PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

MAKALAH REAL ESTATE 1

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

BAB II
TINJAUAN TEORI

2.1 Pengertian Real Estate

Real estate merupakan salah satu bentuk dari aset. Perwujudan real estat ini tidak
hanya berupa kepemilikan hunian mewah, karena pada essensinya, real estat adalah
hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang ada
didalamnya. Sebagai salah satu bentuk aset, real estat telah mengalami
perkembangan seiring dengan munculnya berbagai teknologi dan informasi yang
terjadi di seluruh penjuru dunia.
Istilah ’Real Estate’ ini sendiri berasal dari istilah “tenure”, yang muncul di Inggris
pada masa pemerintahan raja-raja dan kaum bangsawan Inggris yang menguasai
tanah penduduk sekitar, dan kemudian lebih dikenal dengan istilah ‘real estate’ di
daratan Amerika.
Real Estate berasal dari serapan Bahasa Inggris dalam kata yang persis sama, yang
sebenarnya juga merupakan kata serapan yang pada mulanya bersumber dari
Bahasa Spanyol. REAL = royal = kerajaan, ESTATE = tanah (pertanian/kebun).
sehingga bisa diartikan sebagai suatu kawasan tanah yang dikuasai oleh raja,
bangsawan, dan landlord (tuan tanah pada jaman feodal diabad pertengahan) atau
yang dikuasai oleh para konglomerat, orang kaya dan rakyat jelata pada umumnya
walaupun dalam porsi yang sangat timpang dan kecil (di jaman industri dan jaman
informasi saat ini).
Real estate diartikan suatu kompleks bangunan yg memiliki lanskap (tanah dan
lingkungannya : taman, jalan, saluran air) dengan kompiosisi yg dominan, contoh
praktis istilah ini apabila kita menyebut 1 kata real estate orang awam kebanyakan
akan membayangkan suatu kawasan perumahan yg luas dan indah. Pada dasarnya
real estate merupakan suatu kawasan yang dikhususkan sebagai kawasan
perumahan dan pemukiman yang dikembangkan menjadi suatu kompleks bangunan
yang terpadu dengan lanskap tersendiri (tanah dan lingkungannnya) dengan
komposisi yang dominan.

MAKALAH REAL ESTATE 2

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

2.2 Klasifikasi Real Estate

Klasifikasi real estate didasarkan pada fungsi dan tujuan penggunaannya, yakni
terbagi atas empat golongan atau kategori :
a. Komersial
Jenis ini memiliki kemampuan komersial untuk menghasilkan arus-kas dan semua
aspek komersialnya. Contoh:
(1) Perkantoran ( office building )
(2) Pusat Perbelanjaan ( shopping centre )
(3) Penginapan ( hotel dan resort )
(4) Rumah Toko ( shophouses )

b. Perumahan
Jenis ini memang memiliki tujuan utama untuk dihuni. Dalam kenyataannya banyak
ditemukan sebagai kegiatan atau arena komersial. Namun karena kebutuhan akan
tempat hunian lebih bersifat primer, maka jenis ini tidak digolongkan ke dalam jenis
komersial. Contoh :
(1) Rumah /Kompleks Perumahan ( residensial estate )
(2) Rumah susun ( condominium)
(3) Apartemen ( Apartement

c. Industri Real estate

Dalam kategori ini memiliki fungsi sebagai tempat produksi atau perakitan barang –
barang, baik melalui peralatan dramatic maupun manual dengan melibatkan tenaga
kerja. Contoh :
(1) Pabrik – Pabrik / Kawasan Industri ( Industrial estate )
(2) Bangunan Pabrik Siap Pakai ( Standard factory buildings )
(3) Gudang ( Warehouse)

d. Fasilitas Umum Biasanya jenis ini digunakan untuk kepentingan umum dan banyak
orang. Contoh :
(1) Sekolah dan Universitas ( School & Universities )

MAKALAH REAL ESTATE 3

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

(2) Tempat Beribadah ( Religious Places )

(3) Sarana Olah Raga ( Sports Club )
(4) Rumah Sakit ( Hospitals )
(5) Tempat Rekreasi ( Recreational Places )

2.3 Lingkup Real Estate

2.3.1 Rumah
Setiap manusia pasti membutuhkan tempat untuk tinggal dan menghabiskan waktu
bersama orang-orang tercinta, itulah mengapa rumah menjadi kebutuhan
pokok manusia. Seperti layaknya kebutuhan pokok lainnya, pemenuhan atas
kebutuhan rumah sebagai tempat tinggal harus dan mutlak untuk dipenuhi, Rumah
yang saat ini. Rumah merupakan salah satu kebutuhan paling pokok dalam
kehidupan manusia. Rumah sebagai tempat berlindung dari segala cuaca sekaligus
sebagai tempat tumbuh kembang komunitas terkecil manusia, yaitu keluarga.

2.3.2 Perumahan
1. Pengertian Perumahan
Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat
tinggal atauhunian yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan yaitu
kelengkapan dasar fisik lingkungan,misalnya penyediaan air minum,
pembuangan sampah, tersedianya listrik, telepon, jalan, yangmemungkinkan
lingkungan pemukiman berfungsi sebagaimana mestinya.
2. Jenis-jenis Perumahan
Menurut Richard Untermann & Robert Small (1986) dalam dalam buku
Perencanaan Tapak untuk Perumahan, maka ada beberapa tipe perumahan antara
lain:
(a) Rumah Tinggal Tunggal/ Detached
Rumah tinggal tunggal atau rumah terpisah adalah rumah tinggal yang
berdiri sendiri. Rumah tinggal tunggal dipakai biasanya hanya untuk satu
keluarga dan jarak antar rumahnya berjauhan. Selain itu cottage, villa,
bungalow, dan mansion juga termasuk dalam kelompok rumah tinggal

MAKALAH REAL ESTATE 4

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

tunggal. Rumah tinggal tunggal dibangun diatas tanah yang besarnya lebih
besar dari bangunannya. Rumah tersebut dikelilingi oleh halaman atau yard.
(b) Rumah Tinggal Koppel ( Semi Detached )
Rumah Tinggal kopel adalah Rumah Tinggal Tunggal yang di sekat sama
besar antara Kiri dan Kanan, biasanya rumah tinggal kopel ini untuk
disewakan pemiliknya untuk menghemat lahan bangunan.
(c) Rumah Kota (Town House)
Adalah sama seperti rumah gandeng dengan penambahan tempat parkir di
dalam bangunannya. Parkir di bagian dalam memerlukan halaman depan
yang lebih lebar (untuk menampung pengemudi dan jalan masuk dan
ruangan bagian dalam untuk kegunaan tertentu) dan kadang-kadang dibuat
dengan suatu kedalaman kira-kira 150 feet. Rumah kota menawarkan
kenyamanan yang tinggi untuk sebuah keluarga tunggal kecuali bila dibuat
tanpa halaman samping.
(d) Rumah Susun (Flat)
Rumah yang flesibel, yaitu mampu menyesuaikan berbagai konfigurasi.
Kerugian utama rumah susun adalah BC yang mengurangi unit-unit yang
dapat diorientasikan ke permukaan tanah. Rumah susun umumnya berisi
ganda, artinya mempunyai ruang-ruang yang berada di luar pada unit-unit
tersebut.
(e) Rumah berpekarangan Dalam (Patio House)
Adalah suatu variasi pada rumah "ranch” berlantai satu tradisional. Dengan
pintu masuk di bagian tengah, ruang tamu terletak pada sisi dan ruang-ruang
tidur pada sisi lainnya. Untuk menyesuaikan pada bidang tanah yang sempit,
bentuk tersebut "dibengkokkan” dan ruang-ruang pribadinya dikitari oleh
pemagaran. Dengan menghilangkan halaman-halaman samping dan depan,
rumah "ranch” tersebut kini menjadi rumah berpekarangan dalam (patio).

(f) Maisonet (Maisonette)

Adalah sebuah tipe standar dari bangunan berkapasitas tinggi dan bertingkat
rendah. Yang telah sipergunakan secara luas di seluruh dunia. Dikatakan
berkepadatan tinggi karena merupakan suatu penumpukan vertikal

MAKALAH REAL ESTATE 5

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

maksimum dari sebuah unit berlantai dua di atas unit bangunan lainnya,
dengan dua tahapan tangga untuk lantai utama dari unit yang terletak lebih
atas.
(g) Rumah teras bertingkat (Terrace House)
Rumah gandeng dan berpekarangan dalam dapat saja dibuat menjenjang ke
atas maupun ke bawah sebuah perbukitan guna meningkatkan arah
pandangan, dan memberikan orientasi yang lebih baik, juga memungkinkan
taman-taman atau teras-teras di atas atap-atap dari unit-unit di bawahnya.
(h) Rumah Gandeng (Row Houses)
Rumah gandeng berasal dari rumah berlantai dua tradisional yang terletak
di atas sebidang petak yang sempit.. Fung-fungsi "tempat tinggal” dasarnya
terletak pada lantai bawah: meliputi ruang tamu, ruang makan, dapur, kamar
mandi kecil dan kemungkinan sebuah ruang belajar.
2.3.3 Permukiman
1. Pengertian Permukiman
Permukiman adalah kawasan yang didominasi oleh lingkungan yang dilengkapi
dengan prasarana dan sarana lingkungan dan tempat kerja yang memberikan
pelayanan dan kesempatan kerja yang terbatas untuk mendukung perikehidupan
dan penghidupan, sehingga fungsinya dapat berdaya guna dan berhasil guna.
Permukiman ini dapat berupa permukiman perkotaan maupun permukiman
perdesaan (Kamus Tata Ruang Tahun 1997). Permukiman adalah tempat atau
daerah untuk bertempat tinggal dan menetap (Kamus Tata Ruang 1997)
Permukiman di dalam kamus tata ruang terdiri dari tiga pengertian yaitu :
a. Bagian dari lingkungan hidup diluar kawasan lindung, baik yang berupa
kawasan perkotaan maupun kawasan perdesaan yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang
mendukung kehidupan.
b. Kawasan yang didomisili oleh lingkungan hunian dengan fungsi utama
sebagai tempat tinggal yang dilengkapi dengan prasarana, sarana lingkungan
dan tempat kerja yang memberikan pelayanan dan kesempatan kerja terbatas
untuk mendukung perikehidupan dan penghidupan sehingga fungsi
permukiman tersebut dapat berdaya guna dan berhasil guna.

MAKALAH REAL ESTATE 6

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

c. Tempat atau daerah untuk bertempat tinggal atau tempat untuk menetap.
Permukiman adalah suatau lingkungan hidup yang meliputi masalah lapangan
kerja, struktur perekonomian dan masalah kependudukan yang bukan saja
mencakup mengenai pemerataan dan penyebaran penduduk melainkan juga
menyangkut kualitas manusia yang diharapkan pada generasi mendatang

2. Hubungan Permukiman dengan Rumah, Perumahan, dan Kawasan

Permukiman merupakan suatu lingkungan hidup yang berada diluar kawasan
lindung baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi
sebagai lingkungan tempat tinggal serta tempat kegiatan usaha dan kerja yang
mendukung kehidupan dan penghidupan. Hal inilah yang menjadikan pada
tingkat primer permukiman tempat tinggal. Pada tingkat lebih lanjut,
permukiman dapat diberi fungsi atau misi sebagai penyangga kawasan
fungsional serta kawasan produktif lainnya. Dalam Undang-undang Republik
Indonesia No.4 Tahun 1992 Tentang perumahan dan permukiman yang
dimaksud dengan:
a. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian
dan sarana pembinaan keluarga.
b. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan
tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana
dan sarana lingkungan
c. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup diluar kawasan lindung,
baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdcsaan yang berfungsi
sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat
kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.
d. Satuan lingkungan permukiman adalah kawasan perumahan dalam berbagai
bentuk dan ukuran dengan penataan tanah dan ruang, prasarana dan sarana
lingkungan yang terstruktur.

2.3.4 Kawasan
1. Pengertian Kawasan

MAKALAH REAL ESTATE 7

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

Kawasan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan

lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi
sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan
yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.
2. Kawasan permukiman
Merupakan bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik berupa
kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai lingkungan tempat
tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung
perikehidupan dan penghidupan (Pasal 1 ayat 3 UU 1/2011 tentang Perumahan
Dan Kawasan Permukiman)

2.3.4 Peran Arsitek Dalam Bisnis Property

Perusahaan pengembang perumahan merupakan perusahaan yang membangun
perumahan beserta kelengkapan fasilitasnya pada sebidang lahan untuk kemudian
dijual kepada konsumen. Perusahaan ini juga melakukan pengelolaan terhadap
kawasan proyeknya. Dalam perusahaan ini arsitek berperan sangat penting sebagai
perencana keseluruhan kawasan. Posisi arsitek dalam perusahaan berada di
departemen perencanaan, tetapi tidak menutup kemungkinan arsitek juga bisa berada
di departemen lain, seperti departemen marketing maupun departemen proyek. Tugas
Arsitek dalam Developer :
a. Merencana suatu kawasan ( perumahan ) secara umum beserta fasilitas
penunjang lainnya.
b. Pengawasan terhadap pelaksanaan proyek dari tahap awal sampai akhir. -
Arsitek dapat bertindak sebagai marketing, dalam hal ini untuk
mempresentasikan produk perumahan kepada calon pembeli.
c. Setelah berproses dalam kariernya seorang arsitek juga dapat menduduki sebagai
Project Manager / General Manager yang bertugas sebagai team leader dalam
perusahaan developer. Selain itu juga bertanggung jawab terhadap keseluruhan
divisi – divisi lain dalam perusahan developer tersebut. Keahlian yang
diperlukan seorang arsitek yang bekerja di perusahaan Developer :

MAKALAH REAL ESTATE 8

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

- Keahlian dalam mendesain suatu kawasan beserta fasilitas

penunjangnya. Selain itu juga harus memperhatikan lingkungan binaan
di sekitarnya.
- Keahlian dalam komunikasi dengan calon pembeli. Ilmu ini diterapkan
bagi arsitek yang bekerja pada divisi marketing. Ini dikarenakan arsitek
harus mempresentasikan produknya kepada calon pembeli.
- Keahlian di bidang manajemen bagi arsitek yang menempati posisi
sebagai Project Manager / General Manager. Ilmu ini perlu dikuasai
dikarenakan dibutuhkannya keahlian untuk mengatur keseluruhan
divisi pada perusahaan Developer.

2.3.5 Karier Dalam Real Estate

Pekerjaan spesifik dalam lingkup yang lebih luas dari Pengelolaan Real Estate secara
umum terbagi menjadi 3 yaitu:
1. Site Management (Pengelolaan site)
2. Property Management (Pengelolaan properti)
3. Real Estate Asset Management (Pengelolaan aset Real Estate)

2.3.6 Penggolongan Jenis Property Menurut Pennggunaan dan Pemanfaatan

Menurut penggunaan dan pemanfaatannya property dapat digolongkan menjadi
empat bagian yaitu:
1. Hunian
Properti hunian, sesuai dengan namanya, adalah property yang digunakan sebagai
akomodasi tempat tinggal. Karena itu, property hunian meliputi rumah tunggal,
duplex, kondominum, apartemen, town house, dan bangunan apartemen. Jika kita
memiliki bangunan komersial tua yang telah dimodifikasi untuk akomodasi tempat
tinggal ( misalnya apartemen di bekas bangunan pabrik) bangunan itu, dari sudut
pandang kita merupakan investasi property hunian.

2. Komersial

MAKALAH REAL ESTATE 9

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

Property komersial meliputi kantor, pusat perbelanjaan, took eceran, bangunan

bank, klinik, rumah duka, restoran, kantor real estate, pegadaian, kedai kopi, tempat
parker, persemaian tanaman, toko roti, convenience store-toko yang memberi
kemudahan untuk memperoleh berbagai kebutuhan dengan buka hingga larut
malam atau 24 jam per-hari dan sebagainya. Jika kita menyewa sebuah rumah
dengan perjanjian sewa komersial untuk digunakan sebagai kantor, rumah itu
termasuk property komersial dari sudut pandang kita.

3. Industrial
Property industrial meliputi gudang, tempat penyimpanan barang dalam jumlah
besar, depot bahan bakar, pangkalan bus, tempat pengrajin kayu, pengolahan
limbah, pabrik, pembangkit tenaga listrik, pusat distribusi, sentral telepon, dan
sebagainya.

4. Keramahtamahan
Termasuk property kerahtamahan adalah hotel, motel, hostel bagi turis beransel
(backpacker), hostel yang dikelola oleh pemudi Kristen (YWCA – Young Women’s
Christian Association), hostel bagi remaja, resor, dan spa.

2.3.7 Sudut Pandang Property

Didalam Penilaian atau sudut pandang Properti, Obyek Penilaian dibagi menjadi 4
jenis sebagai berikut.
1. Properti Riil (Real Property), adalah tanah (bumi) dan segala pegembangan
yang tertanam di bumi dan tidak dapat dipindahkan (immobile)
2. Properti Personal, adalah segala obyek (aset) yang dapat dipindahkan (mobile).
3. Bisnis, adalah aset keseluruhan yang membentuk sebuah usaha (satu kesatuan).
4. HKF, adalah segala hak (mis yang dicatatkan dalam bentuk dokumen) yang
menunjukkan kepemilikan finansial.

MAKALAH REAL ESTATE 10

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

BAB III
PEMBAHASAN

4.1 Pengertian Real Estate

1. Real estate dapat berbentuk fisik tanah seperti struktur dan pengembangan lainnya yang
melekat secara permanen (Wurtzebach, 1991, p.7).
2. Real estate adalah tanah dan seluruh pengembangan di atasnya maupun pada tanah
tersebut. Dimana pengembangan diatasnya dapat berupa gedung, sedangkan
pengembangan pada tanah tersebut dapat berupa pembangunan jalan, tanah terbuka
(misalnya pembukaan hutan) dan selokan. Dengan demikian, real estate dapat diartikan
sebagai tanah dan semua pengembangan terhadap tanah tersebut, baik yang ada di atas
maupun pada tanah tersebut. (Tosh, 1992, p.388).
3. Dalam Asosiasi Ikatan Real Estate, dijelaskan arti Real Estate yaitu yaitu tanah fisik dan
segala sesuatu yang melekat di atas tanah. Structures real estate bersifat tidak bergerak
dan berwujud. Pengertian hukum (Amerika) Real Estate adalah semua benda yang
termasuk di dalam dan di atas tanah yang merupakan bagian alam dari tanah (misal:
pohon dan mineral) dan juga semua benda yang dibuat dan dibangun oleh manusia
(misal: bangunan, sumur dan jaringan pipa air bersih) dan sesuai pula dengan pengertian
“inaedificatu solo, solo credit” yang berarti apa yang melekat pada tanah, termasuk
bagian dari tanah (Hidayati & Harjanto, 2003, p.8).
4. Real estate terdiri dari tanah ditambah apa saja yang tumbuh di atas tanah, ditambah
dengan segala sesuatu yang secara permanen di atasnya (misalnya bangunan).
(Wurtzebach, 1991, p.90).
5. Real Estate merupakan tanah dan semua kepunyaanya atau hak yang terkandung dan
apapun yang terbentuk atau diletakkan diatasnya oleh kejadian alam atau buatan
manusia ( Santoso).
6. Real Estate adalah suatu pendekatan dalam pembangunan yang melibatkan berbagai
unsure diantaranya swasta , lembaga keuangan, masyarakat, maupun pemerintah.
(Mutaqi)

MAKALAH REAL ESTATE 11

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

Jadi berdasarkan pengertian dari para ahli tersebut dapat disimpulkan bahwa Real Estate
adalah sebuah istilah hukum yang mencakup tanah bersama dengan apa pun yang tinggal
tetap di atas tanah tersebut, seperti bangunan. Lahan yasan sering dianggap sinonim dengan
real property, kontras dengan hak milik pribadi. Namun, dalam penggunaan tekniknya,
beberapa orang tetap memilih pembedaan antara lahan yasan, menunjuk ke tanah dan
benda di atasnya, dengan real property, menunjuk ke hak pemilikan atas lahan yasan.

4.2 Lingkup Real Estate

Secara Umum Lingkup Real Estate dibagi menjadi 3 kegiatan diantaranya:
1. Bidang Usaha Investasi
a) Housing Estate (Perumahan)
b) Apartement Estate (Apartemen)
c) Rental Office (Perkantoran)
d) Retail (Pertokoan)
e) Recreation/Sport Park
f) Industrial Estate (Kawasan Industri)
g) Agriculture/Agrobusiness Estate

2. Bidang Usaha Jasa

a) Real Estate Brokerage (Perantaraan)
b) Real Estate Appraisal (Penilaian
c) Property Management
d) Real Estate Councelling (Konsultasi), Insurance (Asuransi), Real Estate
Investment Syndicate, Auction (Pelelangan)
e) Real Estate Education (Pendidikan)

3. Bidang Usaha Pengembangan

a) Land Development (Pengembangan Tanah)
b) Building Development (Pengembangan Bangunan)

Dari beberapa lingkup diatas maka akan dijelaskan mengenai lingkup Bidang Usaha dan
Pengembangan yaitu Land Development (pengembangan tanah) dan Building

MAKALAH REAL ESTATE 12

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

Development (pengembangan bangunan). Rumah, perumahan, permukiman, dan

kawasan merupakan bagian dari bidang usaha pengembangan yang akan dibahas sebagai
berikut:
4.2.1 Rumah
a. Pengertian Rumah
5. Dalam pengertian yang luas, rumah bukan hanya sebuah bangunan (struktural),
melainkan juga tempat kediaman yang memenuhi syarat-syarat kehidupan yang
layak, dipandang dari berbagai segi kehidupan masyarakat. Rumah dapat
dimengerti sebagai tempat perlindungan, untuk menikmati kehidupan,
beristirahat dan bersuka ria bersama keluarga. Di dalam rumah, penghuni
memperoleh kesan pertama dari kehidupannya di dalam dunia ini. Rumah harus
menjamin kepentingan keluarga, yaitu untuk tumbuh, memberi kemungkinan
untuk hidup bergaul dengan tetangganya, dan lebih dari itu, rumah harus
memberi ketenangan, kesenangan, kebahagiaan, dan kenyamanan pada segala
peristiwa hidupnya. (Frick,2006:1).
6. Rumah merupakan sebuah bangunan, tempat manusia tinggal dan
melangsungkan kehidupannya. Disamping itu rumah juga merupakan tempat
berlangsungnya proses sosialisasi pada saat seorang individu diperkenalkan
kepada norma dan adat kebiasaan yang berlaku di dalam suatu masyarakat.Jadi
setiap perumahan memiliki sistem nilai yang berlaku bagi warganya.Sistem nilai
tersebut berbeda antara satu perumahan dengan perumahan yang lain, tergantung
pada daerah ataupun keadaan masyarakat setempat. (Sarwono dalam
Budihardjo, 1998 : 148).
7. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan
sarana pembinaan keluarga. (UU No.4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan
Permukiman).
8. Rumah adalah bangunan untuk tempat tinggal (Kamus Bahasa Indonesia, 1997).
9. Dalam arti umum, rumah adalah bangunan yang dijadikan tempat tinggal selama
jangka waktu tertentu. Rumah bisa menjadi tempat tinggal manusia maupun
hewan, namun tempat tinggal yang khusus bagi hewan biasa disebut sangkar,
sarang, atau kandang. Sedangkan dalam arti khusus, rumah mengacu pada
konsep-konsep sosial-kemasyarakatan yang terjalin di dalam bangunan tempat

MAKALAH REAL ESTATE 13

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

tinggal, seperti keluarga, tempat bertumbuh, makan, tidur,beraktivitas, dll.

(Wikipedia, 2012).
10. Rumah merupakan suatu bangunan, tempat manusia tinggal dan melangsungkan
kehidupannya. Disamping itu rumah juga merupakan tempat berlangsungnya
proses sosialisasi pada saat seorang individu diperkenalkan kepada norma dan
adat kebiasaan yang berlaku di dalam suatu masyarakat. Jadi setiap perumahan
memiliki sistem nilai yang berlaku bagi warganya. Sistem nilai tersebut berbeda
antara satu perumahan dengan perumahan yang lain, tergantung pada daerah
ataupun keadaan masyarakat setempat. (Sarwono dalam Budihardjo, 1998 : 148)

b. Jenis-jenis Rumah
Secara umum jenis-jenis rumah dibagi menjadi lima diantaranya adalah:
1. Rumah komersial adalah rumah yang diselenggarakan dengan tujuan mendapatkan
keuntungan.
2. Rumah swadaya adalah rumah yang dibangun atas prakarsa dan upaya
masyarakat.
3. Rumah umum adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan
rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
4. Rumah khusus adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan
khusus.
5. Rumah Negara adalah rumah yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat
tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga serta penunjang pelaksanaan
tugas pejabat dan/atau pegawai negeri.

Sedangkan pada bidang usaha pengembangan real estate, rumah diklasifikasikan oleh
perancangnya. Jadi type rumah, spesifikasi, dan harga jualnya ditentukan oleh
pengelola real estate itu sendiri.

4.2.2 Perumahan
a. Pengertian Perumahan

MAKALAH REAL ESTATE 14

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

Free standing homes (rumah satuan) adalah single family homes yang paling banyak
di Balikpapan dan biasanya terdapat dalam suatu kawasan perumahan. Beberapa
pengertian perumahan, di antaranya yaitu:
1. Berdasarkan Undang - Undang No 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan
Pemukiman, “Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan
prasarana dan sarana lingkungan.”
2. Berdasarkan Petunjuk Perencanaan Kawasan Perumahan Kota (Departemen
Pekerjaan Umum, 1987), “Lingkungan perumahan adalah sekelompok rumah
dengan prasarana dan fasilitas lingkungannya.”
3. Perumahan adalah salah satu sarana human yang erat kaitannya dengan tata cara
kehidupan masyarakat Dengan demikian, kawasan perumahan merupakan suatu
lingkungan hunian yang bebas dari gangguan-gangguan, seperti gangguan suara,
kotoran udara, bau dan lain-lain, dan harus aman serta nyaman. Oleh karena itu,
dalam kawasan perumahan harus disediakan sarana lain seperti taman serta
fasilitas umum dan fasilitas social lainnya.

b. Pembagian Perumahan
Perumahan terbagi menjadi perumahan kelas atas, kelas menengah, dan kelas bawah.
Pengelompokan tersebut berdasarkan “Keputusan bersama Menteri Dalam Negeri,
Menteri Pekerjaan Umum dan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 648-384
Tahun 1992, No. 739/KPTS/1992, No. 09/KPTS/tentang Pedoman Pembangunan
Perumahan dan Pemukiman dengan Lingkungan Berimbang,” maka kriteria yang
ditetapkan adalah:
1. Kapling rumah mewah dengan luas tanah antara 600 - 2000 m2 dan/atau biaya
pembangunan per m2 di atas harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan
perumahan dinas pemerintah kelas A yang berlaku.
2. Kapling rumah menengah dengan luas tanah antara 200 - 600 m2 dan/atau biaya
pembangunan per m2 di atas harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan
perumahan dinas pemerintah kelas C sampai kelas A yang berlaku.
3 .Kapling rumah sederhana dengan luas antara 54 - 200 m2 dan biaya
pembangunan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas

MAKALAH REAL ESTATE 15

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

pemerintah kelas C yang berlaku. Dalam membangun perumahan ada konsep

lain yang harus dipenuhi, yaitu:
a) Pembangunan tipe rumah menengah sebanyak 900 unit atau lebih misalnya,
pada setiap lokasi diwajibkan membangun 2 (dua) tipe rumah sederhana
untuk setiap 1 (satu) tipe rumah menengah yang dapat dibangun di lokasi
lain.
b) Pembangunan tipe rumah mewah lebih dari 100 unit atau lebih pada satu
lokasi diharuskan membangun 6 (enam) unit tipe rumah sederhana untuk
setiap 1 (satu) rumah mewah dan dianjurkan membangun 3 (tiga) tipe rumah
menengah yang dapat dibangun di lokasi lain.
c) Persyaratan Dasar Sesuai dengan “Petunjuk Perencanaan Kawasan
Perumahan Kota” (Departemen Pekerjaan Umum, 1987, p. 34), kawasan
perumahan harus memenuhi persyaratan-persyaratan sebagai berikut:
1) Aksesibilitas
Yaitu kemungkinan pencapaian dan ke kawasan. Dalam kenyataannya,
aksesibilitas ini berwujud jalan dan transportasi.
2) Kompatibilitas
Yaitu keseharian dan keterpaduan antar kawasan yang menjadi
lingkungannya.
3) Fleksibelita
Yaitu kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran kawasan perumahan
dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana.
4) Ekologi
Yaitu keterpaduan antara tatanan kegiatan alam yang mewadahinya.
Persyaratan-persyaratan di atas berkaitan erat dengan tujuan
pembangunan perumahan, yaitu agar setiap orang dapat menempati
perumahan yang sehat, untuk mendukung kelangsungan dan
peningkatan kesejahteraan sosialnya.
4.3.3 Permukiman
1. Pengertian Permukiman
Pemukiman sering disebut perumahan dan atau sebaliknya. Pemukiman berasal dari
kata housing dalam bahasa Inggris yang artinya adalah perumahan dan kata

MAKALAH REAL ESTATE 16

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

human settlement yang artinya pemukiman. Perumahan memberikan kesan tentang

rumah ataukumpulan rumah beserta prasarana dan sarana ligkungannya.
Perumahanmenitiberatkan pada fisik atau benda mati, yaitu houses dan
land settlement.
Sedangkan pemukiman memberikan kesan tentang pemukim atau kumpulan pemu
kim beserta sikap dan perilakunya di dalam lingkungan, sehingga pemukiman
menitik beratkan pada sesuatu yang bukan bersifat fisik atau benda mati yaitu
manusia Dengan demikian perumahan dan pemukiman merupakan dua hal yang
tidak dapat dipisahkan dan sangat erat hubungannya, pada hakekatnya saling
melengkapi

2. Jenis-jenis Pemukiman
Berdasarkan sifatnya pemukiman dapat dibedakan beberapa jenis antara lain:
a. Pemukiman Permukiman Tradisional
Permukiman seperti ini biasa nya penduduk atau masyarakatnya masih
memegang teguh tradisi lama. Kepercayaan, kabudayaan dan kebiasaan nenek
moyangnya secara turun temurun dianutnya secara kuat. Tidak mau menerima
perubahan perubahan dari luar walaupun dalam keadaan zaman telah
berkembang dengan pesat. Kebiasaan-kebiasaan hidup secara tradisional yang
sulit untuk diubah inilah yang akan membawa dampak terhadap kesehatn seperti
kebiasaan minum air tanpa dimasak terlebih dahulu, buang sampah dan air
limbah di sembarang tempat sehingga terdapat genangan kotor yang
mengakibatkan mudah berjangkitnya penyakit menular.
b. Permukiman Darurat
Jenis Permukiman ini biasanya bersifat sementara (darurat) dan timbulnya
Permukiman ini karena adanya bencana alam. Untuk menyelamatkan penduduk
dari bahaya banjir maka dibuatkan Permukiman darurat pada daerahh/lokasi
yang bebas dari banjir. Mereka yang rumahnya terkena banjir untuk sementara
ditampatkan dipernkampungan ini untuk mendapatkan pertolongan baantuan
dan makanan pakaian dan obat obatan. Begitu pula ada bencana lainnya seperti
adanya gunung berapiyang meletus dan lain lain. Daerah pemukiman ini bersifat

MAKALAH REAL ESTATE 17

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

darurat tidak terencana dan biasanya kurang fasilitas sanitasi lingkungan

sehingga kemungkina penjalaran penyakit akan mudah terjadi.
c. Permukiman Kumuh (Slum Area)
Jenis pemukiman ini biasanya timbul akibat adanya urbanisasi yaitu
perpindahan penduduk dari kampung (pedesaan) ke kota. Umumnya ingin
mencari kehidupan yang lebih baik, mereka bekerja di toko-toko, di restoran-
restoran, sebagai pelayan dan lain lain. sulitnya mencari kerja di kota akibat
sangat banyak pencari kerja, sedang tempat bekerja terbatas, maka banyak
diantara mereke manjadi orang gelandangan, Di kota ummnya sulit
mendapatkan tempat tinggal yang layak hal ini karena tidak terjangkau oelh
penghasilan (upah kerja) yang mereka dapatkan setiap hari, akhirnya meraka
membuat gubuk-gubuk sementara (gubuk liar)
d. Pemukiman Transmigrasi
Jenis pemukiman semacam ini di rencanakan oleh pemerintah yaitu suatu daerah
pemukiman yang digunakan untuk tempat penampungan penduduk yang
dipindahkan (ditransmigrasikan) dari suatu daerah yang padat penduduknya ke
daerah yang jarng/kurang penduduknya tapi luas daerahnya (untuk tanah
garapan bertani bercocok tanam dan lain lain) disamping itu jenis pemukiman
merupakan tempat pemukiman bagi orang -orang (penduduk) yang di
transmigrasikan akibat di tempat aslinya seiring dilanda banjir atau seirng
mendapat gangguan dari kegiatan gunung berapi. Ditempat ini meraka telah
disediakan rumah, dan tanah garapan untuk bertani (bercocok tanam) oleh
pemerintah dan diharapkan mereka nasibnya atau penghidupannya akan lebih
baik jika dibandingkan dengan kehidupan di daerah aslinya
e. Permukiman Untuk Kelompok-Kelompok Khusus
Permukiman seperti ini dibasanya dibangun oleh pemerintah dan diperuntukkan
bagi orang -orang atau kelompok-kelompok orang yang sedang menjalankan
tugas tertentu yang telah dirancanakan . Penghuninya atau orang orang yang
menempatinya biasanya bertempat tinggal untuk sementara, selama yang
bersangkutan masih bisa menjalan kan tugas. setelah cukup selesai maka mereka
akan kembali ke tempat/daerah asal masing masing. contohnya adalah

MAKALAH REAL ESTATE 18

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

Permukiman atlit (peserta olah raga pekan olahraga nasional ) Permukiman

orang -orang yang naik haji, Permukiman pekerja (pekerja proyek besar,
proyek pembangunan bendungan, Permukiman perkemahan pramuka dan lain
lain
f. Permukiman Baru (real estate)
Pemukiman semacam ini drencanakan pemerintah dan bekerja sama dengan
pihak swasta. Pembangunan tempat pemukiman ini biasanya dilokasi yang
sesuai untuk suatu pemukiman (kawasan pemukiman). ditempat ini biasanya
keadaan kesehatan lingkunan cukup baik, ada listrik, tersedianya sumber air
bersih , baik berupa sumur pompa tangan (sumur bor) atau pun air PAM/PDAM,
sisetem pembuangan kotoran dan iari kotornya direncanakan secara baik, begitu
pula cara pembuangan samphnya di koordinir dan diatur secara baik. Selain itu
ditempat ini biasanya dilengakapi dengan gedung-gedung sekolah (SD, SMP,
dll) yang dibangun dekat dengan tempat tempat pelayanan masyarakat seperti
poskesdes/puskesmas, pos keamanan kantor pos, pasar dan lain lain.

3. Unsur-unsur Pemukiman
1) Penduduk / Warga / Perkumpulan Orang-orang atau manusia
Orang-orang yang berada di dalamnya terikat oleh aturan-aturan yang berlaku dan
saling berinteraksi satu sama lain secara terus menerus / kontinyu. Suatu daerah
tempat tinggal biasanya dipimpin oleh seseorang
2) Rumah
Rumah adalah tempat berlindung dari segala macam gangguan yang dapat diisi
oleh keluarga yang merupakan unsur terkecil dari masyarakat.
3) Sarana fisik
Sarana tersebut digunakan untuk mendukung aktivitas serta kepentingan
penduduk agar dapat terus berjalan dan hidup.
4.2.4 Kawasan
1. Pengertian Kawasan
Kawasan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung,
baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai

MAKALAH REAL ESTATE 19

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang
mendukung perikehidupan dan penghidupan.

2. Kawasan permukiman
Merupakan bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik berupa
kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai lingkungan tempat
tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan
dan penghidupan (Pasal 1 ayat 3 UU 1/2011 tentang Perumahan Dan Kawasan
Permukiman)

4.2.5 Peran Arsitek Dalam Bisnis Property

1. Arsitek Sebagai Konsultan Perencana
Berdasarkan Kep. Dir. Jen Cipta Karya Dep. PU no. 023/KPT S/CK/1992 yang disebut
Perencana/Konsultan Perencana adalah perorangan atau badan hukum yang
melaksanakan tugas konstruksi dalam bidang perencanaan karya bangunan atau
perencanaan lingkungan beserta kelengkapannya.
Adapun tugas konsultan perencana adalah :
a. Membuat skema/konsep pemikiran awal (maksud & tujuan).
b. Membuat desain pra-rencana (situasi,denah, tampak & potongan). Termasuk di
dalamnya pekerjaan penyelidikan data lapangan/kondisi tapak/lingkungan,
menyusun usulan kerja (uraian tentang persyaratan setempat).
c. Membuat gambar pelaksanaan lapangan, gambar detail dan bestek (uraian Rencana
Kerja dan Syarat).
d. Mengikuti penjelasan gambar rencana dan bestek pekerjaan (Aanwijsing).
e. Mengikuti proses pelelangan pekerjaan (tender).
f. Melakukan pengawasan berkala (kesesuaian bestek pada pelaksanaan pekerjaan di
lapangan, dan kesesuaian dari sudut arsitektur).

Lingkup Pekerjaan Pokok Konsultan Perencana dan Perancangan menurut “ Pedoman

Hubungan Kerja Antara Arsitek dan Pemberi Tugas Ikatan Arsitek Indonesia tahun 1991
“:
Tahap Konsepsi Perancangan

MAKALAH REAL ESTATE 20

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

Pemberi tugas diharapkan untukmemberikan informasi dan data-data kepada arsitek

tentang maksud dan tujuan proyek. Arsitek akan mengolah data-data serta informasi
yang diterimanya dan menyusun suatu Program Rancangan yang akan digunakan
sebagai dasar perancangan setelah diperiksa dan disetujui oleh Pemberi Tugas.
Tahap Pra-perancangan
Tahap Penyusunan Pra-Rancangan ini arsitek akan mencari konsepsi dasar
desain/rancangan yang terbaik yang mampu memenuhi persyaratan Program
Rancangan. Pola dan bentuk arsitektur bangunan diwujudkan dalam bentuk gambar dan
nilai fungsional dalam bentuk diagram-diagram. Informasi penggunaan bahan dan
sistem, biaya dan waktu pelaksanaan pembangunan disajikan dalam bentuk laporan
tertulis.
Tahap Rancangan Pelaksanaan
Sasaran rancangan pelaksanaan adalah :
a. Untuk memastikan dan menguraikan ukuran serta wujud karakter proyek secara
menyeluruh dan terpadu.
b. Untuk mematangkan konsepsi desain/rancangan secara keseluruhan, terutama
ditinjau dari keselarasan system yang terkandung di dalamnya baik dari segi
kelayakan dan fungsi, estetika dan ekonomi bangunan.
c. Sistem konstruksi/struktur bangunan dan instalasi teknik mekanikal dan elektrikal
dipertimbangkan kelayakan baik secara tersendiri maupun secara menyeluruh.

Arsitek akan menyajikan Dokumen Pelaksanaan dalam bentuk gambar kerja dan tulisan
spesifikasi dan syarat-syarat teknik pembangunan yang jelas, lengkap dan teratur.
Tahap Pelelangan
Sasaran pelelangan :
Untuk memperoleh penawaran biaya dan waktu pelaksanaan pembangunan yang wajar
dan memenuhi syarat sehingga pelaksanaan pembangunan dapat dilakukan dengan baik.
Tahap Pengawasan Berkala
Sasaran pengawasan berkala adalah :
a. Untuk membantu pemberi tugas dalam merumuskan kebijakan pada waktu
pelaksanaan pembangunan, khususnya masalah-masalah yang erat hubungannya
dengan rancangan yang dibuat oleh arsitek.

MAKALAH REAL ESTATE 21

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

b. Untuk membantu Pelaksana, Pengawasan terpadu yang ditunjuk pemberi tugas

khususnya dalam menghadapi masalah pelaksanaan pembangunan yang erat
hubungannya dengan rancangan yang dibuat oleh arsitek.
c. Untuk ikut memastikan bahwa pelaksanaan pembangunan dilakukan sesuai dengan
ketentuan kualitatif yang terkandung dalam rancangan yang dibuat oleh arsitek.
Posisi arsitek di dalam suatu konsultan perencana adalah sebagai konseptor dasar dari
suatu proyek. Pada pelaksanaan proyek sendiri arsitek bertindak sebagai team leader
yang membawahi beberapa divisi dari bidang keilmuan selain arsitektur. Misalnya
membawahi bagian Sipil, Mechanical Engineering, dll.
Keahlian yang dibutuhkan arsitek dalam suatu konsultan perencana adalah :
a. Keahlian dalam manajemen pribadi dikarenakan arsitek akan bertindak sebagai
team leader suatu proyek.
b. Mengetahui tentang peraturan yang berlaku serta melaksanakan kode etik dan
kaidah tata laku profesi arsitek.
c. Mampu mengeksplorasi dan menampilkan ide-ide kreatif dalam hal desain tanpa
melupakan lingkungan binaan di sekitarnya.

Tanggung jawab seorang arsitek dalam Konsultan Perencana menurut “ Pedoman

Hubungan Kerja Antara Arsitek dan Pemberi Tugas Ikatan Arsitek Indonesia tahun 1991
“:
a. Arsitek bertanggung jawab untuk kerugian atas kesalahan yang dibuat oleh arsitek
atau orang yang bekerja kepadanya pada waktu pelaksanaan tugas.
b. Arsitek tidak bertanggung jawab atas hasil pekerjaan perancangan ataupun
pengawasan yang dilakukan oleh Ahli-ahli khusus lain.
c. Tanggung jawab arsitek untuk kesalahan – kesalahan tidak dapat lebih besar dari
jumlah imbalan jasa yang harus diterima olah ahli untuk melaksanakan tugasnya.
d. Setelah tanggung jawab dari arsitek akan gugur dengan sendirinya tiga tahun setelah
tanggal penyelesaian bagian terakhir dari penugasan.

2. Arsitek Sebagai Konsultan Pengawas

Konsultan Pengawasan adalah badan hukum/perusahaan yang bergerak dalam
pengawasan menyeluruhan dari awal sampai akhir pelaksanaan pembangunan dan

MAKALAH REAL ESTATE 22

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

meliputi seluruh bidang-bidang keahlian yang diperlukan. (Pedoman Hubungan

Kerja Antara Arsitek dan Pemberi Tugas Ikatan Arsitek Indonesia tahun 1991)
Posisi arsitek dalam Konsultan Pengawas mewakili pihak pemberi tugas dalam
segala hal yang menyangkut pengawasan dan pemanduan antara kesesuaian antara
gambar bestek, syarat teknis dalam pelaksanaan proyek. Arsitek juga bertugas
sesuai keahliannya mengawasi seluruh kegiatan konstruksi mulai dari persiapan,
penggunaan, mutu bahan/material, pelaksaan pekerjaan, dan finishing hasil
pekerjaan sebelum diserahkan kepada pemberi tugas.
Tugas Konsultan Pengawas menurut “Pedoman Hubungan Kerja Antara Arsitek
dan Pemberi Tugas Ikatan Arsitek Indonesia tahun 1991 (pasal 15)” :
A. Pengelolaan pengawasan mencakup :
1. Pengendalian umum atas pelaksanaan pekerjaan yang dilaksanakan oleh
pemborong. Pengelolaan di dalam organisasi pemborong bukan menjadi
tanggung jawab Pengawas.
2. Pengesahan Sub. Pemborong meliputi penelitian kemampuan teknis keuangan
maupun administrasi dari yang bersangkutan.
3. Menetapkan, meyediakan dan mengkoordinir tenaga ahli khusus meliputi
bidang keahlian yang diperlukannya untuk melaksanakan tugas pengawasan
tersebut.
4. Meminta keputusan arsitek perencana tentang hal-hal yang menyangkut estetika
dan perubahan-perubahan yang perlu dilakukan.
5. Meminta penjelasan tentang hal-hal yang kurang jelas dalam rancangan kepada
perancang.

B. Pengawasan Teknik :

1. Melakukan pengawasan kualitas atas bahan, tenaga, peralatan, hasil pekerjaan,

serta waktu dan cara pelaksanaan sesuai dengan perjanjian pemborongan.
2. Melakukan pengawasan kualitas atas bagian-bagian pekerjaan sesuai dengan
perjanjian pemborongan.

Posisi arsitek dalam konsultan pengawasan bertindak sebagai pimpinan pada

pelaksanaan proyek di lapangan. Arsitek bertanggung jawab penuh terhadap proses
pelaksanaan proyek dari tahap awal sampai akhir.

MAKALAH REAL ESTATE 23

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

Hak dan Wewenang Konsultan Pengawas yang ditetapkan dalam “Pedoman Hubungan
Kerja Antara Arsitek dan Pemberi Tugas Ikatan Arsitek Indonesia tahun 1991 :
- Segala bentuk komunikasi antara Pemberi Tugas atau Perancang dengan pemborong
harus melalui Pengawas.
- Mengeluarkan perintah-perintah, teguran dan peringatan kepada Pemborong.
- Menentukan Penilaian Mutu atas bahan-bahan, tenaga, peralatan dan pekerjaan
Pemborong.

3. Arsitek Dalam Perusahaan Pengembang Perumahan (Real Estate Development)

Perusahaan pengembang perumahan merupakan perusahaan yang membangun

perumahan beserta kelengkapan fasilitasnya pada sebidang lahan untuk kemudian dijual
kepada konsumen. Perusahaan ini juga melakukan pengelolaan terhadap kawasan
proyeknya. Dalam perusahaan ini arsitek berperan sangat penting sebagai perencana
keseluruhan kawasan. Posisi arsitek dalam perusahaan berada di departemen
perencanaan, tetapi tidak menutup kemungkinan arsitek juga bisa berada di departemen
lain, seperti departemen marketing maupun departemen proyek.
Tugas Arsitek dalam Developer :
- Merencanakan suatu kawasan ( perumahan ) secara umum beserta fasilitas
penunjang lainnya.
- Pengawasan terhadap pelaksanaan proyek dari tahap awal sampai akhir.
- Arsitek dapat bertindak sebagai marketing, dalam hal ini untuk mempresentasikan
produk perumahan kepada calon pembeli.
- Setelah berproses dalam kariernya seorang arsitek juga dapat menduduki sebagai
Project Manager / General Manager yang bertugas sebagai team leader dalam
perusahaan developer. Selain itu juga bertanggung jawab terhadap keseluruhan
divisi – divisi lain dalam perusahan developer tersebut.

Keahlian yang diperlukan seorang arsitek yang bekerja di perusahaan Developer :

- Keahlian dalam mendesain suatu kawasan beserta fasilitas penunjangnya. Selain itu
juga harus memperhatikan lingkungan binaan di sekitarnya.
- Keahlian dalam komunikasi dengan calon pembeli. Ilmu ini diterapkan bagi arsitek
yang bekerja pada divisi marketing. Ini dikarenakan arsitek harus mempresentasikan
produknya kepada calon pembeli.

MAKALAH REAL ESTATE 24

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

- Keahlian di bidang manajemen bagi arsitek yang menempati posisi sebagai Project
Manager / General Manager. Ilmu ini perlu dikuasai dikarenakan dibutuhkannya
keahlian untuk mengatur keseluruhan divisi pada perusahaan Developer.

4.2.6 Karier Dalam Real Estate

Pengelolaan Real Estate adalah pekerjaan yang memuat administrasi, operasi,
pemasaran, dan maintenis dari real estate untuk memenuhi tujuan owner dari real estate
tersebut. Pekerjaan dari manajemen real estate dapat bermacam jenisnya, tergantung
dari jabatan dan organisasi atau perusahaannya, serta tipe real estate yang dikerjakan.
Pekerjaan spesifik dalam lingkup yang lebih luas dari Pengelolaan Real Estate
secara umum terbagi menjadi 3 yaitu:
4. Site Management (Pengelolaan site)
5. Property Management (Pengelolaan properti)
6. Real Estate Asset Management (Pengelolaan aset Real Estate)

1. Site Manager (Pengelola Site)

Pekerjaan ini dilakukan oleh Site Manager. Kebanyakan site manager

bekerja dalam lingkup property residensial seperti apartemen atau kondominium.
Jika seorang Site Manager juga tinggal dalam properti yang ia tangani, maka ia juga
disebut “Tuan Tanah”. Dalam beberapa kasus, Site Manager bekerja sama dengan
Property Manager untuk mengawasi pekerja atau kontraktor dalam membangun
berbagai property.

Site Manager akan selalu mengawasi berjalannya suatu proyek. Tidak hanya
mengawasi hal teknis pada sebuah pembangunan seperti sistem mekanikal dan
elektrikal, Site Manager juga ikut memikirkan pengguna/calon pengguna dari
properti tersebut. Contohnya, seorang Site Manager dari sebuah properti apartemen
juga ikut serta dalam meeting/pertemuan dengan calon penyewa apartemen, atau
menagih pembayaran dari penyewa apartemen. Skill komunikasi sangat diperlukan
dalam bidang pekerjaan ini.

MAKALAH REAL ESTATE 25

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

2. Property Management (Pengelolaan Properti)

Secara harfiah Property Management bisa diartikan Pengelola Properti.

Properti yang dikelola bisa bermacam-macam, mulai dari sebuah lahan kosong,
kos-kosan, komplek perumahan, apartemen, perkantoran, shopping center, dst. Di
Indonesia seringkali, seorang Property Manager (PM) masih dianggap sebagai
penagih uang sewa, manajer perbaikan bangunan atau sekedar pencari penyewa
untuk gedung yang dikelolanya.

Property Management yang ditangani oleh Property Manager adalah orang

yang menghubungkan antara pemilik properti dengan atau properti, dengan asset
manager dan pekerja dalam site. Properti manager bertanggung jawab secara
langsung mengenai aset nyata (tangible) yaitu properti itu sendiri serta isi di
dalamnya, dan mengelola properti dengan selalu mengawasi kegiatan Site Manager
serta pekerja lain di dalamnya, atau bekerja secara terikat dalam sebuah perusahaan
kontraktor.

3. Real Estate Asset Management (Pengelolaan aset Real Estate)

Real Estate Asset Management adalah pengelola real estate yang bekerja
memberikan saran / penasihat / pemberi keputusan bagi Property Owner, atau
investor. Lingkupnya berada dalam bidang finansial, antara lain pada rencana
pembelian serta pembelian properti secara langsung, pengembangan properti, dan
juga mengelola keuangan real estate tersebut atas nama owner / investor.
Pekerjaan dalam lingkup ini fokus kepada strategi finansial jangka panjang
dan tidak secara terus menerus mengawasi jalannya suatu proyek layaknya Site
Manager atau Property Manager. Banyak juga yang menganggap pengelolaan
properti merupakan “permainan uang”. Mengelola properti ditekankan pada hal
investasi, dan fokus pada aktivitas yang akan menambah nilai properti yang
dikelola tersebut.

MAKALAH REAL ESTATE 26

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

4.2.7 Penggolongan Jenis Property Menurut Penggunaan dan Pemanfaatan

Adapun penggolongan jenis property menurut penggunaan dan pemanfaatannya adalah

sebagai berikut:

1. Residensial atau tempat hunian

Yang dimaksud dengan bangunan residensial adalah bangunan yang digunakan sebagai
tempat tinggal atau hunian. Bangunan yang termasuk tipe residensial ini adalah rumah atau
perumahan, rumah susun, apartemen, bangunan asrama mahasiswa/pelajar,

2. Bangunan komersil atau tempat usaha

Bangunan komersil adalah bangunan yang digunakan untuk keperluan komersil atau
bisnis. Yang termasuk bangunan komersil ini adalah gedung perkantoran, pusat
perbelanjaan, gedung pelayanan dan pusat profesional seperti bangunan rumah sakit, hotel,
motel, kondotel dan superblock atau komplek bangunan yang digunakan untuk komersil
dan residensial. Pada umumnya gedung perkantoran dibangun di pusat bisnis sehingga
memudahkan pelaku bisnis dalam menjalankan bisnisnya.

3. Bangunan industri dan bangunan penelitian-pengembangan

Bangunan untuk keperluan industri ini seperti bangunan pabrik atau manufaktur, perakitan
atau assembling. Bangunan untuk penelitian dan pengembangan juga memiliki karakter
yang berbeda dengan bangunan lainnya. Seperti bangunan Observatorium Bosscha yang
berlokasi di Lembang, Jawa Barat.

4. Bangunan untuk Keperluan Pertanian, perkebunan, peternakan, pertambangan,

pengolahan kayu dan pergudangan

Bangunan untuk keperluan ini memiliki ciri khusus seperti jika bangunan dipergunakan
untuk keperluan perkebunan maka bangunan itu dibangun di lokasi yang bisa menunjang
kegiatan usaha perkebunan. Begitu juga bangunan untuk keperluan pengolahan kayu dan
pergudangan yang mempunyai ciri khas memiliki ruangan yang luas sebagai tempat
beraktifitas di dalamnya.

MAKALAH REAL ESTATE 27

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

5 Property untuk tujuan khusus

Yang termasuk dalam property dengan tujuan khusus ini adalah property yang
digunakan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat yang bersifat khusus, seperti
tempat ibadah, sekolah, bandar udara, tempat hiburan, bioskop, terminal bus,
stasiun kereta api, lapangan golf, ruang pertemuan, kebun binatang dan lain-lain.
Property ini memiliki disain khusus sesuai dengan kebutuhannya.

5.2.5 Sudut Pandang Property

6 Properti Dilihat dari Sudut Pandang Pemerintah

Pemerintah berperan sebagai regulator dan mempuat peraturan yang arif dan
tegas untuk Negara, termasuk dalam hal properti. Selain itu, pemerintah juga
bertindak sebagai stimulator, yaitu dengan mengalokasikan dana untuk
pembangunan properti untuk kesejahteraan masyarakat seperti rumah bersubsidi,
rusunami (rumah susun sederhana milik) serta sarana dan prasarana di dalamnya.
Pemerintah juga berperan dalam menjaga kestabilan moneter khususnya tingkat
suku bunga agar tidak melonjak sehingga tidak banyak membebani owner / investor
dalam hal kredit pinjaman. Hal ini menjadi pengungkit (leverage) agar sektor
properti maupun sektor lain dapat berjalan dengan stabil.
7 Properti Dilihat dari Sudut Pandang Konsumen
Konsumen adalah pangsa terbesar di dunia properti. Biasanya para konsumen
membeli properti bukan untuk spekulasi, melainkan untuk tempat tinggal atau
tempat usaha skala kecil atau menengah.
Menurut Survei dari Bank Indonesia, pada tahun 2008 ketika suku bunga 12% -
15%, konsumen yang menggunakan KPR sebagai pembiayaan rumah mencapai
73,6%.
Hal tersebut menunjukkan bahwa tingkat suku bunga KPR yang tinggi saat itu
menyebabkan perbankan cukup selektif dalam memberikan KPR pada perorangan
dengan prosedur yang konservatif untuk melakukan assesment atau penilaian atas
kemampuan bayar konsumen. Karena hal tersebut, konsumen juga berhati-hati
dalam memanfaatkan KPR sehingga mempertimbangkan apakah mereka dapat
membayar kredit dengan suku bunga yang tinggi.

MAKALAH REAL ESTATE 28

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

Untuk mengantisipasi konsumen yang tidak dapat membayar, pihak perbankan

bekerja sama dengan pengembang dan membuat memorandum of understanding
yaitu kesepakatan tentang “buy back guarantee”, yakni pihak pengembang akan
mengambil alih properti apabila konsumen tidak mampu membayar. Kemudian
properti tersebut akan dijual kembali ke pasar, konsumen lain, atau investor.
8 Properti Dilihat dari Sudut Pandang Pengembang (Developer)
Setiap pengembang (developer) harus memiliki kemampuan berpikir atau mind
set untuk melihat masa depan dengan visi yang jelas. Para developer yang telah
memulai penjualan cukup berhati-hati dalam melakukan ekspansi dan
pengembangan usaha. Rencana-rencana bisnis yang sudah disusun kemmudian
dievaluasi kembali dengan mempertimbangkan kondisi-kondisi saat itu, karena
adanya krisis keuangan dunia. Prediksi dan asumsu untuk beberapa tahun ke depan
juga dibuat guna mengantisipasi hal-hal yang tidak diinginkan.
Di sisi lain, pada saat krisis, developer yang belum memulai pekerjaan
konstruksi berpikir ulang untuk melanjutkan proyek atau menundanya, meski proses
penjualan telah berjalan sampai tahap gambar proyek. Jika dilanjutkan, spesifikasi
properti (bahan-bahan material) diturunkan, karena arus kas menjadi pertimbangan
utama. Pada saat krisis, kontraktor akan memberikan harga yang bersaing pada
pegawai yang dapat melalui masa-masa tersebut, pemasok material pun juga
bersedia memberikan hutang dalam jangka yang lebih panjang karena permintaan
yang melemah.
Bagi developer yang sudah terlanjur berada di tengah-tengah konstruksi hanya
dapat memperlambat jalannya pembangunan dengan mengatur ulang jadwal proyek
dan memperpanjang masa pembangunan.
Jika developer berhenti dan menyerah, maka ia akan kehilangan kredibilitas di
mata konsumen, kontraktor, pemasok material, lembaga keuangan, dan lembaga
perbankan. Developer yang berhasil melalui masa krisis akan memiliki kesempatan
untuk mendapatkan keuntungan yang lebih besar dengan memanfaatkan jeda waktu
antara pembangunan proyek dan penjualan / penyerahan properti yang akan menjadi
suplai uatama produk di pasar properti saat pengembang yg lain masih belum
memulai.

MAKALAH REAL ESTATE 29

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

9 Properti Dilihat dari Sudut Pandang Investor

Properti adalah investasi yang terbaik dari instrumen investasi lainnya. Karena
tidak ada yang dapat membendung pertumbuhan properti, bahkan inflasi atau
resensi tidak dapat menahannya.
Para investor perlu memanfaatkan krisis dengan bijaksana. Contohnya dengan
mengumpulkan investasi properti dengan “harga murah” dan tidak tamak sehingga
dapat menjadi “pemenang” saat keadaan kembali normal dan pasar kembali optimal.
Hal tersebut juga berlaku bagi para investor individual dengan skala kecil yang
menguasai properti seperti rumah, kavling, ruko, atau kios di mall. Hilangnya peluan
yang terjadi selama krisis akan dibebankan pada harga properti di saat kondisi
kondusif sehingga terdapat kenaikan yang signifikan sebagai akibat akumulasi
“kerugian” dan “biaya investasi” sebagai beban bagi end user (pengguna terakhir).
Hal ini menyebabkan kenaikan harga properti secara pasti melewati tingkat indlasi
atau depresiasi rupiah yang disebut sebagai capital gain.
Investasi di sektor properti tidak memerlukan pengetahuan yang rumit seperti
insturem investasi lainnya. Sejauh ini, dalam sejarah perkembangan properti di
Indonesia, belum pernah ada pengembang yang menawarkan penurunan harga
properti (dalam arti yang sesungguhnya). Bagi para investor, apnduan berinvestasi
di sektor properti tetap sama yaitu lokasi tanah yang baik dan strategis, harga yang
“murah”, sudah terbangun atau pasti terbangun hingga selesai, dibangun oleh
developer yang kredibel dan memiliki komitmen juga kualitas yang sesuai. Tak
kalah penting yang perlu diperhatikan dalam berinvestasi properti adalah properti
tersebut harus bebas dari masalah dan sengketa hukum serta tidak rawan banjir.

MAKALAH REAL ESTATE 30

 PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

BAB IV
PENUTUP

5.1 Kesimpulan
Real estate merupakan suatu ilmu yang menyangkut property dalam bentuk fisik
dengan berbagai manajemen yang mengaturnya. Ilmu real estate pada masa kini telah
mengalami perkembangan yang signifikan. Dimana pada msa kini real estate telah
dijadikan suatu pekerjaan yang menjanjikan. Dalam bisnis real estate terdapat beberapa
katagori mulai dari yang bisnis real estate yang kecil-kecilan hingga bisnis real estate
komersial atau besar-besaran. Segala jenis pengembangan real estate baik itu
pengembangan lahan dan pengembangan bangunan harus menggunakan sistem
manajemen dan operasional yang baik. Untuk itu dalam menjalankan bisnis ini
diperlukan beberapa bidang keahlian seperti ilmu perancangan, ilmu manajemen bisnis,
ilmu pemasaran, dan ahli-ahli lainnya.
Sebagai mahasiswa arsitektur, tentu saja banyak manfaat yang didapatkan dari
mempelajari ilmu real estate, dimana kita sebagai mahasiswa dapat mengerti
pemahaman dan hal-hal yang termasuk didalam lingkup real estate, dan dapat
membayangkan sekaligus mempersiapkan diri untuk terjun didalam dunia real estate.

5.2 Saran
Demikian makalah yang dapat kami sajikan dalam makalah pengertian real estate dan
lingkupnya ini. Kami menyadari bahwa makalah ini jauh dari kata sempurna. Kami
membutuhkan kritik yang membangun untuk melengkapi cara penuliasan makalah di
kesempatan berikutnya. Untuk itu kami sangat membutuhkan saran dari pada pembaca
untuk dapat memberikan masukan untuk makalah kami kedepannya.

MAKALAH REAL ESTATE 31