BAB II
TINJAUAN TEORI
b. Perumahan
Jenis ini memang memiliki tujuan utama untuk dihuni. Dalam kenyataannya banyak
ditemukan sebagai kegiatan atau arena komersial. Namun karena kebutuhan akan
tempat hunian lebih bersifat primer, maka jenis ini tidak digolongkan ke dalam jenis
komersial. Contoh :
(1) Rumah /Kompleks Perumahan ( residensial estate )
(2) Rumah susun ( condominium)
(3) Apartemen ( Apartement
d. Fasilitas Umum Biasanya jenis ini digunakan untuk kepentingan umum dan banyak
orang. Contoh :
(1) Sekolah dan Universitas ( School & Universities )
2.3.2 Perumahan
1. Pengertian Perumahan
Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat
tinggal atauhunian yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan yaitu
kelengkapan dasar fisik lingkungan,misalnya penyediaan air minum,
pembuangan sampah, tersedianya listrik, telepon, jalan, yangmemungkinkan
lingkungan pemukiman berfungsi sebagaimana mestinya.
2. Jenis-jenis Perumahan
Menurut Richard Untermann & Robert Small (1986) dalam dalam buku
Perencanaan Tapak untuk Perumahan, maka ada beberapa tipe perumahan antara
lain:
(a) Rumah Tinggal Tunggal/ Detached
Rumah tinggal tunggal atau rumah terpisah adalah rumah tinggal yang
berdiri sendiri. Rumah tinggal tunggal dipakai biasanya hanya untuk satu
keluarga dan jarak antar rumahnya berjauhan. Selain itu cottage, villa,
bungalow, dan mansion juga termasuk dalam kelompok rumah tinggal
tunggal. Rumah tinggal tunggal dibangun diatas tanah yang besarnya lebih
besar dari bangunannya. Rumah tersebut dikelilingi oleh halaman atau yard.
(b) Rumah Tinggal Koppel ( Semi Detached )
Rumah Tinggal kopel adalah Rumah Tinggal Tunggal yang di sekat sama
besar antara Kiri dan Kanan, biasanya rumah tinggal kopel ini untuk
disewakan pemiliknya untuk menghemat lahan bangunan.
(c) Rumah Kota (Town House)
Adalah sama seperti rumah gandeng dengan penambahan tempat parkir di
dalam bangunannya. Parkir di bagian dalam memerlukan halaman depan
yang lebih lebar (untuk menampung pengemudi dan jalan masuk dan
ruangan bagian dalam untuk kegunaan tertentu) dan kadang-kadang dibuat
dengan suatu kedalaman kira-kira 150 feet. Rumah kota menawarkan
kenyamanan yang tinggi untuk sebuah keluarga tunggal kecuali bila dibuat
tanpa halaman samping.
(d) Rumah Susun (Flat)
Rumah yang flesibel, yaitu mampu menyesuaikan berbagai konfigurasi.
Kerugian utama rumah susun adalah BC yang mengurangi unit-unit yang
dapat diorientasikan ke permukaan tanah. Rumah susun umumnya berisi
ganda, artinya mempunyai ruang-ruang yang berada di luar pada unit-unit
tersebut.
(e) Rumah berpekarangan Dalam (Patio House)
Adalah suatu variasi pada rumah "ranch” berlantai satu tradisional. Dengan
pintu masuk di bagian tengah, ruang tamu terletak pada sisi dan ruang-ruang
tidur pada sisi lainnya. Untuk menyesuaikan pada bidang tanah yang sempit,
bentuk tersebut "dibengkokkan” dan ruang-ruang pribadinya dikitari oleh
pemagaran. Dengan menghilangkan halaman-halaman samping dan depan,
rumah "ranch” tersebut kini menjadi rumah berpekarangan dalam (patio).
maksimum dari sebuah unit berlantai dua di atas unit bangunan lainnya,
dengan dua tahapan tangga untuk lantai utama dari unit yang terletak lebih
atas.
(g) Rumah teras bertingkat (Terrace House)
Rumah gandeng dan berpekarangan dalam dapat saja dibuat menjenjang ke
atas maupun ke bawah sebuah perbukitan guna meningkatkan arah
pandangan, dan memberikan orientasi yang lebih baik, juga memungkinkan
taman-taman atau teras-teras di atas atap-atap dari unit-unit di bawahnya.
(h) Rumah Gandeng (Row Houses)
Rumah gandeng berasal dari rumah berlantai dua tradisional yang terletak
di atas sebidang petak yang sempit.. Fung-fungsi "tempat tinggal” dasarnya
terletak pada lantai bawah: meliputi ruang tamu, ruang makan, dapur, kamar
mandi kecil dan kemungkinan sebuah ruang belajar.
2.3.3 Permukiman
1. Pengertian Permukiman
Permukiman adalah kawasan yang didominasi oleh lingkungan yang dilengkapi
dengan prasarana dan sarana lingkungan dan tempat kerja yang memberikan
pelayanan dan kesempatan kerja yang terbatas untuk mendukung perikehidupan
dan penghidupan, sehingga fungsinya dapat berdaya guna dan berhasil guna.
Permukiman ini dapat berupa permukiman perkotaan maupun permukiman
perdesaan (Kamus Tata Ruang Tahun 1997). Permukiman adalah tempat atau
daerah untuk bertempat tinggal dan menetap (Kamus Tata Ruang 1997)
Permukiman di dalam kamus tata ruang terdiri dari tiga pengertian yaitu :
a. Bagian dari lingkungan hidup diluar kawasan lindung, baik yang berupa
kawasan perkotaan maupun kawasan perdesaan yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang
mendukung kehidupan.
b. Kawasan yang didomisili oleh lingkungan hunian dengan fungsi utama
sebagai tempat tinggal yang dilengkapi dengan prasarana, sarana lingkungan
dan tempat kerja yang memberikan pelayanan dan kesempatan kerja terbatas
untuk mendukung perikehidupan dan penghidupan sehingga fungsi
permukiman tersebut dapat berdaya guna dan berhasil guna.
c. Tempat atau daerah untuk bertempat tinggal atau tempat untuk menetap.
Permukiman adalah suatau lingkungan hidup yang meliputi masalah lapangan
kerja, struktur perekonomian dan masalah kependudukan yang bukan saja
mencakup mengenai pemerataan dan penyebaran penduduk melainkan juga
menyangkut kualitas manusia yang diharapkan pada generasi mendatang
2.3.4 Kawasan
1. Pengertian Kawasan
2. Komersial
3. Industrial
Property industrial meliputi gudang, tempat penyimpanan barang dalam jumlah
besar, depot bahan bakar, pangkalan bus, tempat pengrajin kayu, pengolahan
limbah, pabrik, pembangkit tenaga listrik, pusat distribusi, sentral telepon, dan
sebagainya.
4. Keramahtamahan
Termasuk property kerahtamahan adalah hotel, motel, hostel bagi turis beransel
(backpacker), hostel yang dikelola oleh pemudi Kristen (YWCA – Young Women’s
Christian Association), hostel bagi remaja, resor, dan spa.
BAB III
PEMBAHASAN
Jadi berdasarkan pengertian dari para ahli tersebut dapat disimpulkan bahwa Real Estate
adalah sebuah istilah hukum yang mencakup tanah bersama dengan apa pun yang tinggal
tetap di atas tanah tersebut, seperti bangunan. Lahan yasan sering dianggap sinonim dengan
real property, kontras dengan hak milik pribadi. Namun, dalam penggunaan tekniknya,
beberapa orang tetap memilih pembedaan antara lahan yasan, menunjuk ke tanah dan
benda di atasnya, dengan real property, menunjuk ke hak pemilikan atas lahan yasan.
Dari beberapa lingkup diatas maka akan dijelaskan mengenai lingkup Bidang Usaha dan
Pengembangan yaitu Land Development (pengembangan tanah) dan Building
b. Jenis-jenis Rumah
Secara umum jenis-jenis rumah dibagi menjadi lima diantaranya adalah:
1. Rumah komersial adalah rumah yang diselenggarakan dengan tujuan mendapatkan
keuntungan.
2. Rumah swadaya adalah rumah yang dibangun atas prakarsa dan upaya
masyarakat.
3. Rumah umum adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan
rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
4. Rumah khusus adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan
khusus.
5. Rumah Negara adalah rumah yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat
tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga serta penunjang pelaksanaan
tugas pejabat dan/atau pegawai negeri.
Sedangkan pada bidang usaha pengembangan real estate, rumah diklasifikasikan oleh
perancangnya. Jadi type rumah, spesifikasi, dan harga jualnya ditentukan oleh
pengelola real estate itu sendiri.
4.2.2 Perumahan
a. Pengertian Perumahan
Free standing homes (rumah satuan) adalah single family homes yang paling banyak
di Balikpapan dan biasanya terdapat dalam suatu kawasan perumahan. Beberapa
pengertian perumahan, di antaranya yaitu:
1. Berdasarkan Undang - Undang No 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan
Pemukiman, “Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan
prasarana dan sarana lingkungan.”
2. Berdasarkan Petunjuk Perencanaan Kawasan Perumahan Kota (Departemen
Pekerjaan Umum, 1987), “Lingkungan perumahan adalah sekelompok rumah
dengan prasarana dan fasilitas lingkungannya.”
3. Perumahan adalah salah satu sarana human yang erat kaitannya dengan tata cara
kehidupan masyarakat Dengan demikian, kawasan perumahan merupakan suatu
lingkungan hunian yang bebas dari gangguan-gangguan, seperti gangguan suara,
kotoran udara, bau dan lain-lain, dan harus aman serta nyaman. Oleh karena itu,
dalam kawasan perumahan harus disediakan sarana lain seperti taman serta
fasilitas umum dan fasilitas social lainnya.
b. Pembagian Perumahan
Perumahan terbagi menjadi perumahan kelas atas, kelas menengah, dan kelas bawah.
Pengelompokan tersebut berdasarkan “Keputusan bersama Menteri Dalam Negeri,
Menteri Pekerjaan Umum dan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 648-384
Tahun 1992, No. 739/KPTS/1992, No. 09/KPTS/tentang Pedoman Pembangunan
Perumahan dan Pemukiman dengan Lingkungan Berimbang,” maka kriteria yang
ditetapkan adalah:
1. Kapling rumah mewah dengan luas tanah antara 600 - 2000 m2 dan/atau biaya
pembangunan per m2 di atas harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan
perumahan dinas pemerintah kelas A yang berlaku.
2. Kapling rumah menengah dengan luas tanah antara 200 - 600 m2 dan/atau biaya
pembangunan per m2 di atas harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan
perumahan dinas pemerintah kelas C sampai kelas A yang berlaku.
3 .Kapling rumah sederhana dengan luas antara 54 - 200 m2 dan biaya
pembangunan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas
2. Jenis-jenis Pemukiman
Berdasarkan sifatnya pemukiman dapat dibedakan beberapa jenis antara lain:
a. Pemukiman Permukiman Tradisional
Permukiman seperti ini biasa nya penduduk atau masyarakatnya masih
memegang teguh tradisi lama. Kepercayaan, kabudayaan dan kebiasaan nenek
moyangnya secara turun temurun dianutnya secara kuat. Tidak mau menerima
perubahan perubahan dari luar walaupun dalam keadaan zaman telah
berkembang dengan pesat. Kebiasaan-kebiasaan hidup secara tradisional yang
sulit untuk diubah inilah yang akan membawa dampak terhadap kesehatn seperti
kebiasaan minum air tanpa dimasak terlebih dahulu, buang sampah dan air
limbah di sembarang tempat sehingga terdapat genangan kotor yang
mengakibatkan mudah berjangkitnya penyakit menular.
b. Permukiman Darurat
Jenis Permukiman ini biasanya bersifat sementara (darurat) dan timbulnya
Permukiman ini karena adanya bencana alam. Untuk menyelamatkan penduduk
dari bahaya banjir maka dibuatkan Permukiman darurat pada daerahh/lokasi
yang bebas dari banjir. Mereka yang rumahnya terkena banjir untuk sementara
ditampatkan dipernkampungan ini untuk mendapatkan pertolongan baantuan
dan makanan pakaian dan obat obatan. Begitu pula ada bencana lainnya seperti
adanya gunung berapiyang meletus dan lain lain. Daerah pemukiman ini bersifat
3. Unsur-unsur Pemukiman
1) Penduduk / Warga / Perkumpulan Orang-orang atau manusia
Orang-orang yang berada di dalamnya terikat oleh aturan-aturan yang berlaku dan
saling berinteraksi satu sama lain secara terus menerus / kontinyu. Suatu daerah
tempat tinggal biasanya dipimpin oleh seseorang
2) Rumah
Rumah adalah tempat berlindung dari segala macam gangguan yang dapat diisi
oleh keluarga yang merupakan unsur terkecil dari masyarakat.
3) Sarana fisik
Sarana tersebut digunakan untuk mendukung aktivitas serta kepentingan
penduduk agar dapat terus berjalan dan hidup.
4.2.4 Kawasan
1. Pengertian Kawasan
Kawasan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung,
baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang
mendukung perikehidupan dan penghidupan.
2. Kawasan permukiman
Merupakan bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik berupa
kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai lingkungan tempat
tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan
dan penghidupan (Pasal 1 ayat 3 UU 1/2011 tentang Perumahan Dan Kawasan
Permukiman)
Arsitek akan menyajikan Dokumen Pelaksanaan dalam bentuk gambar kerja dan tulisan
spesifikasi dan syarat-syarat teknik pembangunan yang jelas, lengkap dan teratur.
Tahap Pelelangan
Sasaran pelelangan :
Untuk memperoleh penawaran biaya dan waktu pelaksanaan pembangunan yang wajar
dan memenuhi syarat sehingga pelaksanaan pembangunan dapat dilakukan dengan baik.
Tahap Pengawasan Berkala
Sasaran pengawasan berkala adalah :
a. Untuk membantu pemberi tugas dalam merumuskan kebijakan pada waktu
pelaksanaan pembangunan, khususnya masalah-masalah yang erat hubungannya
dengan rancangan yang dibuat oleh arsitek.
B. Pengawasan Teknik :
Hak dan Wewenang Konsultan Pengawas yang ditetapkan dalam “Pedoman Hubungan
Kerja Antara Arsitek dan Pemberi Tugas Ikatan Arsitek Indonesia tahun 1991 :
- Segala bentuk komunikasi antara Pemberi Tugas atau Perancang dengan pemborong
harus melalui Pengawas.
- Mengeluarkan perintah-perintah, teguran dan peringatan kepada Pemborong.
- Menentukan Penilaian Mutu atas bahan-bahan, tenaga, peralatan dan pekerjaan
Pemborong.
- Keahlian di bidang manajemen bagi arsitek yang menempati posisi sebagai Project
Manager / General Manager. Ilmu ini perlu dikuasai dikarenakan dibutuhkannya
keahlian untuk mengatur keseluruhan divisi pada perusahaan Developer.
Site Manager akan selalu mengawasi berjalannya suatu proyek. Tidak hanya
mengawasi hal teknis pada sebuah pembangunan seperti sistem mekanikal dan
elektrikal, Site Manager juga ikut memikirkan pengguna/calon pengguna dari
properti tersebut. Contohnya, seorang Site Manager dari sebuah properti apartemen
juga ikut serta dalam meeting/pertemuan dengan calon penyewa apartemen, atau
menagih pembayaran dari penyewa apartemen. Skill komunikasi sangat diperlukan
dalam bidang pekerjaan ini.
Yang dimaksud dengan bangunan residensial adalah bangunan yang digunakan sebagai
tempat tinggal atau hunian. Bangunan yang termasuk tipe residensial ini adalah rumah atau
perumahan, rumah susun, apartemen, bangunan asrama mahasiswa/pelajar,
Bangunan komersil adalah bangunan yang digunakan untuk keperluan komersil atau
bisnis. Yang termasuk bangunan komersil ini adalah gedung perkantoran, pusat
perbelanjaan, gedung pelayanan dan pusat profesional seperti bangunan rumah sakit, hotel,
motel, kondotel dan superblock atau komplek bangunan yang digunakan untuk komersil
dan residensial. Pada umumnya gedung perkantoran dibangun di pusat bisnis sehingga
memudahkan pelaku bisnis dalam menjalankan bisnisnya.
Bangunan untuk keperluan industri ini seperti bangunan pabrik atau manufaktur, perakitan
atau assembling. Bangunan untuk penelitian dan pengembangan juga memiliki karakter
yang berbeda dengan bangunan lainnya. Seperti bangunan Observatorium Bosscha yang
berlokasi di Lembang, Jawa Barat.
Bangunan untuk keperluan ini memiliki ciri khusus seperti jika bangunan dipergunakan
untuk keperluan perkebunan maka bangunan itu dibangun di lokasi yang bisa menunjang
kegiatan usaha perkebunan. Begitu juga bangunan untuk keperluan pengolahan kayu dan
pergudangan yang mempunyai ciri khas memiliki ruangan yang luas sebagai tempat
beraktifitas di dalamnya.
Yang termasuk dalam property dengan tujuan khusus ini adalah property yang
digunakan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat yang bersifat khusus, seperti
tempat ibadah, sekolah, bandar udara, tempat hiburan, bioskop, terminal bus,
stasiun kereta api, lapangan golf, ruang pertemuan, kebun binatang dan lain-lain.
Property ini memiliki disain khusus sesuai dengan kebutuhannya.
Pemerintah berperan sebagai regulator dan mempuat peraturan yang arif dan
tegas untuk Negara, termasuk dalam hal properti. Selain itu, pemerintah juga
bertindak sebagai stimulator, yaitu dengan mengalokasikan dana untuk
pembangunan properti untuk kesejahteraan masyarakat seperti rumah bersubsidi,
rusunami (rumah susun sederhana milik) serta sarana dan prasarana di dalamnya.
Pemerintah juga berperan dalam menjaga kestabilan moneter khususnya tingkat
suku bunga agar tidak melonjak sehingga tidak banyak membebani owner / investor
dalam hal kredit pinjaman. Hal ini menjadi pengungkit (leverage) agar sektor
properti maupun sektor lain dapat berjalan dengan stabil.
7 Properti Dilihat dari Sudut Pandang Konsumen
Konsumen adalah pangsa terbesar di dunia properti. Biasanya para konsumen
membeli properti bukan untuk spekulasi, melainkan untuk tempat tinggal atau
tempat usaha skala kecil atau menengah.
Menurut Survei dari Bank Indonesia, pada tahun 2008 ketika suku bunga 12% -
15%, konsumen yang menggunakan KPR sebagai pembiayaan rumah mencapai
73,6%.
Hal tersebut menunjukkan bahwa tingkat suku bunga KPR yang tinggi saat itu
menyebabkan perbankan cukup selektif dalam memberikan KPR pada perorangan
dengan prosedur yang konservatif untuk melakukan assesment atau penilaian atas
kemampuan bayar konsumen. Karena hal tersebut, konsumen juga berhati-hati
dalam memanfaatkan KPR sehingga mempertimbangkan apakah mereka dapat
membayar kredit dengan suku bunga yang tinggi.
BAB IV
PENUTUP
5.1 Kesimpulan
Real estate merupakan suatu ilmu yang menyangkut property dalam bentuk fisik
dengan berbagai manajemen yang mengaturnya. Ilmu real estate pada masa kini telah
mengalami perkembangan yang signifikan. Dimana pada msa kini real estate telah
dijadikan suatu pekerjaan yang menjanjikan. Dalam bisnis real estate terdapat beberapa
katagori mulai dari yang bisnis real estate yang kecil-kecilan hingga bisnis real estate
komersial atau besar-besaran. Segala jenis pengembangan real estate baik itu
pengembangan lahan dan pengembangan bangunan harus menggunakan sistem
manajemen dan operasional yang baik. Untuk itu dalam menjalankan bisnis ini
diperlukan beberapa bidang keahlian seperti ilmu perancangan, ilmu manajemen bisnis,
ilmu pemasaran, dan ahli-ahli lainnya.
Sebagai mahasiswa arsitektur, tentu saja banyak manfaat yang didapatkan dari
mempelajari ilmu real estate, dimana kita sebagai mahasiswa dapat mengerti
pemahaman dan hal-hal yang termasuk didalam lingkup real estate, dan dapat
membayangkan sekaligus mempersiapkan diri untuk terjun didalam dunia real estate.
5.2 Saran
Demikian makalah yang dapat kami sajikan dalam makalah pengertian real estate dan
lingkupnya ini. Kami menyadari bahwa makalah ini jauh dari kata sempurna. Kami
membutuhkan kritik yang membangun untuk melengkapi cara penuliasan makalah di
kesempatan berikutnya. Untuk itu kami sangat membutuhkan saran dari pada pembaca
untuk dapat memberikan masukan untuk makalah kami kedepannya.