Anda di halaman 1dari 22

Penelitian Pasar dalam Penilaian Real Estate

Dosen Pembimbing: Agung Yuniarto

Disusun oleh:
Kelompok 1
Kelas 4-03
Nama Nomor Urut Nomor Pokok
Presensi Mahasiswa
Alfian Dwi Prastiono 3 2302190140
Isma Hartina Indah 18 2302190051
Tausila Agraini 34 2302190088

PROGRAM STUDI DIPLOMA III PBB/PENILAI ALIH PROGRAM


POLITEKNIK KEUANGAN NEGARA STAN
TAHUN AKADEMIK 2019
KATA PENGANTAR

ii
DAFTAR ISI

iii
BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar Belakang
Penilai dalam melakukan penilaian atas properti tidak terlepas dari analisa
pasar properti, sehingga gambaran pasar properti dan bagian dari pasar properti
merupakan hal yang penting bagi penilai. Dalam melaksanakan penilaian,
khususnya dalam mencari estimasi nilai pasar, pemahaman penilai atas pasar dari
suatu properti tertentu memberikan kriteria yang digunakan dalam melakukan
penelitian, memilih dan menginterprestasikan perbandingan dari properti lain.
Untuk mendapatkan suatu estimasi nilai pasar, penilai mestinya mengindentifikasi
dan menganalisa pasar properti.
Semua jenis pasar dipengaruhi oleh sikap, motivasi, dan interaksi antara
pembeli dan penjual, begitu juga pasar properti, yang kemudian akan tunduk pada
berbagai pengaruh ekonomi, sosial, lingkungan dan pemerintah. Identifikasi dan
penafsiran pasar properti merupakan proses analisa. Penilai menganalisa utility dan
kelangkaan (scarcity) dari properti, demikian juga keinginan (desire) dan
kemampuan efektif untuk membeli (effective purchasing power).
Matakuliah ini juga mempelajari analisa penggunaan tertinggi dan terbaik
yang penting dilakukan dalam kegiatan penilaian properti, termasuk penerapannya
dalam penilaian baik berupa tanah kosong maupun tanah terbangun.
Oleh karena itu, untuk lebih memahami tentang konsep dasar dan definisi
analisa pasar; hubungan permintaan, scarcity, utility, dan effective purchasing
power dengan analisa pasar; dan hubungan tentang analisa pasar dengan penilaian
maka kami, kelompok 1, melakukan uji pustaka sederhana menganai hal tersebut
guna membantu kami dalam proses memahami tentang penilaian.

B. Rumusan Masalah
Adapun rumusan masalah dari penulisan ini, antara lain:
1. Apakah yang dimaksud dengan analisa pasar real estate?
2. Apa sajakah kah tipe pasar real estate yang bisa dianalisa?
3. Bagaimanakah analisa pasar pada proses pengembangan?
4. Siapa sajakah yang melakukan dan menggunakan analisis pasar?
5. Bagaimana hubungan permintaan, scarcity, utility, dan effective
purchasing power dalam analisis pasar?
6. Apa sajakah peran analisis pasar dan analisis kemampuan pasar dalam
proses penilaian?
7. Mengapakah analisis pasar perlu dilakukan dalam proses penilaian?
8. Bagaimanakah proses analisa pasar?
9. Bagaimanakah cara analisis pasar dan analisis kemampuan pasar
mempengaruhi proses penilaian?

C. Tujuan
Tujuan yang ingin dicapai adalah sebagai berikut:
1. Untuk mengetahui definisi analisa pasar real estate
2. Untuk menjelaskan tipe-tipe pasar real estate yang bisa dianalisa
3. Untuk menggambarkan analisa pasar pada proses pengembangan
4. Untuk mengenali pihak-pihak yang melakukan dan menggunakan analisis
pasar
5. Untuk menjelaskan hubungan permintaan, scarcity, utility, dan effective
purchasing power dalam analisis pasar
6. Untuk memahami pentingnya peran analisis pasar dan analisis kemampuan
pasar dalam proses penilaian
7. Untuk mengkaji alasan analisis pasar perlu dilakukan dalam proses
penilaian
8. Untuk memaparkan proses analisa pasar
9. Untuk menjelaskan cara analisis pasar dan analisis kemampuan pasar
mempengaruhi proses penilaian

5
BAB II
PEMBAHASAN

A. Definisi Analisa Pasar Properti


Analisa adalah suatu kegiatan untuk mencermati dan mengamati secara
terperinci suatu objek dengan cara menguraikan unsur-unsur pembentuk atau
penyusunnya untuk dikaji lebih lanjut. Objek yang dimaksud dalam hal ini adalah
produk dan data calon pelanggan, berupa perilaku, keinginan, dan lain-lain yang
berhubungan dengan produk dan layanan. Sedangkan pasar properti merupakan
salah satu dari berbagai sistem, institusi atau lembaga, prosedur, hubungan sosial,
dan infrastruktur (tempat) di mana terdapat kegiatan jual beli properti dengan
imbalan uang. Lebih sederhananya, pasar properti adalah sistem penawaran dan
permintaan terhadap properti di area spesifik untuk tipe properti tertentu. Jadi,
analisa pasar properti adalah suatu analisa yang dilakukan untuk mempelajari
berbagai hal tentang penawaran dan permintaan di area spesifik untuk tipe properti
tertentu.
Properti memiliki nilai yang ditunjukkan dengan adanya permintaan secara
ekonomi di pasar untuk properti tersebut. Dalam urutan untuk menunjukkan
permintaan ekonomi, properti harus memiliki utilitas (misalnya atribut
produktivitas) untuk mengakomodir keinginan di pasar, dan pengguna di pasar
harus memiliki daya beli yang efektif untuk dapat memuaskan keinginan tersebut.
Sehingga salah satu hal yang dianalisa di pasar properti adalah nilai properti itu
sendiri.

B. Analisa Pasar pada Proses Pengembangan


Dalam teori ekonomi, kelangkaan meningkatkan harga suatu komoditas,
aset, atau sumber daya karena persediaan terbatas. Dalam teori nilai, permintaan
efektif mengacu pada kemampuan orang yang menginginkan barang atau
komoditas untuk bertindak atas keinginan itu. Kemampuan konsumen untuk
membelanjakan uang bergantung pada daya beli yang efektif. Analisis permintaan
mengidentifikasi segmen pasar. Permintaan properti tertentu mempertimbangkan
pilihan alternatif (misal lebih memilih menyewa rumah daripada membelinya, atau
lebih memilih membeli rumah yang lokasinya menjauhi kota daripada yang
lokasinya dekat dengan kota). Sehingga perlu mengidentifikasi kapan properti
harus dikembangkan dan kapan nilainya harus meningkat.
Keseimbangan penawaran dan permintaan pada waktu tertentu adalah kunci
untuk memperkirakan nilai. Dalam pertumbuhan pasar ditandai dengan
peningkatan permintaan, penawaran semua jenis properti mungkin relatif terbatas
atau tidak elastis, dan kelangkaan ini akan menyebabkan kenaikan harga dalam
waktu dekat. Namun, penawaran mungkin berubah dalam jangka panjang yang
memungkinkan terjadinya penurunan harga. Permintaan umumnya memiliki
dampak lebih cepat pada nilai atau harga dibandingkan penawaran. Sehingga
analisa pasar properti pada proses pengembangan memperhatikan faktor
keseimbangan penawaran dan permintaan pada waktu tertentu.

6
C. Pelaku dan pengguna analisa pasar
Adapun pelaku dan pengguna analisa pasar, antara lain:
1. Pelaku analisa pasar:
a) Penilai
b) Analis pasar
2. Pengguna analisa pasar:
a) Produsen untuk stretegi pemasaran dan strategi produksi
b) Makelar/broker
c) Konsumen
d) Jasa keuangan
e) Pemerintah

D. Tipe-Tipe Pasar Properti


Analisisa pasar properti tidak terlepas dari dua pasar segmen yang
beroperasi dalam konteks pasar properti secara keseluruhan, antara lain:
1. Pasar Investasi Aset
Pasar investasi aset merupakan pasar "transaksi" dari pembeli dan
penjual aset properti sebagai bagian dari investasi. Pengembalian keuangan
di pasar investasi aset sering didorong oleh ekspektasi penjualan kembali
jangka pendek daripada potensi pendapatan jangka panjang yang
berkelanjutan dari properti.
2. Pasar Pengguna Ruang
Pasar pengguna ruang yaitu pasar "fundamental" pengguna ruang
fisik properti. Pasar pengguna ruang diartikan juga sebagai pasar untuk
memperoleh hak menggunakan properti dari waktu ke waktu. Pasar ini
melibatkan interaksi pemilik properti, penyewa, dan pelanggan yang
membutuhkan ruang untuk kegiatan ekonomi, untuk menyediakan layanan,
dan untuk menyediakan fasilitas yang memenuhi kebutuhan manusia.
Gagasan nilai fundamental (kadang-kadang disebut sebagai nilai instrinsik)
didasarkan pada ekonomi pengguna ruang, misalnya apa yang mampu
mereka bayar (harga sewa) untuk penggunaan properti. Konsep ini kontras
dengan konsep harga yang mungkin dilakukan pembeli untuk membayar
dalam transaksi terhadap aset tersebut pada waktu tertentu. Nilai
fundamental mungkin berbeda secara signifikan dari nilai pasar atau harga
yang ditemukan di pasar investasi aset. Harga pasar adalah harga di mana
investor akan membeli dan menjual aset. Pembeli dan penjual di pasar
investasi aset memiliki banyak cara untuk mengukur nilai dan berbagai
alasan untuk membeli dan menjual suatu aset.

E. Hubungan Permintaan, Scarcity, Utility, dan Effective Purchasing Power


dalam Analisa Pasar Properti
Konsep pasar, harga, biaya, dan nilai sangat relevan dengan dasar penilaian
properti. Nilai dibentuk dan didukung oleh hubungan antar 4 faktor yaitu, kegunaan
(utility), minat atau permintaan (demand and desire), daya beli (transferability and
purchasing power), serta kelangkaan (scarcity) yang jika di tulis secara matematis
dapat diformulasikan sebagai:

7
V = f (D,U,S,T)

Dimana:
 D untuk Demand and Desire
 U untuk Utility
 S untuk Scarcity
 T untuk Transferability

Prinsip penawaran dan permintaan dalam ekonomi merefleksikan interaksi


yang sangat kompleks dari keempat faktor tersebut.

Penawaran suatu suatu barang dipengaruhi oleh kegunaan dan


kemampuannya untuk menarik minat konsumen. Penawaran barang dibatasi oleh
kelangkaan dan kesesuaian barang terhadap daya beli konsumen. Permintaan
terhadap barang diciptakan oleh kegunaan nya, dipengaruhi oleh kelangkaan dan
kemampuannya untuk menarik minat serta dibatasi oleh daya beli konsumen.
Kegunaan dan kelangkaan barang mempengaruhi faktor yang terkait dengan
penawaran, sedangkan preferensi dan daya beli konsumen yang mencerminkan
minat konsumen terhadap suatu barang pada umumnya dikaitkan sebagai faktor-
faktor permintaan.
Prinsip penawaran dan permintaan menjelaskan bahwa harga suatu barang
berbanding lurus dengan variasi permintaan dan berbanding terbalik dengan variasi
penawaran. Dalam pasar properti, penawaran menunjukkan kuantitas kepentingan
hukum atas properti yang tersedia untuk dijual atau disewakan pada berbagai variasi
harga dalam pasar tertentu dan periode tertentu, dengan asumsi bahwa upah tenaga
kerja dan biaya produksi adalah tetap. Permintaan menunjukkan jumlah pembeli
atau penyewa potensial yang sedang mencari suatu jenis kepentingan hukum
properti tertentu, periode tertentu, dengan asumsi bahwa faktor-faktor lain seperti
populasi, pendapatan, harga di masa mendatang, dan preferensi konsumen adalah
tetap.

8
F. Peran Analisis Pasar dan Analisis Kemampuan Pasar dalam Proses
Penilaian
Analisis pasar dan analisis kemampuan pasar memiliki dua fungsi utama
dalam penilaian, antara lain:
1. Menyediakan data dan analisis untuk mengidentifikasi highest and best use
dari properti dalam hal:
a) penggunaan properti
b) dukungan pasar (permintaan ekonomi) dan waktu (tingkat penyerapan)
c) pelaku pasar (pengguna dan pembeli)
Dasar penilaian adalah bukti berupa data-data yang valid di mana
terdapat tingkat dukungan pasar yang sesuai untuk penggunaan tempat atau
lokasi yang ada atau untuk penggunaan alternatif. Melalui analisis
penawaran dan permintaan, penilai mengidentifikasi dan menguji tingkat
dukungan pasar. Highest and best use menghubungkan atribut fisik, hukum,
desain, dan lokasi properti untuk permintaan pasar dan kelayakan finansial.
Tidak seperti produk dan komoditas lainnya, real estate memiliki kegunaan
alternatif. Analisis ini juga menjadi penunjang untuk memenuhi persyaratan
Standar Rule 1-3 (a) dalam Uniform Standards of Professional Appraisal
Practice (USPAP), yaitu mengembangkan opini tentang highest and best
use dari real estate.
2. Menyediakan data dan analisis yang digunakan dalam mengidentifikasi
faktor-faktor utama dari highest and best use yang menjadi dasar penerapan
dari tiga pendekatan nilai. Analisis pasar, analisis kemampuan pasar, dan
kesimpulan tentang highest and best use memberikan kriteria untuk
pemilihan perbandingan, perhitungan penyesuaian, serta perkiraan aliran
pendapatan. Analisis tersebut memungkinkan untuk mengidentifikasi
permintaan efektif dan penawaran kompetitif dari jenis properti tertentu di
lokasi tertentu pada waktu tertentu.
Dalam suatu pendekatan untuk analisis pasar, analis
mengidentifikasi betapa perlunya atribut properti pada segmen pasar
alternatif. Pendekatan ini sangat cocok dalam penilaian real estate karena
alamat situs seringkali merupakan satu-satunya informasi yang dimiliki
seorang penilai untuk memulai penyelidikannya.

Untuk menentukan pasar real estate, atribut properti diidentifikasi dan


dianalisis dalam proses yang disebut analisis produktivitas. Analisis produktivitas
menguji atribut properti untuk menentukan kemampuan pasar properti dalam hal
layanan spesifik yang disediakan dan kebutuhan spesifik yang dapat dipenuhi.
Dalam analisis produktivitas, penilai mempertimbangkan atribut situs dan
peningkatannya, berkonsentrasi pada bagaimana atribut fisik, hukum, desain, dan
lokasi properti tersebut digabungkan untuk menyediakan kebutuhan pengguna
potensial. Dengan mempertimbangkan atribut-atribut ini secara kolektif, analis
dapat menilai pemasaran properti dan nilai yang dihasilkannya. Analisis
produktivitas memfasilitasi penentuan highest and best use dengan

9
mengidentifikasi berbagai kemungkinan penggunaan dan menghubungkan produk
real estate ke segmen pasar tertentu.
Meskipun real estate secara fisik tetap, atribut properti dapat mendukung
berbagai penggunaan. Oleh karena itu, real estat dikatakan fleksibel secara
ekonomi. Untuk mengatasi karakteristik fisik dan ekonomi yang kompleks suatu
properti, data yang luas harus dikompilasi. Data-data ini digunakan tidak hanya
untuk memperbaiki parameter pasar tetapi juga untuk mengidentifikasi
kemungkinan aset real estate alternatif.

G. Metode Ilmiah dan Proses Penilaian


Proses penilaian dan metode ilmiah merupakan dua metode yang digunakan
untuk memecahkan masalah. Metode ilmiah dapat diterapkan untuk menyelidiki
masalah ekonomi dan untuk mendokumentasikan kesimpulan nilai secara empiris.
Kesamaan metode ilmiah dan proses penilaian yang diilustrasikan di bawah ini.

Identifikasi Masalah
Mengidentifikasi Mengidentifikasi Mengidentifikasi Mengidentifikasi Mengidentifikasi Assignment
klien dan intended use tujuan pekerjaan tanggal karakterisitik conditions
intended users (jenis dan definisi berlakunya opini yang relevan dari
nilai) properti

Cakupan Penetapan Tugas

Pengumpulan Data dan Deskripsi Properti


Data Area Pasar Data Subjek Properti Data Perbandingan
Karakteristik umum Karakteristik subjek Properti
mengenai wilayah, kota, mengenai penggunaan Penjualan, pendaftaran,
dan daerah sekitar dan perbaikan lahan, penawaran lowongan,
personal property, aset biaya dan depresiasi,
bisnis, dll pendapatan dan
pengeluaran, tingkat
kapitalisasi, dll

Analisis Data
Analisis Pasar Analisis High and Best Use
Studi permintaan Kekosongan lahan
Studi penawaran Perbaikan yang ideal
Studi kemampuan pasar Perbaikan properti

Opini mengenai Nilai Tanah

Penerapan Pendekatan Nilai

10
Pendekatan Pendekatan Kapitalisasi Pendekatan Biaya
Perbandingan Penjualan Pendapatan

Rekonsiliasi Indikasi Nilai dan Pendapat Akhir mengenai Nilai

Laporan Nilai yang ditetapkan

1. Identifikasi Masalah
Metode ilmiah diawali dengan identifikasi masalah. Identifikasi
masalah mengarah kepada pengumpulan informasi, dokumentasi, dan
analisis. Terkadang mengidentifikasi masalah dengan benar bisa menjadi
90% dari pekerjaan yang terlibat dalam menyelesaikan masalah. Proses
penilaian juga diawali dengan identifikasi masalah, tetapi pada umumnya
jangkauan masalah potensialnya lebih terbatas. Dalam penilaian,
keseluruhan masalah yang harus dipecahkan ditunjukkan oleh penggunaan
penilaian, yaitu alasan klien perlu agar properti tersebut dinilai. Penilaian
dapat dilakukan untuk berbagai tujuan, seperti:
a) transaksi (akuisisi atau disposisi properti)
b) perpanjangan kredit (estimasi nilai agunan)
c) ganti rugi (kompensasi atas kehilangan properti)
d) perpajakan
e) pengembangan atau pembangunan kembali real estate
f) pertimbangan penggunaan alternatif
g) analisis dan manajemen portofolio real estate
2. Perumusan Hipotesis
Langkah kedua dalam metode ilmiah adalah perumusan hipotesis.
Hipotesis adalah asumsi tentatif tentang hubungan antara satu situasi dan
lainnya. Dalam suatu penilaian, hipotesis dinyatakan dalam tujuan
pekerjaan, yaitu untuk memperkirakan nilai yang ditentukan, umumnya
adalah nilai pasar. Nilai yang ditentukan dapat bervariasi, bergantung pada
masalah penilaian. Misalnya, tujuan penilaian yang diperlukan dalam
konflik ganti rugi bisa menjadi estimasi nilai yang dapat diasuransikan.
Secara umum, hipotesis dituangkan dalam analisis pasar real estate
menyangkut hubungan penawaran dan permintaan dengan jenis properti
yang disediakan. Dasar dari jenis hipotesis ini adalah analisis produktivitas
properti serta hubungan permintaan dan penawaran yang teridentifikasi
yang mencirikan pasar sebagai garis batas.
3. Persyaratan Data untuk Penelitian
Masalah dan hipotesis yang digunakan untuk menetapkan
persyaratan data untuk proses penelitian. Ketersediaan dan aksesibilitas data
adalah masalah utama dalam melakukan penelitian real estate. Meskipun
data yang tersedia mungkin tidak memenuhi kebutuhan tugas penelitian,
informasi terbaik yang tersedia harus digunakan.

11
Data yang tersedia sering menentukan teknik penilaian mana yang
digunakan dalam penilaian dan analisis pasar. Misalnya, unit perbandingan
dipilih dalam pendekatan perbandingan penjualan dan teknik kapitalisasi
yang digunakan dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan mungkin
tergantung pada data pasar yang dapat dikumpulkan. Dalam analisis pasar,
perkiraan tenaga kerja dapat digunakan untuk memperkirakan permintaan
ketika perkiraan populasi tidak tersedia atau tidak realistis. Jenis masalah,
rumusan hipotesis, dan ketersediaan data membantu analis memutuskan
metodologi penelitian apa yang harus digunakan.
4. Penerapan Metodologi yang Tepat
Langkah keempat dalam metode ilmiah adalah penerapan
metodologi yang tepat. Setelah masalah teridentifikasi dan hipotetis
diusulkan, hubungan spesifik dapat diuji. Hubungan ini dapat diselidiki
dengan cara induktif dan deduktif, menggunakan analogi, analisis
deskriptif, analisis statistik, observasi, uji laboratorium, dan analisis sebab-
akibat.
Sebagian besar teknik penilaian dan metode analisis pasar yang
digunakan adalah analogi, analisis deskriptif, dan analisis sebab-akibat.
5. Rekonsiliasi Temuan
Langkah terakhir dalam metode ilmiah adalah rekonsiliasi temuan
untuk sampai pada solusi dari masalah tersebut. Misalnya, dalam langkah
rekonsiliasi dari proses penilaian, penilai akan memberi peringkat dan
menilai properti sewaan yang sebanding untuk menemukan kecocokan
paling logis dengan subjek properti, untuk merekonsiliasi data, dan untuk
menganalisis langkah-langkah sebelumnya dalam metode ilmiah.

12
H. Pentingnya Analisis Pasar dalam Proses Penilaian
Analisis pasar sangat penting karna jika pasar yang akan dituju jelas, maka
prospek bisnis kedepannya pun akan jelas, sehingga risiko kegagalan bisnis menjadi
kecil.
Pengkajian aspek pasar penting dilakukan karena tidak ada proyek bisnis
yang berhasil tanpa adanya permintaan atas barang dan atau jasa yang dihasilkan
proyek bisnis tersebut.
Pada dasarnya, analisi aspek pasar bertujuan antara lain untuk mengetahui
berapa besar luas pasar, pertumbuhan permintaan, market share produk
bersangkutan, kondisi persaingan antar produsen, sikus hidup produk.
Analisis dapat dilakukan dengan cara deskriptif maupun inferensial, jenis
data yang digunakan dapat berupa data kuantitatifmaupun kualitatif.
Ada beberapa tujuan utama dalam analisis pasar, antara lain
mengidentifikasi kebutuhan konsumen yang ingin dipenuhi oleh perusahaan, dan
menetapkan cara merancang serta menetapkan tawaran yang dapat memuaskan
kebutuhan tersebut. Analisis ini menuntut kebutuhan manajer pemasaran dalam
memahami berbagai produk alternatif dan substitusi yang tersedia bagi para
pelanggan potensial dan proses-proses yang digunakan konsumen dalam
memutuskan pemilihan merek dan produk.
Selain itu, berikut ini tujuan analisis pasar secara rinci, antara lain :
1. Mengenal lingkungan pasar
2. Mengenal tipe-tipe pasar
3. Mengetahui karakteristik pasar
4. Menentukan keputusan yang tepat
5. Menghadapi para pesaing
6. Melaksanakan kebijakan dalam pemasaran
7. Membuat program dalam bidang pemasaran
8. Mengenal ciri-ciri pasar
Setelah melakukan suatu analisis pasar, dalam rangka menggiatkan
penjualan barang-barangnya, perusahaan akan mendapatkan keuntungan sebagai
berikut
1. Perusahaan dapat meningkatkan omset penjualan barangnya
2. Perusahaan akan memperoleh keuntungan yang diharapkan
3. Perusahaan dapat meningkatkan produksinya
4. Barang-barang perusahaan yang bersangkutan akan menjadi terkenal
5. Hasil produksi perusahaan akan digemari konsumen
6. Perusahaan dapat mempertahankan kelangsungan hidupnya

I. Proses Analisis Pasar


Perusahaan akan dikatakan berhasil apabila dalam memajukan usahanya,
perusahaan mampu melaksanakan analisis pasar. Analisis pasar adalah salah satu
atau strategi di dalam pemasaran untuk memajukan usaha pemasaran produk.
Analisis pasar merupakan konsep pemasaran yang berorientasi kepada kepentingan

13
para konsumen atau berorientasi pada pasar sasaran (target marketing). Adapun
penjelasan tentang langkah-langkah dalam analisis pasar, antara lain:
1. Menentukan Pasar Relevan (Relevant Market)
Langkah pertama dalam analisis pasar yaitu kita harus menentukan
pasar relevan. Manajer harus menetapkan atau mendefinisikan pasarnya
terlebih dahulu. Pada umumnya terdapat beraneka ragam produk yang dapat
dipilih oleh konsumen untuk memuaskan kebutuhan serta keinginannya.
Pasar relevan adalah serangkaian produk atau jasa di dalam struktur pasar
produk total (total product market) yang dinilai pihak manajemen sangat
penting dan strategis.
Penentuan pasar relevan meliputi dua langkah pokok, antara lain:
a) Manajemen berusaha menggambarkan dan mendefinisikan pasarnya
terlebih dahulu.
b) Menggambarkan struktur pasar-produk beserta batas-batas pasar relevan.
Pasar hanya bisa terbentuk manakala ada penjual dan pembeli.
Untuk mendefinisikan sebuah pasar, manajer harus mengidentifikasi
kebutuhan pembeli dan produk yang ditawarkan penjualan untuk
memuaskan kebutuhan tersebut.
Pada prinsipnya, manajer dapat mengelompokkan alternatif yang
saling bersubstitusi pada berbagai tingkatan:
a) Persaingan merek/ pemasok dalam bentuk produk
b) Persaingan bentuk produk dalam kelas produk
c) Persaingan antarkelas produk dalam melayani kebutuhan generik
Pasar produk dapat diklasifikasikan menurut dua kriteria utama,
yaitu:
a) Kesamaan atau ketidaksamaan karakteristik atau fungsi produk dalam
memuaskan kebutuhan.
b) Pasar juga dapat distruktur berdasarkan kesamaan atau ketidaksamaan
dalam hal situasi pemakaian
Salah satu metode untuk mengidentifikasikan dan mengelompokkan
alternatif bentuk produk dan kelas produk adalah menggunakan analisis
struktur pasar. Metode ini merupakan alat riset pemasaran yang digunakan
untuk menentukan tingkat substitusi di antara serangkaian produk atau
merek.
2. Menganalisis Permintaan Primer untuk Pasar Relevan
Langkah kedua dalam analisis pasar yaitu menganalisis permintaan
primer untuk pasar relevan. Permintaan primer mencakup permintaan pada
level kelas produk. Dalam langkah kedua ini, manajer berusaha
menggambarkan profil atau karakteristik pembeli dan memahami faktor-
faktor yang memengaruhi proses pembelian untuk semua merek dan produk
dalam pasar relevan. Dengan kata lain, manajer berupaya mendiagnosis
siapa pembeli (dan non-pembeli) dalam pasar relevan dan mengapa mereka
membeli (atau tidak membeli) produk.
3. Menganalisis Permintaan Selektif dalam Pasar Relevan
Dalam melakukan langkah-langkah analisis pasar, permintaan
selektif adalah permintaan akan merek atau pemasok spesifik dalam pasar

14
relevan. Dalam menganalisis permintaan selektif, manajer lebih berfokus
pada pemahaman atas pilihan merek atau pemasok di dalam pasar relevan.
Untuk memeriksa perbedaan-perbedaan, kebiasaan-kebiasaan para pembeli,
dan pola pembeliannya, maka seorang manajer pemasaran harus
menerapkan strategi segmentasi pasar.
a) Identifikasi Tipe Proses Keputusan
Keputusan pembelian konsumen dapat dikelompokkan
berdasarkan tipe konsumen (konsumen akhir dan konsumen
bisnis/organisasional). Bagi konsumen akhir, keputusan pembelian
terdiri atas tiga macam: extensive problem solving, limited problem
solving, dan habitual problem solving. Ketiga model ini didasarkan pada
elemen elemen proses keputusan pembelian konsumen.
Secara garis besar, proses konsumsi berlangsung dalam empat
kategori situasi, yakni:
1) Situasi komunikasi
2) Situasi pembelian
3) Situasi pemakaian
4) Situasi penghentian pemakaian (disposal situation)
Situasi komunikasi merupakan situasi saat konsumen menerima
informasi mengenai produk dan jasa. Situasi ideal yang diharapkan para
pemasar adalah manakala konsumen tertarik dengan produk dan sedang
berada pada situasi komunikasi reseptif. Kendalanya, banyak faktor (di
antaranya suasana hati atau mood, kesibukan, kondisi kesehatan, dan
seterusnya) yang dapat memunculkan tantangan bagi efektivitas
penyampaian pesan kepada konsumen potensial.
Situasi pembelian merupakan situasi yang mempengaruhi
pemilihan produk. Sebagai contoh, seorang ibu yang berbelanja dengan
anak-anaknya cenderung lebih mungkin dipengaruhi oleh preferensi
produk anak-anaknya ketimbang saat ia berbelanja sendiri.
Situasi pemakaian mencerminkan kondisi konsumsi produk atau
jasa yang dibeli. Seorang konsumen bisa jadi menggunakan tipe dan
merek minuman ringan yang berbeda untuk menjamu tamu, dikonsumsi
sendiri dalam situasi non-sosial, merayakan pesta ulang tahun, dan
seterusnya.
Situasi penghentian pemakaian produk merupakan situasi
sewaktu produk dan/atau kemasan produk dibuang sebelum atau sesudah
digunakan. Situasi semacam ini sering kali memunculkan masalah sosial
signifikan, sekaligus membuka peluang pemasaran. Sebagian konsumen
memandang faktor kemudahan membuang produk sebagai salah satu
atribut produk penting. Dalam berbagai situasi, pembuangan produk saat
ini harus dilakukan sebelum (atau berbarengan dengan) pembelian
produk baru.
Situasi-situasi yang relevan bagi pemahaman perilaku konsumen
dapat diklasifikasikan menjadi lima macam:

15
1) Physical surroundings, mencakup lokasi geografis dan institusional,
dekorasi, suara, aroma, cahaya/penerangan, cuaca, dan konfigurasi
visual produk atau material lainnya di sekeliling produk.
2) Social surroundings, meliputi kehadiran orang lain yang berpengaruh
terhadap perilaku konsumen individual.
3) Temporal perspective, yakni pengaruh ketersediaan waktu terhadap
perilaku konsumen.
4) Task definition, yaitu minat, motif, alasan atau kriteria memilih,
berbelanja atau mengumpulkan informasi mengenai produk general
maupun produk spesifik (untuk pemakaian sendiri, hadiah, dipakai
bersama anggota keluarga lainya, dan seterusnya).
5) Antecedent states, yakni aspek-aspek yang lebih berupa momentary
moods (seperti gelisah, senang, bermusuhan, atau gembira) atau
momentary conditions (kondisi-kondisi tertentu) daripada sifat
individual jangka panjang.
b) Identifikasi Atribut Determinan (Determinant Attributes)
Perspektif psikologis atau ekonomis tradisional memandang
produk dan jasa sebagai sekumpulan atribut atau manfaat. Atribut
merupakan ciri spesifik atau karakteristik fisik tertentu yang dirancang
dalam sebuah produk atau jasa. Dalam kaitannya dengan strategi
positioning, pemasar bukan saja berfokus pada atribut penting namun
lebih pada atribut determinan. Maksudnya, bila perusahaan hanya
mengandalkan atribut penting yang tidak memiliki keunikan atau
keunggulan khusus dibandingkan para pesaing, maka sesungguhnya
kinerja perusahaan pada atribut bersangkutan hanya sekadar untuk tujuan
bertahan dalam industri dan bukan untuk menciptakan keunggulan
bersaing.

4. Menetapkan Segmen Pasar


Dalam langkah ini, manajer memahami berbagai cara untuk
mengelompokkan konsumen ke dalam segmen-segmen yang para
anggotanya memiliki respon yang sama terhadap program pemasaran
spesifik.
Berikut beberapa ketentuan untuk menetapkan segmentasi pasar
yang baik:
a) Segmen mudah dijangkau
Segmentasi pasar haruslah mudah dijangkau sehingga proses
pemasaran bisa lebih efektif. Jika segmentasi pasar sulit dijangkau maka
pendistribusian produk pun sulit dilakukan.
b) Segmen mudah diukur
Segmentasi pasar seharusnya bisa diukur dengan jelas sehingga
bisa memperkirakan seberapa besar kemampuan untuk memasuki pasar
tersebut sebagai target pemasaran.
c) Sesuai kemampuan pemasar
Segmentasi pasar yang diukur sesuai kelayakan pemasar
maksudnya bisa mengukur segmentasi pasar sesuai dengan kemampuan

16
pemasaran produk. Jika segmen yang pilih itu banyak kendalanya maka
proses pemasaran tidak akan berjalan dengan mulus.
5. Menilai Persaingan
Manajer menilai produk/mereknya dibandingkan dengan tawaran
dari pesaingnya. Manajer harus mencermati persepsi konsumen terhadap
produk/mereknya dibandingkan para pesaing. Salah satu cara efektif untuk
mendapatkan informasi penting mengenai pesaing adalah melalui
competitive intelligence.
6. Mengidentifikasi Pasar Sasaran Potensial
Langkah terakhir dalam analisis pasar yaitu mengidentifikasi pasar
sasaran. Tujuan akhir dari tahap ini adalah mengidentifikasi peluang terbaik
guna menciptakan pelanggan yang puas dan loyal.

17
Situs dalam mencari
penggunaan atau pasar

Scoping penggunaan alternatif

Kegiatan pasar
A. Analisis penawaran
1. Kompetisi ukuran 2. Kualitatif
langkah
B. Analisis permintaan
1. Profil konsumen
2. Pengukuran kuantitatif
C. Interaksi pasar
1. Menangkap TARIF
2. Tingkat penyerapan

Analisis produktivitas

pasar banding dan gunakan


implikasi
1. atribut lokasi
2. atribut fisik
3. atribut legal

Analisa penilaian
A. Nilai teori
B. Teknik penilaian
1. Pendekatan biaya
2. Perbandingan penjualan
pendekatan
3. Pendekatan pendapatan
C. Rekonsiliasi dan proses
penilaian

Penggunaan atau nilai

18
Analisis pasar dapat menjadi bagian yang terpisah dari penilaian akan tetapi
penilaian tidak akan terpisah dari analisis pasar. Fungsi analisis pasar dalam
penilaian yaitu:
1. Menyediakan data untuk mengidentifikasi highest and best use dari properti.
2. Menyediakan data dan mengidentifikasi faktor-faktor penentu dari nilai
yang akan digunakan pada tiga pendekatan: data pasar, biaya, dan
kapitalisasi pendapatan.
Analisisi pasar menggunakan tiga pendekatan tersebut mendetail pada
pembahasan masing-masing pendekatan:
1. Pendekatan Biaya
Pendekatan biaya merupakan pendekatan yang paling sederhana
untuk dilakukan dalam hal menilai suatu objek. Pendekatan ini dilakukan
dengan cara menghitung total biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan
sesuatu dalam hal ini merupakan objek penilaian. Selain total biaya,
pendekatan ini juga memperhitungkan depresiasi suatu objek penilaian
(bangunan), untuk memperhitungkan nilai bangunan sebenarnya saat ini.
2. Perbanndingan Harga (Data Pasar)
Keberadaan atau lokasi penjual memiliki pengaruh yang besar
terhadap penjualan. Karena, kemudahan akses lokasi dan penempatan lokasi
penjual menawarkan barang yang sesuai dengan kebutuhan konsumennya.
Selain itu, perbandingan antara penjual yang satu dengan yang lain
juga penting dilakukan. Hal tersebut dilakukan untuk mengetahui
kemampuan ddan kelemahan pesaing di pasar yang sama sehingga lebih
mudah menetapkan harga yang sesuai dan meningkatkan penjualan.
3. Pendekatan Pendapatan
Analisis pasara meggunakan pendekatan ini relative jarang
dilakukan, karena seseorang kesulitan untuk mengakumulasikan total
pendapatan yang diperolehnya. Oleh sebab itu, pendekatan ini menekankan
pada seberapa besar willingness to pay seseorang untuk mendapatkan
barang untuk memenuhi kebutuhannya.
Pendekatan pendapatan dipengaruhi oleh berbagai aspek,
diantaranya lowongan pekerjaan yang tersedia, capital rates, biaya sewa,
growth rate, serta IRR.

J. Alur Analisis Pasar dan Penilaian

PERMINTAAN ANALISIS PASAR PENAWARAN

UP TO DATE RELIABLE
DATA

VALID RELEVAN

PENGGUNAAN TIGA
PENDEKATAN
19
Pada alur diatas dapat dilihat bahwa analisi pasar diawali dengan adanya
penawaran dan permintaan. Kemudian, hasil dari analisis pasar tersebut berupa data
yang memenuhi persyaratan data sesuai dengan ilmu statistic yaiut terkini, benar
atau sesuai dengan kenyataan, dapat diandalkan, dan relevan dengan keadaan.
Setelah terdapat data yang dapat dijadikan acuan, selanjutnya dilakukan pendekatan
penilaian melalui pendekatan biaya, data pasar, ataupun pendapatan. Hasil dari
semua rangkaian tersebut yaitu didapatkannya nilai secara kuantitatif.

K. Proses Penilaian

ANALISIS HIGHEST AND PENGUMPULAN DA


IDENTIFIKASI ANALISIS PASAR
BEST USE PEMILIHAN DATA
MASALAH

Proses penilaian dilakukan untuk menyelesaikan suatu masalah,


dilakukanlah analisis pasar untuk mengetahui keadaan dan situasi pasar yang
sekarang, kemudian diidentifikasikan highest and best use. Setelah proses
pengumpulan REKONSILIASI PENGGUNAAN TIGA
LAPORAN PENILAIANdata selesai dilakukan, kemudia data tersebut disortir sesuai dengan ESTIMASI NILAI
kebutuhan. Data tersebut dapat menggambarkan nilaiPENDEKATAN
PENILAIAN suatu produk sehingga
dilakukanlah estimasi penilaian. Setelah diestimasi, diuji kebenarannya
menggunakan tiga pendekatan penilaian, melakukan rekonsiliasi penilaian estimasi
nilai dengan hasil dari setelah dilakukannya penilaian. Hasil akhir dari proses
tersebut yaitu laporan penilaian yang dapat digunakan sebagai acuan untuk
mengambil keputusan.

20
BAB III
PENUTUP

A. Kesimpulan

B. Saran

21
DAFTAR PUSTAKA

22