CHAPTER 9

ANALISIS PENAWARAN KOMPETITIF

KELOMPOK 8 :

1. FARIS RAKANDANY 2302190107

2. KETUT SENI ARIAWAN 2302190124

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN
POLITEKNIK KEUANGAN NEGARA STAN
TAHUN 2019

1
 DAFTAR ISI

COVER DEPAN…………………………………………………………………… 1

DAFTAR ISI……………………………………………………………………….. 2

BAB I PENDAHULUAN………………………………………………………….. 3

1.1 Latar Belakang…………………………………………………………………. 3

1.2 Rumusan Masalah……………………………………………………………… 4

1.3 Tujuan Penulisan……………………………………………………………….. 4

BAB II PEMBAHASAN…………………………………………………………… 5

2.1 Definisi Penawaran Kompetitif………………………………………………... 5

2.1.1 Mengidentifikasi Penawaran Kompetitif……………………………………… 5

2.1.2 Penawaran Kompetitif dan Tingkat Analisis Pasar…………………………… 6

2.2 Estimasi Penawaran Menggunakan Data Sekunder…………………………..... 6

2.3 Estimasi Penawaran Menggunakan Data Primer………………………………. 8

2.3.1 Persediaan Yang Ada atau Penawaran Properti Kompetitif…………………… 8

2.3.2 Penawaran Kompetitif yang sedang Diperbaiki atau Direncanakan…………... 9

2.3.3 Analisis Jenis Kekosongan…………………………………………………….. 11

BAB III PENUTUP………………………………………………………………….. 12

3.1 Kesimpulan………………………………………………………………………. 12

DAFTAR PUSTAKA………………………………………………………………... 13

2
 BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Istilah penawaran kompetitif mengacu pada produktivitas dan ketersediaan produk
real estat yang bersaing dengan properti subjek. Teori dan praktik penilaian telah lama
meminta pemeriksaan tren ekonomi, termasuk indikator seperti populasi, pekerjaan, daya
beli, dan suku bunga serta tren di pasar real estat saat ini.
Edisi kelima The Appraisal of Real Estate, yang diterbitkan pada tahun 1967,
memperkenalkan para penilai apa yang harus dipertimbangkan: “Pengetahuan penilai harus
mencakup beberapa riwayat terkini dari barang-barang ini [tren ekonomi], status mereka saat
ini, dan gagasan logis tentang apa yang diharapkan dari mereka di masa mendatang. Namun,
penilai harus mencerminkan dalam estimasi nilainya hanya tren yang saat ini mempengaruhi
nilai pasar”
Beberapa analisis regional, seperti yang biasanya dilakukan, hanya
mempertimbangkan faktor dari sisi permintaan dan mengabaikan faktor dari sisi penawaran.
Misalnya, laporan penilaian dapat mencakup data sisi permintaan seperti nama-nama
pengusaha besar di daerah, tabel dan grafik yang menggambarkan populasi dan tren
pekerjaan, atau grafik yang merencanakan pertumbuhan dalam giral di bank lokal. Data ini
menunjukkan bahwa permintaan sedang tumbuh untuk wilayah tersebut, tetapi mereka tidak
menjelaskan penawaran yang kompetitif di area pasar properti subjek. Asumsi tidak
dijelaskan ketika ada pertumbuhan permintaan di suatu wilayah dan permintaan harus ada
untuk properti subjek di subpasarnya, terlepas dari berapa banyak penawaran kompetitif yang
ada. Argumen ini tidak selalu benar. Penawaran kompetitif juga harus diperiksa untuk
menentukan apakah properti subjek kelebihan penawaran atau kekurangan penawaran dan
properti apa yang bersaing dengan permintaan properti subjek.
Bab ini berfokus pada konsep analisis penawaran yang secara langsung dan spesifik
terkait dengan perkiraan permintaan untuk subpasar properti subjek. Ini akan disebut analisis
penawaran kompetitif. Tujuan dari analisis penawaran kompetitif adalah menyediakan hal-hal
berikut:
 data untuk digunakan dalam analisis tren
 data untuk kontras dengan permintaan dalam analisis permintaan marjinal

3
 data untuk menunjukkan persaingan yang bersaing untuk sumber permintaan yang sama
dengan properti subjek.

1.2 Rumusan Masalah

Adapun yang menjadi rumusan masalah dari penulisan ini adalah sebagai berikut.
1. Apa definisi dari penawaran kompetitif?
2. Bagaimana cara mengestimasi penawaran dari data sekunder?
3. Bagaimana cara mengestimasi penawaran dari data primer?

1.3 Tujuan Penulisan

Tujuan yang ingin dicapai penulis adalah sebagai berikut.
1. Untuk membandingkan analisis umum atau regional seperti yang saat ini dilakukan
dengan proyeksi penawaran kompetitif
2. Untuk menjelaskan pentingnya memeriksa persediaan yang kompetitif
3. Untuk memberikan definisi proyeksi pasokan kompetitif untuk segmen pasar yang
ditentukan
4. Untuk menyajikan berbagai teknik dan konsep untuk memproyeksikan pasokan
kompetitif di pasar yang sedang diselidiki.

BAB II
PEMBAHASAN

2.1 Definisi Penawaran Kompetitif

2.1.1 Mengidentifikasi Penawaran Kompetitif

4
 Penawaran real estat yang sedang diteliti terdiri dari properti kompetitif untuk
pengguna ruang di area pasar. Jumlah penawaran kompetitif adalah fungsi dari harga yang
dibayar untuk properti dan biaya untuk membangun unit baru. Dua komponen penawaran
paling menarik dalam studi pasar:
 persediaan properti yang bersaing dengan properti subjek
 penawaran baru properti kompetitif yang akan memasuki pasar selama periode
proyeksi
Analisis produktivitas properti mengidentifikasi atribut fisik, lokasi, hukum, dan daya
tarik pasar yang dapat diberikan oleh properti subjek. Atribut-atribut ini dibagi oleh sifat-sifat
kompetitif. Ketika atribut ini diperiksa, kemampuan produktif dari properti subjek dan
kemungkinan pengguna properti akan menjadi fokus. Dengan demikian, analisis
produktivitas membantu menentukan atribut yang harus dimiliki properti kompetitif dan
segmen pasar di mana properti subjek bersaing.
Salah satu cara untuk mengidentifikasi atribut properti yang kompetitif adalah dengan
menggunakan spreadsheet yang mencantumkan atribut produktif dari properti.
Segmentasi pasar lebih lanjut dapat dilakukan berdasarkan atribut properti lainnya
seperti:
 hunian single-tenant atau multitenant
 basis pelanggan
 kualitas konstruksi dan kondisi property
 atribut keuangan seperti tingkat harga sewa
Misalnya, perbedaan dapat dibuat antara segmen perumahan single family dan
multifamily dari suatu pasar atau antara bangunan kantor tunggal dengan penyewa atau
multitenant dengan properti ritel. Demikian pula, basis pelanggan pengguna dari properti
dapat dipilah secara demografis berdasarkan usia, jenis kelamin, pekerjaan, kisaran
pendapatan, status sosial, dan pola aktivitas.

2.1.2 Penawaran Kompetitif dan Tingkat Analisis Pasar

Analisis pasar level A adalah tingkat analisis pasar tradisional yang digunakan oleh
banyak penilai yang mengambil data regional dan kota yang tersedia. Penjelasan tentang area
umum disediakan sebagai latar belakang untuk analisis data pada properti sebanding, yang
diambil sebagai wakil dari kondisi di pasar. Analisis berfokus pada penggerak permintaan
real estat di daerah tersebut. Analisis penilai pada data biasanya tidak mengaitkan permintaan
luas ke properti subjek, tetapi menyerahkannya kepada pembaca laporan penilaian untuk
sampai pada kesimpulannya sendiri tentang tingkat permintaan yang ada untuk properti
subjek. Biasanya, analisis level A merujuk pada sisi penawaran pasar secara tidak langsung,
dengan mengutip tingkat kekosongan untuk sewa atau penjualan tertentu yang sebanding.

5
Tingkat kekosongan dari properti yang sebanding ini berfungsi sebagai indikator kelebihan
penawaran atau kekurangan penawaran di pasar. Angka ini diambil sebagai perwakilan pasar
secara keseluruhan. Proyeksi kekosongan didasarkan pada asumsi bahwa tingkat ini akan
tetap stabil di pasar untuk properti subjek.
Analisis pasar Level B menggabungkan dan membangun analisis Level A. Level A
bersifat deskriptif dan historis, menggunakan data masa lalu pada properti yang dapat
dibandingkan yang dipilih untuk mewakili pasar.
Level B lebih analitis. Penilai mempelajari survei berbasis luas dari pasar untuk
memperkirakan penawaran dan menggunakan data kuantitatif untuk membuat penilaian
tentang penggunaan properti dan waktu pengembangan. Dalam analisis penawaran Level B,
studi pasar yang diterbitkan secara teratur diperiksa untuk memberikan gambaran tentang
jumlah properti yang menggunakan hal serupa di area geografis yang ditentukan. Dengan
demikian, analisis Level B dapat dibedakan lebih lanjut dari analisis Level A, dimana
kesimpulan tentang keseluruhan pasar didasarkan pada tingkat kekosongan properti yang
dapat dibandingkan dengan yang dipilih.
Analisis Level C jauh lebih canggih dan membutuhkan data yang lebih luas terutama
untuk properti yang ditentukan agar lebih kompetitif dengan properti subjek.

2.2 Estimasi Penawaran Menggunakan Data Sekunder

Data sekunder terdiri dari informasi yang dipublikasikan dan dikumpulkan untuk
tujuan yang tidak terkait dengan penelitian spesifik yang ada. Menggunakan jenis data ini
menghemat waktu dan biaya. Namun, keuntungan ini harus ditimbang terhadap potensi
ketidakakuratan yang dapat timbul dari data yang tidak disesuaikan agar sesuai dengan area
pasar yang didefinisikan dalam masalah.
Berbagai data sekunder tersedia di sebagian besar kota besar dan dapat digunakan
untuk memperkirakan penawaran jenis properti tertentu. Sebuah perusahaan pialang atau
kantor leasing dapat melakukan survei semi tahunan gedung kantor untuk menentukan
jumlah ruang di pasar, perubahan kuantitas ruang yang tersedia, dan tingkat kekosongan.
Demikian pula, perusahaan pialang ritel dapat melakukan survei ruang ritel. Di beberapa
wilayah metropolitan, perusahaan riset pasar komersial mengumpulkan statistik tentang
berbagai jenis real estat dan menjual data ini kepada penilai, broker, agen penyewaan,
pengembang, dan lain-lain. Kota dan lembaga perencanaan regional juga mengumpulkan dan
memproses data yang mungkin berguna bagi penilai real estat.
Analisis Tingkat B menggunakan data sekunder secara ekstensif, tetapi ketika
menggunakan jenis data ini, seorang penilai harus hati-hati mempertimbangkan tujuan
pengumpulan data dan apa yang dilakukan dan tidak ditunjukkan oleh data tentang pasar.

6
Batas-batas dari submarket yang ditunjuk juga harus diidentifikasi. Analis kemudian harus
mempertimbangkan data masalah penilaian yang harus dipecahkan.
Analis harus menentukan apakah individu atau organisasi yang mengumpulkan atau
menyebarluaskan data telah membengkokkan informasi atau menafsirkannya untuk melayani
beberapa permintaan khusus. Sebagai contoh, pertimbangkan tiga laporan pasar kantor yang
diterbitkan oleh tiga perusahaan pialang yang berbeda di sebuah kota besar di Southwestern.
Seperti biasa, laporan-laporan ini berisi data yang berbeda pada tingkat kekosongan, tingkat
penyerapan, dan jumlah ruang kantor. Ketika sifat dari data ini diselidiki secara hati-hati,
seorang analis dapat menemukan bahwa studi tersebut mencakup berbagai komponen pasar
kantor yang berbeda, tetapi tumpang tindih. Secara khusus, perusahaan pertama hanya
melacak bangunan Kelas A yang berisi 50.000 meter persegi ruang atau lebih. Perusahaan
kedua melaporkan ruang kantor di distrik bisnis pusat di kedua gedung Kelas A dengan
10.000 meter persegi atau lebih. Perusahaan kedua ini secara terbuka mengakui bahwa survei
hanya mencakup 50% hingga 60% dari pasar. Perusahaan ketiga melacak semua bangunan
Kelas A yang dapat dengan mudah memperoleh data, tetapi survei tidak menunjukkan berapa
persentase pasar yang diwakili oleh kelompok ini. Laporan ketiga ini secara halus
mengidentifikasi bangunan yang telah disewa perusahaan dan mencatat bahwa bangunan
tersebut memiliki tingkat hunian yang lebih tinggi dari rata-rata pasar. Seorang analis harus
memperhatikan perbedaan kualitatif ini dalam data dan memilih data yang terbaik untuk
mengatasi masalah.

2.3 Estimasi Penawaran Menggunakan Data Primer

Analisis Level C membuat penggunaan ekstensif dari data primer dan data sekunder
menjadi jauh lebih hemat. Untuk memperkirakan penawaran real estat di area pasar, analisis
Level C sangat tergantung pada kerja lapangan dan survei langsung.
Penyediaan real estat mencakup semua properti yang saat ini ada di pasar tertentu
karena setiap properti yang tersedia dapat dibeli, dijual, atau disewa kapan saja. Selain unit
yang ada, penawaran termasuk properti baru yang dapat dikembangkan atau dibangun dalam
jangka waktu tertentu. (Akibat wajar terhadap kuantitas unit yang dikembangkan adalah
jumlah unit yang dapat dihancurkan dan dihapus secara permanen dari pasar).
Jadi, komponen pertama penawaran adalah persediaan atau persediaan unit yang ada
di pasar. Komponen kedua terdiri dari properti yang masuk ke pasar selama periode proyeksi.
Kedua komponen harus diselidiki. Komponen ketiga, situs kompetitif yang cocok untuk
pengembangan, juga harus dipertimbangkan.

2.3.1 Persediaan Yang Ada atau Penawaran Properti Kompetitif

7
 Untuk memperkirakan stok properti kompetitif, seorang analis menggambarkan area
pasar dan melakukan kerja lapangan untuk mensurvei proyek-proyek kompetitif di area yang
ditentukan. Analis mengidentifikasi unit yang dapat dianggap kompetitif dengan properti
subjek dan secara pribadi memeriksa setiap properti untuk mengumpulkan data yang
diperlukan. Informasi dasar mungkin termasuk yang berikut:
 Nama dan alamat proyek
 Nama dan nomor telepon orang penghubung
 Ukuran proyek, square feet, unit, dan sebagainya
 Tanggal hunian, yang digunakan untuk membandingkan berapa banyak persediaan di
pasar telah meningkat dari waktu ke waktu dan berapa lama waktu yang dibutuhkan
untuk menyerap
 Jenis hunian (yaitu, tipe penyewa dan pemilik) dan kebutuhan penggunaannya, strata
ekonomi, dan sebagainya
 Tingkat kekosongan saat ini, yaitu, ruang kosong yang secara fisik kosong termasuk
ruang sublet yang tersedia
 Fasilitas parkir
 Fasilitas
 Tingkat sewa dan tren sewa selama bertahun-tahun
Tentu saja, lebih banyak informasi dapat dikumpulkan. Definisi masalah akan menyarankan
jumlah informasi yang diperlukan untuk menyelesaikannya.
Saat melakukan pekerjaan lapangan, seorang analis mengatur data pada lembar kerja.
Setelah pengumpulan dan analisis yang sistematis, data akan menunjukkan properti mana
yang kompetitif dengan properti subjek. Misalnya, anggaplah bahwa properti yang dinilai
adalah berusia lima tahun, 300.000 meter persegi di pusat ritel gaya hidup. Dalam survei di
area pasar, analis menemukan pusat perbelanjaan berusia 30 tahun di bagian yang menurun
dari area pasar, dan properti memiliki penyewa sekunder seperti toko furnitur bekas dan toko
percetakan. Properti ini dapat diposisikan ulang agar dapat bersaing dengan properti subjek
dan terletak di area pasar properti subjek, tetapi properti ini mungkin tidak bersaing secara
langsung dengan properti subjek karena lokasinya, usia dan kondisi, serta jenis penyewa.
Data izin bangunan juga dapat digunakan untuk memperkirakan persediaan yang ada
dari jenis properti tertentu. Data ini dapat diperoleh dari pemerintah kota, yang dapat
digunakan untuk melacak jumlah bangunan baru yang sedang dibangun di area pasar.
Jenis data ini harus digunakan dengan hati-hati, karena tidak semua izin
ditindaklanjuti yaitu, beberapa bangunan yang izinnya dikeluarkan tetapi tidak pernah
dibangun. Cara terbaik untuk memastikan apakah suatu bangunan telah dibangun adalah
untuk secara pribadi/langsung memeriksa daerah tersebut. Metode lain melibatkan

8
pengambilan sampel izin yang dikeluarkan selama periode tertentu, memeriksa untuk melihat
berapa banyak yang ditindaklanjuti, dan mengembangkan faktor penyesuaian.
Misalnya, jika 86% dari izin yang dilacak telah digunakan, faktor penyesuaian sebesar
86% dapat diterapkan pada jumlah total izin bangunan yang dikeluarkan di area pasar. Ketika
kondisi pasar berubah, faktor penyesuaian harus diperbarui untuk memastikan kewajarannya.
Pengambilan foto dari udara dan foto lahan dari web juga merupakan sumber yang baik untuk
memulai dengan menyusun daftar penawaran yang kompetitif berdasarkan tipe properti dan
luas umum dari bangunan-bangunan tersebut. Beberapa internet provider bahkan memiliki
foto-foto lahan properti. Namun, beberapa sumber foto mungkin tidak aktual, dan, dalam
banyak kasus, spesifikasi jenis dan karakter properti tidak dapat ditentukan secara akurat
tanpa verifikasi lapangan.

2.3.2 Penawaran kompetitif yang sedang Diperbaiki atau Direncanakan

Komponen penawaran kedua adalah jumlah properti baru yang sedang dibangun atau
dalam perencanaan. Di pasar real estat, penawaran baru tidak merespons secara paralel
terhadap peningkatan permintaan dan sewa. Biasanya penawaran baru merespon dalam
semburan dengan periode dormansi yang panjang.
Pasar real estat biasanya memiliki kelambatan karena ketidaksempurnaan pasar
seperti:
 tertinggal dalam pengakuan tren sewa karena pengetahuan yang tidak sempurna dari
semua sewa kompetitif
 rendahnya kontrak sewa sebelumnya membuat persepsi pasar rendah
 peramalan yang buruk tentang kapan permintaan mungkin melonjak
 ketersediaan pembiayaan, yang secara historis berfluktuasi secara luas
Jadi, perkiraan konstruksi baru-bahkan dengan meningkatnya permintaan-mungkin
konstruksi baru dari nol untuk beberapa tahun diikuti dengan besarnya lonjakan dalam
konstruksi di beberapa tahun kemudian.
Analisis kemungkinan pembangunan baru biasanya dimulai dengan menginventarisasi
proyek yang saat ini sedang dibangun di area pasar dan menghubungi orang-orang yang
berpengetahuan luas. Untuk mensurvei proyek yang direncanakan, seorang analis dapat
melakukan wawancara telepon dengan pengembang, pejabat perencanaan kota, penyusun
peta plat, dan orang lain yang mungkin sadar akan proyek konstruksi yang direncanakan.
Probabilitas proyek-proyek yang direncanakan mulai beroperasi di masa depan akan
diperkirakan terutama dengan mempertimbangkan meningkatnya permintaan di pasar,
memperkirakan titik waktu ketika permintaan residual positif dibandingkan dengan
penawaran saat ini, dan menganalisis tren sewa dan titik waktu sewa akan menjadi layak
untuk konstruksi baru.

9
 Langkah berikutnya dalam perkiraan penawaran baru adalah survei komprehensif dari
lokasi di area pasar yang dapat dikembangkan menjadi properti kompetitif dalam waktu
dekat. Semua data ini kemudian menjadi studi probabilitas ‘kapan’ jika konstruksi baru
properti kompetitif akan terjadi. Perkiraan probabilitas konstruksi kemudian menjadi fungsi
dari :
 berapa banyak dan seberapa cepat permintaan meningkat
 titik waktu ketika permintaan lebih dari penawaran saat ini, yaitu studi permintaan
marjinal
 di mana harga sewa berada di siklus pasar, yaitu analisis sewa kelayakan, tren sewa,
waktu jeda sewa tipikal, dan pertimbangan serupa
 ketersediaan lahan untuk konstruksi baru
 persyaratan pembiayaan dan jumlah yang tersedia untuk konstruksi baru
Perkiraan konstruksi baru kemudian diberi kemungkinan penyelesaian berdasarkan
data. Sebagai contoh, anggaplah bahwa permintaan untuk jenis properti tertentu di area pasar
tumbuh bersama dengan sewa. Dalam situasi itu, bangunan yang sedang dibangun biasanya
akan memiliki kemungkinan penyelesaian tertinggi. Bangunan-bangunan yang diusulkan
yang memiliki proses perijinan yang telah selesai tetapi belum melakukan terobosan pada
konstruksi akan memiliki kemungkinan penyelesaian tertinggi berikutnya. Konstruksi baru
dengan rencana yang diumumkan akan memiliki probabilitas penyelesaian yang moderat, dan
seterusnya hingga ke proyek potensial dimana lahan tersedia dan siklus pasar menunjukkan
konstruksi baru di beberapa titik di masa depan meskipun belum ada rencana yang
diumumkan. Konstruksi baru dalam skenario yang terakhir biasanya akan diakui dalam
perhitungan perkiraan konstruksi baru, tetapi proyek yang sebenarnya akan memiliki
probabilitas penyelesaian terendah dalam hirarki yang dijelaskan di sini.

2.3.3 Analisis Jenis Kekosongan

10
 Bagian dari analisis persediaan adalah untuk menentukan jumlah ruang kompetitif
yang kosong. Jumlah ruang kosong menjadi komponen kunci dari langkah berikutnya dalam
menentukan kondisi pasar saat ini dan yang diperkirakan. Ruang kosong dianggap sebagai
semua ruang kosong yang sebenarnya, termasuk ruang bayangan yang mungkin disewakan
tetapi tidak digunakan dan berada di pasar untuk disewakan lagi.

BAB III
PENUTUP

3.1 Kesimpulan
Area atau analisis regional yang dilakukan oleh penilai sering tidak membahas
kondisi pasar secara khusus. Mungkin kekurangan paling jelas dari analisis area tersebut
adalah kegagalan untuk fokus pada properti subjek. Data dapat dimasukkan ke dalam laporan
penilaian tanpa ada upaya untuk menghubungkan kondisi pasar dengan nilai properti subjek.
Dalam kasus-kasus tersebut, pembaca laporan harus menarik kesimpulan mereka sendiri
mengenai apa arti data yang berkaitan dengan nilai properti.
Masalah lain muncul ketika analisis area berkonsentrasi pada permintaan untuk real
estat tetapi mengabaikan pasokan properti kompetitif. Data sisi permintaan pada populasi,
pekerjaan, dan pendapatan dimasukkan dalam sebagian besar analisis area. Data ini dapat
menunjukkan bahwa permintaan sedang tumbuh atau menurun, tetapi mereka tidak
mengatakan apa pun tentang penawaran.
Suplai real estat yang kompetitif ditentukan oleh harga properti serupa dan biaya
untuk membangun unit baru. Karena ketika harga yang dibayarkan untuk jenis properti
tertentu meningkat, maka jumlah properti jenis tersebut yang ditempatkan di pasar juga akan
meningkat, semuanya sama. Ketika harga berbayar menurun, kuantitas properti juga
menurun.
Penawaran kompetitif dapat diperkirakan dengan berbagai teknik. Data sekunder yang
dihasilkan oleh kelompok riset pasar sering memberikan informasi yang sangat baik, tetapi
analisis yang lebih mendalam mungkin memerlukan data primer, yang hanya dapat diperoleh
dengan melakukan survei pribadi dan kerja lapangan.

11
12
 DAFTAR PUSTAKA

Fanning, Stephen F. Market Analysis for Real Estat: Concepts and Applications in Valuation
and Highest and Best Use; Second Edition

13