TUGAS METODE PENELITIAN DAN PENULISAN HUKUM (F)

PROPOSAL PENELITIAN SKRIPSI

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP HAK MILIK TANAH HASIL LELANG

MENURUT PERATURAN PEMERINTAH NO. 24 TAHUN 1997 TENTANG
PENDAFTARAN TANAH

Oleh:

AMALIA INDAH CAHYANI

NIM. 160710101187

KEMENTERIAN RISET, TEKNOLOGI, DAN PENDIDIKAN TINGGI

UNIVERSITAS JEMBER
FAKULTAS HUKUM
2019
 DAFTAR ISI
HALAMAN SAMPUL DEPAN ...................................................................... i
DAFTAR ISI ....................................................................................................ii
BAB 1. PENDAHULUAN ............................................................................... 1
1.1.Latar Belakang .............................................................................. 1
1.2.Rumusan Masalah ......................................................................... 4
1.3.Tujuan Penelitian ........................................................................... 4
1.3.1. Tujuan Umum ................................................................... 4
1.3.2. Tujuan Khusus ................................................................. 5
BAB 2. TINJAUAN PUSTAKA .................................................................... 6
2.1.Perlindungan Hukum ...................................................................... 6
2.1.1. Pengertian Perlindungan Hukum ......................................... 6
2.1.2. Macam-macam Perlindungan Hukum ................................. 6
2.1.3. Unsur-unsur Perlindungan Hukum ...................................... 7
2.2. Lelang.............................................................................................. 8
2.2.1. Pengertian Lelang ................................................................. 8
2.2.2. Tempat Lelang ...................................................................... 9
2.2.3. Jenis Lelang.......................................................................... 10
2.2.4. Syarat Lelang.......................................................................10
2.2.5. Pelaksanaan Lelang..............................................................11
2.3. Hak Milik Atas Tanah ................................................................... 11
2.3.1. Pengertian Hak Milik ........................................................... 11
2.3.2. Peraturan Hak Milik ............................................................. 12
2.3.3. Beralihnya Hak Milik .......................................................... 13
2.3.4. Hapusnya Hak Milik............................................................13
2.4. Pendaftaran Tanah .......................................................................... 14
2.4.1. Pengertian Pendaftaran Tanah ............................................. 14
2.4.2. Asas Dan Tujuan Pendaftaran Tanah ................................... 15
2.4.3 Sistem Pendaftaran Tanah....................................................15
BAB 3. METODE PENELITIAN.................................................................. 17
3.1. Tipe Penelitian ............................................................................ 17
3.2. Pendekatan Penelitian ................................................................. 18
3.3. Bahan Hukum ............................................................................. 18
3.3.1. Bahan Hukum Primer ....................................................... 18
3.3.2. Bahan Hukum Sekunder ................................................... 18
3.3.3. Bahan Non Hukum ........................................................... 19

BAB 4. SISTEMATIKA PENULISAN ......................................................... 21

DAFTAR PUSTAKA ..................................................................................... 23
LAMPIRAN
 BAB 1. PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Saat ini tanah menjadi peranan yang penting bagi kehidupan masyarakat karena setiap
manusia pasti membutuhkan tempat tinggal dan juga tempat mencari nafkah. Peraturan mengenai
tanah tertuang dalam undang-undang pokok agrarian nomor 5 tahun 1960 serta seperangkat
peraturan pelaksanaanya seperti Peraturan Pemerintah No.24 th 1997 tentang pendaftaran tanah.
Undang – undang pokok agrarian dan peraturan- peraturan lain yang yg mengaturnya bertujuan
untuk mewujudkan kepastian hukum terhadap hak-hak atas tanah yang berada di Indonesia. Hak-
hak yang timbul diatas permukaan bumi termsuk dengan bangunan diatas tanah dan benda-benda
yang terdapat diatasnya merupakan suatu persoalan hukum. Persoalan hukum yang dimaksud
disini ialah adanya persoalan yang bersangkutan dengan asas-asas yg berkaitan dengan
tanah,tanaman, dan bangunan yg terdapat diatas tanah.

Menurut Boedi Harsono, dalam hukum tanah digunakan asas “pelekatan”.

Asas pelekatan adalah bangunan-bangunan / benda/tanaman yang terdapat diatasnya
merupakan satu kesatuan dengan tanah, serta merupakan bagian dari tanah yg bersangkutan1.

Pendaftaran tanah sebagai kegiatan rangkaian yang dilakukan oleh pemerintah atau Negara
secara terus menerus dan diatur dalam pengolahan, pengumpulan, penyajian, pengolahan untuk
kepentingan rakyat dalam memberikan kepastian hukum menurut Boedi Harsono2 .

Ketentuan mengenai hak milik atas tanah diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria No 5
Tahun 1960 yang harus di sesuaikan dengan peraturan pelaksanaannya yaitu peratuan
pemerintah no Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah diamana peraturan ini merukapan
peraturan penyempurnaan dan menyesuaikan dengan kebutuhan masyarakat sesuai dengan -
Undang Pokok Agraria No 5 Tahun 1960. Bila kita kaji pada pengaturan tetntang penjualan
lelang atas tanah pada pasal 200 ayat (1) HIR atau pasal 215 ayat (1) RBg pengertian dari
penjualan lelang yaitu “ penjualan dimuka umum (pelelangan) terhadap harta kekayaan tergugat
dari penjuallan lelang, yang telah disita eksekusi “ Artinya menjual barang dimuka umum
barang sitaan milik tergugat (debitor). Pelelangan dilakukan di depan juru lelang dengan bantuan

1
Boedi Harsoni, op.cit, hlm. 17.
2
Harsono, Boedi, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan
Pelaksanaanya,(Jakarta: Djambatan, 1999) hal 72
perataraan atau bantuan kantor lelang (juru lelang). Cara penjualannya pun dapat dilakukan
dengan tawar-menawar yang semangkin naik harganya semakin meningkat.
Peraturan lelang dimulai dari masa colonial hingga sekarang diatur dalam Vendu Reglement
Stbl. 1908/289, Vendu Instructie Stbl. 1908/190. Banyak perubahan yang terjadi seiring dengan
berkembangnya masyarakat dimulai dari asas-asas yang terkandung dalam peratuan, lembaga
lelang, dan proses lelang3. Di dalam KUHPerdata tepatnya di dalam buku III mengatur ketentuan
mengenai jual beli secara lelang yang diatur dalam pasal 1457 KUHPerdata yang berbunyi:
“jual-beli adalah suatu persetujuan , dengan mana pihak satu mengikatkan dirinya untuk
menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak lain untuk membayar harga yang dijanjikan”. Dalam
unsur tersebut penjua dan pembeli adalah unsur-unsur dari lelang itu sendiri, terjadinya
kesepakatan antara penjual dan pembeli tentang barang dan harga, dan juga timbulnya hak dan
kewajiban antara penjual dan pembeli. Lelang merupakan jual beli dalam bentuk khusus4. Maka
dari itu dalam pasal 1320 KUHPerdata terdapat syarat sah perjannjian yaitu :
1. sepakat mengikatkan dirinya
2. suatu hal tertentu
3. suatu sebab yang halal.
Saat ini peraturan tentang lelang kurang mendukung dengan adanya perkembangan
mengenai lelang seiring waktu dan kurang memberikan perlindungan terhadap kepentingan hak-
hak dari para pembeli atas barang yang telah dibeli. Peraturan lelang kurang memiliki suatu
kualitas yang rasonal maupun kualtias “normatif” yang umum, seperti sanksi yang tidak jelas dan
kurang sistematis. Dalam peraturan yang tidak jelas tersebut maka kepastian dari hak-hak dalam
pembeli lelang tidaklah jelas.
Memberikan perlindungan hukum terhadap pembeli lelang itu artinya pembeli lelang
memiliki kepastian hukum atas barang yang dibeli secara lelang. Akan tetapi dalam prakteknya
yang terjadi di dalam masyarakat pada saat ini putusan Hakim mempunyai putusan yang
berbeda-beda atas masalah yang yang sama. Contohnya ketika jenis lelang di ekssekusi terdapat
keputusan pembatalan mengenai barang jaminan tidak bergerak yang telah dibeli secara lelang,
sehingga hak-hak pembeli dalam lelang tidak terpenuhi sehingga tidak dapat memberikan

3
Mochtar Kusumaatmadja, Konsep-Konsep Hukum Dalam Pembangunan, (Bandung: PT. Alumni, 2002), hal. 1.
4
Bachtiar Sibarani, Masalah Hukum Privatisasi Lelang, Jurnal Keadilan (Jakarta: Volume 4, Nomor 1 Tahun
2005/2006
perlindungan hukum terhadap hak pembeli. Seperti halnya yang terjadi dalam kasus yang di
alami oleh PT. Animo Jaya Abadi dan Agusman Ucari Cs.
PT. Animo Jaya Abadi dan Agusman Ucari Cs merupakan penggugat dalam kasus Putusan
perkara Pengadilan Negeri Jakarta Utara Nomor: 159/Pdt.G/PN.JKT.UT tanggal 6 Februari
2002. Dalam gugatan perkara ini mendalilkan adanya kesalahan dalam pembuatan harga lelang
yang mengakibatkan kerugian si penggugat. PT, Bank Akita sebagai tergugat 1; Departemen
Keuangan RI Cq. Kantor Lelang Negara Jakarta 1 sebagai Tergugat II; Donny Fernando, S.H.
Sebagai Tergugat III.

Gugatan debitor atas pelaksanaan lelang dan dan akibat hukum dari lelang mengenai harga yang
terlalu rendah. Harga yang terlalu rendah bertentangan dengan dengan kepatutan dan melanggar
hak pemilik barang serta bertentangan dengan kewajiban hukum si penjual untuk
mengoptimalkan harga jual lelang, yang akhirnya bertentangan dengan kepatutan dalam
masyarakat. Dalam gugatan tersebut gugatan perkara mendalilkan adanya kesalahan dalam
pembuatan harga lelang dan mengakibatkan kerugian si penggugat. Penggugat dan Tergugat
tidak ada itikad baik sama sekali. Hakim memberikan putusan yang meragukan, karena lelang
tidak sesuai harga pasar, dinyatakan cacat hukum, akan tetapi tidak menyatakana batal atau
tidaknya. Dalam kasus ini pembeli lah yang membayar kerugian dan mengembalikan objek
lelangnya. Itu artinya lelang tidak batal akan tetapi kerugian yang timbul sebagai akibat cacat
hukum lelang dibebankan kepada pembeli. Berdasarkan masalah yang sudah di jelaskan di atas,
dalam penelitian hukum ini penulis menyusun penulisan hukum dengan judul :
“PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP HAK MILIK TANAH HASIL LELANG
MENURUT PERATURAN PEMERINTAH NO. 24 TAHUN 1997 TENTANG
PENDAFTARAN TANAH”

1.2. Rumusan Masalah

Berdasarkan dari latar belakang masalah dan pemilihan judul, maka pembahasan
selanjutnya adalah rumusan masalah yaitu:
1. Bagaimana Perlindungan Hukum Terhadap Hak Pembeli Barang Jaminan Melalui
Lelang ?
2. Bagaimanakah kendala-kendala dalam pelaksanaan pemindahan hak milik atas tanah
hasil lelang menurut Peraturan Pemerintah nomor 24 Tahun 1997 ?
 3. Bagaimana Pertimbangan Hakim dalam Menentukan Pembuktian Penyelesaian
Sengketa Peralihan Hak Atas Tanah Karena Jual Beli dengan Lelang

1.3.Tujuan Penelitian
Penelitian harus memiliki tujuan karena dari tujuan para pembaca dapat memahami
mengapa dan untuk apa penelitian ini dilaksanakan. Tujuan yang hendak dicapai dalam
penulisan karya ilmiah dalam bentuk skripsi ini adalah sebagai berikut:
1.3.1. Tujuan Umum
Tujuan penelitian ini secara umum adalah:
1. Memenuhi tugas akhir guna melengkapi persyaratan untuk memperoleh gelar Sarjana
Hukum Fakultas Hukum Universitas Jember
2. Sebagai sarana menerapkan ilmu serta pengetahuan hukum yang telah didapat dari
perkuliahan yang bersifat teoritis dan praktik yang terjadi di masyarakat.
3. Dengan adanya tulisan ini diharapkan dapat menambah ilmu pengetahuan serta informasi
baik bagi penulis maupun bagi pihak lain.
1.3.2. Tujuan Khusus
Tujuan penelitian ini secara khusus adalah:
1. Untuk mengetahui.Perlindungan Hukum Terhadap Hak Pembeli Barang Jaminan Melalui
Lelang
2. kendala-kendala dalam pelaksanaan pemindahan hak milik atas tanah hasil lelang menurut
Peraturan Pemerintah nomor 24 Tahun 1997
3. mengetahui dan memahami sesuai atau tidaknya yang menjadi dasar pertimbangan hakim (
ratio decindi ) putusan nomor 159/Pdt.G/2001/PN.JKT.UT
 BAB 2. TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Perlindungan Hukum

2.1.1 Pengertian Perlindungan Hukum
Perlindungan hukum merupakan gambaran dari bekerjanya fungsi hukum sebagai
hukum untuk mewujudkan tujuan-tujuan hukum, yakni keadilan,kepastian huku, dan
kemanfaatan. Perlindungan hukum sendiri adalah suatu perlidungan yang diberikan kepada
subyek hukum sesuai dengan aturan hukum. Baik bersifat preventif ( pencegahan ) maupun
bersifat represif (pemaksaan), baik secara tertulis maupun tidak tertulis, dalam rangka
menegakkan aturan hukum. Tugas pokok dari hukum ialah menciptakan ketertiban untuk
menciptakan masyarakat yang teratur.
Perlindungan hukum bisa diartikan sebagai perlindungan yang diberikan hukum agar
tidak ciderai oleh para penegak hukum5. Perlindungan hukum juga dapat menimbulkan
pertanyaan yang kemudian meragukan keberadaan hukum. Maka dari itu perlindungan
hukum harus diperoleh dari segala golongan masyarakat karena setiap orang memiliki
kedudukan yang sama dihadapan hukum. Hukum akan memberikan perlindungan kepada
segala aspek dalam kehidupan yang diatur oleh hukum itu sendiri contohnya oleh aparat
hukum.
2.1.2 Macam-macam Perlindungan Hukum
Perlindungan hukum merupakan upaya untuk melindungi masyarakat dari tindakan
penguasa yang sewenang-wenangnya yang tidak sesuai dengan aturan hukum6. Macam-
macam perlindungan hukum ada 2 yaitu :
a. Perlindungan huum preventif : yakni bentuk perlindungan hukum dimana rakyat
diberikan kesempatan untuk mengajukan keberatan atau pendapatnya sebelum suatu
keputusan pemerintH mendapat bentuk yang definitive.
b. Perlindungan Hukum Represif, yakni bentuk perlindungan hukum dimana lebih
ditujukan dalam penyelesaian sengketa

5
WJS. Purwodaminto, 1986, Cetakan XI, Kamus Umum Bahasa Indonesia, (Jakarta : Balai Pustaka, Hal.600)
6
Soetiono. Rule Of Law (Supremasi Hukum). (Surakarta. Magister Ilmu Hukum Program Pascasarjana Universitas
Sebelas Maret. 2004. Hal .3)
 Secara konseptual, perlindungan hukum yang diberikan bagi rakyat merupakan implementasi
atas prinsip pengakuan dan perlindungan terhadap harkat dan marabat manusia yang
bersumber pada pancasila dan prinsip Negara hukum berdasarkan pancasila.

2.1.3 Unsur-Unsur Perlindungan Hukum

Perlindungan hukum sebagai segala upaya pemerintah untuk menjamin adanya
kepastian hukum untuk member perkindungan kepada warganya agar hak-hak sbagai seorang
warga Negara tidak dilanggar dan bagi yang melanggarnya akan mendapatkan sanksi . suatu
perlindungan dapat dikatakan sebagai perlindugan hukum apabila mengandung unsur-unsur
sebagai berikut:
a. Adanya perlindungan dari pemerintah kepada warganya
b. Orang yang bersalah secara hukum dikenai sanksi yang telah ditentukan oleh hukum
c. Asas persamaan hukum (rechtsgleichheit) dalam arti material yaitu hukum dituntut
sesuai dengan cita-cita dalam keadilan di masyarakat
d. Tujuan dari hukum adalah untuk menciptakan ketertiban dan keadilan bagi
masyarakat
e. Tidak adanya pihak yang mempunyai kekuasaan atas hukum
Mengamati unsur-unsur yang terdapat dalam hukum tersebut dapat dilihat adanya suatu
perlindungan hukum. Apabila unsur-unsur tersebut tidak tercermin maka dapat dipertanyakan
akan terwujudnya perlindungan dan kepastian itu sendiri7

2.2 Lelang
2.2.1 Pengertian Lelang
Pasal 1 angka 1 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor
27/PMK.06/2016 Tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor:
106/PMK.06/2013 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, yang menyatakan bahwa: “Lelang
adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis
dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang
didahului dengan pengumuman lelang”.

7
Sri Soemantri, 1992, Bunga Rampati Hukum Tata Negara Indonesia, Bandung : Alimni. Hal: 15
 Menurut Tim Penyusun Rancangan Undang-Undang lelang Direktorat Jenderal Piutang dan
Lelang Negara Biro Hukum-Sekretariat Jenderal Departemen Keuangan:
Pengertian lelang adalah cara penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan
penawaran secara kompetisi yang di dahului dengan pengumuman lelang dan atau upaya
mengumpulkan peminat. Unsur-unsur yang terkandung dalam pengertian lelang adalah:
a. Cara penjualan barang;
b. Terbuka untuk umum;
c. Penawaran dilakukan secara kompetisi;
d. Pengumuman lelang dan atau adanya upaya mengumpulkan peminat;
e. Cara penjualan barang yang memenuhu unsur-unsur tersebut diatas harus dilakukan
oleh dan atau di hadapan pejabat lelang8
Pengertian umum lelang menurut Yahya Harahap dalam bukunya, yaitu : penjualan
barang yang terbuka untuk umum dan biasa disebut penjualan umum
1. Bisa dilakukan secara langsung maupun media elektronik
2. Penawaran yang dilakukan secara lisan atau tertulis
3. Siapa saja yang bermonat dapat mengikuti lelang sesuai syarat yang di tentukan
2.2.2 Tempat Lelang
Mengenai tempat lelang dapat diuraikan sebagai berikut:
1. Prinsip lelang dilaksanakan di tempat barang berada sesuai dengan ketentuan pasal 4
leputusan Menkeu No. 304/kmk.01/2002, sebagaimana diubah dengan keputusan
Menkeu No.450/KMK.01/2002 tanggal 28 oktober 2002 jo. Pasal 4 Keputusan
DJPLN No. 35/PL/2002:
a. Pada prinsipnya lelang dilaksanakan dalam wilayah kantor lelang tempat
barang berada.
b. Patokan memnentukan kompetensi relatif pelaksanaan lelang, didasarkan
pada tempat barang berada atau terletak forum rei sitae
2. Dapat dilaksanakan diluar tempat barang berada.
Akan tetapi, berdasarkan perubahan atau pasal 5 KeputusanMenkeu dihubungkan
dengan pasal 4 ayat (2) Keputusan DJPLN No. 35/PL/2002, lelang dapat juga

8
Tim penyusun rancangan undang-undang lelang direktorat jenderal piutang dan lelang Negara biro hukum serikat
jenderal departemen keuangan, “reformasi undang-undang lelang di Indonesia”, disampaikan pada sosialisasi RUU
Lelang, Medan, 9 Desember 2004, hal. 15
 dilaksanakan diuar wilayah kerja kantor lelang tempat dimana barang berada, dengan
syarat mendapat persetujuan dari:
1). Kantor Lelang yang melaksanakan lealang membukukan hasil lelangnya, namun
tidak mempengaruhi pencapaian target.
2). Kantor lelang pelaksana membuat laporan kepada kantor lelang tempat barang
berada dengan tempusan kepada DJPLN c.1 Direktur Lelang Negara dan Kepala
Kanwil barang berada dan Kanwil pelaksanaan lelang selambat-lambatnya 10 hari
setelah pelaksanaan lelang.
3). Hasil lelang akan diperhtungkan sebagai kompensasi pencapaian target dari
kantor lelang yang melaksanakan lelang kepada kantor lelang berada

2.2.3 Jenis Lelang

Jenis lelang dibedakan berdasarkan sebab barang dijual dan penjual dalam
hubungannya dengan barang yang akan di lelang.
1. Lelang eksekusi adalah lelang yang dilakukan untuk kepentingan eksekutorial. Yang
termasuk dalam lelang ini adalah lelang dengan putusan pengadilan/eksekusi pengadilan,
lelang harta pailit, lelang eksekusi hak tanggungan, lelang asset fiducia,dll9 contohnya :
lelang eksekusi panitia urusan piutang Negara (PUPN); lelang eksekusi pengadilan;
lelang eksekusi pajak; lelang eksekusi harta pailit; lelang eksekusi pasal 6 Undang-
undang Hak Tanggungan (UUHT) (Jaminan Bank Atas Kredit Macet); lelang eksekusi
jaminan fidusia
2. Lelang Non Eksekusi wajib adalah lelang untuk melaksanakan penjualan (biasanya
oleh BUMN, BUMD, atau instansi pemerintah non PNS) yang diwajibkan Peraturan
Perundang-undangan yang berlaku untuk dijual melalui lelang.
Lelang Non Eksekusi Wajib terdiri dari : lelang milik Negara/daerah; lelang milik
BUMN/daerah; lelang barang milik badan penyelenggara jaminan sosial; lelang barang
milik Negara yang berasal dari asset eks kapebaenan dan cukai; lelang asset property
bongkaran barang milik Negara karena perbaikan, dll.

9
http://lelangtunjungan.com/pengertian-lelang/
3. Lelang Non Eksekusi Sukarela adalah lelang untuk melaksanakan penjualan barang
milik perorangan maupun kelompok masyarakat atau badan swasta yang dilelang secara
sukarela oleh pemiliknya, termasuk BUMN/D berbentuk persero. Contoh:
Barang-barang seni seperti lukisan, barang antik; lelang ikan yang diperoleh dari nelayan.
Ada yang dojual secara langsung ada juga yang di lelang;
2.2.4 Syarat Lelang
Mengenai syarat lelang dapat diuraikan sebagai berikut :
a. syarat umum
syarat-syarat umum yang berlaku dalam pasal 6 ayat (1) keputusan DJPLN No.
35/PL/2002 adalah:
1) Dilaksanakan di hadapan pejabat lelang . jika lelang di internet di tutup atau
disahkkan oleh pejabat lelang
2) Terbuka untuk umum dan terdiri penjual dan 1 orang peserta atau lebih
3) Ppengumuman lelang
4) Harga lelang dibayar secara tunai selambat-lambatnya 3 hari kerja setelah
pelaksanaan lelang
b. Syarat Khusus
Pasal 6 ayat (2) Keputusan Menkeu jo. Pasal 6 ayat (2) Keputusan DJPLN
member hak kepada penjual menentukan syarat-syarat lelang yang bersifat khusus. Tidak
boleh bertentangan dengan peratura lelang dan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
2.2.5 Pelaksanaan Lelang
Pelaksanaan lelang diatur dalam bab III keputusan Menkeu No. 304/kmk.01/2002
jo.No 450/kmk.01/2002 (pasal 23-42) dan bab II Keputusan DJPLN No. 35/PL/2002
(pasal 15-28). Sehubungan dengan ketentuan dimaksud, dibawah ini akan dijelaskan hal-
hal berikut. Pasal 23 Keputusan Menkeu berbunyi :
“setiap pelaksanaan lelang harus ada nilai limit”. Jadi menurut pasal ini peneliaian limit
yang ditentuka dengan harga limit
 2.3 Hak Milik Atas Tanah
2.3.1 Pengertian Hak Milik
Hak milik diatur dalam pasa; 20-27 Undang-Undnag Nomor 5 Tahun 1960
tentang Dasar Pokok-Pokok Agraria. Pengertian hak milik menurut ketentuan pasal 20
ayat (1) UUPA adalah hak yang turun menurun, terkuat, dan terpenuhi yang dapat
dipunyai orang atas tanah sesuai dengan pasal 6 UUPA. Yang dimaksud dengan hak
turun menurun, terkuat dan mutlak ialah hak yang paling kuat dan paling penuh. Hak
milik dikatakan turun menurun karena hak milik dapat diwariskan oleh pemegang wris
kepada ahli warisnya. Tidak mudah menghapus hak milik. Dan mudah dipertahankan
terhadap gangguan dari pihak lain10 hak milik dapat hapus karena hukum dan tanahnya
jatuh kepada Negara dengan memperhatikan hak-hak pihak lain yang membebabni tanah
tersebut.
2.3.2 Peraturan-peraturan lain yang mengatur mengenai penyelenggaraan
penggunaan tanah yang memberikan kewenangan tanah yang memberikan
kewenanan pemegang hak milik atas tanah11
Penggunaan tanah milik oleh bukan pemiliknya dibatasi dan diatur dengan
peraturan perundang-undangan. Peraturan pelasananya belum ada, kecuali peraturan
secara tidak lansgung dan tersebar dibeberapa peraturan perundang-undangan. Misalnya :
1) Undang-undang No 38 tahun 1960 tentang penggunaan dan penetapan luas tanah
untuk tanaman-tanaman tertentu
2) Undang-undang No. 2 Tahun 1960 tentang perjanjian bagi hasil
3) Undang-undang No. 56 Prp Tahun 1960 tentang penetapan luas tanah pertanian ,
pasal 7 mengenai gadai tanah dan peraturan mentri pertanahan dan agrarian No 20
Tahun 1963 tentang pedoman penyelesaian masalah gadai
4) Undnag-undang No 16 Tahun 1964 tentang bago hasil perikanan darat/tambak
dan Peraturan Dir.jen perikanan Pedoman Penyelenggaraan Perjanjian Bagi Hasil
PErikanan Darat/ Kaut; dan Peraturan-peraturan lain yang hanya mengatur
sebatas diperjanjikan dengan cara sewa, bagi hasil, atau dibebani hak tanggungan
(pasal 37 UUPA) yang pendaftarannya sebagaiman diatur dalam ketentuan pasal

10
Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah Dan PEndaftarannya, Cet. 4, Jakarta: Sinar Grafika, 2010. Hlm. 60-61
11
R.Soeprapto, Ibid h.206
 44 Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang pendaftaran Tanah. Menurut
ketentuan Undang-Undang No 4 Tahun1996 tentang hak tanggungan atas Tanah
BEserta Benda-benda yang BE\erkaitan dengan tanah, Hak milik dapat dijadikan
jaminan utang dengan dibebani hak Tanggungan (pasal 25 UUPA)

2.3.3 Beralihnya Hak Milik

Hak milik dapat dialijkan kepada pihak lain dengan cara seperti jual beli, hibah,
tukar menukarm pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang
dimaksudkan untuk memindahkan hak milik.12 Perlu diperhatikan bahwa hak milik tidak
dapat dialihkan kepada orang asing atau badna hukum karena orang asing atau badan
hukum tidak adapat menjadi subyek hak milik sehingga perlaihan tanahnya akan batal
demi hukum,
2.3.4 Hapusnya Hak Milik Atas Tanah
Hak milik atas Tanah menurut pasal 27 UUPA dapat hapus apabila :
Tanahnya jatuh kepada Negara karena pencabutan hak (pasal 18); penyerahan
Dengan sukarela oleh pemiliknya karena di telantarkan. Karena Beralih/atau menjadi
milik orang/warga Negara asing (pasal 21 ayat 3 dan 26 ayat 1) dan tanahnya musnah.
Dalam ketentuan pasal 18 UUPA tersebut, dinyatakan bahwa untuk kepentingan umum,
termasuk kepentingan bangsa dan Negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak
atas tanah tidak terkecuali termasuk hak milik dapat dicabut dan memberikan ganti rugi
yang layak sesuai dengan undang-undang yang berlaku.
Hapusnya hak milik yang diserahkan dengan cara sukarela oleh pemiliknya sering
digunakan juga oleh umum sehari-hari dengan istilah “pelepasan hak” . pelepasan hak
dengancara sukarela biasanya dilakukan untuk memberikan tanahnya kepada Negara
demi kepentingan umum.
Hak milik hapus karena di telantarkan termasuk obyek penelitian dan penertiban
oleh pemerintah sebagaimana di tetapkan dalam PEraturan Pemerintah No. 11 Tahun
2010 Tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah terlantar, yaitu apabila tanah
tersebut tidak diusahakan, tidak dipergunakan, atau tidak dimanfaatkan sesuai dengan
keadaannya atau sifat dan tujuan pemberian hak atau dasar penguasaannya.

12
Ibid, hlm 64
2.4 Pendaftaran Tanah
2.4.1 Pengertian Pendaftaran Tanah
Dalam Pasal 1 ayat (1) PP Nomor 24 TAhun 1997 dinyatakan bahwa: pendaftaran
tanah adalah serangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus-menerus,
berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan, pengelolaan, pembukuan dan
penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar
mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun. Termasuk pemberian surat tanda
bukti hak nya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan
rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. Pendaftaran tanah berasal dari
kata Cadastre (Bahasa Belanda). Kadaster adalah suatu istilah teknis, suatu record
(rekaman) yang menunjukkan kepada luas, nilai dan kepemilikan (atau lain-lain alias
hak) terhadap suatu bidang tanah. Sebenarnya kadaster ini mulanya berasal dari bahasa
latin Capitastrum yang berarti register atau capita atau unit yang diperbuat untuk pajak
tanah romawi (Capotatio Terrens)
Pendafataran tanah merupakan persoalan yag sangat penting dalam UUPA,
karena pendaftaran tanah merupakan awal dari proses lahirnya sebuah bukti kepemilikan
hak atas tanah. Hal ini sesuai dengan ketentuan dalam pasal 19 UUPA dinyatakan sebagai
berikut
1. Untuk menjamin kepastian hukum, oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di
seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan
peraturan pemerintah
2. Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi:
a. Pengukuran, perpetaan, dan pembukuan tanah;
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut
c. Pemberia surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai pembuktian yang
kuat.
3. Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan
masyarakat , keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta kemungkinan
penyelenggaranya, menurut pertimbangan Menteri Agraria
 4. Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan
pendafatarn tanah termasuk dalam ayat (1) di atas, dengan ketentuan bahwa rakyat
yang tidak mampu dibebaskan dari pembiayaan biaya-biaya tersebut
2.4.2 Asas Dan Tujuan Pendaftaran Tanah
Asas merupakan fundamen yang mendasari terjadinya sesuatu dan merupakan
dasar dari suatu kegiatan, hal ini berlaku pula pada pendaftaran tanah. Oleh karena itu,
pendaftaran tanah terdapat asas yang menjadi pokok dasar dalam melakukan pendaftaran
tanah. Dalam pasal 2 PP no 24 tahun 1997 dinyatakan bahwa pendaftaran tanah
dilaksanakan berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka.
Sejalan dengan asas yang terkandung dalam pendaftaran tanah , maka tujuan yang ingin
dicapai dari adanya pendaftaran tanah tersebut diatur lebih lanjut pada pasal 3 PP Nomor
24 Tahun 1997, dinyatakan pendaftaran tanah bertujuan
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang
hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar
agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang
bersangkutan
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk
pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam
mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah
susun yang telah terdaftar
c. Untuk terselengaranya tertib administrai pertanahan
2.4.3 Sistem Pendaftaran Tanah
Menelusuri beberapa putusan Mahkamah Agung tentang kasus yang timbul
berkaitan dengan tanah di Indonesia, ternyata system pendaftaran tanah di Indonesia
amengarah pada pengakuan system stesel negatif. Hal ini dapat dibuktikan dengan
beberapa putusan pengadilan sebagai berikut13
1. Putusan MA tanggal 18 September 1975 No. 459 K/Sip/1975 menentukan
“mengingat stesel negative tentang register/pendaftaran tanah yang berlaku di
Indonesia, maka pendaftaran nama seseorang di dalam register bukanlah berarti

13
Irawan Soerodjo, op.cit., hlm.161-162
 absolute menjadi pemilik tanah tersebut apabila ketidakabsahannya dapat
dibuktikan oleh pihak lain”
2. Putusan MA tanggal 2 Juli 1974 N0. 480K/Sip/1973 menentukan pengoperan hak
atas tanah menurut pasal 26 UUPA jo. PP no 10 Tahun 1961 harus dibuat di
hadapan pejabat pembuat akta Tanah dan tidak dapat dilaksanakan seseorang di
bawah tangan seperti halnya sekarang.
3. Putusan MA No. 2339/K/Sip/1982 menentukan: Menurut UUPA Pasal 5, bagi
tanah berlaku hukum adat, hal mana berarti rumah dapat diperjualbelikan terpisah
dari tanah (pemisahan horizontal)
Pendaftaran tanah secara sistematik merupakan pendaftaran tanah yang
melibatkan pemerintah (Badan Pemerintah Nasional) sebagai pelaksana dibantu oleh
sebuah panitia independen. Hal ini sesuai dalam pasal 8 PP Nomor 24 Tahun 1997 yang
di nyatakan sebagai berikut
a. Dalam pelaksanaan pendaftaran secara sistematik, KEpala Kantor pertanahan
dibantu oleh sebuah Susunan Panitia Adjudikasi yang Dibentuk oleh menteri atau
pejabat yang ditunjuk
b. Susunan Panitia Adjudikasi sebagaimana dimaskud pada ayat (1) terdiri atas :
seorang ketua panitia merangkap anggota yang dijabat oleh seorang pegawai
badan pertanahan nasional
 BAB 3. METODE PENELITIAN

Peneltian hukum dilakukan untuk mencari pemecahan atas isu hukum yang timbul. Oleh
karena itulah, penelitian hukum merupakan suatu penelitian di dalam kerangka know-how dalam
ilmu hukum. Hasil yang dicapai adalah untuk memberikan preskripsi mengenai apa yang
seyogiyanya atas isu yang diajukan. Mengingat penelitian hukum merupakan suatu kegiatan
know-how, isu hukum hanya dapat diidentifikasi oleh ahli hukum dan tidak mungkin oleh ahli
yang lain. Sebagaimana dikemukakan oleh Kohen bahwa mereka yang mempunyai expertise
dalam menganalisis hukum mampu melakukan penelitian hukum.14

Metode Penelitian hukum artinya ilmu tentang cara melakukan penelitian hukum dengan
teratur (sistematis). Metode penelitian ini memberikan dasar pengetahuan kepada penulis untuk
menggunakan metode yang tepat dalam menciptakan suatu karya ilmiah sesuai dengan aturan-
aturan, terarah, sistematis dan menghasilkan sebuah argument hukum sehingga karya ilmiah
tersebut dapat diterima masyarakat.

3.1. Tipe Penelitian

Tipe penelitian yang digunakan adalah penelitian hukum (legal research) bersifat hukum
normatif. Penelitian hukum normative dikenal juga dengan penelitian kepustakaan karena
peneliti menggunakan teori-teori, peraturan perundang-ungangan, serta bahan hukum lainnya
seperti jurnal, buku-buku serta dokumen yang berkaitan dengan penulisan penelitian ini.
Berdasarkan pandangan Sunaryati Hartono penelitian hukum normative adalah suatu
penelitian yang merupakan kegiatan sehari-hari seorang sarjana hukum dan penelitian hukum
normative hanya dapat dilakukan oleh sarjana hukum dan bukan sarjana lainnya. Dengan tidak
menggunakan data primer bukan berarti secara serta merta dapat dianggap bahwa penelitian
hukum normative bukan suatu penelitian hukum15

3.2. Pendekatan Penelitian

Metode penelitian hukum yang digunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan
perundang-undangan (statute approach) dan pendekatan konseptual (conceptual approach).

14
Peter Mahmud Marzuki, 2016, Penelitian Hukum (Edisi Revisi), Jakarta, Prenadamedia Group, hlm. 60
15
Dyah Ochtorina Susanti dan A’an Efendi, 2015, Penelitian Hukum (Legal Research), Jakarta, Sinar
Grafika, hlm. 20
Pendekatan perundang-undangan (statute approach) dilakukan dengan menelaah semua undang-
undang dan regulasi yang bersangkut paut dengan isu hukum yang sedang ditangani. Pendekatan
perundang-undangan dilakukan dalam rangka penelitian hukum untuk kepentingan praktis
maupun kepentingan akademis. 16
Pendekatan konseptual dilakukan manakala peneliti tidak beranjak dari aturan hukum yang
ada dikarenakan memang belum ada atau tidak ada aturan hukum untuk masalah yang dihadapi.
Pendekatan konseptual menggunakan pemahaman akan pandangan-pandangan dan doktrin-
doktrin yang merupakan sandaran bagi peneliti dalam membangun suatu argumentasi hukum
17
dalam memecahkan isu yang dihadapi. Konsep yang digunakan oleh peneliti adalah konsep
akibat hukum dari suatu perbuatan.

3.3. Bahan Hukum

Untuk memecahkan isu hukum dan sekaligus memberikan preskripsi mengenai apa yang
seyogiya nya, diperlukan sumber-sumber penelitian yang dibedakan menjadi bahan-bahan
hukum primer dan sekunder.18

3.3.1. Bahan Hukum Primer

Bahan Hukum Primer adalah bahan hukum yang bersifat autoratif artinya merupakan bahan
hukum primer terdiri dari perundang-undangan, catatan-catatan resmi atau risalah dalam
pembuatan perundang-undangan dan putusan hakim.19
Bahan hukum primer yang digunakan oleh peneliti dalam penulisan skripsi ini adalah:
1. Kitab Undang – Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek).
2. Undang – Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
3. Undang – Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Pokok-Pokok Agraria
4. Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah
5. Peratutan menteri keuangan Nomor 93 Tahun 2010 tentang petunjuk pelaksanaan Lelang

16
Dyah Ochtorina Susanti dan A’an Efendi, Ibid, hlm. 110
17
Dyah Ochtorina Susanti dan A’an Efendi, Ibid, hlm. 110
18
Peter Mahmud Marzuki, 2016, Ibid, hlm. 181
19
Ibid.
 3.3.2. Bahan Hukum Sekunder
Bahan Hukum Sekunder berupa semua publikasi tentang hukum meliputi buku-buku teks,
kamus-kamus hukum, jurnal-jurnal hukum, dan komentar-komentar atas putusan pengadilan.20
Bahan hukum sekunder yang digunakan penulis dalam penelitian skripsi ini adalah buku-buku
hukum dan jurnal hukum yang berkaitan dengan masalah hukum yang menjadi pokok bahasan
dalam skripsi ini.

1.3.3. Bahan Non Hukum

Bahan non hukum atau bahan hukum tersier merupakan bahan hukum penunjang dari
bahan hukum primer dan sekunder. Bahan non hukum dapat berupa buku-buku diluar ilmu
hukum yang masih ada kaitannya dengan isu hukum yang dibahas. Selain itu, bahan non hukum
juga dapat didapatkan melalui internet, kamus, ataupun buku pedoman penulis karya ilmiah.
Dalam penelitian ini penulis menggunakan bahan non hukum yang berasal dari internet yang
membahas berkaitan dengan masalah hukum yang menjadi pokok bahasan dalam skripsi ini.

3.4. Analisis Bahan Hukum

Peter Mahmud Marzuki menyatakan bahwa dalam melakukan penlitian hukum, dilakukan
langkah-langkah sebagai berikut:21
1. Mengidentifikasi fakta hukum dan mengeliminasi hal-hal yang tidak relevan
untuk menetapkan isu hukum yang hendak dipecahkan;
2. Pengumpulan bahan-bahan hukum yang sekiranya dipandang mempunyai
relevansi juga bahan-bahan non hukum;
3. Melakukan telaah atas isu hukum yang diajukan berdasarkan bahan-bahan yang
telah dikumpulkan;
4. Menarik kesimpulan dalam bentuk argumentasi yang menjawab isu hukum; dan
5. Memberikan preskripsi berdasarkan argumentasi yang telah dibangun di dalam
kesimpulan.
Langkah-langkah yang digunakan dalam suatu penelitian hukum adalah melakukan telaah
isu hukum yang sudah dirumuskan dalam rumusan masalah untuk menarik kesimpulan
berdasarkan bahan-bahan hukum yang digunakan menggunakan metode analisa bahan hukum
deduktif yaitu yang berpangkal dari permasalahan yang bersifat umum sampai dengan yang
bersifat khusus. Dengan adanya langkah-langkah dalam melakukan penelitian hukum akan
memecahkan masalah yang menjadi pokok bahasan dalam skripsi sehingga menciptakan
kesimpulan karya tulis yang tepat
20
Ibid.
21
Peter Mahmud Marzuki, 2016, Penelitian Hukum (Edisi Revisi). Jakarta: Prenada Media Group. hlm. 213
 BAB 4. SISTEMATIKA PENULISAN

Sistematika penulisan dalam menyusun skripsi ini terdiri dari 4 (empat) bab yang terdiri dari
uraian pada setiap bab, yang mana ada keterkaitan antara bab satu dengan bab lainnya. Adapun
sistematika penulisan skripsi sebagai berikut: Bab 1 berisi pendahuluan, menguraikan latar
belakang secara singkat mengenai latar belakang persoalan dan permasalahan yang dilakukan
peneliti dalam tulisan ini. Sehingga dari analisis tersebut dapat menguraikan alasan pengambilan
topik permasalahan yang mengakibatkan munculnya suatu rumusan masalah yang terdiri dari 3
(tiga) hal, yaitu: pertama, Bagaimana Perlindungan Hukum Terhadap Hak Pembeli Barang
Jaminan Melalui Lelang ?; kedua, Bagaimanakah kendala-kendala dalam pelaksanaan
pemindahan hak milik atas tanah hasil lelang menurut Peraturan Pemerintah nomor 24 Tahun
1997 ?; ketiga, Bagaimana Pertimbangan Hakim dalam Menentukan Pembuktian Penyelesaian
Sengketa Peralihan Hak Atas Tanah Karena Jual Beli dengan Lelang? Tujuan dalam penelitian
skripsi ini adalah menjawab permasalahan yang ada dalam rumusan masalah sedangkan metode
penelitian meliputi tipe penelitian hukum bersifat hukum normative dengan pendekatan masalah
pendekatan perundang-undangan dan pendekatan konseptual, bahan hukum primer, bahan
hukum sekunder, bahan non hukum dan analisa bahan hukum deduktif.

Bab 2 berisi tentang tinjauan pustaka yang menuraikan tentang pengertian-pengertian dan
istilah-istilah yang digunakan sebagai bahan penelitian dan pembahasan awal dalam skripsi,
yaitu perlindungan hukum, lelang, hak milik atas tanah, pendaftaran tanah.

Bab 3 berisi tentang pembahasan yang merupakan jawaban dari rumusan masalah yang
tercantum dalam bab pertama skripsi ini. Pembahasan pertama tentang Perlindungan Hukum
Terhadap Hak Pembeli Barang Jaminan Melalui Lelang. Pembahasan yang kedua mengenai
kendala-kendala dalam pelaksanaan pemindahan hak milik atas tanah hasil lelang menurut
Peraturan Pemerintah nomor 24 Tahun 1997. Pembahasan yang ketiga mengenai Pertimbangan
Hakim dalam Menentukan Pembuktian Penyelesaian Sengketa Peralihan Hak Atas Tanah
Karena Jual Beli dengan Lelang

Bab 4 merupakan penutup yang beisi kesimpulan dan saran. Kesimpulan yang dimaksud
adalah kesimpulan dari keseluruhan pembahasan terhadap rumusan masalah. Sedangkan saran
berisi tentang masukan, pendapat, atau rekomendasi dari penulis terhadap hasil kesimpulan yang
telah ditetapkan sebelumnya.
 DAFTAR PUSTAKA

Buku
Dyah Ochtorina Susanti dan A’an Efendi. 2015. Penelitian Hukum (Legal Research). Jakarta:
Sinar Grafika.

J.C.T. Simorangkir, Rudy T. Erwin, dan J.T. Prasetyo, 2008, Kamus Hukum, Jakarta: Sinar
Grafika.

Peter Mahmud Marzuki, 2016, Penelitian Hukum (Edisi Revisi), Jakarta: Prenadamedia Group

R. Soeroso, 2013, Pengantar Ilmu Hukum, Jakarta: Sinar Grafika,

Supradi 2012, Hukum Agraria, Jakarta : Sinar grafika,

DR. Purnama Tiora Sianturi 2008, Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Barang Jaminan
Tidak Bergerak Melallui Lelang , Bandung: Mandar Maju

Rusmadi Murad 2013, Administrasi Pertanahan, Bandung: Mandar Maju

Dr. Gunanegara 2017. Intelejen Pertanahan Deteksi Dini Kerugian Negara , Jakarta : PT.
Tatanusa

Undang-Undang
Kitab Undang – Undang Hukum Perdata (KUHPerdata)
Undang – Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-
Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun
1996 Nomor 42, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3632) Jakarta.
Undang – Undang Nomor 5 TAhun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
(Lembaran Negara TAhun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2043)
Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah (Tambahan Lembaran
Negara Republik Indonesia Nomor 3696)
Peratutan menteri keuangan Nomor 93 Tahun 2010 tentang petunjuk pelaksanaan Lelang

Karya Ilmiah
Norma Adi Satria, 2017, Tinjauan Yuridis Terhadap Peralihan Hak Atas Tanah Karena Jual
Beli Dengan Lelang,
Internet
Dedi Andi Winata, 2016, Akibat Hukum, melalui https://e-kampushukum.com/2016/05/akibat-
hukum.html, diakses tanggal 30 September 2018, pukul 21.35 WIB.