de l’équipement,
des transports
et du logement
GUIDE
des
CONTRATS de MAINTENANCE
des
BATIMENTS PUBLICS
Mars 1999
Sommaire
INTRODUCTION
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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"
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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"
Introduction
La conduite de la maintenance des bâtiments requiert des compétences de plus en plus pointues
et diversifiées compte tenu de l'accroissement des équipements techniques, de leur complexité et
de l'apparition de dispositifs bâtis nouveaux. Les services intérieurs des gestionnaires publics
sont souvent insuffisamment structurés ou formés pour assurer l'ensemble des prestations
nécessaires ; il est alors nécessaire de faire appel à des prestataires extérieurs privés qu'il faut
choisir, contrôler et rétribuer. Ceci doit se faire dans le cadre de contrats ou marchés dont la mise
en place et la gestion imposent des compétences techniques et administratives spécifiques.
En s’adressant à la DDE, le maître de l’ouvrage est en droit d’attendre une garantie au niveau du
respect de la réglementation de la commande publique ainsi qu’une compétence technique de
généraliste du bâtiment apte à piloter, lorsque le besoin s’en fait sentir, des prestations
supplémentaires de spécialistes. Les services doivent donc connaître un ensemble d’informations
essentielles que ce guide propose de rassembler. La plupart de ces informations sont actuellement
disponibles dans différents ouvrages techniques et dans les fascicules des groupes permanents
d'étude des marchés GPEM de la commission centrale des marchés CCM1. L'objectif du présent
ouvrage est donc d'en extraire, et de commenter de façon pratique, l'information technique
générale et les procédures nécessaires à l'exercice de cette mission nouvelle d'assistance et
conseil à la maintenance.
1
Se reporter à la sélection d'ouvrages en fin du guide.
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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"
Enfin en annexe le lecteur trouvera un récapitulatif des vérifications obligatoires dans les
Etablissements Recevant du Public (E.R.P.), la recommandation de la commission des clauses
abusives sur les contrats de maintenance de certains équipements et une sélection d'ouvrages sur
le sujet.
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Typologie de la maintenance
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1er niveau.
2ème niveau
3ème niveau
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4ème niveau
5ème niveau
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Maintenance
Dépannages Exécution
Mesures Opérations de
conservatoires Visites d'inspection maintenance
Réparation Contrôle - Bilans
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Avantages Contraintes
Maintenance effectuée par du personnel interne :
• maîtrise de tout ce qui concerne • mise en place d’une structure adaptée et de
l’exploitation personnels spécialisés compétents
• maintien de la connaissance des • formation permanente du personnel
constituants du bâtiment • gestion du personnel (absences, congés,
• maintien d’un savoir - faire interne départs)
Maintenance effectuée par plusieurs prestataires privés
• Obligations de moyens et de résultats • mise en place d’une structure de contrôle
contractualisées performante
• allégement des tâches internes • gestion de plusieurs contrats
• perte de la maîtrise de gestion des
installations
Maintenance effectuée par un seul prestataire privé
• Obligations de moyens et de résultats • mise en place d’une structure de contrôle
contractualisées performante
• allégement des tâches internes • moindre connaissance de l'état global du
• un seul interlocuteur, un seul contrat : patrimoine
simplification des rapports avec la société
extérieure
En pratique, la structure de l'organisation de la maintenance
se définira à partir de l'analyse des moyens de la maîtrise
d'ouvrage et de sa politique de maintenance.
Les critères de choix seront les suivants :
- technicité des équipements,
- effectif et compétence du personnel,
- importance des stocks de matériel nécessaire,
- facilité à mesurer et à contrôler les résultats.
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CCTG
CCAG-FCS
(s'il existe)
CCAP CCTP
ou bien
CCAG-FCS CCTG
(s'il existe)
CCP
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Le forfait
Commentaires:
L'intérêt du forfait est la simplicité et Il s'applique pour toutes les prestations de maintenance
la facilité des prévisions budgétaires. préventive systématique. Il s'applique aussi pour des prestations
De plus, lorsqu'il rémunère aussi la de maintenance préventive conditionnelle et de maintenance
maintenance corrective courante, il corrective :
incite l'entreprise à assurer une
- lorsque le volume de matériels concernés est suffisamment
maintenance préventive de qualité.
important
- ou qu'une étude statistique de ceux-ci permet à l'entreprise de
déterminer un prix moyen.
Commentaires :
Cette double décomposition est utile Le forfait fait l'objet d'une double décomposition :
lors de l'analyse des offres : elle
permet de vérifier la validité des prix par équipements ou grands composants,
annoncés et d'évaluer la stratégie de
l'entreprise par le rapport par nature des prestations :
maintenance corrective/maintenance
préventive notamment. - conduite et surveillance,
Elle pourra être utile lors du suivi, - maintenance préventive,
par exemple pour l'analyse des - maintenance corrective et remplacement matériel courant,
éventuelles insuffisances dans la - mise à disposition du service d'astreinte,
prestation ou lors de modifications du
bâtiment ou des équipements.
- fourniture de consommables et outillage, pièces de rechange
dont la valeur est inférieure à un seuil fixé.
Les bons de commandes
Le volume de certaines interventions correctives ne peut être
Commentaires : quantifié, même sur la durée relativement longue d'une année.
Les travaux sur bons de commandes Le maître d'ouvrage doit pouvoir pourtant les faire réaliser au
seront limités par un montant global meilleur prix même si elles présentent un caractère d'urgence. Le
annuel figurant au marché. mode de rémunération sur bon de commande (en régie d'heures
Par ailleurs, ils ne sont pas
et dépenses contrôlées) répond à ce type d'intervention.
systématiquement confiés au titulaire.
Le marché spécifie que le maître de Pour disposer d'une base contractuelle de rémunération,
l'ouvrage se réserve le droit de les l'entreprise indiquera dans son offre :
mettre en concurrence.
les prix horaires d'intervention selon les catégories de
personnel,
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la compréhension du dossier :
- appréciation de la capacité du candidat à estimer les
prestations demandées dont évaluation de la charge de travail,
évaluation des fournitures (outillage, consommables et pièces
de rechange, etc.).
la qualité de l'offre :
- présentation,
- clarté,
- précisions apportées.
Le règlement d'appel d'offres précise ces critères ainsi que leur
classement par ordre de priorité.
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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"
Une estimation des prestations doit Le cahier des charges définit précisément le niveau de qualité de
être établie avant l'appel d'offres. travail sur lequel l'entreprise s'engage.
Le prix proposé sera comparé au prix estimé avant l’appel
d’offre. Il devra aussi être étudié au regard de la double
décomposition demandée, par équipement et par nature de
prestations : préventives, correctives, budget des petites
fournitures, etc.
De même, il sera contrôlé par sa mise en rapport avec les
moyens que l'entreprise, dans son mémoire justificatif, propose
de mobiliser. Les entreprises auront du compléter le CCTP, au
niveau des gammes de maintenance, par les temps prévus
d'intervention et les niveaux de compétence des personnels
affectés aux différentes interventions.
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2
Les références de ces documents sont indiquées dans la sélection
d'ouvrages en annexe.
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III.1. Le chauffage
Le document de référence est le cahier des clauses techniques
générales (C.C.T.G.) approuvé par le décret N°87-966 du 26
novembre 1987 - Brochure N°2008 de la collection marchés
publics. La mise au point de ce document a été motivée par le
besoin des gestionnaires de bâtiment de disposer d'un outil,
cadre de contractualisation, pour ce poste important dans les
budgets de fonctionnement.
Ce C.C.T.G. est applicable à tous les marchés publics. Il est
obligatoire pour l'Etat et ses établissements publics.
Les marchés d'exploitation de chauffage sont des marchés à
obligation de résultats : température des locaux pendant période
ou durée de chauffage donnée.
Les prestations comportent la conduite et les réglages, la
Les différents termes de rémunération : surveillance, le petit entretien ; la rémunération correspondante
Rémunération P1 : fourniture d'énergie est désignée sous le terme P2.
Rémunération P2 : prestations de
conduite et de petit entretien La fourniture d'énergie peut être incluse au marché ; la
Rémunération P3 : garantie totale rémunération correspondante est désignée sous le terme P1.
Il existe cinq types de marchés :
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Les degrés jours unifiés (DJU) servent Conditions climatiques - marché MT et marchés en "I"
à calculer les consommations théoriques Le marché prévoit une consommation théorique, pour la saison
selon les saisons de chauffe.
de chauffe considérée et pour la température contractuelle des
locaux. Cette consommation théorique est définie par un nombre
de degrés jours. Ce nombre est la somme sur la saison de
chauffe du nombre de degrés d'écart entre la température
extérieure et la température intérieure contractuelle pour les
jours de chauffage. La base de calcul est les degrés jours unifiés
DJU (température intérieure 18°) diffusés par le COSTIC pour
un certain nombre de stations météo de référence.
Marché d'exploitation avec garantie totale (P3)
Les collectivités locales (uniquement elles et pas l’Etat) qui
désirent, moyennant une redevance annuelle forfaitaire P3, voir
le titulaire d'un marché d'exploitation maintenir le matériel en
parfait état de fonctionnement et si nécessaire assurer son
renouvellement peuvent souscrire des marchés d'exploitation
avec garantie totale - Brochure N°5602 collection marchés
publics - dont la durée peut alors atteindre 16 ans. Il existe 2
types de garantie totale :
− garantie totale à répartition (GTR)
Les travaux de maintenance sont à la charge du titulaire. Il est
tenu un compte d'exécution enregistrant, annuellement, les
redevances P3 versées et les dépenses effectuées ; le solde
éventuel (positif ou négatif) est partagé entre les parties en fin de
contrat.
− garantie totale (GT)
Il n'y a pas de répartition en fin de contrat.
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III.6. Le nettoyage
Les documents de référence sont :
le guide pour le nettoyage des locaux, recommandation N°
G1-87, Brochure CCM Mod. 10075 – 1988.
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III.7. La Surveillance et la
télésurveillance
Le document de référence est la recommandation J1-90 relative
aux marchés de surveillance et télésurveillance, Brochure CCM
N°5629 – 1990.
Ce document comporte les actes d’engagement types et les
cahiers des clauses particulières types relatifs à la surveillance et
la télésurveillance.
Ces marchés sont des marchés à obligation de moyens (effectifs)
et de résultats (continuité du service).
La rémunération est forfaitaire.
Les éventuelles prestations supplémentaires sont rémunérées sur
bordereau de prix.
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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"
Décomposition fonctionnelle :
Prestations Montant HT
1 Conduite et surveillance
2 Maintenance préventive
3 Maintenance corrective et remplacement du matériel
courant
4 Mise à disposition du service d'astreinte
5 Fournitures de consommables, pièces de rechange et
outillage
Prix global et forfaitaire - montant HT
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- Ingénieur FHT/heure
- Technicien FHT/heure
- Agent technique FHT/heure
- Ouvrier professionnel FHT/heure
Taux de majoration pour
- de 20 H à 22H %
- heures de nuit (22H à 6H) %
- samedi %
- dimanche et jours fériés %
Achat de matériel
- Coefficient d'entreprise sur les factures d'achat de matériel
(pour fournitures hors forfait) :
K=
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GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"
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MARCHE PUBLIC DE MAINTENANCE ET DE SERVICES
MINISTERE DE LA JUSTICE
Préfecture du Rhône
Direction Départementale de l'Equipement
_________________
_________________
(LOT 1)
(C.C.T.P.)
ANNEXES
ANNEXE 1 : DONNEES TECHNIQUES (REPERAGE DES BATIMENTS- CHAINES FONCTIONNELLES
ET NOMENCLATURES DE EQUIPEMENTS)
ANNEXE 2 : GAMMES DE MAINTENANCE
ANNEXE 3 : CAHIER DES CHARGES DE GMAO
Partie V. ANNEXES
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ERP
VERIFICATIONS REGLEMENTAIRES
(Liste établie par SOCOTEC – Novembre 1998)
ELECTRICITE
Vérifications périodiques • C.T. 3R 232-1-12
• Ensemble des installations 1 an • Décret du 14.11.88 – art. 53
• Art. R 123-43 du C.C.H.
• Règlement de sécurité art. EL 14
• Normes NFC 15-100 et 15-211
• GH 59 si le bâtiment est classé IGH
Vérifications ponctuelles
• Ensemble des installations • C.T. R 232-1-12
- Avant mise en service, après
modification • Décret du 14.11.88 – art. 53
- Sur mise en demeure • Décret du 14.11.88 – art. 54
• Conductibilité des sols des salles • Norme NFC 15-211
d’opération et d’anesthésie
INCENDIE
Vérifications périodiques •
Pour tous les équipements • C.T. R 232-1-12
• C.T. R 232-12-21
• Robinets d’incendie armés 1 an • ERP – art. MS 73 et PE 4
• GH 59 si le bâtiment est classé IGH
• Règle R5 de l’APSAD – art. 5-1-2
1an • NFS 62-201 –art.8-6
• Extincteurs automatiques 1 an • ERP – art. MS 73 et PE 4
- à eau (de type sprinkler) • GH 59 si le bâtiment est classé IGH
6 mois • NFS 62-212 –art. 6 / Règle R1 de l’APSAD – art. 1-5-2
- au CO² 1 an • ERP – art. MS 73 et PE 4
• GH 59 si le bâtiment est classé IGH
• Note d’information technique 239 du 16.09.80 – art. 4
6 mois • Règle R3 de l’APSAD – art. 10-6
- au halon 13 01 1 an • ERP – art. MS 73 et PE 4
• GH 59 si le bâtiment est classé IGH
6 mois • S 62-101 art. D1/ Règle R2 de l’APSAD – art. 2-2-3, note
d’information technique 233 du 07.11.78 – art.3
• Extincteurs portatifs ou sur roues 1 an • ERP – art. MS 73 et PE 4
• GH 59 si le bâtiment est classé IGH
• Règle R4 de l’APSAD – art. 5-1-2
• Installations de désenfumage 1 an • ERP – art. DF 8 et PE 4 / NFS 61-933 Annexe A
• Règle R17 de l’APSAD – art. 12-3
• Installations de détection 1 an • ERP – art. MS 73 et PE 4 / NFS 61-933 Annexe A
automatique 6 mois • Règle R7 de l’APSAD – art. 6-4
• Systèmes de sécurité incendie 1 an • ERP – art. MS 73 et PE 4 / NFS 61-933 Annexe A
• Equipement d’alarme et d’alerte 1 an • ERP – art. MS 73 et PE 4 / NFS 61-933 Annexe A
• GH 59 si le bâtiment est classé IGH
• Portes, rideaux, trappes, volets et 1 an • ERP – art. MS 73 / NFS 61-933 Annexe A
autres éléments de fermeture • GH 59 si le bâtiment est classé IGH
• Règle R16 de l’APSAD – art. 3-5
Vérifications ponctuelles • C.T. R 235-4-16 ET R 232-12-21
• Avant mise en service • ERP – art. MS 73 et PE 4 / Règles APSAD
3
C.T. : Code du travail
C.C.H. : Code de la Construction et de l’Habitation
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GUIDE "Les marchés de maintenance des bâtiments publics"
BRUIT
Vérifications périodiques
• Mesurage de l’exposition au bruit 3 ans • C.T. R 232-8-1
Vérifications ponctuelles
• Mesurage de l’exposition au bruit • C.T. R 232-8-1 et R 238-8-7
après modification des installations
RAYONNEMENTS IONISANTS
Vérifications périodiques
• Sources scellées 1 an • Arrêté du 02.10.90 – art. 1
• Appareils générateurs électriques
- de plus de 10 ans 2 ans • Arrêté du 02.10.90 – art. 1
- de moins de 10 ans 3 ans • Arrêté du 02.10.90 – art. 1
• Zone surveillée 6 mois • Décret du 02.10.86 – art. 31
Vérifications ponctuelles
• Sources scellées, générateurs
électriques, dispositifs de protection
- avant mise en service, après • Décret du 02.10.86 – art. 28-29
modification
- après dépassement des équivalents de • Décret du 02.10.86 – art. 29 et 35
dose
- sur mise en demeure de l’Inspection du • Décret du 02.10.86 – art. 31 33
Travail
• Sources non scellées Décret du 02.10.86 – art. 30
APPAREILS DE CUISSON
Vérifications périodiques
• Tous appareils 1 an • Règlement de sécurité – art. GC 19
ECLAIRAGE
Vérifications ponctuelles
• Sur mise en demeure • C.T. R 232-7-9
GAZ MEDICAUX
Vérifications périodiques
• Tous appareils 1 an • Règlement de sécurité – art. U41
• Norme NFS 90155
INSTALLATIONS DE GAZ
Vérifications périodiques • C.T. R 232-1-12
• Toutes installations 1 an • Règlement de sécurité – art. GZ 30
Cet aide – mémoire fait abstraction des vérifications imposées par la législation sur les installations classées pour
la protection de l'environnement (loi du 19.07.0976).
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GUIDE "Les marchés de maintenance des bâtiments publics"
sous-traitants ; que ces restrictions générales sont excessives c) De prévoir, en cas de promesses faites par les représentants du
notamment en ce qu’elles empêchent le propriétaire d’opérer des professionnel à l’occasion d’une opération de dépannage ou
interventions conservatoires ou sans caractère technique dans ses d’entretien, un engagement immédiat et définitif du consommateur
propres locaux ; ou de lui faire croire qu’il est définitivement lié par les promesses
Considérant que des contrats de maintenance contiennent des du représentant alors que l’engagement du professionnel n’est
clauses qui limitent la responsabilité du professionnel au montant qu’éventuel ; d) D’obliger le client à acheter au professionnel, à la
des plafonds de la police d’assurance responsabilité civile, sans fin du contrat, les stocks de combustibles à un prix dont le mode
donner au consommateur les informations lui permettant de détermination n’est pas précisé dans le contrat ;
d’apprécier l’exacte étendue de cette limitation,
3° Que soient éliminées des contrats de maintenance des portes
automatiques de garage les clauses qui ont pour objet ou pour
Recommande : effet :
1° Que soient éliminées des contrats de maintenance des a) D’exonérer de sa responsabilité le professionnel de la
installations de chauffage, des dispositifs de transport vertical et maintenance des portes automatiques de garage, en cas de vols et
des portes automatiques de garage les clauses qui ont pour objet ou actes de vandalisme commis alors que le fonctionnement de la
pour effet : porte est défectueux du fait de la carence du professionnel ;
a) De déroger aux règles légales de compétence territoriale ou b) D’exonérer de sa responsabilité le professionnel de la
d’attribution des juridictions ; maintenance des portes automatiques de garage qui, pendant la
b) D’exonérer totalement le professionnel de sa responsabilité ; durée du contrat de maintenance, n’est pas en mesure de fournir
c) D’autoriser le professionnel à résilier l’abonnement aux torts les pièces détachées sauf celles ayant fait l’objet d’une réserve
du consommateur lorsque l’intervention d’un tiers est justifiée par expressément approuvée ;
la carence du professionnel ; 4° Que soient éliminées des contrats de maintenance des
d) De stipuler des indemnités en cas de retard de paiement sans dispositifs de transport vertical les clauses qui ont pour objet ou
indiquer la valeur du taux d’intérêt applicable ou sans prévoir de pour effet de prévoir, lorsque l’usage de l’immeuble fait l’objet de
mise en demeure ; transformations, la modification de plein droit par le professionnel
e) De stipuler une indemnité à la charge du consommateur des conditions contractuelles sans permettre à cette occasion au
défaillant, sans prévoir une indemnité équivalente à la charge du consommateur de renégocier le contrat ou de le résilier ;
professionnel responsable de l’inexécution du contrat ;
f) De stipuler en cas de résiliation anticipée du contrat une 5° Que soient éliminées des contrats de maintenance des
indemnité à la charge du consommateur, alors même que la installations de chauffage et des portes automatiques de garage les
résiliation ne lui serait pas imputable ; clauses qui ont pour objet ou pour effet de dégager le professionnel
g) De prévoir une clause de révision de prix dont les éléments ne de sa responsabilité en cas d’inaptitude des installations à leur
sont pas suffisamment explicites et qui n’est pas illustrée par une usage alors même qu’il les a prises en charge sans réserve ou que
application chiffrée ; les réserves émises ont été suivies des travaux préconisés ;
h) De stipuler, lorsque le contrat est pluriannuel, que le prix
variera tous les ans "en fonction de la conjoncture économique" 6° Que soient éliminées des contrats de maintenance des
sans donner au consommateur la possibilité de résilier le contrat ; installations de chauffage et des dispositifs de transport vertical les
clauses qui ont pour objet ou pour effet :
2° Que soient éliminées des contrats de maintenance des a) De limiter de façon générale les accès aux locaux techniques
installations de chauffage, les clauses qui ont pour objet ou pour et les interventions sur les équipements au prestataire, à ses
effet : préposés et sous-traitants, sans mettre en place des procédures
a) De ne pas informer précisément le consommateur sur permettant au propriétaire d’accéder à ces locaux ;
l’étendue des engagements du professionnel relatifs au délai de b) De limiter la responsabilité du professionnel au montant du
dépannage ; plafond de la police d’assurance responsabilité civile qu’il a
b) De laisser croire qu’en cas de vente de l’immeuble le souscrite sans donner au consommateur, avant de contracter, les
cessionnaire sera tenu de poursuivre le contrat d’entretien ; informations lui permettant d’apprécier l’exacte étendue de cette
limitation.
(texte adopté le 18 septembre 1997 sur le rapport de M. Jean-
Marc Granier)
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GUIDE "Les marchés de maintenance des bâtiments publics"
• Cahier des clauses techniques générales (CCTG) applicable aux marchés d'exploitation de
chauffage avec ou sans gros entretien des installations - 1991 - N°2008.
• Cahier des clauses techniques générales (CCTG) applicable aux marchés d'exploitation de
chauffage avec garantie totale - 1983 - N°5602 (Consultation possible à la CCM).
• Ascenseurs et monte-charge électriques (entretien - documents types) - 1991 - N°5653-II.
• Installation de télésurveillance en vue de la protection des biens et des personnes. Marchés
de surveillance et d'exploitation (recommandation n° J 1-90) - 1990 - N°5629.
• Marchés de maintenance des extincteurs, CCP type et acte d'engagement (recommandation
n° C 1-87) - 1987 - N°5644.
• Maintenance des installations de détection d'incendie, cahier des clauses particulières type
(recommandation n° E-87) - 1987 - N°5659 (consultation possible à la CCM ou disponible
dans les classeurs de la collection Moniteur référence : CCAG des marchés publics et
autres documents contractuels types de Mireille Berbari - 1998).
• Marchés de maintenance des extincteurs, CCP type et acte d'engagement (recommandation
n° C-1-87) 1987 - ° 5644.
• Guide pour le nettoyage des locaux, recommandation du GPEM des produits divers de
l'industrie chimique et parachimique, Mod. 10075 - 1988.
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Réalisé par :
Le CERTU
Département Constructions Publiques
Groupe Techniques et Conception
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Tél. 04 72 74 59 42
pour le compte de :