Pajak Bumi dan Bangunan

Pajak menurut Pasal 1 angka 1 UU No 6 Tahun 1983 sebagaimana telah disempurnakan

terakhir dengan UU No.28 Tahun 2007 tentang Ketentuan umum dan tata cara perpajakan adalah
"kontribusi wajib kepada negara yang terutang oleh orang pribadi atau badan yang bersifat
memaksa berdasarkan Undang Undang, dengan tidak mendapat timbal balik secara langsung dan
digunakan untuk keperluan negara bagi sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.Mengisyaratkan
bahwa diperlukan adanya pembaruan sistem perpajakan guna meningkatkan kemampuan negara
dan masyarakat untuk membiayai pembangunan yang berasal dari sumber-sumber dalam negeri,
karena semakin meningkatnya penerimaan yang bersumber dari dalam negeri akan semakin
meningkat pula kemandirian dalam pembiayaan pelaksanaan pembangunan.

Pajak bumi dan bangunan (PBB) adalah pajak yang dipungut atas tanah dan bangunan
karena adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang atau
badan yang mempunyai suatu hak atasnya atau memperoleh manfaat dari padanya. Dasar
pengenaan pajak dalam PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP ditentukan
berdasarkan harga pasar per wilayah dan ditetapkan setiap tahun oleh menteri keuangan

A. Pengertian Pajak
Pajak adalah iuran rakyat kepada kas negara berdasarkan undang-undang sehingga dapat
dipaksakan dengan tiada mendapat balas jasa secara langsung. Pajak dipungut penguasa
berdasarkan norma-norma hukum untuk menutup biaya produksi barang-barang dan jasa kolektif
untuk mencapai kesejahteraan umum.
Menurut Prof. Dr. P. J. A. Adriani, pajak adalah iuran masyarakat kepada negara (yang dapat
dipaksakan) yang terutang oleh yang wajib membayarnya menurut peraturan-peraturan umum
(undang-undang) dengan tidak mendapat prestasi kembali yang langsung dapat ditunjuk dan
yang gunanya adalah untuk membiayai pengeluaran-pengeluaran umum berhubung tugas negara
untuk menyelenggarakan pemerintahan.
Menurut Prof. Dr. H. Rochmat Soemitro SH, pajak adalah iuran rakyat kepada Kas Negara
berdasarkan undang-undang (yang dapat dipaksakan) dengan tiada mendapat jasa timbal (kontra
prestasi) yang langsung dapat ditunjukkan dan yang digunakan untuk membayar pengeluaran
umum. Definisi tersebut kemudian dikoreksinya yang berbunyi sebagai berikut: Pajak adalah
peralihan kekayaan dari pihak rakyat kepada Kas Negara untuk membiayai pengeluaran rutin dan
surplusnya digunakan untuk public saving yang merupakan sumber utama untuk membiayai
public investment.

B. Fungsi Pajak
a) Fungsi Pajak
Pajak mempunyai peranan yang sangat penting dalam kehidupan bernegara, khususnya di
dalam pelaksanaan pembangunan karena pajak merupakan sumber pendapatan negara untuk
membiayai semua pengeluaran termasuk pengeluaran pembangunan. Berdasarkan hal diatas
maka pajak mempunyai beberapa fungsi, yaitu:

1) Fungsi anggaran (budgetair)

Sebagai sumber pendapatan negara, pajak berfungsi untuk membiayai pengeluaran-
pengeluaran negara. Untuk menjalankan tugas-tugas rutin negara dan melaksanakan
pembangunan, negara membutuhkan biaya. Biaya ini dapat diperoleh dari penerimaan pajak.
Dewasa ini pajak digunakan untuk pembiayaan rutin seperti belanja pegawai, belanja barang,
pemeliharaan, dan lain sebagainya. Untuk pembiayaan pembangunan, uang dikeluarkan dari
tabungan pemerintah, yakni penerimaan dalam negeri dikurangi pengeluaran rutin. Tabungan
pemerintah ini dari tahun ke tahun harus ditingkatkan sesuai kebutuhan pembiayaan
pembangunan yang semakin meningkat dan ini terutama diharapkan dari sektor pajak.

2) Fungsi mengatur (regulerend)

Pemerintah bisa mengatur pertumbuhan ekonomi melalui kebijaksanaan pajak. Dengan
fungsi mengatur, pajak bisa digunakan sebagai alat untuk mencapai tujuan. Contohnya dalam
rangka menggiring penanaman modal, baik dalam negeri maupun luar negeri, diberikan berbagai
macam fasilitas keringanan pajak. Dalam rangka melindungi produksi dalam negeri, pemerintah
menetapkan bea masuk yang tinggi untuk produk luar negeri.

3) Fungsi stabilitas
Dengan adanya pajak, pemerintah memiliki dana untuk menjalankan kebijakan yang
berhubungan dengan stabilitas harga sehingga inflasi dapat dikendalikan, Hal ini bisa dilakukan
antara lain dengan jalan mengatur peredaran uang di masyarakat, pemungutan pajak, penggunaan
pajak yang efektif dan efisien.

4) Fungsi redistribusi pendapatan

Pajak yang sudah dipungut oleh negara akan digunakan untuk membiayai semua kepentingan
umum, termasuk juga untuk membiayai pembangunan sehingga dapat membuka kesempatan
kerja, yang pada akhirnya akan dapat meningkatkan pendapatan masyarakat.

C. Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah Pajak Negara yang dikenakan terhadap bumi dan
atau bangunan berdasarkan Undang-undang nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan
Bangunan sebagaimana telah diubah dengan UndangUndang nomor 12 Tahun 1994.
PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terutang ditentukan
oleh keadaan objek yaitu bumi/tanah dan atau bangunan. Keadaan subjek (siapa yang membayar)
tidak ikut menentukan besarnya pajak.
Dasar Hukum Pajak Bumi dan Bangunan :

1. UU No. 12 Tahun 1985 sebagaimana telah diubah terakhir dengan UU No. 12 Tahun 1994
Tentang Pajak Bumi dan Bangunan.
KMK No.201/KMK.04/2000 Tentang Penyesuaian Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak
Kena Pajak Sebagai Dasar Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan.
KMK No. 523/KMK.04/1998 Tentang Penentuan Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek
Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan.
KMK No. 1004/KMK.04/1985 Tentang Penentuan Badan atau Perwakilan Organisasi
Internasional yang Menggunakan Objek Pajak Bumi dan Bangunan Yang Tidak Dikenakan
Pajak Bumi dan Bangunan.
Kep Dirjen Pajak Nomor: KEP-251/PJ./2000 Tentang Tata Cara Penetapan Besarnya Nilai
Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Sebagai Dasar Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan.
Kep Dirjen Pajak Nomor: KEP-16/PJ.6/1998 Tentang Pengenaan Pajak Bumi dan
Bangunan.Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor: SE-43/PJ.6/2003 Tentang Penyesuaian
Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak
Kena Pajak (NJOPTKP) PBB dan Perubahan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(NPOPTKP) BPHTB Untuk Tahun Pajak 2004.
Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor: SE-57/PJ.6/1994 Tentang Penegasan dan Penjelasan
Pembebasan PBB atas Fasilitas Umum dan Sarana Sosial Untuk Kawasan Industri dan Real
Estate.

2. Istilah Penting Dalam Undang-Undang PBB

a) Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya;
b) Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah
dan/atau perairan;
c) Nilai Jual Obyek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang
terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Obyek Pajak
ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan
baru, atau Nilai Jual Obyek Pajak Pengganti;
d) Surat Pemberitahuan Obyek Pajak adalah surat yang digunakan oleh wajib pajak untuk
melaporkan data obyek pajak menurut ketentuan undang-undang ini;
e) Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang adalah surat yang digunakan oleh Direktorat Jenderal
Pajak untuk memberitahukan besarnya pajak terhutang kepada wajib pajak.

D. Objek Pajak Bumi dan Bangunan

Yang menjadi objek pajak adalah :
a) Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya.
b) Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah
dan/atau perairan.
Yang termasuk pengertian bangunan adalah :

a) Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik, dan
emplasemennya dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan
tersebut;
Jalan TOL
Kolam renang
Pagar mewah
Tempat olah raga
Galangan kapal, dermaga
Taman mewah

E. Objek Pajak Bumi Dan Bangunan yang Di Kecualikan

Obyek yang dikecualikan adalah :
a) Digunakan semata –mata untuk melayani kepentingan umum dibidang ibadah, sosial,
pendidikan dan kebudayaan nasional yang tidak di maksudkan untuk memperoleh
keuntungan, seperti; masjid, rumah sakit, sekolah, panti asuhan, candi, dan lain-lain.
b) Digunakan untuk kuburan,
c) Digunakan sebagai tempat penyimpanan peninggalan purbakala.
d) Merupakan hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman nasional, dan lain-lain.
e) Dimiliki oleh Perwakilan Diplomatik berdasarkan asas timbal balik dan Organisasi
Internasional yang ditentuikan oleh Menteri Keuangan

F. Subjek Pajak Bumi dan Bangunan

Yang menjadi subjek PBB adalah orang atau badan yang secara nyata :
a) Mempunyai hak atas bumi/tanah, dan/atau;
b) Memperoleh manfaat atas bumi/tanah dan/atau;
c) Memiliki, menguasai atas bangunan dan/atau;
d) Memperoleh manfaat atas bangunan.

G. Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan

a) Adanya Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi
jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP
ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau niali perolehan
baru atau nilai objek pajak pengganti.
b) Besarnya Nilai Jual Objek Pajak ditetapkan oleh Menteri Keuangan setiap 3 tahun sekali,
kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun dengan perkembangan daerahnya.
c) Dasar perhitungan pajak adalah Nilai Jual Kena Pajak yang ditetapkan serendah-rendahnya
20% dan setinggi-tingginya 100% dari Nilai Jual Kena Pajak.
d) Besarnya persentase Nilai jual Kena Pajak ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah dengan
memperhatikan kondisi ekonomi nasional.
H. Tarif Pajak Bumi dan Bangunan
Tarif pajak yang dikenakan atas obyek pajak adalah sebesar 0,5% dan jenis tarif ini disebut
sebagai Tarif tunggal yang berlaku terhadap obyek pajak jenis apapun di seluruh wilayah
Indonesia. Tarif efektif Pajak Bumi dan Bangunan adalah 0,1% untuk objek yang Nilai Jual
Objek Pajak (NJOP) kurang dari 1 milyar dan 0,2% untuk objek yang Nilai Jual Objek Pajak
(NJOP) sama dan di atas 1 milyar.

I. Dasar perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan

Dasar perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). Besarnya
NJKP adalah :
1) Objek pajak perkebunan adalah 40%

2) Objek pajak kehutanan adalah 40%

3) Objek pajak pertambangan adalah 20%

4) Apabila NJOPnya < Rp. 1000.000.000,- adalah 40%

5) Apabila NJOPnya > Rp. 1000.000.000,- adalah 20%

J. Rumus Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan

Rumus perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan = Tarif x NJKP
Contoh :
a) Jika NJKP = 40% x (NJOP – NJOPTKP) maka besarnya Pajak Bumi dan Bangunan

= 0,5% x 40% x (NJOP – NJOPTKP)

= 0,2% x (NJOP – NJOPTKP)

b) Jika NJKP = 20% x (NJOP – NJOPTKP) maka besarnya Pajak Bumi dan Bangunan

= 0,5% x 20% x (NJOP – NJOPTKP)

= 0,1% x (NJOP – NJOPTKP)[8]

Contoh perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan

1) Tuan Bonco seorang mahasiswa DIII perpajakan Unibraw pada tahun 2007 hanya memiliki
sebuah objek pajak berupa bumi di kawasan Soekarno-Hatta, Malang dan diketahui Nilai
Jual Objek Pajak (NJOP) Bumi tersebut sebesar Rp. 10.000.000. Berapakah Besar PBB yang
terhutang pada tahun 2007 milik Tuan Bonco !

Jawab :
 Karena besarnya NJOP kurang dari Rp. 12.000.000,- maka objek pajak tidak dikenakan
Pajak Bumi dan Bangunan.

2) Tuan Ponco seorang pengusaha terkenal memiliki 2 buah rumah pada tahun 2007, objek
pertama terletak di desa Wlingi, Blitar dan Objek kedua terletak di desa Bendo, Blitar.
Diketahui bahwa untuk objek pertama NJOP Bumi sebesar Rp. 8.000.000,- dam NJOP
Bangunan sebesar Rp. 7.500.000,-. Untuk Objek yang kedua diketahui NJOP bumi sebesar
Rp. 9.000.000,- dan NJOP Bangunan sebesar Rp. 6.000.000,- Hitung PBB terhutang tahun
2007 Tuan Ponco atas kedua objek tersebut !

Jawab:

PBB Terhutang = Tarif (0,5%) x NJKP

NJKP = NJOP – NJOPTKP

Dimana NJOP = NJOP Bumi + NJOP Bangunan

NJOP Di desa Wlingi

NJOP Bumi = Rp. 8.000.000,-

NJOP Bangunan = Rp. 7.500.000,-

Total Rp. 15.500.000,- Merupakan NJOP terbesar

NJOP di desa Bendo

NJOP Bumi = Rp. 9.000.000,-

NJOP Bangunan = Rp. 6.000.000,-

Total Rp. 15.000.000,-

Desa Wlingi :

NJOP Bumi = Rp. 8.000.000,-

NJOP Bangunan = Rp. 7.500.000,-

NJOP sbg dasar pengenaan PBB Rp. 15.500.000,- (NJOP Terbesar)

NJOPTK Rp. 12.000.000 –

NJOP utk

Perhitungan PBB Rp. 3.500.000,-

 Desa Bendo :

NJOP Bumi = Rp. 9.000.000,-

NJOP Bangunan = Rp. 6.000.000,-

NJOP sbg dasar pengenaan PBB Rp. 15.000.000,-

NJOPTK Rp. 0,- (-)

NJOP utk

Perhitungan PBB Rp. 15.000.000,-

PBB Terhutang = Tarif x NJKP = 0,5% x 20% x Rp. 18.500.000,- = Rp. 18.500

K. Kesimpulan
Adapun yang dapat disimpulkan oleh penulis adalah :
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah Pajak Negara yang dikenakan terhadap bumi dan
atau bangunan berdasarkan Undang-undang nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan
Bangunan sebagaimana telah diubah dengan UndangUndang nomor 12 Tahun 1994.
PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terutang ditentukan
oleh keadaan objek yaitu bumi/tanah dan atau bangunan. Keadaan subjek (siapa yang membayar)
tidak ikut menentukan besarnya pajak.