MANAJEMEN KONSTRUKSI

FINANCING OF CONSTRUCTED FACILITIES

Disusun oleh:
Dika Yanuar
41119110033

Program Studi Teknik Sipil

Universitas Mercu Buana Jakarta
Tahun 2019/2020
Pendanaan Proyek

Definisi dari pendanaan proyek adalah upaya untuk mendapatkan dana atau modal yang
digunakan untuk membiayai suatu proyek dimana umumnya meliputi kegiatan-kegiatan
(Fatony,2010) :
- Mengkaji sumber dana
- Menyusun struktur pendanaan yang optimal
- Menganalisa tingkat suku bunga terhadap keputusan investasi
- Negosiasi dengan calon penyandang dana

Sumber dan Macam Pendanaan Proyek

Kebutuhan pendanaan (financing) perusahaan bisa dikelompokkan berdasarkan siklus

operasi bisnis menjadi dua:
1. Kebutuhan pendanaan jangka pendek è dana yang dibutuhkan, digunakan dan dilunasi
dalam periode waktu satu tahun atau kurang. Contohnya antara lain untuk keperluan:

2. Kebutuhan pendanaan jangka panjang è dana yang dibutuhkan, digunakan dan

dilunasi dalam periode waktu lebih dari satu tahun. Contohnya antara lain untuk
keperluan:
Pada dasarnya secara potensial tersedia berbagai macam sumber pendanaan bagi
suatu perusahaan yang dikelompokan sebagai berikut :
1. Modal Sendiri
Modal sendiri (equity capital) dapat berasal dari :
· Menerbitkan saham
· Laba yang ditahan (retained earning)
2. Sumber dari Luar/Utang
Kredit Investasi, Hipotek ( Mortgage ), Obligasi.

Saham
Saham adalah satuan nilai atau pembukuan dalam berbagai instrumen finansial yang
mengacu pada bagian kepemilikan sebuah perusahaan. Saham juga merupakan tanda
penyertaan atau kepemilikan seseorang atau badan dalam suatu perusahaan atau perseroan
terbatas.

Laba yang ditahan (Retained Earning)

Dana dapat dihimpun dari laba yang ditahan dari perusahaan . Jadi dapat dikatakan mengali
dalam organisasi itu sendiri dan seringkali merupakan sumber dana yang penting untuk
pendanaan proyek.
Utang
Sumber pendanaan proyek adalah pinjaman (Loan). Perusahaan melakukan peminjaman
sejumlah uang (pinjaman pokok) dan pengembalian dalam jangka waktu tertentu.
Adapun jenis pinjaman sebagai berikut :
a. Obligasi
b. Kredit deferred
c. Kredit Ekspor
d. Kredit Pembeli (Buyer Credit)
e. Pembelanjaan Non Recourse
f. Subsidi

Kredit Investasi
Kredit investasi adalah merupakan alternatif pendanaan jangka panjang yang umumnya
disediakan oleh kalangan perbankan selain kredit modal kerja ( pendanaan jangka pendek )
yang selama ini kita kenal.

Hipotek ( Mortgage )
Hipotek adalah merupakan alternatif pendanaan jangka panjang dalam bentuk hutang yang
biasanya harus disertai dengan agunan berupa aktiva tidak bergerak ( tanah, bangunan ).

STRATEGI FINANSIAL

1. Debt to Equity Ratio

Strategi pembiayaan adalah mutlak diperlukan dalam setiap investasi. Namun
diperlukan dasar pertim-bangan dalam menentukan komposisi antara modal sendiri
(equity) dengan pinjaman (debt). Perbandingan komposisi ini sering dikenal dengan
istilah Debt to Equity Ratio (DER)

2. Jadwal Pembayaran Pinjaman

Selain memperhitungkan DER, pembiayaan akan menyangkut pula dengan masalah
periode pinjaman. Oleh karena itu diperlukan perhitungan jadwal pembayaran.

TUJUH LANGKAH PROSES PENGAJUAN PEMBIAYAAN

1. Analisa Pangsa Pasar

Analisa ini menyiapkan tiga jawaban bagi pemberi pinjaman yaitu pertama; apakah
permintaan melebihi batas proyek. Kedua, bagaimana persediaan saat ini untuk setiap
proyek yang berkompetisi, termasuk evaluasi terhadap persaingan di masa datang.
2. Analisa Lokasi
a. Penghubung dengan akses masuk kedalam proyek dalam bentuk hubungan waktu
jarak.
b. Kedekatan dan ketersediaan utilitas termasuk rencana-rencana tambahannya.
c. Keberadaan pada lokasi dimana pertumbuhan dan permintaan sangat kuat.
d. Kondisi lingkungan sekitar sebagai penjelasan dan pertimbangan resiko dan
keuangan dengan contoh :
- Ketersediaan air
- Penanganan buangan/sampah
- Resiko daerah dari gas toxic
- Bahaya banjir
- Lingkungan geologi aktif
- Kebisingan lingkungan
- Kondisi tanah rawa-rawa.
3. Analisa Real Estate
Merupakan analisa situasi yang dimulai dengan menguji ukuran lapangan, bentuk dan
topografi, utilitas sekitar, akte dan perjanjian pengembangan misalnya antara peminjam
dengan pemerintah daerah.
4. Analisa Penjaminan
a. Identitas aset dan hubungan pertanggngan jawab.
b. Sumber keuangan untuk membayar tanggung jawab yang ada.
c. Kemampuan menghadapi resiko dikemudian hari
d. Komitmen pada kemauan untuk membayar kembali pinjaman pada saat sulit.
5. Analisa Manajemen Properti
a. Ketrampilan mengatur hubungan dengan pelanggan
b. Kemampuan mengorganisir pinjaman dan pengembalian pada waktu yang
ditentukan.
6. Analisa Kelayakan Ekonomi
Dilakukan melalui analisa aliran dana baik dalam periode satu tahunan atau dalam
periode majemuk beberapa tahun.
7. Analisa Alokasi Pinjaman
a. Investasi portofolio dalam bentuk tabungan, saham, hutang real estate dan lainnya.
b. Penjualan di pasar uang untuk memperoleh pendapatan.
c. Tidak memberikan pinjaman.
KELAYAKAN FINANSIAL

1. Rasio Finansial
Rasio pertama dari periode satu tahunan untuk mebandingkan resiko dari syarat pemberi
pinjaman dan proyek sejenis.
a. Breakeven
Breakeven rasio = Operating Expense + Debt Service
Potencial Gross Income
= Pengeluaran operasi + Cicilan hutang
Pemasukan kotor potensial
b. Default Point
Default point = Operating Expenses + Debt Service
Leasable Space
= Pengeluaran operasi + cicilan hutang
Luas ruang yang disewakan
Mengukur luas ruang yang disewakan berbeda diantara proyek tergantung tipe
propertinya, misalnya :
1) Gross Building Area
2) Gross leasable area
3) Gross rentable area
4) Net rentable area
5) Usable area
c. Rasio Beaya Operasi
Rasio Beaya Operasi = Pengeluaran Operasi
Pemasukan Kotor Efektif
Rasio ini penting untuk mengukur tingkat efisiensi dari operasional property

2. Rasio Fisik
Sebagai rasio dari periode satu tahunan yang digunakan untuk membandingkan gambaran
ecara fisik dengan proyek sejenis yang telah berhasil.
a. Efisiensi Bangunan
Rasio Efisiensi Bangunan = Ruang yang disewakan
Area kotor bangunan
b. Kepadatan
Kepadatan = Jumlah unit hunian
Luas area site
c. Rasio Lantai/Area
 Luas Lantai/Area = Luas kotor bangunan
Luas site
3. Rasio Kemampuan Menghasilkan Keuntungan
Rasio dari periode satu tahunan yang digunakan untuk mengindikasikan kapasitas
kemampuan dari properti yang dibuat dalam menghasilkan pemasukan dibandingkan dengan
modal yang diperlukan
a. Gross Income Multiplier (QIM)
GIM = Nilai Properti
Pemasukan kotor potensial
b. Rate of Return on Total Capital (ROR)
ROR = Pemasukan bersih operasi
Nilai properti
c. Rate of Return on Equity Capital (ROE)
ROE = Aliran kas sebelum pajak
Investasi modal pertama

PENGGUNAAN PINJAMAN

Ada beberapa keuntungan dan kerugian dari digunakannya pinjaman dalam pembiayaan
proyek dengan efek terhadap aliran kas yaitu :
1. Penggunaan utang/pinjaman dapat menaikkan atau menurunkan prosentase return
to equity (pengembalian modal)
2. Penggunaan utang dapat meningkatkan keanekaragaman dari alairan kas terhadap
modal.
Penjelasan mengenai leverage negatif dan leverage positif dapat diperoleh melalui hubungan
antara ROR, ROE dan Mortgage Constant (K) sebagai berikut :
Jenis Leverage
Hubungan Positif Negatif
ROE> ROR ROE<ROR
ROR>K ROR<K
ROE>K ROE<K

Daftar Pustaka

Chris Hendrickson and Tung Au , 2000 Project Manajemen for Construction, Second Edition prepared for world
wide web publication.
Christiono Utomo dan Retno Indryani. 2005. Modul Ajar Ekonomi Teknik. Institut Teknologi Sepuluh November .
Surabaya
Fatony, Muhamad Gadhavai.2010. Analisa Kelayakan Investasi Proyek Biothanol Jawa Timur. FE UI. Jakarta