Anda di halaman 1dari 38

ANALISIS FORECASTING DARI PT AGUNG PODOMORO

LAND, TBK. DAN PT BUMI SERPONG DAMAI, TBK.

Disusun untuk memenuhi tugas mata kuliah


Analisis dan Penggunaan Laporan Keuangan
semester gasal tahun 2018/2019

Disusun oleh
IRFAN FEBRIANTO 1506678070
ANGELA MONALISA K. 1506728655
YOEVENTIUS PUTRA P. 1506749924

Dosen: Elok Tresnaningsih,S.E.M.B.A

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS


UNIVERSITAS INDONESIA
DEPOK
2018
DAFTAR ISI

DAFTAR ISI 2

BAB I 3

PENDAHULUAN 3
LATAR BELAKANG 3
RUMUSAN MASALAH 3
TUJUAN PENULISAN 3
MANFAAT PENULISAN 4
RUANG LINGKUP 4

BAB II 6

ISI 6
STRUKTUR UMUM DALAM MELAKUKAN FORECASTING 6
Operating 6
b. Non-Operating 8
c. Financing 9
2.2. Information for forecasting 10
Step 1 : Predict changes in environmental and firm-specific factors 10
Step 2 : Assess the relationship between step 1 factors and financial performance 12
Step 3 : Forecast Condensed Financial Statements 13
TINGKAH LAKU KINERJA: TITIK AWAL MELAKUKAN FORECASTING 15
ASUMSI DALAM MELAKUKAN FORECASTING 20
Kondisi Makro Ekonomi Dan Pertumbuhan Industri 20
Sales Growth 22
NOPAT Margin 23
Net Working Capital to Sales 26
Net Non-Current Operating Assets to Sales 27
Sales to Investment Assets 28
After Tax Return on Investment Assets 29
After Tax Cost of Net Debt 30
Debt to Capital 30
MENERAPKAN ASUMSI KE DALAM FORECASTING 31
ANALISIS SENSITIVITAS 32
Permintaan dari Pasar 32
Penawaran di Pasar 33
Kondisi Makroekonomi (Tingkat Suku Bunga, Kondisi Nilai Tukar, dan Pertumbuhan PDB)
33
Perhitungan Sensitivitas Dua Variabel (Sales Growth Rate dan Debt to Capital) untuk BSDE
dan APLN 34

Daftar Pustaka 36
BAB I
PENDAHULUAN

LATAR BELAKANG
Berdasarkan data BPS, pada tahun 2017 populasi penduduk usia produktif mencapai
176,8 juta atau 66,31% dari jumlah penduduk. Dari jumlah tersebut, sekitar 80 juta orang di
antaranya adalah generasi milenial yang lahir pada periode 1980 - 1999 yang berpendapatan
mapan dan berkeinginan untuk memiliki rumah sendiri. Penambahan jumlah penduduk usia
produktif sejalan dengan pertumbuhan jumlah masyarakat perkotaan. Menurut data Bank
Dunia tahun 2014, sekitar 52% penduduk Indonesia tinggal di wilayah perkotaan. Pada tahun
2025 diperkirakan penduduk Indonesia yang tinggal di perkotaan mencapai 68% dari
populasi. Kondisi ini membuat permintaan properti di perkotaan menjadi semakin tinggi.
Tetapi ketersediaan lahan di perkotaan semakin langka dan mahal. Padahal semakin banyak
kalangan bisnis yang membutuhkan gedung kantor dan ritel serta kalangan masyarakat yang
membutuhkan hunian baik vertikal maupun landed house. Salah satu solusinya adalah
pengembangan hunian. Penilaian valuasi sudah menjadi kebutuhan sebelum investor atau
pembeli membeli aset properti.

RUMUSAN MASALAH
Bagaimana analisis forecasting perusahaan properti PT. Agung Podomoro Land Tbk. dan
PT. Bumi Serpong Damai Tbk. ?

TUJUAN PENULISAN
Memahami metode dan langkah dalam forecasting perusahaan properti PT. Agung
Podomoro Land Tbk. dan PT. Bumi Serpong Damai Tbk. dalam hal valuasi bisnis.

MANFAAT PENULISAN
1. Bagi investor
a. Mengetahui proyeksi keuangan secara umum bisnis properti PT. Bumi Serpong
Damai Tbk. dan PT. Agung Podomoro Land Tbk.
b. Membuat proyeksi laporan laba rugi, laporan arus kas, dan laporan posisi keuangan
PT. Bumi Serpong Damai Tbk. dan PT. Agung Podomoro Land Tbk.
2. Bagi akademisi
a. Menambah bahan ilmu pengetahuan mengenai metode dan langkah dalam melakukan
forecasting pada perusahaan properti.

RUANG LINGKUP
Hal yang menjadi konsen kelompok kami ialah segala sesuatu yang menjadi strategi,
kebijakan, dan aturan perusahaan - perusahaan yang dianalisis. Data diperoleh terbatas pada
data sekunder yang tersedia baik dari database dilanggan Universitas Indonesia, IDX
Directory Files, dan buku penunjang.
BAB II
ISI

STRUKTUR UMUM DALAM MELAKUKAN FORECASTING


Condensed income statement dijadikan acuan dalam melakukan forecasting. Hal ini
dikarenakan pendekatan ini melibatkan pembuatan asumsi yang relatif kecil tentang masa
depan perusahaan, jadi analis memiliki lebih banyak kesempatan untuk memikirkan setiap
asumsi dengan hati-hati. Lebih lanjut, komponen dari condensed income statement
merupakan semua yang diperlukan untuk analisis dan pengambilan keputusan. Oleh karena
itu, forecast dilakukan melalui condensed income statement.1.275.512

Condensed BSDE APLN


Income 2017 2016 2017 2016
Statements

Sales 10.347.343 6.602.955 7.043.036 6.006.952

Net Operating 3.796.797 1.835.201 1.529.013 1.275.512


Profit after
taxes

Net Investment 1.712.069 642.451 939.613 191.234


Profit After
Tax

Interest 411.855 459.509 596.734 505.670


Expense After
Tax

Net Profit 5.097.011 2.018.143 1.871.892 961.076

a. Operating

BSDE APLN
Ratio
2017 2016 2017 2016

Ratio of 55,226% 37,975% 54,895% 36,328%


operating
working
capital to
sales

Ratio of net 7,46% 12,476% 57,504% 67,888%


operating non-
current assets
to sales
Ratio of operating working capital to sales menunjukkan perbandingan antara
operating working capital terhadap sales. Semakin besar angka rasio ini menunjukkan
semakin tidak efektif perusahaan dalam memanfaatkan operating working capital. BSDE
sendiri mengalami kenaikan pada rasio ini dari tahun 2016 sebesar 17,251%. Hal ini
menunjukkan bahwa BSDE kurang maksimal dalam menggunakan operating working
capital untuk menghasilkan sales. Hal yang sama juga terjadi pada APLN di mana Ratio of
operating working capital to sales naik sebesar 18,567%. Indikasinya adalah APLN juga
semakin kurang efektif dalam memanfaatkan operating working capital untuk mendapatkan
sales. Oleh karena itu, dapat disimpulkan bahwa kedua perusahaan kurang maksimal dalam
memanfaatkan operating working capitalnya untuk meningkatkan penjualan.
Selanjutnya, Ratio of net operating non-current assets to sales menunjukkan
kontribusi net operating non-current assets terhadap besarnya sales. Semakin kecil
angka ini menunjukkan semakin efektif penggunaan net operating non-current assets
dalam menghasilkan sales yang semakin besar. BSDE mengalami penurunan untuk
rasio ini sebesar 5,016%. Hal ini menunjukkan bahwa BSDE menjadi semakin efektif
menggunakan net operating non-current assets. Kenaikan sales jauh lebih besar
daripada peningkatan net operating non-current assets, sehingga angkanya menjadi
semakin kecil. Hal yang sama juga terjadi untuk APLN di mana terjadi penurunan
sebesar 10,384%. Indikasinya adalah APLN sudah semakin efektif menggunaka net
operating non-current assets untuk menghasilkan sales yang semakin besar.
b. Non-Operating

BSDE APLN
Ratio
2017 2016 2017 2016

Ratio of 1,7811 2,0669 1,6042 1,7039


investment
assets to sales

Return on 1,0824% 1,229% 0,5694% 1,1438%


investment
assets
Ratio of investment assets to sales menunjukkan seberapa besar investment
assets yang digunakan untuk menghasilkan sales. Ratio of investment assets to sales
BSDE mengalami penurunan sebesar 0,2858. Hal ini menunjukkan bahwa BSDE
semakin efektif dalam menggunakan investment assetsnya. Hal yang sama juga terjadi
pada APLN berupa penurunan sebesar 0,097 dari tahun 2016. Jadi, kesimpulannya
adalah kedua perusahaan sudah semakin baik dalam memanfaatkan investment
assetsnya untuk mendapatkan sales.
Return on Investment Assets mencerminkan kemampuan manajemen dalam
mengatur aktiva-aktivanya seoptimal mungkin sehingga dicapai laba bersih yang
diinginkan. Rasio ini mengukur kemampuan perusahaan dengan jumlah aktiva yang
digunakan dalam operasi perusahaan untuk menghasilkan keuntungan. Return on
Investment Assets BSDE mengalami penurunan dari tahun 2016 sebesar 0,1466%. Hal
ini menunjukkan bahwa BSDE kurang optimal memanfaatkan investment asset untuk
mendapatkan NIPAT. Hal yang sama juga terjadi pada APLN di mana Return on
Investment Assets mengalami penurunan sebesar 0,5744%. Kesimpulannya adalah
kedua perusahaan belum maksimal memanfaatkan investment assetsnya.
c. Financing

BSDE APLN
Ratio
2017 2016 2017 2016

Ratio of debt 0,5738 0,5753 1,5041 1,5787


to capital

Average 2,4581% 3,2649% 3,4507 3,2124%


interest rate
Ratio of debt to capital merupakan rasio hutang dengan ekuitas. Jadi semakin
kecil rasio ini menunjukkan bahwa perusahaan sudah semakin baik dalam mengatur
hutang mereka. Ratio of debt to capital BSDE mengalami penurunan sebesar 0,0015
dari tahun 2016, sehingga menjadi 0,5738. Hal ini menunjukkan bahwa BSDE sudah
semakin baik dalam mengelola hutangnya dimana kenaikan debt lebih kecil daripada
kenaikan ekuitasnya. Hal yang sama juga terjadi pada APLN di mana Ratio of debt to
capitalnya mengalami penurunan sebesar 0,0746. Jadi, kesimpulannya kedua
perusahaan sudah semakin baik dalam mengelola debt mereka.

Average interest rate menunjukkan persentase bunga yang harus dibayarkan


dari hutang perusahaan. Untuk BSDE, angka Average interest rate mengalami
penurunan sebesar 0,8068%. Hal ini menunjukkan bahwa BSDE sudah terdapat
beberapa hutang BSDE yang selesai, sehingga menyebabkan angka Average interest
rate menjadi lebih kecil. Berbeda dengan BSDE, APLN mengalami kenaikan Average
interest rate sebesar 0,2383% dari tahun 2016. Hal ini menunjukkan bahwa APLN
mungkin menambah hutangnya, sehingga bunga yang harus dibayar menjadi semakin
besar.
2.2. Information for forecasting
Step 1 : Predict changes in environmental and firm-specific factors
a. Macroeconomic Analysis
Pertumbuhan ekonomi Indonesia diperkirakan berada pada angka 5,3% dari
tahun 2018 sampai 2020. Data ini berasal dari proyeksi World Bank yang
dicantumkan dalam laporan ekonomi triwulannya. Proyeksi ini realistis untuk dicapai
karena banyak risiko yang akan menekan pertumbuhan ekonomi Indonesia, seperti
melambatnya perdagangan global, volatilitas kurs, dan menurunnya konsumsi rumah
tangga. Namun, penting bagi Indonesia untuk terus memperbaiki kinerja
perekonomian agar tumbuh lebih optimal di mana salah satu caranya adalah dengan
mendorong kinerja investasi.
Tahun 2017 :
Indonesia mengalami pertumbuhan ekonomi sebesar 5,07%, tertinggi sejak
tahun 2014. Namun, angka ini masih berada di bawah target pertumbuhan ekonomi
sebesar 5,2%. Tidak tercapainya target pertumbuhan ekonomi disebabkan oleh adanya
penurunan konsumsi rumah tangga secara tahunan menjadi 4,95%. Kontribusi
terbesar diberikan oleh industri pengolahan (sebesar 0,91%). Selain itu, pembangunan
infrastruktur juga memberikan efek multiplier. Pertumbuhan ekonomi Indonesia
didukung oleh konsumsi masyarakat yang terjaga seiring dengan terkendalinya inflasi.
Pemerintah Indonesia berhasil menjaga inflasi tahun 2017 sebesar 3,61%, di bawah
target inflasi sebesar 4,3%. Selain itu, Produk Domestik Bruto (PDB) Indonesia tahun
2017 berada pada angka Rp 13.588,8 triliun.
Selain itu, realisasi pendapatan negara dan hibah mencapai Rp 1.655,8 triliun
dengan realisasi sebesar 95,4% dari Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara
Perubahan (APBN-P). Untuk realisasi penerimaan dalam negeri mencapai Rp 1.648,1
atau sebesar 95,1%. Dari penerimaan perpajakan 2017 mencapai Rp 1.339,8 triliun
atau 90,98 % serta Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) pada 2017 mencapai Rp
308,4 triliun atau 118,5 %. Sementara realisasi pendapatan hibah mengalami
penurunan menjadi 245,2 persen.
Tahun 2016 :
Indonesia mengalami pertumbuhan ekonomi sebesar 5,02%. Angka ini lebih
tinggi daripada pertumbuhan ekonomi tahun 2015 yang hanya sebesar 4,88%. Dari
sisi produksi, pertumbuhan tertinggi dicapai oleh Lapangan Usaha Jasa Keuangan dan
Asuransi sebesar 8,90 persen. Dari sisi pengeluaran pertumbuhan tertinggi dicapai
oleh Komponen Pengeluaran Konsumsi Lembaga Non-Profit yang melayani Rumah
tangga sebesar 6,62 persen. Selain itu, tingkat inflasi di Indonesia berada pada angka
3,02%. Angka ini merupakan yang terendah sejak tahun 2010. Untuk Produk
Domestik Bruto (PDB) Indonesia berada pada angka Rp 12.406,8 triliun.
Realisasi Pendapatan Negara pada tahun 2016 berada pada angka Rp 1.551,8
triliun dengan realisasi hanya sebesar 83,4% dari target APBN-P 2016. Sementara itu
realisasi Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNPB) tercatat sebesar Rp 262,4 triliun
atau 107% serta penerimaan hibah sebesar Rp 5,8 triliun atau 292,5% dari target
APBN-P 2016.
b. Industry and business strategy analysis
Industri properti memang sedang lesu akhir-akhir ini. Hal ini dibuktikan dengan
menurunnya penjualan properti selama tiga tahun terakhir. Indikasinya adalah industri
properti di Indonesia belum sepenuhnya pulih. Tidak hanya faktor lemahnya
penjualan, pasar kelas menengah juga masih terpuruk, atau belum ada pergerakan
yang signifikan. Padahal, saat ini pasar properti Indonesia didorong oleh kelas
menengah, dan menengah ke atas. Jika kedua kelas ini belum menunjukkan tanda-
tanda kebangkitan, maka secara umum pasar properti pun belum dapat dikatakan
pulih. Faktor selanjutnya yang membuat pasar properti Indonesia masih melandai
adalah pertumbuhan harga yang terus terkoreksi. Pada tahun 2011-2014 pertumbuhan
harga bisa sekitar 150 persen hingga 200 persen. Sementara sejak 2015 sampai saat
ini terus merosot menjadi 50 persen dan bahkan menjadi 40 persen. Lebih rinci,
investor dan konsumen kelas menengah dan menengah ke atas masih menunggu
momentum Pemilihan Kepala Daerah (Pilkada) 2018, Pemilihan Presiden (2019), dan
Kabinet Baru pada Oktober 2019. Jika momentum krusial tersebut terlewati dengan
aman, bisnis properti akan melesat lebih tinggi. Pasalnya, pada 2020, seluruh
infrastruktur yang tengah dibangun sekarang akan rampung dan beroperasi.
Infrastruktur tersebut adalah light rail transit (LRT), mass rapid transit (MRT), kereta
kecepatan sedang Jakarta-Bandung, dan Jakarta-Cikampek Elevated.
Tahun 2017 :
Penjualan hampir semua perusahaan developer mengalami penurunan atau
stagnan. Hal tersebut terlihat dari data-data penjualan perusahaan properti yang sudah
go public. Sebagian besar tidak mencapai target, sebagian kecil stagnan, hanya
beberapa yang meningkat. Begitu juga terlihat dari Survei Harga Properti Residensial
(SHPR) Bank Indonesia (BI) kuartal tiga (Q3) 2017. Survei tatap muka dengan
responden para pengembang di 16 kota besar di Indonesia ini menyebutkan,
pertumbuhan penjualan rumah turun dari 3,61% menjadi 2,58% dibanding kuartal dua
(Q2) karena masih terbatasnya permintaan. Survei menyebutkan faktor-faktor yang
menjadi penghambat pertumbuhan bisnis properti itu adalah bunga KPR (20,36%),
persyaratan uang muka (16,57%), pajak (16,13%), perizinan (14,45%), serta kenaikan
harga bahan bangunan (11,68%). Lebih dari 76% konsumen masih mengandalkan
kredit bank (KPR/KPA) untuk membeli rumah. Padahal, pemerintah Indonesia telah
menstimulasi minat masyarakat untuk berinvestasi di properti melalui penurunan
bunga kredit, relaksasi loan to value, potongan pajak penjualan, deregulasi perizinan,
hingga amnesti pajak.

Tahun 2016 :
Berdasarkan data hasil survei Bank Indonesia, perkembangan properti tahun 2016
cenderung stagnan. Pertumbuhan properti primer di bawah 5 persen, sedangkan untuk
properti sekunder pertumbuhannya kurang lebih capai 10 persen. Meskipun
pertumbuhannya tak berkembang banyak, berdasarkan data Badan Pusat Statistik
tahun 2016, bisnis properti ternyata masih mampu berkontribusi terhadap pendapatan
domestik bruto (PDB) sebesar 7,5 persen.
c. Accounting Analysis
BSDE dan APLN tidak memiliki aspek akuntansi yang misstated.
Step 2 : Assess the relationship between step 1 factors and financial performance
Melihat situasi makroekonomi dan industri, maka dapat dikatakan bahwa performa
finansial dari BSDE dan APLN akan tetap tumbuh, tetapi dengan tingkat pertumbuhan
yang cenderung rendah. Pertumbuhan tidak akan menjadi signifikan seperti yang
terjadi pada tahun 2017. Hal ini karena performa finansial BSDE dan APLN yang
berada di atas rata-rata industri properti. Mungkin, pamor BSDE dan APLN sebagai
pemain lama di industri properti serta telah dipercaya oleh sebagian besar konsumen
membuat mereka dapat tetap bertahan. Walaupun demikian, prospek industri properti
yang cenderung turun juga akan berpengaruh.
BSDE :

2017 : Berdasarkan analisis makroekonomi, Indonesia mengalami pertumbuhan


ekonomi tertinggi sejak tahun 2014. Hal yang sama juga terjadi pada BSDE. BSDE
mengalami peningkatan penjualan 56,7015% dari tahun 2016 dan mengalami
peningkatan pendapatan sebesar 173,9421%. Namun, kondisi BSDE tidak sama
dengan kondisi industri properti yang cenderung stagnan. Hal ini karena peningkatan
sales terjadi akibat tingginya hasil marketing sales BSDE. Tetapi, hal tersebut tidak
diimbangi dengan kenaikan beban usaha yang cenderung kecil. Oleh karena itu,
BSDE dapat memperoleh hasil yang lebih baik, meskipun keadaan pasar stagnan.

2016 : Dari sudut pandang makroekonomi, Indonesia mengalami pertumbuhan


sebesar 5,02% dengan inflasi terendah sejak tahun 2010, yaitu sebesar 3,02%. Namun,
hal yang berkebalikan terjadi pada BSDE, di mana penjualan mengalami peningkatan
dan pendapatan mengalami penurunan. Penjualan naik sebesar 6,3285% dan
pendapatan turun sebesar 16,0355%. Sedangkan, kondisi properti secara nasional
cenderung stagnan. Tetapi, BSDE mengalami penurunan pada pendapatannya. Hal ini
diakibatkan oleh peningkatan penjualan yang lebih rendah daripada peningkatan
beban usaha. Oleh karena itu, pendapatan usaha turun walaupun penjualan meningkat.

APLN :

2017 : Secara makroekonomi, Indonesia mengalami pertumbuhan ekonomi yang


positif, terbaik sejak tahun 2014. Hal tersebut berpengaruh kepada APLN di mana
penjualan dan pendapatan juga mengalami peningkatan. Penjualan naik sebesar
17,2465% dan pendapatan naik sebesar 94,7664%. Hal ini berbeda dengan keadaan
industri properti secara umum yang cenderung stagnan. Perbedaan ini disebabkan
karena penjualan properti APLN naik 22,4 pesen dan pendapatan berulang juga
meningkat 3,5 persen.

2016 : Pada tahun ini, Indonesia mengalami pertumbuhan sebesar 5,02% dengan
inflasi terendah sejak tahun 2010, yaitu sebesar 3,02%. Namun, APLN mengalami
penurunan pendapatan walaupun diikuti dengan peningkatan penjualan. Penjualan
APLN naik 0,5928% dan pendapatannya turun sebesar 14,04167%. Hal ini tidak
selaras dengan keadaan umum industri properti yang stagnan. Perbedaan seperti ini
terjadi akibat peningkatan pendapatan APLN lebih kecil daripada peningkatan beban
usaha. Hal itulah yang menyebabkan pendapatan APLN turun meskipun penjualannya
meningkat.

Step 3 : Forecast Condensed Financial Statements

Condensed BSDE APLN


Income 2017 2016 2017 2016
Statements

Sales 10.347.343 6.602.955 7.043.036 6.006.952

Net Operating 3.796.797 1.835.201 1.529.013 1.275.512


Profit after
taxes

Net Investment 1.712.069 642.451 939.613 191.234


Profit After
Tax

Interest 411.855 459.509 596.734 505.670


Expense After
Tax

Net Profit 5.097.011 2.018.143 1.871.892 961.076


BSDE
Condensed Financial Statements menunjukkan trend yang positif bagi BSDE.
Sales BSDE mengalami peningkatan sebesar 3.744.388 juta rupiah atau meningkat
sebesar 56,7077% dari tahun 2016. Peningkatan yang lebih besar terjadi pada NOPAT
yang meningkat dua kali lipat. NIPAT juga mengalami peningkatan hampir 3 kali
lipat. Penurunan terjadi pada Interest Expense After Tax sebesar 47.654. Pada
akhirnya, Net Profit BSDE berada pada angka 5.097.011 juta rupiah atau naik dua kali
lipat dari tahun 2016.
Berdasarkan informasi di atas, dapat diperkirakan bahwa trend positif ini akan
berlanjut. Apalagi, pemerintah juga ikut mendukung dengan memberikan insentif
dalam melakukan investasi properti. Namun, BSDE perlu memperhatikan lebih lanjut
terkait dengan Net Investment Profit After Tax yang mengalami penurunan. Hal
tersebut menunjukkan bahwa BSDE kurang maksimal dalam mengelola net
investmentnya untuk menghasilkan keuntungan. BSDE perlu untuk mencari solusi
dalam menangani hal tersebut.

APLN
Pada tabel di atas, dapat dilihat bahwa trend yang terjadi bagi APLN
cenderung positif. Semua dimulai dari sales APLN yang meningkat sebesar 1.036.084
juta rupiah atau naik 17,2481% dari tahun 2016. Hal yang sama juga terjadi pada
NOPAT dimana NOPAT mengalami peningkatan 253.201 dari tahun sebelumnya.
NIPAT APLN juga mengalami peningkatan hampir 5 kali lipat. Interest Expense After
Tax APLN juga mengalami peningkatan. Peningkatan sebesar 91.064 juta rupiah atau
naik 18% dari tahun sebelumnya. Tetapi, hal tersebut tidak memberikan dampak yang
signifikan pada Net Profit. Net Profit APLN berada pada angka 1.871.892 juta rupiah
dengan peningkatan sebesar 910.816 juta rupiah atau naik sebesar 94,77% dari tahun
2016.
Dari informasi di atas, sepertinya tren positif juga akan terjadi kembali bagi
APLN. Hal ini bukan tanpa alasan karena pemerintah ikut mendukung masyarakat
dalam melakukan investasi properti melalui insentif yang diberikan. Namun, APLN
perlu untuk memperhatikan Interest Expense After Tax yang meningkat. APLN perlu
untuk mengelola pinjamannya dengan lebih baik, sehingga dapat menurunkan beban
bunga yang harus dibayarkan. Hal ini dimaksudkan agar pendapatan APLN dapat
semakin meningkat lagi.
TINGKAH LAKU KINERJA: TITIK AWAL MELAKUKAN FORECASTING
a. Sales growth
BSDE :

BSDE menunjukkan tren penjualan yang semakin naik dari tahun 2015 sampai
tahun 2017. Namun, dapat dilihat bahwa peningkatan penjualan yang cukup
signifikan terjadi pada tahun 2017. Hal ini karena selisih penjualan dengan tahun
sebelumnya mencapai titik tertinggi pada 2017. Pertumbuhan penjualan pada tahun
2017 mencapai 3.744 juta rupiah atau peningkatan sebesar 56,7015% dari tahun 2016.
Pada tahun 2016, pertumbuhan penjualan hanya sebesar 393 juta rupiah atau
mengalami peningkatan sebesar 6,3285% dari tahun 2015. Oleh karena itu, dapat
disimpulkan bahwa BSDE mengalami pertumbuhan penjualan yang semakin baik
setiap tahunnya.
APLN :
APLN mengalami pertumbuhan penjualan secara positif dari tahun 2016 ke
tahun 2017. Pola peningkatan terus ditunjukkan oleh APLN dari tahun 2015 sampai
tahun 2017. Namun, dapat dilihat bahwa peningkatan penjualan terbesar terjadi pada
tahun 2017 di mana selisih antara penjualan 2017 dan 2016 sebesar 1.036 miliar
rupiah atau peningkatan sebesar 17,2465% dari penjualan tahun 2016. Untuk tahun
2016, perbedaan angka penjualan cenderung kecil yaitu sebesar 35,4 miliar rupiah
atau peningkatan sebesar 0,5928% dari tahun 2015. Dapat disimpulkan bahwa APLN
mengalami peningkatan penjualan yang lebih baik pada tahun 2017 dibandingkan
tahun 2016.
b. Earnings behavior
BSDE :

Dari grafik di atas, dapat dilihat bahwa laba bersih dari BSDE cenderung
fluktuatif di mana terjadi penurunan pada tahun 2016 dan peningkatan pada tahun
2017. Penurunan pada tahun 2016 sebesar 343 juta rupiah atau turun sebesar
16,0355% dari tahun 2015. Namun, laba bersih BSDE mengalami peningkatan yang
cukup signifikan pada tahun 2017 yaitu sebesar 3.124 juta rupiah atau naik sebesar
173,9421% dari tahun 2016.

APLN :

Dari grafik di atas, dapat dilihat bahwa APLN mengalami fluktuasi laba bersih
dari tahun 2015-2017 di mana terjadi penurunan pada tahun 2016 dan peningkatan
pada tahun 2017. Tahun 2016, laba APLN mengalami penurunan sebesar 157 miliar
rupiah atau turun sebesar 14,04167%. Namun, terjadi peningkatan laba yang
signifikan pada tahun 2017 di mana terdapat peningkatan sebesar 910,8 miliar rupiah
atau naik sebesar 94,7664% dari tahun 2016.
c. Returns on equity behavior and its components
ROE merupakan angka yang diambil dari pendapatan masa lalu dijadikan
acuan menilai tingkat pengembalian investasi sebuah bisnis. Sayangnya hal tersebut
tidak berlaku pada kasus – kasus tertentu. Pertama, walaupun rata – rata perusahaan
untuk mempertahankan tingkat ROE agar stabil. Namun kenyataanya perusahaan akan
selalu dihadapkan pada tingkat ROE yang tidak umum. Perusahaan yang mempunyai
ROE yang tinggi pendapatannya berpeluang turun, vice versa. Kedua, Perusahaan
yang memiliki ROE besar belum tentu mencapai kinerja pertumbuhan investasi yang
besar.
ROE = Return on business asset + ( Return on business assets – Interest rate after
tax ) x Financial leverage

BSDE APLN
Ratio 2017 2016 2017 2016

Net 49,93% 30,858% 26,578% 15,999%


Operating
Profit Margin

Operating 0,5523 0,3798 0,5235 0,4915


Asset
Turnover

Return on 27,5763% 11,7199% 13,9136% 7,8635%


Operating
Assets

Return on 27,5763% 11,7199% 13,9136% 7,8635%


Operating
Assets
Operating 0,6884 0,8219 0,8772 0,9059
Assets/
Business
Assets

Return on 1,0824% 1,229% 0,5694% 1,1438%


Investments
Assets

Investment 0,6772 0,6452 0,7367 0,7587


Assets/
Business
Assets

Return on 19,7165% 10,4255% 12,6245% 7,9913%


Business
Assets

Return on 19,7165% 10,4255% 12,6245% 7,9913%


Business
Assets

Business 0,93213 0,86469 1,334 1,3531


Assets/Equity

Interest 2,4582% 3,2649% 3,4507% 3,2124%


Expense after
tax/debt

Financial 0,5738 0,5753 1,5041 1,5787


Leverage

Spread 0,0479 0,0573 0,0067 0,01277

Return on 16,9678% 7,1365% 11,6509% 5,7416%


Equity
ASUMSI DALAM MELAKUKAN FORECASTING
Kondisi Makro Ekonomi Dan Pertumbuhan Industri
Pertumbuhan ekonomi Indonesia berada pada kisaran 4 hingga 6 persen dari tahun ke
tahun. Penguatan ekonomi Indonesia pada sektor riil dengan mempermudah akses pendanaan
untuk pembangunan infrastruktur termasuk di dalamnya perumahan dan penurunan
kestabilan inflasi membuat daya beli meningkat. Peningkatan daya beli pada tahun 2016 dan
2017 menyebabkan pertumbuhan produk domestik bruto Indonesia terus mengalami
kenaikan. Tahun 2016 pertumbuhan ekonomi Indonesia naik dari tahun sebelumnya menjadi
5,02%. Kemudian di tahun 2017, pertumbuhan ekonomi Indonesia mengalami peningkatan
menjadi 5,07%.
Program pemerintahan nasional melalui nawacita dijadikan momentum pelaku industri
konstruksi, properti, dan fasilitas untuk ambil bagian dalam pelaksanaanya. Program -
program pemerintah mengedepankan pembangunan infrastruktur yang dapat mempengaruhi
iklim properti. Selain itu, fundamental makroekonomi Indonesia dua tahun terakhir
menunjukkan kestabilan, meskipun dengan catatan tertentu. Berdasarkan data BPS, tingkat
inflasi tahun 2016 sebesar 3,02% dan tahun 2017 sebesar 3,61%.
Di sepanjang tahun 2017, pasar properti belum menunjukkan pertumbuhan yang
menggembirakan, bahkan cenderung stagnan. Berbagai kebijakan pemerintah seperti BI 7-
Day Repo Rate, penutupan periode pengampunan pajak (tax amnesty), penyesuaian Fasilitas
Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), dan paket kebijakan ekonomi, belum berdampak
signifikan terhadap kondisi pasar properti. Di tengah meningkatnya pertumbuhan harga
rumah, memasuki tahun 2017 volume penjualan properti residensial mengindikasikan
perlambatan.

Sebelum melakukan forecasting, analis sebaiknya memberikan prediksi pertumbuhan


penjualan yang akan terjadi pada industri dan perusahaan yang dianalisis. Sumber yang dapat
diperoleh untuk membuat analisis adalah management outlook. Tugas analis sebaiknya
menguji asumsi yang digunakan manajemen dalam ekspektasi manajemen menggunakan data
makro ekonomi, industri, dan faktor spesifik perusahaan. Dalam kasus ini, kelompok kami
membuat prediksi berdasarkan laporan tahunan perusahaan, laporan analisis pasar real estate
DBS Bank, Indonesia Property Outlook Colliers International, dan sumber ilmiah berupa
jurnal. Di dalam laporan tahunan manajemen memiliki perhitungan tersendiri mengenai
pertumbuhan penjualan perusahaannya yang ditotal dari dua tipe segmen pendapatan yakni
recurring revenue dan sales development revenue. Kedua tipe pendapatan tersebut dibagi
menjadi lima tipe produk tersegmentasi ( segmented product ). Segmented products yang
dimiliki secara umum oleh perusahaan real estate di Indonesia yaitu perkotaan mandiri
( township ), residensial, komersial, manajemen aset, dan retail and hospitality.

Sales Growth
Industri properti dipengaruhi beberapa faktor fundamental ekonomi yang berkaitan
dengan kinerja utamanya. Pertumbuhan bisnis properti dipengaruhi oleh beberapa faktor,
diantaranya tingkat suku bunga ( BI 7DRR, Deposit facility, dan Lending Facility ), Tingkat
Inflasi, Nilai Tukar, Resiko Politik, Kebijakan Loan To value, dan Stimulus fiskal. Tingkat
suku bunga mempengaruhi permintaan yang bisa mendorong penjualan. Ketika tingkat suku
bunga turun, maka terdapat stimulus moneter yang mampu meningkatkan permintaan,
sehingga pasar properti bergairah. Penurunan suku bunga membuat pembeli dan investor
komersial akan merasa lebih baik membeli properti karena bunga yang tersedia jauh lebih
murah daripada sebelumnya. Pembeli terdorong melakukan pembelian KPR dan KPA. Hal ini
juga memudahkan dari sisi penawaran, perusahaan properti jauh lebih murah dalam
mengeluarkan ongkos pendanaan karena bunga rendah. Kedua, tingkat inflasi mempengaruhi
daya beli masyarakat. Masyarakat kelas menengah berdasarkan Laporan Lembaga Demografi
cukup rentan untuk menghadapi kenaikan harga. Namun, berbeda pada kondisi target pasar
bisnis,dan high net worth individuals yang cenderung kuat menghadapi kenaikan pada level
batasan tertentu, maka kenaikan inflasi hanya mempengaruhi sedikit perubahan permintaan.
Nilai tukar yang naik belakangan ini berimplikasi pada kenaikan bahan baku impor
pengembang properti, sehingga bisa menaikan biaya, yang mendorong kenaikan harga dan
menurunkan penjualan. Resiko politik sepanjang 2018 - 2019 yang tidak menentu membuat
perusahaan properti belum bisa mengambil peluang terkait rencana korporasinya. Pasalnya,
terbukti dengan gagalnya beberapa proyek pengembangan dan kerja sama , contoh proyek
reklamasi. Sehingga politik sangat mempengaruhi ke arah mana kebijakan keuangan
,ekonomi, dan bisnis berlabuh. Kebijakan loan to value juga berdampak pada permintaan
properti. Loan to value merupakan kebijakan yang dibuat BI untuk memperlonggar
pemberian kredit pinjaman perbankan bagi nasabah yang ingin membeli rumah residensial.
Ketika LTV ditingkatkan maka akan mempermudah pemberian pinjaman. Misalnya, ketika
LTV ditetapkan sebesar 70%, maka si nasabah dapat dipinjamkan uang maksimal 70% dari
harga properti. Kebijakan terakhir ialah stimulus fiskal berupa penurunan PBB P2, BPHTB,
PPN, dan pajak daerah terkait pembangunan dan penjualan rumah
Pertumbuhan industri real estate terealisasi dan prediksi
2016 2017 2018e 2019e 2020e 2021e 2022e
Average annual
Growth rate 7,10% 7,16% 6,50% 6,40% 6,60% 6,70% 6,80%
Sumber : Survei Properti Residensial dan Komersial BI

1. PT. Bumi Serpong Damai Tbk.


Bumi serpong meraih peningkatan penjualan di tahun 2016 sebesar 14,78%
dan di tahun 2017 sebesar 16%. Pertumbuhan ini mendorong pertumbuhan laba yang
lebih tinggi lagi yaitu 173,93%. Pertumbuhan yang meningkat ini disebabkan
meningkatnya kebutuhan para pebisnis untuk menyewa kantor pada aset milik PT.
BSDE. Selain itu Indonesia juga telah mengalami perbaikan dalam hal akses bisnis
terhadap izin, fasilitas, dan pemasaran yang ditunjukkan oleh makin mudahnya
berbisnis di Indonesia, yang tercermin dari naiknya peringkat Indonesia di Laporan
Kemudahan Berbisnis (Ease of Doing Business) 2018 yang dilakukan Bank Dunia.
Peringkat Indonesia naik sebanyak 19 peringkat ke posisi 72, dengan skor 66,47.
Estimasi di tahun - tahun berikut menggunakan perhitungan marginal rate
coefficient. Estimasi pertumbuhan penjualan BSDE dipengaruhi beberapa faktor
makroprudensial seperti tingkat suku bunga, inflasi, nilai tukar, dan resiko politik.
Dalam perhitungan estimasi sangat disayangkan, tidak didapatkan jumlah volume
penjualan per tahunnya, sehingga kami menggunakan penilaian menggunakan
marginal rate. Pendugaan yang kami lakukan terhadap BSDE dari tahun 2018 hingga
2022 akan mengalami tren yang positif, namun dengan pertumbuhan yang tidak
sebaik tahun 2017. Pertumbuhan penjualan tahun 2018 diestimasikan turun menjadi
14% disebabkan efek ketidakpastian politik, kecenderungan depresiasi nilai tukar
rupiah dan kenaikan tingkat bunga. Meskipun di tahun 2018 kami mengekspektasikan
tingkat inflasi dijaga stabil, faktor lain tetap melemahkan penjualan perusahaan.
Tahun 2019 kembali mengalami penurunan sebesar 2,2%. Diasumsikan bahwa
kebijakan moneter yang menaikan tingkat bunga tahun lalu berdampak juga pada
tahun 2019. Selain itu tahun 2019 juga mengalami kenaikan tingkat bunga BI ( BI 7
Days repo rate ), dan peningkatan inflasi. Di tahun 2019 terjadi ketidakpastian politik
karena sedang berlangsungnya pemilihan presiden. Tiga tahun berikutnya, 2020 -
2022, diprediksi akan mengalami peningkatan pertumbuhan penjualan. Pertumbuhan
penjualan tahun 2020 diprediksi meningkat menjadi 11,20% karena pemulihan pasca
kondisi politik yang tidak menentu dan penurunan tingkat Inflasi. Di tahun 2021
diestimasikan penjualan tumbuh sebesar 11,31% karena efek kebijakan moneter
berupa penurunan tingkat bunga yang baru terasa ( lag effect ). Untuk tahun 2022 nilai
pertumbuhan menjadi 11,43% meningkat karena kestabilan tingkat suku bunga dan
inflasi.
Pertumbuhan estimasi penjualan BSDE
2016 2017 2018e 2019e 2020e 2021e 2022e
Sales growth
rate 14,78% 16,00% 14,00% 11,80% 11,20% 11,31% 11,43%
Interest rate 6,75% 4,75% 5,50% 5,75% 5,25% 5,25% 5,25%
Inflation 3,02% 3,61% 3,50% 3,60% 3,40% 3,70% 3,50%
Exchange
Rate 13473 13560 15100 14800 14874 13700 14000

2. PT. Agung Podomoro Land Tbk


Pertumbuhan dialami oleh APLN per tahunnya. APLN tahun 2016 berhasil
membukukan pertumbuhan penjualan sebesar 11%. Meskipun dengan tingkat suku
bunga rata - rata yang meningkat dibandingkan tahun sebelumnya, menjadi 6,75%,
tidak membuat performanya menurun. Meskipun ada beban dalam kegiatan
pendanaan kredit KPR dan KPA , namun pemerintah membuat kebijakan
mempermudah peminjaman dana bagi investasi properti berupa Loan t;o Value yang
kecil. Adapun tahun 2017 terjadi peningkatan pertumbuhan sebesar 1% karena terjadi
stimulus moneter berupa penurunan tingkat suku bunga BI dan nilai tukar. Sayangnya,
inkremental kenaikan pertumbuhan hanya 1% menandakan ada faktor internal APLN
yang kurang optimal dan diperlemah oleh kenaikan laju inflasi.
Proyeksi tim kami, menilai bahwa pertumbuhan penjualan APLN akan
berfluktuasi bergantung pada fundamental ekonomi. Tahun 2018, didasarkan laporan
BI, tingkat nilai tukar menyentuh level 15,300 rupiah per 1 dollar Amerika dan suku
bunga BI yang dinaikkan lebih dari tiga kali menjadi 5,50% membuat pasar properti
lesu. Kelesuan pasar properti membuat pertumbuhan penjualan menjadi turun ke level
10,25%. Tahun 2019 diprediksi penjualan properti tumbuh tidak sebagus tahun - tahun
sebelumnya. Ketidakpastian politik sebelum pelaksanaan pemilu membuat keadaan
pasar properti dan didorong faktor yang melemahkan seperti kenaikan tingkat bunga
5,75%. Di tahun berikutnya, pertumbuhan penjualan APLN turun menjadi 7,50%
masih dalam kelanjutan efek kebijakan kontraktif moneter. Estimasi tahun 2021 dan
2022 cenderung meningkat.
Pertumbuhan estimasi APLN
2016 2017 2018e 2019e 2020e 2021e 2022 e
Sales Growth rate 11,00% 12,00% 10,25% 8,00% 7,50% 7,58% 7,65%
Interest rate 6,75% 4,75% 5,50% 5,75% 5,25% 5,25% 5,25%
Inflation 3,02% 3,61% 3,50% 3,60% 3,40% 3,70% 3,50%
Exchange rate 13473 13560 15100 14800 14874 13700 14000

NOPAT Margin

BSDE APLN

2016 2017 2016 2017

Sales 6.602.955 10.347.343 6.006.952 7.043.036

Net Operating 1.835.201 3.796.797 1.275.512 1.529.013


Profit After
Taxes

NOPAT 27,794% 36,693% 21,234% 21,709%


Margin
Besarnya NOPAT dipengaruhi oleh beberapa faktor, yaitu sales, beban usaha,
Net Investment Profit after tax, dan Net Interest Expense After Tax. Asumsi untuk
BSDE dan APLN adalah sebagai berikut :
1. Sales
Peningkatan sales diasumsikan sesuai dengan sales growth per perusahaan.
Untuk BSDE, diasumsikan bahwa sales perusahaan akan menjadi :

2018 2019 2020 2021

Sales Growth 14,00% 12,00% 11,20% 11,31%

Untuk APLN, diasumsikan bahwa sales perusahaan akan menjadi :

2018 2019 2020 2021

Sales Growth 8,25% 7,00% 7,25% 7,58%


2. Beban Pokok Penjualan
Beban Usaha BSDE dan APLN sebagian besar didapatkan dari luar. Oleh
karena itu, perbedaan nilai tukar Indonesia terhadap USD (sebagai mata uang
yang global) dapat dijadikan sebagai acuan untuk besarnya beban usaha. Oleh
karena dollar cenderung fluktuatif, jadi asumsi yang dipakai adalah terjadi
kenaikan beban usaha sebesar 8% setiap tahun. Namun, pada tahun 2019
terdapat pemilihan umum, sehingga kenaikan beban usaha menjadi semakin
tinggi akibat rupiah yang bergejolak. Oleh karena itu, tahun 2019, beban usaha
akan naik 13%.
3. Net Investment Profit after tax
Besarnya Net Investment Profit after tax sama antara BSDE dan APLN.
Kenaikan tersebut diasumsikan akan terus berlanjut sampai tahun 2021. Oleh
karena itu, diasumsikan bahwa kenaikan akan terus terjadi sebesar 10% setiap
tahun.
4. Net Interest Expense After Tax
Hal yang sama juga terjadi pada Net Interest Expense After Tax. BSDE
cenderung mengalami kenaikan, tetapi APLN cenderung mengalami
penurunan. Oleh karena itu, diambil rata-ratanya naik sebesar 4,4976%.

BSDE :

BSDE

2018 2019 2020 2021

NOPAT 36,693% 36,693% 36,693% 36,693%


Margin
2017

Change in 10,00% 9,80% 11,20% 11,31%


Sales

Change in (8%) (13%) (8%) (8%)


operating
expenses

Change in (10%) (10%) (10%) (10%)


Net
Investment
Profit after
tax

Change in 4,4976% 4,4976% 4,4976% 4,4976%


Net
Interest
Expense
After Tax

Expected 33,19% 27,99% 34,39% 34,5%


NOPAT
Margin

APLN :

APLN

2018 2019 2020 2021

NOPAT 21,709% 21,709% 21,709% 21,709%


Margin
2017

Change in 10,25% 8,0% 7,25% 7,58%


Sales

Change in (8%) (13%) (8%) (8%)


operating
expenses

Change in (10%) (10%) (10%) (10%)


Net
Investment
Profit after
tax

Change in 4,4976% 4,4976% 4,4976% 4,4976%


Net
Interest
Expense
After Tax

Expected 18,46% 11,21% 15,46% 15,79%


NOPAT
Margin

Net Working Capital to Sales


Aset lancar dan hutang lancar yang tersedia digunakan untuk kegiatan operasional bisnis
perusahaan. Dalam laporan keuangan perhitungan net working capital diformulasikan dengan
mengurangi aset lancar dan hutang lancar. Informasi penjualan aktual didapatkan dari laporan
laba rugi perusahaan, sedangkan penjualan estimasi dihitung dengan mengalikan penjualan
aktual sebelumnya dikali marginal pertumbuhan penjualan. Asumsi net working capital to
sales dicari untuk melihat bagaimana perusahaan menghasilkan penjualan dengan pendanaan
jangka pendek yang dimiliki. Terdapat dua pandangan, pertama, rasio yang kecil
menunjukkan perusahaan bisa efisien dalam penggunaan aset karena tidak punya aset terlalu
banyak. Namun pandangan kedua, kaum konservatif, mengatakan bahwa jika rasio terlalu
kecil pun kemampuan ekonomis perusahaan sangat rendah. Perusahaan makin banyak
dipengaruhi utang jangka pendeknya.
BSDE memiliki nwc to sales ratio estimasi yang terus mengecil. Tahun 2016 rasio net
working capital to sales adalah sebesar 0,48 menunjukkan dari 1 penjualan menghasilkan
0,48 modal kerja. Kemudian, di tahun berikutnya, 2017, rasio nwc to sales BSDE mengalami
penurunan menjadi 0,40. Keadaan tersebut berarti pengelolaan modal kerja untuk
menciptakan penjualan semakin efektif. Tren yang ditunjukkan dari tahun berikutnya
diproyeksikan akan terus mengalami peningkatan efisiensi. Tahun 2018 diestimasikan nilai
modal kerja terhadap penjualan adalah sebesar 0,35, selanjutnya tahun 2019 hingga tahun
2022 mengalami penurunan menjadi 0,21. Jika dibandingkan dengan APLN bisa dikatakan
pada tahun - tahun berikutnya peluang BSDE lebih efisien. Hanya saja pada tahun 2016
hingga 2021 masih lebih baik APLN. Namun perlu diperhatikan bahwa NWC to sales dapat
menunjukkan skala bisnis perusahaan. Ketika rasio tersebut kecil ada kemungkinan memang
modal kerja yang diperoleh tidak terlalu besar.
NWC to sales estimasi BSDE
2016 2017 2018e 2019e 2020e 2021e 2022e
Net working
capital to sales 0,48 0,40 0,35 0,30 0,27 0,25 0,21

( Dalam jutaan rupiah )


2016 2017 2018e 2019e 2020e 2021e 2022e
Net working 5.494.547, 4.026.116, 3.945.594 3.827.226 3.834.881, 3.839.099,
capital 0 9 ,6 ,7 2 5 3.404.897,4
6.220.001, 9.925.196, 11.314.72 12.559.34 13.965.98 15.545.553 15.545.543,
Sales 6 3 3,8 3,4 9,9 ,4 4

APLN mengalami fluktuasi pada rasio nwc to sales. Pada tahun 2016, rasio nwc to sales
APLN sebesar 0,086 atau 8,6%. Angka tersebut jauh lebih kecil dibandingkan BSDE yang
mengindikasikan efektivitas penggunaan dana jangka pendek untuk menghasilkan penjualan
lebih efektif APLN ketimbang BSDE. Di tahun selanjutnya, terjadi kenaikan sebesar 0,22
lebih hingga menjadi 0,31 karena APLN pada tahun operasional tahun 2017 memiliki utang
jangka pendek yang melebihi aset jangka pendeknya. Estimasi lima tahun berikutnya NWC
to sales APLN mengalami penurunan pada tahun 2018 dan 2019 masing - masing menjadi
0,30 dan 0,28. Kemudian di tahun 2020 terjadi penurunan sebesar 0,02 menjadi 0,26. Hal
tersebut menunjukkan bahwa pada tahun 2020, perusahaan lebih efisien untuk menghasilkan
pendanaan jangka pendeknya kecil dari penjualan yang besar karena tidak memerlukan aset
yang terlalu banyak. Meskipun terjadi penurunan rasio ini, bukan berarti perusahaan
dikatakan baik secara operasional, justru perusahaan dihadapkan pada risiko pendanaan.
Risiko pendanaan muncul ketika rasio tersebut kecil pasalnya perusahaan menggantungkan
pendanaan modal kerja utang yang besar.
NWC to sales estimasi APLN
2016 2017 2018e 2019e 2020e 2021e 2022e
Net working
capital to sales 0,086 0,31 0,30 0,28 0,26 0,24 0,22

( Dalam Jutaan Rupiah )


2016 2017 2018e 2019e 2020e 2021e 2022e
Net working 519.206, 2.212.750, 2.295.729, 2.324.42 2.312.80 2.310.953, 2.309.335,
capital 2 2 1 5,7 3,6 3 7
6.026.952 7.043.036, 7.624.087, 8.157.77 8.769.60 9.434.343, 10.156.069
Sales ,1 6 1 3,2 6,2 6 ,5

Net Non-Current Operating Assets to Sales


Aset lancar yang diperuntukan untuk kegiatan operasi dalam hal ini merupakan aset tetap
sedangkan penjualan didapatkan langsung dari laporan laba rugi kedua perusahaan. Fungsi
dari mencari asumsi ini adalah agar nantinya analis mengetahui berapa kira-kira aset tetap
untuk operasi yang dimiliki perusahaan ketika mencapai tingkat penjualan tertentu.
Untuk BSDE, rasio yang dimiliki awalnya memiliki rasio yang cukup tinggi, yaitu
32,20% pada tahun 2016 tetapi kemudian turun menjadi 39,11% pada tahun 2017. Rasio ini
cukup stabil karena perusahaan properti pada umumnya sepertinya memang telah memiliki
benchmark akan berapa aset tetap yang perlu dibangun tiap tahunnya untuk mampu
melakukan penjualan. Kegiatan operasi yang dilakukan perusahaan adalah meliputi
mengakuisisi tanah, melakukan pengembangan properti di tanah tersebut, kemudian
melakukan penjualan terhadap properti yang bersangkutan. Seiring dengan tingkat
pertumbuhan ekonomi ke depan nya, diprediksi BSDE akan mengalami kenaikan rasio net
non current operating assets to sales sebelum akhirnya memiliki kestabilan rasio.
Tingkat rasio net non-current operating asset to sales dari APLN menunjukkan angka
historis yang mengikuti pola yang sama dengan BSDE, yaitu 41,56% pada 2016 dan 41,92%
pada 2017. Analis memprediksi pola yang sama dengan pola yang dialami BSDE, yaitu
mengalami kenaikan sebelum akhirnya mengalami penurunan kembali. Namun dengan
adanya gelagat rencana ekspansi yang dimiliki APLN di masa depan, yakni melakukan
penerbitan obligasi dengan nilai mencapai Rp4 miliar dan menahan membagikan dividen,
maka ada kemungkinan kenaikan aset tetap yang dimiliki oleh perusahaan naik hingga
mencapai 45% dibandingkan dengan aset tetap.

Net Non Current


Operating Asset
to Sales 2016 2017 2018e 2019e 2020e 2021e 2022e
BSDE 32,30% 39,11% 43,02% 42,00% 41,00% 41,00% 41,00%
APLN 41,56% 41,92% 42,00% 45,00% 47,00% 42,00% 42,00%
Sales to Investment Assets
Rasio ini menggambarkan tingkat penjualan yang berhasil didapatkan dengan tingkat aset
untuk investasi tertentu. Memang rasio ini terlihat repetitif dengan rasio sebelumnya, yaitu
net non-current operating assets to sales. Meskipun demikian, keberadaan rasio ini penting
adanya karena aset dari perusahaan terbagi atas modal kerja, aset tetap untuk operasi, dan
investasi. Dengan mengetahui rasio ini, maka analis dapat memprediksi jumlah aset untuk
investasi sehingga membentuk satu komponen aset bisnis yang mendekati keadaan
sebenarnya.
Untuk rasio ini, BSDE memiliki rasio sebesar 33,07% pada tahun 2016 yang kemudian
meningkat menjadi 40,42%. Untuk prediksi empat tahun ke depannya, analis kembali
menerapkan tren peningkatan hingga kemudian stagnan di angka 45% mengikuti teori
tingkah laku rasio yang akan stagnan pada level tertentu. Empat puluh lima persen
merupakan tingkat yang dipandang cukup ideal dalam industri properti karena artinya
perusahaan tetap mampu untuk mencatat pendapatan dan bahwa aset investasi yang dimiliki
oleh perusahaan berada pada tingkat yang ideal.
Sama dengan rasio sebelumnya, APLN memiliki rasio sales to investment assets yang
lebih tinggi dibandingkan BSDE, yaitu 58,88% pada 2016 dan 68,81% pada 2017. Meskipun
demikian, karena ini bukanlah rasio yang menyatakan pendapatan pada aset tetap untuk
operasi, maka sebenarnya hal ini menyatakan bahwa perusahaan mampu berkembang dengan
mencatatkan pertumbuhan pendapatan namun perusahaan tidak mampu berjaga-jaga untuk
kesempatan di masa depan dengan menyiapkan aset investasi (bagi perusahaan properti, aset
investasi seperti kepemilikan tanah merupakan hal yang penting). Oleh karena itu,
sehubungan dengan baru diterbitkannya obligasi bernilai Rp4 miliar, maka diperkirakan ke
depannya perusahaan akan memperbanyak aset investasi sehingga menurunkan rasio
pendapatan terhadap aset investasi. Diperkirakan rasio dari BSDE tidak akan berfluktuasi
banyak dan akan stabil di tingkat 45% meskipun untuk APLN, akan terdapat tingkat
kestabilan rasio yang lebih tinggi yaitu di tingkat 65% hingga 70%.

Sales to
Investment
Assets 2016 2017 2018e 2019e 2020e 2021e 2022e
BSDE 33,07% 40,42% 44,46% 45,00% 45,00% 45,00% 45,00%
APLN 58,88% 68,81% 80,00% 75,00% 70,00% 70,00% 65,00%
After Tax Return on Investment Assets
Selain pendapatan yang berasal dari aktivitas operasi, terdapat pendapatan lain yang
berasal dari aktivitas investasi perusahaan. Untuk membedakan pos pendapatannya, maka
dalam analisis forecast menggunakan condensed financial statement ini, pos penghasilan
dibedakan menjadi yang berasal dari aktivitas operasi dan investasi. Rasio ini merupakan
salah satu alat untuk mendapatkan angka yang dimaksud. Setelah mendapatkan asumsi
berupa rasio ini, maka angka terkait langsung dikalikan dengan nilai aset investasi yang
didapat dari asumsi sebelumnya.
Untuk BSDE, secara historis pada tahun 2016 perusahaan berhasil mencatatkan
pendapatan (bersih dari pajak) dari aset investasi sebesar 5,30% yang kemudian meningkat
secara drastis pada tahun 2017 menjadi 11,20%. Meskipun demikian, peningkatan drastis
pada tahun 2017 ini tidak bisa lantas diartikan bahwa pertumbuhan pendapatan dari aset
investasi akan terus mengalami peningkatan dengan tingkat yang sama. Oleh karena itu,
tingkat pertumbuhan pendapatan dari aset investasi ditetapkan oleh analis akan terus
mengalami penurunan peningkatan hingga mencapai 6%. Enam persen ini cukup masuk akal
mengingat kisaran suku bunga yang ditetapkan oleh Bank Indonesia diperkirakan akan
berada di angka tersebut. Kisaran suku bunga dari Bank Indonesia dipandang sebagai acuan
yang menentukan tingkat pengembalian dari aset investasi yang dimiliki oleh perusahaan.
Hal yang sama terjadi dengan APLN. Tingkat pengembalian aset investasi atau rasio
antara pendapatan dengan aset investasi ditetapkan juga akan mengalami fluktuasi meskipun
pada akhirnya akan stagnan di angka 6%, menyesuaikan dengan tingkat suku bunga yang
diterapkan oleh Bank Indonesia.

After Tax Return


on Investment
Assets 2016 2017 2018e 2019e 2020e 2021e 2022e
BSDE 5,30% 11,20% 8,20% 6,00% 6,00% 6,00% 6,00%
APLN 3,70% 6,90% 7,00% 7,00% 6,00% 6,00% 6,00%

After Tax Cost of Net Debt


Angka ini dibutuhkan untuk mengukur secara rata-rata tingkat pembayaran bunga yang
harus dilakukan oleh perusahaan akan utang jangka panjang yang dimilikinya. Utang-utang
jangka panjang yang dimiliki oleh perusahaan memiliki tingkat bunga yang bervariasi, mulai
dari 5% hingga 15%, tergantung dengan credit rating yang diberikan oleh lembaga penilai
terhadap perusahaan. Setelahnya, tingkat bunga ini dikalikan dengan (1-tax) sehingga didapat
biaya pinjaman yang sudah bersih dari pajak.
APLN dan BSDE sama-sama memiliki tingkat suku bunga yang bervariasi. Berdasarkan
rata-rata yang ada, maka digunakanlah rasio after tax cost of net debt sebesar 7,5% dengan
rincian 10% berasal dari rata-rata utang jangka panjang yang ada dan 75% berasal dari (1-
25%). Dua puluh lima persen merupakan aturan yang berkaitan dengan pajak penghasilan
perusahaan sebagaimana diatur dalam UU No. 7 tahun 1983.

After Tax Cost of


Debt 2016 2017 2018e 2019e 2020e 2021e 2022e
BSDE 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 7,50%
APLN 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 7,50%

Debt to Capital
Dalam pengertian ini, yang dimaksud dengan capital merupakan seluruh aset yang
dimiliki perusahaan atau dengan kata lain terdiri dari bagian pemilik modal dan kreditur.
Perlu diperhatikan juga bahwa debt to capital berbeda dengan debt to equity.
Berdasarkan analisis terhadap BSDE, didapati bahwa 19,10% aset perusahaan didanai
dari aktivitas pinjaman jangka panjang ini. Rasio utang jangka panjang terhadap aset cukup
stagnan di angka 19%. Mayoritas aktivitas perusahaan berarti masih disokong dengan modal
dari pemegang saham. Meskipun analis memprediksi akan terjadi kenaikan dari debt to
capital untuk memperoleh pendanaan demi memulai proyek baru, namun dengan adanya
komitmen dari pihak manajemen yang berniat untuk mempertahankan rasio sehat ini, terdapat
kemungkinan bahwa peningkatan atau bahkan variasi rasio akan sangat kecil.
APLN memiliki nilai debt to capital yang cukup tinggi, yaitu pada 2016 mencapai 35%
dan pada tahun 2017 mencapai 38%. Hal ini diperlukan oleh APLN karena telah beberapa
tahun belakangan ini, perusahaan tidak mampu mencatatkan penerimaan arus kas positif.
Diharapkan dengan adanya pinjaman, perusahaan dapat memperoleh kas yang berguna bagi
APLN untuk menjalankan kegiatan bisnisnya.

Debt to Capital 2016 2017 2018e 2019e 2020e 2021e 2022e


BSDE 19,10% 19,70% 20,49% 21,31% 22,16% 23,05% 23,97%
APLN 35,00% 38,00% 40,00% 40,00% 40,00% 40,00% 40,00%
MENERAPKAN ASUMSI KE DALAM FORECASTING
Berdasarkan asumsi-asumsi berupa rasio yang telah dibuat sebelumnya, maka analisis
mampu untuk menyusun laporan keuangan forecasted secara lengkap, mulai dari laporan
posisi keuangan, laporan laba rugi, hingga laporan arus kas. Meskipun demikian, tentu saja
seperti yang telah disebutkan di awal, laporan ini bersifat sangat condensed atau terpadatkan.
Berikut ini merupakan hasil analisis dari analis mengenai kondisi kinerja keuangan BSDE
dan APLN hingga tahun 2021.
Forecasting kinerja keuangan BSDE

Forecasting Kinerja Keuangan APLN


ANALISIS SENSITIVITAS
Terdapat banyak faktor yang dapat memengaruhi pelaku industri di bidang properti.
Berkaitan dengan natur bisnisnya yang menjual aset tetap dengan nilai yang cukup tinggi,
pemain dalam industri ini amat bergantung dengan permintaan dari pasar, penawaran dari
pasar, kondisi perekonomian atau makroekonomi (tingkat suku bunga, nilai tukar, dan lain
sebagainya), hingga efisiensi pemain dalam industri properti itu sendiri.

Permintaan dari Pasar


Permintaan dari pasar merupakan salah satu faktor yang cukup sulit untuk dituangkan ke
dalam angka-angka riil mengingat sulitnya mengukur permintaan. Selama ini, banyak analis
yang menggunakan angka penjualan untuk menggambarkan permintaan padahal permintaan
dalam ekonomi didefinisikan sebagai keinginan dan kemampuan dari konsumen untuk
melakukan transaksi dan tidak harus sudah menjadi sebuah transaksi. Seiring dengan sempat
menurunnya perekonomian di tahun 2015, analis beranggapan bahwa butuh waktu lama
sampai akhirnya permintaan terhadap industri properti dapat kembali optimal. Industri cukup
sensitif dengan kenaikan permintaan dari pasar karena hal itu berarti akan ada peningkatan
harga terhadap properti dari perusahaan. Riset pun sudah menentukan bahwa industri properti
banyak didorong oleh harga ketimbang volume penjualan.
Penawaran di Pasar
Seperti faktor permintaan di pasar, faktor penawaran di pasar pun turut menentukan harga
dari properti. Terdapat peningkatan penawaran di pasar baik dari pasar primer (dari
perusahaan ke konsumen/investor) maupun dari pasar sekunder (transaksi antar konsumen
perusahaan). Selama tahun 2011 hingga 2013, terjadi peningkatan premium dari investasi di
properti dibandingkan dengan investasi di deposito. Premium yang ada mencapai 10%
sehingga banyak investor yang memutuskan untuk membeli dan berinvestasi di industri
properti. Seiring dengan pecahnya ‘mini bubble’ yang ada, kini pasar properti penuh dengan
penawaran dari para pembeli yang akhirnya memutuskan untuk melikuidasi keuntungannya
dengan melakukan penjualan. Penawaran di pasar merupakan salah satu hal yang menjadi
faktor yang patut diperhitungkan dalam melakukan analisis sensitivitas forecast dari laporan
keuangan BSDE dan APLN karena hal ini mampu menentukan perubahan asumsi-asumsi
lainnya.

Kondisi Makroekonomi (Tingkat Suku Bunga, Kondisi Nilai Tukar, dan Pertumbuhan
PDB)
Kinerja dari APLN dan BSDE amat bergantung pada kondisi makroekonomi yang
mempengaruhi industri, diantaranya tingkat suku bunga, kondisi nilai tukar, dan pertumbuhan
PDB Indonesia. Pembelian properti dapat dipandang sebagai aktivitas investasi ataupun
konsumsi. Ketika tingkat suku bunga dinaikkan oleh bank sentral, maka permintaan terhadap
properti untuk investasi akan meningkat. Peningkatan tersebut dapat terjadi karena pembeli
lebih memilih membeli properti sekarang dengan tingkat bunga tinggi pasalnya nilai kini dari
cicilan properti cenderung rendah. Padahal di masa depan ada kemungkinan pembeli tersebut
menjualnya dengan harga yang relatif lebih besar. Tingkat suku bunga akan mempengaruhi
perilaku pembeli properti residensial dimiliki, pembeli cenderung akan menunda pembelian
properti jika tingkat bunga dinaikkan. Mereka cenderung memilih menabungkan uangnya di
institusi keuangan. Dari sisi produksi, kenaikan tingkat bunga justru menyulitkan sumber
pendanaan karena perusahaan pengembang tidak mau mengambil pinjaman dengan bunga
yang sedang naik.
Nilai tukar berpengaruh pada biaya perusahaan yang pembayarannya memerlukan
konversi ke mata uang asing. Segala biaya terkait bahan baku, gaji pegawai asing, dan
pembelian peralatan impor tentu membutuhkan pembayaran dengan mata uang lain.
Penguatan mata uang rupiah akan memberikan stimulus pada industri ini. Perusahaan properti
akan dapat menghemat biaya dengan menguatnya rupiah, sehingga biaya yang dikeluarkan
untuk sumberdaya impor menjadi kecil. Keadaan tersebut meningkatkan profitabilitas
perusahaan. Namun, jika nilai tukar terdepresiasi, perusahaan-perusahaan pada sektor ini
mungkin terganggu. Tidak hanya itu, nilai tukar juga erat kaitannya dengan kegiatan investasi
dalam perekonomian. Tak dapat dipungkiri, salah satu saluran untuk investasi berasal dari
pembelian properti. Dengan terdepresiasinya nilai rupiah, investor akan lebih senang untuk
berinvestasi di instrumen forex maupun deposito yang memanfaatkan tingkat suku bunga
tinggi yang diterapkan oleh Bank Indonesia. Investasi tersebut membuka peluang bagi
industri properti untuk melakukan pembangunan yang maksimal.
Pertumbuhan PDB di Indonesia, didominasi sektor konsumsi meningkat, dapat
mengindikasikan daya beli masyarakat membaik. Jika dibarengi dengan peningkatan PDB
pada sektor riil tentu menciptakan peluang bagi perusahaan properti untuk berkembang.
Kenaikan PDB indonesia menunjukkan iklim usaha properti akan mengalami pertumbuhan
karena daya beli masyarakat cenderung stabil atau bahkan meningkat.

Perhitungan Sensitivitas Dua Variabel (Sales Growth Rate dan Debt to Capital) untuk
BSDE dan APLN
Dengan memanfaatkan formula dalam program Microsoft Excel, analis mencoba untuk
mengambil dua variabel dan kemudian melakukan analisis sensitivitas dua variabel tersebut
terhadap return on equity (ROE) yang dihasilkan perusahaan. Dua variabel asumsi yang
digunakan adalah asumsi sales growth dan debt to capital. Dua variabel tersebut digunakan
karena keduanya cukup independen, berbeda dengan asumsi net working capital to sales
misalnya yang bergantung pada asumsi penjualan, padahal penjualan juga merupakan hasil
perhitungan dari asumsi lainnya.
Hasil analisis sensitivitas untuk kedua perusahaan menunjukkan bahwa ternyata nilai
return on asset lebih sensitif terhadap perubahan asumsi debt to capital. Hal ini dapat
dicermati dalam dua tabel berikut. Perubahan pada angka return on asset lebih volatil ketika
terjadi perubahan pada variabel debt to capital.
Daftar Pustaka

Bps.go.id. (2018). Badan Pusat Statistik. [online] Available at:


https://www.bps.go.id/statictable/2014/09/26/915/tingkat-inflasi-tahun-ke-tahun-gabungan-
82-kota-sup-1-sup-2012-100-.html [Accessed 30 Sep. 2018].

Media, K. (2018). Ekonomi Indonesia 2017 Tumbuh 5,07 Persen, Tertinggi Sejak Tahun 2014
- Kompas.com. [online] KOMPAS.com. Available at:
https://ekonomi.kompas.com/read/2018/02/05/113820026/ekonomi-indonesia-2017-tumbuh-
507-persen-tertinggi-sejak-tahun-2014 [Accessed 30 Sep. 2018].

Databoks.katadata.co.id. (2018). Realisasi Pendapatan Negara 2017 Lebih Tinggi dari 2016
- Databoks. [online] Available at:
https://databoks.katadata.co.id/datapublish/2018/01/04/realisasi-pendapatan-negara-2017-
lebih-tinggi-dari-2016 [Accessed 30 Sep. 2018].

liputan6.com. (2018). Inflasi di 2016 Terendah dalam 5 Tahun. [online] Available at:
https://www.liputan6.com/bisnis/read/2694669/inflasi-di-2016-terendah-dalam-5-tahun
[Accessed 30 Sep. 2018].

Warta Ekonomi. (2018). Realisasi Pendapatan Negara 2016 Capai Rp. 1.551,8 Triliun.
[online] Available at: https://www.wartaekonomi.co.id/read127791/realisasi-pendapatan-
negara-2016-capai-rp-15518-triliun.html [Accessed 30 Sep. 2018].

Sugianto, D. (2018). Mengintip Perkembangan Industri Properti Sepanjang 2017. [online]


detikfinance. Available at: https://finance.detik.com/properti/d-3778476/mengintip-
perkembangan-industri-properti-sepanjang-2017 [Accessed 30 Sep. 2018].

Media, K. (2018). Kondisi Properti 2017 Masih Stagnan - Kompas.com. [online]


KOMPAS.com. Available at:
https://properti.kompas.com/read/2017/07/13/212815521/kondisi-properti-2017-masih-
stagnan [Accessed 30 Sep. 2018].
Saroh, M. (2018). Perkembangan Bisnis Properti 2016 Stagnan - Tirto.ID. [online] tirto.id.
Available at: https://tirto.id/perkembangan-bisnis-properti-2016-stagnan-bBf1 [Accessed 30
Sep. 2018].

Media, K. (2018). Laba Bersih BSDE Naik 2 Kali Lipat - Kompas.com. [online]
KOMPAS.com. Available at: https://properti.kompas.com/read/2017/07/31/151516121/laba-
bersih-bsde-naik-2-kali-lipat [Accessed 30 Sep. 2018].

developer, m. (2018). Tumbuh 94,8%, APLN Raih Laba Bersih Rp1,8 Triliun di 2017.
[online] metrotvnews.com. Available at: http://ekonomi.metrotvnews.com/bursa/0kp2LOLN-
tumbuh-94-8-apln-raih-laba-bersih-rp1-8-triliun-di-2017 [Accessed 30 Sep. 2018].

liputan6.com. (2018). Agung Podomoro Land Bukukan Pendapatan Rp 7 Triliun Sepanjang


2017. [online] Available at: https://www.liputan6.com/bisnis/read/3421850/agung-podomoro-
land-bukukan-pendapatan-rp-7-triliun-sepanjang-2017 [Accessed 30 Sep. 2018].