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PnrunmrnicnruA DE Avnlúos, S.A.
FuNd¡d¡ r¡¿
'1982
-
Panamá, 02 de Octubre de 2009

Señores
GRUPO LANC PANAMÁ. S.A.
Ciudad

ATENCIÓN: MARíA GISELA ROMERO DE CELIS

N/Ref.: PJLC32,87012,009

Estimados señores:

Adjunto el Informe de Inspección y Avalúo realizado a un local comercial de

propiedad horizontal identificado como el No.209 localizado en el Centro Comercial
Bay Mall, correspondiente a la Finca No.31999 PH, Rollo 3956, Documento 1,
propiedad de GRUPO LANC PANAMÁ, S.A , ubicado en la Avenida Balboa,
Corregimiento de Bella Vista de esta ctudad.
Para su referencia, Panamericana de Avalúos, S.A. en su permanente interés por
ofrecer un producto de la más alta calidad, así como mantenerse a la vanguardia del
mercado, le ofrece obtener las copias que desee del presente informe por un periodo
de 30 días. Para ello, sólo tiene que entrar a nuestro portal
www.panamericanadeavaluos.com y coloque la siguiente información:
Usuario: 32870
Contraseña. GL15644

Le agradecemos el habernos escogido y nos ponemos a su disposición para aclarar

cualquier duda que puedan tener en cuanto al contenido del presente informe.
Atentamente,
RICANA DE AVALÚ

lliam R.
residente

ys/ec "'/

Adj./ Lo indicado

Tets.: (507)223-5585 i 269-1150 Fax: (507) 264-7472. Apartado 0819-09385 Panamá, Rep. de Panamá
. www.oanamericanadeavaluos com
 lnforme de Inspección y Avalúo
Panamá, 02 de Octubre de 2009
Avalúo No. pJLC32.870t2,009
Señores: GRUPO LANC pRt¡AfVlÁ, S.A.
Atención: fVl¡nin ctSELA ROMERO DE CELTS
En atención a su atenta solicitud, para que efectuemos la Inspección y el Avalúo de la Propiedad que
consiste en: Un local comercial de propiedad horizontal identificado como el No.209
localizado en el Centro Comercial Bay Mall.
Tenemos el gusto de presentarle el siguiente informe.
NOMBRE DEL PROPIETARIO GRUPO LANC PANAMÁ, S.A.
REGISTRO: FINCA(S) 31999 PH Rollo 3956 Documento 1

SECCIÓN DE LA PROPIEDAD, PROVINCIA DE panamá

UBICACION.
El Centro Comercial Bay Mall está situado en la Avenida Balboa, Corregimiento de Bella
Vista de esta ciudad.
(VER ANEXO No.l)
DESCRIPCION DEL TERRENO:
El terreno del Centro Comercial Bay Mall es de forma rectangular y topografía
mayormente plana. Ocupa un área de 4,027.6090m' antes de su incorporación al Régimen
de Propiedad Horizontal.
DESCRIPCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN:
(VER ANEXO No.2)
REPORTE AMBIENTAL Y DE RIESGO: (VER ANEXO No. 2-A)
ESTADO DE LA PROPIEDAD Bueno
VALOR REGISTRADO B/. 68.000.00 Valor de Venta FECHA 5 Jun. 2008

CARACTERISTICAS DEL VECI NDARIO

Calles/Acceso: {
Hormiqón Adoquines Tierra / Piedra Suelta
Asfalto- Vereda Servidumbre

Facilidades: ,/ Alcantarillado Sanitario Planta de Tratamiento r/ Alumbrado Público

,/ Alcantarillado Pluvial / Teléfono / Tendido Eléctrico
Tanque Sé¡rtico ./ Acueducto / Aceras
Electricidad Soterrada Cableado Estructurado

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S
SJ
Pn¡,rnmrnicnxn or Avnlúos, S.A.
Edificio Plaza 50, 3er Piso, Oficina 6
Z,- Apartado Postal 0819-09385 Panamá, Rep. de Panamá
rers:(507)223-5585:ffi:H:IjÍ;(507)264-7472
 VALOR DE RECONSTRUCCIÓN
(MÉTODO DE COSTO)
TERRENO
(0.69%) (.) 27.7905m' a Bl. 3,500.000/m'z Bt 97,266.75
VALOR DE RECONSTRUCCIÓN
(-) 51 7800 m' a Bl. 975 000 Bl 50,485.50
Menos Depreciación 26.25% Bt ( 13,252 44)
VALOR NETO DE MEJORAS Bt 37,233.06
BIENES ANEJOS
VALOR FiSICO ACTUAL B/. 134,499.81
(-) El Valor del terreno ha sido estimada tomando en consideración el área inscrita con que cuenta la finca madre antes de su
incorporación al Régimen de Propiedad Horizontal (4,027.6090m'), multiplicado por el porcentaje de participación asignado
(0.69%). De igual forma el valor por m2 en la construcción además de las mejoras incluye su incidencia sobre las áreas comunes,
un estacionamiento, intereses bancarios v utilidad del contratista.

VALOR SOBRE LA RENTA

(MÉToDo DE cAplrAllzActÓN DE RENTA)

Probable Entrada Bruta Mensual Bl. 1.035.00 (")

Anual
Entrada Bruta 12,420.00 Bl.
Menos Gastos Aproximados 2,173.50 Bl. 17 .50o/o

Renta Neta Anual Bl. 10.246.50

Calculada al 9.50 % neto sobre la inversión
VALOR SOBRE LA RENTA B/. 107.857.89
(*) Hacemos la observación que la Probable Entrada Bruta Mensual ha sido estimada considerando los valores actuales del
mercado a razón de B/.20.00/m2. Por ello, cualquier diferencia o variaoón en este valor podría tener un impacto en tos
resultados obtenidos. Asimismo en los eastos se ha considerado un 7 .5% de factor de desocu

VALOR DE LA PROPIEDAD ( Según Método Comparativo )

B/. 1 13.500.00

VALOR ACTUAL (ESTTMADO) DEL MERCADO BI. l2o.ooo.oo

La(s) fincas 31999 PH se encuentra(n) libre(s) de gravamen(es) Sí Están Hipotecada(s) |rle

con Anticresis No a favor de LIBRE DE GRAVÁMENES
por la suma de B/. 0.00 con fecha de
inscrita en el Rollo Ficha Documento

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Pnrunmrnicnrun or Avnlúos, S.A.
Edificio Plaza 50, 3er Piso, Oficina 6
Z,- Apartado Postal 08'19-09385 Panamá, Rep. de Panamá
rels.:(507)223-55851rr,.."r;:n:ijXto(507)264-7472
 uÉrooo coMPARATrvo
Propiedad Avaluada Local No 209 localizado en el Centro Comercial Bay Mall
Dirección. Avenida Balboa
Estado Físico: Bueno
Area de Construcción 51 78m'
Estacionamientos. Uno
Características Comparable No. I Comparable No.2 Comparable No.3
Propiedad Centro Comercial Bay Edrf Balboa Plaza, Local Edif Royal Center, Local
Mall, Local No.215 No 3'14, Segunda Planta 600-8, Torre A, Sección
B
Dirección Avenida Balboa Avenida Balboa Calle 53-Este, Urb,
Marbella
Estado Fisico Bueno Bueno Bueno

Área de Construcción 99.00m' 38 64m' 57.00m'

Estacionamiento Cuatro Uno Uno

Fuente Avalúo 2008 Avalúo 2009 Avalúo 2009

Valor de Mercado B/.225,000.00 B/.80,000.00 B/.135,000 00
Valor Neto de Mercado 8t.2,272 ]]tm', B.t.2,070.00tm, 81.2,368.Q01m'

Los factores de homogeneización son determinantes para que el método comparativo tenga una aplicación científica. Los
mismos corresponden hacer homogéneo o equivalente la propiedad comparable. Por ello, para efectos del presente
informe han sido considerados tomando en cuenta las principales características que un potencial comprador o vendedor
consideraria v su estimación corresponde a las condrciones actuales del mercado.
actores Homoqeneización Homogeneización Homoqenerzacron
Factor Aiuste Factor Aiuste Factor Aiuste
Factor de Ubicación 100 2,272.00 100 2,070.00 100 2,368.00
Influencia de las Áreas 1.00 2,272 00 1.05 2,173.50 1.00 2,368.00
Comunes
Factor por Estacionam ientos 090 2.044.80 0.95 2,464.83 100 2,368.00
por m2
Influencia de la Fuente '1.05 2.147.04 1.00 2.064 83 1.00 2.368.00
Valores Ajustados f=Tnnq t ,,064€tl I
-ffi Z.JOO.UU

VALOR DE LA PROPIEDAD ( Según Método Comparativo ) B/. 113,500.00

Considerando que el Valor Neto ( promedio) de acuerdo al Método Comparativo se estima en B/. 2,193.00/m', el Valor de la
Propiedad ( Según Metodo Comparativo) es B/. 113,500.00.

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S Pn¡umrnicnrun or Avnlúos, S.A.

V' Apartado F3ll3,"'!''X1?33¿3fi^':*f[?f06" pun","e
Tels.: (507) 223-5585 | 269-1150 Fax: (507) 2U-7472
www. oanamericanadeavaluos.com
OBSERVACIONES
Nota I Análisis Comparativo
Hacemos la observación que en vista del evidente crecimiento que viene experimentando el mercado inmobiliario
como consecuencta de la (creciente) demanda por parte de la población de extranleros que han tomado a
Panamá como destino para su jubrlación, asÍ como inversionistas tanto locales como extranJeros que han decidido
participar activamente en el desarrollo inmobilrano el mercado viene experimentando una significativa
especulación en los valores de propiedades, lo que obvramente ha provocado un alza signrficattva en los valores
tradicionales del mercado

Por ello, resulta de partrcular importancia destacar que este incremento aún cuando para muchos es considerado
como un factor especulativo, el mismo es la única forma en que podríamos validar los valores de venta y/o valores
comparativos que se están dando actualmente en el mercado. Por ello, aún cuando mantenemos reservas sobre
la tendencia que seguirá el mercado a mediano plazo, no podemos desvirtuar la realidad actual del mismo.

Lo indicado en los últimos meses ha tenido un impacto sin precedentes en el área metropolitana de la ciudad de
Panamá (asicomo en algunos sectores del litoral pacífico), particularmente en sectores como el Casco Viejo, San
Francisco, Bella Vrsta, Punta Pacífrca, Costa del Este y la Avenida Balboa en donde recientemente se han
registrado transacciones de compra-venta a valores que no guardan relación alguna con transacciones
trad icionales previamente registradas

En consecuencia, en virtud de lo indicado, no podemos descartar la posibilrdad de que se presente un ajuste o

estabilización en los valores actuales del mercado, provocando que los hoy obtenidos pudieran vanal
dramáticamente a corto o mediano plazo, (particularmente para el mercado secundario), situación que debe ser
ponderada en cada caso en función del riesgo de exposición que puedan tener las entldades financieras.

Nota 2 Venta Rápida

Es nuestra opinión que elValordeVenta Rápida puede estimarse en B/'105,000.00.

Nota 3 Año de Construcción

La propiedad fue construida en el año de 1994. Porello, su gasto de depreciación ha sido estimado de acuerdo a
los parámetros tradicionales de 1oA por edad y 0 75% por deterioro físico

Nota 4 Fecha de lnspección y Aplicación

Hacemos la observación que la visita de inspección a la propiedad avaluada y la fecha de aplicación del presente
informe corresponden al mes de octubre del presente año.

Nota 5 Código de Ubicación y Plano Catastral

De acuerdo al Registro Público, el Codigo de Ubicación de la finca en referencia es 8706 y el No. de Plano
Catastral no consta.

Nota G póliza de Seguros

Parala contratación de la póliza de seguro contra incendio sugerimos los siguientes limites:

A- Valor de Reconstrucción: B/ 41.400.00

B- Valor Físico Actual B/.32,100.00

Hacemos la observación que para el caso de propiedades inscritos al régimen de propiedad horizontal (PH) los
valores señalados han sido estimados tomando en consideración únicamente el área cerrada inscr¡ta de la
propiedad excluyendo evidentemente su incidencia en el terreno así como su participacion de las áreas¡7 equipos
de uso común. ,y
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PnNnmrnicnr.rn or Avnluos,
Edificio Plaza 50, 3er Piso, Oficina 6
S.A. ,',-
Z, Apartado Postal 0819-09385 Panamá, Rep. de Panamá
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Nota 7 Normas de Desarrollo Urbano
RM3 RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR: Edificios multifamilrares, viviendas bifamiliares, casas de hrlera y sus usos
complementarios, edificios docentes, religiosos, institucionales, culturales, filantrópicos, asistenciales, locales
comerclales en planta baja. Densidad neta hasta 1500 personas/hectárea.
C2 COMERCIAL URBANO Instalaciones comerciales en general. Además el uso residencial multifamiliar
independiente o combinado con comercio de acuerdo a la densidad y a las caracteristicas del área y sus usos
complementarios También usos industriales que no constituyan peligro o per¡udtquen el carácter del área

Nota I Nota Especial

El valor del terreno ha sido estimado considerando su mejor y más intenso uso de acuerdo a su zonificación
actual. Por ello, cualqurer cambio en ésta podrÍa tener un impacto en el valor obtenido.

Nota 9 MedidasyLinderos
Medidas
Partiendo del punto ubicado más al Norte y con dirección Sur, se mide una distancia de 1 1 025mts : de este punto
y con dirección Oeste se mide una distancia e 6 725mts.; de este punto y con dirección Norte se mide una
distancra de 4 275mts ; de este punto y con dirección Noreste se mide una distancia de 9.60mts. hasta lleqar al
punto de partida de esta descripción

Linderos
Al Norte colinda con área de circulación peatonal; al Sur colinda con el Local No.10; al este colinda con el Local
No.11;al Oeste colrnda con elárea de circulación peatonal.

Nota 10 Secuestro y Embargo

Secuestro. Ninguno.
Embargo: Ninguno.

El presente informe se ha desarrollado tomando en consideración las Normas Internacionales de Valuación (NlV),
su aplicación y enfoque se refieren a las metodologías analiticas acertadas y de uso común basados en los
siguientes criterios.
DEFINICIONES SEGÚN LAS NORMAS INTERNACIONALES DE VALUACIÓN

Método de Costo - Valor de Reconstrucción

Este enfoque comparativo considera la posibilidad de que, como sustitutivo de la compra de un cierto bien, uno
podría construir otro bien que sea una réplica del original o uno que proporcionara una utilidad equivalente. En el
contexto de los bienes inmuebles, generalmente se justifica pagar más por ciertos inmuebles que el costo de
adquirir un terreno similar y construir una edificación alternativa, a menos que el momento no resulte el
adecuado, o que exista inconvenientes o riesgos. En la práctica, el enfoque también tiene en consideración la
estimación de la depreciación de bienes más antiguos y/o menos funcionales de forma que la estimación del
costo de uno nuevo excedería el precio que probablemente se pagaría por el bien tasado.

Método de Capitalización de Rentas - Valor Sobre la Renta

Este enfoque comparativo considera los datos de ingresos y gastos relacionados con los bienes valorados y se
estima su valor a través de un proceso de capitalización. La capitalización relaciona los ingresos (normalmente
una cifra de ingresos netos) con un tipo de valor determinado, convirtiendo la cuantia de ingresos en un valor
estimado. Este proceso puede tomar en consideración relaciones directas (conocidas como tasas de
capitalización), tasas de rentabilidad o de descuento (que reflejan medidas de retornos sobre inversiones) o
ambas. En general, el principio de sustitución sostiene que el flujo de renta que produce retornos ados,
proporcionales al nivel dado de riesgo, indica el valor numérico más probable.

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S Pnrunmrnicnrun or Avnlúos, S.A.
l7' ApartadoFlXlll'!'ii333¿3?jJ":*f[?11f" p"n"'¿
ters: 1507)223-5585:39;11::f"1fa{so7)264-7472
 -6

Método Comparativo
Este enfoque comparativo considera las ventas de bienes similares o sustitutivos, asi como datos obtenidos del
mercado, y establece una estimación del valor utilizando procesos que incluyen la comparación. En general, un
bien que se valora (el bien objeto de valuación) se compara con las ventas de bienes similares que se han
comercializado en el mercado abierto. También pueden considerarse anuncios y ofertas.

Valor de Mercado
Es la cuantía estimada por la que un bien podria intercambiarse, en la fecha de valuación, entre un comprador
dispuesto a comparar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una comercialización
adecuada en la que las partes hayan actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción.

Valor de Liquidación o de Venta Forzosa (Venta Rápida)

El importe que en términos razonables se podrían obtener por la venta del bien dentro de un marco temporal
demasiado corto para satisfacer el marco temporal de comercialización adecuada exigido en la definición de Valor
de Mercado, En algunos Países el valor de venta forzosa en concreto puede también incluir al vendedor no
dispuesto a vender y al comprador o compradores que adquieren el bien con pleno conocimiento de la situación
de desventaja del vendedor.

Hacemos la observación que las partes aceptan que nuestra gestión profesional se refiere exclusivamente a los
hallazgos en la inspección realizada a la propiedad y en el Registro Público así como dar nuestra opinión sobre el
valor actual de mercado o de valores proyectados de la propiedad, de acuerdo a lo solicitado por las pañes
interesadas, según sea el caso, en las condiciones que prevalecen a esta fecha.
De igual forma acuerdan las partes que este Informe de Inspección y Avalúo ha sido preparado en atención a su
solicitud y solamente para uso exclusivo del cliente. Ningún tercero podrá basarse en este documento sin su
consentimiento previo y por escrito; así como también requerir la verificación y actualización de nuestra parte.
Queda entendido que toda la información contenida en el presente informe está de acuerdo con la información
suministrada por las partes interesadas complementada con lo observado a la fecha de la inspección del bien,
aceptando las partes que no se ha omitido deliberadamente ningún detalle.
Certificamos que nuestra escogencia como evaluadores y la aceptación de nuestros servicios no ha influido para
que se de como monto de este avalúo suma alguna convenida anticipadamente.

Atentamente.
ERICANA DE AV

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Pnrunmtnicnr.ln or Avnlúos, S.A.
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Tels.: (507) 2?3-5585 I 269-1150 Fax: (507) 264-7472
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 -7 -

Propietario: GRUPO LANC PANAMÁ. S.A.

Finca: 31999 pH
Rollo: 395G
Documento: 1

ANEXO No. 1

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Pumrnicml or Avl Lúos. S.A.

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 Propietario: GRUPO LANC PANAMÁ. S.A.
Finca: 31999 PH
Rollo: 3956
Documento: 1

ANEXO No.2
DESCRIPCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

La propiedad motivo del presente Informe de Inspección y Avalúo consiste de un

local comercial de propiedad horizontal identificado como el No.209 en el Centro
Comercial Bay Mall, ubicado en la Avenida Balboa, Corregimiento de Bella Vista
de esta ciudad.
El edificio se encuentra construido de mampostería y cuenta de una planta baja
con un entrepiso integrado, conformado por nueve locales comerciales y
estacionamientos, un primer alto compuesto por doce locales de oficinas y dos
plantas altas ocupadas por oficinas.
Asimismo cuenta con las facilidades de dos elevadores, alarma contra incendio y
estacionamiento pavimentados de uso común.
Local Comercial No.209
Se distribuye internamente en área de recepción, tres oficinas, un cuarto de
máquinas y un servicio sanitario de uso múltiple. Sus acabados son a base de
piso de losa de concreto revestida con baldosas de cerámica importada y/o con
madera laminada, paredes de bloques repelladas y pasteadas y/o revestidas
totalmente con azulejos de cerámica importada en el servicio sanitario,
divisiones internas de gypsum pasteado, puertas de madera ylo de vidrio en
marcos de aluminio, ventanas de vidrio fijo en marcos de aluminio, loza sanitaria
importada, sistema de aire acondicionado central y techo de losa de concreto
sobre cielorraso suspendido.
De acuerdo al Registro Público, al local comercial en referencia le corresponde
un 0.69% de participación en las áreas comunes. Al mismo tiempo cuenta con t1,
un estacionamiento bajo techo según lo informado por las partes interesadas. -/
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Pnm¡tnicmn or AvlLúos. S.A.

h¡drü ¡r 1982
 ANEXO No.2-A

REPORTE AMBIENTAL Y DE RIESGO

Tipo de Propiedad Uso anterior del terreno Detalle

Residencial Industriai
Casa
A¡-a^^^,'^-i^
UPEUudrrd
Apartamento ^vr
Minería
Comercial .,/ Oficinas Corporativas Vertedero debidamente saneado
Local en Centro Comercial Petróleo - Derivados
Galera / Bodega Otro
Local lndependiente ,/ Uso de acuerdo a su zonificación

Industrial. Planta
Posibles riesgos a la propiedad por situaciones varias
/-^t^-^ Industria contaminante o ruidos
\)dtutd
Agropecuaria con posible contaminación quÍmrca
Agropecuario. Terreno Minería
Terreno y Me.¡oras Petróleo - Derivado
Riesgo de Inundación
Turismo: Edificio / Hotel
Sin acceso a servicios básrcos
Terreno y' No se observó, a s¡mple inspección, posibles riesgos

Terreno ( Sin Mejoras Actividad o inmueble que pudieran afectar a vecinos

):
Desplazamiento de Personas
Área Residencial - Ciudad
Destrucción o contaminación de bosques, cultivo
Área Comercial - Crudad
Contaminacrón de aguas vecinas
Área Industrial
Contaminación de suelo subsuelo
Área Rural
Otros
y' No se observó, a srmple inspección, afectación
Presencia de agua en la zona
Deterioro ambiental en la zona
Mar
Emisiones de gases
Río
CercanÍa a emisiones electromaqnéticas
Quebrada
Ruido
Drenaje Natural
Olores ofensivos
Humectales
Vertimiento de aguas de proceso o industriales
Residuos industriales
Desechos
Polvos de origen industr¡al
Posible deslizamiento, derrumbe o falla geologica
/ No se observó, a simple inspección, deterioro ambiental

t
U
I

P¡rmrnicmn or Av¡ Lúos, S.A.

fudrd¡ n 1982
 -1-

Propietario: GRUPO LANC PANAMÁ. S.A.

Finca: 31999 PH
Rollo: 3956
Documento: 1

ANEXO DE FOTOGRAFíAS
-:::

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PANORÁMICA DEL CENTRO COMERCIAL VISTA GENERAL DEL ÁREA DE
ESTACIONAMIENTOS.

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VISTA GENERAL DEL LOCAL COMERCIAL

No.209.
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VISTAS GENERALES DE LA PROPIEDAD.

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VISTAS GENERALES DE LA PROPIEDAD. COMPARABLE No.1.

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COMPARABLE NO.2. COMPARABLE No.3.

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