AKUNTANSI UNTUK LEASE

DASAR-DASAR LEASING
Lease adalah perjanjian kontraktual antara lessor dan lessee yang memebrikan hak
kepada lessee untuk menggunakan property tertentu yang dimiliki oleh lessor, selama periode
tertentu dengan membayar sejumlah uang (sewa) yang sudah ditentukan yang umumnya secara
periodik.
Pada umumnya lessor yang memiliki property termasuk dalam salah satu dari tiga
kategori berikut ini :
1. Bank
Bank merupakan pemain terbesar dalam bisnis lease. Mereka memiliki sumber dana rendah
biaya, yang merupakan keuntungan dan kemampuan dalam membeli aktiva dengan harga
yang rendah disbanding dengan competitor mereka.
2. Perusahaan Captive Leasing
Perusahaan Captive leasing adalah perusahaan anak yang bisnis utamanya menjalankan
operasi lease bagi perusahaan induknya
3. Pihak Independen
Pihak Independen adalah yang terakhir dalam kategorri lessor. Porsi mereka telah menurun
cukup dramatis seiring bank dan perusahaan captive menjadi lebih agresif atas pembiayaan
lease.

Keunggulan Lease
1. Pembiayaan 100% dengan Suku Bunga Tetap
Lease sering ditandatangani tanpa membutuhkan uang muka dari lessee, yang membantu
menghemat dana kas yang terbatas khsusnya sangat diinginkan oleh perusahaan baru dan
sedang berkembang
2. Proteksi Terhadap Keusangan
Peralatan yang di-lease dapat mengurangi risiko keusangan bagi lessee, dan dalam banyak
kasus, dapat memindahkan risiko nilai residu kepada lessor.
3. Fleksibilitas
Perjanjian lease memiliki lebih sedikit batasan-batasan bila dibandingkan dengan
perjanjian utang lainnya. Lessor yang inovatif mampu membuat perjanjian lease disesuaikan
 dengan kebutuhan khusus lessee. Misalnya, pembayaran sewa dapat diatur untuk memenuhi
waktu pendapatan kas yang dihasilkan oleh peralatan yang di-lease sehingga
pembayaran dapat dilakukan pada saat peralatan tersebut mulai produktif.
4. Pembiayaan Yang Lebih Murah
Beberapa perusahaan menyadari bahwa pembiayaan dengan lease ternyata jauh lebih
murah daripada jenis pembiayaan lainnya.
5. Keuntungan Pajak
Dalam beberapa kasus “perusahaan dapat ikut membuat kue dan memakannya” dengan
keuntungan pajak yang datang dari lease. Yaitu dengan alas an laporan financial perusahaan
tidak melaporkan aktiva atau kewajiban yang termasuk dalam perjanjian lease.
6. Pembiayaan Di Luar Neraca (Off Balancing Sheet Financing)
Beberapa lease tidak mengakibatkan bertambahnya hutang pada neraca atau mempengaruhi
rasio keuangan, tetapi dapat menambah kemampuan perusahaan untuk melakukan pinjaman.

Sifat Konseptual Lease

1. Jangan Mengkapitalisasi Setiap Aktiva yang Dilease
Karena lease tidak memiliki hak milik atas property yang dilease, maka kapitalisasi tidak
perlu dilakukan.
2. Mengkapitalisasi Lease Serupa dengan Pembelian Cicilan
Akuntansi harus melaporkan transaksi sesuai dengan substansi ekonominya, oleh karena itu
jika pembelian cicilan dikapitalisasi, maka lease juga harus dikapitalisasi.
3. Mengkapitalisasi Lease Jangka Panjang
Kapitalisasi hanya dilakukan atas hak jangka panjang untuk menggunakan property.
4. Mengkapitalisasi Lease Perusahaan di mana Penalti atas Pelanggaran Perjanjian Berjumlah
Substansial
Hanya mengkapitalisasi hak dan kewajiban kontraktual perusahaan (yang tidak dapat
dibatalkan)
AKUNTANSI OLEH LESSEE
Jika lessee mengkapitalisasi lease maka lessee akan mencatat aktiva dan kewajiban yang
umumnya sama dengan nilai sekarang pembayaran sewa, lessor yang sudah memindahkan
secara substansial seluruh manfaat dan risiko kepemilikan, mengakui penjualan dengan
mengeluarkan aktiva dari neraca dan menggantikannya dengan piutang. Jurnal yang dibuat
oleh lessor dan lessee dengan asumsi peralatan di-lease dan dikapitalisasi adalah sebagai berikut:

Lessee Lessor
Peralatan yang di-lease RpXXX Piutang lease (bersih) RpXXX
Kewajiban lease RpXXX Peralatan RpXXX

Karena sudah mengkapitalisasi aktiva, lessee akan mencatat penyusutan. Lessor dan
lessee akan memperlakukan pembayaran lease sebagai pembayaran pokok dan bunga. Jika
kontrak lease tidak dikapitalisasi, tidak ada yang dicatat oleh lessee dan tidak ada aktiva yang
dikeluarkan dari pembukuan tersebut. Pada saat pembayaran lease dilakukan, lessee
mencatat beban sewa dan lessor mengakui pendapatan sewa.
Untuk lease yang dicatat sebagai Lease Modal (capital lease), lease harus dianggap
tidak dapat dibatalkan, dan memenuhi satu dari lebih empat kriteria berikut ini:
1. Lease mentransfer kepemilikan properti kepada lessee.
2. Lease memiliki opsi untuk membeli dengan harga khusus (bargain purchase option).
3. Jangka waktu lease sama dengan atau lebih 75% dari estimasi umur ekonomis aktiva
yang di-lease.
4. Nilai sekarang (present value) dan pembayaran lease minimum (tidak termasuk biaya
executory) sama dengan atau melebihi 90% dari nilai wajar properti yang di-lease.
Lease yang tidak memenuhi salah satu kriteria di atas diklasifikasikan sebagai Lease
Operasi (operating lease).

Kriteria Kapitalisasi
1. Pengujian Pengalihan Kepemilikan
Jika lease tersebut mengalihkan kepemilikan aktiva kepada lessee, maka lease itu dianggap
sebagai lease modal
2. Pengujian Opsi Pembelian dengan Harga Khusus
Opsi pembelian dengan harga khusus adalah sebuah provisi yang memungkinkan lessee
untuk mebeli property yang dilease dengan harga yang signifikan lebih rendah dibandingkan
nilai wajar property yang diharapkan pada tanggal opsi digunakan.
3. Pengujian Umur Ekonomis (75%)
Jika periode lease sama dengan atau melebihi 75% dari umur ekonomis aktiva, di mana
sebagian risiko dan imbalan atas pemilikan sedang dialihkan ke lessee, maka perlu
dilakukan kapitalisasi. Akan tetapi penentuan atas masa lease dan umur aktiva dapat menjadi
masalah. Jangka waktu lease umumnya dianggap sudah tetap dan tidak dapat dibatalkan
4. Pengujian Pemulihan Investasi (pengujian 90%)
Jika nilai sekarang dari pembayaran lease minimum sama dengan atau melebihi 90% dari
nilai pasar wajar aktiva, maka aktiva yang dilease harus dikapitalisasi.
Dalam menentukan nilai sekarang dari pembayaran minimum ada tiga, yaitu
 Pembayaran sewa minimum
 Nilai Residu yang Dijamin
 Penalti atas Kegagalan Memperbarui atau Memperpanjang Lease
 Opsi untuk membeli dengan Harga Khusus

Aktiva dan Kewajiban yang Diperlakukan Secara Berbeda

Dalam transaksi lease modal, lesse menggunakan lease sebagai sumber pembiayaan. Oleh karena
itu, seumur hidup property yang dilease, pembayaran sewa kepada lessor mencakup pembayaran
pokok ditambah bunga
 Pencatatan Aktiva dan Kewajiban
Dalam metode leaswe modal, lessee memperlakukan transaksi lease seolah-olah aktiva telah
dibeli dalam transaksi pembiayaan di mana aktiva diperoleh dan kewajiban diakui
 Periode Penyusutan
Jika perjanjian lease mengalihkan kepemilikan aktiva kepada lessee atau menvakup opsi
pembelian dengan harga khusus maka aktiva yang dilease disusutkan dengan cara yang
konsisten dengan kebijakan penyusutan normal lessee atau aktiva yang dimilikinya, dengan
menggunakan umur ekonomis aktiva
 Metode Bunga Efektif
Metode bunga efektif digunakan untul mengalokasikan setiap pembayaran lease antara
pokok dan bunga
 Konsep Penyusutan
Walaupun jumlah awalnya dikapitalisasi sebagai aktiva dan dicatat sebagai kewajiban telah
dihitung pada nilai sekarang yang sama, namun penyusutan aktiva dan pengurangan
kewajiban adalah proses akuntansi yang indpenden selama jangka waktu lease.
 Metode Lease Modal (Lessee)
Lease ini harus memenuhi kriteria untuk diklasifikasikan sebagai lease modal dengan alasan
sebagai berikut :
1. Jangka waktu lease selama 5 tahun yang sama dengan estimasi umur ekonomis peralatan selama
5 tahun memenuhi pengujian 75%
2. Nilai sekarang dari pembayaran lease minimum melebihi 90% dari nilai wajar property

Metode Operasi (Lessee)

Dakam metode operasi, beban sewa harus diakrualkan dari hari ke hari ke lessee ketika property
digunakan. Lessee membebankan sewa ke periode-periode yang memperoleh manfaat dari
penggunaan aktiva dan mengabaikan, dalam akuntansi, setiap komitmen untuk melakukan
pembayaran di masa depan.

Perbandingan Lease Modal dengan Lease Operasi

1. Kenaikan jumlah hutang yang dilaporkan (baik jangka pendek maupun jangka panjang)
2. Kenaikan jumlah total aktiva (terutama aktiva jangka panjang)
3. Laba yang rendah pada masa awal lease dan karenanya laba ditahan menjadi lebih rendah

AKUNTANSI OLEH LESSOR

Tiga keunggulan penting bagi lessor adalah sebagai berikut :
1. Pendapatan Bunga
Leasing adalah salah satu bentuk pembiayaan, oleh bkarena itu lembaga keuangan dan
perusahaan leasing menganggap leasing sangat menarik karena menyediakan marjin bunga yang
kompetitif
2. Insentif Pajak
Perusahaan yang melease tidak dapat menggunakan pajak, tetapi memberikan mereka peluang
untuk mengalihkan manfaat pajak semacam itu kepada pihak lain berupa pengembalian atas
tariff sewa yang lebih rendah dari aktiva yang dilease
3. Nilai Residu yang Tinggi
Keunggulan lain bagi lessor adalah pengembalian property pada akhir masa lease. Nilai residu
dapat menghasilkan laba yang sangat besar.
 Ekonomi Leasing
Lessor menentukan jumlah sewa berdasarkan tingkat pengembalian suku bunga implicit yang
dibutuhkan untuk menjustifikasi leasing aktiva. Faktor-faktor penting yang dipertimbangkan
dalam menentukan tingkat pengembalian adalah posisi kredit lessee, lamanya lease dan status
nilai residu (dijamin vs tidak dijamin)

Klasifikasi Lease oleh Lessor

Semua lease harus diklasifikasikan untuk tujuan akuntansi sebagai berikut :
1. Lease Operasi
2. Lease Pembiayaan Langsung
3. Lease Jenis Penjualan
Perbedaan lease pembiayaan langsung dengan lease penjualan bagi lessor adalah adanya atau
tidak adanya laba atau rugi produsen atau penyalur. Semua lease yang tidak memnuhi kualifikasi
lease pembiayaan langsung atau lease penjualan diklasifikasikan dan diperlakukan sebagai lease
operasi.

Metode Pembiayaan Langsung (Lessor)

Lease pembiayaan lamgsung pada hakikatnya adalah pembiayaan atas pembelian aktiva oleh
lessee. Pada jenis lease ini, lessor mencatat piutang lease alih-alih aktiva lease. Piutang lease ini
menjadi nilai saat dari pembayaran minimum lease. Ingat bahwa pembayaran lease minimum
mencakup :
1. Pembayaran lease (tidak termasuk biaya executor)
2. Opsi pembelian dengan harga khusus (jika ada)
3. Nilai residu yang dijamin (jika ada)
4. Denda atau penalty atas kegagalan memperbarui (jika ada)

Metode Operasi (Lessor)

Menurut metode operasi setiap penerimaan sewa oleh lessor dicatat sebagai pendapatan sewa.
Jumlah pendapatan yang diakui dalam setiap periode akuntansi berjumlah sama (dasar garis
lurus) tanpa memandang ketentuan atau provisi lease. Selain beban penyusutan, biaya
pemeliharaan, dan biaya jasa lain yang diberikan menurut provisi lease dalam periode akuntansi
 berjalan juga dicatat sebagai beban. Lessor mengamortisasi setiap biaya yang dibayarkan kepada
pihak ketiga yang independen seperti honor penaksiran, honor penemu, dan biaya kredit cek
selama umur lease yang biasanya atas dasar garis lurus.

MASALAH-MASALAH AKUNTANSI KHUSUS

Karakterisitik perjanjian lease yang mengakibatkan masalah akuntansi yang unik adalah :
1. Nilai Residu

 Arti Nilai Residu

Nilai Residu adalah estimasi nilai wajar dari aktiva yang dikease pada akhir masa lease.
 Dijamin vs Tidak Dijamin
Jika lessee setuju untuk membayar setiap kekurangan di bawah jumlah yang ditetapkan
yang akan diterima oleh lessor berupa nilai residu pada akhir masa lease, maka jumlah
yang akan ditetapkan tersebut adalah nilai residu yang dijamin (guaranteed residual
value)
Nilai residu yang dijamin mencakup dua alasan. Pertama, adalah alasan bisnis, Kedua
adalah manfaat akuntansi
 Pembayaran Lease
Nilai residu yang dijamin memiliki jaminan realisasi yang lebih besar daripada nilai
residu yang tidak dijamin. Sebagai akibatnya, lessor dapat menyesuaikan pembayaran
lease karena kepatsian pemulihan semakin meningkat. Namun, sesudah tingkat ini
ditentukan tidak ada perbedaan dari sudut pandang akuntansi apakah nilai residu dijamin
atau tidak dijamin. Investasi bersih yang akan dicatat lessor akan tetap sama
 Akuntansi Lessee untuk Nilai Residu
Terdiri dari dua bagian, yaitu Nilai Residu yang Dijamin dan Nilai Residu yang Tidak
Dijamin
 Akuntansi Lessor untuk Nilai Residu
Investasi bersih yang akan dipulihkan oleh lessor akan sama apakah nilai residu dijamin
atau tidak dijamin. Lessor mengasumsikan akan merealisasi nilai residu pada akhir masa
lease apakah dijamin atau tidak.
2. Lease Jenis Penjualan (Lessor)
Ketika mencatat pendapatan penjualan dan harga pokok penjualan, ada perbedaan antara
akuntansi untuk nilai residu yang dijamin dan tidak dijamin. Nilai residu yang dijamin dapat
dianggap sebagai bagian dari pendapatan penjualan karena lessor mengetahui bahwa seluruh
aktiva telah terjual. Terdapat kepastian yang kecil bahwa bagian nilai residu yang tidak dijamin
dari aktiva telah “terjual” oleh karena itu penjualan dan harga pokok penjualan hanya diakui
untuk bagian aktiva yang realisasinya terjamin. Jumlah laba kotor dari penjualan aktiva asalah
sama apakah nilai residu yang digunakan dijamin atau tidak dijamin.

3. Opsi Pembelian dengan Harga Khusus

Opsi pembelian dengan harga khusus memungkinakan lessee untuk membeli property yang
dilease dengan harga yang jauh di bawah perkiraan nilai wajar property di masa depan. Harga
tersebut begitu menguntungkan pada awal lease sehingga bisa dipastikan bahwa opsi ini akan
digunakan, Jika terdapat opsi pembelian dengan harga khusus, maka lessee harus menambahkan
nilai sekarang dari pembayaran lease minimum dengan nilai sekarang dari harga opsi.

4. Biaya Langsung Awal (Lessor)

Ada dua jenis biaya langsung awal. Pertama, biaya langsung incremental adalah biaya-biaya
yang dibayarkan kepada pihak ketiga yang independen, yangvterjadi pada awal perjanjian lease.
Kedua, biaya langsung internal adalah biaya-biaya yang secara langsung berhubungan dengan
kegiatan khusus yang dilaksanakan oleh lessor pada lease tertentu. Namun biaya langsung awal
tidak boleh mencakup biaya tidak langsung internal. Akuntansi untuk biaya langsung awal
bergantung pada jenis leasenya :
1. Untuk lease operasi, lessor harus menangguhkan biaya langsung awal dan
mengalokasikannya selama jangka waktu lease sacara proporsional dengan
pendapatan sewa
2. Dalam transaksi leasi jenis penjualan, lessor membebankan biaya langsung awal pada
tahun terjadinya, yaitu dibebankan pada periode di mana laba atas penjualan diakui
3. Dalam lease pembiayaan langsung, biaya langsung awal ditambahkan ke investasi
dalam lease dan diamortisasi selama umur lease sebagai penyesuaian hasil.
5. Lancar versus Tidak Lancar
Menurut IASB no 13, tidak mengindikasikan cara untuk mengukur jumlah lancar atau tidak
lancar, pernyataan ini mengharuskan bahwa kewajiban lessee harus diidentifikasikan secara
terpisah di dalam neraca sebagai kewajiban menurut lease modal dan harus dianggap dalam
beberapa situasi, sebagai kewajiban lainnya ketika mengklasifikasikannya sebagai kewajiban
lancar dan tidak lancar pada neraca berklasifikasi. Metode yang paling umum digunakan untuk
mengukur bagian kewajiban lanvcar dalam lease anuitas biasa adalah perubahan metode nilai
sekarang

6. Mengungkapkan Data Lease

Persyaratan pengungkapan ini menyediakan informasi berikut ini :
o Deskripsi umum mengenai sifat perjanjian lease
o Sifat, waktu dan jumlah tunai masuk dan tunai keluar dalam tiap tahun dari lima
tahun ke depan
o Jumlah pemasukan dan pengeluaran lease yang dilaporkan dalam laporan laba rugi
tiap periode
o Deskripsi dan jumlah aktiva lease menurut klasifikasi umum neraca dan kewajiban
terkait
o Jumlah piutang dan jumlah pemasukan belum didapat yang sesuai perjanjian lease

AKUNTANSI LEASE-MASALAH YANG BELUM TERPECAHKAN

Untuk menghindari kapitalisasi aktiva yang dilease, perjanjian lease dirancang, ditulis dan
diinterpretasikan sehingga tidak satu pun dari empat kriteria kapitalisasi lease yang terpenuhi
dari sudut pandang lessee. Pengaturan perjanjian lease seperti itu tidak terlalu sulit jika
spesifikasi berikut terpenuhi :
1. Pastikan bahwa lease tidak mencakup pengalihan hak kepemilikan property kepada
lessee
2. Jangan memasukkan opsi pembelian dengan harga khusus
3. Tetapkan masa lease lebih kecil dari 75% dari estimasi umur ekonomus property
yang dilease
 4. Atur agar nilai sekarang dari pembayaran lease minimum lebih kecil dari 90% dari
nilai wajar property yang dilease

PENYAJIAN TRANSAKSI LEASING

Dilihat dari jenis transaksi leasing, teknik pembiyaan leasing secara garis besar dapat
dibagi dalam dua kategori, yaitu finance lease dan operating lease.

FINANCE LEASE
Teknik finance lease biasanya juga disebut sebagai fill pay out yaitu suatu bentuk
pembiayaan dengan cara kontrak antara lessor dengan lesse, dengan catatan bahwa:
 lessor sebagai pihak pemilik barang atau objek leasing yang dapat berupa barang bergerak atau
tidak bergerak yang memiliki umur maksimum sama dengan masa kegunaan ekonomis barang
tersebut
 lessee berkewajiban membayar kepada lesor secra berkala sesuai dengan jumlah dan jangka
waktu yang disetujui. Jumlah yang dibayar tersebut merupakan angsuran atau lease payment
yang terdiri dari biaya perolehan barang ditambah dengan semua biaya lainnya yang
dikeluarkan lessor dan tingkat keuntungan (spread) yang diinginkan lessor
 lessor dalam jangka waktu perjanjian yang disetujui tidak dapat secara sepihak mengakhiri
masa kontrak atau pemakaian barang tersebut. Risiko ekonomis termasuk biya pemeliharaan
dan biya lainnya yang berhubungan dengan barang yang disewa tersebut ditanggung oleh lessee
lesse pada akhir kontrak memiliki hak opsi untuk membeli barang tersebut sesuai dengan
nilai sisa yang disepakati atau mengembalikanpadalessoratau memperpanjang masa seawa
guna usaha sesuai dengan syarat-syarat yang disetujui bersama
 pembayaran berkala pada masa perpanjangan sewa tersebut biasanya jauh lebih rendah dari
angsuran sebelumnya

OPERATING LEASE
Operating lease dapat juga disebut dengan leasing biasa yaitu suatu perjanjian kontrak antara
lessor dengan lessee, dengan catatan bahwa:
 Lessor sebagai pemilik objek leasing menyerahkannya kepada pihak lessee untuk
 digunakan dengan jangka waktu relative lebih pendek dari umur ekonomis barang modal
tersebut
 Lessee atas penggunaan modal tersebut, membayar sejumlah sewa secara kepada lessor
yang jumlahnya tidak meliputi jumlah keseluruhan biaya perolehan barang tersebut beserta
bunganya.Hal ini disebut nonfull pay out lease.
 Lessor menanggung segal risiko ekonomis dan pemeliharaan atas barang-barang tersebut
 pada akhir kontrak harus mengembalikan objek leasing pada lessor
 Lessee dapat membatalkan perjanjian kontrak leasing sewaktu-waktu (cancelable).