkah- langkah yang perlu dilakukan adalah sebagai berikut :
1. Mengidentifikasi Alternatif Keputusan
2. Menggambarkan Diagram Pohon Keputusan
3. Memperhitungkan Cash Flow dari masing-masing alternatif Keputusan (Net Present
Value)
4. Memperhitungkan Expected Present Value dan hasil dari masing-masing alternatif
keputusan

Bila proyeksi cash flow masing-masing cabang telah dihitung maka besarnya cash flow
(expected cash flow) dari alternatif pohon keputusan dapat dihitung. Dengan demikian kita
dapat tentukan alternatif yang paling baik.bagi rencana investasi tersebut yaitu yang memiliki
expected net present value yang terbesar.