RESUME MATERI HUKUM AGRARIA & PROPERTI

RPS 5 DAN 6

Disusun oleh
Warren Roland Nababan

Dosen Pembimbing : Venny Indria Maria

Kelas 3-04
D-III PBB/Penilai Alih Program
Tahun Akademik 2019/2020
 Hak Milik

Dalam konteks ruang lingkup bumi dalam pengertian agraria, kita dapat mengidentifikasi bumi sebagai
permukaan tanah dan tubuh bumi di bawahnya serta yang berada di bawah air. Oleh karena itu, pembahasan
mengenai tanah juga hal yang substantial dalam hukum agraria. Dalam membicarakan masalah tanah, maka kita
dapat mengidentifikasi hak-hak yang dapat melekat atas tanah. Para ahli hukum juga memberikan pandangan
tentang hak atas tanah dan wewenang yang dapat melekat padanya.

Pada Pasal 4 ayat 1 UUPA dikatakan bahwa terdapat hak-hak atas permukaan bumi, yaitu tanah, yang dapat
diberikan dan dimiliki oleh orang-orang, baik secara individu maupun bersama-sama dan yang dapat dipegang
oleh badan hukum. Hak atas tanah bersumber dari hak penguasaan negara atas tanah yang diberikan kepada
perorangan warga negara Indonesia dan warga negara asing, sekelompok orang secara bersama-sama, dan badan
hukum publik maupun badan hukum perdata.

Soedikno Mertokusumo memberikan pandangan tentang wewenang pemegang hak atas tanah terhadap
tanahnya, yaitu :

1. Wewenang Umum

Wewenang umum mencakup wewenang penggunaan tanah oleh pemegang hak atas tanah termasuk penggunaan
tubuh bumi, air, dan ruang yang berada di atasnya untuk keperluan penggunaan tanah dalam batasan menurut
UUPA dan peraturan-peraturan lain yang lebih tinggi.

2. Wewenang Khusus

Wewenang yang bersifat khusus yaitu pemegang hak atas tanah memiliki wewenang atas penggunaan tanahnya
sesuai dengan macam hak atas tanahnya. Misalnya yaitu wewenang pada tanah hak milik adalah tanahnya dapat
digunakan untuk kepentingan pertanian dan/atau mendirikan bangunan, wewenang pada tanah hak guna usaha
adalah menggunakan tanah hanya untuk kepentingan pertanian, perikanan, perkebunan, atau peternakan, dan
wewenang pada tanah hak guna bangunan adalah mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang
bukan miliknya.

Hak-hak atas tanah yang disebutkan dalam Pasal 16 jo. Pasal 53 UUPA dapat dikelompokkan menjadi tiga
bidang yaitu :

1. Hak Atas Tanah yang Bersifat Tetap

Selama UUPA masih berlaku dan belum dicabut oleh undang-undang yang baru maka hak-hak atas tanah akan
tetap ada. Contoh hak atas tanah yang bersifat tetap antara lain hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan,
hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, dan hak memungut hasil hutan.

2. Hak Atas Tanah yang Akan Ditetapkan Dengan Undang-Undang

Hak atas tanah akan lahir kemudian dan ditetapkan dengan undang-undang. Saat ini, hak atas tanah bidang ini
belum ada.

3. Hak Atas Tanah yang Bersifat Sementara

Hak atas tanah ini bersifat sementara dan akan dihapuskan karena mengandung sifat-sifat pemerasan,
mengandung sifat feodal, dan bertentangan dengan jiwa UUPA. Contoh hak atas tanah yang bersifat sementara
antara lain hak gadai (gadai tanah), hak usaha bagi hasil (perjanjian bagi hasil), hak menumpang, dan hak sewa
tanah pertanian.

Secara spesifik hak atas tanah disebutkan dalam UUPA pada Pasal 16 jo. Pasal 53. Lebih jauh lagi jika ditinjau
dari segi asal tanahnya, hak atas tanah dibedakan menjadi dua kelompok yaitu :

1. Hak Atas Tanah yang Bersifat Primer

Hak atas tanah bersifat primer merupakan hak atas tanah yang berasal dari tanah negara, yang dalam hal ini
merupakan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atas tanah negara, dan hak pakai atas tanah negara.

2. Hak Atas Tanah yang Bersifat Sekunder

Hak atas tanah bersifat sekunder merupakan hak atas tanah yang berasal dari tanah pihak lain, misalnya hak
guna bangunan atas tanah pengelolaan, hak guna bangunan atas tanah hak milik, hak pakai atas tanah
pengelolaan, hak pakai atas tanah hak milik, hak sewa untuk bangunan, hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak
menumpang, dan hak sewa tanah pertanian.Ketentuan mengenai hak milik disebutkan dalam pasal 16 ayat 1
huruf a UUPA. Secara khusus diatur dalam pasal 20 s/d pasal 27 UUPA. Menurut pasal 50 ayat 1 UUPA,
ketentuan lebih lanjut mengenai hak milik diatur dengan UU. UU yang diperintahkan disini sampai sekarang
belum terbentuk. Untuk itu deberlakukan Pasal 56 UUPA, yaitu selama UU tentang Hak Milik belum terbentuk,
maka yang berlaku adalah ketentuan-ketentuan hukum adat setempat dan peraturan-peraturan lain sepanjang
tidak bertentangan dengan UUPA.

1. Pengertian Hak Milik

Hak milik menurut pasal 20 ayat 1 UUPA adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dimilik
orang atas tanah dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6. Turun temurun artinya hak milik atas tanah dapat
berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup dan bila pemiliknya meninggal dunia, maka hak miliknya
dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang masih memenuhi syarat sebagai subject hak milik. Terkuat
artinya hak mili, atas tanah lebih kuat bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, tidak mempunyai
batas waktu tertentu, mudah dipertahankan dari pihak lain, dan tidak mudah hapus. Terpenuh artinya hak milik
atas tanah memberi wewenang kepada pemilikya paling luas bila dibandingkan denagn hak atas tanah yanng
lain, dapat menjadi induk bagi hak atas tanah yang lain, dan penggunaan tanahnya lebih luas dibandingkan atas
hak tanah yang lain.

Beralih artinya berpindahnya hak milik atas tanah dari pemiliknya kepada pihak lain dikarenakan suatu
peristiwa hukum, misalnya meninggalnya pemilik tanah. Hal tersebut secara hukum menjadikan hak milik atas
tanah berpindah kepada ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat sebagai subjek hak milik. Beralihnya hak
milik atas tanah tersebut harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan setempat. Maksud didaftarkannya peralihan
hak atas tanah tersebut adalah untuk dicatat dalam buku tanah dan kemudian dilakukan perubahan nama
pemegang hak milik atas tanah tersebut.

Dialihkan. Dialihkan berarti berpindahnya hak milik atas tanah dari pemilik lama kepada pihak lain
dikarenakan adanya suatu perbuatan hukum. Contoh dari perbuatan hukum yaitu jual beli, tukar menukar, hibah,
penyertaan dalam modal perusahaan, atau lelang.

Peralihan hak milik atas tanah kepada warga negara asing, kepada seseorang yang memiliki dua
kewarganegaraan, atau kepada badan hukum yang tidak ditunjuk oleh pemerintah adalah batal demi hukum, dan
tanah tersebut kembali dikuasai langsung oleh negara. Hal ini terkait dengan subjek hak milik atas tanah

1. Subyek Hak Milik

A. Perseorangan
Hanya warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik (Pasal 21 ayat (1) UUPA)
 B. Badan-badan hukum
Pemerintah menetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya (Pasal 21
ayat (2) UUPA)

Dapat diketahui bahwa pada dasarnya hak milik atas tanah hanya dapat dimiliki oleh warga indonesia saja, dan
tidak dapat dimiliki oleh warga negara asing dan badan hukum, baik yang didirikan diindonesia maupun yang
diluarnegeri dengan pengecualian badan-badan hukum tertentu yang diatur dalam PP No 38 Tahun 1963. Yang
terdiri dari;

1. Bank-bank yang didirikan oleh negara (Bank Negara)

2. Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian yang didirikan berdasarkan atas UU N0 79 Tahun 1958.
3. Badan-badan keagamaan, yang ditunjuk oleh Menteri pertanian/agraria setelah mendengar Menetri
Agama
4. Badan-badan sosial yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria setelah mendengar Menteri
Kesejahteraan Sosial.
Maka pada dasarnya hak milik diperuntukkan khusus bagi awrga negara indonesia saja yang
berkewarganagaraan tunggal. Baik untuk tanah yang diusahakan maupun untuk keperluan membangun sesuatu
diatasnya.

2. Terjadinya Hak Milik

Melalui 3 cara disebutkan dalam Pasal 22 UUPA:

A. Hak milik atas tanah yang terjadi menurut hukum adat

Hak milik atas tanah terjadi dengan jalan pembukaan tanah (pembukaan hutan) atau terjadi karena timbulnya
lidah tanah (Aanslibing)

Yang dimaksud dengan pembukaan lahan adalah pembukaan tanah yang dilakukan bersama sama oleh
masyarakat hukum adat.

Yang dimaksud dengan lidah tanah adalah pertumbuhan tanah yang terjadi di sepanjang aliran tepi
sungai atau pun laut. Pertumbuhan tanah yang terjadi tersebut secara langsung menjadi milik orang yang
memiliki tanah yang berbatasan.

Pembentukan tanah yang terjadi disini dapat didaftarkan langsung kepada badan pertanahan
kota/kabupaten untuk mendapatkan sertifikat tanah.

B. Hak milik atas tanah terjadi karena penetapan pemerintah

Hak milik atas tanah yang terjadi disini berasal dari tanah Negara. Hak milik atas tanah ini terjadi kerena
permohonan pemberian hak milik atas tanah oleh pemohon dengan memenuhi prosedur dan persyaratan yang
telah ditentukan oleh BPN. Jika telah memnuhi semua persyaratan maka BPN akan menerbitkan Surat Kepitisan
Pemberian Hak(SKPH) yang akan dilaporkan kepada kepala kantor pertanahan kota/ kabupaten untuk kemudian
diterbitkan surst Hak Milik.

C. Hak milik atas tanah terjadi kerena ketentuan undang-undang

Hak milik atas tanah ini terjadi karena undang-undanglah yang menciptakannya sebagaimana yang diatur dalam
Pasal 1, Pasal II, dan pasal III dan pasal VII ayat(1) Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.

Hak milik atas tanah juga dapat terjadi melalui 2 cara, yaitu:

1. Secara Origanair
 Terjadinya Hak Milik atas tanah pertama kalinya karena hukum adat, penetapan pemerintah atau karena
Undang Undang.

2. Secara Derivatif

Subjek hukum mendapat hak milik atas tanah melalui subjek hukum lainnya yang walnya telah menjadi
pemegang Hak Milik atas tanah. Dapat berupa hibah, warisan, jual beli, atau kesepakatan lainnya yang telah
disepakati bersama.

KEWAJIBAN PENDAFTARAN HAK MILIK, setiap terjadi pembebanan atas tanah, peralihan dan juga
hapusnya hak milik atas tanah harus segera dilaporkan kepada kepala kantor pertanahan setempat. Hal ini
sebagai bukti yang sah atas pengakuan tanah.

PENGGUNAAN HAK MILIK OLEH BUKAN PEMILIKNYA. Pada asasnya, pemilik tanah wajib
menggunakan atau mengusahakan tanahnya sendiri secara aktif. Namun UUPA mengusshakan penggunaan hak
atas tanah oleh bukan pemiliknya. Hal ini ditegaskan dalam pasal 24 UUPA tentang penggunaan tanah oleh
bukan pemiliknya dalam bentuk:

1. hak milik atas tanah dibebani dengan hak gujna bangunan

2. hak milik atas tanah dibebani dengan hak pakai

3. hak sewa untuk bangunan

4. hak gadai atas tanah

5. Hak usaha bagi hasil

6. hak menumpang

7. hak sewa tanah pertanian

PEMBEBANAN HAK MILIK DENGAN HAK TANGGUNGAN. Menurut pasasl 25 UUPA, Hak Milik atas
tanah dapat dijadikan jaminan atas utang dengan dibebani hak tanggungan. Hak tanggungan adalah hak jaminan
yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UUPA. Pemberian Hak tanggungan harus
memenuhi 3 unsur yang bersifat kumulatif, yaitu:

1. adanya perjanjian utang piutang.

2. adanya akte pemberian hak tanggungan sebagai perjanjian tambahan yang dinuat oleh pejabat pembuat akte
tanah.

3. adanya pendaftaran akte pemberian hak tanggungan. Akta yang telah dibuat PPAT harus didaftarkan lagi ke
kepala kantor pertanahan setempat.

3. Hapusnya Hak Milik (Pasal 27 UUPA)

1. karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18
2. karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya
3. karena ditelantarkan
4. karena subjek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak milik atas tanah
5. kerena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak lain tidak memenuhi syarat
sebagai subjek hak milik atas tanah.
A. Pengertian Hak Guna Usaha

Di dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Ketentuan Pokok-Pokok Agraria Pasal 28 ayat (1)
menyebutkan bahwa Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh
negara dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan, atau
peternakan.

Sebelum terbitnya Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960, pengertian tanah negara ditemukan dalam Peraturan
Pemerintah Nomor 8 tahun 1953 (L.N. 1953, No. 14, T.L.N. No. 362). Dalam Peraturan Permerintah tersebut
tanah negara dimaknai sebagai tanah yang dikuasai penuh oleh negara. Substansi dari pengertian tanah negara
ini adalah tanah-tanah memang bebas dari hak-hak yang melekat diatas tanah tersebut, apakah hak barat maupun
hak adat (vrij landsdomein). Dengan terbitnya UUPA tahun 1960, pengertian tanah Negara ditegaskan bukan
dikuasai penuh akan tetapi merupakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara.[1] Artinya, negara di
kontruksikan bukan sebagai pemilik tanah. negara sebagai organisasi kekuasaan rakyat yang bertindak selaku
badan penguasa, yang diberikan wewenang dalam hal sebagai berikut :

1. mengatur dan menyelengarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaannya;

2. menentukan dan mengatur hak-hak yang dapat dipunyai atas ( bagian dari ) bumi, air dan ruang angkasa
itu;

3. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan hukum yang
mengenai buni, air dan ruang angkasa.”

Setelah lahirnya UUPA, di dalam berbagai peraturan perundang-undangan disebutkan bahwa pengertian tanah
negara adalah tanah yang tidak dilekati dengan sesuatu hak atas tanah. Atas pemahaman konsep dan peraturan
perundang-undangan tentang pengertian tanah negara dapat ditarik kesimpulan dalam tataran yuridis bahwa
terdapat dua kategori tanah negara dilihat dari asal usulnya:

1. tanah negara yang berasal dari tanah yang benar-benar belum pernah ada hak atas tanah yang
melekatinya atau disebut sebagai tanah negara bebas;

2. tanah negara yang berasal dari tanah-tanah yang sebelumnya ada haknya, karena sesuatu hal atau
adanya perbuatan hukum tertentu menjadi tanah negara. Tanah bekas hak barat, tanah dengan hak atas
tanah tertentu yang telah berakhir jangka waktunya, tanah yang dicabut haknya, tanah yang dilepaskan
secara sukarela oleh pemiliknya.[2]

Berdasarkan pengertian tersebut, Hak Guna Usaha merupakan suatu hak yang diberikan oleh negara kepada
subjek hukum tertentu dengan syarat yang tertentu pula untuk mengelola dan mengusahakan tanah negara
dengan orientasi yang bergerak dalam bidang pertanian, perikanan atau peternakan.[3]

Ciri-ciri yang melekat pada hak menurut hukum, dalam catatan Satjipto Rahardjo[4], mengandung unsur-unsur
sebagai berikut :

1. Hak itu dilekatkan kepada seseorang yang disebut sebagai pemilik atau subjek dari hak itu. Ia juga
disebut sebagai orang yang memiliki titel atas barang yang menjadi sasaran dari pada hak.

2. Hak itu tertuju kepada orang lain, yaitu yang menjadi pemegang kewajiban. Antara hak dan kewajiban
terdapat hubungan korelatif.

3. Hak yang ada pada seseorang ini mewajibkan pihak lain untuk melakukan (commission) atau tidak
melakukan (omission) sesuatu perbuatan, yang disebut sebagai isi dari pada hak

4. Commission atau omission itu menyangkut sesuatu yang disebut sebagai objek dari hak,
 5. Setiap hak menurut hukum mempunyai titel, yaitu suatu peristiwa tertentu yang menjadi alasan
melekatnya hak itu kepada pemiliknya.

1. Subjek Hak Guna Usaha

Suatu hak hanya dimungkinkan diperoleh apabila orang atau badan yang akan memiliki hak tersebut cakap
secara hukum untuk menghaki objek yang menjadi haknya. Pengertian yang termasuk pada hak meliputi, hak
dalam arti sempit yang dikorelasikan dengan kewajiban, kemerdekaan, kekuasaan dan imunitas.

Adapun subjek yang dapat memegang Hak Guna Usaha telah diatur dalam pasal 30 UUPA yang menjelaskan
subjek hukum yang dapat menjadi pemegang hak atas tanah, yaitu :

a. Warga Negara Indonesia

Sebagai subjek hukum, warga negara Indonesia memiliki otoritas untuk melakukan kewajiban dan mendapatkan
haknya. Dengan kata lain, warga negara Indonesia memiliki kewenangan untuk melakukan suatu perbuatan
hukum tertentu, misalnya mengadakan suatu perjanjian, mengadakan perkawinan, membuat surat wasiat, dan
lain sebagainya termasuk mengadakan suatu perbuatan hukum yang menyangkut dengan tanah dan hak-hak atas
tanah.[5]

Pada prinsipnya setiap orang adalah subjek hukum (natuurljik persoon). Dikaitkan dengan kemampuan
menjunjung hak dan kewajiban, orang akan menjadi subjek hukum apabila perorangan tersebut mampu
mendukung hak dan kewajibannya. Dalam pengertian ini, maka orang-orang yang belum dewasa, orang yang
dibawah perwalian dan orang yang dicabut hak-hak keperdataanya tidak dapat digolongkan sebagai subjek
hukum dalam konteks kemampuan menjunjung hak dan kewajiban. Intinya, ada ketentuan-ketentuan tertentu
yang harus dipenuhi agar seseorang warga negara dapat digolongkan sebagai subjek hukum,[6] yaitu :

1) telah dewasa (jika telah mencapai usia 21 tahun ke atas)

2) tidak berada dibawah pengampuan (curatele), dalam hal ini seseorang yang dalam keadaan gila, mabuk,
mempunyai sifat boros, dan mereka yang belum dewasa.

b. Badan Hukum Indonesia

Badan hukum juga disebut sebagai pendukung hak dan kewajiban yang tidak berjiwa. Perbedaannya dengan
subjek hukum orang perorangan adalah badan hukum itu hanya dapat bergerak bila ia dibantu oleh subjek
hukum orang. Artinya, ia tidak dapat melakukan perbuatan hukum tanpa didukung oleh pihak-pihak lain. Selain
itu, badan hukum tidak dapat dikenakan hukuman penjara (kecuali hukuman denda)[7]

Untuk dapat menjadi subjek Hak Guna Usaha, badan hukum harus memenuhi syarat-syarat tertentu, yaitu :

1. didirikan menurut ketentuan hukum Indonesia

2. berkedudukan di indonesia.

Hal ini membawa konsekwensi bahwa setiap badan hukum, selama didirikan menurut ketentuan hukum dan
berkedudukan di Indonesia dapat menjadi subjek hak guna usaha. Apabila tidak lagi memenuhi syarat
sebagaimana di atas, maka berdasarkan Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996, maka dalam jangka
waktu satu tahun Hak Guna Usaha tersebut wajib dilepaskan atau dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi
syarat. Apabila tidak dialihkan, Hak Guna Usaha tersebut hapus karena hukum dan tanahnya menjadi tanah
negara.

2. Objek Hak Guna Usaha

Objek tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha adalah tanah negara. Sebagaimana yang telah
dijelaskan sebelumnya, tanah negara adalah tanah yang dikuasai langsung oleh negara dan belum atau tidak
terdapat hak-hak lain di atas tanah tersebut.

Jika tanah yang diberikan Hak Guna Usaha tersebut merupakan tanah negara yang merupakan kawasan hutan,
maka pemberian Hak Guna Usaha baru dapat dilakukan setelah adanya pencabutan statusnya sebagai kawasan
hutan. Demikian juga bila di atas tanah tersebut terdapat hak-hak lain, maka pemberian Hak Guna Usaha baru
dapat dilakukan apabila pelepasan hak yang sebelumnya telah selesai. Hal ini sesuai dengan ketentuan
sebagaimana diatur dalam Pasal 4 Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak
Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah.

Selanjutnya, dalam rumusan Pasal 4 ayat (4) disebutkan bahwa apabila di atas tanah yang akan diberikan Hak
Guna Usaha tersebut terdapat bangunan dan/atau tanaman milik pihak lain yang keberadaannya sah secara
hukum, maka pemegang Hak Guna Usaha dibebankan untuk memberikan ganti kerugian kepada pemilik
bangunan/tanaman yang ada di areal itu sebagai penghargaan terhadap hak atas tanah yang dihaki oleh
pemegang hak sebelumnya.

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah dan Benda-Benda yang ada
di atasnya menyebutkan bahwa ganti rugi yang layak itu disandarkan pada nilai nyata/sebenarnya dari tanah
atau benda yang bersangkutan. Ganti kerugian ini ditetapkan oleh Pemerintah atas usul Panitia Penaksir yang
terdiri dari pejabat ahli dalam bidangnya.

Dalam penetapan besarnya ganti rugi terdapat beberapa hal yang harus diperhatikan, yaitu : penetapannya harus
didasarkan atas musyawarah antara Panitia dengan parapemegang hak atas tanah dan penetapannya harus
memperhatikan harga umum setempat, disamping faktor-faktor lain yang mempengaruhi harga tanah.[8] Selain
itu, perlu pula dipertimbangkan adanya faktor-faktor non fisik (immateril) dalam penentuan besarnya ganti rugi.
Misalnya, turunnya penghasilan pemegang hak dan ganti kerugian yang disebabkan karena harus melakukan
perpindahan tempat/pekerjaan.

Berdasarkan penjelasan sebelumnya yang menyebutkan bahwa musyawarah merupakan salah satu tahapan yang
tidak dapat dikesampingkan dalam proses penetapan ganti kerugian, yaitu peran aktif masyarakat sebagai
pemegang hak atas tanah sebelum hak atas tanah tersebut dialihkan kepada pihak lain. Pentingnya jaminan
bahwa proses musyawarah berjalan sebagai proses tercapainya kesepakatan secara sukarela dan bebas dari
tekanan pihak manapun dan dalam berbagai bentuknya juga sangat diperlukan.[9] Hal ini dikarenakan syarat-
syarat untuk tercapainya musyawarah secara sukarela dan bebas tersebut sangat menetukan jalannya proses
penetapan ganti kerugian. Adapun syarat-syarat tersebut adalah sebagai berikut :

a) ketersediaan informasi secara jelas dan menyeluruh tentang hal-hal yang berhubungan langsung dengan
parapihak (dampak dan manfaat, besarnya ganti kerugian, rencana relokasi bila diperlukan, rencana pemulihan
pendapatan dan lain sebaginya),

b) suasana yang kondusif

c) keterwakilan parapihak

d) kemampuan parapihak untuk melakukan negosiasi

e) jaminan bahwa tidak adanya tipuan, pemaksaan, atau kekerasan dalam proses musyawarah.[10]

Walaupun secara prosedural musyawarah telah memenuhi syarat-syarat di atas, namun apabila keputusan yang
dihasilkan dilandasi adanya tekanan, maka tidaklah dapat dikatakan telah dicapai kesepakatan karena tekanan
itu merupakan wujud dari pemaksaan kehendak dari satu pihak untuk menekan pihak lain agar mengikuti
kehendaknya. Dengan kata lain, kesepakatan itu terjadi dalam keadaan terpaksa. Disamping itu, keterlibatan
orang/pihak di luar kepanitaan yang tidak jelas/fungsi dan tanggungjawabnya akan semakin mengaburkan arti
musyawarah tersebut.
Bila dikarenakan ada sebab-sebab tertentu yang terjadi sehingga proses musywarah tidak dapat berlangsung
sebagaimana diharapkan, maka upaya parapemegang hak atas tanah tersebut sebelum dialihkan kepada
pemegang hak atas tanah yang baru dapat melakukan beberapa upaya penyelesaian sengketa,baik melalui jalur
litigasi maupun non litigasi.

Dalam rangka pemberian Hak Guna Usaha, tidak semua tanah dapat menajdi objek Hak Guna Usaha. Adapun
tanah-tanah yang dikecualikan sebagai objek Hak Guna Usaha tersebut adalah[11]:

a. tanah yang sudah merupakan perkampungan rakyat,

b. tanah yang sudah diusahakan oleh rakyat secara menetap,

c. tanah yang diperlukan oleh pemerintah.

Dalam konteks luas tanah yang dapat diberikan status Hak Guna Usaha, Pasal 5 ayat (1) Peraturan Pemerintah
Nomor 40 tahun 1996 menyebutkan bahwa luas minimum tanah yang dapat diberikan status Hak Guna Usaha
adalah lima hektar. Sedangkan luas maksimum dari tanah yang dapat diberikan kepada perorangan adalah dua
puluhlima hektar. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 5 ayat (3). Untuk luas tanah yang akan diberikan
kepada badan hukum ditetapkan oleh Menteri dengan memperhatikan pertimbangan dari pejabat yang
berwenang di bidang usaha yang bersangkutan dengan mengingat luas tanah yang diperlukan untuk
melaksanakan usaha yang paling berdaya guna di bidang usaha yang bersangkutan sebagaimana disebutkan
dalam Pasal 5 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahu 1996.[12]

1. Jangka Waktu Hak Guna Usaha

Jangka waktu pemberian Hak Guna Usaha dapat ditemukan dalam ketentuan Pasal 29 Undang-Undang Nomor
5 tahun 1960. Dalam rumusan pasal tersebut disebutkan bahwa:

(1) Hak Guna Usaha diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun.

(2) untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan Hak Guna Usaha untuk waktu
paling lama 35 tahun.

(3) atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya jangka waktu yang dimaksud dalam
ayat (1) dan (2) pasal ini dapat diperpanjang dengan waktu yang paling lama 25 tahun.

Berdasarkan rumusan pasal 29 sebagaimana tersebut di atas, dapat diketahui bahwa Hak Guna Usaha diberikan
untuk jangka waktu antara 25 tahun hingga 35 tahun, dengan ketentuan bahwa setelah berakhirnya jangka waktu
tersebut, Hak Guna Usaha tersebut dapat diperpanjang untuk masa 25 tahun berikutnya.

Ketentuan mengenai jangka waktu dan perpanjangan Hak Guna Usaha dijelaskan lebih lanjut dalam Pasal 8
Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas
Tanah. Pasal 8 menyatakan bahwa:

(1) Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 diberikan untuk jangka waktu paling lama tiga puluh
lima tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh lima tahun

(2) sesudah jangka waktu Hak Guna Usaha dan perpanjangannya sebagaimana dimaksud dalam ayat (1)
berakhir, kepada pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Usaha di atas tanah yang sama.

Berdasarkan rumusan pasal 8 tersebut, diketahui bahwa Hak guna Usaha dapat diberikan untuk jangka waktu
maksimum (selama-lamanya) enam puluh tahun, dengan ketentuan sebagai berikut:

1. tanah tersebut masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian
haknya. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 9 Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996.

2. syarat-syarat pemberian hak tersebut masih dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak
 3. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.[13]

Dengan demikian, setelah berakhirnya jangka waktu 35 tahun dengan perpanjangan selama 25 tahun
(seluruhnya berjumlah 60 tahun), Hak Guna Usaha hapus demi hukum. Hapusnya Hak Guna Usaha ini bukan
berarti tidak dapat diperbaharui. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 9 dan Pasal 10 Peraturan Pemerintah
Nomor 40 tahun 1996 yang menyebutkan bahwa Hak Guna Usaha yang telah berkahir jangka waktunya atau
hapus dapat diperpanjang kembali.

4. Hapusnya Hak Guna Usaha

Hapusnya Hak Guna Usaha secara jelas telah diatur di dalam pasal 17 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun
1996 yang menjelaskan sebagai berikut

a. berakhirnya jangka waktu sebagaimana yang ditetapkan dalam keputusan pemberian hak atau
perpanjangannya,

b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir, karena :

1) pemegang hak tidak melakukan kewajiban-kewajibannya, yaitu :

a) tidak membayar uang pemasukan kepada negara;

b) tidak melaksanakan usaha dibidang pertanian, perkebunan, perikanan dan/atau peternakan sesuai dengan
peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputuan pemberian haknya;

c) tidak mengusahakan sendiri tanah Hak Guna Usaha dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan
kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis;

d) tidak membangun dan/atau menjaga prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan
areal Hak Guna Usaha;

e) tidak memelihara kesuburan tanah dan tidak mencegah terjadinya kerusahan sumber daya alam serta
kelestarian lingkungan;

f) tidak menyampaikan laporan secara tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan dan pengelolaan Hak
Guna Usaha;

g) tidak menyerahkan kembali tanah dengan Hak Guna Usaha kepada negara setelah hak tersebut hapus;

h) tidak menyerahkan sertifikat Hak Guna Usaha yang telah berakhir jangka waktunya kepada kantor
pertanahan.

2) adanya putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap.

c. dilepaskan oleh pemegang hak secara sukarela sebelum jangka waktunya berakhir;

d. dicabut untuk kepentingan umum;

e. ditelantarkan (objek Hak Guna Usaha tidak dimanfaatkan sebaik mungkin oleh pemegang hak);

f. tanahnya musnah, misalnya akibat terjadi bencana alam;

g. pemegang hak tidak lagi memenuhi syarat dan tidak melepaskannya kepada pihak lain yang memenuhi syarat
sebagai pemegang hak.

1. Pemberian Hak Guna Usaha Atas Tanah

1. Kewenangan Pemberian Hak Guna Usaha Atas Tanah

Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 tentang
Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah menyebutkan
bahwa yang berwenang memberikan hak atas tanah adalah pejabat Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang
merupakan pejabat pemerintah pusat yang meliputi Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, Kepala Kanwil
BPN Propinsi dan Kepala BPN Pusat sesuai dengan pelimpahan kewenangan yang diberikan kepada masing-
masing pejabat.

Menurut Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 tersebut,
kewenangan pemberian Hak Guna Usaha tidak dilimpahkan pada Kantor Kabupaten/Kota, tetapi pada kantor
wilayah BPN Propinsi dan BPN Pusat. Kewenangan pemberian Hak Guna Usaha atas tanah oleh Kepala Kantor
Wilayah BPN Propinsi hanya terhadap pemberian Hak Guna Usaha atas tanah yang luasnya tidak lebih dari 200
hektar (dua ratus hektar), sebagaimana dimaksud dalam pasal 8 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN
Nomor 3 tahun 1999 bahwa ”Kepala kantor wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi memberi keputusan
mengenai pemberian Hak Guna Usaha atas tanah yang luasnya tidak lebih dari 200 ha (dua ratus hektar)”.
Dengan demikian pemberian Hak Guna Usaha di atas tanah yang luasnya lebih dari 200 ha merupakan
kewenangan dari Badan Pertanahan Nasional Pusat.

1. Syarat-syarat permohonan Hak Guna Usaha

Syarat-syarat permohonan Hak Guna Usaha atas tanah diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala
BPN Nomor 9 tahun 1999 tentang Tatacara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas tanah Negara dan Hak
Pengelolaan. Adapun syarat-syarat tersebut adalah sebagai berikut :

1. untuk mengajukan permohonan Hak Guna Usaha atas tanah harus diajukan secara tertulis dan pemohon
harus warga negara Indonesia. Jika badan hukum yang mengajukan perrmohonan Hak Guna Usaha,
maka badan hukum tersebut merupakan badan hukum yang didirikan di Indonesia dan berdasarkan
hukum Indonesia.

2. permohonan yang diajukan harus memuat keterangan mengenai hal-hal berikut sebagaimana diatur
dalam Pasal 18 ayat (2) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 tahun 1999, yaitu :

A. keterangan mengenai pemohon :

1). apabila perorangan: nama, umur, kewarganegaraan, tempat tinggal dan pekerjannya;

2) apabila badan hukum: nama badan hukum, tempat kedudukan, akta atau peraturan pendiriannya sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

b. keterangan mengenai tanahnya yang meliputi data yuridis dan data fisik, yaitu:

1). dasar penguasaanya, dapat berupa akta pelepasan kawasan hutan, akta pelepasan bekas tanah milik adat dan
surat bukti perolehan tanah lainnya;

2). letak, batas-batas dan luasnya (jika sudah ada surat ukur disebutkan tanggal dan nomornya);

3). jenis usaha (pertanian, perikanan atau peternakan).

c. keterangan lainnya, yaitu :

1). keterangan mengenai jumlah bidang, luas, dan status tanah-tanah yang dimiliki, termasuk bidang tanah yang
dimohon;

2). keterangan lain yang dianggap perlu.

1. permohonan harus melampirkan hal-hal sebagaimana yang dijelaskan dalam Pasal 19 Peraturan Menteri
Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 tahun 1999, yaitu :
 A. foto copy identitas permohonan atau akta pendirian perusahaan yang telah memperoleh
pengesahan dan telah didaftarkan sebagai badan hukum;

B. rencana pengusahaan tanah jangka pendek dan jangka panjang.

C. izin lokasi atau surat izin penunjukan penggunaan tanah atau surat izin pencadangan tanah
sesuai dengan Rencana tata ruang Wilayah;

D. bukti pemilikan dan atau bukti perolehan tanah berupa pelepasan kawasan hutan dari instansi
yang berwenang, akta pelepasan bekas tanah milik adat atau surat-surat bukti perolehan tanah
lainnya;

E. persetujuan Penanaman Modal Dalam Negeri (PMDN) atau Penanaman Modal Asing (PMA)
atau surat persetujuan dari Presiden bagi Penanaman Modal Asing tertentu atau surat
persetujuan prinsip dari Departemen Teknis bagi non Penanaman Modal Dalam Negeri atau
Penanaman Modal Asing;

F. surat ukur apabila ada.

Mengenai syarat izin lokasi sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 19 huruf c prosedur untuk mendapatkan
izin lokasi tersebut diatur dalam pasal 6 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 2 tahun 1999 tentang Izin Lokasi.

Berdasarkan Pasal 1 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2
tahun 1999, disebutkan bahwa ”Izin Lokasi adalah izin yang diberikan kepada perusahaan untuk memperoleh
tanah yang diperlukan dalam rangka penanaman modal yang berlaku pula sebagai zin pemindahan hak, dan
untuk menggunakan tanah tersebut guna keperluan usaha penanaman modalnya”[15] Sedangkan menurut BF.
Sihombing, izin lokasi didefinisikan sebagai izin yang diberikan kepada perusahaan unutk memperoleh tanah
yang telah diberikan pencadangan tanah.[16]

Dalam pemberiannya, izin lokasi berdasarkan pertimbangan mengenai aspek penguasaan dan tehnis tata guna
tanah yang meliputi keadaan hak serta penguasaan tanah yang bersangkutan, termasuk juga penguasaan fisik
wilayah, penggunaan tanah serta kemampuan tanah[17]. Adapun tanah yang dapat ditunjuk dalam izin lokasi
adalah tanah yang menurut Rencana Tata Ruang Wilayah yang berlaku diperuntukkan bagi penggunaan yang
sesuai dengan rencana penanaman modal yang akan dilaksanakan oleh perusahaan berdasarkan persetujuan
penanaman modalnya dan Izin lokasi hanya dapat diberikan kepada perusahaan yang sudah mendapatkan
persetujuan penanaman modal sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Bila ditinjau jangka waktu pemberian izin lokasi, berdasarkan Pasal 5 ayat (1) Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 tahun 1999, izin lokasi diberikan untuk jangka waktu
sebagai berikut :

1. 1 (satu) tahun : izin lokasi seluas sampai dengan 25 ha,

2. 2 (dua) tahun : izin lokasi seluas lebih dari 25 ha samapi dengan 50 ha,

3. 3 (tiga) tahun : tahun lokasi seluas lebih dari 50 ha.

Dengan demikian, syarat permohonan mendapatkan Hak Guna Usaha atas tanah baru dapat diberikan setelah
menyelesaikan prosedur mendapatkan izin lokasi. Dengan kata lain, Hak Guna Usaha atas tanah tidak dapat
diberikan sebelum penyelesaian terhadap pelepasan atau pembebasan hak-hak di atas tanah yang dimohon, baik
berupa hak perorangan atas tanah ataupun perubahan status hak tertentu yang terdapat di atas tanah tersebut.

3. Tata Cara Pemberian Hak Guna Usaha

Tata cara pemberian Hak Guna Usaha secara jelas telah diatur dalam Pasal 20 Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala BPN Nomor 9 tahun 1999. Dalam Pasal 20 ayat (1) disebutkan bahwa : ”permohonan Hak Guna
Usaha diajukan kepada Menteri melalui Kepala Kantor Wilayah, dengan tembusan kepada Kepala Kantor
Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah tanah yang bersangkutan”. Sedangkan dalam Pasal 20
ayat (2) dijelaskan bahwa ”apabila tanah yang dimohon terletak dalam lebih dari satu daerah
Kabupaten/Kotamadya, maka tembusan permohonan disampaikan kepada masing-masing Kepala Kantor
Pertanahan yang bersangkutan”.

Pasal 20 ayat (1) menjelaskan bahwa pemohon harus mengajukan permohonan kepada Menteri, bukan kepada
Kepala Kantor Wilayah. Artinya, Kepala Wilayah bukanlah pejabat yang berhak memberikan jawaban langsung
atas permohonan yang diajukan oleh calon pemegang Hak Guna Usaha. Dalam Pasal 20 ayat (2) sebagaimana
disebutkan di atas bahwa calon pemegang dimungkinkan mengajukan permohonan atas beberapa areal tanah
yang tersebar di tempat berbeda, namun permohonan yang ditujukan kepada Menteri melalui Kepala Kantor
Wilayah harus disampaikan tembusannya kepada Kepala Kantor Pertanahan di daerah masing-masing tempat
areal atanah itu berada. Keputusan diterima atau ditolaknya permohonan calon pemegang hak tetap berada pada
Menteri dan akan disampaikan kepada pemohon melalui surat tercatat atau dengan cara lain yang menjamin
sampainya keputusan tersebut kepada pihak yang berhak sebagaimana diatur dalam Pasal 31 Peraturan Menteri
Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 tahun 1999.
 Hak Guna Bangunan

A. Ketentuan Umum
Hak Guna Bangunan secara khusus diatur dalam pasal 35 sampai dengan 40 UU No.5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria yang lebih dikenal dengan Undang – Undang Pokok Agraria
(UUPA). Ketentuan lebih lanjut mengenai Hak Guna Bangunan diatur dengan PP No.40 Tahun 1996 tentang
Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah.

B. Definisi Hak Guna Bangunan

Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang
bukan miliknya sendiri, yang dapat berupa tanah Negara, tanah hak pengelolaan, tanah hak milik orang lain
dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. Hal ini dijelaskan
pada padal 35 UUPA.

C. Asal Tanah Hak Guna Bangunan

Pasal 37 UUPA menegaskan bahwa Hak Guna Bangunan terjadi pada tanah yang dikuasai langsung oleh
negara atau tanah milik orang lain. Sedangkan Pasal 21 PP No.40 Tahun 1996 menegaskan bahwa tanah
yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan adalah tanah negara, tanah Hak Pengelolaan, atau tanah
Hak milik.

D. Subjek Hak Guna Bangunan

Yang dapat mempunyai Hak Guna Bangunan menurut pasal 36 UUPA jo. Pasal 19 PP No.40 Tahun 1996,
adalah ;
1. Warga Negara Indonesia
2. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia

E. Terjadinya Hak Guna Bangunan dan jangka waktunya

1. Hak Guna Bangunan Atas Tanah Negara
HGB ini terjaadi sejak keputusan pemberian hak tersebut didaftarkan oleh pemohon kepada Kepala
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk dicatat dalam Buku Tanah. Sebagai tanda bukti
haknya diterbitkan sertifikat (Pasal 22 dan Pasal 23 PP No.40 Tahun 1996). HGB ini berjangka waktu
pertama kali paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 tahun, dan dapat
diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.
 2. Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Pengelolaan
HGB ini terjaadi dengan keputusan pemberian hak atas usul pemegang Hak Pengelolaan yang
diterbitkan oleh BPN dan terjadi sejak keputusan pemberian hak tersebut didaftarkan kepada Kepala
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk dicatat dalam Buku Tanah. HGB ini berjangka
waktu pertama kali paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 tahun, dan dapat
diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.

3. Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Milik

HGB ini terjadi dengan pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT.
Akta PPAT ini wajib didaftarkan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk
dicatat dalam buku tanah. HGB ini berjangka waktu paling lama 30 tahun dan tidak ada perpanjangan
jangka waktu. Namun, atas kesepakatan antara pemilik tanah dan pemegang HGB dapat diperbarui
dengan pemberian HGB baru dengan akta baru yang dibuat PPAT dan wajib didaftarkan pada Kantor
Pertanahan Kab/Kota setempat.

F. Jaminan Perpanjangan atau Pembaruan Hak Guna Bangunan

Permintaan perpanjangan dan pembaruan Hak Guna Bangunan dapat dilakukan sekaligus dengan uang
pemasukan yang ditentukan saat pertama kali mengajukan permohonan. Apabila uang pemasukan sudah
dibayar maka hanya dikenakan biaya administrasi. Persetujuan dan permohonan memberikan HGB dan
perincian uang pamasukan ini dicantumkan dalam Pasal 28 PP No.40 Tahun 1996.

G. Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan

Berdasarkan pasal 30 dan pasal 31 PP No.40 Tahun 1996, pemegang Hak Guna Bangunan berkewajiban
sebagai berikut.
a. Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan
pemberian haknya
b. Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam
keputusan dan perjanjian pemberiannya
c. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta menjaga kelestarian lingkungan
hidup
d. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan kepada negara, pemegang
Hak Pengelolaan atau pemegang Hak milik sesudah Hak Guna Bangunan itu hapus
e. Menyerahkan seertifikat Hak Guna Bangunan yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan
f. Memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi perkarangan atau bidang tanah yang
terkurung oleh tanah Hak Guna Bangunan tersebut

H. Hak Pemegang Hak Guna Bangunan

Berdasarkan pasal 32 PP No.40 Tahun 1996, pemegang Hak Guna Bangunan memiliki hak sebagai berikut.
a. Menguasai dan mempergunakan tanah selama waktu tertentu
b. Mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya
c. Mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain
d. Membebani dengan hak tanggungan

I. Peralihan Hak Guna Bangunan

Sesuai dengan Pasal 35 ayat 3 UUPA jo. Pasal 34 PP No.40 Tahun 1996 bahwa Hak Guna Bangunan dapat
beralih dan dialihkan. Terdapat ketentuan khusus dalam peralihan HGB yaitu HGB atas tanah Hak
Pengelolaan harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan dan HGB atas tanah Hak
Milik harus dengan persetujuan tertulis dari pemilik tanah yang bersangkutan. Sedangkan Hak Guna
Bangunan itu sendiri dapat beralih karena hal berikut.
 HGB dapat beralih dengan cara pewarisan, yang harus dibuktikan dengan adanya surat wasiat, surat
keterangan kematian pemegang HGB, bukti identitas para ahli warisnya, dan sertifikat HGB yang
bersangkutan.
  HGB dapat dialihkan oleh pemegang HGB kepada pihak lain yang memenuhi syarat dalam bentuk jual
beli, tukar – menukar, hibah, lelang, lelang dan penyertaan modal perusahaan.

J. Hapusnya Hak Guna Bangunan

Berdasarkan pasal 40 UUPA, Hak Guna Bangunan dapat hapus karena :
a. Jangka waktunya berakhir
b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak terpenuhi
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir
d. Dicabut untuk kepentingan umum
e. Diterlantarkan
f. Tanahnya musnah
g. Ketentuan dalam pasal 36 ayat 2

K. Akibat hapusnya Hak Guna Bangunan

 Hapusnya HGB atas tanah negara mengakibatkan tanahnya menjadi tanah negara
 Hapusnya HGB atas tanah Hak Pengelolaan mengakibatkan tanahnya kembali ke dalam penguasaan
pemilik tanah
 Hapusnya HGB karena dibatalkan oleh pejabat yang berwenang diterbitkan surat keputusan yang
bersifat konstitutif
 Hapusnya HGB karena jangka waktunya berakhir, dicabut HGBnya, ditelantarkan, tanahna musnah, dan
pemegang HGB tidak memenuhi syarat maka diterbitkan surat keputusan yang bersifat deklatoir
 Hak Pakai

Pengertian
Pasal 41 ayat (1) UUPA
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan
pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya,
yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan
dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UUPA
Subjek Hak Pakai

MENURUT PASAL 42 UUPA MENURUT PASAL 39 PP NO.40 TAHUN 1996

• Warga Negara Indonesia • Warga Negara Indonesia

• Orang asing berkedudukan di • Orang asing berkedudukan di Indonesia
Indonesia
• Badan hukum yang didirikan menurut hokum
• Badan hukum yang didirikan Indonesia dan berada di Indonesia
menurut hukum Indonesia dan
• Departemen, lembaga pemerintah non-departemen,
berada di Indonesia
pemerintah daerah
• Badan hukum asing yang
• Badan keagamaan dan social
mempunyai perwakilan indonesia
• Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan
Indonesia
• Perwakilan Negara asing dan perwakilan badan
internasional

Sumber Hak Pakai

Pasal 44 (1) UUPA
• Tanah yang dikuasai langsung oleh nagara, atau
 • Tanah milik orang lain
Pasal 33 PP. 40 th 1996
• Tanah Negara - Tanah hak milik
• Tanah hak pengelolaan
Terjadinya Hak Pakai
Diatur pada Bab IV Bagian Ketiga PP No. 40 tahun 1996
• Hak pakai atas tanah Negara
a) Diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh BPN. (Pasal 42 (1))
b) Terjadi sejak keputusan pemberian hak pakai didaftarkan kepada kepala kantor pertanahan
kabupaten/kota untuk dicatat dalam buku tanah dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti. (Pasal 43)
• Hak pakai atas tanah hak pengelolaan
a) Diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh BPN atas usul pemegang hak pengelolaan. (Pasal 42
(2))
b) Terjadi sejak keputusan pemberian hak pakai didaftarkan kepada kepala kantor pertanahan
kabupaten/kota untuk dicatat dalam buku tanah dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti. (Pasal 43)
• Hak pakai atas tanah hak milik
a) Terjadi dengan pemberian tanah oleh pemilik dan akta yang dibuat PPAT. (Pasal 44 (1))
b) Akta PPAT wajib didaftarkan ke kantor pertanahan kabupaten/kota. (Pasal 44 (2))

Jangka Waktu Hak Pakai

Diatur pada Bab IV Bagian Keempat PP No. 40 tahun 1996
• Hak pakai atas tanah Negara
a) Jangka waktu pertama kali paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka 20 tahun, dan dapat
diperbaharui untuk jangka 25 tahun. (Pasal 45 (1) & (2))
b) Hak pakai yang diberikan untuk jangka waktu tidak ditentukan : (Pasal 45 (3)). Diberikan kepada:
1. Departemen, lembaga pemerintah non-departemen, dan Pemda
2. Perwakilan Negara asing dan perwakilan badan Internasional
3. Badan Keagamaan dan badan sosial
c) Permohonan perpanjangan atau pembaharuan dilakukan paling lambat 2 tahun sebelum jangka waktu
hak pakai berakhir dan dicatat dalam buku tanah Kantor Pertanahan. (Pasal 47 (1) & (2))
d) Syarat memperpanjang jangka waktu hak pakai ; (Pasal 46 (1))
1. Tanah masih digunakan dengan baik sesuai keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak
2. Syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak
3. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak pakai
• Hak pakai atas tanah hak pengelolaan
a) Jangka waktu pertama kali paling lama 25 thn, dapat diperpanjang untuk jangka 20 thn, dan dapat
diperbaharui untuk jangka 25 thn. (Pasal 45 (1) & (2))
 b) Dapat dilakukan sesuai usul pemegang hak pengelolaan. (Pasal 46 (2))
c) Permohonan perpanjangan atau pembaharuan dilakukan paling lambat 2 tahun sebelum jangka waktu
hak pakai berakhir dan dicatat dalam buku tanah Kantor Pertanahan. (Pasal 47 (1) & (2))
• Hak pakai atas tanah hak milik
a) Diberikan untuk jangka 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang. (Pasal 49 (1))
b) Dapat diperbaharui sesuai dengan kesepakatan bersama dengan hak pakai baru yang dibuat PPAT dan
wajib didaftarkan kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. (Pasal 49 (2))

Kewajiban Pemegang Hak Pakai

Diatur pada Bab IV Bagian Kelima PP No. 40 tahun 1996
Berdasarkan pasal 50 dan pasal 51:
• Membayar utang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan
pemberian haknya
• Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam
keputusan pemberiannya
• Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan
hidup
• Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak pakai kepada Negara
• Menyerahkan sertifikat hak pakai yang telah hapus kepada kepala kantor pertanahan kabupaten/kota
• Memberikan jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan yang terkurung oleh tanah hak pakai
Hak Pemegang Hak Pakai
Diatur pada Bab IV Bagian Kelima PP No. 40 tahun 1996
Berdasarkan pasal 52:
• Menguasai dan mempergunakan tanah selama waktu tertentu untuk kepentingan pribadi atau usahanya
• Memindahkan hak pakai kepada pihak lain
• Membebaninya dengan hak tanggungan
• Menguasai dan mempergunakan tanah untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya
diperlukan untuk keperluan tertentu
Pembebanan Hak Pakai dg Hak Tanggungan
Prosedur pembebanan hak pakai dengan hak tanggungan atas tanah Negara :
• Adanya perjanjian utang piutang yang dibuat dengan akta notarial atau atau akta dibawah tanda tangan
• Adanya penyerahan hak pakai atas tanah sebagai jaminan utang dibuktikan dengan akta pemberian hak
tanggungan oleh PPAT
• Adanya pendaftaran akta pemberian hak tanggungan kepada kepala kantor badan pertanahan
kabupaten/kota untuk dicatat dalam buku tanah dan diterbitkan sertifikat hak tanggungan
Prosedur tersebut diatur dalam :
• UU No.4 tahun 1996 jo
• Pasal 44 PP No.24 tahun 1997 jo
• Pasal 114 sampai pasal 119 Permen Agrarian/Kepala BPN No.3 tahun 1997

Peralihan Hak Pakai

Diatur pada Bab IV Bagian Ketujuh PP No. 40 tahun 1996
Berdasarkan pasal 54 :
• Hak pakai yang dapat beralih/dialihkan yaitu hak pakai atas tanah Negara jangka waktu tertentu dan hak
pakai atas tanah hak pengelolaan. (ayat 1)
• Hak pakai atas tanah hak milik dapat dialihkan jika ada dalam perjanjian. (ayat 2)
• Peralihan hak pakai terjadi karena : (ayat 3)
1. Jual-beli
2. Tukar-menukar
3. Hibah
4. Pewarisan

Hapusnya Hak Pakai

Diatur pada Bab IV Bagian Kedelapan PP No. 40 tahun 1996
• Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangan atau
dalam perjanjian pemberiannya
• Dibatalkan oleh pejabat berwenang, pemegang Hak Pengelolaan atau pemilik tanah karena:
– Dilanggarnya ketentuan dalam hak pakai
– Tidak dipenuhiya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban dalam perjanjian hak pakai
– Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap
• Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang hak
• Hak pakainya dicabut
• Diterlantarkan
• Tanahnya Musnah
 • Pemegang Hak Pakai tidak memenuhi syarat sebagai Hak Pakai

Apabila Hak Pakai atas tanah Hak pengolahan atau Hak Pakai atas Hak Milik Hapus, maka bekas pemegang
Hak Pakai tersebut wajib menyerahkan tanahnya kepada pemegang Hak Pengelolaan atau pemilik tanah dan
memenuhi ketentuan yang sudah disepakati

HAK SEWA UNTUK BANGUNAN

A. Ketentuan Umum
Ketentuan mengenai Hak Sewa Untuk Bangunan disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf e
UUPA. Secara khusus diatur salam Pasal 44 dan Pasal 45 UUPA. Hak Sewa Untuk Bangunan
diatur dengan peraturan perundangan. Peraturan perundangan yang diperintahkan di sini sampai
sekarang belum terbentuk.

B. Pengertian Hak Sewa Untuk Bangunan

Hak Sewa Untuk Bangunan adalah hak yang dimiliki seseorang atatu badan hukum untuk
mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah Hak Milik orang lain dengan membayar
sejumlah uang sewa tertentu dan dalam jangka waktu tertentu yang disepakati oleh pemilik tanah
dengan pemegang Hak Sewa Untuk Bangunan.
Dalam Hak Sewa Untuk Bangunan, pemilik tanah menyerahkan tanhanya dalam keadaan
kosong kepada penyewa denga maksud agar penyewa dapat mendirikan bangunan di atas tanah
tersebut. Bangunan itu menurut hukum menjadi milik penyewa, kecuali ada perjanjian lain. Hal ini
berbeda dengan Hak Sewa Atas Bangunan, yaitu penyewa menyewa bangunan di atas tanah hak
milik orang lain dengan membayar sejumlah uang sewa dan dalam jangka waktu tertentu yang
disepakati oleh pemilik bangunan dengan penyewa bangunan. Jadi objek perbuatan hukumnya
adalah bangunan bukan tanah. Berkenaan dengan Pasal 44 ayat (1) UUPA tentang Hak Sewa Untuk
Bangunan, Sudargo Gautama mengemukakan sebagai berikut:

1. Bahwa ternyata hak sewa ini hanya merupakan semacam hak pakai yang bersifat khusus.
Karena adanya sifat khusus dari hak sewa ini maka disebutkan secara tersendiri.
2. Tanah untun pertanian pada dasarnya tidak boleh disewakan, karena hal ini akan merupakan
pertentangan dengan Pasal 10 ayat (1), prinsip landreform yang mewajibkan seorang
pemilik tanah pertanian untuk mengrjakan sendiri.
3. Penyimpangan hanya diperbolehkan untuk sementara waktu mengingat keadaan dewasa ini.
Satu dan lain ditentukan dalam Pasal 16 jo. Pasal 53.
4. Si penyewa membayar uang sewa kepada pemilik tanah. Sewa menyewa ini tidak dapat
secara cuma-cuma.
5. Tanah yang dikuasai oleh negara tidak dapat disewakan untuk maksud ini. Dalam memori
penjelasan diterangkan sebagai alasan tidak memungkinkannya hal ini ialah karena bukan
pemilik tanah.

C. Objek Hak Sewa untuk Bangunan

Hak atas tanah yang dapat disewakan kepada pihak lain adalah Hak Milik dan objek yang
disewakan oleh pemilik tanah kepada pihak lain (pemegang hak sewa untuk bangunan) adalah tanah
bukan bangunan.
Artinya yang dapat memberikan Hak Sewa Untuk Bangunan adalah orang yang memiliki tanah
bersertifikat hak milik yaitu Warga Negara Indonesia dan badan hukum seperti Bank pemerintahan
atau badan keagamaan dan badan sosial
Objek yang disewakan pemilik tanah adalah tanah, bukan bangunan ( Apartemen, Rumah
tinggal, kantor, ruang usaha, dll). Pemilik tanah menyerahkan tanahnya dalam keadaan kosong
kepada penyewa dengan maksud agar penyewa dapat mendirikan bangunan di atas tanah tersebut.
Hal ini berbeda dengan Hak Sewa Atas Bangunan dimana penyewa menyewa bangunan diatas
tanah hakmilik orang lain, jadi perbuatan hukumnya adalah bangunan, bukan tanah.

D. Pemegang Hak Sewa untuk Bangunan

1. Warga Negara Indonesia
2. Warga Negara Asing yang berkedudukan di Indonesia
3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia
 Meskipun dibenarkan dipunyai oleh Warga negara asing sebagaimana badan hukum asing,
namun warga negara asing tersebut harus merupakan penduduk Indonesia. Jika Warga
Negara Asing tersebut tinggal untuk sementara, maka kepadanya tidak dapat diberikan Hak
Sewa Untuk Bangunan, jika ingin menempati suatu bangunan maka yang bersangkutan
hanya dapat mempergunakan perjanjian sewa menyewa bangunan dimana yang disewa
bukan tanahnya tetapi bangunannya.

E. Terjadinya Hak Sewa untuk Bangunan

Hak Sewa Untuk Bangunan terjadi dengan perjanjian persewaan tanah yang tertulis
antara pemilik tanah dengan pemegang Hak Sewa Untuk Bangunan yang tidak boleh disertai
syarat – syarat yang mengandung uinsur – unsur pemerasan. Pemerasan merupakan hal yang
bertentangan dengan jiwa UUPA. Contoh pemerasan adalah misal pada hak gadai unsur – unsur
pemerasannya adalah selama pemilik tanah tidak dapat menebus tanahnya, tanah tersebut tetap
dikuasai oleh pemegang gadai, hal tersebut mengandung unsur eksploitasi karena hasil yang
diterima pemegang gadai jauh lebih besar. UUPA tidak mengatur bentuk perjanjian tertulis
dalam Hak Sewa Untuk Bangunan, apakah dengan akta PPAT, akta notaris, ataukah dengan
akta bawah tangan. Akta bawah tangan adalah akta yang dibuat dan dipersiapkan oleh pihak –
pihak dalam kontrak secara pribadi dan bukan dihadapan notaris atau pejabat resmi lainnya (
misal camat selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah) UUPA tidak mengatur apakah Hak Sewa
Untuk Bangunan wajib didaftarkan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten / Kota
setempat atau tidak.
Pasal 9 ayat (1) PP No. 24 tahun 1997 mengatur objek pendaftaran tanah, meliputi :
a) Bidang – bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna
bangunan, dan hak pakai;
b) Tanah Hak Pengelolaan
c) Tanah Wakaf
Adalah tanah hak milik yang sudah diwakafkan. Wakaf adalah perbuatan hukum seseorang
atau badan hukum yang memisahkan sebagian dari harta kekayaannya yang berupa tanah
milik dan melembagakannya untuk selama – lamanya kepentingan peribadatan atau
keperluan umum lainnya.
d) Hak Milik atas satuan rumah susun
e) Hak tanggungan
Jaminan pelunasan hutang yang dibebankan pada suatu Hak Atas Tanah untuk keperluan
pelunasan utang tertentu
f) Tanah Negara
Tanah yang tidak atau belum di haki dengan hak – hak perorangan dan dikuasai penuh oleh
negara (semua tanah yang bebas sama sekali dari pada hak seseorang kemudian tanah –
tanah tersebut dimiliki dan dikuasai penuh oleh negara) contoh : kawasan hutan, tanah –
tanah hak pengelolaan, tanah yang telah diwakafkan untuk kepentingan umum

Atas dasar ketentuan Pasal 9 ayat (1) PP No. 24 tahun 1997, Hak Sewa Untuk Bangunan
tidak termasuk Hak atas tanah yang wajib didaftarkan kepada Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten / Kota.

Ada ketidakkonsistenan pengaturan tentang pendaftaran Hak Sewa Untuk Bangunan dalam
PP No. 24 tahun 1997. Dalam pasal 9 nya ditetapkan bahwa Hak Sewa Untuk Bangunan tidak
termasuk objek pendaftaran tanah, sedangkan pasal 44 Ayat (1) nya menetapkan bahwa Hak
Sewa Untuk Bangunan atas hak milik dapat didaftar jika dibuktikan dengan akta Pejabat
Pembuat Akta Tanah. Secara lengkap dikutip pasal 44 ayat (1) PP No. 24 tahun 1997, yaitu
“Pembebanan Hak Tanggungan pada Hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun ,
pembebanan hak guna bangunan, hak pakai, dan hak sewa untuk bangunan atas hak milik, dan
pembebanan lainpada hak atas tanah atau hak milikatas satuan rumah susun yang ditentukan
 dengan peraturan perundang- undangan, dapat didaftar jika dibuktikan dengan akta yang dibuat
oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang – undangan yang berlalu.”

F. Pembayaran Uang Sewa dalam Hak Sewa untuk Bangunan

Ketentuan mengenai pembayaran uang sewa dapat dilakukan satu kali atau tiap-tiap waktu
tertentu. Juga dapat dilakukan sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan oleh pemegang Hak
Sewa Untuk Bangunan. Hal ini tergantung kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang Hak
Sewa Untuk Bangunan.

G. Jangka Waktu Hak Sewa untuk Bangunan

UUPA tidak mengatur secara tegas berapa lama jangka waktu Hak Sewa Untuk Bangunan.
Mengenai jangka waktu Hak Sewa Untuk Bangunan diserahkan kepada kesepakatan antara pemilik
tanah dengan pemegang Hak Sewa Untuk Bangunan.

H. Peralihan Hak Sewa untuk Bangunan

Pada dasarnya pemegang Hak Sewa Untuk Bangunan tidak diperbolehkan mengalihkan hak
sewanya kepada pihak lain tanpa izin dari pemilik tanah. Pelanggaran terhadap larangan ini dapat
berakibat terputusnya hubungan sewa-menyewa antara pemegang Hak Sewa Untuk Bangunan
dengan pemilik tanah.

I. Hapusnya Hak Sewa Untuk Bangunan

Hak Sewa Untuk Bangunan dapat hapus karena beberapa hal seperti :
- Jangka waktunya berakhir
- Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir dikarenakan pemegang Hak Sewa Untuk
Bangunan tidak memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Sewa Untuk Bangunan.
- Dilepaskan oleh pemegang Hak Sewa Untuk Bangunan sebelum jangka waktunya berakhir.
- Hak Milik atas tanah dicabut untuk kepentingan umum.
- Tanahnya Musnah.

Hak atas Tanah yang Bersifat Sementara

A. Hak Gadai
1. Pengertian Hak Gadai
Gadai tanah adalah hubungan hukum antara seseorang dengan tanah kepunyaan orang lain, yang telah
menerima uang gadai daripadanya.
2. Pihak yang Terlibat pada Hak Gadai
a. Pemberi Gadai
Pihak pemilik tanah
b. Penerima Gadai
Pihak yang menyerahkan uang kepada pemberi gadai
3. Terjadinya Hak Gadai
 Secara adat dilakukan di hadapan kepala desa/adat selaku kepala masyarakat, secara praktik dilakukan
oleh pemberi dan penerima gadai, dan tidak tertulis
4. Jangka Waktu Hak Gadai
a. Hak Gadai yang lamanya tidak ditentukan
b. Hak Gadai yang lamanya ditentukan
5. Ciri-ciri Hak Gadai
a. Hak menebus tidak mungkin kadaluarsa
b. Pemegang gadai selalu berhak untuk mengulanggadaikan tanahnya
c. Pemegang gadai tidak boleh menuntut supaya tanahnya segera ditebus
d. Tanah yang digadaikan tidak bisa secara otomatis menjadi milik pemegang gadai bila tidak
ditebus.
6. Perbedaan Hak Gadai Tanah menurut Adat dan Hak Gadai pada Hukum Perdata Barat
a. Secara adat
Terdapat 1 perbuatan hukum yaitu perjanjian antara pemberi dan penerima gadai
b. Secara hak gadai hukum perdata barat
Terdapat 2 perbuatan hukum yaitu perjanjian antara pemberi dan penerima gadai dan
penyerahan uang gadai dari penerima gadai ke pemberi gadai
7. Sifat Pemerasan pada Hak Gadai
a. Lamanya gadai tidak terbatas
b. Tanah baru dapat kembali kepada pemilik tanah apabila sudah ditebus oleh pemiliknya
8. Hapusnya Hak Gadai
a. Telah ditebus oleh pemilik tanah
b. Sudah berlangsung 7 tahun atau lebih
c. Adanya putusan pengadilan
d. Dicabut untuk kepentingan umum
e. Tanahnya musnah
9. Penyelesaian Masalah uang Gadai
Diatur dalam UU No. 56 Prp Tahun 1960 Pasal 7 ayat 1 dan 2 Pasal 7
1) Barangsiapa menguasai tanah-pertanian dengan hak gadai yang pada waktu mulai berlakunya
Peraturan ini sudah berlangsung 7 tahun atau lebih wajib mengembalikan tanah itu kepada
pemiliknya dalam waktu sebulan setelah tanaman yang ada selesai dipanen, dengan tidak ada
hak untuk menuntut pembayaran uang tebusan.
2) Mengenai hak gadai yang pada mulai berlakunya Peraturan ini belum berlangsung 7 tahun,
maka pemilik tanahnya berhak untuk memintanya kembali setiap waktu setelah tanaman yang
ada selesai dipanen, dengan membayar uang-tebusan yang besarnya dihitung menurut rumus:
(7 + 1⁄2)
x uang gadai
7
dengan ketentuan bahwa sewaktu-waktu hak-gadai itu telah berlangsung 7 tahun maka
pemegang-gadai wajib mengembalikan tanah tersebut tanpa pembayaran uang tebusan, dalam
waktu sebulan setelah tanaman yang ada selesai dipanen.

B. Hak Usaha Bagi Hasil

1. Pengertian Hak Usaha Bagi Hasil
Hak Usaha Bagi Hasil adalah hak seseorang atau badan hukum (yang disebut penggarap) untuk
menyelanggarakan usaha pertanian di atas tanah kepunyaan pihak lain (yang disebut pemilik) dengan
perjanjian bahwa hasilnya akan dibagi antara kedua belah pihak menurut imbangan yang telah
disetujui sebelumnya.
2. Perjanjan Bagi Hasil Tunduk pada Hukum Adat
Perjanjian dilakukan oleh pemiik tanah dan penggarap atas dasar saling percaya, kesepakatan tidak
tertulis, tidak diperlukan saksi.
3. Unsur tolong-menolong
 Dikarenakan sesuatu pemilik tanah tidak dapat menggarap tanahnya, penggarap besedia menolong
untuk menggarap tanah dengan perjanjian bagi hasil
4. Sifat Pemerasan dalam Hak Usaha Bagi Hasil
Terjadi ketika pemilik tanah yang terbatas dan calon penggarap yang lebih besar menimbulkan
keterpaksaan calon penggarap menerima syarat-syarat yang merugikan.
5. Upaya Mengurangi Sifat Pemerasan
Diterbitkan UU No. 2 tahun 1960 tentang Perjanjian Bagi Hasil
6. Mekanisme Hak Usaha Bagi Hasil
Dibuat secara tertulis oleh kepala desa, ada min 2 saksi, disahkan camat, disampaikan dalam
kerapatan desa.
7. Tujuan Mengatur Hak Usaha Bagi Hasil
Berdasarkan UU No. 2 Tahun 1960
a. Agar pembagian hasil tanah antara pemilik dan penggarapannya dilakukan atas dasar yang adil
b. Menegaskan hak dan kewajiban pemilik tanah dan penggarap
c. Dengan terselenggaranya a dan b maka bertambahlan kegembiraan para petani penggarap
8. Sifat dan Ciri Hak Usaha Bagi Hasil
a. jangka waktunya terbatas
b. Tidak dapat dialihkan ke pihak lain tanpa seizin pemilik tanah
c. Tidak hapus dengan pindahnya hak milik tanah
d. Tidak hapus jika penggarap meninggal dunia, hapus jika pemilik tanah meninggal
e. Perjanjian didaftar menurut peraturan khusus
9. Jangka Waktu Hak Usaha Bagi Hasil
a. Tanah sawah sekurang-kurangnya 3 tahun, tanah kering sekurang-kurangnya 5 tahun
b. Perjanjian tidak terputus karena pemindahan hak milik atas tanah yang bersangkutan kepada
pihak lain.
c. Jika penggarap meninggal dunia, maka perjanjian dilanjutkan oleh ahli warisnya dengan hak dan
kewajiban sama.
d. Pemutusan sebelum jangka waktu dapat dilakukan dengan persetujuan antar pihak.
10. Hapusnya Hak Usaha Bagi Hasil
a. Jangka waktu berakhir
b. Atas persetujuan kedua belah pihak
c. Pemilik tanah meninggal dunia
d. Adanya pelanggarap oleh penggarap terhadap larangan dalam bagi hasil
e. Tanahnya musnah

C. Hak Menumpang
1. Pengertian Hak Menumpang
Menurut Boedi Harsono adalah hak yang memberi wewenang kepada seseorang untuk mendirikan
dan menempati rumah di atas tanah pekarangan milik orang lain.
2. Hak Menumpang Termasuk Hak Atas Tanah
Hak ini memuat wewenang seseorang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan.
3. Unsur-Unsur Tolong Menolong
Dalam hak menumpang terdapat unsur tolong-menolong dan bersifat kekeluargaan.
4. Cara Terjadinya Hak Menumpang
Hak menumpang biasanya terjadi atas dasar kepercayaan oleh pemilik tanah kepada orang lain yang
belum memiliki tempat tinggal.
5. Sifar Pemerasan Hak Menumpang
Hak menumpang awalnya terjadi karena ada unsur tolong menolong. Namun dalam
perkembangannya bisa terjadi unsur pemerasan karena orang yang diberi hak menumpang oleh
pemilik tanah tidak bersedia untuk mengosongkan tanah.
6. Sifat dan Ciri
a. Tidak mempunyai jangka waktu yang pasti
 b. Hubungan hukumnya lemah
c. Pemegang hak menumpang tidak wajib membayar uang sewa
d. Hanya terjadi pada tanah pekarangan
e. Tidak wajib didaftarkan di kantor pertanahan
f. Bersifat turun temurun
g. Tidak dapat dialihkan kepada pihak lain yang bukan ahli waris
7. Terhapusnya Hak Menumpang
a. Pemilik tanah dapat sewaktu-waktu mengakhiri hubungan hukum
b. Hak milik atas tanah yang bersangkutan dicabut untuk kepentingan umum
c. Pemegang hak menumpang melepaskan secara sukarela haknya
d. Tanahnya musnah
D. Hak Sewa Tanah Pertanian
1. Pengertian Hak Sewa Tanah Pertanian
Menurut Urip Santoso hak seawa tanah pertanian adalah suatu perbuatan hukum dalam bentuk
penyerahan penguasaan tanah pertanian oleh pemilik tanah pertanian kepada pihak lain (penyewa)
dalam jangka waktu tertentu dan sejumlah uang sewa yang disepakati.
2. Asal Terjadinya Hak Sewa Tanah Pertanian
Seseorang yang memiliki tanah pertanian membutuhkan sejumah uang untuk memenuhi
kebutuhannya. Maka ia menyerahkan tanahnya dalam bentuk sewa kepada pihak lain dalam jangka
waktu tertentu
3. Cara Terjadinya Hak Sewa Tanah Pertanian
Hak sewa tanah pertanian bisa terjadi dalam bentuk perjanjian yang tertulis maupun tidak tertulis
yang memuat unsur para pihak, objek, uang sewa, jangka waktu, hak dan kewajiban.
4. Unsur Tolong-Menolong pada Hak Sewa Atas Tanah
Penyewa menyerahkan sejumlah uang sebagai sewa guna memenuhi keinginan oeilik tanah pertanian
yang membutuhkan sejumlah uang uang untuk kebutuhan hidupnya
5. Sifat Pemerasan Hak Sewa Atas Tanah
Uang sewa yang diterima oleh pemilik habis dalam waktu singkat. Jadi untuk memenuhi
kebutuhannya, pemilik meminta pekerjaan kepada penyewa yaitu dengan cara meminta izin untuk
menggarap tanah yang ia sewakan dalam bentuk perjanjian bagi hasil.
6. Terhapusnya Hak Sewa Tanah Pertanian
a. Jangka waktunya berakhir
b. Hak sewanya dialikan kepada pihak lain tanpa perseujuan dari pemilk tanah kecuali hal itu
diperkenankan oleh pemilik tanah
c. Hak sewanya dilepaskan secara sukarela oleh penyewa
d. Hak atas tanah tersebut dicabut untuk kepentingan umum
e. Tanahnya musnah