RTBL Kab Malaka PDF

Laporan Akhir
Penyusunan Naskah Akademis RTBL Kawasan Malaka Tengah ( Kluster A )
agar sesuai dengan aspirasi dan kebutuhan masyarakat dalam pengembangan

lingkungan/kawasan yang berkelanjutan, menjamin terpeliharanya hasil pembangunan
pascapelaksanaan, karena adanya rasa memiliki dari masyarakat terhadap semua hasil
pembangunan. Konsep kota hijau (kota berkelanjutan) merupakan kota yang dibangun
dengan tidak mengorbankan aset kota, melainkan terus menerus memupuk semua
kelompok aset meliputi manusia, lingkungan terbangun, sumber daya alam, lingkungan
1.1. Latar Belakang dan kualitas prasarana perkotaan. Kota hijau juga dapat dipahami sebagai kota yang
ramah lingkungan berdasarkan perencanaan dan perancangan kota yang berpihak pada
Sebagai bagian dari lingkungan kota beberapa kawasan di antaranya memiliki
prinsip-prinsip pembangunan berkelanjutan, antara lain dengan memanfaatkan secara
pertumbuhan fisik yang cepat namun perkembangannya kurang terttib, tidak selaras
efektif dan efisien sumber daya air dan energi, mengurangi limbah, menerapkan sistem
dengan lingkunganya sehingga kawasan tersebut menjadi tidak produktif. Sebaliknya pada
transportasi terpadu, menjamin kesehatan lingkungan, dan mensinergikan lingkungan
beberapa kawasan kota terutama kawasan baru berkembang, pertumbuhannya relatif
alami dan buatan. RTBL adalah sebuah produk pengaturan yang disusun diharapkan
lambat tetapi regulasi penataan ruang sering terlambat. Untuk itu pada kawasan-kawasan
dapat mensinergikan seluruh perencanaan yang ada di suatu kawasan sehingga dapat
tersebut diperlukan pengaturan yang lebih khusus terutama dari aspek penataan
mendukung dan memberikan kontribusi terhadap terwujudnya kota hijau yang
lingkungan dan bangunan atau yang lebih sering di kenal dengan Rencana Tata Bangunan
berkelanjutan. RTBL adalah juga merupakan upaya konservasi kawasan berskala
dan Lingkungan (RTBL). Kegiatan Penataan Bangunan dan Lingkungan (RTBL) pada
lingkungan dalam dokumen yang disusun sesuai Pedoman RTBL (Permen PU No.
dasarnya merupakan kegiatan yang bertujuan mengendalikan pemanfaatan ruang dan
06/PRT/M/2007). Upaya tersebut diharapkan tercapai dengan fokus pada penciptaan ide-
menciptakan lingkungan yang tertata, berkelanjutan, berkualitas serta menambah vitalitas
ide kreatif sebagai target hijau kawasan yang:
ekonomi dan kehidupan masyarakat. Oleh karenanya penyusunan dokumen RTBL, selain
1. Menciptakan suasana kondusif dalam rangka pembangunan bangunan gedung
sebagai pemenuhan aspek legal-formal, yaitu sebagai produk pengaturan pemanfaatan
hijau;
ruang serta penataan bangunan dan lingkungan pada kawasan terpilih, juga sebagai
2. Fokus pada desain lingkungan yang dapat menghemat penggunaan sumber
dokumen panduan/pengendali pembangunan dalam penyelenggaraan penataan bangunan
daya tak terbarukan/fossil fuel; dan
dan lingkungan kawasan terpilih supaya memenuhi kriteria perencanaan tata bangunan
3. Pendetilan tata cara pelaksanaan di tingkat basis masyarakat untuk mencapai
dan lingkungan yang berkelanjutan meliputi: pemenuhan persyaratan tata bangunan dan
target sasaran ‘hijau’di wilayahnya.
lingkungan, peningkatan kualitas hidup masyarakat melalui perbaikan kualitas lingkungan
Kerangka pemahaman ini menempatkan RTBL sebagai salah satu simpul penting di
dan ruang publik, perwujudan pelindungan lingkungan, serta peningkatan vitalitas
dalam hierarkhi konsep penataan ruang, yakni sebagai jembatan yang menghubungkan
ekonomi lingkungan. Selain hal tersebut RTBL mempunyai manfaat untuk mengarahkan
kebijakan Rencana Umum Tata Ruang dengan rekayasa rancang bangun lingkungan
jalannya pembangunan sejak dini, mewujudkan pemanfaatan ruang secara efektif, tepat
binaan. Sebagai jembatan maka RTBL memiliki peran penting yang sangat menentukan
guna, spesifik setempat dan konkret sesuai dengan rencana tata ruang wilayah, melengkapi
kualitas produk akhir bangunan dan lingkungan. Oleh sebab itu maka menjadi penting dan
peraturan daerah tentang bangunan gedung, mewujudkan kesatuan karakter dan
mendesak bahwa setiap pengembangan kawasan khusus bersakala besar, termasuk di
meningkatkan kualitas bangunan gedung dan lingkungan/kawasan, mengendalikan
dalamnya pengembangan kawasan wiata pantai, perlu dimulai dengan menyusun Rencana
pertumbuhan fisik suatu lingkungan/kawasan, menjamin implementasi pembangunan
Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL).
PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

I -1
Laporan Akhir
 Tersusunnya Detail Architecture Design, pada spot terpilih untuk pelaksanaan

Dalam kaitannya dengan gagasan penataan dimaksud, dan demi menciptakan
kegiatan fisik sebagai stimulan sesuai dengan rencana investasi yang di tetapkan
lingkungan Kawasan Malaka yang aman, nyaman, tertib, serasi dan harmonis, maka
dalam dokumen RTBL.
dianggap perlu menyiapkan suatu perangkat kendali pembangunan berupa Rencana Tata
 Tersusunnya Naskah Peraturan Bupati/Walikota tentang penentapan
Bangunan dan Lingkungan (RTBL), yang berisi pedoman dan arahan yang bersifat terinci
Penyusunan Naskah Akademis RTBL Kawasan, Malaka Kecamatan Malaka
dan operasional mengenai struktur ruang kawasan, sistem pemanfaatan lahan, sistem
Tengah (Kluster A), sebagai produk pengaturan yang legal di kawasan tersebut.
jaringan serta sistem bangunan dan lingkungan sedemikian rupa sehingga dapat dijadikan
1.3 Manfaat
acuan bagi proses rancang-bangun berbagai fasilitas Perkantoran Pemerintah yang akan
a. Mengarahkan jalannya pembangunan sejak dini;
mengambil tempat di diatasnya.
b. Mewujudkan pemanfaatan ruang secara efektif, tepat guna, spesifik
c. setempat dan konkret sesuai dengan rencana tata ruang wilayah;
1.2 Maksud, Tujuan dan Sasaran
d. Melengkapi peraturan daerah tentang bangunan gedung;
1.2.1 Maksud
e. Mewujudkan kesatuan karakter dan meningkatkan kualitas
Sebagai dokumen panduan umum yang menyeluruh dan memiliki kepastian hukum
f. bangunan gedung dan lingkungan/kawasan;
tentang perencanaan tata bangunan dan lingkungan dari suatu kawasan tertentu .
g. Mengendalikan pertumbuhan fisik suatu lingkungan/kawasan;
1.2.2 Tujuan h. Menjamin implementasi pembangunan agar sesuai dengan aspirasi dan
Sebagai dokumen pengendali pembangunan dalam penyelenggaraan penataan kebutuhan masyarakat dalam pengembangan lingkungan/kawasan yang
bangunan dan lingkungan maka produk RTBL harus memenuhi kriteria berkelanjutan;
perencanaan tata bangunan dan lingkungan yang berkelanjutan meliputi: i. Menjamin terpeliharanya hasil pembangunan pasca pelaksanaan, karena
a. Pemenuhan persyaratan tata bangunan dan lingkungan; adanya rasa memiliki dari masyarakat terhadap semua hasil
b. Peningkatan kualitas hidup masyarakat melalui perbaikan kualitas pembangunan.
lingkungan dan ruang publik;
c. Perwujudan pelindungan lingkungan, serta;
1.4 Ruang Lingkup Pekerjaan
d. Peningkatan vitalitas ekonomi lingkungan.
1.2.3 Sasaran 1.4.1 Lingkup Wilayah Kajian
 Tersusunnya Dokumen Penyusunan Naskah Akademis Rencana Tata Bangunan Yang dimaksud dengan Kawasan Malaka adalah kawasan yang secara tematis
Dan Lingkungan Kawasan Malaka Kecamatan Malaka Tengah (Kluster A) sesuai memilki kesamaan karakter dan merupakan kesatuan ruang fisikal seluas kurang
dengan Pedoman Penyusunan RTBK pada Permen PU No.06/PRT/M/2007 yang lebih 60 Ha, dan secara administrasi merupakan bagian dari wilayah Kecamatan
dapat digunakan sebagai panduan dalam penyelenggaran bangunan gedung dan Malaka Tengah khususnya pada Desa Wehali sebagaimana disajikan pada peta
ligkungan di kawasan tersebut. orientasi lokasi (peta 1.1 hingga 1.3).

I -2
Laporan Akhir
1.4.2 Lingkup Substansi Materi RTBL Yakni jangka satu tahunan yang merupakan penjabaran dari tahapan jangka
menengah. Untuk program jangka pendek ini hanya disusun untuk jangka waktu
Penyusunan Naskah Akademis Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan Kawasan,
lima tahun berturut-turut yakni:
Malaka Kecamatan Malaka Tengah (Kluster A) ini pada dasarnya merupakan
 Tahap pertama : tahun 2015
kegiatan pengkajian/pendalaman terhadap materi rencana tata ruang makro wilayah
 Tahap ke dua : tahun 2016
agar lebih operasional dan dapat dijadikan acuan dalam proses pengisian ruang dan
 Tahap ke tiga : tahun 2017
pengendalian pembangunan fisik kawasan. Substansi materi yang akan diatur dalam
 Tahap ke empat : tahun 2018
kaitan ini antara lain sebagai berikut:
 Tahap ke lima : tahun 2019
a. Program Bangunan dan Lingkungan;
b. Rencana Umum dan Panduan Rancangan; 1.5 Dasar Hukum
c. Rencana Investasi; Penyusunan Dokumen Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan didasarkan pada:
d. Ketentuan Pengendalian Rencana; 1. UURI No. 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan kawasan Permukiman;
e. Pedoman Pengendalian Pelaksanaan 2. UURI No. 11 tahun 2010 tentang Benda Cagar Budaya;
3. UURI No. 24 Tahun 2007 tentang Penanggulangan Bencana;
1.4.3 Tingkat Kedalaman Materi 4. UURI No. 26 tahun 2007 tentang Tata Ruang;
Kegiatan Penyusunan Naskah Akademis Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan 5. UURI No. 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
Kawasan, Malaka Kecamatan Malaka Tengah (Kluster A) ini disusun dengan tingkat 6. Peraturan Presiden Republik Indonesia no.23 tahun 1997 tentang lingkungan
kedalaman mencapai penataan blok peruntukan dengan model simulasi desain hidup.
bangunan dan lingkungan, serta Detail Architecture Design (DAD) pada spot-spot 7. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 15 tahun 2010 tentang
yang menjadi kesepakatan bersama. Adapun skala peta dan gambar yang penyelenggaraan penataan ruang;
digunakan adalah sebagai berikut: 8. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 26 tahun 2008 Rencana Tata
 Peta rencana induk pengembangan : Skala 1 : 1000 Ruang Wilayah Nasional,
 Peta rencana blok peruntukan : Skala 1 : 500 9. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 26 tahun 2005 tentang
 Model simulasi desain : Skala 1 : 200 Peraturan Pelaksanaan Undang-undang Nomor 28 tahun 2002 tentang
 Detail Architecture Design : Skala 1: 100. 1: 50 Bangunan Gedung.
1.4.4 Dimensi Waktu Perencanaan 10. Peraturan Menteri PU Nomor 29/PRT/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis
Dimensi waktu perencanaan ini ditetapkan sebagai berikut: Bangunan Gedung.
 Jangka Menengah 11. Peraturan Menteri PU Nomor 05/PRT/M/2008 tentang Pedoman Penyediaan dan
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan Malaka ini dibagi dalam satu Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau Perkotaan.
tahapan jangka menengah dengan rentang waktu tahun 2015 hingga 2019 12. Peraturan Menteri PU Nomor 30/PRT/M/2006 tentang Persyaratan Teknis
 Jangka Pendek Fasilitas dan Aksesibilitas pada Bangunan Umum dan Lingkungan.

I -3
Laporan Akhir
13. Peraturan Menteri PU Nomor 06/PRT/M/2007 tentang Pedoman Umum Rencana Kenyataan ini perlu disikapi secara arif dalam pengeambilan keputusan
Tata Bangunan dan Lingkungan. perencanaan tata ruang
14. SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di
4 Pembangunan berkelanjutan berwawasan lingkungan ; Pembangunan
Perkotaan.
berkelanjutan berwawasan lingkungan merupakan isu global yang perlu
15. Peraturan daerah tentang bangunan gedung.
mendapat perhatian dalam setiap keputusan perencanaan fisik keruangan,
termasuk RTBL Kawasan Malaka Tengah.
1.6 Pendekatan dan Metodelogi 5 NTT merupakan wilayah geologi dengan resiko gempa tinggi (yakni berada
pada wilayah 5 dan 6). Maka pertanyaannya adalah bagaimana rekayasa
1.6.1 Isu-isu Strategis
struktur bangunan sedemikian rupa sehingga dapat menjamin ketahanan
Pertanyaan utama yang perlu dijawab melalui penyusunan Rencana Tata Bangunan
bangunan terhadap ancaman bahaya gempa bumi
dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Malaka Tengah adalah bagaimana menemukan
dan mengenali dengan baik masalah, potensi dan peluang pengembangan bangunan 6 Struktur perekonomian kota di Indonesia sesungguhnya masih bersifat
dan tata ruang kawasan Malaka Tengahsedemikian rupa sehingga dapat dirumuskan duallistis, ditandai dengan kehadiran sektor informal secara mencolok
suatu strategi penataan yang tepat sesuai dengan kemampuan, keterbatasan dan
kesempatan ekonomi ruang serta arah pembangunan yang dituju. Sehubungan
dengan pertanyaan tersebut, berikut ini disajikan beberapa isu penting dan
strategis yang perlu di sikapi labih lanjut: 1.6.2 Pendekatan Analisis
1 Kawasan Malaka merupakan kawasan baru berkembang, di mana Malaka

Untuk menjawab pertanyaan di atas maka akan digunakan pendekatan
merupakan kabupaten/daerah otonom baru hasil pemekaran Kabupaten normatif dengan mengadopsi model analisis SWOT, yakni dengan melakukan
Belu. Maka pertanyaanya bagaimana pola pendekatan dalam mengembangkan audit lingkungan internal dan eksternal untuk mengetahui atau mengenali
kawasan ini mengingat secara hierarki keruangan Daerah Otonom Baru kekuatan, keterbatasan, kendala keruangan serta peluang pengembangan
Malaka belum memiliki RTRW, RDTR dan rencana keruangan terkait. Kawasan Malaka Tengah, untuk selanjutnya merumuskan strategi penataan
2 Kawasan ini merupakan kawasan kecamatan yang di rencanakan menjadi yang tepat. Model pendekatan dimaksud digambarkan pada bagan 3 – 1.
kawasan perkotaan ibukota Kabupaten Malaka, yang mana tingkat kepadatan Berdasarkan model pendekatan tersebut diharapkan dapat diperoleh
bangunan masih sangat rendah. Maka pertanyaanya adalah bagaimana pola gambaran analitis menyeluruh mengenai semua aspek yang diperlukan untuk
penataan bangunan sedemikain rupa sejak dini sehingga memberikan memperkuat pengambilan keputusan perencanaan.
kenyamanan pada masyarakat.
3 Tata Ruang kota yang Kooperatif : Tidak dapat diingkari bahwa struktur
perekonomian kota-kota di Indonesia termasuk kota Malakamasih bersifat
duallistis, ditandai dengan kehadiran sektor informal secara mencolok.

I -4
Laporan Akhir
Tabel 4.1 sebagaimana yang diatur di dalam kebijakan keruangan makro wilayah RTRW
Model Pendektan Analisis SWOT Kabupaten Malaka dan RDTR Kota Betun (yang dalam proses penyusunan).
INTERNAL FACTOR 1.6.3.2 Pendekatan Teknis-Teknologis
Strength - S Weakness - W
Bahwa pada dasarnya Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) merupakan
(Kekuatan) (Kelemahan)
rencana teknis kawasan yang memuat ketentuan teknis sebagai panduan
perancangan lingkungan binaan. Pada sisi lain, sebagai wadah kehidupan, setiap
EXTERNAL FACTOR
satuan ruang kota/bagian kota atau kawasan memiliki kemampuan, keterbatasan
SO - Strategies WO - Strategies
serta kesempatan ekonomis, serta daya dukung lingkungan yang tidak sama. Karena
Oportunities - O (Menggunakan Kekuatan untuk Meningkatkan peluang untuk
itu Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) yang akan disusun harusnya
(Peluang) memperbesar peluang) mengatasi kelemahan
mempertimbangkan katentuan dan persayaratan teknis bangunan dan lingkungan,
persyaratan teknis khusus yang dikehendaki pemilik, dukungan teknologi,
ST - Strategies WT - Strategies
Threats - T (Memanfaatkan kekuatan untuk Meminimalisir kelemahan dan
kemampuan dan ketrampilan tenaga kerja lokal, kemudahan pelaksanaaan dan
(Ancaman) menghindari ancaman) menghindari ancaman efieisiensi penggunaan biaya serta berbagai acuan konstekstual lainnya yang secara
teknis dapat dipertanggungjawabkan.
1.6.4 Pendekatan Estetika
Bahwa Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) pada dasarnya merupakan
dasar pijakan bagi pengembangan rancangan arsitektur bangunan dan lingkungan
1.6.3 Pendekatan Konseptual yang mencakup ketentuan mengenai kerangka materi pokok bagi desain arsitektur
Hasil temuan pada tahapan analisis, selanjutnya perlu diterjemahkan bangunan dan lingkungan binan. Karena itu maka Rencana Tata Bangunan dan
menjadi gagasan konseptual pemecahan fisik terhadap permasalahan yang Lingkungan (RTBL) yang direncanakan seharusnya mempertimbangkan aspek
ditemukan. Untuk itu maka hasil analisis SWOT dikombinasikan dengan estitika keruangan yang diwujudkan dalam pengaturan pola tata letak dan gubahan
beberapa pendekatan berikut: massa bangunan, bentuk dan tampilan bangunan, ketinggian dan pemunduran
1.6.3.1 Pendekatan Strategis - Kewilayahan bangunan, ruang luar dan tata hijau, serta street scape
Bahwa kawasan Malaka Tengah yang akan direncanakan pada dasarnya merupakan 1.6.5 Pendekatan Ekonomi
bagian yang tak terpisahkan dari kesatuan ruang wilayah yang lebih luas. Pada sisi Bahwa tapak kawasan Malaka Tengah yang akan dikembangkan mengandung dalam
lain, Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) merupakan penjabaran lebih dirinya kemampuan, keterbatasan serta kesempatan ekonomi tertentu.
lanjut dari Rencana Strategis -Tata Ruang Wilayah (RTRW), Rencana Umum dan Pengembangan kawasan tersebut untuk kegiatan perdagangan, karena itu perlu
Rencana Detail Tata Ruang Kota (RUTRK dan RDTR Kota Betun (sementara dalam mempertimbangkan the highest and the best uses dari lahan yang ada sedemikian
proses penyusunana). Karena itu kebijaksanaan penentuan fungsi kawasan/bagian rupa sehingga dapat memberikan hasil guna optimal. Pertimbangan efisiensi
kawasan atau blok peruntukan; penentuan besaran kegiatan dan perencanaan ekonomis dalam pengambilan keputusan desain karena itu juga menjadi perhatian
struktur tata ruang kawasan seharusnya dilihat dan dipetakan sebagai bagian utama.
integral yang tak terpisahkan dari tatanan ruang fisikal yang lebih luas,

I -5
Laporan Akhir
1.6.6 Pendekatan Kontekstual Umum dan rencana Datail Tata Ruang Wilayah/Malaka Tengah sebagai acuan dasar
Bahwa Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) merupakan rencana teknis bagi penentuan berbagai kebijakan operasional RTBL, dengan demikian mutlak
kawasan yang bermuara pada tujuan penciptaan ruang/lingkungan binaan untuk perlu. Beberapa aspek kebijakan tata ruang wilayah yang perlu ditinjau dalam hal ini
mewadahi aktifitas perdagangan bagi masyarakat Kota Betun dan Kabupate Malaka adalah:
pada umumnya, yang memiliki karakteristik tertentu yang khas. Karena itu tatanan
fisik keruangan maupun bangunan yang akan dikembangkan seharusnya  Strategi pengembangan tata ruang kota umumnya dan kawasan perencanaan
mempertimbangkan konteks lokalitas; baik konteks dalam pengertian fisik- khususnya
arsitektural maupuan tata nilai dan perilaku sosial masyarakat Kota Betun dan  Rencana struktur tata ruang wilayah/kota Betun
Kabupaten Malaka.  Rencana pengembangan kawasan prieoritas
1.6.7 Pendekatan Ekologi
Bahwa kegiatan pembangunan apapun bentuknya akan memberikan dampak pada 1.6.10 Peninjauan Terhadap Aturan Tata Bangunan dan Lingkungan Terkait
lingkungan sekitarnya. Oleh sebab itu maka tatanan fisik keruangan maupun Mengingat Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) pada dasarnya
bangunan yang direncanakan sedapat mungkin mempertimbangan keseimbangan merupakan rencana teknis kawasan yang memuat ketentuan teknis sebagai
ekologis serta hubungan timbal balik dengan lingkungan fisik maupun sosial panduan perancangan lingkungan binaan peninjauan terhadap berbagai aturan
sekitarnya. Panduan rancang bangun lingkungan binaan yang akan diatur melalui perundang-undangan dan ketentuan teknis mengenai tata bangunan dan
RTBL, karena itu tidak saja diorientasikan pada upaya penanggulangan jangka lingkungan yang ada adalah perlu. Peratuaran/pedoman atau kententuan teknis
pendek terhadap kebutuhan nyata saat ini, tetapi sekaligus pengendalian yang perlu dipelajari antara lain:
konsekuensi jangka panjang dari keputusan yang diambil sat ini. Artinya RTBL tidak 1. UURI No. 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan kawasan Permukiman;
saja diorientasikan pada upaya mendorong pemanfaatan ruang secara optimal bagi 2. UURI No. 11 tahun 2010 tentang Benda Cagar Budaya;
area yang mempunyai potensi untuk dikembangkan sebagai build up area tetapi 3. UURI No. 24 Tahun 2007 tentang Penanggulangan Bencana;
sekaligus memberikan perlindungan bagi area yang dinilai harus dikonserasi karena 4. UURI No. 26 tahun 2007 tentang Tata Ruang;
dapat menimbulkan kerusakan lingkungan. 5. UURI No. 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
1.6.8 Prosedur Pelaksanaan 6. Peraturan Presiden Republik Indonesia no.23 tahun 1997 tentang lingkungan
Untuk mengoptimalkan pelaksanaan penyusunan Rencana Tata Bangunan dan hidup.
Lingkungan (RTBL) Kawasan Malaka Tengah ini maka diusulkan kerangka alur pikir 7. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 15 tahun 2010 tentang
dan kerangka konsep/prosedur pelaksanaan pekerjaan seperti disajikan pada bagan penyelenggaraan penataan ruang;
bagan dan tabel terlampir. Penjabaran lebih lanjut dari kerangka alur pikir 8. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 26 tahun 2008 Rencana Tata
dimaksud pada setiap tahapan proses dapat diuraikan sebagai berikut: Ruang Wilayah Nasional,
1.6.9 Peninjauan Terhadap Rencana dan Kebijakan Makro Wilayah 9. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 26 tahun 2005
Sesuai dengan kedudukan dan fungsinya, RTBL merupakan penjabaran lebih lanjut tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-undang Nomor 28 tahun 2002
dari Rencana Tata Ruang Wilayah/Kota, serta kebijakan keruangan lainnya. tentang Bangunan Gedung.
Peninjauan terhadap berbagai kebijakan umum yang telah diatur di dalam Rencana

I -6
Laporan Akhir
10. Peraturan Menteri PU Nomor 29/PRT/2006 tentang Pedoman Persyaratan  Keadaan Flora dan Fauna
Teknis Bangunan Gedung. Meliputi karakteristik flora dan fauna pada kawasan perencanaan, antara lain
11. Peraturan Menteri PU Nomor 05/PRT/M/2008 tentang Pedoman Penyediaan meliputi jenis dan populasi serta pesebaran flora dan fauna pada kawasan
dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau Perkotaan. perencanaan. Data tersebut diperoleh melalui talaah literatur serta observasi
12. Peraturan Menteri PU Nomor 30/PRT/M/2006 tentang Persyaratan Teknis lapangan dan disajikan dalam bentuk uraian deskriptif dan tabelaris.
Fasilitas dan Aksesibilitas pada Bangunan Umum dan Lingkungan.  Keadaan Pemanfaatan Ruang
13. Peraturan Menteri PU Nomor 06/PRT/M/2007 tentang Pedoman Umum Meliputi karakteristik dan pesebaran elemen-elemen fisik buatan manusia antara
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan. lain berupa jenis dan penggunaan ruang, struktur dan kualitas masing-masing,
14. SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di intensitas masing-masing jenis penggunaan, serta kontribusi masing-masing
Perkotaan. penggunaan terhadap kawasan perencanaan. Data tersebut diperoleh melalui
15. Peraturan daerah tentang bangunan gedung. observasi dan pengukuran lapangan dan disajikan dalam bentuk peta dilengkapi
dengan tabel dan uraian deskriptif.
1.6.11 Survei dan Pengukuran
 Keadaan Jaringan Jalan
Survei dan pengukuran diperlukan untuk mendapatkan gambaran secara terinci dan Meliputi gambaran mengenai pola dan kualitas jaringan jalan yang ada di
menyeluruh mengenai rona kawasan perencanaan. Untuk keperluan penyusunan kawasan perencanan, yakni meliputi lebar badan jalan, kondisi permukaan sert
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) ini, data–data yang diperlukan tingkat pemanfaatannya. Data tersebut diperolah dengan cara observasi dan
antara lain meliputi: pengukuran dan disajikan dalam bentuk peta dan rekaman fisual lainnya serrta
uaraian deskriptif.
 Keadaan Iklim dan Curah Hujan  Keadaan Bangunan dan Prasarana Lingkungan
Meliputi keadaan suhu, kelembaban, arah dan kecepatan angin, jumlah curah Meliputi gambaran mengenai tata letak, bentuk, luasan, konstruksi, tampilan
hujan dan hari hujan, serta keadaan air permukaan pada kawasan perencanaan bangunan, tata hijau serta jaringan utilitas ingkungan yang sudah ada dalam
dan darerah sekitarnya. Data ini akan diperoleh dari hasil pengukuran dan kawasan perencanan. Termasuk di dalamnya jumlah dan pesebaran banguanan
observasi instansi teknis terkait, dan disajikan dalam bentuk uraian tekstual, perumahan, sarana umum dan sosial, (seperti pendidikan, perbelanjaan,
tabelaris dan grafis peribadatan, kesehatan, rekreasi dan lain-lain); kondisi jaringan air minum,
jaringan listrik, dan telekomunikasi, sistem pembuangan air permukaan dan
 Keadaan Permukaan Tanah
sistem pembuangan sampah domestik. Data tersebut diperoleh dengan
Meliputi bentuk dan karakteristik permukaan tanah tapak perencanaan. Kondisi
cara observasi lapangan, dan disajikan dalam bentuk peta, rekaman visual dan
tersebut akan didapatkan dengan cara interpretasi peta rupa bumi dan didalami
uraian deskriptif
secara lebih detail dengan pengukuran langsung dilapangan, menggunakan alat
 Bentuk Arsitektur dan Budaya Permukiman
bantu ukur Teodolit.
Meliputi gambaran mengenai bentuk dan tampilan arsitektur vernakuler, pola
tata ruang perkampungan tradisional setempat serta tata nilai yang melarati
produk arsitektur vernakuler setempat, termasuk arsitektur bangunan modern

I -7
Laporan Akhir
yang ada di sekitar kawasan perencanaan. Data tersebut akan diperoleh dengan b. Data Lapangan
cara observasi lapangan dan telaah data pustaka dan studi-studi arsitektur oleh Survey dan pengumpulan data lapangan dimaksudkan untuk memperoleh data-
lembaga-lembaga terkait, dan disajikan dalam bentuk rekaman fisual dan uraian data primer maupun sekunder mengenai Kota Betun dan Kabupaten Malaka.
deskriptif. Survey lapangan dilakukan dengan metoda dan teknik sebagai berikut :
 Keadaan Kependudukan  Data Makro Wilayah, antara lain mencakup data-data pokok mengenai:
Meliputi gambaran mengenai jumlah dan pesebaran penduduk, penduduk usia  Kebijakan nasional dan daerah yang diperkirakan akan berpengaruh
kerja, struktur dan distribusi tenaga kerja, diuraikan menurut unit wilayah terhadap perkembangan Kota Betun dan Kawasan Malaka Tengah,
adminstrasi terkecil. Data tersebut diperoleh melalui interpretasi data statistik  Aspek kependudukan, antara lain berupa jumlah dan distribusi penduduk,
pada tingkat kelurahan dan kecamatan, dan disajikan dalam bentuk tabel. adat istiadat
 Aspek perekonomian, antara lain produksi dan kontribusi tiap sektor
1.7 Metodelogi Pelaksanaan kegiatan ekonomi dan persebarannya
Untuk mengoptimalkan pelaksanaan pekerjaan Rencana Tata Bangunan dan  Aspek sumber daya alam, antara keadaan tanah, air, iklim, sumber daya
Lingkungan Kawasan Malaka Tengah, maka metoda yang digunakan pada setiap alam yang belum dikelola, kondisi pengelolaan tanah
tahapan pelaksanaan pekerjaan diatur seperti tertera dalam bagan kerangka alur  Aspek sarana prasarana pelayanan, antara lain meliputi jenis sarana dan
pikir terlampir. prasarana yang ada serta persebarannya
Mengacu pada bagan alur pikir dimaksud maka berikut ini akan diuraikan Semua data makro wilayah ini akan didapatkan dengan cara survei
metodologi dan prosedur yang akan dikembangkan sebagai berikut: kepustakaan dan data sekunder lainnya pada instansi teknis terkait, dan
disajikan dalam bentuk uraian deskriptif, tabelaris dan gambar/peta.
1.7.1 Identifikasi Lokasi  Data Mikro Kota , antara lain mencakup data-data pokok mengenai:
Identifikasi lokasi yang dimaksud dalam kegiatan Rencana Tata Bangunan dan  Kondisi Sosial Kependudukan
Lingkuan Kawasan Malaka Tengah ini adalah penetapan lokasi yang tepat sebagai Dilakukan untuk mendapatkan gambaran mengenai kondisi sosial
sasaran di mana di asumsikan akan memberikan dampak maksimal pada kependudukan antara lain menyangkut tingkat pertumbuhan penduduk,
peningkatan vitalitas kawasan. Penetapan lokasinya akan di lakukan pada FGD I ukuran keluarga, budaya dan aktifitas sosial penduduk, termasuk tradisi
bersama stakeholder terkait. serta dinamika dan pergerakan penduduk, yang mencerminkan daya tarik
kawasan. Data dimaksud akan didapatkan dengan cara survei data
statistik dan dilengkapi dengan wawancara dan pengamatan lapangan.
1.7.2 Metode Pengumpulan Data dan Analisis
 Kondisi Perekonomian
a. Data instansional
Dilakukan untuk mendapatkan gambaran mengenai sektor-sektor
Data dan informasi yang perlu dihimpun dalam kaitan ini antara lain
pendorong perkembangan ekonomi dan tingkat perkembangannya yang
menyangkut strategi dan kebijakan pengembangan Rencana Tata Ruang Wilayah
dapat dilihat dari faktor ketenagakerjaan, PDRB, kegiatan usaha dan
Kabupaten Malaka, RDTR Kota Betun (dala proses penyusunan) serta peraturan
perkembangan penggunaan lahan dan produktifitasnya. Data ini akan
dan kebijakan sektoral terkait. Kegiatan ini akan dilakukan dengan cara survai
kepustakaan dan wawancara dengan staf teknis pada instansi terkait.

I -8
Laporan Akhir
didapatkan dengan cara survei data statistik dan dilengkapi dengan 2. Manfaat
wawancara dan pengamatan lapangan. a. Mendapatkan gambaran kemampuan daya dukung fisik dan lingkungan serta
 Kondisi Fisik dan Lingkungan kegiatan sosial ekonomi dan kependudukan yang tengah berlangsung.
Dilakukan untuk mendapatkan gambaran mengenai kondisi penggunaan b. Mendapatkan kerangka acuan perancangan kawasan yang memuat rencana
lahan, kondisi bentang alam kawasan, kondisi geografis, sumber daya air, pengembangan program bangunan dan lingkungan, serta dapat mengangkat nilai
kondisi topografi, sensifitas terhadap bencana alam, status dan nilai lahan. kearifan dan karakter khas lokal sesuai dengan spirit dan konteks kawasan
Data-data tersebut akan didapatkan dengan cara interpretasi peta rupa perencanaan.
bumi dan peta citra dan dilengkapi dengan observasi, wawancara dan 3. Komponen-komponen Analisis
pengukuran lapangan Analisis secara sistematis dilakukan dengan meninjau aspek-aspek sebagai berikut:
 Kondisi Prasarana dan Sarana Perkotaan a. Perkembangan Sosial-Kependudukan: gambaran kegiatan sosial-
Dilakukan untuk mendapatkan gambaran mengenai kondisi tingkat kependudukan, dengan memahami beberapa aspek, antara lain tingkat
pelayanan prasarana dan sarana perkotaan bagi kebutuhan aktivitas pertumbuhan penduduk, jumlah keluarga, kegiatan sosial penduduk, tradisi-
penduduk perkotaan dalam menunjang fungsi dan peran kawasan, antara budaya lokal, dan perkembangan yang ditentukan secara kultural-tradisional.
lain berupa jenis infrastruktur perkotaan, jangkauan pelayanan, jumlah b. Prospek Pertumbuhan Ekonomi: gambaran sektor pendorong perkembangan
penduduk terlayani serta kapasitas pelayanan ekonomi, kegiatan usaha, prospek investasi pembangunan dan perkembangan
penggunaan tanah, produktivitas kawasan, dan kemampuan pendanaan
Untuk kebutuhan RTBL, kebutuhan data tersebut akan dilengkapi dengan pemerintah daerah.
melakukan pengamatan dan atau pengukuran yang lebih detail pada bagian c. Daya Dukung Fisik dan Lingkungan: kemampuan fisik,lingkungan dan
wilayah kota dan kawasan atau spot-spot kawasan prioritas. lahan potensial bagi pengembangan kawasan selanjutnya. Beberapa aspek
yang harus dipahami antara lain:kondisi tata guna lahan, kondisi bentang
c. Partisipatif/Masukan Stake Holders/Masyarakat alam kawasan, lokasigeografis, sumber daya air, status-nilai tanah, izin
Bertujuan untuk memperoleh gambaran mengenai persepsi dari anggota lokasi, dan kerawanan kawasan terhadap bencana alam.
masyarakat maupun stake holders lainya dengan jalan wawancara ataupun d. Aspek Legal Konsolidasi Lahan Perencanaan: kesiapan administrasi dari
diskusi terbatas/FGD. lahan yang direncanakan dari segi legalitas hukumnya.
e. Daya Dukung Prasarana dan Fasilitas Lingkungan: seperti jenis
1.7.3 Metoda Analisis infrastruktur, jangkauan pelayanan, jumlah penduduk yang terlayani, dan
1. Pengertian
kapasitas pelayanan.
Merupakan proses untuk mengidentifikasi, menganalisis, memetakan dan
f. Kajian Aspek Signifikansi Historis Kawasan: kaitan kedudukan nilai historis
mengapresiasi konteks lingkungan dan nilai lokal dari kawasan perencanaan dan
kawasan pada konteks yang lebih besar, misalnya sebagai aset pelestarian
wilayah sekitarnya.
pada skala kota/regional bahkan pada skala nasional.
4. Prinsip-prinsip Analisis
Salah satu cara menganalisis adalah dengan metode analisis SWOT:

I -9
Laporan Akhir
a. Kekuatan/Potensi (Strength) yang dimiliki wilayah perencanaan, yang  Tinjauan kebijakan, peraturan dan perencanaan Penataan dan Revitalisasi
selama ini tidak atau belum diolah secara maksimal, atau pun terabaikan Kawasan yang telaha ada, tinjauan nilai-nilai signifikasi kawasan berupa
keberadaannya. sejarah atau social/budaya, tinjauan kondisi ekonomi local kawasan dan
b. Kelemahan/Permasalahan (Weakness) internal yang selama ini dihadapi peranan kawasan terhadap kota/kabupaten, tinjauan fisik kawasan: batas
dalam kawasan perencanaan. fisik, karakter fisik, batas admnistrasi, luas lahan, bentuk asli dan sejarah
c. Prospek/Kesempatan (Opportunity) pengembangan yang lebih luas (pada kawasan.
skala perkotaan-perdesaan/regional pada masa yang akan datang. b. Aspek Teknis (Sarana, Prasarana dan Utilitas)
d. Kendala/Hambatan (Threat) yang dihadapi wilayah perencanaan, terutama Memberikan gambaran mengenai:
yang berasal dari faktor eksternal.  Kondisi eksisting prasarana di dalam kawasan (air bersih, drainase,
5. Hasil Analisis persampahan, air limbah, jalan), sarana (pasar rakyat, industry kecil,
pedagang kaki lima (pkl), perkotaan, fasilitas social, fasilitas transportasi dan
Hasil analisis kawasan dan wilayah perencanaan mencakup indikasi program
utilitas (listrik, gas, telepon)
bangunan dan lingkungan yang dapat dikembangkan pada kawasan perencanaan,
 Permasalahan yang dihadapi
termasuk pertimbangan dan rekomendasi tentang indikasi potensi kegiatan pembangunan
 Analisis permasalahan dan rekomendasi (analisis kebutuhan, system
kawasan/lingkungan yang memiliki dampak besar dan penting serta yang memerlukan
prasarana, alternative pemecahan, rekomendasi).
penyusunan AMDAL sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
 Sistem sarana, prasarana dan utilitas yang di butuhkan.
1.8 Produk Rencana c. Aspek Ekonomi Lokal

Memberikan gambaran mengenai:
Mengacu pada Pedoman Teknis pelaksanaan RTBL, maka dapat digambarkan
 Kondisi eksisting : penciptaan lapangan kerja (jumlah unit usaha, nilai
produk dari pekerjaan RTBL Kawasan Malaka Tengah ini disusun dengan tingkat
prperti, intensitas pemanfaatan ruang kawasan, pemanfaatan ruang ekonomi;
kedalaman rencana sebaga berikut:
diversifikasi usaha (pangsa pasar, variasi jenis usaha, peruntukan lahan
usaha).
1.8.1 Studi Penyusunan Masterplan Kawasan, Yang Meliputi :
 Permasalahan yang di hadapi
a. Tinjauan Skenario Pengembangan Kawasan
 Analisis permasalahan dan rekomendasi
 Sistem ekonomi yang dibutuhkan
 Tinjauan kebijakan umum pembangunan kota/kabupaten, fungsi, peranan
d. Aspek Lingkungan, Sosial dan Budaya
dalam konteks regional
 Tinjauan peran dan fungsi kota, tinjauan fisik kota, batas administrasi
 Kondisi eksisting : kualitas lingkungan (pejalan kaki, desai tapak, perabot
kota/kabupaten, tinjauan kependudukan, tinjauan social ekonomi perkotaan,
jalan, penanda/signage, estetika, ekologi), ruang, bentuk dan tipologi kawasan
kecendrungan pengembangan kota/kabupaten, kawasan-kawasan
(cartilage/tingkat keutuhan kantong kawasan, morfologi/keutuhan bentuk
kota/kabupaten yang perlu dilestarikan/dikendalikan pengembanganya,
tapak kawasan, tipologi/keutuhan wujud fisik kawasan, bentuk lama
scenario pengembangan kota/kabupaten, arah pengembangan parasarana
kawasan dan bangunan lama/kuno, kerusakan/tingkat kehancuran

I -10
Laporan Akhir
kawasan), sejarah kawasan, tradisi social dan budaya (aktivitas tradisi social b. Penanganan kawasan meliputi: konservasi, pembangunan baru/new
masyarakat, budaya local dan pemanfaatan ruang yang ada). development, perbaikan/upgrading, pemindahan/relokasi-resetlement dan
 Permasalahan yang dihadapi peremajaan/renewal.
 Analisis permasalahan dan rekemendasi c. Rencana struktur kawasan/Urban Structure (rencana kerangka kota-
 Sistem lingkungan, tradisi social dan budaya yang dibutuhkan kawasan, ruang-ruang structural dan system kota-kawasan).
e. Aspek Keuangan dan Pembiayaan d. Rencana pemanfaatan lahan dan ruang (tata guna lahan/land use, rencana
Memberikan gambaran mengenai: tata guna ruang/space use, rencana tematik kawasan).
 Kondisi eksisting : kemampuan pembiayaan pemerintah, swasta dan e. Rencana integrasi dan aksesibilitas kawasan (rencana integrasi kawasan
masyarakat dalam melakukan investasi dan melakukan operasi serta terhadap kota dan rencana aksesibilitas, jalan dan transportasi).
pemeliharaan.
 Permasalahan yang di hadapi.
 Analisis permasalahan, kelayakan investasi, opersi dan pemeliharaan serta ii. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
rekemendasinya. a. Rencana Umum (Design Plan)
 Sistem pembiayaan yang dibutuhkan untuk investasi, operasi dan Memberi gambaran yang jelas atas framework dan hubungan antar sub kawasan
pemeliharaan. yang memenuhi kaidah teknis Urban design, yang memuat :
f. Aspek Kelembagaan  Rencana Tapak
Memberikan gambaran mengenai:  Rencana pergerakan dan Lingkage
 Kondisi eksisting : keberadaan institusi/kelembagaan pengelola kawasan,  Rencana Tata Hijau
kebijakan (Keppres, SK Kepala Daerah) dan aspek legal/hokum (UU, Perda),  Rencana Pelayanan Prasarana (air bersih, drainase, persampahan, air
serta kepedulian masyarakat terhadap pelestarian bangunan dan kawasan limbah, jalan), sarana (pasar rakyat, industry kecil, pedagang kaki lima (pkl),
lama. pertokoan, fasilitas social, fasilitas transportasi dan utilitas (listrik, gas dan
 Permasalahan yang di hadapi. telepon).
 Analisis permasalahan dan rekemendasi.  Rencana Sirkulasi dan Aksesibilitas Kawasan.
 Sistem kelembagaan yang dibutuhkan.  Rencana wujud dan elemen kawasan
g. Rencana Pengembangan Kawasan, Yang Meliputi :
i. Skenario Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan b. Rencana Detail (Detail Guidelines)
Pada tahap ini RTBL harus sudah mulai dikonsultasikan dengan pihak-pihak Memberi gambaran dan arahan mengenai : bentuk, dimensi, gubahan massa,
terkait baik pemerintah, swasta dan masyarakat yang terkena dampak kegiatan perletakan bangunan dan komponen perlengkapan kawasan seperti ; street
RTBL Pada tahap ini memuat : furniture. Space amenities, signage, pedestrian, papan informasi, pagar, lampu yang
a. Konsepsi penataan dan revitalisasi kawasan sesuai kondisi lapangan, yang akan dijadikan pedoman dalam penyusunan DED
rencana pengembangan.
iii. Rencana Pengembangan Ekonomi Lokal

I -11
Laporan Akhir
a. Rencana penyediaan lapangan kerja yang dapat memberikan dampak paling besar bagi pengembangan ekonomi
b. Rencana pengembangan usaha (diversifikasi dan keragaman) local.
c. Rencana peningkatan kemampuan berusaha 3. Rencana Pembiayaan (financing plan) pertahun anggaran sesuai dengan
iv. Rencana Pengembangan Lingkungan, Tradisi Sosial dan Budaya indikasi sumber pendanaan (pemerintah, swasta dan masyarakat).
a. Rencana pengembangan/pelestarian lingkungan kawasan 4. Jadwal pelaksanaan.
b. Rencana pengembangan/pelestarian tradisi social masyarakat
c. Rencana pengembangan/pelestarian tradisi budaya local B. Rencana Tindak Pengembangan/Peningkatan Keuangan Kawasan
Tujuan dari rencana tindak ini adalah untuk meningkatkan kemandirian pemerintah
kota/kabupaten khususnya kawasan PRK sehingga dapat membiayai sendiri
v. Rencana Pengembangan Sumber-sumber Pendanaan sebagian besar program investasinya dan pelaksanaan O & M. Rencana tindak ini
a. Rencana pengembangan/penggalian sumber-sumber pendanaan (pemerintah, merupakan kegiatan yang harus dilaksanakan dalam rangka pengembangan
swasta dan masyarakat) untuk melakukan investasi di kawasan PRK beserta keuangan kawasan RTBL baik untuk implementasi fisik maupun untuk pembiayaan
legal aspek yang diperlukan. operasi dan pemeliharaan.
b. Rencana pengembangan pengembangan sumber-sumber pendanaan untuk Rencana tindak ini di lakukan dalam rangka memobilasasi sumber-sumber
opersi dan pemeliharaan pendanaan yang memungkinkan baik dari pemerintah, swasta maupun masyarakat.
vi. Rencana Pengembangan Kelembagaan Dalam rangka penggalian sumber-sumber pendanaan ini juga diperlukan adanya
a. Konsep pengelolaan kawasan. aspek legal yang perlu ditertibkan, sosialisasi maupun promosi yang sudah tentu
b. Rencana pembentukan institusi/lembaga pengelola kawasan beserta aspek akan memerlukan dana. Target waktu pelaksanaan serta penanggung
legalnya. jawab/pelaksanaannya juga perlu ditetapkan sehingga dapat segerah dilaksanakan.
c. Rencana pengembangan kapasitas institusi/lembaga pengelola kawasan
C. Rencana Tindak Pengembangan/Peningkatan Kelembagaan Kawasan
Tujuan dari rencana tindak ini adalah agar kawasan PRK dapat dikelola dengan baik
dan benar. Penyusunan rencana tindak ini mengacu pada rencana pengembangan
kelembagaan yang telah disepakati. Target waktu dan pelaksana kegiatan ini (siapa
1.8.2 Program Investasi RTBL dan Rencana Tindak Keuangan Serta Rencana bertanggung jawab terhadap apa) perlu ditetapkan. Perwali/Perbub sangat
Tindak Kelembagaan Kawasan diperlukan dalam rangka pengelolaan kawasan RTBL, disamping peningkatan
A. Program Ivestasi RTBL kemampuan/kapasitas personil yang mengelolah kawasan, seperti pelatihan dan lain
1. Program penataan danrevitalisasi kawasan untuk jangka waktu lima tahun. sebagainya.
Program tersebut disusun berdasarkan Rencana Pengembangan Kawasan yang
layak dilaksanakan yang telah dianalisa kelayakanya sesuai aspek-aspek.
2. Prioritas Kawasan (spot-spot kesepakatan) untuk dikembangkan pada awal
tahun anggaran. Prioritas proyek yang diusulkan merupakan usulan kegiatan

I -12
Laporan Akhir
1.9 Sistematika Penulisan Laporan Akhir BAB VII PEDOMAN PENGENDALIAN DAN PEMBINAAN
Berisi uraian tentang Aspek-Aspek Pengendalian Pelaksanaan
Untuk memudahkan menelusuri kerangka alur pikir yang dikembangkan maka Pengelolaan Kawasan Pembinaan Pelaksanaan
Laporan ini secara kronologis disusun berdasarkan sistematika sebagai berikut:
BAB VIII DRAFT PERATURAN BUPATI
BAB I PENDAHULUAN
Berisi uraian tentang Peraturan Bupati yang mendukung pelaksanaan
Memuat uraian tentang latar belakang, tujuan, sasaran dan kegunaan, RTBL kawasan Malaka Tengah di Kota Betun
ruang lingkup pekerjaan serta serta sistematika penulisan Laporan.
BAB II ANALISIS PENGEMBANGAN KAWASAN PERENCANAAN
Berisi uraian analitis komponen RTBL seperti dalam Permen PU no.06

tahun 2007 tentang pedoman penyusunan RTBL, dengan menggunkan
metode analisis SWOT.
BAB III PENYUSUNAN KONSEP PENGEMBANGAN KAWASAN MALAKA

TENGAH
Berisi uraian dan kajian Teori yang ada kaitanya dengan pengembangan
wilayah serta relevan dengan penyusunan Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan.
BAB IV RENCANA UMUM DAN PANDUAN RANCANG BANGUN KAWASAN

MALAKA TENGAH
Berisi uraian tentang Pemanfaatan Ruang, Intensitas Pemanfaatan,
Penataan Bangunan, Jaringan Jalan, dan Sistem Ruang Terbuka & Tata
Hijau
BAB V RENCANA INVETASI

Berisi uraian Aspek Perencanaan Investasi , Strategi Perencanaan
Pola-pola Kerjasama Operasional, Aspek-aspek Pengendalian Rencana,
Pengelolaan Kawasan dan Pembinaan pelaksanaan
BAB VI KETENTUAN PENGENDALIAN

Berisi uraian Aspek Aspek-Aspek Pengendalian Rencana
Dan Model Pengendalian Pemanfaatan Ruang

I -13
Laporan Akhir
Gambar 1.1
Peta Orientasi Lokasi Kegiatan

I -17
Laporan Akhir
Kawasan
Malaka Tengah
Gambar 1.2
Peta Kabupaten Malaka

I -18
Laporan Akhir
Gambar 1.3
Peta Citra Kawasan Malaka Tengah

I -19
Laporan Akhir
Gambar 1.4
Peta Batasan/Deliniasi Kawasan Perencanaan

I -20
Laporan Akhir
Gambar 1.5
Peta Digitasi Kawasan Perencanaan

I -21
Laporan Akhir
5. NTT merupakan wilayah geologi dengan resiko gempa tinggi (yakni berada
pada wilayah 5 dan 6). Maka pertanyaannya adalah bagaimana rekayasa
struktur bangunan sedemikian rupa sehingga dapat menjamin ketahanan
bangunan terhadap ancaman bahaya gempa bumi
6. Struktur perekonomian kota di Indonesia sesungguhnya masih bersifat
duallistis, ditandai dengan kehadiran sektor informal secara mencolok
Berdasarkan pertimbangan di atas dan sesuai aspirasi stakeholder pada focus group
3.1 Visi dan Misi Pembangunan Kawasan Malaka Tengah discussion I maka dapat di rumuskan visi – misi pengembangan kawasan Malaka Tengah
sebagai berikut:
Agar dapat disusun visi dan misi pembangunan Kawasan Malaka Tengah maka Visi: “live, work, and leisure in commercial corridor“.
beberapa isu stratetigis berikut ini dapa menjadi landasan untuk proses
HIDUP, KERJA DAN REKREASI DI KORIDOR KOMERSIAL.
penyusunan visi –misi. Isu strategis dimaksud antara lain:
1. Kawasan Malaka merupakan kawasan baru berkembang, di mana Malaka DENGAN SLOGAN
merupakan kabupaten/daerah otonom baru hasil pemekaran Kabupaten

HADER HAU HO DOMIN NO NEON KMANEK
Belu. Maka pertanyaanya bagaimana pola pendekatan dalam
mengembangkan kawasan ini mengingat secara hierarki keruangan Daerah (Bangunlah Aku Dengan Cinta dan Kasih)
Otonom Baru Malaka belum memiliki RTRW, RDTR dan rencana keruangan
Misi:
terkait.
2. Kawasan ini merupakan kawasan kecamatan yang di rencanakan menjadi 1. MENGEMBANGKAN KAWASAN PEDAGANGAN DAN JASA PADA KORIDOR BEI
kawasan perkotaan ibukota Kabupaten Malaka, yang mana tingkat ABUK SEBAGAI PUSAT KEGIATAN BISNIS DAN KOMERSIAL
kepadatan bangunan relatif sangat rendah. Maka pertanyaanya adalah
2. MENGEMBANGKAN PUSAT-PUSAT KEGIATAN PADA SIMPUL-SIMPUL PUSAT KOTA
bagaimana pola penataan bangunan sedemikain rupa sejak dini sehingga
BETUN SEBAGAI PUSAT ORIENTASI DAN IDENTITAS KOTA .
memberikan kenyamanan pada masyarakat di kota Betun dan terutama pada
kawasan perencanaan RTBL. 3. MENGEMBANGKAN LAPANGAN UMUM KOTA BETUN SEBAGAI IDENTITAS
3. Tata Ruang kota yang Kooperatif : Tidak dapat diingkari bahwa struktur SEKALIGUS PUSAT ORIENTASI KOTA BETUN SERTA REKREASI KOTA
perekonomian kota-kota di Indonesia termasuk kota Malakamasih bersifat
duallistis, ditandai dengan kehadiran sektor informal secara mencolok. 4. MENGEMBANGAN KORIIDOR BEI ABUK SEBAGAI LINKAGE YANG
Kenyataan ini perlu disikapi secara arif dalam pengeambilan keputusan MENGHUBUNGKAN SUB PUSAT DENGAN PUSAT KOTA BETUN DAN ATAU ATAU
perencanaan tata ruang PUSAT KOTA BETUN DENGAN WILAYAH LAIN MELALUI PENCIPTAAN PEDESTRIAN
4. Pembangunan berkelanjutan berwawasan lingkungan ; Pembangunan WAYS YANG NYAMAN DAN MANUSIAWI.
berkelanjutan berwawasan lingkungan merupakan isu global yang perlu
mendapat perhatian dalam setiap keputusan perencanaan fisik keruangan,
termasuk RTBL Kawasan Malaka.
III- 1
Laporan Akhir
3.2.1 Konsep Umum Struktur Ruang Kawasan

Secara umum penataan kawasan Malaka Tengah dengan mengacu pada konsep
penataan struktur kawasan sebagai berikut:
a. Pemanfaatan lahan secara efektif dan efisien pada blok perdagangan dan jasa
pusat Kota Betun serta optimalisasi ruang terbuka pada kawasan
permukiman.
b. Meningkatkan heterogenitas penggunaan lahan serta mempertahankan
penggunaan lahan yang ada, terutama yang telah menjadi ciri atau karakter
kawasan campuran antara perdagangan, jasa, pariwisata dan permukiman.
c. Guna meningkatkan atau mengembalikan vitalitas obyek/site bersejarah kota
Betun yang telah mengalami penurunan kualitas fisiknya dengan
pendekatan konservasi.
d. Mengurangi crossing sirkulasi dengan pemisahan sirkulasi terutama pada
koridor jalan Bei Abuk yang saat ini merupakan titik kritis koridor baik dari
aspek kemacetan lalul intas dan rawan kecelakaan.
Gambar 3.1 Visi Misi Pembangunan e. Meningkatkan atau mengendalikan dan meningkatkan fungsi kawasan yang
ada pada wilayah perencanaan antara lain:
3.2 Konsep Perancangan Struktur RTBL Kawasan Malaka Tengah

1. Blok perdagangan dan jasa terutama sepanjang koridor jalan Bei Abuk,
Konsep perancangan struktur tata bangunan dan lingkungan adalah suatu gagasan
perancangan dasar pada skala makro, mulai dari intervensi desain struktur tata
2. Bentuk dan tampilan bangunan disepanjang koridor Beik Abuk harus
bangunan dan lingkungan yang akan dicapai pada kawasan perencanaan. Hal ini
membentuk suatu irama untuk mengurangi karakter yang monoton dan
terkait dengan struktur keruangan yang terintegrasi terhadap kawasan sekitarnya
membosankan serta memberikan ciri-ciri kawasan sekitar sebagai
secara luas dengan mengintegrasikan seluruh komponen perancangan kawasan yang
referenesi. Pembentukan irama dapat melalui pergantian karakter ruang
ada.Konsep perancangan kawasan yaitu dengan mengintegrasikan
yang bersifat menekan,mengarahkan, menghambat, melingkar atau lepas
kawasanperencanaan dengan kawasan di sekitarnya. Konsep dasar konektivitas
pada jalan sepanjang.
kawasan yaitu dengan pengembangan jalur transportasi kota yang melalui jalan
arterikawasan. Perencanaan dalam pusat kota di konsepkan dengan pengembangan 3. Selain itu bentuk dan tampilan bangunan dalam wilayah perencanaaan
sentra bisnis kota dan pengembangan jalur citywalk sebagai pusat parade kota harus saling mendukung untuk menciptakan suatu kesatuan yang utuh
penunjang potensi wisata kawasan. Selain itu, pengembangan kawasan tepian air melalui penggunaan elemen bangunan yang ada dan telah dikenal
sebgai ruang publik kota sekaligus sebagai pengendali pemanfaatan lahan di area sebahai elemen penyatu.
sempadan sungai/pantai.
III- 2
Laporan Akhir
3.2.2 Identitas dan Karakter Lokal Warrick dan Alexander (1997) berdasarkan survey American LIVESInc dan
Secara prinsip meningkatkan identitas dan karakter local dapat dicapai Inter Communication Inc. menyimpulkan beberapa perubahan demografi yang
dengan cara: menggunakan/memanfaatkan lahan yang tidak terlalu rigid/kaku, terjadi diAmerika adalah:
melainkan melakukan pencampuran atara berbagai fungsi kegiatan. Hal ini 1. Perubahandarimass market standar kenichemarket differentation,
dilakukan untuk menurunkan prinsip mono-kultur menjadi lingkungan dimana keduanya adalah taraf hidup dan gayahidup.
heterokultur.Hetereo-kultur memberi kesempatn pada pencampuran social sehingga 2. Perubahandarisuburbantidakterencanamenjadilingkungankomunit
tidak terjadi diskriminasi pemanfaatan ruang.Monokultur mengahsikan kelompok asyang terencana(master-planned communities)
eksekutif danelit.Dalam hal ini dapat meyebabkan pergesekan sosial yang cukup
3. Perubahan dari suburban tanpa nama/ tidak dikenal dan
tinggi.
individualisme menjadi suatu halyangdiharapkan masyarakat.
Pemanfaatan ruang yang bersifat mix-used membutuhkan tempat yangsesuai
4. Perubahan daricontemporary styling menjadineotraditionalstyling
dengan skala manusia. Kedua hal ini mampu memberikan “daya hidup” dan
5. Perubahan daristrip-commercial suburban sprawl menjadi pusat
menciptakan suatu tempat yang mempunyai konbtribusi terhadap komunitas yang
yang terdefinisidengan jelas dan kompak.
“aman”dan berkelanjutan. Oleh karena itu dalam perancangan urban harus
memperhatikan antara lain:
Munculnya dua permintaan yakni gaya hidup perkotaan dan kenyamanan
pinggiran kota, membutuhkan bentuk yang kompak dari suatu kawasan komersial.
 “sense of place”dan berintegrasi dengan konteks local
Kawasan komersial berupa pusat perbelanjaan dan koridor komersial yang kompak
 Tempat yang bersifat atraktif, memberikan fungsi yang multi guna,
dapat memaksimalkan potensinya untuk mengurangi perjalanan dengan mobil,
keberagaman dalam bentuk dan pilihan
mendukung transit dan mempertahankan ruangterbuka.
 Integrasi dengan transportasi umum (konektivitas antar kawasan)
Bentuk koridor komersial dan pusat kawasan menciptakan kondisi yang ideal
 Mempriorotaskan kepada pergerakan pengguna yang disable, pejalan kaki
untuk aktivitas yang berorientasi pada hiburan dan rekreasi. Format mixed- use
dan sepeda.
hunian, perkantoran dan elemen-elemen public memperkuat sense of place
 Menekankan pembangunan fisik (sksesibilitas, skala spasial jalur
pusat kawasan dan merupakan nilai tambah bagi retail entertaiment. Kombinasi
penghubung) dengan skala manusia.
fungsi dan format pusat kawasan harus merupakan kombinasi yang imbang antara
komersial dan kegiatan hiburan serta rekreasi non-profit.
3.2.3 Placemaking pada kawasankoridorkomersial
Pengunjung yang datang kepusat perbelanjaan dan koridor komersial bukan
hanya karena kegiatan komersial namun karena seting public yang memungkinkan
Menurutsurvey diAmerika,jika diberikan pilihan ternyata masyarakat lebih
orang untuk bertemu, berbaur, berjalan-jalan, dan melihat-lihat. Daya tarik format
memilih compactcenter dibanding commercialstrips,karena dalam commercialstrips
koridor komersial dan pusat perbelanjaan sebagai sebuah tempat untuk berkumpul
terdapat sesuatu yang hilang. Eleman yang hilang adalah ruang/tempat
merupakan esensi utama pendorong suksesnya kawasan komersial.
berkumpul/beraktivitas komunitas masyarakat selain rumah dan tempat bekerja.
Koridor komersial dengan format yang kompak, mixed-use, pedestrian
Ruang diantara bangunan, plaza publik, ruang hijau, alun-alun dan jalan yang
oriented merupakan salah satu kunci utama untuk mencapai koridor komersial yang
dapat dilalui dengan berjalan kaki menyebabkansuatu pusat kota atau koridor jalan
aktif, pengurangan polusi udara, kemacetan lalu-lintas dan preservasi ruang
dapat berperan sebagai ruang untuk komunitas dan lingkungan sekitar.
terbuka serta menciptakan lingkungan dan komunitas yang lebih nyaman.
III- 3
Laporan Akhir
Perubahan spirit of place samar, sulit dianalisis secara formal dan konseptual 6. Keragaman aktivitas padalevel pejalan kaki.
namun tetap terjadi. (Relph,1976, p.99). Suatu tempat dapat memiliki spirit atau 7. Menyediakanruangberkumpulpublikyangcukup (publicgatering space)
sense of place ketika tempat tersebut memiliki kualitas, konsistensi dan keandalan. 8. Menata karakter pedestrian berskala manusia, keintiman ruang
Ruang kota yang baik adalah ruang yang mewadahi transaksi aktifitas publik kawasan historis.
ekonomi pada berbagai tingkat dan lapisan dan menyediakan ruang untuk 9. Visibilitas
transaksi social dan budaya Montgomery (1998). Montgomery menjelaskan indikator
kunci dari vitalitas suatu kawasan yakni: Kebijakan kota yang dapat dilakukan untuk pendukung placemaking pada
kawasan koridorkomersial adalah (Bohl, Charles C., 2002):
a. Tingkat variasi dalam penggunaan lahan primer, termasuk perumahan. 1. Pembangunan menekankan skala lingkungan dan manusiawi
b. Proporsi bisnis lokal yang dimiliki atau kebebasan jenis usaha/ bisnis, menciptakan kotayangberskala manusia.
terutamapertokoan. 2. Menggunakan analisis pasar untuk menginformasikan perencanaan dan
c. Pola jam buka, dan adanyakegiatan malam hari dan sore. menentukan produk yang diinginkan.
d. Kehadiran dan kekhususan koridor komersial 3. Area istirahat didalam kawasan dan terhubung dengan jalan-jalan dan
e. Ketersediaanbioskop,teater,bar,pub,restorandanbudayalainnya/tempat trotoar.
pertemuan, menawarkanlayanan dari berbagai jenis, hargadan kualitas. 4. Menciptakansektor keuangan public yang dapat membantu pelaksanaan
f. Ketersediaan ruang, termasuk taman, lapangan dan ruang sudut, pembangunan, dengan menarik partisipasi sektor swasta.
memungkinkan orangmenonton danberaktivitassepertiprogramanimasi budaya. 5. Mendefinisikan gerbang masuk kawasan dimana pengunjung tahu ketika
g. Pola penggunaanlahan campuran memungkinkan perbaikan dan investasi kecil masuk dan meninggalkankawasan.
di bidang properti. 6. Kebijakan kota dapat mengendalikan ukuran dan penempatanelemen
h. Ketersediaan unityangberbedaukuran dan biaya. 7. Membangun jalur pejalan kaki antar kawasan. Kawasan ramah pejalan
i. Inovasidalamtampilanarsitekturbaru,menyediakan berbagai jenis bangunan, kaki dihubungkan dengan prasarana publik. Pemerintah merencanakan
gaya dan desain. dan membangun jaringan pejalan kaki antar distrik.
j. Kehidupan jalanan dan bagian depanjalanyang aktif. 8. Menata dimensi blok, pengambil kebijakan mengatur ketinggian bangunan
dan jarak antar blok. Persyaratan garis sempadan fleksibel.
9. Parkir paralel,tidak memerlukan taman parkir, tidak menutup jalan untuk
Aspek pentingdalam mendesain main street dan town center (Bohl, Charles C.,
lalu lintas dan mengijinkan truk menarik dan menyerahkan barang
2002) terdiridari:
didepan toko.
10. Mengatur standar pencahayaan (ukuran, dan tingkat pencahayaan)
1. Kemampuan mengadaptasiurban form dengan mudah
11. Kawasan pejalan kaki harus dapat diakses dan fokus pada program
2. Kombinasi entertainmentretaildan nicherestaurant
transit dan transportasi.
3. Detail desain bangunan,lingkungankotayangbervariasidandekorasiwajah
12. Program perumahan kota yang terjangkau.
jalan (streetscape)yang menarik.
4. Menempatkan toko langsungberhubungan dengansisi jalan.
5. Mengubah parkir badan jalan dengangedungparkir
III- 4
Laporan Akhir
Street as placea dalah upaya membentuk place pada ruang jalan dalam rangka Tabel 7.1 Aspek yang dipertimbangkan dalam membentuk place pada kawasan komersial koridor
jalan ateri primer
mengembalikan fungsi jalan bagi kepentingan public yang mempertimbangkan
pejalan kaki (PPS, 2009). Street as place membentuk kembali jalan sebagai tempat AspeK
No IndikatorPlace
PerancanganPlace
yang disiapkan untuk meningkatkan vitalitas ekonomi yang lebih baik dan 1. FungsidanAktifitas  Variasi penggunaan lahan termasuk perumahan.
memberikan peluang untuk kepentingan umum. Street as places mengintegrasikan  Kebebasan jenis usaha pertokoan.
 Pola jam buka, dan adanya kegiatan malam dan sore hari.
berbagai elemen koridor jalan dengan menciptakan vitalitas tempat dimana orang  Pola penggunaan lahan campuran untuk investasi bidang
properti.
merasa aman, nyaman, merasa memiliki dan bersosialisasi.
 Kehidupan jalanan dan bagian depan jalan yang aktif
Place making pada kawasan koridor komersial menurut PPS  Kombinasi entertainment retail dan niche restaurant.
 Aktifitas lantai dasar yang mengundang dan terbuka untuk
(ProjectforPublicSpace) meliputi elemen-elemen sebagai berikut: pengunjung
2. Identitas,karakter  Kekhususan setiap kawasan koridor komersial.
Dan keunikan  Merefleksikan identitas dan budaya lokal
1. Kenyamanan dan identitas (Comfort and Image)
3. Kenyamanan  Terdapat ruang untuk duduk, elemen pencahayaan, lansekap dan
a. Merefleksikan identitas dan budaya lokal Perabot jalan yang memberikan kemudahan dan kenyamanan.
b. Terdapatruanguntukduduk,elemen pencahayaan yang baik,lansekap dan 4. Kemudahan  Parkir paralel, tidak menutup jalan untuk lalu lintas.
 Kemudahan melintasi dan menyeberang di jalan
perabot jalan yangmemberikan kemudahan dan kenyamanan.
5. Visibilitas  Kejelasan elemen penanda dalam memberikan informasi.
c. Kejelasan dan pembatasanelemen penanda untuk memberikan informasi.  Mendefinisikan secara jelas pintu masuk dan keluar kawasan.
6. Aksesibilitasdan  Menempatkan took langsung berhubungan dengan sisi jalan.
tautan  Menyediakan berbagai pilihan jenis transportasi publik.
2. Aksesibilitas dan tautan(Access and Linkages)  Area istirahat dalam kawasan terhubung dengan jalan dan trotoar.
a. Kemudahan melintasi danmenyeberangdi jalan Menata system transit dan transportasi.
b. Trotoarmengakomodasi dan memberi kenyamanan pejalan kaki. 7. Berorientasipejalan  Beranekaragam aktivitas pada level pejalankaki.
kaki  Karakter pedestrian berskala manusia.
c. Menyediakan berbagai pilihan jenis transportasi public  Trotoar mengakomodasi dan member kenyamanan pejalankaki.
 Membangun jalur pejalan kaki antar kawasan. Kawasan ramah
pejalan kaki dihubungkan dengan prasarana publik. Pemerintah
3. Fungsi dan aktifitas (Uses&Activities) membangun jaringan pejalan kakiantar distrik.
8. Berorientasi  Tersedia ruang berkumpul publik yang representatif dapat
a. Pemakaibetah beraktifitas pada ruangkoridor. komunitas/ mewadahi kegiatan segala jenis usia dan kondisi termasuk anak-
b. Aktifitas lantai dasaryangmengundangdan terbukauntuk pengunjung. masyarakat anak dan diffeable people (jompo,penyandang cacad) Program
perumahan kota yang terjangkau.
c. Keragaman aktifitas seperti restaurant, toko, dan layanan usahalainnya.
9. Keunikan  Detail desain bangunan, lingkungan urban yang variatif.
4. Mendukung fungsi sosial (Sociability)

3.3 Konsep Perancangan Struktur Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan
a. Masyarakatdapat melakukan aktifitas bersama pada ruangkoridor.
b. Rasa memilikiterhadap ruangkoridor
Malaka Tengah
c. Representatif untuk mewadahi kegiatan segala jenis usia dan kondisi. Prinsip perancangan kawasan koridor komersial pada jalan arteri adalah
menggabungkan pola linier sepanjang strip jalan utama dengan pola memusat melalui
linkage struktural dimana ruang terbuka pada setiap sub kawasan sebagai node.
Konsep perancangan diperoleh sebagai elaborasi dari prinsip perancangan.
Adapun prinsip perancangan kawasan adalah:
III- 5
Laporan Akhir
a. Menata pola pengembangan koridor dari pola linier pada koridor jalan Agus 1. Blok perdagangan dan jasa pada Koridor Jalan Bei Abuk
Salim ke polanode. Dengan meningkatkan peran aktivitas yang tercampur (heterogen) dan memperkaya
b. Membentuk nilai dan menonjolkan karakter setiap sub-sub kawasan yang bentuk dan gaya arsitektur bangunan (richness). Memperlihatkan efisiensi wajah
menjadi daya tarik kawasan. bangunanyang sesuai dengan tipologi bangunan perdagangan menengah dan besar
c. Menyediakan dan menata ruang ketiga pada sub-sub kawasan koridor 2. Blok permukiman
komersial sesuai fungsi dan tema. Konsep penataan bangunan pada blok permukiman ini adalah lebih mengarah pada
d. Menciptakan pusat-pusat kawasan pada setiap zona. pengaturan sempadan bangunan dengan perwajahan banguan sebagai upaya
e. Menciptakan Integritas Kawasan. transformasi arsitektur vernacular serta memaksimalkan area pedestrian way .
f. Infill pada kawasan komersial yang kurang aktif 3. Blok Konservasi
g. Walkablecorridor. Konsep penataan bangunan konservasi/perlidungan pada bangunan yang bernilai
sejarah terutama sejarah terbentuknya kota Kupang dengan meningkatkan kualitas
Secara struktur kawasan perancangan terbagi menjadi tiga segmen yakni segmen 1 fisik dan mempertahankan wujud arsitekturnya, namun fungsi boleh berubah.
koridor utama kota Betun yakni Bei Abuk, segmen 2 kawasan Per- kantoran dan 4. Koridor Bei Abuk
hunian sisi barat Jalan Bei Abuk, segmen 3 pasar, komersial dan hunian (ruko). Dengan meningkatkan peran aktivitas yang tercampur (heteregon) dan memperkaya
Ide dasar perancangan dan integrasi kawasan adalah : “Mengintegrasikan keenam bentuk serta gaya arsitektur bangunan (richness). Memperhatikan efisiensidan
zona kawasan komersial pada koridor Jl.Beik Kota Betun secara internal antar efektivitas wajah bangunan yang sesuai dengan tipologi arsitektur tropis dan
zona dan secara eksternal dengan fungsi-fungsi komersial kotaBetun atau kawasan terutama mengalihkan belakang rumah yang menghadap sungai menjadi bagian
lainya.” depan rumah dan menghadap ke jalan.
Ke tiga segmen kawasan tersebut akan dijadikan sebagai kawasan komersial
yang memiliki karakter fungsi dan aktifitas komersialspesifik yang dapat A. Sempadan bangunan
memperkuat identitas K o t a B e t u n dan menjadi magnet/daya tarik kawasan. Penempatan garis sempadan bangunan (GSB) atau set beck bangunan diatur
Masing-masing identitas komersial pada setiap zona merujuk pada identitas utama dengan penetapan Damija (Daerah Milik Jalan) serta Dawasja (Daerah Pengawasan
kawasan sebagai urban commercial corridor forliving, workand leisure.“ Jalan)yang didasarkan atas arahan yang terdapat dalam RTRW serta startegi kawasan
secara keseluruhan. Arahan garis sempadan bangunanpada masing-masing segmen di
Konsep Dasar dalam mengintegrasikan 3 segmen didasarkan pada: Konsep atur sebagai berikut sebagai berikut:
tataGuna lahan, Konsep Fungsi dan Aktifitas, Konsep Sirkulasi dan jalur
pedestrian, Konsep ruang terbuka dan ruang terbuka hijau, Konsep 1. Blok perdagangan dan jasa pada Koridor Jalan Bei Abuk
tatabangunan, dan Konsep Parkir. Bangunan berupa toko dengan sistem blok diharapkan dapat memberi jarakdengan
as jalan sebagai tempat parkir dan memberi keluasan ruang untuk jalur pejalan
Skema penguatan perwajahan dan kontekstual bangunan khususnya kaki.
bangunan yang berada dikerangka utama kota dapat memperkuat kualitas struktur 2. Blok permukiman
kota dan sekaligus mampu meningkatkan karakter lokal. Karakter local ini Bangunan untuk sistem blok diharapkan dapat memberi jarak dengan as jalan
disesuaikan dengan karakater dan pola aktivitas yang timbul pada ruang publik. sebagai tempat penghijauan dan jalur pejalan kaki
III- 6
Laporan Akhir
3. Blok Konservasi Tabel 7.2 Kriteria Penerapan KDB
Bangunan yang akan di konservasi diharapkan dapat memberi jarak dengan as KDB Maksismum
No Fungsi Fungsi Lahan
jalan sebagai tempat parker dan memberikan keleluasan ruang luar. Arteri Kolektor Lokal
4. Koridor Jalan Bei Abuk 1 Lindung 0.02 0.02 0.02
2 Budaya
Garis sempadan bangunan pada peruntukan permukiman sedapat mungkin a. Perumahan Bangunan Tinggi 4.00 2.40 1.50
mampu memberikan suasana keterbukaan bagi pejalan kaki dan sepeda untuk Bangunan Sedang 1.25 1.25 1.25
Bangunan rendah
dapat memanfaatkan ruang terbuka sebagai area pedestrian mall dan sitting group Kepadatan Tinggi 1.2 1.4 1.6
juga sebagai area tata hijau yang lebih teduh.Hal ini dimaksudkan untuk Kepadatan Sedang 1.2 1.2 1.2
Kepadatan Rendah 1.2 1.2 1.2
meningkatkan kualitas lingkungan permukiman padat pada kawasan Malaka b. Jasa Luas >10.000 m² 2.0 1.6 1.5
Tengah khususnya di Kota Betun (lokasi RTBL). Luas >5.000 m² 2.0 1.6 1.5
Luas 1000-5000 m² 1.5 1.5 1.2
Luas 200-1.000 m² 1.2 1.2 1.2
B. Koefisien Dasar Bangunan Pusat primer 4.0 3.0 2.0
Pusat Sekunder 3.0 2.5 2.0
Konsep penetapan Koefisien Dasar Bangunan (KDB)selain mengacu terhadap c. Pemerinthan Luas >5.000 m² 1.6 1.5 1.2
d. Perdagangan Grosir 2.0
arahan dalam RTRK juga dapat mempertimbangkankondisi yang sudah
Eceran aglomerasi 2.0 1.5
berkembang. (maal)
Eceran aglomerasi 1.5 0.9
1. Blok perdagangan dan jasa pada Koridor Jalan Bei Abuk
(linier)
KDB pada bangunan perdagangan dengan menggunakan kapling besar.KDB Eceran tunggal (toko) 1.0 0.9 0.6
Pusat primer 2.8 2.1 1.4
yang diterapkan harus mampu mengakomodasikan jalur sirkulasi dan parker Pusat sekunder 2.8 2.1 1.4
serta penghijauan.Bangunan pertokoan menengah diharapakan dapat memberi e. Industri Besar 1.2
Sedang 1.2
ruang bagi parkir penghijauan serta jalur pejalan kaki. Kecil 1.2 1.2
2. Blok permukiman Rumah Tangga 1.2 1.2
f. Perguruan Tinggi 2.0 1.0
Konsep KDB yang diterapkan pada permukiman ini adalah adanya ruang untuk g. Fasilitas Umum 1.0 1.0 0.6
penanaman pohon/tanaman setiap rumah untuk penghijauan dan pemberian
jarak anatar bangunan rumah antisipasi/menghindari terjadinya kebakatran.
3. Blok konservasi
No Kawasan Standart
KDB yang diterapkan ini sesuai dengan peruntukan dimana fungsi ruang luar
1 Dalam Kawasan KDB rendah : 5% - 20%
difungsikan sebagai penghijauan, peresapan, parkir dan jalur sirkulasi maka
KDB sedang : 20% - 50%
konsepKDB 60%
2 Kawasan sekitar KDB sedang : 20% - 50%
4. Segmen koridor Jalan Bei Abuk
KDB sedang : 50% - 75%
KDB pada kawasan permukiman, yang mengunakan kapling besar dan kecil,
KDB yang diterapkan harus mampu mengakomodasi jalur sirkulasi dan parkir
serta penghijauan. Banguan atau fasilitas sosialyag terdapat pada segmen ini
diharapkan dapat memberi ruang bagi parkir dan penghijauan.
III- 7
Laporan Akhir
3.4 Konsep Komponen Perancangan Kawasan 3.5 Blok-Blok Pengembangan Kawasan dan Program Penanganannya
Berisi :
Gagasan perancangan dasar yang dapat merumuskan komponen-komponen perancangan KONSEP RENCANA PENGEMBANGAN KAWASAN MALAKA TENGAH
kawasan (peruntukan, intensitas dll) mis : jaringan jalan utama terdiri 3 hierarki :
1. strip pertokoan sepanjang jalan merupakan hirarki-1

2. fasilitas umum merupakan hirarki - 2,
3. hunian merupakan hirarki - 3.
SEGMEN I SEGMENII SEGMEN III

o Hunian intesitas  Penataan sirkulasi dan
tinggi  Relokasi Pasar Senin
perkir
Penataan Koridor  Konservasi bangunan
o  Penataan jalur
Bei Abuk bersejarah
pedestrian ways
o Perdagangan dan  Penataan RTH
 Penataan fasade
Gambar 3.2 Konsep Perancangan Struktur Tata Bangunan dan Lingkungan jasa Lapangan Betun dan
Ruang terbuka hijau bangunan
o pedestrian ways.
(RTH)  Penataan RTH komunal
 Pembuatan
o Pembangunan pada Lapangan
Node/Plaza
Gerbang Misi/Paroki
Gambar 3.3 Blok Pengembangan Kawasan
III- 8
Laporan Akhir
Gambar 7.5 Komponen Pengembangan KAwasan
Gambar 3.4 Rencana Pembagian -Segmen
Gambar 3.6 Rencana Pembagian Sub-Seemen
III- 9
Laporan Akhir
3.5.1 Blok Pengembangan Segmen 1 Segmen I dengan luas area blok adalah 16Ha, terbagi lagi menjadi 2 Blok
Rencana pengembangan pada Segmen I ini adalah untuk fungsi perdagangan dan (1) Blok 1A, dengan luas area blok adalah 10Ha.
jasa dengan isu utamanya adalah PENINGKATAN SECARA MAKSIMAL PERAN a. Blok A ini terletak pada pros jalan Bei Abuk sebalah utara berbatasan dengan
KAWASAN MALAKA TENGAH KHUSUSNYA KOTA BETUN SEBAGAI PUSAT terminal kota dan sebelah selatan dengan lapangan umum Kota Betun.
PERDAGANGAN DAN JASA ; dengan jalan membentuk blok-nlok komersil serta
penciptan pedestrian ways yang nyaman sebagai sebuah linkage. Pada beberapa spot di
hadirkan beberapa ruang komunal untuk perhentian sementara sekaligus sebagai node
skala kawasan ini. Penataan kawasan koridor komersial dilakukan secara integratif
dengan menata ruang jalan dan menata kawasan disisi ruang jalan dalam bentuk
penataan yang kompak dengan menggabungkan pola linier strip koridor dan pola
memusat pada pusat kawasan.
Gambar 3.7 Segmen 1A
b. Blok ini sebagian besar diperuntukkan bagi Rencana peruntukan lahan pada blok
ini sebagian besar diperuntukkan bagi perkembangan fungsi utama yakni
perdagangan dan jasa umum yang dapat dikombinasikan dengan fungsi campuran
pemukiman penduduk serta perkembangan fungsi penunjang sebagai fasilitas
umum (sarana peribadatan), dan ruang terbuka hijau pada beberapa lokasi.
(2) Blok 1B, dengan luas area blok adalah 6 Ha.

a. Blok 1B ini terletak pada pros jalan Bei Abuk sebalah utara berbatasan
dengan dengan lapangan umum Kota Betun dan sebelah selatan dengan
Gambar 3.7 Segmen 1 SDN Betun.
Gambar 3.9 Eksisting Segmen 1
Gambar 3.7 Segmen 1B
III- 10
Laporan Akhir
b. Rencana peruntukan lahan pada blok ini sebagian besar diperuntukkan 3.5.2 Blok Pengembangan Segmen 2
bagi perkembangan fungsi jasa pelayanan umum yang dapat Rencana pengembangan pada blok ini adalah ISU PENINGKATAN SECARA
dikombinasikan dengan fungsi campuran (Rumah –Toko) di sepanjang MAKSIMAL KAWASAN PERMUKIMAN PADA SISI BARAT KORIDOR BEI ABUK SEBAGAI
koridor yang menghadap jalan Bei Abuk, guna lahan permukiman di ANTISIPASI PERCEPATAN PEMBANGUNAN SEBAGAI DAMPAK LANGSUNG DARI
PENETAPAN KOTA BETUN SEBAGAI IBUKOTA KABUPATEN MALAKA. Beberapa
sepanjang koridor yang menghadap jalan Adi Sucipto, dan ruang terbuka
langkah yang dilakukan adalah penataan fasade bangunan komersial untuk meningkatkan
pada beberapa lokasi.
kapasitas jalur pedestrian ways, konservasi site history/ bersejarah yakni pada kawasn
Paroki Betun, penataan RTH paada skala lingkungan sebagai ruang bersama (komunal).
Gambar 39 Segmen 2
Segmen 2 dengan luas area blok adalah 14 Ha, terbagi lagi menjadi 2 Blok
(3) Blok 2A, dengan luas area blok adalah 7.5 Ha.
c. Blok 2A ini terletak pada sisi barat jalan Bei Abuk sebelah utara berbatasan
Simpang Jalan menuju Relokasi Pasar Senin dan Sebelah Selatan dengan Jalan
Keluar menuju Kupang ( simpang Bei Abuk ).
Gambar 3.8 Rencana Segmen 1
III- 11
Laporan Akhir
d. Rencana peruntukan lahan pada blok ini sebagian besar diperuntukkan bagi
perkembangan fungsi utama konservasi dan RTH serta fungsi pendukung yakni
umum (sekolah, sarana peribadatan).
(4) Blok 2B, dengan luas area blok adalah 6.5 Ha.
Gambar 3.11 Segmen 2B

PROGRAM PENANGANAN
SEGMEN II
a. Blok D ini terletak pada sisi barat jalan Bei Abuk sebelah Utara Jalan Keluar o PENATAAN PERMUKIMAN BERUPA PENGATURAN KDAB DAN KLB
o AKTIVITAS PEJALAN KAKI DI SEDIAKAN PADA AREA INI SECARA LEBIH MANUSIAWI.
menuju Kupang/Neurobo ( simpang Bei Abuk ) dan sebelah selatan berbatasan
o RTH DAN PENATAAN PARKIR
dengan Komplek Keagamaan Katolik ( misi ) atau yang bisa dikenal dengan
Lapangan Paroki.
b. Rencana peruntukan lahan pada blok ini sebagian besar diperuntukkan bagi
Aktifitas Sekolahan , Olah raga, dan Ruang Terbuka Hijau.
Gambar 3.12 Rencana Segmen 2
III- 12
Laporan Akhir
3.5.3 Blok Pengembangan Segmen3

Rencana pengembangan pada blok ini adalah ISU PENINGKATAN SECARA
MAKSIMAL KAWASAN PERMUKIMAN PADA SISI TIMUR KORIDOR BEI ABUK
SEBAGAI ANTISIPASI PERCEPATAN PEMBANGUNAN SEBAGAI DAMPAK LANGSUNG
DARI PENETAPAN KOTA BETUN SEBAGAI IBUKOTA KABUPATEN MALAKA
TERMASUK RTH MILIK PEMKAB SEPERTI, PASAR SENIN DLL. Beberapa langkah yang
dilakukan adalah penataan fasade bangunan komersial untuk meningkatkan kapasitas
jalur pedestrian ways, konservasi bangunan bersejarah, penataan RTH paada skala
lingkungan sebagai ruang bersama (komunal).
(6) Blok 3B, dengan luas area blok adalah 10.5 Ha.
a. Blok A ini terletak pada pros jalan Bei Abuk sebalah utara berbatasan dengan
dengan lapangan umum Kota Betun dan sebelah selatan dengan SDN Betun.
perkembangan fungsi jasa pelayanan umum yang dapat dikombinasikan dengan
fungsi campuran (Rumah –Toko) di sepanjang koridor yang menghadap jalan Bei
Abuk, guna lahan permukiman di sepanjang koridor yang menghadap jalan bei
Gambar 3.13 Segmen 3 abuk, dan ruang terbuka pada beberapa lokasi.
Segmen 4 ini dengan luas area blok adalah 30 Ha, terbagi menjadi 4 Blok
(5) Blok 3A, dengan luas area blok adalah 5.5 Ha.
a. Blok 3A terletak pada sebelah timur jalan Bei Abuk sebalah utara ruas jalan
Puskesmas - Kantor Camat.
b. Blok ini sebagian besar diperuntukkan bagi Rencana peruntukan lahan pada blok
ini sebagian besar diperuntukkan bagi perkembangan fungsi utama yakni
umum (sarana peribadatan), dan ruang terbuka hijau pada beberapa lokasi.
III- 13
Laporan Akhir
(7) Blok 3C, dengan luas area blok adalah 14 Ha.

a. Blok C ini terletak dan diapit sebagian Jalan Adi Sucipto dan Simpang Tiga Ke
Besikama di sisi selatan dan Sekolah DasarBetun.
perkembangan fungsi utama kawasan yaitu guna lahan permukiman dan fungsi
pendukung sebagai perdagangan dan jasa skala lingkungan dan ruang terbuka
sebagai fungsi pendukung
Gambar 3.16 Segmen 3D Gambar 3.18 Segmen 3A
III- 14
Laporan Akhir
1 Rencana pengembangan pada Segmen I adalah untuk fungsi identitas/citra adalah penataan fasade bangunan komersial untuk meningkatkan kapasitas
kawasan dengan mengembangkan koridor Bei Abuk membentuk sebuah jalur pedestrian ways, konservasi bangunan bersejarah, penataan RTH pada
linkage serta lapangan umum Kota Betun dengan menghadirkan elemen- skala lingkungan sebagai ruang bersama (komunal). Program penanganan
elemen yang mencirikan masyarakat kabupaten Malaka. Pada beberapa spot sub kawasan III antara lain :
di hadirkan beberapa ruang komunal untuk perhentian sementara sekaligus o Penataan fasade bangunan
sebagai node skala kawasan ini. Program penanganan di blok 1 ini antara o Peningkatan kapasitas pedestrian ways
lain: o Peningkatan kualitas lingkungan
o Peningkatan kualitas dan kapasitas pedestrian ways sepanjang koridor o Ruang terbuka hijau untuk fungsi sosial (ruang komunal)
Bei Abuk 3.6 Preseden
o Peningkatan RTH pada lapangan umum Kota Betun
o Hunian intesitas tinggi Gambar-gambar berikut di bawah ini merupakan contoh nyata dari Pekerjaan
o Perdagangan & jasa Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan ( RTBL ) pada beberapa lokasi di Kota
o Ruang terbuka hijau (rth) Jakarta.
2 Rencana pengembangan Segmen II adalah ISU PENINGKATAN SECARA

MAKSIMAL KAWASAN PERMUKIMAN PADA SISI BARAT KORIDOR BEI
ABUK SEBAGAI ANTISIPASI PERCEPATAN PEMBANGUNAN SEBAGAI
DAMPAK LANGSUNG DARI PENETAPAN KOTA BETUN SEBAGAI IBUKOTA
KABUPATEN MALAKA. Beberapa langkah yang dilakukan adalah penataan
fasade bangunan komersial untuk meningkatkan kapasitas jalur pedestrian
ways, konservasi bangunan bersejarah, penataan RTH paada skala
lingkungan sebagai ruang bersama (komunal). Program penanganan di blok II
ini antara lain:
o Penataan fasade bangunan
o Peningkatan kapasitas pedestrian ways
o Peningkatan kualitas lingkungan
o Ruang terbuka hijau untuk fungsi sosial (ruang komunal)
3 Rencana pengembangan pada blok ini adalah untuk ISU PENINGKATAN

SECARA MAKSIMAL KAWASAN PERMUKIMAN PADA SISI TIMUR
KORIDOR BEI ABUK SEBAGAI ANTISIPASI PERCEPATAN
PEMBANGUNAN SEBAGAI DAMPAK LANGSUNG DARI PENETAPAN KOTA
BETUN SEBAGAI IBUKOTA KABUPATEN MALAKA TERMASUK RTH MILIK
PEMKAB SEPERTI, PASAR SENIN DLL. Beberapa langkah yang dilakukan Gambar 3.19 Beberapa Contoh Penataan Jalur Pejalan Kaki
III- 15
Laporan Akhir
Yang Nyaman Dan Manusiawi.
Gambar 3.22 Contoh Jalur Pedestrisn Ways Pada Koridor Perdagangan Kawasan Ambasador
Gambar 3.20 Contoh Jalur Pedestrisn Ways Pada Koridor Perdagangan Kuningan City
Gambar 3.21 Contoh Jalur Pedestrisn Ways Pada Koridor Perdagangan Kawasan Ambasador
III- 16
Laporan Draft Akhir
 Pengaturan pengelolaan area peruntukan

 Pengaturan kepadatan kawasan
Secara Fisik :
 Estetika, karakter, dan citra kawasan
 Skala ruang yang manusiawi dan berorientasi pada pejalan kaki serta
aktivitas yang diwadahi
Dari sisi Lingkungan :
 Keseimbangan kawasan perencanaan dengan lingkungan sekitar
4.1 Struktur Peruntukan Lahan  Kesesaian dengan daya dukung lingkungan
Struktur Peruntukan Lahan adalah merupakan komponen rancang kawasan yang  Kelestarian ekologis kawasan
berperan penting dalam alokasi penggunaan dan penguasaan lahan/tata guna lahan yang Peruntukan Lahan Makro, yaitu rencana alokasi penggunaan dan pemanfaatan lahan pada
telah ditetapkan dalam suatu kawasan perencanaan tertentu berdasarkan ketentuan dalam suatu wilayah tertentu yang juga disebut dengan tata guna lahan. Peruntukan ini bersifat
rencana tata ruang wilayah. mutlak karena telah diatur pada ketentuan dalam rencana tata ruang wilayah. Kawasan
Manfaat : Malaka Tengah saat ini dalam proses penyusunsn Rencana Umum Tata Ruang Wilayah dan
Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan sehingga acuan yang di gunakan adalah
 Meningkatkan keseimbangan kualitas kehidupan lingkungan dengan membentuk ruang- Rencana Umum Tata Ruang Wilayah Kabupaten Induk yakni Kabupaten Belu. Di mana
ruang kota/lingkungan yang hidup secara fisik (vibrant) dan ekonomi (viable), layak huni kawasan Malaka Tengah merupakan kawasan yang secara administrasi dan fisik merupakan
dan seimbang, serta meningkatkan kualitas hidup pengguna dan kualitas lingkungan. kawasan perkotaan Betun, ibukota Kecamatan Malaka Tengah dengan fungsi utama adalah
 Mengoptimalkan alokasi penggunaan dan penguasaan lahan baik secara makro maupun perdagangan dan jasa.
mikro.
 Mengalokasikan fungsi/kegiatan pendukung bagi jenis peruntukan yang ada.
 Menciptakan integrasi aktivitas ruang sosial (socio-spatial integration) antar penggunanya.
 Menciptakan keragaman lingkungan (diversity) dan keseimbangan yang akan mendorong
terciptanya kegiatan-kegiatan yang berbeda namun produktif.
 Mengoptimalkan prediksi/projeksi kepadatan lingkungan dan interaksi sosial yang
direncanakan.
4.1.1 Peruntukkan Lahan Makro

Prinsip Struktur Peruntukan Lahan
Secara Fungsional :
 Keragaman tata guna yang seimbang, saling menunjang dan terintegrasi
 Pola distribusi jenis peruntukan yang mendorong terciptanya interaksi
aktivitas Gambar 4.1 Struktur Pemanfaatan Lahan
PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana IV- 1

Laporan Draft Akhir
4.1.2 Peruntukkan Lahan Mikro

Peruntukan Lahan Mikro, yaitu peruntukan lahan yang ditetapkan pada skala
keruangan yang lebih rinci (kawasan seluas 60 ha berdasarkan kesepakatan pada FGD I)
berdasarkan prinsip keragaman yang seimbang dan saling menentukan.
Hal-hal yang diatur adalah:
1. Peruntukan segmen I sampai segmen III;

2. Peruntukan lahan tertentu, misalnya berkaitan dengan konteks lahan perkotaan-
perdesaan, konteks bentang alam/lingkungan konservasi, atau pun konteks tematikal
pengaturan pada spot ruang bertema tertentu.
3. Dalam penetapan peruntukan lahan mikro ini masih terbuka kemungkinan untuk
melibatkan berbagai masukan desain hasil interaksi berbagai pihak seperti
perancang/penata kota, pihak pemilik lahan, atau pun pihak
pemakai/pengguna/masyarakat untuk melahirkan suatu lingkungan dengan
Gambar 4.2 Struktur Pemanfaatan Lahan
ruangruang yang berkarakter tertentu sesuai dengan konsep struktur perancangan
kawasan.
PRINSIP STRUKTUR PERUNTUKAN LAHAN
Penetapan ini tidak berarti memperbaiki alokasi tata guna lahan pada aturan rencana Secara Fungsional :
tata ruang wilayah yang ada, namun berupa tata guna yang diterapkan dengan skala  Keragaman tata guna yang seimbang, saling menunjang dan terintegrasi
keruangan yang lebih rinci, misalnya secara vertikal per lantai.  Pola distribusi jenis peruntukan yang mendorong terciptanya interaksi
Peruntukan lahan mikro adalah peruntukan lahan di kawasan perencanaan aktivitas
yang ditetapkan pada skala keruangan yang lebih rinci (termasuk secara vertikal)  Pengaturan pengelolaan area peruntukan
berdasarkan prinsip keragaman yang seimbang dan saling menentukan. Dalam  Pengaturan kepadatan kawasan
hirarki rencana tata ruang, peruntukan lahan mikro merupakan penjabaran dari Secara Fisik :
RTRW-Kota ke dalam rencana pemanfaatan ruang kawasan yang diatur pada  Estetika, karakter, dan citra kawasan
ketentuan dalam Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dan Rencana Teknik Ruang  Skala ruang yang manusiawi dan berorientasi pada pejalan kaki serta
Kawasan (RTRK). Pembuatan rencana peruntukan lahan mikro didahului oleh aktivitas yang diwadahi
pembuatan rencana pemintakaan (zoning), yaitu pengelompokan fungsi-fungsi yang Dari sisi Lingkungan :
ada di kawasan perencanaan. Masing-masing mintakat (zone) kemudian dijabarkan  Keseimbangan kawasan perencanaan dengan lingkungan sekitar
dalam bentuk peruntukan lahan.  Kesesaian dengan daya dukung lingkungan

 Kelestarian ekologis kawasan

Laporan Draft Akhir
Pembagian zona dan blok kawasan mengacu dan mempertimbangan pada: Program Umum:
 Strategi pembentukan zona-zona dan blok-blok tematik di dalam kawasan Strategi peruntukan lahan pada kawasan perdagangan adalah menciptakan multi
yang telah mempertimbangkan kesamaan tipologi fungsi hubungan antar fungsi bangunan yang terintegrasi dan saling mendukung dengan peruntukan yaitu:
fungsi, kesamaan permasalahan.  Peningkatan pasar tradisional menjadi pasar moderen
 Fungsi-fungsi eksisting yang dominan (Tata Guna Lahan Makro)  Penyedian kantung-kantung parkir.
 Arah pengembangan fungsi pelayanan kegiatan kota berdasarkan RDTR
 Kapasitas dan daya dukung kawasan yang ditetapkan. Segmen 2 : Peningkatan Koridor Jl. Bei Abuk Sebagai Linkage
Arahan konsep peruntukan lahan pada blok ini secara keseluruhan tetap
Dengan dasar pertimbangan di atas maka ditetapkan zona tata guna lahan mikro dipertahankan sebagai koridor jalan kualifikasi kolektor primer dengan dominasi
pada Segmen I RTBL Kawasan Malak Tengah ini terdiri atas: fungsi perdagangan dan jasa pada sepanjang koridor dan fungsi pendukung lainnya.
Segmen 1 : Perdagangan dan Jasa Konsep tematik kawasan yang dikembangkan untuk menekankan integritas antar
Secara umum dominasi peruntukan lahan dan fungsi bangunan kawasan ini kawasan sangat penting sehingga pembangunan pada wilayah ini mempunyai makna
dapat dibagi menjadi blok dan koridor yaitu: arahan konsep peruntukan lahan pada pembangunan berkelanjutan yaitu memberikan kekuatan pada perencanaan
blok ini secara keseluruhan tetap dipertahankan sebagai lahan dengan dominasi lingkungan yang berbasis pada keberagaman (diversity) didalam pembangunan
fungsi perdagangan dan jasa yang menekankan pada perdagangan ekonomi dan sosial budaya masyarkat Betun/Malaka.
kecil,menengah/tradisional, ruko atau toko kelontong dan fungsi pendukung (misal: Peruntukan blok ini adalah untuk fungsi Public Street dengan mengembangkan
rumah makan, perkantoran dan sebagainya. koridor jalan Adi Bei Abuk agar membentuk sebuah keterhubungan/linkage antara
pusat Kota Betun dengan kawasan lain. Merupakan zona yang mencakup pula
daerah-daerah ruang terbuka sepanjang koridor jalan Bei Abuk.
Gambar 4.3 Segmen 1
Gambar 4.4 Segmen 2

Laporan Draft Akhir
Program Umum: Program umum:

Strategi peruntukan lahan pada sub blok ruang terbuka hijau ini adalah Strategi peruntukan lahan pengembangan kawasan permukiman dapat dibagi
menciptakan koridor jalan Bei Abuk dengan dengan peruntukan sebagai berikut : menjadi:
 Jalur pejalan kaki/pedestrian ways 1. Preservasi makna alun-alun Kota Betun dengan menjadikan alun-alun sebagai
 Ruang komunal/ruang bersama dalam land mark Kota Betun.
 Node Program Umum:
 Pasar seni (khas Betun/Malaka) Strategi peruntukan lahan pada sub kawasan ini adalah peningkatan kapasitas
 Garis muka bangunan terhadap jalan dibedakan menurut tingkatan hirarki (lebar badan jalur pejalan kaki dan parkir dengan focus pada program sebagai yaitu:
jalan), yakni jalan arteri, jalan kolektor dan jalan lokal. Sebagai pendekatan digunakan  Pelebaran jalur pejalan kaki/pedestrian ways
pedoman jarak garis muka bangunan terhadap jalan adalah ½ ROW jalan + 1.  Penataan stret furniture termasuk signed.
 Garis sempadan samping bangunan ditetapkan minimal 5 meter  Penataan parkir
 Garis sempadan belakang bangunan ditetapkan 2 meter
Segemen 3: Konsevasi/Preservasi
Peruntukan blok ini diarahkan sebagai area perlindungan/konservasi akan makna
Alun-alun Kota Betun sebagai cikal terbentuknya Kota Betun.
Gambar 4.6 Rencana Guna Lahan Segmen I
Gambar 4.5 Segmen 3
Gambar 4.7 Rencana Guna Lahan Segmen 2

Laporan Draft Akhir
4.2.2 Pola Perletakan Masa Bangunan
 Massa bangunan berupa fasilitas perdagangan dan jasa ditata secara

menyebar mengikuti pola jarinan jalan yang berbentuk Grid maupun
Linear.
Gambar 4.8 Rencana Guna Lahan Segmen 3
4.2 Intensitas Pemanfaatan Lahan

4.2.1 Garis Sempadan Bangunan
Idealnhya garis sempadan bangunan di atur berdasarkan ketentuan kelas jalan Gambar 4.9 Penataan Bangunan secara Linear
dengan kebijakan dari as jalan sejauh beberapa meter. Namun kenyataanya garis
sempada bangunan pada kawasan ini bervariasi pada beberpa titik bahan garis
sempadan nol. Untuk itu langkah yang diambil untuk mengatur sempadan bangunan
adalah dengan jalan menata jalur pejalan kaki yang ada agar menjadi lebih lebar
dengan teknik mencoak sebagian bangunan pada lantai dasar serta memperlebar
trotoar sebesar 2.5 meter.
Tabel 4.1 Garis Sempadan Bangunan
No Segmen Kawasan GSB Keterangan
1 Segmen 1 7m Gambar 4.9 Penataan Bangunan secara Grid
2 Segmen 2 8m  Untuk menunjang kesan dinamis dan luwes sebagaimana diarahkan pada
konsep dasar maka perletakan masa bangunan diharapkan mengikuti pola
3 Segmen 3 6m bentuk lahan serta topografi kawasan perencanaan.

Laporan Draft Akhir
 Perletakan bangunan pada sudut jalan sedapat mungkin tidak menghalangi

pandangan pengemudi dan sekaligus dapat menjadikan bangunan pada sudut
jalan sebagai pusat perhatian untuk menandai sudut perpotongan jalan sebagai
tempat khusus
Gambar 4.10 Penataan Bangunan mengikuti Kontur
 Semua bangunan di arahkan ke jalan.
Gambar 4.13 Penataan pada Sudut Jalan

Gambar 4.11 Orientasi Bangunan mengahdaop Jalan
 Perletakan bangunan pada sekitar kantong ruang terbuka/taman lingkungan

 Pengaturan tata letak masa bangunan pada muka jalan sedapat mungkin
sedapat mungkin mendefinisikan ruang terbuka sebagai volume yang utuh
mendefinisikan ruang antar bangunan secara jelas dan berpola sedemikian rupa
sehingga tidak terasa sebagai ruang-ruang sisa
sehingga dapat memberikan pengalaman perspektif yang menarik atau tidak
membentuk garis lurus yang terkesan monoton
Gambar 4.14 Penataan pada Lahan di sekitar Ruang Terbuka

Gambar 4.12 Perletakan yang menciptakan Ruang

Laporan Draft Akhir
4.2.3 Konsep Bentuk Dan Tampilan Bangunan 3. Motif dan Warna Tenunan Adat Kab. Malaka sebagai Simbol Kecintaan dan
Untuk menunjang kesan dinamis dan luwes , bangunan yang ada di dalam kebanggan menjadi Orang Malaka.
kawasan perencanaan dikembangkan dengan mengambil bentuk dan symbol
tradisional yang ada di Kabupaten Malaka. Dengan mempertimbangkan aspek
lokalitas maka diusulkan penggunaan bentuk-bentuk yang diambil dari motif
tenunan adat , Warna , benda- benda dan kebiasaan yang simbol budaya setempat
sehingga menjadi ciri tersendiri bagi tampilan arsitektur di kota Betun.
Ciri – ciri yang dimaksud adalah :
1. Kotak Tempat Sirih dan Pinang sebagai Simbol Selamat datang di Kabupaten
Malaka khususnya Kota Betun.
Gambar 4.17 Pola Tenun Kain adat Malaka
4. Angka 4 ( Empat ) mewakili keempat suku yang ada di Malaka sebagai Simbol
Persaudaraan
Gambar 4.15 Tempat Sirih dan Pinang
2. Tarian Likurai yang dilakukan oleh para Wanita ( BIDU ) dengan Asesoris
Gendang sebagai Simbol Semangat dan Dinamika kehidupan.
Gambar 4.18 Empat Suku di Malaka
5. Bentuk atap Rumah adat Malaka diterapkan pada bentukan Struktur

bangunan atau dipadukan dengan bentukan lain yang senada sehingga
memperkaya citra budaya Kabuapten Malaka
Konsep dinamis dan luwes dapat dicapai dengan mentransformasikan
bentuk/tampilan bangunan vernakuler suku Kemak yang dimodifikasi sesuai
dengan tuntutan fungsi bangunan serta kemampuan teknologi yang ada.
Dengan menggunakan symbol atau budaya masyarakat setempat dapat

Gambar 4.16 Penataan pada Lahan di sekitar Ruang Terbuka diharapkan dapat terwujud ciri arsitektur tropis Indonesia umumnya dan
arsitektur vernakular Kabupaten Malaka khususnya.

Laporan Draft Akhir
4.2.4 Rencana Tata Bangunan dan Arsitektur 3. Penataan karakter bangunan yang mempunyai fungsi sebagai pembatas
Rencana tata bangunan dan arsitektur kawasan didasarkan pada tujuan bangunan sebagai gerbang dan bangunan lamndmark/tenggaran.
utamanya untuk menetapkan bentuk dan massa dari bangunan yang dapat 4. Penataan gaya arsitektur bangunan
menciptakan serta mendefinisikan ruang luar yang akomodatif terhadap berbagai 5. Penataan bangunan khusus
bentuk kegiatan yang mengambil tempat dalam kawasan. Faktor utama dalam
menentukan rencana tata bangunan pada kawasan adalah kaidah-kaidah yang 4.2.4.3 Penataan ketinggian bangunan
berkaitan dengan penciptaan citra dan identitas arsitektural pada kawasan Ketinggian bangunan di kawasan telah direncanakan dalam RDTR. Pendistribusian
sehingga terwujud sense of place yang didasari keinginan untuk melestarikan dan ketinggian bangunan ditentukan oleh fungsi dan intensitas pembangunan yang
melindungi kawasan. ditetapkan dalam kawasan perencanaan ketinggian bangunan berlaku untuk seluruh
bangunan yang ada di kawasan namun demikian pada daerah/area gerbang berlaku
4.2.4.1 Ketentuan umum perencanaan aturan khusus karena mengingat fungsi bangunan sebagai gerbang. Berikut adalah
Secara umum rencana penataan bangunan kawasan perencanaan meliputi: daftar rencana ketinggian yang ditetapkan pada kawasan.
 Penegasan area perencanaan tata bangunan yang memilki karakter Perencanaan ketinggian maskimum bangunan disesuaikan dengan kondisi bangunan
khas, yaitu: koridor jalan, node gerbang kawasan dan area inner blok terhadap jalan, daya dukung tanahy terhadap bangunan, skala dan proposi serta
kawasan. tidak berdampak negative terhadap lingkungan. Pengaturan ketinggian bangunan-
 Penciptaan ruang-ruang terbuka yang terdefinisikan secara fisik dan nbangunan pada wilayah perencanaan dapat dijelaskan sebagai berikut:
memberikan spatial effect (suasana dan nuansa). 1. Untuk bangunan yang dikembangkan pada pola blok (kompleks perdagangan dan
 Penciptaan node-node gerbang kawasan yang terdefinisikan dari jasa) maka perlu ada penonjolan atas keberadaanya sera kompensasi atas
bangunan maupun obyek fisik. rendahnya anngka Koefisien Dasar Bangunan (KDB). Untuk itu ketinggian
 Pembentukan karakter bangunan yang mempunyai fungsi pembatas, bangunan yang diusulkan adalah maksimal 3 lantai.
gerbang dan landmark/tengaran.  Untuk bangunan pertokoan dan bangunan grosir lain yang tidak
 Pembentukan street picture yang berkarakter dan berkesinambungan di dikembangkan dalam bentuk blok, ketinggian bangunan yang diusulkan
seluruh kawasan. adalak maksimal 3 lantai.
4.2.4.2 Implementasi dalam perencanaan  Untuk bangunan pemerintahan yang tidak dikembangkan dalam bentuk
Kawasan berdasarkan karakter dalam perencanaan bangunnanya terbagi blok, ketinggian bangunan yang diusulkan adalah maksimal 3 lantai
menjadi empat:  Untukmenciptakan kesan visual kawasan yang dinamis maka pada
beberapa blok kapling diperbolehkan bangunan dengan ketinggian
 Tata bangunan pada koridor jalan
maskimum 4 lantai,sehingga terbentuk garis langit (sky line) yang tidak
 Tata bangunan pada node gerbang kawasan
monoton/datar.
 Tata bangunan pada inner blok kawasan
 Untuk bangunan dengan garis sempadan muka bangunan lebih besar 10
 Tata bangunan sepanjang koridor utama kota
meter, diberikan intensif untuk membangun bangunan dengan ketinggian 3
Lingkup penataan bangunan dan arsitektur meliputi:
lantai.
1. Penataan ketinggian bangunan
2. Penataan perletakan bangunan pada tapak (penentuan GSB)
dan jarak bangunan

Laporan Draft Akhir
2. Kedalaman bangunan direncanakan berbeda disesuaikan dengan semua aktivitas 4.2.6 Pengaturan Bangunan
yang ada. Perbedaan kedalaman bangunan ini dimaksudkan untuk menciptakan Pengaturan bangunan adalah perencanaan pengaturan massa bangunan dalam
estetika lingkungan. blok/kaveling. Pengaturan ini meliputi pengelompokan bangunan, letak dan
orientasi bangunan, sosok massa bangunan, dan ekspresi arsitektur bangunan.
Secara lebih rinci pengaturan ketinggian bangunan pada ke tiga segmen serta 4.2.7 Perletakan bangunan/Blok Kawasan
masing-masing blok sebagai berikut : Perletakan bangunan pada tapak diarahkan untuk membentuk suatu pola
A. Segmen 1 orientasi kawasan yang sesuai kebutuhannya. Penentuan orientasi bangunan pada
(1) Ketinggian bangunan pada blok A adalah 1-2 lantai (3-6 meter) dengan kawasan berdasarkan letak jalur akses/jalan. Sebagai upaya untuk menarik
tinggi puncak bangunan 12 meter dari lantai dasar, kecuali bangunan perhatian masyarakat yang melewatiwilayah perencanaan,makaperluupaya-upaya
ibadah, dan bangunan monumental. yang m,mendukung terciptanya view yang positif antara bangunan danlingkungan
(2) Ketinggian bangunan pada blok B adalah 1-2 lantai (3-6 meter) dengan sebagai obyek denganmasyarakat sebagai subyek. Untuk memperoleh penghawaan
tinggi puncak bangunan 12 meter dari lantai dasar. dan pencahayaan alam yang baik,makaorientasi bukaan bangunan menghadap
(3) Ketinggian bangunan pada blok C adalah 1-2 lantai (3-6 meter) dengan kearah Utara-Selatansehingga bangunan tidak langsung kea rah matahari.
tinggi puncak bangunan 12 meter dari lantai dasar. Bangunan yang tidak mengahdap ke arah tersebut,memerlukan penutup sinar
B. Segmen 2 matahari baik bahan alami maupun non alami. Dari segi aksesibilitas: bangunan
(1) Ketinggian bangunan pada blok D adalah 1-2 lantai (3-6 meter) dengan yang terletak sepanjang jalan utama orientasi bangunannya mengarah pada
tinggi puncak bangunan 12 meter dari lantai dasar. jaringan jalan yang berada didepannya,sedangkan bangunan yang bersifat
(2) Ketinggian bangunan pada blok E adalah 1-2 lantai (3-6 meter) dengan religious disesuaikan dengan ketentuan yang ada.
tinggi puncak bangunan 12 meter dari lantai dasar, kecuali Secara detail rencana orientasi bangunan adalah:
bangunanibadah, dan bangunan monumental.  Bagian belakang bangunan yang berbatasan dengan permukiman,orientasi
C. Segmen 3 juga harus diarahkan ke permukiman. Artinya pada bagian tersebit harus
(1) Ketinggian bangunan pada blok F adalah 1-2 lantai (3-6 meter) dengan dibuat ranncangan dengan akses dan bukaan menghadap ke arah
tinggi puncak bangunan 12 meter dari lantai dasar. permukiman.Tidak diperkenankan membuat tembok massif atau pagar yang
(2) Ketinggian bangunan pada blok G adalah 1-2 lantai (3-6 meter) dengan membelakangi permukiman tersebut.
tinggi puncak bangunan 12 meter dari lantai dasar, kecuali bangunan  Bangunan yang dikelilingi oleh jalan, maka orientasinya diarahkan ke masing-
ibadah. masing jalanyang mengelilinginya.
(3) Ketinggian bangunan pada blok F adalah 1-2 lantai (3-6 meter) dengan  Bangunan-bangunan yang diarahkan sebagai identitas di pertemuan jalan:
tinggi puncak bangunan 12 meter dari lantai dasar. yaitu bangunan yang difungsikan sebagai landmark dipersimpangan jalan Bei
4.2.5 Pengaturan Ketinggian dan Elevasi Lantai Bangunan Abuk dan jalan lingkungan pasar tradisional. Orientasi bangunan dan atap
Pengaturan ketinggian dan elevasi bangunan adalah perencanaan pengaturan bangunannya agar dipertimbangkan terhadap kesatuan komposisi bangunan
ketinggian bangunan dan elevasi bangunan, baik pada skala bangunan tunggal dan ruang luar disekitar pertemuan jalan tersebut.
maupun kelompok bangunan pada lingkungan yang lebih makro (blok/kawasan).
Pengaturan ini menyangkut ketinggian bangunan, komposisi garis langit Selain pola orientasi bangunan, perletakan bangunan pada tapak diarahkan untuk
bangunan (skyline), dan ketinggian lantai bangunan. membentuk street picture yang dapat menentukan wajah dan arsitektur kawasan.

Laporan Draft Akhir
Salah satu pembentuk komposisi street picture adalah pemunduran bangunan a. Karakter Bangunan Batas
terhadap garis pagar atau batas jalan. Besarnya pemunduran bangunan terhadap Ditandai dengan terbentuknya dinding jalan (street wall) sepanjang jalur
garis pagar ditentukan oleh besarnya Garis Sempadan Bangunan (GSB) yang jalan. Bangunan batas ini terdapat pada daerah-daerah yang berhadapan
berlaku dikawasan tersebut. Besarnya GSB pada masing-masing blok tidak dengan jalur jalan atau ruang terbuka.
sama,tergantung pada fungsi, tingkat kepadatan dan dimensi dari hirarki jalan b. Karakter Bangunan Gerbang
yang ditetapkan. Ditandai oleh penonjolan bentuk dari bagian masssa bangunan dan
Garis sempadan bangunan direncanakan untuk menunjang terciptanya konsep penempatan bangunan yang frontal dengan posisi jalur-jalur akses yang telah
tata letak bangunan dan ruang terbuka yangteklah dicanangkanagar tercapai ditetapkan. Bangunan gerbang ini terdapat pada setiap akses utama menuju
tatanan bangunan yang teratur,serasi dan membentuk estetika ruang terbuka kawasan. Bentuk bangunan gerbang dapat berupa bangunan gedung atau
lebih bernilai nyaman. Sesuai dengan telaah yang telah dilakukan akan meliputi: bangunan bukan gedung (obyek fisik).
garis sempadan muka bangunan,garis sempadan samping,garis sempadan c. Karakater bangunan landmark
belakang bangunan dan jarak bangunan. Pada kawasan perencanaan terdapat beberapa bangunan yang juga
Penetapan GSB ini tidak berlaku untuk seluruh bangunan di kawasan. Khusus bangunan landmark, sedangkan bangunan landmark yang baru dapat
untuk bangunan-bangunan yang ditetapkan dalamkategori bangunan yang ditandai dengan bentuk,skala dan penempatan bangunan yang dapat menjadi
dilestarikan berlaku ketentuan khusus. orientasi utama kawasan.
Penentuan GSB juga berlaku khusus dijalur-jalur local yang tidaktersentuh oleh 4.2.9 Gaya Arsitektur dan Bentuk Bangunan
peraturan dalam perda. Penentuan besarnya GSB didasarkan pada dimensi jalan Gaya arsitektur bangunan baru yang akan ditempatkan di dalam kawasan
local yaitu sebesar lebar jalan, dengan demikian GSB didasarkan pada dimensi perencanaan akan dipengaruhi oleh ciri khas budaya lokal dan kemudian
jalan lokal seperti: perletakan bangunan ditepian sungai sebesar 50 m. Selain GSB dipadukan dengan prinsip-prinsip moderninasi sebagai bentuk pencitraan baru
jarak antar bangunan mampu mempengaruhi terbentuknya street picture. Pada tanpa mengurangi kearifan lokal yang ada. Dengan demikian terdapat beberapa
kapling-kapling yang luas, jarak antar dan bahaya kebakaran pada bagian metoda perancangan bangunan baru yang beberapa di antaranya dapat diterapkan
belakang terdapat jarak antar bangunan minimal 2 m. antara lain:
 Mengambil bentuk rumah tradisional Malaka.
(1) Koefisien Dasar Bangunan (KDB) pada Kawasan Permukiman adalah 40-60 %  Mengambil bentuk bentuk obyek yang menjadi ciri khas Malaka
(2) Koefisien Dasar Bangunan (KDB) pada Kawasan Fasilitas Umum 40 %  Mengambil pola atau motif yang dari tenunan adat Malaka
(3) Koefisien Dasar Bangunan (KDB) pada Kawasan Komersil (Perdagangan dan  Memperhatikan kebiasaan masyarakat Malaka
Jasa) adalah 70 % Gaya arsitektur bangunan baru dipengaruhi oleh penetapan fungsi guna lahan dan
(4) Koefisien Dasar Bangunan (KDB) pada Kawasan RTH adalah 0-30 % lokasi dari bangunan tersebut.
4.2.8 Penataan Karakter Bangunan Bentuk dasar bangunan dipertimbangkan dari berbagai segi, baik segi kebutuhan
Penampilan bangunan merupakan cerminan darikarakter bangunan sangat terkait ruangnya sendiri ataupun dari ekspresi budaya dan nilai-nilai arsitektur setempat
dengan perletakanbangunannya,dengan demikian rencana penampilann bangunan menciptakan citra kawasan sebagai salah satu pusat perdagangan di Kota Betun
pada kawasan perencanaan meliputi: dengan segala aktivitas pendukungnya, rancangan bangunan di dalam wilayah
perencanaan ini menjadi salah satu factor yang penting yang perlu diperhatikan.

Laporan Draft Akhir
Citra atau jati diri kawasan ini dapat diciptakan dengan pembentukan karakter estetis dapat memperkuat identitas lingkungan dan tidak merusak konsentrasi
lingkungan yang ditimbulkan oleh wujud atau tampilan bangunan. Wujud atau pemakai jalan. Pada median hanya dipasang reklame yang bersifat sementara
tampilan ini dipengaruhi oleh ketinggian dan kedalaman bangunan, garis sempadan pada tiang lampu yang telah disediakan.
bangunan, garis muka bangunan, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai  Informasi sebagai tempat untuk informasi kegiatan atau keterangan-
bangunan, elevasi/peil bangunan, gubahan massa, orientasi bangunan, bentuk dasar keterangan dari kondisi/keadaan lingkungan. Papan informasi yang
bangunan, selubung bangunan, garis langit, material eksterior serta penyelesaian menerangkan kedudukan kawasan serta informasi lingkungan diletakan pada
detail-detail teknis arsitektur lainnya. lokasi-lokasi dalam masing-masing segmen. Papan informasi ini dapat
sekaligus digunakan untuk menempelkan koran umum.
4.2.10 Bahan Bangunan eksterior
Pertandaan/Signage pada bangunan
Penggunaan bahan material eksterior direncanakan dengan pertimbangan
Signage atau tanda untuk wilayah perencanaan direncanakan sebagai berikut: sebagai berikut:
 Identitas, sebagai pengenal/katajter linkungan dan sebagai titik  Memilki daya tahan terhadap perubahan cuaca pada iklim tropis
referensi/orientasi pergerakan masyarakat. Rancangan tanda untuk identitas  Memilkisifat-sifat tahan lama dalam pemakaianya.
lingkungan ini untuk setiap segmen berbeda-beda, namun dapat menjadi  Tahan terhadap bahaya kebakaran memperlambat penjalaran api kebakaran
bagian dari rancangan bangunan.  Tidak menimbulkan pantulan sinar
 Nama bangunan, memberi tanda identitas suatu bangunan yang dapat  Memberikan kesan estetis terhadap penggunaannya dan lingkungan sekitar
dibarengi dengan petunjuk jenis kegiatan yang ada di dalamnya. Jenis ini  Untuk ruang terbuka bahan yang digunakan disesuaikan dengan keadaan dan
dapat berupa papan identitas atau tulisan yang ditempel pada selubung bentuk lansekap yang ada.
bangunan. Tanda untuk nama bangunan tidak boleh mengganggu pandangan 4.2.11 Selubung bangunan
terhadap kualitas selubung bangunan, tidak boleh melebihi/mengganggu Selubung bangunan diharapkan memberikan kesan khusus terhadap kawasan
domain publik. ini,sehingga mampu memberikan suatu pemandangan tersendiri bagi yang
 Petunjuk sirkulasi, sebagai rambu lalu lintas,sekaligus sebagai pengatur dan melihatnya. Kecuali itu perlu dipertimbangkan ornament-ornamen yang dipakai
pengarah dalam pergerakan. Untuk rambu-rambu lalu lintas disesuaikan supaya disesuaikan dengan lingkungan setempat. Selubung bangunan harus
dengan beberapa standart bentuk dan penempatannya. Perlu direncanakan mencirikan kualitas rancangan arsitektur tropis-basah yang dirancangkan dalam
lampu lalulintas (trafict-light) pada simpang tiga jalan Beik Abuk dan jalan kualitas bukaanpenghawaan dan cahaya, bentuk atap serta material finishing
lingkungan pasar tradisional . yang tahan terhadap panas matahari dan udara lembab.
 Komersial/reklame, sebagai publikasi atas suatu produk, komoditi, jasa, 4.2.12 Elevasi/Peil
profesi atau pelayanan tertentu. Jenis ini dapat berupa papan, tiang, icon, Elevasi bangunan ditentukan berdasarkan titik ukur yang ditentukan dari titik
menempel pada bangunan, baliho, spanduk, umbul-umbul dan balon. tertinggi as jalan dimana persil berada. Pada dasarnya dipertimbangkan bahwa
Beberapa persyaratan yang perlu diperhatikan adalah: Estetis dan peil bangunan lebih tinggi minimum 60 cm dari badan jalan, sehingga kelancaran
pemasangannya tidak mengganggu keamanan dan keselamatan serta pembuangan air hujan dari persil ke saluran pematusan kota berfungsi secara
kosntruksinya memenuhi syarat teknis. Pemasangan reklame dalam persil optimal. Ketinggian peil disesuaikan dengan ketinggian muka jalan tertinggi pada
tidak boleh melewati batas Damija, konstruksinya kuat dan ukurannya tidak pengukuran terakhir, halini dilakukan karena perbaikan jalan dilakukan dengan
merusak selubung bangunan. Pada koridor jalan dan ruang luar lainnya harus cara menimbun aspal lama dengan aspal baru. Dalam konteks Kota Betun

Laporan Draft Akhir
dengan kondisi topografi yang relatif datar maka peil bangunan di tentukan  pembangunan serta pengadaan infrastruktur; atau
berdasarkan segmen.Untuk segmen I yakni pada koridor jalan Bei Abuk di  penghargaan.
tentukan 80 cm di atas badan jalan, pada segmen II dan III keadaan permukaan Insentif kepada masyarakat diberikan, antara lain, dalam bentuk:
tanah cendrung di bawah badan jalan maka peil bangunan di tentukan 100 cm  keringanan pajak;
dari badan jalan.  pemberian kompensasi;
 imbalan;
Tabel 4.2 Elevasi Bangunan  sewa ruang;
 urun saham;
No Segmen Kawasan Elevasi bangunan (cm) Keterangan
 penyediaan infrastruktur;
Segmen 1  kemudahan prosedur perizinan; dan/atau

a. Blok A 80  penghargaan.
1
b. BLok B 80
Disinsentif kepada pemerintah daerah diberikan, antara lain, dalam bentuk:
c. Blok C 80
 pembatasan penyediaan infrastruktur;
Segmen 2
100 pengenaan kompensasi; dan/atau
2 a. Blok A 
100
b. BLok B  penalti.
100
c. Blok C
Disinsentif dari Pemerintah kepada masyarakat dikenakan, antara lain, dalam bentuk:
Segmen 3
a. Blok A 100  pengenaan pajak yang tinggi;
3
b. BLok B 100  pembatasan penyediaan infrastruktur;
c. Blok C 100
 pengenaan kompensasi; dan/atau
 penalti.
4.2.3 Sistem Intensif - Disintesif
Arahan pemberian insentif dan disinsentif merupakan acuan bagi pemerintah dalam 4.3 Tata Bangunan
pemberian insentif dan pengenaan disinsentif. Insentif diberikan apabila pemanfaatan ruang
sesuai dengan rencana Tata Bangunan dan Lngkungan Kawasan Malaka Tengah yang diatur
Tata Bangunan adalah produk dari penyelenggaraan bangunan gedung beserta
dalam Peraturan Daerah.
lingkungannya sebagai wujud pemanfaatan ruang, meliputi berbagai aspek termasuk
Disinsentif dikenakan terhadap pemanfaatan ruang yang perlu dicegah, dibatasi, atau
pembentukan citra/karakter fisik lingkungan, besaran, dan konfigurasi dari elemen-elemen:
dikurangi keberadaannya berdasarkan ketentuan dalam Peraturan Pemerintah
blok, kaveling/petak lahan, bangunan, serta ketinggian dan elevasi lantai bangunan, yang
ini. Pemberian insentif dan pengenaan disinsentif dalam pemanfaatan ruang wilayah
dapat menciptakan dan mendefinisikan berbagai kualitas ruang kota yang akomodatif
nasional dilakukan oleh Pemerintah kepada pemerintah daerah dan kepada masyarakat.
terhadap keragaman kegiatan yang ada, terutama yang berlangsung dalam ruang-ruang
Pemberian insentif dan pengenaan disinsentif dilakukan oleh instansi berwenang sesuai
publik. Tata Bangunan juga merupakan sistem perencanaan sebagai bagian dari
dengan kewenangannya.
penyelenggaraan bangunan gedung beserta lingkungannya, termasuk sarana dan
Insentif kepada pemerintah daerah diberikan, antara lain, dalam bentuk:
prasarananya pada suatu lingkungan binaan baik di perkotaan maupun di perdesaan sesuai
 pemberian kompensasi;
dengan peruntukan lokasi yang diatur dengan aturan tata ruang yang berlaku dalam RTRW
 urun saham;

Laporan Draft Akhir
Kabupaten/Kota, dan rencana rincinya. Tata bangunan meliputi beberapa komponen  Mencapai kinerja fungsi serta keseimbangan, kaitan, keterpaduan dari berbagai
diantaranya: elemen pergerakan, lingkungan dan sosial, antara kawasan perencanaan dan lahan di
luarnya.
 Pengaturan Blok Lingkungan, yaitu perencanaan pembagian lahan dalam kawasan
menjadi blok dan jalan, dimana blok terdiri atas petak lahan/kaveling dengan
konfigurasi tertentu. Pengaturan ini terdiri atas: Bentuk dan Ukuran Blok,
Pengelompokan dan Konfigurasi Blok, Ruang terbuka dan tata hijau.
 Pengaturan Kaveling/Petak Lahan, yaitu perencanaan pembagian lahan dalam blok
menjadi sejumlah kaveling/petak lahan dengan ukuran, bentuk, pengelompokan dan
konfigurasi tertentu. Pengaturan ini terdiri atas: Bentuk dan Ukuran Kaveling,
 Pengelompokan dan Konfigurasi Kaveling, Ruang terbuka dan tata hijau.
 Pengaturan Bangunan, yaitu perencanaan pengaturan massa bangunan dalam
blok/kaveling. Pengaturan ini terdiri atas: Pengelompokan Bangunan, Letak dan
Orientasi Bangunan, Sosok Massa Bangunan, Ekspresi Arsitektur Bangunan.
 Pengaturan Ketinggian dan Elevasi Lantai Bangunan, yaitu perencanaan pengaturan Gambar 4.18 Sistim Sirkulasi
ketinggian dan elevasi bangunan baik pada skala bangunan tunggal maupun
kelompok bangunan pada lingkungan yang lebih makro (blok/kawasan). Pengaturan
4.5 Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau
ini terdiri atas: Ketinggian Bangunan, Komposisi Garis Langit Bangunan, Ketinggian
Lantai Bangunan.
Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau merupakan komponen rancang kawasan, yang
tidak sekadar terbentuk sebagai elemen tambahan atau pun elemen sisa setelah proses
4.4 Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung rancang arsitektural diselesaikan, melainkan juga diciptakan sebagai bagian integral dari
suatu lingkungan yang lebih luas. Penataan system ruang terbuka diatur melalui
Sistem sirkulasi dan jalur penghubung terdiri dari jaringan jalan dan pergerakan, pendekatan desain tata hijau yang membentuk karakter lingkungan serta memiliki peran
sirkulasi kendaraan umum, sirkulasi kendaraan pribadi, sirkulasi kendaraan informal penting baik secara ekologis, rekreatif dan estetis bagi lingkungan sekitarnya, dan memiliki
setempat dan sepeda, sirkulasi pejalan kaki (termasuk masyarakat penyandang cacat dan karakter terbuka sehingga mudah diakses sebesar-besarnya oleh publik.
lanjut usia), sistem dan sarana transit, sistem parkir, perencanaan jalur pelayanan Prinsip-prinsip penataan Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau:
lingkungan, dan sistem jaringan penghubung. Penataan sistem sirkulasi dan jalur
penghubung dapat memberikan beberapa manfaat: o Pelestarian ruang terbuka kawasan
o Aksesibilitas publik
 Mengoptimalkan efisiensi pemanfaatan prasarana jalan dengan jenis arus pergerakan o Keragaman fungsi dan aktivitas
yang terjadi. o Skala dan proporsi ruang yang manusiawi dan berorientasi bagi pejalan kaki
 Mendapatkan distribusi atau penyebaran pergerakan yang selaras dengan jenis o Sebagai pengikat lingkungan/bangunan
aktivitas yang diwadahi sehingga dicapai ketertiban. o Sebagai pelindung, pengaman dan pembatas lingkungan/bangunan bagi
pejalan kaki.

Laporan Draft Akhir
Pada Kawasan Malaka Tengah memiliki eksisting untuk daerah hijau belum Ruang terbuka kota merupakan bagian penting untuk memberikan citra dan identitas
sebanding dengan banyaknya bangunan yang ada didalamnya. Dapat dikatakan bawa pada liungkungan. Karena ruang terbuka kota adalah ruanggerak dan visualyang vital bagi
Kawasan Malaka Tengah belum ada perutukkan lahan untuk ruang terbuka hijau secara kehidupan kota dan masyarakatnya. Dengan demikian perencanaan ruang terbuka
spesifik. Meskipun belum cukup memadahi, tetapi di Kawasan Malaka Tengah sudah untuk wilayah perencanaan harus terintegrasi dengan sistim pergerakan, serta konsep
memiliki banyak pohon peneduh yang relatif besar. Area Kawasan Malaka Tengah tapak yang dicanangkan. Meskipun demikian rencana ruang terbuka untuk kawasan
merupakan area yang dilalui cukup banyak kendaraan umum, terutama pada jalur utama perencanaan ini akan tetap mempertimbangkan fungsi dan peran kota Betun .
kota Betun yakni Jalan Bei Abuk yang dilalui oleh bus kota maupun kendaraan umum yang
sangat padat sehingga sangat diperlukan rancangan ruang terbuka hijau untuk Perencanaan ruang terbuka pad sub Kawasan I didasarkan atas pertimbangan-
menyeimbangkan kondisi udara dilingkungan Kawasan Malaka Tengah. Sehingga dapat pertimbangan bahwa:
tercipta lingkungan yang kondusif. Untuk selanjutnya Kawasan Malaka Tengah perlu  Kawasan perencanaan belum memilik itaman ataupun ruang terbuka public
diarahkan untuk memiliki KDH yang ideal yakni sebanding dengan lahan terbangun pada yang ditujukan sebagai area rekreasi bagi penduduk setempat maupun
Kawasan Malaka Tengah, dengan rencana untuk menambah kantong-kantong terbuka hijau penduduk sekitarnya.
dibeberapa titik.  Lahan-lahan potensial yang dapat dikembangkan sebagai taman dan Public
Space (ruang terbuka publik) terletak secara berjauhan, menyebar dan berada
Sistem ruang terbuka dan tata hijau merupakan komponen rancang kawasan, yang
pada bagian kawsan kota Betun.
tidak sekedar terbentuk sebagai elemen tambahan atau pun elemen sisa setelah proses
 Karakter kawasan perencanaan diarahkan sebagai lingkungan permukiman yang
rancang arsitektur di selesaikan, melainkan juga di ciptaan sebagai bagian integral dari
Asri, berwawasan lingkungan dan friendly
suatu lingkungan yang lebih luas. Adapun komponen penataannya adalah :
 Kawasan perencanaan masih memilki cukup banyak kantong-kantong area
terbuka ruang terbuka hijau dan ruang komunal.
1. Sistem Ruang Terbuka Umum
Yaitu ruang yang karakter fisiknya terbuka, bebas dan mudah diakses public karena
Untuk membentuk kawasan perencanaan yang memilki karakter yang jelas, utuh dan
bukan milik pihak tertentu.
menyatu maka perencanaan untuk masing-masing ruang terbuka harus
2. Sistem Ruang Terbuka Pribadi
direncanakan dalam rangka terciptanya satu jalinan ruang-ruang terbuka dan
Yaitu ruang yang karakter fisiknya terbuka tapi terbatas, yang hanya dapat diakses oleh
pertamanan yang terstruktur, terintegrasi, berkesinambungan dan terangkaikan oleh
pemilik, pengguna atau pihak tertentu.
sistim jaringan koridor hijau dan taman linier, sehingga membentuk suatu pola
3. Sistem Ruang Terbuka Privat yang dapat di akses oleh Umum
taman permukiman yang fungsional secara sosial, ekologis dan estetik.
Yaitu ruang yang karakter fisiknya terbuka, serta bebas dan mudah diakses oleh public
Rencana ruang terbuka kawasan perencanaan didasarkan pada tujuan utamanya
meskipun milik pihak tertentu.
untuk meningkatkan kualitas kawasan baik secara fungsional, visual maupun
4. Sistem Pepohonan dan Tata Hijau
lingkungannya.
Yaitu Pola penanaman pohon yang disebar pada ruang terbuka public.
5. Bentang Alam
A. KETENTUAN UMUM PERENCANAAN
Yaitu ruang yang karakter fisiknya terbuka dan terkait dengan area yang dipergunakan
Secara umum, rencana penataan ruang terbuka kawasan perencanaan, meliputi:
sebesar-besarnya untuk kepentingan public, dan pemanfaatanya sebagai bagian dari
alam yang dilindungi.  Mempertimbangkan pemakai kawasan sebagai pameran utama yang
kegiatannya menjadi dasar pembentukan dan penataan ruang.

Laporan Draft Akhir
 Penegasan jenis/bentuk ruang terbuka yang memiliki karakter khas, yaitu: A. Taman koridor jalan
koridor jalan, node gerbang kawasan dan koridor sungai/kali. Green Corridor Street, adalah ruang terbuka yang terbentuk akibat adanya jalur
 Penciptaan ruang-ruang terbukayang memberikan spatial effect yang berbeda jalan, baik jalur kendaraan maupun pejalan kaki (pedestrian). Tata hijau pada
namun berkesinambungan diseluruh kawasan. ruang terbuka koridor jalan,direncanakan dan direncanakan dan dirancang
 Penciptaan node-node gerbang kawasan yang terdefinisikan dari ruang terbuka untuk fungsi-fungsi tertentu,misalnya fungsi pengarah, peneduh, estetis dan
dan tata hijaunya. pencipta suasana.
A.1. Arteri primer sebagai parkways
Dengan mengacu pada rencana umum Ruang Terbuka dan Park systems dan untuk Merupakan koridor sirkulasi utama dengan lansekap yang bernuansa
mendukung terciptanya karakter dan suasana kawasan, maka pemilihan jenis menyenangkan dan estetis. Penghijauan dan medianvjalan direncanakan
tanaman didasarkan atas jenis-jenis pohon dan tanaman yang umunya ditanam di untuk menjadi identitas lokasi sehingga informatif dan friendly bagi para
daerah lokal. Pada ruang terbuka tertentu dimana fungsi ekologis menjadi lebih pengguna jalan, khususnya yang datang dari luar kawasan. Jalur arteri
penting, maka pemilihan dari jenis tanaman dan pepohonan ditentukan oleh priomer dibagi menjadiempat segmen dengan dilengkapi tanaman yang dapat
fungsinya. membentuk karakter suasana yang berbeda pada setiap segmennya,yaitu:
Penanaman aneka jenis vegetasi dapat dilakukan pola pada tanaman untuk taman
yang dapat mengikuti pola strata tajuk tumbuhan. Misalnya dari yang tertinggi SEGMEN 1 : Koridor Jalan Bei Abuk
cemara India, palam-palaman sebagai tanaman berstrata tinggi. Berikutnya tanaman Merupakan ruas jalan utama kota, di mana suasana ruang sangat
berstrata kedua yaitu tanaman jenis pisang-pisangan (heliconia sp), kamboja merah didominasi oleh kegiatan bisnis:
(plimeria rubra). Menyusul tajuk yang lebih rendah seperti sikas (cykas rumpii),  Jenis dan kerapatan tanaman memberikan kesan ruang terbuka hijau
bamboo kuning (bambusa vulgaris) asoka (Ixora javanica). Tanaman yang lebih rendah yaitu dengan penempatan jajaran pohon peneduh berbentuk Kanopi lebar
lagi Salvia, aneka jenis kalatea hingga tanaman menjalar aneka rumput untuk dan berbungan cerah dengan jarak antar pohon yang relative renggang
pekarangan. sehingga membuka pandangan melebar ke sisi kiri dan kanan jalan.
Pada Rencana Tata Hijau, penggunaan pohon-pohon besar (seperti: Ki hujan dan A.2. Jalan lokal
beringin) tidak dianjurkan untuk penghijauan jalan mengingat kondisi penampang Merupakan koridor sirkulasi setempat. Diarahkan sebagai elemen pengikat
jalan dikawasan perencanaan relative sempit. Pemilihan tanaman harus ditentukan dan pembentuk karakter kesatuan bagi keseluruhan kawasan perencanaan.
atas kesesuaiannya dengan lebar jalan, median, jarak pandang, tekstur, ukuran dan Dikarenakan penampang jalan yang sempit, maka pepohonan ditujukan
bentuk pohon dan bunganya. Nama-nama jalan dikawasan perencanaan yang untuk kenyaman berjalan kaki atau kendaraan berkecepatan rendah. Jenis,
menggunakan nama tanaman juga dapat menjadi dasar penentuan jenis tanaman bentuk dan ukuran pohon di sepanjang tepi jalan-jalan setempat harus dari
pendukung. jenis yang khas dan homogen sehingga menciptakan kesan bagi kawasan
sebagai suatu kesatuan.
B. IMPLEMENTASI DALAM PERENCANAAN Gate Area Open Space adalah ruang terbuka yang terbentuk pada area
persimpangan koridor jalan atau area penerima untuk memasuki kawasan
perencanaan. Tata hijau pada ruang terbuka jenis ini tergantung dari
Implementasi dari ketentuan umum perencanaan dalam rencana ruang terbuka dan
karakter dan fungsi yang ditetapkan pada daerah gerbang. Sebagai
tata hijau kawasan mengarahkan pada penetapan limaj enis ruang terbuka yaitu:

Laporan Draft Akhir
pengubah suasana dan aktivitas serta transisi dan simpul pergerakan, Merupakan ruang terbuka milik perorangan atau privat space. Kecuali yang
tanaman digunakan berupa semak dan penutup tanah dengan tekstur yang dimanfaatkan sebagai lahan pertanian danperkebunan, semua areatakterbangun
halus dengan warna-warna yang lebih cerah. Penempatan elemen gapura, dianjurkan untuk mendukung gerakan penghijauan kawasan. Untuk setiap
jam kota, skulputur, kolam, air mancur dan lampu hias dapat memperkuat pekarangan dan halam rumah, jenis tanaman dan pepohonan dianjurkan yang
kualitas gerbang bermanfaat bagi penghuni,seperti buah-buahan, tanaman bunga, dsb.
Penggunaan elemen yang memberi karakter khas Betun/Malaka seperti Untuk setiap lokasi kosong yang belum terbangun dan belum jelas peruntukannya
bangku rotan dapat memberi kesan simbolis. dianjurkan untuk ditanami dengan penghijauan yang bersifat sementara. Jenis
tanaman dipilih yang mudah tumbuh dan cepat besar,serta murah dan mudah
B. Taman linier di sepanjang koridor Jalan Bei Abuk didapat,seperti angsana. Agar memperkecil kemungkinan penebangan atau dapat
Diperuntukan bagi kegiatan rekreasi alam dan olah raga santai seperti bersepeda, memudahkan dalam pembongkaran nantinya, maka dianjurkan pohon ditanam di
jogging, berjalan-jalan. Jalur jalan bias merupakan jalur inspeksi yang dirancang bagian sudut atau pinggiran yang dekat dengan jalan. Perkerasan pada bagian
menjadi suatu promenade, sehingga tertutup bagi kendaraan pribadi dan umum. perkarangan dianjurkan agar dari jenis yang bersifat menyerap air hujan, seperti
Perkerasan dari jenis yang tidak licin danmudah dalam perawatan. grass block, conblock, hamparan batu, dsb.
Secara umum, tanaman dan pepohonan dari jenis dan kerapatan/kerimbunan
yang ditunjukan untuk fungs ekologis dan penahan tanah dengan strata pohon
campuran, kecuali yang terletak di sepanjang tepi jalur sirkulasi harus lebih
renggang, sehingga cahaya matahari masih bias menerobos. Tanaman pada
komponen habitat burung. Tanaman pada bagian tepi jalur sirkulasi harus
memiliki tekstur dan warna lebih variatif dengan suasana yang lebih cerah dan
menyenangkan (rekreatif).
Pada jarak-jarak tertentu dibuat suatu bukaan, berupa taman kecil yang
dilengkapi dengan bangku taman yang juga dapat digunakan sebagai sarana
olahraga ringan (sit-up, peregangan, stepup, dsb). Penempatan telepon umum
pada taman akan menciptakan kesan aman dan friendly, sehingga memudahkan
komunikasi bagi pengguna jika terjadi suatu kondisi darurat. Pada area sempadan
sungai yang telah terlanjur terbangun,maka bagian sempadan yang berbentuk
lereng atau bantaran dihijaukan melalui penanaman tumbuhan penahan longsor
dan erosi. Pada bagian-bagian cekungan dimana terjadi tumbukan arus sungai
diperkuat dengan membuat plengsengan. Penghijauan pada area sempadan
tersebut berupa tanaman dan pepohonan berdaun rindang yang dapat
memberikan manfaat bagi warga setempat,namun tidak merusak, seperti tanaman
buah berukuran kecil dan sedang (belimbing, jambu, pete, cina, kresen, murbai)
Gambar 4.19 Perencanaan Ruang Terbuka Hijau
tanaman berdaun yang dapat dimakan (turi, serai, mangkokan, daun kedondong).
C. Taman pekarangan dan area tak terbangun

Laporan Draft Akhir
4.6 Tata Kualitas Lingkungan

Manfaat penataan kualitas lingkungan :
1. Mencapai kualitas lingkungan kehidupan manusia yang aman, nyaman, sehat dan
menarik, serta berorientasi kepada lingkungan mikro.
2. Menyatukan kawasan sebagai sistem lingkungan yang berkualitas dengan
pembentukan karakter dan identitas lingkungan yang spesifik.
3. Mengoptimalkan kegiatan publik yang diwadahinya sehingga tercipta integrasi ruang
sosial antarpenggunanya, serta menciptakan lingkungan yang berkarakter dan berjati
Gambar 4.20 Perencanaan Jalur HijauSegman 1 diri.
4. Menciptakan estetika, karakter, dan orientasi visual, dari suatu lingkungan.
5. Menciptakan iklim mikro lingkungan yang berorientasi kepada kepentingan pejalan
kaki.
Penataan kualitas Lingkungan merujuk pada upaya rekayasa elemen- elemen kawasan yang
sedemikin rupa sehingga tercipta suatu kawasan atau subarea dengan system lingkungan
yang informative, berkarakter khas dan memiliki orientasi tertentu. Adapun komponen
penataannya adalah :
1. Konsep Identitas Lingkungan
Yaitu perancangan karakter (jati diri) suatu lingkungan yang dapat diwujudkan
melalui pengaturan dan perancangan elemen fisik dan non fisik lingkungan
atau sub area tertentu.
Gambar 4.21 Perencanaan Jalur HijauSegman 2
2. Konsep Orientasi Lingkungan
Yaitu perancangan elemen fisik dan non fisik guna membentuk lingkungan
yang informatif sehingga memudahkan pemakai untuk berorientasi dan
bersirkulasi.
3. Wajah Jalan
Yaitu perancangan elemen fisik dan non fisik guna membentuk lingkungan
berskala manusia pemakainya, pada suatu ruang public berupa ruas jalan
yang akan memperkuat karakter suatu blok perancangan yang lebih besar.
Gambar 4.22 Perencanaan Jalur HijauSegman 3

Laporan Draft Akhir
4.6.1 Street Furniture

Secara gasris besar, street furniture di desain dengan mempertimbangkan skenario
dan strategi pengendalian pada kawasan yaitu penegasan citra kawasan yang
dapat memperkuat citra kawasan sekaligus menunjang kenyamanan pengunjung
di dalam menikmati suasana, vista maupun arsitektur bangunan. Street furniture
dimanfaatkan untuk melengkapi lingkungan dan dapat mendorong potensi
kawasan serta dapat mendukung terciptanya aktifitas yang menghidupkan
lingkungan.
Konsep Penataan Street Furniture

1. Dimanfaatkan sebagai perangkat terselenggaranya ketertiban kawasan (aman, bersih,
rapi dan indah).
2. Mendukung eksistensi karakteristik kawasasan
3. Harus dapat menjadi pendukung solusi rekaya terhadap permasalahan Trafict System
Management (perbedaaan jalur pejalan kaki dan kendaraan dengan lampu
pendistrian, lampu jalan dsbnya).
4. Dapat menjadi pendorong dan juga pendukung pertumbuhan serta perkembangan
aktifitas lain dalam kawasan (komersial bisnis, permukiman dll).
Elemen-elemen perabot jalan tersebut diantaranya adalah:
A. Reklame, Rencana penataan yang diusulkan untuk penataan reklame adalah:
Ditinjau dari segi keindahan kota:
 Pemasangan dan penempatan reklame agar lebih dititik beratkan pada unsure
estetika dibanding unsur komersialnya. Dan lebih banyak menggunakan
reklame lampu untuk menghidupkan suasana di malam hari.
 Ukuran reklame perlu dibatasi sedemikian rupa agar tidak menetupi sebagian
besar tampilan bangunan atau mendominasi fasade lingkungan sekitarnya.
 Reklame tempel dan reklame dinding agar dipasang pada bidang dinding.
Jangan dipasang menutupi jendela, pintu atau atap bangunan, bukan
mendominasi bangunan (maksimal hanya 20% saja dari bidang muka
bangunan yang boleh tertutup papan reklame.
 Penempatan lokasi pada koridor-koridor jalan dirancang agar tidak saling
berhimpitan atau saling menutupi satu dengan lainnya. Sehingga informasi
Gambar 4.23 Konsep Wajah Jalan satu dengan lainnya bias terbaca oleh pengamat.

Laporan Draft Akhir
Ditinjau dari segi keamanan dan keselamatan:  Secara umum pemasangan reklame pada lingkungan luar agar lebih dititik
Pemasangan reklame jangan sampai mengacaukan konsentrasi pemakai jalan (karena beratkan pada unsure estetika, hendaknya dipandang sebagai salah satu unsur
gambarnya mencolok, menimbulkan silau, posisinya sulit dilihat pada sudut pandang pendukung keindahan lingkungan kota dan jangan sampai mendominasi atau
normal, menutupi atau mengaburkan rambu lainnya), selain itu konstruksinya harus merusak keindahan lingkungan sekitarnya, serta tidak mengacaukan
memenuhi syarat teknis dan tidak melewati batas Damija. konsentrasi pemakai jalan dan tidak menutupi rambu lainnya.
 Rekalem tiang pada lingkungan luar sebaiknya tidak dipasang diatas median
Ditinjau dari pendapatan daerah: atau pulau jalan (karena potensial mendominasi lingkungan dan merusak
Penetapan tarip pemasangan reklameagartidak dititikberatkan pada ukuran besarnya keindahan)tetapi diatas berm dan taman tepi jalan. Pemasangan reklame tiang
reklame, tetapi pada zona penempatannya.Pemasangan reklame tiang, reklame perlu diseragamkan yaitu dalam hal ketinggian, jarak dan ukurannya.
tempel, rekalme tegak lurus, reklame lampu dan reklame ikon pada bangunan  Jenis reklame yang boleh dipasang di atas median dan pulau jalan adalah
dikendalikan sebagai berikut: rekaleme yang menyatu dengan perabot ruang alur, misalnya tugu jaga, pos
 Dirancang sebagai bagian yang menyatu dengan bangunan. Untuk itu polisi lalu lintas, struktur rangka ruang dan lainnya, dengan ketentuan
dibutuhkan unsure pengikat antara lain melalui penempatan secara pemasangan reklame harus dirancang sebagai bagian dan menyatu dengan
ulang,varian atau dengan aksentuasi dengan mengatur jarak,ketinggian dan struktur tersebut.
ukuran reklame. Reklame pada bangunan bisa ditempatkan pada level, lisplang  Reklame spanduk,umbul-umbul dan baliho boleh dipasang di atas median,
di atas bangunan, pada bidang tembok yang memang dirancang untuk berm, dan taman. Reklame spanduk tidak diperkenakan dipasang melintang
keperluan tersebut. jalan.
 Pemasangannya dilarang menutupi jendela, atap maupun tampak bangunan
 Pemasangan reklame yang dipasangtegaklurus bangunan, dilarang melampaui 4.6.2 Pos Polisi
Damija Sarana ini dibutuhkan untuk memantau dan mengamankan arus lalu lintas.
 Pemasangan reklame ikon tidak diperkenankan melebihi batas selubung Sejauh ini belum ada pos polisi yang dijumpai secara permanen di wilayah
bangunan yang telah ditetapkan. perencanaan. Kalau dari segi aktivitas sirkulasi lalu lintas sudah sedemikian
Pemasangan reklame didalam dikendalikan sebagai berikut: Reklame tiang di atas padatnya perlu kiranya direncanakan pada tempat-tempat tertentu untuk
tanah alokasi Pos Polisi lalu lintas.
 Dipasang tegak lurus jalan dan tidak melewati batas Rumija
 Ukuran reklame jangan merusak tampak bangunan (proposi bidang reklame 4.6.3 Shelter Angkutan Kota
dibatasi) atau ditempatkan lebih tinggi dari bangunan. Sejauh ini belum ada halte yang dijumpai secara permanen di wilayah
 Reklame umbul-umbul,spanduk dan balon, boleh dipasang didalam persil perencanaan. Kalau dilihat dari dari segi aktivitas sirkulasi lalu lintas dan
dengan ketentuan pemasangannya harus kuat,tidak mudah roboh,
pergantian intermodal sudah sedemikian padatnya perlu kiranya
memperhatikan segi keindahan dan tidak melewati bataspersil. Reklame
direncanakan pada tempat-tempat tertentu untuk alokasi halte.
balonhanya diperbolehkan dipasang di atas bangunan.
Rancangan shelter angkutan kota dapat mengikuti kaidah berikut ini:
Pemasangan reklame pada lingkungan luar (median, pulau jalan, taman),baik berupa
reklame tiang, umbul-umbul, spanduk atau baliho dikendalikan sebagai berikut:

Laporan Draft Akhir
 Bentuk dan jenis shelter yang diusulkan ada tiga alternative yaitu: lampunya sendiri dan perletakannya. Lampu penerangan umum di sepanjang
shelter beratap, shelter tidak beratap tetapi dibuatdibawah pepohonan koridor dan taman perlu disediakan tersendiri dan hendaknya tidak
yang rindang) dan berupa rambu-rambu saja. mengandalkan pada penerangan kapling (perumahan, perdagangan dan jasa)
atau penerangan yang berasal dari lampu reklame. Berkaitan dengan wilayah
 Shelter diletakan pada jalur pejalan kaki dengan membuat perbedaan
perencanaan,diusulkanarahan penataan sebagai berikut:
ketinggian lantai dengan satu atau dua trap yang membedakan shelter
 Lampu penerangan untuk sepanjang jalan diletakan pada tengah
dan pendestrian yang dibuatmemutari shelter tersebut. Dimungkinkan
jalan(eksisting). Lampu penerangan jalan disepanjang koridor agar
menggabungkan dengan boks telepon dalam suatu bangunan, tetapi
diseragamkan tinggi, model maupun penempatannya.
penempatannya dipisahkan secara fisik agar tidak saling mengganggu.  Lampu penerangan di sepanjang pedestrian
 Posisi jalan dibuat masukan sedikit + 2 meter ke dalam shelter sehingga  Lampu taman untuk memperkuat karakter kawasan pada malamhari dan
sewaktu kendaraan umum angkutan kota menepi tidak menghambat lampusorot untuk memperkuat elemen-elemen yang ditonjolkan pada malam
sirkulasi kendaraan dibelakangnya hari.
 Bentuk dan tampilan shelter dirancang sedemikian sehingga tidak  Pada deretan lampu yang ditempatkan berselang seling dengan pepohonan
menutupi dan mendominasi bangunan dan lingkungan di sekitarnya. perlu menghindari pemilihan pohon yang bermahkota lebar, agar
 Bisa dimanfaatkan untuk memasang rekalame yang dirancang sebagai kerimbunannya tidak menghalangi sinar lampu.
 Sejauh mungkin dipersimpangan jalanutama perlu dipasang jenis lampu
bagian daribangunan shelter dengan proposi maksimum 20% dari
spesifik sebagai pembentuk identitas lingkungan sekitarnya.
bidang tampak shelter.
 Lampu penerangan umum agar tidak digunakan untuk menempatkan reklame
 Memperjelas identitas shelter agar mudah dikenali, terutama pada
tempel, spanduk, selebaran atau lainnya yang sifatnya merusak keindahan
tempat-tempat pemberhentian angkutan kota yang berupa rambu-
lampu.
rambu saja, antara lain dengan memisahkan secara jelas dengan trotoar,
 Sumber tenaga lampu peneranganjalan agar dipisahkan dengan kapling
membuat kemunduran pagar, ditanami dengan tanaman peneduh yang sekitarnya sehingga pada saat terjadi pemadaman listrik lokal lampu
khas. penerangan jalan masih tetap menyala.
4.6.4 Telepon Umum dan Bus Surat 4.6.6 Tempat Sampah

Sejauh ini Kota Betun belum mempuinyai spesifikasi bentuk boks telepon yang Penataan tempat sampah di wilayah perencanaan diarahkan sebagai berikut:
khas, baik yang berisi empat boks maupun yang hanya berisi satu boks dan ini
 Perlu penyeragaman bentuk dan besaran tempat sampah yang berada
perlu dirancang dan dikembangkan dengan desain yang spesifik dan
dalam satu koridor jalan.
menempatkannya di beberapa lokasi yang strategis. Rencana penempatan boks
 Setiap pembangunan baru perluasan suatu bangunan yang diperuntukan
telepon dan bis surat diusulkan untuk ditempatkan pada area persimpangan.
sebagai tempat kediaman harus dilengakapi dengan tempat atau kotak
pembuangan sampah yang ditempatkan sedemikian rupa sehingga
4.6.5 Lampu Penerangan Jalan
kesehatan umum masyarakat sekitarnya terjamin.
Elemen ini disamping berfungsi sebagai elemen estetika dan pengarah pada
 Dalam hal ini lingkungan didaerah pertokoan yang dipunyai Dinas
rancangan ruang luar. Hal ini berkaitan dengan rancangan tiang lampu,
Pembersihan Kota, kotak-kotak sampah yang tertutup disediakan

Laporan Draft Akhir
sedemikian rupa sehingga petugas-petugas dinas tersebut dapat dengan

mudah melakukan tugasnya. Utilitas lingkungan direncanakan untuk melengkapi prasarana dan sarana lingkungan yang
 Penyedian tempat sampah agar mempertimbangkan segi estetika. memadai dan terpadu. Rencana ini meperhatikan faktor pemeliharaan jangkapendek dan
 Dipisahkan antara tempat sampah kering dan sampah basah. jangka panjang serta faktor perbaikannya ,juga fakctor estetis lingkungan. Untuk
 Rancangan penempatannya pada batas antara jalur pejalan kaki dengan mendapatkan lingkungan yang nyaman untuk dinikmati serta tampak “bersih”: maka
jalur kendaraaan (mudah dijangkau dari dua sisi) dengan jarak yang jaringan utilitas harus diatur dengan teknologi yang lebih maju dan baik, ditinjau dari segi
disesuaikan dengan volume pelaku kegiatan disetiap fungsi-fungsi publik. kemudahan dan pemakaian. Jaringan infrastrukturyang memalui udara terutama dijalan
kolektor jaringan Listrik dan telepon dibuatkan jalur dibawah tanah sehingga aman dan
4.6.7 Pot Bunga memudahkan pengontrolan apabila terjadi kerusakan. Jaringan-jaringan lain seperti air
Pot atau bak bunga untuk tanaman hias ditempatkan pada area-area yang bersih, air limbah, drainage dan assainering dibuat pada saluran tertutup.
mempunyai ruang terbuka yang terbatas, terutama pada segmen jalan Bei
Abuk. Pada koridor jalan lingkungan tidak diterapkan pot bunga karena tidak 4.7.1 Jaringan Listrik
mendukung kegiatan perdagangan. Fasilitas ini sekaligus dapat berfungsi
sebagai elemen pengarah dan pembatas pada rancangan ruang luar. Penyediaan listrik untuk kebutuhan seluruh fasilitas dan prasarana pada kawasan
Penempatan elemen ini disesuaikan dengan fungsi dan karakter pembangunan. perencanaan harus terpenuhi. Pendistirbusian jaringan listrik melalui jaringan bawah tanah
berasal dari gardu induk jaringan operasi jaringan tegangan menengah dan hantaran bawah
tanah kemudian masuk kemasing-masing bangunan atau fasilitas lain utnuk lingkungan.
4.7 Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan Kawasan perencanaan didominasi kegiatan perdagangan dan jasa yang sebenarnya hidup
hingga sore hari sedangkan permukiman dan perdagangan serta jasa merupakan area yang
membutuhkan pasokan listrik yang cukup banyak.
Sistem infrastruktur kawasan yang tertata dengan baik dapat mendukung kawasan
sebagai area yang berkarakter kuat, Konsep perencanaan utilitas pada kawasan
perencanaan meliputi:
1. Terjaganya aspek estetika lingkungan binaan
2. Sistim perawatan yang mudah
3. Pemenuhan kebutuhan/kapasitas utilitas kawasan yang memadai
4. Menciptakan sistim infrastruktur terpadu melalui koordinasi antar sektor instansi.
Infrastuktur yang direncanakan dengan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan kawasan
Kota Lama ini yaitu:
 Jaringan listrik
 Jaringan telpon
 Jaringan air bersih
 Jaringan air limbah
 Jaringan sanitasi dan assainering Gambar 4.24 Konsep Jaringan Listrik
 Jaringan Pembuangan sampah

Laporan Draft Akhir
4.7.2 Jaringan Telepon

Kebutuhan jaringan telepeion sebagai sarana komunikasi dan informasi pada
seluruh kawasan perencanaan belum terpenuhi dan tidak terdapat fasilitas
telepon umum. Mengingat pada kawasan ini akan ditingkatkan sebagai salah
satu pusat perdagagan dan jasa maka prasarana telepon ini masih perlu
ditingkatkan sebagai salah satu pusat perdagangan dan jasa maka prasarana
telepon ini masih perlu dan penataan kawasan. Peningkatan kuantitas
diperhitungkan dengan asumsi jumlah penduduk dan kapasitas sambungan
telepon yang sudah ada.
Hal-hal yang menjadi dasar pertimbangan di dalam penyediaan telepon umum
pada kawasan perencanaan antara lain:
 Lokasi penempatan yang terjangkau dan cukup aman
 Radius pelayanan yang meliputi jarak layanan danjumlah penduduk
.
Gambar 4.25 Konsep Jaringan Telepon
maupun pengunjung yang dilayani
 Jumlah warga penghuni kawasan
 Jalan-jalanlingkungan perumahan (khususnya di wilayah-wilayah jalan di dalam
Jaringan telepon primer direncanakan melalui jalan-jalan utama, sedangkan
lingkungan) tetap menggunakan kabel udara namun ditata sedemikian rupa sehingga
jaringan sekunder melalui akses dalam yang melalui pusat-pusat lingkungan
dapat sejajar dengan koridor jalan.
dan pusat-pusat aktifitas kawasan. Jaringan tersebut merupakan jaringan
tunggal bawah tanah yang menyatu dengan jaringan listrik dalam satu main
4.7.3 Jaringan Air Bersih
hole sehingga dari segi keamanan dan kemudahan dapat diandalkan.
Untuk memenuhi kebutuhan air bersih di masa datang maka perlu adanya
Sesuai dengan konsep yang telah dirumuskan, penataan jaringan listrik di
peningkatan pengadaan air bersih dan menyesuaikan dengan kondisi eksisiting
wilayah perencanaan diarahkan kepada upaya utnuk mengatasi gangguan
Kota Betun .Untuk itu dalammemenuhi kebutuhan air bersih di masa
visusal kabel udara.Kondisi yang berkembang diwilayah perencanaan sendiri
mendatang perlu adanya peningkatan beberapa hal yaitu:
saat ini adalah penggunaan jaringanlistrik berada di sepanjang jalan. Rencana
 Peningkatan pelayanan air bersih perkataan terutama dalam hal
penataan listrik adalah sebagai berikut:
pertimbangan ekonomis, serta peningkatan teknis pelayanan.
 Pada tahap awal merapikan jaringan kabel udara disepanjang tepi jalan
 Pengembangan jangkauan pelayanan air bersih bagi kegiatan-kegiatan yang
maupun yang menyebrangi jalan (antara lain penyeragaman posisi tiang,
produktif dan komersial, sebagai penyeimbang pelayanan sosial
merapikan kabel yang semerawut). Kabel udara yang menyebrangi jalan
dankonsumtif yang memerlukan prioritas pelayanan.
disyaratkan mempunyai tinggi minimum 5 meter di atas permukaan jalan.
 Perluasan jangkauan air bersih agar merata ke seluruh kota.
 Dalam jangka panjang (10 tahun mendatang) di sepanjang wilayah
perencanaan agar mengunakan kabel tanah. Untuk dapat mempermudah
Saat ini jumlah pelanggan rumah tangga dan di masa mendatang komposisi
pemeliharaan kabel tanah bisa menggunakan shaft khususagar tidak
jumlah pelanggan akan diseimbangkan anatara pelanggan rumah tangga dan
seringkali melakukan penggalian dan pengurukan yang cukup mengganggu
pelanggan niaga/komersial. Hal ini dimaksudkan agar pengelolaan air bersih ini
lalulintas dan keadaan lingkungan

Laporan Draft Akhir
dapat berkembang lebih baik dan dapat memberikan kontribusi yang memadai  Keadaan topografi
terhadap pemasukan serta pembangunan daerah.  Kondisi fisik dan tata air
Guna menanggulangi kebocoran jaringan distribusi dipergunakan sistim zoning  Sistem yang digunakan
yang dilengkapi dengan district meter. Sistim ini merupakan pengendali dan Saluran air hujan direncanakan dengan memperhatikan topografi, saluran
pemantau kebocoran. Prinsip dasar dari sistim zoning ini adalah pemasangan drainase yang sudah ada pada wilayah perencanaan, didapat suatu sistem
alat pengukur meter pada jaringan distribusi yang dapat diisolasi (zoning) dan pembuangan air yang dapat mengalirkan air hujan secara cepat dan bebas
membandingkan jumlah meter alat tersebut dengan meter yang terdapat pada gangguan air tergenang atau banjir. Rencana pematusan ini dibagi dalam
pelanggan. berbagai jenis saluran, yaitu: saluran primer, sekunder, saluran tersier dan
saluran tepi jalan.
Kendala yang dihadapi pada perencanaan drainase adalah:
1. Dibutuhkan dana yang cukup besar untuk menangani sistim drainase
2. Dibutuhkan program yang terpadu dari beberapa instansi terkait dalam
perencanaan dan pelaksanaan drainase dalam skala kota.
3. Lahan relatif landai/datar sehingga menyulitkan pergerakan air
4. Banyak sumber limbah yang sama-sama menggunakan jaringan ini.
Gambar 4.26 Konsep Jaringan Air Bersih
4.7.4 Jaringan Drainase
Pada kawasan perencanaan system drainase yang ada merupakan bagian dari Gambar 4.26 Konsep Jaringan Drainase
saluran drainase lingkungan yang berasal dari bangunan/rumah tangga, pasar

dan sebagainya.Penentuan jenis prasaranadrainase ditentukan berdasarkan
Berdasarkan kendala-kendala tersebut di atas maka untuk perencanaan
factor-faktor:
drainase kawasan dapat diusulkan tetapi secara menyeluruh disesuaikan

Laporan Draft Akhir
dengan perencanaan sistim drainase yang komprehensif diseluruh kawasan.  Bentuk saluran tarpesium, kecuali pada tempat tertentu dipasang dalam
Dalam merencanakan sistim drainase kawasan,factor-faktor yang bentuk lain dengan kemiringan slope 5:1 atau 4:1
dipertimbangkan meliputi:  Agar tidak terjadi pengendapan dalam saluran direncanakankecepatan
1. Hasil studi-studi sistim drainase kota aliran sebe sar 0.60 - 2.50 m/detik
2. Studi mengenal pengembangan jalan
3. Program pengembangan kota terpadu 4.7.4.1 Sarana Penanggulangan Kebakaran
4. Rencana pengembangan drainase wilayah yang berdekatan
5. Daerah banjir Sesuai dengan konsep yang telah dirumuskan arahan penyediaan sarana
6. Daerah genangan penanggulangan kebakaran dirumuskan sebagai berikut: Melengkapi sarana
7. Drainase yang telah ada penanggulangan kebakaran berlingkup lingkungan,tapak maupun bangunan.
Rencana pembuatan saluran-saluran drainase harus memenuhi syarat sebagai 1. Untuk yang berlingkup lingkungan
berikut:
 Lingkungan bangunan harus mempunyai jalan lingkungan yang memenuhi
 Di dalam tiap-tiap pekarangan harus diadakan saluran-saluran ketentuan.
pembuangan air hujan dengan baik.
 Dalam jangka menengah (5 tahun) perlu disediakan hidran/sumur kebakaran
 Saluran-saluran tersebut di atas harus cukup besar dan cukup maksimum pada jarak 500 meter dan dalam jangka panjang (10 tahun)
mempunyai kemiringan utnuk dapat mengalirkan air hujan dengan baik. diupayakan pada jarak maksimum 200 meter. Hidran/sumur kebakaran
 Air hujan yang jatuh diatas atap harus segera dapat disalurkan diatas ditempatkan di sekitar persimpangan jalan utama.
permukaan tanah dengan pipa-pipa atau dengan bahan lain dengan  Jalan-jalan lingkungan di dalam blok haru skuat menahan beban berat mobil
jarak antara sebesar-besarnya 25 meter. PMK (berat mobil pompa 14 Ton) dan mobil tangga 20,165 ton.
 Curah hujan yang langsung dari atas atap atau pipa talang bangunan
tidak boleh jatuh keluar pekarangan dan harus dialirkan ke bak Tabel 4.3 Syarat Lebar jalan Lingkungan
peresapan pada kapling bangunan bersangkutan dan selebihnya ke Lebar minimum perkerasan jalan
Luas (Ha)
saluran umum kota. Searah Bolak Balik
 Pemasangan dan perletakan pipa-pipa dilakukan sedemikian rupa Besar > 5 Ha 4m 3.5 m 5m
sehingga tidak akan mengurangi kekuatan dan tekakan bangunan. Sedang 1- 5 Ha 3.5 m 3.5 m 4m
 Bagian-bagian pipa harus dicegah dari kemungkinan tersumbat kotoran. Kecil < 1 Ha 3.5 m 3.5 m 3.5 m
Saluran-saluran yang direncanakan terintegrasi dengan jalan (saluran tepi 2. Untuk yang berlingkup tapak atau persil
jalan) tersebut perlu mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut:  Dalam suatu lingkungan bangunan, jarak bangunan yang bersebelahan dengan
 Saluran direncanakan terbuka untuk memudahkan pengawasan dan bukaan yang saling berhadapan harus memenuhi syarat jarak sebagaimana di
pembersihan atur dalam gambar.
 Saluran dibuatdari beton, batako atau batu disesuaikan dengan kondisi  Bangunan- bangunan atau kompleks bangunan yang luasnya lebihdari 8.000
wilayah setempat m² harus menyediakan hidran kebakaran di dalam tapak dan bangunannya.

Laporan Draft Akhir
 Pada bangunan menerus dinding batas antar bangunan harus menembus atap Sistem komunal,merupakan fasilitas sanitasi umum untuk keperluan mandi
dengan tinggi sekurang-kurangnya 0,5 meter dari permukaan atap. cuci kakus (MCK). MCK merupakan fasiliras umum yang dipergunakan untuk
 Pada bangunan bertingkat pada setiap lantai harus ada sekurang-kurangnya melakukan kegiatan pembuangan air limbah. Fasilitas bersama ini hanya
satu bukaan vertical pada dinding bagian luar bertanda khusus yang mudah menyediakan prasarana dan sarana MCK.
dicapai oleh Unit Pemadam Kebakaran. 2. Sistem pembuangan Air Limbah Terpusat (Off Site Sanitation)
 Jarak antar bangunan dengan mobil tangga masksimum 1 (satu) Pembunagan air limba terpusat digunakan untuk daerah dengan kepadatan
Sistimyang dipakai adalah sistim terintegrasi dengan air bersih yaitu bergabung penduduk tertinggi,yaitu lebih dari250 jiwa/ha. Sistim ini terdiri dari jaringan
dengan jaringan distribusi dengan pilar hydran single nozzle yang penempatannya bawah tanah (sewerage), instalasi pengelolaan limbah (sewerage treatment
diletakan pada persimpangan-persimpangan jalan dan tepi-tepi jalan yang lurus plant)dan bangunan penunjang untuk memperlancar proses pembuangan.
dengan jarak penempaqan 150-300 meter dan dapat diperpendek tergantung dari
kebutuhan dengan syarat pemasangannya tidak boleh menggangu sirkulasi lalu 4.7.6 Persampahan
lintas. Setiap pipa hidran disadapkan pada pipa distribusi air bersih dan debit setiap
hidran adalah 16,5 liter/detik dan pemasangannya dilengkapi dengan anker blok Pola penanganan persampahan padakawasandirencanakan sebagai berikut:
yang ditanam dibawah tanah. 1. Pengumpulan:
Sampah-sampah dari pewadahan dikumpulkan oleh petugas dengan gerobak
4.7.5 Jaringan Air Limbah samapah 2x sehari. Setiap sampah yang diproduksi rumah tangga atau
bangunan dikumpulkan dalam kantong atau bak sampah. Bak sampah ini
Jenis-jenis air limbah yang terdapat pada kawasan adalah: tidak boleh diletakan diluar rumah (kecuali tempat sampah untuk umum
1. Kotoran manusia (black water) yang terletak di pedestrian) dan hanya boleh dikeluarkan pada jam-jam
2. Air cucian (grey water) mengandung deterjen yang berasal dari rumah tangga tertentudengan tujuan memudahkan pengambilan.Pengaturan ini
3. Limba pasar dimaksudkan dengan mengingat kawasan sebagai salah satu tujuan kgiatan
4. Buangan limbah rumah potong hewan perdagangan dan jasa, maka hendaknya selalu bersih dan terbebas dari
pemandangan maupun bau tidak sedap yang ditimbulkan oleh adanya
Perencanaan jaringan pengelolaan dan sistim pembuangan air limbah tumpukan sampah rumah tangga di setiap bangunan.
direncanakan dalam 2 kelompok yaitu: 2. Pemindahan
1. Sistim pembuangan Air Limba Setempat (On Site Sanitation) Sampah yang telah dikumpulkan dalam gerobak di pindahkan ke TPS
Sistem individual, yang menggunakan septic tank dan bidang resapan. Septic container atau bak sampah.
tank adalah bak biasa berbentuk segi empat ditempatkan di bawah tanah dan 3. Pengangkutan
menerima air limbah rumah tangga seperti dari toilet, tempat cuci dan dari Pengangkut diangkut dari TPS dapat diangkut oleh dump truck maupun arm
dapur. roll ruck untuk dibawa ke TPA
Septik tank selain digunakan untuk mengelola limba rumah tanggadapat juga 4. Pengelohan Akhir
dipakai untuk memenuhi pelayanan kebutuhan penduduk secara komunal Pengelolahan akhir sampah dilakukan di TPA. Sampah yang dihasilkan oleh
yaitu sampai kurang lebih 300 orang.Sistem ini merupakan system kawasan perencanaan diperkirakan akan meningkatsejalan dengan
pembuangan air limbah setempat yang terbaik. peningkatan fungsi kawasan sebagai salah satu pusat perdagangan dan jasa

Laporan Draft Akhir
yang dikunjungi oleh banyak orang. Produksi sampah akan terus meningkat town), perkampuingan etnis (adat dan suku) kawasan yang telah mengalami
dan tidak sebanding dengan beban aktual pelayanan yang harus terangkut. penurunan kualitas lingkungan (deklaining), di mana pada kawasan tersebut pada
Oleh sebab itu dari jangkauan pelayanan perlu adanya peningkatan diberbagi masa kejayaanya merupakan kawasan yang direncanankan, dirancang dan ditata
segi antara lain: sedemikian rupa sehingga memberikan identitas/karakter/citra yang unik sehingga
a. Pengembangan jangkauan pelayanan dengan meningkatkan kemampuan memperkaya khasana struktur visual kota. Obyek-obyek tersebut dapat berupa
peralatan, teknologi dan aparat pemerintah daerah. landmark, node utama atau focal point dalam kawasan tersebut.
b. Perluasan jangkauan pelayanan agar tercapai pemerataan pelayanan Revitalisasi merupakan upaya untuk mengembalikan identitas kawasan ke wajah
pengangkutan sampah. semula. Upaya ini diyakini akan memberikan kontribusi berupa PAD yang besar bagi
wilayah tersebut, jika dikelola dengan baik serta memperhatiakan aspek ekonomi,
serta keuntungan budaya yang meliputi sumber-sumber sejarah yang memberikan
nilai tambah bagi kebudayaan/estetika kawasan.
Kawasan Malaka Tengah (Kota Betun) memiliki beberapa potensi dan peluang
pengembangan kawasan yang secara histories memilki makna budaya. Dengan
adanya arus pembangunan modern pada saat ini, kaawasan-kawasan yang dimaksud
memilki nilai budaya telah mengalami perubahan konteksnya sebagai kawasan yang
memiliki makna budaya. Perubahan konteks ini antara lain disebabkan oleh
rendahnya pemahaman dan kepedulian masyarakat akan pentingnya niai
kesinambungan sejarah masa lalu, sekarang dan yang akan datan.
Salah satu upaya yang di lakukan untuk melindungi bangunan dan kawasan
bersejarah adalah melaluo program Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan denga
Gambar 4.27 Konsep Jaringan Persampahan metode pelestarian bangunan dan lingkungan kawasan bersejarah.
Upaya ini sejalan dengan deklarasi Yogyakarta pada awal Februari 1992 oleh 11
organisasi, yayasan dan lembaga yang peduli terhadap Pelestarian Warisan Budaya
4.8 Pelestarian Bangunan dan Lingkungan telah dicetuskan adanya upaya perlindungan dan pelestarian terhadap
peninggalan/warisan budaya masa silam. Beberapa butir penting dari deklarasi
Upaya pelestarian bangunan dan lingkungan terhadap obyek/kawasan Yogyakarta antara lain:
bersejarah dalam sebuah wilayah terbukti di beberapa Negara maju telah memberikan 1) Telah tiba saatnya untuk menggalang kekuatan–kekuatan pelestarian di
dampak positip pada peningkatan PAD wilayah bersangkutan. Salah satu pendekatan Indonesia sebagai langkah awal menuju tercapainya kesinambungan nilai-nilai
yang dapat dilakukan untuk penanganan masalah pada kawasan bresejarah adalah budaya masa lalu, kini dan esok.
dengan revitalisasi. 2) Atas kesadaran bersama bahwa Indonesia memiliki kerawanan budaya yang
tersebar di segenap pelosok tana air dan pada saat ini berbagai tekanan
Revitalisasi merupakan bagian dalam perencanaan wilayah yakni upaya untuk
pembangunan yang destruktif, maka disepakati untuk merintis usaha-usaha
mempetahankan warisan fisik budaya masa lalu yang memiliki nilai sejarah dan
arsitektural. Upaya ini sebetulnya ditujukan untuk kawasan-kawasan kota tua (down

Laporan Draft Akhir
pelestarian lingkungan binaan bersejarah dalam konteks kebudayaan secara  Umumnya living culture yang ada telah pergi bersamaan dengan
menyeluruh. terjadinya dekolonisasi.
3) Guna mewujudkan kesepakatan tersebut diputuskan untuk dibentuk c. Tapak Historis (Historic site)
(mengkonsolidasikan) organisasi pelestarian baik dalam skala nasional, Merupakan kawasan yang memiliki nilai histories sangat tinggi baik berupa
regional dan lokal yang didukung oleh jaringan informasi dan kerja sama istana maupun monumen-monumen religius.
terpadu. Untuk dapat mengatasi masalah penurunan kualitas lingkungan pada
4) Untuk menjamin keberhasilan usaha pelestarian budaya yang merupakan kawasan-kawasan yang memiliki nilai budaya pemerintah telah melakukan
kepentingan seluruh masyarakat, dinilai perlu untuk menjalin kerja sama berbagai upayah untuk mengangani masalah tersebut namun masih bersift
dengan berbagai pihak, yaitu pemerintah, swasta dan masyarakat. parsial sehingga tidak fokus. Pola pengembangan yang bersifat parsial seperti
5) Memutuskan segera melakukan tindakan-tindakan nyata dalam bentuk ini jika terus dibiarkan dapat berakibat tumpang tindih pemanfaatan ruang
pertemuan-pertemuan, penerbitan dan kegiatan-kegiatan lain yang terkait. dan pada gilirannya dapat menimbulkan konflik kepentingan, baik kepentingan
Obyek yang akan di lestarikan adalah obyek-obyek yang dari segi site historic memiliki antar sektor maupun antara kepentingan ekonomi dan ekologi atau antara
tipologi kawasan warisan budaya (urban heritage) sesuai dengan tipology warisan kepentingan masa kini dan masa yang akan datang.
budaya di Indonesia yang secara umum dikelompokan dalam tiga kelompok yakni:
a. Kawasan tradisional (traditional area) Untuk menghindari kemungkinan terjadinya berbagai konflik kepentingan
 Merupakan suatu kawasan locus solus ( citra lokasi) yang tersebut dan agar kawasan-kawasan yang memilki nilai budaya dapat
mengakumulasikan makna cultural dengan karakter tradisional. dimanfaatkan secara optimal sesuai dengan kemampuan, keterbatasan serta
 Tipologi dan makna cultural kawasan tradisional terdefenisi lagi dalam kesempatan ekonomis yang dimilikinya. Sehingga menjadi suatu kebutuhan
beberapa skala kawasan, mulai dari lingkungan neigbourhood yang mendesak dan strategis untuk melakukan tindakan revitalisasi,
(perkampungan tradisional/perkampungan adat), perkampungan pengaturan dan penataaan kawasan yang pada dasarnya diarahkan pada
kauman, perkampungan etnisity/suku, pecinan (perkampungan Cina) upaya penanggulangan jangka pendek terhadap kebutuhan nyata saat ini, dan
dll), kadipaten hingga keraton. sekaligus pengendalian konsekuensi jangka panjang dari keputusan yang
 Umumnya sebagian tipologi, makna cultural dan living culture (budaya diambil saat ini.
hidup) kawasan tradisional di Indonesia masih terkonsentrasi dengan
cukup baik. 1. Tujuan dan Kegunaan
b. Kawasan Kolonial (Colonial Area) Kegiatan revitalisasi dan penataan kawasan bermakna budaya memiliki nilai strategis
 Merupakan suatu kawasan locus solus (cira lokasi) yang mengakumulasi baik dari segi nalia budaya maupun ekonomi, sehingga tujuan dilakukannya kegiatan ini
makna cultural dengan karakter kolonial. Umumnya berada di kota-kota adalah:
besar atau daerah-daerah yang dianggap penting mnejadi pusat kegiatan a. Mendorong kemampuan daerah untuk memadukan program revitalisasi dengan
perkantoran, perindustrian, permukiman maupun perdagangan VOC rencana pengembangan wilayah, sehingga mampu mengelola aset daerah melalui
pada masa kolonial. penyebar luasan informasi seperti pedoman, petunjuk teknis, standar dan norma-
 Tipologi dan makna cultural kawasan kolonial terdefinisi lagi dalam norma yang berlaku.
beberapa skala kawasan yakni kawasan dan distrik. b. Meningkatkan paritisipasi masyarakat melalui pelatihan teknis agar masyarakat
secara umum dapat merasa memiliki, bertanggung jawab dan terpanggil untuk

Laporan Draft Akhir
menyelamatkan bangunan dan kawasan bersejarah yang ada di daerah maupun di  Pemilihan jenis tanaman yang dapat berfungsi sesuai dengan tujuannya
lingkungan yang lebih kecil. seperti tanaman pengarah, peneduh, penguat struktur tanah, keindahan
c. Menciptakan kinerja yang harmonis antara pusat dan kabupaten/daerah dalam penutup tanah dll.
penganganan bangunan revitalisasi dan konservasi kawasan bersejarah.  Pohon dan atau tanaman lain yang dianggap mempunyai nilai sejarah,
d. Mengefektifkan bantuan teknis dari pemerintah pusat dalam hal revitalisasi dan harus dipelihara dan dipertahankan kehadirannya.
konservasi kawasan bersejarah kepada pemerintah kota/kabupaten/daerah. Penanganan Sistem Pergerakan
e. Mendorong upaya keterpaduan revitalisasi kawasan pengembangan prasarana Prinsip dan pertimbangannya adalah:
wilayah dengan kawasan lain untuk mewujudkan kawasan aman, terkendali dan Memaksimalkan sistem sirkulasi melalui manajemen pengendalian lalu lintas
berjati diri. dengan tujuan untuk optimalisasi, efisiensi dan keselamatan pengguna prasarana
2. Teknis Penanganan jalan serta aksesibilitas secara keseluruhan disamping efisiensi penggunaan
a) Penanganan Kawasan Bersejarah sumber daya yang meliputi:
Kegiatan ini adalah sebagai pelengkap yang keberadaanya dapat memperkuat citra  Tata guna kawasan yang konsisten dengan keadaan aslinya atau
kawasan yang memiliki nilai-nilai sejarah seperti: pertimbangan lain yang masih sejalan dengan pola perkembangan wilayah.
Struktur kawasan, yang memiliki hubungan dengan kawasan-kawasan lain dalam  Memperkuat peran dan kedudukan sub wilayah sesuai fungsinya.
lingkungan perkotaan sesuai dengan RTR Wilayah Kabupaten.  Penyesuaian sarana angkutan.
Prinsip dan pertimbangannya adalah:  Kapasitas, kemampuan dan fungsi jalan.
 Pembentukan skeleton yang memberikan gambaran kerangka/struktur utama  Tingkat intensitas dan keterkaitan dengan jalur transportasi daerah secara
kawasan yang meliputi: keseluruhan.
 Upaya menghubungkan elemen kawasan yang berada dalam suatu sistem b) Penanganan Fisik Bangunan Bersejarah
urban.
 Upaya menciptakan aktivitas kawasan yang memiliki tema sesuai dengan Pertimbangan-pertimbangan dan kemungkinan dalam pelaksanaan revitalisasi dan
kondisi dan arah perkembangan kawasan. konservasi adalah sebagai berikuit:
 Pola hubungan (frame work) antara sub kawasan dengan kawasan dan atau 1) Pemeliharaan Karakter Bangunan
terhadap kota, baik berupa koridor, pedestrian maupun jalur kendaraan Prinsip dan pertimbangan:
Penanganan Lansekap/Vegetasi  Perlindungan dan pemeliharaan struktur, tapak dan lingkungan sekitar
Prinsip dan pertimbangannya adalah: bangunan dan kawasan bersejarah selama proses pemugaran agar seluruh
 Penataan lansekap yang dapat memberi nilai tambah kawasan secara hasil karya seni yang unik,asli dan berkualitas tinggi dapat tetap terjaga
estetis, visual, psikologi, sosial dan arkeologis. karakternya.
 Memberi kesan ekologis dan historis yang unik yang dapat beradaptasi  Perlindungan dan pemeliharaan ruang luar dan semua benda-benda dalam
dengan ruang-ruang yang sudah terbentuk. bangunan dan kawasan tersebut.
 Dapat memperkuat struktur kawasan.  Apabila bangunan tersebut beralih fungsi, maka kualitas dan keaslian ruang
 Sebagai elemen pembentul dan penguat figur ruang terbuka. dalam/interior harus tetap terjaga.
 Perubahan dalam periode tertentu yang merupakan salah satu bukti sejarah
dan perkembangan bangunan, struktur, tapak dan lingkungannya harus

Laporan Draft Akhir
diperhatikan, karena memiliki arti penting bagi bentuk dan gaya arsitektur  Penambahan (pekerjaan tambahan) dan perluasan (pembangunan baru dalam
bangunan baik sebagian maupun secara keseluruhan. lingkungan) dapat dilakukan apabila tidak mengubah elemen penting
 Perubahan yang saling menumpuk yang terjadi pada atau menggambarkan bangunan, lingkungan tradisional, komposisi dan hubungan dengan
periode yang berbeda-beda tetapi tidak terlalu penting bagi perkembangan lingkungan sekeliling.
bangunan, struktur, tapak dan lingkungannya harus dihindari.  Desain penambahan dan perluasan harus sesuai dengan ukuran, skala,
2) Pencegahan Penurunan Kualitas Bangunan bahan dan karakter bangunan konservasi.
Prinsip dan pertimbangan:  Penambahan dan penggantian terhadap bangunan/struktur dilakukan
 Pembersihan dan pengelolaan bangunan konservasi secara baik dan teratur, dengan melihat kemungkinan dihilangkanya bentuk-bentuk baru tersebut
meliputi inspeksi atau pemeriksaan secara menyeluruh. dimasa mendatang tanpa merusak bentuk bangunan asli dan kesatuan
 Elemen arsitektur yang mengalami kerusakan harus segerah diperbaiki dan dengan struktur yang ada.
sedapat mungkin menghindari penggantian bahan.  Pekerjaan perluasan tidak menekankan pada kesatauan gaya dan arsitektur,
 Selama pemugaran berlangsung, harus diantisipasi adanya kemungkinan tetapi lebih kepada kesinambungan sejarah.
perembesan air ke dalam struktur bangunan.  Jika perluasan dilakukan untuk melengkapi desai asli, keutuhan gaya
arsitektur harus diperhatikan. Perluasan yang tidak melengkapi desain asli
3) Restorasi harus memperhatikan kualitas ruang lingkungan sekitar, jarak antar
Merupakan kegiatan merevitalisasi dan mekonservasi nilai-nilai estetika yang bangunan (set back), massa, ketinggian bangunan, perluasan bangunan dan
bersejarah dari bangunan dan kawasan yang sudah ada, dengan memperhatikan tapak yang berdekatan.
keaslian bahan dan harus mengacu pada dokumen yang berlaku.  Ketinggian perluasan bangunan baru tidak lebih dari ketinggian bangunan
Prinsip dan pertimbangan: konservasi (bangunan asli)
 Restorasi adalah pekerjaan yang membutuhkan keahlian khusus, sehingga  Setiap perluasan bangunan harus tetap berkaitan dengan fungsi utama
dilaksanakan dengan menggunakan pengetahuan dan teknik ilmiah. bangunan konservasi.
 Pekerjaan restorasi harus dihentikan apabila terdapat keraguan terhadap
bentuk asli bangunan. 4) Rehabilitasi
 Pergantian elemen bangunan yang rusak atau hilang harus berdasarkan pada Merupakan pengembalian bangunan atau kawasan kepada kegunaannya semula
bukti atau catatan sejarah yang ada. melalui perbaikan dan perubahan, yang memungkinkan diberlakukannya fungsi
 Apabila catatan tersebut tidak ada, elemen yang hilang harus diganti dengan baru yang efisien dan sekaligus memelihara serta melestarikan elemen bangunan
elemen baru yang ditandai dan dibedakan dari elemen asli, dan pergantian dan kawasan yang penting dari nilai sejarah, arsitektur dan budaya.
harus disesuaikan secara harmonis dengan keseluruhan bangunan. Prinsip dan pertimbangan penanganannya:
 Pemindahan patung, lukisan atau hiasan yang telah menjadi satu kesatuan  Menggunakannya sesuai denga fungsi awal, karena perubahan struktur
dengan bangunan hanya dilakukan untuk menjaga keutuhan dari patung, yang harus dilakukan menjadi sangat sedikit.
lukisan atau hiasan tersebut.  Adaptasi penggunaan bangunan jika hal pada point satu tidak mungkin
 Pembangunan baru, pembongkaran atau modifikasi yang berpengaruh pada dilakukan dimana fungsi baru harus konsisten dengan kesatuan structural,
hubungan massa, tekstur dan warna harus dihindari. Setiap bangunan baru kualitas ruang dan karakter banugunan atau kawasan konservasi.
harus didesain sebagai satu kesatuan estetika dan arsitektur.

Laporan Draft Akhir
5) Reproduksi atau Replikasi

Merupakan usaha mereplikasi atau membentuk kembali bagian bangunan yang
hilang dengan menggunakan material yang lama atau baru.
Prinsip dan pertimbangan penanganannya adalah:
 Reproduksi hanya dilakukan pada elemen dekoratif atau artefak yang hilang
dengan tujuan untuk menjaga keharmonisan estetika bangunan.
 Pembangunan ulang bangunan berstruktur kayu secara keseluruhan
dimungkinkan apabila diperlukan.
6) Rekonstruksi.
Merupakan proses membangun kembali bagian atau keseuruhan bangunan atau
kawasan sesuai dengan bentuk asli atau bentuk awal, dengan menggunakan
material baru atau lama.
Prinsip dan pertimbangan penanganan :
 Menghindari rekonstruksi keseluruhan bangunan.
 Rekonstruksi sebagian bangunan adalah usaha terakhir yang dapat
dilakukan atau apabila dalam kondisi sangat diperlukan untuk menjaga
keutuhan dan keseluruhan bangunan.
Dalam konteks RTBL Kawasan Malaka Tengah rencana pelestarian bangunan dan
lingkungan pada kawasan ini dapat dipetakan dalam beberapa sub kawasan dan
pada sub kawasan I dapat dilihat pada gambar di bawah ini.
Gambar 4.28 Konsep Areal Konservasi

Laporan Draft Akhir
Laporan AkhirPenyusunan Naskah Akademis RTBL Kawasan Malaka Tengah ( Kluster A )
Skenario
 Program Bersifat Jangka Menengah (Berbagai Macam Kegiatan)
 Pola Penggalangan Dana & Tata Cara Penyiapan & Penyepakatan Investasi
 Menuntun Pemangku Kepentingan & Justifikasi Kelayakan Ekonomi &
Usulan Perenc Lingk.
 Investasi Dibiayai Pemerintah, Swasta Dan Masyarakat
Sekenario rencana investasi yang akan dilakukan kawasan perencanaan

5.1 ASPEK PERENCANAAN INVESTASI mencangkup 3 tahapan;
a. Tahap I: pembentukan citra kawasan dan blok-blok dalam kawasan dengan
Kegiatan pelaksanaan penyusunan Rencana Tata Bangunan dan pendefinisian fungsi ruang yang jelas, pencirian dengan aksesori lokal pada
lingkungan kawasan Malaka Tengah dilakukan oleh pemerintah Kabupaten bangunan dan kelengkapan pedestrian path, dan ruang sirkulasi manusia dan
Malaka, Pemerintah NTT, dan masyarakat Kabupaten Belu.Agar seluruh kendaraan yang mendukung fungsi ruang, serta sosialisasi kepada pengguna
rencana pembangunan sebagaiman tertuang dalam dokumen RTBL ini maka ruang
seluruh kegiatan pembangunan harus mengacu kepada panduan Tata b. Tahap II: pembangunan sarana dan prasarana untuk meningkatkan pelayanan
Bangunan dan Lingkungan yang ditetapkan secara bersama oleh para terhadap kebutuhan pengguna ruang dalam kawasan, terutama fasilitas vital
pemangku kepentingan di Kabupaten Malaka.Agar pelaksanaan pembangunan yang belum terdapat di kawasan perencanaan seperti jaringan air bersih,
fisik oleh masyarakat melalui pembangunan fisik bangunan di dalam lahan yang pengelolaan persampahan, TPS dan lampu penerangan.
dikuasainya, termasuk pembangunan ruang terbuka hijau, ruang terbuka, dan c. Tahap III: peningkatan kualitas lingkungan kawasan untuk mendukung fungsi
sirkulasi pejalan kaki dengan tetap mengacu pada syarat dan ketentuan ruang dengan pemliharaan, peningkatan dan pembangunan sarana dan
berlaku. prasarana dasar lingkungan perkotaan sesuai dengan fungsi ruangnya.
Rencana Investasi
 Memperhitungkan Kebutuhan Nyata Para Pemangku Kepentingan
 Rujukan Kelayakan Investasi & Tolak Ukur Keberhasilan Investasi
 Alat Mobilisasi Dana Investasi Para Pemangku Kepentingan
 Mengatur Percepatan Penyediaan & Peningkatan Kualitas Pelayanan
Prasarana/Sarana Lingkungan.
PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana V-1

Laporan Draft Akhir
a. Indikasi Investasi Lintas Sektoral

Laporan Draft Akhir
b. Pola Penggalangan Dana dan Penyepakatan Investasi
c. Tata Cara Penyiapan dan Penyepakatan Investasi
d. Strategi Perencanaan Investasi dan Langkah-langkahnya

Laporan Draft Akhir
Dalam rangka pelaksanaan kegiatan pembangunan yang direkomendasikan, perlu Pihak investor melakukan pembangunan dan setelah itu mengoperasikannya
dilakukan serangkaian prosedur yang harus benar-benar diperhatikan, terutama secara komersial dalam jangka waktu tertentu.Setelah masa tersebut berakhir,
dalam kegiatan-kegiatan yang menyangkut publik. proyek diserahkan kepada Pemda.
Prosedur tersebut dapat digambarkan sebagai berikut : b. Pola BOO (Buld –Own-Operate)
Investor membangun di atas lahan milik Pemda.Setelah selesai, proyek dihibahkan
a. penetapan lokasi kawasan yang akan dikembangkan oleh pelaksana
kepada Pemda dan investor diijinkan mengoperasikan dalam jangka waktu
b. studi pendahuluan dilakukan terhadap kawasan yang telah ditetapkan untuk
tertentu.
menilai kelayakannya.
c. Rekapitulasi lahan menurut persil dan pemilik persil c. Pola BOL(Build-Own-Lease)
d. Sosialisasi awal terhadap pemilik lahan Investor melakukan pembangunan di atas lahan milik Pemda kemudian langsung
e. Pengumpulan data yang lebih mendetail mengenai persil termasuk membuat menghibahkannya kepada Pemda.Sementara investor memperoleh hak
peta dasar. menyewakan bangunan komersial.
f. Pembuatan pra rencana yang memuat indikasi program kegiatan dan
Selain pola yang diuraikan di atas dapat pula dikembangkan pola lain yang
menggambarkan perubahan yang akan dilakukan terhadap persil termasuk
melibatkan partisipasi finansial masyarakat serta Pemda. Sedangkan pola di atas
pula indikasi keuntungan yang diperoleh.
merupakan pola dimana kepemilikan proyek akan sepenuhnya berada di tangan
g. Konsultasi dengan Pemda tentang tujuan, cara pelaksanaan dan hasil yang
Pemda.
akan diperoleh
h. Pembahasan dengan stake holder mengenai rasio retribusi, kompensasi,
teknik pergeseran dan lain-lain.
5.2 PENGENDALIAN RENCANA
i. Membuat kesepakatan dan melakukan penanda-tanganan kontrak yang
(1) Adapun Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui beberapa tahapan
memuat antara lain ketentuan yang melarang pengalihan pemilik persil dan
kegiatan diantaranya; penetapan peraturan zonasi, perizinan, pemberian insentif
penggunaan lahan sebagai agunan di Bank.
dan disinsentif, serta pengenaan sanksi.
j. Melakukan survey secara lebih mendetail dan teknis
(2) Peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur tentang persyaratan
k. Pembuatan gambar rencana
pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap
l. Peta rencana diajukan ke Pemda untuk memperoleh persetujuan
blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang.
(3) Izin dalam pemanfaatan ruang sebagaimana yang diatur dalam undang-undang
Setelah prosedur tersebut dilakukan maka pembangunan akan siap dimulai. Jika
penataan ruang diatur oleh pemerintah Kabupaten Nabire berdasarkan kewenangan
pembangunan melibatkan investor, maka perlu dirancang model pembiayaan
dan ketentuan yang berlaku. Disamping itu dalam hal perizinan pemerintah dapat
sekaligus pola kerjasama yang berbentuk pola kompensasi dan pola hibah.Ada
membatalkan izin apabila melanggar ketentuan yang berlaku.
beberapa alternatif pola pembiayaan dan kerjasaman seperti yang diuraikan berikut
(4) Izin pemanfaatan ruang yang diperoleh melalui prosedur yang benar tetapi kemudian
ini.
terbukti tidak sesuai dengan rencana tata ruang wilayah, dibatalkan oleh pemerintah
a. Pola BOT (Build-Operate-Transfer) daerah Kabupaten Nabire sesuai dengan kewenangannya.

Laporan Draft Akhir
(5) Perizinan pemanfaatan ruang dimaksudkan sebagai upaya penertiban pemanfaatan b. pembatasan penyediaan infrastruktur, pengenaan kompensasi, dan penalti;
ruang sehingga setiap pemanfaatan ruang harus dilakukan sesuai dengan rencana tata (12) insentif dan disinsentif dalam penataan bangunan dan lingkugan diberikan dengan
ruang. tetap menghormati hak masyarakat.
(6) Izin pemanfaatan ruang diatur dan diterbitkan oleh pemerintah daerah Kabupaten
Nabire sesuai dengan kewenangannya masing-masing. Pemanfaatan ruang yang tidak
sesuai dengan rencana tata ruang, baik yang dilengkapi dengan izin maupun yang tidak
memiliki izin, dikenai sanksi adminstratif, sanksi pidana penjara, dan/atau sanksi
pidana denda.
(7) Pemberian insentif dimaksudkan sebagai upaya untuk memberikan imbalan terhadap
pelaksanaan kegiatan yang sejalan dengan rencana tata ruang, baik yang dilakukan
oleh masyarakat maupun oleh pemerintah daerah. Bentuk insentif tersebut, antara
lain, dapat berupa keringanan pajak, pembangunan prasarana dan sarana
(infrastruktur), pemberian kompensasi, kemudahan prosedur perizinan, dan pemberian
penghargaan.
(8) Disinsentif dimaksudkan sebagai perangkat untuk mencegah, membatasi
pertumbuhan, dan/atau mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana tata
ruang, yang antara lain dapat berupa pengenaan pajak yang tinggi, pembatasan,
penyediaan prasarana dan sarana, serta pengenaan kompensasi dan penalti.
(9) Pemberian insentif dan disinsentif dalam pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan
supaya pemanfaatan ruang yang dilakukan sesuai dengan rencana tata ruang yang
sudah di tetapkan.
(10) Insentif merupakan perangkat atau upaya untuk memberikan imbalan terhadap
pelaksanaan kegiatan yang sejalan dengan rencana tata ruang, berupa:
a. keringanan pajak, pemberian kompensasi, subsidi silang, imbalan, sewa ruang, dan
urun saham;
b. pembangunan serta pengadaan infrastruktur;
c. kemudahan prosedur perizinan; dan/atau
d. pemberian penghargaan kepada masyarakat,
e. swasta dan/atau pemerintah daerah.
(11) Disinsentif merupakan perangkat untuk mencegah, membatasi pertumbuhan, atau
mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang, berupa:
a. pengenaan pajak yang tinggi yang disesuaikan dengan besarnya biaya yang
dibutuhkan untuk mengatasi dampak yang ditimbulkan akibat pemanfaatan ruang;
dan/atau

Laporan Draft Akhir
b. Tim Pemerintah
Tim Pemerintah sebagai manifestasi dari konsep Top Down dikoordinir oleh Tim
Pemerintah yang terdiri dari berbagai unsur instansi terkait, diorganisir sebagai
berikut
Tim Teknis pusat, Ditjen Bina Program Dep Pekerjaan Umum
Tim Pembina, yang meliputi para Pimpinan Instansi di Lingkungan Kota;
Bappeda.Dinas : PU, Tata Kota, Perdagangan, Dikbud dan Pariwisata, Industri. BPN,
BTN dan Instansi terkait, terlibat langsung di kawasan peremajaan
Tim Teknis Daerah atau sebagai tim pelaksanana, terdiri dari unsur-unsur staf
dari Instansi terkait di atas yang bertugas secara tetap.
Semua tim secara struktural akan berperan sebagai berikut:
 Mengokomudir seluruh aspirasi dan kesepakatan yang diperoleh dengan
masyarakat.
 Penyalur dana untuk membiayai pelaksanaan pembangunan fisik,karena
seluruh dana menjadi tanggungan pemerintah.
 Bertanggung jawab terhadap penunjukan kontraktor pelaksana pembangunan,
melalui tender.
5.3 KELEMBAGAAN
5.3.1 Kelembagaan Pengendalian Pelaksanaan
Dalam mekanismenya kebijaksanaan sistem kelembagaan yang dibentuk diarahkan
sebagai gabungan antara pendekatan Top Down dan Buttom up. Akan tetapi konsep dan
pendekatan terhadap tradisi Budaya masyarakat menjadi pijakan dasar dalam
merumuskan model yang sesuai. Sehingga model ini diharapkan dapat menjamin
keberlanjutan pelaksanaan pembangunan fisik sesuai program yang sudah disepakati.
a. Tim Penggerak Kawasan

Tim penggerak kawasan sebagai manifestasi dari Konsep Buttom Up, dikoordinir oleh
Camat, dengan anggota kepala desa, ketua lorong dan pemuka Masyarakat tetap
dipertahankan sebagai penyalur aspirasi masyarakat dan pengambil keputusan Pihak
kelompok kerja kawasan tetap pada posisi utama sebagai penyalur aspirasi dan
pengambil keputusan dengan bantuan pihak konsultan. Sehingga pengesahan oleh
Kepala Pemerintahan Daerah tetap menjadi penting untuk dilakukan.
Bagan 9.1 Kelembagaan Pengendalian Pelaksanaan

Laporan Draft Akhir
c. Konsultan Pengawas ekonomi daerah. Bentuk dari stimulan tersebut dapat berupa kegiatan
Keberadaan konsultan pengawasan pembangunan yang didukung oleh pembinaan teknis, bantuan teknis, dan lain-lain Kelembagaan yang diusulkan
berbagai tenaga ahli, juga mutlak untuk dilibatkan yang akan berperan dalam pelaksanaan operasional dan pemeliharaan kawasan adalah
sebagai: sebagaimana dapat dilihat gambar di bawah ini dimana Penjabata Bupatai
 Mediator, antara kelompok kerja kawasan dengan pemerintah Malaka sebagai penanggung jawab kegiatan tentang Penataan Ruang.
 Mengalisis dan mencarikan solusi yang tepat dari setiap permasalahan Jelasnya system kelembagaan pengelolaan kawasan adalah seperti pada
yang di hadapi di lapangan diagram dibawah ini,
 Mensosialisasikan bentuk solusi kepada seluruh pihak dan masyarakat
dan sekaligus mendorong masyarakat dalam merumuskan suatu DIAGRAM KELEMBAGAAN PENGELOLAAN KAWASAN
kesepakatan bersama, untuk kemudian disampai kepada Pemerintah
daerah.
 Merumuskan kesepakatan yang diperoleh meliputi:
- Rencana program fisik berupa pra rencana dan rencana teknis (DED)
- Rencana Pengembangan Ekonomi Masyarakat
- Sistem pendanaan
- Sistem pengelolaan
Jelasnya system kelembagaan pengendalian pelaksanaan seperti pada diagram
kelembagaan.
5.3.2 Kelembagaan Pengelolaan Kawasan
Kelembagaan pada hakekatnya menyangkut berbagai hal yang berkaitan

dengan lembaga atau organisasi. Secara teoritik istilah kelembagaan mencakup
organisasi itu sendiri dan hubungan-hubungan yang dilaksanakan oleh
organisasi sebagai sekumpulan manusia yang dipersatukan untuk mencapai
tujuan yang telah ditentukan sebelumnya.
Pada aspek organisasi terdapat beberapa unsur yaitu tugas, fungsi dan
susunan organisasi yang menggambarkan pembagian kerja. Interaksi di dalam
organisasi dan dengan pihak luar yang dikenal dengan istilah hubungan kerja
internal dan eksternal
Bagan 9.2 Kelembagaan Pengelolaan Kawasan
Kelembagaan pada kegiatan pengelolaan Kawasan Perecanaan padaprinsipnya
merupakan tanggung jawab Pemerintah Kabupaten Malaka. Pembiayaan yang
dialokasikan oleh Pemerintah Pusat merupakan stimulan yang diharapkan
dapat memberikan dampak atau manfaat yang besar terhadap pertumbuhan

RTBL Kab Malaka PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

RTBL Kab Malaka PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Laporan Akhir

Penyusunan Naskah Akademis RTBL Kawasan Malaka Tengah ( Kluster A )

agar sesuai dengan aspirasi dan kebutuhan masyarakat dalam pengembangan

PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

 Tersusunnya Detail Architecture Design, pada spot terpilih untuk pelaksanaan

PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

 Peta rencana induk pengembangan : Skala 1 : 1000 Ruang Wilayah Nasional,

 Detail Architecture Design : Skala 1: 100. 1: 50 Bangunan Gedung.

Dimensi waktu perencanaan ini ditetapkan sebagai berikut: Bangunan Gedung.

PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

1 Kawasan Malaka merupakan kawasan baru berkembang, di mana Malaka

PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

Untuk mengoptimalkan pelaksanaan penyusunan Rencana Tata Bangunan dan hidup.

PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

pikir terlampir. prasarana yang ada serta persebarannya

PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

1.8 Produk Rencana c. Aspek Ekonomi Lokal

PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

BAB II ANALISIS PENGEMBANGAN KAWASAN PERENCANAAN

Berisi uraian analitis komponen RTBL seperti dalam Permen PU no.06

BAB III PENYUSUNAN KONSEP PENGEMBANGAN KAWASAN MALAKA

BAB IV RENCANA UMUM DAN PANDUAN RANCANG BANGUN KAWASAN

BAB V RENCANA INVETASI

BAB VI KETENTUAN PENGENDALIAN

PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

Penyusunan Naskah Akademis RTBL Kawasan Malaka Tengah ( Kluster A )

merupakan kabupaten/daerah otonom baru hasil pemekaran Kabupaten

PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

Penyusunan Naskah Akademis RTBL Kawasan Malaka Tengah ( Kluster A )

3.2.1 Konsep Umum Struktur Ruang Kawasan

3.2 Konsep Perancangan Struktur RTBL Kawasan Malaka Tengah

PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

Penyusunan Naskah Akademis RTBL Kawasan Malaka Tengah ( Kluster A )

PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

Penyusunan Naskah Akademis RTBL Kawasan Malaka Tengah ( Kluster A )

PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

Penyusunan Naskah Akademis RTBL Kawasan Malaka Tengah ( Kluster A )

4. Mendukung fungsi sosial (Sociability)

PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

Penyusunan Naskah Akademis RTBL Kawasan Malaka Tengah ( Kluster A )

PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

Penyusunan Naskah Akademis RTBL Kawasan Malaka Tengah ( Kluster A )

3. Blok Konservasi Tabel 7.2 Kriteria Penerapan KDB

PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

Penyusunan Naskah Akademis RTBL Kawasan Malaka Tengah ( Kluster A )

1. strip pertokoan sepanjang jalan merupakan hirarki-1

SEGMEN I SEGMENII SEGMEN III

Gambar 3.3 Blok Pengembangan Kawasan

PT. Patria Jasa Nusaprakasa JO PT. Arga Pasca Rencana

Penyusunan Naskah Akademis RTBL Kawasan Malaka Tengah ( Kluster A )

Gambar 7.5 Komponen Pengembangan KAwasan

Gambar 3.4 Rencana Pembagian -Segmen

Gambar 3.6 Rencana Pembagian Sub-Seemen