1.

NILAI XY → 90 (DARI NO TERAKHIR NIM)

UMUR KONSTRUKSI 35 TAHUN
PINJAMAN : 6,000 Milyar, Pengembalian 2X, 20 THN dan 15 THN
BUNGA PINJAMAN : 8% → Bunga Komersil : 12%
BIAYA OP : 90 Milyar
BIAYA YANG DIPERLUKAN : a. Studi Kelayakan : 1.9 Milyar Selama 1 Tahun
b. Desain dan Supervisi : 10 Milyar Selama 1 Tahun
c. Konstruksi dan Pembebasan Lahan : 12,000 Milyar Selama 3 Tahun

DS + PL
FS DESIGN
OP = XY M

(2015) (2016) (2017) (2050)

(2020)
30 THN

PENYELESAIAN :
A. MENENTUKAN BIAYA TARIF TOL MASING-MASING KENDARAAN

PENGEMBALIAN KE I PENGEMBALIAN KE 2
2015 S/D 2035 2035 S/D 2050

Mencari biaya langsung PT. Jasa Marga

▪ 20 tahun pertama 3000
: M 3,000 M (F/P, 8%, 20)(P/F, 12%, 20) 3000= M 1,450 Milyar
▪ 15 tahun berikutnya : 3,000 M (F/P, 8%, 35)(P/F, 12%, 35) = 840 Milyar

PT. JASA MARGA BIAYA LANGSUNG PT. JASA MARGA = 2,290 Milyar
DAPAT (35 THN)
PINJAMAN DARI (20 THN)
ADB
▪ Biaya langsung PT. Jasa Marga dan : 6,000 + 12,000 MILYAR = 18,000 Milyar
Pembrbasan lahan
▪ Biaya tak terduga : 8% x 5,290 MILYAR = 423.171 Milyar
▪ Biaya Teknik (FS+DESAIN) : 1.9 + 10 MILYAR = 11.900 Milyar
(5.290 + 3,526.428 ) / 3 {(F/A, 12%, 3)-3} + 1,9/20
:
{(F/A, 12%, 20)-20}+(10/15{(F/A, 12%, 15)-15}
▪ Bunga
: 881.61 x 0.37 + 0.10 x 52.1 +
0.67 x 22.28 = 349.872 Milyar

BIAYA MODAL = 18,785 Milyar

 PEMASUKAN DARI TARIF TOL :
Perbandingan kendaraan (Berat : Menengah : Ringan atau 1:2:3)
Misal : Biaya Tarif tol untuk kendaraan kelas I = 1,000 x (kendaraan ringan)
Maka : Biaya Tarif tol untuk kendaraan kelas II = 2,000 1,5x (kendaraan menengah) 15 Tahun pertama
: Biaya Tarif tol untuk kendaraan kelas III = 3,000 2x (kendaraan berat)
Misal : Biaya Tarif tol untuk kendaraan kelas I = 2,000 x (kendaraan ringan)
Maka : Biaya Tarif tol untuk kendaraan kelas II = 4,000 1,5x (kendaraan menengah) 15 Tahun pertama
: Biaya Tarif tol untuk kendaraan kelas III = 6,000 2x (kendaraan berat)
Sehingga,
▪ 15 tahun pertama = 365 x (1.000 x X + 2.000 x 1,5X + 3.000 x 2X)
▪ 15 tahun berikutnya = 365 x (2.000 x X + 4.000 x 1,5X + 6.000 x 2X)

Diketahui besarnya Rate of Return : 18%

365 x (1.000 x X + 2.000 x 1,5X + 3.000 x 2X) + 365 x (2.000 x X +

Biaya Modal + Biaya Oprasional x (P/A, 18%, 35) =
4.000 x 1,5X + 6.000 x 2X)
18,785 Milyar + 90 Milyar x (P/A, 18%, 35) = 365 x (1.000 x X + 2.000 x 1,5X + 3.000 x 2X) (P/A, 18%, 20) + 365 x
(2.000 x X + 4.000 x 1,5X + 6.000 x 2X)(P/F, 18%, 15)
18,785 Milyar + 498.476 Milyar = 3,650,000 X juta x 5.35 + 7,300,000 X juta x 5.35 x 0.084
19,283.419 x 1,000 juta = 4,895,090 X juta
19,283 juta = 253.850
X = 253,850
Maka : Biaya Tarif tol untuk kendaraan kelas I = Rp 253,850 (kendaraan ringan)
Biaya Tarif tol untuk kendaraan kelas II = Rp 380,775 (kendaraan menengah)
Biaya Tarif tol untuk kendaraan kelas III = Rp 761,549 (kendaraan berat)

a. Studi Kelayakan : 1.9 Milyar

b. Desain dan Supervisi : 10 Milyar
c. Konstruksi dan Pembebasan Lahan : 12,000 Milyar
Total : 12,012 Milyar
B. MENENTUKAN PEMASUKAN KOTOR DARI TOL YANG DIDAPAT PADA TAHUN PERTAMA

DIKETAHUI:
INFLANSI selama umur proyek (35 tahun) adalah : 4%
Biaya OP, Pajak, dan Asuransi adalah : 19.0 Milyar
Biaya Tarif tol untuk kendaraan kelas I = Rp 253,850 (kendaraan ringan)
Biaya Tarif tol untuk kendaraan kelas II = Rp 380,775 (kendaraan menengah)
Biaya Tarif tol untuk kendaraan kelas III = Rp 761,549 (kendaraan berat)
 PENYELESAIAN :
PT. JASA MARGA mendapat pinjaman dari ADB sebesar : Rp 6,000 Milyar
Masa pengembalian 35 tahun, setengah pengembalian pada 20 tahun pertama yaitu : Rp 3,000 Milyar
▪ A = Rp 3,000 Milyar (A/P, 6%, 35) = Rp 206.922 Milyar
▪ Karena pengaruh inflasi sebesar 4% , maka pendapatan tahunan untuk memenuhi pengembalian modal A pada akhir
tahun pertama, adalah : 1.04 x Rp 206.922 Milyar = Rp 215.198 Milyar
▪ Biaya OP, Pajak, dan Asuransi pada tahun pertama = Rp 19.000 Milyar
▪ Biaya pendapatan kotor untuk akhir pertama = Rp 234.198 Milyar

2. Sebuah jembatan dan jalan penambahan 2 lajur diperlukan, penambahan 2 lajur lagi akan diperlukan di masa mendatang.
perkiraan waktu kemungkinan penambahan lajur itu adalah:
PENAMBAHAN DALAM PROBABILITAS
3 Tahun 10%
4 Tahun 20%
5 Tahun 30%
6 Tahun 40%
Biaya pembangunan jembatan 2 lajur adalah : 30,000,000,000 Milyar
Biaya pembangunan jembatan 4 lajur adalah : 50,000,000,000 Milyar
Biaya penambahan 2 lajur adalah : 29,000,000,000 Milyar + 20,000,000,000 Milyar(setiap tahun sebelum penambahan l
Bunga : 10% per tahun
PENYELESAIAN:
PENAMAMBAHAN LAJUR
Pinjaman
Rp. 6.000 Milyar 3 TAHUN 4 TAHUN 5 TAHUN 6 TAHUN
Probabilitas 10% 20% 30% 40%
Biaya pembangunan jembatan 2
30,000,000,000 60,000,000,000 120,000,000,000 240,000,000,000
lajur
Biaya pembangunan jembatan 4
50,000,000,000 200,000,000,000 800,000,000,000 3,200,000,000,000
lajur
Biaya penambahan 2 lajur 49,000,000,000 78,000,000,000 107,000,000,000 136,000,000,000
(A/F, 10%, ) A 2.487 OP, 3.170
PAJAK, ASURANSI 3.791 4.355
Bunga 10% 3,000,000,000 6,000,000,000
Rp. 19,0 Milyar 12,000,000,000 24,000,000,000
Total 132,000,000,002 344,000,000,003 1,039,000,000,004 3,600,000,000,004
B/C 2.49
Break Event Point
Pendapatan = Biaya produksi
Biaya produksi = Fix Cost (FC) + Variabel Cost (VC)
= Fix Cost (FC) + Qi (jumlah unit yang terjual pada titik variabel cost)
Qi x P = FC + Qi + VC
FC Rp 4,725,000,000
Qi = =
P - VC Rp 32,542,500,000 - Rp 18,000,000,000
= 32.49%
Jadi, Break Even Point Investasi bangunan perumahan akan tercapai pada saat produksi sebesar
32.49%
Benefit Cost Rasio (BCR) & Indeks Probilitas
PVB Rp 591,981,857.87
BCR = IP = =
PVC Rp 561,846,457.00
= 1.054
BCR = 1.0536 > 1 , jadi rencana proyek atau investasi trsebut diterima
2. Rencana Lokasi Proyek Pembangunan Perumahan
Lokasi perencanaan pembangunan perumahan terletak di Jl. MT. Haryono Kec. Air Putih Kel. Samarinda
Ulu, Kota Samarinda - Kalimantan Timur

Lokasi rencana
proyek
perumahan

Gambar2. Peta Lokasi Perencanaan Pembangunan Perumahan

3. Gambar Rencana Perumahan
Dari hasil pengumpulan data direncanakan akan di bangun 100 Unit rumah,yaitu:
50 unit tipe 36/60, 20 tipe 45/90, 10 unit tipe 54/105, 10 unit tipe 60/135, dan 10 unit tipe 70/140
dengan total luas lahan 10.484 m2. Berikut ini gambar denah master plan
Gambar 3. Site Plan Rencana Proyek Perumahan
a. Rumah Tipe 36/60 b. Rumah Tipe 45/90
c. Rumah tipe 54/105

c. Rumah Tipe 54/105 d. Rumah Tipe 60/135

e. Rumah Tipe 70/140
0.34