COCHINTU Ionita, Reglementarea vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în

extravilan. Evoluţie legislativă şi statuări de principiu în jurisprudenţa Curţii

Constituţionale
Publicaţie: Revista Romana de Jurisprudenta 5 din 2017

Autor:
COCHINTU Ionita
Tip:
Doctrina

Reglementarea vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan. Evoluţie

legislativă şi statuări de principiu în jurisprudenţa Curţii Constituţionale
Dr. Ioniţa Cochinţu*
* Magistrat-asistent la Curtea Constituţională a României şi cadru didactic asociat la
Facultatea de Drept - Universitatea Bucureşti.
Regulation of the sale-purchase of agricultural plots of land located outside the built-up area.
Legislative evolution and establishments of principles in the case law of the Constitutional
Court
Abstract
The principle of equality in the matter of the ownership right is enshrined in Art. 44
para. (2) of the Fundamental Law of Romania, according to which private property is
equally guaranteed and protected by the law, irrespective of its owner and foreign
citizens and stateless persons shall only acquire the right to private property of land
under the terms resulting from Romania's accession to the European Union and other
international treaties Romania is a party to, on a mutual basis, under the terms
stipulated by an organic law, as well as a result of lawful inheritance. The content and
limits of the ownership right are established by the law [Art. 44 para. (1) second
sentence]. For the application of these constitutional provisions, the lawmaker adopted
several legislative acts, among which the Law on certain measures regulating the sale-
purchase of the agricultural plots of land located outside the built-up area and
amending Law no. 268/2001 on the privatization of the business entities holding under
administration agricultural lands which are the public and private property of the State
and the establishment of the State Domain Agency. In the process of application of this
legislative act, certain situations occurred which, in the opinion of the addressees of the
legal rule, were considered contrary to the fundamental law, so that they resorted to the
constitutionality control by means of an objection, whereby several aspects concerning,
for instance, a possible infringement of the principle of equality, of the principle on non-
retroactivity of the civil law etc. were submitted to the Constitutional Court for issuance
of a ruling.
Therefore, in this document, we shall present some aspects regarding the legislative
evolution in this matter, as well as some established principles which may be found in
the case law of the constitutional disputes court.
Keywords: principle of equality; principle on non-retroactivity of civil law; ownership
right; pre-emption right; privileges
Rezumat
Principiul egalităţii în materia dreptului de proprietate este consacrat în art. 44 alin. (2)
din Legea fundamentală a României, potrivit căruia proprietatea privată este garantată
şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular, iar cetăţenii străini şi apatrizii pot
dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate
din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care
România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică,
precum şi prin moştenire legală. Conţinutul şi limitele dreptului de proprietate sunt
stabilite de lege [art. 44 alin. (1) teza a doua]. În aplicarea acestor dispoziţii
constituţionale, legiuitorul a adoptat o serie de acte normative, printre acestea
regăsindu-se şi Legea privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării
terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind
privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate
publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor
Statului. În procesul de aplicare a acestui act normativ s-au ivit anumite situaţii care, în
opinia destinatarilor normei legale, au fost considerate ca fiind contrare legii
fundamentale, astfel că au apelat la controlul de constituţionalitate pe calea excepţiei,
prin care au fost supuse atenţiei Curţii Constituţionale o serie de aspecte legate, spre
exemplu, de o eventuală încălcare a principului egalităţii, principiului neretroactivităţii
legii civile etc.
Astfel că prin această lucrare vom prezenta câteva aspecte ce ţin de evoluţia legislativă
în materie, precum unele statuări de principiu ce se regăsesc în jurisprudenţa instanţei
de contencios constituţional.
Cuvinte-cheie: principiul egalităţii; principiul neretroactivităţii legii civile; dreptul de
proprietate; dreptul de preempţiune; privilegii
I. Cadrul legislativ specific în materia vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în
extravilan
1. Introducere
În România, după anul 1989, au avut loc o serie de reforme legislative1, printre acestea
regăsindu-se şi reforma funciară, care însă, pe parcurs, a necesitat anumite adaptări legislative
ca urmare a faptului că, în practică, s-a constatat că aplicarea acestei reforme funciare a
produs o fragmentare atât a proprietăţilor agricole, cât şi a parcelelor de teren din cadrul
acestora, care a condus la afectarea desfăşurării activităţilor agricole în mod optim. Mai mult,
există suprafeţe de teren agricol ce sunt scoase din circuitul agricol sau care sunt lăsate
nelucrate, ceea ce duce la diminuarea competitivităţii în plan agricol şi la scăderea
suprafeţelor destinate obţinerii producţiei agricole, fiind necesară o comasare a terenurilor
agricole în vederea creşterii dimensiunilor acestora2.
2. Cadrul legislativ
În acest context, a fost adoptată Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a
vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr.
268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri
proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei
Domeniilor Statului3, scopurile4 acestei legi fiind: a) asigurarea securităţii alimentare,
protejarea intereselor naţionale şi exploatarea resurselor naturale, în concordanţă cu interesul
naţional; b) stabilirea unor măsuri privind reglementarea vânzării-cumpărării terenurilor
agricole situate în extravilan; c) comasarea terenurilor agricole în scopul creşterii dimensiunii
fermelor agricole şi constituirea exploataţiilor viabile economice.
Ca arie de aplicare, s-a prevăzut că prevederile acestei legi se aplică cetăţenilor români,
respectiv cetăţenilor unui stat membru al Uniunii Europene, ai statelor care sunt parte la
Acordul privind Spaţiul Economic European (ASEE) sau ai Confederaţiei Elveţiene, precum
şi apatrizilor cu domiciliul în România, într-un stat membru al Uniunii Europene, într-un stat
care este parte la ASEE sau în Confederaţia Elveţiană, precum şi persoanelor juridice având
naţionalitatea română, respectiv a unui stat membru al Uniunii Europene, a statelor care sunt
parte la ASEE sau a Confederaţiei Elveţiene. Cetăţeanul unui stat terţ şi apatridul cu
domiciliul într-un stat terţ, precum şi persoanele juridice având naţionalitatea unui stat terţ pot
dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole situate în extravilan în condiţiile
reglementate prin tratate internaţionale, pe bază de reciprocitate, în condiţiile legii. De fapt,
aceste norme sunt o aplicare a principiul egalităţii în materia dreptului de proprietate, care
este consacrat în art. 44 alin. (2) din Legea fundamentală a României, potrivit căruia
proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular, iar
cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai
în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate
internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin
lege organică, precum şi prin moştenire legală, iar conţinutul şi limitele dreptului de
proprietate sunt stabilite de lege [art. 44 alin. (1) teza a doua din Constituţie]5.
Prin acest act normativ s-au stabilit aspecte cu privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor
agricole situate în extravilan, exercitarea dreptului de preempţiune, controlul aplicării
procedurii dreptului de preempţiune, precum şi unele dispoziţii privind modificarea Legii nr.
268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri
proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei
Domeniilor Statului, precum şi unele măsuri de organizare a Agenţiei Domeniilor Statului,
fiind prevăzute şi excepţii de la aplicarea acestei legi, spre exemplu, această lege nu se aplică
antecontractelor şi pactelor de opţiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în
vigoare a acestei.
3. Vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan6
În ceea ce priveşte vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan, s-a statuat
că trenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km faţă de frontiera de stat şi
ţărmul Mării Negre, către interior, precum şi cele situate în extravilan la o distanţă de până la
2.400 m faţă de obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare-cumpărare doar cu avizul
specific al Ministerului Apărării Naţionale, eliberat în urma consultării cu organele de stat cu
atribuţii în domeniul siguranţei naţionale, prin structurile interne specializate menţionate la
art. 6 alin. (1) din Legea nr. 51/1991 privind securitatea naţională a României, cu modificările
şi completările ulterioare7.
Avizele vor fi comunicate în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de
solicitare de către vânzător. Procedura şi alte elemente privind obţinerea avizului specific al
Ministerului Apărării Naţionale se reglementează prin normele metodologice de aplicare a
legii. În cazul neîndeplinirii acestei obligaţii de a emite avizul, se consideră ca fiind favorabil.
Terenurile agricole situate în extravilan în care se află situri arheologice, în care au fost
instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenţial arheologic evidenţiat
întâmplător pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Culturii,
respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, după caz, emis în termen de 20 de
zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător. Procedura şi alte
elemente privind obţinerea avizului specific al Ministerului Culturii se reglementează prin
normele metodologice de aplicare a legii. În cazul neîndeplinirii acestei obligaţii, avizul se
consideră ca fiind favorabil.
4. Dreptul de preempţiune în materia vânzării-cumpărării bunurilor imobile8
În ceea ce priveşte dreptul de preempţiune în materia vânzării-cumpărării bunurilor imobile,
Codul civil stabileşte normele generale, însă nu conţine şi o ierarhie privind exercitarea
acestui drept în mod concret, astfel că prin Legea nr. 17/2014 s-a prevăzut că înstrăinarea,
prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de
fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu
modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor,
proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această
ordine, la preţ şi în condiţii egale. Prin excepţie de la această regulă, înstrăinarea, prin
vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan pe care sunt situate situri arheologice
clasate se face potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor
istorice9.
5. Dinamica legislativă
La scurt timp după adoptarea legii în discuţie, a fost necesară 68/2014 pentru modificarea
alin. (1) al art. 29 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 şi a Legii nr.
17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole
situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor
comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu
destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului10, motivată de necesitatea
remedierii problemelor apărute în practică în domeniul raporturilor contractuale, cu referite la
aplicarea diferitelor acte normative incidente, inclusiv a Codului civil, care constituie dreptul
comun în materie.
II. Dezvoltări şi statuări de principiu în jurisprudenţa Curţii Constituţionale
În procesul de interpretare şi aplicare a Legii nr. 17/2014 s-au ivit anumite situaţii care, în
opinia destinatarilor normei legale, au fost considerate ca fiind contrare legii fundamentale,
astfel că au apelat la controlul de constituţionalitate pe calea excepţiei, prin care au fost
supuse atenţiei Curţii Constituţionale o serie de aspecte legate, spre exemplu, de o eventuală
încălcare a principului egalităţii, principiului neretroactivităţii legii civile etc.
1. Decizia nr. 755 din 16 decembrie 2014 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a
dispoziţiilor art. 20 alin. (1) teza privitoare la antecontracte din Legea nr. 17/201411
În această speţă, obiectul excepţiei de neconstituţionalitate l-a constituit art. 20 alin. (1) teza
privitoare la antecontracte din Legea nr. 17/2014, care are următorul cuprins: "Prevederile
prezentei legi nu se aplică antecontractelor (...) care au fost autentificate la notariat anterior
intrării în vigoare a acesteia".
În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate s-a susţinut că, interpretând per a contrario art.
20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, s-ar deduce că prevederile Legii nr. 17/2014 se aplică
antecontractelor încheiate care nu au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a
acestei legi, respectiv antecontractului încheiat între părţi sub imperiul noului Cod civil, care
nu dispunea forma autentică a antecontractului de vânzare-cumpărare, având în vedere
prevederile art. 1279, art. 1669 şi art. 1179 C. civ.
Instanţa de contencios constituţional a arătat că persoanele care au încheiat antecontracte de
vânzare în formă autentică, pe de o parte, şi persoanele care au încheiat antecontracte de
vânzare fie sub forma unui înscris sub semnătură privată, fie sub forma unui înscris atestat de
către un avocat, pe de altă parte, având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan, se află
în aceeaşi situaţie juridică, întrucât natura juridică a actului - antecontract de vânzare -,
efectele produse de acesta - obligaţia de a încheia în viitor contactul de vânzare -, precum şi
momentul încheierii antecontractelor - anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014 - sunt
identice. Singura diferenţă ce poate fi reţinută între aceste două categorii de persoane se
referă la forma încheierii antecontractului, aspect care nu este de natură de a crea situaţii
juridice diferite pentru părţile acestor două tipuri de antecontract, având în vedere faptul că,
indiferent de forma acestuia, efectele produse sunt aceleaşi. Astfel, atât antecontractul
încheiat în formă autentică, cât şi cel neautentificat nu realizau însuşi transferul dreptului de
proprietate, generând doar obligaţia părţilor de a încheia în viitor contractul de vânzare12.
De principiu, efectele generate de cele două tipuri de antecontracte, constând în obligaţia de a
încheia în viitor contractul de vânzare, trebuie să fie guvernate de acelaşi act normativ,
reprezentat de legea în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, şi anume
Legea nr. 17/2014. În consecinţă, având în vedere că situaţiile juridice în care se află părţile
antecontractului de vânzare încheiat în formă autentică, precum şi ale celui neautentificat nu
diferă în esenţă, nu poate fi justificată nici aplicarea, în privinţa acestora, a unui tratamentul
juridic diferit. Valorizarea diferenţiată a antecontractelor de vânzare, respectiv în funcţie de
criteriul formei încheierii actului, are drept consecinţă consacrarea unui tratament juridic
diferit între persoane care au încheiat antecontracte de vânzare având ca obiect terenuri
agricole situate în extravilan, aspect în legătură cu care Curtea urmează a analiza dacă se
întemeiază pe un criteriu obiectiv şi raţional.
Astfel, raportat la dispoziţiile art. 16 alin. (1) coroborate cu cele ale art. 44 alin. (2) din
Constituţie, Curtea a constatat că însuşi criteriul care a stat la baza aplicării unui tratament
juridic diferenţiat, respectiv forma încheierii antecontractului, este unul subiectiv şi aleatoriu,
criteriu care conferă, astfel, beneficiarului său un veritabil privilegiu în valorificarea dreptului
său de creanţă.
Aşadar, în speţă, nu s-a putut reţine nicio raţiune obiectivă şi rezonabilă în sensul opţiunii
legislative analizate (diferenţierea act autentic - act sub semnătură privată), opţiune care nu
înlătură nicio inegalitate de fapt sau de drept, ceea ce echivalează cu instituirea unui tratament
juridic diferenţiat sub forma unui privilegiu în favoarea persoanelor care au încheiat un
antecontract autentic. În consecinţă, se conferă dreptului lor de creanţă o poziţie distinctă,
diferenţiată şi mai avantajoasă faţă de cel al persoanelor care au încheiat un antecontract sub
semnătură privată.
Având în vedere cele de mai sus, Curtea a reţinut că acordarea unei poziţii privilegiate
dreptului de creanţă al persoanelor care au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare
autentic contravine art. 16 alin. (1) în componenta sa referitoare la interzicerea privilegiilor
raportat la art. 44 alin. (2) din Constituţie, teza referitoare la garantarea şi ocrotirea în mod
egal a dreptului de proprietate privată.
2. Decizia nr. 38 din 3 februarie 2015 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a
dispoziţiilor art. 3, 4, 5 şi 9 din Legea nr. 17/201413
Prevederile legale ce au format obiectul controlului de constituţionalitate se referă la
vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan (art. 3), la exercitarea dreptului
de preempţiune (art. 4 şi art. 5) şi la avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în
formă autentică de către notarul public sau pronunţării de către instanţă (art. 9).
În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate s-a susţinut că prevederile criticate sunt în
vădită contradicţie cu art. 15 alin. (2) din Constituţie, având în vedere că la data încheierii
promisiunilor de vânzare-cumpărare nu era necesară parcurgerea niciunei etape dintre cele
prevăzute expres în art. 3, 4, 5 şi 9 din Legea nr. 17/2014, fiind inadmisibil ca pentru
valorificarea acestor promisiuni de vânzare-cumpărare să se impună parcurgerea procedurii
prevăzute de legea menţionată. Astfel, subiectele raportului juridic civil la data încheierii
promisiunilor de vânzare-cumpărare şi-au exprimat un acord valabil în concordanţă cu o
anumită legislaţie în vigoare, astfel, este firesc ca promisiunea să fie guvernată de aceeaşi
legislaţie până la executarea ei integrală, care poate însemna inclusiv obţinerea unei hotărâri
judecătoreşti de validare atunci când, independent de motive, executarea voluntară nu este
posibilă. Or, modificarea cadrului legislativ, cu efecte retroactive, determină practic anularea
efectelor şi rămânerea fără obiect a tuturor acestor promisiuni care au fost perfect valabile,
raportat la cadrul legislativ în vigoare la data încheierii.
Răspunzând acestei critici, instanţa de contencios constituţional a arătat că aplicarea
prevederilor legale criticate, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate,
respectiv la data pronunţării hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare,
nu echivalează cu încălcarea dispoziţiilor art. 15 alin. (2) din Constituţie, ci este în
concordanţă cu principiul activităţii legii civile. Legea nouă este aplicabilă de îndată tuturor
situaţiilor care se vor constitui, se vor modifica sau se vor stinge după intrarea ei în vigoare,
precum şi tuturor efectelor produse de situaţiile juridice formate după abrogarea legii vechi14.
Întrucât promisiunea de vânzare nu este translativă de proprietate, nu se poate reţine
încălcarea dispoziţiilor privind principiul neretroactivităţii legii civile, având în vedere că
legea nu retroactivează, ci vizează doar condiţiile privind transferul dreptului de proprietate a
terenurilor agricole situate în extravilan după intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014. De
altfel, lege nu este retroactivă atunci când modifică pentru viitor o stare de drept născută
anterior şi nici atunci când suprimă producerea în viitor a efectelor unei situaţii juridice
constituite sub imperiul legii vechi, pentru că în aceste cazuri legea nouă nu face altceva
decât să refuze supravieţuirea legii vechi şi să reglementeze modul de acţiune în timpul
următor intrării ei în vigoare, adică în domeniul ei propriu de aplicare15.
3. Decizia nr. 274 din 27 aprilie 2017 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a
dispoziţiilor art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014
Prevederile criticate dispun că în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri
judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai
dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu
modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile
prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este
înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară16.
În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate s-a arătat, cu precădere, că un antecontract de
vânzare-cumpărare încheiat sub imperiul legii vechi, înainte de intrarea în vigoare a Legii nr.
17/2014, a generat anumite efecte juridice şi drepturi care trebuie să subziste şi sub imperiul
legii noi. Or, prin aplicarea condiţiilor prevăzute de art. 5 din Legea nr. 17/2014 se ajunge la
restrângerea/desfiinţarea drepturilor născute în mod valabil în temeiul acestor antecontracte
de vânzare-cumpărare încheiate sub imperiul legii vechi. Exercitarea dreptului de
preempţiune reglementat prin lege, în detrimentul promitentului-cumpărător, ar duce la
golirea de conţinut a dreptului de creanţă născut în mod valabil în patrimoniul promitentului-
cumpărător ce deţine o promisiune de vânzare-cumpărare încheiată anterior intrării în vigoare
a Legii nr. 17/2014.
Răspunzând acestor critici, instanţa de contencios constituţional a arătat că beneficiarul unei
promisiuni neexecutate de vânzare este titularul unui drept de creanţă, corelativ obligaţiei de
a vinde asumate de promitent în temeiul antecontractului, iar nu titularul unui drept de
proprietate. Transferul acestuia nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului, ci se
va realiza în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunţării
hotărârii judecătoreşti care să ţină locul acordului de voinţă nerealizat. Cu alte cuvinte,
valabilitatea antecontractului de vânzare este supusă legii în vigoare la data încheierii sale, iar
efectul specific al acestuia, referitor la transmiterea în viitor a dreptului de proprietate,
respectiv la momentul încheierii contractului de vânzare, este supus legii în vigoare la data
încheierii acestui din urmă contract. Aşadar, îndeplinirea condiţiilor legale pentru încheierea
contractului de vânzare, respectiv pentru pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc
de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii
antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de
proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este
supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.
Aplicarea prevederilor legale criticate, în ceea ce priveşte exercitarea dreptului de
preempţiune, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, nu echivalează
cu încălcarea dispoziţiilor art. 15 alin. (2) din Constituţie, ci este în concordanţă cu principiul
activităţii legii, potrivit căruia orice act normativ acţionează cât timp este în vigoare, fiind
aplicabil tuturor actelor, faptelor şi situaţiilor juridice născute după acest moment. În acest
sens este şi jurisprudenţa Curţii Constituţionale, potrivit căreia legea nouă este aplicabilă de
îndată tuturor situaţiilor care se vor constitui, se vor modifica sau se vor stinge după intrarea
ei în vigoare, precum şi tuturor efectelor produse de situaţiile juridice formate după abrogarea
legii vechi17.
În ceea ce priveşte transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole extravilane,
se creează în sarcina vânzătorilor şi a cumpărătorilor obligaţia de a respecta cadrul legal în
vigoare la data transferului dreptului de proprietate18. Ca atare, având în vedere că
beneficiarul unei promisiuni neexecutate de vânzare este titularul unui drept de creanţă,
corelativ obligaţiei de a vinde asumate de promitent în temeiul antecontractului, iar nu
titularul unui drept de proprietate, excepţia de neconstituţionalitate este neîntemeiată. De
altfel, problema garantării şi ocrotirii constituţionale a dreptului de proprietate asupra bunului
imobil ce face obiectul promisiunii de vânzare nu se poate invoca în favoarea unei persoane
care nu este titulara acestui drept, ce ar urma să se nască ulterior19.
4. Decizia nr. 572 din 12 iulie 2016 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a
dispoziţiilor art. 5 alin. (2) din Legea nr. 17/2014
Textul criticat prevede că cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se
respinge dacă nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de prezenta lege.
În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate s-a susţinut că prevederile criticate sunt un
exces de reglementare; dau putere oficiilor de carte funciară, prin intermediul registratorului,
de a respinge cererea de intabulare formulată de cel care a obţinut un drept de proprietate în
baza unei hotărâri judecătoreşti ce ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, lipsind astfel de
efecte hotărârea judecătorească; sunt excesive şi de neconceput o ingerinţă şi o cenzură a unei
hotărâri judecătoreşti din partea unei entităţi executive, fiind contrare principiului separaţiei
puterilor în stat.
În această speţă, Curtea a reţinut că prevederile criticate, în forma avută în vedere de autorul
excepţiei de neconstituţionalitate, nu mai sunt în vigoare şi nu mai produc efecte juridice,
întrucât norma nouă este de imediată aplicare. În ceea ce priveşte succesiunea legii în timp,
Curtea constată că aceasta este o problemă care ţine de interpretarea şi aplicarea acesteia la
speţele deduse judecăţii, fiind atributul exclusiv al instanţelor de judecată, Curtea
Constituţională neputându-se substitui instanţei în stabilirea legii aplicabile litigiului20.
Distinct de acestea, instanţa de contencios constituţional a observat că, în cauză, excepţia a
fost ridicată în cauze având ca obiect soluţionarea unor plângeri formulate împotriva
încheierii de reexaminare prin care a fost respinsă cererea de înscriere a dreptului de
proprietate în cartea funciară, precum şi soluţionarea unor cereri prin care se solicită
dispunerea de către instanţă a înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară şi că există
sentinţe prin care sunt validate hotărâri arbitrale şi prin care s-a constatat intervenită vânzarea
între părţi. Or, în analiza excepţiei de neconstituţionalitate, Curtea a pornit, pe de o parte, de
la premisa că validarea unor hotărâri arbitrale, astfel cum este prevăzută la art. 603 alin. (3)
C. pr. civ., presupune verificarea de către instanţa de judecată sau de notarul public a
respectării condiţiilor şi îndeplinirii procedurilor impuse de lege. Ca atare, hotărârea
judecătorească sau actul notarial de validare a unei hotărâri arbitrale nu constituie doar un
simplu formalism, ci implică verificarea în mod efectiv a condiţiilor prevăzute de legea
aplicabilă în materie. Pe de altă parte, Curtea a reţinut că în cadrul procedurii de înscriere în
cartea funciară a dreptului de proprietate se realizează operaţiunea de verificare a condiţiilor
de legalitate, iar atunci când la baza solicitării de înscriere în cartea funciară a unui drept de
proprietate există o hotărâre judecătorească, nu poate să fie pusă în discuţie respectarea
acesteia sau autoritatea de lucru judecat, întrucât se porneşte de la prezumţia de legalitate a
unei asemenea hotărâri judecătoreşti.
III. Concluzii
1. Cu privire la jurisprudenţa Curţii Constituţionale în materie, arătăm că instanţa de
contencios constituţional, în exercitarea controlului de constituţionalitate21, nu a negat
protecţia constituţională de care se bucură un bun, respectiv un drept de creanţă, în temeiul
art. 44 din Constituţie, ci, din contră, recunoaşte această protecţie în mod egal atât în privinţa
antecontractelor autentificate, cât şi a celor sub semnătură privată, astfel încât toate aceste
antecontracte vor continua să-şi producă efectele juridice potrivit Codului civil, cu condiţia ca
valorificarea lor în sensul transferului dreptului de proprietate să fie supusă reglementării
existente la momentul încheierii actului translativ de proprietate, aşadar, după exercitarea
dreptului de preempţiune prevăzut de Legea nr. 17/2014.
2. Curtea, consecventă rolului său de cvasilegiuitor negativ22, a eliminat criteriul (criteriul
formei încheierii actului), constând în exceptarea de la exigenţele Legii nr. 17/2014 a
antecontractelor încheiate în formă autentică, încetând, astfel, situaţia de inegalitate creată
prin acordarea privilegiului reglementat.
3. Îndeplinirea condiţiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru
pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de contract, nu poate fi raportată la un
moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în
vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării
transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit
principiului tempus regit actum23.
4. Problema garantării şi ocrotirii constituţionale a dreptului de proprietate asupra bunului
imobil ce face obiectul promisiunii de vânzare nu se poate invoca în favoarea unei persoane
care nu este titularul acestui drept, ce ar urma să se nască ulterior24.
5. În cadrul procedurii de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se realizează
operaţiunea de verificare a condiţiilor de legalitate, iar atunci când la baza solicitării de
înscriere în cartea funciară a unui drept de proprietate există o hotărâre judecătorească, nu
poate să fie pusă în discuţie respectarea acesteia sau autoritatea de lucru judecat, întrucât se
porneşte de la prezumţia de legalitate a unei asemenea hotărâri judecătoreşti25.
6. Hotărârea judecătorească sau actul notarial de validare a unei hotărâri arbitrale nu
constituie doar un simplu formalism, ci implică verificarea în mod efectiv a condiţiilor
prevăzute de legea aplicabilă în materie26.
Publicat în Revista Română de Jurisprudenţă cu numărul 5 din data de 31 octombrie 2017
1
Cu privire la evoluţia normelor ce reglementează dreptul de proprietate, a se vedea P.
Lăzăroiu, I. Cochinţu, Democraţia constituţională - între totalitarism şi statul de drept. Cu
referire specială la dreptul de proprietate, comunicare în "Jurisdicţia Curţii Constituţionale
după 20 de ani de la căderea comunismului", Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2014, pp. 100-
128.
2
A se vedea expunerea de motive la proiectul de Lege privind unele măsuri de reglementare
a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr.
268/2001 privind privatizarea societăţilor ce deţin în administrare terenuri proprietate publică
şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului;
http://www.cdep.ro/proiecte/2013/500/ 70/9/em579.pdf.
3
Publicată în M. Of. nr. 178 din 12 martie 2014.
4
A se vedea art. 1 din Legea nr. 17/2014.
5
A se vedea P. Lăzăroiu, I. Cochinţu, Democraţia constituţională - între totalitarism şi statul
de drept. Cu referire specială la dreptul de proprietate, comunicare în "Jurisdicţia Curţii
Constituţionale după 20 de ani de la căderea comunismului", Ed. Universul Juridic,
Bucureşti, 2014, pp. 95-101.
6
A se vedea art. 3 din Legea nr. 17/2014.
7
Aceste prevederi nu se aplică preemptorilor.
8
A se vedea art. 4-12 din Legea nr. 17/2014.
9
În acest context, solicitarea şi utilizarea certificatului de carte funciară în contractele
translative de proprietate privind bunurile imobile şi alte drepturi reale fac pe deplin dovada
bunei-credinţe atât a părţilor din contract, cât şi pentru profesionistul instrumentator, cu
privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform
descrierii din cartea funciară [art. 4 alin. (3) din Legea nr. 17/2014].
10
Publicată în M. Of. nr. 352 din 13 mai 2014.
11
Publicată în M. Of. nr. 101 din 9 februarie 2015.
12
În legătură cu situaţia particulară a antecontractelor încheiate în formă autentică, Curtea a
reţinut că, prin Legea nr. 127/2013 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr.
121/2011 pentru modificarea şi completarea unor acte normative, publicată în M. Of. nr. 246
din 29 aprilie 2013, a fost introdusă obligativitatea încheierii în formă autentică a promisiunii
de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt
drept real în legătură cu acesta, sub sancţiunea nulităţii absolute, însă, ulterior, art. II din
Legea nr. 221/2013 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 12/2013 pentru
reglementarea unor măsuri financiar-fiscale şi prorogarea unor termene şi de modificare şi
completare a unor acte normative, publicată în M. Of. nr. 434 din 17 iulie 2013, a abrogat în
mod expres această obligaţie. Aşadar, în perioada 2 mai-19 iulie 2013 a existat obligaţia
încheierii în formă autentică a antecontractelor de vânzare, sub sancţiunea nulităţii absolute a
actului. Însă această obligaţie legală de încheiere a antecontractelor în formă autentică nu
producea nicio consecinţă diferită sub aspectul efectului translativ de proprietate, având în
vedere faptul că atât antecontractul încheiat în formă autentică, cât şi cel neautentificat la
notariat nu realizau însuşi transferul dreptului de proprietate.
13
Publicată în M. Of. nr. 187 din 19 martie 2015.
14
A se vedea, în acest sens, Decizia nr. 287 din 1 iulie 2004, publicată în M. Of. nr. 729 din
12 august 2004.
15
A se vedea, în acest sens, Decizia nr. 330 din 27 noiembrie 2001, publicată în M. Of. nr. 59
din 28 ianuarie 2002.
16
Asupra acestor prevederi s-a pronunţat şi Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Completul
pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, sens în care este decizia nr. 24 din 26 septembrie
2016, publicată în M. Of. nr. 936 din 22 noiembrie 2016, prin care s-a statuat că "dispoziţiile
art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, se aplică
promisiunilor bilaterale de vânzare-cum-părare privind terenuri agricole situate în extravilan,
încheiate anterior intrării în vigoare a acestui act normativ, indiferent de momentul sesizării
instanţei".
17
A se vedea, în acest sens, cu titlu exemplificativ, Decizia nr. 755 din 16 decembrie 2014,
precitată, sau Decizia nr. 287 din 1 iulie 2004, publicată în M. Of. nr. 729 din 12 august 2004.
18
A se vedea, în acest sens, Decizia nr. 38 din 3 februarie 2015, publicată în M. Of. nr. 187
din 19 martie 2015.
19
A se vedea şi Decizia nr. 36 din 3 februarie 2015, publicată în M. Of. nr. 199 din 25 martie
2015.
20
A se vedea, în acest sens, şi Decizia nr. 36 din 3 februarie 2015, publicată în M. Of. nr. 199
din 25 martie 2015.
21
A se vedea Decizia nr. 755 din 16 decembrie 2014, precitată.
22
Cu privire la înţelesul acestei sintagme, a se vedea Decizia Curţii Constituţionale nr. 110
din 5 martie 2013, publicată în M. Of. nr. 341 din 11 iunie 2013, sau Decizia nr. 378 din 24
septembrie 2013, publicată în M. Of. nr. 723 din 25 noiembrie 2013.
23
A se vedea şi Decizia nr. 210 din 30 martie 2017, publicată în M. Of. nr. 520 din 5 iulie
2017.
24
Decizia nr. 1382 din 20 octombrie 2011, publicată în M. Of. nr. 47 din 20 ianuarie 2012.
25
Decizia nr. 572 din 12 iulie 2016, precitată.
26
Idem.