Anda di halaman 1dari 27

Studi Kelayakan Bisnis

PROPOSAL Pembangunan Apartemen Orville Residence

1. EVELYN TUNGADI (1713034)


2. REGINA SIRAPA’ MANGIWA (1713085)
3. IMELDA SA’PANG (1713110)

KELAS C-IV

Jurusan Akuntansi

Fakultas Ekonomi dan Bisnis

Universitas Atma Jaya Makassar

2019
BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Rumah atau tempat tinggal merupakan kebutuhan primer bagi setiap kehidupan
manusia. Banyak kegunaan dan fungsi dari tempat tinggal itu sendiri misalnya tempat
beristirahat ataupun tempat untuk melindungi diri bahkan untuk sebagian orang tempat
tinggal dijadikan ajang unjuk kekayaan. Meskipun demikian tempat tinggal tetap
memiliki definisi yaitu tempat atau hunian yang melindungi manusia dari lingkungan luar
yang dapat membahayakan manusia itu sendiri dan sebagai sarana pembinaan keluarga.

Di tahun 2018 Makasar adalah kota yang pertumbuhan penduduknya sangat pesat
Di Sulawesi Selatan. Dengan pertumbuhan yang pesat, permintaan akan kebutuhan
tempat tinggal pun juga tinggi di kawasan ini. Melihat peluang ini kami Orville Residence
melakukan survey di beberapa lokasi padat penduduk. Tingginya jumlah penduduk juga
berakibat pada permintaan tempat tinggal yang naik dari tahun sebelumnya. Dalam
membangun suatu proyek besar sangat diperlukan pertimbangan yang sangat matang.
Salah satu pertimbangan yang harus sangat diperhatikan adalah masalah dana, dana
merupakan salah satu masalah yang harus benar-benar disiapkan secara matang agar
kedepannya proyek tidak terkendala dikarenakan masalah dana.

Proyek kami kali ini adalah pembangunan apartement yang bernama “Orville
Residence”. Dan tujuan pembuatan proposal ini tidak lain untuk pencarian dana, yang
bertujuan agar tidak terjadinya pemberhentian ataupun penundaan pembangunan dan
kegiatan operasi apartement. Berlandaskan alasan tersebut kami sangat berharap Tuan
dan Ibu dapat meng-investasikan dana anda kedalam proyek kami yang bernama
“FetureApart”

Selain itu juga proyek kami mempunyai letak yang sangat strategis yaitu di pusat
wisata dan berdekatan dengan pantai losari, ini dapat membuat para penghuni apartement
lebih nyaman, dalam akses kehidupan sehari-hari. Tidak hanya di situ saja, proyek kami
juga bekerjasama dengan berbagai pihak yaitu dalam hal kuliner “Orville residence”
disini bekerjasama dengan Sushihana, dan Igors, yang nantinya akan dibangun di lobby
apartement ini, yang nantinya akan berdampak positif terhadap parah penghuni nantinya.

Sedangkan dalam hal sosial anak-anak, disini kami pendiri “FutureApart” telah
memikirkan secara matang mengenai sosial anak-anak, disini apartement nantinya akan
berdekatan dengan berbagai sekolah, dari SD,SMP,SMA, dan tingkat UNIVERSITAS,
jadi dapat dipastikan apartement ini, sangatlah menguntungkan dalam berbagai hal tidak
hanya dalam hal investasi berbentuk dana, tetapi dalam hal kehidupan sehari-hari dapat
berjalan lebih mudah dan lebih nyaman.

Orville Residence disini juga telah mempertimbangkan kemudahan akses sehari-


hari, sehingga kami disini memiliki akses jalan yang telah di pertimbangkan dengan
matang yaitu antara lain apartement ini nantinya akan berdekatan dengan jalan tol, yang
dapat menghubungkan dengan airport hanya dalam waktu 10menit, dan untuk pusat
perkantoran dapat dengan mudah ditempuh dalam waktu 15menit melewati jalan biasa,
tidak sampai disitu dalah hal transportasi umum kami nantinya akan berkerjasama dengan
armada taksi yang bernama “Orenz”, yang nantinya akan siap 24jam setiap harinya pada
pintu utama lobby apartement.

1.2 Tujuan

1.2.1 Tujuan Umum

Membantu memenuhi kebutuhan primer yaitu tempat tinggal yang berada di


makasar.

1.2.2 Tujuan Khusus

1. Membantu para pencari tempat tinggal untuk mendapatkan hunian strategis.


2. Menyediakan hunian yang dekat dengan aktivitas sehari-hari.
3. Menciptakan tempat tinggal yang minimalis dan bebas polusi.
4. Membantu mendapatkan hunian dengan harga terjangkau.
5. Menydiakan hunian sekaligus fasilitas.

1.2.3 Manfaat
1. Mempermudah masyarakat makasar dalam mencari hunian yang terjangkau dan
layak.
2. Menyediakan hunian yang dekat dengan aktivitas.
3. Meminimalisir penggunaan lahan yang berlebih.
4. Memberikan lapangan pekerjaan. Apartemen juga memberikan lapangan
pekerjaan bagi masyarakat sekitar sehingga bisa meningkatkan taraf hidup
mereka. Hal ini berarti Apartemen kami turut andil membantu pemerintah dalam
mengurangi angka pengganguran.
BAB II

Studi Kelayakan Bisnis

ASPEK PEMASARAN

a. Segmentasi, Targeting, dan Positioning


1. Segmentasi Pasar Apartemen
 Segmentasi geografis
Di segmentasi geografisnya, Orville Residence berada di kota Makassar, Sulawesi
Selatan, kecamatan Mariso, kelurahan Mattoangin. Lokasi ini strategis sehingga
akan memudahkan pelanggan dalam beraktivitas.
 Segmentasi demografis
Secara demografis, Orville Residence menargetkan masyarakat dari tingkat
ekonomi menengah ke atas, baik pria maupun wanita. Orville Residence
menargetkan orang dewasa yang sudah memiliki pekerjaan dengan usia sekitar 25
tahun ke atas yang memiliki minat terhadap apartemen.
 Segmentasi psikografis
Secara psikogarfis, Orville Residence ditujukan untuk kalangan kelas social
menengah ke atas yang gemar dengan kenyamanan dan kepraktisan, serta bergaya
hidup trendi dan modern. Orville Residence cocok bagi mereka yang mempunyai
gaya hidup sehat karena di apartemen ini sudah tersedia gym. Orville Residence
juga sangat tepat bagi mereka yang tidak punya banyak waktu di jalan karena
sibuk dengan pekerjaannya, karena lokasinya yang strategis sehingga
memudahkan pergerakan aktivitas penghuninya. Penghuni tidak perlu
menghabiskan waktu di jalan bila ingin pergi ke kafe, ataupun restoran karena
semuanya telah tersedia di Orville Residence.
2. Pasar Sasaran (targeting)
Targeting adalah melakukan evaluasi keaktifan setiap segmen, kemudian memilih
satu atau lebih segmen pasar untuk dilayani. Pasar sasaran atau target dari Orville
Residence yaitu konsumen yang suka dengan gaya hidup modern (smart living
dan lifestyle mall), menyukai lingkungan alam/hunian berkonsep alam, gaya
hidup sehat, dan menyukai hunian dengan lokasi strategis atau akses yang mudah.
Selain itu, Orville Residence juga menargetkan konsumen dari kalangan
menengah ke atas.

3. Positioning
Penentuan posisi pasar dilakukan setelah menentukan segmen mana yang akan
dimasuki, maka harus pula menentukan posisi mana yang ingin ditempati dalam
segmen tersebut. Posisi pasar dari Orville Residence adalah dengan memfokuskan
bahwa Orville Residence sebagai apartemen yang lengkap, mewah, strategis, dan
yang terpenting adalah harganya yang bersahabat.

b. Permintaan
Permintaan adalah keinginan yang didukung oleh daya beli dan akses untuk
membeli. Artinya permintaan akan terjadi apabila didukung oleh kemampuan
yang dimiliki seorang konsumen untuk membeli. Akses untuk memperoleh
produk yang kami tawarkan juga sangat menentukan besarnya permintaan, oleh
karena itu masalah lokasi yang mudah dijangkau sangat kami perhatikan untuk
menjaga besarnya permintaan.

 Perkembangan Permintaan Sekarang


Apabila dicermati, permintaan terhadap apartemen akhir-akhir ini meningkat
mengingat semakin banyaknya penduduk di Indonesia namun tidak cukupnya
lahan yang tersedia untuk tempat tinggal. Salah satu daya tarik Orville Residence
ialah sudah tersedia berbagai fasilitas yang sangat dibutuhkan oleh penghuninya.
Fasilitas tersebut seperti minimarket, kolam renang, jogging trek, gym, kafe,
restoran, dan lain sebagainya. Hal ini adalah fasiltas yang diberikan kepada
penghuni apartemen, agar semua penghuni apartemen merasa nyaman dan merasa
dimanjakan dengan hadirnya fasilitas-fasilitas tersebut. Keamanan di Orville
Residence juga lebih terjamin, dengan adanya kode akses masuk yang terbatas
(karena yang punya akses masuk ke area apartemen adalah penghuni, petugas atau
pengelola apartemen tersebut), tersedianya petugas keamanan yang ketat dan non-
stop 24 jam sehari, adanya kamera pengawas atau CCTV di titik-titik tertentu di
dalam apartemen yang dapat menjangkau semua area apartemen juga salah satu
faktor yang mendukung sistem keamanan di hunian Orville Residence.

 Prospek Permintaan di Masa Mendatang


Saat ini, apartemen sudah bukan lagi menjadi kebutuhan tempat tinggal alternatif
dikarenakan lahan yang sangat terbatas di Indonesia. Lebih dari itu, apartemen
telah berubah bentuk menjadi bentuk investasi menguntungkan yang membuat
siapa pun tergiur untuk memilikinya. Hunian modern, fasilitas lengkap dan juga
berkelas menjadikan apartemen menjadi pilihan tempat tinggal bagi masyarakat
kelas menengah ke atas Indonesia yang modern dan menuntut mobilitas tinggi
setiap harinya. Oleh karena itu, kami percaya permintaan akan apartemen kami
akan terus meningkat. Berikut adalah beberapa alasan mengapa prospek
permintaan apartemen akan meningkat di masa mendatang:
1. Potensi pasar apartemen yang terus meningkat.
Menurut data yang dikumpulkan oleh Asosiasi REI (Real Estate Indonesia),
pertumbuhan bisnis properti Indonesia diramalkan akan meningkat hingga
30% di tahun ini. Angka ini tidak main-main, karena peningkatannya
diprediksi akan terus terjadi sampai tahun 2018. Hal ini pastinya menjadikan
apartemen salah satu aset investasi pasif yang sangat menguntungkan, baik
untuk di masa sekarang maupun di masa depan. Belum lagi, pertumbuhan
ekonomi di Indonesia yang mengalami peningkatan tiap tahunnya. Bukannya
tidak mungkin dalam 2-3 tahun lagi, jenis properti ini akan begitu dicari di
seluruh Indonesia.
2. Harga jual yang tidak pernah turun.
Saat ini, berinvestasi pada sebuah atau beberapa apartemen sudah menjadi tren
baru yang dilakukan oleh masyarakat yang tinggal di kawasan perkotaan. Hal
ini dipicu juga oleh harga jual kembali dari properti jenis ini yang tidak pernah
menurun, melainkan terus meningkat tiap tahunnya. Permintaan terhadap
apartemen pun terus meningkat tiap tahunnya. Sehingga, memiliki apartemen
akan sangat menguntungkan bagi pemiliknya.
3. Dapat dihuni sendiri atau disewakan, bahkan dijual kembali.
Pilihan untuk dihuni sendiri, disewakan, atau didiamkan untuk dijual kembali
saat harga sedang melambung juga merupakan fakta menarik lain di balik
prospek apartemen di perkotaan. Anda pun dapat menyewakannya secara
harian, layaknya hotel dengan fasilitas lengkap yang dapat dinikmati oleh
wisatawan atau pebisnis yang membutuhkan hunian nyaman dalam
perjalanannya.
4. Fasilitas lengkap yang mengakomodir semua kebutuhan
Biasanya, apartemen dipilih oleh masyarakat dikarenakan fasilitas lengkap
dan keamanan ekstra yang dimiliki oleh tiap kompleknya. Mulai dari furnitur
yang sudah tersedia, lengkap dengan ornamen pemanis yang membuatnya
tampak indah, dinding kedap udara, hingga area parkir yang luas, serta
jaminan keamanan 24 jam per minggu. Bahkan, Anda dapat merenovasi
interior apartemen, jika memang belum memenuhi ekspektasi Anda. Homify
juga menyediakan berbagai pilihan profesional yang siap membantu Anda.
Tidak hanya sampai di situ, beberapa apartemen yang diperuntukkan untuk
kelas menengah ke atas juga biasanya menyediakan fasilitas tambahan
lainnya, seperti gym, kolam renang, dan juga swalayan yang menyediakan
kebutuhan sehari-hari. Sehingga, tidak perlu lagi kesusahan memenuhi segala
kebutuhan.
5. Harga beli yang variatif
Orville Residence menawarkan harga beli yang bervariatif, dari yang murah
sampai yang mahal, sehingga apartemen kami dapat dijangkau bukan hanya
dari kalangan atas tetapi juga kalangan menengah. Harga yang kami berikan
tergantung dari luasnya kamar, lengkapnya fasilitas, kemewahannya. Untuk
itu kami mempunyai 2 kategori apartemen yaitu medium dan VIP.

c. Penawaran
 Perkembangan Penawaran Sekarang
Perkembangan penawaran unit usaha kami saat ini bisa dikatakan normal dengan
targetn margin laba yang efektif. Hal tersebut disebabkan karena harga jual dari
produk kami yang termasuk kategori cukup terjangkau, sehingga dengan bidikan
segmen pasar yang sudah ada, kami optimis laba margin dapat tercapai dengan
jumlah penawaran yang kami produksi.
 Prospek Penawaran di Masa Mendatang
Mengingat besarnya peluang bagi kami untuk mengembangkan unit usaha kami
di bidang properti, maka yang akan kami lakukan pada masa mendatang ialah
menawarkan produk yang lebih bervariasi. Dengan adanya variasi produk maka
kami dapat meningkatkan jumlah penawaran yang pada gilirannya dapat
meningkatkan besarnya margin laba yang akan kami peroleh. Cara penawaran
tersebut juga akan semakin variatif dan lebih kompetitif karena akan ditunjang
dengan perangkat teknologi informasi yang memberikan kemudahan bagi bagi
penjual maupun pembeli dalam melakukan transaksi atau sebatas bertukar
informasi agar produk kami semakin dikenal oleh masyarakat luas. Prediksi kami
pada masa mendatang, akan semakin banyak orang-orang yang bersosialisasi di
dunia maya dan jejaring social juga akan semakin berkembang, atas dasar tersebut
kami akan memanfaatkan perkembangan teknologi untuk meningkatkan
penawaran. Selain dari segi teknologi, kami juga memiliki prospek untuk
memperluas jaringan usaha kami. Sehingga apartemen kami tidak hanya berada
di kota Makassar, tetapi juga bisa sampai berada di kota-kota besar di Indonesia.

Strategi pemasaran
- Strategi Produk
1. Penentuan logo dan moto
Visi : Menjadi hunian yang nyaman, tentram, terbaik, dan
terpercaya.
Misi : 1. Memberikan pelayanan terbaik bagi konsumen
2. Melayani dengan sepenuh hati
3. Mengutamakan kepuasan konsumen
Motto : The happiest place on earth
Alasan kami memilih nama Orville Residence adalah karena kata
“Orville” memiliki arti makmur/tentram, jadi kami ingin semua orang
yang tinggal di apartemen kami dapat hidup dengan makmur dan tentram
dan tetntunya merasakan perasaan yang bahagia baik yang tinggal sendiri
maupun bersama keluarga tercinta.
Orville Apartement memiliki 3 jenis tipe, yaitu:
1. Tipe regular terdiri dari 2 kamar tidur, 1 kamar mandi, 1 ruang tamu.
2. Tipe premium terdiri dari 2 kamar tidur, 2 kamar mandi, dan 1 ruang
tamu.
3. Tipe gold terdiri dari 3 kamar tidur, 2 kamar mandi, 1 ruang tamu serta
terdiri dari 2 lantai.

- Strategi promosi
Strategi pemasaran adalah logika pemasaran, dan berdasarkan itu, unit bisnis
diharapkan untuk mencapai sasaran-sasaran pemasarannya. Berikut adalah
beberapa strategi yang akan kami gunakan untuk memasarkan Orville Residence,
yaitu:
1. Media Sosial
Saat ini dunia digital adalah alat promosi yang kuat untuk menjaring
konsumen. Kami berusaha memasarkan apartemen kami melalui media digital
seperti website, instagram, twitter, facebook ataupun portal lainnya.
Melakukan pengiklanan di media social jauh lebih murah dan efisien apabila
dibandingkan dengan iklan-iklan di TV yang harganya sudah pasti mahal.
Marketing menggunakan video seperti mempublikasikan ke Youtube atau
media sosial lainnya. Agen dan investor bisa memberikan paparan atau tur
lokasi properti yang ingin dijual, sehingga pembeli tidak perlu lagi untuk
menghabiskan waktu untuk survey lokasi. Dengan adanya promosi melalui
video memungkinkan pelaku mencapai target market yang lebih luas dalam
kurun waktu yang pendek.
2. Melalui WOM atau word of mouth
Strategi pemasaran selanjutnya adalah Word of Mouth atau WOM. Strategi
WOM atau mulut ke mulut ini cukup ampuh dilakukan karena berfokus pada
pengalaman konsumen yang sudah membeli apartemen. Rekomendasi dari
konsumen kepada rekan atau keluarganya sangat bernilai bagi bisnis
apartemen. Maka dari itu, kami akan memanjakan konsumen yang sudah
membeli dengan layanan dan fasilitas terbaik agar strategi WOM dapat
berjalan dengan baik.
3. Melalui pameran properti
Dengan mengikuti pameran properti di mall atau di acara tertentu dapat
membuat lebih banyak orang yang mengenal apartemen kami. Tidak hanya
datang dan menawarkan, tetapi melakukan cara penjualan dengan hal yang
menarik dan membuat pelanggan ingin datang ke booth kami. Selain pameran,
kami juga mengadakan event tertentu dengan tema yang diangkat dari
kelebihan apartemen kami. Dengan adanya pameran atau event,kami dapat
dengan mudah mendapatkan data calon konsumen yang dapat dihubungi bila
mereka tertarik.
4. Website yang Lengkap dan Interaktif
Internet menjadi cara cepat dalam mencari informasi. Termasuk informasi
pemasaran apartemen. Orville Residence membangun website professional
guna menunjang keberhasilan dalam mendapatkan konsumen. Website kami
rancang sebagus mungkin untuk menarik perhatian calon pembeli. Semua
halaman web dikaitkan dengan formulir aplikasi guna menggiring orang
melakukan transaksi. Juga penempatan link aplikasi pada posting di sosial
media dan iklan media online. Agar ketika konsumen tertarik, maka akan
terbuka kesempatan mereka mengetahui informasi lebih dalam dan
memudahkan team untuk memfollow up.
5. Direct Selling
Merupakan penawaran langsung kepada pangsa yang dituju. Direct selling
bisa dilakukan dengan mengundang calon konsumen dengan surat resmi bisa
juga dengan mendatangi target secara langsung dan minta izin
mempresentasikan produk kita. Sesuai dengan arti katanya bahwa penjualan
dengan direct selling adalah penjualan secara langsung kepada target market
yang dituju. Direct selling bisa dilakukan dalam bentuk presentasi kepada
beberapa calon konsumen, penawaran one on one atau mengirim surat
penawaran atau undangan langsung.

6. Spanduk, Baliho, Billboard


Dengan adanya spanduk, baliho, dan billboard yang dipasang di jalan-jalan
maka akan lebih banyak orang yang melihat apartemen yang kami tawarkan.
7. Fasilitas cicilan
Apartemen kami memberikan fasilitas cicilan yang bisa diangsur sebanyak 10
kali.
8. Public relations
Public relations adalah investasi jangka panjang dalam kegiatan pemasaran,
hasilnya dirasakan dalam waktu yang lama selaras dengan tugasnya membina
nama baik perusahaan, mendidik konsumen dan membentuk Brand Image.

Rencana Penjualan

Untuk penjualan pertama, akan diadakan promo khusus dengan memberikan


potongan harga atau diskon untuk menarik minat calon-calon pembeli. Selain
itu, kami juga memberikan kupon gratis untuk gym, makanan, dst yang
tersedia di apartemen kami bagi 30 pembeli pertama.

No. Cara Keuntungan


Pembayaran
1. Tunai/cash Free perabotan
2. Kredit/cicilan Diskon 3% ( untuk 30 pembeli
pertama) dan bunga 0,2%. Jika
sewa per tahun maka akan
mendapatkan potongan harga.

Rincian harga jual apartemen:

No. Tipe Harga Harga Harga Jual


Sewa/bulan Sewa/tahun
1. Regular Rp 5.000.000 Rp 55.000.000 Rp 600.00.000
2. Premium Rp 7.500.000 Rp 85.000.000 Rp
1.000.000.000
3. Gold Rp 9.500.000 Rp Rp
104.000.000 1.200.000.000

Rincian biaya-biaya pemasaran:

No. Bentuk Biaya


Pemasaran

1. Iklan di media Rp 500.000


sosial

2. Spanduk, Rp 2.000.000
baliho, dan
billboard

3. Public relation Rp 3.000.000

4. Pameran Rp 2.000.000
ASPEK TEKNIS
1. Bangunan dan Properti
Bangunan gedung adalah wujud fisik pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat
kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau
air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian
atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial dan budaya,
maupun kegiatan khusus (Peraturan Menteri Pekerjaan Umum nomor 29/PRT/M/2006).
Terdapat 4 (empat) jenis properti :
1. Real Property
Tanah, bangunan, sarana pelengkap.
2. Personal Property
Mesin dan peralatan, perhiasan, kendaraan, surat berharga.
3. Business
Kegiatan di bidang komersial industri, jasa, investasi-saham.
4. Financial Interest

Instrument investasi yang dijamin aset-aset real estate-BOT, sewa.


Menurut Kyle and Baird (1995) real property diklasifikasikan dalam bentuk antara lain :
1. Residensial Property meliputi single family home dan multi family residence.
2. Commersial Real Estate meliputi Office Property dan Retail Property.
3. Industrial Property meliputi Heavy Manufacturing, Warehouse.
4. Special Purpose Property meliputi Hotel, Gedung Teater, Kantor Pemerintahan, dll.

Apartemen
Apartemen tergolong dalam jenis multi family residence yang dapat diartikan sebagai
bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, terbagi atas bagian-
bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah vertikal dan horizontal dan
merupakan satuan-satuan yang dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, yang
dilengkapi dengan bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama (UURS No.16
Tahun 1985).
Berbeda dengan residen lainnya, berdasarkan konsep penjualan properti, apartemen
terbagi atas :
1. Apartemen Strata-title (unit dijual lepas menjadi hak milik)
2. Apartemen Sewa/Service (unit dijual sebatas menjadi hak guna)

Di dalam investasi sebuah apartemen, terdapat beberapa pembiayaan yang dikeluarkan,


antara lain :
a. Harga tanah ketika dibeli
b. Ongkos pematangan lahan
c. Biaya konstruksi
d. Biaya perawatan hunian dan fasilitas
e. Manajemen
Terdapat beberapa faktor dalam mengembangkan sebuah apartemen, antara lain (Kyle
and Baird,1995) :
1. Lokasi
2. Harga
3. Fasilitas
4. Fleksibilitas
5. Segmen Pasar
6. Occupancy Rate
7. Interior/Eksterior

Pengertian Studi Kelayakan


Menurut Husnan dan Suwarsono (2000), yang dimaksud dengan studi kelayakan proyek
adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek dilakukan dengan berhasil.
Hal-hal yang perlu diketahui dalam studi kelayakan, antara lain :
a. Ruang lingkup kegiatan proyek
b. Cara kegiatan proyek dilakukan
c. Evaluasi terhadap aspek-aspek yang menentukan berhasilnya proyek tersebut.

Menurut Sutojo (2003), pada tahap studi kelayakan, proyek dievaluasi mencakup aspek-
aspek sebagai berikut:
1. Pasar dan Pemasaran
2. Teknis dan Teknologis
3. Manajemen Operasi Proyek
4. Ekonomi dan Keuangan

Pengkajian Aspek Teknis

Pengkajian aspek teknis dalam studi kelayakan dimaksudkan untuk memberikan batasan
garis besar parameter-parameter teknis yang berkaitan dengan perwujudan fisik proyek.
Pengkajian aspek teknis amat erat hubungannya dengan aspek lain terutama aspek
ekonomi, finansial, dan pasar (Soeharto, 2003).
Pengkajian aspek teknis mencakup hal-hal berikut :
1. Menentukan letak geografis lokasi
2. Mencari dan memilih teknologi proses produksi
3. Menentukan kapasitas produksi
4. Denah dan tata letak instalasi
5. Bangunan instalasi

Parameter dalam mengkaji aspek tenis dalam penulisan laporan Tugas Akhir ini
digunakan perbandingan dengan standar :
a. Pedoman persyaratan teknis bangunan : KDB, KLB, KDH, dan ketinggian bangunan.
b. Pedoman teknis fasilitas parkir Departemen Perhubungan.

2.3.1.1 Standar Bangunan Gedung

Sebagaimana tertera dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor:


29/PRT/M/2006, terdapat beberapa hal yang harus sesuai standar pedoman persyaratan
teknis bangunan :
1. Intensitas Bangunan Gedung, yang berisi standar mengenai :
a. Kepadatan dan Ketinggian Bangunan Gedung
b. Penetapan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Luas Bangunan (KLB) /
Jumlah Lantai
c. Perhitungan KDB dan KLB
d. Garis Sempadan (muka) Bangunan Gedung
e. Garis Sempadan (samping dan belakang) Bangunan Gedung
f. Jarak Bebas Bangunan Gedung
2. Pemisah di Sepanjang Halaman Depan / Samping / Belakang Gedung
keseimbangan, keserasian dan keselarasan dengan lingkungan yang berisi standar
mengenai:
a. Persyaratan Ruang Terbuka Hijau Pekarangan (RTHP)
b. Persyaratan Ruang Sempadan Bangunan Gedung
c. Persyaratan Tapak Bawah Tanah (Basement) Terhadap Lingkungan Hijau Pada
Bangunan
d. Sirkulasi dan Fasilitas Parkir
e. Pertandaan (Signage)
f. Pencahayaan Ruang Luar Bangunan Gedung

2.3.1.2 KDB, KLB, KDH

Perhitungan KDB, KLB dan KDH ditentukan dengan pertimbangan sebagai berikut :
a. Perhitungan luas lantai bangunan adalah jumlah luas lantai yang diperhitungkan sampai
batas dinding terluar.
b. Luas lantai ruangan beratap yang sisi-sisinya dibatasi oleh dinding yang tingginya lebih
dari 1,20 m di atas lantai ruangan tersebut dihitung penuh 100%.
c. Luas lantai ruangan beratap yang bersifat terbuka atau yang sisinya dibatasi oleh
dinding tidak lebih dari 1,20 m di atas lantai ruangan dihitung 50% selama tidak melebihi
10% dari luas denah yang diperhitungkan sesuai dengan KDB yang ditetapkan.
d. Overstek atap yang melebihi lebar 1,50 m maka luas mendatar kelebihannya tersebut
dianggap sebagai luas lantai denah.
e. Teras tidak beratap yang mempunyai tinggi dinding tidak lebih dari 1,20 m di atas
lantai teras tidak diperhitungkan sebagai luas lantai.
f. Luas lantai bangunan yang diperhitungkan untuk parkir tidak diperhitungkan dalam
perhitungan KLB, asal tidak melebihi 50% dari KLB yang ditetapkan, selebihnya
diperhitungkan 50% terhadap KLB.
g. Ram dan tangga terbuka dihitung 50% selama tidak melebihi 10% dari luas lantai dasar
yang diperkenankan.
h. Dalam perhitungan KDB dan KLB, luas tapak yang diperhitungkan adalah yang di
belakang garis sempadan jalan (GSJ)
i. Batasan perhitungan luas ruang bawah tanah (basement) ditetapkan oleh Kepala Daerah
dengan pertimbangan keamanan, keselamatan, dan pendapat teknis para ahli terkait.
j. Untuk pembangunan yang berskala kawasan (superblok), perhitungan KDB dan KLB
adalah dihitung terhadap total seluruh lantai dasar bangunan dalam kawasan tersebut
terhadap total keseluruhan luas kawasan.
k. Dalam perhitungan ketinggian bangunan, apabila jarak vertikal dari lantai penuh ke
lantai penuh berikutnya lebih dari 5 m, maka ketinggian bangunan tersebut dianggap
sebagai dua lantai.
l. Mezanin yang luasnya melebihi 50% dari luas lantai dasar dianggap sebagai lantai
penuh.
m. Koefisien Dasar Hijau (KDH) ditetapkan sesuai dengan peruntukan dalam rencana
tata ruang wilayah yang telah ditetapkan. KDH minimal 10% pada daerah sangat padat.
KDH ditetapkan meningkat setara dengan naiknya ketinggian bangunan dan
berkurangnya kepadatan wilayah.

2.3.1.3 Sirkulasi dan Fasilitas Parkir

Berdasarkan Keputusan Direktorat Jenderal Perhubungan Darat Nomor:


272/HK.105/DRJD/96 tentang Pedoman Teknis Penyelenggaraan Fasilitas Parkir, untuk
perhitungan luasan efektif area parkir adalah sebagai berikut:
1) Apartemen
a. Unit dengan luas >90 m2 : 1 SRP untuk 1 unit
b. Unit dengan luas 70 - 90 m2 : 1 SRP untuk 2 unit
c. Unit dengan luas <70 m2 : 1 SRP untuk 5 unit

Dimana SRP adalah Satuan Ruang Parkir.


Aspek Manajemen dan Organisai

1.Manajemen Proyek
Pengertian manajemen proyek adalah penerapan fungsi-fungsi manajemen
(perencanaan,pengorganisasian, pelaksanaan dan pengendalian) secara sistimatis pada
suatu proyek dengan mengggunakan sumber daya yang ada secara efektif dan
efisien agar tercapai tujuan proyek secara optimal. Pada manajemen proyek dalam
pengertian diatas, kegiatan-kegiatan yang dilakukan beraneka ragam, mulai dari
perencanaan program, survey, penelitian, studi kelayakan, perancangan, pengadaan
/ lelang sampai pelaksanaan, sehingga akan melibatkan berbagai ahli dan pihak yang
lebih banyak (surveyor, perencana/arsitek, ahli geologi, konsultan, kontraktor dsb.)
yang merupakan suatu tim yang saling berkaitan dan berhubungan sehingga
memerlukan pengelolaan (manajemen) yang professional (terpadu) sehingga dengan
pendekatan konsep ini dibutuhkan seorang atau badan usaha dibidang manajemen yang
akan mengelola proyek tersebut mulai dari perencanaan, perancangan, lelang / tender
sampai pelaksanaannya.

2.Perencanaan Proyek
Pada kegiatan ini dilakukan antisipasi tugas dan kondisi yang ada dengan
menetapkan sasaran dan tujuan yangharus dicapai serta menentukan kebijakan
pelaksanaan, program yang akan dilakukan, jadwal waktu pelaksanaan, prosedur
pelaksanaan secara administratif dan operasional serta alokasi anggaran biaya dan sumber
daya. Perencanaan harus dibuat dengan cerrnat, lengkap, terpadu dan dengan tingkat
kesalahan paling minimal. Namun hasil dari perencanaan bukanlah dokumen yang bebas
dari koreksi karena sebagai acuan bagi tahapan pelaksanaan dan pengendalian,
perencanaan harus terus disempurnakan secara iteratif untuk menyesuaikan dengan
perubahan dan perkembangan yang terjadi pada proses selanjutnya.
Sebagai Kontraktor utama dalam pembangunan proyek Orville Residence.
PT. Adhi Persada Gedung melaksanakan beberapa kegiatan yang berkaitan dengan
proses manajemen pengelolaan proyek yaitu Rencana Kerja (Network Planning),
Jadwal pelaksanaan pekerjaan dan rencana anggaran yang realistis. Pelaksanaan
kegiatan konstruksi akan berjalan dengan baik apabila melalui sistem koodinasi serta
pengendalian yang baik.
3.Rencana Kerja (Network Planning)
Rencana Kerja atau Network Planning adalah identifikasi lingkup pekerjaan
berdasarkan kontrak pekerjaan untuk dianalisa metode pelaksanaan dan jenis-
jenis pekerjaan secara detail kemudian dituangkan dalam jadwal pelaksanaan dengan
urutan pelaksanaan pekerjaan disertai dengan waktu penyelesaian pekerjaan. Rencana
kerja berfungsi untuk memudahkan penentuan urutan pelaksaanaan pekerjaan
sehingga pengelolaan waktu, biaya, material dan sumber daya manuisa dapat
terkontrol sesuai kebutuhan. Kemudian dapat diketahui jenis-jenis pekerjaan dalam
lintasan kritis yang artinya boleh terjadi keterlambatan sehingga secara
keseluruhan proyek dapat diselesaikan sesuai dengan waktu yang telah ditentukan.

4. Laporan harian
Laporan harian adalah laporantertulis yang dibuat setiap hari oleh kontraktor mengenai
waktu pelaksanaan, jumlah tenaga kerja, kegiatan (jenis taksiran kuantitaspekerjaan)
yang dilaksanakan, bahan yang masuk dan yang digunakan, peralatan yang dipakai,
kondisi cuaca (termasuk hujan, banjir, dan peristiwa-peristiwa alam lainya yang
berpengaruh terhadap kelancaran pekerjaan). Dan catatan-catatan lain yang dianggap
perlu. Laporan ini diajukan oleh kontraktor untuk disetujui oleh pengawas
proyek.

5. .Laporan mingguan dan bulanan


Laporan mingguan dan bulanan dibuat untuk memeperoleh gambarankemajuan
fisik pekerjaan mingguan dan bulanan. Laporan mingguan biasanya berisi tentang
jenis pekerjaan apa saja yang telah diselesaikan, volume dan presentase
pekerjaan yang telah diselesaikan sampai dengan waktu dibuatnya. Sedangkan
laporan bulanan merupakan rekapitulasi laporan harian dan mingguan ditambah
dengan manajemen organisasi pembayaran, notulen rapat, surat menyurat dan foto-
foto yang menunjukan kemajuan pekerjaan dilapangan. Laporan bulanan biasanya
digunakan sebagai dasar untuk pengajuan tagihan progress bulanan.

6. Rapat koordinasi
Rapat koordinasi diadakan oleh pihak Manajemen Konstruksi yang bertujuan untuk
mengetahui sejauh mana perkembangan proyek tersebut dilaksanakan. Dan untuk
mengkoordinasikan antara pelaksanaan pekerjaan struktur dengan pekerjaan pelengkap
seperti Mekanikal elektrikal, Facade, dan Interior.Rapat dihadiri oleh pemberi tugas
(owner), konsultan perencana, dan kontraktor. Hal-hal yang dibahas dalam rapat
koordinasi antara lain:
a.Koordinasi pelaksanaan pekerjaan antara kontrakor utama dengan
kontraktor pelengkap.
b.Hambatan atau kendala yang dijumapi dalam pelaksanaan
dilapangan.
c.Rencana kerja seminggu berikutnya dan solusi ter
hadappermasalahan yang terjadi
d.Sasaran yang harus dicapai dalam jangka waktu yang telah
dtetapkan sebelumnya.

7. Kontrak-kontrak pada proyek konstruksi


Kontrak pada proyek menentukan hak dan kewajiban antara dua belah pihak atau
lebih yang terlibat dalam kontrak, biasa dilakukan antara pemilik dengan
konsultan atau kontraktor, kontraktor dengan pemasok, dan lain sebagainya.
Kontrak bersifat mempunyai aspek hukum yang kuat serta mengikat, sehingga para
pihak yang terlibat mempunyai kewajiban-kewajiban yang harus dipenuhi, ditulis
dengan jelas dalam dokumen kontrak.
STRUKTUR ORGANISASI ORVILLE RESIDENCE

Job Description :
1. Controller (1 orang)
 Orang yang bertanggung jawab dalam merancang dan mengoperasikan sistem
pengendalian manajemen
 Merancang dan mengoperasikan informasi serta sistem pengendalian
 Menyiapkan pernyataan keuangan dan laporan keuangan kepada para pemegang
saham dan pihak-pihak eksternal lainnya.
 Menyiapkan dan menganalisis laporan kinerja, menginterpretasikan laporan-
laporan ini untuk para manajer, menganalisis program dan proposal-proposal
anggaran dari berbagai segmen perusahaan serta mengkonsolidasikannya ke
dalam anggaran tahunan secara keseluruhan.

2. General Manager (1 orang)


 Bertanggung jawab terhadap operasional
 Membuat Perencanaan.
 Menciptakan budaya.
 Menjalin komunikasi dengan perusahaan lain.
 Membuat keputusan

3. Executive Secretary (1 orang)


 Membuat agenda kegiatan GM.
 Menyimpulkan hasil rapat.
 Membuat laporan hasil kegiatan.

4. Assistant General Manager atau Executive Assistan Manager (1 orang)


Adalah wakil General Manager.
Jabatan ini pada umumnya ada pada setiap apartemen besar di mana General
Manager perlu dibantu dan didukung oleh Assistan General Manager. Penanganan
tugas-tugas manajemen yang telah dirumuskan dan diarahkan oleh General
Manager dilaksanakan dan dikomunikasikan kepada Assistant General Manager.

5. Plant Engineer (1 orang)

Plant Engineer adalah pejabat yang bertanggung jawab atas pemeliharaan,


pengelolaan, dan perbaikan seluruh aset yang meliputi: gedung hotel,
perlengkapan mekanik dan elektronik, dan energi hotel. Pengelolaan listrik, gas,
dan air adalah tanggung jawab plant engineer.

6. Executive Housekeeper (1 orang)

Executive Housekeeper adalah pemimpin departemen yang memiliki kemampuan


merencanakan, mengorganisasi, Dan mengevaluasi pekerjaan dibidang housekeeping. Ia
bertanggung jawab atas kebersihan apartemen-apartemen yang belum di huni ataupun
yang telah selesai di sewa. dan area umum yang dimiliki hotel.

7. Human Resources Development Manager (1 orang)

HRD Manager adalah pejabat yang bertugas mengelola sumber daya manusia untuk
keberhasilan Apartemen. HRD Manager harus menguasai hukum dan perundang-
undangan yang berkaitan dengan ketenagakerjaan, baik lokal, nasional, maupun
internasional. Ia bertugas menerima dan mengangkat pegawai baru, menyelenggarakan
semua administrasi kepegawaian dan kegiatan karyawan, serta mengadakan pelatihan
terhadap karyawan.

8. Recreation Director (1 orang)

Recreation Director adalah pejabat yang bertugas mengelola kegiatan apartemen yang
berkaitan dengan kegiatan rekreasi di area Apartemen.

9. Marketing and Sales Director (1 orang)

Marketing and Sales Director adalah pejabat yang menentukan keberhasilan hotel dalam
menjual produk hotel kepada konsumen.

10. Food & Beverage Manager (1 orang)

F&B Manager adalah pejabat yang bertugas mengelola Food and Beverage Department
Untuk dapat menyajikan makanan dan minuman berkualitas yang disenangi penghuni
apartemen. Merencanakan menu, memastikan bahwa setiap bawahanya dapat menyajikan
makanan dengan cepat dan ramah, dan mengendalikan biaya Food and Beverage
Department.

11. Front Office Manager (1 orang)


FO Manager adalah pejabat hotel yang bertanggung jawab atas pengelolaan kantor depan.

12. Security Director (1 orang)

Security Director bertanggung jawab atas keamanan hotel secara keseluruhan. Ruang
lingkup pengamanan hotel meliputi para karyawan, para tamu, dan aset hotel. Security
perlu menciptakan kondisi yang aman sehingga tamu betah tinggal di hotel dan para
karyawan bekerja dengan nyaman.

13. Night Auditor

memperbaiki dan melengkapi semua posting dan transaksi yang salah masuk sebelum
hotel tutup buku pada hari itu.

14. Clerks

Mencatat dan memproses seluruh pemesanan kamar secara akurat sekaligus


mempromosikan produk hotel serta menciptakan & menjaga citra hotel yang baik melalui
pemberian pelayanan yang maksimal.

15. Concierge

Memastikan segala kebutuhan dan permintaan tamu bisa terpenuhi dan setiap tamu
memiliki kenangan yang baik selama mereka tinggal. Pelayanan concierge yang
diberikan tidak terbatas hanya pada pelayanan atau penyimpanan barang, lebih dari itu
seorang concierge harus paham dan memiliki pengetahuan yang luas mengenai hotel dan
local area di luar hotel.
Jabatan Jumlah Pekerja Gaji/org Jumlah
Direktur Utama 1 Rp 50.000.000 Rp 50.000.000
Sekretaris 1 Rp 27.000.000 RP 27.000.000
Perusahaan
General Manager 9 RP 25.000.000 Rp 225.000.000
Assistant General 9 Rp 15.000.000 Rp 135.000.000
Manager
Staff 55 Rp 3.500.000 Rp 192.500.00
Total Rp 629.500.000