SERVIDÕES

Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e

grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se
mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e
subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão
aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado
a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como
título a sentença que julgar consumado a usucapião.
Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião
será de vinte anos.

CONCEITO

Define-se servidão como o direito real constituído de um prédio em relação

ao outro, no qual se estabelece, em proveito deste, um serviço ou utilidade.
Ao primeiro se denomina prédio dominante, ao segundo, prédio serviente.
Trata-se de um direito de uso e gozo, ou fruição sobre coisa alheia,
portanto, estabelecido de um prédio em relação a outro.

LOGO:

A servidão constitui um ônus real que é imposto voluntariamente a um

prédio, chamado de serviente, em favor de outro (o dominante), em virtude
do qual o proprietário do prédio serviente perde o exercício de algum de
seus direitos dominiais sobre ele, ou tolera que o proprietário do prédio
dominante se utilize dele, tornando seu prédio mais útil.
EXEMPLOS DE SERVIDÕES

As servidões podem tomar formas variadas, sendo a mais conhecida a

servidão de passagem, que permite que o proprietário de um imóvel
transite pelo imóvel de outra pessoa. No entanto, existem outras
modalidades como a servidão de aqueduto, de iluminação ou ventilação e
até mesmo de pastagem.

REQUISITOS BÁSICOS

As servidões prediais apresentam algumas características básicas:

1. A servidão é uma relação entre dois prédios distintos, o serviente e o

dominante. O serviente sofre um gravame em beneficio do dominante.
A vantagem ou desvantagem adere ao imóvel e transmite-se com ele
independente da pessoa do proprietário.
2. É necessário que os prédios pertençam a donos diversos. Se
pertencerem ao mesmo proprietário, este estará simplesmente usando
o que é seu, sem que se estabeleça uma servidão, e sim uma serventia
que pode se transformar em direito real se o domínio dos prédios
passarem a titulares diferentes.
3. Nas servidões serve a coisa e não o seu dono, isto porque o proprietário
não tem uma obrigação de fazer, mas de não fazer ou de suportar o
exercício da servidão.
4. A servidão não se presume, pois só se constitui mediante declaração
expressa dos proprietários, ou por testamento, e por posterior registro
no Cartório de Imóveis (Art. 1378, CC).
5. A servidão deve ser útil ao prédio dominante, ela deve trazer alguma
vantagem de modo a aumentar o valor do imóvel dominante. Essa
vantagem não precisa ser necessariamente reduzida a dinheiro,
podendo constituir maior utilidade ou simples comodidade para o
prédio dominante.
6. A servidão é direito real e acessório. É direito real porque incide
diretamente sobre os imóveis. Sendo assim, está munido de seqüela e
ação real e é oponível a terceiros. E é acessório porque decorre do
direito de propriedade e acompanha os imóveis mesmo que sejam
alienados.
7. A servidão tem duração indefinida, pois perderia sua característica se
fosse estabelecido um limite de tempo. Ela dura por tempo indefinido,
enquanto não seja extinta por nenhuma causa legal, ainda que os
prédios mudem de donos.
8. A servidão é indivisível porque não se desdobra em caso de divisão do
prédio dominante ou do serviente. Ela só pode ser reclamada em sua
totalidade, mesmo que o prédio dominante pertença a várias pessoas
(Art. 1386, CC).
9. A servidão é inalienável. Por decorrer de uma necessidade do prédio
dominante, não se concebe sua transferência a outro prédio, pois isso
extinguiria a servidão e constituiria outra.
CLASSIFICAÇÃO

A classificação mais importante das servidões é a que as distingue pelo

exercício.

- Uma servidão é continua quando é exercida ininterruptamente,

independente de uma ação humana.

- Servidão descontínua é a que tem seu exercício condicionado a algum

ato humano atual.

- A servidão aparente é aquela que se manifesta por obras exteriores,

são aquelas que são visíveis e permanentes, como a servidão de
passagem, por exemplo. Não aparente é a servidão que não se revela
por obras exteriores.

- As servidões ainda podem ser positivas, quando conferem ao dono do

prédio dominante o poder de praticar algum ato no prédio serviente, e
negativas quando é imposto o dever de se abster da prática de
determinado ato de utilização.

Modos de constituição da servidão

A servidão pode ser constituída por ato de vontade, por destinação do

proprietário ou por decisão judicial. O art. 1378 do Código Civil trata das
duas primeiras hipóteses, ao dispor que “a servidão proporciona
utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que
pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa
dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no
Cartório de Registro de Imóveis”.

Usucapião de servidão

De acordo com o caput do art. 1379 do Código Civil,

“o exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por

dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-
la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a
sentença que julgar consumado a usucapião”.

Regrinhas finais sobre o exercício das servidões

• O exercício das servidões é disciplinado dos arts. 1383 e 1385. O

primeiro dispõe que “o dono do prédio serviente não poderá
embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão”. O
segundo dispõe que a servidão se restringirá às necessidades do
prédio dominante devendo agravar o menos possível o prédio
serviente.

• As servidões podem ser protegidas por ações como a confessória,

que visa à obtenção do reconhecimento judicial da existência de
servidão negada ou contestada.
• Ações negatórias se destinam a possibilitar ao dono do prédio
serviente a obtenção de sentença que declare a inexistência da
servidão ou de direito á sua ampliação.

• As ações possessórias podem ser invocadas em favor do prédio

dominante que é molestado ou esbulhado pelo proprietário do
prédio serviente. Também pode ser utilizada quando este não
permite a realização de obras de conservação da servidão. Também
podem ser invocadas as ações de nunciação de obra nova e de
usucapião.

• A servidão uma vez registrada só se extingue com respeito a terceiros

quando cancelada. Sendo assim, enquanto permanecer registrada no
Cartório de Registro de Imóveis subsistirão em favor do dono do
prédio dominante.

• Nos casos de desapropriação, a servidão se extingue mesmo sem o

cancelamento do registro.

• O titular da servidão pode abrir mão do benefício, renunciando-o

expressamente, desde que seja capaz e tenha poder para dispor.

• De acordo com o Art.1389 do CC ainda a servidão se extingue pela

reunião dos dois prédios no domínio de uma mesma pessoa, pela
supressão das respectivas obras e pelo não uso contínuo durante dez
anos.