*( Ratna Handayati
Fakultas Ekonomi
Universitas Islam Lamongan
ABSTRAK
Pengukuran kinerja investasi merupakan salah satu faktor yang sangat penting
bagi sebuah perusahaan untuk menilai keberhasilan dari suatu proyek yang telah
dilaksanakan sehingga dapat dirumuskan bagaiman kinerja investasi bisnis properti di
masa yang akan dating. Kinera investasi yang telah dilaksanakan dapat digunakan
sebagai tolok ukur atau dasar berpijak untuk melaksanakan suatu proyek di bidang yang
sama di masa mendatang, sehingga perusahaan dapat mencapai tujuan-tujuan yang telah
ditentukan.
dinilai berhasil dan memperoleh imbalan masalah yang berkaitan dengan analisa
yang baik dari perusahaan. kerja investasi bisnis.
Akan tetapi, menilai kinerja Rumusan masalah adalah
perusahaan semata – mata dari sisi bagaimana kinerja investasi bisnis
keuangan akan dapat meyesatkan, karena perumahan Demangan Residen di tinjau
kinerja keuangan yang baik saat ini dapat dari aspek keuangan,
dicapai dengan mengorbankan Penelitian bertujuan untuk
kepentingan – kepentingan jangka panjang mengetahui kinerja investasi bisnis
perusahaan. Dan sebaliknya, kinerja Perumahan Demangan Recidence di tinjau
keuangan yang kurang baik dalam jangka dari aspek keuangan.
pendek dapat terjadi karena perusahaan Penilaian kinerja merupakan suatu
melakukan investasi – investasi demi istilah umum yang digunakan untuk
kepentingan jangka pendek. Untuk menilai sesudah dari tindakan atau
mengatasi kekurangan ini, maka aktivitas dari suatu organisasi pada suatu
diciptakan suatu metode pendekatan yang periode seiring dengan refrensi pada
mengukur kinerja perusahaan dengan sejumlah standar seperti biaya masalalu.
mempertimbangkan 3 Aspek yaitu: Dan dimana posisi keuangan, ini mampu
Keuangan, Pemasaran, Personalia, metode untuk memberikan informasi tentang
ini menggunakan penelitian kinerja dengan modal.
analisasi bisnis dengan beberapa Aspek keuangan adalah merupakan
pendekatan dan penilaian. salah satu fungsi bisnis yang bertujuan
Dimana penilaian kinerja untuk membuat keputusan investasi
perusahaan berpengaruh terhadap (Saragi Manarung, 2005)
pengendalian dan investasi. Di mana Ada 3 aspek keuangan terdiri dari
perusahaan diharapkan mampu 1). sudut likuiditas; adalah pengukur
mengendalikan dan menganalisa keuangan kemampuan perusahaan untuk memenuhi
sebaik mungkin, dimana kinerja keuangan semua kewajiban setiap saat ditagih, 2).
berpengaruh pada investasi perusahaan sudut solvabilitas; adalah kemampuan
agar perusahaan dapat mengambil perusahaan memenuhi kewajiban pada saat
kebijakan mengenai investasi perusahaan dibubarkan berdasarkan pertimbangan
yang sudah dicanangkan pemerintah. keuangan perusahaan, 3). Sudut
Secara umum dapat dikatakan rentabilitas; adalah pengukur perusahaan
bahwa sebagai investasi bahwa sebagian dalam melakukan persediaan kebutuhan
besar mengenai investais dapat sesuai penjualan yang ditargetkan dan
diperhitungkan dengan lebih mudah. kemampuan menghasilkan laba;dan 4).
Namun investais yang besar disertai resiko Rentabilitas modal sendiri; adalah
yang besar pula. Kondisi seperti ini kekuasaan untuk menggunakan barang
mengakibatkan adanya keharusan bagi sesuai hasil produksi perusahaan. Masalah
perusahaan untuk memberikan modal ini merupakan bagian dari masalah
pertimbangan yang tepat dan hati- hati. investasi.
Dalam memberikan investasi Untuk itu perusahaan yang
modal berbentuk aktiva tetap keputusan menggunakan pengukuran rasio-rasio
harus diambil dengan cara pendekatan keuangan ini harus mengetahui beberapa
analisa yang terperinci. Karena keputusan keterbatasan analisis rasio yaitu 1) Rasio
investasi ini berpengaruh jangka panjang ini harus mengetahui jumlah kekayaan
bagi perusahaan. perusahaan yang dapat dengan cepat
Atas dasar itu tersebut di atas dicairkan, 2). Perusahaan harus mampu
penelitian ini akan mencoba untuk memenuhi kewajiban pada saat perusahaan
mengemukakan dan membahas masalah – dibubarkan, 3). Kebutuhan dana
Jurnal EKBIS /Vol. XI/ No.2/edisi Juli 2014 | 580
Arus kas: bila stabilitas penjualan dan laba penerbitan ekuitas baru dan yang terakhir
lebih besar maka perusahaan akan dari laba ditahan.(Myers, 2004). Gordon
mempunyai resiko lebih kecil, 4). Donaldson dalam Myers (2004)
Karakteristik industri: kemampuan untuk mengajukan teori tentang asimetri
membayar hutang tergantung pada informasi (pecking order) manajemen
profibilitas dan juga pada volume perusahaan mengetahui lebih banyak
penjualan, 5). Struktur Aktiva: tentang perusahaan dibandingkan investor
mempengaruhi sumber pembiayaan jangka di pasar modal.
panjang dan pembiayaan jangka pendek, Struktur modal berkaitan dengan
6). Sikap Manajemen: dimana sikap ini sumber dana, baik yang berasal dari dalam
mempengaruhi pengendalian perusahaan, maupun dari luar perusahaan. Sumber dana
7). Sikap pemberi pinjaman: menentukan internal berasal dari dana yang terkumpul
struktur keuangang perusahaan. dari laba yang ditahan yang berasal dari
Dasar struktur modal berkaitan dengan kegiatan perusahaan. Sedangkan sumber
sumber dana, baik itu sumber internal dana eksternal berasal dari pemilik yang
maupun sumber eksternal secara teoritis merupakan komponen modal sendiri dan
didasarkan pada dua kerangka teori yaitu dana yang berasal dari para kreditur yang
balance theory atau pecking order theory. merupakan modal pinjaman atau hutang.
Harris dan Raviv (2001) berpendapat Modal dalam suatu bisnis merupakan salah
bahwa dasar pemikiran teoritis kedua satu sumber kekuatan untuk dapat
kerangka tersebut telah didefinisikan melaksanakan aktivitasnya. Setiap
dengan jelas. Namun tidak dapat dipahami perusahaan dalam melaksanakan
pada kondisi mana sesungguhnya kedua kegiatannya selalu berupaya untuk
kerangka teori tersebut dapat diterapkan. menjaga keseimbangan finansialnya.
Berdasarkan balance theory, Struktur modal berasosiasi dengan
perusahaan mendasarkan pada struktur profitabilitas. Struktur modal perusahaan
modal yang optimal. Struktur modal yang merupakan komposisi hutang dengan
optimal dibentuk dengan menyeimbangkan ekuitas.
manfaat dari penghematan Pajak atas Dana yang berasal dari hutang
penggunaan utang terhadap biaya mempunyai biaya modal dalam bentuk
kebangkrutan (Myers 1984; dan Brigham biaya bunga. Dana yang berasal dari
& Gapenski, 2006). Balance theory ekuitas mempunyai biaya modal berupa
memprediksi suatu hubungan variabilitas deviden. Perusahaan akan memilih sumber
pendapatan dan penggunaan utang. dana yang paling rendah biayanya di
Konsisten dengan balance theory, Theis antara berbagai alternatif sumber dana
dan Klock (2002), menyatakan bahwa yang tersedia. Komposisi hutang dan
variabilitas pendapatan berpengaruh ekuitas tidak optimal akan mengurangi
negatif terhadap hutang jangka panjang, profitabilitas perusahaan dan sebaliknya.
namun Titman dan Wessels (2008) tidak Penentuan struktur modal merupakan
mendukung harapan teoritisnya bahwa kebijakan yang diambil oleh pihak
modal dipengaruhi oleh perlindungan manajemen dalam rangka memperoleh
pajak terutang, variabilitas pendapatan dan sumber dana sehingga dapat digunakan
pertumbuhan perusahaan. untuk aktivitas operasional perusahaan.
Pendanaan atas dasar pecking order Keputusan yang diambil oleh manajemen
theory, perusahaan lebih cenderung dalam pencarian sumber dana tersebut
memilih pendanaan yang berasal dari sangat dipengaruhi oleh para pemilik/
internal daripada eksternal. Apabila pemegang saham. Sesuai dengan tujuan
digunakan dana yang berasal dari eksternal utama perusahaan adalah untuk
maka urutan pendanaan yang disarankan meningkatkan kemakmuran para
adalah pertama dari utang, diikuti pemegang saham, maka setiap kebijakan
Jurnal EKBIS /Vol. XI/ No.2/edisi Juli 2014 | 582
yang akan diambil oleh pihak manajemen besarnya ukuran perusahaan (size) dari
selalu dipengaruhi oleh keinginan para penjualan. Dengan semakin meningkatnya
pemegang saham (Brigham, 2003 : p. size, maka kreditor akan semakin percaya
457). dengan kinerja perusahaan, sehingga dapat
Robert Ang (2007), setelah struktur meningkatkan dana untuk operasional
modal ditentukan, maka perusahaan perusahaan. Dengan meningkatnya
selanjutnya akan menggunakan dana yang aktivitas operasional diharapkan penjualan
diperoleh tersebut untuk operasional juga meningkat, 4). Profitabilitas. Tingkat
perusahaan. Aktivitas operasional keuntungan yang dicapai dari hasil
perusahaan dikatakan menguntungkan jika operasional tercermin dalam return on
return yang diperoleh dari hasil equity. Meningkatnya ROE akan
operasional tersebut lebih besar daripada meningkatkan laba ditahan, sehingga
biaya modal (cost of capital); dimana komponen modal sendiri semakin
biaya modal ini merupakan rata-rata meningkat. Dengan meningkatnya modal
tertimbang dari biaya pendanaan (cost of sendiri, maka rasio hutang menjadi
funds) yang terdiri dari biaya (bunga) menurun (dengan asumsi hutang relatif
pinjaman dan biaya modal sendiri. Biaya tetap). Di sisi lain, meningkatnya ROE
modal sendiri terdiri dari dividen yang menunjukkan kinerja perusahaan semakin
dibayarkan kepada pemegang saham biasa baik, hal ini lebih meningkatkan
dan dividend kepada pemegang saham kepercayaan kreditor terhadap perusahaan,
preferen. Sedangkan biaya pinjaman sehingga jumlah hutang ada
merupakan biaya bunga bersih (setelah kecenderungan meningkat. Dengan
dikurangi tarip pajak). Besarnya komposisi meningkatnya hutang (relatif lebih besar
dari hutang dan modal sendiri serta biaya daripada laba ditahan) maka rasio hutang
yang ditimbulkan itulah yang perlu terhadap modal sendiri meningkat. Dengan
dipertimbangkan oleh manajemen; apakah demikian rasio profitabilitas dapat
akan memperbesar rasio hutang, ataukah berpengaruh negatif bila mendapat
memperkecil rasio hutang. Peningkatan tambahan hutang dan berpengaruh positif
rasio hutang, apabila biaya hutang relatif bila terjadi peningkatan laba ditahan dan
lebih kecil daripada biaya modal sendiri, tambahan hutang, 5). Pajak. Dengan
demikian sebaliknya. semakin meningkatnya pajak, maka
Brigham (2003) menunjukkan ada keinginan pemenuhan dana mengarah pada
beberapa faktor yang perlu peningkatan hutang, karena meningkatnya
dipertimbangkan dalam struktur modal. pajak akan memperkecil cost of debt.
Faktor-faktor tersebut antara lain adalah
(Brigham, 2003: 472-473) 1). Stabilitas METODE PENELITIAN
penjualan. Jika penjualan relatif stabil, Penelitian yang dilakukan adalah
maka perusahaan akan dapat menjamin penelitian explanator research yaitu
hutang yang lebih besar, sehingga penelitian yang menyoroti dan menguji
stabilitas penjualan akan berpengaruh hubungan antara variable sekaligus
positif terhadap rasio hutang, 2). Struktur menguji kebenaran hipotesis yang
Asset. Asset perusahaan yang digunakan dirumuskan. (Sudjana, 1996:160).
sesuai dengan aktivitas utama perusahaan
cenderung akan menjamin pinjaman yang HASIL ANALISIS
diterima, sehingga kreditor semakin hasil penelitian yang diperoleh
terjaga keamanan, 3). Tingkat adalah sebagai berikut: 1). Internal Rate
pertumbuhan. Tingkat pertumbuhan Return ( IRR ), berdasarkan perhitungan
ditunjukkan dengan peningkatan penjualan IRR yang telah dilakukan diatas,
dari periode ke periode. Tingkat didapatkan nilai IRR sebesar 74,142 %
pertumbuhan ini umumnya diukur dengan yang melebihi tingkat bunga (i) pasar
Jurnal EKBIS /Vol. XI/ No.2/edisi Juli 2014 | 583