Anda di halaman 1dari 609

0

Pengantar
Penilaian dan Profesi Penilai telah semakin berperan penting dalam berbagai aspek
perekonomian dan pembangunan negara, dimulai dari kepentingan penjaminan, tindakan
korporasi di pasar modal, pelaporan keuangan, dalam rangka pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum, dan terdapat sejumlah kepentingan lainnya. Objek
penilaian yang dinilai juga lebih beragam tidak hanya asset berwujud tetapi juga mencakup
asset tak berwujud, entitas, bisnis dan instrument keuangan. Melihat kepentingan dan cakupan
asset atau liabilitas tersebut, kesemuanya membutuhkan pedoman, apakah dalam konteks etik
dan pedoman berpraktek bagi semua kegiatan Penilai di Indonesia.
Kami bersyukur kepada Tuhan Yang Maha Kuasa, bahwa akhirnya Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII tahun 2018 yang merupakan
penyempurnaan dari KEPI dan SPI Edisi VI tahun 2015 telah diselesaikan dan mulai berlaku
pada tanggal 1 Agustus 2018 dengan masa transisi sekitar enam bulan atau mulai berlaku
efektif tanggal 1 Februari 2019. KEPI dan SPI ini disusun merujuk kepada International
Valuation Standards 2017 (IVS 2017) yang dikeluarkan oleh International Valuation
Standards Council, serta menggunakan referensi dari standar-standar penilaian lainnya di
dunia, yang disesuaikan dengan kebutuhan dan kondisi penilaian di Indonesia.
KEPI dan SPI memiliki peran penting bagi pelaku penilaian (para Penilai), maupun pengguna
jasa, Pemerintah, lembaga-lembaga terkait lainnya. KEPI merupakan landasan moral
sedangkan SPI merupakan panduan praktik penilaian bagi Penilai di Indonesia, serta dari sisi
pengguna jasa menjadi acuan dalam memahami dan memanfaatkan hasil penilaian. Sementara
itu, dari sisi Pemerintah maupun lembaga terkait lainnya, KEPI dan SPI ini dapat menjadi
acuan dalam melaksanakan pengawasan dan pengembangan profesi Penilai di Indonesia.
KEPI dan SPI Edisi VII dibuat dengan mengikuti sistematika International Valuation
Standards dimana KEPI merupakan bagian yang terpisah dari SPI, namun dicetak dalam satu
kesatuan.
SPI Edisi VII disusun lebih dengan asas ‘principle base’, serta dengan landasan cakupan
(platform) yang meliputi penilaian property dan bisnis. Di dalam SPI ini digunakan
terminology ‘aset atau liabilitas’ yang memiliki pengertian yang sama dengan ‘properti’,
meliputi Real Properti, Personal Properti, Badan Usaha, dan Hak Kepemilikan Finansial.
Pada KEPI dan SPI Edisi VII ini sudah dilakukan perubahan dan penambahan standard baru
untuk bagian KEPI, KPUP, Standar Umum, serta sebagian Standar Penerapan dan Standar
Teknis. Bagian Standard dan Standar Teknis yang masih menggunakan SPI 2015 dapat dilihat
pada lampiran Tabel Penjelasan Perubahan.

1
KEPI dan SPI edisi VII terdiri dari:

1. Pendahuluan
2. Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)
3. Standar Penilaian Indonesia (SPI)
a. Konsep dan Prinsip umum Penilaian (KPUP)
b. Jenis Properti
c. Standar Umum
 SPI 101 – Nilai Pasar Sebagai Dasar Nilai
 SPI 102 – Dasar Nilai Selain Nilai Pasar
 SPI 103 – Lingkup Penugasan
 SPI 104 – Implementasi
 SPI 105 – Pelaporan Penilaian
 SPI 106 – Pendekatan dan Metode Penilaian
 SPI 107 – Kaji Ulang Penilaian
d. Standar Penerapan
 SPI 201 – Penilaian untuk Pelaporan Keuangan
 SPI 202 – Penilaian untuk Tujuan Penjaminan Utang
 SPI 203 – Penilaian Aset Sektor Publik untuk Pelaporan Keuangan
 SPI 204 – Penilaian Terhadap Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum
 SPI 205 – Penilaian Untuk Tujuan Lelang
 SPI 206 – Penilaian Untuk Kepentingan Pasar Modal (proses penyusunan)
e. Standar Teknis
 SPI 300 – Penilaian Real Properti
 SPI 301 – Penilaian Properti Agrikultur
 SPI 302 – Penilaian dalam Pengembangan (proses penyusunan)
 SPI 310 – Penilaian Mesin dan Peralatan
 SPI 320 – Penilaian Aset Takberwujud
 SPI 330 – Penilaian Bisnis
 SPI 340 – Penilaian Instrumen Keuangan
 SPI 350 – Jasa Konsultasi
Buku yang tergabung dari KEPI dan SPI ini, juga dilengkapi Pedoman Penilaian Indonesia
(PPI) yang dapat menjadi rujukan Penilai secara teknis, meliputi:
4. Pedoman Penilaian Infonesia
a) PPI 01 – Penilaian untuk Pelaporan Keuangan
b) PPI 02 – Penilaian Hak Sewa
c) PPI 03 – Penilaian Properti dengan Bisnis Khusus
d) PPI 04 – Penilaian terhadap Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan
Umum
e) PPI 05 – Penilaian Untuk Tujuan Lelang
f) PPI 06 – Penilaian Properti Industri Pertambangan
g) PPI 07 – Penilaian Personal Properti
h) PPI 08 – Pendekatan Biaya untuk Aset Berwujud

2
i) PPI 09 – Analisis Discounted Cash Flow (DCF)
j) PPI 10 – Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use Analysis)
k) PPI 11 – Opini Kewajaran
l) PPI 12 – Inspeksi dan Hal yang Dipertimbangkan
m) PPI 13 – Penilaian Massal
Penyempurnaan KEPI dan SPI merupakan suatu kegiatan yang bersifat terus menerus untuk
memenuhi tuntutan dan perkembangan Profesi Penilaian dan kebutuhan industry sector
keuangan, dunia bisnis maupun kebutuhan sector Publik dan Swasta.
Terima kasih kami sampaikan kepada semua pihak, terutama kepada Pusat Pembinaan Profesi
Keuangan (PPPK) Sekretarian Jenderal Kementerian Keuangan Republik Indonesia sebagai
instansi Pembina profesi Penilai yang telah sangat membantu dalam penyelesaian KEPI dan
SPI Edisi VII ini hingga terlaksananya proses diseminasi dan sosialisasi. Selain itu, kami juga
mengucapkan terima kasih kepada seluruh pihak yang telah membantu memberikan saran dan
masukan dalam penyempurnaan KEPI dan SPI ini.
Dengan diberlakukannya KEPI dan SPI Edisi VII, diharapkan bahwa Penilai akan memiliki
profesionalisme yang lebih tinggi dan dapat memiliki kesetaraan dengan Penilai di dunia
internasional serta memiliki daya saing tinggi. Semoga Penilai Indonesia akan terus
berkembang maju dan semakin berperan penting dalam pembangunan nasional yang
berkelanjutan menuju Indonesia makmur dan sejahtera.

Jakarta, 1 Agustus 2018

Komite Penyusun Standar Penilaian Dewan Pengurus Nasional


Indonesia Masyarakat Profesi Penilai Indonesia

Hamid Yusuf, MAPPI (Cert) Okky Danuza, MAPPI (Cert)


Ketua Ketua Umum

Mengetahui,
Kepala Pusat Pembinaan Profesi Keuangan
Sekretarian jenderal Kementerian Keuangan RI

Langgeng Subur
3
KOMITE PENYUSUN STANDAR PENILAIAN INDONESIA
MASYARAKAT PROFESI PENILAI INDONESIA

Ketua : Hamid Yusuf


Sekretaris : Tonny Hambali
Bendahara : Panca A. Jatmika

Tim Pengarah
1. Langgeng Subur (Kepala Pusat PPPK Kemenkeu)
2. Meirijal Nur (Direktur Penilaian DJKN Kemenkeu)
3. Ucu Rufaidah (Direktur Lembaga dan Profesi Penunjang Pasar Modal OJK)
4. Okky Danuza (Ketua Umum DPN MAPPI)
5. Setiawan (Ketua DP MAPPI)

Tim Penyusun
1. Agustinus P. Tamba
2. Arie Wibowo (PPPK Kemenkeu)
3. Budi P. Martokoesoemo
4. Budi Prasadjo
5. Caroline Dharmawan
6. Firman Dwi Suprayoga (PPPK Kemenkeu)
7. Hamid Yusuf
8. Jimmy T. Prasetyo (Koordinator Penilaian Properti)
9. Miduk Pakpahan
10. Muhammad A. Muttaqin
11. Panca A. Jatmika
12. Rengganis Kartomo (Koordinator Hubungan Luar Negeri)
13. Rudy M. Syafruddin (Koordinator Penilaian Bisnis)
14. Tonny Hambali
15. Triono Soedirjo
16. Muhammad Nahdi (Direktorat Jenderal Kekayaan Negara)
17. Kesatria Purba (Direktorat Jenderal Kekayaan Negara)
18. Madji Ali (Direktorat Jenderal Pajak)

4
DAFTAR ISI

1. Kata Pengantar...................................................................................................................... 0
2. Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia Masyarakat Profesi Penilai Indonesia ................. 4
3. Pendahuluan ....................................................................................................................... 14
4. Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) ......................................................................................... 25
1.0 Pendahuluan ......................................................................................................................... 26
2.0 Ruang Lingkup ....................................................................................................................... 26
3.0 Definisi .................................................................................................................................. 26
4.0 Prinsip Dasar Etik .................................................................................................................. 27
5.0 Panduan Prinsip Dasar Etik ................................................................................................... 35
6.0 Ancaman dan Pencegahan .................................................................................................... 39
5. Konsep Dan Prinsip Umum Penilaian (KPUP) ......................................................................... 42
1.0 Pendahuluan ......................................................................................................................... 42
2.0 Aset dan Properti .................................................................................................................. 42
3.0 Aset dan Liabilitas ................................................................................................................. 44
4.0 Harga, Biaya dan Nilai ........................................................................................................... 44
5.0 Pasar...................................................................................................................................... 46
6.0 Aktivitas Pasar ....................................................................................................................... 47
7.0 Pelaku Pasar .......................................................................................................................... 47
8.0 Unit Penilaian (Agregasi) ....................................................................................................... 48
9.0 Dasar Nilai ............................................................................................................................. 48
10.0 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use - HBU)........................................ 50
11.0 Kegunaan .............................................................................................................................. 51
12.0 Asumsi dan Asumsi Khusus ................................................................................................... 53
13.0 Konsep Penting Lainnya ........................................................................................................ 54
14.0 Pendekatan Penilaian............................................................................................................ 55
15.0 Pendekatan Pasar ................................................................................................................. 56
16.0 Pendekatan Pendapatan ....................................................................................................... 56
17.0 Pendekatan Biaya.................................................................................................................. 57
18.0 Metode Penerapan ............................................................................................................... 57
19.0 Data Masukan Penilaian (Valuation Inputs).......................................................................... 57
20.0 Penyimpangan ...................................................................................................................... 58
21.0 Bagan Proses Penilaian ......................................................................................................... 59
6. Jenis Properti ...................................................................................................................... 61

5
1.0 Pendahuluan ......................................................................................................................... 61
2.0 Real Properti ......................................................................................................................... 61
3.0 Personal Properti .................................................................................................................. 70
4.0 Perusahaan/Badan Usaha ..................................................................................................... 72
5.0 Hak Kepemilikan Finansial .................................................................................................... 75
Standar Umum
7. Standar Penilaian Indonesia 101 (SPI 101) Nilai Pasar Sebagai Dasar Nilai ............................... 82
1.0 Pendahuluan ......................................................................................................................... 82
2.0 Ruang Lingkup ....................................................................................................................... 83
3.0 Definisi .................................................................................................................................. 83
4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi .................................................................................. 86
5.0 Pernyataan Standar............................................................................................................... 86
6.0 Pembahasan .......................................................................................................................... 87
7.0 Syarat Pengungkapan............................................................................................................ 91
8.0 Ketentuan Penyimpangan ..................................................................................................... 91
9.0 Kutipan dan tanggal berlaku ................................................................................................. 91
8. Standar Penilaian Indonesia 102 (SPI 102) Dasar Nilai Selain Nilai Pasar .................................. 92
1.0 Pendahuluan ......................................................................................................................... 92
2.0 Ruang Lingkup ....................................................................................................................... 92
3.0 Definisi .................................................................................................................................. 92
4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi .................................................................................. 97
5.0 Pernyataan Standar............................................................................................................... 97
6.0 Pembahasan .......................................................................................................................... 98
7.0 Syarat Pengungkapan.......................................................................................................... 105
8.0 Ketentuan Penyimpangan ................................................................................................... 106
9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 106
9. Standar Penilaian Indonesia 103 (SPI 103) Lingkup Penugasan ............................................. 107
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 107
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 107
3.0 Definisi ................................................................................................................................ 108
4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi ................................................................................ 108
5.0 Pernyataan Standar............................................................................................................. 108
6.0 Pembahasan ........................................................................................................................ 114
7.0 Syarat Pengungkapan.......................................................................................................... 115
8.0 Ketentuan Penyimpangan ................................................................................................... 115
9.0 Kutipan Dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 115

6
Lampiran ............................................................................................................................. 116
10. Standar Penilaian Indonesia 104 (SPI 104) Implementasi ..................................................... 120
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 120
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 120
3.0 Definisi ................................................................................................................................ 120
4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi ................................................................................ 120
5.0 Pernyataan Standar............................................................................................................. 121
6.0 Pembahasan ........................................................................................................................ 122
7.0 Syarat Pengungkapan.......................................................................................................... 122
8.0 Ketentuan Penyimpangan ................................................................................................... 122
9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 123
11. Standar Penilaian Indonesia 105 (SPI 105) Pelaporan Penilaian ............................................ 124
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 124
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 124
3.0 Definisi ................................................................................................................................ 125
4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi ................................................................................ 127
5.0 Pernyataan Standar............................................................................................................. 127
6.0 Pembahasan ........................................................................................................................ 130
7.0 Syarat Pengungkapan.......................................................................................................... 130
8.0 Ketentuan Penyimpangan ................................................................................................... 131
9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 132
12. Standar Penilaian Indonesia 106 (SPI 106) Pendekatan dan Metode Penilaian....................... 133
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 133
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 133
3.0 Definisi ................................................................................................................................ 134
4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi ................................................................................ 135
5.0 Persyaratan Standar ............................................................................................................ 135
6.0 Pembahasan ........................................................................................................................ 137
7.0 Syarat Pengungkapan.......................................................................................................... 163
8.0 Ketentuan Penyimpangan ................................................................................................... 163
9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 163
13. Standar Penilaian Indonesia 107 (SPI 107) Kaji Ulang Penilaian ............................................. 164
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 164
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 164
3.0 Definsi ................................................................................................................................. 164
4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi ................................................................................ 165

7
5.0 Pernyataan Standar............................................................................................................. 165
6.0 Pembahasan ........................................................................................................................ 168
7.0 Syarat Pengungkapan.......................................................................................................... 168
8.0 Ketentuan Penyimpangan ................................................................................................... 169
9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 169
Standar Penerapan
14. Standar Penilaian Indonesia 201 (SPI 201) Penilaian untuk Pelaporan Keuangan ................... 170
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 170
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 170
3.0 Definisi ................................................................................................................................ 171
4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi ................................................................................ 172
5.0 Pernyataan Penerapan........................................................................................................ 173
6.0 Pembahasan ........................................................................................................................ 175
7.0 Syarat Pengungkapan.......................................................................................................... 189
8.0 Ketentuan Penyimpangan ................................................................................................... 189
9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 189
15. Standar Penilaian Indonesia 202 (SPI 202) Penilaian untuk Tujuan Penjaminan Utang ........... 190
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 190
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 190
3.0 Definisi ................................................................................................................................ 190
4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi ................................................................................ 191
5.0 Pernyataan Penerapan........................................................................................................ 191
6.0 Pembahasan ........................................................................................................................ 195
7.0 Syarat Pengungkapan.......................................................................................................... 199
8.0 Ketentuan Penyimpangan ................................................................................................... 200
9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 200
16. Standar Penilaian Indonesia 203 (SPI 203) Penilaian Aset Sektor Publik untuk Pelaporan
Keuangan.......................................................................................................................... 201
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 201
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 202
3.0 Definisi ................................................................................................................................ 203
4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi ................................................................................ 206
5.0 Pernyataan Penerapan........................................................................................................ 206
6.0 Pembahasan ........................................................................................................................ 211
7.0 Syarat Pengungkapan.......................................................................................................... 214
8.0 Ketentuan Penyimpangan ................................................................................................... 215

8
9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 215
17. Standar Penilaian Indonesia 204 (SPI 204) Penilaian Terhadap Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum .......................................................................... 216
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 216
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 217
3.0 Definisi ................................................................................................................................ 217
4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi ................................................................................ 218
5.0 Pernyataan Penerapan........................................................................................................ 218
6.0 Pembahasan ........................................................................................................................ 224
7.0 Syarat Pengungkapan.......................................................................................................... 224
8.0 Ketentuan Penyimpangan ................................................................................................... 225
9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 225
18. Standar Penilaian Indonesia 205 SPI 205 Penilaian Untuk Tujuan Lelang ............................... 226
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 226
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 226
3.0 Definisi ................................................................................................................................ 227
4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi ................................................................................ 228
5.0 Pernyataan Penerapan........................................................................................................ 228
6.0 Pembahasan ........................................................................................................................ 230
7.0 Syarat Pengungkapan.......................................................................................................... 230
8.0 Ketentuan Penyimpangan ................................................................................................... 231
9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 231
Standar Teknis
19. Standar Penilaian Indonesia 300 (SPI 300) Penilaian Real Properti ........................................ 232
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 232
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 233
3.0 Definisi ................................................................................................................................ 234
4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi ................................................................................ 235
5.0 Penerapan Teknis ................................................................................................................ 235
6.0 Syarat Pengungkapan.......................................................................................................... 249
7.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 249
20. Standar Penilaian Indonesia 301 (SPI 301) Penilaian Properti Agrikultur................................ 250
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 250
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 251
3.0 Definisi ................................................................................................................................ 251
4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi ................................................................................ 253

9
5.0 Penerapan Teknis ................................................................................................................ 253
6.0 Syarat Pengungkapan.......................................................................................................... 256
7.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 256
Lampiran .............................................................................................................................. 257
21. Standar Penilaian Indonesia 310 (SPI 310) Penilaian Mesin dan Peralatan ............................. 267
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 267
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 267
3.0 Definisi ................................................................................................................................ 268
4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi ................................................................................ 269
5.0 Penerapan Teknis ................................................................................................................ 269
6.0 Syarat Pengungkapan.......................................................................................................... 280
7.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 280
22. Standar Penilaian Indonesia 320 (SPI 320) Penilaian Aset Takberwujud ................................ 281
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 281
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 281
3.0 Definisi ................................................................................................................................ 282
4.0 Hubungan dengan Standar Akuntasi .................................................................................. 283
5.0 Penerapan Teknis ................................................................................................................ 283
6.0 Syarat Pengungkapan.......................................................................................................... 295
7.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 295
23. Standar Penilaian Indonesia 330 (SPI 330) Penilaian Bisnis ................................................... 296
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 296
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 296
3.0 Definisi ................................................................................................................................ 297
4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi ................................................................................ 299
5.0 Penerapan Teknis ................................................................................................................ 299
6.0 Syarat Pengungkapan.......................................................................................................... 317
7.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 317
24. Standar Penilaian Indonesia 340 (SPI 340) Penilaian Instrumen Keuangan ............................ 318
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 318
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 318
3.0 Definisi ................................................................................................................................ 319
4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi ................................................................................ 320
5.0 Penerapan Teknis ................................................................................................................ 320
6.0 Syarat Pengungkapan.......................................................................................................... 328
7.0. Kutipan dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 329

10
25. Standar Penilaian Indonesia 350 (SPI 350) Jasa Konsultasi .................................................... 330
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 330
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 330
3.0 Defenisi ............................................................................................................................... 332
4.0 Hubungan dengan Standar Akuntasi .................................................................................. 332
5.0 Penerapan Teknis ................................................................................................................ 332
6.0 Syarat Pengungkapan.......................................................................................................... 334
7.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 334
26. Daftar Istilah (Glossary) ..................................................................................................... 335
27. Interpretasi ....................................................................................................................... 369

Pedoman Penilaian Indonesia

28. Pedoman Penilaian Indonesia 01 (PPI 01) Penilaian untuk Pelaporan Keuangan ................. 372
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 372
2.0 Definisi dan Pengertian ....................................................................................................... 373
3.0 Lingkup Penugasan (merujuk kepada SPI 103-5.3) ............................................................. 374
4.0 Implementasi (merujuk kepada SPI 104) ............................................................................ 379
5.0 Pelaporan Penilaian (merujuk kepada SPI 105-5.1) ............................................................ 385
29. Pedoman Penilaian Indonesia 02 (PPI 02) Penilaian Personal Properti ................................ 405
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 405
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 405
3.0 Definisi ................................................................................................................................ 406
4.0 Pedoman Penilaian ............................................................................................................. 408
5.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 411
30. Pedoman Penilaian Indonesia 03 (PPI 03) Penilaian Properti dengan Bisnis Khusus ............. 412
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 412
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 412
3.0 Definisi ................................................................................................................................ 412
4.0 Pedoman Penilaian ............................................................................................................. 413
5.0 Kutipan Dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 415
31. Pedoman Penilaian Indonesia 04 (PPI 04) Penilaian Terhadap Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan untuk Kepentingan Umum ......................................................................... 416
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 416
2.0 Definisi dan Pengertian ....................................................................................................... 417
3.0 Lingkup Penugasan (merujuk kepada SPI 103-5.3) ............................................................. 418
4.0 Implementasi (merujuk kepada SPI 104) ............................................................................ 427

11
5.0 Pelaporan Penilaian (merujuk kepada SPI 105-5.1) ............................................................ 440
Lampiran 1 ........................................................................................................................... 443
Lampiran 2 ........................................................................................................................... 444
Lampiran 3 ........................................................................................................................... 447
Lampiran 4 ........................................................................................................................... 455
Lampiran 5 ........................................................................................................................... 461
Lampiran 6 ........................................................................................................................... 463
Lampiran 7 ........................................................................................................................... 465
32. Pedoman Penilaian Indonesia 05 (PPI 05) Penilaian Untuk Tujuan Lelang ........................... 467
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 467
2.0 Definisi dan Pengertian ....................................................................................................... 468
3.0 Lingkup Penugasan (merujuk kepada SPI 103-5.3) ............................................................. 469
4.0 Implementasi (merujuk kepada SPI 104) ............................................................................ 474
5.0 Pelaporan Penilaian (merujuk kepada SPI 105-5.1) ............................................................ 485
Lampiran 1 ........................................................................................................................... 488
Lampiran 2 ........................................................................................................................... 494
Lampiran 3 ........................................................................................................................... 496
Lampiran 4 ........................................................................................................................... 498
33. Pedoman Penilaian Indonesia 06 (PPI 06) Penilaian Properti Industri Pertambangan .......... 499
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 499
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 503
3.0 Definisi ................................................................................................................................ 504
4.0 Pedoman Penilaian ............................................................................................................. 509
5.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 515
34. Pedoman Penilaian Indonesia 07 (PPI 07) Penilaian Personal Properti ................................ 516
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 516
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 516
3.0 Definisi ................................................................................................................................ 517
4.0 Pedoman Penilaian ............................................................................................................. 519
5.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 524
35. Pedoman Penilaian Indonesia 08 (PPI 08) Pendekatan Biaya Untuk Aset Berwujud ............. 525
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 525
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 525
3.0 Definisi ................................................................................................................................ 525
4.0 Pedoman Penilaian ............................................................................................................. 527
5.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 531

12
36. Pedoman Penilaian Indonesia 09 (PPI 09) Analisis Discounted Cash Flow ............................ 532
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 532
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 533
3.0 Definisi ................................................................................................................................ 533
4.0 Pedoman Penilaian ............................................................................................................. 535
5.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 548
37. Pedoman Penilaian Indonesia 10 (PPI 10) Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest
and Best Use Analysis) ...................................................................................................... 549
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 549
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 549
3.0 Definisi ................................................................................................................................ 550
4.0 Pedoman Penilaian ............................................................................................................. 550
5.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 558
38. Pedoman Penilaian Indonesia 11 (PPI 11) Opini Kewajaran ................................................ 559
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 559
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 559
3.0 Definisi ................................................................................................................................ 560
4.0 Pedoman Penilaian ............................................................................................................. 560
5.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 566
39. Pedoman Penilaian Indonesia 12 (PPI 12) Inspeksi dan Hal yang Dipertimbangkan ............. 567
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 567
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 567
3.0 Definisi ................................................................................................................................ 567
4.0 Pedoman Penilaian ............................................................................................................. 568
5.0 Kutipan Dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 572
40. Pedoman Penilaian Indonesia 13 (PPI 13) Penilaian Massal ................................................ 573
1.0 Pendahuluan ....................................................................................................................... 573
2.0 Ruang Lingkup ..................................................................................................................... 574
3.0 Defenisi ............................................................................................................................... 574
4.0 Pedoman Penilaian ............................................................................................................. 576
5.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku .............................................................................................. 585
41. Daftar Istilah (Glossary)..................................................................................................... 586

13
Pendahuluan
Ekonomi dunia yang semakin terintegrasi dan terkait saru sama lain, membutuhkan informasi
yang terstandarisasi bagi pengambilan kebijakan dan keputusan yang akurat dan dapat
dibandingkan antara berbagai negara di berbagai belahan dunia. Penilaian telah diterima secara
luas dan menjadi rujukan di sector keuangan maupun sector lainnya, baik untuk tujuan
pelaporan keuangan, pemenuhan persyaratan perundungan atau tujuan penjaminan hutang dan
aktifitas transaksi lainnya. Untuk itu, dibutuhkan adanya standar penilaian yang terus
mengikuti perkembangan di dunia internasional sekaligus menjawab kebutuhan nasional dan
dapat menjadi pedoman bagi para Penilai dalam melaksanakan tugasnya secara professional.

Pada 1 Juli 2017, International Valuation Standards Council (IVSC) telah memberlakukan
International Valuation Standards 2017 (IVS 2017) yang merupakan standar pengganti IVS
2013 dengan memuat beberapa perubahan untuk menjawab kebutuhan pengguna. Guna
mengikuti perkembangan tersebut, Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) sebagai
anggota IVSC melalui Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KEPI dan SPI) Edisi
VII tahun 2018, dimana untuk bagian KEPI, KPUP, Standar Umum (SPI seri 100) yang
bertambah dua terdiri SPI 106 tentang Pendekatan dan Metode Penilaian dan SPI 107 tentang
Kaji Ulang Penilaian dari SPI sebelumnya tahun 2015. Standar Penerapan (SPI Seri 200) juga
mengalami penyempurnaan dan penambahan meliputi SPI 204 tentang Penilaian Terhadap
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum dan SPI 105 tentang
Penilaian Untuk Tujuan Lelang serta rencana penerbitan SPI 206 tentang Penilaian Untuk
Kepentingan Pasar Modal. Standar Teknis (SPI seri 300) dilakukan penyempurnaan struktur
dengan memilah yang mana masih dipertahankan sebagai standar mengikuti yang telah diatur
IVS dan selebihnya menjadi Pedoman Penilaian Indonesia/PPI (lihat lampiran Tabel 1)

Berdasarkan wewenangnya, KPSPI bertugas untuk:


 Merumuskan, menyusun KEPI dan SPI serta perubahannya, menyusun dan petunjuk teknis
sebagai aturan pelaksanaan yang menjadi acuan praktek Penilaian.
 Melakukan sosialisasi, diseminasi KEPI dan SPI.
 Menyelenggarakan ujian dan/atau test sebagaimana yang diatur dalam program
pendidikan dan pengembangan designasi keanggotaan.
 Melakukan kegiatan yang bersifat pencegahan terhadap potensi adanya pelanggaran dalam
pemenuhan praktek yang berbasis Etik dan Standar kepada anggota Asosiasi Profesi
Profesi Penilai dan pemangku kepentingan lainnya.
Dalam pelaksanaan tugasnya, KPSPI terdiri atas Tim Pengarah dan Tim Penyusun, dimana
tugas Tim Pengarah adalah memberikan arahan mengenai prioritas penyusunan standar selain
melakukan kajian terhadap draft standar yang dibuat oleh Tim Penyusun. Materi ini kemudian
menjadi Exposure Draft yang dimintakan tanggapannya dari pengurus, seluruh anggota
Asosiasi Profesi Profesi Penilai, maupun stakeholders melalui Forum Group Discussion (FGD)
dan public hearing
KEPI dan SPI edisi VII disusun dengan merujuk kepada International Valuation Standards
(IVS) 2017 dari sisi sistematika, cara penomoran dan isi. Sebagaimana diketahui, penyusunan
SPI sejak tahun 2000 selalu dibuat dengan merujuk kepada IVS yang dikeluarkan oleh
International Valuation Standards Coucil dengan pertimbangan bahwa Penilai Indonesia perlu

14
dibekali dengan standar penilaian yang bertaraf internasional sehingga mampu mensejajarkan
dirinya dengan Penilai lainnya di dunia karena pelaksanaan penilaian sudah mengikuti
pedoman yang berlaku secara internasional. Namun demikian SPI juga memuat kandungan
local untuk memberikan pedoman mengenai berbagai hal yang bersifat local sesuai dengan
ketentuan perundang-undangan atau regulasi yang berlaku.
Sepanjang tidak diatur oleh peraturan perundang-undangan setempat, penilaian properti (aset
atau liabilitas) di luar Indonesia harus mematuhi prinsip-prinsip umum dalam KEPI dan SPI,
kecuali diisyaratkan berbeda, dimana Penilai dapat memilih untuk mengikuti:
 Panduan yang dipublikasikan oleh Dewan Standar Penilaian Internasional (The
International Valuation Standards Council (IVSC); atau
 Persyaratan atau panduan yang relevan dari Asosiasi Profesi Penilai yang diakui oleh
Pemerintah negara yang bersangkutan, serta Asosiasi Profesi Penilai tersebut adalah
anggota dari Dewan Standar Penilaian Internasional (IVSC).
Apabila menggunakan standar di luar SPI. Penilai harus mengkonfirmasikan atau menyepakati
hal tersebut dengan pemberi tugas, serta laporan dan semua referensi yang dipublikasikan harus
selalu merujuk kepada alternatif standar yang digunakan.
Penilaian atas properti (aset atau liabilitas) yang terletak di Indonesia yang seluruhnya atau
sebagian dimiliki oleh entitas asing, untuk keperluan laporan keuangan entitas asing yang
bersangkutan, Penilai setelah berkonsultasi dengan entitas asing tersebut dapat mengadopsi
ketentuan diatas. Namun demikian, persyaratan dari SPI 105 - Pelaporan Penilaian harus
dipenuhi untuk memperluas cakupannya.
Indonesia melalui MAPPI merupakan salah satu anggota IVSC, dan dengan demikian
meratifikasi penggunaan IVS sebagai acuan standar penilaian di Indonesia. Keanggotaan IVSC
terdiri dari organisasi penilai professional baik swasta maupun Pemerintah, lembaga
Pemerintah, lembaga akademis maupun korporasi di seluruh dunia.
KEPI dan SPI edisi VII ini merupakan penyempurnaan dari SPI sebelumnya yang terbit di
tahun 1994, 2000, 2002 dan 2007, 2013 dan 2015. Penyempurnaan SPI dari waktu ke waktu
adalah sesuai dengan dianutnya prinsip perubahan, dimana perubahan tersebut tidak terelakkan
serta akan terus menerus terjadi walaupun dilaksanakan secara bertahap. Untuk hal-hal yang
belum diatur di dalam SPI, digunakan acuan IVS atau standar negara lain yang relevan dan
diakui oleh Asosiasi Profesi Penilai yang diakui Pemerintah.
Penilai yang melakukan kegiatan penilaian di Indonesia harus memiliki lisensi Penilai Berijin
yang dikeluarkan oleh Pemerintah dalam hal ini Kementerian Keuangan RI dan pemenuhan
terhadap KEPI dan SPI bersifat wajib. Keharusan mematuhi SPI ini termaktub Asosiasi Profesi
Penilai. KEPI dan SPI berlaku sebagai ketentuan wajib bagi Penilai dalam melakukan kegiatan
yang terdiri dari dan tidak terbatas kepada Penilaian, Penilaian Ulang (Re-appraisals),
Kajiulang Penilaian (Appraisal Reviews), dan Perhitungan Manfaat Ekonomi (Calculation of
Worth). Apabila penilai menyimpang dari ketentuan ini, maka Penilai harus memenuhi segala
peraturan perundang-undangan yang diisyaratkan, yang berlaku untuk kasus tertentu.
Sejalan dengan hal tersebut, penilai juga wajib untuk mengikuti diseminasi KEPI dan SPI yang
merupakan bagian dari kegiatan Pendidikan Profesional Berkelanjutan (Continuing
Professional Development) dimana penyelenggaraannya dilakukan oleh MAPPI yang diakui
Pemerintah bersama dengan Instansi Pembina Kementerian Keuangan RI.

15
Maksud dan Tujuan Standar Penilaian Indonesia
Standar Penilaian Indonesia disusun untuk mencapai maksud dan tujuan berikut:
1. Mendorong Penilai untuk secara berhati-hati menentukan dan memahami kebutuhan dan
persyaratan dari Pemberi Tugas, dan untuk memberikan kepastian kepada Penilai bahwa
Penilai dibekali dengan suatu standar penilaian yang memadai untuk memenuhi kebutuhan
tersebut;
2. Memajukan penggunaan dasar penilaian dan asumsi secara konsisten dalam penilaian dan
pemilihan dasar penilaian yang tepat sesuai dengan kebutuhan Pemberi Tugas;
3. Membantu Penilai untuk mencapai kompetensi professional dengan standar yang
mengikuti pedoman internasional dalam persiapan dan pelaksanaan pekerjaan penilaian;
4. Memastikan bahwa laporan penilaian yang dihasilkan bersidat komprehensif dan tidak
bersifat menyesatkan, berisi informasi yang mudah dimengerti yang dibutuhkan dan harus
didapatkan oleh pembacanya;
5. Memastikan bahwa referensi yang dipublikasikan dalam laporan penilaian mengandung
informasi yang jelas, akurat dan memadai sehingga tidak menyesatkan.
Perlu ditekankan bahwa SPI ini pada prinsipnya tidak membahas mengenai teori penilaian dan
metodologi penilaian secara rinci tetapi lebih kepada mekanisme praktek penilaian yang
dilakukan, termasuk penyusunan, interpretasi dan pelaporan dari informasi yang relevan
dengan penugasan penilaian.

Sistematika KEPI dan SPI edisi VI


Seluruh bagian KEPI & SPI bersifat mengikat (mandatory) dengan bagian yang dicetak tebal
(KEPI/Pernyataan Standar di SPI seri 100/Pernyataan Penerapan di SPI seri 200/Penerapan
Teknis di SPI seri 300) merupakan bagian yang bersifat wajib (compulsory). Sedangkan
Pedoman Penilaian Indonesia (PPI) merupakan bagian dari SPI yang direkomendasikan untuk
digunakan, kecuali dalam beberapa pedoman diatur terikat kepada standar utamanya. Definisi
masing-masing status tersebut dapat dilihat dalam Daftar istilah (Glossary)
Penting dalam pemahaman dan penggunaan SPI bahwa setiap standar harus dilihat sebagai
bagian dari satu kesatuan standar yang tidak dapat dipisahkan. Pada beberapa kasus,
penyimpangan atau pilihan diperkenankan namun Penilai harus menyatakan secara eksplisit di
dalam laporan penilaian berkaitan dengan penyimpangan atau pilihan yang dilakukan,
memberikan alasan penyimpangan atau pilihan, dan, jika diperlukan, memberikan opini atau
perkiraan mengenai akibat dari penyimpangan atau pilihan yang diambil, sehubungan dengan
validitas dari penilaian.
KEPI dan SPI edisi VII ini dibuat dengan mengikuti dan penyesuaian sesuai format
International Valuation Standards (IVS) dimana KEPI merupakan bagian yang terpisah dari
SPI namun dicetak dalam satu kesatuan, meliputi:
1. Pendahuluan
Bagian Pendahuluan memberikan penjelasan mengenai konteks umum, maksud dan
tujuan, sistematika, format dan pemberlakuan KEPI dan SPI.

16
2. Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)
Pada hakekatnya fungsi utama dari Penilai adalah sebagai profesi yang mengemban
kepercayaan dari masyarakat (fiduciary duty). Ciri pokok yang memberikan hak hidup
pada profesi Penilai adalah adanya pengakuan dari masyarakat bahwa Penilai memiliki
keahlian khusus serta integritas, kejujuran dan obyektivitas dalam melakukan profesinya.
Oleh karena itu disamping syarat-syarat mengenai praktek pelaksanaan untuk melakukan
profesinya yang diatur dalam SPI, maka prinsip-prinsip etika adalah merupakan sendi-
sendi pokok dalam menjalankan profesi Penilai dan diatur di dalam KEPI yang merupakan
landasan moral bagi Penilai dalam menjalankan tugasnya. Dengan demikian dalam praktek
penilaian, KEPI dan SPI merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan.
3. Standar Penilaian Indonesia (SPI)

 Konsep dan Prinsip Umum Penilaian


Diskusi menyeluruh mengenai kerangka konseptual penilaian yang mencakup
pembahasan konsep property yang diartikan sama dengan asset atau liabilitas, nilai,
pasar, factor spesifik entitas, unit penilaian, Dasar Nilai, Nilai Pasar, prinsip
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use – HBU), asumsi,
pendekatan penilaian dan berbagai konsep penting lainnya. Pemahaman mengenai
hal-hal mendasar seperti ini adalah sangat penting untuk memahami profesi Penilai,
penilaian dan penerapannya di dalam standar.

Di dalam bagian ini juga diuraikan mengenai konsep dari setiap Jenis Properti yang
dicakup di dalam SPI ini, yang terdiri atas real property, personal property,
perusahaan/badan usaha (business) dan Hak Kepemilikan Finansial/HKF (financial
interest)

 Standar Umum – SPI seri 100 merupakan bagian yang dianggap paling fundamental
dan bersifat permanen. Bagian ini juga bersifat sebagai landasan dari Standar
Penerapan dan Standar Teknis, yang memberikan pedoman mengenai dasar penilaian
untuk berbagai tujuan penilaian, ruang lingkup penugasan, implementasi serta
pelaporannya.
Bagian ini meliputi:
SPI 101 – Nilai Pasar sebagai Dasar Nilai, bertujuan memberikan definisi umum
mengenai Nilai Pasar serta kriteria umum yang berhubungan dengan definisi dan
penerapan Nilai Pasar dalam penilaian asset atau liabilitas yang membutuhkan
estimasi Nilai Pasar
SPI 102 – Dasar Nilai Selain Nilai Pasar, bertujuan mengidentifikasi dan
menjelaskan dasar-dasar penilaian selain Nilai Pasar serta menetapkan acuan bagi
penerapannya dan membedakannya dengan Nilai Pasar.
SPI 103 – Lingkup Penugasan, bertujuan memberikan pedoman mengenai
persyaratan minimum yang harus disepakati oleh Penilai dengan pemberi tugas sesuai
dengan tujuan penilaian, termasuk limitasi dalam penggunaan penilaian.
SPI 104 – implementasi, bertujuan mengatur cakupan penilaian sejak investigasi
(inspeksi, verifikasi dan analisis data), pendekatan penilaian hingga pemeliharan data
(kertas kerja dan laporan penilaian).

17
SPI 105 – Pelaporan Penilaian, bertujuan membahas persyaratan pelaporan yang
konsisten dengan praktek professional terbaik dan mengidentifikasikan elemen-
elemen penting untuk dicantumkan di dalam laporan penilaian.
SPI 106 – Pendekatan dan Metode Penilaian, bertujuan membahas persyaratan
dalam penerapan pendekatan dan metode penilaian secara konsisten dalam praktek
professional terbaik. Pendekatan dan metode penilaian merupakan bagian dari praktek
Implementasi namun dalam SPI ini pengeturannya dipisah.
SPI 107 – Kaji Ulang Penilaian, bertujuan untuk mengevaluasi terhadap suatu
pekerjaan penilaian, dalam rangka menghasilkan penilaian yang berkualitas dan dapat
dipercaya, atau untuk meyakini kredibilitas dan keakuratan dari suatu pekerjaan
penilaian.

 Standar Penerapan – SPI seri 200 dibuat untuk memberikan pedoman mengenai
penerapan penilaian untuk tujuan pelaporan keuangan (untuk Swasta maupun sector
public), penilaian yang berkaitan dengan jaminan pinjaman (mortgage security),
penilaian berkaitan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum,
penilaian terkait tujuan lelang dan terdapat satu SPI yang akan dipersiapkan untuk
penilaian keperluan pasar modal.
Bagian ini meliputi:
SPI 201 – Penilaian Untuk Pelaporan Keuangan, bertujuan menjelaskan prinsip-
prinsip yang digunakan di dalam penilaian untuk tujuan pelaporan keuangan dan
akun-akun lainnya yang relevan dari suatu badan usaha dalam konteks diterapkannya
akuntansi nilai wajar (fair value accounting).
SPI 202 – Penilaian Untuk Tujuan Penjaminan Utang, bertujuan memberikan
pedoman bagi Penilai dalam mempersiapkan penilaian untuk tujuan penjaminan
hutang yang meliputi pemberian kerangka kerja dalam pelaksanaan penugasan
penilaian untuk tujuan tersebut.
SPI 203 – Penilaian Aset Sektor Publik untuk Pelaporan Keuangan, bertujuan
menjelaskan prinsip-prinsip yang digunakan di dalam penilaian asset sector public
dalam konteks pelaporan keuangan dan manajemen asset.
SPI 204 – Penilaian Terhadap Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum, bertujuan pedoman dan prosedur dalam penilaian asset sesuai
dengan Peraturan Perundang-Undangan yang berlaku terkait pengadaan tanah.
SPI 205 – Penilaian Untuk Tujuan Lelang, bertujuan menjelaskan prinsip-prinsip
yang digunakan di dalam penilaian asset dalam konteks jual beli secara cepat atau
tujuan lelang.
SPI 206 – Penilaian Untuk Kepentingan Pasar Modal, dalam proses penyusunan.

 Standar Teknis – SPI seri 300 memberikan petunjuk mengenai penilaian untuk
berbagai jenis asset, metode/teknik penilaian, persyaratan yang harus dipenuhi dalam
melakukan penilaian dan memberikan panduan untuk berbadai situasi khusus dalam
penilaian serta bagaimana penerapan SPI dalam situasi bisnis dan penyediaan jasa
yang lebih spesifik.
SPI seri 300 ini dibagi dalam kelompok penilaian untuk berbagai jenis aset yang terdiri
dari kelompok Real Properti, kelompok Personal Properti, kelompok Bisnis, Aset

18
Keuangan dan Liabilitas, serta kelompok penerapan metodologi penilaian dan
kelompok standar lainnya.
SPI 300 – Penilaian Real Properti
SPI 301 – Penilaian Properti Agrikultur
SPI 302 – Properti dalam Pengembangan (proses penyusunan)
SPI 310 – Penilaian Mesin dan Peralatan
SPI 320 – Penilaian Aset Takberwujud
SPI 330 – Penilaian Bisnis
SPI 340 – Penilaian Instrumen Keuangan
SPI 350 – Jasa Konsultasi

4. Pedoman Penilaian Indonesia (PPI)


Dalam bagian ini disampaikan petunjuk sebagai bagian dari pedoman penilaian yang
direkomendasikan kepada Penilai untuk digunakan meliputi penilaian untuk berbagai jenis
asset, metode/teknik penilaian, sebagai dasar panduan dalam praktek penilaian. PPI ini
diterapkan sebagai bagian menjelaskan SPI terdiri dari beberapa keperluan antara lain:

PPI – 01 Penilaian untuk Pelaporan Keuangan


PPI – 02 Penilaian Hak Sewa
PPI – 03 Penilaian Properti dengan Bisnis Khusus
PPI – 04 Penilaian Terhadap Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum
PPI – 05 Penilaian Untuk Tujuan Lelang
PPI – 06 Penilaian Properti Insudtri Pertambangan
PPI – 07 Penilaian Personal Properti
PPI – 08 Pendekatan Biaya untuk Aset Berwujud
PPI – 09 Analisis Discounted Cash Flow (DCF)
PPI – 10 Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use
Analysis)
PPI – 11 Opini Kewajaran
PPI – 12 Inspeksi dan Hal yang Dipertimbangkan
PPI – 13 Penilaian Massal

5. Daftar istilah (Glossary)


Dalam bagian ini disampaikan penjelasan atas definisi terminology yang digunakan di
dalam seluruh bagian SPI. Seluruh definisi yang spesifik dan hanya berlaku di dalam
standar tertentu, dimuat pula di dalam bagian SPI yang bersangkutan.

6. Interpretasi
Dalam bagian ini disampaikan penjelasan dan/atau keterangan atas pernyataan yang ada
pada bagian KEPI dan SPI.

Tiga elemen p[okok yang membentuk Standar Penilaian Indonesia yaitu bagian Standar
Umum, Standar Penerapan dan Standar Teknis memiliki bobot yang sama dan seluruh
penilaian yang dibuat dengan mengacu kepada Standar Penilaian Indonesia harus

19
memenuhi berbagai prinsip dan prosedur yang dijelaskan di dalam seluruh dokumen
Standar Penilaian Indonesia ini.

Status dari masing-masing KEPI, SPI dan PPI dapat dijelaskan sebagai berikut ini:
Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI), Mandatori dan mengikat (pada kalimat tertentu)
yang berlaku bagi anggota MAPPI dan semua
praktek penilaian di Indonesia sesuai ketentuan
dan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
Konsep Prinsip Umum Penilaian (KPUP), Mandatori dan mengikat (pada kalimat tertentu)
yang berlaku bagi anggota MAPPI dan semua
praktek penilaian di Indonesia sesuai ketentuan
dan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
Standar Penilaian Indonesia (SPI), Mandatori dan mengikat (pada kalimat tertentu)
yang berlaku bagi anggota MAPPI dan semua
praktek penilaian di Indonesia sesuai ketentuan
dan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
Pedoman Penilaian Indonesia (PPI), Direkomendasikan untuk digunakan, untuk
beberapa pedoman tertentu bersifat mandatory
bila dinyatakan sebagai bagian yang terikat
kepada SPI terkait.
Petunjuk Teknis (Juknis), Direkomendasikan untuk digunakan. Sebagai
informasi dan/atau menjelaskan hal-hal yang
bersifat teknis.
Daftar Istilah (Glossary), Menjadi mandatory sesuai bagian dari SPI yang
diatur.
Interpretasi, Menjadi mandatory sesuai bagian dari SPI yang
diatur.

Format Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia

Setiap bagian dari Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
ditulis untuk dapat membahas berbagai aspek dalam praktek penilaian secara luas. Untuk itu,
penyusunan secara umum berdasarkan format sebagaimana dijelaskan di bawah ini:

KEPI
1. Pendahuluan
2. Ruang Lingkup
3. Definisi
4. Prinsip Dasar Etik
5. Panduan Prinsip Dasar Etik
6. Ancaman dan Pencegahan

20
Standar Umum – SPI seri 100
1. Pendahuluan
2. Ruang Lingkup
3. Definisi
4. Hubungan dengan Standar Akuntansi
5. Pernyataan Standar
6. Pembahasan
7. Syarat Pengungkapan
8. Ketentuan Penyimpangan
9. Kutipan dan Tanggal Berlaku

Standar Penerapan – SPI seri 200


1. Pendahuluan
2. Ruang Lingkup
3. Definisi
4. Hubungan dengan Standar Akuntansi
5. Pernyataan Penerapan
6. Pembahasan
7. Syarat Pengungkapan
8. Ketentuan Penyimpangan
9. Kutipan dan Tanggal Berlaku

Standar Teknis – SPI seri 300


1. Pendahuluan
2. Ruang Lingkup
3. Definisi
4. Hubungan dengan Standar Akuntansi
5. Penerapan Teknis
6. Syarat Pengungkapan
7. Kutipan dan Tanggal Berlaku

Pemberlakuan Standar Penilaian Indonesia


Standar Penilaian Indonesia mulai berlaku sejak tanggal ditetapkan dengan masa transisi
selama 6 (enam) bulan, dimana dalam masa transisi akan dilakukan diseminasi dan sosialisasi
KEPI dan SPI yang penting bagi Penilai untuk dapat lebih memahami kode etik dan standar
yang baru dan menerapkannya di dalam penilaian.
Komite Penyusun Standar Penilaian Insonesia (KPSPI) akan terus melakukan penyusunan
standar baru ataupun merevisi standar yang lama sesuai dengan perkembangan kebutuhan pasar
atau pengguna jasa penilaian serta kebutuhan profesi Penilai.

21
Penerapan Standar Penilaian Indonesia
Seluruh bagian Standar Penilaian Indonesia (SPI), baik Standar Umum, Standar Penerapan
maupun Standar Teknis harus disebut secara kolektif sebagai Standar Penilaian Indonesia.
Bilamaba konteks sari rujukan berhubungan khusus dengan salah satu bagian SPI, referensi
harus mengutip secara utuh judul dan nomor dari SPI, sesuai dengan kasus yang mungkin
terjadi, misalnya untuk definisi Nilai Pasar dapat dikutip sebagai SPI 101 butir 3.1.
Terdapat beberapa situasi dimana Penilai dapat diminta untuk melaksanakan penilaian
berdasarkan peraturan dan standar yang berbeda dengan SPI. Sebelum menggunakan
Ketentuan Penyimpangan, Penilai harus mengkaji apakah SPI menerapkan standar yang sama
atau lebih tinggi, dan bila keadaan ini terjadi Penilai seharusnya memasukkan pernyataan
berikut di dalam Syarat Penugasan dan Laporan Penilaian:
1. Bahwa penilaian akan memenuhi SPI;
2. SPI memberlakukan standar penilaian yang sama atau lebih tinggi dari standar yang lain
tersebut dan karenanya akan memenuhi standar-standar tersebut dan;
3. Bahwa persyaratan lainnya dari standar lainnya tersebut akan dipenuhi.
Apabila terdapat konflik di antara SPI dengan standar lainnya tersebut, Penilai harus
mengkonfirmasikan atau menyepakati hal tersebut dengan pemberi tugas dan mencantumkan
penggunaan Ketentuan Penyimpangan di dalam Syarat Penugasan dan Laporan Penilaian.
Sebagai Asosiasi Penilai atau Asosiasi Profesi Penilai yang diakui Pemerintah berdasarkan
Keputusan Menteri Keuangan Nomor 406/KMK.01/2014 tentang Penetapan Masyarakat
Asosiasi Profesi Profesi Penilai Sebagai Asosiasi Profesi Penilai, dan merupakan Self
Regulated Organization (SRO), maka Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) memiliki
hak berdasarkan ketentuan organisasi untuk mengawasi Penilai dalam pelaksanaan KEPI dan
SPI. Terhadap adanya pelanggaran atas pelaksanaan KEPI dan SPI maka Asosiasi Profesi
Penilai dan/atau Regulator Penilai akan mengenakan sanksi administrasi sesuai dengan
peraturan dan perundang-undangan yang berlaku. Prosedur pelaksanaan hak ini diatur lebih
lanjut di dalam ketentuan organisasi.

Pengevualian Penerapan Standar Penilaian Indonesia


Untuk beberapa keadaan, Penilai mungkin sulit menerapkan SPI dikarenakan regulasi,
persyaratan atau kondisi khusus. Namun demikian, Penilai tetap harus mematuhi ketentuan
dalam KEPI, dan walaupun pemenuhan terhadap SPI tidak bersifat wajib, Penilai tetap harus
merujuk kepada SPI sejauh tidak bertentangan dengan syarat penugasan yang ditetapkan atau
tujuan penilaian.
Dengan mempertimbangkan hal di atas, SPI dapat tidak berlaku dalam hal:
1. Penilaian dalam kaitan dengan pemeriksaan atas bukti dan pernyataan pada dengar
pendapat sebagai saksi ahli di pengadilan tribunal, pengadilan dan komite dalam kaitannua
dengan litigasi dimana nilai properti menjadi obyek sengketa. Pengecualian ini tidak
berlaku apabila nilai tidak menjadi sengketa, misalnya penilaian untuk penyelesaian harta
dalam perceraian;

22
2. Keputusan dan laporan dari arbiter, pakar independen dan mediator yang ditunjuk untuk
penyelesaian sengketa. Pengecualian disebabkan syarat penugasan biasanya mengandung
persyaratan perundang-undangan atau perjanjian kontraktual tertentu;
3. Penilaian oleh Penilai internal yang dilakukan semata-mata untuk keperluan internal
pemberi tugas, dimana bagian dari laporan atau opini nilai tidak untuk diperlihatkan atau
dikomunikasikan kepada pihak ketiga;
4. Penilaian yang digunakan atau akan digunakan untuk tujuan negosiasi, sepanjang tidak
dinyatakan memenuhi SPI ini. Pengecualian ini tidak berlaku dalam hal Pemberi Tugas
membutuhkan dikeluarkannya laporan penilaian;
5. Advis penilaian yang diberikan dalam rangka pembelian atau penjualan atau sewa terhadap
suatu nilai yang telah diantisipasi sebelumnya termasuk advis apakah penawaran tersebut
seharusnya diterima atau dibuat. Pengecualian ini tidak berlaku dalam hal Pemberi Tugas
membutuhkan dikeluarkannya laporan penilaian;
6. Barang antik, barang seni dan barang bergerakm kecuali bila satu atau lebih dari kondisi
berikut berlaku:
a. Merupakan bagian dari kepentingan atas tanah dana tau bangunan yang merupakan
obyek penilaian;
b. Merupakan bagian dari entitas operasional yang akan dinilai yang memiliki potensi
bisnis (trading potential);
c. Merupakan bagian di dalam definisi dari Mesin dan Peralatan serta Personal Properti;
d. Merupakan persediaan yang akan dinilai untuk dimasukkan dalam laporan keuangan.

Penyimpangan terhadap Standar Penilaian Indonesia


Pernyataan tertulis secara jelas mengenai penyimpangan dari SPI, bersama penjelasan detil dan
alasannya serta persetujuan pemberi tugas, harus dinyatakan di dalam syarat penugasan dan
laporan penilaian.
Apabila dalam pertimbangan Penilai terhadap kondisi khusus dimana penerapan SPI menjadi
tidak sesuai atau tidak dimungkinkan, kondisi khusus tersebut harus dikonfirmasi dan disetujui
dengan Pemberi tugas sebagai suatu penyimpangan sebelum pelaporan penilaian dilakukan.
Penggunaan dasar penilaian yang tidak dikenal di dalam SPI akan menyebabkan timbulnya
penyimpangan yang harus diungkapkan secara jelas di dalam Syarat Penugasan dan Laporan
Penilaian. Laporan juga harus memberikan indikasi perbedaan antara dasar penilaian yang
digunakan dengan dasar penilaian sesuai SPI yang paling mendekati.
Dalam hal penyimpangan tidak diungkapkan secara jelas atau adanya pelanggaran terhadap
KEPI dan SPI, maka Asosiasi Profesi Profesi Penilai akan melakukan evaluasi sesuai dengan
fungsi pengawasan dan penindakan terhadap kepatuhan Penilai dalam menjalankan KEPI dan
SPI. Pelanggaran atas kepatuhan Penilai dalam menjalankan KEPI dan SPI dikategorikan
sebagai pelanggaran administrasi.

23
Tabel Penjelasan KEPI & SPI edisi VII – 2018
No KEPI & SPI Penjelasan
1 Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) Edisi VII, per 1 Agustus 2018
2 Konsep dan Prinsip Umum Penilaian (KPUP) Edisi VII, per 1 Agustus 2018
3 Jenis Properti Edisi VII, per 1 Agustus 2018
4 SPI 101 - Nilai Pasar sebagai Dasar Nilai Edisi VII, per 1 Agustus 2018
5 SPI 102 - Dasar Nilai selain Nilai Pasar Edisi VII, per 1 Agustus 2018
6 SPI 103 - Lingkup Penugasan Edisi VII, per 1 Agustus 2018
7 SPI 104 - Implementasi Edisi VII, per 1 Agustus 2018
8 SPI 105 - Pelaporan Penilaian Edisi VII, per 1 Agustus 2018
9 SPI 106 - Pendekatan dan Metode Penilaian Edisi VII, per 1 Agustus 2018
10 SPI 107 - Kaji Ulang Penilaian Edisi VII, per 1 Agustus 2018
11 SPI 201 - Penilaian untuk Pelaporan Keuangan Edisi VI, per 1 Juli 2015
12 SPI 202 - Penilaian untuk Tujuan Penjaminan Utang Edisi VI, per 1 Juli 2015
13 SPI 203 - Penilaian Aset Sektor Publik Edisi IV, per 19 Desember 2008
SPI 204 - Penilaian terhadap Pengadaan Tanah bagi
14 Edisi VII, per 1 Agustus 2018
Pembangunan untuk Kepentingan Umum
15 SPI 205 - Penilaian untuk Tujuan Lelang Edisi VII, per 1 Agustus 2018
16 SPI 300 - Penilaian Real Properti Edisi VI, per 1 Juli 2015
17 SPI 301 - Penilaian Properti Agrikultur Edisi VII, per 1 Agustus 2018
18 SPI 310 - Penilaian Mesin dan Peralatan Edisi VI (SPI 311), per 1 Juli 2015
19 SPI 320 - Penilaian Aset Takberwujud Edisi VI, per 1 Juli 2015
20 SPI 330 - Penilaian Bisnis Edisi VI, per 1 Juli 2015
21 SPI 340 - Penilaian Instrumen Keuangan Edisi VI, per 1 Juli 2015
22 SPI 350 - Jasa Konsultasi Edisi VI, per 1 Juli 2015

No PPI Penjelasan
1 PPI 01 - Penilaian untuk Pelaporan Keuangan Edisi VII, per 1 Agustus 2018
2 PPI 02 - Penilaian Hak Sewa Edisi VI, per 1 Juli 2015
3 PPI 03 - Penilaian Properti dengan Bisnis Khusus Edisi VI, per 1 Juli 2015
PPI 04 - Penilaian terhadap Pengadaan Tanah Bagi
4 Edisi VII, per 1 Agustus 2018
Pembangunan untuk Kepentingan Umum
5 PPI 05 - Penilaian untuk Tujuan Lelang Edisi VII, per 1 Agustus 2018
6 PPI 06 - Penilaian Properti Industri Pertambangan Edisi VI, per 1 Juli 2015
7 PPI 07 - Penilaian Personal Properti Edisi VI, per 1 Juli 2015
8 PPI 08 - Pendekatan Biaya untuk Aset Berwujud Edisi VI, per 1 Juli 2015
9 PPI 09 - Analisis Discounted Flow (DCF) Edisi VI, per 1 Juli 2015
PPI 10 - Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
10 Edisi VI, per 1 Juli 2015
(Highest and Best Use Analysis)
11 PPI 11 - Opini Kewajaran Edisi VI, per 1 Juli 2015
12 PPI 12 - Inspeksi dan Hal yang Dipertimbangkan Edisi VI, per 1 Juli 2015
13 PPI 13 - Penilaian Massal Edisi VI, per 1 Juli 2015

24
25
KODE ETIK PENILAI INDONESIA
(KEPI)
1.0 Pendahuluan
Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) merupakan landasan, yang paling mendasar dalam
pelaksanaan Standar Penilaian Indonesia (SPI) agar penugasan yang dilakukan Penilai
dapat memenuhi persyaratan yang ditetapkan dengan cara yang jujur, objektif dan
kompeten secara profesional, bebas dari kecurigaan adanya kepentingan pribadi, untuk
menghasilkan laporan yang jelas, dan mengugkapkan semua hal yang penting untuk
pemahaman penugasan secara tepat.

2.0 Ruang Lingkup


KEPI mengatur agar Penilai dalam menjalankan tugasnya selalu mematuhi Prinsip
Dasar Etik, agar hasil penugasan dapat dipertanggungjawabkan kepada Pemberi Tugas,
masyarakat dan Profesi Penilai.
KEPI ini bersifat mengikat dan harus diterapkan oleh seluruh Penilai dan
dimaksudkan sebagai dasar aturan dari asosiasi atau organisasi yang mengatur kegiatan
Profesi Penilai.

3.0 Definisi
3.1 Etik adalah nilai-nilai atau norma-norma moral yang menjadi pedoman bagi
seseorang atau kelompok dalam mengatur perilakunya secara profesional.
3.2 Kode Etik adalah kumpulan etik yang dibuat untuk menjunjung tinggi profesi
demi tanggung jawab terhadap profesi, masyarakat dan Ketuhanan Yang Maha
Esa.
3.3 Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) adalah kumpulan etik yang melandasi
pelaksanaan SPI yang harus ditaati oleh Penilai, agar penugasan yang dilakukan
Penilai dapat memenuhi persyaratan yang ditetapkan dengan cara yang jujur,
objektif dan kompeten secara profesional, bebas dari kecurigaan adanya
kepentingan pribadi, untuk menghasilkan laporan yang jelas, dan
mengungkapkan semua hal yang penting untuk pemahaman penugasan
secara tepat.
3.4 Institusi adalah lembaga dimana Penilai melakukan pekerjaan penilaian,
antara lain Kantor Jasa Penilai Publik, Lembaga Pemerintah dan Bank.
3.5 Standar Penilaian Indonesia (SPI) adalah Standar Profesi Penilai untuk
melakukan kegiatan penilaian di Indonesia. Penilai harus mematuhi SPI yang
merupakan acuan praktek penilaian di Indonesia.
Standar Penilaian Indonesia (SPI) adalah pedoman dasar yang harus dipatuhi
oleh Penilai dalam melakukan penilaian.
3.6 Dalam KEPI ini kata "Penilai" dapat berarti "Penilai sebagai individu" atau
"Kantor Jasa Penilai Publik", tergantung pada konteks kalimatnya.

26
a) Penilai adalah seseorang yang memiliki kualifikasi, kemampuan dan
pengalaman dalam melakukan kegiatan praktek penilaian untuk
mendapatkan nilai ekonomis sesuai dengan bidang keahlian yang dimiliki.
Penilai terdiri dari:
1. Tenaga Penilai adalah seseorang yang telah lulus pendidikan di bidang
penilaian yang diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai, lembaga
pendidikan lain yang diakreditasi oleh Asosiasi Profesi Penilai, atau
Lembaga pendidikan formal.
2. Penilai Bersertifikat adalah seseorang yang telah lulus ujian sertifikasi
di bidang penilaian yang diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai.
3. Penilai Public adalah Penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri
Keuangan.
b) Kantor Jasa Penilai Public (KJPP) adalah badan usaha yang telah mendapat
izin usaha dari Menteri Keuangan sebagai wadah bagi Penilai Publik dalam
menjalankan usaha di bidang penilaian dan jasa-jasa lainnya.
1. Usaha di bidang penilaian meliputi Bidang Jasa Penilaian Properti
Sederhana, Bidang Jasa Personal Properti, Bidang Jasa Penilaian
Properti dan Bidang Jasa Penilaian Bisnis.
2. Jasa-jasa lainnya yang terkait dengan penilaian antara lain; konsultasi
pengembangan properti, desain sistem informasi aset, manajemen
properti, studi kelayakan usaha, jasa agen properti, pengawasan
pembiayaan proyek, studi penentuan sisa umur ekonomi, studi
penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use), dan penasihat
keuangan.
3.7 Penilaian adalah proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat
atas nilai ekonomi suatu objek penilaian pada saat tertentu sesuai dengan SPI
dan peraturan perunang-undangan yang berlaku.

4.0 Prinsip Dasar Etik


Prinsip dasar etik terdiri dari lima prinsip yaitu:
a) Integritas: memiliki kejujuran dan dapat dipercaya dalam hubungan profesional
dan bisnisi, serta menjunjung tinggi kebenaran dan bersikap adil.
b) Objektivitas: menghindari benturan kepentingan, atau tidak dipengaruhi atau tidak
memihak dalam pertimbangan profesional atau bisnis.
c) Kompetensi: menjaga pengetahuan dan keterampian profesional yang dibutuhkan
untuk memastikan bahwa hasil penilaian telah dibuat berdasarkan pada
perkembangan terakhir dari praktik dan teknik penilaian serta peraturan
perundang-undangan.
d) Kerahasiaan: menjaga kerahasiaan informasi yang diperoleh dalam hubungan
profesional dan bisnis, serta tidak mengungkapkan informasi tersebut kepada pihak
ketiga tanpa ijin, maupun untuk digunakan sebagai informasi untuk keuntungan
pribadi Penilai atau pihak ketiga (kecuali diatur lain sebagaimana diatur dalam
peraturan perundang-undangan yang berlaku).
e) Perilaku Profesional: melaksanakan pekerjaan sesuai dengan Lingkup Penugasan
yang telah disepakati di dalam kontrak, dan mengacu pada SPI. Selalu bertindak

27
demi kepentingan publik dan menghindari tindakan yang mendiskreditkan profesi
penilai.
Uraian berikut menguji setiap prinsip dasar dan menyediakan ilustrasi dari ancaman
umum terhadap kepatuhan dan tindakan bahwa Penilai dapat mengambil atau
menghindari untuk mengurangi ancaman tersebut.
4.1 Integritas
a) Prinsip integritas mewajibkan Penilai untuk jujur dan adapat dipercaya
dalam semua hubungan profesional dan bisnis.
b) Seorang Penilai tidak boleh dengan sengaja melakukan penilaian, membuat
laporan penilaian, membuat surat keterangan atau komunikasi lain
tentang penilaian, apabila mengandung salah satu hal berikut:
42. berisi pernyataan atau informasi yang secara material tidak benar atau
menyesatkan atau yang dibuat sembarangan; atau
43. penghilangan atau pengaburan informasi penting yang harus
disertakan, sehingga dapat berakibat menyesatkan.
c) Apabila Penilai menyadari adanya informasi yang tidak benar, maka harus
segera mengambil tindakan dengan cara melakukan koordinasi dengan
Pemberi Tugas terkait dengan informasi tersebut, misalnya dengan
melakukan revisi atas laporan penilaian.
d) Penilai tidak diperkenankan berpartisipasi atau berperan serta dalam suatu
jasa penilaian yang tidak dibenarkan berdasarkan pertimbangan rasional
Penilai umumnya.
e) Penilai harus bertindak sesuai dengan hukum dan peraturan perundang-
undangan yang berlaku di Indonesia atau di negara dimana Penilai
mendapat penugasan.
f) Penilai tidak diperkenankan dengan sengaja salah menafsirkan kualifikasi
profesional yang tidak dimilikinya.
4.2 Objektivitas
a) Prinsip objektivitas mewajibkan Penilai bekerja secara profesional, tidak
memihak, tidak memiliki kepentingan terhadap objek penugasan atau tidak
dipengaruhi orang lain.
b) Seorang Penilai mungkin akan dihadapkan pada situasi yang dapat
mengganggu objektivitas. Tidak mudah mendefinisikan situasi di mana
seorang Penilai mungkin menghadapi ancaman terhadap objektivitas.
Dalam hal ancaman terhadap objektivitas tidak dapat dihindari, Penilai
profesional harus menolak penugasan. Namun, beberapa potensi ancaman
terhadap objektivitas dapat dihilangkan atau dikurangi dengan pencegahan
secara efektif. Pencegahan ini dapat mencakup pemberitahuan kepada
pihak-pihak terkait dan mendapatkan persetujuan mereka untuk
melanjutkan tugas penilaian. Pencegahan lainnya dibahas dalam butir 6
Ancaman dan Pencegahan.
Contoh situasi yang berpotensi sebagai ancaman, dan yang mendorong
Penilai untuk mempertimbangkan menerima atau menolak penugasan, atau

28
mengadopsi pencegahan untuk menghilangkan atau menghindari ancaman
atau persepsi tidak memihak meliputi:
1. penugasan penilaian untuk tujuan transaksi jual-bell properti;
2. penugasan penilaian untuk kepentingan dua atau lebih pihak dalam
persaingan bisnis;
3. penugasan penilaian untuk kepentingan pemberi pinjaman, juga
penyediaan saran kepada peminjam;
4. penugasan penilaian untuk kepentingan pihak ketiga di mana Penilai
mempunyai hubungan kontraktual dengan Pemberi Tugas awal;
5. penugasan untuk penilaian ulang;
6. penugasan penilaian untuk bertindak sebagai penasehat dan sebagai
ahli dalam kaitannya dengan masalah yang sama.
Pengaruh objektivitas Penilai akan tergantung pada keadaan dari setiap
kasus, misalnya; tujuan penilaian, kepentingan Pemberi Tugas dan
kemampuan menghilangkan atau mengurangi ancaman dalam batas wajar
dengan menempatkan prosedur pencegahan yang tepat.
c) Dalam mempertimbangkan apakah suatu situasi menciptakan ancaman
terhadap objektivitas, Penilai harus mengetahui bahwa seringkali persepsi
dari pihak lain mengenai adanya potensi keberpihakan merupakan ancaman
bagi kredibilitas penilaian.
Akan ada situasi di mana beberapa keterlibatan masa lalu atau saat ini baik
dengan aset yang akan dinilai atau pemilik aset yang menciptakan ancaman
yang tidak material untuk objektivitas tetapi yang dapat menimbulkan
persepsi bias apabila kemudian ditemukan oleh pihak yang menggunakan
penilaian. Pengungkapan keterlibatan tersebut dalam Lingkup Penugasan
dan laporan dapat menjadi sarana yang efektif untuk menghindari persepsi
bias.
d) Apabila dilakukan penilaian ulang dari aset yang sama, pencegahan
terhadap kemungkinan ancaman atas objektivitas meliputi:
1. melakukan review internal berkala oleh Penilai yang tidak terkait
dengan penugasan; atau
2. secara berkala mengganti Penilai yang bertanggung jawab untuk
penugasan tersebut.
e) Jika Penilai menganggap bahwa ancaman terhadap objektivitas dapat
dihilangkan atau secara efektif dikurangi dengan pengungkapan penyebab
ancaman dan setiap pencegahan lain yang diambil atau diusulkan, perhatian
harus dilakukan untuk tidak melanggar prinsip kerahasiaan. Jika
keterlibatan masa lalu dengan aset atau pemilik aset tidak dapat
diungkapkan tanpa melanggar kewajiban kerahasiaan kepada Pemberi
Tugas lain, penugasan tersebut harus ditolak.
f) Jika Penilai menganggap bahwa ancaman terhadap objektivitas dapat
dihilangkan atau dilakukan secara efektif dengan mencapai kesepakatan
bahwa mereka dapat melanjutkandengan dua pihak atau lebih yang
berpotensi konflik atas hasil penilaian atau objek penilaian, pertimbangan

29
harus diambil untuk memastikan para pihak memperoleh informasi dan
menyadari konsekuensi yang potensial atas kepentingan mereka dalam
menyetujui Penilai yang ditugaskan. Memperoleh persetujuan dari dua atau
lebih pihak yang berkepentingan bahwa tugas penilaian dapat diterima,
tidak membebaskan Penilai dari kewajiban untuk mematuhi prinsip-prinsip
dasar.
g) Jika tidak ada pencegahan yang memuaskan untuk menghilangkan atau
meminimalkan ancaman terhadap objektivitas yang dapat diidentifikasi,
Penilai harus menolak penugasan tersebut.
h) Penilai tidak akan bertindak untuk dua atau lebih para pihak pada
penugasan dan tujuan yang sama, kecuali dengan persetujuan tertulis dari
pihak-pihak yang berkepentingan.
i) Penilai harus mengambil upaya yang rasional untuk mencegah dalam
rangka meyakinkan bahwa tidak ada konflik dalam menjalankan tugasnya
antara kepentingan-kepentingan Pemberi Tugas yang bersangkutan dan
kepentingan-kepentingan Pemberi Tugas lainnya, maupun Penilai,
perusahaannya, keluarga, rekan bisnis, atau mitranya. Apabila terjadi
konflik yang potensial harus dijelaskan secara tertulis sebelum menerima
penugasan. Setiap konflik yang demikian dimana Penilai baru kemudian
menyadarinya, harus segera menjelaskan secara tertulis kepada pihak-pihak
yang berkepentingan. Apabila konflik yang demikian baru diketahui setelah
Penilai menyelesaikan tugas penilaiannya, penjelasannya harus segera
dibuat dalam waktu sesingkat-singkatnya.
j) Penilai tidak boleh menerima suatu penugasan yang laporan penilaiannya
mencakup pendapat dan kesimpulan yang telah ditetapkan terlebih dahulu.
k) Imbalan jasa yang berkaitan dengan suatu penugasan tidak boleh tergantung
pada hasil suatu penilaian yang telah ditetapkan terlebih dahulu atau
berdasarkan laporan penilaian yang isinya berdasarkan pertimbangan yang
tidak mandiri dan tidak objektif.
l) Penilai tidak diperkenankan mendasarkan pekerjaannya pada informasi
yang hanya disediakan oleh Pemberi Tugas, atau setiap pihak lainnya, tanpa
melakukan klarifikasi atau konfirmasi yang tepat, kecuali pada hakekatnya
dapat diterima secara wajar sehingga dapat dipercaya dan dinyatakan dalam
syarat pembatas.
m) Penilai tidak diperkenankan menerima suatu penugasan untuk membuat
laporan penilaian berdasarkan asumsi pada prasyarat hipotesa yang tidak
mungkin dilaksanakan dalam kurun waktu yang wajar.
n) Prasyarat hipotesa yang wajar terjadi dapat dilaporkan dengan disertai oleh
beberapa pembahasan, baik mengenai prospek realisasi hipotesa tersebut
maupun pertimbangan nilai yang mencerminkan keadaan yang berlaku,
misalnya suatu situasi di mana Pemberi Tugas ingin mengetahui berapa
nilai dari tanah sebelum dilakukan proses pembebasan dari unsur-unsur
yang mengandung kontaminasi.
o) Penilai tidak diperkenankan memberikan kesimpulan yang tidak didukung
oleh alasan yang memadai dan berdasarkan praduga, atau kesimpulan

30
laporan yang mencerminkan suatu opini bahwa praduga tersebut dapat
mempengaruhi nilai.
p) Dalam melakukan kaji ulang Laporan Penilaian dad Penilai lainnya, Penilai
harus bersikap tidak memihak dan mempertimbangkan alasan-alasannya
untuk setuju atau tidak setuju terhadap kesimpulan laporan tersebut.
q) Proses penilaian mensyaratkan Penilai untuk memberikan suatu
pertimbangan yang tidak memihak, misalnya tidak menggunakan data dan
asumsi faktual yang tidak sesuai untuk memperoleh suatu kesimpulan
penilaian. Penilaian dapat dipercaya jika pertimbangan dibuat dalam situasi
yang tansparan dan meminimalkan pengaruh faktor subjektif dalam proses
penilaian.
r) Indonesia memiliki peraturan perundang-undangan yang meregulasi dan
memberikan izin Penilai untuk melakukan penilaian sesuai dengan
klasifikasinya. Asosiasi Profesi Penilai memiliki Kode Etik yang harus
dipatuhi Penilai. Dalam KEPI dan SPI tidak diatur hubungan antara
regulator dengan Penilai.
s) Aturan perilaku khusus bagi Penilai yang melakukan penilaian di luar
lingkup SPI, diperlukan kontrol dan prosedur yang sesuai agar memastikan
independensi dan objektivitas dalam proses penilaian, sehingga hasilnya
tidak menyimpang. Bilamana suatu tujuan penilaian membutuhkan Penilai
yang memiliki kriteria tertentu, persyaratannya tidak boleh menyimpang
dari SPI.
4.3 Kompetensi
a) Prinsip kompetensi mensyaratkan Penilai untuk:
1. mempertahankan pengetahuan dan keterampilan profesional pada
tingkat yang diperlukan untuk memastikan bahwa Pemberi Tugas
menerima layanan profesional yang kompeten; dan
2. bertindak sesuai dengan standar teknis dan profesional yang berlaku
saat memberikan layanan profesional.
b) Layanan profesional yang kompeten membutuhkan kebijakan dallam
menerapkan pengetahuan dan keterampilan profesional dalam kinerja
layanan tersebut. Kompetensi profesional dapat dibagi menjadi dua bagian
yang terpisah:
1. pencapaian kompetensi profesional; dan
2. pemeliharaan kompetensi profesional.
c) Pemeliharaan kompetensi profesional memerlukan kesadaran dan
pemahaman teknis, pengembangan profesi dan bisnis yang berkelanjutan.
Pengembangan profesional yang berkelanjutan memungkinkan Penilai
untuk mengembangkan dan mempertahankan kemampuan secara
kompeten dalam Iingkungan profesional.

Seorang Penilai seharusnya mengambil langkah-langkah yang wajar


untuk memastikan bahwa staf yang berada di bawah kewenangannya,
melakukan pekerjaan secara profesional yang memiliki pelatihan serta
supervisi yang memadai.

31
d) Jika Penilai tidak memiliki pengetahuan dan pengalaman yang
diperlukan untuk melakukan tugas penilaian yang ditawarkan secara
profesional, Penilai harus menolak tugas tersebut, kecuali menggunakan
bantuan dari luar merujuk 4.3 m).
e) Penerimaan Penugasan (Acceptance of Instructions)
Sebelum menerima suatu pekerjaan atau sebelum menandatangani
perjanjian kerja untuk melaksanakan pekerjaan, Penilai harus secara
cermat mengidentifikasi permasalahan yang akan disampaikan dan
memastikan dirinya memiliki pengalaman dan pengetahuan. Apabila
penugasan itu diluar negeri, dapat bekerja sama dengan tenaga
profesional yang memiliki pengalaman dan pengetahuan mengenai
kondisi pasar, bahasa, dan hukum yang berlaku, dalam rangka
menyelesaikan penugasannya secara kompeten. Sebaliknya apabila
penugasan digunakan untuk kepentingan di luar negeri tetapi aset
berada di Indonesia, sejauh memiliki kompetensi dan kualifikasi yang
dibutuhkan, Penilai dapat melakukan penilaian dengan mengacu kepada
SPI atau standar penilaian Iainnya yang relevan.
f) Penilai akan bertindak tepat waktu dan efisien dalam melaksanakan
penugasan sesuai dengan Lingkup Penugasan.
g) Penugasan seharusnya tidak dilaksanakan apabila keadaan tidak
memungkinkan untuk diadakan pemeriksaan secara memadai sehingga
memengaruhi kualitas dari penugasan, dan penyelesaian dalam jangka
waktu yang wajar.
h) Sebelum penugasan dilaporkan, Lingkup Penugasan yang tertulis dan
cukup rinci hendaknya sudah dipahami dan disetujui antara Pemberi Tugas
dan Penilai untuk mencegah interpretasi yang berbeda.
i) Penilai akan melakukan pemeriksaan dan verifikasi untuk memperoleh
keyakinan bahwa data yang digunakan untuk analisis dalam penugasan
telah diperoleh dengan cara yang benar dan dapat dipertanggung jawabkan.
j) Penilai harus membuat arsip data pekerjaan untuk setiap penugasan yang
telah diselesaikan dalam suatu arsip yang benar pada kertas (hardcopy) atau
dalam bentuk elektronik (softcopy).
k) Penilaian yang dilakukan berdasarkan SPI hanya akan dapat dilaksanakan
oleh Penilai sebagaimana yang dimaksud pada butir 3.6a) diatas dengan
menerapkan standar kualifikasi, kompetensi, pengalaman, etik dan
pengungkapan dalam penilaian.
l) Penilai harus memiliki pengetahuan, kemampuan, keahlian, dan
keterampilan teknis yang sesuai, serta memiliki pengalaman dan
pengetahuan atas objek penilaian, pemahaman pasar dan tujuan
penilaiannya.
m) Bantuan dari Luar
1. Apabila Penilai tidak memiliki keterampilan dan pengalaman yang
cukup untuk melakukan suatu penugasan tertentu, termasuk dalam
penilaian yang kompleks atau jenis aset yang beragam dengan skala
besar, maka Penilai diperbolehkan mendapat bantuan tenaga ahli dari
luar;

32
2. Penilai harus memberi informasi kepada Pemberi Tugas jika
menggunakan tenaga ahli dari luar. Identitas dari para tenaga ahli dari
luar serta seberapa jauh peranannya dalam pekerjaan tersebut
hendaknya dijelaskan dalam Lingkup Penugasan dan laporan yang
dibuat oleh Penilai yang bersangkutan.
4.4 Kerahasiaan
a) Prinsip kerahasiaan mewajibkan semua Penilai untuk tidak melakukan:
1. pengungkapan di luar institusinya atau penggunaan. informasi rahasia
yang diperoleh dari layanan jasa penilaian tanpa persetujuan kecuali
memiliki hak secara legal atau hak profesi atau kewajiban untuk
mengungkapkan; dan
2. pengungkapan informasi rahasia yang diperoleh dari hubungan
profesional dan bisnis untuk keuntungan pribadi atau pihak ketiga.
b) Penilai harus menjaga kerahasiaan, termasuk dalam lingkungan sosial,
bersikap waspada terhadap kemungkinan pengungkapan yang tidak
sengaja, terutama untuk rekan bisnis yang dekat atau anggota keluarga
dekat.
c) Penilai harus menjaga kerahasiaan informasi yang diungkapkan oleh
Pemberi Tugas.
d) Penilai harus menjaga kerahasiaan informasi dalam institusinya atau tim
kerja.
e) Penilai harus mengambil langkah-langkah yang wajar untuk memastikan
bahwa staf di bawah pengawasan Penilai dan orang yang memberikan tigas
menghormati prinsip kerahasiaan.
f) Penilai harus mematuhi prinsip kerahasiaan, bahkan setelah berakhirnya
hubungan kerja dengan Pemberi Tugas. Penilai dapat menggunakan
pengalaman sebelumnya untuk penugasan baru, namun tidak diperbolehkan
menggunakan atau mengungkapkan informasi rahasia yang diperoleh dari
penugasan sebelumnya.
Berikut ini adalah contoh situasi dimana Penilai diperlukan untuk
mengungkapkan informasi rahasia atau situasi dimana pengungkapan
tersebut diperlukan:
1. pengungkapan diperbolehkan oleh hukum dan diberi wewenang oleh
Pemberi Tugas;
2. pengungkapan yang diharuskan oleh hukum, misalnya:
a. Penyediaan dokumen atau bukti lainnya dalam proses hukum; atau
b. Pengungkapan kepada otoritas yang berwenang karena adanya
pelanggaran hukum.
3. kewajiban atau hak profesi untuk mengungkapkan, yang tidak dilarang oleh
hukum:
a. untuk memenuhi review kualitas dari Asosiasi Profesi Penilai;
b. untuk menanggapi pemeriksaan oleh regulator profesi Penilai;

33
c. untuk melindungi kepentingan profesi dari Penilai dalam proses
hukum; atau
d. untuk memenuhi standar teknis dan persyaratan etik.
g) Dalam memutuskan apakah akan mengungkapkan informasi rahasia, hal-
hal yang relevan untuk dipertimbangkan meliputi:
1. apakah kepentingan semua pihak, termasuk pihak ketiga dapat
terpengaruh, bisa dirugikan jika ada persetujuan Pemberi Tugas untuk
pengungkapan informasi oleh Penilai;
2. apakah semua informasi yang relevan yang diketahui dan dapat
dibuktikan, sejauh itu dapat dipraktekan. Ketika situasi melibatkan
fakta yang tidak dapat dibuktikan, informasi yang tidak lengkap atau
kesimpulan yang tidak berdasar, pertimbangan profesional harus
digunakan dalam menentukan jenis pengungkapan yang harus dibuat;
jika ada;
3. jenis komunikasi yang diharapkan dan kepada siapa ditujukan;
4. apakah para pihak kepada siapa komunikasi tersebut ditujukan adalah
penerima yang tepat.
4.5 Perilaku Profesional
a) Prinsip perilaku profesional mewajibkan semua Penilai untuk bertindak
secara cermat dalam memberikan pelayanan dan untuk memastikan bahwa
layanan yang diberikan adalah sesuai dengan hukum, teknis dan standar
profesi yang berlaku baik objek penilaian, tujuan penilaian atau keduanya.
b) Perilaku profesional mencakup penerimaan tanggung jawab untuk
bertindak demi kepentingan publik. Tugas seorang Penilai tidak terbatas
pada kebutuhan Pemberi Tugas. Ada juga kebutuhan untuk
mempertimbangkan apakah keputusan profesional memiliki dampak yang
lebih luas pada pihak ketiga yang tidak teridentifikasi. Misalnya, penilaian
sering dilakukan secara langsung dapat berdampak pada pihak ketiga
seperti pemegang saham dalam sebuah perusahaan atau penyandang dana.
Sementara kebutuhan Pemberi Tugas biasanya penting, seorang Penilai
harus menghindari penugasan yang dapat merugikan kepentingan
masyarakat uas, dan yang dapat mendiskreditkan reputasi mereka sendiri
dan profesi pada umumnya.
c) Dalam pemasaran dan mempromosikan diri dan pekerjaan mereka, Penilai
tidak harus membawa profesi ke reputasi yang tidak baik. Penilai harus
jujur dan benar dan tidak:
1. membuat promosi yang berlebihan untuk layanan yang dapat mereka
tawarkan, kualifikasi yang mereka miliki, atau pengalaman yang telah
didapatkan; atau
2. membuat referensi yang tidak benar atau perbandingan terhadap
pekerjaan orang lain yang tidak dapat dibuktikan.
d) Perilaku profesional meliputi tindakan yang bertanggung jawab dan sopan
dalam semua hal dengan Pemberi Tugas dan masyarakat secara umum dan
menanggapi secara cepat dan efektif untuk semua instruksi yang wajar atau
keluhan.

34
e) Penilai harus menghindari tindakan yang dapat mendiskreditkan profesi.
Terlepas dari contoh yang diberikan, termasuk setiap tindakan yang wajar
dan yang diinformasikan pihak ketiga, mempertimbangkan semua fakta-
fakta spesifik dan kondisi yang tersedia bagi Penilai pada saat itu, yang akan
cenderung untuk memengaruhi reputasi baik profesi.
f) Penilai harus menerapkan secara konsisten Sistem Pengendalian Mutu
sebagaimana ditentukan oleh peraturan perundang-undangan.

5.0 Panduan Prinsip Dasar Etik


5.1 Panduan ini dirancang untuk membantu Penilai menentukan langkah-langkah
yang diambil dalam menerapkan Prinsip Dasar Etik, serta mengidentifikasi,
mengevaluasi, dan mengantisipasi ancaman dalam memenuhi Prinsip Dasar
Etik.
5.2 Pada saat Penilai menjalankan tugas profesinya, mungkin terdapat situasi yang
mengandung ancaman dalam memenuhi Prinsip Dasar Etik. Beberapa jenis
ancaman yang umum dijumpai diidentifikasi dalam butir 6 Ancaman dan
Pencegahan. Namun demikian, Penilai tidak mungkin mendefinisikan setiap
situasi yang mengandung ancaman tersebut dan untuk menentukan tindakan
yang tepat. Tugas penilaian dapat berbeda secara signifikan dalam sifat
penugasannya dan sebagai akibatnya dapat muncul ancaman yang berbeda yang
membutuhkan pencegahan yang berbeda pula.
Panduan ini dapat membantu mencegah Penilai menyimpulkan bahwa suatu
situasi diperbolehkan jika tidak secara khusus dilarang oleh KEPI.
5.3 Ketika Penilai mengidentifikasi potensi ancaman dalam memenuhi Prinsip
Dasar Etik, Penilai harus mengevaluasi tingkat ancaman tersebut. Beberapa
ancaman dapat diantisipasi pada tingkat yang memadai, dengan melakukan
penanganan yang sesuai. Contoh penanganan tersebut dibahas dalam butir 6
Ancaman dan Pencegahan. Dalam menerima penugasan setelah menempatkan
penanganan tersebut, Penilai harus mempertimbangkan apakah pihak ketiga
setelah memahami semua fakta dan keadaan khusus pada saat itu akan
menyimpulkan bahwa ancaman akan diantisipasi pada tingkat yang memadai
dengan penerapan penanganan, dan bahwa perinsip Dasar Etik telah terpenuhi.
5.4 Jika ancaman dalam mematuhi Prinsip Dasar Etik tidak dapat diantisipasi, baik
karena ancaman yang terlalu signifikan maupun karena penanganan yang
memadai tidak tersedia atau tidak dapat diterapkan, tugas penilaian harus
ditolak atau tidak dilanjutkan.
5.5 Jika Penilai menemukan kondisi yang tidak biasa yang dapat menimbulkan
konflik, dimana penerapan Kode Etik akan menimbulkan hasil yang tidak
proporsional atau hasil yang merugikan kepentingan umum, Penilai disarankan
berkonsultasi dengan Asosiasi Profesi Penilai atau regulator yang terkait.
5.6 Jika konflik yang signifikan tidak dapat diatasi, baik dengan menolak tugas atau
melakukan penanganan, Penilai dapat meminta pendapat dari Asosiasi Profesi

35
Penilai. Hal ini dapat dilakukan tanpa melanggar Prinsip Dasar Etik mengenai
Kerahasiaan.
Sebagai contoh, Penilai menemukan bahwa dalam penugasannya mengandung
unsur penipuan dimana pelaporannya dapat mengakibatkan pelanggaran
terhadap Prinsip Dasar Etik mengenai Kerahasiaan.
5.7 Jika setelah mempertimbangkan semua kemungkinan yang relevan konflik etik
tetap belum terjawab, Penilai perlu memutuskan untuk menolak penugasan atau
mengundurkan diri.
5.8 Dalam menerapkan Prinsip Dasar Etik, Penilai memiliki tanggung jawab
meliputi tanggung jawab terhadap integritas Pribadi Penilai, tanggung jawab
terhadap Pemberi Tugas, tanggung jawab terhadap sesama Penilai dan Kantor
Jasa Penilai Publik serta tanggung jawab terhadap masyarakat.
a) Tanggung Jawab terhadap Integritas Pribadi Penilai
1.0 Dalam menjalankan tugas, Penilai mempunyai kewajiban untuk
memberikan jasa yang sebaik-baiknya, sesuai dengan kemampuan dan
keahlian yang disyaratkan dalam SPI, dengan menjunjung tinggi
prinsip dasar etik.
2.0 Penilai bertanggung jawab sepenuhnya atas penugasan yang
dilakukannya dalam batas batas yang ditetapkan berdasarkan SPI.
3. Penilai tidak dibenarkan menerima atau memberikan pekerjaan dalam
jumlah yang melebihi dari kemampuan yang dapat memengaruhi
kredibilitas hasil penilaian.
4. Penilai sebagai karyawan atau tenaga ahli yang bekerja pada suatu
Kantor Jasa Penilai Publik tidak dibenarkan untuk melaksanakan
penugasan atas namanya sendiri atau pada Kantor Jasa Penilai Publik
lainnya tanpa izin dari Kantor Jasa Penilai Publik di mana ia bekerja.
5. Penilai harus menjaga integritas pribadinya dan tidak akan bertinfak
atau bertingkah laku dengan cara-cara yang dapat merendahkan derajat
profesi Penilai, dan tidak melakukan kegiatan-kegiatan yang dapat
merusak nama baik Penilai lain, Asosiasi Profesi Penilai dan profesi
Penilai.
6. Penilai harus menandatangani Pernyataan Penilai dalam Laporan
Penilaian yang disusunnya dengan mencantumkan nama, kualifikasi
dan nomor anggota asosiasi sesuai dengan yang diatur dalam SPI.
7. Penilai harus meningkatkan pengetahuannya dalam bidang penilaian,
dengan mengikuti program peningkatan kemampuan atau keahlian
berkelanjutan (Continuing Professional Development/ CPD) yang
diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai atau pihak lain yang
diakui oleh Asosiasi Profesi Penilai.
b) Tanggung Jawab terhadap Pemberi Tugas
1. Tanggung jawab utama Penilai terhadap Pemberi Tugas dan/atau
Pengguna Laporan adalah memberikan Penilaian yang lengkap dan
teliti tanpa menghiraukan atau memperhatikan keinginan dan
instruksi-instruksi atau permintaan pihak Pemberi Tugas dan/atau

36
Pengguna Laporan yang sifatnya dapat memengaruhi kemandirian atau
untuk mengubah hasil Penilaian yang objektif dan tidak memihak
sebagaimana ditetapkan dalam KEPI iii.
2. Dalam hal Pemberi Tugas tidak memberikan data dan informasi yang
benar atas objek penilaian termasuk penunjukan lokasi yang salah,
maka Penilai dibebaskan dari tanggung jawab atas hasil penilaian yang
tidak tepat dikarenakan kesalahan tersebut.
3. Dalam menjalankan tugas profesinya, tanggung jawab penilai sebagai
individu harus dipisahkan dari Penilai sebagai Kantor Jasa Penilai
Publik. Sehingga tanggung jawab Penilai sebagai individu tidak
menjadi tanggugn jawab Kantor Jasa Penilai Publik secara keseluruhan
4. Hubungan kerja antara Penilai dengan Pemberi Tugas harus dituangkan
dalam perjanjian tertulis yang akan menjadi dasar hukum penugasan
dan hubungan kerja kedua belah pihak yang isinya antara lain
menyebutkan jenis kegiatan atau penugasan, jangkak waktu
penugasan, dan inbalan jasa yang telah disepakati kedua belah pihak
sesuai dengan standar yang berlaku.
5. Penilai harus memberi penjelasan yang akan dilakukan sesuai dengan
tujuan Pemberian Tugas, termasuk jumlah imbalan jasanya.
6. Jumlah imbalan jasa yang diajukan kepada Pemberi Tugas harus
merujuk kepada standar imbalan jasa yang wajar sebagaimana yang
ditetapkan Asosiasi Profesi Penilai.
7. Penilai tidak diperbolehkan mempunyai kepentingan lain di luar
imbalan jasa yang ditentukan bersama antara Penilai dengan Pemberi
Tugas.
8. Penilai atas permintaan Pemberi Tugas harus memberikan penjelasan
atas hasil Penilaiannya kepada pihak Pemberi Tugas dibuat laporan
akhir penilaian.
9. Apabila ada dua atau lebih pihak Pemberi Tugas meminta bantuan
dalam jasa penilaian dan atau jasa-jasa lain yang berkaitan dengan
pekerjaan penilaian pada objek yang sama dan dalam waktu yang
bersamaan, Penilai tersebut hanya boleh menerima penugasan dari
salah satu pihak saja, kecuali apabila pihak-pihak Pemberi Tugas yang
berkepentingan menyetujui bahwa Penilai yang bersangkutan bekerja
untuk kepentingan para pihak.
10. Penilai tidak diperbolehkan mengumumkan atau menggunakan
laporan penilaiannya sebagai referensi dalam melaksanakan kegiatan
penilaian untuk kepentingan pihak lain, kecuali atas dasar persetujuan
dari Pemberi Tugas yang bersangkutan.
c) Tanggung Jawab terhadap sesama Penilai dan Kantor Jasa Penilai
Publik
1. Penilai tidak dibenarkan melakukan persaingan yang tidak sehat dan
atau dengan mempromosikan dirinya sendiri kepada Pemberi Tugas
untuk menggantikan kedudukan atau mengambil alih penugasan
Penilai lain dengan dalih dan cara apa pun.

37
2. Mencemarkan atau mencoba untuk mencemarkan nama baik Penilai
lainnya dengan memberikan dan atau menyampaikan ucapan atau
pernyataan kepada pihak lain atau Pemberi Tugas yang dapat
merugikan kepentingan dan nama balk Penilai lainnya.
3. Apabila Penilai mengetahui adanya kecenderungan atau indikasi
bahwa Penilai yang bersangkutan telah melakukan perbuatan
sebagaimana disebutkan pada butir 5.8.c).1 dan 5.8.c).2. di atas adalah
menjadi kewajiban setiap Penilai untuk melaporkan kepada Asosiasi
Profesi Penilai dan/atau pihak yang berwenang berkaitan pengaturan
kegiatan Profesi Penilai, termasuk memberikan bukti-bukti yang
tersedia yang diperlukan dalam usahanya mengupayakan pengusutan
terhadap Penilai yang bersangkutan.
4. Penilai Publik harus melakukan konfirmasi kepada Pemberi Tugas
bahwa aset atau liabilitas yang menjadi objek penilaian tidak sedang
atau telah dinilai oleh Penilai Publik lainnya untuk maksud, tujuan,
pengguna laporan dan tanggal penilaian yang sama atau berdekatan
(dalam jangka waktu tidak lebih dari dua bulan).
Apabila Pemberi Tugas menolak memberikan konfirmasi, maka
Penilai Publik harus menolak penugasan tersebut.
Apabila Pemberi Tugas terbukti memberikan konfirmasi yang tidak
benar, maka Penilai tidak bertanggung jawab atas laporan yang
diterbitkan.
5. Apabila Penilai diminta untuk melakukan penilaian yang sedang
dan/atau telah dilakukan oleh Penilai lainnya untuk objek penilaian,
tujuan, dan tanggla penilaian yang sama atau berdekatan, dimana
Pemberi Tugas berbeda, maka Penilai harus melakukan konfirmasi
tertulis kepada Pemberi Tugas.
Dalam hal Pemberi Tugas memberikan konfirmasi bahwa penilaian
tersebut sedang/telah dilakukan, maka Penilai harus saling
berkomunikasi dengan Penilai awal dan Penilai awal memberikan
informasi yang relevan sesuai penugasan.
6. Apabila Penilai diminta untuk melakukan penilaian yang pernah
dilakukan oleh Penilai lainnya untuk tujuan dan tanggal penilaian yang
sama atau berdekatan (second opinion) maka Penilai harus
mendapatkan pernyataan tertulis dari Pemberi Tugas bahwa penilaian
dilakukan dalam rangka second opinion dan alasan dilakukannya
second opinion dan Penilai harus memperoleh akses secara tertulis
untuk berkomunikasi dengan Penilai terdahulu. Dalam hal ini Penilai
terdahulu harus memberikan informasi yang relevan sesuai penugasan.
Dalam ham Pemberi Tugas tidak memberikan persetujuannya untuk
melakukan komunikasi dengan Penilai terdahulu, maka Penilai harus
menolak penugasan tersebut.
Namun demikian hasil penilaian seharusnya hanya menjadu salah satu
acuan dalam pengambilan keputusan dan tidak bersifat mutlak.
7. Apabila Penilai diminta untuk melakukan Kaji Ulang Umum Penilaian,
Penilai dapat memperoleh akses secara tertulis untuk berkomunikasi

38
dengan Penilai terdahulu. Dalam hal ini Penilai terdahulu harus
memberikan informasi yang relevan sesuai penugasan.
Dalam hal Pemberi Tugas tidak memberikan persetujuannya untuk
melakukan komunikasi dengan Penilai terdahulu, maka Penilai harus
menolak penugasan tersebut.
d) Tanggung Jawab terhadap Masyarakat
1. Penilai tidak diperbolehkan:
a. Melakukan kolusi dalam rangka mendapatkan penugasan atau
pekerjaan Penilaian;
b. Memberikan komisi dan/atau fee dalam bentuk apapun kepada
Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan baik secara langsung
maupun tidak langsung.
2. Dalam memenuhi prinsip etik terkait integritas dan objektivitas, Penilai
selalu menyadari akan tanggung jawab terhadap masyarakat yang telah
memberikan kepercayaan kepadanya.
3. Apabila Pemberi Tugas menggunakan laporan penilaian untuk tujuan
yang berbeda dari yang disepakati, maka Penilai tidak bertanggung
jawab atas laporan yang digunakan untuk tujuan berbeda tersebut.

6.0 Ancaman dan Pencegahan


Uraian berikut membahas kategori utama ancaman dalam mematuhi Prinsip Dasar Etik
dan kategori penanganan untuk mengantisipasi ancaman tersebut.
6.1 Ancaman terhadap kemampuan seorang Penilai untuk mematuhi Prinsip Dasar
Etik dapat terjadi karena berbagai situasi. Suatu situasi dapat menimbulkan
lebih dari satu ancaman, dan suatu ancaman dapat mempengaruhi pemenuhan
terhadap lebih dari satu Prinsip Dasar Etik. Ancaman dikategorikan sebagai
berikut:
a) Ancaman terkait kepentingan pribadi (Self-interest threat) - ancaman
bahwa pertimbangan profesional Penilai dapat dipengaruhi oleh
kepentingan finansial atau kepentingan pribadi lainnya;
b) Ancaman terkait kaji ulang internal (Self-review threat) - ancaman
bahwa Penilai tidak dapat mengevaluasi secara memadai hasil penilaian
yang sebelumnya dilakukan olehnya atau oleh individu lain dalam kantor
atau instansi yang sama, dimana Penilai mengandalkan hasil kaji ulang
tersebut ketika membentuk opini penilaian;
c) Ancaman terkait Pemberi Tugas (Client conflict threat) - ancaman
bahwa dua atau lebih Pemberi Tugas mungkin memiliki kepentingan yang
berlawanan atau bertentangan terhadap suatu hasil penilaian;
d) Ancaman terkait pembelaan (Advocacy threat) - ancaman bahwa Penilai
membela kepentingan pimpinannya atau Pemberi Tugas, sehingga
memengaruhi objektivitas hasil pekerjaan;
e) Ancaman terkait keakraban (Familiarity threat) - ancaman bahwa
adanya hubungan yang lama atau akrab dengan Pemberi Tugas atau
pimpinan mengakibatkan seorang Penilai terlalu bersimpati dengan
kepentingan mereka, sehingga memengaruhi objektivitas hasil pekerjaan;

39
f) Ancaman terkait intimidasi (Intimidation threat) - ancaman bahwa
Penilai tidak dapat bertindak objektif karena adanya tekanan, termasuk
penggunaan pengaruh yang tidak semestinya sehingga memengaruhi hasil
penilaian.
6.2 Sejauh mana salah satu kategori ancaman yang tercantum di atas akan
memengaruhi Penilai dalam mematuhi Prinsip Dasar Etik akan tergantung pada
kondisi dalam penugasan.
Misalnya Perusahaan A telah membuat tawaran pengambilalihan Perusahaan B,
maka ancaman konflik akan timbul jika Penilai menerima penugasan dari
Perusahaan A, dimana Penilai yang bersangkutan telah ditugaskan oleh
Perusahaan B. Sebaliknya, jika Perusahaan A dan Perusahaan B tidak mencapai
kesepakatan harga dan selanjutnya bersama-sama menugaskan Penilai untuk
memberikan penilaian independen, maka konflik tidak akan timbul.
6.3 Pencehagan adalah tindakan atau langkah-langkah yang dapat mengantisipasi
ancaman pada tingkat yang dapat diterima.
Pencegahan tersebut dapat dikategorikan sebagai berikut:
a) Pencegahan dalam peraturan perundangan yang terkait dengan praktik
penilaian;
b) Pencegahan dalam KEPI;
c) Pencegahan dalam Sistem Pengendalian Mutu dan/atau prosedur kerja
internal kantor.
Contoh pencegahan dalam peraturan perundangan yang terkait dengan praktik
penilaian antara lain:
1. Peraturan tentang pengelolaan kantor yang baik dan kualitas jasa penilaian;
2. Perizinan Penilai sesuai klasifikasi bidan jasa penilaian;
3. Peraturan tentang persyaratan pendidikan, pelatihan dan pengalaman bagi
Penilai;
4. Pemeriksaan oleh pihak ketiga atas jasa penilaian, laporan atau informasi
lainnya yang dihasilkan oleh penilai.
Contoh pencegahan dalam KEPI antara lain:
1. Persyaratan untuk mematuhi SPI;
2. Pemantauan kepatuhan prosedur SPI;
3. Pengaturan standar imbalan jasa untuk penugasan penilaian.
Contoh pencegahan dalam prosedur kerja internal kantor dan pengendalian
mutu antara lain perlunya:
1. Penatausahaan Kantor Jasa Penilai Publik, sehingga Penilai dan/atau tim
pendukung penilaian terhindar dari jasa yang berpotensi mengundang
konflik. Pengawasan manajerial, akses terhadap data dan fasilitas
pendukung harus dipertimbangkan sesuai dengan keadaan dan tingkat
ancaman;

40
2. Persyaratan untuk mempertahankan kepentingan pribadi penilai dan staf lain
terlibat dalam penugasan penilaian;
3. Persyaratan review internal penilaian;
4. Secara berkala mengganti Penilai untuk penugasan penilaian ulang;
5. Pengawasan penerimaan atau pemberian hadiah, komisi, dan jenis lainnya
dalam pelaksanaan jasa penilaian.
Contoh-contoh pencegahan di atas tidak mencakup semuapencegahan untuk
mengantisipasi setiap ancaman dalam pemenuhan Prinsip Dasar Etik.
6.4 Pencegahan akan efektif bila diungkapkan kepada Pemberi Tugas dan puhak
ketiga lainnya yang berhubungan dengan penilaian. Penilai harus
mempertimbangkan setiap pengungkapan pada saat penugasan atau dalam
penyusunan proposal. Pertimbangan juga harus diberikan termasuk referensi
atas pencegahan dalam laporan penilaian atau setiap referensi yang
dipublikasikan, terutama apabila laporan penilaian digunakan oleh pihak lain
selain Pemberi Tugas.
6.5 Suatu pencegahan yang tepat dapat mengidentifikasi atau mencegah perilaku
yang tidak etis. Pencegahan tersebut meliputi:
a) Sistem pengaduan yang dipublikasikan dengan baik oleh Asosiasi Profesi
Penilai atau regulator, memungkinkan Penilai lain, pengguna jasa dan
masyarakat untuk mengetahui perilaku yang tidak profesional atau tidak
etis;
b) Penilai seharusnya melaporkan Penilai lainnya yang melakukan
pelanggaran terhadap KEPI dan SPI kepada Asosiasi Profesi Penilai atau
regulator yang terkait
c) Penilai seharusnya melaporkan adanya intervensi dari pemberi Tugas yang
berpotensi terhadap Penilai melakukan pelanggaran terhadap KEPI dan SPI
kepada Asosiasi Profesi Penilai atau regulator tekait.

41
KONSEP DAN PRINSIP UMUM PENILAIAN
(KPUP)

1.0 Pendahuluan
1.1 Standar Penilaian Indonesia (SPI) adalah pedoman dasar pelaksanaan tugas
penilaian secara profesional yang sangat penting artinya bagi para Penilai untuk
memberikan hasil yang dapat berupa analisis, pendapat dan dalam situasi
tertentu memberikan saran-saran dengan menyajikannya dalam bentuk laporan
penilaian sehingga tidak terjadi salah tafsir bagi para pengguna jasa dan
masyarakat pada umumnya.
1.2 SPI yang merujuk kepada Standar Penilaian Internasional (International
Valuation Standard) memberi pedoman mengenai hal-hal yang bersifat
fundamental antara lain tentang pendekatan, metode dan teknik penilaian yang
berlaku secara internasional. Namun demikian, untuk beberapa situasi tertentu,
yang antara lain ditimbulkan oleh hukum, perundangundangan dan peraturan
lainnya yang berlaku di Indonesia maupun kondisi ekonomi setempat, dapat
digunakan penerapan yang bersifat khusus dan hal ini digolongkan sebagai
penyimpangan dari SPI.
1.3 KPUP merupakan kerangka konseptual dari SPI dan memberikan gambaran
mengenai hal-hal yang bersifat fundamental untuk memahami profesi Penilai
dan penerapan SPI, dengan landasan moral berupa KEPI.
1.4 Landasan hukum dari kekayaan dan perekonomian nasional diatur dalam
Undang-Undang Dasar 1945.
Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh
negara, dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat (Undang-
Undang Dasar 1945 Pasal 33 ayat 3).

2.0 Aset dan Properti


2.1 Pemahaman aset secara luas mencakup sumber daya alam, sumber daya
manusia, dan sumber daya ekonomi. Dari perspektif keuangan dan akuntansi,
aset adalah sumber daya ekonomi yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu
perseorangan/entitas atau Pemerintah dan dari mana manfaat ekonomi di masa
depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan vang.
Dengan kata lain terminologi aset mewakili hubungan kepemilikan atau
penguasaan yang dapat dikonversikan dalam bentuk moneter, termasuk uang
kas. Aset terdiri dari aset berwujud dan aset takberwujud.
2.2 Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan manfaat
yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan,
yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu
(specific interest) atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Oleh
karena itu, kita wajib memperhatikan konsep hukum dari properti yang meliputi
segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan
yang bernilai, berbentuk atau bukan (corporeal or non corporeal), berwujud atau

42
tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau yang
dapat membentuk kekayaan.
Penggunaan kata properti tanpa adanya kualifikasi atau penjelasan tambahan,
dapat merujuk kepada real properti, personal properti jenis properti lainnya
seperti perusahaan/badan usaha dan HKF kombinasi darinya.
2.3 Dalam konsep real properti, untuk membedakan antara real estat merupakan
entitas fisik berupa tanah dan pengembangan di atasnya, dengan
kepemilikannya yang merupakan konsep hukum, kepemilikan dari suatu real
estat disebut real properti.
Pengertian real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang
mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah
tertentu), semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan
dengan kepemilikan real estat. Hak real properti biasanya dibuktikan dengan
bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat lain) yang terpisah dari fisik real
estat. Oleh karena itu, real properti adalah suatu konsep nonfisik (atau konsep
hukum).
Real estat dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh
manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Real estat adalah benda
fisik berwujud yang dapat dilihat dan disentuh, bersama-sama dengan segala
sesuatu yang didirikan pada tanah yang bersangkutan, di atas atau di bawah
tanah.
Undang-undang No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria (UUPA) dan peraturan-peraturan pelaksanaannya mengatur tidak hanya
hak-hak atas tanah saja, tetapi hak-hak atas tanah dan segala sesuatu yang
menjadi satu kesatuan dengan tanah tersebut.
2.4 Tanah merupakan sesuatu yang mendasar bagi kehidupan dan keberadaan
manusia, sehingga menjadi pusat perhatian bagi para ahli hukum, ahli geografi,
ahli sosial, ahli ekonomi dan para ahli lainnya termasuk para Penilai.
2.5 Penilaian tanah dengan asumsi tanah tersebut kosong, atau tanah dengan
bangunan dan/atau pengembangan lainnya yang menyatu dengan tanah, berikut
sarana pelengkap yang terdapat di atasnya (prasarana lingkungan, fasilitas
sosial, dan utilitas umum) merupakan konsep ekonomi. Oleh karena itu, baik
tanah kosong maupun tanah yang sudah dikembangkan dalam keadaan
demikian disebut sebagai real estate. Nilai ekonomi akan tercipta berdasarkan
kegunaan real estat, atau berdasarkan kapasitas untuk memuaskan kebutuhan
dan keinginan masyarakat. Hal-hal yang berkaitan adalah keunikannya secara
umum, ketahanan (durability), lokasi, pasokan (supply) yang relatif terbatas,
dan kegunaan spesifik dari bidang tanah yang bersangkutan. Nilai dalam
konteks ekonomi diukur dalam terminologi moneter, dan ditentukan oleh
kemauan dan kemampuan individu dan organisasi untuk menerjemahkan
kegunaan real estat dalam terminologi moneter.
2.6 Dalam konteks penilaian untuk kepentingan Ganti Kerugian, istilah Properti
Pertanahan digunakan sesuai Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 2
tahun 2012, tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman,
benda yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang dapat dinilai.

43
2.7 Kepemilikan lainnya dari suatu kepentingan selain real estat (realty) disebut
sebagai personal properti dengan benda fisiknya yang disebut personalti
(personalty).
Personal properti meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau tidak
berwujud yang bukan merupakan real estat. Benda-benda ini tidak secara
permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki
sifat dapat dipindahkan. Bentuk fisik dari personal properti disebut personalti.
2.8 Harga berubah dari waktu ke waktu akibat dampak khusus dan umum dalam
perekonomian, aspek sosial, dan budaya. Aspek umum dapat mengakibatkan
perubahan dalam tingkat harga dan kemampuan daya beli secara umum.
Sedangkan perubahan dalam aspek khusus, seperti perkembangan teknologi,
dapat mengubah permintaan dan penawaran, serta mengakibatkan perubahan
harga yang signifikan.
2.9 Banyak prinsip umum yang diterapkan dalam penilaian properti, terutama
penggunaan prinsip permintaan dan penawaran, kompetisi, substitusi, antisipasi
atau ekspektasi, perubahan dan lainnya. Prinsip-prinsip ini berpengaruh secara
langsung atau tidak langsung terhadap tingkat kegunaan dan produktifitas
properti. Oleh karena itu, dapat dikatakan bahwa kegunaan properti
mencerminkan pengaruh gabungan dari seluruh kekuatan pasar yang
membentuk nilai dari suatu properti.
2.10 Dengan mengenali bahwa istilah properti merupakan konsep hukum, tetapi
sering dipergunakan untuk merujuk pada real estat dan atau personalti, SPI
menerapkan istilah properti dalam penggunaan umumnya. Dalam konteks ini,
istilah properti dapat diterapkan pada hak kepemilikan dan bendanya secara fisik
yang dimiliki. Implementasi konvensi ini menjelaskan kepada kita akan
perbedaan antara properti dalam konteks penilaian umumnya dan properti
sebagai aset di dalam konvensi akuntansi.
2.11 Dalam standar ini istilah Aset memiliki pemahaman yang sama dengan Properti.

3.0 Aset dan Liabilitas


Liabilitas adalah kewajiban kini entitas, timbul dari peristiwa masa lalu yang
penyelesaiannya dapat mengakibatkan arus keluar sumber daya entitas yang
mengandung manfaat ekonomi (definisi sesuai PSAK 57).
SPI ini dapat diterapkan untuk penilaian baik aset maupun liabilitas. Untuk penerapan
dari standar ini, kata aset atau beberapa aset telah didefinisikan untuk meliputi liabilitas
atau beberapa liabilitas dan sekelompok aset, liabilitas atau aset dan liabilitas, terkecuali
apabila dinyatakan berbeda, atau jelas dari konteksnya bahwa liabilitas dikecualikan.

4.0 Harga, Biaya dan Nilai


4.1 Masalah dapat timbul pada kata-kata yang biasa digunakan dalam bahasa
Indonesia namun memiliki arti yang khusus dalam disiplin ilmu penilaian. Oleh
karena itu, adalah penting untuk merumuskan istilah, harga, biaya, pasar dan nilai
dalam disiplin ilmu penilaian.
4.2 Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayar untuk suatu
aset. Karena kemampuan keuangan, motivasi atau kepentingan khusus dari

44
pembeli atau penjual, harga yang dibayarkan mungkin berbeda dengan nilai dari
aset tersebut berdasarkan anggapan pihak lain.
4.3 Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau
menciptakan suatu aset. Ketika aset telah diperoleh atau diciptakan biaya
merupakan suatu fakta. Harga berhubungan dengan biaya, karena harga yang
dibayar untuk suatu aset menjadi biaya bagi pembeli.
4.4 Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset, atau harga
yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga
nilai bukan merupakan fakta. Aset diartikan juga sebagai barang dan jasa.
Nilai dalam pertukaran adalah suatu harga hipotetis, dimana hipotetis dari nilai
diestimasi dan ditentukan oleh tujuan penilaian pada waktu tertentu. Nilai bagi
pemilik adalah suatu estimasi dari manfaat yang akan diperoleh pihak tertentu
atas suatu kepemilikan atau dikenal juga sebagai Nilai dalam Penggunaan.
4.5 Penilaian adalah proses pekerjaan seorang Penilai dalam memberikan opini
tertulis mengenai nilai ekonomi pada saat tertentu.
Kata "Penilaian" digunakan untuk mengacu kepada proses penyusunan estimasi
nilai dan dapat juga mengacu pada kesimpulan penilaian.
4.6 Terdapat banyak jenis nilai dan definisinya yang dapat dirujuk pada SPI 101 -
Nilai Pasar sebagai Dasar Nilai dan SPI 102 - Dasar Nilai selain Nilai Pasar.
Beberapa jenis nilai sudah umum digunakan dalam penilaian, namun jenis nilai
lainnya hanya digunakan untuk situasi khusus di bawah kondisi yang dijelaskan
dan diungkapkan secara hati-hati. Hal yang sangat penting dalam penggunaan dan
pemahaman penilaian bahwa jenis dan definisi nilai diungkapkan secara jelas,
dan sesuai dengan penugasan penilaian yang diberikan. Perubahan dalam definisi
nilai dapat membawa pengaruh material terhadap nilai properti.
4.7 Penilai harus memiliki pemahaman yang baik mengenai pasar properti;
memahami interaksi pelaku pasar; mampu menentukan harga yang sangat
mungkin disepakati antara pembeli dan penjual properti di pasar, sehingga
terhindar dari penggunaan istilah 'nilai' saja tanpa adanya penjelasan mengenai
jenis nilai yang digunakan. Nilai Pasar adalah jenis nilai yang paling umum
dipergunakan dalam penilaian properti sebagaimana dibahas dalam SPL 101 -
Nilai Pasar sebagai Dasar Nilai. Walaupun penggunaan secara umum mungkin
mensyaratkan pemahaman pasar bahwa jenis nilai yang dimaksud adalah Nilai
Pasar, namun tetap penting untuk mendefinisikan Nilai Pasar secara jelas dalam
setiap penugasan penilaian. Demikian pula, jika nilai yang dimaksud adalah
selain Nilai Pasar, harus dinyatakan secara jelas dalam setiap penugasan
penilaian.
4.8 Konsep nilai menggambarkan sejumlah uang yang terkait dalam suatu transaksi.
Namun, penjualan properti yang dinilai bukan merupakan syarat yang harus
dipenuhi untuk memperkirakan harga atas properti yang harus dibayarkan bila
dijual pada tanggal penilaian dibawah kondisi sebagaimana dipersyaratkan dalam
definisi Nilai Pasar.
4.9 Nilai Pasar dari suatu properti atau aset lebih mencerminkan kegunaannya
menurut pasar dan bukan status fisiknya secara murni. Kegunaan atas suatu aset
bagi pihak tertentu dapat saja berbeda dengan kegunaan aset di pasar atau di
industri tertentu.

45
a) Pertimbangan yang sama dengan di atas diterapkan pada penilaian selain
properti atau aset. Pelaporan keuangan akan membutuhkan penerapan dari
pendekatan penilaian yang menghasilkan Nilai Pasar dan pembedaan
secara jelas antara pendekatan tersebut dengan pendekatan yang
menghasilkan selain Nilai Pasar.
b) Total biaya pembuatan dan/atau pengadaan properti meliputi biaya
langsung dan tidak langsung. Jika biaya tambahan dikeluarkan oleh
pembeli setelah akuisisi, biaya ini akan ditambahkan pada biaya akuisisi
historis untuk tujuan akuntansi biaya, biaya tersebut dapat dimasukkan
sebagian atau keseluruhannya sebagai Nilai Pasar aset, tergantung pada
persepsi pasar terhadap kegunaan biaya tambahan tersebut.
c) Estimasi biaya dari properti dapat didasarkan pada estimasi Biaya
Reproduksi atau Biaya Pengganti. Biaya Reproduksi adalah biaya untuk
menciptakan replika dari struktur yang ada, menerapkan disain dan
material yang sama. Biaya Pengganti mengestimasikan biaya yang
diperlukan untuk membuat properti dengan kegunaan sejenis, menerapkan
disain dan material yang saat ini digunakan di pasar (pada beberapa
negara, istilah 'modern equivalent asset' digunakan untuk menjelaskan
struktur yang biayanya diestimasikan berdasarkan penggantian).

5.0 Pasar
5.1 Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli
dan penjual melalui mekanisme pembentukan harga. Konsep pasar yang
menyiratkan bahwa barang dan jasa dapat diperdagangkan antara pembeli dan
penjual tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya. Setiap pihak akan merespon
hubungan antara penawaran dan permintaan, serta faktor-faktor lain yang
memengaruhi harga, pengetahuan dan kemampuan pihak-pihak yang terlibat,
maupun pemahaman manfaat ekonomi atas barang atau jasa, kebutuhan dan
keinginan masing-masing pihak. Pasar dapat bersifat lokal, nasional, atau
internasional.
5.2 Untuk mengestimasi harga yang paling mungkin akan dibayarkan untuk suatu
aset, adalah sangat penting untuk memahami tingkat pasar di mana aset akan
diperdagangkan. Hal ini karena harga yang akan diperoleh tergantung dari jumlah
pembeli dan penjual di pasar tertentu pada tanggal penilaian. Untuk memengaruhi
harga, pembeli dan penjual harus mempunyai akses ke pasar tersebut. Pasar dapat
meliputi berbagai macam kriteria, antara lain:
a) Barang atau jasa yang diperdagangkan, misalnya pasar kendaraan bermotor
berbeda dengan pasar emas;
b) Skala atau hambatan distribusi, misalnya produsen barang tidak memiliki
infrastruktur distribusi atau pemasaran untuk menjual ke pemakai, dan
pemakai tidak membutuhkan barang dengan volume sebesar yang diproduksi
oleh produsen;
c) Geografi, misalnya pasar untuk barang atau jasa yang serupa dapat mencakup
kawasan lokal, regional, nasional atau internasional.
5.3 Meskipun pasar dapat mandiri dan hanya sedikit dipengaruhi oleh aktivitas pasar
yang lain, tetapi pada suatu saat pasar akan terpengaruh satu sama lain. Distorsi

46
yang terjadi dapat disebabkan oleh berbagai hal. Sebagai contoh, pada tanggal
tertentu harga dari suatu aset yang identik di satu negara mungkin lebih tinggi
daripada di negara lain. Jika efek distorsi yang disebabkan oleh pembatasan
perdagangan atau kebijakan fiskal pemerintah diabaikan, maka pada suatu saat
pemasok akan meningkatkan pasokan aset ke negara untuk mendapatkan harga
yang lebih tinggi, dan mengurangi pasokan ke negara dimana harga lebih rendah,
sehingga terjadi konvergensi harga.
5.4 Pasar yang dimaksud dalam SPI ini berarti pasar dimana aset atau liabilitas yang
dinilai dipertukarkan pada tanggal penilaian dan pelaku mempunyai akses
langsung di pasar.
5.5 Pasar sempurna, dimana tingkat aktivitas penawaran dan permintaan dalam
keseimbangan yang tetap, jarang terjadi. Pada umumnya tidak sempurna antara
lain disebabkan adanya gangguan pasokan, peningkatan atau penurunan yang
mendadak atas permintaan, atau kesenjangan pengetahuan di antara pelaku pasar.
Pelaku pasar akan bereaksi apabila kondisi pasar tidak sempurna, sehingga pasar
akan menyesuaikan dengan perubahan yang terjadi. Penilaian dengan tujuan
mengestimasi harga yang paling mungkin terjadi di pasar harus mencerminkan
kondisi yang relevan pada tanggal penilaian, sehingga bukan merupakan harga
yang disesuaikan berdasarkan kondisi keseimbangan.

6.0 Aktivitas Pasar


6.1 Tingkat aktivitas pasar dimanapun akan berfluktuasi. Meskipun dapat
mengidentifikasi tingkat normal dari suatu aktivitas, umumnya ada periode
dimana pasar mempunyai aktivitas yang secara signifikan lebih tinggi atau lebih
rendah dari pada normal. Tingkat aktivitas hanya dapat dinyatakan secara relatif,
misalnya pasar lebih aktif atau kurang aktif dari tanggal sebelumnya. Tidak ada
batasan yang jelas antara pasar yang aktif atau tidak aktif.
6.2 Ketika permintaan tinggi, harga akan meningkat dan cenderung menarik lebih
banyak penjual untuk memasuki pasar sehingga aktivitas pasar akan meningkat;
kebalikannya jika permintaan rendah maka harga akan menurun. Tetapi tingkat
aktivitas yang berbeda mungkin merupakan respon atas adanya pergerakan harga
dan bukan disebabkan faktor permintaan. Transaksi ada dan terjadi di pasar yang
kurang aktif dari biasanya, akan tetapi calon pembeli mungkin tertarik dengan
harga dan bersiap untuk memasuki pasar.
6.3 Informasi harga dari pasar yang tidak aktif masih mungkin menjadi bukti Dasar
Nilai. Pada periode harga menurun perlu diperhatikan penyebabnya, apakah
tingkat penurunan aktivitas atau adanya penjualan paksa. Bagaimanapun, ada
harga yang menurun namun tidak dibawah paksaan, sehingga fakta harga yang
direalisasikan oleh penjual tersebut harus dipertimbangkan agar tidak
mengabaikan realitas pasar.

7.0 Pelaku Pasar


7.1 Dalam SPI ini pelaku pasar meliputi individu, perusahaan atau entitas lain yang
terlibat atau berencana dalam suatu transaksi. Pada umumnya pelaku pasar yang
ingin melakukan transaksi adalah pembeli dan penjual, atau calon pembeli dan
calon penjual aktif di pasar pada tanggal penilaian, bukan transaksi individu atau
entitas tertentu.

47
7.2 Dalam melakukan penilaian berbasis pasar adalah tidak relevan apabila Penilai
mempertimbangkan berbagai kepentingan khusus dari pemilik atau pembeli
potensial tertentu. Karakteristik pelaku pasar dibahas dalam kerangka konseptual
untuk Nilai Pasar Sebagai Dasar Nilai (lihat SPL 101 butir 3.2.d) dan 3.2.e)).

8.0 Unit Penilaian (Agregasi)


8.1 Nilai dari suatu aset individu sering tergantung kepada aset terkait lainnya.
Contoh:
a) Aset dan liabilitas yang saling meniadakan (offset) dalam portofolio
instrumen keuangan;
b) Portofolio properti yang saling melengkapi dengan mempertimbangkan
adanya skala ekonomi (critical mass) atau lokasi yang strategis bagi calon
pembeli;
c) Sekelompok mesin dalam alur produksi, atau perangkat lunak yang
diperlukan untuk mengoperasikan mesin individual atau sekelompor
mesin;
d) Resep dan paten yang mendukung merek;
e) Tanah, bangunan, tanaman dan peralatan lainnya yang saling tergantung
(interdependen) dalam suatu perusahaan.
8.2 Jika diperlukan penilaian dari aset yang digunakan bersamaan dengan aset
pelengkap atau terkait lainnya, adalah penting untuk secara jelas menetapkan unit
penilaian. Unit penilaian dapat terdiri dari aset tunggal yang tidak dapat
dipisahkan atau sekelompok aset yang saling melengkapi. Apabila unit penilaian
terkait dengan aset lainnya yang dikecualikan dari penilaian adalah penting untuk
menetapkan apakah unit penilaian yang dinilai :
a) Dengan asumsi bahwa aset lainnya tersedia pada pembeli, atau
b) Dengan asumsi bahwa aset lainnya tidak tersedia pada pembeli.

8.3 Jika unit penilaian terdiri dari sejumlah aset yang dapat diidentifikasikan secara
terpisah atau komponen yang dapat dinilai secara individual, penjumlahan aset
individual atau komponen tersebut seringkali lebih tinggi atau dapat lebih rendah
dari nilai unit penilaian sebagai sekelompok aset.

9.0 Dasar Nilai


9.1 Dasar Nilai menjelaskan premis fundamental yang mendasari nilai yang
dilaporkan, sebagaimana diatur dalam SPI 101 dan SPI 102. Adalah suatu hal
yang kritikal bahwa Dasar Nilai sesuai dengan persyaratan dan tujuan dari
penugasan penilaian, dikarenakan Dasar Nilai dapat mempengaruhi Penilai
dalam menentukan pemilihan metode penilaian data masukan dan asumsi serta
opini nilai akhir. Dasar Nilai harus secara jelas dibedakan dari:
a) Pendekatan atau metode yang digunakan untuk menetapkan indikasi nilai;
b) Jenis aset yang dinilai;
c) Keadaan aktual atau status aset yang diasumsikan pada saat penilaian;

48
d) Setiap asumsi tambahan atau asumsi khusus yang mengubah asumsi
fundamental (dasar) dalam keadaan tertentu.

9.2 Dasar Nilai dapat masuk dalam salah satu dari tiga kategori utama:
a) Menunjukkan harga yang paling mungkin dapat dicapai dalam hipotetis
pertukaran di pasar bebas dan terbuka. Dasar Nilai Pasar sebagaimana
didefinisikan dalam SPI ini termasuk dalam kategori ini.
b) Menunjukkan manfaat yang diperoleh seseorang atau suatu entitas atas
kepemilikan suatu aset. Nilai ini khusus untuk seseorang atau entitas, dan
mungkin tidak memiliki relevansi dengan pelaku pasar pada umumnya.
Nilai Investasi dan Nilai Khusus sebagaimana ditetapkan dalam standar ini
termasuk dalam kategori ini.
c) Menunjukkan harga yang layak disepakati antara dua pihak tertentu untuk
pertukaran suatu aset. Meskipun para pihak mungkin tidak memiliki
hubungan tertentu dan bernegosiasi dalam kondisi bebas ikatan, aset
tersebut belum tentu ada di pasar dan harga yang disepakati mungkin
mencerminkan keuntungan atau kerugian tertentu bagi kepemilikan pihak
yang terlibat, akan tetapi bukan pasar pada umumnya. Nilai Wajar Khusus
dan Nilai Ekuitabel sebagaimana didefinisikan dalam SPI termasuk dalam
kategori ini.
9.3 Walaupun terdapat banyak Dasar Nilai yang digunakan dalam penilaian, pada
umumnya memiliki kesamaan elemen yaitu adanya transaksi yang diasumsikan,
asumsi tanggal transaksi dan asumsi para pihak dalam transaksi.
9.4 Tergantung pada Dasar Nilai, transaksi yang diasumsikan dapat terdiri dari
beberapa bentuk:
a) Transaksi hipotetis
b) Transaksi aktual
c) Transaksi pembelian (atau ‘entry')
d) Transaksi penjualan (atau 'exit’), dan/atau
e) Transaksi pada pasar tertentu atau hipotetis dengan karakter yang
ditentukan
9.5 Asumsi tanggal transaksi akan mempengaruhi jenis informasi dan data yang
dipertimbangkan Penilai dalam penilaian. Kebanyakan Dasar Nilai melarang
dipertimbangkannya informasi atau sentimen pasar yang tidak akan diketahui
atau dapat diketahui dengan uji tuntas yang wajar pada tanggal penilaian oleh
pelaku pasar.
9.6 Kebanyakan Dasar Nilai mencerminkan asumsi mengenai para pihak dalam
transaksi dan memberikan suatu deskripsi mengenai para pihak tersebut. Dalam
kaitannya dengan para pihak ini, asumsi tersebut dapat mencakup satu atau lebih
karakteristik aktual atau yang diasumsikan, seperti:
a) Bersifat hipotetis;
b) Para pihak yang diketahui atau spesifik;
c) Bagian dari kelompok pihak potensial yang dapat diidentifikasi/dijelaskan;

49
d) Apakah para pihak berada dalam kondisi atau motivasi tertentu pada
tanggal yang diasumsikan (misalnya dalam tekanan), dan/atau
e) Tingkat pemahaman yang diasumsikan.
Penilaian mungkin memerlukan penggunaan Dasar Nilai yang berbeda dengan
yang ditetapkan dalam undang-undang, peraturan, kontrak pribadi atau
dokumen lainnya. Meskipun Dasar Nilai tersebut tampak serupa dengan Dasar
Nilai yang didefinisikan dalam standar ini, penerapannya mungkin memerlukan
pendekatan yang berbeda dengan yang dijelaskan dalam SPI, kecuali dalam
dokumen yang relevan direferensikan mengacu kepada SPI. Dasar Nilai tersebut
harus diinterpretasikan dan diterapkan dengan benar sesuai dengan ketentuan
yang ada.
9.7 Penilai harus menentukan Dasar Nilai yang relevan sesuai dengan persyaratan
dan tujuan dari penugasan penilaian. Pilihan Penilai atos Dasar Nilai seharusnya
mempertimbangkan instruksi dan input yang diterima dari klien dan/atau
wakilnya. Namun demikian, walaupun terdapat instruksi dan input yang
diberikan kepada Penilai, Penilai tidak seharusnya menggunakan Dasar Nilai
yang tidak sesuai untuk tujuan penilaian.
9.8 Sesuai dengan SPI 103 - Lingkup Penugasan, Dasar Nilai harus sesuai dengan
tujuan penilaian dan sumber dari definisi Dasar Nilai yang digunakan harus
dikutip dan Dasar Nilai tersebut dijelaskan.
9.9 Penilai bertanggung jawab dalam memahami regulasi dan ketentuan yang
berlaku terkait dengan Dasar Nilai yang digunakan.

10.0 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use - HBU)
10.1 HBU didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari
suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara
memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan
nilai tertinggi dari aset tersebut.
10.2 Penggunaan yang tidak diijinkan secara hukum atau tidak dimungkinkan secara
fisik tidak dapat dianggap sebagai HBU. Penggunaan yang diijinkan secara
hukum dan dimungkinkan secara fisik bagaiman membutuhkan penjelasan dari
Penilai untuk pemberian pertimbangan yang memadai mengenai mengapa
penggunaan tersebut secara wajar memungkinkan dan menghasilkan nilai
tertinggi dari aset tersebut.
10.3 Penerapan definisi pada butir 10.1 memungkinkan Penilai untuk
memperkirakan dampak kerusakan dan keusangan aset, kelayakan rehabilitasi
dan renovasi, serta berbagai situasi penilaian lainnya.
10.4 HBU ini juga diterapkan dalam penilaian aset takberwujud dan tidak berlaku
untuk aset keuangan.
10.5 Konsep HBU merupakan hal yang fundamental dan tidak terpisahkan dari
estimasi Nilai Pasar.
10.6 Dalam kondisi pasar yang secara ekstrim bergejolak dan adanya
ketidakseimbangan yang sangat besar antara penawaran dan permintaan,
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik mungkin ditunda untuk penggunaan di masa
depan. Dalam situasi lainnya, dimana beberapa jenis potensi Penggunaan

50
Tertinggi dan Terbaik dapat diidentifikasikan, Penilai harus mempertimbangkan
penggunaan alternatif tersebut serta tingkat pendapatan dan biaya yang
diantisipasi di masa depan. Apabila penggunaan tanah dan peruntukan berada
dalam tahap perubahan, Penggunaan Tertinggi dan Terbaik saat ini dapat
bersifat sementara.
10.7 Studi HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan
penilaian. Untuk melakukan kajian HBU yang mendalam dilakukan dengan
analisis secara mendalam mengenai satu atau beberapa penggunaan yang secara
wajar dimungkinkan, kemudian dilakukan pengujian kelayakan finansial dan
penggunaan yang menghasilkan nilai tertinggi akan merupakan HBU.

11.0 Kegunaan
11.1 Kriteria utama dari penilaian real properti dan personal properti adalah
kegunaannya. Prosedur yang diterapkan dalam proses penilaian memiliki tujuan
yang sama untuk mendefinisikan dan mengkuantifikasikan tingkat kegunaan
dari properti yang dinilai. Proses ini membutuhkan adanya interpretasi
mengenai konsep kegunaan.
11.2 Kegunaan merupakan istilah yang bersifat relatif atau komparatif dan bukan
merupakan suatu kondisi absolut. Sebagai contoh, kegunaan tanah pertanian
biasanya diukur dengan kapasitas produksinya.
Nilainya merupakan fungsi dari kuantitas dan kualitas produksi yang akan dihasilkan
dari tanah pertanian tersebut, atau dari kuantitas dan kualitas bangunan yang
sangat penting untuk kegiatan operasional pertanian.
Apabila tanah memiliki potensi pengembangan, produktifitasnya akan diukur dari
seberapa produktif tanah tersebut dapat dikembangkan menjadi perumahan,
properti komersial, industrial atau mixed use. Dengan demikian, nilai tanah
ditentukan dengan mengevaluasi kegunaannya dari segi hukum, yaitu peraturan
perundang-undangan yang berlaku, keadaan fisik, fungsi, keadaan ekonomi, dan
faktor lingkungan yang menentukan produktifitasnya.
11.3 Secara fundamental, penilaian properti ditentukan oleh bagaimana properti
tersebut digunakan dan/atau bagaimana properti tersebut biasa diperdagangkan
di pasar. Untuk beberapa properti kegunaan optimum dicapai jika properti
tersebut dioperasikan secara tersendiri. Properti lainnya memiliki kegunaan
yang lebih besar jika dioperasikan sebagai bagian dari sekumpulan properti,
misalnya properti yang dimiliki dan dikelola oleh badan usaha seperti jaringan
pertokoan, restoran ceepat saji atau hotel. Oleh karena itu, harus dibedakan
antara kegunaan properti dilihat secara tersendiri dan apabila sebagai bagian dari
suatu kelompok. Penilai akan melihat properti sebagaimana cara pandang pasar.
Pada umumnya, Penilai mengestimasikan dan melaporkan nilai dari properti
secara individual. Jika nilai properti dilihat sebagai bagian dari kelompok atau
portofolio, berbeda dari nilai secara tersendiri, maka nilai ini harus
dipertimbangkan.
11.4 Properti yang berdiri sendiri biasanya ditransaksikan secara individual dan
dinilai secara individual pula. Jika aset yang demikian bertambah (atau
berkurang) nilainya karena digabungkan secara fungsional atau ekonomi
dengan aset lainnya, dimana selisih nilai tersebut dapat dikaji dalam proses
penilaian dan dinyatakan dalam laporan penilaian, baik diminta oleh Pemberi

51
Tugas atau berdasarkan hasil observasi Penilai sendiri. Perkiraan nilai dimaksud
dapat dinyatakan sebagai Nilai Pasar dengan dilengkapi pernyataan penjelas
pendukung.
11.5 Suatu properti individual mungkin memiliki tambahan nilai atau Nilai Khusus
di atas nilainya sebagai entitas terpisah dikarenakan adanya hubungan fisik atau
fungsional dengan properti di sebelahnya yang dimiliki oleh pihak lain atau
karena daya tariknya terhadap pembeli dengan kepentingan khusus. Besarnya
tambahan nilai atau Nilai Khusus tersebut umumnya dilaporkan secara terpisah
dari Nilai Pasar.
11.6 Kegunaan diukur dari perspektif jangka panjang, biasanya melampaui umur
penggunaan normal suatu properti atau kelompok properti. Bagaimanapun, ada
kalanya suatu properti untuk sementara menjadi berlebihan (redundant), atau
dipindahkan dari kegiatan produksi, diubah untuk penggunaan atau fungsi
alternatif, atau mungkin semata-mata tidak difungsikan untuk sementara waktu.
Di sisi yang lain, kondisi pasar eksternal, ekonomi atau politik, dapat
menyebabkan turunnya produksi untuk jangka waktu yang tidak dapat
ditentukan. Penilaian dalam situasi demikian membutuhkan keahlian dan
pelatihan khusus, serta pelaporan harus dilakukan sesuai dengan Standar
Penilaian. Penilai seharusnya memastikan adanya penjelasan dan pengungkapan
sepenuhnya tentang definisi nilai, data yang digunakan dalam penilaian, dan
adanya asumsi khusus atau limitasi (jika ada) yang membatasi penilaian.
11.7 Sejalan dengan hal di atas, properti mungkin tidak memiliki kegunaan yang
dapat diidentifikasikan dengan jelas pada tanggal penilaian karena adanya faktor
ekonomi atau eksternal, misalnya properti yang terletak di lokasi terpencil, atau
adanya kondisi pasar yang berubah dengan cepat, atau tidak memiliki ekonomi
pasar, atau sedang mengalami perubahan sistem ekonomi.
Persyaratan pelaporan menurut Standar Penilaian untuk penilaian di bawah
kondisi tersebut adalah adanya pengungkapan secara lengkap mengenai definisi
nilai, data yang digunakan dalam penilaian, dan adanya asumsi khusus atau
limitasi (jika ada) yang membatasi penilaian.
11.8 Akibat umum dari ketidak pastian politik dan ekonomi adalah perubahan
kegunaan, baik dalam hal kapasitas atau efisiensi. Tanggung jawab Penilai
dalam situasi demikian adalah untuk melihat harapan pasar akan lamanya waktu
untuk berakhirnya situasi tersebut. Penghentian atau penutupan sementara
mungkin dapat berpengaruh kecil atau tidak ada terhadap nilai properti,
sedangkan prospek untuk penghentian jangka panjang dapat mengakibatkan
hilangnya nilai secara permanen. Properti yang dinilai harus dipertimbangkan
dari segala faktor internal dan eksternal yang memengaruhi kinerja operasional.
11.9 Dalam beberapa situasi, suatu properti mungkin memiliki kegunaan yang
negatif. Sebagai contoh adalah suatu tapak atau areal tanah tertentu yang telah
tercemar berat, dimana pelaksanaan peraturan yang mewajibkan untuk
pembersihan mengakibatkan pengeluaran biaya yang lebih tinggi jika
dibandingkan nilai properti dalam keadaan tidak tercemar. Dalam situasi seperti
ini, Penilai harus memperkirakan Nilai Pasar berdasarkan perkiraan jumlah uang
yang diperlukan untuk ditawarkan oleh penjual dalam menjamin si pembeli
menyelesaikan liabilitas yang ada pada properti. Situasi yang sama muncul
ketika kepentingan hukum sebagai bagian dari suatu kontrak, seperti hak sewa,

52
menjadi beban atau menambah beban yang melebihi nilai saat itu (current
value). SPL memungkinkan bahwa dalam kasus seperti ini Penilai harus
melaporkan nilai negatif.

12.0 Asumsi dan Asumsi Khusus


12.1 Sebagai tambahan untuk menyatakan Dasar Nilai, seringkali diperlukan adanya
asumsi atau beberapa asumsi untuk memperjelas baik keadaan aset dalam
pertukaran hipotesis atau keadaan dimana aset diasumsikan dipertukarkan.
Asumsi tersebut dapat memiliki dampak signifikan terhadap nilai.
12.2 Jenis-jenis asumsi ini umumnya terbagi dalam 2 kategori:
a) Asumsi fakta yang konsisten dengan, atau dapat konsisten dengan yang
terjadi pada tanggal penilaian, dan
b) Asumsi fakta yang berbeda dengan yang terjadi pada tanggal penilaian.
12.3 Asumsi yang terkait dengan fakta yang konsisten dengan, atau dapat konsisten
dengan yang terjadi pada tanggal penilaian, mungkin merupakan hasil dari
limitasi terhadap kedalaman investigasi atau pertanyaan yang diajukan oleh
Penilai. Contoh dari asumsi ini, termasuk namun tidak terbatas pada:
a) Asumsi bahwa suatu bisnis dialihkan sebagai entitas operasional yang
lengkap,
b) Asumsi bahwa aset yang digunakan dalam suatu bisnis dialihkan tanpa
bisnisnya, baik secara individu maupun sebagai kelompok,
c) Asumsi bahwa suatu aset dinilai secara individual dialihkan bersama
dengan aset pelengkap lainnya (lihat Unit Penilaian butir 8.1 dan 8.2),
d) Asumsi bahwa suatu kepemilikan saham dialihkan baik secara (lot) atau
individual,
e) Asumsi bahwa suatu properti yang ditempati oleh pemilik sendiri,
diasumsikan dalam keadaan kosong saat dialihkan secara hipotetis.
12.4 Jika asumsi dibuat dengan mempertimbangkan fakta yang berbeda dengan yang
sebenarnya pada tanggal penilaian, hal ini disebut asumsi khusus (lihat SPI 103
- Lingkup Penugasan). Asumsi khusus sering digunakan untuk mengilustrasikan
akibat dari kemungkinan adanya suatu perubahan terhadap nilai aset. Kata
"khusus" diartikan untuk menegaskan kepada pengguna laporan bahwa
kesimpulan nilai tergantung kepada perubahan dari situasi yang ada saat ini atau
yang mencerminkan pandangan yang pada umumnya tidak lazim diambil oleh
pelaku pasar pada tanggal penilaian. Contoh dari asumsi tersebut adalah, namun
tidak terbatas pada:
a) Asumsi bahwa properti adalah dimiliki dalam keadaan kosong (freehold
with vacant possession)
b) Asumsi bahwa bangunan yang direncanakan sudah selesai pada tanggal
penilaian
c) Asumsi bahwa kontrak tertentu sudah ada pada tanggal penilaian padahal
sebenarnya belum ada

53
d) Asumsi bahwa instrumen keuangan dinilai menggunakan 'yield curve' yang
berbeda dari yang biasa digunakan pelaku pasar
12.5 Asumsi dan asumsi khusus harus wajar dan relevan, tanpa mengabaikan tujuan
penilaian yang dibutuhkan.

13.0 Konsep Penting Lainnya


13.1 Istilah Nilai Pasar yang terdapat dalam SPI sesuai dengan Nilai Wajar yang
dipergunakan dalam Standar Akuntansi Keuangan - PSAK 68 dan Nilai Wajar
dalam SPI 102. Penerapan penilaian untuk tujuan laporan keuangan dengan
menggunakan Nilai Pasar atau Dasar Nilai selain Nilai Pasar mengacu kepada
SP 201 - Penilaian untuk Pelaporan Keuangan.
13.2 Properti Khusus adalah properti yang jarang, jikapun pernah dijual di pasar
kecuali sebagai bagian dari kegiatan usaha atau badan dimana properti tersebut
merupakan bagian darinya, dikarenakan keunikan yang berasal dari sifat dan
disain khusus, konfigurasinya, ukuran, lokasi atau hal lainnya. Proses penilaian
menjadi lebih rumit jika data pembanding terbatas atau bahkan tidak ada sama
sekali. Meski demikian, Penilai sebaiknya menjelaskan data/alasan dari pasa
mendukung kesimpulan nilai yang diambilnya.
Setiap metode penilaian dapat diaplikasikan, dan seluruh metode yang dapat diterapkan
harus dipertimbangkan. Apabila dimungkinkan, Penilai menentukan nilai tanah,
biaya dan estimasi depresiasi kumulatif berdasarkan informasi pasar, dan
menjelaskan dasar dari estimasi nilai.
13.3 Apabila kondisi pasar normal terganggu atau terhenti sementara, atau apabila
terjadi ketidakseimbangan penawaran dan permintaan yang mengakibatkan
timbulnya harga pasar yang tidak memenuhi definisi Nilai Pasar, Penilai akan
menghadapi masalah penilaian yang sulit.
Dengan menerapkan konsep dan definisi Nilai Pasar, serta menggunakan data
pasar dan penjelasan dalam proses penilaian, Penilai memastikan relevansi dan
kegunaan dari nilai aset untuk tujuan pelaporan keuangan. Dengan turunnya
ketersediaan dan aplikasi data pasar, penugasan penilaian membutuhkan Penilai
yang memiliki pertimbangan yang cermat, kehati-hatian dan pengalaman.
13.4 Setiap laporan penilaian harus mengungkapkan secara jelas maksud dan tujuan
penggunaan penilaian. Sebagai tambahan dari persyaratan pelaporan, dalam
konteks pelaporan keuangan, laporan penilaian secara spesifik
mengidentifikasikan jenis aset dimana setiap aset digolongkan atas aset
operasional atau non operasional dan basis dari penempatan tersebut.
13.5 Estimasi dan pelaporan nilai properti, dan panduan praktek yang terkait, adalah
merupakan lingkup dari Standar Penilaian ini. Bagaimana hasil penilaian
dikompilasi, dikirimkan dan disatukan dengan temuan dari profesional lainnya
adalah sangat penting bagi Penilai. Pemahaman yang cukup mengenai istilah
adalah esensial bagi Penilai maupun pembaca laporan penilaian. Penggunaan
pengalaman dan keahlian serta penerapan metodologi yang benar adalah sangat
esensial.

54
14.0 Pendekatan Penilaian
14.1 Pendekatan Penilaian merupakan landasan proses penilaian dilengkapi dengan
metode penilaian dari masing-masing pendekatan yang digunakan.
Penilaian untuk aset atau liabilitas, baik di dalam mengestimasikan Nilai Pasar
maupun selain Nilai Pasar, mengharuskan seorang Penilai untuk
mengaplikasikan satu atau lebih pendekatan penilaian.
Tiga pendekatan yang dijelaskan dan didefinisikan dalam KPUP ini merupakan
pendekatan utama yang digunakan didalam proses penilaian yakni Pendekatan
Pasar, Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya.
Satu atau lebih dari pendekatan penilaian dapat digunakan untuk proses
penilaian yang ditetapkan oleh Dasar Nilai yang sesuai (lihat butir 10.1. sampai
10.4 di atas). Semua pendekatan tersebut didasarkan pada prinsip ekonomi atas
keseimbangan harga, antisipasi manfaat atau substitusi.
14.2 Penilaian tidak berbasis pasar dapat menerapkan pendekatan sama, tapi
umumnya akan melibatkan tujuan yang tidak untuk memberi Nilai Pasar.
Sebagai contoh:
a) Suatu entitas dapat menerapkan Pendekatan Biaya dengan membandingkan
biaya bangunan lainnya terhadap biaya bangunan yang direncanakan oleh
entitas, dengan memastikan diskon atau premium untuk properti tertentu
yang berbeda dengan pasar pada umumnya. Pendekatan ini diterapkan pada
jenis properti tertentu (misalnya properti khusus) dan mungkin merupakan
biaya tidak berbasis pasar sehingga Dasar Nilai yang mungkin digunakan
adalah Nilai dalam Penggunaan.
b) Pemilik tanah mungkin membayar harga premium untuk properti yang
bersebelahan. Ketika menerapkan Pendekatan Pasar untuk menentukan
harga tertinggi yang mungkin dibayarkan oleh pemilik untuk properti yang
bersebelahan, Penilai mendapatkan nilai yang mungkin berada di atas Nilai
Pasar. Estimasi nilai ini di beberapa negara disebut Nilai untuk Pembeli
Khusus (Special Purchaser Value) atau di dalam SPI dikenal sebagai Nilai
Khusus.
c) Seorang investor mungkin menerapkan tingkat pengembalian yang tidak
berbasis pasar dan hanya berlaku untuk investor itu sendiri, sehingga ketika
menerapkan Pendekatan Pendapatan untuk menentukan harga yang akan
dibayarkan investor untuk investasi tertentu berdasarkan tingkat
pengembalian yang diantisipasi oleh investor, Penilai mendapatkan
estimasi Nilai Investasi.
14.3 Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost - DRC) adalah
metode penerapan dari Pendekatan Biaya, yang digunakan untuk menentukan
indikasi nilai dengan menghitung Biaya Reproduksi Baru atau segala bentuk
keusangan. Biaya Pengganti Baru dari aset dikurangi dengan penyusutan fisik
dan segala bentuk keusangan.
14.4 Setiap pendekatan penilaian memiliki metode penerapan alternatif dan teknik
perhitungan, Keahlian dan pelatihan yang didapatkan Penilai, standar lokal,
kebutuhan pasar dan data yang tersedia merupakan faktor-faktor yang
berpengaruh dalam penentuan metode atau metode-metode penilaian yang

55
sesuai untuk diterapkan. Alasan untuk adanya pendekatan maupun metode
penerapan alternatif adalah untuk memberikan kepada Penilai serangkaian
prosedur alternatif yang pada akhirnya akan dipertimbangkan dan bila perlu
direkonsiliasikan menjadi estimasi nilai akhir, tergantung kepada jenis nilai
tertentu yang akan digunakan.
14.5 Pendekatan dan metode penilaian yang digunakan dalam berbagai jenis
penilaian, termasuk real properti, personal properti, badan usaha dan HKF pada
prinsipnya adalah sama. Untuk pendekatan penilaian badab usaha dan HKF,
merujuk kepada Jenis Properti butir 4.8 dan SPI 330 - Penilaian Bisnis.
Namun demikian, dalam penilaian berbagai jenis properti, data yang digunakan
berasal dari berbagai sumber yang berbeda yang akan menggambarkan pasar
dari properti (dan/atau jasa atau badan usaha) yang dinilai. Sebagai contoh,
bangunan kantor biasanya dijual dan dinilai dalam pasar real estat yang relevan
sedangkan nilai dari saham perusahaan properti yang memiliki sejumlah
bangunan, terlihat dari harga yang terbentuk di pasar saham yang terkait.

15.0 Pendekatan Pasar


15.1 Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset
yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga
transaksi atau penawaran tersedia.
15.2 Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga
yang baru terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika
transaksi terakhir yang telah terjadi hanya sedikit atau tidak ada, dapat
dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual)
atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau sebanding, relevansinya
dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis.
Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau
penawaran apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai
dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian.
Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset
yang ditransaksikan (aset pembanding) dan yang dinilai.

16.0 Pendekatan Pendapatan


16.1 Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas
di masa yang akan datang ke Nilai ini.
16.2 Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset
selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi.
Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan
menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari
pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak atau bukan dari kontrak;
misalnya keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau
kepemilikan suatu aset.
16.3 Pendekatan Pendapatan dapat diterapkan untuk liabilitas, dengan
mempertimbangkan arus kas yang diperlukan untuk memenuhi liabilitas sampai
lunas.

56
17.0 Pendekatan Biaya
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi,
dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih daripada biaya untuk
memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau
konstruksi.
Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di pasar
untuk aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli membangun untuk
aset yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, risiko
atau faktor lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan
faktor usia atau sudah usang, dibanding dengan aset alternatif yang baru dibeli atau
dibangun. Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya
dengan aset alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan.
Dalam penilaian bisnis, Pendekatan Biaya dikenal sebagai Pendekatan Aset

18.0 Metode Penerapan


Masing-masing pendekatan penilaian mempunyai metode penerapan yang berbeda
yang dijelaskan dalam SPL 106. Metode yang umum digunakan untuk masing-masing
kelas aset dibahas dalam Standar Teknis.

19.0 Data Masukan Penilaian (Valuation Inputs)


19.1 Data masukan Penilaian mengacu kepada data dan informasi lainnya yang
digunakan pada salah satu pendekatan penilaian yang diuraikan dalam standar
ini. Data masukan ini dapat berupa data yang aktual atau yang diasumsikan.
Contoh data masukan aktual meliputi:
a) Harga perolehan untuk aset yang identik atau setara; harga permintaan atau
penawaran dapat menjadi indikasi harga perolehan;
b) Arus kas aktual yang dihasilkan oleh aset;
c) Biaya aktual dari aset yang identik atau setara.
Contoh data masukan yang diasumsikan meliputi:
a) Estimasi atau proyeksi arus kas;
b) Estimasi biaya dari aset hipotetis;
c) Sikap pelaku pasar dalam mengambil risiko.
Tingkat kehandalan yang lebih dipercaya ada pada data masukan aktual, tetapi
bila kurang relevan maka data masukan yang diasumsikan, menjadi lebih
relevan.
Contoh data masukan aktual yang kurang relevan antara lain:
a) Bukti transaksi atau penawaran aktual dimasa lalu;
b) Arus kas historis tidak mengindikasi arus kas masa depan atau;
c) Informasi biaya aktual merupakan data historis.

57
19.2 Hasil penilaian umumnya akan lebih akurat bila menggunakan beberapa data
masukan penilaian yang tersedia. Dalam hal data masukan penilaian terbatas,
maka perlu perhatian khusus untuk meneliti dan memverifikasi data yang ada.
19.3 Bila data masukan penilaian berdasarkan suatu bukti transaksi, maka harus
dilakukan verifikasi sesuai dengan yang dibutuhkan dalam proses penilaian.
19.4 Jenis dan sumber data masukan penilaian harus mencerminkan Dasar Nilai,
yang selanjutnya ditentukan oleh tujuan penilaian. Misalnya, berbagai
pendekatan dan metode dapat digunakan untuk memperoleh indikasi Nilai
Pasar, asal menggunakan data yang berasal dari pasar. Pendekatan Pasar
ditentukan oleh penggunaan data masukan yang berasal dari pasar. Untuk
memperoleh indikasi Nilai Pasar dengan Pendekatan Pendapatan, harus
diterapkan data masukan dan asumsi yang digunakan oleh pelaku pasar. Untuk
memperoleh indikasi Nilai Pasar dengan Pendekatan Biaya, maka biaya dari
suatu aset yang kegunaannya setara dan penyusutan yang sesuai harus
ditentukan oleh analisis biaya dan penyusutan berdasarkan pasar (atau yang
lazim digunakan dalam penilaian). Data yang tersedia dan keadaan yang
berkaitan dengan pasar untuk aset yang dinilai, akan menentukan metode
penilaian yang paling relevan dan tepat digunakan. Jika berdasarkan data yang
berasal dari pasar dan dianalisis dengan tepat, maka masingmasing pendekatan
atau metode yang digunakan akan menghasilkan suatu indikasi Nilai Pasar.
19.5 Pendekatan dan metode penilaian umumnya digunakan untuk berbagai tujuan
dan obyek penilaian. Meskipun demikian, penilaian untuk berbagai jenis aset
membutuhkan berbagai sumber data yang harus mencerminkan pasar dimana
aset tersebut dinilai. Sebagai contoh, investasi dari real estat yang dimiliki oleh
suatu perusahaan, dinilai dalam konteks pasar real estat yang relevan dimana
real estat diperdagangkan, sedangkan saham perusahaan itu sendiri dinilai dalam
konteks pasar dimana saham diperdagangkan.

20.0 Penyimpangan
20.1 Penyimpangan adalah suatu keadaan dimana ketentuan perundang-undangan,
peraturan atau persyaratan yang memaksa (authoritative requirements) harus
diikuti yang berbeda dengan yang disyaratkan pada SPI. Penyimpangan adalah
wajib sehingga penilai harus memenuhi ketentuan perundang-undangan,
peraturan atau persyaratan yang memaksa (authoritative requirements) yang
sesuai dengan tujuan dan yurisdiksi penilaian sehingga sesuai dengan SPI.
Penilai dapat tetap menyatakan bahwa penilaian dilakukan sesuai dengan SPI
apabila terdapat penyimpangan dalam kondisi ini.
20.2 Persyaratan untuk menyimpang dari SPI sesuai dengan ketentuan perundang-
undangan, peraturan atau persyaratan yang memaksa (authoritative
requirements) harus didahulukan dari seluruh persyaratan SPI.
20.3 Sebagaimana disyaratkan dalam SPI 103 - Lingkup Penugasan butir 5.3 dan SPI
105 - Pelaporan Penilaian butir 5.1, sifat dari setiap penyimpangan harus
diidentifikasikan (sebagai contoh, identifikasi bahwa penilaian dilakukan sesuai
dengan SPl dan peraturan pajak setempat). Apabila terdapat penyimpangan yang
secara signifikan mempengaruhi sifat dari prosedur penilaian yang dilakukan,
input dan asumsi yang digunakan, dan/atau kesimpulan penilaian, penilai juga
harus mengungkapkan ketentuan perundang-undangan, peraturan atau

58
persyaratan yang memaksa (authoritative requirements) tersebut secara spesifik
dan berbagai hal yang secara signifikan berbeda dengan persyaratan di dalam
SPI (sebagai contoh, mengidentifikasikan bahwa peraturan sesuai dengan
yurisdiksi yang berlaku mensyaratkan digunakannya hanya Pendekatan Pasar
dalam situasi dimana SPI akan mengindikasikan bahwa seharusnya pendekatan
pendapatan yang tepat digunakan).
20.4 Deviasi penyimpangan dari SPI yang bukan diakibatkan oleh ketentuan
perundang-undangan, peraturan atau persyaratan yang memaksa (authoritative
requirements) tidak diijinkan di dalam penilaian yang dilakukan sesuai dengan
SPI.

21.0 Bagan Proses Penilaian


21.1 Bagan Proses Penilaian Properti

LINGKUP PENUGASAN
DEFINISI PENUGASAN/IDENTIFIKASI MASALAH
Identifikasi
Identifikasi
Pemberi Penentuan Penentuan Asumsi &
Objek Penilaian Tanggal
Tugas & Tujuan Dasar Kondisi
dan Hak Penilaian
Pengguna Penilaian Nilai Pembatas
Kepemilikan
Laporan

IMPLEMENTASI
PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA
DATA PERMINTAAN &
DATA UMUM DATA KHUSUS
PENAWARAN
Data perbandingan
Wilayah, kota dan lingkungan (Transaksi, Penawaran,
Data properti yang dinilai
(Neighborhood) Sewa, Tingkat Hunian,
Pendapatan)

ANALISIS DATA
Analisis HBU (Penggunaan Tertinggi dan
Analisis Pasar Terbaik)
Permintaan dan Penawaran - Tanah dalam keadaan Kosong
Studi Pasar - Properti setelah dikembangkan

OPINI NILAI TANAH

PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan Pasar Pendekatan Pendapatan Pendekatan Biaya

REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR

PELAPORAN PENILAIAN

59
21.2 Bagan Proses Penilaian Bisnis

LINGKUP PENUGASAN
DEFINISI PENUGASAN/IDENTIFIKASI MASALAH

Identifikasi Penentuan Identifikasi Asumsi &


Penentuan Dasar Tanggal
Pemberi Tugas & Tujuan Objek Kondisi
Nilai Penilaian
Pengguna Laporan Penilaian Penilaian Pembatas

IMPLEMENTASI
PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA

Data Makro Ekonomi dan Industri Data Perusahaan Data Perusahaan Pembanding

ANALISIS DATA
Analisis
Analisis Makro Ekonomi & Analisis Informasi Penyesuaian
Analisis Kewajiban Proyeksi
Industri Umum Perusahaan Laporan
Keuangan

PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan Pasar Pendekatan Pendapatan Pendekatan Aset

REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR

PELAPORAN PENILAIAN

60
JENIS PROPERTI

1.0 Pendahuluan
Real properti mewakili jumlah yang besar dari kekayaan di dunia, dan penilaiannya
merupakan hal yang fundamental dalam kelangsungan pasar properti dan keuangan
secara nasional dan global. Real properti perlu dibedakan dari jenis properti lainnya
yaitu personal properti, perusahaan/badan usaha (business) dan Hak Kepemilikan
Finansial (financial interests). Tanpa adanya kualifikasi atau identifikasi lebih lanjut,
kata properti dapat merujuk kepada seluruh atau salah satu dari kategori aset ini. Karena
para Penilai seringkali menghadapi tugas yang melibatkan jenis properti tertentu selain
dari real properti atau yang nilainya mencakup beberapa jenis properti, maka
pemahaman mengenai setiap jenis properti untuk membedakan karakteristiknya
menjadi sangat penting.
Walaupun jenis properti menjadi empat kategori terpisah sudah lama dikenal, namun
dengan berkembang pesatnya jenis entitas dan instrumen baru dalam dekade terakhir
ini, maka standar ini telah memberikan kerangka acuan untuk mengakomodir kelas
properti yang baru tersebut serta jenis properti khusus telah menjadi semakin banyak
diterapkan dan terintegrasi dalam praktek penilaian.

2.0 Real Properti


2.1 Real properti adalah kepemilikan atas kepentingan hukum yang melekat pada
real estat atau hubungan hukum penguasaan yuridis oleh pemilik atas real estat.
Hubungan hukum ini biasanya tercatat di dalam suatu dokumen, misalnya
sertifikat kepemilikan atau perjanjian sewa. Oleh karena itu, properti merupakan
suatu konsep hukum yang berbeda dengan real estat, dimana real estat mewakili
aset secara fisik. Real properti meliputi semua hak, hubungan hubungan hukum,
dan manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan real estat. Sebaliknya, real estat
meliputi tanah dan bangunan itu sendiri, segala benda yang secara alamiah
terdapat di atas tanah dan melekat pada tanah, seperti bangunan dan bentuk
pengembangan lainnya.
Penggunaan istilah 'realty' kadang digunakan untuk membedakan real properti
atau real estat dari kategori properti lainnya yaitu personal properti, yang di
beberapa referensi disebut sebagai ‘personalty’.
2.2 Ketentuan hukum tanah yang berlaku di Indonesia yaitu hukum tanah nasional,
yang secara ringkas dinyatakan sebagai berikut:
a) Hukum tanah nasional terdiri dari ketentuan Undang-undang Pokok
Agraria (UUPA) dan Peraturan pelaksanaan UUPA.

61
Hukum tanah nasional mengatur hak-hak penguasaan semua tanah dalam
Wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia.
b) Penguasaan dan pemanfaatan atau pemakaian bagian tanah bersama
berpedoman pada Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) yang ditetapkan
oleh Pemerintah Daerah (Kabupaten/Kota dan Propinsi) dalam bentuk
Perda (Peraturan Daerah) yang menjadi pedoman bagi setiap pemegang hak
atas tanah untuk memakai tanahnya (kewajiban memakai tanahnya) disertai
kewajiban memelihara tanahnya. Apabila dua kewajiban tersebut, ditaati
oleh setiap pemegang hak maka penguasaan tanahnya aman dan tidak akan
dinyatakan sebagai tanah terlantar.
RT/RW mengatur fungsi tanah, di kota sebagai wadah untuk membangun
sesuatu (tanah non pertanian), di desa sebagai faktor produksi untuk
membudidayakan tanaman pangan atau ekspor (tanah pertanian).
c) Hak-hak penguasaan atas tanah dalam hukum tanah nasional meliputi:
1. Hak seluruh rakyat Indonesia atas tanah diseluruh wilayah Indonesia
Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh
rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia (Pasal 1 ayat
(1) UUPA).
2. Hak Menguasai dari Negara Negara RI melaksanakan tugas
kewenangan Bangsa Indonesia mengatur semua tanah dalam wilayah
Negara Kesatuan RI.
Seluruh bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang
terkandung di dalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh
Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat (Pasal 2 UUPA).
3. Hak Ulayat masyarakat hukum adat (MHA) adalah hubungan hukum
(MHA) dengan tanah diwilayahnya, selama masih berlangsung diakui
keberadaannya (Pasal 3 UUPA), misalnya tanah dikawasan hutan di
Sumatera atau Kalimantan dan Irian (Papua). Tanah-tanah ulayat
adalah bagian dari tanah bersama Bangsa Indonesia.
4. Hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh perorangan, sekumpulan
orang atau badan hukum, diatur dalam peraturan perundang-undangan
Indonesia, meliputi:
a. Hak atas tanah yang primer adalah hak-hak atas tanah yang
bersumber langsung pada hak bangsa Indonesia atas tanah dan
diberikan oleh negara, meliputi:
1) Hak Milik - HM;
2) Hak Guna Usaha - HGU;
3) Hak Guna Bangunan - HGB;
4) Hak Pakai - HP;

62
5) Hak Pengelolaan - HPL.
Hak atas tanah yang primer yang diberikan diatas Tanah Negara
yaitu HM-HGU-HGB-HP atau diatas bagian tanah Hak
Pengelolaan (HPL) dapat diberikan HM-HGB-Hak Pakai.
b. Hak atas tanah yang sekunder adalah hak-hak atas tanah yang
diberikan diatas tanah hak milik dan bersumber secara tidak
langsung pada hak bangsa Indonesia atas tanah, meliputi:
1) Hak Guna Bangunan - HGB;
2) Hak Pakai - HP;
3) Hak Sewa;
4) Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
Hak atas tanah yang sekunder atau hak baru diberikan diatas tanah
Hak Milik, yaitu HGB, HP atau Hak Sewa (diatas tanah non
pertanian).
c. Hak-hak lainnya:
1) Hak-hak lainnya yang diatur didalam UUPA:
 Hak Membuka Tanah;
 Hak Memungut Hasil Hutan;
 Hak Guna Air;
 Hak Guna Ruang Angkasa;
 Hak Gadai atas Tanah;
 Hak Usaha Bagi Hasil;
 Hak Menumpang.
2) Hak-hak yang terkait dengan tanah yang diatur dalam
peraturan perundangan lainnya.
2.3 Gabungan/kombinasi semua hak yang berkaitan dengan kepemilikan real
properti kadang-kadang disebut sebagai himpunan hak (bundle of rights), yang
meliputi hak untuk menggunakan, menempati, memasuki, menjual,
menyewakan, mewariskan, melepaskan atau memilih untuk melaksanakan atau
tidak melaksanakan setiap hak yang disebutkan di atas. Dalam berbagai situasi,
hak tertentu (specific rights) dapat dipisahkan dari himpunan hak dan
dipindahkan, disewakan atau diambil oleh Negara.
2.4 Hak atau kepemilikan dari real properti berasal dari 'legal estate', yaitu hak untuk
menguasai dan menggunakan sebidang tanah berdasarkan hak tertentu
sebagaimana ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku,
yaitu Hukum Agraria Nasional dimana ketentuan pokoknya diatur dalam

63
Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar PokokPokok
Agraria (UUPA).
a) Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat
dipunyai orang atas tanah, di mana hak milik dapat dihapuskan apabila
digunakan untuk kepentingan umum dengan ganti kerugian yang layak dan
menurut cara yang diatur dengan undang-undang. Konsep hak milik ini
adalah mirip dengan 'fee simple estate' atau 'freehold' dalam sistem hukum
Common Law.
b) Sewa menyewa adalah perjanjian kontraktual yang menciptakan jenis
kepemilikan lainnya yaitu Hak Sewa atas real properti. Dalam sewa
menyewa, pemilik tanah tetap memiliki hak kepemilikan yuridis atau
dikenal sebagai 'leased fee estate', dengan hak untuk menggunakan dan
menghuni untuk jangka waktu tertentu diberikan kepada penyewa, yang
dikenal sebagai 'leasehold estate'. Hak yang diperoleh oleh penyewa
berdasarkan perjanjian sewa-menyewa, adalah kewenangan memakai,
menggunakan dan menempati selama jangka waktu yang ditentukan
berdasarkan syarat-syarat tertentu.
1. Subleaseholds tercipta ketika penyewa atau pemegang hak sewa
terdahulu mengalihkan haknya atau menyewakan kembali properti
kepada pihak ketiga, atau disebut sublessee, dan kewenangan yang
diberikan hanyalah untuk menggunakan dan menghuni properti
berdasarkan persetujuan oleh pemilik properti.
2. Penilai menganalisis apakah setiap ketentuan dan persyaratan yang
ditetapkan dalam pemberian hak baru atau perjanjian sewa menyewa
akan memengaruhi nilai tanah dan atau bangunan yang ada di atasnya.
c) Di samping pembatasan oleh negara, pembatasan-pembatasan lainnya yang
berdasarkan hukum dapat diberlakukan atas hak-hak dan kewenangan-
kewenangan yang melekat pada penguasaan dan pemilikan real properti.
1. Perjanjian yang membatasi kewenangan pemegang hak (Deed
restriction) dan ketentuan yang diperjanjikan untuk mencegah
seseorang berbuat sesuatu (restrictive covenant), yang berlaku terhadap
tanah hak dan bangunan sebagai obyek perjanjian pemberian hak baru,
dapat memengaruhi penggunaan, pengembangan dan pengalihan
penguasaan tanah dan bangunannya.
2. Easement adalah hak untuk menggunakan properti milik pihak lain.
Secara tradisional, penggunaan yang diijinkan adalah terbatas. Hak
jalan atau 'right of way' dan hak berkaitan dengan jalan air adalah hak
atau keistimewaan yang dimiliki melalui penggunaan atau kontrak
untuk melalui bagian dari properti yang dimiliki oleh pihak lain.
Easement pada umumnya adalah untuk kepentingan tanah-tanah yang
berdekatan, dan bukan untuk kepentingan individual secara khusus.

64
Tanah yang memiliki easement sebagai kelengkapannya disebut
sebagai 'dominant fenement' dan tanah yang dikenal easement disebut
sebagai 'servient tenement'. Hal ini adalah juga sejalan dengan PP No.
40/1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai atas Tanah, dimana
pemegang hak atas tanah wajib memberikan jalan keluar atau jalan air
atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang
terkurung.
d) Hak kepemilikan yang penting lainnya dan Hak Kepemilikan Finansial
dapat dikaitkan dengan real properti.
1. Hak kepemilikan secara parsial atau fraksi (Partial atau fractional
interests) dari real properti terjadi karena pembagian secara hukum atas
hak kepemilikan real properti. Sebagai contoh, real properti tidak
hanya dimiliki oleh perseorangan, tetapi juga dapat dimiliki oleh para
pemegang saham perusahaan, kemitraan (persekutuan perdata),
penyewa dan selain itu juga mengenai pemilikan atas tanah dan bagian
bersama dari Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) yang
disebut strata-title.
2. Trust menciptakan kepentingan hukum lainnya atas hak kepemilikan
real properti. Kepentingan hukum dari penerima manfaat ekonomi
(beneficiary) disebut equitable atau equity trust. Pengelola investasi
(trustee) yang mewakili penerima manfaat ekonomi dalam konteks
trust merupakan pemilik yuridis.
3. Jaminan pelunasan utang (security) atau Hak Kepemilikan Finansial
(financial interest) terjadi karena pemberian Hak Tanggungan sebagai
jaminan pelunasan utang kepada bank, lembaga keuangan bukan bank,
atau perorangan yang memberi pinjaman (loan). Posisi kreditur (yang
berpiutang) menguasai secara yuridis tanah hak yang menjadi obyek
Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang.
Kreditur pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak yang dipisahkan
sebagai jaminan pelunasan utang dari harta kekayaan pemberi Hak
Tanggungan atas tanah hak tertentu yang dijadikan obyek Hak
Tanggungan.
2.5 Real properti dalam terminologi akuntansi biasanya dikategorikan sebagai aset
tetap, atau aset jangka panjang. Untuk jenis usaha tertentu misalnya
pengembang real estat, real properti dapat dikategorikan sebagai aset lancar
apabila tanah atau real estat dimasukkan dalam persediaan untuk dijual.
a) Aset adalah hak kepemilikan di dalam real estat, sehingga aset dimaksud
adalah sama dengan real properti.
b) Obyek penilaian adalah hak kepemilikan real estat dan bukan real estat
sebagai entitas fisik.

65
c) Pada saat hak kepemilikan real estat diperjual belikan di pasar, para pelaku
pasar memberikan besaran nilai tertentu atas hak kepemilikan tersebut.
Berbagai nilai yang diberikan oleh para pelaku pasar ini menjadi dasar yang
obyektif dalam mengestimasikan Nilai Pasar suatu real properti.
2.6 Penilaian atas real properti dilakukan untuk berbagai alasan, yang dikategorikan
antara lain sebagai berikut: pelaporan keuangan, transaksi yang melibatkan
peralihan kepemilikan, pinjaman dan hak tanggungan yang dijamin dengan
properti, litigasi, perpajakan, dan konsultansi atau pengambilan keputusan
investasi. Dengan pengecualian untuk kategori terakhir, berbagai penilaian
sebagaimana dikelompokkan di bawah ini menggunakan Nilai Pasar sebagai
Dasar Nilai:
a) Penilaian aset tetap yang dipersiapkan untuk pelaporan keuangan sehingga
mencerminkan pengaruh dari perubahan harga atau nilai yang berlaku pada
saat itu;
b) Penilaian untuk membantu calon pembeli yang prospektif dalam
menentukan penawaran, dalam rangka membantu calon penjual dalam
menetapkan harga penawaran yang dapat diterima, atau membantu kedua
belah pihak dalam menentukan harga jual-beli untuk suatu transaksi
tertentu yang akan dilakukan, penilaian dapat juga digunakan untuk
menjadi dasar dalam mereorganisasi atau menggabungkan kepemilikan
berbagai jenis properti (multiple properties);
c) Penilaian dibutuhkan untuk mengestimasi nilai real properti sebagai
jaminan pinjaman atau untuk menciptakan dasar penjaminan pinjaman
(loan underwriting) atas properti, atau untuk menentukan suatu dasar guna
keperluan asuransi.
d) Penilaian dilakukan untuk menetapkan besarnya kompensasi yang layak
sebagai akibat adanya pencabutan hak atau pembebasan hak oleh Negara,
atau dalam litigasi dan arbitrase untuk penyelesaian sengketa atas kontrak
dan hak kepemilikan secara parsial, dan penyelesaian kerusakan yang
disebabkan oleh pencemaran lingkungan.
e) Penilaian diperlukan untuk mengestimasi nilai real properti untuk tujuan
perpajakan, atau dalam rangka penentuan pajak atas hadiah atau harta
warisan.
f) Penilaian dan tugas tambahan yang dilakukan untuk berbagai macam
kebutuhan Pemberi Tugas, misalnya, para investor, perusahaan asuransi,
claim adjuster, juru lelang (auctioneer) atau likuidator khususnya dalam
masalah kepailitan, dan badan pengendali tata ruang (zoning board)
(tentang kemungkinan pengaruh dari usulan tentang perencanaan fata,
ruang) dan juga untuk berbagai macam tujuan, misalnya, analisis pasar atau
analisis kelayakan, analisis biaya/manfaat, penentuan nilai buku untuk

66
penerbitan saham baru atau revisinya), dan penetapan tingkat sewayang
prospektif serta ketentuan-ketentuan mengenai sewa menyewa.
2.7 Dalam setiap penilaian, karakteristik dari real properti yang terkait harus
diidentifikasikan. Karakteristik real properti mencakup:
a) Uraian lokasi, fisik dan legalitas, aspek serta parameter ekonomi atau
parameter keuangan untuk properti penghasil pendapatan,
b) Kepentingan hukum real properti yang dinilai,
c) Personal properti, perlengkapan dagang (trade fixtures), atau bagian
takberwujud yang bukan real properti tetapi termasuk dalam tugas penilaian
(Lihat butir 3 Personal Properti),
d) Adanya easement, pembatasan, halangan/rintangan, sewa, perjanjian
covenants) yang diketahui, atau pengenaan pajak secara khusus atas
properti atau hal-hal khusus lainnya,
e) Properti yang dinilai apakah merupakan hak kepemilikan parsial atau
bagian dari bidang tanah yang lebih besar.
2.8 Penilaian atas real properti dapat dipengaruhi oleh pertimbanganpertimbangan
khusus seperti di bawah ini:
a) Kebutuhan untuk menganalisis kemungkinan penggabungan kepemilikan
(marriage atau assemblage value sesuai definisi pada Penjelasan Istilah)
atau pemisahan hak kepemilikan (component value).
b) Pengaruh dari kemungkinan perubahan peruntukan tanah dan
pembangunan infrastruktur, misalnya perluasan sistem utilitas publik atau
koridor akses.
c) Pasar yang mengalami depresi yang dicirikan oleh lemahnya permintaan,
kelebihan penawaran dan minimnya transaksi penjualan, dimana estimasi
Nilai Pasar sulit diperoleh berdasarkan data historis dan data terbaru.
Dalam keadaan demikian, perhatian pelaku pasar dapat beralih kepada
indikator lainnya dari nilai properti atau kinerjanya.
2.9 Pendekatan Pasar, Pendekatan Pendapatan, dan Pendekatan Biaya serta metode-
metode yang berkaitan dengan pendekatan ini umumnya diterapkan terhadap
penilaian real properti.
Ketiga pendekatan tersebut semua didasarkan atas prinsip substitusi, yang
mempertahankan asas apabila beberapa komoditas, barang atau jasa yang sama
tersedia, maka harga yang paling rendah akan menarik permintaan yang paling
besar dan distribusi yang paling luas.
a) Pendekatan Pasar menetapkan batas-batas pada Nilai Pasar untuk real
properti dengan mengkaji data pasar berupa harga yang biasanya
dibayarkan oleh pembeli untuk properti sejenis. Penilai perlu meyakini
bahwa transaksi jual beli terjadi antara pihak-pihak yang memiliki motivasi

67
yang umum. Harga jual yang merefleksikan motivasi yang tidak umum dari
pelaku pasar, misalnya transaksi dari penjual atau pembeli khusus yang
bersedia menerima atau membayar harga transaksi di atas atau di bawah
harga pasar untuk properti tertentu, harus dikecualikan.
1. Properti yang dinilai dibandingkan dengan harga jual (transaksi dan
atau penawaran) properti sejenis yang terdapat di pasar. Harga jual
dianalisis dengan menerapkan satuan perbandingan yang sesuai dan
dilakukan penyesuaian untuk perbedaan yang ada dengan didasarkan
faktor-faktor penyesuaian yang relevan (Lihat SPI 300 - Penilaian Real
Properti).
2. Dalam menerapkan Pendekatan Pasar adalah penting bagi Penilai
untuk memperhatikan jenis hak kepemilikan yang dinilai untuk
memastikan bahwa jenis hak kepemilikan dari properti yang dinilai
adalah sama dengan properti pembandingnya. Dalam hal terdapat
perbedaan, maka perlu dilakukan penyesuaian terhadap data
pembanding berdasarkan persepsi pasar yang berlaku.
3. Pendekatan Pasar secara khusus memiliki penerapan yang luas serta
sangat meyakinkan apabila data pembanding pasar tersedia dalam
jumlah yang cukup. Data yang didapatkan dari penerapan pendekatan
ini juga dapat digunakan dalam Pendekatan Pendapatan dan
Pendekatan Biaya. Namun demikian, Pendekatan Pasar menjadi
kurang sesuai untuk diterapkan dalam hal terjadi perubahan pasar
secara cepat atau pasar menjadi tidak stabil (volatile), atau apabila
diterapkan dalam penilaian properti khusus.
b) Dalam Pendekatan Pendapatan, Nilai Pasar real properti ditentukan oleh
kapasitas untuk menghasilkan pendapatan dari real properti tersebut.
Pendekatan Pendapatan juga bergantung pada prinsip antisipasi, di mana
nilai berasal dari harapan atas keuntungan di masa depan (aliran
pendapatan).
1. Pendekatan Pendapatan mempertimbangkan data pendapatan dan
pengeluaran dari properti pembanding untuk memperoleh pendapatan
(operasional) bersih properti yang dinilai. Kapitalisasi dilakukan baik
dengan penerapan tingkat kapitalisasi tunggal/'single rate' (overall
capitalization rate atau all risks yield) pada satu pendapatan tahunan,
maupun dengan penerapan yield atau tingkat diskonto (mencerminkan
ukuran pengembalian investasi, ROI) pada serangkaian pendapatan
selama periode proyeksi (Lihat SPI 300 - Penilaian Real Properti).
Penerapan Pendekatan Pendapatan mempunyai dua alternative, yaitu
Metode Kapitalisasi Pendapatan dan Metode Arus Kas Terdiskonto
(DCF).

68
2. Dikarenakan investor biasanya menitikberatkan pertimbangannya,
pada tingkat pengembalian investasi, asumsi atau input yang mendasari
perkiraan nilai yang dihasilkan dari Pendekatan Pendapatan dapat
dibandingkan dengan kinerja dari alternatif investasi properti dan
investasi keuangan lainnya.
3. Pendekatan Pendapatan terutama sering diterapkan pada kepemilikan
100% (termasuk seluruh pemegang saham atau partner) dari
kepemilikan ekuitas atas properti yang disewakan.
c) Pendekatan Biaya menetapkan nilai real properti dengan mengestimasi,
biaya perolehan tanah dan biaya pengganti pengembangan baru diatasnya
dengan utilitas yang sebanding atau mengadaptasi proper lama dengan
penggunaan yang sama, tanpa mempertimbangkan antara lain biaya akibat
penundaan waktu pengembangan dan biaya lembur. Estimasi insentif
kewirausahaan atau keuntungan kerugian developer ditambahkan pada
tanah dan biaya konstruksi. Untuk properti yang lebih tua, Pendekatan
Biaya memperhitungkan estimasi depresiasi termasuk penyusutan fisik dan
keusangan fungsional. Biaya konstruksi dan depresiasi seharusnya
ditentukan oleh hasil analisis perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi
sesuai dengan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian.
Pendekatan Biaya memiliki dua kemungkinan penerapan, pertama yang
dapat dipergunakan dalam estimasi Nilai Pasar dan kedua yang tidak dapat
dipergunakan untuk estimasi Nilai Pasar. Jika Pendekatan Biaya diterapkan
untuk estimasi Nilai Pasar, maka semua unsur pendekatan tersebut harus
diambil berdasarkan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek
penilaian. Jika Pendekatan Biaya diterapkan pada situasi dan kondisi selain
Nilai Pasar, maka sebagian unsur-unsur yang dipergunakan tidak
berdasarkan pada data pasar. Lebih jelas lagi, Pendekatan Biaya dengan
menerapkan Metode Biaya Penggan Terdepresiasi (DRC) yang
menggabungkan unsur-unsur yang didasarkan ada data pasar dengan unsur-
unsur bukan data pasar, tidak dapat dianggap sebagai Nilai Pasar.
Penerapan yang berbeda antara Pendekatan Biaya dan pendekatan lainnya
untuk memperkirakan Nilai Pasar, jangan sampai membingungkan atau
menimbulkan salah pengertian dalam penggunaan, penyajian maupun
penerapannya.
1. Estimasi nilai yang dihasilkan dari Pendekatan Biaya
merepresentasikan nilai dari hak kepemilikan properti secara 'freehold'.
Di Indonesia misalnya, terdapat real estat di atas tanah hak milik atau
hak guna bangunan. Apabila properti disewakan kepada pihak lain,
atau merupakan obyek dari hak kepemilikan parsial, Penilai harus
membuat penyesuaian untuk mencerminkan jenis hak kepemilikan
yang dinilai.

69
2. Biaya dan Nilai Pasar memiliki hubungan yang sangat erat dalam hal
properti yang relatif masih baru. Pendekatan Biaya sering diterapkan
dalam penilaian konstruksi yang baru atau baru selesai dibangun dan
konstruksi yang direncanakan, penambahan atau renovasi.
Akan tetapi, estimasi biaya, cenderung menghasilkan batas atas dari
jumlah yang akan dibayarkan oleh pembeli di pasar terhadap properti
tersebut. Pendekatan ini juga berguna dalam penilaian untuk properti
khusus maupun properti untuk penggunaan khusus, yang jarang
diperjualbelikan. (Lihat PPI 08 - Pendekatan Biaya untuk Aset
Berwujud).

3.0 Personal Properti


3.1 Personal Properti merujuk pada kepemilikan atas kepentingan hukum yang
melekat pada benda selain real estat. Benda ini dapat berwujud, misalnya
'chattels' (benda yang dapat dipindahkan), atau takberwujud seperti utang atau
paten. Personal properti berwujud merepresentasikan kepentingan hukum pada
suatu benda yang tidak melekat secara permanen pada real estat dan biasanya
dicirikan dengan sifatnya yang dapat dipindahkan. Di beberapa referensi, benda
yang termasuk ke dalam personal properti disebut sebagai personalty' untuk
membedakan dengan 'realty'.
3.2 Contoh personal properti adalah meliputi kepentingan hukum atas:
a) Benda yang dapat diidentifikasi, dapat dipindahkan dan berwujud seperti
kepemilikan atas mesin dan peralatan, alat transportasi, alat berat,
persediaan dan yang umumnya digolongkan sebagai benda milik individu,
misalnya perabotan, benda-benda koleksi (collectibles) dan peralatan.
Kepemilikan atas aset lancar dari suatu perusahaan/badan usaha, persediaan
perdagangan dan suplai diklasifikasikan sebagai personal properti.
1. Di beberapa negara, jenis properti di atas disebut sebagai 'goods' dan
'chattels personal’.
b) Perlengkapan non-realty juga disebut sebagai perlengkapan dagang (trade
fixtures) atau perlengkapan penyewa (tenant's fixtures yang berupa fixtures
dan fittings), dipasang pada properti oleh penyewa dan digunakan untuk
menjalankan perdagangan atau usahanya. Leasehold improvement atau
tenant's improvement adalah pengembangan atau penambahan yang
bersifat tetap pada tanah atau bangunan, dipasang dan dibayar oleh
penyewa untuk memenuhi kebutuhan penyewa.
Perlengkapan dagang bersifat dapat dipindahkan oleh penyewa setelah
masa sewa berakhir. Pemindahannya tidak menimbulkan kerusakan serius
terhadap real estat. Leasehold improvement atau tenant's improvements
adalah finishings atau fittings, seperti partisi dan outlets yang dibangun di
atas lahan. Umur manfaat dari tenant's improvement dapat lebih pendek

70
atau panjang dari masa sewa Apabila lebih panjang dari masa sewa,
penyewa mungkin berhak untuk mendapatkan kompensasi yang
merefleksikan besarnya kenaikan nilai dari properti yang disewakan
dikarenakan adanya leasehold improvements tersebut.
1. Lebih luas, kategori di atas dapat termasuk bangunan khusus yang tidak
permanen, mesin dan peralatan, yang di beberapa referensi disebut
sebagai Plant & Machinery.
2. Pada beberapa referensi lainnya, istilah furnitures, fixtures dan
equipment (FF&Es) terdiri atas kedua kategori di atas.
c) Modal kerja bersih dan surat berharga, atau aset lancar bersih, adalah
jumlah dari aset lancar dikurangi liabilitas jangka pendek. Modal kerja
bersih dapat termasuk uang tunai, surat berharga yang dapat
diperdagangkan dan suplai yang likuid dikurangi liabilitas lancar seperti
utang dan liabilitas jangka pendek.
d) Aset Takberwujud adalah kepentingan hukum yang melekat pada entitas
yang Takberwujud. Contoh personal properti takberwujud termasuk hak
tagih dan hak untuk menghasilkan keuntungan dari suatu ide/gagasan.
Dalam hal ini yang dinilai adalah haknya, yaitu hak untuk menagih atau
untuk meraih keuntungan, yang berbeda dengan entitas takberwujud itu
sendiri, yaitu utang atau ide/gagasan.
3.3 Suatu penilaian yang mencakup baik hak atas benda bergerak (personal properti)
maupun real properti harus terlebih dahulu mengidentifikasi hak atas benda
bergerak dan mempertimbangkan pengaruhnya terhadap estimasi nilai total
yang ditetapkan.
a) Penilaian personal properti dapat merupakan bagian dari penugasan yang
lebih besar. Definisi Dasar Nilai dari suatu personal properti harus sesuai
dengan tujuan dari penilaian properti, baik itu untuk jual belly renovasi atau
penghancuran properti. Personal properti dapat dinilai berdasarkan Nilai
Pasar, Nilai Sisa atau Nilai Likuidasi, misalnya nila personal properti dari
suatu hotel yang dijual sebagai Properti dengan Bisnis Khusus (PBK)
dibandingkan dengan nilai personal properti dan suatu hotel yang sudah
menghentikan kegiatan usahanya.
b) Penilai harus mampu memisahkan personal properti dari suatu real properti,
dan dalam situasi tertentu mungkin diperlukan untuk
mengesampingkannya, misalnya dalam penilaian yang terkait dengan
fungsi Pemerintah seperti perpajakan atau pengambilalihan proper untuk
kepentingan publik (compulsory acquisition).
c) Dalam penilaian aset dari suatu bisnis, Penilai harus mempertimbangkan
apakah aset tersebut dinilai sebagai bagian dari bisnis yang berjalan (going
concern) atau aset terpisah.

71
3.4 Penilai seharusnya memiliki pemahaman mengenai kebiasaan setempat (local
custom) mengenai apakah suatu benda dianggap sebagai personal property atau
real properti. Dalam keadaan tertentu, benda yang terpasang permanen pada real
properti yang biasanya dianggap sebagai personal properti, dapat dianggap
sebagai bagian dari real properti pada waktu selesainya penghunian, terutama
apabila pelepasan dan pemindahannya mengakibatkan kerusakan berarti pada
benda tersebut maupun bangunan di mana benda tersebut dipasang.
3.5 Berbagai teknik yang digunakan dalam ketiga pendekatan penilaian dapat
diterapkan pula pada penilaian personal properti.
a) Jika Penilai berpendapat bahwa personal properti yang merupakan bagian
dari properti yang dinilai adalah lebih tinggi atau lebih rendah nilainya
dibandingkan dengan properti sejenis, maka Penilai harus
memperhitungkan selisih nilai yang dikontribusikan tersebut dalam
penilaian.
b) Dalam penugasan tertentu, Penilai mungkin harus menentukan tingkat
kerusakan fisik, kemunduran fungsional dan ekonomis yang menurunkan
nilai personal properti tersebut. Hal ini tidak terlepas dari pertimbangan
mengenai sisa umur ekonomis suatu bangunan di mana personal properti
tersebut berada.

4.0 Perusahaan/Badan Usaha


4.1 Badan Usaha adalah entitas komersial, industri, jasa atau investasi yang
menjalankan kegiatan ekonomi. Badan usaha biasanya bersifat mencari
keuntungan yang dalam kegiatan operasionalnya menghasilkan produk atau jasa
kepada konsumen. Terkait erat dengan konsep dari entitas usaha adalah istilah:
a) Perusahaan Operasional (operating company), yaitu entitas usaha yang
menjalankan suatu aktivitas ekonomi dengan membuat, menjual atau
memperdagangkan suatu produk atau jasa, dan
b) 'Going Concern', yaitu sebuah entitas yang terus melaksanakan kegiatan
operasionalnya secara berkelanjutan di masa depan tanpa adanya maksud
atau kebutuhan untuk melikuidasi atau memperkecil secara material skala
usahanya.
4.2 Perusahaan merupakan suatu badan hukum, yang dapat berbentuk perseroan
terbatas (UU tentang Perseroan Terbatas) atau bentuk lainnya, yaitu
sebagaimana diatur dalam UU tentang Wajib Daftar Perusahaan terdiri dari:
 Perusahaan Perorangan;
 Perseroan Terbatas;
 Perusahaan Firma;
 Perusahaan Komanditer;

72
 Koperasi;
 BUMN (dapat berbentuk perusahaan perseroan, perusahaan umum atau
perusahaan jawatan).
a) Badan Usaha yang bukan merupakan perseroan terbatas, misalnya
perusahaan perorangan (sole proprietorship), joint ventures dan
persekutuan perdata, perusahaan firma dan komanditer (general and limited
partnerships).
b) Badan usaha yang berbentuk perseroan terbatas meliputi perusahaan
tertutup, perusahaan terbuka atau perusahaan publik yang sahamnya
tersedia untuk atau dimiliki publik.
c) Bentuk hukum lainnya dari badan usaha adalah 'trust arrangement’ atau di
Indonesia sejenis dengan reksa dana Kontrak Investasi Kolektif yang
pengendaliannya dipegang oleh trustee (individual atau corporate trustee),
serta grup perusahaan yang mengkombinasikan perusahaan induk dan anak,
kepentingan kemitraan, dan hubungan 'trustee’ (trusteeships).
4.3 Badan usaha dapat mempunyai kegiatan ekonomi yang sangat luas, mencakup
baik sektor swasta maupun sektor publik. Kegiatan usaha mencakup antara lain
kegiatan manufaktur, perdagangan grosir, perdagangan eceran, penginapan,
perawatan kesehatan dan jasa-jasa antara lain di bidang keuangan, hukum,
pendidikan dan sosial.
a) Perusahaan investasi atau perusahaan induk (holding company), yang
mempertahankan kepentingan pengendalian pada perusahaan anak melalui
kepemilikan saham pada anak-anak perusahaannya, termasuk antara lain
kegiatan usaha di bidang properti dan agri.
b) Properti yang menghasilkan pendapatan (income producing property)
seperti hotel, SPBU, restoran, bioskop, yang disebut sebagai Properti
dengan Bisnis Khusus, atau entitas operasional, dinilai berdasarkan Nilai
Pasar, dimana Nilai Pasar ini mencakup komponen nilai yang terdiri dari
tanah, bangunan, personal properti, aset takberwujud dan kegiatan
usahanya sendiri. Properti ini biasanya dijual di pasar sebagai satu kesatuan
operasional, sehingga identifikasi terpisah atas tanah, bangunan dan nilai
lainnya mungkin sulit dilakukan, karenanya diperlukan perhatian khusus
dalam mengidentifikasikan komponen properti yang termasuk di dalam
penilaían (PPI 02 Penilaian Properti dengan Bisnis Khusus).
4.4 Berdasarkan terminologi akuntansi, aset dari suatu badan usaha mencakup aset
berwujud dan takberwujud;
a) Aset berwujud meliputi aset lancar dan aset jangka panjang seperti tanah
dan bangunan, peralatan dan perlengkapan (fixtures & equipment) dan
personal properti yang berwujud.

73
b) Aset takberwujud (intangible asets) yang dikategorikan sebagai personal
properti takberwujud, meliputi keahlian manajemen, pengetahuan teknik
pemasaran, peringkat pinjaman (credit rating), kumpulan tenaga kerja,
pabrik yang operasional, goodwill dan kepemilikan atas berbagai hak
berupa Hak Atas Kekayaan Intelektual (HAKI) dan instrumen hokum
(misalnya paten, hak cipta, waralaba dan kontrak).
1. Goodwill terdiri atas 2 (dua) jenis, yaitu goodwill yang melekat pada
properti (property-specific) serta dapat dialihkan kepada pemilik baru
pada saat penjualan properti, dan personal goodwill yang melekat pada
pemilik atau pengelola properti.
4.5 Penilaian Bisnis dilakukan untuk berbagai tujuan, termasuk (Lihat SPI 330 -
Penilaian Bisnis):
a) Akuisisi dan penjualan dari suatu usaha/ bisnins perorangan, penggabungan
usaha (merger), atau estimasi nilai saham yang dimiliki oleh pemegang
saham suatu usaha;
b) Penilaian Bisnis seringkali digunakan sebagai dasar untuk mengalokasikan
dan menggambarkan Nilai dalam Penggunaan (lihat SPI 102 Dasar Nilai
Selain Nilai Pasar) dari berbagai aset suatu usaha/bisnis. Penilaian Bisnis
juga dapat memberikan dasar untuk mengestimasikan besarnya keusangan
pada aset tetap tertentu dari suatu usaha/bisnis.
4.6 Penilaian Bisnis dapat didasarkan pada Nilai Pasar dari badan usaha. Nilai Pasar
dari suatu perusahaan tidak harus sama dengan Nilai dalam Penggunaan dari
suatu perusahaan. Penilaian yang ditujukan untuk pelaporan keuangan biasanya
dibutuhkan untuk melaporkan Nilai Wajar, yang dapat sama atau tidak sama
dengan Nilai Pasar.
Dalam situasi demikian, Penilai harus mengindikasikan apakah nilai dapat atau
tidak dapat memenuhi definisi Nilai Pasar dan Nilai Wajar (Lihat butir 8.1).
Penilaian dari 'going concern' biasanya didasarkan pada Nilai dalam
Penggunaan. Untuk tujuan pelaporan keuangan, Nilai dalam Penggunaan
memiliki arti khusus (Lihat Standar PSAK 48 Penurunan Nilai Aset) yang
membedakan istilah ini dari penggunaan yang umum pada praktek penilaian.
4.7 Penilai harus mengidentifikasikan secara jelas badan usaha (misalnya
perusahaan operasional, perusaha an induk, perusahaan dengan bisnis khusus),
hak kepemilikan badan usaha atau surat berharga (misalnya saham perusahaan
terbuka atau tertutup dan saham reksa dana) yang dinilai.
a) Hak kepemilikan mungkin berbentuk utuh, terbagi di antara pemegang
saham, dan/atau melibatkan kepenting an mayoritas dan minoritas.
b) Penilai harus mempertimbangkan hak, keistimewa an khusus dan kondisi
yang melekat pada hak kepemilikan, baik dalam bentuk perseroan,

74
persekutuan perdata (partnership) maupun perusahaan perorangan
(proprietorship).
4.8 Penilaian Bisnis menggunakan tiga pendekatan penilaian, dimana Penilai
biasanya merekonsiliasikan indikasi nilai yang didapatkan dari 2 (dua) atau
lebih pendekatan dan metode yang digunakan. (Lihat SPI 330 Penilaian Bisnis).
a) Pendekatan Pasar dilakukan dengan membandingkan badan usaha yang
dinilai dengan badan usaha lainnya, hak kepemilikan perusahaan atau
saham yang sejenis yang dijual di pasar terbuka. Perusahaan yang
dibandingkan seharusnya berasal dari industri yang sama atau sejenis dan
bereaksi sama terhadap perubahan berbagai variabel ekonomi. Sumber data
yang umum didapatkan termasuk pasar akuisisi di mana seluruh perusahaan
diperjual belikan, transaksi terdahulu atas kepemilikan perusahaan dan
pasar saham publik di mana hak kepemilikan dari badan usaha sejenis
diperdagangkan.
b) Pendekatan Pendapatan dilakukan dengan memperhitungkan nilai kini dari
pendapatan atau keuntungan yang diantisipasikan di masa depan, yang
meliputi tingkat pertumbuhan dan waktu yang diharapkan, resiko yang
terkait dan nilai uang terhadap waktu (time value of money). Pendapatan
dikonversi menjadi inidikasi nilai melalui metode kapitalisasi langsung dari
tingkat pendapatan yang dianggap mewakili, atau analisis DCF, atau
metode dividen, di mana penerimaan kas diestimasikan terjadi secara
berurutan di masa depan dan dikonversikan menjadi nilai kini melalui
penerapan tingkat diskonto.
c) Pendekatan Berbasis Aset dilakukan dengan menyesuaikan laporan posisi
keuangan perusahaan yang melaporkan seluruh aset baik berwujud maupun
takberwujud dan seluruh liabilitas pada Nilai Pasarnya, atau nilai yang
dicatatkan (carrying amount) yang dianggap wajar. Jika pendekatan
berbasis aset digunakan untuk menilai badan usaha operasional yang dinilai
berdasarkan asumsi bisnis yang berjalan (going concern), maka estimasi
nilai yang diberikan seharusnya juga mempertimbangkan perkiraan nilai
dari pendekatan lainnya.

5.0 Hak Kepemilikan Finansial


5.1 Hak Kepemilikan Finansial (HKF) pada properti berasal dari pembagian secara
hukum dari hak kepemilikan atas badan usaha dan real properti (misalnya
persekutuan/partnership, sindikasi, BOT, sewa/co-tenancies, joint venture), dan
dari pemberian secara kontraktual hak opsi untuk membeli atau menjual properti
(misalnya tanah dan bangunan, saham atau instrument keuangan lainnya) pada
harga yang dinyatakan dalam periode tertentu, atau berasal dari pembentukan
instrumen investasi yang dijamin dengan sekumpulan aset real estat.

75
a) Hak kepemilikan secara hukum dapat dibagi untuk membentuk persekutuan
usaha (partnership), dimana dua orang atau lebih secara bersama-sama
memiliki badan usaha atau properti yang secara bersama-sama pula
memperoleh keuntungan atau kerugiannya.
1. Persekutuan umum (general partnership) adalah bentuk pengaturan
kemitraan usaha di mana seluruh mitra bersama-sama menanggung
resiko investasi dan setiap mitra bertanggung jawab secara penuh atas
seluruh kewajiban kemitraan.
2. Persekutuan terbatas (limited partnership) adalah bentuk pengaturan
kemitraan yang terdiri dari mitra umum dan mitra terbatas. Mitra
umum mengelola badan usaha dan diasumsikan bertanggung jawab
penuh atas segala kewajiban kemitraan, sedangkan mitra terbatas
bersifat pasif dan bertanggung jawab hanya sebesar penyertaan
modalnya. Di Indonesia, persekutuan terbatas ini dikenal sebagai
Persekutuan Komanditer atau CV (Commanditaire Venootschap).
b) Badan hukum lainnya yang berkaitan dengan persekutuan usaha
(partnership) adalah sindikasi dan joint venture.
1. Sindikasi seringkali diorganisasikan oleh mitra umum sedangkan
Investor menjadi mitra terbatas. Sindikasi mengumpulkan dana untuk
akuisisi dan pengembangan proyek atau kegiatan bisnis (business
ventures) lainnya.
2. Joint venture adalah kombinasi dari dua atau lebih badan hokum yang
bekerja sama untuk mengembangkan proyek tertentu. Perbedaan joint
venture dengan bentuk kemitraan adalah pada jangka waktu/masa yang
terbatas dan spesifik untuk proyek tertentu.
c) Opsi adalah kesepakatan untuk menjanjikan terlebih dahulu penawaran
untuk membeli, menjual atau menyewakan properti dalam jangka waktu
tertentu dengan harga yang telah ditetapkan sebelumnya (stated price). Opsi
akan menciptakan suatu hak kontraktual yang pelaksanaannya tergantung
pada beberapa kondisi tertentu. Pemegang hak opsi dapat memilih untuk
melaksanakan atau tidak melaksanakan hak opsinya, karenanya opsi
berbeda dengan kontrak untuk membeli atau menjual properti.
Opsi untuk membeli dapat juga dikaitkan dengan perjanjian sewa, dimana
opsi untuk membeli sering memuat ketentuan bahwa sebagian dari sewa
yang dibayarkan dapat diperhitungkan dalam harga beli.
d) Investasi properti melalui kepemilikan surat berharga (securities) atau
instrumen yang menjamin posisi utang dan ekuitas, merupakan alternative
dari bentuk kepemilikan properti secara langsung yang ada saat ini. Investor
dapat memiliki dan memperdagangkan surat berharga yang dimilikinya
pada suatu properti atau kumpulan properti dengan cara yang sama seperti
bila melakukan jual beli saham perusahaan.
76
1. Pasar dari surat berharga ini meliputi sektor swasta, atau institusional
(persekutuan usaha, perusahaan, dana pensiun dan perusahaan
asuransi) dan sektor publik (investor individual yang melakukan
perdagangan di bursa efek).
2. Instrumen investasi yang disekuritisasikan, termasuk Real Estate
Investment Trust (REIT), atau Efek Beragun Aset (EBA) serta
instrument lainnya seperti Collateralized Mortgage Obligations
(CMOS), Real Estate Operating Companies (REOCS).
5.2 HKF adalah aset takberwujud yang dapat mencakup:
a) Hak yang melekat pada kepemilikan badan usaha atau properti, yaitu untuk
menggunakan, menempati, menjual, menyewakan atau mengelola;
b) Hak yang melekat pada suatu kontrak yang memberikan opsi untuk
membeli atau kontrak sewa menyewa yang berisi opsi untuk membeli;
c) Hak yang melekat pada kepemilikan atas suatu surat berharga (misalnya
untuk meneruskan kepemilikan atau menjualnya).
5.3 HKF membutuhkan penilaian untuk berbagai alasan.
a) HKF dapat diikutsertakan dalam kepemilikan aset seorang mitra. Untuk
mengetahui total nilai aset yang dimiliki oleh mitra tersebut, nilai dari HKF
harus ditentukan. Seorang mitra dapat juga berkeinginan untuk menjual
HKFnya, atau HKF tersebut dapat dialihkan ke pihak lain dan menjadi
obyek pajak warisan dan pengesahan wasiat. Mitra umum dapat juga
membeli HKF untuk tujuan mengalihkannya menjadi persekutuan terbatas
(limited partnership).
b) Hak untuk membeli, yang seringkali dilaksanakan dengan sejumlah kecil
uang, menciptakan rasio utang ekuitas (leverage) atau kemampuan
mendapatkan pinjaman (gearing) yang tinggi, di mana dampaknya harus
dipertimbangkan dalam harga transaksi final. Opsi sewa beli membatasi
kemampuan untuk dapat dipasarkan (marketability) dari properti sewa, dan
dapat membatasi Nilai Pasar dari properti sewa.
c) Penilaian dari instrumen investasi yang disekuritisasikan dilakukan untuk
tujuan penjaminan dan pemeringkatan dari surat berharga sebelum
dilakukannya penawaran publik perdana (Initial Public Offering-IPO).
5.4 Standar Akuntansi Keuangan, PSAK 50 Instrumen Keuangan: Penyajian dan
PSAK 60 Instrumen Keuangan: Pengungkapan mendefinisikan aset keuangan,
liabiltas keuangan, instrumen keuangan dan instrumen ekuitas; serta Instrumen
yang mempunyai fitur opsi jual (Puttable Instrument).
Menurut PSAK 60, Entitas mengelompokan intrumen keuangan menjadi
kelompok-kelompok sesuai dengan sifat informasi yang diungkapkan dan
mempertimbangkan karakteristik dari intrumen keuangan tersebut. Entitas

77
menyediakan informasi yang cukup untuk memungkinkan rekonsiliasi terhadap
setiap pos yang disajikan dalam Laporan Posisi Keuangan. Hal-hal yang harus
diungkapkan oleh suatu entitas.
a) Aset keuangan adalah aset yang berupa:
1. Uang tunai;
2. Instrumen ekuitas yang diterbitkan entitas lain;
3. Hak kontraktual;
a. Untuk menerima uang tunai atau aset keuangan lainnya dari entitas
lain; atau
b. Untuk mempertukarkan aset keuangan atau liabilitas dengan
keuangan entitas lainnya dalam kondisi yang berpotensi
menguntungkan entitas tersebut, atau
4. Kontrak yang akan atau mungkin diselesaikan dengan menggunakan
instrumen ekuitas yang diterbitkan oleh entitas dan merupakan:
a. Bukan merupakan derivatif (non-derivative) dimana entitas harus
atau mungkin diwajibkan untuk menerima suatu jumlah yang
bervariasi dari instrumen ekuitas yang diterbitkan entitas; atau
b. Derivatif yang akan atau mungkin diselesaikan selain dengan
mempertukarkan sejumlah tertentu kas atau aset keuangan lain
dengan sejumlah tertentu yang diterbitkan entitas, tidak termasuk
instrumen keuangan yang mempunyai fitur opsi jual yang
diklasifikasikan sebagai instrumen entitas sesuai dengan yang
disyaratkan dalam PSAK.
Contoh yang umum dari aset keuangan yang mewakili hak kontraktual
untuk menerima uang tunai di masa depan adalah:
 Piutang Usaha;
 Wesel Tagih;
 Pinjaman yang diberikan;
 Piutang Obligasi.
b) Liabilitas keuangan adalah setiap liabilitas yang berupa:
1. Kewajiban kontraktual;
a. Untuk memberikan uang tunai atau aset keuangan lainnya kepada
entitas lainnya; atau
b. Untuk mempertukarkan instrumen keuangan dengan entitas
lainnya di bawah kondisi secara potensial tidak yang
menguntungkan.

78
2. Kontrak yang akan atau dapat diselesaikan dengan instrument ekuitas
entitas itu sendiri dan:
a. Bukan merupakan derivatif (non-derivative) dimana entitas
berkewajiban untuk menyerahkan sejumlah instrumen ekuitasnya
sendiri.
b. Derivatif yang dapat atau akan diselesaikan selain dengan
pertukaran sejumlah tertentu uang kas atau aset keuangan lainnya
untuk sejumlah tertentu instrumen ekuitas dari entitas itu sendiri.
Untuk tujuan ini instrumen ekuitas darí entitas itu sendiri tidak
termasuk instrumen yang merupakan kontrak untuk penerimaan
atau penyerahan di masa depan dari instrumen ekuitas entitas
tersebut (Suatu entitas mungkin memiliki kewajiban kontraktual
yang dapat diselesaikan dengan penyerahan uang tunai atau aset
keuangan lainnnya, pertukaran aset atau liabilitas keuangan, atau
melalui pembayaran dalam bentuk instrumen ekuitas, baik
derivative maupun non-derivative).
1. Contoh umum dari liabilitas keuangan yang mewakili kewajiban
kontraktual untuk menyerahkan uang tunai di masa depan adalah:
a. Utang Usaha;
b. Wesel Bayar;
c. Pinjaman yang diterima;
d. Utang Obligasi.
c) Instrumen keuangan adalah setiap kontrak yang menambah nilai asset
keuangan entitas dan liabilitas keuangan atau instrumen ekuitas entitas lain.
Instrumen keuangan bervariasi dari instrumen primer tradisional seperti
obligasi hingga berbagai bentuk instrumen keuangan derivatif.
1. Instrumen keuangan derivatif memberikan kepada salah satu pihak
pilihan cara penyelesian (contohnya penerbitan atau pemegang
instrument dapat memilih penyelesaian secara neto dengan kas atau
memprtukarkan saham dengan kas), maka instrument tersebut adalah
aset keuangan atau liabilitas keuangan, kecuali jika seluruh alternative
penyelesaian yang ada menjadikannya sebagai intrumen ekuitas.
2. Instrumen keuangan derivatif menciptakan hak dan kewajiban, yang
secara efektif mengalihkan di antara para pihak, satu atau lebih risiko
keuangan yang melekat pada instrumen keuangan kepada instrumen
derivatif tersebut.
3. Berbagai jenis instrumen keuangan derivatif mengandung suatu hak
dan kewajiban untuk membuat pertukaran di masa depan, termasuk
tingkat bunga dan pertukaran mata uang, penetapan batas atas tingkat

79
bunga, batas atas dan batas bawah (collars and floors), komitmen
pinjaman, fasilitas pengeluaran surat utang dan LC.
4. Sewa keuangan (finance lease) dipandang sebagai instrument
keuangan, tetapi sewa operasional tidak dipandang sebagai instrumen
keuangan.
d) Instrumen ekuitas adalah setiap kontrak yang memberikan hak residual atas
aset suatu entitas setelah dikurangi dengan seluruh liabilitasnya.
1. Contoh dari instrumen ekuitas adalah meliputi saham biasa yang tidak
bisa dijual kembali (non-puttable ordinary shares), beberapa jenis dari
saham preferen, dan waran atau call option tertulis yang
memungkinkan pemegangnya untuk membeli sejumlah tertentu saham
tidak bisa dijual kembali dari entitas yang menerbitkannya melalui
penukaran dengan sejumlah uang tunai tertentu atau aset keuangan
lainnya.
2. 'Call option' yang telah dibeli atau kontrak sejenis lainnya yang
dimiliki oleh suatu entitas yang memberikan hak untuk membeli
kembali sejumlah tertentu instrumen ekuitasnya sendiri melalui
penukaran dengan menyerahkan sejumlah uang tunai tertentu atau aset
keuangan lainnya adalah bukan merupakan aset keuangan dari suatu
entitas.
e) Instrumen keuangan majemuk (compound instrument) penerbitan
instrumen keuangan non derivatit mengevaluasi persyaratan instrument
keuangan untuk menentukan apakah instrumen tersebut mengandung
komponen liabilitas dan ekuitas. Komponen tersebut diklasifikasikan
secara terpisah sebagai liabilifas keuangan, aset keuangan, atau instrumen
ekuitas.
5.5 Nilai dari kumpulan berbagai HKF pada suatu properti dapat lebih besar atau
lebih kecil dari penjumlahan hak secara terpisah pada property tersebut.
a) Nilai dari hak kepemilikan 100 % (meliputi seluruh pemegang saham atau
mitra) atas properti penghasil pendapatan yang dimiliki oleh suatu
persekutuan usaha atau sindikasi akan cenderung melebihi nilai agregat dari
seluruh hak minoritas pada properti. Sejalan dengan itu, nilai dari portofolio
REIT yang mewakili kumpulan dari berbagai properti, adalah cenderung
berbeda dari penjumlahan nilai dari seluruh properti yang membentuk
portofolio, sebagai konsekuensi dari sinergi tertentu atas properti-properti
di dalam portofolio dan/atau manajemen portofolio.
b) Penilai mengestimasikan terlebih dahulu nilai secara keseluruhan atau satu
kesatuan hak pada properti sebelum mengkaji hak kepemilikan secara
terpisah (disaggregated or fragmented ownership interest).

80
c) Dalam penugasan yang berkaitan dengan HKF, Penilai harus secara jelas
mengidentifikasikan hak kepemilikan yang dinilai secara pasti, baik hak
mayoritas maupun minoritas dari suatu badan usaha atau properti, hak
kontraktual, atau hak mayoritas/minoritas dalam suatu REIT. Penilai harus
mengkaji kesepakatan kontraktual anta ra para pihak atau Akte Pendirian
untuk memverifikasi persentase saham yang diwakili oleh HKF pada
properti tersebut.
5.6 Penilaian HKF melibatkan berbagai pertimbangan yang sangat khusus. Oleh
karena itu, Penilai harus mengadaptasi pendekatan penilaian yang sesuai untuk
HKF yang dinilai.
a) Seluruh pendekatanimungkin sesuai untuk penilaian properti yang dimiliki
oleh persekutuan umum.
1. Apabila data pembanding dianalisis dengan Pendekatan Pasar, Penilai
menentukan apakah item non-realty termasuk di dalam harga
pembelian.
Apabila item non-realty dimasukan, Penilai harus
mengidentifikasikannya dan mempertimbangkan serta
mengestimasikan pengaruhnya terhadap nilai.
b) Dalam situasi di mana mitra umum melakukan pembelian hak dalam
kemitraan atau sindikasi untuk penjualan sebagai hak kemitraan terbatas,
Penilai mempertimbangkan pengaruh dari item non-realty terhadap harga
transaksi. Item ini termasuk pembiayaan khusus, jaminan penghunian atau
pendapatan dan jasa manajemen.
c) Opsi untuk membeli dipertimbangkan sebagai biaya bagi pembeli apabila
opsi ini dilaksanakan. Oleh karena itu, biaya untuk opsi pembelian yang
dilaksanakan ditambahkan pada harga jual dari realti. Penilai
mempertimbangkan pengaruh dari rasio utang ekuitas (leverage), atau
kemampuan mendapatkan pinjaman (gearing), yang dihasilkan dari opsi
untuk membeli dengan harga transaksi final dari suatu properti. Apabila
opsi untuk membeli pada suatu perjanjian sewa dilaksanakan dan
pembayaran sewa di masa lalu dikreditkan pada harga beli, pembayaran
tersebut dicatat sebagai pembayaran bertahap.
d) Unit atau saham dalam REIT ditentukan harganya di pasar di mana surat
berharga tersebut diperdagangkan. Penilaian dari aset real estat yang
dimiliki sebagai bagian dari satu instrumen investasi mungkin dibutuhkan
untuk tujuan penjaminan atau pemeringkatan sebelum dilakukannya
penawaran publik perdana (Initial Public Offering IPO). Dalam situasi
tersebut, Penilai menerapkan pendekatan dan metode yang konsisten
dengan karakteristik pendapatan dari real estat.

81
Standar Penilaian Indonesia 101
(SPI 101)
Nilai Pasar Sebagai Dasar Nilai
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam
Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1 Tujuan dari SPI 101 ini adalah untuk memberikan definisi umum mengenai
Nilai Pasar. SPI 101 juga menjelaskan kriteria umum yang berhubungan dengan
definisi dan penerapan Nilai Pasar dalam penilaian aset atau liabilitas yang
maksud dan tujuannya memerlukan estimasi Nilai Pasar.
1.2 Nilai Pasar adalah representasi nilai dalam pertukaran atau sejumlah uang yang
dapat diperoleh atau dibayar, atas suatu aset atau liabilitas, jika aset atau
liabilitas tersebut ditawarkan untuk dijual pasar (terbuka) pada tanggal penilaian
dan dalam kondisi yang sesuai dengan persyaratan definis Nilai Pasar. Untuk
mengestimasi Nilai Pasar atas aset (Kecuali aset keuangan), seorang penilai
harus terlebih dahulu menentukan Penggunaan yang tertinggi dan terbaik
(HBU), merujuk kepada konsep dan Prinsip Umum Penilaian butir 10. HBU
tersebut dapat berupa kelanjutan dari penggunaan aset yang ada atau alternatif
penggunaan lain. Penentuan penggunaan yang tertinggi dan terbaik ini
ditentukan berdasarkan data pasar
1.3 Nilai pasar diestimasi melalui penerapan pendekatan dan prosedur penilaian
sesuai dengan karakteristik aset , situasi dan kondisi paling memungkinkan
dimana aset tersebut diperjualbelikan di pasar. (Lihat KPUP butir 14 dan jenis
properti).
1.4 Semua pendekatan, teknik dan prosedur dalam mengukur Nilai Pasar, jika dapat
diterapkan dan penerapannya dilakukan secara tepat dan benar, akan
menghasilkan Nilai Pasar apabila didasarkan pada kriteria yang berdasarkan
pasar. Perbandingan Data Pasar atau perbandingan pasar lainnya, hendaknya
dikembangkan dari pengamatan pasar. Pendekatan pendapatan, termasuk
analisis Arus Kas Terdiskonto (DCF) harus didasarkan pada arus kas dan tingkat
pengembalian berdasarkan data pasar. Biaya konstruksi dan depresiasi
seharusnya ditentukan oleh hasil analisis perkiraan biaya konstruksi dan
depresiasi sesuai dengan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek
penilaian. Meskipun ketersediaan data dan keadaan berkaitan dengan pasar atau
aset itu sendiri yang akan menentukan pendekatan penilaian yang paling tepat
dan relevan, namun hasil penilaian dengan menggunakan pendekatan atau
metode manapun harus menghasilkan Nilai Pasar jika setiap pendekatan
tersebut didasarkan pada data pasar.

82
1.5 Cara memperdagangkan aset di pasar akan membedakan penerapan berbagai
pendekatan maupun prosedur untuk mengestimasi Nilai Pasar. Jika didasarkan
pada informasi pasar, setiap pendekatan merupakan metode perbandingan.
Dalam setiap situasi penilaian, satu atau lebih pendekatan biasanya lebih
menggambarkan aktivitas pasar (terbuka) penilai akan mempertimbangkan
setiap pendekatan dalam setiap penugasan untuk mengestimasi Nilai Pasar dan
menentukan pendekatan yang paling tepat untuk dipergunakan.

2.0 Ruang Lingkup


2.1 SPI ini berlaku untuk Nilai Pasar aset dan/atau liabilitas, sesuai dengan definisi
aset dan liabilitas pada KPUP dan Jenis Properti.
Penerapan Nilai Pasar untuk penilaian aset dan/atau liabilitas, mengasumsikan
bahwa objek penilaian harus dianggap seolah-olah diperjualbelikan di pasar,
tanpa memperhitungkan keuntungan atau kepentingan khusus tertentu sebagai
bagian dari bisnis yang berjalan (going concern) atau tujuan khusus lainnya.
Penerapan Nilai Pasar untuk setiap jenis aset merujuk kepada Standar Teknis
terkait.
Standar Teknis yang memberikan panduan dalam penilaian setiap jenis aset atau
properti tersebut hanya akan merujuk pada SPI 101 untuk definisi dan kriteria
umum Nilai Pasar.

3.0 Definisi
3.1 Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh
atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian,
antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak
, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.
3.2 Istilah aset memiliki pemahaman yang sama dengan properti sebagaimana
dijelaskan didalam KPUP butir 2.0, sehingga istilah aset dalam SPI ini dapat
dipertukaran dengan properti. Setiap unsur dari definisi Nilai Pasar ini memiliki
kerangka pengertian masing-masing.
a) “Estimasi sejumlah uang...” merujuk pada harga yang dinyatakan dalam
satuan uang (biasanya dalam rupiah), yang dapat dibayar secara tunai pada
tanggal penilaian atas suatu aset dalam transaksi pasar bebas ikatan. Nilai
pasar diukur sebagai harga yang paling memungkinkan diperoleh secara
wajar di pasar pada tanggal penilaian, dengan memenuhi definisi Nilai
Pasar. Ini merupakan harga terbaik yang dapat diperoleh oleh penjual secara
wajar dan harga yang paling menguntungkan yang dapat diperoleh oleh
pembeli secara wajar pula.
Estimasi ini secara khusus tidak memperhitungkan kenaikan atau
penurunan harga akibat persyaratan atau keadaan khusus seperti
pembiayaan khusus, perjanjian jual dan sewa kembali (sale and leaseback),

83
pertimbangan khusus atau konsesi-konsesi yang diberikan oleh orang yang
terkait dengan penjualan , atau unsur lain dari Nilai Khusus.
b) “...dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau
liabilitas...” merujuk pada fakta bahwa nilai suatu aset atau liabilitas lebih
merupakan estimasi jumlah uang dari pada harga yang ditetapkan
sebelumnya atau harga jual sebenarnya. Nilai Pasar tersebut merupakan
harga pada suatu transaksi yang memenuhi semua unsur dari definisi Nilai
Pasar pada tanggal penilaian.
c) “...pada tanggal penilaian...” mensyaratkan bahwa estimasi Nilai pasar
berlaku hanya pada tanggal dimana opini nilai diberikan. Karena pasar dan
kondisi pasar dapat berubah , maka estimasi nilai dapat saja tidak benar atau
tidak tepat pada waktu yang lain. Nilai pasar hasil penilaian akan
mencerminkan keadaan dan kondisi pasar aktual pada tanggal efektif
penilaian dan bukan pada tanggal sebelumnya atau tanggal yang akan
datang.
d) “...antara pembeli yang berminat membeli...” merujuk pada seseorang
yang memiliki motivasi, namun tidak dipaksa untuk membeli. Pembeli
dimaksud tidak sangat ingin membeli maupun bersedia membeli dengan
harga berapapun. Pembeli dimaksud juga membeli sesuai dengan keadaan
pasar yang berlaku, dan dengan harapan pasar saat ini, serta bukan pasar
hipotetis yang tidak dapat diharapkan terjadi. Pembeli dimaksud
diasumsikan tidak akan membeli di atas harga pasar. Pemilik aset saat ini
adalah termasuk bagian pelaku ekonomi yang membentuk “pasar”. Penilai
tidak seharusnya membuat asumsi-asumsi yang tidak realistis mengenai
kondisi pasar maupun membuat asumsi tingkat Nilai Pasar di atas yang
dapat diperoleh secara wajar.
e) “...penjual yang berminat menjual...” adalah penjual yang tidak sangat
berminat atau tidak terpaksa menjual pada sembarang harga ataupun tidak
bertahan pada tingkat harga yang dianggap tidak wajar dalam kondisi pasar
pada saat penilaian. Penjual yang berminat menjual berkeinginan untuk
menjual asetnya pada kondisi pasar dan pada tingkat harga terbaik yang
mungkin dicapai di pasar (terbuka), setelah melakukan upaya pemasaran
yang layak, berapapun harga yang mungkin dapat dicapai. Keadaan
sesungguhnya pemilik aset tidak termasuk dalam pertimbangan, sebab
“penjual yang berminat menjual” ini adalah pemilik hipotesis.
f) “...dalam suatu transaksi bebas ikatan (arm’s-length transaction)...”
adalah transaksi antara pihak-pihak yang tidak memiliki hubungan khusus
atau hubungan istimewa (misalnya, induk perusahaan dengan anak
perusahaannya atau pemilik bangunan dengan penyewanya) yang dapat
membentuk tingkat harga yang bukan merupakan keadaan sebenarnya di
pasar atau menaikkan harga akibat adanya unsur Nilai Khusus. Transaksi
Nilai Pasar dianggap terjadi antara pihak-pihak yang tidak berkepentingan,
dan masing-masing bertindak independen.

84
g) “...yang pemasarannya dilakukan secara layak...” berarti aset akan
dipasarkan ke pasar dalam cara yang layak agar penjualannya dapat terjadi
pada tingkat harga terbaikyang dapat diperoleh secara wajar sesuai dengan
definisi Nilai Pasar. Cara penjualan dianggap merupakan yang paling tepat
untuk mendapatkan harga terbaik di pasar dimana penjual memiliki akses.
Jangka waktu pemasaran aset dapat bervariasi sesuai dengan kondisi pasar,
namun harus cukup waktu sehingga aset dapat menarik perhatian pembeli
potensial dalam jumlah yang memadai. Waktu pemasaran ini dianggap
terjadi sebelum tanggal penilaian.
h) “...di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya dan kehatian-hatian...” menganggap bahwa pembeli yang
berminat menjual masing-masing memiliki informasi yang cukup tentang
keadaan dan karakteristik aset, penggunaan yang ada (aktual) dan
potensialnya, serta keadaan pasar pada tanggal penilaian. Selain itu masing-
masing bertindak untuk kepentingannya sendiri dengan pemahaman yang
dimilikinya, dan secara hati-hati menentukan harga terbaik untuk posisinya
masing-masing dalam transaksi tersebut.
Prinsip kehati-hatian ditunjukkan dengan menganalisis keadaan pasar pada
tanggal penilaian, dan bukan pada keuntunagn atau ramalan pada waktu
setelah itu, seorang penjual yang menjual asetnya pada tingkat harga di
bawah harga pasar yang terjadi sebelumnya tidak berarti dapat dikatakan
tidak bijaksana apabila tingkat harga pasar saat itu memang dalam kondisi
menurun. Dalam kondisi demikian, sebagaimana dalam situasi pembelian
dan penjualan lainnya yang terjadi dalam kondisi pasar dengan tingkat
harga yang berfluktuasi, pembeli atau penjual yang berhati-hati akan selalu
bertindak sesuai dengan informasi pasar terbaik yang tersedia saat itu.
i) “...dan tanpa paksaan...” menyatakan bahwa masing-masing pihak
terdorong untuk melakukan transaksi, tetapi juga tidak ada paksaan untuk
menyetujuinya.
3.3 Nilai Pasar dipahami sebagai nilai dari suatu aset yang diestimasi tanpa
memperhatikan biaya penjualan atau pembelian dan tanpa dikaitkan dengan
setiap pengenaan pajak penghasilan yang terkait
3.4 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) yang mendasari estimasi Nilai Pasar
aset selain aset keuangan. Penggunaan paling layak dan optimal dari suatu aset,
yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan serta layak secara
finansial dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset yang dinilai. Penerapan
untuk setiap jenis aset mengacu kepada standar teknis terkait.
3.5 Nilai Pasar untuk Dipindahkan (Market Value for Removal) adalah perkiraan
jumlah uang pada tanggal penilaian yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli
atau hasil penukaran suatu bagian dari aset (tidak termasuk tanah), antara
pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan yang pemasarannya dilakukan secara layak, dan kedua
pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya ,

85
kehati-hatian dan tanpa paksaan berdasarkan pemindahan dari aset ke lokasi
lain.
Nilai ini biasanya digunakan dalam penilaian aset berwujud yaitu personal
properti berupa mesin dan peralatan, yang dikenal juga sebagai Nilai Pasar ex-
situ (lihat SPI 310 – Penilaian mesin dan peralatan)
3.6 Nilai Sewa Pasar (Market Rental Value) adalah perkiraan jumlah uang yang
dapat diperoleh dari penyewaan suatu aset pada tanggal penilaian, antara
pemilik yang berminat menyewakan dan penyewa yang berminat menyewa
sesuai persyaratan sewa yang layak dalam transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dan tiap-tiap pihak mengetahui,
bertindak hati-hati, dan tanpa paksaan.

4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi


4.1 Penilaian untuk pelaporan keuangan yang menjadi fokus didalam SPI 201,
harus dipahami berkaitan dengan SPI 101 ini.
a) Penilaian untuk pelaporan Keuangan menyediakan pedoman bagi penilai,
akuntan, dan masyarakat berkenaan dengan standar penilaian yang
berpengaruh pada akuntansi. Nilai wajar suatu aset tetap biasanya
merupakan Nilai Pasar. (Lihat KPUP butir 13.1)
4.2 Terdapat beberapa istilah atau terminologi yang digunakan baik oleh penilai
maupun Akuntan yang dapat menimbulkan kesalahpahaman dan kemungkinan
penyalahgunaan. SPI 101 mendefinisikan Nilai Pasar dan membahas kriteria
untuk menentukan Nilai Pasar. Terminologi penting lainnya didefinisikan
dalam SPI 102, dan persyaratan lebih spesifik dibahas dalam SPI 201- Penilaian
untuk pelaporan keuangan.

5.0 Pernyataan Standar


Untuk melaksanakan penilaian yang memenuhi SPI 101 dan KPUP, Penilai wajib
mematuhi semua bagian KEPI.
5.1 dalam Pelaksanaan dan pelaporan estimasi Nilai Pasar, Penilai harus :
a) Menyusun Penilaian secara lengkap dan mudah dimengerti serta tidak
menimbulkan kesalahpahaman;
b) Memastikan estimasi Nilai Pasar didasarkan pada data pasar;
c) Memastikan estimasi Nilai Pasar dilakukan dengan menggunakan
pendekatan penilaian yang sesuai;
d) Memberikan informasi yang cukup sehingga pihak yang membaca dan
mengacu pada laporan tersebut dapat sepenuhnya memahami data, alasan,
analisis dan kesimpulan penilaian;
e) Memenuhi persyaratan SPI 105 – Pelaporan Penilaian.

86
6.0 Pembahasan
6.1 Konsep dan definisi Nilai Pasar bersifat fundamental terhadap semua praktek
penilaian. Uraian ringka mengenai prinsip ekonomi dan landasan prosedur
dijelaskan dalam KPUP dan KEPI.
6.2 Konsep Nilai Pasar tidak harus tergantung pada transaksi sebenarnya yang
terjadi pada tanggal penilaian. Nilai Pasar lebih merupakan estimasi harga yang
mungkin terjadi dalam penjualan pada tanggal penilaian sesuai dengan
persyaratan definisi Nilai Pasar. Nilai Pasar merupakan representasi atas harga
yang disepakati pembeli dan penjual pada waktu itu sesuai definisi Nilai Pasar,
yang sebelumnya masing-masing pihak telah mempunyai cukup waktu untuk
menguji kemungkinan akan diperlukan waktu untuk menyiapkan kontrak
formal dan dokumentasi lainnya.
6.3 Konsep Nilai Pasar menganggap harga yang telah dinegosiasikan akan terjadi
dalam pasar terbuka dan kompetitif dimana pelaku pasar bertindak secara bebas.
Kata “terbuka” dan “Kompetitif’ tidak memiliki pengertian absolut. Terkadang
digunakan istilah “terbuka” setelah kata “Nilai Pasar” untuk menjelaskan bahwa
pasar dimana aset ditawarkan bukanlah pasar yang terbatas atau restriktif.
Sebaliknya dengan tidak digunakan istilah “terbuka”, tidak mengindikasikan
bahwa transaksi tersebut bersifat individu atau tertutup.
Pasar untuk suatu aset dapat berupa pasar internasional maupun lokal. Pasar
dapat terdiri dari beberapa pembeli dan penjual, atau hanya sedikit pelaku pasar,
Asumsi Pasar dimana aset ditawarkan untuk dijual adalah pasar dimana aset
yang diasumsikan biasanya dipertukarkan.
6.4 Nilai pasar dari aset akan mencerminkan penggunaan tertinggi dan Terbaik
(HBU)nya. HBU didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan
optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan
secara memadai , secara hukum diijinkan, secara finansial layak, dan
menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. HBU mungkin merupakan
kelanjutan dari penggunaan yang ada atau penggunaan alternatifnya. Hal ini
ditentukan dari penggunaan yang dipertimbangkan oleh pelaku pasar ketika
memformulasikan harga penawaran.
6.5 Sifat dan sumber dari data masukan penilaian harus konsisten dengan dasar
Nilai, yang selanjutnya juga harus mempertimbangkan tujuan penilaian.
Sebagai contoh, berbagai pendekatan dan metode penilaian mungkin digunakan
untuk mendapatkan opini Nilai Pasar sejauh digunakan data yang berasal dari
pasar. Pendekatan pasar, sesuai definisinya, menggunakan data masukan yang
berasal dari pasar. Untuk mengindikasikan Nilai Pasar, pendekatan pendapatan
seharusnya diterapkan dengan menggunakan data masukandan asumsi yang
akan digunakan oleh pelaku pasar. Untuk mengindikasikan Nilai Pasar yang
didapat dari Pendekatan Biaya, biaya dari aset dengan utilitas sebanding dan
penyusutan yang sesuai seharusnya ditentukan dengan analisis dari biaya dan
penyusutan yang berasal dari pasar.

87
6.6 Data yang tersedia dan keadaan yang terkait dengan pasar untuk aset yang
dinilai akan menentukan metode penilaian yang digunakan atau metode yang
paling relevan dan sesuai . apabila didasarkan pada data yang berasal dari pasar
dan dianalisis dengan sesuai, setiap pendekatan atau metode yang digunakan
seharusnya memberikan indikasi Nilai Pasar.
6.7 Nilai Pasar tidak mencerminkan atribut asset yang hanya bernilai bagi pemilik
atau pembeli tertentu yang tidak tersedia bagi pembeli lainnya di pasar.
Keuntungan tersebut dapat terkait dengan karakteristik fisi, geografis, ekonomi
atau legal dari aset. Nilai pasar mensyaratkan diabaikannya elemen tersebut
dikarenakan pada tanggal penilaian kapanpun, nilai pasar, hanya
mengasumsikan adanya pembeli yang berminat, dan bukan pembeli tertentu
yang berminat.
6.8 Penilaian Pasar biasanya didasarkan pada informasi mengenai aset pembanding
. proses penilaian mensyaratkan Penilai untuk melaksanakan pengumpulan data
yang cukup dan relevan supaya dapat memberikan analisis yang kompeten dan
membuat pertimbangan berdasarkan data pendukung. Dalam proses ini, penilai
menerima data apa adanya , namun harus mempertimbangkan semua data pasar
yang berkaitan , kecenderungan transaksi pembanding, dan informasi lain yang
diperlukan. Jika data pasar terbatas, atau tidak tersedia (misalnya untuk property
khusus), Penilai harus menyatakan secara wajar situasi tersebut dan menyatakan
apakah estimasi nilai menjadi terbatas karena kekurangan data tersebut. Setiap
penilaian membutuhkan pertimbangan penilai, namun apabila Nilai pasar yang
diestimasikan tersebut lebih didasarkan pada sifat aset atau kurangnya data
pembanding , maka hal tersebut harus dinyatakan dalam laporan penilaian.
6.9 Dengan pertimbangan bahwa kondisi yang berubah merupakan karakteristik
pasar, penilai harus mempertimbangkan apakah data yang tersedia
mencerminkan dan memenuhi criteria untuk Nilai Pasar.
a) Kondisi pasar pada periode dengan perubahan yang cepat, ditandai dengan
harga-harga yang cepat berubah biasanya disebut kondisi
ketidakseimbangan . periode ketidakseimbangan ini dapat berlangsung
hingga bertahun-tahun dan dapat mempengaruhi kondisi pasar sekarang
dan masa depan. Dalam keadaan lain, fluktuasi perubahan ekonomi dapat
menyebabkan data pasar yang tidak menentu. Jika beberapa penjualan tidak
sejalan dengan pasar, maka terhadap data demikian diberikan bobot yang
lebih kecil atau bahkan dapat diabaikan. Hal tersebut memungkinkan bagi
penilai untuk menetapkan pada tingkat mana pasar tersebut berada. Harga-
harga transaksi perseorangan mungkin bukan merupakan bukti Nilai Pasar,
namun analisis akan data pasar yang demikian harus dipertimbangkan
dalam proses penilaian.
b) Dalam kondisi pasar yang tidak menentu mungkin tidak banyak ditemukan
“Penjual yang beminat menjual dan pembeli yang beminat membeli”.
Beberapa transaksi, meski tidak semua, dapat melibatkan liabilitas
finansial, atau kondisi yang mengurangi atau menghilangkan keinginan
pemilik tertentu untuk menjual. Penilai harus mempertimbangkan semua

88
data yang berkaitan dengan dalam kondisi pasar yang demikian dan
mengaitkan bobot tertentu atas transaksi individual yang diyakini
mencerminkan pasar. Pihak likuidator dan kurator biasanya berkewajiban
untuk mendapatkan harga terbaik dalam penjualan aset. Meskipun
demikian, penjualan dapat terjadi tanpa pemasaran yang layak atau jangka
waktu pemasaran yang cukup.
c) Penilai harus mempertimbangkan transaksi yang demikian untuk
menentukan apakah data tersebut memenuhi persyaratan dalam definisi
nilai pasar dan bobot yang harus dikenakan pada data tersebut.
d) Selama periode transisi pasar yang ditandai dengan kenaikan atau
penurunan harga yang sangat cepat , terdapat risiko menilai terlalu rendah
atau terlalu tinggi jika bobot yang diberikan kepada data historis terlalu
besar atau jika dibuat asumsi mengenai pasar di masa depan yang tidak
terjamin atau tidak wajar. Dalam kedaaan demikian, penilai harus secara
berhati-hati menganalisis dan menggambarkan tindakan dan perilaku pasar,
serta memastikan bahwa laporannya mengungkapkan semua hasil
penyelidikan dan penemuannya.
6.10 konsep Nilai pasar juga menganggap bahwa dalam transaksi Nilai Pasar suatu
aset atau properti akan ditawarkan secara bebas dan cukup lama di pasar dan
dengan publikasi yang cukup pula. Penawaran ini dianggap dilaksanakan
sebelum tanggal penilaian. Pasar untuk real properti serta personal properti
berwujud biasanya berbeda dengan pasar untuk jenis properti lainnya seperti
saham, obligasi atau aset lancer lainnya. Properti tersebut biasanya lebih jarang
terjual dan pasarnya pun cenderung kurang formal dan kurang efisien
dibandingkan, misalnya, dengan efek yang dicatatkan di bursa. Lebih lanjut,
jenis properti ini biasanya kurang likuid. Karena alasan ini, dan karena real
properti dan personal properti berwujud tidak biasanya diperdagangkan di bursa,
Nilai Pasarnya harus mempertimbangkan penawaran yang memadai dan cukup
waktu sehingga pemasaran yang layak dan penyelesaian negosiasi dapat
terlaksana.
6.11 Properti penghasil pendapatan yang dimiliki sebagai investasi jangka panjang
oleh perusahaan properti, dana pensiun, atau pemilik yang sejenis, biasanya
dinilai dengan dasar penjualan aset secara individu dan terencana. Nilai total atas
aset tersebut yang dianggap akan diperlakukan sebagai portofolio atau suatu
kesatuan kelompok aset dapat lebih besar, atua lebih kecil dari jumlah total Nilai
Pasar masing-masing aset.
6.12 Setiap penilaian harus merujuk pada maksud dan tujuan penilaian. Sebagai
tambahan pada persyaratan laporan penilaian lainnya, penilai harus jelas
menggolongkan menurut jenis aset jika tujuan penilaian adalah untuk pelaporan
keuangan.
Dalam Kondisi luar biasa, hasil estimasi Nilai Pasar dapat dinyatakan sebagai
jumlah negatif. Situasi yang memungkinkan keadaan tersebut diantaranya
properti sewa, properti khusus lainnya, properti dalam kondisi using dimana
biaya pembakarannya melampaui nilai tanah, properti yang terkontaminasi , dan

89
lain-lain. Nilai negatif harus dilaporkan terpisah dari nilai positif dan penilai
harus tidak melaporkan kepentingan ini sebagai “Nilai Nol” ataupun “Tidak
Bernilai”.
6.13 Dalam Penilaian Properti dengan dasar Nilai Pasar untuk dipindahkan, lebih
diutamakan penilaian dari suatu bagian properti yang dapat dipindahkan (tidak
termasuk tanah), yang untuk beberapa bagian yang tidak dapat dipindahkan,
tidak mempunyai nilai manfaat apabila dibongkar atau hilangnya sejumlah biaya
(misalnya; pondasi, material dari bangunan yang dibongkar dan tidak bermanfaat
lagi, biaya instalasi, dll) merupakan faktor pengurang dalam proses penilaian
6.14 Nilai Sewa Pasar dapat digunakan sebagai dasar nilai ketika menilai sewa atau
kepentingan yang dihasilkan dari sewa. Dalam kasus seperti ini, adalah penting
untuk mempertimbangkan sewa kontraktual , dan apabila berbeda, sewa pasar.
6.15 Kerangka Konseptual yang mendukung definisi Nilai Pasar Sebagaimana
dijelaskan sebelumnya pada butir 3.2 huruf a-I dapat diterapkan untuk membantu
interpretasi Nilai Sewa Pasar. Secara Khusus, Jumlah yang diestimasikan
mengecualikan kenaikan atau penurunan sewa yang diakibatkan oleh persyaratan
, pertimbangan, atau konsensi khusus. Persyaratan sewa yang wajar adalah
persyaratan yang umumnya disetujui di pasar untuk jenis properti tersebut pada
tanggal penilaian di antara pelaku pasar. Indikasi sewa Pasar seharusnya hanya
diberikan sesuai dengan indikasi dari persyaratan sewa principal yang telah
diasumsikan.
6.16 Sewa Kontraktual adalah sewa yang dibayarkan berdasarkan persyaratan sewa
yang sebenarnya (aktual). Sewa ini dapat bersifat tetap selama durasi masa sewa
akan dituangkan dalam kontrak sewa dan harus diindentikasikan dan dipahami
untuk dapat menentukan total manfaat yang dinikmati oleh pemilik sewa dan
kewajiban dari penyewa.
6.17 Dalam beberapa situasi Nilai Sewa pasar mungkin harus ditentukan berdasarkan
persyaratan sewa eksisting (misalnya untuk tujuan penentuan sewa dimana
persyaratan sewa eksisting berlaku dan karenanya tidak dapat diasumsikan
sebagai bagian dari sewa hipotetis)
6.18 Dalam menghitung Nilai Sewa Pasar, Penilai harus mempertimbangkan hal-hal
berikut :
a) Dalam kaitannya dengan sewa pasar yang terkait dengan kontrak sewa,
persyaratan dan kondisi di dalam kontrak tersebut adalah persyaratan
kontrak yang wajar kecuali persyaratan dan kondisi tersebut illegal dan
berlawanan dengan legislasi yang menaunginya
b) Dalam kaitannya dengan Sewa Pasar yang tidak terkait dengan kontrak
sewa, persyaratan dan kondisi yang diasumsikan adalah persyaratan dari
kontrak hipotetis yang pada umumnya terdapat di pasar untuk jenis properti
pada tanggal penilaian di anatara pelaku pasar.

90
6.19 Untuk menentukan opini Nilai Sewa Pasar , dalam hal tidak terdapat
persyaratansewa-menyewanya yang spesifik atau kondisi lain yang relevan
dalam suatu penilaian , asumsi tentang jangka waktu sewa dan kondisi penting
lainnya harus dibuat berdasarkan kenyataan yang terjadi di Pasar.
6.20 Nilai ini biasanya digunakan dalam penilaian real properti atau personal properti
berwujud.

7.0 Syarat Pengungkapan


7.1 laporan penilaian tidak boleh menyesatkan. Penilaian yang dilaksanakan untuk
estimasi dan pelaporan Nilai Pasar harus memenuhi pernyataan standar pada
SPI 101 butir 5.0 Laporan harus memuat definisi Nilai Pasar sebagaimana diatur
dalam SPI ini, bersama-sama dengan rujukan khusus atas bagaimana aset dilihat
dari segi kegunaannya dan penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) serta
pernyataan atas semua asumsi penting.
7.2 Dalam membuat estimasi Nilai Pasar, Penilai harus merujuk kepada SPI 101
butir 5.1
7.3 Meskipun konsep, penggunaan dan penerapan istilah nilai alternative dapat
dipergunakan dalam keadaan tertentu, penilai harus memastikan bahwa jika
seandainya jenis nilai yang lain diestimasikan dan dilaporkan, maka nilai-nilai
tersebut tidak boleh dianggap sebagai representasi Nilai Pasar
7.4 Jika Penilaian dibuat oleh penilai Internal, yaitu penilai yang bekerja pada
perusahaan atau instansi yang merupakan pemilik/penguasa aset yang dinilai
atau akuntan yang merupakan auditor perusahaan yang bersangkutan, maka
hubungan yang demikian harus diungkapkan dalam laporan.

8.0 Ketentuan Penyimpangan


8.1 Penyimpangan terhadap standar ini harus dibuat sesuai dengan pedoman

9.0 Kutipan dan tanggal berlaku


9.1 Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 101 – Nilai Pasar Sebagai Dasar Nilai
9.2 SPI 101 ini ditetapkan pada tanggal 1 Agustus 2018 dan mulai berlaku secara
efektif pada tanggal 1 Februari 2019.

91
Standar Penilaian Indonesia 102
(SPI 102)
Dasar Nilai Selain Nilai Pasar
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam
Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1 Tujuan dari SPI 102 ini adalah mengidentifikasi dan menjelaskan dasar nilai
selain dari Nilai Pasar serta menetapkan dasar penerapannya, dan kemudian,
membedakannya dengan Nilai Pasar.
1.2 Meskipun sebagian besar penilaian melibatkan Nilai Pasar, terdapat keadaan-
keadaan yang membutuhkan Dasar Nilai selain Nilai Pasar. Adalah penting baik
bagi Penilai maupun para pengguna jasa penilaian untuk memahami secara jelas
perbedaan antara penilaian yang berdasarkan Nilai Pasar dan selain Nilai Pasar,
serta dampak (jika ada) yang diakibatkan oleh perbedaan konsep-konsep
tersebut terhadap penerapannya dalam penilaian.
1.3 Untuk menghindari terjadinya kesalahpahaman dan atau kerancuan di antara
Penilai dan pengguna jasa penilaian sehubungan dengan penggunaan dan
penerapan Dasar Nilai selain Nilai Pasar, Penilai yang bertanggungjawab untuk
menetapkan SPI ini, harus memastikan bahwa dasar-dasar yang tepat telah
dipilih dengan menggunakan semua cara yang wajar untuk meningkatkan
pemahaman para pengguna penilaian, dan menghindari keadaan yang dapat
menyesatkan masyarakat, serta menyatakan estimasi yang didukung di dalam
laporan secara obyektif.

2.0 Ruang Lingkup


2.1 SPI ini mengemukakan dan menjelaskan Dasar Nilai selain Nilai Pasar untuk
penilaian aset dan/atau liabilitas.

3.0 Definisi
3.1 Nilai Asuransi (Insurable Value)
Nilai asuransi adalah nilai aset sebagaimana yang diatur berdasarkan kondisi-
kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi dan dituangkan
dalam definisi yang jelas dan terinci.
Nilai asuransi dapat berupa Nilai Pembangunan Kembali (lihat SPI 102 butir
3.7) atau nilai dalam kondisi apa adanya (indemity value).
3.2 Nilai dalam Penggunaan (Value in Use)
Nilai dalam Penggunaan merupakan nilai yang dimiliki oleh suatu aset bagi
penggunaan tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan oleh karena itu tidak
berkaitan dengan Nilai Pasar. Nilai dalam Penggunaan ini adalah nilai yang
diberikan oleh aset tertentu kepada badan usaha dimana aset tersebut merupakan
bagian dari badan usaha tanpa memperdulikan penggunaan terbaik dan tertinggi
dari aset tersebut, atau jumlah uang yang dapat diperoleh atas penjualannya.

92
Definisi akuntansi dari Nilai dalam Penggunaan adalah nilai kini dari estimasi
aliran kas yang diharapkan untuk didapat dari penggunaan berkelanjutan atas
suatu aset dan dari penjualannya di akhir umur penggunaannya.
3.3 Nilai Investasi (Investment Value)
a) Nilai Investasi adalah nilai dari suatu aset bagi pemilik atau calon pemilik
untuk investasi individu atau tujuan operasional.
b) Nilai ini merupakan Dasar Nilai yang spesifik dari entitas. Meskipun nilai
dari suatu aset bagi pemilik mungkin sama dengan jumlah yang dapat
direalisasikan dari penjualan kepada pihak lain, Dasar Nilai ini
mencerminkan manfaat yang diterima oleh entitas yang mempunyai aset,
dalam hal ini tidak selalu melibatkan pertukaran hipotetis. Nilai Investasi
mencerminkan keadaan dari tujuan keuangan dari entitas yang dinilai. Hal
ini sering digunakan untuk mengukur kinerja investasi.
3.4 Nilai Khusus (Special Value)
a) Nilai Khusus adalah sejumlah uang yang mencerminkan atribut tertentu
dari aset yang hanya berlaku bagi pembeli khusus dan bukan pasar secara
keseluruhan.
b) Pembeli Khusus adalah pembeli tertentu atas suatu aset tertentu dimana
baginya aset memiliki nilai khusus, karena adanya manfaat yang timbul atas
kepemilikannya, dan tidak tersedia bagi pembeli lain di pasar.
Jika Penilai memberikan opini Nilai Khusus, maka harus dilaporkan dan
dibedakan dengan jelas dari Nilai Pasar.
3.5 Nilai Likuidasi (Liquidation Value)
a) Nilai Likuidasi adalah sejumlah uang yang mungkin direalisasikan saat
sebuah atau sekelompok aset dialihkan secara satu per satu (piecemeal
basis).
Dasar Nilai di atas digunakan dalam konteksi penilaian untuk kepentingan
likuidasi perusahaan.
b) Nilai Likuidasi adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan
suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi
jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi,
Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual yang tidak berniat menjual, dan
pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak
menguntungkan penjual.
Definisi diatas berlaku untuk penilaian aset tetap yang umumnya berlaku
dalam konteks jaminan pembiayaan dan lelang aset.
Penilai harus menyatakan Dasar Nilai ini sebagai indikasi Nilai Likuidasi
Dasar. Dasar Nilai ini seharusnya hanya dapat diberikan dalam hal
terjadinya kredit macet atau gagal bayar pembiayaan.
c) Indikasi Nilai Likuidasi untuk Penggunaan Kembali (Liquidation Value in
Place in Use) adalah perkiraan jumlah uang yang diperhitungkan akan dapat
diperoleh dari suatu transaksi jual beli properti/fasilitas yang berhenti,
dalam waktu yang terbatas ketika penjual terpaksa untuk menjual dan
sebaliknya pembeli tidak terpaksa untuk membeli, dengan asumsi seluruh

93
aset/fasilitas akan dijual secara utuh untuk diteruskan kembali sesuai
dengan penggunaannya.
3.6 Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada (Market Value for the Existing Use)
Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada adalah Nilai Pasar dari suatu aset
berdasarkan kelanjutan dari penggunaan yang ada, dengan asumsi bahwa aset
tersebut dapat dijual di pasar terbuka untuk penggunaan yang ada saat itu, tetapi
tetap sesuai dengan definisi Nilai Pasar tanpa memperhitungkan apakah
penggunaan yang ada menggambarkan penggunaan tertinggi dan terbaik dari
aset tersebut.
3.7 Nilai Pembangunan Kembali (Reinstatement Value)
Nilai Pembangunan Kembali adalah biaya yang diperlukan untuk
menggantikan, memperbaiki, atau membangun kembali aset ke kondisi yang
secara substansial sama dengan, tetapi tidak lebih baik atau lebih ekstensif dari
kondisi baru.
Nilai ini biasanya digunakan untuk kepentingan asuransi.
3.8 Nilai Penggantian Wajar
Nilai Penggantian Wajar adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang
didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu Properti, dengan
memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan
adanya pengambilalihan hak atas Properti dimaksud.
3.9 Nilai Potensial (Potential Value)
Nilai Potensial adalah nilai yang terkait dengan suatu rencana investasi yang
akan menentukan harga maksimum untuk kepentingan khusus dari investor
sebagai adanya kemauan untuk membayar suatu rencana investasi. Nilai
Potensial tidak sama dengan Nilai Pasar karena adanya asumsi khusus, tetapi
SPI ini tidak membatasi Penilai untuk mengeluarkan Nilai Potensial
berdasarkan asumsi khusus. Bagaimanapun, asumsi khusus yang mendasari
Nilai Potensial harus secara jelas dan tegas dinyatakan dalam laporan penilaian
dan setiap referensi yang dipublikasikan. Laporan tersebut harus memuat
sebuah pernyataan bahwa Nilai Potensial bukan merupakan Nilai Pasar.
3.10 Nilai Realisasi Bersih (Net Realisable Value)
a) Nilai Realisasi Bersih adalah perkiraan harga jual beli suatu aset dalam
suatu usaha yang berjalan sebagaimana biasa, dikurangi biaya penjualan
dan biaya penyelesaian. Dengan demikian, Nilai Realisasi Bersih adalah
sama dengan Nilai Pasar dikurangi biaya penjualan hanya jika semua
persyaratan definisi Nilai Pasar telah dipenuhi. Terutama hal ini mencakup
adanya waktu yang cukup bagi terjadinya transaksi Nilai Pasar. Nilai Pasar
biasanya merupakan jumlah kata, atau lebih tepat, “nilai nominal’ (face
value) sebelum pengurangan biaya-biaya penjualan.
b) Bilamana sebuah nilai diambil untuk tanggal yang akan datang, tanggal
yang akan datang tersebut harus dinyatakan dan opini dituangkan tentang
apakah tanggal tersebut memungkinkan periode yang wajar untuk
pemasaran yang layak dengan mempertimbangkan sifat dari properti dan
kondisi pasar. Bilamana tanggal yang akan datang tidak memungkinkan
periode yang wajar untuk pemasaran yang layak, Penilai harus

94
menggunakan istilah “Estimasi Nilai Realisasi Bersih Terbatas”. Bilamana
tanggal yang akan datang memungkinkan periode yang wajar untuk
pemasaran yang layak, Penilai harus menggunakan istilah “Estimasi Nilai
Realisasi Bersih Terbatas”. Bilamana tanggal yang akan datang
memungkinkan periode yang wajar untuk pemasaran yang layak,
digunakan istilah “Estimasi Nilai Realisasi Bersih” dan pernyataan yang
jelas harus dibuat bahwa hal ini berbeda dengan asumsi Nilai Pasar.
c) Nilai Realisasi Bersih akan dihitung sebelum pembayaran pajak pengalihan
aset selain dari biaya dokumentasi penjualan. Bilamana digunakan jumlah
setelah perhitungan pajak, Penilai harus menambahkan kata-kata “setelah
pajak” dan harus memberikan pernyataan yang jelas tentang dasar-dasar
perhitungan pajak.
3.11 Nilai Realisasi Bersih Terbatas (Net Restricted Realisable Value)
Nilai Realisasi Bersih Terbatas adalah Nilai Realisasi Bersih berdasarkan
penyelesaian di masa mendatang dan tanggal yang akan datang tidak
memungkinkan waktu yang cukup untuk penawaran yang layak dengan
mempertimbangkan sifat properti dan kondisi pasar.
3.12 Nilai Realisasi Bersih untuk Penggunaan yang Ada sebagai Kesatuan
Operasional (Net Realisation Value for the Existing Use as an Operational
Entity)
a) Nilai Realisasi Bersih untuk Penggunaan yang Ada sebagai Kesatuan
Operasional adalah perkiraan harga jual dari suatu aset dalam suatu usaha
yang berjalan normal, dikurangi biaya penjualan dan biaya penyelesaian
dengan asumsi bahwa aset akan terus digunakan sebagai kesatuan
operasional.
b) Apabila kondisi atau pembatasan tertentu diterapkan, Penilai harus
menjelaskan bahwa nilai tersebut adalah Nilai Realisasi Bersih Terbatas
untuk Penggunaan yang Ada sebagai Kesatuan Operasional dan harus
menyatakan pembatasan yang digunakan di dalam laporan. Pembatasan-
pembatasan tersebut dapat meliputi hal-hal berikut :
1. Penyelesaian akan terjadi pada satu tanggal yang akan datang yang
ditentukan oleh Pemberi Tugas (dan dicatat dalam laporan) yang tidak
memungkinkan periode yang wajar untuk pemasaran yang layak
dengan mempertimbangkan sifat dari aset dan kondisi pasar pada saat
itu;
2. Rekening atau catatan penjelasannya (atau bagian darinya) tidak akan
tersedia atau tidak dapat digunakan oleh calon pembeli;
3. Kegiatan usaha berhenti atau dihentikan;
4. Barang inventaris dan atau mesin dan peralatan telah dipindahkan atau
sebagian dipindahkan. Dalam kasus demikian, barang-barang yang
dipindahkan tersebut atau pemindahannya harus dinyatakan;
5. Lisensi, atau perizinan yang dibutuhkan hilang atau dicabut, atau
bermasalah, atau perlu diperpanjang;

95
6. Properti yang telah rusak atau dirusak hingga berada dalam kondisi
kerusakan yang serius.
3.13 Nilai Sekrap (Scrap Value)
Nilai Sekrap adalah perkiraan jumlah uang yang akan diperoleh dari transaksi
jual beli dari bagian-bagian /material suatu aset (tidak termasuk tanah) dan tidak
untuk suatu kegunaan yang produktif.
3.14 Nilai Sewa (Rental Value)
Nilai Sewa adalah perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari penyewaan
suatu aset pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berminat menyewakan
dan penyewa yang berminat menyewa sesuai persyaratan sewa yang berlaku di
antara kedua belah pihak.
a) Nilai Sewa adalah istilah yang digunakan bila perjanjian/persyaratan sewa
menyewa doketahui, dinyatakan atau diasumsikan, dan persyaratan tersebut
berbeda dengan persyaratan yang diasumsikan dalam definisi Nilai Sewa
Pasar (lihat di dalam SPI 101 butir 3.6).
b) Pada semua kasus yang Nilai Sewa-nya dilaporkan, Penilai harus
menyatakan persyaratan atau kondisi sewa menyewa yang faktual atau
asumsi sewa-menyewa yang menjadi dasar penentuan Nilai Sewa.
c) Bilamana sebuah properti dikuasai atas dasar sewa atau disewakan, Nilai
Sewa harus ditentukan berdasarkan persyaratan sewa menyewa tersebut
tanpa penyesuaian apapun.
3.15 Nilai Sisa (Salvage Value)
Nilai Sisa adalah nilai suatu properti , tanpa nilai tanah, seperti jika dijual secara
terpisah untuk setiap bagiannya dan tidak lagi dimanfaatkan untuk
penggunaannya saat ini serta tanpa memperhatikan penyesuaian dan perbaikan
khusus.
Nilai tersebut dapat diberikan dengan atau tanpa memperhitungkan biaya
penjualan, dan apabila memperhitungkan biaya penjualan, hasilnya dihitung
dengan menggunakan konsep nilai realisasi bersih (net realisable value). Dalam
setiap analisis, komponen-komponen yang termasuk atau tidak termasuk
hendaknya diidentifikasi.
3.16 Nilai Sinergi
Nilai Sinergi adalah nilai yang timbul karena adanya kombinasi dari dua atau
lebih aset kepentingan, dimana nilai gabungan lebih besar dari penjumlahan
nilai-nilai yang terpisah. Jika sinergi hanya berlaku untuk satu pembeli tertentu
maka Nilai Sinergi akan berbeda dengan Nilai Pasar, karena Nilai Sinergi akan
mencerminkan atribut tertentu dari aset yang hanya memiliki nilai bagi pembeli
tertentu.
Nilai Penggabungan (Marriage Value) merupakan tambahan nilai diatas nilai
hasil penggabungan dua atau lebih hak atas properti.
3.17 Nilai Wajar
Nilai Wajar adalah harga yang akan diterima dari penjualan aset atau dibayarkan
untuk pengalihan liabilitas dalam transaksi yang teratur diantara pelaku pasar
pada tanggal pengukuran.

96
a) Definisi Nilai Wajar diatas adalah sesuai dengan definisi dalam PSAK 68.
Dalam SPI ini, definisi Nilai Wajar untuk tujuan pelaporan keuangan adalah
sesuai dengan persyaratan standar akuntansi yang berlaku (lihat SPI 201 –
Penilaian untuk Pelaporan Keuangan).
3.18 Nilai Wajar Khusus
Harga yang diestimasikan dari pengalihan suatu aset atau liabilitas, untuk pihak
yang berbeda pendapat sesuai dengan kepentingannya.
Selain itu SPI mengakui Dasar Nilai lain yang berasal dari Standar Penilaian
Internasional (IVS 2017) yaitu :
3.19 Nilai Ekuitabel (Equitable Value)
Harga yang diestimasikan dari pengalihan suatu aset atau liabilitas, diantara
para pihak yang memahami dan berminat sesuai dengan kepentingannya.

4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi


4.1 SPI 201 – Penilaian untuk Pelaporan Keuangan harus dipahami berkaitan
dengan standar ini.
4.2 Tujuan pelaporan keuangan sesuai dengan standar akuntansi internasional
adalah untuk menggambarkan secara wajar hasil operasional dan kondisi
keuangan perusahaan. Jadi, standar akuntansi itu sendiri tidak ditujukan untuk
menilai suatu perusahaan. Untuk rujukan lebih lanjut, lihat di dalam SPI 201.
4.3 Standar akuntansi memberikan tata cara yang diperlukan agar penilaian
terhadap aset tetap (dan aset lainnya) tercermin di dalam catatan dan laporan
keuangan perusahaan. Standar tersebut berlaku terhadap penilaian pasar yang
ada dan dasar lain yang bertumpu pada konvensi biaya perolehan.
4.4 Standar penilaian yang berlaku untuk digunakan dalam laporan keuangan
tercakup dalam SPI 201 (SPI 102 menjelaskan Dasar Nilai selain Nilai Pasar
yang secara umum tidak berlaku untuk tujuan pelaporan keuangan). Khususnya,
Dasar Nilai non-pasar yang membahas aokasi nilai di antara aset-aset harus
dibedakan dari, dan tidak dirancukan dengan, estimasi Nilai Pasar.
4.5 Biaya pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost – DRC)
melupakan metode penerapan dari Pendekatan Biaya, yang digunakan untuk
menentukan indikasi nilai dengan menghitung Biaya Reproduksi Baru atau
Biaya Pengganti Baru dari aset dikurangi dengan penyusutan fisik dan segala
bentuk keusangan.

5.0 Pernyataan Standar


5.1 Sebelum melaksanakan suatu tugas penilaian yang berkaitan dengan kaidah
selain dari Nilai Pasar, seorang Penilai harus :
a) Mengidentifikasi secara tepat masalah yang akan ditangani dan memastikan
bahwa pelaksanaan tugas tersebut tidak akan mengakibatkan timbulnya
suatu kesimpulan yang menyesatkan atau tidak sesuai dengan keadaannya.
b) Memiliki pengetahuan, pengalaman dan kecakapan yang memadai untuk
menyelesaikan tugas sesuai dengan SPI ini dan prinsip dalam penilaian
lainnya yang diterima secara umum; atau sebagai alternatif :

97
1. Mengungkapkan segala keterbatasannya kepada Pemberi Tugas
sebelum menerima tugas;
2. Mengambil semua langkah yang diperlukan secara tepat untuk
menyelesaikan tugas secara profesional dan;
3. Mengungkapkan situasi dan tindakan yang diambil dalam situasi
tersebut di dalam laporan yang berkenaan dengan penyelesaian jasa
penilaian yang diberikan.
5.2 Dalam mengembangkan suatu estimasi nilai selain dari Nilai Pasar, seorang
Penilai harus berhati-hati, memahami dan menerapkan secara tepat metode dan
teknik yang diperlukan untuk menghasilkan penilaian yang layak dan dipercaya.
5.3 Untuk menjamin bahwa tidak ada kerancuan antara Nilai Pasar dan selain Nilai
Pasar, Penilai harus menjelaskan bahwa penilaian yang dilaporkan bukan
merupakan estimasi Nilai Pasar jika penugasan dilaksanakan atas dasar selain
dari Nilai Pasar.
5.4 Meskipun konsep dan penerapan konsep nilai selain Nilai Pasar mungkin tepat
dalam keadaan tertentu, Penilai harus menjamin bahwa jika nilai ini hendak
digunakan dan dilaporkan, maka nilai ini tidak dapat ditafsirkan sebagai
gambaran Nilai Pasar.

6.0 Pembahasan
6.1 Nilai dalam Penggunaan (lihat butir 3.2) merupakan nilai non-pasar yang diukur
dari perspektif pengguna tertentu. Nilai ini kadang-kadang disebut sebagai
“nilai bagi pengguna atau pemilik tertentu”. Nilai dalam pertukaran (lihat SPI
101 butir 1.2) merupakan nilai yang diakui oleh suatu pasar dimana petukaran
kepemilikan aset diperkirakan benar-benar terjadi. Pengertian Nilai Pasar yang
sesuai untuk laporan keuangan didasarkan pada prinsip nilai dalam pertukaran
(Value in Exchange), dan bukan Nilai dalam Penggunaan (Value in Use).
6.2 Merupakan suatu kebetulan jika Nilai dalam Penggunaan suatu aset sama
dengan Nilai Pasarnya. Nilai dalam Penggunaan suatu aset cenderung lebih
tinggi dari Nilai Pasar jika perusahaan mampu beroperasi secara lebih efektif
dan efisiendan menguntungkan dibandingkan dengan tipikal perusahaan
sejenis. Sebaliknya, Nilai dalam penggunaan dapat lebih rendah dari Nilai Pasar
apabila perusahaan tidak menggunakan suatu aset sesuai dengan kapasitas dan
efisiensi maksimumnya.d
6.3 Nilai dalam Penggunaan dapat juga menjadi lebih tinggi dari Nilai Pasar apabila
perusahaan memiliki hak-hak produksi, kontrak-kontrak, hak-hak paten dan
lisensi-lisensi, keahlian tertentu, goodwill khusus serta aset tak berwujud
lainnya yang tidak dapat dialihkan kepada pihak lain.
6.4 Konsep Nilai Investasi mengkaitkan properti khusus dengan investor khusus,
kelompok investor, atau badan usaha dengan kriteria-kriteria dan tujuan-tujuan
investasi yang teridentifikasi. Nilai Investasi suatu aset dapat lebih tinggi atau
lebih rendah dari Nilai Pasar aset. Istilah Nilai Investasi hendaknya jangan
dirancukan dengan Nilai Pasar properti investasi. Perbedaan antara Nilai

98
Investasi dari suatu aset dan Nilai Pasar memberi motivasi bagi pembeli atau
penjual untuk memasuki pasar.
6.5 Nilai Khusus mungkin terdapat pada suatu aset dikarenakan lokasi yang unilk,
situasi temporer dibawah kondisi pasar yang luar biasa, atau pembayaran lebih
tinggi oleh seorang pembeli yang mempunyai kepentingan tertentu (lihat butir
3.6). Unsur Nilai Khusus dapat dilaporkan secara terpisah dari Nilai Pasar yang
ditetapkan sesuai dengan SPI ini. Nilai Khusus seharusnya tidak disatukan ke
dalam pernyataan Nilai Pasar, karena hal ini dapat diartikan bahwa unsur
penambahan nilai tersebut bukan merupakan suatu hal yang khusus.
a) Nilai Khusus dapat muncul bila aset memiliki atribut yang membuatnya
lebih menarik bagi pembeli tertentu dibandingkan dengan pembeli lain di
pasar. Atribut ini dapat mencakup fisik, fungsi, geografis, karakteristik
ekonomi atau hukum dari suatu aset, seperti properti yang bersambungan.
b) Nilai Pasar mengabaikan semua elemen dari Nilai Khusus, karena pada
tanggal penilaian diasumsikan adanya pembeli yang berminat dan bukan
adanya pembeli tertentu yang berminat.
c) Nilai Investasi merupakan salah satu bentuk dari Nilai Khusus, dikarenakan
terdapat unsur khusus yang menjadi pertimbangan investasi yang berlaku
khusus bagi investor tertentu yang berbeda dengan pasar.
6.6 Nilai Likuidasi sebagaimana dimaksud dlam butir 3.5 huruf a) seharusnya
mempertimbangkan biaya-biaya yang dibutuhkan untuk mengkondisikan suatu
aset menjadi dapat dijual (saleable condition) dan biaya-biaya terkait aktivitas
pelepasan aset. Nilai Likuidasi dapat ditentukan dengan dua premis nilai yang
berbeda:
a) Transaksi yang teratur (orderly) dengan periode pemasaran yang tipikal,
atau
b) Transaksi yang dipaksakan (forced transaction) dengan periode pemasaran
yang singkat.
Penilai harus menentukan premis nilai yang diasumsikan.
6.7 Nilai Likuidasi dalam penilaian aset tetap (butir 3.5 huruf b) sering digunakan
dalam situasi penjual berada di bawah paksaan untuk menjual atau penjualan
paksa (forced sale) sehingga akibatnya waktu pemasaran yang wajar tidak
terpenuhi. Harga yang bisa diperoleh dalam keadaan ini akan tergantung dari
sifat tekanan pada penjual dan alasan penyebab waktu pemasaran yang
layaktidak dapat dilakukan. Hal ini juga mencerminkan konsekuensi penjual
yang tidak dapat menjual dalam jangka waktu yang layak. Harga yang diperoleh
dalam penjualan paksa tidak dapat diperkirakan secara realistis, kecuali sifat
dan alasan atas keterpaksaan dari penjual dapat diketahui. Harga yang akan
diterima penjual dalam penjualan paksa mencerminkan keadaan khusus, bukan
seperti penjual yang berminat menjual secara hipotesis yang memenuhi definisi
Nilai Pasar. Harga yang diperoleh dalam penjualan paksa hanya memiliki
keterkaitan secara kebetulan saja dengan Nilai Pasar atau Dasar Nilai lainnya.
“Penjualan Paksa” adalah deskripsi dari situasi dimana pertukaran terjadi, dan
tidak merupakan Dasar Nilai.

99
a) Jika diperlukan indikasi harga berdasar kondisi penjualan paksa, maka perlu
diidentifikasi dengan jelas keterpaksaan dari penjual, termasuk konsekuensi
gagal menjual dalam periode tertentu dengan membuat asumsi yang sesuai.
Jika keadaan ini tidak diperoleh pada tanggal penilaian, maka harus
diidentifikasikan dengan jelas sebagai asumsi khusus.
b) Penjualan di pasar yang tidak aktif atau kondisi pasar yang sedang menurun
tidak langsung disebut “penjualan paksa” karena penjual mungkin berharap
harga akan lebih baik jika kondisi membaik. Kecuali bila penjual terpaksa
menjual dalam jangka waktu yang tidak memenuhi periode pemasaran yang
layak, maka penjual merupakan penjual yang berminat menjual dan
memenuhi definisi Nilai Pasar (lihat SPI 101 butir 3.2 huruf e).
Oleh karena itu Nilai Likuidasi tidak mudah diperkirakan oleh seorang Penilai
karena sifat dan luasnya asumsi yang bersifat subyektif dan tanpa dasar dalam
merumuskan opini semacam itu, sehingga Penilai harus menggunakan Indikasi
Nilai Likuidasi (lihat butir 3.5 huruf b).
6.8 Pengertian Dasar Nilai Likuidasi untuk Penggunaan Kembali sama dengan
Nilai Likuidasi (Nilai Jual Paksa), tetapi dalam Nilai Likuidasi untuk
Penggunaan Kembali penilaian dilakukan dengan asumsi properti/fasilitas yang
ada secara utuh akan diteruskan kembali sesuai dengan penggunaannya semula.
6.9 Konsep Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada meninggalkan asumsi Nilai
Pasar mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik. Kegunaan yang utama dari
penilaian adalah pada saat penilai menentukan nilai dari aset yang merupakan
bagian dari usaha yang berkelanjutan. Oleh karena itu adalah tidak berdasar
untuk menggunakan nilai pasar yang menggambarkan penggunaan selain dari
untuk usaha yang berkelanjutan.
6.10 Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian
sebagaimana dimaksud dalam UU No.2 Tahun 2012.
a) Penilaian untuk keperluan ganti kerugian meliputi :
1. Ganti kerugian fisik (material) tanah dan/atau bangunan dan/atau
tanaman dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah.
2. Ganti kerugian non fisik (immaterial) meliputi antara lain penggantian
terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan
diberikan dalam bentuk uang (premium) berdasarkan ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku, serta kerugian lainnya
yang dapat dihitung meliputi biaya transaksi, bunga (kompensasi masa
tunggu), kerugian sisa tanah, dan kerusakan fisik lainnya (bila ada).
6.11 Nilai Realisasi Bersih dapat dianggap lebih realistis jika dibandingkan dengan
Nilai Pasar dalam hal Pemberi Tugas bermaksud untuk melepaskan suatu aset.
Penilai harus tanggap bahwa biaya-biaya tidak termasuk kewajiban pajak yang
mungkin timbul dalam pelepasan aset selain dari biaya meterai atau kewajiban
lainnya yang dibebankan dalam dokumentasi pengalihan hak. Jika pajak akan
dibebankan, penggunaan istilah “nilai realisasi bersih setelah pajak” harus
digunakan dan besarnya pajak serta asumsi-asumsi yang digunakan dalam
perhitungan harus dinyatakan secara jelas. Penilai disarankan untuk

100
berkomunikasi dengan bagian keuangan dan konsultan pajak dari Pemberi
Tugas dalam penentuan nilai setelah pajak.
a) Pada beberapa kasus penjualan suatu aset, asumsi Nilai Pasar bahwa tempat
pertukaran kontrak dan penyelesaiannya terjadi secara simultan pada
tanggal penilaian mungkin tidak tepat. Dalam kasus seperti iniadalah tepat
menggunakan istilah “estimasi Nilai Realisasi Bersih” dengan secara
berhati-hati memberikan asumsi waktu pelepasan aset dan menyatakan
secara jelas bahwa ini tidak menyimpang dari definisi Nilai Pasar. Bila
waktu yang akan datang tidak memberikan jangka waktu yang cukup untuk
pemasaran, “estimasi Nilai Realisasi Bersih Terbatas” seharusnya
digunakan.
6.12 Nilai Realisasi Bersih untuk Penggunaan yang Ada sebagai Kesatuan
Operasional sering diperlukan untuk properti seperti gedung bioskop dan hotel
tempat properti tersebut biasanya dijual sebagai perusahaan yang beroperasi.
Oleh karena itu adalah tidak berdasar untuk menggunakan asumsi Nilai Pasar
berdasarkan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik. Nilai sudah termasuk biaya
penjualan, tetapi tidak memperhitungkan pajak penjualan selain dari bea
meterai dan bea lainnya dalam dokumentasi pengalihan.
a) Sering kali, dalam hal penilaian diperlukan oleh pemberi pinjaman,
Pemberi Tugas membatasi asumsi yang biasa digunakan dalam penentuan
Nilai Pasar. Aturan yang umum adalah pembatasan ini secara jelas
dispesifikasikan dan, jika sesuai, dibandingkan dengan asumsi Nilai Pasar.
b) Waktu yang biasanya dibutuhkan untuk penjualan bervariasi bergantung
pada sifat properti dan kondisi pasar pada tanggal penilaian.
6.13 Dalam beberapa kejadian, opini Nilai Realisasi Bersih Terbatas dibutuhkan oleh
pemberi pinjaman untuk melaksanakan penilaian properti yang mengasumsikan
jangka waktu tertentu untuk pelepasan properti dan penyesuaian yang dilakukan
untuk biaya penjualan. Jika jangka waktu kurang dari yang diasumsikan dalam
definisi Nilai Pasar, istilah “Nilai Realisasi Bersih Terbatas” harus digunakan.
Laporan harus menyatakan jangka waktu dan jangka waktu normal yang
biasanya dibutuhkan. Jangka waktu ini akan bervariasi bergantung pada sifat
properti dan kondisi pasar pada tanggal penilaian.
6.14 Nilai Sekrap merupakan nilai dari suatu properti (tidak termasuk tanah) yang
sudah tidak mempunyai nilai ekonomis lagi, dalam arti keseluruhan ataupun
merupakan bagian-bagian/materialnya, dan umumnya properti berupa mesin
dan peralatan akan dijual berdasarkan berat dan akan dilebur kembali.
6.15 Istilah Nilai Sewa dibedakan dari “Nilai Sewa Pasar” berdasarkan kenyataan
bahwa istilah sewa ini berbeda dengan istilah sewa pasar.
6.16 Nilai Sisa (lihat butir 3.15) biasanya merupakan pernyataan mengenai harga
properti saat ini, selain dari tanah, yang telah mencapai akhir dari harapan masa
manfaat sesuai dengan tujuan dan fungsinya semula. Konsep Nilai Sisa
mengartikan bahwa aset dinilai atas Dasar Nilai sisa dan bukan untuk tujuannya
semula. Dalam konteks ini, Nilai Sisa juga juga dikenal dalam terminologi

101
akuntansi sebagai jumlah realisasi bersih dari suatu aset yang telah habis masa
manfaatnya.
6.17 Nilai Sisa tidak selalu berarti bahwa suatu aset tidak memiliki lagi masa manfaat
atau kegunaan lebih lanjut. Properti yang telah dinyatakan usang pada akhir sisa
manfaat dapat dibangun kembali, diubah untuk suatu penggunaan yang sama
atau berbeda, atau dapat digunakan sebagai suku cadang bagi properti-properti
lain yang masih berjalan. Secara ekstrim nilai sisa dapat mewakili gambaran
mengenai nilai rongsokan, atau nilai untuk daur ulang.
6.18 Nilai Wajar adalah istilah yang digunakan di dalam akuntansi, yang penting
untuk dibedakan dengan Nilai Pasar. Meskipun Nilai Wajar dan Nilai Pasar
dapat memiliki besaran yang sama di dalam kondisi tertentu, kedua nilai ini
memiliki definisi yang berbeda. Sebagai contoh, estimasi Nilai Wajar mungkin
tidak memenuhi persyaratan Nilai Pasar mengenai adanya pasar bagi properti
maupun kondisi transaksi.
6.19 Nilai Wajar merupakan konsep yang lebih luas dari Nilai Pasar. Meskipun
dalam banyak kasus harga yang wajar antara dua pihak akan sama dengan yang
diperoleh di pasar, akan tetapi terdapat kasus dimana penilaian dengan Nilai
Wajar akan mempertimbangkan berbagai hal yang diabaikan dalam penilaian
dengan Nilai Pasar, seperti pada Nilai Khusus yang timbul karena adanya
kombinasi kepentingan.
6.20 Nilai Ekuitabel membutuhkan kajian dari harga yang wajar diantara dua pihak
tertentu dan teridentifikasi dengan mempertimbangkan keuntungan dan
kerugian yang akan diperoleh masing-masing pihak dari transaksi. Sebaliknya,
Nilai Pasar umumnya mensyaratkan diabaikannya keuntungan dan kerugian
yang tidak akan tersedia atau dinikmati oleh pelaku pasar.
6.21 Penggunaan dari Nilai Ekuitabel termasuk :
a) Penentuan harga yang wajar untuk pemegang saham dari perusahaan
tertutup, dimana kepemilikan saham dari dua pihak tertentu dapat berarti
bahwa harga yang wajar diantara mereka adalah berbeda dengan harga yang
akan terjadi di pasar, dan
b) Penentuan harga yang wajar diantara pemilik sewa dan penyewa baik untuk
transfer permanen dari aset yang disewakan atau untuk pembatalan dari
kewajiban sewa.
6.22 Penggunaan Nilai Wajar Khusus
Nilai Wajar Khusus berlaku secara khusus untuk situasi adanya pihak yang
berbeda pendapat (dissenting party) serta diperlakukan tidak adil atau dalam
konteks yudisial, dimana dibutuhkan opini nilai yang wajar bagi pihak yang
berbeda pendapat dengan mempertimbangkan kelebihan atau kerugian yang
akan diperoleh dari transaksi.
6.23 Properti dapat dinilai atas dasar selain dari Nilai Pasar, atau dapat berpindah
tangan dengan harga yang tidak mencerminkan Nilai Pasar sebagaimana
dijelaskan. Dasar alternatif tersebut bisa mencerminkan perspektif non-pasar
dan tidak lazim. Sebagai contoh adalah Nilai dalam Penggunaan, Nilai
Investasi, Nilai Khusus, dan Nilai Sinergis (lihat butir 3).

102
6.24 Premis Nilai (Asumsi penggunaan) menjelaskan situasi bagaimana aset atau
kewajiban digunakan. Berbagai dasar nilai akan membutuhkan Premis Nilai
tertentu atau membolehkan pertimbangan dari beberapa Premis Nilai. Beberapa
Premis Nilai yang banyak dijumpai adalah :
a) Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU)
b) Penggunaan saat ini (Eksisting)
c) Likuidasi secara teratur, dan
d) Jual Paksa
6.25 Premis Nilai – Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU)
a) HBU adalah penggunaan yang dari perspektif pelaku pasar akan
menghasilkan nilai tertinggi dari aset. Meskipun konsep ini terutama
diterapkan pada aset non keuangan karena umumnya aset keuangan tidak
memiliki penggunaan alternatif, terdapat situasi dimana HBU dari aset
keuangan perlu dipertimbangkan.
b) HBU harus secara fisik dimungkinkan (jika sesuai), secara hukum
diijinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi. Apabila
berbeda dengan penggunaan saat ini, biaya untuk mengkonversi aset
menjadi HBU nya akan berpengaruh terhadap nilai.
c) HBU aset dapat berupa penggunaan saat ini atau penggunaan yang ada
apabila digunakan secara optimal. Namun demikian, HBU dapat berbeda
dari penggunaan saat ini atau bahkan menjadi likuidasi secara teratur.
d) HBU aset yang dinilai dengan dasar berdiri sendiri (stand alone) mungkin
berbeda dari HBU sebagai bagian dari sekelompok aset, ketika
kontribusinya kepada nilai dari sekelompok aset tersebut dipertimbangkan.
e) Penentuan HBU melibatkan pertimbangan berikut :
1. Untuk menentukan apakah suatu penggunaan secara fisik
dimungkinkan, penilai harus mempertimbangkan penggunaan yang
dianggap paling wajar oleh pelaku pasar.
2. Untuk mencerminkan persyaratan yang secara hukum diijinkan, setiap
restriksi legal mengenai penggunaan aset, misalnya peraturan tata
kota/peruntukkan harus dipertimbangkan penilai termasuk
kemungkinan perubahan restriksi tersebut.
3. Persyaratan bahwa penggunaan secara finansial layak
mempertimbangkan apakah penggunaan alternatif yang secara fisik
dimungkinkan dan secara hukum diijinkan akan menghasilkan
pengembalian yang memadai bagi pelaku pasar tipikal, setelah
memperhitungkan biaya konversi akan melebihi tingkat pengembalian
dari penggunaan yang ada.
6.26 Premis Nilai – Penggunaan saat ini (Eksisting)
Adalah cara saat ini dimana aset, kewajiban atau sekelompok aset dan/atau
kewajiban digunakan. Penggunaan saat ini mungkin, tapi tidak selalu,
merupakan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik.

103
6.27 Premis Nilai – Likuidasi Teratur
Menjelaskan nilai dari sekelompok aset yang dapat direalisasikan dalam
penjualan likuidasi, dalam periode waktu yang wajar untuk mendapatkan
pembeli (atau beberapa pembeli), dimana penjual terpaksa untuk menjual secara
apa adanya (as-is, where-is basis)
Periode waktu yang wajar untuk mendapatkan pembeli (atau beberapa pembeli)
dapat bervariasi tergantung kepada jenis aset dan kondisi pasar.
6.28 Premis Nilai – Jual Paksa
a) Istilah Jual Paksa sering digunakan dalam situasi dimana penjual terpaksa
untuk menjual dan sebagai konsekuensinya, periode pemasaran yang layak
tidak dimungkinkan dan pembeli tidak dapat melaksanakan uji tuntas yang
seharusnya (lihat penjelasan pada butir 6.7)
b) Suatu transaksi Jual Paksa umumnya merefleksikan harga yang paling
dimungkinkan diperoleh dari suatu properti dibawah kondisi berikut :
1. Pelaksanaan penjualan dalam periode waktu yang singkat.
2. Aset tergantung kepada kondisi pasar yang terjadi pada tanggal
penilaian atau asumsi jangka waktu dimana transaksi akan
dilaksanakan.
3. Baik penjual maupun pembeli, masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya dan kehati-hatian.
4. Penjual dalam keadaan terpaksa menjual.
5. Pembeli umumnya termotivasi untuk membeli.
6. Kedua belah pihak bertindak untuk kepentingan terbaik mereka.
7. Usaha pemasaran yang normal tidak dimungkinkan karena waktu
eksposur yang singkat.
8. Pembayaran dilakukan secara tunai.
c) Ketika transaksi jual paksa yang dapat dikonfirmasi umumnya akan
dikecualikan dari pertimbangan dalam penilaian dengan Dasar Nilai Pasar,
adalah sulit untuk memverifikasi bahwa transaksi bebas ikatan di pasar
adalah suatu transaksi jual paksa.
6.29 Faktor Spesifik Entitas
a) Faktor spesifik yang dimiliki oleh pembeli atau penjual tertentu, tidak boleh
digunakan sebagai input data dalam penilaian berbasis pasar. Contoh faktor
spesifik tertentu diatas, sebagai berikut :
1. Tambahan nilai yang berasal dari penerbitan portofolio aset sejenis;
2. Sinergi yang unik antara aset dan aset lainnya yang dimiliki oleh
entitas;
3. Hak legalitas atau pembatasan;
4. Manfaat pajak atau beban pajak;
5. Kemampuan untuk mengeksploitasi aset yang unik untuk entitas
tersebut.
b) Untuk menentukan faktor-faktor diatas spesifik atau tidak pada entitas,
ditentukan kasus per kasus. Misalnya, suatu aset yag secara normal tidak
dapat ditransaksikan tersendiri, karena merupakan bagian dari suatu

104
kelompok aset dimana sinergi dari aset-aset tersebut akan dimiliki oleh
pelaku pasar bila dipindahkan secara kelompok.
c) Jika rencana penilaian adalah untuk menentukan nilai bagi pemilik spesifik
(Dasar Nilai selain Nilai Pasar, Nilai Investasi), faktor spesifik entitas akan
tercermin dalam penilaian aset. Contoh: kondisi dimana nilai bagi pemilik
spesifik diperlukan, seperti mendukung keputusan investasi dan mengkaji
kinerja suatu aset.
6.30 Sinergi
a) Sinergi merujuk kepada manfaat yang terkait dengan kombinasi aset.
Ketika sinergi terjadi, nilai dari sekelompk aset dan kewajiban adalah lebih
besar dari jumlah nilai dari aset dan kewajiban adalah lebih besar dari
jumlah nilai dari aset dan kewajiban individual pada saat berdiri sendiri
(stand alone basis). Sinergi umumnya terkait dengan pengurangan biaya,
dan/atau penambahan pendapatan, dan/atau pengurangan resiko.
b) Apakah sinergi seharusnya dipertimbangkan dalam penilaian akan
tergantung kepada Dasar Nilai. Untuk sebagian besar Dasar Nilai hanya
sinergi yang tersedia untuk pelaku pasar lainnya yang umumnya akan
dipertimbangkan (lihat Faktor Spesifik Entitas).
c) Pengkajian apakah sinergi akan tersedia untuk pelaku pasar lainnya
mungkin didasarkan kepada jumlah sinergi daripada cara tertentu untuk
mencapai sinergi tersebut.
6.31 Biaya Transaksi
a) Dasar Nilai pada umumnya menggambarkan estimasi harga pertukaran dari
aset tanpa memperhitungkan biaya penjualan dari penjual atau biaya
pembelian dari pembeli dan tanpa penyesuaian untuk pajak yang harus
dibayarkan oleh masing-masing pihak sebagai akibat langsung dari
transaksi.

7.0 Syarat Pengungkapan


7.1 Laporan Penilaian tidak boleh menyesatkann. Standar pelaporan tertentu dapat
saja berbeda-beda, tetapi merupakan tanggung jawab Penilai untuk
memasukkan dalam laporan paling sedikit hal-hal yang tercantum dalam butir
5.0 diatas.
Untuk penilaian bukan berdasarkan Nilai Pasar, tujuan dan penggunaan
penilaian hendaknya dilaporkan secara jelas, dan diungkapkan lengkap
termasuk pernyataan mengenai Dasar Nilai, kemungkinan penerapan serta
keterbatasannya.
7.2 Setiap laporan penilaian atas dasar selain Nilai Pasar harus mencantumkan
Pernyataan mengenai kondisi dan syarat pembatas atau pernyataan lain yang
sejenis. Walaupun terdapat ketentuan ini, Penilai tidak diperbolehkan
menggunakan pernyataan mengenai kondisi dan syarat pembatas untuk
membenarkan penyimpangan dari SPI ini.
7.3 Dalam melaksanakan suatu penilaian atas dasar selain Nilai Pasar, Penilai tidak
diperbolehkan membuat asumsi yang tidak wajar dilihat dari fakta yang dapat

105
dipastikan terjadi pada tanggal efektif penilaian. Seluruh asumsi harus
diungkapkan dalam setiap laporan.
7.4 Setiap laporan penilaian atas dasar selain dari Nilai Pasar harus sesuai dengan
pedoman sebagaimana yang ditetapkan dalam SPI ini. Perbedaan definisi harus
dijelaskan antara Nilai Pasar dan jenis nilai lainnya yang digunakan.
7.5 Setiap laporan penilaian atas dasar selain dari Nilai Pasar harus menyertakan
Pernyataan Penilai bahwa telah dilakukan sesuai dengan SPI.
7.6 Jika suatu penilaian dibuat oleh seorang Penilai internal, misalnya Penilai yang
dipekerjakan oleh perusahaan Yng memiliki aset, maupun perusahaan akuntansi
yang bertanggung jawab untuk membuat catatan dan atau laporan keuangan
perusahaan, harus ada perngungkapan khusus dalam laporan penilaian tentang
status Penilai dan hubungannya dengan Pemberi Tugas.
7.7 Laporan lainnya harus konsisten dengan SPI ini.

8.0 Ketentuan Penyimpangan


8.1 Jika seorang Penilai diminta untuk melaksanakan suatu tugas dari SPI ini,
Penilai dapat menerima dan melaksanakan jasa penilaian tersebut dengan syarat
:
a) Penilai menentukan bahwa tugas tersebut tidak cenderung akan
menyesatkan perusahaan, para pengguna laporan atau jasa penilaian, atau
masyarakat umum;
b) Penilai memberitahukan kepada Pemberi Tugas bahwa tugas tersebut
menggunakan asumsi khusus atau pengecualian dari SPI ini yang harus
diungkapkan lengkap dalam laporan dan atau pernyataan kepada Pihak
Ketiga yang dibuat oleh Penilai sebagai hasil dari penugasan yang
dilaksanakan;
c) Penilai perlu mencantumkan suatu kondisi di dalam syarat (kontrak)
penugasan Penilai bahwa asumsi khusus atau penyimpangan diungkapkan
dalam setiap dokumen yang dipublikasikan yang merujuk pada opini
Penilai.

9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku


9.1 Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 102 – Dasar Nilai Selain Nilai Pasar
9.2 SPI 102 ini ditetapkan pada tanggal 1 Agustus 2018 dan mulai berlaku secara
efektif pada tanggal 1 Februari 2019.

106
Standar Penilaian Indonesia 103
(SPI 103)
Lingkup Penugasan
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam
Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1 Dalam pengembangan praktek penilian, adalah menjadi tanggung jawab Penilai
untuk mendefinisikan permasalahan tugas yang akan dilaksanakan, menentukan
dasar penugasan seusai permasalahan yang telah didefinisikan dan selanjutnya
ditindaklanjuti dengan proses Implementasi dalam bentuk Investasi dan
penerapan pendekatan secara keseluruhan, sehingga penilaian dimaksud akan
memberikan hasil yang dapat diyakini dan dipercaya.
1.2 Untuk memenuhi kebutuhan Pemberi Tugas dan meminimalkan kemungkinan
terjadimya kesalahpahaman dan perselisihan, maka penting bagi Penilai untuk
berusaha menetapkan, memahami, dan menyetujui kebutuhan dan persyaratan
Pemberi Tugas.
1.3 Lingkup Penugasan (Scope of Work) menetapkan tujuan penilaian yang
disepakati, tingkat kedalaman Investasi, prosedur yang akan digunakan, asumsi
yang akan dibuat dan batasan penggunaannya.
1.4 Lingkup Penugasan dapat dilihat sebagai bagian yang tak terpisah dari proses
Implementasi dan Pelaporan Penilaian yang diatur oleh SPI, agar dapat
menghasilkan penilaian yang dapat dipercaya (credible).
1.5 Lingkup Penugasan harus tertuang pada penunjukan penugasan atau perjanjian
kerja dan mendapatkan persetujuan tertulis bahwa hal ini akan berlaku antara
Pemberi Tugas dan Penilai.
1.6 Penyusunan Lingkup Penugasan memungkinkan Penilai untuk meyakinkan
dirinya dapat memenuhi kebutuhan dan persyaratan Pemberi Tugas, di lain
pihak Pemberi Tugas serta penasihat profesionalnya mengetahui sebelumnya
hal-hal yang diharapkan dapat diterima dari seorang Penilai dan batasan
tanggug jawab Penilai tersebut.

2.0 Ruang Lingkup


2.1 Lingkup Penugasan mengatur hal-hal yang prinsip dalam kesepakatan
pemberian jasa oleh Penilai kepada Pemberi Tugas. Pengaturan itu meliputi,
persyaratan minimum yang harus dilaksanakan Penilai. Dasar kesepakatan
yang diatur tersebut merupakan bagian dari proses penilaian yang berlaku
secara umum dalam praktek penilaian.
2.2 SPI ini berlaku untuk semua Penilaian yang tercakup dalam SPI, termasuk:
a) Penugasan penilaian yang diperuntukan untuk kepentingan sendiri (penilaian
internal);
b) Penugasan penilaian yang diperuntukan untuk kepentingan Pemberi Tugas
dari pihak lain (penilaian untuk kepentingan eksternal);

107
c) Penugasan Kaji Ulang Penilaian (valuation review) dimana Pemberi Tugas
membutuhkan Penilai lain untuk melakukan Kaji Ulang.

3.0 Definisi
3.1 Lingkup Penugasan, merupakan dasar dalam pengaturan kesepakatan
penugasan penilaian, tingkat kedalaman Investigasi, penentuan asumsi dan
batasan penilaian.
3.2 Investigasi dalam konteks penilaian. Lihat definisi SPI 104 butir 3.2.
3.3 Pemberi Tugas merujuk kepada seorang, kelompok, atau suatu entitas yang
penugasan penilaiannya dilakukan, dimana dapat melibatkan penugasan dari
pihak eksternal (seperti penugasan dari pihak ketiga) serta penugasan dari pihak
internal (seperti penugasan yang dilakukan sebagai pegawai/tim pelaksana).
3.4 Pengguna Laporan merujuk kepada seorang, kelompok, atau suatu entitas
sebagai pengguna hasil penilaian yang didasarkan dari hasilkan perikatan
penugasan antara Penilai dan Pemberi Tugas.
3.5 Beberapa pengertian atau istilah yang didefinisikan:
a) Harus; penggunaan kata “harus” menunjukan keadaan mandatory (wajib)
bagi Peniali untuk dilaksanakan sebagai bagian dari prosedur dalam
pemenuhan SPI.
b) Wajib; penggunaan kata “wajib” berhubungan untuk mematuhi Peraturan
dan Perundang-undungan yang berlaku.
c) Perlu; penggunaan kata “perlu” menunjukan suatu penekanan kepada
yang sepatutnya dilakukan dalam suatu kegiatan penilaian sehingga dapat
memenuhi unsur prosedur yang diharapkan.
d) Memastikan; peggunaan kata “memerlukan” menunjukan suatu keadaan
yang perlu diyakini Penilai sebelum melakukan tindakan lebih lanjut.
e) Seharusnya; penggunaan kata “seharusnya” adalah penekanan kepada
sesuatu untuk dilaksanakannya, semestinya dilaksanakan.
f) Dapat; ppenggunaan “dapat” menunjukan pilihan yang bisa
dilaksanankan bisa juga tidak, meskipun penekanannya agar
dilaksanakan.

4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi


SPI ini memberikan pedoman mengenai syarat-syarat Lingkup Penugasan yang harus
dirumuskan oleh Penilai dan disetujui oleh Pemberi Tugas, dan berlaku juga dalam
penilaian untuk tujuan pelaporan keuangan terkait dengan akuntansi Nilai Wajar yang
merujuk kepada standar akuntasi yang berlaku.

5.0 Pernyataan Standar


5.1 Penilai harus berusaha mengetahui dan merumuskan tujuan penilaian
dari Pemberi Tugas sehingga Penilai dapat mengetahui dan selanjutnya
dapat menentukan Dasar Nilai yang dianggap sesuai. Apabila Pemberi
Tugas menolak untuk mengungkapkan tujuannya, Penilai harus berusaha

108
menetapkan tujuan penilaian dan mendapatkan persetujuan tertulis dari Pemberi
Tugas. Apabila persetujuan tersebut tidak diberikan, Penilai seharusnya
menolak penugasan dimaksud.
5.2 Lingkup Penugasan harus tertuang dalam atau dibuktikan oleh dokumen
penawaran (proposal) dan/atau perjanjian kerja (kontrak penugasan)
yang ditandatangani oleh kedua belah pihak (Penilai dan Pemberi Tugas),
sebelum mengeluarkan laporan penilaian. Meskipun Lingkup Penugasan
diharuskan ada sebelum laporan penilaian diterbitkan, namun diharapkan
Lingkup Penugasan yang disepakati dengan Pemberi Tugas telah ada sebelum
penilaian dilaksanakan. Bila terdapat hal-hal yang diatur kurang jelas, maka
Penilai masih dapat mengkomunikasikan permasalahan tersebut dengan
Pemberi Tugas.
5.3 Persyaratan dari Lingkup Penugasan
a) Persyaratan minimum dari Lingkup Penugasan meliputi:
1. Identifikasi status Penilai;
Sebuah pernyataan yang menyatakan apakah:
a. Identitas Penilai sebagai individu atau instansi/Kantor Jasa
Penilai Publik.
b. Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian obyektif dan
tidak memihak;
c. Penilai tidak mempunyai atau mempunyai potensi benturan
kepentingan dengan subyek dan atau obyek penilaian;
d. Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian. Jika
Penilai memerlukaan bantuan tenaga ahli dalam kaitannya
dengan aspek penugasan, maka sifat bantuan dan sejauh mana
pekerjaan dilakukan akan disepakati dan diungkapkan dalam
Lingkup Penugasan
2. Identifikasi Pemberi Tugas
Konfirmasi kepada siapa penilaian ditujukan adalah penting dalam
menentukan format dan isi laporan penilaian, agar dapat
memastikan bahwa laporan berisi informasi yang relevan dengan
kebutuhan mereka.
3. Identifikasi Pengguna Laporan;
Perlu dibedakan apakah Pemberi Tugas sebagai Pengguna Laporan
atau bukan. Dalam hal Pengguna Laporan berbeda dengan Pemberi
Tugas, maka perlu diidentifikasi.
4. Identifikasi objek penilaian dan kepemilikan;
Objek penilaian meliputi aset atau liabilit antara lain, real
properti, personal properti, bisnis, dan hak kepemilikan
finansial.
Klarifikasi mungkin diperlukan untuk membedakan antara objek
penilaian dan kepentingan atau hak untuk menggunakan objek
penilaian tersebut. Jika penilaian dari objek penilaian yang
digunakan dalam hubungannya dengan aset lainnya, maka
diperlukan klarifikasi apakah objek penilaian atau bagian lain dari
objek penilaian tersebut termasuk atau tidak termasuk dalam
Penilaian.

109
Penilai harus mendapatkan informasi secara jelas dari Pemberi
Tugas mengenai objek penilaian yang akan dinilai.
Pengungkapan bentuk kepemilikan atas objek penilaian dapat
meliputi bentuk kepemilikan tunggal, kemitraan, atau hak
kepemilikan parsial.
5. Jenis mata uang yang digunakan;
Hasil penilaian dinyatakan dalam mata uang rupiah. Dalam hal
terdapat alasan yang relevan sehingga perlu digunakan mata uang
selain rupiah, maka mata uang rupiah harus tetap dinyatakan.
6. Maksud dan tujuan penilaian;
Maksud dan tujuan penilaian yang akan dibuat harus
dinyatakan secara jelas. Misalnya penilaian diperlukan untuk
transaksi jual beli, penjaminan utang, pelaporan keuangan,
kepentingan pengalihan saham atau penerbitan saham. Tujuan
penilaian akan menentukan Dasar Nilai (lihat Lampiran SPI 103).
7. Dasar Nilai
Dasar Nilai harus memenuhi dan sesuai dengan tujuan
penilaian. Sumber dan definisi atas Dasar Nilai yang digunakan
harus dikutip dari SPI.
Dasar Nilai tidak diperlukan sebagai persyaratan Kaji Ulang
Penilaian, dimana opini nilai tidak dibutuhkan dan Penilai Kaji
Ulang Penilaian tidak perlu memberikan komentar atas kesimpulan
nilai yang dihasilkan.
8. Tanggal penilaian;
Tanggal Penilaian diartikan dalam SPI sebagai tanggal pada
saat nilai dinyatakan dan diberlakukan. Tanggal ini berbeda
dengan tanggal laporan penilaian yang akan diterbitkan atau tanggal
inspeksi lapangan akan dilakukan atau diselesaikan.
9. Tingkat kedalaman Investigasi;
Adanya batas atau pembatasan dalam melakukan inspeksi,
penelahaan dan analisis untuk suatu tujuan penilaian harus
dinyatakan di dalam Lingkup Penugasan.
Jika informasi yang relevan tidak tersedia karena kondisi penugasan
membatasi Investigasi, tetapi penugasan diterima, maka pembatasan
dan setiap asumsi atau asumsi khusus yang diperlukan harus
diungkapkan dalam Lingkup Penugasan.
Dalam hal penentuan adanya batasan tingkat kedalaman Investigasi,
termasuk diperlukannya inspeksi secara sampling sesuai dengan
yang diatur pada SPI terkait inspeksi, harus diungkapkan dalam
Lingkup Penugasan.
Tingkat kedalaman Investigasi akan mempengaruhi jenis laporan
penilaian yang hendak diterbitkan.
10. Sifat dan sumber informasi yang dapat diandalkan;
Sifat dan sumber dari informasi yang relevan digunakan dalam
proses penilaian dan tanpa verifikasi, harus disetujui oleh Pemberi
Tugas dan dituliskan dalam Lingkup Penugasan.

110
Misalnya, informasi yang dipublikasi, data riset atau data yang
diperoleh dari Pemerintah.
11. Asumsi dan asumsi khusus;
Semua asumsi dan asumsi khusus yang dibuat dalam
pelaksanaan dan pelaporan penilaian harus ditulis dalam
Lingkup Penugasan.
Asumsi adalah hal yang wajar untuk diterima sebagai fakta dalam
konteks penugasan penilaian tanpa penyelidikan tertentu atau
verifikasi. Hal tersebut, dinyatakan untuk dapat diterima dalam
pemahaman penilaian.
Asumsi khusus adalah asumsi yang berbeda dari fakta yang
sebenarnya pada tanggal penilaian atau hal yang tidak akan dibuat
oleh sebagian kecil pelaku pasar dalam suatu transaksi pada tanggal
penilaian. Asumsi khusus sering digunakan untuk menggambarkan
efek dari suatu situasi yang akan mempengaruhi nilai. Contoh
asumsi khusus meliputi:
a. Suatu properti yang sedang dibangun dinyatakan telah selesai
pada tanggal penilaian,
b. Suatu kontrak spesifik pada tanggal penilaian belum
diselesaikan,
c. Instrumen keuangan dinilai menggunakan “yield curve” yang
berbeda dengan yang digunakan oleh pelaku pasar.
Asumsi dan asumsi khusus yang dibuat harus wajar dan relevan
dengan memperhatikan tujuan dimana penilaian diperlukan.
12. Persyaratan atas persetujuan untuk publikasi;
Harus dinyatakan secara jelas kepada Pemberi Tugas pada saat
penugasan diterima, bahwa persetujuan Penilai harus didapatkan
atas setiap publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian dari
laporan, atau referensi yang dipublikasikan, termasuk referensi
mengenai laporan keuangan perusahaan, dan/atau laporan
direksi/pimpinan perusahaan, dan/atau pernyataan atau kajian
lainnya atau pernyataan/edaran apapun dari perusahaan. Lingkup
Penugasan harus memuat persyaratan mengenai hal tersebut.
13. Konfirmasi bahwa penilaian dilakukan berdasarkan SPI;
Selain konfirmasi sesuai dengan SPI diperlukan. Mungkin ada
kondisi di mana tujuan penilaian dilakukan tidak sesuai dengan SPI
misalnya:
a. Objek penilaian yang berada di luar wilayah Indonesia,
laporan penilaian digunakan untuk keperluan di wilayah
Indonesia;
b. Objek penilaian yang berada di wilayah Indonesia, laporan
penilaian digunakan untuk keperluan di wilayah Indonesia;
c. Bila SPI belum mengatur atas objek penilaian maka Penilai
wajib mengikuti Standar Penilaian Internasional
(International Valuation Standard/IVS) atau standar lainnya
yang mengacu ke standar IVS atau standar/peraturan yang
diatur tersendiri.

111
Kondisi tersebut harus diidentifikasi oleh Penilai dan Pemberi
Tugas, dan dilakukan dengan benar. Suatu penilaian yang dilakukan
tidak sesuai dengan SPI tidak dapat dibenarkan jika menghasilkan
penilaian yang tidak kredibel (credible).
b) Laporan Penilaian
Konfirmasi atas jenis, bentuk atau format laporan dan jumlah laporan yang
akan disampaikan harus disepakati dengan Pemberi Tugas dan
diungkapkan dalam persyaratan penugasan. Jenis dan isi laporan harus
sesuai dengan pengaturan dalam SPI 105 – Pelaporan Penilaian.
c) Batasan atau pengecualian atas tanggung jawab kepada pihak selain
Pemberi Tugas;
Penilai dapat mencantumkan klausul bahwa Penilai tidak memiliki
tanggung jawab kepada pihak ketiga, selama tidak menyimpang dari
peraturan dan hukum yang berlaku.
d) Penilai harus mensyaratkan adanya pernyataan tertulis berupa surat
representasi dari Pemberi Tugas mengenai kebenaran dan sifat
informasi yang diberikan oleh Pemberi Tugas.
e) Biaya jasa Penilaian atau dasar perhitungan yang akan dibayarkan
dalam jasa penilaian diperhitungkan dengan merujuk kepada
ketentuan yang diatur oleh Asosiasi Profesi Penilai.
f) Dalam beberapa aspek dari Lingkup Penugasan dapat dicantumkan dalam
dokumen seperti kontrak payung atau kesepakatan kesepahaman (MOU).
Penilai perlu memastikan bahwa Lingkup Penugasan yang diatur harusnya
konsisten dengan penugasan yang akan dilaksanakan.
5.4 Penilaian Terbatas
a) Penilai dapat diminta untuk melaksanakan Penilaian dari properti tanpa
adanya kesempatan untuk melakukan proses Investigasi yang dianggap
mencukupi, (lihat juga SPI tentang Inspeksi) termasuk dalam hal ini
adalah desktop valuation dan atau tanpa cakupan dari informasi yang
biasanya tersedia dalam pelaksanaan Penilaian untuk penggunaan resmi.
Penilaian tersebut mungkin dibutuhkan hanya sebagai informasi
manajemen dan mungkin dilanjutkan dengan dikeluarkannya penugasan
untuk menjalankan Penilaian untuk penggunaan resmi.
b) Pemberi Tugas mungkin meminta dilakukannya Penilaian Terbatas,
termasuk dalam hal ini adalah ‘dektop valuation’ sejauh dalam
pertimbangan Penilai keterbatasan tersebut adalah wajar dalam kaitannya
dengan tujuan penilaian. Penilaian Terbatas dapat dilakukan oleh
Penilai dalam kondisi tertentu, misalnya penilaian tidak akan
dipublikasikan atau diungkapkan kepada pihak ketiga.
c) Sebelum menerima penugasan tersebut, Penilai harus mengetahui
kemungkinan publikasi atau pemberian laporan Penilaian kepada
pihak ketiga.
Dalam hal ini Penilai tidak diperbolehkan untuk memberikan opini nilai,
kecuali:
1. Apabila Penilai sebelumnya telah menginspeksi objek penilaian
yang dimaksud,

112
2. Telah terbiasa dengan karakteristik objek penilaian yang dinilai
termasuk lokasinya, dan/atau
3. Mendapatkan kesempatan untuk mengadakan inspeksi dan telah
memiliki semua hasil pemeriksaan yang relevan dan dibutuhkan.
Dalam hal ketentuan pada 5.4 butir c) ini berlaku, Penilai dapat
melaksanakan Penilaian terbatas (lihat juga SPI tentang Inspeksi).
d) Penilaian terbatas dapat dipublikasikan namun untuk menghindari
kesalahan pengutipan atau kesalahpahaman, Penilai harus mensyaratkan
kepada Pemberi Tugas secara jelas di dalam Lingkup Penugasan bahwa
dibutuhkan penjelasan di dalam laporan Penilaian, mengenai asumsi yang
telah dibuatnya, sumber informasi tersebut dan cakupan jika prosedur
Penilaian telah dibatasi, dan juga menunjukkan bahwa hal ini telah
dilaksanakan sesuai persetujuan dari Pemberi Tugas, serta maksud dan
tujuan Penilaian.
e) Pada situasi yang sangat khusus, Penilai dapat diminta oleh Pemberi
Tugas untuk melakukan Penilaian terbatas dengan tujuan yang melibatkan
publikasi, namun Penilai harus menggunakan kehati-hatiannya dalam
menerima penugasan atas dasar ini. Penilai juga harus menyetujui secara
tertulis kemungkinan kontrol yang paling ketat dan pembatasan dalam
bentuk dan konteks dari publikasi dan hal ini harus melibatkan persyaratan
untuk menyatakan dalam publikasi bahwa Penilaian adalah terbatas dan
sebuah Penilaian yang tidak terbatas sangat mungkin untuk menghasilkan
Penilaian yang sangat berbeda.
f) Pada semua kondisi jika butir 5.4 pada SPI ini berlaku, Penilai diharuskan
untuk menjelaskan kepada PEmberi Tugas mengenai sifat dari
keterbatasan penilaian tersebut serta dicantumkan di Lingkup Penugasan
dan menyatakan kondisi-konsidi berikut ini:
1. Bahwa Penilaian yang dihasilkannya benar-benar bergantung pada
cukup dan akuratnya informasi yang diberikan dan atau asumsi yang
dibuat. Penilai harus menyatakan bahwa apabila hal ini terbukti
tidak benar atau tidak cukup, akurasi dari Penilaian dapat
terpengaruh;
2. Pelaporan untuk Penilaian Terbatas tetap harus mengikuti
persyaratan sesuai SPI 105, Pelaporan Penilaian.
5.5 Penilaian Ulang (Re-Appraisal)
a) Penilaian Ulang adalah penilaian dari suatu Properti yang sebelumnya
dinilai oleh Penilai yang lainnya. Pemberi Tugas dapat meminta dilakukan
penilaian secara berkala dalam periode tertentu, dimana inspeksi ulang di
setiap penilaian mungkin tidak dibutuhkan. Apabila Penilai sebelumnya
telah melaksanakan inspeksi terhadap properti dan Pemberi Tugas telah
memberi konfirmasi secara tertulis bahwa tidak terdapat perubahan
material terhadap properti maupun lingkungan sekitarnya, Penilai dapat
melakukan Penilaian Ulang tanpa melakukan inspeksi ulang.
b) Asumsi mengenai Penilaian Ulang tanpa melakukan inspeksi ulang
ini harus dicantumkan di dalam Lingkup Penugasan dan laporan
Penilaian. Penilai harus secara berhati-hati menerima penugasan tersebut

113
dengan mempertimbangkan jenis properti, kondisi pasar, persyaratan
peraturan atau standar yang berlaku pada instansi pengguna dan lama
waktu yang telah berjalan sejak diselenggarakannya Penilaian terakhir.
c) Apabila karena waktu yang telah berjalan atau karena perubahan material,
atau perubahan portofolio, atau karena alasan lainnya, adalah lazim dan
tepat bagi Penilai untuk mengadakan Inspeksi ulang. Penilai harus
menuangkan dengan tegas Penilaian ulang ini pada Lingkup Penugasan
dan laporan Penilaian.
d) Apabila suatu Penilaian ulang dilaksanakan, Penilai harus mendapatkan
informasi tertulis dari Pemberi Tugas dalam hal terdapat perubahan
informasi, data dan seluruh informasi material lainnya yang menyangkut
perubahan atas obyek penilaian.
e) Apabila terdapat perubahan material atau penambahan properti dalam
portofolio dari yang sebelumnya dinilai, Penilai harus melaksanakan
prosedur Penilaian yang seharusnya atas properti tersebut.

5.6 Persyaratan lain


a) Penilai harus selalu berupaya untuk menjamin pemenuhan atas
kewajibannya yang telah disepakati dalam Lingkup Penugasan.
Adalah kewajiban Penilai untuk mematuhi KEPI dalam memenuhi
tanggung jawab terhadap Peraturan dan Perundang-undangan yang
berlaku.
b) Lingkup Penugasan harus direvisi apabila terjadi perubahan dari lingkup
penugasan awal pada saat pelaksanaan penilaian. Seperti adanya
perubahan jenis, jumlah atau lokasi dari objek penilaian. Penilai perlu
mencantumkan ketentuan revisi Lingkup Penugasan termasuk bila
dibutuhkan adanya berita acara dalam pelaksanaan penugasan penilaian.
Apabila perjanjian tidak memungkinkan untuk direvisi (dibuatkan
amandemen atau sejenisnya) dalam waktu singkat, maka Penilai dapat
melanjutkan pekerjaan setelah membuat berita acara tentang perubahan
Lingkup Penugasan dan berita acara dimaksud harus mengikat dengan
Lingkup Penugasan awal.
Pengunduran diri sebagaimana yang diatur oleh KEPI harus merupakan
opsi utama jika Penilai akan berpotensi melakukan penyimpangan yang
signifikan dari SPI ini.
c) Penilai harus memperhatikan ketentuan KEPI terkait adanya Penilai lain
yang melakukan penilaian pada objek dan keperluan yang sama, sehingga
hal itu perlu dicatatkan dalam Lingkup Penugasan.

6.0 Pembahasan
Sebagai tindak lanjut dari Pernyataan Standar yang diatur dalam SPI ini, maka
diperlukan petunjuk pelaksanaan sebagai bahan pembahasan yang lebih teknis.
Petunjuk Teknis atau pedoman penilaian tersebut merupakan bagian dari dokumen
yang terpisah dari standar ini.

114
7.0 Syarat Pengungkapan
7.1 Persyaratan minimum dari Lingkup Penugasan harus diungkapkan secara
tertulis dalam dokumen penugasan atau perjanjian pekerjaan diantara Penilai
dan Pemberi Tugas yang memiliki wewenang dimana masing-maisng pihak
harus mencantumkan tanda tangan sesuai ketentuan peraturan dan perundangan
yang berlaku.
7.2 Adanya penilaian terbatas atau penilaian ulang, sepanjang memenuhi
persyaratan yang diatur SPI ini, maka harus diungkapkan secara terulis dalam
dokumen penugasan atau perjanjian pekerjaan diantara Penilai dan Pemberi
Tugas.
7.3 Setiap dokumen atau perjanjian tertulis yang dibuat di seluruh wilayah
Negara Kesatuan Republik Indonesia wajib bagi Penilai menggunakan
Bahasa Indonesia. Dalam hal untuk kepentingan lebih luas, secara bersamaan
Penilai dapat menggunakan bahasa nasional negara lain sebagai bahasa
dampingan. Jika terjadi multitafsir maka bahasa yang digunakan sebagai acuan
bahasa Indonesia.

8.0 Ketentuan Penyimpangan


8.1 Tidak ada penyimpangan yang diperbolehkan kecuali dapat dibuktikan bahwa
adanya keterbatasan dan/atau penyimpangan untuk menggunakan setiap
persyaratan dalam Lingkup Penugasan sesuai SPI ini.
8.2 Adanya keterbatasan dan/atau penyimpangan yang dapat dibenarkan harus
diungkapkan dalam setiap penugasan Penilaian.
8.3 Penyimpangan dapat berlaku untuk kegiatan penilaian sesuai untuk kebutuhan
pengguna jasa berdasarkan ketentuan dan perundang-undangan yang berlaku.

9.0 Kutipan Dan Tanggal Berlaku


9.1 Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 103 – Lingkup Penugasan.
9.2 SPI 103 ini ditetapkan pada tanggal 1 Agustus 2018 dan mulai berlaku secara
efektif pada tanggal 1 Februari 2019.

115
Lampiran SPI 103
Untuk melengkapi persyaratan dari Lingkup Penugasan didalam menentuan maksud dan tujuan
penilaian, lihat tabel rujukan sebagai berikut:

No. Tujuan Penilaian Dasar Nilai Sumber Definisi Keterangan


A. Penilaian Real Properti dan Personal Properti
1. Penilaian untuk  Nilai Pasar  SPI 101 – 3.1  Dapat digunakan
kepentingan jual beli  Nilai  SPI 203 – 3.12 untuk semua real
Realisasi  SPI 102 – 3.13 properti dan
Bersih  SPI 102 – 3.15 personal properti
 Nilai Sekrap (berwujud)
(khusus aset
dalam
keadaan
sekrap)
 Nilai Sisa
2. Penilaian untuk tujuan  Nilai Pasar  SPI 101 – 3.1  Dapat digunakan
Lelang atau kepentingan  Nilai  SPI 102 – 3.5 untuk semua real
jual beli dalam waktu Likuidasi*  SPI 205 properti dan
terbatas personal properti
(berwujud)
 Terikat kepada SPI
205
 *digunakan definisi
yang dimaksud SPI
205
3. Penilaian untuk  Nilai Pasar  SPI 101 – 3.1  Dapat digunakan
kepentingan Penjamin untuk semua real
Utang properti dan
personal properti
(berwujud)
 Penggunaan nilai
lainnya agar
merujuk kepada
SPI yang terkait
(SPI 202)
4. Penilaian untuk  Nilai  SPI 102 – 3.10  Dapat digunakan
kepentingan Agunan yang Realisasi  SPI 102 – 3.11 untuk semua real
diambil alih pada Bersih properti dan
perbankan  Nilai personal properti
Realisasi (berwujud)
Bersih
Terbatas
5. Penilaian untuk  Nilai Wajar  SPI 102 – 3.17  Terikat kepada SPI
kepentingan Standar  Nilai Dalam  SPI 102 – 3.2 201
Akuntansi Keuangan Penggunaan
(SAK)

116
6. Penilaian untuk Standar  Nilai Pasar  SPI 101 – 3.1  Terikat kepada SPI
Akuntansi Pemerintah  Nilai Pasar  SPI 102 – 3.6 203
(SAP) untuk  SPI 102 – 3.2  Nilai-nilai
Penggunaan dimaksud
yang Ada selanjutnya
 Nilai dalam dicatatkan sebagai
Penggunaan Nilai Wajar
sebagaimana
dimaksud SAP
7. Penilaian untuk  Nilai  SPI 102 – 3.8  Dapat digunakan
kepentingan Pengadaan Penggantian untuk semua real
Tanah bagi Kepentingan Wajar properti dan
Umum personal properti
(berwujud)
 Terikat kepada SPI
204
8. Penilaian untuk  Nilai  SPI 102 – 3.1  Disesuaikan
kepentingan Asuransi Asuransi  SPI 102 – 3.7 dengan perjanjian
 Nilai asuransi yang
Pembangunan digunakan
Kembali
9. Penilaian untuk  Nilai Pasar  SPI 101 – 3.1  Dapat digunakan
kepentingan rencana untuk semua real
pencatatan saham di pasar properti dan
modal/IPO personal properti
(berwujud)
 Bila dinyatakan
lain, harus
mengikuti
ketentuan/peraturan
pasar modal yang
berlaku
10. Penilaian untuk  Nilai Sewa  SPI 101 – 3.6  Sesuai yang berlaku
kepentingan transaksi atau Pasar  SPI 102 – 3.14 di pasar
pelaporan keuangan atas  Nilai Sewa  Disesuaikan
objek properti sewa dengan perjanjian
sewa yang
bersangkutan
11. Penilaian untuk  Nilai  SPI 102 – 3.3  Penilaian untuk
kepentingan transaksi Investasi  SPI 102 – 3.4 tujuan internal
internal/strategis/khusus  Nilai Khusus  SPI 102 – 3.16 hanya digunakan
 Nilai Sinergi untuk kepentingan
internal tidak untuk
dipublikasikan
12. Penilaian untuk keperluan  Nilai Pasar  SPI 101 – 3.5  Hanya digunakna
jual beli pada aset yang untuk pada personal
dapat dipindahkan Dipindahkan properti (berwujud)
 Agar
memperhatikan

117
jenis asetnya
dengan asumsi
yang dapat
dibenarkan
13. Penilaian Ekuitas/Aset  Nilai Wajar  SPI 102 - 3.18
Takberwujud untuk Khusus
keperluan yudisial atau
kepentingan dissenting
shareholder
B. Penilaian Bisnis termasuk Aset Takberwujud dan Liabilitas
1. Penilaian  Nilai Pasar  SPI 101 – 3.1  Penilaian untuk
Bisnis/Ekuitas/Penyertaan/ tujuan ini harus
Aset Takberwujud untuk disesuaikan dengan
keperluan transaksi pada ketentuan yang
perusahaan terbuka berlaku di pasar
modal
2. Penilaian  Nilai Pasar  SPI 101 – 3.1  Penilaian untuk
Bisnis/Ekuitas/Penyertaan/  Nilai  SPI 102 – 3.5 tujuan ini tidak
Aset Takberwujud untuk Likuidasi terkait/tidak
keperluan transaksi pada diperuntukan untuk
perusahaan tertutup kepentingan pasar
modal. Untuk
tujuan penilaian
khusus, dapat
mengacu kepada
SPI terkait.
3. Penilaian Ekuitas/Aset  Nilai Wajar  SPI 102 – 3.17  Penilaian untuk
Takberwujud untuk  SPI 201 tujuan ini harus
keperluan Pelaporan disesuaikan dengan
Keuangan pada perusahaan ketentuan yang
terbuka berlaku untuk
kepentingan
Pelaporan
Keuangan dan
pasar modal.
4. Penilaian Ekuitas/Aset  Nilai Wajar*  SPI 102 – 3.17  Penilaian untuk
Takberwujud untuk  SPI 201 tujuan ini tidak
keperluan Pelaporan terkait/tidak
Keuangan pada perusahaan diperuntukan untuk
tertutup kepentingan pasar
modal. Untuk
tujuan penilaian
khusus, dapat
mengacu kepada
SPI terkait.
5. Penilaian Ekuitas/Aset  Nilai  SPI 102 – 3.3  Penilaian untuk
Takberwujud untuk Investasi tujuan ini tidak
keperluan transaksi terkait/tidak
strategis pada perusahaan diperuntukan untuk
tertutup
118
kepentingan pasar
modal.
6. Penilaian Ekuitas/Aset  Nilai Wajar  SPI 102 – 3.18
Takberwujud untuk Khusus
keperluan yudisial atau
kepentingan dissenting
shareholder
7. Penilaian untuk tujuan  Nilai  SPI 102 – 3.5  Definisi yang
Likuidasi atas Perusahaan Likuidasi digunakan khusus
untuk perusahaan.

119
Standar Penilaian Indonesia 104
(SPI 104)
Implementasi
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam
Pendahuluan maupun dalam Konsep dan PrinsipUmum Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1 Tugas penilaian dilakukan sesuai dengan prinsip yang diterapkan didalam
standar ini, serta syarat dan ketentuan yang ditetapkan dalam lingkup
Pengawasan.
1.2 Dalam pelaksanaannya, penilaian dimulai dari penentuan Lingkup Penugasan
yang selanjutnya diaplikasikan dalam bentuk tahapan investigasi, aplikasi
pendekatan penilaian dan proses dokumentasi dan pemenuhan standar atau
ketentuan penilaian lainnya, yang bertujuan untuk mendukung hasil penugasan
yang dapat dipercaya.
1.3 Proses pelaksaan implementasi pada tahap lanjut akan menjadi bahan dasar
yang diuraikan dan disampaikan dalam Laporan Penilaian sesuai Lingkup
Penugasan.

2.0 Ruang Lingkup


2.1 Implementasi sebagai bagian dari tugas penilaian merupakan prosedur yang
harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan investigasi, penerapan
pendekatan penilaian sebagaimana diatur secara khusus dalam SPI 106 dan
penyusunan kertas kerja penilaian.
2.2 Implementasi berlaku untuk semua Penilaian termasuk kaji ulang penilaian
sebagaimana yang tercakup dalam SPI.

3.0 Definisi
3.1 Implementasi sebagai bagian dari tugas penilaian, merupakan prosedur yang
harus dilaksanakan oleh Penilia meliputi tahapan Investigasi, penerapan
pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja penilaian.
3.2 Investigasi dalam konteks penilaian adalah proses pengumpulan data yang
cukup dengan cara melakukan inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis
sesuai tujuan penilaian.
3.3 Lingkup Penugasan. Lihat definisi SPI 103 butir 3.1.
3.4 Definisi-definisi dan istilah yang berhubungan dengan SPI 104 – Implementasi
ini dapat dilihat di dalam Penjelasan Istilah (Glossary).

4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi


SPI ini memberikan pedoman mengenai syarat-syarat Implementasi yang harus
dijalankan oleh Penilai dan berlaku juga dalam penilaian untuk tujuan pelaporan

120
keuangan terkait dengan akuntansi Nilai Wajar yang merujuk kepada standar akuntansi
yang berlaku.

5.0 Pernyataan Standar


Investigasi
5.1 Investigasi yang dilakukan dalam tugas penilaian harus didasarkan
kepada tujuan penilaian sesuai dengan Lingkup Penugasan dan Dasar
Nilai yang akan dilaporkan. Rujukan penugasan atau perjanjian kerja
penilaian dalam standar ini termasuk Kaji Ulang Penilaian (valuation review).
5.2 Investigasi yang akan dilakukan Penilai merupakan proses pengumpulan
data yang cukup dengan cara inspeksi, penelaahan, penghitungan dan
analisis, serta memastikan bahwa penilaian sudah dilakukan dengan cara
benar. Pertimbangan profesional Penilai diperlukan untuk menentukan batasan
sejauh mana data yang dibutuhkan adalah cukup untuk tujuan penilaian.
5.3 Apabila terdapat informasi yang diperoleh dari pihak ketiga, Penilai
seharusnya mempertimbangkan apakah informasi tersebut dapat
dipercaya atau dapat idandalkan tanpa memengaruhi kredibilitas hasil
penilaian. Penilai seharusnya memiliki pertimbangan, jika memiliki
keraguan atas kredibilitas atau keandalannya, maka infomasi tersebut
tidak digunakan. Dalam hal data dan informasi yang digunakanjika
memiliki keraguan atas kredibilitas atau keandalannya, maka informasi
tersebut tidak digunakan.
Beberapa hal yang menjadi pertimbangan oleh Penilai:
 Tujuan penilaian;
 Materialitas infomasi terhadap kesimpulan nilai;
 Kompetensi dari pihak ketiga;
 Indepedensi pihak ketiga terhadap obyek penilaian atau pengguna
penilaian;
 Sejauh mana informasi tersebut termasuk ke domain publik;
 Batasan kewajiban investigasi yang dinyatakan didalam lingkup
penugasan
5.4 Tujuan penilaian, Dasar Nilai, luasan, batasan dan tingkat kedalaman
Investigasi, serta semua sumber informasi yang dapat diandalkan
diungkapkan di dalam Lingkup Penugasan (Lihat SPI 103 – Lingkup
Penugasan).
Apabila setelah dilakukan investigasi ternyata tidak sesuai dengan Lingkup
Penugasan yang telah disepakati, atau data dari pemberi tugas maupun pihak
lain tidak memadai yang akan mengakibatkan hasil penilaian tidak dapat
diyakini dan diperaya (kredibel), maka Lingkup Penugasan harus disesuaikan,
dan penugasan penilaian harus dikategorikan tidak dapat memenuhi terhadap
pengaturan SPI.

Pendekatan dan Metode Penilaian


5.5 Penilaian harus memilih pendekatan dan metode penilaian yang tepat dan
sesuai. Prinsip umum atas pendekatan penilaian dijelaskan dalam KPUP
dan diatur dalam SPI 106.
5.6 Penilai dapat menggunakan lebih dari satu pendekatan, terutama bila
kesimpulan nilai belum meyakinkan, dan data atau informasi pasar dapat

121
diperoleh. Bila pendekatan yang digunakan lebih dari satu, maka hasil indikasi
nilai harus dianalisis dan direkonsiliasi untuk memperoleh kesimpulan
penilaian.

Kertas Kerja Penilaian


5.7 Kertas kerja penilaian harus disimpan untuk jangka waktu yang wajar
sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku. Kertas kerja mencakup
semua dokumen utama termasuk dokumen Investigasi dan analisis yang relevan
unuk memperoleh kesimpulan akhir dan salinan dari setiap draft atau laporan
akhir yang diberikan kepada pemberi tugas. Kertas kerja dapat
didokumentasikan dalam bentuk hardcopy dan/atau softcopy. Dalam hal
pendokumentasian dilakukan menggunakan softcopy, Penilai harus
memastikan keamanan dari data yang disimpan. Masa waktu penyimpanan
kertas kerja dan arsip laporan disesuaikan dengan ketentuan dan perundang-
undangan yang berlaku.

6.0 Pembahasan
6.1 Aplikasi penerapan dalam penggunaan SPI ini harus dilihat secara bersamaan
dengan pembahasan pada masing-masing Standar Penerapan dan Standar
Teknis yang terkait dengan tujuan penilaian dan jenis objek yang dinilai.
6.2 Dalam penugasan penilaian aset berwujud, salah satu hal yang perlu
dipertimbangkan Penilai adalah inspeksi lapakan sebagai bagian dari proses
Investigasi. Inspeksi harus dilakukan untuk menghasilkan penilaian yang
profesional sesuai dengan tujuan penilaian. Penilai harus mengambil langkah-
langkah yang wajar untuk memverifikasi informasi yang andal dalam
penyusunan penilaian, serta mengklarifikasi informasi dan asumsi yang akan
digunakan dengan pemberi tugas. Pedoman inspeksi yang menjadi rujukan
Penilai dapat dilihat dalam Pedoman Penilaian Indonesia (PPI) dan/atau
Petunjuk Teknis terkait inspeksi.

7.0 Syarat Pengungkapan


Persyaratan minimum dari SPI ini harus diungkapkan secara tertulis dalam Lingkup
Penugasan maupun pada Pelaporan Penilaian.

8.0 Ketentuan Penyimpangan


8.1 Tidak ada penyimpangan yang diperbolehkan kecuali dapat dibuktikan bahwa
adanya keterbatasan dan/atau penyimpangan untuk menggunakan setiap
persyaratan sesuai SPI ini.
8.2 Adanya keterbatasan dan/atau penyimpangan yang dapat dibenarkan, harus
diungkapkan dalam setiap penugasan Penilaian.

122
9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku
9.1 Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 104 – Implementasi
9.2 SPI 104 ini ditetapkan pada tanggal 1 Agustus 2018 dan mulai berlaku secara
efektif pada tanggal 1 Februari 2019.

123
Standar Penilaian Indonesia 105
(SPI 105)
Pelaporan Penilaian
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam
Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1 Aspek terpenting dari suatu Laporan Penilaian yang merupakan tahap akhir
dalam proses penilaian adalah tereletak pada pengkomunikasian kesimpulan
penilaian, penegasan tujuan penilaian, Dasar Nilai, serta asumsi atau kondisi
dan syarat pembatas yang mendasari penilaian. Proses analisis dan data empiris
yang digunakan untuk mendapatkan kesimpulan nilai dapat dicantumkan dalam
laporan penilaian untuk membimbing pembaca melalui prosedur dan data yang
digunakan penilai dalam melaksanakan penilaian.
1.2 Laporan Penilaian menghasilkan kesimpulan nilai dengan mencantumkan nama
Penilai dan tanggal penilaian. Laporan penilaian mengidentifikasikan objek
penilaian berikut dengan haknya, Dasar Nilai, dan tujuan penilaian. Laporan
Penilaian mengungkapkan semua asumsi serta kondisi dan syarat pembatas
yang digunakan dalam penilaian, menetapkan tanggal penilaian dan pelaporan,
menjelaskan hasil inspeksi lapangan, merujuk pada penerapan SPI dan
pengungkapan yang diperlukan, serta mencantumkan tanda tangan penilai.
1.3 Dikarenakan peran kunci laporan penilaian dalam pengkomunikasian
kesimpulan penilaian terhadap para penggunanya dan pihak ketiga, maka stadar
ini menetapkan beberapa maksud dan tujuan yang bersifat prinsip sebagai
berikut:
a) Membahas persyaratan pelaporan yang konsisten dengan praktek
profesional terbaik.
b) Mengidentifikasikan elemen-elemen penting untuk dicantumkan dalam
laporan penilaian.

2.0 Ruang Lingkup


2.1 Pesyaratan pelaporan yang diatur di dalam standar ini berlaku untuk semua jenis
laporan penilaian termasuk laporan Kaji Ulang penilaian.

124
2.2 Laporan penilaian disusun berdasarkan kesepakatan yang dilakukan Penilai
dengan pemberi tugas berdasarkan Lingkup Penugasan sebagaimana yang
diatur oleh SPI 103 – Lingkup Penugasan.
2.3 Pemenuhan persyaratan pelaporan ini wajib dilaksanakan baik oleh penilai
internal maupun penilai eksternal.
2.4 Beberapa instruksi yang melibatkan penilaian yang dilakukan untuk tujuan dan
jenis properti tertentu, seperti pelaporan keuangan dan pemberian pinjaman,
dapat berbeda dari penugasan lainnya. Para pembaca disarankan untuk merujuk
kepada bagian-bagian SPI yang berkaitan dengan tujuan penilaian tersebut,
yaitu SPI 201 dan SPI 202.

3.0 Definisi
3.1 Laporan penilaian
Suatu dokumen yang mencantumkan instruksi penugasan, tujuan dan
DasarNilai, dan hasil analisis yang menhasilkan opini nilai. Suatu laporan
penilaian dapat juga menjelaskan proses analisis yang dilakukan dalam
pelaksanaan penilaian, dan menyatakan informasi yang penting yang digunakan
dalam analisis.

Laporan penilaian dapat berupa lisan maupun tertulis, jenis isi, dan panjangnya
laporan dapat bervariasi tergantung pada pengguna yang dimaksud, persyaratan
huum, jenis properti, dan sifat dasar, serta kompelsitas penugasan.
3.2 Jenis Laporan
a) Laporan Lisan
Hasil penilaian yang dikomunikasikan secara verbal dengan
dipresentasikan di depan sidang pengadilan baik sebagai saksi ahli atau
pemberian kesaksian. Suatu laporan dikomunikasikan secara lisan kepada
pemberi tugas harus didukung dengan suatu kertas kerja dan minimal
ditindaklanjuti dengan ringkasan tertulis dari penilaian.
b) Laporan Tertulis
Hasil penilaian yang dikomunikasikan kepada Pemberi Tugas dalam bentuk
tulisan, termasuk yang dikomunikasikan secara elektronik. Laporan
tertulisa dapat merupakan suatu dokumentasi narasi terinci yang berisikan
semua materi yang etrkait yang diuji dan dianalisis untuk mendapatkan

125
kesimpulan nilai atau dokumen narasi ringkas, termasuk pemutakhiran niali
secara perodik (Penilaian Ulang), formulir yang digunakan oleh Pemerintah
atau badan yang lain, atau surat-surat yang ditujukan kepeda Pemberi
Tugas.

Secara umum laporan penilaian tertulis terdiri atas 3 jenis laporan yaitu:
1. Laporan Penilaian Terinci (Self-Contained atau Comprehensive
Style), secara umum mendeskripsikan informasi secara detil dan
komprehensif. Laporan ini seharusnya mengandung seluruh informasi
yang disignifikan dalam penilaian, termasuk pembahasan secara
mendetil atas setiap hal yang dinyatakan dalam laporan. Laporan ini
membutuhkan tingkat kedalaman investigasi sesuai yang dimaksud
dalam Lingkup Penugasan.
2. Laporan Penilaian Ringkas (Summary atau Form Style)
Secara umum mengungkapkan informasi secara ringkas. Laporan
seharusnya berisi ringkasan dari seluruh informasi yang signifikan
dalam penilaian dan meliputi satu atau beberapa paragraf yang
diringkas dalam bentuk narasi singkat atau bentuk form. Laporan ini
sangat tergantung kepada tingkat kedalaman investigasi yang
dimaksud dalam Lingkup Penugasan;
3. Laporan Penilaian Terbatas (Restricted atau Proforma Style)
Menyatakan informasi dalam bentuk paparan minimal. Isi laporan
biasanya ditentukan oleh Pemberi Tugas yang hanya membutuhkan
informasi dinyatakan secara singkat dan biasanya merupakan
kombinasi dari pernyataan naratif singkat dan fakta sederhana atau
‘bulleted points’. Laporan ini sangat tergantung kepada tingkat
kedalaman investigasi dan asumsi yang dimaksud dalam lingkup
penugasan;

Dalam penilaian untuk tujuan perpajakan atau tujuan statuta dapat


menggunakan bentuk Laporan Penilaian Terbatas atau sesuai dengan
peraturan perundangan yang berlaku.

126
4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi
4.1 Sedapat mungkin laporan penilaian seharusnya memenuhi persyaratan pada
Standar Pelaporan Keuangan Internasional (International Financial Reporting
Standards/IFRSs) Standar Akuntansi Internasional (International Accounting
Standards/IASs) dan Standar Akuntansi Sektor Publik Internasional
(International Public Sector Accounting Standards/IPSASs).
4.2 Penilaian untuk pelaporan keuangan yang merupakan fokus dari SPI 201 harus
dipahami dalam kaitannya dengan Standar ini.

5.0 Pernyataan Standar


Dalam penyusunan laporan penilaian sesuai dengan SPI ini, Penilai harus
mengikuti pedoman sebagai berikut:
5.1 Laporan Penilaian
Tingkat ketelitian laporan penilaian ditentukan oleh tujuan penilaian,
kompleksitas objek penilaian yang dinilai sesuai keperluan pengguna laporan
penilaian. Jenis, format laporan penilaian dan pengecualian apapun dari
persyaratan standar harus disepakati dengan pemberi tugas dan diungkapkan
dalam lingkup penugasan.

Semua laporan penilaian harus mencakup referensi seperti di bawah ini,


meliputi:

a) Bagian yang berlaku dalam lingkup penugasan harus dicantumkan


meliputi unsur-unsur yang dinyatakan dalam butir 5.3.a) SPI 103
Lingkup Penugasan.
b) Pendekatan penilaian dan alasan penerapannya;
Untuk memahami konteks penilaian, laporan penilaian harus didasarkan
kepada pendekatan yang digunakan dengan memuat deskripsi informasi
dan data yang digunakan dan alasan yang mendukung analisis, opini dan
kesimpulan.
c) Metode penilaian yang diterapkan
Metode penilaian yang diterapkan disesuaikan dengan pendekatan
penilaian sebagaimana yang dimaksud pada butir b) di atas.

127
d) Kesimpulan penilaian;
Kesimpulan penilaian dan alasan atas kesimpulan yang diperoleh harus
dinyatakan. Hasil penilaian harus dinyatakan dalam jumlah nominal dan
disebutkan dalam jumlah terbilang secara konsisten. Pembulatan jumlah
nominal dapat dinyatakan secara wajar.
e) Memuat deskripsi informasi dan data yang diperiksa, analisis pasar
yang dilaksanakan, pendekatan dan prosedur penilaian yang
diterapkan, dan alasan yang mendukung analisis, opini, dan
kesimpulan dalam laporan (lihat juga pada SPI yang terkait);
f) Memuat pernyataan Penilai (Complience Statement) dimana penilaian
telah dilakukan sesuai dengan KEPI san SPI dan mencantumkan
nama, kualifikasi profesional dan tanda tangan Penilai berikut tim
pelaksananya. Pernyataan Penilaian harus mengkonfirmasi bahwa:
1. Persyaratan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian
adalah benar sesuai dengan pemahaman terbaik dari Penilai;
2. Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang
dilaporkan;
3. Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap properti yang dinilai
(jika terdapat kepentingan tertentu harus disebutkan);
4. Imbalan jasa Penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang
dilaporkan;
5. Penilaian dilakukan dengan memnuhi ketentuan KEPI dan SPI;
6. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang
ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai yang
diakui Pemerintah.
7. Penilai memiliki pemahaman atas objek penilaian yang dinilai;
8. Penilai melakukan (atau dalam kondisi tertentu tidak melakukan – lihat
juga SPI 103 – Lingkup Penugasan dan standar teknis lain pada seri
300) inspeksi terhadap objek penilaian yang dinilai dan;
9. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian,
telah menyediakan bantuan profesional dalam menyiapkan laporan
penilaian.

128
g) Kondisi dan syarat pembatas;
Menyatakan semua adanya pembatasan yang mendasari kesimpulan nilai.
Kondisi dan syarat pembatas seharusnya tidak disalahartikan dengan
pemahaman asumsi dan asumsi khusus.
h) Mencantumkan nama, kualifikasi profesional dan tanda tangan
Penilai.
5.2 Jenis dan penyajian Laporan Penilaian ditentukan oleh Penilai dan Pemberi
Tugas sesuai dengan yang dinyatakan dalam lingkup penugasan. Jenis laporan
dapat dipilih salah satu dari jenis pelaporan yang meliputi; Laporan Penilaian
Terinci, Laporan Penilaian Ringkas dan Laporan Penilaian Terbatas.
5.3 Isi dan panjangnya laporan tergantung dari maksud dan tujuan penilaian,
persyaratan hukum, jenis objek penilaian dan sifat serta kompleksitas dari
permasalahan penilaian.
5.4 Apabila laporan penilaian dikirimkan secara elektronik, seorang Penilai harus
melakukan langkah yang wajar untuk melindungi integritas data/tulisan dalam
laporan dan memastikan tidak terjadi kesalahan selama proses pengiriman.
Piranti lunak (software) yang digunakan seharusnya memberikan
perlindungan/pengamanan dalam pengiriman.
a) Mengidentifikasikan asal tempat tanggal dan waktu pengiriman serta
penerimaan. Piranti lunak harus dapat mengkonfirmasi bahwa kuantitas
data/tulisan yang dikirimkan sesuai dengan yang diterima dan
memberikan laporan dengan format “read only” kepada semua pihak
selain Penilai yang bersangkutan.
b) Penilai harus memastikan tanda tangan digital dilindungi dan berada di
bawah kendali Penilai sepenuhnya melalui password (nomor identifikasi
pribadi), perangkat keras (kartu keamanan) atau cara yang lainnya. Sebuah
tanda tangan dibubuhkan pada sebuah laporan secara elektronik sesuai
dengan aslinya dan mempunyai tingkat pertanggungjawaban yang sama
dengan sebuah tanda tangan tertulis dalam sebuah salinan kertas laporan.
c) Salinan laporan penilaian baik dalam bentuk kertas atau elektronik yang
dikirim secara elektronik harus disimpanoleh Penilai untuk beberapa
waktu yang disyaratkan oleh peraturan Perundangan. Arsip laporan yang
dikirim secara elektronik perlu disimpan secara elektronik, magnetik atau
media lainnya.
129
5.5 Kaji Ulang Penilaian
a) laporan kaji ulang penilaian harus disusun sebagaimana yang diatur SPI
107.
b) Sebagian pemenuhan yang disampaikan dalam butir 5.5.a) secara eksplisit
termasuk dalam laporan atau sebagai bagian dari dokumen pendukung
lainnya (perjanjian penugasan, Lingkup Penugasan, Standar Pengendalian
Mutu dari kantor/instansi).

6.0 Pembahasan
6.1 Menyusun kesimpulan penilaian secara lengkap dan mudah dimengerti serta
tidak menimbulkan kesalahpahaman
6.2 Konteks dimana kesimpulan penilaian dilaporkan adalah sama penting dengan
dasar dan akurasi kesimpulan nilai itu sendiri. Kesimpulan nilai seharusnya
didasarkan pada referensi dari fakta pasar dan prosedur serta alasan yang
mendukung kesimpulan
6.3 Mengkomunikasikan jawaban dari pertanyaan penilaian dalam sebuah sikap
yang logis dan konsisten membutuhkan sebuah pendekatan metodologikal yang
memungkinkan pengguna memahami proses yang dilakukan dan relevansinya
terhadap kesimpulan
6.4 Laporan seharusnya mengarahkan pembaca agar benar-benar mengerti opini
yang dikemukakan oleh Penilai dan juga sekaligus dapat dibaca dan dipahami
oleh seseorang yang tidak memiliki pengetahuan tentang properti secara
memadai
6.5 Laporan seharusnya menyajikan kejelasan, transparansi, dan pendekatan yang
konsisten
6.6 Penilai seharusnya berhati-hati sebelum mengizinkan hasil penilaiannya untuk
digunakan selain untuk tujuan yang semula telah disetujui.

7.0 Syarat Pengungkapan


7.1 Jika penilaian dibuat oleh seorang Penilai Internal, pengungkapan khusus harus
dicantumkan dalam laporan penilaian mengenai keberadaan dan sifat hubungan
antara Penilai dan pihak pemilik/penguasa aset.

130
7.2 Jika seorang Penilai dalam penugasan penilaian memiliki kapasitas lebih dari
seorang Penilai, seperti berperan sebagai agen independen atau imparsial,
konsultan atau penasehat bagi suatu perusahaan, atau sebagai perantara
(mediator), Penilai harus menyebutkan peran khusus yang disandangnya dalam
tiap penugasan tersebut.
7.3 Penilai harus mengungkapkan setiap penyimpangan dari standar ini untuk
memenuhi ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

8.0 Ketentuan Penyimpangan


8.1 Tidak ada penyimpangan yang diperbolehkan kecuali dapat memenuhi
persyaratan bahwa setiap laporan penilaian menyatakan secara jelas dan akurat
kesimpulan penilaian dan mengungkapkan secara jelas semua asumsi, dan
asumsi khusus yang memengaruhi penilaian dan kesimpulan nilai.
8.2 Jika Penilai diminta untuk melaksanakan penugasan yang menyimpang dari
persyaratan ini atau mengakibatkan dilaksanakannya pekerjaan yang kurang
dari atau berbeda dengan yang lazim dilaksanakan dengan memenuhi SPI dan
KEPI, Penilai hanya dapat menerima dan melaksanakan penugasan tersebut
apabila kondisi di bawah ini dipenuhi:
a) Penilai menentukan bahwa instruksi tersebut tidak akan cenderung
menyesatkan pengguna laporan penilaian;
b) Penilai menentukan bahwa penilaian tidak menjadi sangat terbatas yang
membuat hasil penilaian tidak lagi dapat dipercaya dan andal untuk tujuan
yang diharapkan dan penggunaan dari penilaian;
c) Penilai memberi masukan kepada Pemberi Tugas bahwa instruksi yang
diberikan merupakan penyimpangan dari SPI yang harus diungkapkan
sepenuhnya dalam Laporan Penilaian
8.3 Dalam segala kondisi yang melibatkan penyimpangan dari pelaporan Nilai
Pasar, Penilai harus mengidentifikasi dengan jelas bahwa penilaian yang
dilaporkan adalah berbeda dengan Nilai Pasar.

131
9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku
9.1 Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 105 – Pelaporan Penilaian.
9.2 SPI 105 ini ditetapkan pada tanggal 1 Agustus 2018 dan mulai berlaku secara
efektif pada tanggal 1 Februari 2019.

132
Standar Penilaian Indonesia 106
(SPI 106)
Pendekatan dan Metode Penilaian
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan persyaratan yang tercantum dalam
Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1 Penerapan Pendekatan dan Metode Penilaian merupakan tahapan yang harus
dilewati Penilai sebelum kesimpulan dan opini nilai dihasilkan. Pemilihan
pendekatan penilaian yang sesuai sangat bergantung kepada pertimbangan
seperti tujuan dan Dasar Nilai yang ditetapkan, tersedianya informasi dan data
masukan penilai dan metode atau teknis yang diterapkan oleh pelaku pasar yang
relevan.
1.2 Proses pelaksanaan implementasi salah satunya berisikan pendekatan penilaian
setelah tahapan investigasi dilakukan. Hasil investigasi yang diperoleh Penilai
akan diproses melalui analisis berdasarkan pasar atau kewajaran data yang
digunakan, dan selanjutnya data dimaksud akan dijadikan dasar inputan atau
data masukan penilaian dalam penerapan Pendekatan dan Metode Penilaian.
1.3 Dalam pemenuhan hasil penelitian yang dapat diyakini dan dipercaya,
penerapan Pendekatan Penilaian maupun metode yang digunakan sudah
seharusnya didasari kepada suatu pedoman yang terstandar secara konsisten.
Untuk itu, dibutuhkan standar penilaian yang dapat dijadikan prinsip dalam
pengaplikasian Pendekatan dan Metode Penilaian yang digunakan.

2.0 Ruang Lingkup


2.1 SPI ini sebagai bagian yang tidak terlepas dari tahapan implementasi yang diatur
dalam SPI 04, sehingga secara bersamaan berlaku untuk kepada semua
penugasan penilaian;
2.2 Penilai harus memilih pendekatan dan metode penilaian yang tepat dan sesuai.
Selain mendasari pemilihan pendekatan dan metode penilaian sesuai yang diatur
dalam standar ini, dan secara bersamaan Penilai seharusnya melihat metode dari
pengatuan yang ada dalam Standar Teknis.
2.3 Standar ini berhubungan dengan beberapa standar teknis lainnya pada seri 300.

133
3.0 Definisi
3.1 Depresiasi merujuk kepada penyesuaian yang diperhitungkan untuk
mengestimasi biaya pembuatan aset dengan utilitas yang setara guna
merefleksikan dampak terhadap nilai dari berbagai keusangan yang
mempengaruhi aset yang dinilai.
3.2 Metode Biaya Pengganti, Metode yang mengindikasikan nilai dengan
menghitung biaya untuk membuat aset yang serupa dengan utilitas yang setara.
3.3 Metode Biaya Reproduksi, Metode yang mengindikasikan nilai dengan
menghitung biaya untuk membuat replika aset.
3.4 Metode Diskonto Arus Kas (DFC), arus kas yang diproyeksikan
didiskontokan kembali ke tanggal penilaian, menghasilkan nilai kini dari aset.
3.5 Metode Penjumlahan, Metode yang menghitung nilai aset dengan
menjumlahkan nilai dari setiap bagian komponennya.
3.6 Metode Pembanding Perdagangan Tercatat di Bursa menggunakan
informasi dari pembanding aset yang diperdagangkan di bursa yang sama atau
sejenis dengan aset yang dinilai untuk mendapatkan indikasi nilai.
3.7 Metode Perbandingan Data Pasar yaitu menggunakan informasi dari
transaksi yang melibatkan aset yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai
untuk mendapatkan indikasi nilai.
3.8 Model Pertumbuhan Konstan/Gordon Growth Model, Model pertumbuhan
konstan mangasumsikan aset tumbuh (menurun) pada tingkat yang konstan
selamanya.
3.9 Nilai Terminal, nilai pada akhir periode proyeksi eksplisit dari semua arus kas
proyeksi yang tersisa Nilai Terminal dari beberapa aset mungkin sedikit
berhubungan atau tidak ada hubungan sama sekali dengan arus kas yang
mendahuluinya. Nilai Terminal dapat berupa nilai sisa/biaya pelepasan.
3.10 Pendekatan Biaya memberikan indikasi nilai menggunakan prinsip ekonomi
bahwa pembeli akan membayar aset tidak lebih dari biaya untuk mendapatkan
aset dengan utilitas yang sama, baik melalui pembelian atau dengan pembuatan
konstruksi dengan mengecualikan faktor-faktor seperti waktu yang tidak
semestinya, ketidaknyamanan, risiko atau faktor-faktor lainnya.
3.11 Pendekatan Pendapatan memberikan indikasi nilai dengan mengkonversi arus
kas masa denpan menjadi satu nilai saat ini. Pada Pendekatan Pendapatan, nilai

134
aset ditentukan dengan referensi kepada pendapatan arus kas atau penghematan
biaya yang dihasilkan aset.
3.12 Pendekatan Pasar memberikan indikasi nilai dengan membandingkan aset
dengan aset lainnya yang identik atau sebanding dimana terdapat informasi
harga.
3.13 Tingkat diskonto, tingkat pengembalian yang digunakan untuk
mendiskontokan proyeksi arus kas yang merefleksikan nilai waktu dari uang,
resiko terkait dengan jenis arus kas dan operasional masa depan dari aset.
3.14 Definisi lain yang terikat dengan standar ini dapat dilihat dalam Daftar Istilah
(Glossary).

4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi


SPI ini memberikan pedoman mengenai penerapan Pendekatan dan Metode Penilaian
yang harus dijalankan oleh Penilai dan berlaku juga dalam penilaian untuk tujuan
pelaporan keuangan terkait dengan akuntansi Nilai Wajar dan nilai lainnya yang
merujuk kepada standar yang berlaku.

5.0 Persyaratan Standar


5.1 Penilai harus memberikan pertimbangan dalam menentukan pendekatan
penilaian yang relevan dan tepat. Ketiga pendekatan yang dijelaskan dan
ditentukan dibawah ini adalah pendekatan utama yang digunakan dalam
penilaian. Kesemuanya didasarkan kepada prinsip-prinsip ekonomi dalam
penilaian meliputi keseimbangan harga, antisipasi dan substitusi. Secara prinsip
pendekatan penilaian terdiri dari :
a) Pendekatan Pasar
b) Pendekatan Pendapatan, dan
c) Pendeatan Biaya.
5.2 Setiap pendekatan penilaian ini memiliki berbagai metode penerapan yang
berbeda dan terinci
5.3 Tujuan pemilihan pendekatan dan metode penilaian untuk aset adalah
mendapatkan metode yang paling sesuai dalam keadaan tertentu. Tidak ada satu

135
metode khusus yang sesuai di setiap situasi yang ada. Proses pemilihan,
seharusnya mempertimbangkan, paling tidak :
a) Dasar dan premis nilai yang sesuai, ditentukan oleh persyaratan dan
tujuan penugasan penilaian,
b) Kekuatan dan kelemahan dari pendekatan dan metode penelitian yang
mungkin diterapkan,
c) Kesesuaian dari setiap metode dilihat dari karakteristik aset, dan
pendekatan atau metode yang umum digunakan oleh pelaku pasar dalam
pasar yang relevan, dan
d) Ketersediaan dari informasi yang andal yang dibutuhkan dalam
penerapan metode atau beberapa metode.
5.4 Penilai tidak diharuskan untuk menggunakan lebih dari satu pendekatan
dan/atau metode dalam penilaian, khususnya apabila Penilai memiliki tingkat
keyakinan yang tinggi mengenai akurasi dan keandalan dari satu metode,
dengan mempertimbangkan fakta dan kondisi dari penugasan penilaian.
Namun demikian, apabila terdapat keterbatasan fakta atau data masukan yang
dapat diobservasi di pasar untuk penerapan satu metode dalam menghasilkan
kesimpulan yang dapat diandalkan, Penilai seharusnya mempertimbangkan
penggunaan berbagai pendekatan dan metode, serta menggunakan lebih dari
satu pendekatan penilaian atau metode untuk mendapatkan indikasi nilai.
Apabila lebih dari satu pendekatan atau metode digunakan, atau bahkan
beberapa metode dalam satu pendekatan, kesimpulan nilai yang dihasilkan
dari pendekatan dan/atau metode tersebut seharusnya wajar dan proses
analisis serta rekonsiliasi dari beberapa indikasi nilai menjadi satu
kesimpulan tanpa melakukan ‘averaging’ (merata-ratakan) dan
seharusnya dijelaskan Penilai di dalam laporan.
5.5 SPI ini membahas mengenai berbagai metode dalam Pendekatan Pasar,
Pendapatan, dan Biaya, namun tidak memberikan daftar lengkap dari seluruh
metode yang mungkin digunakan. Beberapa metode yang tidak dibahas dalam
SPI ini termasuk metode penentuan harga opsi (Option Pricing method – OPM),
metode simulasi/Monte Carlo, dan metode probability-weighted expected-
return (PWERM). Pemilihan metode yang sesuai untuk berbagai penugasan
penilaian merupakan tanggung jawab Penilai. Penggunaan metode yang

136
tidak dinyatakan dalam SPI dapat dinyatakan tepat memenuhi SPI sejauh
Penilai dapat memberikan referensi yang sesuai.
5.6 Apabila berbagai pendekatan dan/atau metode menghasilkan indikasi nilai
yang berbeda jauh, Penilai seharusnya melaksanakan prosedur untuk
memahami alasan perbedaan tersebut, dimana umumnya tidak tepat
untuk secara sederhana melakukan rata-rata tertimbang (weighting)
terhadap dua atau lebih indikasi nilai yang berbeda jauh. Dalam situasi
tersebut, Penilai seharusnya mempertimbangkan kembali petunjuk pada
butir 5.3 untuk menentukan apakah satu pendekatan/metode memberikan
indikasi yang lebih baik.
5.7 Penilai seharusnya memaksimalkan penggunaan informasi pasar yang
dapat diobservasi untuk ketiga pendekatan penilaian. Penilai harus
melaksanakan analisis yang sesuai untuk mengevaluasi data masukan dan
asumsi yang digunakan dalam penilaian serta kesesuaiannya untuk tujuan
penilaian, tanpa melihat sumber dari data masukan dan asumsi tersebut.
5.8 Walaupun tidak ada satu pendekatan atau metode yang dapat diterapkan dalam
semua kondisi, informasi harga dari pasar aktif umumnya dianggap sebagai
bukti pasar terkuat. Beberapa Dasar Nilai seperti Nilai Pasar mungkin melarang
Penilai untuk membuat penyesuaian secara subyektif terhadap informasi
harga dari pasar aktif. Informasi harga dari pasar yang tidak aktif
mungkin masih merupakan bukti pasar yang dapat diterima, penyesuaian
secara subyektif diperbolehkan namun dengan dasar yang wajar dan
diungkapkan dalam laporan penilaian.

6.0 Pembahasan
6.1 Pendekatan Pasar
a) Pendekatan Pasar memberikan indikasi nilai dengan membandingkan aset
dengan aset lainnya yang identik atau sebanding dimana terdapat
informasi harga.
b) Pendekatan Pasar seharusnya diterapkan dan diberikan bobot signifikan
dalam kondisi berikut :
1. Aset yang dinilai baru saja dijual dalam transaksi yang sesuai
untuk pertimbangan yang terdapat dalam Dasar Nilai yang
digunakan,

137
2. Aset yang dinilai atau aset yang secara langsung substansial
sejenis diperdagangkan di publik secara aktif, dan/atau
3. Terdapat beberapa transaksi dan/atau transaksi terkini yang dapat
diobservasi untuk aset yang secara substansial sejenis.
c) Jika kondisi dalam butir 6.1.b) di atas tidak terpenuhi, maka terdapat
beberapa kondisi tambahan yang menyebabkan Pendekatan Pasar dapat
diterapkan dan mendapatkan bobot yang signifikan, dengan
mempertimbangkan apakah pendekatan lainnya dapat diterapkan dan
diberikan bobot untuk mendukung indikasi nilai dari Pendekatan Pasar:
1. Transaksi yang melibatkan aset yang dinilai atau aset yang secara
substansial sejenis tidak terjadi dalam kurun waktu belakangan ini
dengan mempertimbangkan tingkat volatilitas dan aktivitas di
pasar.
2. Aset yang dinilai atau aset yang secara substansial sejenis
diperdagangkan di publik, tapi tidak secara aktif.
3. Informasi di transaksi pasar tersedia, namun aset sejenis memiliki
perbedaan signifikan terhadap aset yang dinilai, dan berpotensi
membutuhkan penyesuaian yang subyektif.
4. Informasi dari transaksi terkini tidak dapat diandalkan (misalnya
dari informasi yang tidak dapat dikonfirmasi, pembeli sinergistik,
tidak bebas ikatan/arm’s-length, penjualan terpaksa/distressed,
dan sebagainya).
5. Faktor utama yang mempengaruhi nilai aset adalah harga yang
dapat diperoleh dipasar daripada biaya reproduksi atau
kemampuannya untuk menghasilkan pendapatan.
d) Sifat beberapa aset yang heterogen berarti seringkali tidak mungkn untuk
mendapatkan bukti transaksi yang identik atau mirip di pasar. Bahkan
dalam situasi dimana Pendekatan Pasar tidak digunakan, penggunaan data
masukan berbasis pasar seharusnya dimaksimalkan dalam penerapan
pendekatan lainnya (misalnya tolak ukur penilaian berbasis pasar seperti
imbal hasil efektif - effective yield dan tingkat pengambalian – rates of
return).
e) Ketika informasi pasar pembanding tidak berhubungan dengan aset yang
sama atau secara substansial sejenis, Penilai harus melaksanakan analisis
138
perbandingan kualitatif dan kuantitatif dari persamaan dan perbedaan di
antara aset pembanding dan aset yang dinilai. Seringkali diperlukan untuk
dilakukannya penyesuaian berdasarkan analisis komparatif ini.
Penyesuaian tersebut harus wajar dan Penilai harus mendokumentasikan
alasan untuk penyesuaian dan bagaimana hal tersebut dikuantifikasi.
f) Pendekatan Pasar seringkali menggunakan pengali pasar (market
multiples) yang didapatkan dari kumpulan data pembanding, masing-
masing dengan pengali yang berbeda. Pemilihan pengali yang sesuai
dalam kisaran tersebut membutuhkan pertimbangan, dengan
mempertimbangkan faktor kualitatif dan kuantitatif.
6.2 Metode dalam Pendekatan Pasar
Metode Perbandingan Data Pasar
a) Metode Perbandingan Data Pasar, dalam penilaian bisnis juga dikenal
sebagai Guideline Transaction Method sedangkan dalam penilaian
properti dikenal sebagai Direct Comparison Method, yaitu
menggunakan informasi dari transaksi atau penawaran yang melibatkan
aset yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai untuk mendapatkan
indikasi nilai.
b) Ketika Perbandingan Data Pasar yang dipertimbangkan berkaitan
dengan aset yang dinilai, metode ini terkadang disebut sebagai metode
transaksi sebelumnya (prior transaction method).
c) Apabila hanya terdapat beberapa transaksi atau bahkan tidak terdapat
data transaksi yang dapat diandalkan (harga kuotasian), Penilai dapat
mempertimbangkan harga dari aset identik atau sejenis yang ditawarkan
untuk dijual, dengan syarat bahwa relevansi dari informasi ini
diungkapkan secara jelas, dengan syarat bahwa relevansi dari informasi
ini diungkapkan secara jelas, dianalisis secara kritikal dan
didokumentasikan. Metode ini juga dapat disebut sebagai comparable
listings method dan seharusnya tidak digunakan sebagai satu-satunya
indikasi nilai, namun dapat digunakan sebagai salah satu pertimbangan
bersama dengan metode lainnya. Pada kondisi dimana Penilai tidak
dapat menggunakan data lainnya, maka metode ini dapat diterima
sebagai satu-satunya metode dengan memberikan justifikasi dan alasan
yang memadai. Ketika mempertimbangkan penawaran jual atau beli,
139
bobot yang diberikan kepada harga penawaran seharusnya
mempertimbangkan tingkat komitmen dan kondisi lainnya yang melekat
pada harga serta berapa lama aset tersebut telah ditawarkan di pasar.
Sebagai contoh, penawaran yang mewakili komitmen yang mengikat
untuk membeli atau menjual aset pada harga tertentu dapat diberikan
bobot yang lebih besar daripada harga yang dikutip tanpa adanya
komitmen yang mengikat.
d) Metode Perbandingan Data Pasar dapat menggunakan beragam variasi
dari bukti pembanding yang berbeda, juga dikenal sebagai unit
perbandingan, yang membentuk basis dari perbandingan. Sebagai
contoh, beberapa dari berbagai unit perbandingan yang umum
digunakan dalam penilaian real properti adalah harga per meter persegi,
sewa per meter persegi dan tingkat kapitalisasi. Beberapa dari unit
perbandingan yang umum digunakan dalam penilaian bisnis adalah
pengali EBTIDA, pengali pendapatan bersih (earnings), pengali
pendapatan (revenue) dan pengali nilai buku. Beberapa dari unit
perbandingan yang umum digunakan dalam penilaian instrumen
keuangan adalah tolak ukur (satuan pengukuran) seperti yield dan spread
tingkat bunga. Unit perbandingan yang sama digunakan pelaku pasar
dapat berbeda antara berbagai kelas aset dan lintas industri serta
geografi.
e) Bagian dari Meode Perbandingan Data Pasar adalah matrix prioritas
yang terutama digunakan untuk menilai beberapa jenis instrumen
keuangan seperti efek berupa utang tanpa bergantung secara eksklusif
pada harga kuotasian untuk efek tersebut secara spesifik, tetapi lebih
bergantung kepada hubungan efek yang dinilai kepada efek kuotasian
yang menjadi tolak ukur dan atribut lainnya (seperti yield).
f) Beberapa langkah penting dalam metode Perbandingan Data Pasar
adalah :
1. Mengidentifikasi unit perbandingan yang digunakan oleh pelaku
pasar pada pasar yang relevan.
2. Mengidentifikasi data transaksi atau penawaran pembanding yang
relevan dan menghitung tolak ukur utama penilaian (key valuation
metrics) pada data tersebut.
140
3. Melaksanakan analisis perbandingan yang konsisten terhadap
persamaan dan perbedaan kualitatif dan kuantitatif antara aset
pembanding dengan aset yang dinilai.
4. Membuat penyesuaian yang diperlukan (jika ada) terhadap tolak
ukur utama penilaian untuk merefleksikan perbedaan antara aset
yang dinilai dengan aset pembanding (lihat butir 6.2.h).
5. Menerapkan tolak ukur utama penlaian yang disesuaikan terhadap
aset yang dinilai, dan
6. Apabila digunakan beberapa tolak ukur utama penilaian, maka
dapat dilakukan rekonsiliasi terhadap indikasi nilai.
g) Penilai seharusnya memilih data transaksi atau penawaran pembanding
dalam konteks berikut :
1. Bukti dari beberapa data transaksi lebih disarankan daripada hanya
satu transaksi atau kejadain. Dalam hal Penilai tidak memperoleh
data transaksi, Penilai dapat menggunakan beberapa data
penawaran (lihat butir 6.2.c)).
2. Bukti dari data pembanding aset yang sangat mirip (idealnya
identik) memberikan indikasi nilai yang lebih baik daripada aset
dimana harga transaksi membutuhkan penyesuaian yang
signifikan.
3. Data transaksi yang terjadi lebih dekat dengan tanggal penilaian
lebih mewakili pasar pada tanggal tersebut daripada transaksi yang
terjadi lebih lama, terutama pada pasar yang cepat berubah.
4. Untuk sebagian besar Dasar Nilai, transaksi seharusnya bersifat
bebas kepentingan (arm’s lenght) di antara pihak-pihak yang tidak
terkait.
5. Informasi yang memadai mengenai transaksi seharusnya tersedia
untuk memungkinkan Penilai mengembangkan pemahaman yang
wajar atas aset pembanding dan mengkaji tolak ukur
penilaian/bukti pembanding.
6. Informasi atas perbandingan data pasar seharusnya berasal dari
sumber yang dapat dipercaya dan diandalkan, dan
7. Transaksi aktual memberikan bukti yang lebih baik dari pada
penawaran atau transaksi yang belum terjadi.
141
h) Penilai seharusnya mengalanisis dan membuat penyesuaian untuk
berbagai perbedaan material antara berbandingan data pasar dan aset
yang dinilai. Contoh dari perbedaan umum yang dapat mensyaratkan
adanya penyesuaian, antara lain:
1. Karakteristik fisik (umur, ukuran, spesifikasi, dan lain-lain)
2. Restriksi yang relevan baik untuk aset yang dinilai atau aset
pembanding
3. Lokasi geografis (lokasi aset dan/atau lokasi aset paling mungkin
ditransaksikan/digunakan) beserta kondisi ekonomi dan peraturan
perundagan yang berlaku,
4. Profitabilitas atau kapasitas menghasilkan keuntungan dari aset
5. Pertumbuhan historis dan yang diharapkan
6. Tingkat imbal hasil (yield) atau kupon,
7. Jenis kolateral (untuk instrumen keuangan)
8. Persyaratan yang tidak umum dalam perbandingan data pasar,
9. Perbedaan yang terkait dengan marketabilitas dan karakteristik
kontrol dari aset pembanding dan aset yang dinilai, dan
10. Karakteristik kepemilikan (misal bentuk hukum dari kepemilikan,
jumlah presentase yang dimiliki).
Metode Pembanding Perdagangan Tercatat di Bursa (Guideline Publicly-
traded Comparable Method)
i) Metode Pembanding Perdagangan Tercatat di Bursa (Guideline
Publicly-traded Comparable Method) menggunakan informasi dari
pembanding/aset yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai yang
diperdagangkan di bursa untuk mendapatkan indikasi nilai.
j) Metode ini mirip dengan metode perbandingan data pasar. Namun
demikian, terdapat beberapa perbedaan dikarenakan pembanding berasal
dari aset yang diperdagangkan di bursa, yaitu :
1. Tolak ukur penilaian/bukti pembanding tersedia pada tanggal
penilaian.
2. Informasi detail dari pembanding tersedia dalam dokumen publik
(public filings), dan
3. Informasi yang terdapat dalam dokumen publik dibuat dengan
mengacu kepada standar akuntansi yang dipahami dengan baik.
142
k) Metode ini seharusnya digunakan hanya jika aset yang dinilai memiliki
kemiripan yang cukup dengan aset pembanding yang diperdagangkan
dibursa untuk memungkinkan adanya perbandingan yang berarti.
l) Langkah kunci dalam metode pembanding perdagangan terbuka adalah:
1. Mengidentifikasi tolak ukur penilaian/bukti pembanding yang
digunakan pelaku pasar pada pasar yang relevan.
2. Mengidentifikasi pembanding perdagangan terbuka yang relevan
dan menghitung tolak ukur utama penilaian untuk transaksi
tersebut.
3. Melaksanakan analisis perbandingan yang konsisten terhadap
persamaan dan perbedaan kualitatif dan kuantitatif antara
perdagangan terbuka pembanding dengan aset yang dinilai,
4. Membuat penyesuaian yang diperlukan, apabila ada, terhadap
tolak ukur utama penelitian untuk merefleksikan perbedaan antara
aset yang dinilai dengan perdagangan terbuka pembanding,
5. Menerapkan tolak ukur utama penelitian yang disesuaikan
terhadap aset yang dinilai, dan
6. Apabila digunakan beberapa tolak ukur penilaian, maka dapat
dilakukan rekonsiliasi terhadap indikasi nilai,
m) Penilai harus memilih perdagangan terbuka pembanding dalam konteks
berikut :
1. Penggunaan beberapa perdagangan terbuka pembanding yang
sejenis lebih disarankan daripada hanya menggunakan satu
perusahaan pembanding.
2. Bukti transaksi dari perusahaan pembanding (misalnya, dengan
segmen pasar yang sama, area geografis, ukuran pendapatan
dan/atau aset, tingkat pertumbuhan, margin profit, leverage,
likuiditas dan diversifikasi) memberikan indikasi nilai yang lebih
baik daripada pembanding yang membutuhkan penyesuaian yang
signifikan.
3. Efek yang aktif diperdagangkan memberikan bukti yang lebih
berarti daripada efek yang jarang diperdagangkan.
n) Penilai seharusnya menganalisis dan membuat penyesuaian untuk
berbagai perbedaan material anatara perdagangan terbuka pembanding
143
dan aset yang dinilai. Contoh dari perbedaan yang umum ditemui yang
membutuhkan penyesuaian, termasuk diantaranya:
1. Karakteristik perusahaan (lama beroperasi, ukuran perusahaan,
klasifikasi perusahaan, dan lain-lain).
2. Diskon dan premium yang relevan (lihat butir 6.2.q)).
3. Restriksi yang relevan pada aset yang dinilai atau aset
pembanding.
4. Lokasi geografis dari perusahaan dan kondisi ekonomi serta
ketentuan perundang-undangan.
5. Profitabilitas atau kemampuan menghasilkan keuntungan dari
aset.
6. Tingkat pertumbuhan historis dan yang diharapkan.
7. Perbedaan yang terkait dengan karakteristik marketabilitas
pengendalian dari aset pembanding dan aset yang dinilai, dan;
8. Bentuk kepemilikan.

Pertimbangan lainnya dalam Pendekatan Pasar


o) Paragraf ini membahas sebagian dari pertimbangan khusus tertentu yang
merupakan bagian dari Pendekatan Pasar.
p) Penilaian secara rule of thumb dengan menggunakan tolak ukur berbasis
pengalaman terkadang dipertimbangkan dalam Pendekatan Pasar. Namun
demikian, indikasi nilai yang dihasilkan dari penggunaan cara tersebut
seharusnya tidak diberikan bobot yang substansial kecuali dapat
diperlihatkan bahwa pembeli dan penjual secara signifikan bergantung
pada cara ini.
q) Dalam Pendekatan Pasar, dasar fundamental untuk membuat
penyesuaian adalah menyesuaikan perbedaan di antara asset yang dinilai
dengan transaksi data pasar atau efek yang diperdagangkan di public.
Beberapa penyesuaian yang umum ditemuka dalam Pendekatan Pasar
dikenal sebagai diskon dan premium.
1. Diskon untuk Lack of Marketability (DLOM) seharusnya
diterapkan apabila pembanding dianggap memiliki marketabilitas
yang superior dibandingkan asset yang dinilai. DLOM
merefleksikan konsep bahwa ketika membandingkan asset yang
144
identic, asset yang siap dipasarkan akan memiliki nilai lebih tinggi
daripada asset dengan periode pemasaran yang panjang atau
terdapat restriksi untuk menjual asset. Sebagai contoh, efek yang
bebas diperdagangkan di pasar modal dapat diperjualbelikan
nyaris secara instan sedangkan saham perusahaan tertutup akan
membutuhkan periode waktu yang signifikan untuk
mengidentifikasikan pembeli yang potensial dan menyesuaikan
transaksi. Banyak Dasar Nilai yang memperbolehkan
pertimbangan atas batasan marketabilitas yang spesifik pada
pemilik tertentu. DLOM dapat dikuantifikasi dengan
menggunakan metode yang sesuai, antara lain dapat dihitung
menggunakan option pricing model, studi yang membandingkan
nilai dari satu perdagangan terbuka yang dapat diperdagangkan
dan yang tidak dapat diperdagangkan (restricted stock), atau studi
yang membandingkan nilai dari saham perusahaan sebelum dan
sesudah penawaran terbuka kepada public (IPO).
2. Premi Kendali (terkadang disebut sebagai Premium Akusisi
Pelaku pasar atau Market Participant Acquisition Premium –
MPAP) dan diskon untuk tidak adanya kendali (Discont for Lack
of Control – DLOC) dapat diterapkan untuk merefleksikan
perbedaan antara pembanding dengan asset yang dinilai berkaitan
dengan kemampuan membuat keputusan dan perubahan yang bisa
dibuat sebagai hasil dari adanya kendali. Jika semua hal lainya
adalah sama, pelaku pasar umumnya memilih adanya kendali
(control) atas asset daripada tidak adanya kendali. Bagaimanapun,
keinginan investor untuk membayar Premi Kendali atau DLOC
pada umumnya merukan factor dimana kemampuan untuk
melaksanakan pengendalian akan meningkatkan keuntungan
ekonomi yang tersedia untuk pemilik dari asset tersebut. Premi
Kontrol dan DLOC dapat dikuantifikasi menggunakan metode
yang sesuai, namun umumnya dihitung dengan didasarkan kepada
baik analisis dari peningkatan atas arus kas spesifik atau
penurunan dalam tingkat resiko yang terkait dengan adanya
kendali atau dengan membandingkan harga hasil observasi yang
145
dibayarkan atas transaksi kepemilikan saham pengendali di pasar
dengan harga saham sebelumm transaksi tersebut diumumkan.
Contoh kondisi dimana CP dan DLOC seharusnya
dipertimbangkan termasuk diantaranya:
a. Saham perdagangan terbuka umumnya tidak memiliki
kemampuan untuk membuat keputusan terkait dengan
operasional perusahaan (lack of control). Karenanya, pada
saat menerapkan metode pembanding perdagangan terbuka
untuk menilai asset yang merefleksikan kendali perusahaan,
premi kendali seharusnya diterapkan, atau
b. Transaksi yang digunakan dalam metode guideline sering
merefleksikan transaksi dari hak kepentingan yang memiliki
kendali. Apabila metode ini digunakan untuk menilai asset
yang merefleksikan hak minoritas, DLOC sesuai untuk
diterapkan.
3. Diskon Blok (blockage discount) terkadang diterapkan pada saat asset
yang dinilai mewakili sejumlah besar saham dari efek yang
diperdagangkan di public dimana pemilik tidak dapat menjual asset
tersebut secara cepat di pasar public tanpa adanya dampak negative
terhadap harga perdagangan. Blockage discount dapat dikuantifikasi
menggunakan metode apapun yang sesuai tapi umumnya model
digunakan dengan mempertimbangkan lamanya waktu yang dibutuhkan
oleh pemilik untuk menjual saham tanpa secara negative mempengaruhi
harga perdagangan (yaitu dengan menjual relative porsi kecil saham dari
volume penjualan harian tipikal saham tersebut setiap hari). Pada
beberapa Dasar Nilai, khususnya nilai wajar untuk tujuan pelaporan
keuangan, diskon blok dilarang diterapkan.
Diskon dalam penilaian untuk penjualan asset dalam jumlah banyak
misalnya real property dikenal istilah enbloc sale untuk penjualan satu
blok kondominium yang memperhitungkan diskon blok.
6.3 Pendekatan Pendapatan
a) Pendekatan Pendapatan memberikan indikasi nilai dengan
mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini. Pada

146
Pendekatan Pendapatan, nilai asset ditentukan referensi kepada
pendapatan, arus kas atau penghematan biaya yang dihasilkan asset.
b) Pendekatan Pendapatan harus diterapkan dan mendapatkan bobot
signifikan pada kondisi berikut:
1. Pelaku pasar melihat kemampuan asset menghasilkan pendapatan
adalah unsur penting yang mempengaruhi nilai, dan/atau
2. Tersedia proyeksi yang wajar [dengan waktu yang sesuai] atas
pendapatan masa depan untuk asset yang dinilai, apabila hanya
terdapat sedikit atau tidak ada pembanding pasar yang relevan
untuk menerepakan pendekatan pasar.
c) Penilai harus mempertimbangkan apakah pendekatan lainya dapat
diterapkan dan diberikan bobot untuk mendukung indikasi nilai dari
Pendekatan Pendapatan dalam kondisi berikut:
1. Pelaku pasar melihat kemampuan asset menghasilkan pendapatan
hanyalah salah satu dari beberapa factor yang mempengaruhi nilai.
2. Terdapat ketidakpastian yang signifikan mengenai estimasi jumlah
dan waktu terjadinya pendapatan di masa depan terkait dengan
asset yang dinilai.
3. Kurangnya akses terhadap informasi terkait dengan asset yang
dinilai (misalnya pemegang saham minoritas mungkin memiliki
akses ke laporan keuangan historis namun tidak untuk
proyeksi/budget) dan/atau
4. Asset yang dinilai belum mulai menghasilkan pendapatan, tapi
diproyeksikan akan menghasilkan.
d) Hal yang fundamental dari pendekatan Pendapatan adalah investor
mengharapkan untuk menerima pengembalian dari investasinya dan
pengembalian tersebut harus merefleksikan tingkat resiko investasi.
e) Umumnya, investor hanya bisa mengharapkan konpensasi atas risiko
sistematis (juga dikenal sebagai risiko pasar atau risiko yang tidak
terdiversifikasi).

147
6.4 Metode – metode dalam Pendekatan Pendapatan
a) Walapun terdapat beberapa cara untuk mengimplementasikan
Pendekatan Pendapatan, namun pada dasarnya adalah mendiskonto arus
kas masa depan menjadi nilai kini. Terdapat variasi dari metode
Diskonto Arus Kas (DCF) dan konsep di bawah ini dapat diterapkan
sebagian atau seluruhnya pada semua motode dalam Pendekatan
Pendapatan.

Metode Diskonto Arus Kas (DCF)


b) Dalam metode DCF, arus kas yang diproyeksikan didiskontokam
kembali ke tanggal penilaian, menghasilkan nilai kini dari asset.
c) Dalam beberapa kondisi untuk asset asset berumur panjang atau
umumnya tidak dapat ditentukan, DCF mungkin mencakup Nilai
Terminal yang mempresentasikan nilai asset pada akhir periode proyeksi
eksplisit.
Dalam kondisi lainnya, nilai asset dapat dikalkulasikan hanya menggunakan
metode dalam perhitungan Nilai Terminal tanpa periode proyeksi eksplisit.
Hal ini terkadang disebut sebagau Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income
Capitalization Methode).
d) Langkah – langkah dalam metode DCF:
1. Tentukan arus kas yang paling sesuai dengan sifat dari asset yang
akan dinilai dan tujuan penugasan (misalkan arus kas sebelum atau
sesudah pajak, arus kas untuk perusahaan atau arus kas untuk
ekuitas, rill atau nominal).
2. Tentukan periode eksplisit yang paling tepat (jika ada), dimana
arus kas diproyeksikan,
3. Siapkan proyeksi arus kas untuk periode tersebut, dimana untuk
penilaian bisnis proyeksi wajib disiapkan manajemen dan dikaji
dan disesuaikan oleh Penilai,
4. Tentukan apakah terdapat Nilai Terminal untuk asset yang dinilai
setelah periode proyeksi eksplisit (jika ada) dan kemudian
tentukan metode Nilai Terminal yang sesuai dengan asset yang
dinilai,
5. Tentukan tingkat diskonto yang sesuai, dan

148
6. Terapkan tingkat diskonto pada arus kas masa depan yang
diproyeksikan, termasuk Nilai Terminal (jika ada).

Jenis Arus Kas


e) Pada saat memilih jenis arus kas yang sesuai untuk sifat asset atau
penugasan, Penilai harus mempertimbangkan factor di bawah ini.
Sebagai tambahan, tingkat diskonto dan data lainya harus konsisten
dengan jenis arus kas yang dipilih.
1. Arus Kas untuk keseluruhan asset atau sebagian hak: Pada
umumnya digunakan arus kas untuk keseluruhan asset atau arus
kan untuk perusahaan (FCFF) dalam penilaian bisnis, namun
demikian, adakalanya tingkat pendapatan lainya dapat juga
digunakan, seperti arus kas ekuitas (setelah pembayaran bunga dan
pokok utang) (FCFF) atau dividen (hanya arus kas yang
didistribusikan kepada pemilik ekuitas). Arus kas untuk
keseluruhan asset/perusahaan adalah yang paling banyak
digunakan karena asset seharusnya secara teoritis memiliki nilai
tunggal yang independen terlepas bagaimana asset tersebut
dibiayai atau apakah pendapatan dibayar sebagai dividen atau
direinvestasikan.
2. Arus kas dapat sebelum atau sesudah pajak: Apabila digunakan
setelah pajak, tingkat pajak yang diterapkan seharusnya konsisten
dengan Dasar Nilai yang digunakan dan umumnya merupakan
tingkat pajak yang berlaku bagi pelaku pasar bukan tingkat pajak
untuk suatu pemilik tertentu.
3. Nominal atau Rill, arus kas rill tidak mempertimbangkan inflasi
sedangkan kas nominal memasukan ekspektasi mengenai inflasi.
Apabila ekpektasi arus kas memasukan tingkat inflasi yang
diharapkan, tingkat diskonto harus memasukan tingkat inflasi
yang sama.
4. Mata uang pilihan, mata uang yang digunakan memiliki dampak
terhadap asumsi terkait dengan inflasi dan risiko. Hal ini khusunya
berlaku untuk Negara berkembang atau pada mata uang dengan
tingkat inflasi yang tinggi.

149
f) Jenis arus kas yang dipilih seharusnya sesuai dengan sudut pandang
pelaku pasar, sebagai contoh arus kas dan tingkat diskonto untuk real
property umumnya dikembangkan dengan dasar sebelum pajak
sedangkan arus kas dan tingkat diskonto untuk bisnis biasanya
dikembangkan dengan dasar setelah pajak. Penyesuaian antara tingkat
sebelum dan setelah pajak merupakan suatu hal yang rumit dan rawan
terhadap kesalahan dan harus diperlakukan dengan hati – hati.
g) Apabila arus kas dikembangkan dalam mata uang (mata uang penilaian)
yang berbeda dengan mata uang yang digunakan dalam proyeksi arus
kas (mata uang fungsional), Penilai seharusnya menggunakan satu dari
kedua metode translasi mata uang berikut ini:
1. Diskontokan arus kas dalam mata uang fungsional menggunakan
tingkat diskonto yang sesuai dengan arus kas fungsional.
Konversikan nilai kini dari arus kas ke dalam mata uang penilaian
menggunakan spot rate seperti kurs tangah Bank Indonesia pada
tanggal penilaian.
2. Gunakan kurva currency exchange forward untuk mentranslasikan
proyeksi mata uang fungsional ke dalam proyeksi mata uang
penilaian dan diskontokan proyeksi menggunakan tingkat
diskonto yang sesuai mata uang penilaian. Apabila kurva currency
exchange forward yang dapat diandalkan tidak tersedia (sebagai
contoh, dikarenakan kurangnya likuiditas dalam pasar pertukaran
mata uang yang relevan), sehingga tidak mungkin untuk
menggunakan metode ini dan hanya metode pada butir 6.2.g).1
yang dapat diterapkan.

Periode Proyeksi Eksplisit


h) Kriteria pemilihan akan tergantung pada tujuan penilaian, sifat asset,
informasi yang tersedia dan Dasar Nilai yang diminta. Untuk asset
dengan umur yang pendek proyeksi arus kas adalah sepanjang umur
asset.
i) Penilai seharusnya mempertimbangkan factor di bawah ini dalam
menentukan periode proyeksi eksplisit;

150
1. Usia asset,
2. Periode yang sesuai dimana tersedia data yang diandalkan sebagai
basis proyeksi,
3. Periode proyeksi eksplisit minimum yang seharusnya cukup bagi
asset untuk mencapai tingkat pertumbuhan dan laba yang stabil,
dimana setelahnya Nilai Terminal dapat digunakan,
4. Dalam penilaian asset siklikal, periode proyeksi eksplisit harus
mencakup keseluruhan siklus, apabila dimungkinkan, dan
5. Untuk asset dengan umur tertentu seperti pada instrument
keuangan arus kas umumnya akan diproyeksikan sepanjang umur
asset.
j) Pada beberapa kasus, khususnya ketika asset beroprasi pada tingkat
pertumbuhan dan laba yang stabil pada tanggal penilaian, Nilai Terminal
mungkin membentuk satu – satunya Dasar Nilai (terkadang disebut
sebagai metode kapitalisasi pendapatan) dan mungkin tidak perlu untuk
mempertimbangkan periode proyeksi eksplisit.
k) Periode kepemilikan yang direncanakan investor seharusnya tidak
menjadi satu – satunya pertimbangan dalam memilih periode proyeksi
eksplisit dan seharusnya tidak berdampak terhadap nilai asset. Akan
tetapi, jika tujuan penilaian untuk menentukan nilai investasi, maka
periode dimana asset direncanakan untuk dimiliki dapat
dipertimbangkan dalam menentukan periode proyeksi eksplisit.

Proyeksi Arus Kas


l) Arus kas untuk periode proyeksi eksplisit dibuat menggunakan
Informasi Keuangan Prospektif (IKP) (proyeksi pendapatan/arus kas
masuk dan pengeluaran/arus kas keluar).
m) Sebagaimana disyaratkan pada butir 6.2.l), tanpa memperhatikan
sumber IKP (misalnya proyeksi manajemen), Penilai harus melakukan
analisis untuk mengevaluasi IKP, asumsi yang mendasari IKP dan
kesesuainya untuk tujuan penilaian. Kesesuaian IKP dan asumsi yang
mendasarinya akan tergantung pada tujuan penilaian dan Dasar Nilai

151
yang dibutuhkan. Sebagai contoh, arus kas untuk menentukan nilai pasar
seharusnya merefleksikan IKP yang akan diantisipasi oleh pelaku pasar;
sebaliknya, nilai investasi dapat dihitung menggunakan arus kas yang
didasarkan pada arus kas yang wajar dari perspektif investor tertentu.
n) Arus kan dibagi menjadi interval periodic yang sesuai (misalnya
mingguan, bulanan, kuartalan, dan tahunan)dengan pilihan interval
tergantung kepada sifat asset, pola arus kas, ketersediaan data dan
panjang periode proyeksi.
o) Proyeksi arus kas harus mencakup seluruh arus kas masuk dan keluar di
masa depan yang berhubungan dengan asset yang dinilai dari perspektif
yang sesuai dengan Dasar Nilai.
p) Pada umumnya, proyeksi arus kas akan merefleksikan salah satu dari
berikut ini;
1. Arus kas kontraktual atau yang dijanjikan,
2. Arus kas tunggal yang paling mungkin,
3. Arus kas ekspektasi dengan pembobotan probabilitas, atau
4. Arus kas masa depan yang memungkinkan dengan berbagai
scenario.
q) Jenis arus kas yang berbeda sering merefleksikan tingkat risiko yang
berbeda dan mungkin membutuhkan tingkat diskonto yang berbeda.
Sebagai contoh, arus kas ekspektasi dengan pembobotan probabilitas
memasukan ekspetasi mengenai seluruh hasil yang dimungkinkan dan
tidak tergantung kepada kondisi atau kejadian tertentu (sebagai catatan
bahwa apabila digunakan arus kas ekspetasi dengan pembobotan
probabilitas, Penilai tidak perlu selalu mempertimbangkan distribusi
dari seluruh arus kas dengan menggunakan model dan teknik yang
kompleks. Sebaliknya, Penilai dapat mengembangkan sejumlah scenario
berbeda dan probabilitas yang meliputi berbagai arus kas yang
dimungkinkan). Arus kas tunggal yang paling mungkin dapat tergantung
kepada kejadian masa depan tertentu dan karenanya dapat merefleksikan
risiko yang berbeda dan memberikan tingkat diskonto yang berbeda.
r) Walaupun Penilai sering menerima Informasi Keuangan Prospektif
(IKP) yang merefleksikan pendapatan dan pengeluaran secara akuntansi,
umumnya disarankan untuk menggunakan arus kas yang akan
152
diantisipasi oleh pelaku pasar sebagai Dasar Nilai. Sebagai contoh,
pengeluaran non-kas dalam akuntansi, seperti depresiasi dan amortisasi,
seharusnya ditambahkan kembali, dan arus kas keluar yang diharapkan
terkait dengan belanja modal atau perubahan pada modal kerja
seharusnya dikurangkan dalam menghitung arus kas.
s) Penilai harus memastikan bahwa efek musiman dan siklikal pada asset
telah secara wajar dipertimbangkan dalam proyeksi arus kas.

Nilai Terminal
t) Apabila asset diharapkan untuk berlanjut setelah periode proyeksi
eksplisit, Penilai harus mengestimasi nilai asset pada akhir periode. Nilai
Terminal kemudian didiskontokan kembali ke tanggal penilaian,
biasanya menggunakan tingkat diskonto yang sama dengan yang
diterapkan pada proyeksi arus kas.
u) Nilai Terminal harus mempertimbangkan:
1. Apakah asset bersifat menurun/memiliki umur terbatas atau umur
tak terhingga, karena hal ini akan mempengaruhi metode yang
akan digunakan dalam menghitung Nilai Terminal,
2. Apakah asset memiliki potensi pertumbuhan masa depan setelah
periode proyeksi eksplisit,
3. Apakah terdapat jumlah uang tertentu yang akan diterima atau
wajib dibayarkan pada akhir periode proyeksi eksplisit yang telah
ditentukan sebelumnya,
4. Ekspektasi tingkat risiko dari asset pada waktu Nilai Terminal
diperhitungkan,
5. Untuk asset yang memiliki siklus, Nilai Terminal seharusnya
mempertimbangkan sifat siklus dari asset dan seharusnya tidak
dilakukan dengan cara yang mengasumsikan arus kas pada tingkat
puncak atau terbawah untuk terus berlanjut selamanya, dan
6. Atribut pajak yang melekat pada asset pada akhir periode proyeksi
eksplisit (jika ada) dan apakah atribut pajak diasumsikan
berlangsung selamanya.
v) Penilai harus menetepkan metode yang wajar untuk menentukan Nilai
Terminal. Meskipun banyak pendekatan dapat digunakan untuk

153
menghitung Nilai Terminal, namun tiga metode yang paling umum
digunakan yaitu:
1. Model Gordon growth atau model pertumbuhan konstan (hanya
sesuai untuk asset dengan umur tidak dapat ditentukan (indefinite
life)).
2. Pendekatan Pasar atau exit value (sesuai dengan asset berumur
terbatas dan tidak dapat ditentukan), dan
3. Nilai sisa/biaya pelepasan (hanya sesuai untuk asset dengan umur
terbatas).

Model Pertumbuhan Konstan/ Model Gordon growth


w) Model Pertumbuhan konstan mengasumsikan asset tumbuh (menurun)
pada tingkat yang konstan selamanya.

Pendekatan Pasar/ exit value


x) Metode ini dapat dilakukan dengan berbagai cara, tapi tujuan akhri
adalah menghitung nilai asset pada akhir proyeksi arus kas eksplisit.
y) Cara yang umum dalam menghitung Nilai Terminal dengan metode ini
termasuk penerapan dari factor kapitalisasi berdasarkan bukti pasar atau
pengali pasar.
z) Ketika pendekatan pasar/ exit value digunakan, Penilai harus memenuhi
persyaratan dalam Pendekatan Pasar dan butir yang membahas metode
Pendekatan Pasar dalam SPI ini (butir 6.1 dan butir 6.2). bagaimanapun,
Penilai harus mempertimbangkan kondisi pasar yang diharapkan pada
akhir periode proyeksi eksplisit dan membuat penyesuaian yang
diperlukan.

Nilai Sisa/Biaya Pelepasan


aa) Nilai Terminal dari beberapa asset mungkin memiliki sedikit hubungan
atau tidak ada hubungan sama sekali dengan arus kas yang
mendahuluinya. Contoh dari asset seperti ini termasuk asset tak
terbaharukan seperti tambang atau sumur minyak.
bb) Pada kasus demikian, Nilai Terminal umumnya dihitung sebaga nilai
sisa dari asset, dikurangi biaya pelepasan asset. Dalam kondisi dimana

154
biaya melebihi nilai sisa, Nilai Terminal menjadi negative dan disebut
sebagai biaya pelepasan atau kewajiban pemulihan asset yang telah
ahabis pemanfaatanya (asset retirement obligation).

Tingkat Diskonto
cc) Suatu tingkat dimana proyeksi arus kas didiskontokan yang
merefleksikan tidak hanya nilai waktu dari uang, namun juga risiko
terkait dengan jenis arus kas dan operasional masa depan asset.
dd) Penilai harus menggunakan metode yang sesuai dalam menentukan
tingkat diskonto. Walaupun terdapat banyak metode untuk menentukan
tingkat diskonto yang wajar, berikut adalah metode yang umum
digunakan:
1. Capital Asset Pricing Model (CAPM)
2. Weighted Average Cost of Capital (WACC)
3. Tingkat Pengembalian/ yield yang diobservasi atau diduga
4. Internal Rate of Return (IRR)
5. Weighted Average Return on Assets (WARA)
6. Metode build-up (umumnya digunakan pada saat tidak adanya
data masukan pasar)
7. Bond of Investement - komponen utang dan ekuitas
8. Bond of Investment – komponen tanah dan bangunan
ee) Dalam menentukan tingkat diskonto, Penilai seharusnya
mempertimbangkan:
1. Resiko yang terkait dengan arus kas yang digunakan,
2. Jenis asset yang dinilai. Sebagai contoh, tingkat diskonto yang
digunakan dalam menilai hutang akan berbeda dengan yang
digunakan dalam menilai property atau bisnis,
3. Tingkat diskonto yang implisit terdapat pada transaksi pasar,
4. Lokasi geografis dari asset dan/atau lokasi pasar dimana asset akan
diperdagangkan
5. Umur/masa manfaat asset dan konsistensi data masukan. Sebagai
contoh, tingkat bebas resiko yang dipertimbangkan akan berbeda
untuk asset dengan umur 3 tahun dibandingkan 30 tahun.
6. Jenis arus kas yang digunakan (lihat 6.4.e)), dan

155
7. Dasar nilai yang diterapkan. Untuk kebanyakan Dasar Nilai,
tingkat diskoto seharusnya dikembangkan dari perspektif pelaku
pasar.
6.5 Pendekatan Biaya
a) Pendekatan Biaya memberikan indikasi nilai menggunakan prinsip
ekonomi bahwa pembeli akan membayar asset lebih dari biaya untuk
mendpatkan asset dengan utilitas yang sama, baik melalui pembelian
atau melalui pembuatan konsturksi dengan mengecualikan factor –
factor seperti waktu yang tidak semestinya, ketidaknyamanan, risiko
atau factor- factor lainnya. Pendekatan ini memberikan indikasi nilai
dengan menghitung biaya pengganti atau reproduksi saat ini dari asset
dan membuat pengurangan untuk kemunduran fisik dan selurus bentuk
keusangan lainya yang relevan. Dalam Penilaian Perusahaan Pendekatan
Biaya lazimnya dikenal sebagai Pendekatan berbasis aset (asset based
approach).
b) Pendekatan Biaya seharusnya diterapkan dan diberikan bobot yang
signifikan dalam kondisi berikut:
1. Pelaku pasar akan mampu membuat kembali asset dengan utilitas
yang substansial sama dengan asset yang dinilai, tanpa adanya
restriksi dari aspek hukum atau regulasi, dan asset dapat dibuat
kembali dalam waktu yang cukup cepat secara wajar dimana
pelaku pasar tidak akan membayar premium yang signifikan untuk
dapat segera menggunakan asset tersebut.
2. Asset tidak menghasilkan pendapatan secara langsung dan sifat
unik dari aset membuat penggunaan Pendekatan Pendapatan atau
Pendekatan Pasar menjadi tidak layak, dan/atau
3. Dasar Nilai yang digunakan secara fundamental didasarkan pada
biaya pengganti, seperti nilai pembangunan kembali (replacement
value).
c) Meskipun kondisi pada butir 6.5.b) akan mengindikasikan bahwa
Pendekatan Biaya seharusnya diterapkan dan mendapat bobot yang
signifikan, berikut ini adalah kondisi tambahan dimana Pendekatan
Biaya dapat diterapkan dan mendapat bobot signifikan. Ketika
menggunakan Pendekatan Biaya dalam kondisi berikut, Penilai

156
seharusnya mempertimbangkan apakah pendekatan lainnya dapat
diterapkan dan diberikan bobot untuk mendukung indikasi nilai dari
Pendekatan Biaya:
1. Pelaku pasar mungkin mempertimbangkan untuk membangun
kembali asset dengan utilitas yang sama/serupa, tapi terdapat
potensi hambatan aspek hukum atau regulasi atau waktu yang
signifikan diperlukan untuk membuat kembali asset,
2. Ketika pendekatan Biaya digunakan untuk memeriksa kewajaran
dari nilai yang didapatkan dari pendekatan lainnya (sebagai
contoh, menggunakan Pendekatan Biaya untuk mengkonfirmasi
apakah bisnis atau property penghasil pendapatan (termasuk
property bisnis khusus) yang dinilai sebagai usaha berkelanjutan/
going concern mungkin akan lebih bernilai pada basis likuidasi),
dan/atau
3. Asset baru saja dibuat, sehingga terdapat tingkat keandalan yang
tinggi pada asumsi yang digunakan dalam Pendekatan Biaya.
d) Nilai dari asset yang baru sebagian selesai umumnya merefleksikan
biaya yang dikeluarkan pada tanggal pembuatan asset (dan apakah biaya
tersebut berkontribusi terhadap nilai) dan ekspektasi pelaku pasar
mengenai nilai dari property pada saat selesai, namun
mempertimbangkan biaya dan waktu yang dibutuhkan untuk
penyelesaian asset dan membuat penyesuaian yang wajar untuk laba dan
risiko.
6.6 Metode Pendekatan Biaya
a) Pada umumnya terdapat tiga metode Pendekatan Biaya:
1. Metode Biaya Pengganti dikenal juga dengan Biaya pengganti
Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost/DRC); metode
yang mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk
membuat asset yang serupa dengan utilitas yang setara,
2. Metode Biaya Reproduksi, metode yang mengindikasikan nilai
dengan menghitung biaya untuk membuat replica asset, dan
3. Metode Penjumlahan, metode yang menghitung nilai asset dengan
menjumlahkan nilai dari setiap bagian komponenya.

157
Metode Biaya Pengganti
b) Secara umum biaya pengganti baru adalah biaya yang relevan dalam
menentukan harga dimana pelaku pasar akan membayar, yang
didasarkan pada penggantian asset dengan utilitas yang setara, dan
bukan membuat asset yang sama secara fisik.
c) Biaya pengganti Baru kemudian disesuiakan untuk kerusakan fisik dan
seluruh bentuk keusangan yang relevan. Setelah penyesuaian tersebut,
biaya ini disebut Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated
Replacement Cost).
d) Langkah – langkah utama dalam Metode Biaya Pengganti adalah;
1. Menghitung seluruh biaya yang akan dikeluarkan oleh pelaku
pasar tipikal yang akan membuat atau mendapatkan asset yang
memberi utilitas setara,
2. Menentukan apakah terdpat depresiasi yang terkait fisik, fungsi
dan keusangan eksternal yang berhubungan dengan asset yang
dinilai, dan
3. Mengurangkan total depresiasi dari total Biaya Pengganti, Baru
untuk mendapatkan nilai dari asset.
e) Biaya pengganti pada umumnya adalah untuk asset modern yang setara
(modern equivalent asset), yang memberikan fungsi yang mirip dan
utilitas yang setara dengan asset yang dinilai, namun memiliki desain
saat ini dan dikontruksikan atau dibuat menggunakan material dan
teknologi saat ini yang efektif dari sisi biaya (cost effective).

Metode Biaya Reproduksi


f) Biaya Reproduksi sesuai digunakan dalam konidisi seperti berikut ini:
1. Biaya unuk asset ekuivalen modern lebih tinggi dari pada biaya
untuk membuat replica dari asset yang dinilai, atau
2. Utilitas yang ditawarkan oleh asset yang dinilai hanya dapat
diberikan oleh replica dan bukan ekuivalen modern.
g) Langkah – langkah utama dalam Metode Biaya Reproduksi adalah:
1. Menghitung seluruh biaya yang akan dikeluarkan oleh pelaku
pasar tipikal yang akan membuat asset serupa (replica) dari asset
yang dinilai,

158
2. Menentukan apakah terdapat depresiasi yang terkait dengan fisik,
fungsi dan eksternal yang berhubungan dengan asset yang dinilai,
dan
3. Mengurangkan total depresiasi total biaya Reproduksi, Baru untuk
mendapatkan nilai dari asset.

Metode Penjumlahan (Summation Methode atau Sum of the Parts


Method)
h) Metode penjumlahan, biasa disebut sebagai metode asset yang
mendasari (underlying assets), umumnya digunakan untuk menilai suatu
perusahaan investasi, perusahaan induk, jenis asset/entitas lain dimana
kepemilikan asset merupakan factor utama dari nilai.
i) Langkah – langkah utama dalam Metode Penjumlahan adalah:
1. Menilai setiap komponen asset yang merupakan bagian dari asset
yang dinilai dengan menggunakan pendekatan dan metode
penilaian yang sesuai, dan
2. Menjumlahkan nilai dari setiap komponen asset pada butir 6.6.i)
untuk mendapat nilai asset tersebut.
6.7 Pertimbangan Biaya
a) Pendekatan biaya harus mencakup seluruh biaya yang akan dikeluarkan
oleh pelaku pasar tipikal.
b) Unsur biaya dapat berbeda tergantung kepada jenis asset dan seharusnya
termasuk biaya langsung dan tidak langsung yang akan diperlukan untuk
mengganti/membuat kembali asset pada tanggal penilaian. Beberapa hal
yang umum dipertimbangkan mencakup:
1. Biaya Langsung
a. Material, dan
b. Tenaga Kerja
2. Biaya Tidak Langsung
a. Biaya transportasi
b. Biaya instalasi,
c. Biaya Profesional (desain, ijin, arsitektur, hukum, dll)
d. Biaya relevan lainnya
e. Biaya overhead

159
f. Pajak
g. Biaya keuangan (missal bunga pembiayaan utang), dan
h. Marjin laba/laba kewirausahaan untuk pengembang asset
(missal tingkat pengembalian investasi)
c) Asset yang diperoleh dari pihak ketiga diasumsikan akan merefleksikan
biaya yang terkait dengan pembangunan asset ditambah dengan suatu
bentuk marjin laba untuk memberikan pengembalian investasi. Dengan
demikian, dengan digunakanya Dasar Nilai yang mengasumsikan
transaksi hipotesis, adalah mungkin tepat untuk memasukan asumsi
marjin laba di atas biaya tertentu yang dapat dinyatakan sebagai target
laba, baik secara lumsum atau presentase tingkat pengembalian biaya
atau nilai. Namun demikian, biaya pendanaan, jika diperhitungkan,
mungkin telah merefleksikan tingkat pengembalian yang diharapkan
pelaku pasar dari modal yang ditanamkan, sehingga Penilai seharusnya
berhati – hati pada saat memperhitungkan biaya pembiayaan dan marjin
laba.
d) Ketika biaya didapatkan dari harga estimsi, kuotasian atau actual oleh
supplier atau kontraktor pihak ketiga, biaya ini telah memperhitungkan
tingkat keuntungan yang diharapkan oleh pihak ketiga.
e) Biaya actual yang dikeluarkan dalam membuat asset yang dinilai (atau
asset referensi pembanding) mungkin tersedia dan memberikan indikasi
yang relevan mengenai biaya asset. Namun demikian, penyesuaian
mungkin dilakukan untuk merefleksikan hal – hal berikut ini:
1. Fluktuasi biaya anatara tanggal dimana biaya dikeluarkan dan
Tanggal Penilaian, dan
2. Biaya yang tidak umum atau luar biasa, atau penghematan, yang
tercermin dalam data biaya tapi tidak akan muncul dalam
pembuatan asset setara.
6.8 Depresiasi/Keuasangan
a) Dalam konteks pendekatan biaya, depresiasi merujuk kepada
penyesuaian yang diperhitungkan untuk mengestimasi biaya pembuatan
asset dengan utilitas yang setara guna merefleksikan dampak terhadap
nilai dari berbagai keusangan yang mempengaruhi asset yang dinilai.
Pengertian ini berbeda dengan penggunaan kata depresiasi/keusangan di

160
dalam laporan keuangan atau hukum pajak dimana umumnya merujuk
kepada metode yang secara sistematis mengeluarkan belanja modal dari
waktu ke waktu.
b) Penyesuaian depresiasi umumnya dipertimbangkan untuk berbagai tipe
penyusutan/keusangan, yang dapat dipisahkan lebih jauh kedalam sub
kategori apabila melakukan penyesuaian:
1. Penyusutan fisik: kehilangan utilitas yang disebabkan oleh
kerusakan fisik asset atau komponenya yang berasal dari umur dan
penggunaan,
2. Keuasangan fungsional: kehilangan utillitas yang berasal dari
inefisiensi dari asset yang dinilai dibandingkan dengan
penggantinya seperti desain, spesifikasi dan teknologi yang sudah
ketinggalan jaman,
3. Keusangan eksternal atau ekonomis: kehilangan utilitas yang
disebabkan oleh factor ekonomi, lokasi, atau factor eksternal
lainnya. Keusangan jenis ini dapat berupa temporer atau
permanen.
c) Depresiasi atau keusangan seharusnya mempertimbangkan unsur fisik
dan ekonomis dari asset:
1. Umur fisik adalah berapa lama aset tersebut dapat digunakan
sebelum menjadi aus atau mengalami kerusakan yang tidak dapat
diperbaiki, dengan mengasumsikan adanya pemeliharaan rutin
namun mengabaikan potensi untuk dilakukan perbaikan atau
rekonstuksi.
2. Umur ekonomis adalah berapa lama diantisipasi bahwa aset dapat
menghasilkan tingkat pengembalian finansial atau menyediakan
manfaat non-finansial dalam penggunaannya saat ini. Hal ini akan
dipengaruhi oleh tingkat keusangan fungsional atau ekonomis
yang dialami aset tersebut.
3. Kecuali untuk beberapa jenis keusangan ekonomis atau eksternal,
sebagian besar jenis keusangan diukur dengan membuat
perbandingan antara aset yang dinilai dengan aset hipotetis dimana
estimasi biaya pengganti atau reproduksi didasarkan.
Bagaimanapun, ketika tersedia bukti pasar mengenai pengaruh
161
dari keusangan terhadap nilai asset, bukti tersebut seharusnya
dipertimbangkan
d) Penyusutan fisik dapat diukur dengan dua cara:
1. Penyusutan fisik yang diperbaiki, misalnya biaya memperbaiki
keusangan, dan/atau
2. Penyusutan fisik yang tidak dapat diperbaiki yang
mempertimbangkan unsur asset, ekspetasi total dan sisa umur
dimana penyesuaian untuk penyusutan fisik adalah sama dengan
proporsi dari ekspetasi total umur asset yang telah digunakan.
Ekspetasi total umur dapat dinyatakan dengan berbagai cara,
termasuk umur ekspektasi dalam tahun, mileage, unit produksi dan
lain – lain.
e) Terdapat dua bentuk keusangan fungsional:
1. Biaya modal yang berlebih (excess capital cost), dikarenakan
peningkatan desain, material kontruksi, teknologi atau teknik
maufaktur yang berakibat tersedianya asset setara modern dengan
biaya modal yang lebih rendah daripada asset yang dinilai, dan
2. Biaya operasional yang berlebih (excess operating cost),
disebabkan peningkatan desain atau kapasitas berlebih yang
disebabkan oleh adanya asset setara modern denga biaya
operasional yang lebih rendah dari pada asset yang dinilai.
f) Keusangan ekonomis timbul ketika terdapat factor eksternal yang
mempengaruhi asset individual atau seluruh asset yang digunakan dalam
bisnis dan seharusnya dikurangi setelah penyusutan fisik dan
kemunduran fungsional. Contoh dari kemunduran eksternal mencakup:
1. Berkurangnya permintaan untuk produk atau jasa yang
dihasilkan asset,
2. Kelebihan pasokan di pasar untuk asset,
3. Gangguan atau kerugian dari pasokan tenaga kerja atau bahan
mentah, atau,
4. Asset digunakan oleh bisnis yang tidak sanggup membayar
sewa sesuai harga pasar untuk asset namun masih dapat
menghasilkan tingkat pengembalian sesuai pasar.

162
g) Kas atau setara kas tidak mengalami kemunduran dan tidak disesuaikan.
Asset yang dapat dipasarkan tidak disesuaikan di bawah nilai pasarnya
yang ditentukan menggunakan Pendekatan Pasar.

7.0 Syarat Pengungkapan


7.1 Pemilihan dalam menggunakan Pendekatan dan Metode Penilaian harus
diungkapkan dalam Laporan Penilaian agar pihak yang membaca dan mengacu
pada laporan tersebut dapat sepenuhnya memahami data, alasan, dan analisis
yang digunakan;
7.2 Penilai harus mengungkap alasan dalam penerapan Pendekatan Penilaian dalam
Laporan Penilaian.

8.0 Ketentuan Penyimpangan


8.1 Tanpa Alasan yang mendasar, tidak ada penyimpangan yang dapat dibenarkan,
sepanjang ketersediaan data dan kesesuian Pendekatan Penilaian dengan objek
penilaian telah relevan.
8.2 Ketentuan penyimpangan lainnya dapat merujuk kepada pengaturan yang
terdapat dalam KUHP.

9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku


9.1 Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 106 – Pendekatan dan Metode Penilaian
9.2 SPI 106 ini ditetapkan pada tanggal 1 Agustus 2018 dan mulai berlaku secara
efektif tanggal 1 Febuari 2019.

163
Standar Penilaian Indonesia 107
(SPI 107)
Kaji Ulang Penilaian
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam
Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1 Oleh karena adanya kebutuhan untuk memastikan ketelitian, kepatutan, dan
kualitas dari laporan penilaian, maka Kaji Ulang Penilaian menjadi bagian yang
tidak terpisahkan dari praktek profesi.
1.2 Kaji Ulang Penilaian dikategorikan menjadi Kaji Ulang Pemeriksaan Penilaian
(Audit Review of A Valuation) dan Kaji Ulang Umum Penilaian (Critical Review
of A Valuation). Kaji Ulang Pemeriksaan Penilaian dilakukan oleh regulator
atau Asosiasi Profesi Penilai yang melakukan fungsi pengawasan dan
penindakan atas kepatuhan Penilai menjalankan KEPI dan SPI.
1.3 Berdasarkan prosedur yang dilaksanakan, terdapat beberapa jenis Kaji Ulang
Penilaian, antara lain kaji ulang administrasi (compliance review), kaji ulang
teknis (technical reviews), kaji ulang terbatas (desk reviews), kaji ulang
lapangan (field reviews), kaji, ulang untuk memastikan bahwa suatu penilaian
telah dilaksanakan sesuai dengan SPI (di mana Dasar Nilai yang digunakan
dalam penilaian yang dikaji ulang dapat diterima), kaji ulang dalam rangka
mengumpulkan informasi pasar untuk mendukung atau memperbandingkan
kesimpulan nilai, dan kaji ulang dalam rangka pengujian data tertentu dalam
penilaian yang dikaji menggunakan data pembanding dari suatu kelompok data.
1.4 Standar ini diterapkan agar pekerjaan Kaji Ulang Penilaian dilaksanakan oleh
Penilai dengan lebih konsisten dan bermutu dalam rangka menghasilkan
penilaian yang berkualitas dan dapat dipercaya.

2.0 Ruang Lingkup


2.1 Standar ini mengatur Penilai dalam melaksanakan pekerjaan Kaji Ulang Umum
Penilaian untuk kepentingan eksternal. Kaji Ulang Umum Penilaian untuk
kepentingan internal dapat mengacu kepada standar ini sebagai rujukan,
termasuk untuk kepentingan internal Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP).
2.2 Kaji Ulang Umum Penilaian tidak dapat diperuntukan dan digunakan untuk
kepentingan Litigasi.
2.3 Dalam melaksanakan standar ini, Penilai seharusnya mempertimbangkan
standar lainnya yang relevan dan terkait sesuai dengan cakupan dari objek Kaji
Ulang Penilaian.

3.0 Definsi
3.1 Kaji Ulang Penilaian adalah suatu kaji ulang yang dilakukan oleh Penilai
terhadap pekerjaan penilaian yang sedang atau telah dikerjakan oleh Penilai
lain, dimana penugasannya bisa sebagian atau keseluruhan dari proses penilaian
yang dilaksanakan.

164
3.2 Kaji Ulang Umum Penilaian adalah evaluasi terhadap suatu pekerjaan penilaian,
dalam rangka menghasilkan penilaian yang berkualitas dan dapat dipercaya,
atau untuk meyakini kredibilitas dan keakuratan dari suatu pekerjaan penilaian.
3.3 Kaji Ulang Administrasi (Compliance Review). Suatu Kaji Ulang Penilaian
yang dilakukan oleh Pemberi Tugas atau Pengguna Jasa penilaian sebagai suatu
pengujian yang menyeluruh dalam hal penilaian akan digunakan untuk tujuan
pengambilan keputusan seperti penjaminan, pembelian, atau penjualan properti.
Dalam situasi tertentu seorang Penilai dapat melaksanakan kaji ulang
administrasi untuk membantu Pemberi Tugas dalam fungsi tersebut. Kaji ulang
administrasi dapat juga dilaksanakan untuk memastikan bahwa suatu penilaian
telah memenuhi persyaratan yang harus dipatuhi atau pedoman yang
disyaratkan dalam suatu penugasan penilaian, sesuai dengan Konsep & Prinsip
Umum Penilaian (KPUP).
3.4 Kaji Ulang Terbatas (Desk Review). Suatu Kaji Ulang Penilaian yang terbatas
pada data yang disajikan dalam laporan, yang dapat atau tidak dapat
dikonfirmasi secara independen. Kaji ulang ini pada umumnya diterapkan
dengan menggunakan daftar rincian (check list) materi. Penilai yang
melaksanakan kaji ulang memeriksa keakuratan perhitungan, kewajaran data,
kesesuaian metodologi, pemenuhan lingkup penugasan, persyaratan regulasi,
dan pemenuhan Standar Penilaian Indonesia (SPI). Lihat Kaji Ulang Lapangan.
3.5 Kaji Ulang Lapangan (Field Review). Suatu Kaji Ulang Penilaian yang meliputi
inspeksi bagian luar dan dapat juga bagian dalam dari suatu properti serta
kemungkinan inspeksi dari properti pembanding untuk mengkonfirmasikan
data yang disajikan dalam laporan. Pada umumnya dilakukan menggunakan
suatu daftar rincian yang memenuhi materi yang diuji dalam Kaji Ulang
Terbatas (Desk Review), dan dapat termasuk konfirmasi atas data pasar,
penelitian untuk mengumpulkan data tambahan, serta verifikasi terhadap
perangkat lunak (software) yang digunakan dalam menyusun suatu laporan.
Lihat Kaji Ulang Terbatas.
3.6 Kaji Ulang Teknis (Technical Review). Suatu Kaji Ulang Penilaian yang
dilakukan oleh penilai untuk membentuk suatu opini apakah analisa, pendapat,
dan kesimpulan dalam laporan yang dikaji ulang telah sesuai, layak, dan bisa
dipertanggungjawabkan, sesuai dengan ketentuan Standar Penilaian yang
berlaku.

4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi


Hubungan antara standar akuntasi dan praktek penilaian dibahas di SPI 201.

5.0 Pernyataan Standar


5.1 Penugasan pekerjaan Kaji Ulang Penilaian mencakup berbagai jenis objek dan
tujuan, Penilai dan pengguna jasa Kaji Ulang Penilaian hendaknya berhati-
hati dalam membedakan antara Kaji Ulang Umum Penilaian dengan Kaji
Ulang Pemeriksaan Penilain.
5.2 Kaji Ulang Umum Penilaian dapat dilaksanakan untuk kepentingan internal dan
eksternal. Kaji Ulang Umum Penilaian untuk kepentingan internal adalah kaji

165
ulang yang dilakukan oleh Penilai, baik dalam rangka finalisasi laporan maupun
setelah laporan final.
5.3 Kaji Ulang Umum Penilaian untuk kepentingan eksternal adalah Kaji Ulang
yang dilakukan Penilai dimana Pemberi Tugas adalah entitas yang bukan KJPP.
Kaji Ulang Umum Penilaian untuk kepentingan eksternal dapat dilakukan untuk
berbagai alasan antara lain sebagai dasar dalam pengambilan keputusan bisnis
Kaji Ulang Penilaian untuk tujuan yang melibatkan publikasi hanya dapat
dilakukan apabila Penilai memiliki seluruh fakta dan informasi yang digunakan
dalam penilaian yang dikaji ulang.
5.4 Dalam penyusunan Lingkup Penugasan, Penilai harus menggunakan SPI
103 dengan memperhatikan:
a) Kaji Ulang Penilaian yang akan dilakukan Penilai dapat dilakukan untuk
masing-masing atau keseluruhan dari kaji ulang administrasi (compliance
review), kaji ulang teknis (technical reviews), kaji ulang lapangan (field
reviews) atau kaji ulang terbatas (desk reviews),
b) Identifikasi status Penilai; sebelum menerima penugasan, Penilai harus
memastikan dirinya kompeten, objektif dan independen dalam melakukan
Kaji Ulang Penilaian. Persyaratan Penilai Kaji Ulang Penilaian untuk
kepentingan eksternal meliputi:
1. Memiliki sertifikat pendidikan khusus penilaian terkait Kaji Ulang
Penilaian (reviewer) yang dikeluarkan oleh Asosiasi Profesi Penilai
atau Asosiasi Penilai Internasional yang diakui oleh Asosiasi Profesi
Penilai;
2. Memiliki pengalaman melakukan penilaian objek yang sejenis paling
sedikit 2 (dua) penugasan dalam kurun waktu 3 (tiga) tahun terakhir.
c) Mengidentifikasi Pemberi Tugas dan pengguna laporan Kaji Ulang
Penilaian secara jelas dengan melihat kesesuaiannya dengan tujuan
penugasan yang ingin dilakukan;
d) Penilai harus memastikan Pemberi Tugas untuk memberikan akses kepada
Penilai yang melakukan penilaian sebelumnya.
e) Penilai harus memastikan bahwa Lingkup Penugasan yang menjadi dasar
penugasan telah memenuhi untuk dilaksanakannya Kaji Ulang Penilaian
sesuai yang dibutuhkan oleh Pemberi Tugas. Lingkup Penugasan yang
ditentukan dan disepakati harus cukup efektif untuk menghasilkan kaji
ulang yang dapat dipercaya.
5.5 Dalam pelaksanaan proses Implementasi, Penilai harus menerapkan SPI
104 dengan memperhatikan:
a) Kaji Ulang Penilaian menghasilkan suatu pemeriksaan yang dapat dipercaya
terhadap penilaian yang dikaji, sehingga konsistensi, kesesuaian, keakuratan
dan kelengkapan data perlu dipertimbangkan. Cakupan pemeriksaan akan
disesuaikan dengan jenis Kaji Ulang Penilaian yang dilakukan, antara lain:
1. Kesesuaian penilaian yang dilakukan dengan lingkup penugasan;
2. Kecukupan dan relevansi dari data yang digunakan, serta verifikasi
yang dilakukan;
3. Kesesuaian dan kewajaran asumsi yang dibuat:
4. Kesesuaian pendekatan, metode, dan teknik penilaian yang
diaplikasikan;

166
5. Keakuratan perhitungan yang dilakukan;
6. Kesesuaian serta kewajaran dari analisis dan opini yang
dilaksanakan serta kesimpulan yang dihasilkan; atau
7. Kesesuaian hasil penilaian yang disajikan dengan Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI), Standar Penilaian Indonesia (SPI), dan regulasi
lain yang terkait.
b) Penilaian merupakan suatu proses yang kompleks; kaji ulang terhadap suatu
penilaian membutuhkan pengetahuan khusus dan keahlian. Penilai Kaji
Ulang harus berhati-hati dalam menelaah penilaian yang dikaji, dan dalam
memahami pemikiran Penilai. Penilai Kaji Ulang harus bersikap objektif
dalam melaksanakan Kaji Ulang Penilaian, sekalipun memiliki opini yang
berbeda dengan opini pada penilaian yang dikaji ulang.
c) Penilai dapat melaksanakan Kaji Ulang Penilaian dengan bantuan tenaga
ahli yang memiliki keahlian khusus antara lain dalam perhitungan biaya-
biaya konstruksi, pendapatan properti, permasalahan hukum dan
perpajakan, atau permasalahan lingkungan.
d) Dalam menyusun Kaji Ulang Penilaian, Penilai seharusnya:
1. Mengidentifikasi properti yang dinilai, tanggal laporan Kaji Ulang
Penilaian, hak kepemilikan dari properti, tanggal laporan penilaian,
tanggal penilalan yang tercantum pada laporan penilaian yang dikaji
ulang, dan Penilai yang melaksanakan penugasan penilaian yang dikaji
ulang;
2. Mengidentifikasi ruang lingkup dan jenis dari Kaji Ulang yang
dilakukan;
3. Mengidentifikasi semua asumsi dan syarat pembatas dalam Kaji Ulang
Penilaian;
4. Membangun suatu opini mengenai kelengkapan dari laporan yang
sedang dikaji sesuai ruang lingkup penugasan;
5. Membangun suatu opini mengenai kecukupan dan relevansi data dan
penyesuaiannya;
6. Membangun suatu opini mengenai kesesuaian pendekatan, metode,
dan teknik yang digunakan, serta alasan-alasan untuk menyetujui atau
tidak menyetujui laporan penilaian yang dikaji;
7. Membangun suatu opini mengenai apakah analisa, pendapat, dan
kesimpulan dalam pekerjaan penilaian yang dikaji telah sesuai, wajar,
dan dapat dipertanggungjawabkan.
5.6 Penilai harus menggunakan SPI 105 tentang Pelaporan Penilaian dalam
penyusunan pelaporan penilaian untuk kepentingan Kaji Ulang Penilaian,
dengan mempertimbangkan:
a) Menyatakan identitas dari Pemberi Tugas dan pengguna jasa, serta maksud
dan tujuan penugasan;
b) Menyatakan informasi yang harus diidentifikasi sesuai dengan poin 5.5
butir a);
c) Menyatakan sifat, asumsi dan syarat pembatas, serta uraian dari proses kaji
ulang yang dilakukan;
d) Menyatakan pendapat, alasan dan kesimpulan yang dimaksud dalam SPI
ini;

167
e) Menyatakan apakah semua informasi yang relevan telah dinyatakan;
f) Mencantumkan Pernyataan Penilai yang ditandatangani dalam laporan Kaji
Ulang Penilaian.

6.0 Pembahasan
6.1 Karaktertistik utama dari Kaji Ulang Penilaian secara umum adalah
ketidakberpihakan dalam mempertimbangkan pekerjaan dari Penilai lain. Hasil
dari Kaji Ulang Penilaian dapat menyetujui kesimpulan nilai dari penilaian yang
dikaji, ataupun menunjukkan ketidaksetujuan terhadap kesimpulan nilai.
6.2 Kaji Ulang Penilaian menghasilkan suatu pemeriksaan yang dapat dipercaya
atas suatu pekerjaan penilaian, termasuk didalamnya pemeriksaan pada
kekuatan dari pekerjaan penilaian yang dihasilkan oleh seorang Penilai, dengan
mempertimbangkan pengetahuan, pengalaman dan independensi dari Penilai
tersebut.
6.3 Penilai Kaji Ulang seharusnya tidak mempertimbangkan peristiwa-peristiwa
yang mempengaruhi properti atau kondisi pasar yang terjadi setelah penilaian
(subsequent event), tetapi hanya informasi yang tersedia di pasar pada saat
penilaian dilakukan.
6.4 Kaji Ulang Penilaian harus didasarkan pada asumsi dan syarat pembatas yang
digunakan dalam penilaian yang dikaji. Penilai Kaji Ulang harus menjelaskan
secara lengkap, alasan untuk menyetujui atau tidak menyetujui kesimpulan dari
suatu laporan penilaian.
6.5 Jika Penilai Kaji Ulang tidak memiliki semua fakta-fakta dan informasi yang
digunakan oleh Penilai, Penilai Kaji Ulang harus mengungkapkan keterbatasan
tersebut di dalam kesimpulan yang dibuatnya.
6.6 Penilai Kaji Ulang harus memperoleh akses ke Penilai yang menerbitkan
laporan penilaian yang di Kaji Ulang.
6.7 Kesimpulan dan opini Kaji Ulang Penilaian sangat ditentukan oleh ruang
lingkup yang disepakati antara Penilai Kaji Ulang dengan Pemberi Tugas.
Kesimpulan dan opnini Kaji Ulang Penilaian dapat berupa:
a) Menyetujui apa adanya (as is);
b) Menyetujui dengan catatan;
c) Tidak menyetujui; dan
d) Menolak karena tidak memenuhi administrasi.
6.8 Alasan untuk menyetujui atau tidak menyetujui kesimpulan dari suatu laporan
penilaian seharusnya dijelaskaan secara lengkap oleh Penilai yang melakukan
kaji ulang.
6.9 Proses pelaksanaan pekerjaan Kaji Ulang Penilaian merujuk kepada SPI ini dan
pedoman penilaian/petunjuk teknis yang mengaturnya.

7.0 Syarat Pengungkapan


7.1 Kaji Ulang Penilaian tidak mengeluarkon opini nilai, namun kesimpulan dan
opini Kaji Ulang Penilaian adalah menyetujui atau tidak menyetujui atau
menolak Laporan Penilaian yang di Kaji Ulang sebagaimana yang diatur oleh
SPI ini.

168
7.2 Jika Kaji Ulang Penilaian dibuat oleh seorang Penilai Internal, pengungkapan
khusus harus dicantumkan dalam Laporan Kaji Ulang Penilaian mengenai
keberadaan dan sifat hubungan antara Penilai dan Pemberi Tugas.
7.3 Penilai Kaji Ulang harus mengungkapkan setiap penyimpangan dari standar ini
untuk memenuhi ketentuan peraturan perundangan-undangan yang berlaku.

8.0 Ketentuan Penyimpangan


8.1 Penyimpangan dapat dibenarkan sepanjang ada alasan yang relevan sesuai
dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
8.2 KPUP butir 20 mengatur hal yang berhubungan dengan Penyimpangan.

9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku


9.1 Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 107 – Kaji Ulang Penilaian.
9.2 SPI 107 ini ditetapkan pada tanggal 1 Agustus 2018 dan mulai berlaku secara
efektif pada tanggal 1 Februari 2019.

169
Standar Penilaian Indonesia 201
(SPI 201)
Penilaian untuk Pelaporan Keuangan
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum pada
Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan
5.1 SPI ini disusun berdasarkan adanya kebutuhan dalam dunia akuntansi dengan
diterapkannya Akuntansi Nilai Wajar (Fair Value Accounting) yang
membutuhkan penilaian untuk pelaporan keuangan. Penilaian yang dilakukan
tidak dapat dilepaskan dari Standar Akuntansi Keuangan (SAK), karena hasil
penilaian tersebut akan digunakan didalam penyusunan dan penyajian laporan
keuangan. Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) merupakan
pedoman dalam melakukan praktek akuntansi.
5.2 Tujuan SPI ini adalah untuk menjelaskan prinsip-prinsip yang digunakan dalam
penilaian untuk tujuan pelaporan keuangan dan akun-akun dari suatu entitas.
Penilai yang mendapat penugasan penilaian dengan tujuan tersebut di atas
penting memahami Standar Akuntansi Keuangan.
5.3 Definisi yang berdasarkan pasar, objektivitas dan pengungkapan menyeluruh
atas hal-hal yang relevan ke dalam format yang sesuai dan mudah dipahami
merupakan hal yang mendasar yang dibutuhkan dalam penilaian untuk Tujuan
Pelaporan Keuangan.

2.0 Ruang Lingkup


5.1 SPI Ini diterapkan untuk penilaian semua kelompok asset dan liabilitas, dan
transaksi keuangan yang tercantum didalam laporan keuangan. Penerapan
penilaian tersebut membutuhkan pengalaman dan keahlian Penilai. Terminologi
asset di dalam SPI ini dapat mencakup akun liabilitas tergantung pada
konteksnya.
5.2 SPI memfasilitasi transaksi lintas batas dan mendukung pasar global melalui
harmonisasi dan transparansi dalam pelaporan keuangan. SPI ini dapat
digunakan dalam konteks standar akuntansi yang digunakan dalam laporan
keungan entitas, yaitu International Financial Reporting Standards/

170
International Accounting Standards [IFRS / IAS], Standar Akuntansi Keuangan
(SAK) yang terdiri dari pernyataan dan interpretasi yang dikeluarkan oleh
Dewan Standar Akuntansi Ikatan Akuntan Indonesia serta peraturan pasar
modal untuk entitas yang berada dibawah pengawasanya.
5.3 Dalam penilaian untuk Tujuan Pelaporan Keuangan, Penilai harus mengetahui
SAK yang digunakan atau terkait dengan maksud dan tujuan penilaian. Selain
itu Penilai harus melakukan klarifikasi dengan Pemberian Tugas.
5.4 SAK mengadopsi 2 (dua) model untuk pengakuan dan pengukuran
asset/property di dalam Laporan Keuangan yaitu: Model Biaya (Cost Model)
dan Model Nilai Wajar (Fair Value Model)/Model Revaluasi (Revaluation
Model). Apabila diterapkan Model Nilai Wajar atau Model Revaluasi, maka
diperlukan penilaian asset dan SPI ini menitikberatkan pada kondisi tersebut
dimana Nilai Wajar akan dilaporkan sesuai dengan definisi pada SPI 102 yang
mendasarkan pada defenisi Nilai Wajar dalam PSAK 68 – Pengukuran Nilai
Wajar.
5.5 SPI ini disusun dengan maksud untuk disesuaikan aplikasinya dengan SAK dan
peraturan yang relevan. Oleh karena mengacu kepada SAK dan peraturan dalam
dunia akuntansi yang mungkin berubah, SPI ini dibuat secara umum sehingga
dapat diadaptasi dalam penilaian. Dengan demikian penting bagi Penilai untuk
terus dapat mengikuti perubahan yang ada di kemudian hari.
5.6 Penilaian Aset Sektor Publik untuk Tujuan Pelaporan Keuangan Pemerintah
dilakukan sesuai dengan Standar Akuntansi Pemerintahan (SAP) yang diatur
tersendiri di dalam SPI 203.
5.7 Standar ini mengatur penilaian untuk laporan keuangan sesuai dengan Standar
Akuntansi Keuangan (SAK). Dalam hal penilaian dilakukan terhadap Laporan
Keuangan yang tidak menggunakan SAK, Penilai dapat menggunakan
IFRS/IAS atau prinsip akuntansi yang berlaku umum dimana Laporan
Keuangan akan digunakan.

3.0 Definisi
5.1 Nilai Wajar didefinisikan sesuai dengan SPI 102 butir 3.17.
5.2 Nilai Pasar didefinisikan sesuai dengan SPI 101 butir 3.1.
5.3 Pengembangan. Bangunan, struktur atau modifikasi terhadap tanah yang
bersifat permanen, melibatkan biaya tenaga kerja dan modal, dan yang
171
diharapkan mampu meningkatkan nilai atau manfaat dari property.
Pengembangan memiliki pola penggunaan dan usia ekonomis yang berbeda.
5.4 Properti Khusus. Properti yang unik kalaupun pernah/ada dijual dipasar, kecuali
sebagai penjualan usaha atau sebagai bagian dari perusahaan. Keunikan muncul
dari sifat dan desain khusus, konfigurasi, ukuran, lokasi atau kombinasinya.

Defenisi atau istilah akuntansi mengikuti yang dinyatakan di Standar Akuntansi


Keuangan (SAK).

4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi


5.1 SPI ini menerapkan prinsip yang dijelaskan pada SPI 101, SPI 102, SPI 103,
SPI 104 dan SPI 105 sesuai dengan persyaratan yang ditetapkan di dalam
Standar Auntansi Keuangan.
5.2 SPI ini difokuskan pada syarat-syarat penilaian sesuai dengan Standar
Akuntansi Keuangan yang relevan dengan penugasan.
a) PSAK 68 - Pengukuran Nilai Wajar
b) PSAK 13 - Properti Investasi
c) PSAK 14 - Persediaan
d) PSAK 15 - Investasi pada Entitas Asosiasi
e) PSAK 16 - Aset Tetap
f) PSAK 19 - Aset Takberwujud
g) PSAK 22 - Kombinasi Bisnis
h) PSAK 30 - Sewa
i) PSAK 48 - Penurunan Nilai Aset
j) PSAK 50 - Instrumen Keuangan : Penyajian
k) PSAK 53 - Pembayaran Berbasis Saham
l) PSAK 55 - Instrumen Keuangan : Pengakuan dan Pengukuran
m) PSAK 57 - Provisi, Liabilitas Kontinjensi, dan Aset Kontinjensi
n) PSAK 58 - Aset Tidak Lancar yang Dimiliki untuk Dijual dan Operasi yang
dihentikan
o) PSAK 69 – Agrikultural

172
5.0 Pernyataan Penerapan
Penilaian yang dilaksanakan untuk Tujuan Pelaporan Keuangan harus
memenuhi persyaratan dalam Standar Akuntansi Keuangan. Prinsip-prinsip
yang terdapat dalam SPI 103, 104 dan 105 juga harus diterapkan kecuali
ditentukan berbeda dalam STandar Akuntansi Keuangan atau standar ini.
5.3 Lingkup Penugasan (SPI 103)
a) Untuk memenuhi Persyaratan Konfirmasi SPI 103 – Lingkup
Penugasan, butir 5.3.a).6, maksud dan tujuan penilaian, mensyaratkan
penilaian yang akan dibuat harus dinyatakan secara jelas mengacu
pada Standar Akuntansi Keuangan yang spesifik. Misalnya tujuan
penilaian untuk Pelaporan Kuangan terkait dengan Alokasi Harga Beli
(Purchase Price Allocation) dalam rangka Kombinasi Bisnis dan
Penurunan Nilai Aset.
b) Sebagai tambahan dari persyaratan indentifikasi asset yang dinilai
dalam SPI 103 – Lingkup Penugasan, butir 5.3.a).4, indentifikasi objek
penilaian harus mencakup konfirmasi bagaimana asset digunakan
atau diklasifikasi oleh entitas. Kebijakan akuntansi yang diisyaratkan
untuk asset atau liabilitas yang identic atau sejenis dapat berbeda
tergantung penggunaannya oleh entitas. Sebagai contoh:
1. Perlakuan terhadap property yang dimiliki oleh entitas dapat berbeda
tergantung apakah tergolong ke dalam asset operasional atau asset non
operasional.
Istilah asset operasional dalam SPI merupakan property yang
digunakan sendiri oleh entitas, sesuai dengan asset tetap yang diatur
dalam PSAK 16 – Aset Tetap, sedangkan asset non operasional
mencakup asset investasi, seperti yang diatur dalam PSAK 13 –
Properti Investasi
2. Aset Tak Berwujud yang diperoleh dari penggabungan atau akuisisi
bisnis dapat diberlakukan berbeda dari aset sejenis yang sudah dimiliki
oleh entitas.
Apabila aset digunakan Bersama dengan aset teridentifikasi yang
terpisah lainnya, unit penilaian seharusnya diidentifikasikan. Standar
Akuntansi Keuangan dapat menjelaskan bagaimana unit penilaian,

173
tingkat agregasi ditentukan untuk berbagai jenis aset atau tujuan
pencatatan yang berbeda.
3. Untuk memenuhi SPI 103 – Lingkup Penugasan, butir5.3.a).7, Dasar
Nilai yang spesifik harus diidentifikasikan secara jelas. Beberapa Dasar
Nilai yang relevan dibutuhkan berdasarkan SAK meliputi Nilai Wajar,
Nilai Realisasi Bersih dan Nilai dalam penggunaan.
c) Dalam mempertimbangkan berbagai Batasan yang merujuk kepada SPI 103
– Lingkup Penugasan, butir 5.3.b) pertimbangan harus diberikan terhadap;
1. Kedalaman dan bentuk dari referensi atas hasil penilaian yang muncul
dalam publikasi laporan keuangan.
2. Sejauh mana tugas Penilai untuk menjawab setiap pertanyaan dari
auditor terkait hasil penilaian yang digunakan entitas.

Referensi yang sesuai dari hal di atas seharusnya tercakup dalam lingkup
penugasan.

d) Untuk memenuhui SPI 103 – Lingkup Penugasan, butir 5.3.a).11,


Asumsi dan Asumsi khusus, Asumsi yang dibuat harus wajar dan
relevan dengan memperhatikan tujuan penilaian. Laporan Keuangan
biasanya disusun atas dasar asumsi kelangsungan usaha entitas (going
concern) dan akan melanjutkan usahanya dimasa depan. Karena itu, entitas
diasumsikan tidak bermaksud atau berkeinginan melikuidasi atau
mengurangi secara material skala usahanya.
Jika entitas diasumsikan bermaksud atau berkeinginan melikuidasi atau
mengurangi secara material skala usahanya, laporan keungan mungkin
harus disusun dengan dasar yang berbeda dan dasar yang digunakan harus
diungkapkan, dan Penilai didalam melakukanpenilaian mungkin tidak
mempergunakan asumsi dan premis perusahaan yang berjalan (going
concern).
e) Penilai juga perlu menyatakan asumsi yang dibuat untuk
mendefinisikan unit penilaian, misalnya apakah aset dinilai dengan
basis individual (stand-alone) atau kelompok aset. Standar Akuntansi
Keuangan dapat memuat penjelasan mengenai asumsi dan premis penilaian
yang dapat dibuat.

174
f) Pada umumnya, penilaian yang digunakan untuk Tujuan Pelaporan
Keuangan adalah tidak tepat apabila dibuat dengan menggunakan asumsi
khusus.
5.4 Implementasi (SPI 104)
Tidak terdapat persyaratan tambahan dalam melaksanakan penilaian untuk
Tujuan Pelaporan Keuangan
5.5 Pelaporan (SPI 105)
Sebagai tambahan terhadap persyaratan minimun dalam SPI 105
Pelaporan Penilaian, laporan penilaian yang akan digunakan dalam
laporan keuangan harus mencakup refrensi yang sesuai terhadap hal-hal
yang dibahas dalam lingkup penugasan sesuai dengan butir 5.1 di atas.
Laporan Penilaian harus memuat setiap informasi yang disyaratkan untuk
diungkapkan oleh setiap entitas pelapor berdasarkan Standar Akuntansi
Keuangan, yang relevan dengan maksud dan tujuan penilaian.
Contoh pengungkapan yang disyaratkan dalam pengukuran Nilai Wajar dapat
mencakup metode dan asumsi signifikan yang digunakan dalam pengukuran
dan/atau apakah pengukuran ditentukan berdasarkan referensi atas harga yang
dapat diobservai (observable input) atau transaksi pasar terakhir. Beberapa
Standar Akuntansi Keuangan mensyaratkan informasi mengenai sensitivitas
pengukuran terhadap perubahan pada input penilaian yang signifikan.

Apabila efek dari suatu asumsi terhadap nilai bersifat material, maka efek
dari asumsi ini harus diungkapkan dalam laporan.

Untuk memenuhi persyaratan pada SPI 105 mengenai pembatasab


terhadap publikasi, distribusi dan penggunaan laporan, laporan harus
memuat setiap kondisi dan bagaimana laporan dapat diterbitkan kembali
atau dijadikan rujukan dalam laporan keuangan entitas.

6.0 Pembahasan
6.1 Nilai Wajar yang didefinisikan dalam SPI 102 telah merujuk kepada PSAK 68
yang secara umum konsisten dengan konsep Nilai Pasar sebagaimana dibahas
dalam KPUP dan didefinisikan dalam SPI 101.
6.2 Unit penilaian
Unit Penilaian didalam SPI ini diartikan sama dengan Agregasi.

175
Nilai Wajar dalam SAK diterapkan pada ‘unit penilaian’ untuk aset atau
liabilitas sebagaimana dispesifikasikan dalam standar akuntansi keuangan.
Walaupun secara umum merupakan aset atau liabilitas individual, tapi dalam
beberapa kondisi dapat diterapkan pada sekelompok aset yang memiliki
keterkaitan (group of related asets). PSAK 68 mensyaratkan bahwa, dalam hal
aset, adalah penting untuk menentukan apakah nilai maksimum bagi pelaku
pasar dihasilkan dari penggunaan aset dengan dikombinasikan dengan aset atau
liabilitas lainnya sebagai suatu kelompok (group) atau penggunaan aset secara
individual ( stand alone basis).
6.3 Data Masukan Penilaian dan Hirarki Nilai Wajar
PSAK 68 meliputi jirarki Nilai Wajar yang mengklasifikasikan penilaian sesuai
dengan sifat dari data masukan penilaian yang tersedia (lihat KPUP butir 21),
Secara ringkas tiga tingkatan hirarki Nilai Wajar meliputi:
a) Data masukan Level 1: harga kutipan/quoted price (tanpa penyesuaian) di
pasar aktif untuk asset atau liabilitas yang identic yang dapat diakses entitas
pada tanggal pengukuran.
b) Data masukan level 2: data masukan selain dari harga kutipan yang
termasuk dalam level 1 yang dapat diobservasi untuk asset atau liabilitas,
baik secara langsung maupun tidak langsung.
c) Data masukan level 3: data masukan yang tidak dapat diobservasi untuk
asset atau liabilitas.

PSAK 68 mensyaratkan level hirarki dari asset atau liabilitas yang diukur pada
Nilai Wajar untuk diungkapkan di dalam laporan keuangan.
Terdapat beberapan penambahan persyaratan akuntansi terkait dengan penilaian
yang dihasilkan menggunakan data masukkan/input level 3. Laporan penilaian
yang dihasilkan untuk tujuan pelaporan keuangan berdasarkan SAK harus
memasukkan informasi yang memadai mengenai data masukan/input penilaian
yang digunakan sehingga entitas pelapor dapat mengkategorisasikan asset ke
dalam hirarkinya secara tepat (pengungkapan level hirarki dilakukan oleh
entitas).

6.4 Liabilitas
a) PSAK 68 menyatakan bahwa pengukuran liabilitas mengasumsikan adanya
transfer ke pelaku pasar pada tanggal pengukuran, dan tidak diasumsikan

176
transfer kepada para pihak yang berelasi atau penyelesaian non pasar
lainnya. Apabila tidak terdapat harga pasar yang dapat diobservasi untuk
liabilitas, maka nilainya seharusnya diukur menggunakan metode yang
sama sebagaimana yang digunakan para pihak untuk mengukur nilai dari
asset yang sejenis. Nilai Wajar dari liabilitas mencerminkan risiko wan
prestasi (non-performance risk) yang terkait dengan liabilitas, tapi dianggap
sama baik sebelum dan setelah transfer yang diasumsikan. Risiko wan
prestasi juga memperhitungkan efek dari risiko kredit entitas sendiri.

b) Terdapat beberapa persyaratan pada PSAK 68 terkait dengan situasi dimana


tidak terdapat aset yang berhubungan dengan suatu liabilitas, sebagaimana
halnya pada banyak liabilitas non-keuangan. Terdapat juga persyaratan
untuk mengabaikan adanya pembatasan atau kontrak pada kemampuan
entitas untuk mentransfer liabilitas pada saat penentuan Nilai Wajar.

6.5 Depresiasi
PSAK 16 mensyaratkan bahwa entitas memperhitungkan depresiasi pada
property, mesin dan peralatan (asset tetap) baik yang dimiliki sendiri maupun
yang berasal dari sewa pembiayaan. Depresiasi dalam konteks pelaporan
keuangan adalah beban atas pendapatan di dalam laporan keuangan untuk
mencerminkan konsumsi atas asset selama umur manfaat bagi entitas. Terdapat
persyaratan untuk mendepresiasikan secara terpisah komponen dari asset yang
memiliki biaya yang signifikan terhadap biaya secara keseluruhan. Komponen
yang memiliki umur manfaat yang sama dan didepresiasikan dengan cara yang
sama dapat dikelompokkan. Dalam konteks real property, tanah biasanya tidak
didepresiasikan. Penilaian sering disyaratkan dalam menghitung jumlah
terdepresiasi (depreciable amount). Istilah depresiasi digunakan dalam konteks
yang berbeda dalam penilaian dan pelaporan keuangan. Dalam konteks
penilaian, istilah depresiasi sering digunakan untuk merujuk kepada
penyesuaian pada saat menggunakan Pendekatan Biaya yang dibuat terhadap
biaya reproduksi atau biaya pengganti asset untuk mencerminkan penyusutan/
keusangan dalam rangka mengindikasikan nilai asset dalam hal tidak terdapat
bukti langsung data penjualan. Dalam konteks pelaporan keuangan, depresiasi
merujuk kepada pembebanan yang dibuat terhadap pendapatan untuk

177
mencerminkan alokasi sistematis dari jumlah depresiasi dari suatu aset selama
umur manfaatnya terhadap entitas.

Dalam rangka menentukan besaran baban depresiasi, Penilai harus menentukan


terlebih dahulu jumlah terdepresiasi. Hal inilah yang membedakan antara
jumlah tercatat (carrying amount) dari asset dan nilai residunya. Dalam rangka
menentukan Nilai Residu, umur manfaat dari asset juga harus ditentukan.

Istilah jumlah terdepresiasi, dalam SPI memiliki pengertian yang sama dengan
istilah jumlah tersusutkan dalam SAK.

Istilah ini dijelaskan dalam PSAK 16 sebagai berikut;


a) Jumlah tersusutkan adalah Biaya Perolehan asset, atau jumlah lain yang
merupakan pengganti Biaya Perolehan, dikurangi Nilai Residu.
b) Jumlah tercatat (carrying amount) adalah jumlah suatu aset diakui setelah
dikurangi akumulasi rugi penurunan nilai.
c) Nilai Residu dari aset adalah estimasi jumlah yang dapat diperoleh entitas
saatu ini dari pelepasan aset, setelah dikurangi estimasi biaya pelepasan,
jika aset telah mencapai umur dan kondisi yang diperkirakan pada akhir
umur manfaatnya.
d) Umur manfaat adalah:
1. Periode aset diperkirakan dapat digunakan oleh entitas atau
2. Jumlah produksi atau unit serupa dari aset yang diperkirakan akan
diperoleh oleh entitas.

Penilai seharusnya memahami bahwa jumlah tercatat mungkin didasarkan pada


Biaya HIstoris atau Nilai Wajar, dikurangi akumulasi depresiasi (amortisasi)
dan akumulasi kerugian penurunan nilai. Nilai Residu dan umur manfaat harus
dikaji ulang paling tidak di setiap akhir tahun laporan keuangan.

a) Depresiasi Tanah dan Bangunan


1. PSAK 16 mengakui bahwa tanah umumnya memiliki umur manfaat
yang tidak terbatas yang berarti tanah harus dicatatkan terpisah dan
tidak didepresiasi. Langkah pertama untuk mengetahui jumlah
depresiasi yang dibebankan pada properti, atau bagian dari properti,
adalah dengan menentukan nilai tanah pada tanggal laporan keuangan
178
dan kemudian mengurangkannya dari jumlah tercatat untuk ha katas
property, misalnya kombinasi antara tanah dan bangunan sehingga
nilaibangunan dapat ditentukan.

Nilai ini merupakan nilai teoritis (National Value) yang dalam


kenyataannya tidak dapat direalisasikan karena bangunan pada
umumnya tidak dapat dijual tanpa tanahnya.
2. Setelah nilai bangunan teoritis dapat ditentukan, Penilai akan
menentukan estimasi Nilai Residu bangunan dengan mengetahui
terlebih dahulu umur manfaat. Penting untuk dipahami Penilai bahwa
umur manfaat mungkin tidak sama dengan sisa umur ekonomis yang
dipahami oeh pelaku pasar secara umum. PSAK 16 menyatakan
bahwa umur manfaat adalah spesifik terhadap entitas. Jika property
tidak akan tersedia bagi entitas untuk seluruh umur ekonomisnya atau
apabila entitas menentukan bahwa bangunan akan menjadi surplus
dari kebutuhannya dalam jangka waktu lebih pendek dari pasar, maka
hal ini harus menjadi pertimbangan dalam menentukan umur
manfaat.
3. Nilai Residu adalah nilai pada saat tanggal pelaporan keuangan
namun dengan asumsi bahwa aset sudah mencapai akhir dari umur
manfaatnya dan dalam kondisi sesuai dengan asumsi tersebut.
Bangunan mungkin memiliki umur ekonomis yang melampaui
jangka waktu yang tersedia atau dibutuhkan oleh entitas dan
karenanya mungkin memiliki Nilai Residu yang signifikan.
b) Depresiasi Mesin & Peralatan
Umur manfaat dari mesin dan peralatan pada umumnya sama dengan
umur ekonomisnya karena tingkat keusangan pada umumnya lebih tinggi
dari pada untuk bangunan, sehingga umur ekonomis menjadi lebih
pendek. Namun demikian , perbedaan antara umur manfaat untuk entitas
dan sisa umur ekonomis seharusnya dipertimbangkan.
c) Depresiasi Komponenisasi
Apabila jumlah tercatat didasarkan pada biaya historis, biaya dari
komponen yang sidnifikan terhadap total biaya dan secara material
memiliki perbedaan umur manfaat seharusnya dapat diidentifikasikan.
179
Apabila jumlah tercatat didasarkan pada Nilai Wajar, Penilai perlu
membuat alokasi dari Nilai Wajar tersebut terhadap komponen
pembentuknya. Meskipun dimungkinkan untuk menentukan nilai dari
komponen suatu mesin dan peralatan apabila terdapat pasar aktif untuk
komponen tersebut, namun dalam kasus yang lain mungkin tidak terdapat
pasar aktif dari komponen tersebut. Hal ini umumnya terjadi dalam kasus
komponen bangunan, misalnya bangunan jarang diperjualbelikan tanpa
adanya layanan mekanikal dan elektrikal yang diperlukan untuk
pengkondisian udara, pencahayaan dan ventilasi, dan bagian ini juga tidak
dapt ditransaksikan secara terpisah dari bangunan. Apabila nilai dari
komponen individual tidak dapat ditentukan secara pasti, nilai
keseluruhan akan dialokasikan secara proporsional atas komponennya.
Rasio dari biaya per komponen terhadap biaya keseluruhan dapat menjadi
basis yang wajar untuk alokasi tersebut.
6.6 Sewa
(i) Dalam PSAK 30, sewa diakui di Laporan Keuangan sebagai sewa operasi
atau sewa pembiayaan.
Penilaian mungkin disyaratkan untuk menentukan bagaimana sewa
diklasifikasikan, apabila merupakan sewa pembiayaan, Penilai akan
menentukan jumlah tercatat dari aset dan liabilitas. Jenis sewa ini
ditentukan dalam PSAK 30 sebagai berikut:
 Sewa pembiayaan adalah sewa yang mengalihkan secara substansial
seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan suatu aset.
Hak milik pada akhirnya dapat dialihkan atau dapat juga tidak
dialihkan.
 Sewa operasi adalah sewa selain sewa pembiayaan.
(ii) Untuk sewa properti (real estat) diterapkan peraturan khusus. Selain untuk
properti investasi, elemen tanah dan bangunan harus diperhitungkan secara
terpisah untuk klasifikasi baik sebagai sewa pembiayaan atau sewa-operasi.
Ketentuan untuk properti investasi yang diatur dalam PSAK 30 tidak berlaku
untuk aset biolojik sebagaimana diatur dalam IAS 41 – Agriculture.

180
a) Klasifikasi Sewa
1. Uji klasifikasi sewa pembiayaan atau sewa operasi didasarkan pada
substansi transaksi bukan pada bentuk kontrak perjanjian. Sebagai
contoh, kontrak diantara 2 pihak untuk pengguaan aset dimana terdapat
pembayaran, mungkin tidak dapat dikatakan sebagai sew ajika tidak
memenuhi kondisi dalam PSAK 30.
Contoh di bawah ini tercantum dalam PSAK 30 sebagai situasi yang
mengindikasi sewa pembiayaan, baik secara individual maupun
kombinasi. Hal ini tidak merupakan uji absolut namun merupakan
ilustrasi:
a. Sewa mengalihkan kepemilikan aset kepada lessee pada akhir
masa sewa.
b. Lessee memiliki opsi untuk membeli aset pada harga yang
diperkirakan cukup rendah dibandingkan Nilai Wajar pada tanggal
opsi mulai dapat dilaksanakan, sehingga pada awal sewa dapat
dipastikan bahwa opsi akan dilaksanakan;
c. Masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomis aset
meskipun hak milik tidak dialihkan;
d. Pada awal sewa, Nilai Kini dari jumlah pembayaran sewa
minimum secara substansial mendekati Nilai Wajar aset sewaan;
dan
e. Aset sewaan bersifat khusus dan hanya lessee yang dapat
menggunakannya tanpa perlu modifikasi secara material.
f. Jika lessee dapat membatalkan sewa, maka rugi lessor yang terkait
dengan pembatalan ditanggung oleh lessee;
g. Keuntungan atau kerugian dari fluktuasi Nilai Wajar residu
dibebankan kepada lessee (misalnya, dalam bentuk potongan
harga rental yang sama dengan yang setara dengan sebagian besar
hasil penjualan residu pada akhir sewa); dan
h. Lessee memiliki kemampuan untuk melanjutkan sewa untuk
periode kedua dengan Nilai Rental yang secara substansial lebih
rendah dari Nilai Pasar Rental.
2. PSAK 30 menekankan bahwa kriteria diatas adalah contoh dan
indicator yang belum tentu pasti. Apabila jelas dari bentuknya bahwa
181
sewa tidak memindahkan secara substansial seluruh risiko dan manfaat
terkait dengan kepemilikan, maka sewa diklasifikasikan sebagai sewa
operasi.
Contoh kondisi sewa operasi: kepemilikan aset dialihkan pada akhir
sewa dengan sejumlah pembayaran variable yang sama dengan
nilainya saat itu, atau terdapat review teratur terhadap sewa untuk
tingkat sewa pasarnya pada saat itu atau dengan rujukan terhadap
indeks inflasi.
3. KLasifikasi sewa dilakukan pada awal sewa, dengan mengkaji tingkat
manfaat ekonomi yang dialihkan melalui sewa. Dalam banyak kasus,
kajian kualitatif atas persyaratan sewa akan langsung mengindikasikan
klasifikasi yang sesuai, tanpa menghubungkan penilaian terhadap
persyaratan lainnya. Bagaimanapun, penilaian mungkin dibutuhkan
untuk membantu menentukan manfaat yang didapatkan lessor dan
lesse, misalnya untuk mengestimasi nilai residu pada akhir masa sewa
yang dibutuhkan untuk menentukan apakah sewa merupakan bagian
besar dari umur ekonomis aset.
b) Klasifikasi dari Sewa Properti
1. Apabila sewa atas tanah dan bangunan atau sekelompok bangunan,
PSAK 30 mensyaratkan bahwa kedua elemen ini dipertimbangkan
secara terpisah untuk tujuan klasifikasi.
Apabila terlihat bahwa elemen dari sewa bangunan merupakan sewa
pembiayaan, adalah penting untuk membuat alokasi dari sewa awal
berdasarkan Nilai Wajar relative dari hak kepentingan setiap elemen
pada awal sewa.
2. Untuk kebanyakan properti sewa, hak kepentingan pada tanah dan
bangunan sewa akan kembali pada lessor pada akhir masa sewa.
Seringkali terdapat beberapa ketentuan dalam perjanjian sewa untuk
adanya tinjauan periodic yang mencerminkan perubahan dari nilai
properti dan umumnya terdapat liabilitas bagi lesse untuk
mengembalikan bangunan kepada lessor dalam kondisi baik. Hal ini
secara umum merupakan indicator bahwa lessor tidak mengalihkan
secara substansial seluruh manfaat dan risiko kepemilikan baik dari
bangunan atau tanah kepada lesse pada saat sewa diberikan. Sebagai
182
konsekuensinya, banyak sewa tanah dan bangunan dapat
diidentifikasikan sebagai sewa operasi.
3. Sewa pembiayaan dari tanah dan bangunan secara umum terjadi jika
sewa dibuat sebagai cara pembiayaan dari pembelianproperti oleh
lessee, misalnya dengan cara adanya opsi untuk membeli hak
kepentingan lessor setelah pembayaran sewa tertentu telah
dilaksanakan.
Terkadang, sewa yang tidak secara jelas terstruktur sebagai perjanjian
pembiayaan dapat memenuhi beberapa kriteria dari sewa pembiayaan,
misalnya pembayaran sewa tidak mencerminkan nilai properti yang
mendasari. Dalam kasus demikian, analisis secara lebih detil dari nilai
manfaat dan risiko yang dialihkan dari lessor kepada lessee dapat
disyaratkan dalam rangka menentukan klasifikasi sewa secara benar.
4. Jika sewa terhadap sebidang tanah dan kemudian bangunan dibuat
diatasnya, alokasi sewa terhadap setiap elemen menjadi tugas yang
dapat dilaksanakan secara andal apabila terdapat pasar aktif untuk
tanah dari pengembangan sejenis dilokasi tersebut.
Pada situasi lainnya, misalnya dimana sewa terhadap bagian dari
sekelompok bangunan tanpa adanya tanah yang teridentifikasi secara
jelas, alokasi yang andal mungkin menjadi tidak mungkin. PSAK 30
membuat ketentuan bila alokasi yang andal tidak dapat dilaksanakan
seluruh sewa seharusnya diperlakukan sebagai sewa pembiayaan,
kecuali jelas bahwa kedua elemen merupakan sewa operasi sejak awal,
sehingga pengalokasian menjadi tidak diperlukan.
5. Dalam prakteknya sewa terhadap bagian dari sekelompokbangunan
secara umum dikategorikan sebagai sewa operasi dan secara
keseluuhan properti akan diklasifikasikan sebagai properti investasi
oleh lessor. Dalam kasus demikian, alokasi menjadi tidak dibutuhkan.
Dalam kasus dimana elemen bangunan secara jelas merupakan sewa
pembiayaan, elemen tanah secara umum dapat diidentifikasikan.
Namun demikian, apabila ada kasus elemen tanah tidak dapat
diidentifikasi, maka alokasi antara elemen tanah dan bangunan
seharusnya tidak dilakukan dengan berlandaskan pada kriteria yang

183
tidak dapat diandalkan. Dalam situasi demikian, properti sewa secara
keseluruhan seharusnya diperlakukan sebagai sewa pembiayaan.
c) Properti Investasi Sewa
1. Pengukuran elemen tanah dan bangunan secara terpisah tidak
diperlukan ketika bagian lessee atas tanah dan bangunan
diklasifikasikan sebagai properti investasi sesuai dengan PSAK 13 dan
digunakan model Nilai Wajar.
2. Properti investasi umunya dimiliki investor berdasarkan sewa,
misalnya sewa jangka panjang atas tanah dimana diatasnya terdapat
bangunan, yang kemudian disewakan sebagai investasi. Dikarrenakan
tanah secara umum tidak terdepresiasi, sewa tanah umumnya dianggap
benar untuk diklasifikasikan sebagai sewa operasi dan karenanya tidak
diakui dalam laporan posisi keuangan.
Namun demikian, dengan mengakui fakta bahwa banyak properti
investasi yang substansial dimiliki dengan basis ini, PSAK 13
menyatakan bahwa pengakuan awal dari properti investasi yang
dimiliki berdasarkan sewa seharusnya diperhitungkan seolah
merupakan sewa pembiayaan berdasarkan PSAK 30.
3. Meskipun dalam Ketentuan sebelumnya bermakna bahwa pertanyaan
mengenai klasifikasi dan alokasi secara umum tidak terkait dengan
properti investasi, anomaly atas hal ini mungkin terjadi. Nilai dari hak
kepentingan investor dalam properti investasi yang dimiliki
berdasarkan sewa akan mencerminkan perbedaan antara pembayaran
dalam sewa yang superior dan penerimaan atau potensi penerimaan
dalam sewa turunannya (sub lease), lihat SPI 301 Penilaian Hak Sewa.
Namun demikian, PSAK 30, paragraph 22, menyatakan Liabilitas dari
aset sewaan tidak dapat disajikan sebagai pengurang aset sewaan dalam
laporan keuangan. Jika penyajian liabilitas dalam laporan posisi
keuangan dibedakan antara liabilitas jangka pendek dan liabilitas
jangka panjang, hal yang sama berlaku untuk liabilitas sewa
d) Penilaian Aset Sewa atau Liabilitas
1. Apabila sewa diidentifikasikan sebagai sewa pembiayaan sewa
disyaratkan untuk memperhitungkan aset dan liabilitas berdasarkan
Nilai Wajar dari aset sewa atau nilai kini dari pembayaran sewa
184
minimum, mana yang lebih rendah, masing masing ditentukan pada
awal sewa. PSAK 68 Pengukuran Nilai Wajar tidak diterapkan untuk
sewa.
2. Dalam konteks PSAK 30 nilai aset diperhitungkan terpisah dari
kewajiban yang terbentuk karena sewa. Dalam pencatatan atas hak
kepentingan lessee dalam sewa pembiayaan, adalah penting untuk
mengukur aset dengan mengkaji nilai dari manfaat yang diharapkan
pelaku pasar dari hak penggunaan aset selama jangka waktu sewa.
Untuk properti sewa yang bukan merupakan properti investasi, adalah
penting untuk memahami bahwa hal ini berbeda dengan hak
kepentingan lessee yang terbentuk dari sewa (lihat SPI 300 Penilaian
Real Properti), karena pada situasi tersebut tercermin liabilitas sewa
serta nilai aset.
3. Pembayaran sewa minimum diaturdalam PSAK 30. Secara ringkas,
terdapat pembayaran selama jangka waktu sewa yang disyaratkan
dalam sewa, tidak termasuk tambahan (contingent) sewa, pajak dan
sejumlah pembayaran jasa layanan kepada lessor. Pembayaran sewa
minimum termasuk nilai residu yang dijamin oleh lessee kepada lessor.
Karena sewa tambahan (contingent) dikecualikan dari perhitungan
pembayaran sewa minimum dan pembayaran seharusnya telah jelas
sejak awal sewa, penilaian pada umumnya tidak disyaratkan.
4. PSAK 30 menentukan bahwa nilai kini dari pembayaran sewa
minimum seharusnya diperhitungkan dengan menggunakan tingkat
diskonto yang ekivalen dengan ‘tingkat bunga implisit dalam sewa’,
atau apabila hal ini dalam prakteknya tidak mudah ditentukan,
digunakan tingkat bunga pinjaman incremental. Perhitungan tingkat
bunga implisit dalam sewa mensyaratkan Nilai Wajar dari aset sewa
yang tidak terbebani (unencumbered) pada tanggal dimana sewa
dimulai dan nilai residu pada akhir masa sewa.
5. persyaratan depresiasi dalam PSAK 16 juga diterapkan untuk aset sewa
dan karenanya butir 6.5 (mengenai depresiasi) menjadi relevan.

185
6.7 Alokasi Harga Pembelian (Purchase Price Allocation)

a) Setelah adanya kombinasi bisnis, misalnya akuisisi terhadap kepentingan


pengendalian dari satu atau lebih bisnis lainnya. PSAK 22 mensyaratkan
bahwa pihak pengakuisisi memperhitungkan transaksi dengan mengakui
aset yang diakuisisi yang dapat diidentifikasikan secara terpisah dan
kewajiban yang diasumsikan pada Nilai Wajar. PSAK 22 menyatakan
bahwa goodwill adalah selisih antara harga pembelian yang dibayarkan
pada saat transfer dari bisnis dengan Nilai Wajar dari aset terindentifikasi
bersih (net identifiable aset) yang dibeli.
b) Aset berwujud dari suatu bisnis pada umumnya sudah teridentifikasi dan
dapat dinilai secara terpisah. Identifikasi dan penilaian dari aset Tak
berwujud yang dapat diidentifikasikan dapat lebih sulit, tapi bagian
Pembahasan pada SPI 320 Penilaian Aset Takberwujud memberikan
petunjuk yang relevan.
c) PSAK 22 berisi pengecualian dari apa yang dijelaskan diatas untuk
pengakuan dan/atau pengukuran beberapa aset dan liabilitas yang dapat
diidentifikasikan. Persyaratan tertentu diterapkan pada liabilitas kontijensi,
pajak penghasilan, imbalan kerja, aset identifikasi, hak yang diperoleh
kembali, penghargaan pembayaran berbasis saham dan aset dimiliki untuk
dijual.

6.8 Uji Penurunan Nilai

(i) Penurunan Nilai terjadi ketika nilai tercatat atas aset melebihi jumlah
terpulihkan baik dari penggunaan yang berkesinambungan dan/atau penjual
aset. Berdasarkan PSAK 48 Penurunan Nilai Aset, suatu entitias
disyaratkan untuk melakukan kajian beberapa kategori tertentu dari aset
pada tanggal pelaporan keuangan untuk menentukan apakah terdapat
indikasi adanya penurunan nilai. Penurunan nilai dapat diindikasikan dari
turunnya nilai aset dikarenakan kondisi pasar atau perubahan teknologi,
keusangan aset, rendahnya kinerja aset dibandingkan dengan tingkat
balikan yang diharapkan, atau keinginan untuk menghentikan atau
merestrukturisasi kegiatan operasional. Beberapa aset (goodwill dan Aset

186
Tak berwujud dengan umur tidak terbatas) akan memerlukan Uji Penurunan
Nilai secara tahunan.
(ii) Apabilaa penurunan nilai terjadi, jumlah tercatat (carrying amount) dari
aset yang berasal dari biaya historis atau penilaian terdahulu, harus
diturunkan menjadi jumlah terpulihkan (recoverable) amount).

a) Jumlah Terpulihkan
Jumlah terpulihkan adalah yang lebih tinggi antara ‘Nilai dalam
Penggunaan’ dan ‘ Nilai Wajar dikurangi biaya untuk menjual’. Penilai
tidak selalu harus menentukan kedua nilai tersebut; apabila salah satu telah
melampaui Jumlah Tercatat dari aset, aset dipastikan tidak mengalami
penurunan nilai dan karenanya tidak diperlukan estimasi dari nilai lainnya.
b) Nilai dalam Penggunaan
Nilai dalam Penggunaan dalam SPI 102 secara esensi dapat disamakan
dengan Nilai Pakai dalam PSAK 48.
1. Nilai Pakai didefinisikan dalam PSAK 48 sebagai nilai sekarang dari
taksiran arus kas yang diekspektasikan akan diterima dari aset atau Unit
Penghasil Kas (UPK) atau dikenal juga sebagai Cash Generating Unit
(CGU). UPK adalah kelompok aset terkecil teridentifikasi yang
menghasilkan arus kas masuk yang sebagian besar independent dari
arus kas masuk dari aset atau kelompok aset.
2. Nilai Pakai adalah spesifik kepada entitas karena mencerminkan nilai
kini dari arus kas yang diharapkan entitas dihasilkan dari penggunaan
berkelanjutan dari aset atau unit penghasil kas selama umur manfaat
yang diantisipasi, termasuk hasil yang diperoleh dari penjualannya.
3. PSAK 48 menyatakan bahwa hal-hal berikut ini harus tercermin dalam
penghitungan Nilai dalam Penggunaan aset;
a. Estimasi dari arus kas masa depan yang diekspektasikan entitas
akan diperoleh dari aset,
b. Ekspektasi tentang kemungkinan variasi dari jumlah atau waktu
arus kas masa depan tersebut.
c. Nilai waktu dari uang, dicerminkan oleh suku bunga pasar bebas
risiko yang berlaku,

187
d. Harga yang menanggung ketidakpastian yang melekat pada aset,
dan
e. Factor lainnya, seperti ketidaklikuiditasan yang akan
dipertimbangkan oleh pelaku pasar dalam menentukan arus kas
masa depan yang diharapkan entitas akan diperoleh dari aset
tersebut.
4. Arus kas yang diharapkan harus diuji untuk kewajarannya dengan
memastikan bahwa asumsi yang mendasari proyeksi entitas konsisten
dengan hasil actual dimasa lalu, dan efek dari kejadian setelah itu
(subsequent event) atau keadaan lain yang tidak terjadi pada saat arus
kas actual dihasilkan membuat arus kas ini menjadi sesuai. Arus kas
diestimasikan untuk aset pada kondisi saat ini dan karenanya arus kas
yang diharapkan seharusnya tidak mencerminkan kenaikan
dikarenakan restrukturasi atau pengkondisian kembali aset yang saat
ini tidak direncakanan entitas.
5. Tingkat diskonto yang sesuai akan mencerminkan tingkat balikan yang
disyaratkan pelaku pasar atas investasi yang akan menghasilkan arus
kas dengan jumlah, waktu dan profil risiko sebanding dengan yang
diharapkan entitas diperoleh dari aset.
c) Nilai Wajar dikurangi Biaya Untuk Menjual
1. Nilai wajar dikurangi biaya untuk menjual dari suatu aset atau UPK
adalah jumlah yang dapat dihasilkan dari penjualan dalam transaksi
bebas ikatan di antara pihak yang berpengetahuan dan berkeinginan,
dikurangi biaya untuk menjual. Nilai diatas bukan nilai jual paksa,
kecuali entitas pemilik aset bermaksud untuk menjualaset pada tanggal
penilaian tanpa waktu yang cukup untuk pemasaran.
2. Biaya untuk menjual adalah biaya yang langsung ditujukan untuk
transaksi, misalnya biaya hokum, biaya pemasaran, biaya pemindahan,
pajak transaksi yang tidak dapat dikreditkan dan biaya lainnya yang
langsung dikeluarkan pada saat persiapan aset atau UPK untuk dijual.
Biaya ini tidak termasuk biaya lanjutan (consequential cost) seperti
yang berkaitan dengan regorganisasi bisnis setelah penjualan.
d) Pengunaan Tertinggi dan Terbaik (highest and Best Use – HBU)

188
1. Dalam menentukan Nilai Wajar sesuai dengan PSAK-68, Penilai harus
dapat menentukan apakah aset dan/atau liabilitas (individual atau
kelompok) telah memenuhi HBU nya.
2. Dalam kondisi dimana penggunaan eksisting aset berbeda dengan HBU
nya, Penilai akan memberikan opini Nilai Wajar berdasarkan HBU
serta sebagai penjelasan tambahan, Penilai dapat memberikan opini
Nilai Pasar untuk Pengunaan yang ada untuk bangunan pabrik dan
pengembangan lainnya yang ada di atas tanah.

7.0 Syarat Pengungkapan


7.1 Penilai seharusnya membuat semua pengungkapan yang disyaratkan pada SPI
105 Laporan Penilaian.
7.2 Penilai harus mengungkapkan kerangka peraturan perundangan dan setiap
penyimpangan yang diperlukan dari standar ini untuk memenuhi ketentuan
perundang-undangan yang berlaku, peraturan (termasuk Standar Akuntansi
Keuangan) atau kebiasaan yang ada.
7.3 Penilai harus mengidentifikasikan dan mengungkapkan pasar dimana aset dan
liabilitas diperdagangkan.
7.4 Dalam hal terdapat hubungan kerja dengan auditor dan/atau auditor expert,
Penilai perlu memberikan pemahaman atas hasil penilaian yang dilakukan agar
kepentingan penilaian bagi entitas dapat terpenuhi. Penjelasan dimaksud dalam
pemberian kertas kerja sesuai ketentuan dan pedoman penilaian yang berlaku.

8.0 Ketentuan Penyimpangan


8.1 Penyimpangan dapat dibenarkan sepanjang ada alas an yang relevan sesuai
dengan peraturan perundang-uandangan yang berlaku. Penilai dapat
menyesuaikan kepentingan SAK secara proporsional bila dianggap relevan dan
wajar.

9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku


9.1 Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 201 – Penilaian untuk Pelaporan
Keuangan.
9.2 SPI 201 ini ditetapkan pada tanggal 1 juli 2015 dan mulai berlaku secara efektif
pada tanggal 1 Januari 2016.
189
Standar Penilaian Indonesia 202
(SPI 202)
Penilaian untuk Tujuan Penjaminan Utang
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam
Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1 Tujuan SPI ini adalah memberikan pedoman bagi penilai dalam mempersiapkan
penilaian untuk penjaminan utang. SPI ini menyediakan kerangka kerja dalam
melaksanakan penugasan penilaian untuk pihak pemberi pinjaman seperti
lembaga keuangan bank, lembaga keuangan non-bank dan institusi lainnya yang
memberikan pembiayaan dengan jaminan aset tertentu yang berbeda dengan
kredit pembiayaan umum (tanpa agunan), bagi perorangan atau perusahaan.
1.2 Banyak pengaturan pembiayaan yang dijamin dengan aset tertentu. Jaminan
untuk pinjaman dan surat utang (debenture) dalam pengaturan pembiayaan
lainnya dapat didefinisikan secara lebih luas. Pada beberapa kasus yang menjadi
objek jaminan adalah suatau perusahaan (nilai bersihnya) tanpa dikaitkan
dengan jaminan asset tetap tertentu. Penilai biasanya menggunakan Dasar Nilai-
Nilai Pasar dalam melakukan penialaian asaet tertentu untyk jaminan
pembiayaan, selaian itu Penilai bias juga menggunakan Nilai Likuidasi
(indikasi) atau Dasar Nilai lainnya tergantung hukum, keadaan, dan persyaratan
pihak yang memerlukan jaminan tetapi umumnya pihak pemberi pinjaman
berpedoman pada Nilai Pasar.
1.3 Umumnya pemberi pinjaman memiliki hak untuk mengambil alih jaminan
apabila peminjam tidak melunasi utan. Berbagai jenis asset/properti dapat
dijadikan sebagai objek jaminan.
1.4 Penilai secara konsisten menerapkan prinsip-prinsip penilaian di dalam lingkup
standar ini, melaksanakan evaluasi secara objektif yang relevan dengan
kebutuhan dan dipahami dengan jelas oleh pengguna penilaian.

2.0 Ruang Lingkup


2.1 SPI ini berlaku untuk semua keadaan dimana penilai diminta untuk memberikan
opini penilaian, advis atau laporan kepada pihak pemberi pinjaman ketika tujuan
penilaian berkaitan dengan pinjaman dan surat utang (debenture)
2.2 SPI menjadi rujukan berpraktek bagi Penilai pada umumnya, termasuk Penilai
internal pada suatu instansi pemberi pinjaman sesuai dengan peraturan dan
ketentuan yang berlaku.

3.0 Definisi
3.1 Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah,
yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang
dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang

190
Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut
atau tidak termasuk benda-benda lain yang meberikan kedudukan yang
diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. (Undang-
Undang Republik Indonesia Nomor 4 tahun 1996)
3.2 Gadai adalah hak yang diperoleh kreditor atas suatu barang yang bergerak yang
diberikan kepadanya oleh debitor atau orang lain atas namanya untuk menjamin
suatu utang. Selain itu, memberikan kewenangan kepada kreditor untuk
mendapatkan pelunasan dari barang tersebut terlebih dahulu dari kreditor
lainnya, terkecuali biaya untuk melelang barang dan biaya yang dikeluarkan
untuk memelihara benda itu dan biaya-biaya itu mesti didahulukan.
3.3 Fidusia adalah surat perjanjian accesor antar debitor dan kreditor yang isinya
penyerahan hak milik secara kepercayaan atas benda bergerak milik debitor
kepada kreditor.
3.4 Nilai Pasar (Lihat definisi SPI 101- 3.1).
3.5 Laporan Penilaian Ringkas (LPR) disebut juga Short Form Report merupakan
laporan penilaian dalam bentuk tertulis sesuai yang dipersyaratkan pada SPI
105. Terkait untuk tujuan penjaminan utang, LPR dimaksud tujukan untuk objek
penilaian berupa satuan unit rumah tapak, rumah susun, rumah toko dan rumah
kantor yang tujuan penilaiannya untuk penjamin kredit atau pembiayaan
kepemilikan properti. Batasan penilaian untuk kepentingan LPR mencakup
batasan atas standar imbal jasa (fee), besaran nilai dan/atau luas tapak properti
sesuai dengan peraturan dan ketentuan yang berlaku.

4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi


4.1 Standar akuntansi menentukan kriteria dan asumsi tertentu yang harus
dipertimbangkan oleh Penilai dalam melaksanakan penialaian untuk tujuan
pelaporan keuangan. Penilaian untuk hak tanggungan atau jaminan pinjaman
harus memenuhi persyaratan yang ditentukan oleh industri pembiayaan, tetapi
persyaratan ini dapat secara substansial berbeda dari penilaian untuk tujauan
pelaporan keuanagan. Salah satu prinsip yang mendasari penilaian untuk tujuan
pelaporan laporan keuangan adalah asumsi mengenai kegiatan bisnis yang terus
berjalan.
Asumsi ini bagaimanapun tidak selalu berlaku dalam penilaian untuk tujuan
penjaminan pinjaman. Hal ini memiliki implikasi khususnya untuk properti
khusus dimana nilai properti tersebut apabila dijaminkan dalam konsisi kegiatan
bisnis yang terhenti, maka nilai properti khusus yang merupakan bagian dari
bisnis yang terhenti tersebut menjadi sangat terbatas.

5.0 Pernyataan Penerapan


Prinsip-prinsip yang ada pada Standar Umum dan Standar Teknis yang berkaitan
dengan Properti berlaku bagi penilaian untuk tujuan penjamina utang, kecuali
dinyatakan lain dalam standar inu. Standar ini hanya mencakup modifikasi, penyaratan,
tambahan atau contoh khusus tentang bagaimana Standar Umum berlaku.

191
5.1 Lingkup Penugasan (SPI 103)
a) Sepanjang tidak diatur lain oleh ketentuan dan peraturan yang
berlaku, penilaian untuk tujuan penjaminan utang harus didasarkan
kepada Lingkup Penugasan yang disepakati antara Pemberi Tugas
dan Penilai sebagaimana persyaratan yang diatur oleh SPI 103. Dalam
hal untuk penilalain property sederhana (khusus untuk Laporan Penilaian
Ringkas/LPR) untuk kepentingan penjaminan utang, dijumpai
penunnjukkan penugasan hanya didasarkan kepada Surat Pelaksanaan
Kerja (SPK). Untuk itu, Penilai harus memastikan bahwa SPK
dimaksud telah terikat kepada perjanjian kerjasama induk yang telah
disepakati pihak Pemberi Tugas dan/atau penggunan laporan dengan
Penilai. Seluruh kesepakatan yang disusun harus tetap didasari
kepada persyaratan yang diatur oleh SPI 103.

b) Untuk memenuhi persyaratan status Penilai seperti yang dinyatakan dalam


SPI 103 butir 5.3.a).1, Penilai harus mengungkapkan keterlibatan
material terkait dengan property yang akan dinilai, peminjam atau
calon debitur. Keterlibatan material pada saat ini atau masa lalu merupakan
pertimbangan professional bagi Penilai. Pada umumnya kriteria utama dari
keterlibatan yang diketahui setelah penilaian dilakukan akan menimbulkan
keraguan atas kewajaran hasil Penilaian.
c) Untuk memenuhi persyaratan Pemberi Tugas dan penggunan laporan
seperti yang dinyatakan dalam SPI 103 5.3.a).2 dan 5.3.a).3, maka Penilai
harus mengungkapkan secara jelas pihak Pemberi Tugas dan/atau
pengguna laporan yang dimaksud apakah atas nama individu atau
pihak yang mengatasnamakan suatu institusi. Pengungkapan pengguna
laporan penilaian dapat merupakan pihak bersifat individu dapat juga
institusi
Dalam hal pengguna laporan belum dapat dinyatakan secara jelas, maka
Penilai hanya dapat menyampaikan laporan dalam bentuk laporan
penilaian sementara, dimana kesimpulan penilaian telah final. Laporan
final hanya dapat disampaikan dan digunakan apabila pengguna laporan
telah dapat diidentifikasi dengan jelas dan selanjutnya harus
dicantuymkan pada laporan penilaian maupun dalam lingkup Penugasan
(merevisi perikatan penugasan).
d) Untuk memenuhi persyaratan identifikasi objek penilaian dan bentuk
kepemilikan seperti yang dinyatakan dalam SPI 103 butir 5.3.a).4, maka
objek dan hak atas properti yang akan digunakan sebagai jaminan
suatu pinjaman atau pembiayaan lainnya harus diidentifikasi secara
jelas, termasuk pihak yang memiliki hak istimewa.
e) Dasar Nilai yang ditentukan sesuai dengan SPI 103 butir 5.3.a).7
adalah Nilai Pasar (lihat juga lampiran SPI 103).
Beberapa pemberi pinjaman membutuhkan penilaian dengan sumsi
tertentu. Salah satunya asumsi likuidasi attau menentukan batas waktu
penjualan hipotesis dari properti. Karena harga dalam periode pemasaran
akan tergantung dari kondisi saat penjualan terjadi, maka tidak realistis
untuk menentukan harga tanpa pemahaman kondisi seperti itu. Penilaian

192
dapat dilakukan dengan asumsi yang dituliskan dalam Lingkup Penugasan
dimana Dasar Nilai dinyatakan sebagai indikasi Nilai Likuidasi. Suatu
pernyataan harus dibuat untuk menegaskan indikasi Nilai Likuidasi hanya
berlaku pada tanggal penilaian dan mungkin tidak berlaku pada saat
terjadinya kredit macet atau gagal bayar pembiayaan di masa yang akan
dating, karena kondisi pasar dan keadaan penjualan dapat berbeda.
f) Penjualan untuk penjaminan utang sering memerlukan asumsi khusus,
seperti adanya perubahan keadaan/kondisi dari properti. Sesuai dengan SPI
butir 103 5.3.a).11 asumsi khusus yang diperlukan harus dinyatakan
dalam Lingkup Penugasan.
Contoh asumsi khusus yang biasanya dibuat dalam penilaian untuk tujuan
penjaminan utang, antara lain:
1. Bangunan dalam progress pembangunan yang akan dijaminkan, akan
diselesaikan sesuai dengan jadwal yang direncanakan (lihat lampiran
PEdoman Penilaian dan Laporan Perkembangan Pembangunan
Properti terkait LTV)
2. Hak sewa atas suatu properti yang akan dijaminkan berakhir sesuai
jadwal seperti yang dimaksud dalam kontrak;
3. Tingkat hunian tertentu telah tercapai pada tanggal penilaian,
4. Penjual telah menetapkan batas waktu untuk melakukan penjualan
tanpa memenuhi jangka waktu pemasaran yang wajar.
5.2 Implementasi (SPI 104)
a) Investigasi untuk tujuan penjaminan utang dengan menggunakan LPR
memiliki tingkat kedalam investigasi yang khusus disbanding Laporan
penilaian yang terinci. Investigasi pada LPR didasarkan kepaa
kepentingan dan kebutuhan format LPR namun tetap harus
memenuhi persyaratan yang diatur oleh SPI 104. Salah satunya
persyaratan investigasi yang berbeda adalah proses analisis dalam
mempertimbangkan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU). Pada
penilaian properti menggunakan format LPR, analisis HBU dilakukan lebih
sederhana sebagaimana dipersyaratkan pada SPI 360.
b) Tidak terdapat persyaratan tambahan dalam melaksanakan penilaian untuk
tujuan penjaminan utang kecuali yang disebutkan pada butir 5.2.a) diatas.
5.3 Pelaporan Penilaian (SPI 105)
a) Selain yang dinyatakan dalam SPI 105, laporan penilaian untuk tujuan
penjaminan utang harus mencakup referensi yang disampaikan dalam
Lingkup Penugasan sesuai dengan butir 5.1 diatas. Laporan penilaian juga
harus menyampaikan factor-faktor yang relevan terkait dengan jaminan
selama masa penjaminan. Contoh factor-faktor ini antara lain:
1. Aktivitas pasar yang relevan saat ini dan di masa mendatang,
2. Permintaan akan jenis properti serta lokasi yang terjadi sebelumnya,
saat ini dan yang diantisipasi di masa mendatang,
3. Potensi dan kemungkinan permintaan, penggunaan alternative atau hal
yang dapat diantisipasi pada tanggal penilaian,

193
4. Dampak dari setiap kejadian setelah tanggal penilaian terhadap nilai di
masa mendatang berhubungan dengan jaminan selama masa pinjaman.
Contoh; penyewa yang menggunakan opsi untuk berhenti menyewa,
5. Bila Nilai Pasar disampaikan berdasarkan asumsi khusus, maka
laporan penilaian akan mencakup:
a. Penjelasan dari asumsi khusus,
b. Keterangan atas perbedaan yang material antara Nilai Pasar dan
Nilai Pasar dari objek penilaian dengan asumsi khusus,
c. Keterangan bahwa nilai tersebut tidak mungkin direalisasikan di
masa mendatang, kecuali dalam kondisi yang sesungguhnya
seperti yang dijelaskan dalam asumsi khusus.
b) Umumnya pinjaman yang diajukan untuk membeli suatu ha katas properti
ditetapkan berdasar harga jual yang disepakati.
Perlu diketahui penetapan harga tersebut dan disampaikan dalam laporan
penilaian. Dalam hal ini terdapat perbedaan harga transaksi saat ini (yang
tertunda) dengan hasil penilaian, maka perlu disampaikan keterangan atas
perbedaan itu dalam laporan penilaian.

5.4 Penerapan
a) Dalam kondisi tertentu, peraturan dan hukum yang berlaku mensyaratkan
penyimpangan dari Nilai Pasar dan hanya berlaku untuk kondisi demikian,
Penilai dapat menerapkan definisi dan prosedur Nilai selain Nilai Pasar
yang dianggap sesuai. Penyimpangan ini harus secara jelas dinyatakan
di dalam laporan penilaian, bersama dengan identifikasi dan definisi
dari Dasar Nilai yang diestimasi, serta penjelasan mengenai
penyimpangan tersebut. Jika terapat perbeaan yang mendasar antara
Nilai Pasar properti dan alternative nilai lainnya yang dilaporkan, hal
ini harus dinyatakan di dalam Laporan Penilaian setelah didiskusikan
dengan Pemberi Tugas.
b) Sebagian besar pinjaman untuk perusahaan maupun perorangan dari bank
dan lembaga keuangan lainnya dijamin pelunasannya dengan hak
kepemilikan atas properti tertentu. Untuk melakukan penilaian dalam
kondisi tersebut, Penilai seharusnya memiliki pemahaman menyeluruh
tentang kebutuhan lembaga keuangan tersebut, serta struktur
perjanjian dan aturan pinjaman. Terkadang kreditur membutuhkan
persyaratan khusus berkaitan dengan pinjaman tertentu untuk dijaga
kerahasiaannya, namun hal ini tidak membebaskan Penilai dari kewajiban
untuk memiliki pemahaman umum mengenai proses pemberian pinjaman.
c) Penilai harus berdasar kondisi pasar dalam melakukan penilaian dan
memberikan kajian terhadap resiko yang melekat pada properti,
untuk saat ini maupun di masa mendatang. Perubahan yang tidak
biasa pada nilai suatu properti atau pasa properti pembanding harus
dikemukakan dalam Laporan Penilaian.
d) Laporan dan estimasi penilaian yang jelas, obyektif, relevan, dan dapat
dipahami adalah penting bagi semua penilaian properti dengan tujuan
penjaminan utang. Penilaian untuk tujuan surat utang yang akan

194
dipublikasikan, dapat merujuk pda peraturan khusus. Penilai seharusnya
harus memastikan, memahami, dan tunduk pada semua persyaratan khusus
yang berkaitan dengan penilaian tersebut.
e) Penilai harus membuat pengungkapan sesuai dengan lingkup penugasan
dan memenuhi persyaratan pelaopran sebagaimana dinyatakan dalam SPI
105, dan ketentuan pada butir 7 dibawah.

6.0 Pembahasan
6.1 Pada umumnya, persyaratan penilaian untuk jaminan pinjaman berupa properti
adalah sama dengan penilaian Nilai Pasar lainnya. Secara khusus, adalah
penting untuk menetapkan dan melaporkan dasar untuk penyimpangan dari
standar ini. Sebagaimana dijelaskan di bawah ini, berbagai jenis properti
membutuhkan pertimbangan khusus.
6.2 Hak atas Properti (The Property Interest)
a) Adanya kepentingan lain atas keberadaan dan perubahan dari property
untuk tujuan penjaminan utang, akan mempengaruhi nilai dari properti
tersebut. Oleh karena itu penting mengidentifikasi semua kepentingan dari
obyek properti, termasuk pihak yang memiliki hak istimewa. Apabila
informasi rinci atas kepentingan lain belum diketahui atau tidak diperoleh,
asumsi atas obyek properti harus dinyatakan secara jelas. Dapat
direkomendasikan untuk melakukan verifikasi atas hal tersebut sebelum
pinjaman diberikan.
Kehati-hatian diperlukan bila properti yang akan dijaminkan terikat
perjanjian sewa dengan para pihak atau peminjam. Apabila pendapatan
sewa yang diperoleh lebih besar dari pada yang berlaku di pasar, maka
perjanjian sewa dari properti yang akan dijaminkan dapat diabaikan.
6.3 Insentif
Pada umumnya penjual properti atau khususnya pengembang properti bisa
atau tidak memberikan instentif kepada pembeli. Contoh insentif tersebut
meliputi jaminan pendapatan sewa, kontribusi kepaa pembeli untuk biaya
pindahan atau penempaya, pemberian hadiah dan penyediaan perabotan atau
peralatan.
Nilai pasar atas properti yang akan dijaminkan mengabaikan setiap kelebihan
harga yang disebabkan adanya pertimbangan khusus atau pemberian fasilitas.
Setiap insentif yang diberikan dalam suatu harga penjualan perlu diberikan
catatan, apakah insentif itu berlaku bagi pemberi pinjaman yang terkait dengan
jaminan.
6.4 Pendekatan Penilaian
Semua pendekatan penilaian yang digunakan untuk memperoleh indikasi Nilai
Pasar didasarkan pada pengamatan pasar. Meskipun tiga pendekatan yang
diidentifikasi dalam KPUP dapat digunakan dalam memperoleh indikasi Nilai
Pasar untuk jaminan pinjaman, namun unytuk properti khusus dimana tidak
cukup bukti dapat menggunakan Pendekatan Pasar atau Pendekatan
Pendapatan, maka Pendekatan Biaya dapat digunakan meskipun pendekatan
ini biasa digunakan untuk pengecekan keawajaran nilaiyang diperoleh dengan

195
pendekatan lain. Pendekatan Biaya yang didukung dengan analisi biaya dan
penyusutan secara wajar atau berdasarkan pasar, dapat digunakan untuk
penilaian dengan tujuan penjaminan utang.
6.5 Jenis Properti
Berbagai jenis properti memiliki karakteristik yang berbeda sebagai jaminan
utang. Dalam hal ini diperlukan penilaian yang relevan bagi pemberi
pinjaman, dengan menyampaikan informasi yang cukup memadai terkait
kesesuaian jaminan dan mengidentifikasi factor-faktor resiko selama masa
pinjaman. Beberapa resiko yang dapat dijadikan rujukan seperti adanya masa
berlaku hak dan perizinan yang akan atau telah habis masa berlakunya. Akses
ke lokasi properti yang terbatas atau dibatasi sehingga berpotensi objek
penilaian sudah dipasarkan dan kondisi pengembangan yang harus diganti.
6.6 Properti Investasi
a) Properti investasi biasanya dinilai secara individual, tetapi lembaga
pembiayaan mungkin menghendaki untuk mengetahui nilai properti
sebagai bagian portofolio properti. Dalam hal demikian, perbedaan antara
sudut pandang yang berpotensi berbeda tersebut seharusnya dinyatakan
secara jelas.
b) Lembaga pembiayaan terutama membutuhkan opini penilai mengenai
jaminan pinjaman, atau kemampuan properti untuk memenuhi pembayaran
bunga dan pokok pinjaman (apabila sesuai) sepanjang jangka waktu
pinjaman.
c) Untuk properti investasi, dianjurkan bahwa penilai membeda-kan antara
tingkat pengembalian properti dengan mem-perhitungkan adanya pinjaman
(laveraged) dan tanpa adanya pinjaman (unleveraged) secara keseluruhan.
Demikian pula, referensi Tingkat Pengembalian Internal (IRR) menyatakan
apakah dengan memperhitungkan pinjaman atau tidak. Perlakuan khusus
tentang pajak juga harus dijelaskan.
6.7 Properti yang dihuni Pemilik (Owner - occupied properties)
Properti yang dihuni pemilik seharusnya dinilai atas dasar kepemilikan kosong
(vacant possession), misalnya tanah atau properti terbangun dimana hak
kepemilikan dimiliki tetapi diasumsikan tidak ada penghuni saat ini dengan
mempertimbangkan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dari properti. Hal ini
tidak menghalangi pertimbangan keberadaan pemilik sebagai bagian dari
pasar, tetapi tidak memasukkan keuntungan khusus dari pengunian oleh
pemilik, yang dapat tergambarkan dalam penilaian bisnis, namun dipisahkan
dalam penilaian properti. Pada saat terjadi gagal bayar dalam perjanjian
keuangan, jaminan pembiayaan dapat direalisasikan hanya dengan perubahan
penghunian.
Jika penilai disyaratkan menghasilkan Dasar Nilai berbeda, laporan penilaian
seharusnya juga merujuk pada nilai yang diperoleh dari fakta-fakta pasar
mengenai penjualan atas dasar kepemilikkan kosong dari properti sejenis.
6.8 Properti Khusus
Properti khusus, yang mana sesuai dengan definisinya memiliki kemampuan
dipasarkan (marketability) yang terbatas dan memiliki nilai karena menjadi

196
bagian dari bisnis (Lihat KPUP, butir 13.2), mungkin tidak sesuai sebagai
jaminan terpisah dengan pinjaman. Jiak dapat diperjanjikan sebagai jaminan
pinjaman secara individual atau kolektif, seharusnya dinilai berdasarkan
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) dengan asumsi kepemilikan kosong,
dan seluruh asumsi dijelaskan sepenuhnya.
6.9 Properti sebagai Entitas Usaha (Property as Trading Entities) atau Properti
dengan Bisnis Khusus
a) Jenis tertentu dari properti, termasuk tetapi tidak terbatas pada hotel dan
properti sejenisnya, biasanya dinilai sesuai dengan kajian secara berhati-
hati atas tingkat pendapatan yang berkelanjutan yang diperoleh dari data
akuntasi atau proyeksi, tetapi tidak termasuk goodwill khusus yang berasal
dari kemampuan manajemen di atas rata-rata. Dalam beberapa kasus,
kreditur harus memahami perbedaan signifikan antara nilai dengan asumsi
adanya kegiatan operasional yang berjalan dengan apabila terjadi keadaan
yang disebabkan oleh salah satu diantara berikut ini:
1. Kegiatan bisnis dihentikan/ditutup
2. Barang persediaan dipindahkan;
3. Lisensi/sertifikat, perjanjian waralaba atau ijin-ijin dicabut atau dalam
sengketa;
4. Properti rusak;
5. Situasi atau kondisi yang akan mengganggu pendapatan dimasa yang
akan dating.
b) Penilai dapat juga memberikan pertimbangan lebih lanjut untuk membahas
fluktuasi yang mungkin terjadi di masa depan mengenai status properti
sebagai jaminan. Misalnya, jika arus kas properti sangat tergantung pada
penyewa tertentu, penyewa-peyewa dari industri tunggal tertentu atau
kondisi lain yang dapat menyebabkan ketidakstabilan di masa depan,
penilai seharusnya mencatat fakta tersebut dalam Laporan.
Dalam kasus tertentu, kajian nilain properti untuk penggunaan alternative
dengan asumsi kepemilikan kosong adalah sesuai.
6.10 Properti Dalam Pengembangan (Development Properties)
a) Properti yang tidak menghasilkan pendapatan dan dimiliki untuk
dikembangkan kembali ataupun lahan untuk pengembangan dengan
properti bukan khusus seharusnya dinilai dengan memperhitungkan jenis
hak dan kontrol pengembangan baik yang ada maupun yang potensial akan
ada.
b) Tahapan dan jangka waktu pendanaan yang tercantum dalam perjanjian
pinjaman seharusnya didiskusikan dengan kreditur, dan penilaian pasar
secara berkala seharusnya dilakukan selama siklus pengembangan.
c) Pendekatan yang tepat untuk penilaian properti dalam pengembangan akan
tergantung pada tahapan pengembangan properti pada tanggal penilaian dan
tingkat kemampuan properti untuk dijual atau disewakan sebelum
pengembangan selesai. Pendekatan tersebut harus dinyatakan dalam
Lingkup Penugasan. Penilai harus memperhatikan hal-hal berikut:

197
1. Perbedaan waktu antara tanggal penyelesaian pengembangan dan
tanggal penilaian. Dampak kebutuhan penambahan pengembangan
terhadap biaya dan pendapatan dilakukan dengan menggunakan analisa
diskonto ke nilai kini apabila sesuai;
2. Mengindikasikan perubahan pasar yang diantisipasi selama periode
pengembangan yang tersisa;
3. Secara wajar mempertimbangkan dan mengindikasi-kan kisaran resiko
yang terkait dengan pengem-bangan;
4. Mempertimbangkan dan mengungkapkan hubungan istimewa
sepanjang dapat diketahui antara pihak-pihak yang terkait dalam
pengembangan.
6.11 Properti Habis Pakai
a) Masalah khusus dapat timbul berkaitan dengan penilaian Properti habis
Pakai (Wasting Asets). Perhatian khusus harus diberikan kepada jangka
waktu dan profil dari pinjaman, termasuk di dalamnya jadwal
pembayaran pokok dan bunga pinjaman dalam kaitannya dengan
keberadaan Properti Habis Pakai serta program rencana pemakaian atau
eksploitasinya.
b) Perjanjian sewa yang melampaui sewa pasar atau sewa ekonominya, akan
memberikan keuntungan khusus kepada pemilik properti, berupa asset
properti yang terkait dengan real estat tersebut. Dalam kasus demikian,
sewa tersebut menciptakan Properti Habis Pakai yang meiliki nilai
yang makin menurun dalam waktu sejalan dengan pembayaran sewa
dan berakhirnya jangka waktu sewa.
6.12 Mesin & Peralatan
a) Dalam penilaian mesin dan peralatan, Penilai harus mengemukakan
asumsi tambahan yang sesuai, dengan mempertimbangkan karakteristik
asset. Asusmsi ini depat meliputi kondisi bisnis dimana mesin dan
peralatan diutilisasikan, atau sejauh mana item individual digabungkan
dengan asset lainnya. Beberapa asumsi yang dapat digunakan meliputi:
1. Mesin dan peralatan dinilai sebagai satu kesautuan, di tempat (in-situ)
dan bagian dari bisnis yang berjalan;
2. Mesin dan peralatan dinilai sebagai satu kesatuan , di tempat (in-situ)
tapi dengan asumsi bahwa bisnis dihentikan;
3. Mesin dan peralatan dinilai sebagai komponen terpisah untuk
dipindahkan dari lokasi saat ini.
6.13 Penilai
a) Kondisi dan ruang Lingkup Penugasan adalah sangat penting bagi Penilai
dan untuk penggunan jasa penilaian. Penilai harus memahami adanya
elemen resiko dalam penilaian untuk tujuan jaminan pinajam dimana
kesalahpahaman dan/atau kesalahan dapat mengarah pada litigasi antara
kreditur dan debitur. Sebagai contoh, pada saat terjadi gagal bayar oleh
debitur, kreditur melakukan penjualan melalui penyitaan barang jaminan
dan hanya menerima sebagian dari nilai yang diestimasikan oleh Penilai,

198
karena adanya kemungkinan perubahan kondisi pasar maupun
propertinya.
b) Di beberapa Negara, peraturan perbankan dan Otoritas Jasa Keuangan
mensyaratkan perijinan atau ketentuan khusus kepada Penilai terhadap
penilaian untuk kepentingan penjaminan atau agunan tidak hanya
terhadap nilai suatu real properto atau personal properti, namun juga
terhadap pengeluaran surat berharga seperti saham, hak kepemilikan
partisipasi (participation interest), skema investasi kolektif.
c) Oleh karena adanya persyaratan kehati-hatian (fiduciary) tertentu yang
terkait dengan jaminan pinjaman, hak tanggungan, hipotek, dan surat
utang, adalah sangat penting bahwa Penilai harus independen (lihat
KEPI) dan tidak memiliki hubungan khusus dengan pihak-pihak
yang terkait dengan hubungan keuangan baik actual maupun yang
direncanakan. Penilai seharusnya juga memiliki pengalaman
mengenai jenis properti tertentu dan lingkungan dimana properti
berada.
6.14 Nilai Likuidasi atau Jangka Waktu Pemasaran dan Penjualan yang
Terbatas
a) Institusi pemberi pinjaman akan sewaktu-waktu meminta dilakukan
penilaian dengan Dasar Nilai Likuidasi atau menggunakan
pembatasannya sendiri terhadap jangka waktu yang diperlukan untuk
penjualan jaminan
Harus dicatat bahwa penilaian tersebut tidak memenuhi definisi Nilai
Pasar dan Penilai harus menyatakan Dasar Nilai ini sebagai indikasi
Nilai Likuidasi.
Dasar Nilai Likuidasi seharusnya hanya dapat diberikan dalam hal
terjadinya kredit macet atau gagal bayar pembiayaan (lihat juga
interpretasi).

7.0 Syarat Pengungkapan


7.1 Laporan penilaian tidak boleh menyesatkan. Secara umum laporan hasil
penilaian yang dipersiapkan sesuai dengan SPI 202 akan memenuhi persyaratan
yang dibahas di SPI 101 dan SPI 105 butir 5. Secara khusus laporan tersebut
harus memuat referensi khusus mengenai definisi Nilai Pasar sebagaimana
dinayatakan dalam SPI ini, bersama dengan petunjuk khusus mengenai
bagaimana properti dilihat dari aspek kegunaan dan Penggunaan
Tertinggi dan Terbaik (HBU).
7.2 Penilaian seperti itu seharusnya merujuk kepada tanggal penilaian tertentu
(tanggal di mana estimasi nilai berlaku), tujuan dan fungsi penilaian dan kriteria
lain yang relevan dan tepat untuk menajamin interpretasi yang memadai dan
wajar terhadap temuan, opini dan kesimpulan dari Penilai yang bersangkutan.
7.3 Meskipun konsep, penggunaan dan penerapan suatu pernyataan nilai alternative
mungkin tepat dalam keadaan tertentu, Penilai harus memastikan bahwa apabila
nilai alternative tersebut diperoleh dan dilaporkan, maka nilai alternative
tersebut adalah sah menurut hukum dan sesuai dengan ketentuan yang berlaku
dan tidak boleh ditafsirkan sebagai representasi Nilai Pasar.

199
7.4 Di dalam membuat laporan suatu estimasi Nilai Pasar untuk berbagai Jaminan
Pinjaman dan Surat Utang, Penilai harus membuat seluruh pengungkapan yang
dibutuhkan sesuai dengan SPI 105

8.0 Ketentuan Penyimpangan


8.1 Dalam mengikuti SPI ini, setiap penyimpangan harus merujuk kepada KPUP
butir 20 dan sebagaimana yang diatur dalam SPI 105.

9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku


9.1 Standar ini dapat diikuti sebagai SPI 202 – Penilaian untuk Tujuan
Penjaminan Utang.
9.2 SPI 202 ini ditetapkan pada tanggal 1 Juli 2015 dan mulai berlaku secara efektif
sejak tanggal 1 Januari 2016

200
Standar Penilaian Indonesia 203
(SPI 203)
Penilaian Aset Sektor Publik untuk Pelaporan Keuangan
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam
Pendahuluan ataupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1. Penilaian aset sektor publik dapat dilakukan untuk berbagai keperluan
termasuk pelaporan keuangan, perencanaan privatisasi, pengajuan
pinjaman,pengeluaran oblogasi dan analisis ekonomi atau manfaat biaya (cost
benefit) yang dilakukan pemerintah atau entitas kuasi pemerintah baik untuk
menentukan apakah aset sektor publik digunakan dan dikelola secara efisien
atau dapat menentukan harga untuk kepentingan hak monopoli pemerintah.
1.2. Federasi Internasional Akuntan Sektor Publik / International Publik Sector
Accounting Standards Board (IPSASB) menetapkan standar akuntansi untuk
entitas sektor publik atau yang dikenal sebagai International Publik Sector
Accounting Standards (IPSAS). IPSAS yang diaplikasikan dengan basis
akuntansi akrual, mengacu pada International Financial Reporting Standards
(IFRS), yang dikeluarkan oleh International Accounting Standards Board
(IASB). IPSAS meliputi hal-hal yang berkaitan dengan pelaporan keuangan
sektor publik, yang tidak diatur oleh IFRS.
1.3. Di Indonesia, berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 2005 tentang
Pengelolaan Barang Milik Negara, jo. Peraturan Pemerintah Nomor 38 tahun
2008, jo. Peraturan Pemerintah No. 27 tahun 2014 atau penggantinya, telah
ditetapkan Standar Akuntansi Pemerintahan yang selanjutnya disebut SAP,
meliputi prinsip-prinsip akuntansi yang diterapkan dalam menyusun dan
menyajikan laporan keuangan pemerintah atau entitas sektor publik, namun
pengaturan dalam SAP belum seluruhnya sejalan dengan IPSAS.
1.4. SPI 203 secara umum mengatur penerapan penilaian berkaitan prinsip
akuntansi dalam konteks IFRSs.Karena pengaturan dalam IPSASs dan IFRSs
bersifat sejalan, SPI ini mengulangi kembali beberapa isi dari SPI 201 selain
itu juga mengatur kebutuhan spesifik untuk penilaian aset sektor publik dan
perlakuannya dalam pelaporan keuangan.
1.5. Properti di sektor publik berupa properti yang menghasilkan pendapatan dan
properti bukan penghasil pendapatan dan juga aset-aset berupa properti khusus
termasuk di dalamnya aset bersejarah, aset yang dilindungi, aset infrastruktur,
bangunan-bangunan publik, aset-aset untuk berkepentingan publik dan aset-
aset rekreasional. Sebagaimana aset sektor swasta, aset sektor publik dapat
dikelompokan dalam kategori operasional dan non operasional. Aset non
operasional mencakup aset investasi dan aset berlebih.

201
1.6. Di dalam SAP, aset tetap terdiri dari :
a) Tanah,
b) Peralatan dan mesin,
c) Gedung dan bangunan,
d) Jalan, irigasi dan jaringan,
e) Aset tetap lainnya dan Konstruksi dalam pengerjaan
Masing-masing jenis aset tersebut memiliki dasar penentuan Nilai Wajar yang
berbeda-beda, namun secara umum diatur bahwa untuk keperluan penyusunan
neraca awal , apabila aset tersebut dibeli setahun atau kurang dari tanggal
neraca awal maka digunakan harga perolehan sedangkan apabila lebih dari
satu tahun digunakan Nilai Wajar yang penentuannya diatur lebih lanjut sesuai
dengan jenis aset.
1.7. Untuk tujuan pemanfaatan atau pemindahtanganan aset sektor publik yang
merupakan barang milik negara/daerah, Peraturan Pemerintah No. 6 tahun
2006 jo. No. 38 tahun 2008 jo. Peraturan Pemerintah Nomor 27 tahun 2014
atau peraturan penggantinya mensyaratkan penilai untuk mendapatkan nilai
wajar yang selanjutnya diartikan di SPI ini sebagai Nilai Pasar.

2.0 Ruang Lingkup


2.1 SPI ini berlaku untuk seluruh penilaian atas aset sektor publik dengan tujuan
pelaporan keuangan guna memperoleh Nilai Wajar (dengan pengecualian
penilaian aset Badan Usaha Milik Negara/ BUMN yang dilakukan sesuai SPI
201)
2.2 IVS mempermudah transaksi lintas batas dan kemudahan pasar global melalui
harmonisasi dan transparansi dalam pelaporan keuangan. SPI ini disusun
dalam konteks IPSASs. Pada bulan September 2005, IPSAS board
mengeluarkan 11 (sebelas) Exposure Draf yang telah diubah dalam rangka
konvergensi dengan perubahan pada International Accounting Standards
(IAS) yang dikeluarkan IASB pada bulan Desember 2003 sebagai bagian dari
proyek General improvements Project. SPI ini disusun dalam konteks revisi
yang diajukan IPSAS sebagaimana dimuat dalam Exposure Draf tersebut.
2.3 IPSAS, IFRS dan PSAK mengadopsi dua model pengakuan aset properti
dalam Neraca yaitu: Model Biaya dan Model Nilai Wajar. BIla Model Nilai
Wajar diaplikasikan , dibutuhkan revaluasi terkini dari aset, dan SPI ini
memfokuskan pada kondisi tertentu , dimana Nilai Pasar atau Dasar Nilai
lainnya dilaporkan. Sepanjang SAP belum menerapkan model Nilai wajar
sesuai dengan IPSAS, penilai dapat merujuk kepada IPSAS untuk penilaian
Aset Sektor Publik dalam rangka pelaporan keuangan.
2.4 Keputusan legislatif, regulator, akuntansi, atau yurisprudensi mungkin
menyebabkan dibutuhkannya modifikasi aplikasi ini dalam kondisi tertentu.
Setiap perbedaan berkaitan dengan kondisi-kondisi tersebut harus disebutkan
dan dijelaskan secara rinci dalam laporan penilaian.

202
3.0 Definisi
Definisi Standar Penilaian Internasional (International Valuation Standards)
3.1 Aset Rekreasional. Properti yang berada dalam kepemilikan yang ;
a) Dikelola oleh atau atas nama nasional, Pemerintah Daerah atau otoritas
pemerintahan local; dan
b) Menyediakan jasa rekreasi untuk digunakan oleh masyarakat umum.

Contohnya termasuk taman, taman bermain, jalur hijau, jalur pejalan kaki,
kolam renang, dan lain-lain.

3.2 Aset Sektor Publik (Public Sector Aset). Suatu aset yang dimilik dan atau
dikuasai oleh pemerintah atau entitas kuasi pemerintah, untuk menyediakan
barang atau jasa kepada publik. Aset sektor publik ini terdiri dari berbagai jenis
aset, termasuk di dalamnya aset konvensional, aset bersejarah atau yang
dilindungi, aset infrastruktur, aset yang memberikan fungsi utilitas publik, aset
rekreasional, dan bangunan publik (misalnya fasilitas militer), dimana masing-
masing kategori terdiri dari Properti, Mesin dan Peralatan sebagaimana
dimaksud dalam pengertian IPSASs dan IFRSs.
Aset sektor publik secara umum mencakup:
a) Aset, yang memiliki jangka waktu (masa kepemilikan) yang khusus
(atypical), tidak tergantikan, bukan penghasil pendapatan, atau
menghasilkan barang dan jasa tanpa adanya kompetisi pasar
b) Tanah dengan batasan penjualan atau sewa; dan
c) Tanah yang ditujukan untuk penggunaan tertentu dan tidak harus
memenuhi Penggunaan Tertinggi dan Terbaik.

Lihat juga Aset Bersejarah, Aset infrastruktur, Bangunan publik, Utilitas


publik dan Aset Rekreasional.

3.3 Bangunan Publik (Public Building). Suatu bangunan yang melayani


masyarakat (komunitas) dan beberapa fungsi social, yang dimiliki oleh negara
secara langsung maupun tidak langsung. Contohnya bangunan pengadilan,
pusat pemerintahan daerah, sekolah, penjara, pos polisi, fasilitas militer,
perpustakaan, rumah sakit, klinik dan perumahan sosial atau publik.
3.4 Definisi metode penerapan pendekatan Biaya yang digunakan untuk
menentukan nilai dari properti khusus untuk tujuan pelaporan keuangan,
dimana data pasar secara langsung tidak didapatkan atau terbatas. (lihat SPI
106)
3.5 Keusangan (Obsolescene) Kerugian dalam bentuk penurunan kegunaan
properti yang disebabkan penyusutan, perubahan teknologi, perubahan
perilaku, pola dan dampak lingkungannya. Keusangan kadangkala
diklasifikasikan dengan desain dan fungsi yang ketinggalan jaman, komponen

203
bangunan dengan desain structural yang tidak mampu memenuhi kebutuhan
saat ini, dan faktor-faktor yang timbul di luar aset seperti perubahan dalam
permintaan.
3.6 Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal
penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran
suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.
3.7 Nilai Pengembangan (Value of Improvements). Yaitu nilai yang ditambahkan
ke tanah sebagai akibat adanya pembangunan gedung, struktur maupun
modifikasi atas tanah yang bersifat permanen, termasuk biaya tenaga kerja dan
modal, yang dimaksudkan meningkatkan nilai dan kegunaan properti.
Pengembangan memiliki pola yang berbeda untuk penggunaan dan umur
ekonomis.
3.8 Optimisasi (Optimisation). Proses dimana opsi biaya pengganti terendah
menentukan sisa jasa potensial dari suatu aset. Ini adalah proses penyesuaian
biaya pengganti untuk mencerminkan bahwa aset dapat secara teknis
mengalami keuangan atau telah digunakan melampaui kapasitas, atau aset
tersebut memiliki kapasitas yang melebihi kapasitas yang dibutuhkan.
3.9 Potensi Layanan dalah kapasitas dari aset untuk melanjutkan penyediaan
barang dan jasa yang sesuai dengan tujuan entitas.
3.10 Utilitas publik, adalah properti yang :
a) Menghasilkan barang atau jasa untuk konsumsi publik; dan
b) Biasanya berbentuk monopoli atau kuasi monopoli sebagai bentuk kontrol
pemerintah.

Definisi Standar Akuntansi Sektor Publik Internasional (International Public


Sector Accounting Standards – IPSAS)

3.11 Aset Bersejarah (Heritage Asets). Aset yang memiliki nilai budaya,
lingkungan atau sejarah yang penting. Karakteristiknya :
a) manfaat ekonomisnya dalam hal budaya, lingkungan dan pendidikan serta
sejarah tidak selalu merefleksikan nilai financial yang berdasarkan harga
pasar;
b) kewajiban legal dapat menimbulkan larangan untuk menjual aset ini;
c) biasanya tidak dapat digantikan dan manfaat ekonomisnya dapat
meningkat sepanjang waktu berjalan, bahkan ketika kondisi fisiknya
semakin menurun; dan
d) sulit untuk mengestimasikan Umut Manfaatnya, dalam beberapa kasus
dapat mencapai ratusan tahun.
(IPSAS 17.9)

204
3.12 Aset bukan Penghasil Pendapatan (Non Cash Generating Aset). Aset selain
Aset Penghasil Pendapatan. (IPSAS 21.14).
3.13 Aset Infrastruktur
Aset yang memiliki karakteristik sebagai berikut:
a) merupakan bagian dari suatu sistem atau jaringan;
b) sifatnya khusus dan tidak memiliki alternative penggunaan;
c) tidak dapat dipindahkan;
d) memilki keterbatasan dalam penjualan.
(IPSAS 17.21)

3.14 Aset Penghasil Pendapatan (Cash Generating Aset). Aset yang dikuasai
dengan tujuan menghasilkan tingkat pengembalian (return) secara komersial
(IPSAS 21.14)
3.15 Badan Usaha Milik Negara/BUMN (State owned Enterprise-SOE,
Government Business Enterprise).Entitas yang memiliki karakteristik sebagai
berikut:
a) memiliki kewenangan untuk melakukan kontrak atas nama entitasnya
sendiri;
b) memperoleh tuga sebagai otoritas financial dan operasional untuk
menjalankan bisnis;
c) menjual barang dan jasa dalam lingkup bisnis yang normal kepada entitas
lainnya untuk mendapatkan laba atau pengembalian biaya secara penuh.
d) diawasi oleh entitas sektor publik
(IPSAS 21.14)

3.16 Depresiasi (Depreciation). Alokasi sistematis dari jumlah terdepresiasi


sepanjang Umur manfaat aset tersebut. (IPSA 17.13 dan IPSAS 21.14).
3.17 Jumlah Layanan yang dapat Diperoleh Kembali (Recoverable Service
Amount). Nilai yang lebih tinggi antara Nilai Wajar aset bukan penghasil
pendapatan dikurangi dengan biaya penjualan dan nilai dalam penggunaanya
(IPSAS 21.14).
3.18 Jumlah Terdepresiasi (Depreciable Amount). BIaya pengadaan aset atau
jumlah lain sebagai pengganti biaya pengadaan aset atau jumlah lain sebagai
pengganti biaya pengadaan aset dikurangi dengan nlai sisanya (IPSAS 17.13)
3.19 Nilai dalam Penggunaan untuk Aset Bukan Penghasil Pendapatan. Adalah
nilai kini dari sisa potensi pelayanan aset. (IPSAS 21.14).
3.20 Penurunan Nilai (Impairment). Hilangnya manfaat ekonomis atau potensi
layanan dari suatu aset di masa yang akan datang berdasarkan pengakuan
secara sistematis atas hilangnya manfaat ekonomis atau potensi layanan
melalui depresiasi. (IPSAS 21.14)
3.21 Umur Manfaat (Useful life):
a) periode dimana aset tersebut diharapkan dapat digunakan oleh entitas;
atau

205
b) jumlah produksi atau unit yang serupa yang diharapkan dapat diperoleh
entitas dari aset tersebut. (IPSAS 17.13, IPSAS 21.14).

Definisi Standar Akuntansi Pemerintahan (SAP)


3.22 Aset adala sumber daya ekonomi yang dikuasi dan/atau dimiliki oleh
pemerintah sebagai akibat dari peristiwa masa lalu dan dari mana manfaat
ekonomi dan/atau social di masa depan diharapkan dapat diperoleh, baik oleh
pemerintah maupun masyarakat, serta dapat diukur dalam satuan uang,
termasuk sumber daya non keuangan yang diperlukan untuk penyediaan jasa
bagi masyarakat umum dan sumber-sumber daya yang diperoleh karena alas
an sejarah dan budaya.
3.23 Aset tetap adalah aset berwujud yang mempunyai masa manfaat lebih dari 12
(dua belas) bulan untuk digunakan dalam kegiatan Pemerintah atau
dimanfaatkan oleh masyarakat umum.
3.24 Nilai Wajar adalah nilai tukar aset atau penyelesaian kewajiban antar pihak
yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan transaksi wajar.

4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi


4.1 SPI ini mengaplikasikan prinsip-prinsip penilaian dalam SPI 101, SPI 102, SPI
105, dan SPI 201 untuk memenuhi IPSASs.
4.2 SPI ini terutama ditujukan pada kebutuhan penilaian sesuai IPSAS 17
(Exposure Draft, September 2005), Properti, Mesin dan Peralatan (PMP); dan
IPSAS 21 Penurunan Nilai dari Aset bukan Penghasil Pendapatan. Persyaratan
lainnya dapat bersifat wajib apabila revisi IPSAS 17 telah diberlakukan.
4.3 SPI ini juga dapat diterapkan untuk pemenuhan SAP apabila dibutuhkan opini
nilai wajar yang berasal dari perusahaan jasa penilai resmi atau tim penilai
yang kompeten (appraisal). Perlu dipahami bahwa Nilai Wajar dalam definisi
SAP tidak selalu diartikan sebagai nilai hasil revaluasi, namun dapat berupa
dasar lainnya seperti Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP), standar harga yang
dikeluarkan instansi Pemerintah dan sebagainya.

5.0 Pernyataan Penerapan


Untuk melakukan penilaian yang sesuai dengan SPI dan Konsep Prinsip Umum
Penilaian (KPUP), sangat penting bagi para penilai untuk mematuhi seluruh
persyaratan dalam KEPI berkaitan dengan Etika, Kompetensi, Pengungkapan,
dan Pelaporan.
5.1 Klasifikasi Aset. Penilai seharusnya mendapatkan daftar aset yang akan
dinilai dari pejabat yang berwenang (pengguna atau kuasa pengguna
aset). Dari daftar aset tersebut ditentukan apakah termasuk aset
operational yaitu aset yang diperlukan bagi kegiatan operasional entitas
atau aset non operasional, yang merupakan properti yang dimiliki untuk

206
pengembangan di masa yang akan datang, aset investasi atau aset
berlebih (surplus) terhadap kegiatan operasional suatu entitas.
5.2 Standar yang dapat diterapkan. Klasifikasi aset menentukan IPSAS yang
sesuai untuk diterapkan. IPSAS 17 butir 26 dan 27, mensyaratkan
properti mesin dan peralatan dan aset mesin yang digunakan untuk
produksi atau penyediaan barang atau jasa untuk diakui pada saat awal
dalam neraca sebagai biaya, atau jika aset diperoleh melalui transaksi
bukan pertukaran, biaya seharusnya dihitung sebagai Nilai Wajar pada
tanggal perolehan dan kemudian dapat dicatat dengan menggunakan
Model Biaya atau Model Nilai Wajar seperti yang dijelaskan di SPI 201
butir 5.3

IPSAS yang mensyaratkan atau mengijinkan penilaian aset berwujud


antara lain:
 Sewa – IPSAS 13
 Properti Investasi – IPSAS 16
 Penurunan Nilai dari Aset bukan penghasil pendapatan – IPSAS 21
5.3 IPSAS 17, Biaya dan Nilai Wajar
a) IPSAS 17 berkaitan dengan Model Biaya dalam butir 43 sebagai
berikut :
“Setelah pengakuan sebagai ast, aset tetap harus disajikan pada biaya
perolehan dikurangi dengan akumulasi depresiasi dan akumulasi
rugi penurunan nilai”
b) Model Nilai Wajar (Fair Value Model) yang membutuhkan penilaian
secara berkala, dijelaskan dalam butir 44 sebagai berikut:
“Setelah pengakuan sebagai aset, aset tetap yang Nilai Wajarnya
dapat diukur secara andal seharusnya nilainya disajikan pada nilai
revaluasinya dikurangi akumulasi penyusutan dan akumlasi rugi
penurunan nilai yang terjadi setelah tanggal revaluasi. Revaluasi
harus dilakukan secara regular untuk mendapatkan nilai yang tidak
berbeda jauh dari yang seharusnya dapat disajikan dengan
penggunaan Nilai Wajar pada saat pelaporan.”
c) Nilai Wajar tidak harus sama dengan Nilai Pasar. Dalam IPSAS
terminology tersebut digunakan dalam konteks berbeda.
d) Laporan Keuangan disusun dengan asumsi bahwa entitas akan terus
berjalan (going concern) kecuali bila manajemen bermaksud untuk
melikuidasi atau menutup operasi atau bila tidak ada alternative
yang realistis selain untuk melakukan penutupan usaha. Asumsi ini
akan mendasari aplikasi Nilai Wajar dari Aset Tetap, kecuali dalam
hal sangat jelas bahwa terdapat niat untuk mengalihkan beberapa
aset tertentu atau bila opsi pengalihan aset tersebut harus
dipertimbangkan.

207
5.4 Bila entitas menggunakan opsi Nilai Wajar, revaluasi berdasarkan IPSAS
17 untuk aset yang disajikan dalam neraca adalah sebagai berikut:
 Nilai Wajar suatu propert biasanya ditentukan dari pembuktian
berdasarkan pasar yang dilakukan oleh Penilai. Nilai Wajar dari
Aset Tetap biasanya adalah Nilai Pasar yang ditentukan oleh Penilai
(IPSAS 17 butir 45).
 Bila tidak terdapat bukti pasar yang memadai untuk menentukan
Nilai Pasar. dalam hal bisa terjadi pada kondisi pasar yang tidak
aktif. Nilai Wajar suatu aset dapat ditentukan dengan mendasarkan
kepada aset lainnya yang memiliki karakteristik yang hampir sama.
dalam kondisi dan lokasi yang hampir sama…” (IPSAS 17 butir 17)
 Bila tidak terdapat bukti pasar yang memadai untuk menentukan
Nilai Pasar, karena sifat yang khusus dari Aset Tetap, entitas dapat
mengestimasi Nilai Wajar dengan Metode Biaya Pengganti
Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost/DRC), Pendekatan
Biaya Restorasi (Restoration Cost) atau pendekatan Unit Layanan
(Service Units)…”(IPSAS 17 butir 48). (lihat butir 6.5, 6.6. dan 6.7 di
bawah)
a) SPI mempertimbangkan bahwa Penilai Profesional yang melakukan
penilaian dengan kondisi 5.4 butir a di atas harus melaporkan Nilai
Pasar dari aset tersebut. Sedangkan pada kondisi 5.4 butir b dan c,
Penilai dapat melaporkan sebagai Nilai Pasar untuk penggunaan
yang Ada atau Nilai dalam Penggunaan (lihat SPI 2). Setiap Asumsi
ataupun batasan yang dipakai dalam penerapan Dasar Nilai tersebut
harus didiskusikan dengan entitas dan dilaporkan dalam laporan
penilaian.
b) Kesimpulan penilaian harus dilaporkan sesuai dengan SPI 3
mengenai Pelaporan Penilaian. Penilai seharusya meyakini bahwa
Laporan Penilaian berisi informasi yang cukup bagi entitas untuk
memenuhi persyaratan IPSAS 17 butir 92 dalam mepersiapkan
laporan keuangan, sebagai berikut:
1. tanggal efektif revaluasi;
2. apakah ada keterlibatan penilai eksternal;
3. pendekatan yang diaplikasikan dan asumsi-asumsi yang
signifikan;
4. penjelasan sejauh mana penentuan Nilai Wajar merujuk
langsung pada harga yang dapat diperoleh pada pasar yang
aktif, atau transaksi pasar yang dilakukan secara bebas ikatan
(arm’s length transaction) atau dengan menggunakan teknik
penilaian lainnya.
5.5 Penilaian Berdasarkan IPSAS 16 – Properti Investasi
Seluruh properti Investasi sektor publik dinilai berdasarkan SPI 201.
5.6 Kebutuhan Penilaian Untuk Aset Sewa Guna Usaha (Leased Asset) –
IPSAS 13.
208
a) Sewa Guna Usaha diklasifikan sesuai dengan IPSAS 13 sebagai sewa
guna usaha pembiayaan (finance lease) atau sewa menyewa biasa
(operating lease). Jika sewa guna usaha diklasifikasikan sebagai sewa
guna usaha pembiayaan, Nilai Wajar dari aset diperlukan untuk
menetapkan jumlah aset dan kewajiban yang tercatat pada neraca
perusahaan (IPSAS 13 paragraf 20).
b) Untuk sewa tanah dan bangunan diterapkan peraturan khusus (lihat
standar teknis lainnya pada seri 300). Untuk semua properti, selain
dari properti investasi, tanah dan bangunan harus dianalisis secara
terpisah sebagai sewa guna usaha pembiayaan atau sewa menyewa
biasa.
c) SPI mempertimbangkan bahwa dala setiap kasus yang
membutuhkan penyajian Nilai Wajar dari aset sewa guna usaha
sesuai dengan IPSAS 13 b28 dipenuhi Penilai dengan melaporkan
Nilai Pasar. Untuk sewa real estat, ini merupakan Nilai Pasar dari
hak sewa yang dipegang oleh penyewa. Untuk sewa dari aset selain
real estat, biasanya ini merupakan Nilai Pasar dari aset yang disewa
secara utuh, karena kewajiban dicatat secara terpisah

5.7 Penilaian dari Penurunan Nilai Aset bukan Penghasil Pendapatan –


IPSAS 21
Penurunan nilai terjadi apabila terdapat penurunan permanen dari
jumlah layanan yang dapat diperoleh kembali (recoverable service
amount) menjadi dibawah jumlah tercatat (carrying amount). IPSAS 21
paragraf 48 mensyaratkan bahwa jika dan hanya jika jumlah layanan
yang dapat diperoleh kembali (Recoverable Service) di bawah jumlah
tercatatnya, maka jumlah tercatat seharusnya disesuaikan menjadi
jumlah layanan yang dapat diperoleh kembali.
Penuranan tersebut adalah rugi penurunan nilai (Impariment Loss).
Selanjutnya IPSAS 21 butir 51 menyatakan apabila rugi penurunan nilai
lebih bear dari jumlah tercatatnya, entitas harus mengakui sebagai
kewajiban, sepanjang hal tersebut disyaratkan oleh IPSAS.
Entitas perlu menurunkan jumlah tercatat dari suatu aset berdasarkan
yang lebih tinggi antara Nilai dalam Penggunaan atau Nilai Wajar
dikurangi biaya penjualan. Persyaratan lebih lanjut dijelaskan pada SPI
201 butir 6.8.b).
5.8 Penilaian setelah Penggabungan Usaha
a) Bila pemerintah atau entitas kuasi Pemerintah mengakusisi atau
digabungkan dengan entitas lainnya; entitas yang mengakusisi harus
mengakui aset dan kewajiban dari entitas yang diakusisi pada Nilai
Wajarnya pada tanggal akuisisi atau merjer. SPI menetapkan bahwa
penilai harus melaporkan Nilai Pasar atau Dasar Nilai lainnya (lihat
butir 5.4.a)) pada tanggal akuisisi atau merjer.

209
5.9 Aset Berlebih (Surplus Assets)
a) Aset Berlebih harus diidentifikasikan secara terpisah. Aset semacam
ini harus diperhitungkan secara individual atau sebagai kelompok
aset yang akan dijual, yaitu sekelompok aset yang akan dijual sebagai
satu kesatuan, dengan cara dijual atau cara lainnya, dan kewajiban
yang secara langsung berkaitan dengan aset tersebut yang juga harus
ditransfer pada saat transaksi penjualan aset.

Aset berlebih pada awalnya diakui sebesar jumlah yang lebih rendah
antara jumlah tercatat (Carrying amount) dengan Nilai Wajar
dikurangi dengan biaya penjualan, dan selanjutnya diakui sebesar
Nilai Wajar dikurangi biaya penjualan. Penilai seharusnya
memastikan bahwa Aset Berlebih dinilai secara individual atau
dilihat sebagai kelompok atau portofolio aset yang akan dijual dalam
satu transaksi dan melaporkan Nilai Wajar dengan asems-asumsi
yang sesuai.

5.10 Properti yang Dikuasai untuk dijual dalam Kegiatan Bisnis yang Lazim
– IPSAS 12 Inventory.
a) Penilaian properti yang dikuasai untuk dijual dalam kegiatan bisnis
yang lazim harus sejalan dengan persyaratan IPSAS 12 tentang
persediaan (Inventory). Properti ini harus diukur pada nilai yang
lebih rendah antara Biaya dan Nilai Realisasi Bersih (Cost and Net
Realisable Value). Nilai Realisasi Bersih didapatkan dengan
mengestimasi harga penjualan dalam transaksi wajar diurangi
dengan estimasi biaya penyelesaian transaksi dan estimasi biaya yang
dibutuhkan untuk transaksi penjualan, pertukaran ataupun
pendistribusian.
5.11 Biaya Penjualan
a) Ketika diinstruksikan untuk menilai penurunan nilai aset atau aset
berlebih atau aset yang dikuasai untuk dijual dalam kegiatan
bisnisyang lazim, penilai harus melaporkan Nilai Pasar tanpa
dikurangi biaya penjualan. Jika Pemberi Tugas meminta penilai
untuk member saran mengenai biaya penjualan aset, maka biaya
tersebut harus dilaporkan secara terpisah.
5.12 Aset Biologis Non Agrikulltural
a) Meliputi flora dan fauna. Penilaian aset-aset ini akan diatur di dalam
SPI tersendiri.
5.13 Kerja sama dengan Auditor
Dengan mendapatkan persetujuan Pemberi Tugas terlebih dahulu,
Penilai seharusnya mendiskusikan dan mejelaskan penilaiannya secara
terbuka kepada auditor entitas.

210
6.0 Pembahasan
IPSAS 17 dan 21 memberikan penjelasan sebagai berikut, yang berguna dalam
memahami penerapan secara benar akuntansi sektor publik.
6.1 Ketiadaan Bukti Pasar – IPSAS 17
Untuk beberapa aset sektor publik, mungkin sulit untuk menentukan Nilai
Pasar karena ketiadaan transaksi pasar untuk aset-aset tersebut. Beberapa
entitas sektor publik mungkin memiliki aset tersebut dalam jumlah signifikan.
a) Bila tidak terdapat bukti pasar yang memadai untuk menentukan Nilai
Pasar dalam pasar aktif dan likuid dari properti, Nilai Wajar dari aset
tersebut dapat diperoleh dengan mengacu pada aset lain yang memiliki
karakteristik yang mirip pada kondisi dan lokasi yang serupa. Sebagai
contoh Nilai Wajar dari tanah negara yang idle, yang telah dimiliki dalam
waktu yang lama dapat diestimasikan dengan merujuk pada Nilai Pasar
tanah yang memiliki karakteristik dan topografi yang serupa di lokasi
yang setara. Dalam kasus bangunan dan struktur yang menggunakan
metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement
Cost/DRC) atau Biaya Restorasi (Restorasi Cost) atau pendekatan Unit
Layanan (Service Units) (lihat IPSAS 21).
Dalam banyak kasus DRC dari suatu aset dapat diperoleh dengan merujuk
harga pembelian aset sejenis di pasar yang aktif dan likuid yang memiliki
kesamaan dalam sisa potensi layanan yang dapat diberikan. Dalam
beberapa kasus, biaya reproduksi suatu aset dapat menjadi indikator
terbaik untuk mengestimasi Biaya Pengganti-nya. Sebagai contoh, gedung
DPR dapat dinilai dengan asumsi reproduksi dan bukan dengan
penggantian kembali, karena peran pentingnya bagi masyarakat. (IPSAS
17 butir 47).

b) Bila tidak terdapat bukti pasar yang mendasari Nilai Wajar karena sifat
Aset tetap yang khusus, entitas mungkin membutuhkan estimasi Nilai
pendekatan Unit Layanan (lihat IPSAS 21). DRC dari aset tetap dapat
diperoleh dengan merujuk pada harga pasar komponen yang digunakan
untuk memproduksi aset tersebut, selain itu dapat digunakan harga indeks
yang didasarkan pada harga periode terdahulu dari aset yang serupa.
Ketika metoda harga indeks digunakan, dibutuhkan pertimbangan apakah
telah terjadi perubahan yang signifikan dalam hal teknologi sepanjang
periode yang telah berlalu, dan apakah kapasitas dari aset yang dijadikan
rujukan sama dengan kapasitas aset yang dinilai. (IPSAS 17 butir 48).
6.2 Badan Usaha Milik Negara (BUMN) – IPSAS 21
BUMN dapat berupa perusahaan sektor riil seperti perusahaan utilitas, dan
perusahaan sektor jasa seperti lembaga jasa keuangan. BUMN secara substansi
adalah tidak berbeda bila disbanding dengan perusahaan swasta sejenis.
BUMN biasanya beroperasi untuk mendapatkan laba, walaupun beberapa
BUMN memiliki kewajiban untuk melakukan fungsi layanan publik . (IPSAS
21 butir 15)

211
6.3 Aset Penghasil Pendapatan – IPSAS 21
Aset yang dikuasai dengan tujuan menghasilkan tingkat pengembalian (return)
secara komersial. Suatu aset menghasilkan pengembalian (return) secara
komersial apabila digunakan secara konsisten seperti yang berlaku pada entitas
yang berorientasi laba. Kepemilikan atas aset yang menghasilkan
pengembalian (return) secara komersial mengindikasikan bahwa entitas
tersebut bermaksud untuk menghasilkan arus kas masuk yang positif dari aset
tersebut (atau dari unit dimana aset tersebut menjadi bagian) dan menghasilkan
pengembalian (return) yangmerefleksikan risiko terkait dengan kepemilikan
aset tersebut. (IPSAS 21 butir 16).
Aset yang dimiliki/dikuasai BUMN umumnya merupakan aset penghasil
pendapatan. Entitas sektor publik selain BUMN mungkin memiliki/menguasai
aset yang menghasilkan pengembalian (return) secara komersial. Untuk
kepentingan standar ini (IPSAS 21), suatu aset yang yang dimiliki/dikuasai
oleh entitas sektor publik non-BUMN diklasifikasikan sebagai aset
yangmenghasilkan pendapatan bila aset tersebut dioperasikan dengan tujuan
menghasilkan pengembalian (return) secara komersial melalui penyediaan
barang dan jasa untuk pihak luar (IPSAS 21 butir 17).
6.4 Nilai Dalam Penggunaa (Value in Use) – IPSAS 21
Nilai dalam Penggunaan dari Aset Bukan Penghasil Pendapatan merupakan
nilai kini dari sisa potensi layanan aset. ‘Nilai dalam Penggunaan’ dalam
standar ini merujuk pada ‘Nilai dalam penggunaan dari Aset Bukan Penghasil
Pendapatan’ kecuali ditentukan berbeda. Nilai kini dari sisa potensi layanan
aset ditentukan dengan menggunakan salah satu pendekatan yang disebutkan
dalam butir 41 samapi 45 (IPSAS 21 butir 40).
6.5 Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost/DRC)
– IPSAS 21
Dengan metode ini, Nilai Kini dari potensi layanan yang tersisa dari aset
ditentukan sebagai Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC) dari aset tersebut.
Biaya pengganti dari suatu aset merupakan biaya untuk mengganti potensi
layanan kotor dari aset tersebut. Biaya pengganti ini didepresiasi untuk
merefleksikan aset yang berada dalam kondisi yang sudah terpakai. Aset
tersebut dapat digantikan dengan cara mereproduksi (membuat replika) dari
aset yang ada atau dengan penggantian potensi layanan kotor. DRC diukur
dengan membandingkan jumlah yang terendah antara biaya mereproduksi atau
mengganti aset tersebut, dikurangi dengan akumulasi depresiasi yang
merefleksikan potensi layanan yang telah dikonsumsi atau telah habis masa
layanannya. (IPSAS 21 butir 41).
Biaya pengganti dan biaya reproduksi aset ditentukan berdasarkan basis
optimisasi. Dasar pemikirannya adalah bahwa entitas tidak akan mengganti
atau mereproduksi aset dengan aset yang serupa bila aset yang digantikan atau
direproduksi itu merupakan aset yang memiliki desain atau kapasitas yang
berlebihan. Desain yang berlebihan mengandung unsur-unsur yang tidak
diperlukan aset dalam menghasilkan barang dan jasa. Aset dengan kapasitas
berlebihan merupakan aset yang memiliki kapasitas yang lebih besar dari yang
dibutuhkan untuk memenuhi kebutuhan penyediaan barang dan jasa yang

212
dihasilkannya. Penentuan biaya pengganti atau biaya reproduksi dari aset
dengan basis optimisasi merefleksikan potensi layanan yang dibutuhkan dari
aset tersebut (IPSAS 21 butir 42).
Dalam beberapa kasus tertentu, dimungkinkan untuk memiliki kapasitas
berlebih atau kapasitas yang dimaksudkan untuk berjaga-jaga (stand-by).
dengan tujuan untuk keselamatan atau alas an lainnya.Hal ini timbul dari
kebutuhan untuk memastikan kapasitas jasa yang dibutuhkan tersedia dalam
kondisi-kondisi tertentu. Sebagai contoh, pemadam kebakaran memerlukan
mobil kebakaran dalam kondisi ‘standby’ untuk memberikan jasa pemadaman
pada saat-saat darurat. Kapasitas berlebih maupun standby capacity semacam
ini merupakan bagian yang dibutuhkan dari potensi layanan aset tersebut.
(IPSAS 21 butir 43).
6.6 Pendekatan Biaya Restorasi – IPSAS 21
Biaya restorasi merupakan biaya untuk mengembalikan kembali potensi
layanan dari suatu aset kepada tingkat sebelum terjadi penurunan nilai (pre-
impaired level). Dengan pendekatan ini, nilai kini dari potensi layanan yang
tersisa ditentukan dengan mengurangkan estimasi biaya restorasi aset dari
biaya saat ini untuk mengganti sisa potensi layanan aset sebelum terjadi
penurunan nilai. Biaya saat ini untuk mengganti sisa potensi layanan aset
sebelum terjadi penurunan nilai biasanya ditentukan dari jumlah yangterendah
antara biaya pengganti terdepresiasi (depreciated replacement cost) dengan
biaya reproduksi terdepresiasi (depreciated reproduction cost) (IPSAS 21
butir 44).
6.7 Pendekatan Unit Layanan (Service Units Approach) – IPSAS 21\
Dengan pendekatan ini, nilai kini dari potensi layanan yang tersisa ditentukan
dengan mengurangkan biaya saat ini dari potensi layanan yang tersisa sebelum
terjadinya penurunan nilai dengan jumlah layanan yang hilang, sehingga
sesuai dengan jumlah layanan yang tersisa setelah terjadi penurunan nilai.
Sebagaimana pendekatan biaya restorasi (restoration cost), biaya saat ini
untuk penggantian potensi layanan yang tersisa dari aset sebelum terjadi
penurunan nilai biasanya ditentukan dari jumlah yang terendah antara Biaya
Reproduksi (reproduction cost) sebelum terjadinya penurunan nilai (IPSAS 21
butir 45).
6.8 Pertimbangan lainnya
a) Aset Bersejarah (Heritage Assets). Beberapa aset bersejarah memiliki
potensi layanan selain nilai sejarahnya, sebagai contoh, bangunan
bersejarah digunakan untuk akomodasi kantor. Dalam kasus seperti ini,
aset tersebut dapat diakui dan diukur dengan dasar yang sama seperti aset
tetap lainnya. Untuk aset bersejarah lainnya, potensi layanannya terbatas
pada karateristik sejarahnya. sebagai contoh : monument dan reruntuhan
bangunan kuno. Keberadaan dari potensi layanan alternatif dapat
mempengaruhi pemilihan metode penilaian (IPSAS 17 butir 10).
b) Aset Biologs Non Agrikultural. Biasanya berupa flora dan fauna termasuk
aset konservasi yang dapat dilindungi secara khusus. Beberapa dari aset
ini sangat signifikan karena mendapatkan pengakuan internasional

213
dimana yang lainnya dapat mencerminkan lingkungan dalam keadaan
yang alamiah.
c) Ketiadaan Arus Kas Bersih (Free Cash Flow) untuk perusahaan
monopolistic. Beberapa entitas sektor publik dapat dikategorikan sebagai
entitas monopolistik. Entitas semacam ini dapat menghasilkan arus kas,
nammun arus kas yang dihasilkannya tidap dapat dipertimbangakan
sebagai refleksi pasar karena ketiadaan bukti pasar yang dapat dugunakan
untuk memeriksa karakteristik arus kas, tingkat pengembalian (yield) dan
nilai.
Dengan demikian salah satu karakteristik utama yang membedakan aset
publik ini dengan sektor swasta adalah ketiadaan arus kas bersih untuk
entitas sektor publik tersebut. Dalam beberapa kasus mungkin cukup
untuk menggunakan Pendekatan Biaya Baik sebagai metoda penilaian
utama atau sekedar sebagai metode pemeriksa (cross check) untuk
memastikan bahwa tingkat pengembalian (rate of return) aset yang dinilai
cukup wajar. Aplikasi ini tidak berlaku untuk BUMN yang dinilai dengan
menggunakan SPI 201.
d) Pengujian Potensi Layanan yang Memadai. DIkarenakan Aset Bukan
Penghasil Pendapatan tidak memiliki arus kas bersih untuk menguji
tingkat keuntungan yang memadai dari aset sektor publik, maka konsep
potensi layanan menjadi pengujian atas kinerja aset tersebut. Potensi
layanan diukur dari kesesuaian aset untuk secara kontinu memenuhi
tujuan dari entitas. Kesesuain ini dapat diukur dengan mengacu pada
aspek financial, social maupun politik. Pengukuran dapat secara kantitatif,
misalnya jumlah pengunjung museum, atau secara kualitatif seperti
keuntungan social dari mempertahankan fasilitas yang tidak ekonomis di
lokasi tertentu.
Apabila Aset Bukan Penghasil Pendapatan diukur berdasarkan DRC,
maka harus dilakukan pengujian potensi layanan yang memdai untuk
menentuikan apakah aset mengalami penurunan nilai (lihat standar teknis
lainnya pada seri 300)
e) Frekuensi Revaluasi
Revaluasi seharusnya dilakukan dengan keteraturan yang memadai untuk
memastikan bahwa jumlah tercatat tidak berbeda secara material dengan
jumlah yang akan ditentukan dengan menggunakan nilai wajar pada
tanggal neraca (IPSAS 17 butir 44).
Dalam kondisi pasar yang bergolak, entitas dapat disyaratkan untuk
melakukan revaluasi secara tahunan, sementara untuk pasar yang stabil
revaluasi dapat disyaratkan setiap 3-5 tahun sekali.

7.0 Syarat Pengungkapan


7.1 Penilai seharusnya membuat semua pengungkapan yang disyaratkan pada SPI
105 – Pelaporan Penilaian.

214
7.2 Untuk pengungkapan yang disyaratkan pada IPSAS, lihat butir 5.4 b) diatas
serta SAP.
7.3 Penilai harus mengungkapkan kerangka peraturan dan setiap penyimpangan
yang diperlukan dari standar ini untuk memenuhi ketentuan perundang-
undangan yang berlaku, peraturan (termasuk peraturan akuntansi) atau
kebiasaan setempat (local custom).
7.4 Apabila pengukuran yang dapat diandalakan tidak dimungkinkan
pengungkapan harus dibuat di dalam laporan penilaian yang ditujukan kepada
entitas (lihat butir 5.4 a)).

8.0 Ketentuan Penyimpangan


8.1 Dalam penerapan ini setiap penyimpangan harus sesuai dengan SPI 105
Pelaporan Penilaian.

9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku


9.1 Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 203 – Penilaian Aset Sektor Publik
untuk Tujuan Pelaporan Keuangan.
9.2 SPI 203 ini ditetapkan tanggal 19 Desember 2008 dan mulai berlaku secara
efektif pada tanggal 20 Juni 2009.

215
Standar Penilaian Indonesia 204
(SPI 204)
Penilaian Terhadap Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam
Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1 Pertumbuhan ekonomi yang perlu ditopang dengan pengembangan
infrastruktur dan fasilitas publik sering kali melibatkan pembebasan tanah
yang dimiliki oleh masyarakat atau bahkan merelokasi penduduk. Untuk
memastikan bahwa infrastruktur atau fasilitas publik dibangun dengan biaya
yang wajar pada lokasi yang tepat, Pemerintah menerapkan peraturan untuk
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum dengan
memberikan ganti kerugian.
1.2 Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum
dilaksanakan dengan cara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah, dengan
tetap memberikan perlindungan dan melaksanakan prinsip penghormatan
terhadap pihak-pihak yang terkena pengadaan tanah.
1.3 Di Indonesia, Pemerintah telah mengeluarkan regulasi berupa UU No. 2 Tahun
2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum dan Peraturan Perundang-undangan lainnya.
1.4 Penetapan besarnya ganti kerugian didasarkan pada azas kemanusiaan,
keadilan, kemanfaatan, kepastian, keterbukaan, kesepakatan, keikutsertaan,
kesejahteraan, keberlanjutan dan keselarasan.
1.5 Penentuan besarnya ganti kerugian dilakukan oleh Penilai Publik sebagai
Penilai Independen yang professional dan telah mendapat lisensi dari Lembaga
Pertanahan, yang penetapannya dilakukan oleh Lembaga Pertanahan sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
1.6 Penilaian untuk keperluan ganti kerugian meliputi :
a) Ganti kerugian fisik (material) tanah dan/atau bangunan dan/atau
tanaman dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah.
b) Ganti kerugian non fisik (immaterial) terdiri dari penggantian terhadap
kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan dalam
bentuk uang (premium), serta kerugian lainnya yang dapat dihitung
meliputi biaya transaksi, bunga (kompensasi masa tunggu), kerugian sisa
tanah, dan jenis kerugian lainnya yang dinyatakan oleh Pemberi Tugas
dalam surat perjanjian kerja.
1.7 Penilai dalam hal ini perlu mendapatkan standar penilaian dalam rangka
pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum,
yang antara lain memberikan pedoman mengenai konsep dan prinsip umum
penilaian, Dasar Nilai yang digunakan dan pendekatan penilaian yang sesuai
diterapkan untuk setiap jenis objek penilaian.

216
1.8 Pengadaan Tanah dalam pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum
skala kecil sesuai dengan peraturan perundang-undangan dapat dilaksanakan
secara langsung melalui jual-beli, tukar menukar, atau dnegan cara lain yang
disepakati kedua belah pihak.

2.0 Ruang Lingkup


2.1 Standar ini membahas mengenai penilaian tanah terkait dengan pemberian
ganti kerugian dalam rangka pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum.
2.2 Pengadaan tanah sebagaimana dimaksud pada poin 2.1 berlaku untuk setiap
penilaian yang terkait untuk objek pengadaan tanah yang termasuk skala besar
maupun skala kecil.
2.3 Standar ini berhubungan dengan beberapa standar teknis lainnya pada seri
300.
2.4 Standar ini dilengkapi dengan petunjuk teknis yang dapat dipahami sama
sebagai Pedoman Penilaian Indonesia terkait, dan merupakan bagian yang
tidak terpisahkan.

3.0 Definisi
Definisi Khusus berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 2
tahun 2012, tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum
3.1 Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara
memberikan ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak
(Pasal 1 Butir 2).
3.2 Pihak yang berhak adalah pihak yang menguasai atau memiliki objek
pengadaan tanah (Pasal 1 Butir 3).
3.3 Objek Pengadaan Tanah adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah,
bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang
dapat dinilai (Pasal 1 Butir 4).
Objek Pengadaan Tanah yang dimaksud diatas diartikan sama dengan istilah
Properti atau Properti Pertanahan pada standar ini.
3.4 Kepentingan umum adalah kepentingan bangsa, Negara, dan masyarakat yang
harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk
kemakmuran rakyat (Pasal 1 Butir 6).
3.5 Ganti Kerugian adalah penggantian yang layak dan adil kepada pihak yang
berhak dalam proses pengadaan tanah (Pasal 1 Butir 10).
3.6 Penilai Pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai, adalah orang
perseorangan yang melakukan penilaian secara independen dan professional
yang telah mendapatkan izin praktik penilaian dari Menteri Keuangan dan
telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan untuk menghitung nilai/harga
objek pengadaan tanah (Pasal 1 Butir 11).
3.7 Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum bertujuan menyediakan tanah
bagi pelaksanaan pembangunan guna meningkatkan kesejahteraan dan

217
kemakmuran bangsa, negara, dan masyarakat dengan tetap menjamin
kepentingan hukum Pihak yang Berhak (Pasal 3).
Definisi Khusus berdasarkan Peraturan Presiden Republik Indonesia,
tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum
3.8 Penilai Publik adalah penilai yan telah memperoleh izin dari Menteri
Keuangan untuk memberikan jasa penilaian (Perpres 71/2012, pasal 1 butir
12).
3.9 Ruang atas tanah dan bawah tanah adalah ruang yang ada dibawah permukaan
bumi dan/ atau ruang yang ada diatas permukaan bumi sekedar diperlukan
untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah
(Perpres 71/2012, pasal 1 butir 22).
Definisi Umum
3.10 Nilai Penggantian Wajar adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang
didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu Properti, dengan
memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan
adanya pengambilalihan hak atas Properti dimaksud.

4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi


SPI ini tidak berhubungan dengan Standar Akuntansi.

5.0 Pernyataan Penerapan


5.1 Prinsip ganti kerugian adalah bahwa pemilik/ penguasa tanah memiliki hak
mendapatkan Ganti Kerugian yang wajar (layak dan adil).
5.2 Dasar nilai yang harus digunakan untuk penilaian kepentingan
Pengadaan Tanah sebagaimana diatur dalam UU No. 2 tahun 2012 adalah
Nilai Penggantian Wajar (Fair Replacement Value). Nilai ini dapat
dipahami sebagai Nilai yang didasarkan kepada :
a) Kepentingan pemilik (value to the owner), dapat diartikan manfaat
ekonomi yang berasal dari penguasaan atau kepemilikan dari suatu
Properti.
b) Kesetaraan dengan Nilai Pasar, adalah salah satu dasar dalam
pembentukan Nilai dengan memperhatikan dasar pasar. Untuk beberapa
real properti yang memiliki data pasar terbatas atau sama sekali tidak ada
data pasarnya, maka Nilai Pasar dimaksud dapat disetarakan dengan Nilai
berdasarkan potensi penggunaannya (tanpa melihat kepentingan rencana
pengadaan tanah untuk kepentingan umum);
c) Properti sebagaimana yang dimaksud sesuai dengan objek pengadaan
tanah berdasarkan definisi SPI ini butir 3.3;
d) Untuk luar biasa terkait dengan kerugian non fisik; disebabkan adanya
keterpaksaan bagi pemilik Properti untuk melepaskan haknya. Kerugian
non fisik adalah kerugian lainnya seperti yang dimaksud dalam UU No. 2
tahun 2012 pasal 33 huruf f berikut penjelasannya dan sebagaimana
dimaksud dalam standar ini dan peraturan pelaksanaan lainnya;

218
e) Kepemilikan Properti; tidak terbatas hanya kepada kepemilikan hak saja,
namun dapat diartikan pada penguasaan, pengelolaan dan pemanfaatan
atas Properti sesuai yang diatur oleh peraturan perundangan yang berlaku
atau sesuai dengan Lingkup Penugasan yang disepakati.
5.3 Prinsip nilai bagi pemilik (value to the owner) adalah Nilai Pasar dengan dasar
bahwa pemilik tanah dianggap sebagai salah satu calon pembeli hipotesis
dalam konteks penjualan hipotesis dan akan membayar sejumlah uang
sehingga memungkinkannya untuk menggunakan tanah bagi penggunaan saat
ini. Pada dasarnya penilaian ini mempertimbangkan nilai bagi pemilik dan
bukan nilai dari sisi pembeli.
5.4 Apabila peruntukan tanah atau karakteristik tanah lainnya terutama sesuai
untuk penggunaan tanah sebagaimana yang saat ini dilakukan oleh pemilik
tanah, maka tanah tersebut menjadi sangat bernilai untuk pemilik tanah
daripada orang lain di pasar, sehingga tanah harus dinilai tidak hanya
berdasarkan Nilai Pasar tetapi juga mempertimbangkan kepentingan khusus
yang ada (misalnya komersial). Nilai bagi pemilik terdiri dari seluruh
keuntungan yang dimiliki tanah pada saat ini.
5.5 Nilai bagi pemilik untuk tanah yang dihuni oleh pemilik adalah berbeda
dengan tanah yang tidak dihuni. Penilai seharusnya memperhitungkan biaya
non fisik yang diatur dalam standar ini. Contoh: tanah yang digunakan untuk
kepentingan komersial, maka harus diperhitungkan juga kerugian usaha dan
kerugian lain yang mungkin timbul.
Namun demikian, prinsip ganti kerugian adalah bahwa pihak-pihak dalam
transaksi hipotesis tidak akan membayar sejumlah uang untuk keuntungan
masa depan yang dapat dihasilkan tanah yang belum terjadi pada tanggal
penilaian, karena pemilik tanah dapat juga mendapatkan keuntungan tersebut
dari tanah baru yang dimilikinya. Keuntungan yang dapat diantisipasi dari
penggunaan tanah dapat dijadikan panduan penilaian dalam menghitung Nilai
Pasar tanah. Namun keuntungan tersebut bukan merupakan ukuran dari
perhitungan besarnya ganti kerugian. Contoh: Tanah yang digunakan untuk
rumah tinggal dilingkungan yang telah berkembang menjadi kawasan
komersial, maka potensi nilai tanahnya berdasarkan penggunaan tertinggi dan
terbaik (Highest and Best Use/ HBU) pada tanggal penilaian.
5.6 Tanggal Penilaian menggunakan tanggal pengumuman penetapan lokasi
pembangunan untuk kepentingan umum sesuai dengan yang ditetapkan
dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.
5.7 Penambahan nilai harus dihitung berdasarkan risiko yang timbul atas potensi
kerugian pemilik dan diukur secara wajar. Nilai Penggantian Wajar seharusnya
lebih tinggi dari Nilai Pasar, atau minimal sama dengan nilai ganti kerugian
dari objek pengadaan tanah yang sejenis dalam suatu transaksi ganti kerugian
yang serupa dan wajar.
5.8 Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi:
a) Tanah;
b) Ruang atas tanah dan bawah tanah;
c) Bangunan;
d) Tanaman;

219
e) Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap
bangunan.
5.9 Kerugian non fisik meliputi:
a) Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang
akan diberikan premium serta diukur dalam bentuk uang berdasarkan
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Penggantian ini dapat meliputi hal-hal yang berkaitan dengan;
1. Kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih profesi
(dengan memperhatikan UU No. 2 tahun 2012 pasal 33 huruf f berikut
penjelasannya).
2. Kerugian emosional (solatium), merupakan kerugian tidak berwujud
yang dikaitkan dengan pengambilalihan tanah yang digunakan
sebagai tempat tinggal dari pemilik (dengan memperhatikan UU No.
2 tahun 2012 pasal 1 butir 10, pasal 2 berikut penjelasannya dan pasal
9 ayat 2).
3. Hal-hal yang belum diatur pada butir 1 dan 2 di atas dapat dapat
diantisipasi berdasarkan dokumen perencanaan yang berlaku,
sehingga Penilai dapat mempertimbangkan besaran premium atas
kerugian non fisik terkait.
b) Biaya transaksi, asumsi dasar yang dibentuk dari sejumlah biaya
perpindahan pengosongan, pajak/BPHTB, PPAT. Bila tidak diatur lain,
prinsip dasar yang dapat diambil seharusnya mengikuti SPI ini dan/atau
pedoman penilaian/juknis yang berhubungan dengan standar ini.
c) Kompensasi masa tunggu, yaitu sejumlah dana yang diperhitungkan
sebagai pengganti adanya perbedaan waktu antara tanggal penilaian
dengan perkiraan tanggal pembayaram ganti kerugian.
d) Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat pengambilan
sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah tidak lagi dapat difungsikan
sesuai dengan peruntukannya, penggantian atas keseluruhan bidang tanah
diperhitungkan, apabila didasarkan pada kesepakatan tertulis dengan
Pemberi Tugas dan merujuk kepada peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
e) Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang terpotong akibat
pengadaan tanah sehingga membutuhkan biaya perbaikan agar dapat
berfungsi sebagaimana mestinya.
5.10 Ganti kerugian yang dapat diukur dengan uang adalah ganti kerugian dari
sejumlah potensi Nilai Pasar atas real properti yang dimaksud pada butir 5.8
dan kerugian non fisik pada butir 5.9
5.11 Yang belum termasuk diatur dalam standar ini meliputi dan tidak terbatas
pada:
a) Pemberian konsultasi publik atau sejenisnya;
b) Pembangunan pemukiman kembali;
c) Program pendidikan dan pemberian motivasi;
d) Pengadaan sarana kerja; dan
e) Santunan fasilitas usaha.

220
5.12 Penilai dapat melaksanakan hal-hal sebagaimana diatur pada butir 5.11 sebagai
bagian dari penugasan, dengan terlebih dahulu menyepakatinya dengan
Pemberi Tugas dan menuangkannya dalam Lingkup Penugasan.
5.13 Pendekatan penilaian utama dalam melakukan penilaian tanah adalah
Pendekatan Pasar, dimana nilai tanah tidak seharusnya didasarkan pada harga
yang diinginkan oleh penjual, namun lebih kepada harga yang wajar yang akan
dibayarkan oleh pembeli yang sangat berkeinginan membeli kepada penjual
yang berkeinginan menjual tetapi sangat berkeinginan menjual pada tanggal
penilaian.
Nilai tanah tersebut tidak didasarkan pada asumsi penjualan terpaksa namun
merupakan hasil penetapan lokasi dari Pemerintah atas dasar permintaan
kepada pemilik tanah untuk melepaskan hak tanahnya secara sukarela. Dengan
kondisi ini para pihak apakah instansi yang memerlukan tanah dan pemilik
tanah sama-sama berkeinginan namun tidak sangat ingin sehingga
mengabaikan pertimbangan bisnis yang wajar.
Penilai harus mempertimbangkan hal-hal yang mempengaruhi nilai tanah
antara lain lokasi, bentuk, lingkungan, kedekatan dengan faktor positif serta
negatif maupun karakterisik lingkungan, maupun transaksi/penawaran yang
ada terhadap tanah pembanding pada tanggal pembelian.
5.14 Pendekatan penilaian sebagaimana disebutkan pada 5.13, dilaksanakan dalam
situasi kompetisi yang aktif, tanpa intervensi, dan sesuai dengan pertimbangan
terbaik.
5.15 Data pasar pada lokasi setempat dianalisis dalam rangka memberikan
informasi pasar, dan dapat menggunakan data pasar di lokasi lain dengan
karakteristik sejenis sebagai data kontrol, atau data lainnya yang belum tentu
menggambarkan data pasar.
Contoh:
Data pasar pada lokasi ganti rugi telah mengalami fluktuasi harga yng telah
terpengaruh akibat adanya rencana pembangunan. Pada kondisi ini, penilai
harus memastikan data pasar yang sejenis dan sebanding pada
lokasi lain sebagai data pembanding atau data kontrol.
5.16 Dalam menentukan nilai tanah Penilai harus mengkaji potensi penggunaan
tertinggi dan terbaik (highest and best use/HBU) dengan asumsi tanah dalam
keadaan kosong (as vacant) atau telah dikembangkan (as improved).
5.17 Tugas Penilai adalah menerapkan keahliannya untuk merefleksikan
pertimbangan pasar yang relevan dalam setiap waktu melalui analisis dari
bukti pasar yang sebanding. Hal ini merupakan faktor fundamental dalam
penentuan indikasi Nilai Pasar tanah untuk kepentingan ganti kerugian.
5.18 Ketentuan tata wilayah dan tata kota penting bagi penilai untuk menentukan
HBU dari tanah eksisting (sebelum ada rencana pembangunan), dan karenanya
data pasar sebanding yang relevan yang harus diambil.
5.19 Penilaian untuk pengadaan tanah harus dilakukan dengan memenuhi
persyaratan sebagai berikut:

221
a) Penilai harus memiliki kompetensi didalam melaksanakan pekerjaan
penilaian untuk pengadaan tanah bagi kepentingan umum sesuai dengan
yang dipersyaratkan dalam KEPI dan SPI.
b) Penilai harus berpedoman kepada Lingkup Penugasan sebagaiman yang
diatur dalam SPI 103 – Lingkup Penugasan.
5.20 Penilaian untuk pengadaan tanah menghasilkan nilai bidang per bidang tanah
berdasarkan penugasan yang diterima. Identifikasi bidang per bidang tanah
umumnya didasarkan pada informasi dari Lembaga Pertanahan atau Pemberi
Tugas penilaian sesuai hak kepemilikan atas tanah. Dalam proses penilaian
faktor-faktor selain hak kepemilikan atas tanah yang perlu dipertimbangkan
antara lain faktor fisik, ekonomi dan pemanfaatan atau kegunaan. Faktor-
faktor ini merupakan komponen penting pembentuk nilai dan merupakan
bagian dari konsep dan prinsip umum penilaian. Penilai harus lebih berhati-
hati dalam melakukan penilaian atas objek dengan kondisi khusus satu
hamparan tanah yang terdiri dari beberapa sertifikat atau hak penugasan atas
nama pemilik yang sama. Ketentuan lebih lanjut terkait hal ini akan diatur
dalam petunjuk teknis standar ini.
5.21 Pendekatan Penilaian
Semua pendekatan, metode, teknik dan prosedur dalam mengukur kesetaraan
Nilai Pasar untuk komponen fisik, jika dapat diterapkan dan penerapannya
dilakukan secara tepat dan benar, akan menghasilkan kesetaraan Nilai Pasar
apabila diasarkan pada kriteria yang berdasarkan pasar. Dalam hal pendekatan
yang digunakan lebih dari satu pendekatan, maka dibutuhkan proses
rekonsilisi nilai untuk menghasilkan kesimpulan penilaian.
Untuk menentukan komponen pembentuk nilai
sebagai kompensasi non fisik, pendekatan dan metode yang digunakan dapat
sama dengan yang digunakan pada penilaian komponen fisik.
5.22 Penilai harus memperhatikan hal-hal berikut:
a) Dalam pelaksanaan proses penilaian Ganti Kerugian, Penilai wajib
mengacu kepada peraturan perundang-undangan terkait dari tingkat pusat
sampai tingkat daerah.
b) Ganti Kerugian tidak akan lebih rendah dari Nilai Pasar tanah, walaupun
terjadi penurunan atau kenaikan nilai tanah dikarenakan adanya
pengumuman penetapan lokasi pengadaan tanah.
c) Besaran dari Nilai Penggantian Wajar apabila sesuai, diterapkan terkait
dengan sejumlah uang di atas Nilai Pasar yang merefleksikan manfaat
tertentu bagi pemilik tanah.
d) Dalam setiap proses penilaian Ganti Kerugian yang terkait dengan
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentiang umum, Penilai
harus menggunakan standar ini.
5.23 Penerapan Pendekatan Pasar dalam penilaian Ganti Kerugian harus
mempertimbangkan data pembanding yang mencerminkan kecendrungan

222
harga (trend) atas lokasi yang terkena pembebasan dan memiliki karakteristik
data yang sama sebagai “data control”.
5.24 Penerapan Pendekatan Biaya dalam penilaian Ganti Kerugian harus
mempertimbangkan hal-hal meliputi :
a) Kemunduran Eksternal akibat adanya pembebasan lahan tidak boleh
diperhitungkan.
b) Kemunduran Fungsional akibat HBU harus dipertimbangkan dengan hati-
hati terutama jika bangunan eksisting masih dimanfaatkan.
5.25 Penerapan Pendekatan Pendapatan dalam penilaian Ganti Kerugian harus
mempertimbangkan hal-hal meliputi:
a) Proyeksi arus kas dibuat tanpa mempertimbangkan adanya pembebasan
lahan.
b) Tahun dasar proyeksi harus diyakini bebas dari pengaruh pembebasan.
5.26 Penerapan Metode Pengembangan Lahan dalam penilaian Ganti Kerugian
harus mempertimbangkan hal-hal meliputi:
a) Skenario pengembangan tanpa mempertimbangkan adanya pembebasan
lahan.
b) Proyeksi Arus Kas dibuat tanpa mempertimbangkan adanya pembebasan
lahan.
c) Tahun dasar proyeksi harus diyakini bebas dari pengaruh pembebasan.
5.27 Penilaian terhadap kerugian non fisik seperti kehilangan pekerjaan atau
kehilangan bisnis termasuk alih profesi, kerugian emosional (solatium) dan
premium lainnya harus mempertimbangkan:
a) Penentuan jenis kerugian non fisik yang dituangkan dalam Lingkup
Penugasan dengan mempertimbangkan kondisi pemilik, baik individu
masyarakat maupun badan usaha atau entitas;
b) Khusus untuk kepemilikan objek pengadaan tanah oleh badan usaha atau
entitas, Penilai dapat meminta tambahan data dan informasi khusus
sehubungan dengan bisnis yang dijalankan melalui Pemberi Tugas dan
harus membuat berita acara serah terima data yang ditandatangani oleh
Penilai, Pemberi Tugas dan pemilik. Potensi kerugian kehilangan
pendapatan dari badan usah ataau entitas hanya dapat diperhitungkan
apabila Penilai memiliki data dan informasi pendukung yang relevan dan
mencukupi;
c) Sepanjang tidak diatur lain, besar kerugian emosional (solatium) yang
diambil merujuk kepada SPI ini dan petunjuk teknis terkait. Besar
kerugian emosional dicatatkan dalam Lingkup Penugasan atau berita
acara yang mengikat kepada Lingkup Penugasan;
d) Penilai harus memastikan rujukan dan dasar yang digunakan dalam hal
diberlakukannya pemberian premium atas bagian tertentu dari objek
penilaian, dan persetujuan pengenaan premium tersebut harus dicatatkan
dalam Lingkup Penugasan atau berita acara yang mengikat kepada
Lingkup Penugasan.
5.28 Dalam hal terdapat keterbatasan informasi dan data objek penilaian yang
diberikan oleh Pemberi Tugas/Lembaga Pertanahan dan/atau pemilik tanah,
Penilai harus memastikan agar seluruh data dan informasi yang seharusnya

223
dilengkapi dalam pelaksanaan penilaian dapat diperoleh, antara lain dokumen
perencanaan, daftar nominatif dan peta bidang.
5.29 Dalam proses penilaian dimungkinkan Penilai memperoleh informasi
mengenai hal-hal penting dan berpengaruh terhadap nilai namun belum
tercantum dalam dokumen perencanaan, daftar nominatif maupun peta bidang.
Atas kondisi dimaksud, Penilai harus mengusulkan kepada Pemberi Tugas
untuk memasukkannya dalam dokumen penugasan. Penilaian dengan
memasukkan kondisi tersebut hanya dapat dilakukan jika didasarkan pada
dokumen penugasan.
5.30 Penilaian dalam rangka pengadaan tanah untuk kepentingan umum skala kecil
atau kepentingan lain yang pelaksanaannya dilakukan secara langsung dan
tidak mengikuti tahapan sebagaimana ditentukan UU No. 2/2012, maka
Penilai dapat menggunakan Dasar Nilai lainnya seperti Nilai Pasar atau Nilai
Khusus, sepanjang sesuai serta didasarkan kepada alasan yang relevan.
Pemilihan Dasar Nilai harus didasari oleh identifikasi mengenai proses
pengadaan tanah yang dilaksanakan oleh Pemberi Tugas sehingga hasil
penilaian dapat memenuhi kebutuhan Pemberi Tugas. Ketentuan lebih lanjut
diatur dalam petunjuk teknis dari SPI ini.
5.31 Penilai dapat diminta untuk melakukan pemberian jasa konsultasi pada
tahapan perencanaan pengadaan tanah atau tahapan lainnya di luar tahapan
pelaksanaan. Namun, Penilai tidak pada posisi independen atau berpotensi
benturan kepentingan bila melakukan penugasan penilaian pada tahapan
pelaksanaan,apabila sebelumnya telah melakukan pemberian jasa konsultasi
pada tahapan perencanaan.

6.0 Pembahasan
Uraian pembahsan yang diatur dalam standar ini harus dilihat dalam petunjuk teknis
SPI 204 atau Pedoman Penilaian Indonesia yang terkait.

7.0 Syarat Pengungkapan


7.1 Persyaratan untuk Pelaporan Penilaian harus merujuk kepada SPI 105 –
Pelaporan Penilaian dan petunjuk teknis terkait.
7.2 Dalam pelaksanaan penilaian, SPI mengatur agar Penilai mengungkapkan atau
mencatatkan bila ada tambahan informasi dan asumsi ke dalam Lingkup
Penugasan. Apabila perubahan atas Lingkup Penugasan sukar dilakukan,
maka perubahan atas tambahan informasi dan asumsi tersebut dapat
dituangkan ke dalam berita acara yang disetujui Penilai, Pemberi Tugas
dan/atau pihak terkait. Setiap berita acara yang disepakati, menjadi bagian
yang terkait demgan Lingkup Penugasan atau bagian dari perjanjian kerja
yang sah.
7.3 Hal-hal yang dianggap perlu dan mempengaruhi secara signifikan terhadap
hasil penilaian, karena adanya perubahan informasi dan asumsi sebagaimana
yang dimaksud pada poin 7.2, maka Penilai perlu untuk mencatatkannya
dalam laporan penilaian.

224
8.0 Ketentuan Penyimpangan
8.1 Penyimpangan dapat dibenarkan sepanjang ada alasan yang relevan sesuai
dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
8.2 KPUP butir 20 mengatur hal yang berhubungan dengan Penyimpangan.

9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku


9.1 Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 204 – Penilaian Terhadap Pengadaan
Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
9.2 SPI 204 ini ditetapkan tanggal 1 Agustus 2018 dan mulai berlaku secara efektif
pada 1 Februari 2019.

225
Standar Penilaian Indonesia 205
SPI 205
Penilaian Untuk Tujuan Lelang
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam
Pendahuluan maupun Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1 Salah satu cara untuk meminimalisir resiko kredit atau pendanaan dilakukan
dengan ketersediaan jaminan berupa agunan dari pihak debitur (peminjam).
Dalam posisi pihak debitur (peminjam) wanprestasi atau dalam kondisi kredit
macet, agunan akan direalisasi sebagai oengganti kredit atau pendanaan yang
gagal bayar dalam bentuk penjualan/eksekusi. Proses eksekusi pengembalian
kerugian kreditur dapat dilakukan dengan menjual langsung aset agunan yang
diambil alih melalu Lelang Eksekusi.
1.2 Aset sitaan maupun aset yang akan dihapus bukukan oelh suatu instansi dapat
terikat kepada kewajiban untuk menjual atau mengalihkan aset yang dikuasai
atau dimiliki melalui penjualan secara langsung atau melalui mekanisme lelang
1.3 Penjualan melalui elang yang dapat berasal dari aset penjaminan utang danaset
lainnya, akan berhubungan dengan keterbatasan terhadap bebrapa hal,
dinataranya tidak terdapat waktu pemasaran yang memadai, metode penjualan
yang terbatas, dan terdapat kondisi dimana penjual lebih mengutamakan
pengembalian danannya secara sepihak dibanding melihat pasar yang sedang
terjadi.
1.4 Memperhatikan kepentingan dalam pelepasan atau pengalihan aset, maka
dibutuhkan Penilai untuk memberikan opini nilai agar harga dasar lelang dapat
ditetapkan.
1.5 Di Indonesia, Pemerintah telah mengeluarkan Peraturan Menteri Keuangan
Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang
1.6 Penilai perlu mendapatkan pedoman dalam rangka penilaian untuk tujuan
lelang, yang antara lain memberikan panduan mengenai penggunaan Dasar
Nilai, proseduur dalam penyusunan Lingkup Penugasan, penerapan proses
Implementasi dan Pelaporan Penilaian

2.0 Ruang Lingkup


2.1 Standar ini membahas mengenai penilaian aset berwujud untuk kepentingan
lelang
2.2 Standar ini berlaku untuk jenis aset atau properti yang termasuk real properti
maupun personal properti yang diatur oleh SPI ini dan petunjuk teknisnya
2.3 Standar ini juga terkait dengan beberapa standar lainnya, antara lain :
SPI 103 – Lingkup Penugasan
SPI 104 – Implementasi
SPI 105 – Pelaporan Penilaian
SPI 106 – Pendekatan dan Metode Penelitian

226
SPI 300 – Penilaian Real Properti
SPI 301 – Penilaian Properti Agri
SPI 310 – Penilaian Mesin dan Peralatan

3.0 Definisi
Definisi Khusus berdasarkan Ketentuan dan Peraturan :
PMK Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang
3.1 Lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran
harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk
mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan pengumuman lelanh (Pasal 1
Butir 1)
3.2 Barang adalah tiap benda atau hak yang dapat dijual secara lelang (Pasal 1 butir
2)
3.3 Lelang Eksekusi adalah lelang yang melaksanakan putusan atau penetapan
pengadilan, dokumen-dokumen lain yang dipersamakan dengan itu, dan/atau
melaksanakan ketentuan peraturan perundang-undangan (Pasal 1 butir 4)
3.4 Lelang Noneksekusi Wajib adalah Lelang untuk melaksanakan penjualan
barang yang oleh peraturan perundang-undangan diharuskan dijual secara
lelang (Pasal 1 butir 5)
3.5 Lelang Noneksekusi Sukarela adalah Lelang atas Barang milik swasta
perorangan atau badan hukum/badan usaha yang dilelang secara sukarela (Pasal
1 butir 6)
3.6 Nilai Limit adalah harga minimal barang yang akan dilelang dan ditetapkan oleh
Penjual (Pasal 1 butir 28)

Definisi Umum
3.7 Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh
dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam
suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak,
dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksanaan (SPI 101 -3.1)
3.8 Nilai Likuidasi adalah sejumlah uang yang mungkin akan diterima dari
penjualan suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat
memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa
situasi, Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual,
dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak
menguntungkan penjual (SPI 102 – 3.7)

Aset yang dimaksud dalam definisi diatas adalah aset atau kumpulan aset (as
group) yang dijual dapat dalam keadaan terpisah-pisah (a piecemeal) tanpa
mempertimbangkan keuntungan atau kerugian dari aset sebagai suatu bisnis
yang berjalan (as going concern)

227
4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi
SPI ini tidak berhubungan dengan Standar Akuntansi

5.0 Pernyataan Penerapan


5.1 Dasar nilai yang digunakan pada penilaian untuk tujuan lelang
seabaimana dimaksud dalam standar ini adalh Nilai pasar dan Nilai
Likuidasi. Penjual menetapkan Nilai Limit berdasarkan Nilai Pasar sebagai
prioritas pertama (batas atas) dan Nilai Likuidasi sebagai alternatif terakhir
(batas bawah)
5.2 Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi diopinikan oelh Penilai dalam suatu
pelaporan penilaian secara bersamaan
5.3 Dalam menentukan Nilai Pasar atau Nilai Likuidasi, Penilai harus
menggunakan analisis atau opini waktu expos (exposure time) yang dapat
direalisasi terhadap kondisi kedua nilai yang diopinikan sesuai butir 5.2
diatas
5.4 Untuk kepentingan dan alasan tertentu dari Pemberi Tugas atau Pengguna
Laporan, Penilai dapat menerapkan Dsar Nilai selain yang dinyatakan pada butir
5.1, seperti Nilai Realisasi Bersih dan/atau Nilai Realisasi Bersih Terbatas
sebagaimana yang didefinisikan pada SPI 102
5.5 Dalam hal terdapat kondisi pasar tidak menentu seperti adanya perubahan
harga properti secara signifikan, diperlukan kehati-hatian dari Penilai
untuk menganalisis asumsi penilaian yang digunakan. Penilai perlu
menyatakan dampak asumsi tersebut terhadap nilai yang diopinikan agar
Pemberi Tugas dan/atau Pengguna Laporan dapat memahami kondisi dimaksud.
5.6 Dalam Penyusunan Lingkup Penugasan, Penilai harus menggunakan SPI
103 dengan memperhatikan :
a) Identifikasi status Penilai; Penilai harus memastikan dan menyatakan status
dirinya sebagai Penilai apakah dalam posisi independen atau tidak. Apabila
kebutuhan penugasan meminta Penilai sebagai pihak independen maka
Penilai harus menyatakan hal ini dalam Lingkup Penugasan berikut
pernyataan lainnya sesuai dengan SPI yang berlaku.
b) Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan ; Pemberi Tugas
dan/atau pengguna laporan adalah pihak yang mewakili sebagai penjual,
baik perorangan atau instansi. Penilai perlu memastikan kepada Pemberti
Tugas dan/atau pengguna laporan persyaratan dan batasan yang dianggap
penting dalam melakukan penilaian untuk tujuan lelang
c) Maksud dan Tujuan Penilaian; Penilaian untuk tujuan lelang harus
dibedakan dengan tujuan lainnya termasuk untuk tujuan penjaminan utang.
Untuk Kepentingan ini bila tidak diatur lain, maka Penilai harus
mengungkapkan bahwa tujuan penilaian yang dimakud adalah untuk tujuan
lelang atas objek penelitian.
d) Onjek Penilaian; Standar inni mengatur bahwa objek penilaian untuk tujuan
lelang adalah aset berwujud berupa real properti maupun personal properti
sebagaimana yang ditentukan pada standar ini. Penilai harus menyatakan

228
dengan jelas objek penilaian yang akan dinilai antara lain jenis, jumlah dan
lokasi aset objek penilaian
e) Tingkat kedalaman investigasi; Terdapat suatu kemungkinan Penilai akan
mempunyai keterbatasan dalam melakukan pemeriksaan atau verifikasi atas
objek penilaian karena pemilik aset tidak kooperatif. Penilai harus
mengantisipasi kondisi terbatas tersebut dengan menyatakannya dalam
tingkat kedalaman investigasi yang jelas. Hal-hal yang membatasi dalam
pelaksanaan penugasan, perlu mendapat perhatian penilai untuk dinyatakan
di Lingkup Penugasan dan dikaitkan dengan Asumsi Khusus sebagai bagian
yang akan menjadi kesepakatan dengan Pemberi Tugas.
f) Dalam hal Penilai memperoleh penugasan penilaian dalam kondisi terbatas
sebagaimana dimaksud pada point 5.6 butir e), Penilai harus memperoleh
surat pernyataan dari Pemberi Tugas terkait dengan informasi spesifikasi
dan kondisi teknis objek penilaiansebagai dasar bagi Penilai untuk
membuat asumsi dan/atau asumsi khusus
g) Dalam hal Penilai tidak dapat meyakini bahwa keterbatasan pelaksanaan
penugasan sebagaimana dimaksud dalam 5.6 butir f) dapat menghasilkan
penilaian yang dapat dipercaya (kredibel), maka Penilai seharusnya
menolak penugasan dimaksud.
h) Asumsi dan asumsi khusus; Seluruh asumsi dan/atau asumsi khusus yang
dicantumkan dalam pelaporan penilaian harus sesuai dengan yang
dicantumkan dalam Lingkup Penugasan. Asumsi dan/atau asumsi khusus
merupakan bahian dari penentuan batasan tingkat kedalaman investigasi
5.7 Dalam Pelaksanaan proses Implementasi, Penilai harus menerapkan SPI
104 dengan memperhatikan :
a) Investigasi yang dilakukan harus merujuk kepada Lingkup Penugasan
terkait pengaturan tingkat kedalaman investigasi dan asumsi atau asumsi
khusus yang digunakan
b) Kelengkapan prosedur dalam penentuan Nilai Pasar dan Nilai Likuiditas
merupakan bagian yang harus dipertimbangkan Penilai. Untuk itu, perlu
kehati-hatian bagi Prnilai dalam memertimbangkan kehandalan data yang
akan digunakan, analisis HBU bagi real properti dan penerapan pendekatan
meupun metode yang akan digunakan
c) Apabila dalam pelaksanaan inspeksi Penilai tidak dapat menemukan
keberadaan objek penilaian, maka penugasan dimaksud harus ditolak.
d) Dalam pelaksanaan penilaian untuk tujuan lelang, Penilai harus
memperoleh Salinan/copy buti kepemilikan atas objek penilaian. Contoh,
untuk real properti antara lain sertifikat tanah, untukperonal properti antara
lain salinan kontrak pembelian/invoice atau surat keterangan kepemilikan
e) Dalam hal dokumen yang dimaksud pada poin 5.7 butir d) tidak dapat
diperoleh, Penilai dapat mempertimbangkan untuk melanjutkan penugasan
penilaian, sepanjang terdapat dasar yang mendukung dan informasi tertulis
yang dapat digunakan sebagai referensi dalam menentukan asumsi khusus.
Misalnya, ada permintaan tertulis dari Pengadilan atau instansi Pemerintah
yang memiliki wewenang mengeksekusi suatu objek penilaian yang tidak

229
dilengkapi objek kepemilikan. Penggunaan asumsi khusus dalam hal ini
harus dinyatakan dalam Lingkup Penugasan dan Laporan Penilaian.
f) Penggunaan pendekatan penilaian sepanjan sesuai dapat diterapkan untuk
penilaian tujuan lelang. Dalam hal pendekatan yang digunkan lebiih dari
satu pendekatan, maka dibutuhkan proses rekonsisliasi nilai untuk
menghasilkan kesimpulan penilaian
g) Pendekatan sebagaimana disebuutkan pada poin 5.7 butir f) dilaksanakan
dalam suatu kompetisi yang aktif, tanpa intervensi dan sesuai dengan
pertimbangan terbaik
h) Persyaratan dan hal-hal yang perlu dipertimbangkan dalam proses
implementasi dapat disesuiakan dengan standar teknis terkait
5.8 Dalam Penyusunan Pelaporan Penilaian, Penilai harus menggunakan SPI
105
5.9 Jenis Laporan penilaian yang harus digunakan adalah laporan penilaian
terinci (lengkap)
5.10 Yang tidak termasuk objek penilaian yang diatur dalam standar ini, meliputi dan
tidak terbatas pada :
a. Benda-benda koleksi yang dimaksud dalam pemahaman Personal Properti;
b. Persediaan Bahan Baku
5.11 Penilai perlu memperhatikan Peraturan Perundang-Undangan yang berlaku
berkaitan dengan hal-hal yang belum diatur dalam standar ini, seperti ketentuan
terkait keperluan lelang Barang Milik Negara (BMN) atau Barang Milik Daerah
(BMD) atau lelang atas barang sitaan
5.12 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk
Pelaksanaan Lelang mengatur masa berlaku laporan penilaian paling lama 12
(dua belas) bulan sejak tanggal penilaian. Dalam hal terdapat kondisi pasar
sebagaimana yang dimaksud pada butir 5.5, maka Penilai perlu menyarankan
kepada Pemberi Tugas untuk dilakukan penilaian ulang kurang dari 12 (dua
belas) bulan

6.0 Pembahasan
Uraian pembahsan yang diatur dalam standar ini harus dilihat dalam petunjuk teknis
atau Pedoman Penilaian Indonesia yang terkait.

7.0 Syarat Pengungkapan


Beberapa hal yang menjadi persyaratan dalam pengungkapan dan harus
dipertimbangkan Penilai :
7.1 Dalam Pelaksanaan investigasi objek penilaian, kadang dijumpai kondisi yang
berbeda dengan informasi dalam Lingkup Penugasan. Dalam hal perbedaan
kondisi tersebut berpotensi signifikan mempengaruhi nilai, Penilai harus
mengungkapkannya dalam Laporan Penilaian dan menyesuaikan kembali
Lingkup Penugasan yang disepakati sebelumnya.
7.2 Penilaian untuk tujuan Lelang erhubungan dengan kepentingan penjual,
pembeli, instansi penyelenggara lelang dan penegak hukum termasuk
pengadilan. Diperlukan kehati-hatian Penilai untuk mengantisipasi hal tersebut

230
dan mematuhi Kode Etik Penilai Indonesia, serta mengungkapkan setiaap hal
yang memerlukan penjelasan dalam Laporan Penilaian

8.0 Ketentuan Penyimpangan


8.1 Penyimpangan dapat dibearkan sepanjang ada alasan yang relevan sesuai
dengan peraturan perungdang-undangan yang berlaku
8.2 KPUP butir 20 mengatur hal yang berhubungan dengan Penyimpangan

9.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku


9.1 Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 205 – Penilaian Untuk Tujuan Lelang
9.2 SPI 205 ini ditetapkan pada tanggal 1 Agustus 2018 dan mulai berlaku secara
efektif pada 1 Februari 2019

231
Standar Penilaian Indonesia 300
(SPI 300)
Penilaian Real Properti
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam
Pendahuluan ataupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1 Konsep dan Prinsp umum Penilaian menjelaskan berbagai istilah dan konsep
yang bersifat fundamental dalam penilaian. Tujuan SPI adalah untuk
memberikan pemahaman lebih mendalam mengengi hal-hal yang bersifat
fundamental tersebut khususnya untuk real properti.
1.2 Real Properti membentuk bagian yang substansial dari kekayaan. Apabila
pasar properti akan diwujudkan berdasarkan penilaian yang dapat diandalkan,
dibutuhkan standar yang disepakati secara umum dimana Nilai Pasar dan
Dasar Nilai lainnya ditentukan dan dilaporken oleh Penilai. Pemahaman yang
benar dan penerapan yang tepat dari stander ini akan secara langsung
mendorong kelayakan transaksi real properti di pasar lokal dan internasional,
meningkatkan posisi relatif investasi real properti di antara alternatif investasi
lainnya, dan memperkecil potensi penyalahgunaan.
1.3 Istilah properti dari sisi legal dapat didefinisikan sebagai kepemilikan dan
bukan wujud fisik dari tanah, bangunan dan aktiva personal berwujud lainnya.
Dalam konteks ini, SPI mengidentifikasikan secara umum empat jeris properti:
a) Real Properti
b) Personal Properti
c) Perusahaan/Badan Usaha
d) Hak Kepemilikan Finansial
1.4 Sebagaimana halnya jenis properti lainnya, terdapat metode yang diterima
secara’umum dalam penilaian real properti. Adalah penting bagi Penilai dan
pengguna jasa penilaian bahwa metode yang sesuai dipahami secara utuh,
diterapkan dengan kompeten dan dijelaskan dengan memuaskan. Dengan
memenuhi hal tersebut, Penilai berkontribusi terhadap kebenaran dan
kehandalan estimasi Nilai Pasar, dan sekaligus pasar dimana Penilai
berpraktek.
1.5 Peningkatan pemahaman dan menghindari penyalahgunaan di membutuhkan
Penilai dan pengguna jasa penlaian untuk secara berhati-hati membedakan
setiap jenis properti. Kegagalan untuk melakukan hal ini dapat berakibat
dihasilkannya keputusan yang salah dan kesalahan pelaporan nilai. Nilai yang
dilaporkan terlalu tinggi atau terlalu rendah umum terjadi akibat kerancuan
penggolongan jenis properti. Hal yang sama terjadi apabila istilah yang
digunakan tidak tepat-
1.6 Penilai real properti menyadari kompleksitas pasar dan obyek transaksi ,
berupa real properti didalamnya. Perbedaan di pasar real estate dan antara real
properti secara individual direfleksikan secara akurat dan dapat diandalkan
apabila KPUP digunakan sebagai acuan.

232
1.7 Penilaian real properti sebagaimana dipahami bersama membutuhkan
pendidikan khusus, pelatihan dan pengalaman. SPI 300 memberikan kerangka
kerja untuk penerapan KPUP dari sisi real properti.
1.8 Hubungan antara SPI 330 dan PPI 02, berkaitan Bie, perusahaan/badan usaha
dan properti dengan bisnis khusus, dan SPI 300 mengenai penilaian real
properti harus dipahami. secara utuh. Real properti dinilai sebagai entitas
terpisah, yaitu aset fisik dimana hak kepemlikan tertentu diberikan, Sebagai
contoh, gedung kantor, rumah, pabrik dan jenis properti lainnya pada
umumnya menyatu dengan komponen tanahnya. Dalam penilaian Bisnis atau
Properti dengan Bisnis Khusus (PBK), yang dinilai adalah entitas bisnis atau
aset PBK dimana real properti mungkin merupakan salah satu komponennya.
Nilai Pasar dari real properti selalu dibuat dengan merujuk kepada SPI 101.
Jika nilai real properti merupakan bagian dari elemen penilaian bisnis, ini
adalah estimasi Nilai Pasar dari real properti, Sebagaimana dibahas dalam SPI
300, ketentuan ini berbeda dengan praktek penilaian yang tidak tepat dimana
penentuan estimasi Nilai Pasar real properti berdasarkan alokasi dari nilai
bisnis yang berjalan (going concern value).
1.9 SPI 300 tidak bertujuan untuk memberikan panduan khusus mengenai
bagaimana penilaian harus dilaksanakan atau menggantikan kualifikasi atau
prosedur yang diterapkan Penilai, dimana hal ini akan dibahas dalam pelatihan
penilaian. SPI ini bertujuan menciptakan kerangka dan persyaratan untuk
penilaian real properti yang akan mengharmonisasikan praktek penilaian.

2.0 Ruang Lingkup


2.1 SPI 300 ini ditujukan untuk memberikan panduan dalam membuat atau
menggunakan penilaian real properti.
2.2 Elemen pokok dari SP! 300 mencakup:
a) Identifikasi istilah dan definisi pokok
b) Jenis dari hak real properti
c) Hirarki real properti
d) Ringkasan proses penilaian dan prinsip-prinsip dasarnya
e) Pembahasan dari pentingnya prinsip dan konsep
f) Pembahasan mengenai persyaratan pengungkapan, lingkup penugasam
implementasi dan pelaporan yang layak
g) Pembahasan mengenai Pendekatan Penilaian
h) Contoh dari penyalahgunaan dan kesalahpahaman, dan Standar Teknis
i) Presentasi dari Panduan Real Properti

2.3 Penerapan khusus dari prosedur penilaian secara kualitatif dan kuantitatif
adalah di luar dari lingkup SPI 300 . Penting untuk ditekankan bahwa penilai
dilatih berdasarkan prosedur tersebut dan prosedur tersebut sesuai dengan
KPUP. Dalam peneraanya, penilai biasanya menerapkan banyak prosedur di
setiap penilaian dan merekonsiliasikan hasilnya kedalam indikasi akhir dari
Nilai Pasar atau nilai lainnya.

233
3.0 Definisi
3.1 Data pembanding. Data umumnya digunakan dalam analisispenilaan untuk
membuat estimasi nilai. Data pembanding adalah properti yang memiliki
karakteristik yang sama dengan properti yang dinilai. Data tersebut mencakup
harga transaksi dan/atau data penawaran yang disesuaikan, sewa, pendapatan
dan pengeluaran, serta tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto (yield) yang
berasal dari pasar.
3.2 Elemen Perbandingan. Karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang
mengakibatkan harga yang dibayarkan untuk real estate menjadi berbeda.
Elemen Perbandingan mencakup, tapi tidak terbatas kepada; hak atas properti
yang ditransfer, persyaratan pembiayaan, kondisi penjualan, kondisi pasar,
lokasi dan karakteristik fisik dan ekonomi (lihat butir 5.23 untuk penjelasan
Elemen Perbandingan secara lengkap).
3.3 Hak atas Properti. Hak yang berhubungan dengan kepemilikan real estate. Hak
ini termasuk hak untuk mengembangkan atau tidak mengembangkan lahan,
menyewakan kepada pihak lain, menjual atau menyerahkan, menanami,
menambang atau mengubah topografi, membagi, menggabungkan,
menggunakan untuk pembuangan sampah, atau memilih untuk tidak
menggunakan satupun hak tersebut. Kombinasi dari berbagai hak ini kadang-
kadang disebut himpunan hak (bundle of rights) yang terdapat di dalam
kepemilikan real estate. Hak atas properti secara umum dibatasi oleh restriksi
publik atau privat seperti easement, right of way, aturan kepadatan
pengembangan, peruntukan dan restriksi lainnya yang membatasi properti.
3.4 KPUP (Konsep dan Prinsip Umum Penilaian), memberikan konsep mengenai
tanah dan Properti; Real Estate, Properti dan Aset; Nilai, Biaya dan Harga;
Nilai Pasar, Penggunaan Tertinggi dan Terbaik, Kegunaan, Konsep Penting
Lainnya dan Pendekatan Penilaian. Banyak konsep dan istilah teknis yang
digunakan di dalam SPI diberikan dalam bagian Penjelasan istilah (Glossary).
Definisi di bawah ini bersifat khusus untuk SPI 300 dan dimuat di SPI ini untuk
memudahkan pembaca memahami.
3.5 Nilai Pasar, Definisi terdapat di dalam KPUP dan SPI 101 - 3.1.
3.6 Pasar. Lingkungan dimana barang, jasa dan komoditi diperdagangkan antara
pembeli dan peniual melalul mekanisme harga.
3.7 Pendekatan Biaya. Salah satu pendekatan penilalan yang unum diterapken
dalam estimasi Nilai Pasar dan berbagai situasi penilaian lainnya. Biaya
Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost/DRC) adalah metode
penerapan dari Pendekatan Biaya, yang digunakan Biaya Pengganti baru dari
aset dikurangi dengan penyusutan fiik dan segala bentuk keusangan.
3.8 Penggunaan tertinggi dan terbaik. Penggunaan paling layak dan optimal dari
suatu real properti, yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan
serta layak secara finansial dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti yang
dinilai. (Lihat KPUP, butir 10).
3.9 Real estate. Tanah dan segala benda yang merupakan bagian alamiah dari
tanah, misalnya pohon dan mineral, serta benda lainnya yang dibuatoleh
manusia, misalnya bangunan dan pengembangan lahan lainnya. Seluruh
bagian dari bangunan permanen lainnya seperti plumbing, sistem pemanas dan
pendingin; jaringan listrik dan benda built-in seperti elevator, lift, adalah juga
bagian dari real estate. Real estate meliputi seluruh benda yang melekat
padanya, baik di bawah maupun di atas permukaan tanah.

234
3.10 Real Properti. Seluruh hak, kepentingan dan manfaat yang berkaitan dengan
kepemilikan real estate. Real properti adalah konsep legal yang berbeda
dengan real estate, yang merupakan aset fisik. Terdapat kemungkinan potensi
limitasi terhadap hak kepemilikan real properti.
3.11 Unit perbandingan. Faktor yang dihasilkan oleh 2 komponen, yang
merefleksikan perbedaan secara tepat antara properti dan memungkinkan
analisis dari ketiga pendekatan teradap nlai; misalnya harga per meter persegi,
atau perbandingan harga jual properti dengan pendapatan bersih (pengali
pendapatan bersih/ year’s purchase)

4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi


4.1 Untuk Pembahasan umum dari persyaratan akuntansi dalam penilaian real
properti, dan kegunaan dari Nilai Pasar, dalam meningkatkan obyektifitas dan
komparatibilitas dari SPI 300- Penilaian Real Properti.

5.0 Penerapan Teknis


5.1 Untuk memenuhi persyaratan bahwa Penilai dapat mengidentifikasi objek
penilaian dan bentuk kepemilikan (lihat SPI 103 butir 5.3.a).4) maka hal
berikut ini harus dipertimbangkan:
a) Deskripsi atas hak kepemlikan real properti yang dinilai,
b) Identifikasi dari adanya hak yang bersifat superior (lihat butir 5.12.a)
atau subordinasi (lihat butir 5.12.b) dan 5.12.c)) yang berpengaruh
terhadap hak yang dinilai.
5.2 Untuk memenuhi persyaratan SPI 103, bahwa penilai menyatakan tingkat
kedalaman investigasi srta sift dan sumber informasi yang dapat diandalkan
(SPI 103 butir 5.3.a).9 dan butir 5.3.a).10), beberapa hal di bawah ini harus
dipertimbangkan:
a) Bukti yang dibutuhkan untuk verifikasiatas hak real properti dan hak
terkait lainnya yang relevan,
b) Tingkat kedalaman inspeksi,
c) Tanggung jawab atas informasi mengenai luas tapak, luas bangunan dan
pengembangan lainnya,
d) Tanggung jawab untuk konfirmasi atas spesifikasi dan kondisi bangunan
dan pengembangan lainnya,
e) Kedalaman investigasi mengenai sifat, spesikasi dan ada/ tidaknya
utilitas bangunan,
f) Keberadaan informasi mengenai kondisi (daya dukung) tanah dan
fondasi,
g) Tanggung jawab untuk identifikasi mengenai resiko lingkungan baik
aktual maupun potensial.
Dalam penilaian properti sederhana Penilai perlu mempertimbangkan butir a)
sampai dengan e).
5.3 Dalam hal prosedur di atas telah dilakukan namun tidak terpenuhi, maka
Penilai harus mencatatkan asumsi dan/atau asumsi khusus, serta syarat
pembatas pada Lingkup Penugasan dan Laporan Penilaian.

235
5.4 Contoh tipikal dari asumsi khusus yang membutuhkan persetujuan dan
konfirmasi terlebih dahulu sehingga memenuhi ketentuan SPI 103 butir
5.3.a).11 - Asumsi dan Asumsi Khusus termasuk;
a) Bahwa perubahan fisik telah terjadi, misalnya bangunan dalam konstruksi
dinilai dengan asumsi telah selesai pada tanggal penilaian (‘as if
complete’).
b) Bahwa telah terjadi perubahan atas status properti, misalnya bangunan
kosong telah disewakan atau bangunan’sewa telah menjadi kosong pada
tanggal penilaian.
5.5 Penilai harus mengidentifikasikan jenis nilai tertentu sebagai Dasar Nilai.
Nilai Pasar adalah jenis nilai yang paling umum, namun selain itu terdapat juga
Dasar Nilai lain selain Nilai Pasar (lihat SPI 101 dan SPI 102).
5.6 Adalah menjadi tanggung jawab Penilai untuk menghindari potensi
kesalahpahaman dan kesalahan estimasi penilaian dikarenakan
ketidaksesuaian Dasar Nilai dengan tujuan penugasan. Pengungkapan
yang layak, identifikasi dan definisi Dasar Nilai serta pembatasan dalam
penerapan penilaian dan Laporan Penilaian pada umumnya dapat memastikan
pemenuhan persyaratan pengungkapan.
5.7 Penilaian harus dibedakan dari Laporan Penilaian. Penilaian mencakup
seluruh riset, data, alasan, analisis dan kesimpulan yang dibutuhkan
untuk sampai kepada estimasi nilai. Laporan Penilaian
mengkomunikasikan proses dan kesimpulan tersebut. SPI ini
mensyaratkan bahwa catatan/kertas kerja yang memadai disimpan
untuk menunjukkan bahwa Proses Penilaian telah diikuti dan
kesimpulan bersifat kredibel dan dapat diandalkan. Catatan ini harus
tersedia dalam hal kemudian timbul pertanyaan mengenai penilaian
tersebut (lihat SPI — 104 Butir 5.7) Dalam prakteknya, beberapa bentuk
pelaporan dapat tidak secara lengkap menggambarkan seluruh Dasar Nilai.
Apabila laporan karena sesuatu hal menjadi terbatas, Penilai akan secara
umum mengidentifikasi dan membedakan antara lingkup penilaian dan
hal tersebut di dalam Laporan penilaian.
5.8 Instruksi Pemberi Tugas adalah wajib dan tepat untuk dituangkan dalam
bentuk surat atau kontrak apemberian jasa. Dalam situasi pemberian jasa atau
nilai pasar adalah wajar untuk menyatakan independensi, atau status Penilaian
dalam pernyatan afirmasi. Perjanjian tersebut juga menjelaskan hubungan
bisnis antara Penilai dan Pemberi Tugas, fee dan termin pembayaran. kondisi
khusus dan pembatasan yang ada, identifikasi standar yang diterapkan dan hal
lain yang terkait.
5.9 Bagan Proses Penilaian Properti pada KPUP mengilustrasikan Penilai yang
umum diterapkan., Sesuai dengan Bagan tersebut, Penilai dan Pemberi Tugas
harus menyetujui konteks dan lingkup penugasan ,yang merujuk kepada SPI
103 butir 5.3.a).6.
5.10 Dalam melaksanakan langkah-langkah analisis pendahuluan dan
pengumpulan serta pemilihan data yang disarankan di dalam Proses Penilaian,
Penilai menjadi faham akan pasar secara Umum dan properti yang dinilai,
karenanya berlanjut kepada posisi dimana analisis khusus lainnya dapat
dilakukan.

236
a) Data ekonomi secara Umum dikumpulkan dari tingkat lingkungan, kota,
wilayah/regional dan bahkan tingkat nasional dan_ internasional
tergantung kepada properti yang dinilai. Faktor sosial, ekenomi,
kepemerintahan dan lingkungan yang dapat berpengaruh kepada Nilai
Pasar (atau jenis nilai lainnya yang ditentukan) dikaji untuk memahami
secara lebih baik properti tertentu. Pengaruh khusus lainnya yang harus
dipertimbangkan akan diinvestigasi secara detil.
b) Data properti secara khusus, atau data yang lebih secara |angsung
berkaitan dengan properti yang dinilai dan properti pembanding juga
dikumpulkan dan dikaji. Hal ini termasuk data tapak dan pengembangan,
data biaya dan depresiasi, data pendapatan dan biaya, tingkat kapitalisasi
dan tingkat diskonto (yield), sejarah pemilikan dan penggunaan, dan
informasi lainnya yang dianggap signifikan dan biasanya
dipertimbangkan oleh pembeli dan penjual dalam negosiasi dan transaksi.
5.11 Setelah datadiatas dikumpulkan dan dianalisis, penilai dapat menentukan
penggunaan tanah yang memungkinkan dari properti yang dnilai Dikarenakan
bidang real estate yang berbeda dapat menentukan potensi penggunaan yang
berbeda. Langkah pertama yang diprlukan untuk memilih data penjualan
dan pembanding adalah dengan menentukan Highest and Best Use (HBU)
dari properti yang dinilai. Penilai mempertimbangkan HBU dengan
tanah dalam keadaan kosong dan HBU dari tanah setelah dikembangkan
(Lihat pembahasan HBU d KPUP butir 12.0 dan standar teknis lainnya pada
seri 300).
5.12 Hak real properti meliputi hak pemilikan dan kontrol, penggunaan atau
penguasaan atas tanah dan bangunan. Terdapat 3 jenis hak yangmendasar:
a) Hak superior atas tanah. Pemilik hak ini memiliki hak absolut atas
pemilikan dan kontrol atas tanah dan bangunan di atasnya yang bersifat
bersifat permanen (perpertuity) yang diatasnya dapat dibebani hak
subordinasi dan restriksi /pembatasan yang berasal pe dari peraturan
rundangan .
b) Hak subordinasi yang memberikan pemiliknya hak kepemilikan
eksklusif dan kontrol atas sebidang tanah atau bangunan untuk periode
waktu tertentu, misalnya dalam perjanjian kontrak sewa.
c) Hak uktuk menggunakan tanah atau bangunan tapi tanpa hak
kepemilikan eksklusif atau kontrol, misalnya hak untuk melewati tanah
atau menggunakannya untuk aktifitas tertentu.
5.13 Hak real properti dapat dimiliki bersama-sama, dimana beberapa pihak dapat
membagi hak keseluruhan, atau beberapa hak, dimana setiap hak memiliki
proporsi tertentu dari hak yang dibagi tersebut.
5.14 Meskipun beberapa istilah berbeda dapat digunakan untuk berbagai jenis hak
di atas, tapi konsep tersebut pada dasarnya umum berlaku di berbagai
jurisdiksi/wilayah. Sifat tanah dan bangunan yang tidak bergerak
menyebabkan bahwa transfernya pada transaksi pertukaran hanyalah berupa
hak dan bukan berupa tanah dan bangunan dalam arti fisik. Nilainya, karena
itu melekat pada hak properti dan bukan pada bentuk fisiknya.
5.15 Hierarki Hak Kepemilikan
Berbagai jenis hak yang berbeda sebagaimana dijelaskan di atas masing-
masing. tidak berdiri sendiri. Hak superior dapat saja dibebani oleh satu atau
lebih hak subordinasi. Hak sewa yang diberikan langsung oleh pemilik dari

237
hak absolut disebut hak sewa utama atau hak ‘head lease’. Kecuali disyaratkan
berbeda dalam kontrak sewa, pemegang hak ‘head lease’dapat memberikan
seluruh atau sebagian hak sewa kepada pihak ketiga, yang disebut hak ‘sub-
lease’. Hak ‘sub-lease’ akan selalu lebih power dari hak sewa utama, bahkan
mungkin hanya lebih pendek 1 hari.
Hak kepemilikan properti ini akan memiliki karakteristiknya sendiri,
sebagaimana diilustrasikan dalam contoh di bawah ini:
a) Meskipun hak kepemilikan absolut menyediakan kepemilikan sekaligus
yang bersifat selamanya, namun hak ini dapat dibebani oleh hak
subordinasi, yang dapat termasuk sewa, pembatasan yang diberikan oleh
pemilik sebelumnya atau pembatasan yang disebabkan peraturan
perundangan.
b) Hak sewa akan dimiliki dalam periode waktu tertentu, pada akhir periode
sewa, properti dikembalikan kepada pemilik hak superior yang
meyewakan properti. Perjanjian sewa pada umumnya akan mengenakan
kewaijiban kepada penyewa, misalnya terkait pembayaran sewa dan
pengeluaran lainnya. Selain itu dapat juga dikenakan persyaratan atau
kewajiban lainnya kepada misalnya cara menggunakan transfer kepada
pihak ketiga .
c) Hak untuk menggnakan dapat dimiliki selamanya atau untuk periode
waktu tertentu. Dapat bergantung pada pemegang hak dalam membuat
pembayaran atau memenuhi persygratan lainnya.
5.16 Dalam penilaian real propertl adalah penting untuk mengidentifikasi Sifat hak
yang didapatkan pemiliknya dari hak tersebut atau Mencerminkan semua
batasan atau halangan yang ditimbulkan oleh adanya kepentingan lainnya pada
properti yang sama. Jumlah dari nilai individual dan berbagai kepentingan
yang berbeda pada properti yang sama seringkali akan berbeda dari nilai hak
superior.
5.17 Sebelum melaksanakan penilaian dari hak,kepentingan real properti,
pemahaman atas kerangka hukum yang mempengaruhi hak yang dinilai
menjadi esensial.
5.18 Beberapa metode digunakan dalam penilaian tanah. Penerapan aka
berbeda tergantung kepada jenis nilai yang diestimasikan dan ketersediaan
data. Untuk estimasi Nilai Pasar, metode yang dipilih harus ditunjang oleh data
pasar. (lihat butir 5.26 dan selanjutnya)
5.19 Tiga pendekatan penilaian dikenal dalam Proses Penilaian; Pendekatan
Pasar, Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya. Dalam situasi
dimana data transaksi pasar banyak didapatkan, Pendekatan Biaya menjadi
kurang relevan, namun apabila data pembanding sulit didapatkan maka
pendekatan Biaya menjadi dominan digunakan. Kecuali terdapat pembatasan
atau kecuali terdapat alasan yang meyakinkan untuk setiap pendekatan adalah
wajar bagi Penilai untuk mempertimbangkan setiap pendekatan. Setiap
pendekatan didasarkan kepada prinsip substitusi beranggapan bahwa jika
terdapat beberapa komoditas, barang atau jasa yang serupa, maka yang
menawarkan harga terendah akan menarik permintaan terbesar dan distribusi
terluas. Dalam pengertian yang sederhana, harga properti yang tercipta di pasar

238
akan dibatasi oleh harga yang umum dibayarkan untuk properti pesaing di
pangsa pasar yang sama,alternatif keuangan untuk menginvestasikan uang di
tempat yang lain dan biaya untuk membangun properti yang baru atau
mengadaptasi properti tuauntuk penggunaan yang serupa dengan properti yang
dinilai.
5.20 Pendekatan pasar beanggapan bahwa harga properti ditentukan oleh pasar.
Nilai pasar karenanya dapat dihitung berdasarkan studi atas harga pasar dari
properi yang bersaing satu dengan yang lain untuk pangsa pasar. Proses
komparatif yang diterapkan bersifat fundamental untuk proses penilaian.
a) Hak kepemilikan Properti tidaklah homogen. Bahkan jika tanah dan
bangunan dimana hak kepentingan yang dinilai memiliki karakteristik
fisik yang identik dengan Properti lainnya yang ditransaksikan di pasar,
lokasi yang tetap akan berbeda. Memahami hal ini, Pendekatan Pasar
umumnya diterapkan, untuk penilaian real properti.
Untuk membandingkan properti yang dinilai dengan harga dari hak
kepentingan properti ang baru saja ditransaksikan di pasar atau pada saat
ini tersedia dipasar, umumnya digunakan unit perbandingan yang sesuai.
unit perbandingan yang umum digunakan termasuk menganalisis harga
jual dengan mengkalkulasi harga per meter persegi dari bangunan atau
hektar tanah. Unit lainnya digunakan untuk perbandingan harga dimana
terdapat homogenitas yang cukup antara karakteristik fisik termasuk
meliputi harga per kamar atau harga per unit output, misalnya hasil
panen tanaman. Unit perbandingan hanya berguna apabila diseleksi
secara konsisten dan diterapkan pada properti yang dinilai dan properti
pembandingnya dalam tiap analisis. Sejauh dimungkinkan setiap unit
perbandingan yang digunakan seharusnya merupakan yang umum
digunakan oleh pelaku pasar di pasar yang relevan.
Tingkat keandalan yang dapat diterapkan pada data pasar
pembanding dalam proses. penilaian ditentukan dengan
membandingkan berbagai karakteristik properti dan transaksi
darimana data berasal dengan properti yang dinilai. Perbedaan
antara hal-hal berikut ini seharusnya dipertimbangkan:
1. Hak kepemilikan properti yang terdapat dalam bukti harga
dan hak kepemilikan pada properti yang dinilai,
2. Lokasi yang terkait,
3. Kondisi tanah, spesifikasi dan kondisi bangunan,
4. Penggunaan yang diijinkan atau zoning untuk setiap properti,
5. Kondisi dimana harga terbentuk dan Dasar Nilai yang
disyaratkan (sejauh data tersedia),
6. Waktu terjadinya transaksi/penawaran dari bukti pasar dan
tanggal penilaian yang disyaratkan.
b) Jika data tersedia, Pendekatan Pasar adalah pendekatan yang paling
langsung dan sistematis dalam estimasi nilai.
c) Apabila data tidak cukup, penerapan Pendekatan Pasar menjadi terbatas.
Riset yang tidak memadai dari Penilai, bagaimanapun, tidak menjadi
alasan untuk mengabaikan pendekatan ini dimana data tersedia dan dapat
239
secara wajar digunakan. (lihat butir 5.24 dan selanjutnya untuk
pembahasan mengenai riset pasar, verifikasi data, prosedur penyesuaian
dan rekonsiliasi indikasi).
d) Setelah data penjualan dikumpulkan dan diverifikasi, satu atau
lebih unit perbandingan dipilih dan dianalisis. Unit perbandingan
menggunakan 2 komponen untuk menghasilkan suatu faktor (misal
harga per unit pengukuran atau perbandingan yang dihasilkan dari
pembagian harga penjualan properti dengan pendapatan bersih, yaitu
pengali pendapatan bersih atau years’ purchase) yang merefleksikan
perbedaan secara tepat diantara properti. Unit perbandingan yang
digunakan oleh pembeli dan penjual di pasar dalam menentukan
keputusan pembelian dan penjualan mendapat pembobotan yang lebih
besar.
e) Elemen perbandingan adalah karakteristik spesifik dari Properti dan
transaksi yang menyebabkan harga yang dibayarkan untuk real estate
berbeda. Hal ini merupakan pertimbangan penting dalam pendekatan
data pasar.
f) Untuk membuat perbandingan langsung antara data pembandingdengan
properti yang dinilai, penilia harus mempertimbangkan penyesuaian
yang memungkinkan berdasarkan perbedaan dalam elemen
perbandingan. Penyesuaian dapat mempersempit Perbedaan antara_
setiap pembanding dengan properti yang dnilai. Penilai menerapkan
metode kuantitatif dan/atau kualitatif Untuk menganalisis perbedaan dan
mengestimasi penyesuaian.
5.21 Pendekatan Pendapatan dapat diterapkan dalam penugasan Nilai Pasar
maupun jenis penilaian lainnya. Bagaimanapun untuk Penerapan Nilai Pasar,
adalah penting untuk mengembangkan dan menganalisis informasi pasar yang
relevan. Cara pandang ini sangat berbeda dengan pengembangan informasi
subyektif untuk pemilik khusus atau refleksi dari titik pandang seorang analis
atau investor tertentu.
a) Berbagai metode digunakan untuk mendapatkan indikasi nilai
berdasarkan Pendekatan Pendapatan, dimana semuanya memiliki
karakteristik umum bahwa nilai adalah didasarkan kepada pendapatan
aktual atau estimasi yang dihasilkan oleh pemilik properti. Pada properti
investasi, pendapatan tersebut dapat berupa sewa (atau keuntungan
sewa) berdasarkan biaya yang harus dikeluarkan seandainya pemilik
harus menyewa ruangan yang sama. Apabila bangunan hanya sesuai
untuk penggunaan tertentu dari suatu aktivifas bisnis, pendapatan
seringkali terkait dengan arus kas aktual atau potensial yang didapatkan
oleh pemilik bangunan dari aktivitas bisnis tersebut. Penggunaan potensi
bisnis properti untuk mendapatkan indikasi nilai sering disebut sebagai
“metode profit”.
b) Arus pendapatan yang diidentifikasi kemudian digunakan mendapatkan
indikasi nilai melalui proses kapitalisasi. Arus pendapatan yang
cenderung konstan dapat dikapitalisasi menggunakan pengali tunggal,
sering disebut sebagai tingkat kapitalisasi. Angka ini mencerminkan
keuntungan atau ‘yield’ yang diharapkan investor atau proxy
Keuntungan dalam hal properti digunakan sendiri (owner occupied),

240
untuk mencerminkan nilai uang dalam waktu dan resiko serta manfaat
dari kepemilikan.
c) Dalam kasus tersebut, berbagai bentuk dari model DCF dapat digunakan.
Model ini detialnya akan berbeda secara signifikan, tapi memiliki
karakteristik dasar bahwa pendapatan bersih untuk periode mendatang
yang dapat ditentukan disesuaikan menjadi nilai kini menggunakan
tingkat diskonto. Penjumlahan dari nilai kini untuk setiap periode
menggunakan nilai kapital. Sebagaimana kasus pada metode DCF akan
didasarkan pada nilai uang dalam waktu serta resiko dan manfaat yang
melekat pada arus pendapatan yang dianalisis.
d) Tingkat diskonto atau yield yang didiskusikan di atas akan ditentukan
oleh tujuan penilaian. Apabila tujuannya adalah untuk mendapatkan nilai
bagi pemilik atau pemilik potensial tertentu berdasarkan kriteria
investasi mereka sendiri, angka yang digunakan akan mereflesikan
tingkat keuntungan tertentu yang disyaratkan atau WACC. Sedangkan
apabila tujuannya adalah untuk mendapatkan Nilai Pasar, angka ini akan
didapatkan dari observasi atas tingkat keuntungan implisit dalam harga
yang terbentuk pada transaksi real properti di pasar di antara pelaku
pasar.
e) Tingkat diskonto yang sesuai seharusnya ditentukan dari analisis yield
implisit atas transaksi di pasar. Apabila hal ini tidak dimungkinkan,
tingkat diskonto yang sesuai dapat dapat dibangun dari tingkat
keuntungan bebas.resiko tipikal yang kemudian disesuaikan untuk
resiko tambahan dan potensi keuntungan spesifik yang melekat pada real
properti yang dinilai.
f) Tingkat diskonto atau yield yang, sesuai juga tergantung pada apakah
input pendapatan atau arus kas yang digunakan didasarkan pada tingkat
yang.berlaku saat ini atau telah merefleksikan inflasi atau deflasi dimasa
depan yang diantisipasikan.
g) Pendekatan Pendapatan didasarkan kepada prinsip yang sama yang
diterapkan pada pendekatan penilaian lainnya. Secara khusus, nilai
dilihat sebagai dihasilkan oleh harapan manfaat di masa depan (arus
pendapatan). Kapitalisasi pendapatan menggunakan proses yang
mempertimbangkan nilai kini dari manfaat pendapatan di masa depan
yang diharapkan.
h) Sebagaimana pendekatan lainnya, Pendekatan Pendapatan dapat
digunakan secara handal apabila data pembanding yang relevan tersedia.
Apabila informasi demikian tidak tersedia, pendekatan ini dapat
digunakan untuk analisis umum tapi tidak untuk tujuan perbandingan
pasar secara langsung. Pendekatan Pendapatan terutama penting untuk
properti yang diperjual belikan berdasarkan karakteristik dan
kemampuan menghasilkan pendapatan dan dalam situasi dimana
terdapat bukti pasar untuk menunjang berbagai elemen yang digunakan
di dalam analisis. Bagaimanapun, ketepatan matematis dari prosedur
yang digunakan di dalam pendekatan harus tidak disalah artikan sebagai
indikasi keakurasian yang tergantung pada proyeksi pendapatan yang
mungkin secara aktual tidak terjadi.
i) Riset pasar adalah penting dalam Pendekatan Pendapatan dalam
berbagai cara. Sebagai tambahan untuk pemberian data spesifik yang

241
akan diproses, riset pasar juga memberikan informasi kualitatif untuk
menentukan komparabilitas dan untuk membantu dalam membobotkan
penerapan hasil analisis. Karena itu, pendekatan ini tidak semata-mata
kuantitatif, atau matematis, namun membutuhkan Pula kajian kualitatif,
j) Setelah riset pasar yang sesuai diselesaikan dan data pembanding
dikumpulkan dan diverifikasi, Penilai menganalisis laporan laba rugi
diberikan atas properti yang dinilai. Langkah ini melibatkan atas
Pendapatan dan biaya historis dari properti dalam pertimbangan dan dari
Properti pesaing lainnya dimana data tersedia. Setelah itu, arus kas
(berdasarkan laporan operasional yang disajikan kembali)
dikembangkan yang merefleksikan ekspektasi pasar, menghilangkan
karakteristik khusus dari pemilik tertentu dan memberiikan format yang
membantu analisis lebih lanjut. Tujuan dari langkah ini adalah
mengestimasi pendapatan yang dihasilkan properti yang akan
dikapitalisasikan untuk mendapatkan indikasi nilai.
k) Setelah pengembalian arus kas (berdasarkan laporan ngembangan arus
operasional yang disajikan kembali), Penilai harus memilih model
Kapitalisasi langsung menerapkan tingkat kapitalisasi total (overall rate)
atau tingkat balikan atas semua risiko (yield all risk) yang bila dibagi
dari pendapatan bersih operasional yang stabil menghasilkan indikasi
nilai. Kapitalisasi langsung digunakan terutama untuk pasar dengan data
pasar yang banyak. Model Discounted Cash Flow (DCF)
mempertimbangkan nilai vang dalam Waktu, dap diterapkan menjadi
barisan pendapatan operasional bersih Untuk periode tahunan.
Penjelasan lebih lanjut mengenai metode ini lihat SPI 351 — Analisis
Discounted Cash Flow. Baik kapitalisasi langsung atau DCE (atau
keduanya) dapat diterapkan untuk mengestimasikan Nilai Pasar jika
tingkat kapitalisasi dan yield didukung secara wajar oleh data pasar.
Apabila diterapkan secara benar, kedua model seharusnya menghasilkan
estimasi nilai yang sama.
l) Asumsi tingkat diskonto adalah berdasarkan tingkat imbal hasil (rate of
return on capital atau yield) yang berlaku di pasar sebagai kompensasi
atas investasi pada properti, yang dapat ditentukan dengan
menambahkan tingkat bunga bebas resiko (safe/risk free rate) misalnya
surat utang jangka panjang yang dikeluarkan Pemerintah - dengan
premium untuk mengkompensasi tingkat resiko yang terdapat pada
kinerja properti di masa depan, sifat properti yang tidak likuid dan
pertimbangan investasi lainnya.
m) Penentuan tingkat kapitalisasi, dengan menggunakan teknik antara lain:
1. Ditentukan dari data penjualan properti yang sebanding
2. Ditentukan dari GIM atau rasio pendapatan bersih
3. Bond of investment-komponen utang dan ekuitas
4. Bond of investment-komponen tanah dan bangunan
5. Debt coverage ratios (DCR)
6. Kapitalisasi yield
n) Laporan operasional yang disajikan kembali menyatakan bahwa
proyeksi pendapatan adalah subyek dari asumsi bahwa properti dikelola
oleh operator yang efisien atau manajemen yang kompeten secara wajar.

242
5.22 Pendekatan biaya. Dibeberapa negara juga dikenal sebagai metodekontraktor,
dikenal secara luas dalam praktek penilaian. Dalam penerapannya, Pendekatan
Biaya menghasilkan nilai dengan mengestimasi biaya untuk pembelian tanah
dan membangun properti baru dengan kegunaan yang sama atau mengadaptasi
properti tua untuk penggunaan yang sama tanpa biaya tambahan akibat
penundaan. Biaya tanah ditambahkan ke tota biaya konstruksi. Apbila sesuai,
estimasi intensif kewirausahaan, atau keuntungan/kerugian pengembang,
biasanya ditammbahkan ke biaya konstruksi. Untuk properti yang lebih tua,
beberapa biaya untuk berbagai bentuk depresiasi yang terjadi (penyusutan
Fisik; biaya keusangan fungsional atau teknis; dan keusangan ekonomi atau
eksternal) dikurangkan untuk mengestimasi indikasi Nilai Pasar. tergantung
kepada sejauh mana data pasar tersedia untuk perhitungannya, Pendekatan
Biaya mungkin menghasilkan indikasi Nilai pasar. pendekatan Biaya sangat
berguna dalam mengestimasi Nilai Pasar dari konstruksi dalam
pengembangan, properti khusus dan properti lainnya yang jarang
ditransaksikan di pasar. (Lihat SPI 350 - Pendekatan Biaya untuk Aset
Berwujud).
a) Pendekatan ini bisa juga diaplikasikan untuk penilaian hak kepemilikan
real properti melalui metode DRC, apabila tidak terdapat bukti transaksi
harga untuk properti sejenis atau tidak terdapat arus pendapatan aktual
ataupun proxy yang dapat diidentifikasi yang didapatkan pemilik dari hak
kepemilikan tersebut. Metode ini pada prinsipnya digunakan untuk
penilaian properti khusus, yaitu properti yang jarang apabila pernah
ditransaksikan di pasar, kecuali sebagai bagian dari penjualan bisnis atau
entitas dimana properti merupakan bagiannya.
b) Langkah pertama mensyaratkan penghitungan biaya pengganti. Hal ini
biasanya merupakan biaya untuk menggantikan properti dengan aset
moderen ekivalen pada tanggal penilaian yang relevan. Pengecualian
adalah apabila properti ekivalen mensyaratkan replika dari properti yang
dinilai untuk mendatangkan pelaku pasar dengan kegunaan yang sama,
dimana biaya penggantian merupakan biaya untuk mereproduksi atau
membuat replika dari bangunan yang dinilai dan bukan aset moderen
ekivalennya. Biaya pengganti harus mencerminkan seluruh biaya
insidentil seperti nilai tanah, infrastruktur, biaya disain dan biaya finansial
yang akan diperhitungkan oleh pelaku pasar dalam membuat aset yang
ekivalen.
c) biaya pengganti dari aset moderen ekivalen di atas kemudian disesuaikan
untuk keusangan. Tujuan penyesuaian ini adalah untuk mengestimasi
berapa besar penurunan nilai dibandingkan aset moderen Yeng
diharapkan pelaku pasar. Keusangan akan mempertimbangkan Kondisi
fisik, fungsionalitas dan utilitas ekonomi dari properti yang dinilai
dibandingkan dengan aset moderen ekivalen.
5.23 Ketiga pendekatan penilaian adalah independen satu sama lain. Ketiga
pendekatan tersebut ditujukan untuk mengembangkan indikasi nilai, namun
kesimpulan akhir tergantung kepada pertimbangan akan seluruh data dan
proses yang digunakan serta rekonsiliasi dari indikasi nilai yang berasal dari
pendekatan yang digunakan untuk estimasi nilai akhir. Sebagaimana tertuang
dalam bagan proses penilaian properti, proses rekonsiliasi diikuti dengan
pelaporan dari nilai.

243
5.24 Persyaratan untuk penilaian dinyatakan dalam SPI 105 dan Penilai harus
menyatakan didalam laporan mengenai persyaratan lingkup penugasan
sebagaimana diatur dalam butir 5.2 di atas.
5.25 Opini Nilai Pasar diberikan apabila cukup data pasa untuk mendukung
penilaian. Dalam kondisi yang berbeda, dimana terdapat cukup data atau
intruksi khusus diberikan, hasil penilaian adalah nilai selain nilai pasar, lihat
SPI 102.
5.26 Keberadaan berbagai jenis nilai tidak boleh membingungkan Penilai maupun
Pengguna jasa penilaian. Nilai Pasar, jenis nilai yang paling umum dicari
dipasar, adalah berbeda dengan jenis nilai lainnya. Setiap enis nilai
memilikiprinsip dasar dan penerapannya sendiri dan seharusnya digunakan
sebagai Dasar Nilai hanya dalam konteks yang sesuai. Dengan pelaporan yang
layak, pengungkapan dan pembahasan yang memadai, dan kepastian bahwa
jenis nilai yang diidentifikasikan di laporan penilaian sesuai dengan maksud
dan tujuan penilaian, penilai dapat membantu memberikan gambaran kondisi
pasar yang obyektif dengan membuat penilaian yang dapat diandalkan.
5.27 Dalam kondisi khusus misalnya aset bermasalah, terdapat kebutuhan akan
penggunaan Dasar Nilai Pasar ‘as is’ dan ‘free and clear’, dimana Nilai Pasar
suatu properti dalam kondisi apa adanya. Dalam penentuan Nilai Pasar ‘as is’
ini Penilai memperhitungkan berbagai aspek atau masalah yang melekat pada
properti dan mempengaruhi nilai serta menyatakannya di dalam laporan
penilaian, misalnya biaya pengosongan, penyelesaian hukum dan sebagainya.
Nilai Pasar ‘free and clear’ mengasumsikan bahwa properti diperjual belikan
dalam kondisi bebas dari segala tuntutan, sengketa dan halangan.
5.28 Istilah pasar diartikan properti, pembeli, penjual dan tingkat persaingan
tertentu. Apabila properti yang dipilih sebagai pembanding, tidak atau tidak
dapat bersaing dengan properti yang dinilai di pasar yang sama, kemugkinan
properti pembanding dimiliki oleh pasar yang berbeda.
5.29 Hak kepemilikan individual secara total atas suatu properti disebut sebagai
Hak Milik yang mirip dengan konsep kepemilikan “freehold interest” atau
freeh simple interest di negara-negara penganut common law.
5.30 Dalam setiap analisis data pembanding, adalah penting bahwa properti yang
dikumpulkan memiliki karakteristik yang sama dengan properti yang dinilai.
Hal ini termasuk aspek legalitas, fisik, lokasi dan karakteristik penggunaan
yang konsisten dengan properti yang dinilai serta mereleksikan kondisi di
pasar dimana terjadi persaingan dengan properti yang dinilai.
a) Dalam Pendekatan Pasar, Data Pembanding disesuaikan untuk
merefleksikan perbedaan antara setiap properti pembanding dengan
properti yang dinilai. Elemen perbandingan termasuk hak atas real
properti yang dialihkan, syarat pembiayaan, kondisi penjualan, biaya yang
dikeluarkan segera setelah pembelian, kondisi pasar, lokasi, karakteristik
fisik, karakteristik ekonomi, penggunaan dan komponen selain real estate,
(non-realty) dari penjualan.
b) Dalam Pendekatan Pendapatan, Data Pembanding mencakup sewa,
pendekatan pendapatan, biaya, serta data tingkat kapitalisasi dan dan
yield. Kategori data pembanding pendapatan dan biaya yang digunakan
dalam proyeksi dari pendapaan dan biaya di masa depan. dan dalam
penentuan tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto harusiah identik.
c) Dalam Pendekatan Biaya, data pembanding merujuk kepada biaya
bangunan dan penyesuaian dibuat untuk memperhitungkan perbedaan

244
dalam kuantitas, kualitas dan kegunaan. Sebagai tambahan, dilakukan
analisis data tanah pémbanding dan estimasi depresiasi dari properti
pembanding
5.31 Unit perbandingan yang sesuai dipilih untuk menjalankan analisis yang layak.
Unit perbandingan yang berbeda dapat digunakan, tergantung kepada jenis
properti dan fokus dari analisis. Bangunan kantor dan properti pergudangan
dapat diperbandingkan dengan menggunakan harga per meter kubik;
apartemen dapat diperbandingkan dengan harga per unit apartemen; dan agri
dapat diperbandingkan dengan hasil produksi per hektar atau jumlah ternak
optimum per hektar. Unit perbandingan hanya bermanfaat dipilih secara
konsisten serta diaplikasikan kepada properti yang dinilai dan properti
pembanding dalam setiap analisis dan merefleksikan secara sangat dekat unit
perbandingan yang digunakan oleh pembeli dan penjual di pasar tertentu.
5.32 Elemen perbandingan mengidentifikasikan karakteristik khusus dari properti
dan transaksi yang dapat menjelaskan variasi harga. Analisis pasar
mengidentifikasi elemen yang secara khusus bersifat sensitif. Elemen
perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam analisis perbandingan data
pasar.
a) Hak atas properti yang dialihkan. Identifikasi secara tepat dari hak atas
real properti yang dialihkan dalam setiap transaksi pembanding yang
dipilih untuk analisis, adalah sangat penting karena harga transaksi selalu
ditentukan berdasarkan jenis hak yang dialihkan.
b) Syarat Pembiayaan. Apabila pengaturan pembiayaan yang berbeda
dapat menyebabkan harga yang dibayarkan untuk suatu properti berbeda
dengan properti lain yang identik, maka jenis dan kondisi pembiayaan
dalam transaksi tersebut harus benar-benar dipahami, dianalisis dan
diperhitungkan.
c) Kondisi penjualan. Motivasi khusus dari pihak-pihak dalam transaksi
diberbagai situasi dapat mempengaruhi harga yang dibayarkan dan
bahkan membuat beberapa transaksi menjadi bukan pasar, Contoh dari
kondisi khusus dalam penjualan termasuk harga yang lebih tinggi yang
dibayarkan pembeli karena bidang tanah memiliki_nilai sinergi atau
enggabungan; harga lebih murah dibayarkan karena penjual berada dalam
kondisi harus cepat menjual; hubungan keluarga, bisnis, finansialantar
pihak-pihak yang terlibat dalam transaksi; pertimbangan pajak yang tidak
umum; kurangnya ‘exposure’ mengenal properti di pasar; atau prospek
litigasi yang berkepanjangan.
d) Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian adalah harus
dilaksanakan segera setelah pembelian properti dan bahwa pembeli yang
memiliki pemahaman akan menegosiasikan hal tersebut ke dalam harga
pembelian. Contoh termasuk biaya perbaikan atau penggantian struktur
atau bagian dari struktur, biaya untuk memulihkan kontaminasi
lingkungan, atau biaya yang berhubungan dengan perubahan peruntukan
untuk ijin pengembangan.
e) Kondisi pasar. Kondisi pasar pada saat transaksi penjualan dari properti
pembanding dapat berbeda dengan kondisi pada tanggal penilaian dari
properti yang dinilai. Faktor yang mempengaruhi kondisi pasar termasuk
nilai properti yang mengalami apresiasi atau depresiai secara cepat,
perubahan pada undang-undang pajak, restriksi bangunan atau pemutihan,
fluktuasi pada penawaran dan permintaan, atau kombinasi dari kekuatan

245
yang bekerja bersama-sama untuk mengubah kondisi pasar dari satu
waktu ke waktu lainnya.
f) Lokasi. Lokasi dari properti pembanding dan Properti subyek
dibandingkan untuk memastikan apakah lokasi dan lingkungan sekitarnya
berpengaruh terhadap harga yang dibayarkan. Perbedaan faktor lokasi
secara ekstrim dapat mengindikasikan bahwa transaksi tidak benar-benar
sebanding dan seharusnya dikeluarkan.
g) Karakteristik fisik. Faktor-faktor seperti ukuran, kualitas konstruksi, dan
kondisi fisik dari properti yang dinilai dan properti pembanding dijelaskan
dan dianalisis oleh Penilai. Apabila karakteristik fisik dari properti
pembanding berbeda dengan karakteristik dari properti yang dinilai, setiap
perbedaan dipertimbangkan, dan Penilai seharusnye melakukan
penyesuaian terhadap pengaruh dari setiap perbedaan tersebut kepada
nilai.
h) Karakteristik ekonomi. Kualitas pendapatan, biaya operasional,
Ketentuan sewa, manajemen dan bauran penyewa digunakan untuk
menganalisis properti penghasil pendapatan.
i) Penggunaan. Peruntukan dan restriksi atau limitasi lainnya
mempengaruhi penggunaan properti. Apabila terdapat perbedaan pada
penggunaan saat ini atau HBU dari properti pembanding dengan properti
yang dinilai, pengaruhnya terhadap. nilai seharusnya dipertimbangkan
secara hati-hati. Pada umumnya, hanya properti dengan HBU yang sama
digunakan dalam analisis perbandingan.
j) Komponen non-realty dalam penjualan. Personal properti, kepentingan
bisnis dan komponen properti lainnya yang tidak membentuk real properti
dimasukkan dalam harga transaksi atas kepentingan kepemilikan dari
properti yang dinilai. Komponen ini seharusnya dianalisis secara terpisah
dari real properti. Contoh umum dari personal properti adalah perabotan,
perlengkapan dan peralatan (fixture, furniture and equipment/FF&E) dari
hotel atau restoran.
5.33 Dalam penerapan pendekatan pasar, penilai mengikuti prosedur yang
sistematis, penilai akan:
a) Melakukan riset pasar untuk mengembangkan informasi pasar yang
memadai untuk properti yang sejenis dan bersaing dengan properti yang
dinilai dalam memperebutkan pangsa pasar. Informasi ini akan berbeda di
antara berbagai jenis properti namun pada umumnya meliputi jenis
properti, tanggal penjualan, ukuran, lokasi, zoning dan informasi relevan
lainnya.
b) Verifikasi informasi dengan mengkonfirmasikan bahwa hal tersebut
adalah akurat dan bahwa persyaratan dan kondisi penjualan adalah
konsisten dengan persyaratan Nilai Pasar. Apabila terdapat perbedaan,
Penilai akan menentukan apakah data tersebut akan digunakan dalam
analisis penilaian atau hanya akan menjadi pertimbangan yang bersifat
umum. Verifikasi data pembanding untuk menganalisis elemen
perbandingan dilakukan dengan menghubungi agen penjualan, instansi
Pemerintah setempat atau sumber lainnya yang kredibel dengan membuat
daftar pemeriksaan yang mencakup seluruh elemen perbandingan dalam
butir 5.32.

246
c) Pemilihan unit perbandingan yang relevan (misal harga per meter persegi,
harga per kamar, pengali pendapatan atau years’ purchase; atau lainnya)
dan mengembangkan analisis perbandingan untuk setiap unit.
d) Perbandingan properti yang dijual dengan properti yang dinilai
menggunakan elemen perbandingan dan menyesuaikan harga penjualan
dari setiap properti pembanding jika data tersedia untuk mendukung
penyesuaian tersebut. Sebagai alternatif, Penilai dapat menggunakan data
penjualan untuk menentukan rentang nilai yangmungkin dari properti.
Apabila data yang didapatkan tidak cukup sebanding, penjualan properti
seharusnya tidak dimasukkan sebagai pembanding.
e) Merekonsiliasikan hasil ke dalam indikasi nilai. Apabila kondisi pasar
tidak menentu, atau apabila sekelompok data penjualan menunjukkan
tingkat komparabilitas yang berbeda, disarankan untuk menyatakan hasil
penilaian‘dalam rentang indikasi nilai.
5.34 HBU mendasari analisis dari seluruh penugasan Nilai Pasar. Pemahaman
mengenai perilaku dan dinamika pasar real estate adalah sangat penting untuk
menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik properti. Dikarenakan Pengaruh
kekuatan pasar membentuk Nilai Pasar, interaksi antara kekuatan pasar dan
penggunaan tertinggi dan terbaik merupakan hal yang sangat fundamental.
HBU mengidentifikasikan penggunaan yang paling menguntungkan di antara
penggunaan potensial untuk mana properti dapat Kembangkan dan karenanya
dipengaruhi oleh pasar (market driven)
a) Adalah mungkin bahwa HBU tanah dengan asumsi kosong dan HBU dari
tanah setelah dikembangkan berbeda. Dalam beberapa situasi,
pembongkaran bangunan tidak dibenarkan bahkan bila penggunaan
alternatif lebih menguntungkan. Apabila pembongkaran dan pembersihan
tanah secara hukum dibenarkan dan dimungkinkan, biaya yang
dibutuhkan mungkin membuat konstruksi baru secara ekonomis HBU
tanah dalam keadaan kosong dengan HBU properti setelah
dikembangkan. Dalam Penilaian Properti tertentu, Penilai perlu
menganalisis dan mempertimbangkannya secara jelas dan membedakan
dasar HBU yang digunakan. Penilai juga perlu memberikan pertimbangan
dalam pemilihan HBU.
b) Dalam beberap situasi, estimasi penilaian tanah didasarkan pada HBU
seolah-olah tidak terdapat pengembangan diatas tanah. Penentuan HBU
ini jlas penting apabila tanah dalam keadaan kosong, tapi hal ini juga
memberikan dasar ekonomis untuk menentukan produktivitas dari
pengembangan yang ada. Praktek ini juga melibatkan analisis atas
informasi pasar untuk menentukan besarnya depresiasi (accrued) yang
terdapat pada pengembangan.Dalam situasi dimana sangat sedikit,
kalaupun ada, terdapat informasi pasar untuk penjualan tanah kosong,
nilai tanah mungkin tidak dapat diestimasikan. Untuk itu, restriksi yang
ada harus dipahamisecara utuh, jelas dan diungkapkan dalam laporan.
5.35 Metode utama dalam penilaian tanah adalah:
a) Teknik perbandingan data pasar untuk penilaian tanah
melibatkanperbandingan langsung dari properti yang dinilai dengan
bidang tanah yang sejenis dimana data aktual untuk transaksi pasar
terakhir tersedia. Meskipun data transaksi adalah sangat penting, analisis
dari penawaran dan harga yang diawarkan untuk bidang tanah yang

247
sejenis yang merupakan properti pesaing dapat memberikan pemahaman
yang lebih baik terhadap pasar.
b) Teknik pengembangan lahan dapat diaplikasikan dalam penilaian tanah.
Proses ini meliputi proyeksi pengembangan tanah menjadi sejumlah
kavling, membuat analisis pendapatan dan biaya yang terkait serta
mendiskontokan pendapatan bersih menjadi indikasi nilai. Teknik ini
mungkin dapat diterima dalam beberapa situasi, namun tergantung kepada
sejumlah asumsi yang mungkin sangat sulit untuk dikaitkan dengan
definisi Nilai Pasar. Penilai disarankan untuk berhati-hati dalam
pembuatan asumsi dan disarankan untuk membuat pengungkapan secara
utuh.
Apabila pembanding tanah langsung tidak tersedia, metode beriku
ini dapat diterapkan dengan kehati-hatian.
c) Alokasi adalah teknik perbandingan tidak langsung yang
mengembangkan perbandingan (rasio) antara nilai tanah dan nilai
pengembangan atau bentuk hubungan lainnya antara komponen properti.
Hasilnya adalah ukuran yang mengalokasikan harga pasar total terhadap
komponen tanah dan pengembangan untuk tujuan perbandingan.
d) Ekstraksi adalah teknik perbandigan tidak langsung (terkadang disebut
abstraksi). Teknik ini menghitung estimasi nilai dari pengembangan
dengan menerapkan analisis biaya dikurangi depresiasi dan mengekstraksi
hasilnya dari harga total properti pembanding. Residu yang dihasilkan
adalah indikasi dari nilai tanah.
e) Teknik Penyisaan Tanah untuk penilaian tanah juga menerapkan data
pendapatan dan biaya sebagai elemen dalam analisisnya. Analisis
finansial dibuat atas pendapatan bersih yang dapat dihasilkan oeh suatu
penggunaan yang menghasilkan pendapatan dan pengurangan dari
pendapatan bersih dibuat untuk unsur pengembalian finansial (financial
return) yang dibutuhkan dalam pengembangan tanah, Pendapatan sisa
dianggap sebagai residu untuk tanah dan dikapitalisasikan kedalam
indikasi nilai. Metode ini terbatas untuk properti penghasil pendapatan
dan properti penghasil pendapatan dan terutama diterapkan untuk propeti
yang relatif baru dimana asumsi yang dibutuhkan lebih sedikit.
f) Tanah dapat juga dinilai berdasarkan kapitalisasi sewa tanah. Jika tanah
dapat secara independen menghasilkan pendapatan sewa, sewa ini dapat
dikapitalisasikan ke dalam indikasi Nilai Pasar apabila data pasar cukup
tersedia. Bagaimanapun, diperlukan ketelitian untuk menghindari
kesalahan dikarenakan syarat dan kondisi dalam perjanjian sewa tanah
yang tidak merepresentasikan pasar tertentu. Sebagai tambahan, karena
sewa tanah mungkin dibuat jauh sebelum tanggal penilaian, tingkat sewa
yang dinyatakan di dalam perjanjian kemungkinan sudah tidak sesuai
dengan kondisi saat ini dan tingkat kapitalisasi pendapatan saat ini
mungkin sulit didapatkan.
5.36 Pasar real estate mungkin ditentukan berdasarkan interaksi individu atau
entitas yang menukarkan hak real properti untuk aset lainnya, biasanya berupa
uang. Pasar real estate yang spesifik ditentukan oleh jenis properti, lokasi,
potensi penghasil pendapatan, karakteristik penyewa tipikal, kebiasaan dan
motivasi investor tipikal atau atribut lainnya yang digunakan oleh individu
atau entitas yang berpartisipasi dalam pertukaran real properti. Di sisi lainnya,

248
pasar real estate dipengaruhi oleh beragam kondisi sosial, ekonomi,
kepemerintahan dan lingkungan.
a) Dalam perbandingan dengan pasar barang, efek atau komoditi, pasar real
estate masih dianggap tidak efisien. Anggapan ini disebabkan oleh
berbagai faktor termasuk suplai yang relatif inelastis dan lokasi properti.
yang tetap. Konsekuensinya, suplai real estate tidak dapat disesuaikan
secara cepat untuk menjawab perubahan kebutuhan pasar.
b) Investasi di real estate, yang relatif tidak likuid, melibatkan sejumlah besar
uang dimana pembiayaan yang dibutuhkan mungkin tidak segera tersedia.
Penilai seharusnya memahami inefisiensi ini dan pemahaman Penilai akan
karakteristik khusus dari pasar real estate dan/atau sub- pasar seharusnya
menghasilkan analisis yang kredibel dan obyektif untuk pemberi tugas.
5.37 Penggunaan Pendekatan Biaya mungkin sesuai untuk properti yang baru atau
konstruksi relatif baru, dimana estimasi komponen seperti nilai tanah dan
depresiasi divalidasi oleh bukti pasar. Untuk Dasar Nilai - Nilai Pasar,
Pendekatan ini sesuai diterapkan dalam hal pengembangan di atas tanah yang
mencerminkan HBUnya. Di dalam kondisi pasar yang tertekan, kemunduran
ekonomis atau eksternal harus diperhitungkan dengan cermat di dalam indikasi
nilai yang dihasilkan dari Pendekatan Biaya.
5.38 Di dalam Pendekatan Biaya, Penilai mengestimasikan biaya
reproduksi/pengganti baru (termasuk di dalamnya adalah biaya langsung dan
profit/insentif pengembangan yang biasa disebut dengan entrepreneural
profit/incentives) dengan menggunakan metode komparasi (comparative unit
method) unit-in place dan quantity survey. Penilai kemudian akan
mengurangkan dengan depresiasi (fisik, fungsi dan ekonomi) yang dapat
diestimasikan dengan menggunakan metode ekstraksi pasar. (market
extraction), umur ekonomi (economic age-life) dan terinci (breakdown
method).
5.39 Penentuan profit/insentif pengembangan (entrepreneural profit / incentives);
adalah diambil dari data pasar yang mencerminkan jumlah yang diharapkan
pengembang untuk kontribusinya dalam proyek dan resiko yang ada. Tingkat
profit/insentif juga dapat ditentukan dari selisih antara total biaya
pengembangan dengan Nilai Pasar proyek setelah Pengembangannya selesai,
yang mengindikasikan kompensasi bagi pengembang untuk resiko dan
keahlian terkait dengan proyek.
5.40 Tergantung kepada tujuan penilaian, Pendekatan Biaya dapat digunakan untuk
menghasilkan opini Nilai Pasar, sedangkan untuk properti khusus atau properti
yang jarang ditransaksikan di pasar digunakan metode DRC yang
menghasilkan Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada atau Nilai dalam
Penggunaan.

6.0 Syarat Pengungkapan


Persyaratan untuk Pelaporan Penilaian harus merujuk kepada SPI 105 — Pelaporan
Penilaian.

7.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku


7.1 Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 300 - Penilaian Real Properti.
7.2 SPI 300 ini ditetapkan pada tanggal 1 Juli 2015 dan mulai berlaku secara efektif
pada tanggal 1 Januari 2016.
249
Standar Penilaian Indonesia 301
(SPI 301)
Penilaian Properti Agrikultur
Standar ini hendaknya dibaca dalam konsteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam
Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1 Salah satu sektor yang terkait pengembangan atas tanah adalah sektor Pertanian
(Agrikultur). Sektor ini pada umumnya menghasilkan beberapa komoditi pertanian
yang merupakan aset bagi suatu entitas dan secara bersamaan turut mendukung sistem
perekonomian Negara.
1.2 Tanah yang dikhususkan untuk enggunaan lahan pertanian menjadi objek jasa penilaian
untuk berbagai alasan termasuk pengalihan hak kepemilikan individu dan publik,
kepentingan perpajakan, kepentingan peminjaman utang, kepentingan laporan
keuangan dan kepentingan lainnya. Penilaian yang andal atas suatu lahan (bidang
tanah) menjadi penting dalam meyakinkan kepentingan permodalan yang diperlkan
agar dapat mendukung kelangsungan ekonomim, mempromosikan produktifitas
penggunaan tanah, menjaga kepercayaan dari pasar modal (capital market) dan untuk
memenuhi kebutuhan pelaporan keuangan secara umum.
1.3 Penyediaan jasa penilai yang andal dan akurat untuk jasa penilaian Properti Agrikultur
membutuhkan Penilai yang memiliki pengetahuan dan pemahamn terhadap elemen
fisik dan ekonomi yang mempengaruhi produktifitas lahan pertanian dan nilai komoditi
yag dihasilkannya.
1.4 Karakteristik fisik dan ekonomi lahan pertanian berbeda dengan lahan/tanah non
pertanian atau lingkungan pemukiman dalam tingkat kepentingannya.
a) Tanah (soils) di lingkungan pemukiman harus sesuai untuk mendukung
pengembangan di atasnya. Pada Properti Agrikultur, karakteristik dan tipe tanah
merupakan elemen pokok dalam menghasilkan produksi, memiliki keragaman
kelas lahan dalam mendukung sejumlah komoditi tertentu atau suatu kelompok
komoditi.
b) Dalam lingkugan pemukiman, penggunaan ekonomi atas properti dan atau fasilitas
yang diberikan mungkin tidak berubah dari periode periode serta mungkin diikat
melalui pengatur perjanjian atau pemberian hak yang tak terbatas. Pada Properti
Agrikultur penggunaan yang sama mungkin diperluas untuk jangka waktu yang
lama (seperti perkebunan yang menghasilkan produk setelah 25 tahun). Untuk hal
lainnya, keuntungan yang diperoleh secara ekonomi dapat bervariasi dari tahun ke
tahun, tergantung komoditi yang diproduksi.
c) Pendapatan atas Properti Agrikultur akan bervariasi dari tahun ke tahun,
tergantung pada tipe komoditi atau budidaya yang diproduksi serta tergantung
kepada siklus pasarnya.
1.5 Properti Perkebunan yang dikenal selama ini merupakan bagian dari Properti
Agrikultur dengan melihat karakteristik propertinya secara khusus. Lihat

Lampiran A:Penilaian Properti Perkebunan dan Lampiran B: Penilaian Aset Biologis


Untuk Keperluan Pelaporan Keuangan

250
2.0 Ruang Lingkup
2.1 Standar ini membahas dan mengatur hal-hal mengenai penilain Properti Agrikultur
untuk berbagai keperluan.
2.2 Standar ini juga harus dilihat secara bersamaan dengan standar utama, standar
penerapan dan standar teknis.
2.3 Secara umum standar ini mengatur:
a) Karakteristik nilai yang dihubungkan dengan Properti Agrikultur (Pertanian), dan
b) Persyaratan Dasar Nilai dan apliaksi penggunaannya dalam penilaian Poroperti
Agrikultur.

3.0 Definisi
Penggunaan usaha pertanian pada suatu Properti dapat dikelompokkan menjadi beberapa
bagian secara garis besar dengan definisi sebagai berikut:
3.1 Properti Agrikultur (Agricultural Property) adalah seluruh hak, kepentingan dan
manfaat yang berkaitan dengan tanah dan/atau pengembangan kegiatan pertanian yang
ada di atasnya.
3.2 Aset non Tanaman (Non Planting Asset) adalah sarana dan prasarana serta fasilitas
penunjang lainnya termasuk unit pengolahan (bila ada) yang merupakan bagian yang
tidak terlepas dari satu kesatuan asset pada suatu entitas pertanian. Lihat juga Properti
Perkebunan (Plantation Property) dan Aset Tanaman (Planting Aset).
3.3 Aset Tanaman (Planting Aset) yang dimaksud adalah tanaman yang dibudidayakan
secara komersial pada suatu lahan tertentu dan dikelola berdasarkan teknis budidaya
yang berlaku umum pada suatu tempat tertentu. Lihat juga Properti Perkebunan
(Plantation Property), Tanaman Tahunan (Perennial Planting) dan Aset Biologis
(Biological Asset).
3.4 Fasilitas Peternakan Khusus (Specialised Livestock). Lihat juga Peternakan Penghasil
Susu (Diary Farms), Lahan Penggembalan Ternak (Livestock Ranch/stations).
3.5 Hak Pengusahaan Hutan Industri (Forestry/Timberland). Lahan yang dikembangkan
untuk pertumbuhan tanaman hutan yang secara periodic dipanen melebihi periode
pertumbuhannya (5 atau 10 tahun atau lebih). Peritimbangan sebagai Properti
Agrikultur karena property ini dapat memproduksi kayu (log), walaupun membutuhkan
periode pertumbuhan jangka Panjang. Lihat juga Tanaman Tahunan (Perennial
Planting).
Beberapa komoditi merupakan tanaman tahunan (annual crops) yang dibudidaya pada
suatu lahan melebihi satu siklus tanam selama 12 bulan, per ketetapan kontra atau
dalam kondisi dimana pasar tidak mendukung. Tanaman ini dapat bertahan untuk lebih
dari setahun setelah masa panen tetapi dipertimbangkan untuk enjadi tanaman yang
tetapi. Lihat juga Tanah Irigasi (Irrigated Land), Tanaman Tahunan (Perennial
Planting).
3.6 Lahan Pengembaalan Ternak (Livestock Ranches/Stations). Properti Agrikultur yang
digunakan untuk mengembangkan dan memberi makan hewan ternak seperti sapi, babi,
kambing, kuda, atau kombinasinya. Penggunaan yang sebenarnya dari property ini
dapat terdiri beraneka ragam bentuk. Hewan ternak dapat divarietaskan,
dikembangbiakan dan dijual selama masa operasional. Hewan ternak yang masih muda
munkgin dibutuhkan dari luar dan kemudian dikembangkan di dalam. Hewan ternak
dapat dikembangkan untuk dikonsumsi atau untuk pemuliaan/pembibitan.

Makanan hewan dapat diproduksi dari property sendiri, impor, atau disuplai dari
keduanya. Properti yang digunakan untuk budidaya dan penyuplai makanan ternak

251
membuthkan modal investasi yang cukup signifikan dalam struktur pengembangannya
(kandang, naungan, gudang dan pagar) dan mungkin atau tidak mungkin didepresiaikan
tergantung dari ketentuan yang berlaku.
3.7 Lahan Petanian (Cropping Farms). Properti Agrikultur uang digunakan untuk
mengembangkan suatu komoditi yang dapat dipanen dalam siklus 12 bulan (satu
tahun). Properti yang digunakan untuk tanaman budidaya setahun (musiman) mungkin
dapat tumbuh lebih dari satu jenis komoditi pada tahun yang sama, dengan atau tidak
menggunakan irigasi untuk memproduksi tanamannya. Contohnya adalah tanaman
palawija atau kelompok holtikultura.
3.8 Peternakan Penghasil Susu (Diary Farms). Properti Agrikultur yang digunakan untuk
memproduksi susu dari sapi atau produk susu ternak lainnya. Properti ini umumnya
memiliki asset pengembangan yang intensif (udang penyimpanan, tangka, susu, silo)
dan peralatan (peralatan penyimpanan, mesin produksi). Pakan ternak mungkin dapat
diproduksi dari property langsung atau diimpor atau disuplai dari keduanya.
3.9 Properti dengan Penggunaan Khusus (Specialised, or Special Purpose Properties).
Properti Agrikultur tidak hanya secara khusus memproduksi, tetapi digunkaan juga
untuk sarapa pengangkutan, unit pengolahan atau Gudang hasil panen. Properti-
properti ini secara terus menerus membutuhkan areal lahan yang cukup (lebih kecil)
dimana dibangun dan disediakan bangunan permanen (tempat pengumpul hasil) dan
disediakan peralatan (mesin pendukung pertanian). Properti ini juga dapat diklasifikasi
untuk penggunaan secara khusus berdasarkan komoditi yang dibudidayakan. Misalnya
truk/kendaraan pengangkut, peternakan ayam, pemuliaan dan pembudidayaan bunga
atau tanaman holtikultura serta pengembalaan dan pelatihan kuda.
3.10 Properti Perkebunan (Plantation Property) adalah tanah dalam satuan lahan yang
diusahakan pada luasan tertentu, dengan satu atau lebih dari satu komoditas tanaman
yang dibudidayakan, sarana dan prasarana serta fasilitas penunjang lainnya yang
dikelola dengan standar manajemen perkebunan yang berlaku umum. Lihat juga
Tanaman Tahunan (Perennial Planting)
3.11 Tanah Irigasi (Irrigated Land). Tnaha yang digunakan untuk budidaya produksi
komoditi pertanian untuk waktu yang lama dan yang membutuhkan air selain dari air
hujan dan dapat disbebut sebagai Lahan irigasi. Properti yang kekurangan sumber air
selain dari hujan alam merujuk kepada property pertanian lahan kering.
3.12 Tanaman Tahunan (Perennial Planting). Tanaman budidaya yang memiliki siklus
pertumbuhan lebih dari satu tahun atau satu siklus budidaya. Contohnya adalah
tanaman tahunan atau tanaman keras seperti kelapa sawit dan karet serta tanaman
tahunan atau tanaman keras seperti kelapa sawit dan karet serta tanaman tahunan
lainnya. Tipe properti ini membutuhkan modal investasi yang signifikasn dalam
pembangunan asset tanmaannya dan tanaman tersebut dapat didepresiasi. Lihat juga
Hak Pengusahaan Hutan Industri (Forestry/Timberland).

Definisi berdasarkna International Accounting Standard (IAS) 41 atau Pernyataan


Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) 69:

3.13 Aktivitas agriultus (agricultural activity), adalah manajemen trasnformasi biologis dan
panen asset biologis oleh entitas untuk dijual atau untuk dikonversi menjadi produk
agrikultur atau menjadi asset biologis tambahan.
3.14 Aset biologis (biological asset), adalah hewan atau tanaman hidup.
3.15 Kelompok asset biologis (group of biological asset), adalah penggabungan dari hewan
atau tanaman hidup yang serupa.
3.16 Panen (harvest) adalah pelepasan produk dari asset biologis atau pemberhentian proses
kehidupan asset biologis.

252
3.17 Produk agrikultur (agricultural produce), adalah produk yang dipanen dari asset
biologis.
3.18 Tanaman produktif (bearer plant) adalah tanaman hidup yang:
a) Digunakan dalam produksi atau penyediaan produk agrikultur;
b) Diharapkan untuk menghasilkan produk untuk jangka waktu lebih dari satu
periode; dan
c) Memiliki kemunkginan yang sangat jarang untuk dijual sebagai produk agrikultur
kecuali untuk penjualan sisa yang incidental (incidental scrap).
3.19 Transportasi biologis (biological transformation), terdiri dari proses pertumbuhan
degenerasi, produksi dan prokreasi yang mengakibatkan perubahan kualitatif atau
kuantitatif asset biologis.

4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi


Lihat Lampiran B pada standar ini.

5.0 Penerapan Teknis


5.1 Berbagai jenis komoditi dengan berbagai bentuk produksi dan Teknik budidayanya
menjadi salah satu citi dari Properti Agrikultur. Pada umumnya, Properti Agrikultur
terdiri dari kombinasi atau gabungan aset seperti tanah, tanaman, bangunan peralatan
dan fasilitas lainnya. Penilai harus menerapkan Nilai Pasar atau nilai selain Nilai
Pasar sesuai dengan tujuan penilaian sebagaimana yang diatur dalam SPI 103.
5.2 Elemen bukan Realty
a) Bila dalam penilaian Properti Agrikultur yang mungkin menyertakan elemen
bukan realty (elemen yang tidak terikat ke tanah), seperti ternak, hasil pertanian
dan peralatan lainnya, maka Penilai harus memahami kapan tanaman atau
komoditi lain tersebut berupa Real Properti dan kapan akan menjadi
Personal Properti.

Contohnya katu (log) adalah bagian dari Real Properti sewaktu tumbuh sebagai
tanaman, tetapi akan menjadi Personal Properti bila telah ditebang. Demikian juga
dengan bibit kelapa sawit yang masih dibibitkan di polybag akan berbentuk
Personal Properti, namun setelah ditanam secara permanen akan menjadi Real
Properti.
5.3 Penilai harus memahami hal-hal yang bersifat mendasar dari karakteristik
Properti Agrikultur seerti, teknis budidaya, produktivitas dan pasar dari komoditi
yang diusahakan berikut siklus pasarnya.
a) Pada penilaian Properti Agrikultur, aspek fisik dan lingkungan atas properti adalah
penting untuk diketahui. Hal ini termasuk iklim, jenis tanah (soil type),
kemampuan produksinya, ada tidaknya ketersediaan air untuk irigasi dan
ketersediaan bahan pakan/makanan untuk peternakan.

Faktor-faktor eksternal harus dipertimbangkan termasuk adanya ketersediaan


fasilitas pendukung seperti gudang penyimpanan, unit pengolahan (di luar yang
memiliki unit pengolahan) dan sistem transportasi.

Hal yang terpenting atas factor-faktor tersebut akan bervariasi dan tergantung
kepada jenis usaha pertanian yang dijalankan.

253
Penilai harus mempertimbangkan secara bersamaan pengaruh faktor
internal dan eksternal dalam menentukan jenis usaha pertanian yang mana
sesuai dan erbaik bagi properti tersebut.

b) Untuk menentukan Nilai Pasar, analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik atas
Properti Agrikultur harus mempertimbangkan kepada 1 kepastian enggunaan
Properti Agrikultur yang ada saat ini terus berlanjut. Terutama ketika muncul
penggunaan tanah lainnya seperti pengembangan lahan untuk perluasan kota,
mungkin lebih sesuai, dan 2) menentukan apakah penggunaan tanah untuk
kepentingan Agri khususnya akan terus dilanjutkan.
c) Bila penilai diinstruksikan untuk menggunakan penggunaan tanah yang ada
sekarang, maka hasil penilaian tidak akan menjadi perlu untuk memberikan Nilai
Pasar atas properti, atau perlu menyatakan premis terhadap Nilai Pasar. Hal ini
agar sepenuhnya diungkapkan dalam laporan penilaian.
5.4 Estimasi pendapatan yang stabil dari Properti Agrikultur harus didasarkan kepada pola
produksi, silkus pasar dan wilayah pasar dimana komoditi tersebut berada.
a) Arus Kas atas Properti Agrikultur merupakan fungsi dari siklus produksi dan
siklus pasar komoditi. Penilai harus memahami pengaruh siklus ini terhadap
arus kas. Penilaian Properti Agrikultur harus didasarkan kepada kestabilan
pendapatan secara konsisten dengan siklus produksi yang biasa diterapkan
di wilayah dimana properti berada.
b) Pendapatan atas suatu komoditi tergantung dari harga pasar yang terjadi.
Tatkala pasar komoditi dari Properti Agrikultur menghadapi kondisi tidak
stabil seperti adanya kenaikan atau turunnya harga secara berlebihan, maka
Penilai harus mempertimbangkan pengaruhnya secara signifikan terhadap
nilai, serta diungkapkan.
5.5 Penilai akan menghadapi asset property yang lebih dari satu komponen fisik atau jenis
komoditi (produk) yang dibudidayakan, untuk itu Penilai harus secara jelas
menyatakan apakah nilai setiap komponen atau penggunaannya adalah nilai atas
kontribusinya sebeagai bagian dari keseluruhan properti yang ada atau nilai yang
terpisah sebagai komponen yang berdiri sendiri.
a) Komponen yang beraneka ragam dari keseluruhan Properti mungkin mempunyai
nilai sebagai bagian terpisah yang lebih besar atau lebih kecil dari pada nilai
sebagian bagian dari keseluruhan asset. Penilai harus mempertimbangkan apakah
setiap komponen akan dinilai secara tersendiri atau sebagai bagian dari
keseluruhan.
b) Properti Agrikultur mungkin dikelola untuk memproduksi atau membudidayakan
lebih dari satu jenis komoditi berdasarkan kondisi fisik. Dalam penilaian Properti
Agrikultur diana tanaman atau komoditi dapat lebih dari satu jenis komoditi yang
dikmebangkan dan dipanen pada waktu yang berbeda, maka nilai setiap jenis
komoditi harus didasarkan pada kontrbusinya pada keseluruhan nilai Properti dan
bukan nilai yang berdiri sendiri.
c) Pengunaan lahan budidaya pertanian pada suatu property mungkin membutuhkan
pengembangan aset non tanaman seperti fasilitas (gudang), mesin dan peralatan
serta sarana pelengkap.
Pengembangan aset non tanaman merupakan aset pendukung bagi aset utama (aset
tanaman/Biologis) dan sebagai bagian yang tidak terlepas dari kegiatan
operasional Properti. Nilai set non tanaman seharusnya didasarkan kepada
kontribusinya terhadap total nilai Properti dan nilai ini tergantung atas struktur
biayanya atau ukuran lain.

254
Secara khusus pengembangan aset non tanaman memiliki nilai, seperti
kontribusinya terhadap nilai bisnis. Dalam situasi demikian dimana alokasi nilai
atas asset mungkin diperlukan, namun alokasi tersebut tidak dapat dikatakan
sebagai indikasi nilai tersendiri dari pengembangan aset yang terpisah.
d) Properti Agrikultur yang memiliki unit pengolahan hasil produksi apabila
memiliki keterkaitan langsung terhadap properti utamanya seperti tanaman yang
menghasilkan, seharusnya dilihat sebagai bagian dari properti keseluruhan
meskipun adakalanya dinilai secara tersendiri maupun terintegrasi dengan
property utamanya. Penilai perlu memberikan perhatian kepada nilai property
tersebut dan perlu diungkapkan.
5.6 Dalam penyusunan Lingkup Penugasan, Penilai harus menerapkan SPI 103
dengan memperhatikan;
a) Identifikasi status Penilai; Penilai harus memastikan dirinya kompeten dalam
melakukan penilaian Properti Agrikultur. Dalam hal tertentu Penilai memiliki
keahlian terbatas dalam mendukung penilaian Properti Agrikultur, maka Penilai
sebagai penanggung jawab penugasan harus menggunakan tenaga ahli dari luar
dan hal ini perlu diinformasikan dalam Lingkup Penugasan berikut pernyataan
lainnya sesuai dengan SPI yang berlkau.
b) Maksudn dan Tujuan Penilaian; Penilaian Properti Agrikultur dalpat terikat
dengan berbagai keperluan antara lain untuk kepentingan penjaminan utang dan
pelaporan keuangan. Penilai harus mengungkapkan dengan jelas maksud dan
tujuan penilai sesuai dengan kebutuhan Pemberi Tugas.
c) Dasar Niali; Penggunaan Dasar Nilai harus sejalan dengan tujuan penilain
sebagaimana diatur dalam SPI 103. Pengungkapan Dasar Nilai dalam Lingkup
Penugasan harus didefinisikan sesuai SPI.
d) Objek Penilaian; Luasnya cakupan termasuk dalam Properti Agrikultur
mengharuskan Penilai untuk dapat memastikan objek penilaian yang akan dinilai
sebagaimana yang ditentukan oleh Pemberi Tugas. Pengungkapan jenis, volume
dan loaksi objek penilaian dalam Lingkup Penugasan harus dapat dijelaskan,
sehingga hal ini menjadi kesepakatan antara Pemberi Tugas dan Penilai.
e) Tingkat kedalaman investigasi; Terdapat suatu kemungkina Penilai akan
mempunyai keterbatasan dalam melakukan pemeriksaan atau verifikasi atas objek
penilaian karena luasnya wilayah objek penilaian dan/atau arena jumlahnya dalam
satuan yang banyak. Penilai harus mengantisipasi kondisi tersebut dengan
menyatakannya dalam tingkat kedalaman investigasi secara jelas. Hal-hal yang
membatasi dalam pelaksanaan penugasan, perlu mendapat perhatian Penilai untuk
dinyatakan di Lingkup Penugasan dan dikaitkan dengan asumsi khusus sebagai
bagian yang akan menjadi kesepakatan dengan Pemberi Tugas.
1. Dalam hal Penialai memperoleh penugasan penilaian dalam kondisi
sebagaimana dimaksud pada 5.6.5, maka Penilai harus menyatakan
keterbatasan, kebutuhan dan keperluan untuk melakukan investigasi dan
melengkapi data yang perlu diverifikasi, termasuk perlunya pendataan secara
sampling.
f) Asumsi dan asumsi khusus; Seluruh asumsi dan/atau sasumsi khusus yang
dicantumkan dalam pelaporan penilaian harus sesuai dengan yang dicantumkan
dalam lingkup Penugasan. Asumsi dan/atau asumsi khusus merupakan bagian dari
penentuan Batasan tingkat kedalama investigasi.

255
5.7 Dalam pelaksanaan proses Implementasi, Penilai harus menerapkan SPI 104
dengan memperhatikan:
a) Investigasi yang dilakukan harus merujuk kepada Linkgup Penugasan terkait
pengaturan tingkat kedalaman investigasi dan asumsi atau asumsi khusus yang
digunakan.
b) Penilaian property Agrikultur sarat dengan kebutuhan data yang spesifik. Penilai
perlu memastikan kepada Pemberi Tugas atas kebutuhan data dan informasi yang
diperlukan.
c) Penerapan pendekatan dan metode penilaian yang sesuai dilakukan dengan
memperhatikan ketentuan yang diatur dalam SPI 106. Dala hal pendekatan yang
digunakan lebih dari satu pendekatan, maka dibutuhkan proses rekonsiliasi nilai
untuk menghasilkan kesimpulan penilaian. Setiap penggunaan pendekatan
dan/atau metode penilaian harus disertakan alas an penggunaannya.
5.8 Penilai harus menerapkan SPI 105 tentang Pelaporan Penilaian dan petunjuk
teknis terkait lainnya.
5.9 Dalam hal untuk tujuan penilaian terkait pelaporan keuangan, Penilai dapat
menyesuaikan kepentingan SAK secara proporsional sepanjang dianggap relevan dan
wajar.

6.0 Syarat Pengungkapan


6.1 Pengungkapan dalam Pelaporan Penilaian harus merujuk kepada SPI 105 – Pelaporan
Penilaian serta Pedoman Penilaian Indonesia (PPI) dan/atau petunjuk teknis terkait.
6.2 Hal-hal yang dianggap perlu dan mempengaruhi secara signifikan terhadap hasil
penilaian, karena adanya potensi perubahan informasi dan asumsi, maka Penilai perlu
mencatatkannya dalam laporan penilaian.

7.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku


7.1 Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 301 – Penilaian Properti Agrikultur.
7.2 SPI 301 ini ditetapkan pada tanggal 1 Agustus 2018 dan mulai berlaku secara efektif
pada 1 Februari 2019.

256
Lampiran A: Penilaian Properti Perkebunan
1. Tanaman merupakan unsur utama pada property perkebuan yang memberikan manfaat dengan
kontribusi terbesar terhadap penciptaan nilai, selain adanya properti pendukung lainnya seperti
tanah, bangunan, sarana pelengkap, mesin dan peralatan, kendaraan bermotor dan alat angkut
lainnya.
2. Dilihat dari sifat dan karakteristiknya, property perkebunan (agriculture property) termasuk
kepada property yang enghasilkan (income producing property) dimana dasar asetnya
membutuhkan areal lahan yang relative luas, dipengaruhi oleh kualitas lahan tertentu dengan unsur
budidaya tertentu pula. Dengan demikian adalah sangat penting bagi seorang Penilai untuk
memahami dan mengetahui sifat-sifat khusus dari properti tersebut dan selalu memperhatikan
dasar dan tujuan penilaian yang akan dilakukan.
3. Perkebunan sebagai salah satu unit usaha, secara operasional ditentukan oleh ketentuan dan
peraturan yang berbeda dengan property lainnya. Oleh karena unsur legallitas (perizinan)
merupakan unsur utama yang perlu diperhatikan dalam menghasilkan Nilai, maka seorang Penilai
harus mengetahui dengan benar ketentuan-ketentuan yang berlaku dan konteks relevansinya
terhadap pelaksanaan pekerjaan penilaian.
4. Property perkebunan adalah tanah dalam satuan lahan yang diusahakan pada luasan tertentu,
dengan satu atau lebih dari satu komoditas tanaman yang dibudidayakan, sarana dan prasarana
serta fasilitas penunjang lainnya yang dikelola dengan standar manajemen perkebunan yang
berlaku umum.
5. Aset Tanaman yang dimaksud adalah tanaman yang dibudidayakan secara komersial pada suatu
lahan tertentu dan dikelola berdasarkan teknis budidaya yang berlaku umum pada suatu tempat
tertentu.
6. Aset non Tanaman adalah sarana dan prasarana serta fasilitas penunjang lainnya termasuk unit
pengolahan (bila ada) yang merupakan bagian yang tidak terlepas dari satu kesatuan aset pada
suatu entitas pertanian.
7. Beberapa sifat khusus tanaman yang harus diketahui:
a. Tanaman sebagai bagian dari aset perkebunan dapat dilihat dari status tanaman meliputi Bibit,
Tanaman Belum Menghasilkan (TBM) dan Tanaman Menghasilkan (TM) dengan jenis dan
varietas tanaman yang sama maupun tidak sama.
b. Umur tanaman adalah masa waktu tanaman dapat dibudidayakan dimulai dari penanaman
hingga akhir masa produktif (pada umumnya satu siklus), sedangkan umur produktif tanaman
disebut juga umur ekonomis tanaman yang dihitung mulai tanaman berproduksi hingga akhir
masa produktif tanaman. Umur produktif atau umur ekonomis tanaman dapat disebut periode
Tanaman Menghasilkan (TM), sedangkan periode tanaman belum menghasilkan (dimulai dari

257
penanaman) sampai dengan mulai menghasilkan disebut periode Tanaman Belum
Menghasilkan (TBM).
8. Oleh karena aset perkebunan dinilai sebagai suatu property yang dapa tmenghasilkan pendapatan,
maka nilai perkebunan secara keseluruhan harus dilihat dalam konteks satu kesatuan aset yang
sedang berjalan, keuali dipersyaratkan lain, seperti penilaian untuk kepentingan pelaporan
keuangan.
9. Penilai harus dapat membedakan dan memisahkan unsur-unsur yang termasuk dalam kategori aset
tetap (tangible asset) dengan aset tidak tetap (intangible asset). Penilai seharusnya dapat
memisahkan antara perkebunan sebagai aset tetap dengan perkebunan sebagai entitas usaha.
Karena perkebunan sebagai aset tetap dapat dilihat sebagai aset individual sehingga dalam
memproyeksikan pendapatannya sangat tergantung dengan masa produksinya. Sedangkan
perkebunan sebagai entitas usaha atau perusahaan selalu dilihat sebagai bagian bisnis yang berjalan
(going concern) secara terus menerus.
10. Pola pengembangan perkebunan di Indonesia memliki beberapa ciri, dimana pada masa tahapan
pembangunan seperti adanya pola perkebunan inti, pola bapak angkat dan perkebunan plasma,
memiliki konsekuensi terhadap penguasaan aset secara bersama atau masing-masing dari aset
seperti tanah dan tanaman berikut kelengkapan lainnya. Untuk hal demikian, Penilai harus teliti
dan memahami unsur-unsur kepemilikian serta batasan tanggung jawab dari masing-masing pola
pengembangan dan kepemilikan yang ada.
11. Pada perkebunan tertentu, seorang Penilai harus dapat membedakan antara tanaman yang
dikategorikan sebagai tanaman pokok (tanaman utama) dan tanaman selingan (tumpang sari),
dimana adakalanya tanaman yang bukan tanaman pokok dapat mempengaruhi keberadaan tanaman
utamanya secara signifikan.
12. Setiap jenis dan varietas tanaman dapat mengalami berbagai jenis penyakit dan gangguan atau
hama tanaman dengan berbagai tingkat serangan serta membutuhkan penanganan yang berbeda
pula. Dalam hal ini, Penilai harus memperhatikan apakah kondisi tanaman masih ekonomis untuk
dipertahankan dan dapat dipanen hasilnya.
13. Standar umur dan proyeksi produksi suatu tanaman dapat ditentukan oleh masing-masing jenis
dan varietas tanaman, asal bibit (bahan tanam) yang digunakan. Informasi ini seharusnya didukung
oleh data referensi dari Lembaga/Pusat Penelitian atau Perusahaan yang mengeluarkan sertifikasi
Bibit yang digunakan atau dari sumber-sumber yang dapat dipercaya dan telah diakui secara
umum.
14. Standar karakteristik penggunaan lahan dan teknis budidaya untuk masing-masing jenis tanaman
harus didasari kepada standar normal yang berlaku dan ditentukan oleh lembaga atau instansi yang
diakui secara umum.
15. Untuk tujuan tertentu, hasil penilaian diminta untuk dirinci berdasarkan maisng-masing unsur aset,
apakah aset tetap tanaman (untuk keperluan akuntansi dikenal dengan aset biologis dapat terdiri

258
dari produk agrikultur dan tanaman produktif) atau non tanaman. Dasar nilai yang digunakan
disesuaikan dengan tujuan dan kebutuhan penilaian, apakah Nilai Pasar atau nilai selain Nilai
Pasar. Penilai dapat memberikan pendapat secara hati-hati dan objektif dengan tetap
memperhatikan prosedur penilaian dan asumsi-asumsi yang dapat dipertanggungjawabkan.
16. Pendekatan dan metode Penilaian yang digunakan harus disesuaikan SPI 106, dan hal-hal yang
perlu diperhatikan dalam lingkup penilaian perkebunan:
a. Secara umum penilaian perkebunan dapat dinilai dengan menggunakan Pendekatan Pasar,
Pendekatan Pendapatan dan/atau Pendekatan Biaya.
b. Penilaian aset tetap non tanaman dapat dinilai dengan menggunakan metode perbandingan
data pasar dan/atau Pendekatan Biaya dengan Metode Biaya Pengganti atau Depreciated
Replacement Cost (DRC) sebagai komponen pembentuk nilai property secara keseluruhan.
c. Nilai tanaman pada umumnya disimpulkan dari nilai keseluruhan property (menggunakan
Pendekatan Pendapatan dengan metode DCF) melalui proses ekstraksi (pemisahan). Penilai
harus memperhatikan kontribusi setiap jenis aset non tanaman yang ikut menunjang
terbentuknya nilai perkebunan. Untuk sampai pada nilai tanaman, proses ekstraksi hendaknya
dilakukan dengan mempertimbangkan kontribusi aset non tanaman dalam jumlah yang wajar.
Contoh, pada perkebunan tertentu terdapat aset non tanaman seperti perumahan, alat berat
dan aset lainnya tidak beroperasi secara langsung memberikan kontribusi terhadap kegiatan
budidaya pertanian yang bersangkutan, namun keberadaan aset non tanaman tersebut
diperuntukan untuk kepentingan mitra perkebunan (plasma) atau group perusahaan lainnya.
d. Tanaman tahunan umumnya memiliki siklus produksi tahunan yang tidak tetap. Oleh sebab
itu, penilaian dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan seharusnya menggunakan
metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow/DCF) sebagai dasar perkiraan dari nilai
yang diharapkan. Proyeksi untuk mendapatkan pendapatan harus didasari asumsi proyeksi
produksi dari komoditi yang dihasilkan, dimana sisa umur ekonomis dari tanaman harus
disesuaikan berdasarkan faktor-faktor yang mempengaruhi produksi yang dapat dilihat dari
aspek teknis maupun non teknis.
e. Pengambilan asumsi pendapatan diusahakan tidak dipengaruhi oleh kemampuan manajemen
dalam memasarkan produknya. Bila dasar penetapan pendapatan didasarkan kepada produk
hasil pengolahan pabrik yang dimiliki perkebunan, maka Penilai harus benar-benar yakin dan
teliti apakah aktivitas pabrik telah mempengaruhi nilai tanaman secara signifikan.
Contohnya, perbandingan kapasitas pabrik dengan luas areal tertanam tidak seimbang maka
nilai tambah pabrik yang dipasok dari tanaman di luar perkebunan milik sendiri akan sangat
mempengaruhi hasil penilaian yang didapatkan. Bila ketentuan keseimbangan tersebut tidak
dapat terpenuhi, sebaiknya Penilai dapat mengambil penetapan hasil pendapatannya dari
produk yang belum terolah, sepanjang mekanisme pasarnya ada.

259
f. Perkebunan yang memiliki lebih dari satu komoditi tanaman, penilaiannya harus
memperhatikan karakteristik masing-masing tanaman apakah dilihat dari unsur budidayanya,
pasar komoditi, harga, biaya-biaya yang akan diasumsikan dan tingkat diskonto yang
ditetapkan. Bila nilai tanaman yang dikehendaki dirinci untuk masing-masing jenis tanaman,
Penilai harus hati-hati dan lebih teliti dalam mengasumsikan biaya-biaya langsung terhadap
masing-masing komoditi dan alokasi biaya tidak langsung dari suatu kesatuan operasional
perkebunan secara menyeluruh. Seluruh asumsi harga maupun biaya yang diambil tetap
mengacu kepada harga dan biaya setempat sebagai acuan.
g. Penilai harus mempertimbangkan masa berlaku hak atas tanah sesuai dengan peraturan dan
ketentuan perundang-undangan yang berlaku dalam memproyeksikan periode arus kas yang
digunakan dalam metode DCF. Dalam hal asumsi perpanjangan hak digunakan, maka
pencadangan biaya perpanjangan atau penerbitan hak baru atas hak tanah perkebunan harus
diperhitungkan. Adanya masa perpanjangan atas hak tanah yang dipertimbangkan dalam
peridoe DCF berjalan dapat berhubungan dengan masa sisa umur ekonomis tanaman.
Sehingga, dengan berakhirnya proyeksi sisa umur ekonomis tanaman akan terdapat potensi
nilai sisa dari ha katas tanah maupun aset non tanaman lainnya (bila ada). Nilai sisa tanah
maupun nisa sisa aset non tanaman lainnya seharusnya diperhitungkan sebagai pendapatan
dari nilai sisa di masa akhir periode proyeksi DCF dimana nilai sisa dimaksud harus
ditentukan secara wajar.
h. Dalam penentuan nilai Tanaman Belum Menghasilkan (TBM) dan stolk Bibit sebagai bagian
pembentuk nilai perkebunan atau bagian terpisah, penilaiannya dapat menggunakan metode
perbandingan data pasar, metode DCF, atau Pendekatan Biaya dengan metode biaya
pengganti (DRC). Penilai harus memberikan alasan pemilihan salah satu atau lebih dari
pendekatan atau metode penilaian yang dipilih.
i. Bila penilaian tanaman belum menghasilkan (TBM) dinilai menggunakan metode DCF, maka
Penilai harus cermat memperhitungkan sisa biaya pembangunan yang masih harus
dikeluarkan serta mempertimbangkan risiko-risiko yang akan muncul bila tanaman sudah
mulai menghasilkan.
j. Penentuan penggunaan tingkat diskonto dalam penerapan DCF harus mempertimbangkan
tingkat risiko yang sesuai dengan objek penilaian khususnya Properti Agrikultur. Penilai harus
memastikan konsistensi penggunaan asumsi dalam pembentukan tingkat diskonto yang
digunakan sesuai dengan karakteristik objek penilaian yang dinilai.
k. Bila tidak ditentukan lain (seperti untuk laporan keuangan), penilaian tanaman harus dilihat
dari satu kesatuan nilai antara tanaman berikut lahannya (tanah).
l. Lahan atau tanah perkebunan yang masih belum tertanam (tanah kosong) atau telah tertanam
namun ingin dipisah, penilaiannya dapat dilakukan dengan metode perbandingan data pasar

260
dan/atau Pendekatan Pendapatan dengan metode DCF dengan Teknik Pengembangan Lahan
(Land Development).
m. Untuk tujuan pelaporan keuangan (IAS 41 / PSAK 69), aset tanaman dipisah menjadi tanaman
produktif (bearer plant) dan produk agrikultur (agricultural produce). Dalam menentukan
nilai tanaman produktif (tegakan tanaman di luar produk yang akan dipanen) dengan
menggunakan model revaluasi, Nilai Wajar tanaman produktif diperoleh dari indikasi Nilai
Wajar tanaman (lihat poin 16 butir c) dikurang Nilai Wajar produk agrikultur yang dihasilkan
tanaman pada tanggal penilaian (;ihat Lampiran B).
17. Pada perkebunan tertentu, ditemukan tanaman yang berumur tua atau masa ekonomisnya tinggal
beberapa tahun. Untuk hal demikian, Penilai harus mempelajari dengan seksama atau
mendiskusikan kepada Pemberi Tugas sesuai dengan tujuan penilaian, apakah perhitungan DCF-
nya perlu memasukkan unsur penanaman kembali (replanting). Hal ini dikecualikan bila penilaian
untuk tujuan pelaporan keuangan atas aset tanaman. Namun demikian, untuk tujuan tertentu, unsur
penanaman kembali dari tanaman tua menjadi bagian yang harus diperhitungkan sepanjang jangka
waktu atas legalitas tanah memungkinkan. Penilai harus menjelaskan hal-hal yang berkaitan
dengan penanaman kembali tersebut di dalam laporan penilaian.
18. Penilai harus mengungkapkan semua informasi dan temuan di lapangan, terutama untuk hal-hal
yang terkait baik langsung maupun tidak langsung berpengaruh kepada nilai perkebunan.
19. Pelaporan Penilaian harus mengikuti SPI 105 dan standar teknis terkait lainnya. Hal-hal khusus
yang harus tercakup dalam laporan penilaian perkebunan antara lain:
a. Deksripsi jelas tentang lokasi perkebunan, baik dari segi jarak, waktu tempuh, aksesibilitas
dan sarana trasnportasi yang tersedia.
b. Deskripsi perkebunan secara keseluruhan meliputi aset tanaman maupun non tanaman.
c. Karakteristik lahan secara umum meliputi iklim (curah hujan, bulan kering dan sinar
matahari), ketinggian dari permukaan laut, bentuk daerah dan lereng (topografi), kedalaman
efektif tanah, jenis, fisik dan kimia tanah, drainase dan batuan/krikil di permukaan dan di
dalam tanah.
d. Keadaan tanaman meliputi pembukaan lahan, pembibitan, penanaman, pemeliharaan tanaman
masa TBM maupun TM hingga kegiatan pemungutan hasil (panen), termasuk hasil panen,
gangguan hama dan penyakit.
e. Secara umum hal-hal yang bersifat teknis maupun non teknis yang dijumpai dan
mempengaruhi nilai, harus diungkapkan secara jelas.
f. Aset non tanaman yang terdapat dalam lingkup property perkebunan, harus diungkapkan
secara jelas dan benar berikut hal-hal di luar keadaan normal bila dijumpai.
g. Seluruh pendekatan dan atau metode penilaian yang digunakan termasuk asumsi-asumsi yang
dipertimbangkan.

261
Lampiran B: Penilaian Aset Biologis Untuk Keperluan Pelaporan Keuangan (Produk Agrikultur
Berbasis Tanaman)

1. Penilaian Aset Biologis yang diatur dalam standar ini berkaitan untuk keperluan Pelaporan
keuangan sebagaimana yang diatur dalam IAS 41 atau PSAK 69 dikhususkan kepada produk
agrikultur. Beberapa istilah dan definisi terkait Aset Biologis dapat dilihat pada bagian definisi
pada SPI 301.
2. SAK mengatur bahwa Aset Biologis haru diukur pada saat pengakuan awal dan pada saat akhir
setiap periode pelaporan sebagai Nilai Wajar dikurang biaya untuk menjual pada titik panen (IAS
41 atau PSAK 69) Dalam penerapannya, untuk kepentingan penilaian ini, Penilai menentukan Nilai
Wajar sebelum atau tidak termasuk biaya untuk menjual pada titik panen sebagaimana yang diatur
SAK.
3. Aset Biologis harus diukur menggunakan Nilai Wajar sebagaimana yang didefinisikan dalam SPI
102 – 3.19. Aset biologis dimaksud terdiri dari:
a. Aset biologis, kecuali tanaman produktif (bearer plants);
b. Produk agrikultur pada titik panen; dan
c. Hibah pemerintah yang dicakup.
4. Penilai harus dapat membedakan asset biologis dari dua sisi. Pertama, asset biologis yang dapat
dikonsumsi adalah asset biologis yang akan dipanen sebagai produk agrikultur atau dijual sebagai
asset biologis. Contoh asset biologis yang dapat dikonsumsi adalah ternah yang dimaksud
memproduksi daging ternak yang dimiliki untuk dijual, ikan yang dibudidayakan, tanaman panen
seperti jagung dan gandum, produk tanamman produktif dan pohon yang ditanam untuk
menghasilkan potongan kayu. Kedua, aset biologis produktif adalah aset selain aset biologis yang
dapat dikonsumsi; sebagai contoh, ternak yang dimaksud utuk memproduksi susu, dan pohon buat
yang menghasilkan buah untuk dipanen (PSAK 69). Aset biologis produktif yang tidak atau belum
menghasilkan produk agrikultur disebut dengan tanaman produktif (bearer plant).
5. Beberapa contoh Aset Biologis dan produk agrikultur meliputi antara lain:
Komoditi yang diproses
Aset Biologis Produk Agrikutur
setelah panen

Daun tembakau Tembakau


Tanaman tembakau

Pucuk/daun teh Teh


Tanaman teh

Tandan buah segar Minyak sawit


Pohon kelapa sawit

Getah karet/Lateks Produk olahan karet


Pohon karet

Buah segar yang dipanen Buah olahan


Tanaman buah-buahan

Sumber: IAS 41/PSAK 69

262
Aset Biologis

Tanaman Hidup Hewan Ternak

Tanaman Produktif Produk yang Dihasilkan


Tanaman Produktif &
(Bearer Plant)
Tanaman Lainnya

Model Biaya atau Model Model Revaluasi


Revaluasi
(IAS 41/PSAK 69)
(IAS 16/PSAK 16)

Sumber: IAS 41/PSAK 69

6. Berdasarkan IAS 41 atau PSAK 69, produk agrikultur harus diukur menggunakan Nilai Wajar
dikurang biaya penjualan. Tanaman produktif sebagai bagian yang menghasilkan produk
agrikultur diatur dalam IAS 16 atau PSAK 16 yang dapat diukur menggunakan model biaya atau
model revaluasi. Penilai dalam melaksanakan penilaian untuk kepentingan asset biologis dan/atau
tanaman produktif harus berdasarkan Lingkup Penugasan yang disepakati Pemberi Tugas.
7. Masing-masing tanaman yang menghasilkan produk agrikultur dapat berbeda satu sama lainnya.
Terdapat jenis tanaman tahunan maupun tanaman semusim yang menghasilkan produk agrikultur
dalam beberapa bentuk yang menghasilkan suatu komoditi, diantaranya buah, getah, daun dan
bunga sebagai produk yang dipanen. Contoh, pada tanaman kelapa sawit, produk agrikultur adalah
tandan buah segar yang dapat dipanen, secara teknis budiddaya berkisar kurang dari 3-4 bulan
menjelang TBS dapat dipetik/dipanen. Sedangkan pada tanaman karet, produk agrikultur yang
dihasilkan adalah getah karet atau lateks cair yang diperoleh melalui perlakuan (penyadapan)
terhadap kulit batang karet yang telah cukup umur untuk diambil getahnya. Lateks cair yang
dihasilkan dari batang kayu dapat ditentukan sesuai dengan jadwal penyadapan karet pada tanggal
penilaian.

263
8. Standar umur dan estimasi produksi suatu tanaman yang hndak dipanen ditentukan oleh masing-
masing jenis dan varietas tanaman, asal bibit (bahan tanam) dan perawatan tanaman. Penilai perlu
mendapatkan dukungan informasi atas data referensi yang digunakan dari Lembaga/Pusat
Penelitian atau sumber-sumber yang dapat dipercaya untuk menentukan acuan estimasi produksi.
9. Dalam melakukan penilaian atas produk agrikultur, Penilai harus memperhatikan masing-masing
masa titik panen produk agrikultur jumlah dan lama waktu produk dipanen akan ditentukan oleh
Pemberi Tugas. Penilai harus melakukan verifikasi atas informasi dan data yang diberikan Pemberi
Tugas untuk melihat kewajaran data dimaksud dengan mempertimbangkan metode atau Teknik
yang dilakukan pihak manajemen dalam mengestimasi potensi produksi yang dapat dipanen.
Selanjutnya Penilai juga melakukan verifikasi berdasarkan inspeksi lapangan. Verifikasi informasi
dan data akan menentukan tingkat keyakinan Penilai dalam memberikan opini nilai.
10. Pendekatan dan metode penlaian yang digunakan, dan yang perlu diperhatikan dalam
penilaian asset biologis khusus produk agrikultur, antara lain:
a. Secara umum pendekatan yang dapat dipakai adalah Pendekatan Pasar dan Pendekatan
Pendapatan dengan metode DCF.
b. Pendekatan pasar dapat digunakan dalam hal produk agrikultur siap untuk dipanen secara
langsung pada tanggal penilaian. Penentuan Nilai Wajar yang dilakukan dengan pendekatan
ini didasarkan kepada data pembanding dari produk sejenis, dengan mempertimbangkan
harga yang disesuaikan dengan jenis, kualitas, kondisi, lokasi, waktu dan jumah satuan produk
yang ada di pasar. Dalam hal terdapat perbedaan antara objek penilaian dengan objek
pembanding, maka masing-masing data pembanding harus dilakukan penyesuaian
(adjustment) untuk mendapatkan kesetaraan nilai dari produk agrikultus. Contoh, potensi
lateks yang ihasilkan dari batang karet pada tanggal penilaian diestimasi berdasarkna data
lapangan dalam satuan luas yang dapat dipanen. Untuk menentukan indikasi nilainya, jumlah
lateks yang dapat dihasilkan dikalikan dengan harga pasaran getah karet kering yang
sebelumnya telah dilakukan penysuaian terhadap jenis, kualitas, kadar kering dan lokasi data
pembanding dengan potensi lateks yang diperoleh.
c. Dalam hal produk agrikultur tidak dapat ditentukan menggunakan Pendekatan Pasar karena
data langsung tidak tersedia pada titik panen atau periode panen melewati satu periode tertentu
(lebih dari satu minggu/bulan), maka Pendekatan Pendapatan dengan metode DCF dapat
digunakan. Proyeksi untuk mendapatkan pendapatan harus didasari asumsi proyeksi produksi
dari komoditi yang akan dipanen sebagaimana yang dijelaskan pada butir 7, 8 dan 9 pada
uraian sebelumnya.
Penentuan proyeksi pendapatan kotor ditentukan oleh harga pasar pada masing-masing
periode estimasi buah yang akan dipanen. Untuk mendapatkan pendapatan bersih, potensi
pendapatan kotor dari hasil panen perlu dikurangi biaya-biaya yang harus dikeluarkan untuk
mendapatkan arus kas bersih dari hasil produk agrikultur selama periode masa panen. Biaya-

264
biaya dimaksud dapat meliputi biaya panen dan transportasi, biaya perawatan an biaya umum
(dihitung secara proporsional) yang masih dikeluarkan agar hasil panen dapat terpenuhi.
Untuk mendapatkan indikasi Nilai Wajar pada tanggal penilaian, proyeksi arus kas bersih
perlu dilakukan proses diskonto pada tingkat diskon (discount rate) tertentu dengan
memperhatikan tingkat bunga bebas risiko yang wajar dan risiko lainnya (bila ada). Pada
umumnya periode proyeksi DCF yang dilakukan terhadap produk agrikultur adalah dalam
periode bulanan atau mingguan. Ilustrasi perhitungan untuk TBS terlampir.
11. Penilai harus mengungkapkan semua informasi dan temuan di lapangan, terutama untuk hal-hal
yang terkait baik langsung maupun tidak langsung berpengaruh kepada nilai produk agrikultur.
12. Laporan penilaian untuk kepentingan Pelaporan Keuangan harus mengikuti SPI 105 dan SPI 201
berikut dengan juknisnya. Pelaporan asset biologis sekurang-kurangnya mencakup antara lain:
a. Deskripsi jelas tentang lokasi perkebunan;
b. Deskripsi meliputi asset tanaman maupun non tanaman;
c. Karakteristik lahan secara umum;
d. Keadaan tanaman kegiatan pemungutan hasil (panen) termasuk hasil panen, gangguan hama
dan penyakit;
e. Secara umum hal-hal yang bersifat teknis maupun non teknis yang dijupai dan mempengaruhi
nilai, ahrus diungkapkan secara jelas.
f. Pendekatan dan/atau metode penilaian yang digukanan dan alasannya;
g. Dasar penentuan estimasi produksi dan besarannya;
h. Asumsi-asumsi yang dipertimbangkan (harga, biaya tingkat diskonto dan lainnya).

265
Lampiran B.1: Ilustrasi DCF untuk Produk Hasil Tanaman Kelapa Sawit (TBS)

Bulan 1 Bulan 2 Bulan 3 Bulan 4


Pendapatan Kotor
Estimasi Potensi
Produksi TBS (kg) 1,000 1,100 1,120 1,050
Harga TBS Rp/kg 1,550 1,600 1,650 1,600
Sub Total Rp 1,550,000 1,760,000 1,848,000 1,680,000
Biaya Operasional
Perawatan Rp 155,000 176,000 184,800 168,000
Panen dan Transport Rp 110,000 121,000 123,200 115,500
Umum Rp 310,000 352,000 369,600 336,000
Sub Total Rp 575,000 649,000 677,600 619,500
Pendapatan Bersih Rp 975,000 1,111,000 1,170,400 1,060,500
Faktor diskonto 9.0% 0.993 0.985 0.978 0.971
Total Rp 967,742 1,094,521 1,144,456 1,029,273
Nilai Wajar TBS Rp 4,235,991

266
Standar Penilaian Indonesia 310
(SPI 310)
Penilaian Mesin dan Peralatan
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam
Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1 Mesin dan Peralatan secara umum dikategorikan sebagai aset berwujud
Persyaratan Penilaian untuk Pelaporan Keuangan tercakup di dalam SPI 201.
Standar Teknis ini merupakan tambahan informasi untuk membantu aplikasi
dari Standar Penilaian Indonesia untuk asset berupa mesin dan peralatan.
1.2 Aset berupa mesin dan peralatan memiliki karakteristik khusus yang berbeda
dengan real properti secara umum, dengan demikian pendekatan penilaian yang
diterapkan serta pelaporannya pun dapat berbeda. Mesin dan Peralatan pada
umumnya dapat dipindahkan atau direlokasi dan mempunyai penyusutan yang
lebih besar dibandingkan dengan real properti. Mesin dan Peralatan yang sama
dapat memiliki nilai yang berbeda, tergantung apakah mesin dan peralatan
tersebut dinilai sebagai bagian dari satu kesatuan unit operasi atau sebagai unit
individual untuk dipertukarkan, baik ditempat (insitu) maupun dipindahkah (ex-
situ).

2.0 Ruang Lingkup


2.1 Standar Teknis ini membahas prinsip dan Dasar Nilai, serta aplikasi pendekatan
dalam Penilaian Mesin dan Peralatan.
Standar ini berhubungan dengan beberapa standar teknis lainnya pada seri 300.
2.2 Standar Teknis ini berlaku bagi Penilaian Mesin dan Peralatan pada sektor
swasta maupun sektor publik.
2.3 Untuk memenuhi persyaratan identifikasi objek penilaian sesuai dengan SPI 103
butir 5.3.a).4, harus dipertimbangkan apakah mesin dan peralatan merupakan
aset terintegrasi dengan aset lainnya. Sebagai contoh;
a) Aset dapat secara permanen melekat pada tanah dan tidak dapat
dipindahkan, tnapa dilakukan pembongkaran pada bagian aset/struktur di
sekitarnya atau bangunan,
b) Mesin individual mungkin menjadi bagian dari suatu instalasi produksi
yang terintegrasi, dimana fungsinya tergantung dari aset lainnya. Dalam
kondisi demikian, diperlukan klarifikasi yang termasuk atau tidak termasuk
dalam Penilaian. Berkaitan dengan aset yang saling melengkapi, bila
diperlukan harus dinyatakan dengan asumsi atau asumsi khusus (lihat butir
2.5).
2.4 Mesin dan peralatan yang merupakan bagian dari sistim pelayanan suatu
bangunan, setelah terpasang pada umumnya terintegrasi dan tidak dapat
dipisahkan dari bangunan. Dalam hal ini mesin dan peralatan akan menjadi
bagian dari hak atas real estat. Contoh; mesin/instalasi penyediaan listrik, gas,
pemanas, pendingin atau ventilasi untuk bangunan dan peralatan seperti
elevator.

267
Untuk suatu tujuan penilaian dimana mesin dan peralatan harus dinilai terpisah,
maka pada lingkup penugasan harus dinyatakan bahwa nilai mesin dan peralatan
pada umumnya merupakan bagian dari hak atas real estat dan mungkin tidak
dapat dijual secara terpisah. Pada saat tugas penilaian hak atas real estat dan aset
mesin dan peralatan dilakukan pada lokasi dan waktu yang sama, diperlukan
kehati-hatian untuk menghindari adanya yang terlewat atau dihitung ganda.

2.5 Karena bagian dari mesin dan peralatan mempunyai sifat beragam dan dapat
dipindahkan, umumnya diperlukan asumsi tambahan untuk menjelaskan kondisi
bagaimana aset akan dinilai. Untuk memenuhi SPI 103 butir 5.3.a).11, asumsi
yang diperlukan harus ditulis dalam Lingkup Penugasan. Contoh asumsi untuk
kondisi yang berbeda antara lain:

a) Mesin dan Peralatan dinilai sebagai satu kesatuan, di tempat (in-situ/in


place) dan bagian dari bisnis yang berjalan,
b) Mesin dan Peralatan dinilai sebagai satu kesatuan, di tempat (in-situ/in
place) tapi dengan asumsi bahwa bisnis dihentikan,
c) Mesin dan Peralatan dinilai sebagai komponen terpisah/individual untuk
dipindahkan dari lokasi saat ini.

Dalam beberapa keadaan, diperlukan untuk membuat asumsi lebih dari satu,
misalnya untuk menggambarkan dampak dari penghentian suatu bisnis atau
penghentian operasi dari mesin dan peralatan.
2.6 Aset yang digolongkan sebagai kelompok mesin dan peralatan, antara lain real
properti, sumber daya alam/mineral, bahan baku, persediaan dan barang
inventaris, bahan yang hapis dipakai, aset agri (misalnya, tanamanya dan
ternak), alat transportasi, alat berat, karya seni, perhiasan dan benda koleksi.

3.0 Definisi
3.1 Mesin dan Peralatan adalah aset berwujud selain dari "realty", dimana;
a) Aset yang dimiliki untuk digunakan dalam suatu produksi yang
berkelanjutan termasuk konstruksi bangunan pendukung mesin, mesin-
mesin (al. mesin individual atau sekumpulan mesin, perlengkapan dagang
dan pengembangan/penambahan oleh penyewa), serta kategori aset lainnya
yang sejenis.
b) Aset berwujud, yang;
1 Dimiliki suatu entitas untuk digunakan dalam produksi atau
penyediaan barang atau jasa, untuk disewakan kepada pidak lain, atau
untuk tujuan administratif; dan
2 Diharapkan untuk digunakan selama lebih dari 1 periode.

Kategori Mesin dan Peralatan:


Pabrik (Plant) Aset yang terintegrasi/melekat tak terpisahkan
dengan aset lainnya, dan dapat meliputi
bangunan-bangungan khusus, mesin-mesin dan
peralatan.

268
Mesin (Machinery) Mesin-mesin individual atau sekumpulan mesin-
mesin, Mesin merupakan suatu perangkat yang
digunakan untuk suatu proses tertentu dalam
kaitannya dengan suatu operasi perusahaan atau
bisnis.

Peralatan (Equipment) Aset-aset lain yang digunakan untuk membantu


operasi perusahaan atau bisnis.

3.2 Nilai Asuransi (Insurable Value), Lihat definisi pada SPI 102-3.1.
3.3 Nilai dalam Penggunaan (Value in Use). Lihat definisi pada SPI 102-3.2.
3.4 Nilai Likuidasi (Liquidation Value). Lihat definisi pada SPI 102-3.5a).
3.5 Indikasi Nilai Likuidasi untuk Penggunaan Kembali (Liquidation Value in Place
in Use). Lihat definisi pada SPI 102-3.5c).
3.6 Nilai Pasar. Lihat definisi pada SPI 101-3.1.
3.7 Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada (Market Value for the Existing Use).
Lihat definisi pada SPI 102-3.6.
3.8 Nilai Pembangunan Kembali (Reinstatement Value). Lihat definisi pada SPI
102-3.7
3.9 Nilai Wajar. Lihat definisi pada SPI 102-3.17.

4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi


4.1 Di dalam PSAK 16, Mesin dan Peralatan dapat dicantumkan dalam laporan
keuangan perusahaan sebagai biaya perolehan dikurangi akumulasi penyusutan
dan akumulasi rugi penurunan nilai aset atau sebagai nilai wajar pada tanggal
revaluasi dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai
yang terjadi setelah tanggal revaluasi. Nilai Wajar dari mesin dan peralatan pada
umumnya merupakan Nilai Pasar yang ditentukan oleh Penilai. Aset berupa
mesin dan peralatan, bersama dengan aset tetap lainnya diatur di dalam PSAK
14 - Persediaan, PSAK 30 - Sewa, PSAK 48 - Penurunan Nilai Aset, PSAK 22
- Kombinasi Bisnis, PSAK 58 - Aset TIdak Lancar yang Dimiliki untuk Dijual
dan Operasi yang Dihentikan dan PSAK 68 - Pengukuran Nilai Wajar.
4.2 Di dalam SPI 201 Penilaian untuk Pelaporan Keuangan diuraikan penilaian dan
pelaporan penilaian yang diperlukan sesuai aturan PSAK yang terkait dengan
hal-hal tersebut di atas.
4.3 Pendekatan penilaian dan asumsi yang digunakan dalam penilaian Mesin dan
Peralatan untuk tujuan pelaporan keuangan dapat berbeda apabila tujuannya
berbeda. Perbedaan tersebut harus dinyatakan jika nilai untuk tujuan yang lain
dilaporkan. Asumsi penilaian yang berbeda mungkin sesuai dengan yang ada di
PSAK, sehingga penting bagi Penilai untuk memahami persyaratan dasar
standar terkait, dan mendiskusikan asumsi tersebut dengan Pemberi Tugas
sebelum melaksanakan penilaian.

5.0 Penerapan Teknis


5.1 Suatu penilaian mesin dan peralatan membutuhkan pertimbangan faktor-
faktor seperti keterbatasan sumber bahan baku, usia bangunan yang
terbatas atau masa penggunaan tanah dan bangunan yang terbatas dari
suatu pabrik, dan restriksi pemerintah atau dampak lingkungan serta

269
potensi ekonomi yang terkait aset yang dinilai dapat berpengaruh cukup
besar pada nilai mesin dan peralatan. Faktor-faktor tersebut harus
diperhitungkan oleh Penilai dan asumsi-asumsi yang diperlukan harus dibuat.

Faktor-faktor yang mungkin perlu dipertimbangkan, antara lain berkaitan


dengan:

Aset yang dinilai:

a) Spesifikasi teknis aset,


b) umur fisik,
c) Kondisi aset, dapat mencakup program perawatan yang sudah
dilaksanakan,
d) Jika aset yang dinilai tidak mempunyai nilai di lokasi (in-situ) pada tanggal
penilaian, maka perlu diperhitungkan biaya pembongkaran dan
pemindahan,
e) Potensi kehilangan sisa umur ekonomi dari aset yang saling melengkapi,
misalnya umur operasional mesin dibatasi oleh jangka waktu sewa gedung.

Lingkungan:

f) Lokasi dalam hubungannya dengan sumber bahan baku dan pasar produk.
Kesesuaian lokasi mungkin memiliki umur yang terbatas, misalnya karena
bahan baku menjadi terbatas atau permintaan hanya sementara,
g) Dampak dari undang-undang/peraturan lingkungan atau lainnya, yang
membatasi utilisasi/produksi atau membebankan tambahan biaya operasi
atau penonaktifan.

Ekonomi:

h) Profitabilitas aktual/potensial dari aset berdasarkan perbandingan biaya


operasional dengan laba atau pendapatan potensial,
i) Permintaan atas hasil produksi dari mesin dan peralatan dipengaruhi faktor
ekonomi makro dan mikro,
j) Potensi aset untuk penggunaan yang lebih bernilai daripada penggunaan
saat ini.

5.2 Bagian dari mesin dan peralatan yang digunakan untuk produksi dapat
diklasifikasikan sebagai properti khusus, dikarenakan keunikan yang
berasal dari sifat dan disain khusus, konfigurasinya atau hal lainnya, serta
jarang dijual di pasar, kecuali sebagai bagian dari satu kesatuan unit
operasi atau kegiatan usaha/badan usaha dimana properti tersebut
merupakan bagiannya.

Mesin dan Peralatan yang berdiri sendiri dapat bertambah atau berkurang
nilainya secara fungsional atau ekonomi bila digabungkan dengan aset lainnya,
atau memiliki Nilai Khusus karena daya tariknya terhadap pembeli dengan
kepentingan khusus.

270
5.3 Aset Takberwujud berada di luar definisi mesin dan peralatan. Namun
demikian, aset takberwujud dapat mempengaruhi nilai mesin dan
peralatan; sebagai contoh nilai dari cetakan (patterns dan dies) seringkali tidak
dapat dipisahkan dengan hak kekayaan intelektual.

Perangkat lunak operasi, data teknis, arsip produksi dan hak patent merupakan
contoh lain dari aset takberwujud yang dapat mempengaruhi nilai mesin dan
peralatan, tergantung apakah aset tersebut termasuk dalam unit penilaian atau
tidak. Dalam proses penilaian, perlu pertimbangan masuk tidaknya aset
takberwujud dan dampaknya terhadap hasil penilaian mesin dan peralatan.

Sebelum membuat suatu penilaian, Penilai perlu menetapkan asumsi yang


sesuai untuk digunakan berkaitan dengan adanya aset takberwujud
tersebut.

5.4 Mesin dan Peralatan mungkin termasuk dalam suatu perjanjian


pembiayaan, seperti sewa pembiayaan (finance lease). Dalam hal ini, aset
tidak dapat dijual tanpa pelunasan terlebih dahulu semua kewajiban
kepada pemberi pinjaman atau pemberi sewaan sesuai dengan perjanjian
yang dibuat. Jumlah kewajiban dapat lebih besar/lebih kecil dari nilai
komponen tanpa ikatan.

Tergantung pada tujuan penilaian, mesin dan peralatan yang terikat dalam sewa
pembiayaan (finance lease) dapat di identifikasi terpisah dari aset lainnya yang
tidak terikuta perjanjian, dan nilainya dicatatkan terpisah, Penilai harus meminta
informasi mengenai mesin dan peralatan yang terikat dalam sewa pembiayaan.

5.5 Mesin dan Peralatan yang terikat dalam sewa operasi (operating lease)
atau merupakan properti milik pihak ketiga, tidak termasuk dalam
penilaian karena manfaat kepemilikan tidak dapat dipindahkan. Penilai
harus meminta informasi mengenai mesin dan peralatan yang terikat dalam sewa
operasi atau merupakan properti milik pihak ketiga. Sesuai dengan tujuan
penilaian, aset dalam sewa operasi dapat disampaikan sebagai catatan apabila
mempunyai dampak terhadap nilai dari sekumpulan aset yang dioperasikan
bersama.

5.6 Nilai Pasar tidak mencerminkan suatu metode penjualan tertentu, sebagai
contoh, melalui perjanjian pribadi (private treaty), tender, lelang dan
sebagainya. Kerangka konseptual di SPI 101 (Nilai Pasar Sebagai Dasar Nilai)
menjelaskan bahwa Nilai Pasar mengasumsikan suatu penjualan yang
pemasarannya dilakukan secara layak.

Dalam definisi tersirat secara implisit bahwa metode penjualan tersebut dapat
menghasilkan harga tertinggi dari suatu aset atau kelompok aset pada suatu
kondisi tertentu. Penjual yang berminat menjual dan mempunyai pemahaman
yang baik tidak akan memilih suatu metode penjualan yang tidak menghasilkan
harga tertinggi.

271
Namun demikian, apabila transaksi jual beli berlangsung di bawah kondisi
yang tidak menggunakan metode penjualan yang optimal, maka hasil yang
diharapkan bukan merupakan Nilai Pasar, kecuali keterbatasan yang
dihadapi penjual merupakan hal yang terjadi pada semua penjualan
dikarenakan kondisi pasar saat itu.

Suatu keterbatasan khususnya untuk aset dan penjual tertentu, yang karena suatu
persyaratan harus menjual sesuai dengan suatu perjanjian, mengakibatkan suatu
kondisi penjualan yang terpaksa.

5.7 Untuk berbagai tujuan penilaian, termasuk untuk memenuhi PSAK, Dasar Nilai
yang sering digunakan adalah Nilai Pasar. Namun demikian, Nilai Pasar
dinyatakan untuk penukaran suatu aset atau liabilitas antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi
bebas ikatan (arm's-length transaction) serta bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, tanpa memperhatikan alasan penukaran atau kondisi spesifik
lainnya yang dapat mempengaruhi proses penilaian.

Di dalam penilaian mesin dan peralatan, Penilai harus mengemukakan dan


menyatakan asumsi-asumsi tambahan bila diperlukan, dengan tidak
mengabaikan karakteristik aset dan tujuan penilaian.

Asumsi-asumsi tersebut dapat meliputi kondisi bisnis dimana mesin dan


peralatan tersebut saat ini digunakan, atau terkait dengan komponen
terpisah/individual yang tergabung dengan aset lainnya.

Untuk aset sektor publik, asumsi yang ekivalen dengan suatu bisnis yang
berjalan adalah aset sektor publik yang dapat terus digunakan sebagai
fasilitas/layanan publik yang memadai.

5.8 Aset berupa mesin dan peralatan sangat terpengaruh dengan kondisi aset
lainnya. Sebagai contoh, mesin dan peralatan kadang kala harus dijual dalam
waktu yang terbatas sehingga tidak dapat memenuhi jangka waktu pemasaran
yang memadai, karena pemilik aset harus mengosongkan atau menyerahkan
tanah dan bangunannya.

Jika kondisi tersebut terjadi atau diperkirakan akan terjadi, Penilai perlu
memberikan saran atas harga yang bisa diantisipasi atau yang dapat
diterima, dimana sebelum menetapkan hal tersebut Penilai perlu
mengetahui kondisi pembatas bagi penjual dan memahami konsekuensi
penjual bila tidak berhasil menjual aset dalam jangka waktu yang
ditetapkan.

Sebagai contoh, aset tersebut mungkin terkait dengan suatu denda atau penalti
keuangan tertentu. Mungkin perlu dipertimbangkan suatu alternatif penjualan
lain, sebagai contoh, cara dan biaya memindahkan aset kelokasi lain untuk
dijual.

272
Tanpa pengetahuan yang memadai atau kondisi yang dapat diantisipasi,
Penilai tidak bisa memberi pendapat yang tepat sehingga hasil transaksi
tidak memenuhi Nilai Pasar.

Karena itu asumsi mengenai kejadian suatu transaksi dalam kondisi dijual
paksa seharusnya dengan hati-hati dipertimbangkan dan ditetapkan
dengan jelas.

5.9 Dalam penilaian mesin dan peralatan perlu dipertimbangkan pendekatan


yang paling tepat digunakan dan pendekatan untuk mengestimasi Nilai
Pasar.

Pendekatan Pasar menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan data


transaksi atau penawaran dari mesin dan peralatan yang identik atau sebanding,
jika ada perbedaan perlu dilakukan penyesuaian.

Pendekatan Pendapatan mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang


berhubungan dengan mesin dan peralatan yang dinilai dan mengestimasi nilai
melalui proses kapitalisasi.

Pendekatan Biaya mengestimasi Biaya Reproduksi/Pengganti mesin dan


peralatan yang merupakan replika atau substitusi dari mesin dan peralatan yang
dinilai, serta mempunyai kegunaan dan kualitas yang sebanding. Untuk mesin
dan peralatan yang sudah digunakan, perlu memperhitungkan estimasi
depresiasi.

5.10 Pendekatan penilaian untuk mesin dan perlatan sesuai KPUP butir 12.0
dapat digunakan satu pendekatan atau lebih untuk proses penilaian.
Pendekatan dan metode penilaian yang digunakan tergantung antara lain
kepada tujuan penilaian, Dasar Nilai dan data masukan penilaian.
Untuk mesin dan peralatan yang sifatnya khusus, dimana data pasar
penawaran/penjualan jarang atau tidak tersedia di pasar, maka digunakan
Pendekatan Pendapatan atau Pendekatan Biaya sesuai dengan data masukannya.
a) Pendekatan Pasar
1 Pendekatan Pasar digunakan dengan mengalisa data
transaksi/penawaran dari mesin dan peralatan yang identik atau
sebanding.
2 Penyesuaian data pembanding mencakup perbedaan umur kronologis
dan umur efektif, kondisi, kapasitas, lokasi, ukuran, tanggal penjualan,
kondisi penjualan, kesesuaian lingkungan, kesesuaian keamanan, dan
faktor lain yang mempengaruhi harga jual.
3 Penyesuaian pada obyek penilaian yang terpasang, dapat terkait dengan
biaya instalasi langsung dan tidak langsung.
4 Teknik penyesuaian yang umum digunakan didalam penilaian mesin
dan peralatan dengan Pendekatan Pasar:

273
a. Teknik Penyesuaian Langsung (Direct Match)
Teknik ini menetapkan nilai berdasar penyesuaian langsung dari
data pembanding yang identik terhadap aset yang dinilai. Faktor
yang dapat mempengaruhi nilai antara lain mencakup jangka
waktu pemakaian, kondisi aset dan lokasi penjualan.

b. Teknik Penyesuaian Perbandingan (Comparable Match)


Teknik ini menetapkan nilai berdasar penyesuaian atas data yang
sebanding (tidak identik), menggunakan data spesifikasi (al.
kapasitas dan ukuran) sebagai dasar perbandingan.

Teknik ini lebih subyektif dibanding Teknik Penyesuaian


Langsung, karena membutuhkan penyesuaian tambahan
(misalanya karena ada perbedaan merk yang diminati berbeda
oleh pelaku pasar)

c. Teknik Persentase Biaya (Percent of Cost)


Teknik ini menggunakan beberapa perbandingan harga jual pasar
dengan biaya pengganti baru dari data yang sebanding. Dengan
data pembanding yang cukup, dapat dianalisis dan diperoleh
hubungan antara harga pasar, umur/kondisi, biaya pengganti
baru.

Diperlukan perhatian Penilai dalam menggunakan teknik ini,


karena besar perbandingan dapat dipengaruhi oleh jenis dan
ukuran data pembanding sesuai minat pelaku pasar.

b) Pendekatan Pendapatan

1 Pendekatan Pendapatan menentukan nilai sekarang dari


manfaat/pendapatan masa depan atas suatu kepemilikan. Pendekatan
ini dapat diaplikasikan untuk mesin dan peralatan, bila terdapat pasar
sewa yang terukur dan dapat diatribusikan kepada aset yang dinilai.

2 Pendekatan Pendapatan juga dapat diaplikasi untuk menilai


sekelompok aset atau mesin individual yang digunakan bersama
untuk menghasilkan produk/jasa dan secara keseluruhan
menghasilkan aliran pendapatan, seperti instalasi pembangkit tenaga
listrik atau pabrik dengan sistem maklon.

3 Pendekatan Pendapatan untuk penilaian mesin dan peralatan dapat


digunakan bila arus kas tertentu dapat diidentifikasi untuk kelompok
aset atau aset yang terintegrasi. Pada umumnya arus kas dari suatu
fasilitas industri mencakup keseluruhan aset, nilai spesifik dari mesin
dan peralatan dapat diperoleh secara residual dengan mengurangkan
aset berwujud selain mesin dan aset takberwujud terhadap nilai

274
keseluruhan, dalam prakteknya hal ini sulit diterapkan (lihat butir
5.10.b).8).

4 Pendapatan yang dapat diatribusikan kepada mesin dan peralatan


yang dinilai, dapat juga diperoleh dari data pembanding yang generik
atau harga pokok produksi ditambah tingkat balikan normal.

5 Pendekatan Pendapatan yang biasanya digunakan dalam penilaian


mesin dan peralatan adalah metode kapitalisasi langsung atau metode
kapitalisasi pendapatan dan metode diskonto arus kas (DCF).

6 Metode Kapitalisasi Langsung mengukur nilai dengan membagi


aliran pendapatan yang konstan dengan tingkat kapitalisasi,
perubahan dalam pertumbuhan tercermin dalam tingkat kapitalisasi.
Metode ini diaplikasikan untuk mesin dan peralatan yang masih
memiliki sisa umur relatif lama.

Proyeksi pendapatan dapat diperoleh dengan menganalisa pasar yang


relevan untuk mengidentifikasi data sewa/pendapatan dari mesin
yang sebanding dengan objek penilaian. Penyesuaian dapat dilakukan
antara lain untuk faktor waktu (kondisi pasar), lokasi, ukuran, dan
umur penggunaan.

Tingkat kapitalisasi dapat dihitung dengan membagi


sewa/pendapatan dengan harga jual/penawaran mesin yang
sebanding.

7 Metode DCF diterapkan dengan memproyeksikan pendapatan secara


periodik dan mengestimasi nilai terminal aset pada akhir masa
proyeksi, yang didiskontokan ke nilai kini dengan menggunakan
tingkat diskonto. Terkait dengan potensi pendapatan, perlu
memperhatikan sisa umur ekonomi dari mesin dan peralatan yang
dinilai, serta tingkat risiko dan ketidakpastian yang ada.

8 Faktor kesulitan dalam melakukan penilaian mesin/peralatan dengan


menggunakan Pendekatan Pendapatan, antara lain:
a. Potensi pendapatan untuk sebagian besar aset mesin dan
peralatan sulit dipisahkan dari pendapatan bisnis secara
keseluruhan, umumnya informasi biaya-biaya operasional
pendukung yang diperlukan tidak tersedia.
b. Sulit untuk mengestimasi tingkat balikan/diskonto yang langsung
dapat diaplikasikan terhadap aset mesin dan peralatan spesifik
yang akan dinilai.

275
Mesin dan peralatan pada umumnya bukan merupakan aset yang
likuid, memiliki kategori yang luas, setiap mesin atau fasilitas industri
memiliki keunikan dan jarang/terbatas data pembanding di pasar.

Mesin dan peralatan spesifik yang memiliki teknologi khusus


umumnya mempunyai tingkat risiko yang lebih tinggi dari pada
mesin dan peralatan yang umum digunakan.

9 Sumber data tingkat balikan yang ideal adalah dari para investor yang
berpartisipasi dalam berbagai transaksi di pasar, tetapi informasi ini
umumnya sulit diperoleh sehingga perlu diaplikasikan sejumlah
metode tidak langsung untuk mengestimasi tingkat balikan/diskonto
yang akan digunakan, antara lain;
a. Metode Harga Pasar (Market Price Method),
b. Build-up Method (Summation Method),
c. Band of Investment Method,
d. Metode WACC (Weighted Average Cost of Capital),

c) Pendekatan Biaya

1 Pendekatan Biaya dilakukan dengan menentukan Biaya


Reproduksi/Pengganti Baru dan besar penyusutan yang telah terjadi
dari mesin dan peralatan. Nilai dari mesin dan peralatan diperoleh
dengan mengurangkan Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dengan
penyusutan.

2 Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost/DRC)


adalah metode penerapan dari Pendekatan Biaya, yang digunakan
untuk menentukan indikasi nilai dengan menghitung Biaya
Reproduksi Baru atau Biaya Pengganti Baru dari aset dikurangi
dengan penyusutan fisik dan segala bentuk keusangan.

3 Biaya Reproduksi Baru merupakan estimasi biaya untuk


mereproduksi suatu properti baru yang sama/identik dengan properti
yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal
penilaian.

4 Biaya Pengganti Baru merupakan estimasi biaya untuk membuat


suatu properti baru yang setara dengan properti yang dinilai,
berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal penilaian.

5 Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dapat dihitung dengan


mempertimbangkan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan
suatu properti, antara lain meliputi biaya perencanaan, perijinan, serta
biaya profesional lainnya, biaya material, biaya enjineering, biaya
pengadaan dan manajemen konstruksi/ pengawasan, biaya pondasi
dan instalasi/kontruksi, biaya transportasi, biaya asuransi, bea masuk,
pajak yang tidak bisa dikreditkan dan biaya bunga selama masa

276
konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya akibat penundaan waktu dan
biaya lembur.

6 Biaya Pengganti adalah biaya untuk memperoleh aset alternatif dari


kegunaan yang sebanding; hal ini merupakan biaya pengganti dari
aset ekivalen moderen dengan fungsi yang sama atau biaya
reproduksi dari replika obyek penilaian. Biaya Reproduksi dapat
digunakan bila kegunaan dari obyek penilaian hanya dapat diperoleh
dari suatu replika.

7 Setelah biaya pengganti baru diperoleh, dikurangkan dengan


penyusutan fisik, keusangan fungsional dan ekonomi yang terjadi
pada obyek penilaian, sebesar penyusutan yang diperoleh untuk aset
alternatif.

8 Metode untuk memperoleh Biaya Reproduksi/Pengganti Baru;


a. Metode Detail (Detail Method)
Metode untuk memperoleh Biaya Pengganti Baru dengan cara
menghitung biaya komponen dari mesin dan peralatan,
mencakup biaya langsung maupun tidak langsung yang wajar.
Metode ini dikenal juga sebagai Summation Method.

b. Metode Trending (Trending Method)


Metode untuk memperoleh Biaya Reproduksi Baru dari mesin
dan peralatan dengan menerapkan index atau trend factor
terhadap biaya historis (historical cost) yang diukur sesuai pasar,
dengan merubah biaya masa lalu menjadi indikasi biaya
reproduksi per tanggal penilaian.

c. Metode Cost to Capacity


Metode untuk mengestimasi Biaya Reproduksi/Pengganti Baru
dengan cara membandingkan biaya pengganti baru dari mesin
yang sejenis dengan kapasitas yang berbeda.

Mesin dan peralatan yang memiliki kapasitas lebih besar, akan


mempunyai harga yang lebih mahal, akan tetapi perbedaan biaya
tidak selalu berbanding lurus dengan kapasitasnya.

d. Metode Lainnya
Metode lainnya yang dapat digunakan, seperti engineering
method untuk mengestimasi Biaya Reproduksi/Pengganti Baru
dari suatu fasilitas industri atau mesin individual, antara lain;
1) The Long Factor Method, metode untuk mengestimasi
biaya suatu fasilitas industri dengan cara mengalikan suatu
biaya komponen industri dengan multiplier factor.

277
2) The Hand Factor Method, metode untuk mengestimasi
biaya mesin dan peralatan terinstalasi dengan cara
mengalikan biaya dasar mesin dan peralatan dengan
multiplier factor.
9 Penyusutan
Penyusutan untuk mesin dan peralatan yang sudah digunakan,
mencakup penyusutan fisik, keusangan fungsional/teknis dan
keusangan ekonomi, bila ada.
a. Penyusutan Fisik
Penyusutan fisik adalah hilangnya nilai atau kegunaan dari
properti karena penggunaan atau berkurangnya usia
penggunaan, disebabkan keausan, kerusakan, kelelahan
bahan dan faktor-faktor yang sejenis.
Untuk menentukan besar penyusutan fisik digunakan
beberapa metode, yaitu:
1) Metode Observasi (Observation Method); besar
penyusutan ditentukan dalam bentuk persentase,
diperoleh penilai berdasarkan pengalaman yang
dimilikinya, dengan melakukan pengamatan atas
kondisi obyek penilaian dibandingkan dengan mesin
dan peralatan yang masih baru.
2) Metode Use/Total Use; mengestimasi penyusutan
fisik berdasarkan analisis penggunaan/pemakaian
dari mesin dan peralatan dibandingkan dengan total
masa manfaat.
3) Metode Age/Life; mengestimasi penyusutan fisik
berdasarkan umur efektif obyek penilaian
dibandingkan dengan umur ekonomi mesin dan
peralatan.
4) Metode Pengukuran Mata Uang (Direct Dollar
Measurement); metode ini diaplikasikan dengan
menganalisa besar penyusutan yang dapat diperbaiki
(curable) dengan mengestimasi dalam satuan mata
uang.
b. Keusangan Fungsional/Teknis
Keusangan yang disebabkan adanya kemajuan teknologi
yang mempunyai efisiensi lebih baik, atau karena
perencanaan (design) yang kurang baik. Faktor keusangan
fungsional mengakibatkan terjadinya kenaikan biaya modal
dan biaya operasional.
c. Keusangan Ekonomi
Keuasangan yang disebabkan adanya faktor eksternal,
mencakup perubahan kondisi ekonomi, peraturan
pemerintah, sosial dan lingkungan.

278
Faktor tersebut antara lain disebabkan oleh peningkatan
biaya bahan baku, tenaga kerja atau utilitas; menurunnya
permintaan atas produk, meningkatnya persaingan,
ketersediaan pembiayaan, perubahan peruntukan.

5.11 Pendekatan Biaya dengan metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC)


dapat dipergunakan dalam mengestimasi Nilai Pasar dan Nilai Selain Nilai
Pasar.
a) Untuk estimasi Nilai Pasar, biaya konstruksi dan depresiasi diperoleh
dari hasil analisis perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi sesuai
dengan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian.

Estimasi biaya baru yang melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk
properti yang dinilai, dapat melibatkan estimasi depresiasi untuk mesin dan
peralatan yang memiliki keusangan fungsional/teknis.

Kriteria utama dari penilaian mesin dan peralatan adalah kegunaannya;


kegunaan mesin dan peralatan biayanya diukur dari kapasitas produksinya,
yang merupakan fungsi dari kuantitas dan kualitas produksi yang akan
dihasilkan.

Faktor eksternal seperti ekonomi, lingkungan, sosial dan politik, dapat


menyebabkan turunnya kinerja aset jangka untuk jangka waktu yang tidak
pasti.

Ketidakpastian tersebut akan mengakibatkan terjadinya perubahan


kegunaan, baik dalam hal kapasitas atau efisiensi. Dalam situasi demikian
perlu untuk mengevaluasi harapan pasar akan lamanya/berakhirnya situasi
tersebut.

Estimasi Nilai Pasar mesin dan peralatan diperoleh dengan


menghitung Biaya Reproduksi/ Pengganti Baru dikurang estimasi
depresiasi yang mencakup penyusutan fisik, keusangan
fungsional/teknis dan keusangan ekonomi, bila ada.

b) Untuk estimasi nilai Selain Nilai Pasar, umumnya dikarenakan


kategori mesin dan peralatan spesifik, sehingga unsur biaya konstruksi
dan depresiasi tidak dapat diperoleh di pasar.

Dasar nilai selain Nilai Pasar yang sering digunakan pada aset berupa mesin
dan peralatan antara lain adalah Nilai Wajar, Nilai dalam Penggunaan
(Value in Use), Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada (Market Value for
the Existing Use), Nilai Likuidasi untuk Penggunaan Kembali (Liquidation
Value in Place in Use), Nilai Pembangungan Kembali (Reinstatement
Value) dan Nilai Asuransi (Insurable Value). (Lihat SPI 102).

279
5.12 Faktor-faktor lain yang dapat mempengaruhi Nilai Pasar mesin dan
peralatan antara lain;
a) Biaya instalasi dan persiapan operasi (commisioning) bila mesin dan
peralatan dinilai in-situ ;
b) Bila dinilai untuk dipindahkan, perlu diperhitungkan biaya
pembongkaran. Untuk kepentingan khusus, Penilai dapat diminta
menghitung biaya pemindahan, biaya pemasangan kembali di tempat
lain dan biaya asuransi, serta pihak mana yang akan menanggung
biaya-biaya tersebut. Dalam beberapa hal, jumlah biaya-biaya
tersebut cukup besar, oleh karena itu Penilai perlu mengklarifikasi
dengan pemberi tugas tentang asumsi komponen biaya tersebut.

6.0 Syarat Pengungkapan


6.1 Persyaratan untuk Pelaporan Penilaian harus merujuk pada SPI 105 –
Pelaporan Penilaian.
6.2 Sesuai dengan Identifikasi obyek penilaian pada SPI 105 – Pelaporan
Penilaian, untuk mesin dan peralatan mencakup antara lain nama
mesin/peralatan, merek, buatan, tipe/model, tahun pembuatan, kapasitas dan
spesifikasi lain yang dianggap penting.
6.3 Selain merujuk persyaratan minimum dalam SPI 105 – Pelaporan Penilaian,
laporan penilaian mesin dan peralatan dapat mencakup referensi seperti pada
ruang lingkup butir 2.3 sampai 2.5 di atas.

7.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku


7.1 Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 310 – Penilaian Mesin dan Peralatan
7.2 SPI 310 ini ditetapkan pada tanggal 1 Juli 2015 dan mulai berlaku secara
efektif pada tanggal 1 Januari 2016.

280
Standar Penilaian Indonesia 320
(SPI 320)
Penilaian Aset Takberwujud
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam
Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1 Standar Penilaian Indonesia (SPI) ini diadopsi agar penilaian Aset
Takberwujud dilaksanakan oleh para penilai dengan lebih konsisten dan lebih
berkualitas sehingga bermanfaat bagi para pengguna jasa penilaian.
1.2 Penilaian Aset Takberwujud biasanya menggunakan Nilai Pasar sebagai Dasar
Penilaian dengana menerapkan SPI 101, sedangkan untuk penerapan Dasar
Nilai selain Nilai Pasar harus diberikan penjelasan yang memadai sesuai
dengan SPI 102.
1.3 Secara umum, untuk penilaian Aset Takberwujud menerapkan konsep, proses,
dan metode yang biasa digunakan untuk penilaian lainnya, beberapa istilah
mungkin bisa memiliki arti atau penggunaan yang berbeda dan perlu
penjelasan apabila digunakan. Beberapa definisi penting yang digunakan
dalam penilaian Aset Takberwujud dan Goodwill dikemukakan dalam standar
ini.
1.4 Penilai dan pengguna jasa penilaian hendaknya berhati-hati dalam
membedakan antara nilai Aset Takberwujud secara individual dan kelompok
aset yang dapat diidentifikasi dengan pertimbangan-pertimbangan untuk
Bisnis yang Berjalan (Going Concern), termasuk memperhitungkan hak atas
real property dalam penilaiannya. Sebagai contoh adalah penilaian properti
yang memiliki potensi perdagangan/bisnis atau dikenal sebagai Properti
dengan Bisnis Khusus (lihat standar yang berhubungan dengan beberapa
standar teknis lainnya pada seri 300).
1.5 Lingkup pekerjaan harus mengidentifikasi semuua aset pendukung dan
mengkonfirmasi aoakah aset pendukung tersebu termasuk dalam lingkup aset
yang dinilai. Aset pendukung merupakan salah satu faktor yang digunakan
dalam hubungannya dengan subyek aset untuk menghasilkan arus kas yang
terkait dengan subyek aset. Jika aset pendukung dikecualikan dari penilaian,
maka diperlukan penjelasan apakah subek Aset Takberwujud akan dinilai
dengan asumsi bahwa aset pendukung tersedia untuk pembeli ataukah tidak,
dimana subyek aset dinilai secara sendiri (stand alone).

2.0 Ruang Lingkup


2.1 Standar ini dimaksudkan untuk membantu dalam rangka penyusunan maupun
penggunaan penilaian Aset Takberwujud.
2.2 Sebagai tambahan terhadap hal-hal yang umum terdapat pada standar lainnya
dalam SPI, standar ini memuat pembahasan yang lebih luas mengenai
penilaian Aset Takberwujud. Termasuk berbagai hal yang biasanya terkait
dalam penilaian Aset Takberwujud dan dasar perbandingan dengan jenis-jenis

281
penilaian lainnya, namun pembahasan ini tidak dianggap sebagai keharusan
atau batasan kecuali dicantumkan dalam SPI.
2.3 Dikarenakan prinsip-prinsip penilai yang bersifat mendasar lainnya, SPI juga
diterapkan dalam penilaian Aset Takberwujud. Standar ini hendaknya
dipahami dan diterapkan secara bersama-sama dengan bagian lain dari SPI.

3.0 Definisi
3.1 Aset Takberwujud (Intangible Asset) adalah aset non-monetary yang dapat
diidentifikasi tanpa wujud fisik dan memberikan hak dan manfaat ekonomi
kepada pemilik.
3.2 Harga Beli adalah biaya akuisisi yang tidak termasuk biaya yang dikeluarkan
pihak pengakuisisi dalam rangka kombinasi bisnis, seperti biaya makelar,
advis, hukum, akuntansi, penilaian, dan lainnya.
3.3 Alokasi Harga Beli (Purchase Price Allocation) adalah suatu kegiatan yang
dilakukan oleh pihak pengakuisisi untuk mengalokasikan Harga Beli pada aset
dan liabilitas tersebut pada tanggal akuisisi.
3.4 Penurunan Aset (Assets Impairment) adalah penurunan nilai aset karena nilai
tercatat aset (carrying amount) melebihi nilai yang akan dipulihkan
(recoverable amount) melalui penggunaan atau penjualan aset.
3.5 Kombinasi Bisnis (Business Combination) adalah suatu transaksi atau
peristiwa lain dimana pihak pengakuisisi memperoleh pengendalian atas satu
atau lebih bisnis.
3.6 Masa Manfaat adalah suatu periode dimana aset diharapkan tersedia untuk
digunakan oleh entitas atau jumlah produksi atau unit yang sejenis yang
diharapkan untuk diperoleh dari Aset Takberwujud oleh entitas.
3.7 Sisa Masa Manfaat (Remaining Useful Life) adalah periode dimana Aset
Takberwujud masih diharapkan untuk digunakan atau masih memberikan
manfaat kepada perusahaan yang dihitung dari tanggal penilaian sampai
dengan berakhirnya masa manfaat Aset Takberwujud bagi perusahaan.
3.8 Informasi Keuangan Prospektif (Prospective Financial Information/FPI)
adalah informasi keuangan yang didasarkan atas asumsi-asumsi mengenai
peristiwa yang mungkin terjadi pada masa yang akan datang dan tindakan-
tindakan yang akan dilakukan oleh entitas.
3.9 Proyeksi (Projection) adalah Informasi Keuangan Prospektif yang dibuat atas
dasar:
a) Asumsi-asumsi mengenai peristiwa yang akan datang yang belum tentu
terjadi dan tindakan manajemen yang akan diambil seperti perubahan-
perubahan besar dalam kegiatan operasi; dan
b) Gabungan antara estimasi terbaik dan asumsi-asumsi.
3.10 Goodwill adalah aset yang merepresentasikan manfaat ekonomi masa depan
yang berasal dari aset lainnya yang diakuisisi dalam rangka Kombinasi Bisnis
yang tidak dapat diidentifikasi secara individual dan diakui secara terpisah.
3.11 Biaya Pengganti Baru (New Replacement Cost) adalah estimasi biaya untuk
membuat suatu Aset Takberwujud, yang setara dengan Aset Takberwujud
yang membuat objek penilaian berdasarkan harga pasaran setempat pada
Tanggal Penilaian.

282
3.12 Biaya Reproduksi Baru (New Reproduction Cost) adalah estimasi biaya untuk
mereproduksi suatu Aset Takberwujud yang sama atau identik dengan Aset
Takberwujud yang menjadi objek penilaian, berdasarkan harga pasaran
setempat pada Tanggal Penilaian.

4.0 Hubungan dengan Standar Akuntasi


4.1 Penilaian Aset Takberwujud biasa digunakan sebagai dasar pembuatan alokasi
nilai untuk berbagai aset untuk membantu dalam penyusunan kembali laporan
keuangan. Dalam konteks ini, Penilai Aset Takberwujud merefleksikan Nilai
Pasar atas semua komponen dalam neraca bisnis agar sesuai dengan Standar
Akuntansi, sesuai dengan kesepakatan yang menggambarkan pengaruh
perubahan harga.
4.2 PSAK 19 tentang Aset Takberwujud merumuskan perlakuan akuntansi bagi
Aset Takberwujud, membahas kriteria yang harus dipenuhi Aset Takberwujud
untuk apat diakui sebagai aset, menentukan jumlah tercatat dari Aset
Takberwujud, dan mengemukakan persyaratan pengungkapan untuk Aset
Takberwujud.
4.3 Aset Takberwujud dapat diidentifikasi ataupun tidak dapat diidentifikasi. Aset
Takberwujud dapat diidentifikasi jika:
a) Dapat dipisahkan, yaitu dapat dipisahkan atau dibagi dari entitas dan
dijual, dilisensikan, disewakan atau ditukar, baik secara individu maupun
bersama-sama dengan kontrak terkait, aset atau liabilitas yang
teridentifikasi, terlepas dari apakah entitas tersebut bermaksud untuk
melakukannya, atau tidak.
b) Muncul dari hak kontraktual ataupun hak legal, terlepas dari apakah hak-
hak tersebut dapat dipindahkan atau dipisahkan dari entitas ataupun dari
hak serta kewajiban lainnya.

5.0 Penerapan Teknis


5.1 Penilaian Aset Takberwujud diperlukan untuk beberapa kemungkinan
penggunaan, termasuk akuisisi dan penjualan bisnis atau bagian dari bisnis,
penggabungan (merger), penjualan Aset Takberwujud, laporan keuangan dan
sejenisnya.
a) Apabila tujuan penilaian adalah untuk menghasilkan opini Nilai Pasar,
penilai harus menerapkan definisi, proses, dan metodologi yang konsisten
sesuai dengan SPI 101.
b) Apabila diperlukan Dasar Nilai selain Nilai Pasar, Penilai harus secara
jelas mengidentifikasi Dasar Nilai yang terkait, mendefinisikan nilai
tersebut, dan mengambil langkah yang diperlukan untuk memperoleh nilai
dimaksud sesuai dengan SPI 102.
5.2 Jika Penilai mempunyai opini bahwa aspek tertentu dalam suatu penugasan
mengindikasikan adanya penyimpangan dari SPI, maka penyimpangan dan
alasan penyimpangan harus diungkapkan dalam Laporan Penilaian yang
diterbitkan oleh Penilai. Persyaratan penyusunan Laporan Penilaian tersebut
akan mengikuti KEPI dan SPI 105.

283
5.3 Penilai akan mengambil langkah untuk meyakinkan bahwa semua sumber data
dapat diandalkan dan layak untuk digunakan dalam pelaksanaan penilaian.
Pada umumnya, verifikasi lengkap mengenai akurasi dan kelayakan sumber
data sekunder atau tersier yang akan digunakan dalam penilaian adalah diluar
ruang lingkup penilai. Berkaitan dengan hal tersebut, Penilai seharusnya:
a) Melakukan verifikasi atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam
proses penilaian Aset Takberwujud.
b) Melakukan verifikasi bahwa data dan informasi yang diperoleh dari
pemberi tugas dapat dipercaya keakuratannya.
c) Menggunakan Informasi Keuangan Prospektif yang dibuat oleh
manajemen yang telah disesuaikan dengan kondisi pasar yang sejenis dan
sebanding.
d) Melakukan reviu atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran Informasi
Keuangan Prospektif yang telah disesuaikan.
5.4 Persyaratan Pelaporan Penilaian dibahas di SPI 105.
5.5 Meskipun banyak dari pendekatan, metode, dan teknik penilaian Aset
Takberwujud adalah serupa dengan bidang peilaian lain, penilaian Aset
Takberwujud tetap memerlukan pendidikan khusus, pelatihan, keterampilan,
dan pengalaman.
5.6 Lingkup Penugasan Penilaian sesuai dengan SPI 103.
5.7 Klasifikasi Aset Takberwujud, atau hak kepemilikan atas Aset Takberwujud
yang dinilai. Penilai harus melakukan klasifikasi atas Aset Takberwujud yang
mejadi objek penilaian antara lain:
a) Aset Takberwujud terkait dengan pemasaran (marketing related
intangible assets).
Aset Takberwujud yang terkait dengan pemasaran terutama digunakan
pada pemasaran atau promosi produk ataupun jasa. Contohnya meliputi
merek dagang, nama dagang, desain dagang yang unik, nama domain
internet, dan perjanjian untuk tidak bersaing.
b) Aset Takberwujud terkait dengan pelanggan (customer relted intangible
assets)
Aset Takberwujud yang terkait dengan pelanggan atau pemasok muncul
dari hubungan ataupun pengetahuan tentang pelanggan ataupun pemasok.
Ontohnya meliputi perjanjian jasa atau pemasok, perjanjian lisensi atau
royalti, daftar pesanan, perjanjian tenaga kerja dan hubungan pelanggan.
c) Aset Takberwujud terkait dengan seni (artistic related intangible assets).
Aset Takberwujud yang terkait dengan seni muncul dari hak untuk
mendapatkan keuntungan seperti royalti dari oekerjaan seni seperti drama,
buku, film, dan musik, serta muncul juga dari perlindungan hak cipta yang
tidak bersifat kontraktual.
d) Aset Takberwujud terkait kontrak perusahaan (contract related intangible
assets).
e) Aset Takberwujud terkait teknologi (technology related intangible
assets).
Aset Takberwujud yang terkait dengan teknologi muncul dari hak
kontraktual ataupun hak non-kontraktual untuk menggunakan teknologi

284
yang dipatenkan, teknologi yang belum dipatenkan, database, formula,
desain, software, proses atau resep.
f) Aset Takberwujud yang berasal dari proses penelitian dan pengembangan
(In Process Research and Development/IPR&D Intangible Assets).
5.8. Dalam setiap kelas, aset dapat bersifat kontraktual ataupun non-kontraktual.
5.9. Faktor-faktor yang dipertimbangkan oleh Penilai meliputi:
a) Hak-hak, keistimewaan, atau kondisi yang melekat pada hak
kepemilikan.
1. Hak kepemilikan dapat dinyatakan dalam berbagai dokumen legal. Di
dalam yurisdiksi hukum, dokumen ini biasa disebut paten, merek
dagang, cap, pengetahuan, basis data, hak cipta, dan lain sebagainya.
2. Pemilik hak terkait oleh dokumen yang mencatat hak-haknya atas
Aset Takberwujud. Hak-hak dan kondisi-kondisi terdapat dalam
perjanjian atau pertukaran korespondensi, dan hak-hak tersebut dapat
atau tidak dapat dipindahkan kepada pemilik hak yang baru.
b) Sisa umur ekonomis dan/atau umur hukum (masa berlaku) Aset
Takberwujud.
1. Dalam hal digunakan Pendekatan Pendapatan untuk Aset
Takberwujud, maka periode Informasi Keuangan Prospektif harus
sama dengan Sisa Masa Manfaat Aset Takberwujud yang menjadi
objek penilaian.
2. Dalam hal digunakan Pendekatan Pasar, maka periode obje
pembanding adalah sebanding dan sejenis dengan Sisa Masa Manfaat
Aset Takberwujud yang menjadi objek penilaian.
3. Dalam hal digunakan Pendekatan Biaya, maka Sisa Masa Manfaat
digunakan untuk menghitung keusangan dari Aset Takberwujud yang
menjadi objek penilaian.
4. Faktor-faktor yang digunakan dalam mengukur Sisa Masa Manfaat
dari Aset Takberwujud berdasarkan antara lain:
a. Umur hukum (legal life);
Umur hukum berasal dari umur paten, nama dagang (trade
name), merek dagang (trademarks), atau hak cipta (copyright),
yang memberikan perlindungan hukum dari kompetisi.
b. Umur kontrak (contractual life);
Umur kontrak berasal dari umur perjanjian dengan pelanggan,
perjanjian franchise, perjanjian sewa menyewa atau perjanjian
lannya antara pemberi tugas dengan pihak ketiga.
c. Kondisi fisik (physical determinants);
Sisa Masa Manfaat Aset Takberwujud dihitung berdasarkan
kondisi fisik Aset Takberwujud yang merupakan begian yang
tidak terpisahkan dari Aset Takberwujud.
d. Umur ekonomis (economic life);
Umur ekonomis dapat diperoleh melalui:
1) Metode Multiperiod Excess Earnings Method (MEEM); atau
2) Metode konvensi.

285
Dalam hal menggunakan metode MEEM maka Penilai harus
terlebih dahulu untuk menghitung faktor keusangan (decay
factor). Faktor keusangan dapat diperoleh dengan menggunakan
eksponensial total umur dibagi negatif Sisa Masa Manfaat.
Dalam hal menggunakan metode konvensi, maka Penilai harus
mengungkapkan dasar pertimbangan untuk menghasilkan nilai
konvensi antara lain berupa data historis dan data industri.
e. Keusangan fungsi atau teknologi (functional or technological
obsolescence);
Menggunakan analisis siklus hidup (life cycle analysis) dengan
mempertimbangkan perkembangan teknologi dan permintaan
pasar secara historis dan di masa yang akan datang.
f. Analisis Khusus (Analitical).
Penilai dapat menggunakan analisis kuantitatif untuk
menghitung Sisa Masa Manfaat Aset Takberwujud berdasarkan
studi atas pola kemunduran historis yang terkait dengan Aset
Takberwujud sebanding dengan didasarkan atas data-data
sebagai berikut:
1) Jumlah unit tersedia pada setiap awal periode;
2) Jumlah unit yang dihentikan (retirement) untuk setiap
periode; dan
3) Umur dari Aset Takberwujud yang masa berakhirnya
(retire) diketahui.
c) Kapasitas Aset Takberwujud untuk menghasilkan pendapatan.
d) Karakteristik Aset Takberwujud.
Aset Takberwujud khusus didefinisikan dan dideksripsikan oleh
karakteristik seperti kepemilikan, fungsi, posisi pasar dan citra.
Karakteristik ini membedakan Aset Takberwujud satu sama lain.
Karakteristik yang membedakan diilustrasikan pada contoh berikut
ini:
1. Merek makanan dapat dibedakan melalui perbedaan rasa, bahan
baku, dan kualitas.
2. Produk perangkat lunak komputer biasanya akan dibedakan
dengan mengacu pada spesifikasi fungsionalnya.
e) Sifat dan sejarah Aset Takberwujud.
Karena nilai merupakan manfaat dari suatu kepemilikan yang akan
datang, sejarah Aset Takberwujud berguna untuk memberikan
panduan mengenai harapan atas Aset Takberwujud di masa yang akan
datang.
f) Gambaran ekonomi yang dapat mempengaruhi Aset
Takberwujud.
Termasuk keadaan politik dan kebijakan pemerintah. Hal-hal seperti
nilai tukar, inflasi, dan suku bunga dapat mempengaruhi Aset
Takberwujud yang dioperasikan dalam sektor ekonomi secara
berbeda.

286
g) Kondisi dan gambaran masa depan dari industri spesifik yang
dapat mempengaruhi Aset Takberwujud.
h) Nilai Aset Takberwujud dapat juga terkandung dalam aset yang
tak dapat dipisahkan dan biasa disebut Goodwill.
Perlu dicatat bahwa nilai Goodwill dalam konteks ini sama dengan
Goodwill secara akuntansi, dimana keduanya adalah nilai sisa dari
bisnis setelah semua aset berwujud, aset takberwujud, aset kas yang
dapat diidentifikasi, dan disesuaikan untuk kewajiban aktual atau
potensial.
Goodwill merupakan suatu manfaat ekonomi di masa depan yang
timbul dari suatu bisnis, suatu manfaat ekonomi di masa depan yang
timbul dari suatu bisnis atau dari penggunaan sekelompok aset yang
tidak dipisahkan. Definisi Goodwill yang berbeda diterapkan untuk
pelaporan keuangan ataupun rezim pajak yang spesifik. Hal ini
mungkin perlu dipertimbangkan jika penilaian dilakukan dengan
tujuan khusus tertentu di atas.
Contoh dari manfaat yang tercermin dalam Goodwill meliputi:
1. Sinergi spesifik perusahaan setelah penggabungan usaha,
meliputi pengurangan biaya operasi atau timbulnya skala
ekonomi yang tidak tercermin dalam nilai aset lainnya;
2. Peluang pertumbuhan, meliputi perluasan pada pasar yang
berbeda;
3. Sumber daya organisasi, meliputi manfaat yang diperoleh dari
suatu jaringan kerja.
Secara umum, nilai dari goodwill merupakan jumlah yang tersisa
setelah nilai atas semua aset yang berwujud, aset tak berwujud, dan
aset moneter yang dapat diidentifikasi, disesuaikan dengan liabilitas
aktual atau liabilitas potensial, yang telah dikurangi dari nilai suatu
usaha.

5.10. Pendekatan Penilaian Aset Takberwujud


a) Pendekatan Pasar (Market Approach):
Dengan Pendekatan Pasar, nilai dari Aset Takberwujud ditentukan dengan
mengacu kepada aktivitas pasar, misalnya transaksi penawaran yang
mekibatkan aset yang identik atau sejenis.
Sifat heterogen dari Aset Takberwujud menunjukkan bahwa sulit untuk
menemukan data pasar dari transaksi yang melibatkan aset-aset yang
identik. Jika ada, hal ini biasanya berkaitan dengan aset yang serupa, tetapi
tidak identik. Sebagai sebuah alternatif, atau sebagai tambahan,
perbandingan harga dalam transaksi-transaksi yang relevan yang
melibatkan aset yang identik atau serupa melalui analisis transaksi
penjualan mungkin dapat menyediakan data pembanding dalam penilaian,
misalnya dimungkinkan untuk menentukan rasio harga terhadap laba atau
tingkat balikan untuk kelompok Aset Takberwujud yang sejenis.

287
Ketika data harga atau multiple penilaian tersedia, seringkali diperlukan
penyesuaian sehingga merefleksikan perbedaan antara subjek aset yang
dinilai dengan data pasar dari suatu transaksi.
Penyesuaian ini diperlukan untuk merefleksikan perbedaan karakteristik
dari subjek Aset Takberwujud dan aset-aset yang terlibat dalam suatu
transaksi. Penyesuaian tersebut mungkin hanya dapat ditentukan secara
kualitatif dan tidak secara kuantitatif. Hal-hal yang dapat menyebabkan
diperlukannya penyesuaian kualitatif termasuk contoh berikut ini:
1. Merek yang dinilai dapat dianggap memiliki posisi yang lebih
dominan di pasar dibandingkan dengan merek yang merupakan data
transaksi pembanding.
2. Sebuah paten obat yang dinilai mungkin memiliki khasiat yang lebih
besar dan efek samping yang lebih sedikit dibandingkan dengan data
transaksi pembanding.
b) Langkah-langkah dalam melakukan penilaian dengan Pengumpulan
menggunakan Pendekatan Pasar:
1. Pengumpulan dan seleksi data;
2. Klasifikasi data;
3. Verifikasi data;
4. Kuantifikasi dari faktor pengali harga;
5. Penyesuaian dengan faktor pengali harga;
6. Penggunaan dari faktor pengali harga;
7. Rekonsiliasi Indikasi Nilai.
c) Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Dalam hal Penilai menggunakan Pendekatan Pendapatan maka berlaku
ketentuan sebagai berikut:
1. Pendekatan Pendapatan digunakan untuk menentukan nilai Aset
Takberwujud, dengan cara mendiskonto dan/atau
mengkapitalisasikan pendapatan, arus kas, atau penghematan biaya
baik secara aktual atau hipotesis yang akan dihasilkan oleh Aset
Takberwujud yang menjadi objek penilaian dengan menggunakan
tingkat diskonto dan/atau kapitalisasi tertentu.
2. Penilai harus mengunakan Informasi Keuangan Prospektif dari pihak
manajemen dalam Pendekatan Pendapatan.
3. Harus melakukan penyesuaian atas Informasi Keuangan Prospektif
yang diperoleh dari pihak manajemen.
4. Proyeksi keuangan atas Aset Takberwujud yang menjadi objek
penilaian dapat disusun oleh Penilai setelah terlebih dahulu
memperoleh persetujuan dari pihak manajemen.
5. Informasi Keuangan Prospektif digunakan untuk mengestimasi aliran
pendapatan ekonomis Aset Takberwujud yang menjadi objek
penilaian.
6. Tingkat diskonto dan tingkat kapitalisasi yang ditetapkan oleh Penilai
harus diungkapkannya dalam laporan.
7. Dalam Informasi Keuangan Prospektif, Penilai harus:

288
a. Menganalisis laporan keuangan historis pemilik Aset
Takberwujud;
b. Memperhatikan kondisi yang terjadi setelah Tanggal Penilaian
yang dapat mempengaruhi Informasi Keuangan Prospektif; dan
c. Mempertimbangkan pertumbuhan prospektif Aset Takberwujud
yang menjadi objek penilaian.
d. Periode Informasi Keuangan Prospektif harus dilakukan dalam
kurun waktu paling kurang 5 (lima) tahun ke depan, atau
disesuaikan dengan Sisa Masa Manfaat dari Aset Takberwujud
yang menjadi objek penilaian.
e. Jika Sisa Masa Manfaat dari Aset Takberwujud yang mejadi
objek penilaian tidak dapat ditentukan (indefinite), maka harus
meliputi periode tertentu (definite) ditambah kapitalisasi
Informasi Keuangan Prospektif pada periode setelah tahun ke-5
(lima) dan seterusnya. Kapitalisasi dilakukan dengan
menggunakan tingkat diskonto Aset Takberwujud ditambah
dengan persentase retirement ratio.
f. Penilai harus mengungkapkan alasan penetapan Sisa Masa
Manfaat yang tidak dapat ditentukan (indifinite) yang didasarkan
atas bukti pasar dalam laporan penilaian.
g. Penilai dilarang mendasarkan Informasi Keuangan Prospektif
hanya dengan menggunakan tren data historis, namun perlu
mempertimbangkan faktor-faktor lain sebagai berikut:
1) Rasio keuangan;
2) Marjin keuntungan;
3) Pajak;
4) Modal kerja dan belanja modal;
5) Periode Informasi Keuangan Prospektif wajar yang
disesuakan dengan umur objek penilaian; dan
6) Tingkat pertumbuhan prospektif yang mencerminkan Sisa
Masa Manfaat dan keadaan pasar.
h. Metode yang dapat digunakan dalam Pendekatan Pendapatan
adalah sebagai berikut:
1) Metode Penghematan Royalti (Relief-From-Royalty
Method/Royalty Savings Method);
Metode Penghematan Royalti digunakan untuk
menghasilkan nilai Aset Takberwujud dengan
mengkapitalisasi penghematan nilai yang diperoleh dari
pembayaran royalti hipotesis dengan cara memiliki atau
menyewa.
Dengan metode ini, nilai dari Aset Takberwujud ditentukan
dengan mengacu pada nilai pembayaran royalti secara
hipotesis yang dapat dihemat melalui kepemilikan Aset
Takberwujud, dibandingkan dengan jika membayar lisensi
atas Aset Takberwujud kepada pihak ketiga. Pembayaran
royalti secara hipotesis selama umur Aset Takberwujud

289
disesuaikan untuk pajak dan didiskontokan menjadi nilai
kini per tanggal penilaian. Dalam beberapa kasus,
pembayaran royalti dapat meliputi pembayaran awal selain
berdasarkan persentase dari pendapatan atau dari beberapa
parameter keuangan lainnya.
Terdapat dua teknik yang dapat digunakan untuk
menentukan tingkat royalti secara hipotesis.
Yang pertama didasarkan pada tingkat royalti pasar untuk
transaksi sebanding atau sejenis. Sebuah prasyarat untuk
teknik ini adalah keberadaan dari Aset Takberwujud yang
sebanding yang dilisensikan dengan kondisi arm’s length
dan secara regular.
Teknik kedua didasarkan pada pembagian keuntungan yang
secara hipotesis dibayarkan dalam suatu transaksi arm’s
length oleh pemegang lisensi kepada pemilik lisensi untuk
sebuah hak untuk menggunakan Aset Takberwujud, dimana
transaksi dilakukan oleh para pihak yang berminat dan
bersifat suka rela.
Beberapa atau seluruh sumber data penilaian di bawah ini
perlu dipertimbangkan dalam metode penghematan royalti:
 Proyeksi untuk parameter keuangan, misalnya
pendapatan dimana tingkat royalti akan diaplikasikan
sampai akhir sisa masa manfaat dari Aset Takberwujud
termasuk estimasi masa manfaat Aset Takberwujud;
 Tingkat pajak atas penghematan pembayaran royalti
secara hipotesis;
 Biaya pemasaran dan biaya lainnya yang akan
ditanggung oleh pemegang lisensi dalam pemanfaatan
aset;
 Suatu tingkat diskonto yang tepat atau tingkat
kapitalisasi untuk mengubah pembayaran royalti aset
secara hipotesis menjadi nilai kini. Dimana
dimungkinkan untuk menggunakan kedua metode
tersebut, sebagai suatu cross check satu sama lainnya;
 Tingkat royalti dapat sangat beragam di pasar untuk aset
yang serupa. Oleh karena itu, lebih baik jika tolak ukur
data royalti diasumsikan mengacu pada marjin
operasional yang disyaratkan oleh operator tertentu dari
penjualan yang dihasilkan dari penggunaan suatu aset.
2) Metode Laba Premi (Premium Profits Method/Incremental
Income Method);
Metode Laba Premi digunakan untuk menghasilkan nilai
Aset Takberwujud dengan mengkapitalisasi aliran
pendapatan atau arus kas inkremental yang dihasilkan dari
perbandingan usaha yang menggunakan Aset Takberwujud
dengan usaha yang tidak menggunakan Aset Takberwujud

290
dengan menggunakan tingkat diskonto atau tingkat
kapitalisasi tertentu. Hal ini seringkali digunakan ketika
tingkat royalti berdasarkan pasar tidak tersedia atau tidak
cocok.
Untuk menentikan perbedaan di dalam laba yang dapat
dihasilkan, tingkat diskonto yang sesuai diaplikasikan unuk
mengkonversi proyeksi periodik laba inkremental atau arus
kas ke nilai kini atay sebuah multiple kapitalisasi untuk
mengkapitalisasi laba inkremental konstan atau arus kas.
Metode Laba Premi dapat digunakan untuk menilai Aset
Takberwujud, baik yang penggunaannya akan dapat
menghemat biaya dan yang penggunaannya akan
menghasilkan tambahan keuntungan atau arus kas.
3) Metode Pendapatan Berlebih (Excess Earnings Method)
Metode Pendapatan Berlebih digunakan untuk
mengestimasikan nilai Aset Takberwujud dengan
menentukan nilai kini dari arus kas yang akan diterima di
masa yang akan datang yang terkait dengan Aset
Takberwujud dengan menggunakan tingkat diskonto atau
tingkat kapitalisasi sesuai risiko Aset Takberwujud.
Dalam penyusunan Proyeksi, arus kas Aset Takberwujud
yang menjadi objek penilaian merupakan hasil pengurangan
dari arus kas dengan arus kas yang berasal dari kontribusi
aset lain (contributory asset charges) baik berupa aset
berwujud, Aset Takberwujud, dan aset finansial. Hal ini
dilakukan dengan menghitung suatu jumlah beban atau sewa
ekonomis untuk aset pendukung dan mengurangkan jumlah
tersebut dari arus kas.
Untuk mencapai suatu penilaian yang dapat diandalkan
terhadap subjek aset, mungkin diperlukan tambahan
pengurangan yang merefleksikan adanya nilai tambah
dengan pertimbangan bahwa seluruh aset digunakan sebagai
pertimbangan bahwa seluruh aset digunakan sebagai suatu
kesatuan dalam suatu bisnis yang sedang berjalan (going
concern). Hal ini merefleksikan keuntungan dari ars kas
terkait aset tenaga kerja terlatih yang tidak tersedia pada
pembeli aset secara individual.
i. Penilai harus menggunakan tingkat diskonto dengan memenuhi
hal-hal sebagai berikut:
1) Tingkat diskonto yang diterapkan harus sesuai dengan
tingkat risiko atas ketidakpastian pendapatan dari Aset
Takberwujud objek penilaian;
2) Penetapan besaran risiko terhadap Aset Takberwujud
ditetapkan berdasarkan pertimbangan profesional Penilai
dan harus diungkapkan dalam laporan.

291
8. Manfaat Amortisasi Pajak
Dalam banyak rezim pajak, amortisasi dari Aset Takberwujud dapat
diperlakukan sebagai suatu beban dalam menghitung penghasilan
kena pajak. Manfaat amortisasi pajak dapat memiliki pengaruh positif
pada nilai aset. Ketika Pendekatan Pendapatan digunakan, akan perlu
untuk mempertimbangkan dampak dari manfaat pajak yang tersedia
untuk pembeli dan melakukan penyesuaian yang tepat untuk arus kas.
d) Pendekatan Biaya
Dalam hal Penilai menggunakan Pendekatan Biaya maka berlaku
ketentuan sebagai berikut:
1. Penilai dilarang menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Based
Approach) untuk:
Menilai Aset Takberwujud yang potensi layanannya tidak setara
dengan harga perolehan, seperti biaya pengembangan merek atau
judul penerbitan yang sulit untuk ditentukan.
Menilai proyek pengembangan Aset Takberwujud yang berlangsung
bertahun-tahun dan tidak memberikan kontribusi positif pada
pendapatan perusahaan.
Contoh-contoh dari Aset Takberwujud yang mungkin menggunakan
Pendekatan Biaya termasuk hal berikut:
a. Perangkat lunak yang dikembangkan sendiri, dimana harga dari
perangkat lunak dengan kapasitas layanan yang sama atau serupa
kadangkala dapat diperoleh di pasar.
b. Halaman web, dimungkinkan untuk memperkirakan biaya
pembagian situs web;
c. Tenaga kerja terlatih melalui penentuan biaya untuk
pengembangan (perekrutan dan pelatihan) dari tenaga kerja.
e) Pendekatan Biaya hanya dapat diunakan dalam hal memenuhi
persyaratan paling kurang sebagai berikut:
1. Aset Takberwujud tidak memiliki pendapatan yang dapat
diidentifikasi atau tidak secara langsung menghasilkan arus kas;
2. Data pasar pembanding Aset Takberwujud yang layak tidak tersedia;
dan
3. Transaksi terakhir untuk Aset Takberwujud yang setara dan sejenis
tidak cukup memadai untuk mendukung Pendekatan Pasar
a. Prosedur yang harus dilakukan dalam penilaian Aset
Takberwujud dengan menggunakan Pendekatan Biaya,
adalah:
1) Menentukan estimasi biaya yang akan digunakan, yaitu:
 Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New); atau
 Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New).
2) Menghitung besarnya estimasi biaya yang telah ditentukan
dari Aset Takberwujud;
3) Menghitung jumlah keusangan dari Aset Takberwujud yang
disesuaikan dengan Sisa Masa Manfaat;

292
4) Mengurangkan besarnya estimasi biaya dengan jumlah
keusangan.
b. Penggunaan Biaya Reproduksi Baru harus memenuhi
kriteria sebagai berikut:
1) Merupakan estimasi biaya untuk membangun, dengan harga
pada Tanggal Penilaian, duplikat atau replika yang serupa
dengan Aset Takberwujud yang menjadi objek penilaian;
2) Menggunakan bahan baku, standar produksi, desain, layout,
dan kualitas tenaga kerja yang sama dengan Aset
Takberwujud yang menjadi objek penilaian; dan
3) Termasuk semua kekurangan, kelebihan, dan keusangan
yang dapat dikembalikan fungsinya.
c. Biaya Pengganti Baru harus memenuhi kriteria sebagai
berikut:
1) Merupakan estimasi biay untuk membangun, dengan harga
pada Tanggal Penilaian, Aset Takberwujud dengan utilitas
yang ekuivalen dengan Aset Takberwujud yang menjadi
objek penilaian;
2) Menggunakan bahan baku, standar produksi, desai, layout,
kualitas tenaga kerja yang modern;
3) Tidak termausk semua kekurangan, kelebihan, dan
keusangan yang dapat dikembalikan fungsinya.
d. Bentuk keusangan yang dapat dimasukkan dalam
Pendekatan Biaya Aset Takberwujud adalah:
1) Keusangan fungsional
Keusangan fungsional disebabkan oleh faktor-faktor internal
Aset Takberwujud, antara lain:
 Perubahan regulasi atau peraturan perundang-undangan
yang berlaku;
 Peningkatan persaingan;
 Perubahan permintaan dan ekspektasi pasar;
 Peningkatan efisiensi dari peralatan baru;
 Harga peralatan baru yang lebih murah;
 Peningkatan fungsional dari peralatan baru;
 Aset Takberwujud tidak berfungsi seperti yang
diharapkan.
2) Keusangan teknologi
Keusangan teknologi merupakan penurunan nilai Aset
Takberwujud karena:
 Kapasitas Aset Takberwujud baru yang lebih tinggi dari
Aset Takberwujud lama;
 Fungsi-fungsi teknis yang berubah;
 Ketertinggalan teknologi.
3) Keusangan ekonomis
Keusangan ekonomis disebabkan oleh faktor-faktor
eksternal, antara lain:

293
 Perubahan dalam tingkat persaingan;
 Perubahan lokasi yang tidak sesuai dengan kontrak yang
mendasari Aset Takberwujud;
 Perubahan regulasi atau peraturan perundang-undangan
yang berlaku (regulatory and legislative changes);
 Perubahan kondisi sosial dan ekonomi;
 Masa penggunaan Aset Takberwujud;
 Isu lingkungan hidup; dan
 Industri dimana Aset Takberwujud tersebut digunakan.
e. Penilai harus menguraikan alasan penggunaan bentuk
keusangan dalam laporan penilaian.
f. Penentuan Biaya Reproduksi Baru dan Biaya Pengganti
Baru harus memperhatikan hal-hal sebagai berikut:
1) Biaya pengembangan atau pembelian Aset Takberwujud
yang serupa (replika) yang memiliki produktivitas dan
potensi jasa yang sama;
2) Biaya pengembangan atau pembelian Aset Takberwujud
yang sejenis yang memiliki produktivitas dan potensi jasa
yang sama atau sejenis;
3) Kemungkinan pengurangan pajak atas biaya tertentu yang
digunakan untuk mengganti Aset Takberwujud;
4) Dalam hal biaya pengembangan atau pembelian Aset
Takberwujud merupakan yang sejenis tapi tidak persis sama,
Penilai harus melakukan penyesuaian antara lain amortisasi
agar biaya tersebut mencerminkan karakteristik dari Aset
Takberwujud yang menjadi objek penilaian; dan
5) Penilai harus menguraikan penyesuaian atas amortisasi
dalam laporan penilaian.
g. Dalam penerapan Pendekatan Biaya, biaya setiap komponen
dalam penciptaan sebuah aset, termasuk keuntungan
pengembang harus diperkirakan menggunakan
pengetahuan yang dimiliki pada tanggal penilaian.
5.11. Proses Rekonsiliasi
a) Kesimpulan nilai didasarkan pada:
1. Definisi nilai; dan
2. Semua informasi yang relevan pada tanggal penilaian yang
diperlukan dalam kaitannya dengan ruang lingkup penugasan.
b) Kesimpulan nilai juga didasarkan pada indikasi nilai dari berbagai
pendekatan penilaian yang digunakan jika menggunakan lebih dari
satu pendekatan.
1.0 Pemilihan terhadap dan keyakinan pada pendekatan, metode, dan
prosedur yang sesuai adalah tergantung pada pertimbangan Penilai
yang harus diungkapkan dalam laporan; dan
2.0 Penilai harus menggunakan pertimbangannya ketika mengestimasi
bobot relatif untuk setiap estimasi indikasi nilai yang dihasilkan
dalam proses penilaian. Penilai harus memberikan pertimbangan

294
yang rasional dalam menentukan metode penilaian yang digunakan
dan bobot tertimbang atas metode tersebut dalam mencapai
kesimpulan nilai yang direkonsiliasi.
3.0 Karena sifat yang heterogen dari Aset Takberwujud seringkali lebih
dibutuhkan untuk mempertimbangkan penggunaan pendekatan dan
metode penilaian yang berbeda jika dibandingkan dengan penilaian
untuk kategori aset lainnya.

6.0 Syarat Pengungkapan


Persyaratan untuk Pelaporan Penilaian harus merujuk kepada SPI 105 – Pelaporan
Penilaian.

7.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku


7.0. Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 320 – Penilaian Aset Takberwujud.
7.1. SPI 320 ini ditetapkan pada tanggal 1 Juli 2015 dan mulai berlaku secara
efektif pada tanggal 1 Januari 2016.

295
Standar Penilaian Indonesia 330
(SPI 330)
Penilaian Bisnis
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam
Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1 Standar Penilaian Indonesia (SPI) ini diterapkan agar Penilaian Bisnis
dilaksanakan oleh para penilai dengan lebih konsisten dan lebih bermutu
sehingga bermanfaat bagi pengguna jasa penilaian.
1.2 Penilaian Bisnis biasanya dilakukan menggunakan Nilai Pasar sebagai Dasar
Nilai dengan menerapkan SPI 101. Sedangkan untuk penerapan Dasar Nilai
selain Nilai Pasar harus diberikan penjelasan yang memadai sesuai dengan SPI
102.
1.3 Secara umum, Penilaian Bisnis menerapkan konsep, proses dan metode yang
biasa digunakan untuk penilaian-penilaian lainnya. Beberapa istilah mungkin
bisa memiliki arti atau penggunaan yang berbeda dan perlu penjelasan apabila
digunakan. Beberapa definisi penting yang digunakan dalam Penilaian Bisnis
dikemukakan dalam standar ini.
1.4 Penilai dan pengguna jasa penilaian hendaknya berhati-hati dalam
membedakan antara nilai suatu entitas, nilai sebuah aset yang dimiliki oleh
suatu entitas, dan berbagai kemungkinan penerapan bisnis atau pertimbangan
untuk Bisnis yang Berjalan yang diperhitungkan dalam penilaian hak atas Real
Properti. Sebagai contoh adalah penilaian Properti dengan Bisnis Khusus
(Lihat Jenis Properti butir 4.3.b)).

2.0 Ruang Lingkup


2.1 Standar ini dimaksudkan untuk membantu dalam rangka penyusunan maupun
penggunaan Penilaian Bisnis.
2.2 Ruang lingkup Standar ini mencakup :
a) Penilaian Entitas (Enterprise Value);
b) Penialain Ekuitas (Equity Value);
c) Penilaian kerugian ekonomis yang diakibatkan oleh suatu kejadian atau
peristiwa tertentu (economic damage).
2.3 Sebagai tambahan terhadap hal-hal yang umum terdapat pada standar lainnya
dalam SPI, standar ini memuat pembahasan yang lebih luas mengenai proses
Penilaian Bisnis, termasuk berbagai hal yang biasanya terkait dalam Penilaian
Bisnis dan memberikan dasar perbandingan dengan jenis penilaian lainnya,

296
dimana pembahasan dalam Standar Teknis atau SPI ini bersifat mengikat atau
membatasi.
2.4 Karena prinsip-prinsip Dasar Nilai, SPI dan standar lainnya juga dapat
diterapkan dalam Penilaian Bisnis. Standar ini hendaknya dipahami dan
diterapkan secara bersama-sama dengan bagian lain dari SPI.

3.0 Definisi
3.1 Arus Kas Bersih (AKB) adalah jumlah kas yang :
a) Tersedia setelah terpenuhinya kebutuhan kas untuk kegiatan operasional;
b) Merupakan arus kas yang tersedia bagi penyedia modal (utang dan
ekuitas); dan
c) Telah bebas dari kewajiban untuk mempertahankan operasi saat ini
(current operation) dan untuk mengantisipasi pertumbuhan perusahaan.
3.2 Arus Kas Bersih untuk Ekuitas (Free Cash Flow to Equity or Equity Net Cash
Flow); Laba bersih setelah pajak, ditambah dengan depresiasi dan komponen
bukan kas lainnya, dikurangi atau ditambah perubahan modal kerja, dikurangi
pengeluaran barang modal (capital expenditure), dikurangi/ditambah
perubahan pokok pinjaman.
3.3 Arus Kas Bersih untuk Modal Investasi (Free Cash Flow to the Firm or
Invested Capital Net Cash Flow); Laba bersih setelah pajak, ditambah dengan
depresiasi dan komponen bukan kas lainnya, ditambah dengan pembayaran
bunga bebas pajak, dikurangi atau ditambah perubahan modal kerja, dikurangi
pengeluaran barang modal (capital expenditure).
3.4 Business Interest adalah kepemilikan dalam perusahaan yang antara lain
meliputi penyertaan dalam perusahaan, surat berharga, aset keuangan
(financial assets) lainnya dan Aset Tak Berwujud (Intangible Assets).
3.5 Modal Investasi (Invested Capital) adalah jumlah utang berbunga (interest
bearing debt) dan ekuitas pada suatu perusahaan.
3.6 Diskon Tanpa Pengendalian (Discount For Lack of Control) adalah suatu
jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya tingkat pengendalian atas Objek
Penilaian.
3.7 Diskon Likuiditas Pasar (Discount For Lack of Marketability) adalah suatu
jumlah atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu
ekuitas sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas dari Objek Penilaian.
3.8 Faktor Kapitalisasi adalah semua jenis rasio yang digunakan untuk
mengkonversi pendapatan menjadi suatu nilai.
3.9 Goodwill adalah aset yang merepresentasikan manfaat ekonomi masa depan
yang berasal dari bisnis atau kelompok aset lainnya yang diakuisisi dalam

297
rangka kombinasi bisnis yang tidak dapat diidentifikasi secara individual dan
diakui secara terpisah.
3.10 Kelangsungan Usaha (Going Concern) adalah :
a) Suatu kondisi yang mencerminkan usaha yang sedang beroperasi atau
sekurang-kurangnya dalam proses konstruksi; atau
b) Suatu premis dalam penilaian, dimana Penilai menganggap suatu
perusahaan akan terus melanjutkan operasinya secara berkelanjutan.
3.11 Kapitalisasi adalah :
a) Pengkonversian Arus Kas Bersih (AKB) atau penghasilan bersih lain, baik
yang bersifat aktual maupun perkiraan, selama periode tertentu yang
ekuivalen dengan nilai aset pada suatu tanggal tertentu; atau
b) Pengakuan atas suatu pengeluaran barang modal (capital expenditure).
3.12 Modal Kerja Bersih adalah selisih jumlah aset lancar dikurangi liabilitas
lancar.
3.13 Nilai Aset Bersih (Net Asset Value) adalah total Nilai Pasar aset dikurangi total
Nilai Pasar liabilitas.
3.14 Nilai Buku Aset Tetap adalah hasil Kapitalisasi atas biaya perolehan aset,
dikurangi akumulasi depresiasi, deplesi, sebagaimana yang tercatat dalam
laporan posisi keuangan.
3.15 Nilai Buku Ekuitas/Nilai Buku adalah selisih antara total aset dikurangi
dengan total liabilitas dari perusahaan sebagaimana tercatat dalam laporan
posisi keuangan.
3.16 Nilai Buku Disesuaikan adalah Nilai Buku yang dihasilkan setelah dilakukan
penyesuaian (normalisasi) terhadap nilai dari satu atau lebih aset atau liabilitas.
3.17 Nilai Entitas (enterprise value) adalah Nilai Ekuitas dalam bisnis ditambah
nilai utang atau kewajiban utang terkait, dikurangi kas atau setara kas yang
tersedia untuk memenuhi liabilitas yang ada.
3.18 Nilai Ekuitas adalah nilai bisnis bagi semua pemegang saham.
3.19 Kendali/Pengendalian adalah kemampuan untuk mengatur pengelolaan dan
kebijakan suatu entitas.
3.20 Objek Penilaian dapat merupakan aset, liabilitas, entitas, ekuitas, kepentingan
dan/atau kerugian ekonomis yang dinilai.
3.21 Perusahaan Induk Investasi (Investment Holding Company) adalah suatu
perusahaan yang sebagian besar pendapatannya berasal dari penyertaan pada
perusahaan-perusahaan lain.

298
3.22 Perusahaan Induk Operasional (Operating Holding Company) adalah suatu
perusahaan yang pendapatannya berasal dari penyertaan pada perusahaan lain
dan kegiatan usahanya.
3.23 Premi Kendali (Control Premium) adalah suatu jumlah atau persentase tertentu
yang merupakan penambah dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari
tingkat pengendalian atas Objek Penilaian.
3.24 Rasio Penilaian (Valuation Multiple) adalah faktor dimana nilai atau harga
sebagai pembilang (numerator) dan data keuangan, operasional, atau data fisik
sebagai penyebut (denominator).

4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi


4.1 Penilaian bisnis biasa digunakan sebagai pengakuan awal dan/atau pengukuran
aset dan/atau liabilitas di dalam laporan keuangan.
4.2 Dalam konteks ini, Penilai seharusnya menggambarkan Nilai Pasar komponen
dalam laporan posisi keuangan untuk memenuhi Standar Akuntansi, dengan
memperhatikan kesepakatan yang menggambarkan pengaruh perubahan nilai.
Dalam beberapa kasus, Penilaian Bisnis menyediakan dasar untuk
memperkirakan penurunan nilai aset.

5.0 Penerapan Teknis


5.1 Sebuah bisnis adalah sebuah kegiatan komersial, industrial, jasa atau investasi.
Sebuah kegiatan penilaian Bisnis dapat dilakukan untuk seluruh atau sebagian
kegiatan dari suatu entitas. Penting untuk membedakan antara nilai dari suatu
entitas bisnis dan nilai dari aset individual atau liabilitas dari entitas tersebut.
Jika tujuan penilaian memerlukan aset individual atau liabilitas harus dinilai
dimana aset-aset tersebut dapat dipisahkan dari bisnis dan mampu dialihkan
secara independen, maka aset atau liabilitas tersebut harus dinilai secara
terpisah dan tidak dinilai secara proporsional sebagai bagian dari bisnis secara
keseluruhan. Sebelum melakukan penilaian bisnis, penting untuk menetapkan
apakah penilaian tersebut adalah untuk entitas bisnis secara keseluruhan,
saham atau kepemilikan saham pada suatu entitas, kegiatan usaha yang
tertentu dari entitas, ataukah aset atau liabilitas yang tertentu dari entitas.
5.2 Penilaian Bisnis mungkin diperlukan untuk sejumlah kegunaan, termasuk
akuisisi dan penjualan, penggabungan, penilaian kepemilikan pemegang
saham, dan sejenisnya.
5.3 Apabila tujuan penilaian memerlukan perkiraan Nilai Pasar, penilai akan
mengaplikasikan definisi, proses, dan metode yang konsisten dengan
persyaratan dalam SPI 101.
5.4 Ketika penugasan memerlukan Dasar Nilai selain Nilai Pasar, Penilai akan
mengidentifikasikan secara jelas jenis nilai yang terkait, mendefinisikan nilai,

299
dan mengambil langkah-langkah yang diperlukan untuk memperoleh nilai
dimaksud sesuai dengan SPI 102.
5.5 Jika Penilai mempunyai opini bahwa aspek tertentu dalam suatu penugasan
mengindikasikan adanya penyimpangan dari SPI ini, maka penyimpangan dan
dasar penyimpangan harus diungkapkan Laporan Penilaian yang diterbitkan
oleh Penilai. Persyaratan penyusunan Laporan Penilaian tersebut akan
mengikuti KEPI dan SPI 105.
5.6 Meskipun banyak prinsip, metode, dan teknik Penilaian Bisnis sejenis dengan
bidang penilaian lainnya, Penilaian Bisnis memerlukan pendidikan khusus,
pelatihan, ketrampilan dan pengalaman. Penilai dan tim penugasan penilaian
professional harus memiliki kualifikasi, kompetensi, dan keahlian sesuai
dengan spesialisasi industri yang terkait dengan Objek Penilaian.
Bagan Proses Penilaian
LINGKUP PENUGASAN
DEFINISI PENUGASAN/IDENTIFIKASI MASALAH
Identifikasi
Pemberi Penentuan Identifikasi Asumsi &
Penentuan Tanggal
Tugas & Tujuan Objek Kondisi
Dasar Nilai Penilaian
Pengguna Penilaian Penilaian Pembatas
Laporan

IMPLEMENTASI
PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA
Data Makro Ekonomi dan Data Perusahaan
Data Perusahaan
Industri Pembanding

UJI TUNTAS PENILAIAN


Analisis Informasi Analisis Analisis
Analisis Makro
Umum Penyesuaian Kewajaran
Ekonomi & Industri
Perusahaan Laporan Keuangan Proyeksi

PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan Pasar Pendekatan Pendapatan Pendekatan Aset

REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR

PELAPORAN PENILAIAN

5.7 Bagan di atas mengilustrasikan Proses Penilaian Bisnis yang secara umum
ditetapkan. Proses tersebut merefleksikan KPUP, dan untuk memberikan

300
kesimpulan atas nilai yang dihasilkan dapat saja tidak mengikuti setiap
langkah dalam proses tersebut. Walaupun proses ini dapat digunakan baik
untuk Nilai Pasar (SPI 101) atau nilai selain Nilai Pasar (SPI 102), penerapan
Nilai Pasar membutuhkan pertimbangan penilaian berdasarkan data dan
asumsi pasar.
5.8 Faktor yang dipertimbangkan oleh Penilai dalam Penilaian Bisnis mencakup :
a) Karakteristik dan sejarah bisnis. Karena nilai merupakan manfaat dari
suatu kepemilikan yang akan datang, sejarah bisnis berguna untuk
memberikan panduan untuk harapan bisnis di masa yang akan datang.
b) Gambaran ekonomi yang dapat mempengaruhi bisnis, termasuk keadaan
politik dan kebijakan pemerintah. Hal-hal seperti nilai tukar, inflasi, dan
suku bunga mungkin mempengaruhi bisnis yang beroperasi dalam sektor
yang berbeda dalam situasi ekonomi yang sangat berbeda.
c) Kondisi dan gambaran masa depan dari industri spesifik yang dapat
mempengaruhi bisnis.
d) Laporan keuangan dan kondisi keuangan suatu bisnis.
e) Laba dan kapasitas/kemampuan membayar deviden dari sebuah bisnis.
f) Identifikasi adanya nilai aset takberwujud yang signifikan.
g) Transaksi sebelumnya atas hak kepemilikan bisnis tersebut.
h) Ukuran tingkat pengendalian dari Objek Penilaian.
i) Data pasar lainnya, seperti tingkat pengembalian pada investasi
alternative, keuntungan sebagai pengendali, kerugian karena kurangnya
likuiditas, dan lain-lain.
j) Harga pasar dari barang yang diperdagangkan kepada umum atau
kepemilikan atas suatu kemitraan, harga perolehan untuk kepemilikan
suatu bisnis atau perjanjian kerjasama bisnis dengan jaringan bisnis yang
sama atau sejenis.
k) Setiap informasi relevan lainnya yang dipercaya oleh Penilai.
5.9 Bisnis yang Berjalan mempunyai beberapa arti dalam akuntansi dan penilaian.
Dalam beberapa konteks, Bisnis yang Berjalan sebagai premis dimana Penilai
dan akuntan mempertimbangkan bahwa perusahaan merupakan suatu entitas
yang telah berdiri dan akan terus beroperasi selamanya.
Premis Bisnis yang Berjalan sebagai alternatif untuk premis likuidasi.
Pengeluaran yang berhubungan dengan likuidasi (imbalan jasa penjualan,
komisi, pajak, biaya penutupan lainnya, biaya administrasi selama penutupan,
dan kerugian nilai dalam persediaan) juga diperhitungkan dan dikurangkan
dari estimasi nilai bisnis.

301
5.10 Penilai perlu mempertimbangkan Hak, kemudahan, atau kondisi yang melekat
pada kepemilikan, apakah dalam bentuk perusahaan, kemitraan atau
perorangan.
5.11 Kepentingan non-pengendali mungkin memiliki nilai yang lebih rendah
dibandingkan kepentingan pengendali. Kepemilikan Kepentingan mayorit