TÉCNICO EN GESTIÓN

INMOBILIARIA
 

SEMANA 6
 

 
 
 
  

 
 
TEMAS  A  DESARROLLAR:  
 
 Contratos  de  compraventa,  permuta,  cesión  de  derechos  herenciales,  litigiosos  y  de  crédito.  
Cesión  de  las  posiciones  contractuales.  
 Contratos  de  arrendamiento  de  naturaleza  civil  y  comercial.  El  comodato.  Proyectos  
inmobiliarios  a  partir  de  la  figura  del  arrendamiento.  
 El  contrato  de  compraventa  y  su  tratamiento  en  muebles  o  inmuebles.  
 Las  sucesiones  como  modo  de  adquirir  el  derecho  de  dominio.  Sus  trámites  y  efectos  para  la  
mercantilización  de  los  bienes.  
 Régimen  de  impuestos  derivados  de  la  celebración  de  los  distintos  contratos.  Régimen  
impositivo  de  la  actividad  inmobiliaria.  
 Leasing  y  fiducia  en  la  actividad  inmobiliaria.  
 Los  contratos  de  garantía  y  su  influencia  en  las  transferencias  de  los  derechos  de  dominio.  La  
hipoteca  y  la  prenda.  
 
INTRODUCCIÓN  
 
Construidas  gran  parte  de  las  estructuras  de  conocimiento  que  necesitamos  para  nuestro  curso,  
nos   adentramos   en   una   unidad   donde   estos   conceptos   aprendidos   se   volverán   cada   vez   más  
prácticos  y  nos  permitirán  perfilar  en  nuestro  fututo  profesional  fructíferos  negocios  y  el  ingreso  
al  sector  inmobiliario  con  todas  las  herramientas.  
En   esta   unidad   abordaremos   los   principales   contratos   necesarios   para   desenvolverse   en   la  
actividad   inmobiliaria   y   los   negocios   afines   a   ella.   Veremos   así   cómo   se   desarrollan   los   negocios  
de   compraventa   en   inmuebles,   la   formalidad   de   los   contratos   para   cada   caso   según   sea,  
muebles  o  inmuebles,  las  entidades  frente  a  las  cuales  hay  que  hacer  las  gestiones  necesarios  
para  solemnizarlo,  el  régimen  de  impuestos  y  demás  especialidades.  
Adicionalmente  veremos  los  demás  contratos  o  trámites  que  regulan  las  relaciones  frente  a  los  
bienes,  como  es  el  caso,  para  los  primeros,  del  arrendamiento,  las  servidumbres,  las  cesiones  en  
sus  distintos  tipos  y  las  sucesiones  en  el  segundo.  
Por  último  veremos  algunos  negocios  jurídicos  que  sirven  como  herramienta  de  apalancamiento  
financiero  para  negocios  inmobiliarios  como  es  el  caso  de  los  contratos  de  garantía  (hipoteca  y  
prenda)  y  de  financiamiento  como  la  fiducia  y  el  leasing  en  su  modalidad  habitacional.  
 
 
1. LAS  SUCESIONES  COMO  MODO  DE  ADQUIRIR  EL  DERECHO  DE  DOMINIO.  SUS  
TRÁMITES  Y  EFECTOS  PARA  LA  MERCANTILIZACIÓN  DE  LOS  BIENES  
 
Como  hemos  aprendido,  las  sucesiones  son  una  forma  de  transferir  el  derecho  de  dominio;  en  la  
gran   mayoría   de   los   casos   la   transmisión   de   una   herencia   conlleva   la   entrega   de   inmuebles.  
Vamos  a  ver  cómo  se  hace  ese  trámite.  

 
2 [ POLITÉCNICO GRANCOLOMBIANO]
  

Lo   primero   que   debemos   definir   es   que   en   las   sucesiones   se   habla   de   la   transmisión   del  
patrimonio  de  una  persona  que  fallece,  quien  se  denomina  causante,  a  favor  de  personas  que  la  
ley  denomina  y  establece  como  sus  herederos.  
 
1.1  SUCESIÓN  INTESTADA  
Se   trata   de   las   sucesiones   en   las   cuales   el   causante   no   hace   ningún   tipo   de   manifestaciones  
respecto   de   sus   bienes   al   fallecer,   lo   cual   hace   mediante   un   documento   solemne   unilateral   el  
cual  se  denomina  testamento.    
 
1.2  SUCESIÓN  TESTAMENTARIA  O  TESTADA  
Contrario   a   lo   anterior   se   trata   de   un   trámite   de   sucesión   donde   el   causante   sí   ha   hecho  
manifestaciones   de   voluntad   a   favor   de   algunas   personas   en   particular,   con   la   posibilidad   de  
favorecer   algunas   personas   que   no   necesariamente   son   herederos   por   vía   legal.   Es   decir,   el  
causante   puede   disponer   de   una   cuarta   parte   de   sus   bienes   para   dejarlos   a   la   persona   que   el  
desee,  como  su  mejor  amigo  o  el  empleado  más  fiel  que  le  ha  acompañado  toda  su  vida.  En  este  
caso  se  trata  sólo  de  ejecutar  las  manifestaciones  contenidas  en  el  testamento.    
El   testamento   debe   cumplir   con   una   solemnidad:   debe   estar   contenido   en   una   escritura   pública  
y  ser  guardado  en  sus  archivos,  debidamente  protocolizado.  
 
1.3  TRÁMITE  DE  LA  SUCESIÓN  
El   trámite  de   la   sucesión   se   puede   hacer   de   dos   maneras:   la   primera   ante   un   juez   de   familia   del  
domicilio   donde   haya   fallecido   el   causante,   o   donde   este   vivió   por   última   vez,   o   donde   se  
encuentren   sus   bienes,   y   se   hará   cuando   los   herederos   no   se   encuentren   de   acuerdo   sobre  
cómo  hacer  el  reparto  de  los  bienes.  Este  proceso  es  corto  y  desgastante.  
Por   otro   lado   y   en   contraposición   al   trámite   judicial,   se   encuentra   el   trámite   notarial   que  
establece   el   Decreto   902   de   1988.   Este   trámite   es   supremamente   económico   en   cuanto   a  
tiempo  y  dinero.  
El  trámite  se  debe  adelantar  mediante  abogado  y  ante  notario  público,  mediante  la  radicación  
de  un  inventario  solemne  del  patrimonio  del  difunto,  es  decir  sus  activos  y  sus  deudas  y  la  forma  
en  estos  deben  distribuirse.  
El   trámite   termina   con   una   escritura   pública   que   protocoliza   la   partición,   que   consiste   en   la  
repartición   de   los   bienes   a   los   herederos.   En   caso   que   este   reparto   de   bienes   involucre  
inmuebles  la  escritura  deberá  ser  registrada  ante  la  oficina  de  instrumentos  públicos,  como  en  
la  compraventa.  
 
2.  RÉGIMEN  DE  IMPUESTOS  DERIVADOS  DE  LA  CELEBRACIÓN  DE  LOS  DISTINTOS  CONTRATOS.  
RÉGIMEN  IMPOSITIVO  DE  LA  ACTIVIDAD  INMOBILIARIA  
En  este  aspecto  estudiaremos  la  carga  impositiva  tanto  del  ejercicio  profesional  de  la  actividad  
inmobiliaria  como  de  la  operación  contractual,  tanto  de  los  negocios  de  compraventa  como  de  
los  de  arrendamiento,  leasing  habitacional  e  hipoteca.  
Por   carga   impositiva   entendemos   como   los   impuestos   que   se   deben   pagar   al   ejercer   ciertos  
actos  gravados  por  la  ley.  

 
[ TRÁMITES DE DERECHO INMOBILIARIO ] 3
  

 
2.1  IMPUESTOS  EN  LA  COMPRAVENTA  DE  INMUEBLES      
El   perfeccionamiento   de   una   compraventa   está   sujeto   a   una   serie   de   costos   e   impuestos  
derivados  de  sus  solemnidades,  que  ya  conocemos.  Se  pueden  relacionar  en  tres:  
 
1.  Gastos  notariales.  Son  los  costos  derivados  del  ejercicio  de  la  actividad  notarial,  entre  los  que  
se  pueden  relacionar  el  uso  del  papel  notarial  y  los  gastos  de  protocolización1.  Usualmente  y  por  
costumbre   mercantil   y   civil   se   pagan   estos   gastos   por   partes   iguales   entre   comprador   y  
vendedor.  Actualmente  se  liquidan  aplicando  una  tarifa  de  3  pesos  por  cada  mil  en  que  se  divida  
el   precio   de   la   compraventa,   que   será   siempre   la   variable   para   determinar   el   valor   de   los  
tributos  a  pagar.  
 
2.  Impuesto  de  retención  en  la  fuente.  Este  tiene  una  tarifa  del  uno  por  ciento  (1%)  del  valor  del  
inmueble.  Se  aclara  que  nunca  se  podrá  vender  un  inmueble  por  menos  del  avalúo  catastral  con  
que   se   paga   el   impuesto   predial,   ya   que   esta   situación   no   será   permitida   por   el   notario   público.  
Este  impuesto  debe  ser  pagado  por  el  vendedor  y  le  será  retenido  en  la  notaría.  
 
3.   Impuesto   de   beneficencia.   Este   impuesto2  es   cobrado   en   la   Oficina   de   Instrumentos   Públicos,  
y  se  cobra  con  una  tarifa  de  uno  por  ciento  (1%)  del  valor  del  inmueble  y  debe  ser  pagado  por  el  
comprador.  
 
4.   Impuesto   de   registro.   Este   corresponde   al   comprador   y   le   será   cobrado   en   la   Oficina   de  
Registro  de  Instrumentos  Públicos.  La  tarifa  de  este  impuesto  será  del  0.5%  del  valor  del  precio  
de  la  compraventa.  
 
5.  Ahorro  de  dinero  en  pago  de  impuestos  en  la  compraventa.  Se  puede  disminuir  el  valor  de  los  
impuestos  de  manera  legal,  aplicando  disminuciones  que  la  ley  permite:  a.  Si  se  utiliza  crédito  
hipotecario   para   la   compra   del   inmueble   sólo   se   aplicará   el   70%   de   la   tarifa   notarial.   b.   Si   se  
trata  de  la  compra  de  una  vivienda  de  interés  social,  sólo  se  aplicará  el  40%  de  la  tarifa  notarial.  
c.  Si  la  vivienda  es  subsidiada,  el  valor  de  los  gastos  notariales  sólo  será  por  el  10%  de  la  tarifa.  
 
2.2  IMPUESTOS  EN  LA  ACTIVIDAD  INMOBILIARIA  
Lo  primero  que  se  debe  decir  es  que  el  ejercicio  de  la  actividad  inmobiliaria  es  por  sí  misma  una  
actividad  comercial,  y  como  tal  se  debe  hacer  de  manera  organizada,  lo  cual  impone  una  serie  
de  obligaciones,  entre  las  cuales  se  cuentan:  
1.  Registro  mercantil  de  la  actividad  ante  la  cámara  de  comercio  respectivo.  

                                                                                                               
1 NOTARIA 12 DEL CÍRCULO DE BOGOTÁ. Tarifas de gastos notariales. Recuperado de
http://www.notaria12.com.co/tarifas-vigentes-2010.html Consultada 12 de febrero de 2013.
2 Metro Cuadrado. Recuperado de

http://contenido.metrocuadrado.com/contenidom2/publesp_m2/revmetro_esp/revistam2mayo2007/ARTI
2 Metro Cuadrado. Recuperado de
http://contenido.metrocuadrado.com/contenidom2/publesp_m2/revmetro_esp/revistam2mayo2007/ARTI
CULO-WEB-PL_DET_NOT_REDI_M2-3492525.html Consultada 12 de febrero de 2013.

 
4 [ POLITÉCNICO GRANCOLOMBIANO]
  

2.  Contabilidad  debidamente  registrada  y  adelantada  por  contador  público.  

3.   Impuesto   de   industria   y   comercio.   Ante   la   Secretaría   de   Hacienda   de   la   ciudad   o   municipio  
respectivo.  
4.  Cobro  del  IVA.  Este  impuesto  se  genera  por  el  ejercicio  profesional  del  arrendamiento.  Este  
impuesto  se  debe  declarar  cada  dos  meses  directamente  ante  la  DIAN.  
5.  Impuesto  de  retención  en  la  fuente.  Este  también  se  declara  ante  la  DIAN  y  está  constituido  
por  los  valores  que  la  ley  impone  a  los  comerciantes  que  deben  retener  por  ciertas  operaciones,  
tales  como  el  cobro  del  arrendamiento  y  el  consecuente  pago  del  valor  de  la  renta  al  propietario  
del  inmueble,  cuando  se  actúa  como  agente  inmobiliario.  
6.   Declaración   de   renta.   Hay   que   precisar   que   las   empresas   inmobiliarias   organizadas   como  
personas   jurídicas   siempre   son   responsables   del   impuesto   a   la   renta   frente   a   la   DIAN,   y   las  
personas  naturales  sólo  cuando  sobrepasen  los  montos  establecidos  para  ello.  
 
3.  LEASING  Y  FIDUCIA  EN  LA  ACTIVIDAD  INMOBILIARIA  
Existen   dos   contratos   que   han   cobrado   especial   importancia   en   la   actividad   inmobiliaria,   bien  
para   desarrollar   grandes   proyectos   o   para   que   las   familias   puedan   adquirir   fácilmente   el  
inmueble   donde   instalar   su   hogar.   Estos   negocios   son   la   fiducia   de   administración   o   la  
inmobiliaria  y  el  leasing  habitacional.  
 
 
 
3.1  FIDUCIA  INMOBILIARIA  
La   fiducia   es   un   negocio   jurídico   muy   especializado,   que   de   hecho   se   celebra   con   personas  
profesionales   que   deben   tener   una   autorización   especial   del   Gobierno   Nacional,   ante   la  
Superintendencia   Financiera   de   Colombia,   denominadas   sociedades   fiduciarias.   La   Fiducia  
Inmobiliaria   es   un   negocio   que   se   celebra   con   estos   agentes   fiduciarios   especializados   y   tiene  
como   fin   la   administración   de   recursos   y   bienes   afectos   a   un   proyecto   inmobiliario,   o   a   la  
administración  de  los  recursos  asociados  al  desarrollo  y  ejecución  de  dicho  proyecto.  
La  fiducia  inmobiliaria  es  una  herramienta  para  los  promotores  y  constructores  de  los  proyectos  
inmobiliarios,  por  la  confianza  que  genera  entre  los  interesados  el  hecho  de  que  una  sociedad  
fiduciaria  participe  en  la  destinación  o  administración  de  los  recursos  del  proyecto.  
Con  este  negocio  se  puede  minimizar  el  impacto  de  la  administración  de  un  negocio  inmobiliario  
de   mediano   o   gran   tamaño,   por   lo   que   se   recomienda   que   el   gestor   inmobiliario   que   desee  
emprender  un  proyecto  masivo  acuda  ante  una  fiduciaria.  
 
3.2  LEASING  HABITACIONAL  
Este   negocio  contiene  varias  complejidades,  pero  para  verlo  de  una  manera  sencilla  lo  podemos  
observar   como   un   arrendamiento   con   una   opción   de   compra.   El   esquema   funciona   de   la  
siguiente   manera.   El   comprador   escoge   el   inmueble   que   desea   comprar   pero,   en   vez   de  
desarrollar   una   compraventa   como   tal,   se   dirige   ante   un   banco   o   establecimiento   financiero  
donde  obtendrá  una  fórmula  de  financiación  distinta  a  la  de  la  hipoteca;  el  banco  comprará  el  
inmueble  por  él  y  se  lo  alquilará,  con  unas  formulas  de  amortización  con  las  que  fijará  el  valor  

 
[ TRÁMITES DE DERECHO INMOBILIARIO ] 5
  

de  la  renta  y  con  un  plazo  fijo  establecido,  al  final  del  cual  el  comprador,  que  ahora  se  llamará  
arrendatario  financiero,  podrá  optar  por  comprar  el  inmueble  o  regresarlo  al  banco.  
Este  negocio  tiene  amplias  ventajas:  no  se  requiere  tanto  dinero  para  acceder  a  este  negocio  y  
puede  ser  una  forma  relativamente  barata  de  adquirir  un  inmueble.    
La   otra   ventaja   que   tiene   el   negocio   de   leasing   inmobiliario   es   relativa   a   impuestos,   ya   que  
contrario  a  la  compraventa,  donde  el  nuevo  propietario  será  responsable  del  impuesto  predial,  
en  el  leasing  habitacional  el  arrendatario  financiero  no  lo  pagará  directamente,  ya  que  estará  en  
cabeza  del  propietario  -­‐  el  banco.  
 
4.  LOS  CONTRATOS  DE  GARANTÍA  Y  SU  INFLUENCIA  EN  LAS  TRANSFERENCIAS  DE  LOS  
DERECHOS  DE  DOMINIO.  LA  HIPOTECA  Y  LA  PRENDA  
Por   el   gran   costo   que   impone   una   compraventa   para   una   persona,   incluso   para   un   grupo  
familiar,   muchas   veces   es   necesaria   una   herramienta   de   financiación;   es   precisamente   esto   lo  
que   hace   surgir   con   importancia   los   contratos   de   garantía,   ya   que   en   las   operaciones   de  
préstamo,   conocidos   en   la   actividad   inmobiliaria   como   créditos   hipotecarios,   su   pago   se  
garantiza  con  el  inmueble  mismo.  
 
4.1  HIPOTECA  
Este   es   un   negocio   jurídico   que   conocemos   como   un   contrato   de   garantía,   de   naturaleza  
accesoria,  bilateral  y  que  consiste  en  que  una  persona  que  se  denomina  acreedor  hipotecario  
concederá   un   préstamo   de   dinero   a   otra   denominada   deudor   hipotecario   para   que   pueda  
completar   el   dinero   para   comprar   el   inmueble   que   desea.   Este   negocio   es   usualmente  
desarrollado  por  los  bancos  y  establecimientos  de  crédito  pero  puede  ser,  contrario  a  la  fiducia,  
ejercido  por  cualquier  persona.  
La   ganancia   en   este   negocio   está   determinada   por   el   cobro   de   intereses   que   puede   hacer   el  
acreedor  hipotecario.  
La   hipoteca   es   un   contrato   solemne   y,   como   ya   sabemos,   esto   implica   constar   en   escritura  
pública  que  debe  ser  registrada  ante  la  Oficina  de  Instrumentos  Públicos.  
Uno   de   los   elementos   esenciales   que   existen   en   el   contrato   de   hipoteca   es   que,   si   el   deudor   no  
paga  el  dinero  prestado,  el  acreedor  podrá  solicitar  a  un  juez  de  la  república  la  venta  en  subasta  
pública  del  inmueble,  con  el  fin  de  ser  satisfecho  el  valor  del  crédito.  
 
4.2  LA  PRENDA  
Es  un  contrato  en  virtud  del  cual  se  entrega  una  cosa  mueble  por  parte  de  un  deudor  prendario  
a   un   acreedor   para   seguridad   de   su   crédito,   otorgándole   la   facultad   de   perseguir   la   cosa  
empeñada,   retenerla   en   ciertos   casos   y   pagarse   preferentemente   con   el   producto   de   su  
realización,  si  el  deudor  no  cumple  la  obligación  garantizada.    
Por   lo   tanto,   la   cosa   entregada   no   pasa   a   ser   propiedad   del   acreedor,   sino   que   su   derecho  se  
reduce   simplemente   a   tener   la   cosa   como   garantía.   Con   el   contrato   se   constituye   un   derecho  
civil  de  garantía  sobre  la  cosa  mueble  entregada,  por  el  cual  el  acreedor  puede  vender  la  cosa  
para  satisfacer  su  crédito  sin  importar  el  propietario  de  la  misma  dado  que  el  propietario,  desde  
la  constitución  de  la  prenda  hasta  su  ejecución,  puede  haberla  vendido.    

 
6 [ POLITÉCNICO GRANCOLOMBIANO]
  

En  la  práctica  este  tipo  de  contratos  se  celebra  mayormente  para  el  desarrollo  de  la  actividad  de  
venta   de   vehículos,   bien   sea   de   automotores   utilitarios,   de   trabajo   pesado,   para   transporte  
público  o  de  carga.  
 
CONCLUSIÓN  
En   esta   unidad   vimos   de   manera   práctica   el   grueso   de   los   negocios   de   los   que   se   sirve   la  
actividad   inmobiliaria   para   su   desarrollo,   y   entre   ellos   la   importancia   de   la   compraventa,   del  
arrendamiento  y  de  cómo  se  obtiene  financiamiento  para  la  actividad  a  través  de  los  créditos  
hipotecarios   y   el   leasing   operacional,   o   cómo   se   puede   desarrollar   el   negocio   inmobiliario   a  
través  de  la  fiducia  inmobiliaria  reduciendo  con  ello  los  costos  de  operación.  
Les   invito   a   hacer   atentamente   las   lecturas   de   la   unidad,   así   como   las   actividades  
complementarias  que  nos  permitirán  familiarizarnos  con  los  conceptos.    
 
 
 

 
[ TRÁMITES DE DERECHO INMOBILIARIO ] 7