Konsolidasi Tanah Land Consolidation

Latar Belakang Background

Pada tanggal 27 Mei 2019, Pemerintah Republik On 27 May 2019, the Republic of Indonesia
Indonesia mengundangkan Peraturan Menteri Government enacted the Minister of Agrarian
Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Affairs and Spatial Planning/National Land Agency
Nasional Republik Indonesia Nomor 12 Tahun Regulation Number 12 year 2019 on Land
2019 tentang Konsolidasi Tanah (“Permen Consolidation (“Permen Agraria 12/2019”).
Agraria 12/2019”).
Dengan berlakunya Permen Agraria 12/2019 maka As the enactment of the Permen Agraria 12/2019,
ketentuan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Regulation of the Head of the National Land
Nasional Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1991 Agency of the Republic of Indonesia Number 4 of
tentang Konsolidasi Tanah, dicabut dan dinyatakan 1991 on Land Consolidation, is revoked and
tidak berlaku. declared invalid.
Terhadap kegiatan Konsolidasi Tanah yang sedang Regarding the Land Consolidation activities which
berlangsung sebelum Permen Agraria 12/2019 ini took place before the enactment of Permen Agraria
ditetapkan, dilaksanakan berdasarkan Peraturan 12/2019, will be carried out based on the
Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Regulation of the Head of the National Land
Indonesia Nomor 4 Tahun 1991 tentang Agency of the Republic of Indonesia Number 4 of
Konsolidasi Tanah. 1991 on Land Consolidation.
Konsolidasi Tanah adalah kebijakan penataan Land Consolidation is a policy of restructuring the
kembali penguasaan, pemilikan, penggunaan dan control, ownership, use and utilization of land and
pemanfaatan tanah dan ruang sesuai rencana tata space in accordance with spatial plans and an effort
ruang serta usaha penyediaan tanah untuk to procure land for the public interest in order to
kepentingan umum dalam rangka meningkatkan improve the environment quality and preserve
kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber daya natural resources by involving the society’s active
alam dengan melibatkan partisipasi aktif participation.
masyarakat.

Konsolidasi Tanah Pertanian adalah Konsolidasi Agricultural Land Consolidation is Land

Tanah yang dilakukan pada tanah-tanah pertanian Consolidation carried out on agricultural lands in
yang berada di kawasan perdesaan. rural areas.
Konsolidasi Tanah Non-Pertanian adalah Non-Agricultural Land Consolidation is Land
Konsolidasi Tanah yang dilakukan pada tanah Consolidation carried out on non-agricultural land,
nonpertanian, termasuk penyediaan tanah bagi including the procurement of land for development
pembangunan untuk kepentingan umum di for public interest in urban and semi-urban areas.
kawasan perkotaan dan semi perkotaan.

Konsolidasi Tanah Vertikal adalah Konsolidasi Vertical Land Consolidation is Land Consolidation
Tanah yang diselenggarakan untuk pengembangan carried out for the development of vertically
kawasan dan bangunan yang berorientasi vertikal. oriented areas and buildings.

Peserta Konsolidasi Tanah yang selanjutnya Land Consolidation Participants, hereinafter

disebut peserta adalah pemegang hak atau referred as participants, are rights holders or tenants
penggarap tanah pada lokasi kegiatan Konsolidasi of land at the location of the Land Consolidation
Tanah yang menyatakan persetujuannya untuk ikut activities who have stated their agreement to
dalam kegiatan Konsolidasi Tanah. participate in the Land Consolidation activities.

Pemerintah Daerah adalah kepala daerah sebagai Regional Government is the head of the regional as
unsur penyelenggara Pemerintahan Daerah yang the organizer of the Regional Government who
memimpin pelaksanaan urusan pemerintahan yang leads the implementation of government affairs
menjadi kewenangan daerah otonom. which are the authority of the autonomous region.

Tanah Usaha Bersama yang selanjutnya disingkat Joint Business Land, hereinafter abbreviated as
TUB adalah tanah milik bersama peserta yang TUB, is jointly owned land of participants that can
dapat diusahakan, dikerjasamakan atau dialihkan be cultivated, cooperated or transferred to a third
dengan pihak ketiga untuk kepentingan bersama. party for common interests.

Tanah untuk Pembangunan yang selanjutnya Land for Development, hereinafter referred as TP,
disebut TP adalah bagian dari tanah peserta yang is part of the participant's land which surrendered
diserahkan atau disediakan bagi pembangunan or provided for the construction of infrastructure,
prasarana, sarana dan utilitas serta Tanah Usaha facilities and utilities and Joint Business Land
Bersama sesuai kesepakatan. according to the agreement.
Permen Agraria 12/2019 ini dimaksudkan untuk (i) The Permen Agraria 12/2019 is intended to (i)
mewujudkan penggunaan dan pemanfaatan tanah realize the optimal use and utilization of land, (ii)
secara optimal, (ii) meningkatkan efisiensi dan increase the efficiency and productivity of land and
produktivitas penggunaan tanah dan ruang, (iii) space use, (iii) improve environmental quality; and
meningkatkan kualitas lingkungan; dan (iv) (iv) provide legal certainty of land and space rights
memberikan kepastian hukum hak atas tanah dan above and/or below the land.
ruang di atas dan/atau di bawah tanah.
Lebih lanjut, Permen Agraria 12/2019 bertujuan Furthermore, the Permen Agraria 12/2019 aims to
agar (i) penataan penguasaan, pemilikan, (i) land tenure, ownership, use and utilization
penggunaan dan pemanfaatan tanah melalui arrangement through Land Consolidation to create
Konsolidasi Tanah dapat menciptakan lingkungan a good living environment according to the spatial
hidup yang baik sesuai rencana tata ruang; dan (ii) plan; and (ii) the availability of land for public
tersedianya tanah untuk kepentingan umum dengan purposes involving the active participation of the
melibatkan partisipasi aktif masyarakat. society.

Ruang Lingkup Konsolidasi Tanah Scope of Land Consolidation

Penyelenggaraan Konsolidasi Tanah meliputi: The implementation of land consolidation includes:

1. perencanaan Konsolidasi Tanah; 1. Land Consolidation planning;
2. pelaksanaan Konsolidasi Tanah; 2. implementation of Land Consolidation;
3. pembangunan hasil Konsolidasi Tanah; dan 3. development of the results of the Land
Consolidation; and
4. pengawasan Konsolidasi Tanah. 4. supervision of Land Consolidation.
Konsolidasi Tanah dilaksanakan secara partisipatif Land Consolidation is carried out in a participatory
dan sukarela/berdasarkan kesepakatan diantara and voluntary manner/based on agreement between
Peserta Konsolidasi Tanah. the Land Consolidation Participants.
Penyelenggaraan Konsolidasi Tanah dapat menjadi Implementation of Land Consolidation may
wajib dalam hal penataan kawasan pasca bencana, become mandatory in terms of structuring post-
konflik, kawasan kumuh dan program strategis. disaster areas, conflicts, slums and strategic
programs.

Pengklasifikasian Konsolidasi Tanah Classification of Land Consolidation

Berdasarkan fungsi dan peruntukan kawasan, Based on the function and designation of the area,
Konsolidasi Tanah dibedakan menjadi: Land Consolidation can be divided into:
1. Konsolidasi Tanah Pertanian; dan 1. Consolidation of Agricultural Land; and
2. Konsolidasi Tanah Non-Pertanian. 2. Non-Agricultural Land Consolidation.
Berdasarkan dimensi pemanfaatan tanah, Based on the dimensions of land use, Land
Konsolidasi Tanah dibedakan menjadi: Consolidation can be divided into:
1. Konsolidasi Tanah horizontal; dan 1. Horizontal Land Consolidation; and
2. Konsolidasi Tanah Vertikal. 2. Vertical Land Consolidation.
Berdasarkan skala luasan, Konsolidasi Tanah Based on the scale of land, land consolidation can
dibedakan menjadi: be divided into:
1. Konsolidasi Tanah skala kecil; dan 1. Small scale Land Consolidation; and
2. Konsolidasi Tanah skala besar dan/atau 2. Large-scale and/or strategic Land
strategis. Consolidation.
Berdasarkan keperluannya dan pelaksanaan, Based on its needs and implementation, Land
Konsolidasi Tanah dapat dibedakan menjadi: Consolidation can be divided into:
1. Konsolidasi Tanah secara sederhana; dan 1. Simple Land Consolidation; and
2. Konsolidasi Tanah secara lengkap. 2. Complete Land Consolidation.

Perencanaan Konsolidasi Tanah Land Consolidation Planning

Perencanaan Konsolidasi Tanah meliputi kegiatan Land Consolidation planning covers the activity of
penyiapan lokasi Konsolidasi Tanah yang preparing a Land Consolidation location based on
didasarkan pada kajian dan analisis kewilayahan, regional, social, economic, cultural and
sosial, ekonomi, budaya dan lingkungan. environmental studies and analysis.
Perencanaan Konsolidasi Tanah dilaksanakan oleh: Land Consolidation Planning is carried out by:
1. Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan 1. Ministry of Agrarian Affairs and Spatial
Pertanahan Nasional; dan Planning/National Land Agency; and
2. pemangku kepentingan lainnya, yang meliputi: 2. other stakeholders, which include:
a. kementerian/lembaga lainnya; a. other ministries/institutions;
b. Pemerintah Daerah; b. Regional Government;
c. koperasi, BUMN, BUMD, BUMDes, badan c. cooperatives, state-owned business entity,
hukum swasta; regional-owned business entity, desa-owned
d. akademisi/praktisi; dan/atau business entity, private legal entity;
e. masyarakat. d. academics/practitioners; and/or
e. society.
Perencanaan Konsolidasi Tanah harus Land Consolidation Planning shall pay attention to:
memperhatikan: 1. Regional Spatial Plans, Spatial Detail Plans, or
1. Rencana Tata Ruang Wilayah, Rencana Detail other Detailed Plans governed by statutory
Tata Ruang, atau Rencana Detail lainnya yang provisions;
diatur oleh ketentuan peraturan perundang- 2. carrying capacity and support the environment
undangan; as well as protection of natural resources,
2. daya dukung dan daya tampung lingkungan biodiversity, landscapes (heirlooms / heritage)
serta perlindungan terhadap sumber daya alam, and cultural sites;
keanekaragaman hayati, lanskap (pusaka 3. proposal of the society at the Land
saujana/heritage) dan situs budaya; Consolidation site;
3. usulan masyarakat di lokasi Konsolidasi Tanah; 4. the need for infrastructure, facilities and
4. kebutuhan prasarana, sarana dan utilitas; utilities;
5. program pemberdayaan masyarakat; dan 5. society empowerment programs; and
6. kebijakan pembangunan daerah. 6. regional development policy.

Pelaksanaan Konsolidasi Tanah Implementation of Land Consolidation

Pelaksanaan Konsolidasi Tanah dilakukan oleh tim The Land Consolidation is carried out by the Land
perencana/pelaksana Konsolidasi Tanah, meliputi Consolidation planning/implementing team,
kegiatan: covering the following activities:
1. pengumpulan data fisik, yuridis dan penilaian 1. collection of physical data, juridical data and
objek Konsolidasi Tanah; valuation of Land Consolidation objects;
2. penyusunan desain dan rencana aksi 2. preparation of the design and action plan for
Konsolidasi Tanah; Land Consolidation;
3. pelepasan hak atas tanah dan penegasan tanah 3. release of land rights and affirmation of the
objek Konsolidasi Tanah; Land Consolidation object;
4. penerapan desain Konsolidasi Tanah (staking 4. application of the design of Land Consolidation
out); dan (staking out); and
5. penerbitan sertipikat hak atas tanah dan 5. issuance of certificates of land rights and
penyerahan hasil Konsolidasi Tanah. submission of the results of Land Consolidation.

Pembangunan Hasil Konsolidasi Tanah Development of Land Consolidation Results

Pembangunan hasil Konsolidasi Tanah dilakukan Development of the Land Consolidation results is
oleh pemangku kepentingan yang tercantum dalam carried out by the stakeholders who listed in the
rencana aksi Konsolidasi Tanah. Land Consolidation action plan.
Tahapan pembangunan hasil Konsolidasi Tanah The stages of development of the results of the
meliputi: Land Consolidation include:
1. persiapan pelaksanaan pembangunan; 1. preparation of construction implementation;
2. pembangunan prasarana, sarana dan utilitas; 2. construction of infrastructure, facilities and
3. penerbitan Sertipikat Hak atas Tanah dan serah utilities;
terima aset untuk Konsolidasi Tanah Vertikal; 3. issuance of land rights certificates and asset
4. pembentukan perhimpunan pemilik dan handover for Vertical Land Consolidation;
penghuni serta pemberdayaan masyarakat; dan 4. establishment of the association of owners and
5. pengelolaan aset hasil Konsolidasi Tanah. residents as well as society empowerment; and
5. management of assets that resulted by Land
Consolidation.
Pelaksanaan pembangunan Konsolidasi Tanah The implementation of the Land Consolidation
diawali dengan tahap persiapan yang dimaksudkan development begins with the preparatory stage
untuk mengawali perwujudan secara fisik dan intended to initiate physical realization and follow
menindaklanjuti desain dan rencana aksi up on the design and action plan of the Land
Konsolidasi Tanah. Hal tersebut dapat dilaksanakan Consolidation. This can be done after applying the
setelah penerapan desain (staking out). design (staking out).
Persiapan pelaksanaan pembangunan, meliputi: Preparation for implementation of development,
1. administrasi perizinan pembangunan kawasan including:
dan gedung sesuai dengan ketentuan peraturan 1. administration of building and building area
perundang-undangan; permit in accordance with statutory provisions;
2. penunjukan pelaku pembangunan (kontraktor) 2. the appointment of development contractors by
oleh perhimpunan peserta; the participant association;
3. penyiapan dokumen kerja sama investasi antara 3. preparation of investment cooperation
perhimpunan Peserta Konsolidasi Tanah dengan documents between the association of Land
pelaku pembangunan; Consolidation Participants and contractors;
4. pelaksanaan relokasi sementara Peserta 4. carrying out temporary relocation of Land
Konsolidasi Tanah; dan Consolidation Participants; and
5. penyiapan dan pembersihan lahan Konsolidasi 5. preparation and clearing of the area of Land
Tanah. Consolidation.

Dalam hal Konsolidasi Tanah Vertikal juga In the case of Vertical Land Consolidation,
dilakukan pengesahan pertelaan dan NPP satuan validation of the statement and NPP of the
rumah susun. apartment units also will be conducts.

Hak dan Kewajiban Peserta Konsolidasi Tanah Rights and Obligations of Participants in Land
Consolidation

Peserta Konsolidasi Tanah berhak untuk: Participants in the Land Consolidation are entitled
1. memperoleh informasi dan sosialisasi mengenai to:
pelaksanaan Konsolidasi Tanah secara 1. obtain information and socialization regarding
transparan; the implementation of Land Consolidation
2. memperoleh tanah dan/atau bangunan hasil transparently;
penataan sesuai kesepakatan, dengan nilai yang 2. obtain land and/or buildings that result from the
setidaknya sama dengan nilai sebelum arrangement in accordance with the agreement,
Konsolidasi Tanah; with a value that is, at least, the same as the
3. memperoleh surat tanda bukti hak atas tanah value before the Land Consolidation;
hasil Konsolidasi Tanah; dan 3. obtain a certificate of proof of land rights that
4. memanfaatkan prasarana, sarana dan utilitas di result from the Land Consolidation; and
lokasi Konsolidasi Tanah. 4. utilize the infrastructure, facilities and utilities
at the Land Consolidation site.
Peserta Konsolidasi Tanah berkewajiban untuk: Participants in the Land Consolidation are obliged
1. menyatakan persetujuan secara tertulis untuk to:
mengikuti kegiatan Konsolidasi Tanah; 1. declare written agreement to participate in the
2. menerima hasil desain Konsolidasi Tanah yang Land Consolidation activities;
telah disepakati; 2. accept the results of the agreed Land
3. melepaskan hak/penguasaan/garapan tanah Consolidation design;
kepada negara untuk selanjutnya ditata melalui 3. release the rights/control/arable land to the state
Konsolidasi Tanah, termasuk menyerahkan for further arranged through the Land
sebagian tanahnya sebagai TP sesuai Consolidation, including the surrender of part
kesepakatan; dan of the land as TP in accordance with the
4. menjadi anggota perhimpunan Peserta agreement; and
Konsolidasi Tanah. 4. become a member of the association of Land
Consolidation Participants.
Pengawasan Konsolidasi Tanah Supervision of Land Consolidation

Pengawasan Konsolidasi Tanah dilaksanakan oleh The Land Consolidation Supervision is carried out
tim koordinasi Konsolidasi Tanah, meliputi by the Land Consolidation coordination team,
kegiatan: covering the following activities:
1. Pemantauan kesesuaian tahapan dan dokumen 1. Monitoring the suitability of the stages and
Konsolidasi Tanah. documents of the Land Consolidation.
Pemantauan kesesuaian tahapan dan Monitoring the suitability of the stages and
kelengkapan dokumen Konsolidasi Tanah completeness of the Land Consolidation
dimaksudkan untuk menjamin konsistensi dan document is intended to ensure the consistency
kualitas penyelenggaraan Konsolidasi Tanah and quality of the implementation of the Land
pada tahap perencanaan dan pelaksanaan Consolidation at the planning and
Konsolidasi Tanah. implementation stage of the Land
Consolidation.
Pemantauan dilakukan meliputi: Monitoring includes:
a. tanah dan/atau Konsolidasi Tanah Vertikal; a. land and/or Vertical Land Consolidation;
b. aspek teknis penyelenggaraan Konsolidasi b. technical aspects of carrying out land
Tanah; dan consolidation; and
c. aspek kualitas dan kinerja penyelenggaraan c. the quality and performance aspects of the
Konsolidasi Tanah. implementation of Land Consolidation.

2. Pemantauan progres dan implementasi desain 2. Monitoring the progress and implementation of
Konsolidasi Tanah. the design of Land Consolidation.
Pemantauan progres dan implementasi desain Monitoring the progress and implementation of
Konsolidasi Tanah dimaksudkan untuk the Land Consolidation design is intended to
memastikan terlaksananya rencana aksi dan ensure the implementation of the action plan
implementasi desain Konsolidasi Tanah pada and implementation of the Land Consolidation
tahap pembangunan Konsolidasi Tanah. design at the Land Consolidation development
Pemantauan tersebut, meliputi: stage. The monitoring includes:
a. tahap persiapan pembangunan Konsolidasi a. the preparatory stage for the Land
Tanah; Consolidation construction;
b. tahap pembangunan lokasi Konsolidasi b. the development stage of the Land
Tanah; dan Consolidation site; and
c. tahap pengelolaan pasca pembangunan c. the post-land Consolidation management
 Konsolidasi Tanah; stage;

3. Pemantauan dan evaluasi dampak sosial, 3. Monitoring and evaluation of social, economic
ekonomi dan lingkungan; and environmental impacts;
Pemantauan dan evaluasi dampak sosial, The monitoring and evaluation of social,
ekonomi dan lingkungan dimaksudkan untuk economic and environmental impacts is
memastikan pengaruh penyelenggaraan intended to ensure the effect of the
Konsolidasi Tanah terhadap peningkatan nilai implementation of the Land Consolidation on
tambah kawasan. increasing the added value of the area.

Pemantauan dan evaluasi dampak, meliputi: Impact monitoring and evaluation, including:
a. perubahan perilaku sosial budaya; a. changes in socio-cultural behavior;
b. peningkatan ekonomi; dan b. economic improvement; and
c. perbaikan lingkungan. c. environment improvement.

4. Evaluasi kinerja kawasan dan pembangunan 4. Periodic evaluation of area and development
berkala setiap 5 (lima) tahun; performance in every 5 (five) years;
Evaluasi kinerja kawasan dan pembangunan Evaluation of the area's performance and
berkala setiap 5 (lima) tahun dimaksudkan development in every 5 (five) years is intended
untuk mengetahui perkembangan dan perubahan to find out the development and physical
fisik kawasan serta keberlanjutan fungsi changes in the area as well as the sustainability
kawasan sesuai dengan tujuan penyelenggaraan of the area's functions in accordance with the
Konsolidasi Tanah. objectives of carrying out the Land
Consolidation.
5. perencanaan dan pembangunan kembali
kawasan (Jangka Panjang). 5. Planning and rebuilding (Long Term).
Perencanaan dan pembangunan kembali Planning and rebuilding the area (long term) is
kawasan (jangka panjang) dimaksudkan untuk intended to anticipate the need for rejuvenation
mengantisipasi kebutuhan peremajaan dan and revitalization of the area resulting from the
revitalisasi kawasan hasil Konsolidasi Tanah. Land Consolidation.
Pengawasan Konsolidasi Tanah dilaksanakan Supervision of Land Consolidation is carried out
terhadap seluruh proses penyelenggaraan throughout the whole process of Land
Konsolidasi Tanah mulai dari perencanaan, Consolidation, from the planning, implementation
pelaksanaan dan pembangunan Konsolidasi Tanah and construction of Land Consolidation including
termasuk Konsolidasi Tanah Vertikal. Vertical Land Consolidation.

Pembiayaan dan Kerjasama Konsolidasi Tanah Financing and Collaboration of The Land
Consolidation

Pembiayaan penyelenggaraan Konsolidasi Tanah Source found for the implementation of Land
berasal dari sumber sebagai berikut: Consolidation comes from:
1. partisipasi masyarakat; 1. society participation;
2. Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara 2. State Budget (APBN);
(APBN); 3. Regional Revenue and Expenditure Budget
3. Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD) and / or;
(APBD) dan/atau; 4. other legal sources of financing.
4. sumber pembiayaan lainnya yang sah.
Pembiayaan yang berasal dari partisipasi The fund that comes from society participation can
masyarakat dapat berupa Tanah untuk be in the form of Land for Development and other
Pembangunan serta iuran lainnya yang disepakati contributions that agreed by the participants'
oleh perhimpunan peserta. association.
Pembiayaan penyelenggaraan Konsolidasi Tanah The financing of the implementation of the Land
diperuntukkan bagi: Consolidation is intended for:
1. biaya perencanaan; 1. planning costs;
2. biaya administrasi pertanahan melalui 2. land administration costs through the PNBP
mekanisme PNBP; mechanism;
3. biaya kompensasi dan ganti rugi; 3. compensation and costs for damages;
4. biaya relokasi sementara dan tunjangan 4. temporary relocation costs and lost income
kehilangan penghasilan; allowances;
5. biaya administrasi perizinan; 5. permit administration costs;
6. biaya pembangunan fisik bangunan, prasarana, 6. physical construction costs of buildings,
sarana dan utilitas; infrastructure, facilities and utilities;
7. biaya pemeliharaan bangunan/gedung; 7. building maintenance costs;
8. biaya peremajaan bangunan/gedung; dan 8. building renovation costs; and
9. biaya lain-lain. 9. other costs.
Konsolidasi Tanah dapat dilakukan melalui bentuk- Land Consolidation can be done through forms of
bentuk kerja sama antara Pemerintah, Badan cooperation between the Government, Business
Usaha, Akademisi, Praktisi Kelompok Masyarakat Entities, Academics, Community Group
dan pihak terkait lainnya. Practitioners and other related parties.

Shalomo Mashury Tampubolon