SISTEMAS REGISTRALES
CONCEPTUALIZACIÓN
Conjunto de normas, reglas o principios
racionalmente ligados entre sí que regulan una
organización registral determinada.
CLASIFICACION
POR LOS EFECTOS DE LAS INSCRIPCIONES
Inscripción constitutiva: aquel sistema en que la
inscripción se precisa como elemento
determinante de la adquisición o constitución
del derecho real.
Inscripción declarativa: cuando el acto o derecho
se constituye fuera del registro y su inscripción
otorga publicidad registral, protección de su
derecho y le otorga seguridad jurídica
POR LA RELACIÓN CON EL NEGOCIO
JURÍDICO
Sistema abstracto: es el caso del sistema
alemán, que parte del negocio real abstracto,
totalmente desconectado de la causa y del
negocio obligacional.
Sistemas causales: son aquellos en que la
inscripción tiene una base causal, la que
proporciona la causa del negocio jurídico. Se
trata de la posición que sigue la generalidad de
los sistemas, con exclusión del sistema alemán
POR LA FORMA DE LA ORGANIZACIÓN DE LAS
INSCRIPCIONES
 Folio real: el registro, en estos sistemas, se
organiza tomando como base fundamental la
finca, abriendo un historial a cada una de ellas,
en el que constan con separación los diferentes
actos y contratos y derechos constituidos sobre
cada finca conforme al principio de
especialidad.
 Folio personal: Sistema registral mediante el
cual los contratos son registrados tomando
como protagonistas de la relación registral a las
personas que intervienen en el mismo y no a
los bienes.
Por la forma de extensión de los asientos
 Sistema de transcripción: La transcripción
conlleva que el asiento registral sea una copia
exacta y completa del documento presentado
al Registro. Con este sistema no se lleva el
Registro por fincas, por lo que el historial de
cada una no está ordenado por folios o
registros particulares.
 Sistemas de inscripción: en ellos, los
asientos se hacen en base de extractar y a
veces transcribir algunos aspectos del título,
pero no la totalidad del título, pues existen
pactos de carácter personal que no son
inscribibles.
 Sistema de encasillado: los asientos se
extienden en los libros siguiendo un encasillado
sistemático. Basta consignar los datos
fundamentales.
SISTEMA REGISTRAL PERUANO
Este sistema se encuentra dentro del ámbito de
influencia del Derecho Registral Español, tanto en
la técnica: folio real; forma de los asientos:
Inscripción; y efectos de la inscripción, acoge la
presunción juris tatum y la jure et de jure, para
quien adquiere bajo la fe del registro
• Es un SISTEMA DE OPONIBILIDAD frente a
terceros tal como establece el Art.2022 del C.C.
• Se recoge el principio de TRACTO SUCESIVO
recogido en el Artículo 2015 del Código Civil y en
el Artículo VI del T.U.O. de los Registros Públicos
• Se recoge el PRINCIPIO DE ROGACIÓN O
INSTANCIA
• Se utiliza el Sistema de Folio Real,
extendiéndose asientos de inscripción que
constituyen un resumen del título presentado
en el registro.
• Se basa en dos presunciones de exactitud: el
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN que respalda a
quien ha obtenido el bien (Art.2013) y en el de
FÉ PUBLICA REGISTRAL que protege el derecho
de terceros.
•Sistemas imperantes
SISTEMA DE TRASCRIPCIÓN, son aquellos
que son transcritos literalmente en
los archivos de los registros, sin abreviación ni
omisión alguna
• SISTEMA DE INSCRIPCIÓN, se extrae de
los títulos los elementos esenciales, para que
quede constancia en los asientos de
inscripción (alemán, español), Nuestro
sistema es el de Inscripción, porque aun
cuando se archive copia del título se publica
un asiento que es un resumen o extracto del
título
• SISTEMA OBLIGATORIO, cuando se
establecen sanciones para quienes no
cumplan con inscribir los actos
correspondientes (francés, australiano).
• SISTEMA DECLARATIVO, se acepta la
existencia del acto jurídico a pesar de su falta
de inscripción
• SISTEMA CONSTITUTIVO, es aquel que no
admite la existencia de un acto o contrato si
éste no ha sido inscrito. La inscripción resulta
un elemento de validez del acto jurídico
(Australiano).
• SISTEMA POTESTATIVO, cuando las
personas deciden voluntariamente su acceso
o no al registro (alemán).
S. Francés
• Es un registro de actos y no de derechos
• La inscripción es obligatoria
• Se exige de manera formal el tracto sucesivo
• No se califica la validez de los títulos, sino su
aspecto formal y sus condiciones técnicas
• Registro de folio personal y no real
• La inscripción no es nunca constitutiva
• Su técnica es la de transcripción
S. Australiano
• Es obligatorio para transmisiones de tierras no
inscritas y facultativo para los actos derivados
de predios inscritos
• Es un sistema real
• La inscripción es constitutiva
• La inscripción es garantizada con un modo de
seguro por el Estado
• Al inscribir se emite un certificado, que puede
ser endosado
• Publicidad amplia en este sistema
• La publicidad solo se halla limitada a las partes
interesadas
S. Aleman
• Técnica Registral: El folio real: catastro y el
aspecto jurídico de la propiedad
• El registro es constitutivo
• La inscripción es facultativa
• Solo admite derechos perfecto
• Se consagra el principio de fe publica
• Este sistema requiere grandes barreras de
entrada generando un alto grado de seguridad
jurídica sin necesidad de mecanismos
complementarios
• El único derecho existente es el publicitado
 • Esta cargo de un Juez inmobiliario El formulario (solicitud) debe contener la siguiente
S. PERUANO información:
• En nuestro sistema os Registros de Bines ( Nombre y documento de identidad del presentante
muebles e inmuebles) se distinguen del título, en el caso de que se actúe a nombre de
Registros personales (naturales y jurídica) tercero, sea persona natural o jurídica se deberá
• En cuanto a la técnica los de bienes son de folio dejar constancia.
real y los pernales son folio personal  Naturaleza del documento o documentos
• En cuanto a la forma de los asiento, todos se presentados, sean estos públicos o privados, con
extienden bajo la modalidad de la inscripción indicación de la fecha, cargo y nombre del notario
• De acuerdo a la naturaleza del acto : Hipoteca o funcionario que autorice o autentique.
(constitutiva), Transferencia de propiedad Actos o derechos cuya inscripción se solicita y, en
(declarativa) Arrendamiento (declarativa) su caso, de los que el presente formule reserva de
Persona jurídica (constitutiva) patrimonio conformidad con lo señalado en el artículo III del
familia (constitutiva) vehicular(obligatoria) título preliminar. - Nombre, denominación o razón
EL SISTEMA PERUANO ES DEFECTUOSO, EN SUS social, según corresponda, de todas las personas
LINEAMIENTOS GENERALES A SEGUIDO EL naturales o jurídicas que otorguen el acto o
SISTEMA FRANCES MERAMENTE derecho; o a quienes se refiere la inscripción
TRANSCRIPTORIO DEL DERECHO; POR OTRO solicitada.
LADO PARTE LA ORGANIZACIÓN DEL SISTEMA  Partida registral, de existir esta, con indicaciones
REGISTRAL PERUANO ES TERRITORIAL A según corresponda, del número de tomo y folio,
MANERA DEL SISTEMA ALEMAN. de la ficha o de la partida electrónica, con
PROCEDIMEINTO REGISTRAL excepción del registro de propiedad vehicular, en
Es aquella consecución de actos que realizan las cuyo caso, se indicara en número de rodaje o de
personas “inscribir el título en el registro” serie y motor, según corresponda.
SUNARP la inscripción del título sirve para Indicaciones del registro (inmueble, mueble,
brindar seguridad jurídica frente a terceros natural o jurídico) ante el que se solicita la
respecto al acto que se inscribe, consiste en una inscripción del título.
presentación de una solicitud dirigida al  Firma y domicilio del solicitante (presentante del
registrador publico competente para que inscriba título). Adjuntar copia simple del DNI del
al acto jurídico acto admin, o judicial, presentante.
dependiendo de la naturaleza de su pretensión, 2. CALIFICACION DEL TITULO
para ello dicha solicitud conforme al formato que En esta etapa el registrador publico dentro del plazo
establecido por la SUNARP el pago de tasa potros de ley calificara la solicitud presentada, en donde
documentos que el registrador solicite y que se examina y revisa cada uno de los documentos
presente dentro del plazo establecido. presentados. La calificación puede ser positiva o
• El artículo 1 del Reglamento General de los negativa; es positiva cuando el presentante ha
Registros Públicos señala que “El procedimiento cumplido con todos los requisitos y no ha existido
registral es especial, de naturaleza no ninguna observación a sus documentos, por lo
contenciosa y tiene por finalidad la inscripción tanto se admite su solicitud y se pasaría a
de un título. No cabe admitir apersonamiento registrar el título de su pretensión el
de terceros al procedimiento ya iniciado, ni presentante.
oposición a la inscripción”. Los aspectos  Y puede ser negativa cuando la solicitud es
relevantes de esta definición son: La naturaleza rechazada por el Registrador Público, en este
no contenciosa del procedimiento registral, que caso dicho funcionario público observar, liquidar
el procedimiento registral es especial y, por y tachar el título.
tanto, no está sometido a las normas que  En el caso de que como resultado de la
formulan el procedimiento administrativo calificación de la solicitud presentada por el
general, no obstante ello, tales normas "Presentante" haya sido negativa, el Registrador
administrativas son de aplicación supletoria al Público deberá especificar el fundamento por el
procedimiento registral, que la relación cual declara INADMISIBLE, siendo cualquiera de
procedimental es exclusiva y excluyente entre ellos: Observación, Liquidación, y Tachar el
el Registrador y el solicitante de la inscripción, título.
por lo que no sólo resulta impertinente la  La observación: consiste en que adolece la
participación de un tercero que se oponga a la solicitud de algún defecto que puede ser
inscripción rogada, sino que ningún subsanable, es decir que sea un defecto de
apersonamiento distinto, aun coadyuvante, forma.
resulta procedente.  En el caso de la liquidación: ésta consiste en que
 PRIMERA INSTANCIA el presentante de la solicitud no ha hecho el pago
1. INICIO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL respectivo de una tasa de derechos registrales.
se inicia el procedimiento registral con la  Por último, en el caso de tachar el título: éste
presentación de la solicitud a través de un formato consiste en un defecto insubsanable que tiene la
que la SUNARP ha diseñado conforme a la ley, el solicitud o los documentos que se han anexado.
cual debe ir acompañado con el documento que 3. CONCLUSION DEL PROCEDIMIENTO
señala el derecho que desea registrar (Ejm: la REGISTRAL
inscripción de un bien inmueble). Se puede señalar que se inscribe el título cuando
 Cabe señalar que la solicitud es de acuerdo al el asiento registral exprese el acto jurídico
principio de rogación en donde las inscripciones de empleado; es decir, que emana del derecho o acto
los registros no se realizan de oficio sino es a que se inscribió, asimismo, en los asientos va a
petición de parte por lo que el presentante constar las partidas electrónicas las cuales llevan
(solicitante de la inscripción) tiene la facultad de un código de acuerdo a cada caso que ingresa o
interponer recursos impugnatorios conforme a la registra el sistema de la SUNARP para el caso de
ley. la inscripción de títulos.
  En el asiento, su contenido debe ser el siguiente: el asiento (5 días) si no paga caduca la vigencia
primero debe de haber un resumen del derecho del asiento.
o acto inscrito, especificando datos relevantes,
segundo, debe el documento, fecha, hora y N° Si se confirma la observación tendrá 15 días para
del título, derechos pagados (tasa registral), la levantarlas si cumple el registrador extenderá el
fecha de la inscripción del título y el nombre del asiento (5 días).
registrador.
 Posterior al asiento, se efectúa la anotación
de inscripción el cual consiste en que por cada
título inscrito se extenderá una anotación por
duplicado, es decir como si fuera copias de las
cuales una va dirigida al archivo y otra al
presentante (solicitante); todos aspectos
anteriores tendrán que realizarse dentro del
plazo de 7 días primeros a la presentación.
 SEGUNDA INSTANCIA
1. RECURSO DE APELACION
 Se inicia cuando el presentante (solicitante de
la inscripción del título) está en desacuerdo
respecto a las decisiones de los Registradores
Públicos: observaciones, tachas o liquidaciones
del título, por lo que el presentante interpone
ante el Registrador que efectuó la calificación,
dentro del plazo de vigencia del asiento de
presentación, el Recurso de Apelación, para
ello debe cumplir con el plazo, caso contrario el
Tribunal Registral lo declarará improcedente
por extemporáneo.
 Requisitos de admisibilidad:
 Indicación del registrador ante quien se interpone.
 Nombre, datos de identidad y domicilio del
apelante.
 La decisión respecto del cual se recurre y el Nº del
título.
 Los fundamentos de la impugnación y estar
autorizado por abogado.
 El recibo de pago por apelación y presentarlo por
la Oficina de trámite documentario.
2. CALIFICACION DEL RECURSO DE APELACION
 El apelante, dentro del plazo de diez días de
ingresado el recurso de apelación, tendrá la opción
de solicitar o pedir informe oral, esta actuación
consiste en que el presentante (en primera
instancia) solicitará la palabra para explicar sobre
los hechos relevantes que cree conveniente para
la solución de su petición.
 Concluida el informe oral, el Presidente del
Tribunal Registral va a asignar a uno de sus
vocales para que actúe como ponente, posterior a
ello se inicia el debate y las votaciones para
confirmar o no la petición del presentante (en
primera instancia).
 Consecuencias de la calificación: Para que se
apruebe la pretensión del apelante, se necesitará
de 2 votos conformes de los vocales, el plazo para
emitir una respuesta (resolución) sobre su recurso
de apelación será de 30 días.
 Pronunciamiento (del Tribunal Registral):
- Confirmado parcial o totalmente la decisión del
Registrador Público.
- Revocando parcial o totalmente la decisión del
Registrador Público.
- Declarando Improcedente o Inadmisible la
Apelación.
- Declarando Admisible (Aceptando) o Denegando
total o parcialmente el desistimiento.
 EJECUCION DE RESOLUCIONES
 Si el tribunal ordena la inscripción y los derechos
se encuentran pagados, el registrador procederá
extender los asientos, plazo 2 a 10 días si es
complejo.
 Si los Derechos no se encuentran pagados tiene
un plazo de 10 días, si paga el registrador extiende