Daftar Isi

Kata Pengantar ……………………………………………… I

Surat Keterangan ……………………………………………....................... ii

Daftar Isi ………………………………………………………………………… iii

Bab I Pendahuluan

1.1 LatarBelakang …………………………………………………………….. 1

1.2 Rumusan Masalah …………………………………………………………. 2
1.3 Tujuan ……………………………………………………………………….. 2

Bab II Kajian Teori

2.1 Pengertian Perumahan ……………………………………………………….. 3

2.2 Pengertian Studi Kelayakan Bisnis ………………………………………... 3

2.3 Aspek-Aspek Studi Kelayakan Bisnis Finansial …………………….. 4

2.4 Aspek-Aspek Studi Kelayakan Bisnis Non Finansial ………………... 5

Bab III Studi Kasus dan Pembahasan ................................................................ 7

Bab IV Kesimpulan ............................................................................................ 30

DaftarPustaka

Lampiran Dokumentasi
 Bab I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Masalah

Berinvestasi di aset properti merupakan investasi yang paling
menguntungkan karena dapat menjamin bahwa nilainya hampir selalu akan
tumbuh dalam jangka panjang dimana harga rumah dan tanah akan terus naik
berkisar 10%-20% per tahun. Hal ini dikarenakan setiap orang pasti
membutuhkan rumah, populasi meningkat, namun jumlah tanah terbatas.
Keuntungan lain dari investasi properti yaitu dapat digunakan sebagai tempat
tinggal atau dimanfaatkan untuk menambah penghasilan dengan cara
disewakan, dijadikan perumahan. Dalam perkembangan yang pesat saat ini
kebutuhan akan perumahan menjadi sangat penting baik bagi kalangan
menengah ke atas .
AUSTINVILLE RESIDENCE di Jl.Terusan Dieng 34, Malang.
Karena AUSTINEVILLE RESIDENCE sebuah project perumahan yang
berdiri diatas lahan 5Ha dan terus berkembang yang terletak diatas wilayah
perbukitan kota Malang dengan akses utama dari Villa Puncak Tidar.
AUSTINEVILLE by the Developer of Villa Puncak Tidar merupakan
karya terbaru yang dibangun dilokasi yang strategis dibagian barat Malang.
Lokasi yang sangat dekat dengan kota dan berkontur perbukitan memanjakan
calon pembeli dengan kualitas udara yang sejuk serta suasana yang tertata
rapi dan asri. AUSTIENVILLE memiliki akses utama melalui Villa Puncak
Tidar yang dilengkapi dengan One Gate System, Clubhouse, dan minimarket
untuk memberikan rasa aman dan nyaman bagi pembeli.
Berbagai fasilitas terbaik yang didesain khusus untuk menawarkan
kenyamanan sempurna untuk calon pembeli. Fasilitas tersebut terdiri dari
vertical garden, vertical garden statue, family park, kids park. Dan tahap
selanjutnya akan dibangun sport shopping serta security dan lainnya.
AUSTINEVILLE RESIDENCE didesain untuk menjadi sebuah
rumah yang menyejukkan bagi keluarga tercinta, menjadikan
 AUSTINEVILLE RESIDENCE sebagai icon perumahan yang menawarkan
berjuta kenyamanan bagi calon pembeli.
Dari latar belakang diatas peneliti mengambil AUSTINVILLE
RESIDENCE sebagai objek penelitian analisis studi kelayakan bisnis rencana
pembangunan perumahan . Peneliti menganalisis mengenai aspek – aspek
yang ada di AUSTINVILLE RESIDENCE antara lain aspek financial yaitu
dengan menggunakan metode NPV, NET B/C, IRR, PBP, BEP dan aspek non
financial yaitu terdiri dari aspek teknis, aspek pemasaran. aspek organisasi,
aspek yuridis, aspek managemen, aspek ekonomis, dan aspek lingkungan.

1.2 Rumusan Masalah

1. Bagaimana menganalisis studi kelayakan bisnis rencana pembangunan
perumahan AUSTINVILLE RESIDENCE di kota Malang?
2. Berapa nilai NPV,NET B/C, IRR, PBP, BEP nya?
3. Apakah bisnis rencana pembangunan perumahan AUSTINE
RESIDENCE di kota Malang layak dilaksanakan?
4. Bagaiamana dengan aspek non financial di AUSTINVILLE
RESIDENCE?

1.3 Tujuan
1. Untuk mengetahui cara menganalisis studi kelayakan bisnis rencana
pembangunan perumahan AUSTINVILLE RESIDENCE di kota Malang.
2. Untuk mengetahui nilai NPV,NET B/C, IRR, PBP, BEP nya.
3. Untuk mengetahui kelayakan bisnis rencana pembangunan perumahan
AUSTINE RESIDENCE di kota Malang.
4. Untuk mengetahui aspek non financial di AUSTINVILLE RESIDENCE.
 Bab II

KAJIAN TEORI

2.1 Pengertian Perumahan

Sekelompok rumah atau bangunan lainnya yang dibangun bersamaan
sebagai sebuah pengembangan tunggal. Bentuknya bervariasi di Negara –
Negara manapun. Perumahan biasanya dibangun oleh seorang kontraktor
tinggal dengan hanya beberapa gaya rancangan rumah atau bangunan,
sehingga penampilannya menjadi seragam.
Dalam kamus penataan ruang (Maman Djumantri, et,al:2009)
perumahan diartikan sebagai kelompok rumah yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian, dilengkapi dengan
prasarana dan sarana lingkungan.
Kawasan yang didominasi oleh lingkungan hunian dengan fungsi
utama sebagai tempat tinggal yang dilengkapi dengan prasarana, sarana
lingkungan, dan tempat kerja yang memberikan pelayanan dan kesempatan
kerja terbatas untuk mendukung perikehidupan dan penghidupan sehingga
fungsi perumahan tersebut dapat berdaya guna dan berhasil guna.

2.2 Pengertian Studi Kelayakan Bisnis

Menurut Kasmir dan Jafkar (2004:10), studi kelayakan bisnis adalah
suatu kegiatan yang mempelajari secara mendalam tentang suatu kegiatan
atau usaha atau bisnis yang akan dijalankan dalam rangka menentukan layak
atau tidak usaha yang dijalankan..
Menurut Yacob Ibrahim (2003;1) “Studi Kelayakan bisnis (Feasibility
Study) merupakan bahan pertimbangan dalam mengambil suatu keputusan,
apakah menerima atau menolak dari suatu gagasan usaha atau proyek yang
direncanakan”. Pengertian layak dalam penilaian ini adalah kemungkinan dari
 gagasan usaha atau proyek yang akan dilaksanakan memberikan manfaat
(benefit), baik dalam arti financial benefit maupun social benefit.
Untuk mengetahui kelayakan suatu rencana usaha diperlukan analisis
finansialdan non finansial. Analisis finansialadalah analisis yang digunakan
untuk menentukan kelayakan suatu rencana usaha dari sisi finansial dengan
menggunakan alat ukur kriteria investasi.

2.3 Aspek-Aspek Studi Kelayakan Bisnis Finansial

1. Analisis Kriteria Investasi
Menurut Choliq, H.R.A. Wirasasmita dan Hasan (1999:32), kriteria
investasi merupakan alat ukur atau kriteria yang digunakan untuk
menentukan apakah suatu proyek layak atau tidak layak untuk
dilaksanakan. Ada lima kriteria investasi yang digunakan untuk menilai
kelayakan suatu proyek :
1) Net Present Value (NPV) adalah nilai bersih sekarang dari selisih
antara biaya (cost) dengan manfaat (benefit).
2) Net Benefit Cost Ratio (Net B/C) adalah perbandingan antara Net
Present Value positif dengan jumlah Net Present Value negative.
3) Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C) adalah perbandingan antara
Present Value Benefit dan Present Value Cost.
4) Internal Rate of Return (IRR) adalah presentase keuntungan dari
suatu proyek yang diperoleh tiap-tiap periode.
5) Profitability Ratio (PR) adalah perbandingan antara jumlah
Present Value Net Benefit (PVNB) di luar investasi dengan
jumlah Present Value Investasi (PVI).
2. Pay Back Period (PBP)
Pay Back Period (PBP) adalah suatu analisis yang digunakan untuk
melihat jangka waktu kembalinya investasi yang telah dikeluarkan
melalui keuntungan yang diperoleh dari suatu proyek. Ada dua metode
untuk menghitung Pay Back Period yaitu Metode Net Benefit Kumulatif
dan Metode Net Benefit rata-rata tiap tahun.
3. Analisis Break Even Point (BEP)
 Break Even Point (BEP) adalah titik pulang pokok dimana total revenue
(penerimaan)= total cost (total pengeluaran) atau suatu keadaan dimana
perusahaan telah mendapatkan keuntungan dan tidak mengalami
kerugian. Tujuan dari analisis ini adalah untuk menghitung atau
mengetahui kapan BEP terjadi atau jangka waktu terjadinya BEP.

2.4 Aspek-Aspek Studi Kelayakan Bisnis Non Finansial

Aspek non finansial terdiri dari beberapa aspek yang tidak dapat
berdiri sendiri dan saling berhubungan satu dengan yang lain. Analisis non
finansial dilakukan dengan menganalisis beberapa aspek yaitu :
1. Aspek Teknis
Aspek teknis adalah hal-hal yang berhubungan dengan kebutuhan teknis
proyek baik dalam bentuk barang maupun jasa (fisik maupun non fisik)
yang dibutuhkan proyek yang meliputi faktor lokasi, bangunan,
fasilitas/mesin/perlengkapan/peralatan, kapasitas dan luas produksi
penggunaan teknologi dan proses produksi (Kasmir dan Jafkar, 2003:27).
2. Aspek Pasar dan Pemasaran
Aspek pasar dan pemasaran merupakan aspek yang mengkaji hal-hal yang
berkaitan dengan masalah pasar dan pemasaran untuk barang dan jasa
yang dihasilkan kegiatan usaha/proyek (Kasmir dan Jafkar, 2003:26).
3. Aspek Managemen dan Organisasi
Aspek managemen dan organisasi merupakan aspek yang membahas
mengenai managemen dan pengorganisasian dalam rangka melaksanakan
proyek tertentu.
4. Aspek Yuridis
Aspek yuridis merupakan segala sesuatu yang berhubungan dengan
peraturan perundang – undangan, peraturan pemerintah pusat dan daerah.
Dan peraturan lain yang berkaitan dengan
pendirian/pelaksanaan/pengelolaan usaha/proyek (Khasmir dan
Jafkar,2003:25).
5. Aspek Ekonomis
 Aspek ekonomis adalah aspek yang mengkaji tentang peranan,
sumbangan atau manfaat yang diberikan perusahaan dalam pengembangan
perekonomian secara keseluruhan atau makro (Kasmir dan Jafkar,
2003:27).
6. Aspek Lingkungan
Aspek lingkungan adalah aspek yang mempelajari unsur-unsur
lingkungan yang dapat mempengaruhi usaha baik pengaruh positif
maupun negatif yang meliputi: sosial budaya, pendidikan, politik,
keamanan, keahlian, lingkungan alam, dan lain-lain (Husnan dan
Soewarsono, 1999:102).
Berikut ini disajikan Paradigma Penelitian Studi Kelayakan Bisnis :
 Bab III

STUDI KASUS DAN PEMBAHASAN

Peneliti mengambil studi kasus ini di AUSTINVILLE RESIDENCE yang

terletak di Jalan Terusan Dieng 34, Malang. Karena menurut peneliti,
permintaan perumahan di AUSTINVILLE RESIDENCE cukup tinggi hal ini
dibuktikan semakin banyak hunian yang dibangun dan setiap tahun.
permintaan hunian sekitar 50 – 80 unit/tahun sesuai dengan permintaan type
yang diinginkan calon pembeli. Peneliti menganalisis mengenai aspek –
aspek yang ada di AUSTINVILLE RESIDENCE antara lain aspek financial
yaitu dengan menggunakan metode NPV, NET B/C, IRR, PBP, BEP dan
aspek non financial yaitu terdiri dari aspek teknis, aspek pemasaran. aspek
yuridis, aspek managemen dan organisasi, aspek ekonomis, dan aspek
lingkungan.
Karena keterbatasan waktu, peneliti hanya mengambill 3 tipe rumah yang
akan dianalisis yaitu tipe Andreson A+B, Dover C, dan Mainroad 2
lantai.Berikut ini penjelasan studi kasus dan pembahasan dari analisis studi
kelayakan bisnis rencana pembangunan perumahan AUSTINVILLE
RESIDENCE di Kota Malang dari segi aspek financial dan non financial :
 Tabel 1. Perhitungan untuk Rancangan Biaya Pembangunan Rumah
Tipe Andreson A+B

No. Bahan Jumlah yang Harga Total Harga

dibutuhkan untuk 1Rumah
1. Pasir 4 truk Rp. 1.500.000/truk Rp. 6.000.000
2. Batu Kali 10 truk Rp. 1.500.000/truk Rp. 15.000.000
3. Semen 20 karung Rp. 50.000/karung Rp. 1.000.000
4. Besi ukuran 60 lonjor Rp. 40.000/lonjor Rp. 2.400.000
8mL
5. Besi ukuran 20 lonjor Rp. 20.000/lonjor Rp. 400.000
6mL
6. Batu Bata 2 truk Rp. 2.500.000/truk Rp 5.000.000
7. Batu Koral 2 kol Rp. 250.000/kol Rp. 500.000
8. Genteng 6000 biji Rp. 1.000/biji Rp. 6.000.000
9. Kayu 10 kubik Rp. 6.500.000/kubik Rp. 65.000.000
10. Paku 10 kg Rp. 20.000/kg Rp. 200.000
11. Kawat 2 kg Rp. 20.000/kg Rp. 40.000
12. Kapur 2 ton Rp. 1.000.000/ton Rp. 2.000.000
13. Semen merah 4 kubik Rp. 500.000/kubik Rp. 2.000.000
14. Keramik 80 m Rp. 50.000/m Rp. 4.000.000
15. Daun pintu 12 lonjor Rp. 300.000/lonjor Rp. 3.600.000
uk.6x15
16. Pintu uk 4x10 12 lonjor Rp. 100.000/lonjor Rp. 1.200.000
17. Jendela uk 8 lonjor Rp. 100.000/lonjor Rp. 800.000
4x10
18. Asbes 80 biji Rp. 25.000/biji Rp. 2.000.000
 19. Kayu plafon 4 kubik Rp. 500.000/kubik Rp. 2.000.000
uk 4x6
20. Triplek 8 lembar Rp. 100.000/lembar Rp. 800.000
21. Daun jendela 12 lonjor Rp. 300.000/lonjor Rp. 3.600.000
uk 6x15
22. Selot 10 biji Rp. 90.000/biji Rp. 900.000
23. Engsel jendela 10 pasang Rp. 20.000/pasang Rp. 200.000
24. Engsel pintu 10 pasang Rp. 25.000/pasang Rp. 250.000
25. Cat 10 kaleng Rp. 250.000/kaleng Rp 2.500.000
26. Semen putih 2 sak Rp. 75.000/sak Rp. 150.000
27. Kalsium 20 kg Rp. 1.000/kg Rp. 20.000
TOTAL BIAYA 1 RUMAH Rp. 127.560.000
Sumber : data diolah peneliti (2018)

Tabel 2. Perhitungan untuk Rancangan Biaya Pembangunan Rumah Tipe

Dover C

No. Bahan Jumlah yang Harga Total Harga

dibutuhkan untuk 1 Rumah
1. Pasir 6 truk Rp. 1.500.000/truk Rp. 9.000.000
2. Batu Kali 15 truk Rp. 1.5000.000/truk Rp. 22.500.000
3. Semen 30 karung Rp. 50.000/karung Rp. 1.500.000
4. Besi ukuran 90 lonjor Rp. 40.000/lonjor Rp. 3.600.000
8mL
5. Besi ukuran 30 lonjor Rp. 20.000/lonjor Rp. 600.000
6mL
6. Batu Bata 3 truk Rp. 2.500.000/truk Rp. 7.500.000
7. Batu Koral 3 kol Rp. 250.000/kol Rp. 750.000
8. Genteng 9000 biji Rp. 1.000/biji Rp. 9.000.000
9. Kayu 15 kubik Rp. 6.500.000/kubik Rp. 97.500.000
10. Paku 15 kg Rp. 20.000/kg Rp. 300.000
11. Kawat 3 kg Rp. 20.000/kg Rp. 60.000
12. Kapur 3 ton Rp. 1.000.000/ton Rp. 3.000.000
13. Semen merah 6 kubik Rp. 500.000/kubik Rp. 3.000.000
14. Keramik 120 m Rp. 50.000/m Rp. 6.000.000
15. Daun pintu 18 lonjor Rp. 300.000/lonjor Rp. 5.400.000
uk.6x15
16. Pintu uk 4x10 18 lonjor Rp. 100.000/lonjor Rp. 1.800.000
17. Jendela uk 12 lonjor Rp. 100.000/lonjor Rp. 1.200.000
4x10
18. Asbes 120 biji Rp. 25.000/biji Rp. 3.000.000
19. Kayu plafon 6 kubik Rp. 500.000/kubik Rp. 3.000.000
uk 4x6
20. Triplek 12 lembar Rp. 100.000/lembar Rp. 1.200.000
21. Daun jendela 18 lonjor Rp. 300.000/lonjor Rp. 5.400.000
uk 6x15
22. Selot 15 biji Rp. 90.000/biji Rp. 1.350.000
23. Engsel jendela 15 pasang Rp. 20.000/pasang Rp. 300.000
24. Engsel pintu 15 pasang Rp. 25.000/pasang Rp. 375.000
25. Cat 15 kaleng Rp. 250.000/kaleng Rp. 3.750.000
26. Semen putih 3 sak Rp. 75.000/sak Rp. 225.000
27. Kalsium 30 kg Rp. 1.000/kg Rp. 30.000
TOTAL BIAYA 1 RUMAH Rp. 191.340.000
Sumber : data diolah peneliti (2018)

Tabel 3. Perhitungan untuk Rancangan Biaya Pembangunan Rumah

TipeMainroad 2 lantai

No. Bahan Jumlah yang Harga Total Harga

dibutuhkan untuk 1 Rumah
1. Pasir 8 truk Rp. 1.500.000/truk Rp. 12.000.000
2. Batu Kali 20 truk Rp. 1.5000.000/truk Rp. 3.000.000
3. Semen 40 karung Rp. 50.000/karung Rp. 2.000.000
4. Besi ukuran 120 lonjor Rp. 40.000/lonjor Rp. 4.800.000
8mL
5. Besi ukuran 40 lonjor Rp. 20.000/lonjor Rp. 800.000
6mL
6. Batu Bata 4 truk Rp. 2.500.000/truk Rp. 10.000.000
7. Batu Koral 4 kol Rp. 250.000/kol Rp. 1.000.000
8. Genteng 12.000 biji Rp. 1.000/biji Rp. 12.000.000
9. Kayu 20 kubik Rp. 6.500.000/kubik Rp. 130.000.000
10. Paku 20 kg Rp. 20.000/kg Rp. 400.000
11. Kawat 4 kg Rp. 20.000/kg Rp. 80.000
12. Kapur 4 ton Rp. 1.000.000/ton Rp. 4.000.000
13. Semen merah 8 kubik Rp. 500.000/kubik Rp. 4.000.000
14. Keramik 160 m Rp. 50.000/m Rp. 8.000.000
15. Daun pintu 24 lonjor Rp. 300.000/lonjor Rp. 7.200.000
uk.6x15
16. Pintu uk 4x10 24 lonjor Rp. 100.000/lonjor Rp. 2.400.000
17. Jendela uk 16 lonjor Rp. 100.000/lonjor Rp. 1.600.000
4x10
18. Asbes 160 biji Rp. 25.000/biji Rp. 4.000.000
19. Kayu plafon 8 kubik Rp. 500.000/kubik Rp. 4.000.000
uk 4x6
20. Triplek 16 lembar Rp. 100.000/lembar Rp. 1.600.000
21. Daun jendela 24 lonjor Rp. 300.000/lonjor Rp. 7.200.000
uk 6x15
22. Selot 20 biji Rp. 90.000/biji Rp. 1.800.000
23. Engsel jendela 20 pasang Rp. 20.000/pasang Rp. 400.000
24. Engsel pintu 20 pasang Rp. 25.000/pasang Rp. 500.000
25. Cat 20 kaleng Rp. 250.000/kaleng Rp 5.000.000
26. Semen putih 4 sak Rp. 75.000/sak Rp. 300.000
27. Kalsium 40 kg Rp. 1.000/kg Rp. 40.000
 TOTAL BIAYA 1 RUMAH Rp. 228.120.000
Sumber : data diolah peneliti (2018)

Tabel 4. Perhitungan untuk Rancangan Rincian Biaya Investasi Rumah Tipe

Andreson A+B

No. Keterangan Jumlah

1. Tanah ukuran 84 m2 (84m2 x Rp. 5.000.000/m2) Rp 420.000.000
2. Biaya bangunan untuk 1 rumah Rp. 127.560.000
3. Desain interior (per m2 = Rp. 350.000) Rp. 29.400.000
4. Desain eksterior (per m2 = Rp. 250.000) Rp. 21.000.000
5. Pembuatan surat ijin Rp. 3.000.000
JUMLAH Rp. 600.960.000
Sumber : data diolah peneliti (2018)

Tabel 5. Perhitungan untuk Rancangan Rincian Biaya Investasi Rumah Tipe

Dover C

No. Keterangan Jumlah

1. Tanah ukuran 135 m2 (135m2 x Rp. 5.000.000/m2) Rp 675.000.000

2. Biaya bangunan untuk 1 rumah Rp. 191.340.000

3. Desain interior (per m2 = Rp. 350.000) Rp. 47.250.000
4. Desain eksterior (per m2 = Rp. 250.000) Rp. 33.750.000
5. Pembuatan surat ijin Rp. 3.000.000
JUMLAH Rp. 950.340.000
Sumber : data diolah peneliti (2018)
Tabel 6. Perhitungan untuk Rancangan Rincian Biaya Investasi Rumah Tipe
Mainroad 2 lantai

No. Keterangan Jumlah

1. Tanah ukuran 300 m2 (300m2 x Rp. 5.000.000/m2) Rp 1.500.000.000
2. Biaya bangunan untuk 1 rumah Rp. 228.120.000
3. Desain interior (per m2 = Rp. 350.000) Rp. 105.000.000
4. Desain eksterior (per m2 = Rp. 250.000) Rp. 75.000.000
5. Pembuatan surat ijin Rp. 3.000.000
JUMLAH Rp. 1.911.120.000
Sumber : data diolah peneliti (2018)

Tabel 7.Perhitungan untuk Rancangan Rincian Biaya Operasional

No. Keterangan Biaya/bulan Biaya/tahun

1. Biaya gaji meliputi :
Kepala Teknik (1 orang x Rp. 3.500.000) Rp. 3.500.000 Rp. 42.000.000
Arsitek (3 orang x Rp. 3.000.000) Rp. 9.000.000 Rp. 108.000.000
Manajer (2 orang x Rp. 2.600.000) Rp. 5.200.000 Rp. 62.400.000
Pengawas lapangan, surveyor,
administrasi, marketing (8 orang x @ Rp. 18.400.000 Rp. 220.800.000
Rp. 2.300.000) Rp. 4.000.000 Rp. 48.000.000
Keamanan (2 orang x @ Rp. 2.000.000) Rp. 22.500.000 Rp. 270.000.000
Tukang Bangunan (10 orang x @Rp.
2.250.000)
2. Biaya listrik Rp. 1.000.000 Rp. 12.000.000
3. Biaya air Rp. 1.000.000 Rp. 12.000.000
4. Biaya promosi Rp. 3.500.000 Rp. 42.000.000
5. Biaya pemeliharaan Rp. 1.500.000 Rp. 18.000.000
6. Biaya lain-lain Rp. 2.000.000 Rp. 24.000.000
JUMLAH Rp. 71.600.000 Rp. 859.200.000
Sumber : data diolah peneliti (2018)
 Penjualan rumah masing-masing tipe selama 1 tahun diperkirakan 10
rumah dengan harga jual tipe Andreson A+B sebesar Rp. 610.000.000, tipe Dover
C sebesar Rp. 1.025.000.000, dan tipe Mainroad 2 lantai sebesar Rp.
2.800.000.000, dengan peningkatan harga jual 5% per tahun. Berdasarkan
pengamatan diperkirakan penjualan rumah tipe Andreson A+B ini dapat
memperoleh penghasilan pada tahun pertama sebesar Rp. 6.100.000.000. Jumlah
tersebut didapat dari perhitungan : 10 rumah tipe Andreson A+B dikalikan dengan
harga jual sebesar Rp. 610.000.000. Tipe rumah Dover C dapat memperoleh
penghasilan pada tahun pertama sebesar Rp. 1.025.000.000 x 10 rumah = Rp.
10.250.000.000, sedangkan untuk tipe rumah Mainroad 2 lantai dapat
memperoleh penghasilan pada tahun pertama sebesar Rp. 2.800.000.000 x 10
rumah = Rp. 28.000.000.000.

Pembangunan perumahan Austin Ville membutuhkan modal sebesar Rp.

130.000.000.000 yang sebagian diperoleh dari kredit Bank Swasta di Kota
Malang dengan rincian : modal sendiri Rp. 100.000.000.000 dan pinjaman bank
Rp. 30.000.000.000 dengan bunga 15% per tahun dengan jangka waktu 10 tahun.

Tabel 8. Perkiraan Benefit Rumah Tipe Andreson A+B

Tahun Tahun Jumlah Peningkatan Jumlah Pendapatan

Ke (5%) (Rp)
2019 1 - 6.100.000.000
2020 2 5 6.405.000.000
2021 3 5 6.725.250.000
2022 4 5 7.061.513.000
2023 5 5 7.414.589.000
2024 6 5 7.785.318.000
2025 7 5 8.174.584.000
2026 8 5 8.583.313.000
2027 9 5 9.012.479.000
2028 10 5 9.463.103.000
Sumber : data diolah peneliti (2018)
 Tabel 9. Perkiraan Benefit Rumah Tipe Dover C

Tahun Tahun Jumlah Peningkatan Jumlah Pendapatan

Ke (5%) (Rp)
2019 1 - 10.250.000.000
2020 2 5 10.762.500.000
2021 3 5 11.300.625.000
2022 4 5 11.865.656.000
2023 5 5 12.458.939.000
2024 6 5 13.081.886.000
2025 7 5 13.735.980.000
2026 8 5 14.422.779.000
2027 9 5 15.143.918.000
2028 10 5 15.901.114.000
Sumber : data diolah peneliti (2018)

Tabel 10. Perkiraan Benefit Rumah Tipe Mainroad 2 lantai

Tahun Tahun Jumlah Peningkatan Jumlah Pendapatan

Ke (5%) (Rp)
2019 1 - 28.000.000.000
2020 2 5 29.400.000.000
2021 3 5 30.870.000.000
2022 4 5 32.413.500.000
2023 5 5 34.034.175.000
2024 6 5 35.735.884.000
2025 7 5 37.522.678.000
2026 8 5 39.398.812.000
2027 9 5 41.368.753.000
2028 10 5 43.437.191.000
Sumber : data diolah peneliti (2018)
 Tabel 11. Perkiraan Rencana Biaya Usaha Perumahan selama 10 tahun

Tahun Tahun ke Biaya Investasi Biaya Total Biaya (Rp)

( Rp) Operasional (Rp)
2018 0 103.872.600.000 - 103.872.600.000
2019 1 - 25.776.000.000 25.776.000.000
2020 2 - 27.064.800.000 27.064.800.000
2021 3 - 28.418.040.000 28.418.040.000
2022 4 - 29.838.942.000 29.838.942.000
2023 5 - 31.330.889.100 31.330.889.100
2024 6 - 32.897.433.555 32.897.433.555
2025 7 - 34.542.305.233 34.542.305.233
2026 8 - 36.319.420.495 36.319.420.495
2027 9 - 38.135.391.520 38.135.391.520
2028 10 - 40.042.161.096 40.042.161.096
Sumber : data diolah peneliti (2018)

*untuk biaya operasional diperkirakan meningkat sebesar 5% per tahun.

*biaya operasional Rp. 859.200.000 dikalikan penjualan rumah untuk

masing-masing tipe rumah = Rp. 859.200.000 x 30 rumah = Rp.
25.776.000.000

*biaya investasi Rp. 103.872.600.000 didapat dari penjumlahan biaya

investasi tiap tipe rumah dikalikan dengan penjualan rumah masing-
masing tipe (masing-masing tipe=10 rumah) = Rp. 600.960.000 + Rp.
950.340.000 + Rp. 1.911.120.000 x 30 rumah = Rp 103.872.600.000

Analisis Kuantitatif

Analisis kuantitatif dilakukan dengan perhitungan yang menggunakan alat, model

atau rumus untuk menjawab permasalahan penelitian. Alat/ rumus yang
digunakan adalah Kriteria Investasi. Kriteria Investasi yang digunakan dalam
penelitian ini adalah Net Present Value (NPV), Net Benefit Cost Ratio (Net B/C),
dan Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PBP), Break Even Point
(BEP).
Th Benefit Cost Net Benefit DF NPV DF NPV DF NPV
(13%) (15%) (17%)
1 2 3 4 6 8 10
5 7 9
0 - 103.872.600.000 (103.872.600.000) 1 (103.872.600.000) 1 (103.872.600.000) 1 (103.872.600.000)
1 44.350.000.000 25.776.000.000 18.574.000.000 0,885 16.437.990.000 0,870 16.159.380.000 0,855 15.880.770.000
2 46.567.500.000 27.064.800.000 19.502.700.000 0,783 15.270.614.100 0,756 14.744.041.200 0,731 14.256.473.700
3 48.895.875.000 28.418.040.000 20.477.835.000 0,693 14.191.139.655 0,658 13.474.415.430 0,624 12.778.169.040
4 51.340.669.000 29.838.942.000 21.501.727.000 0,613 13.180.558.651 0,572 12.298.987.844 0,534 11.481.922.218
5 53.907.703.000 31.330.889.100 22.576.813.900 0,543 12.259.209.948 0,497 11.220.676.508 0,456 10.295.027.138
6 56.603.088.000 32.897.433.555 23.705.654.445 0,480 11.378.714.134 0,432 10.240.842.720 0,390 9.245.205.234
7 59.433.242.000 34.542.305.233 24.890.936.767 0,425 10.578.648.126 0,376 9.358.992.224 0,333 8.288.681.943
8 62.674.904.000 36.319.420.495 26.355.483.505 0,376 9.909.661.798 0,327 8.618.243.106 0,285 7.511.312.799
9 65.525.150.000 38.135.391.520 27.389.758.480 0,333 9.120.789.574 0,284 7.778.691.408 0,243 6.655.711.311
10 68.801.408.000 40.042.161.096 28.759.246.904 0,295 8.843.977.837 0,242 6.959.737.751 0,208 5.981.923.356
TOTAL 17.298.703.823 6.981.408.191 (1.497.403.261)
Tabel 12. Analisis Finansial Rencana Pendirian Perumahan Austin Ville
Keterangan :

Untuk mencari tingkat bunga yang menghasilkan NPV mendekati nol (0) dilakukan dengan cara trial and error. Setelah dilakukan trial
and error pada berbagai tingkat bunga diperoleh NPV yang mendekati nol (0), yaitu pada bunga 15% dan 17%, dimana tingkat bunga 15%
diperoleh NPV+ 6.981.408.191: dan pada tingkat bunga17 % diperoleh NPV- :(1.497.403.261)
Net Present Value (NPV) : Berdasarkan Tabel 12 dengan tingkat suku bunga
13%, dapat diketahui besarnya Net Present Value (NPV) =17.298.703.823, berarti
NPV > 0 (nol), maka rencana pembangunan perumahan Austin Ville layak untuk
dilaksanakan.

Net Benefit Cost Ratio (Net B/C) : Berdasarkan Tabel 12 diketahui besarnya
NPV positif = 17.298.703.823 +6.981.408.191 24.280.112.014 dan
NPV negatif = 1.497.403.261. Selanjutnya dihitung menggunakan rumus :

Net B/C = NPV Positif

NPV Negatif

Net B/C = 24.280.112.014

1.497.403.261

Net B/C = 16,21

Berdasarkan perhitungan di atas, dapat diketahui besarnya Net B/C =

16,21 , berarti Net B/C > 1, maka rencana pembangunan perumahan Austin Ville
dinyatakan layak untuk dilaksanakan.

Internal Rate of Return (IRR): Berdasarkan Tabel 12 dapat diketahui besarnya

NPV positif yang paling mendekati nol (0) yaitu 6.981.408.191pada tingkat suku
bunga 15% dan NPV negatif yang paling mendekati nol (0) yaitu
1.497.403.261pada tingkat suku bunga 17%. Dengan demikian dapat diketahui
bahwa besarnya IRR ada diantara tingkat suku bunga 15% dan 17%.

IRR = i1 + NPV Positif (i2 – i1)

NPV Positif – NPV Negatif

IRR = 15% + 6.981.408.191 (17%-15%)

6.981.408.191– (-1.497.403.261)
IRR = 15% + 6.981.408.191 2%

8.478.811.452

IRR = 15% + 0,017%

IRR = 15,017%

Berdasarkan perhitungan di atas, diketahui besarnya IRR = 15,017%.

Sedangkan tingkat bunga yang berlaku sebesar 13%. Hal ini berarti IRR > tingkat
bunga yang berlaku (13%) sehingga rencana pembangunan perumahan Austin
Ville layak untuk dilaksanakan.

Tabel 13. Perhitungan Pay Back Period Rencana Pembangunan Perumahan

Austin Ville

Tahun Benefit Cost Net Benefit Net

BenefitKumulatif
0 - 103.872.600.000 (103.872.600.000) (103.872.600.000)
1 44.350.000.000 25.776.000.000 18.574.000.000 (85.298.600.000)
2 46.567.500.000 27.064.800.000 19.502.700.000 (65.795.900.000)
3 48.895.875.000 28.418.040.000 20.477.835.000 (45.318.065.000)
4 51.340.669.000 29.838.942.000 21.501.727.000 (23.816.338.000)
5 53.907.703.000 31.330.889.100 22.576.813.900 (1.239.524.100)
6 56.603.088.000 32.897.433.555 23.705.654.445 22.466.130.345
7 59.433.242.000 34.542.305.233 24.890.936.767 47.357.067.112
8 62.674.904.000 36.319.420.495 26.355.483.505 73.712.550.617
9 65.525.150.000 38.135.391.520 27.389.758.480 101.102.309.097
10 68.801.408.000 40.042.161.096 28.759.246.904 129.861.556.001
Jumlah 558.099.539.000 428.237.982.999 129.861.556.001
Sumber : data diolah peneliti (2018)
 Berdasarkan perhitungan pada Tabel 13 dapat dihitung besarnya Pay Back
Period dengan menggunakan Metode Net Benefit Cumulative, dengan rumus
sebagai berikut :

PBP = Tp-1 + Sisa Hutang X 12 bulan

Net Benefit Setelah Sisa Hutang

PBP = 5 + 1.239.524.100 X 12 bulan

23.705.654.445

PBP = 5 + 0,6 bulan

PBP = 5 tahun 6 bulan.

Waktu yang dibutuhkan proyek ini untuk mengembalikan modal

keseluruhan yaitu selama 5 tahun 6 bulan. Hal ini berarti waktu yang dibutuhkan
untuk mengembalikan modal lebih cepat daripada umur proyek yang umurnya 10
tahun. Dengan demikian, berdasarkan hasil Pay Back Period rencana
pembangunan perumahan Austin Ville masih dapat dinyatakan layak untuk
dilaksanakan.
 Tabel 14. Perhitungan Break Even Point (BEP) Rencana Pembangunan
Perumahan Austin Ville

Tahun Benefit Cost Benefit Kumulatif Cost Kumulatif

0 - 103.872.600.000 - 103.872.600.000
1 44.350.000.000 25.776.000.000 44.350.000.000 129.648.600.000
2 46.567.500.000 27.064.800.000 90.917.500.000 156.713.400.000
3 48.895.875.000 28.418.040.000 139.813.375.000 185.131.440.000
4 51.340.669.000 29.838.942.000 191.154.044.000 214.970.382.000
5 53.907.703.000 31.330.889.100 245.061.747.000 246.301.271.100
6 56.603.088.000 32.897.433.555 301.664.835.000 279.198.704.655
7 59.433.242.000 34.542.305.233 361.098.077.000 313.741.009.888
8 62.674.904.000 36.319.420.495 423.772.981.000 350.060.430.383
9 65.525.150.000 38.135.391.520 489.298.131.000 388.195.821.903
10 68.801.408.000 40.042.161.096 558.099.539.000 428.237.982.999
Jumlah 558.099.539.000 428.237.982.999
Sumber : data diolah peneliti (2018)

Berdasarkan perhitungan pada Tabel 14, untuk menghitung besarnya Break Even
Point (BEP) yaitu sebagai berikut :

BEP = Tp-1 +  Cost Sebelum BEP -  Benefit Sebelum BEP X 12 bulan

Benefit pada saat BEP

BEP = 5 + 246.301.271.100 - 245.061.747.000 X 12 bulan

56.603.088.000

BEP = 5 + 0,26 bulan

BEP = 5 tahun 3 bulan 12 hari

 Bab IV

KESIMPULAN

Berdasarkan hasil analisis dan pembahasan yang telah dilakukan baik

dengan metode analisis kuantitatif dan analisis kualitatif dapat diperoleh
kesimpulan untuk bisnis rencana pembangunan perumahan AUSTINVILLE
RESIDENCE. Berdasarkan hasil analisis Kriteria Investasi dengan Net Present
Value sebesar 17.298.703.823 menunjukkan bahwa NPV > 0 berarti bisnis
perumahan AUSTINVILLE RESIDENCE layakuntuk dilaksanakan. Berdasarkan
Net Benefit Cost Ratio sebesar 16,21menunjukkan bahwa Net B/C > 1 berarti
bisnis rencana pembangunan perumahan AUSTINVILLE RESIDENCE layak
untuk dilaksanakan. Dengan demikian berdasarkan kriteria investasi bisnis
perumahan AUSTINVILLE RESIDENCE layak untuk dilaksanakan. Berdasarkan
Internal Rate Of Return sebesar 15,017% menunjukkan bahwa IRR > 13% tingkat
bunga yang berlaku (13%) berarti bisnis rencana pembangunan perumahan
AUSTINVILLE RESIDENCE dinyatakan layak untuk dilaksanakan.

Berdasarkan hasil analisis Pay Back Period diketahui bahwa waktu yang
dibutuhkan untuk mengembalikan modal usaha adalah 5 tahun 6 bulan. Hal ini
menunjukkan bahwa waktu yang dibutuhkan untuk dapat pengembalian modal
relatif lebih singkat di banding dengan umur proyek (10 tahun), berarti bisnis
rencana pembangunan perumahan AUSTINVILLE RESIDENCE layak untuk
dilaksanakan. Dari hasil analisis Break Even Point diketahui waktu yang
dibutuhkan bisnis perumahan AUSTINVILLE RESIDENCE untuk dapat
mendapatkan keuntungan bersih adalah pada saat setelah BEP terjadi yaitu 5
tahun 3 bulan 12 hari. Waktu yang dibutuhkan untuk mendapatkan keuntungan
relatif lebih cepat dibanding dengan jangka waktu hutang (10 tahun). Hal ini dapat
lebih menyakinkan lagi bahwa bisnis rencana pembangunan perumahan
AUSTINVILLE RESIDENCE layak untuk dilaksanakan. Dengan menggunakan
metode kuantitatif maka dapat disimpulkan bahwa bisnis perumahan rencana
pembangunan AUSTINVILLE RESIDENCE layak untuk dilaksanakan.
 Berdasarkan hasil analisis kualitatif dari berbagai aspek yang digunakan
untuk menentukan kelayakan bisnis yaitu aspek teknis, aspek pasar dan
pemasaran, aspek yuridis, aspek manajemen dan organisasi, dan aspek ekonomis,
aspek lingkungan dapat disimpulkan bahwa bisnis rencana pembangunan
perumahan AUSTINVILLE RESIDENCE layak untuk dilaksanakan. Dengan
demikian dapat disimpulkan bahwa bisnis rencana pembangunan perumahan
AUSTINVILLE RESIDENCE layak untuk dilaksanakan.
 Daftar Pustaka

Choliq, Abdul.1999. Evaluasi Proyek, Edisi Revisi. Bandung. CV. Pioner Jaya.
Husnan, Suad dan Soewarsono.1999. Studi Kelayakan Proyek. Yogyakarta. UPP
AMPYKPN.
Ibrahim, H.M. Yacob. 2003. Studi Kelayakan Bisnis. Edisi Revisi. Jakarta. Rineka
Cipta.
Kasmir dan Jafkar. 2009. Studi Kelayakan Bisnis. Edisi kedua. Jakarta. Kencana.
www.austinvilleresidence.com