Tugas PLKH Perdata

MEMORANDUM HUKUM

Kepada : BNI Cabang Purwokerto

Dari : E ( E1A016197)

Perihal : untuk kamu

Tanggal : 24 Oktober 2019 (ini tanggal apayak)

● Kasus Posisi
Pada tanggal 24 September 2007 Ahmad Daroji dan BNI Cabang Purwokerto
melakukan perjanjian kredit sebesar Rp 150.000.000 dengan jangka waktu pelunasan
satu tahun (24 September 2007 – 23 September 2008). Pengajuan kredit tersebut
diniatkan Ahmad Daroji untuk usaha bahan bangunan. Dan sebagai jaminan perjanjian
kredit tersebut adalah 2 (dua) kavling beserta bangunan toko yang ada diatasnya yang
akan dibeli Ahmad Daroji dan telah disetujui BNI Cabang Purwokerto.
Dengan uang pinjaman dan uang pribadi Ahmad Daroji membeli 2 (dua)
kavling milik Darmanto yang terletak di Jalan Manggis 25, 26 Purwokerto (dibelakang
Klinik Bersalin milik Pemerintah Daerah), dengan posisi:
- Tanah seluas 50 m2 dengan hak milik beserta bangunan diatasnya senilai Rp
75.000.000;
- Tanah seluas 100 m2 dengan hak milik beserta bangunan diatasnya senilai
Rp 100.000.000.

Kedua bidang kaving tersebut kemudian diikat dengan Sertifikat Hak Tanggungan.

Pada saat jangka waktu perjanjian kredit berakhir, Ahmad Daroji belum dapat
mengembalikan uang pelunasannya. Sebagai jalan keluarnya, BNI Cabang Purwokerto
bersedia memberikan kredit ke-II sebesar Rp 200.000.000 dengan waktu pelunasan 1
tahun (24 September 2008 – 23 September 2009) yang langsung dipotong Rp
150.000.000 beserta bunga 1,5% setiap bulan untuk melunasi kredit I.

Pada saat jangka waktu perjanjian kredit ke-II berakhir, Ahmad Daroji belum
juga melunasi hutangnya. Dengan mengingat nilai kedua tanah dan bangunan yang ada
 di pihak BNI Cabang Purwokerto sehingga pihak BNI memberikan kelonggaran waktu
pelunasan dengan memperpanjang kredit satu tahun berikutnya (23 September 2010).

Berdasarkan rencana tata ruang Pemerintah Daerah, tanah milik Ahmad Daroji
termasuk kawasan pengembangan Rumah Sakit. Sehingga pada tanggal 17 Mei 2010,
Panitia Pengadaan Tanah beserta aparat Pemerintah Daerah memberikan ganti rugi
kepada Ahmad Daroji sebesar Rp 200.000.000 yang kemudian dititipkan ke Pengadilan
Negeri dengan alasan Ahmad Daroji sulit ditemui.

Setelah Ahmad Daroji mengetahui uang ganti rugi dititipkan di Pengadilan

Negeri, Ahmad Daroji menghubungi BNI dan menyatakan bahwa tanah dan bangunan
dibebaskan dan berubah dalam bentuk uang dan uang tersebut adalah pelunasan
hutangnya kepada BNI. Dan sejak saat itu Ahmad Daroji tidak mau membayar
hutangnya dan meminta surat pelunasan hutang dari BNI Cabang Purwokerto

● Legal Question
1. Apakah perjanjian kredit yang dilakukan Ahmad Daroji dengan Bank BNI Cabang
Purwokerto sah?
2. Apakah Ahmad Daroji dapat dikatakan wanprestasi atas perjanjian kredit?
3. Dapatkan bank sebagai kreditur dapat memberikan perjanjian kredit untuk kedua
kalinya dengan membebankan hak tanggungan terhadap objek jaminan yang sama?
4. Dapatkah Panitia Pengadaan Tanah dan aparat Pemerintah Daerah memberikan
ganti rugi kepada Ahmad Daroji yang dititipkan ke Pengadilan Negeri?
5. Bagaimana kedudukan BNI Cabang Purwokerto sebagai pemberi kredit dan
pemegang Sertifikat Hak Tanggungan terhadap uang ganti rugi tanah milik Ahmad
Daroji?

● Ringkasan Jawaban (Brief Answer)

1. Perjanjian kredit antara Ahmad Daroji dengan Bank BNI Cabang Purwokerto adalah
sah sesuai Pasal 1320 KUH Perdata.
2. Berdasarkan Pasal 1243 KUH Perdata, Ahmad Daroji telah lalai dalam kesepakatan
perjanjian kredit dengan Bank BNI sehingga dapat dikatakan wanprestasi.
3. Perjanjian kredit untuk kedua kalinya dengan membebankan hak tanggungan
terhadap objek jaminan yang sama dapat dilakukan sesuai Pasal 5 Undang-undang
Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan.
 4. Berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia
Nomor 3 Tahun 2007 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Presiden Nomor 36
Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum Sebagaimana Telah Diubah Dengan Peraturan Presiden Nomor
65 Tahun 2006 Tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005
Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum panitia pengadaan tanah dan aparat pemerintah daerah dapat memberikan
ganti rugi kepada Ahmad Daroji yang dititipkan ke Pengadilan Negeri dapat
ditemukan.
5. Berdasarkan Pasal 34 Peraturan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 3
Tahun 2016 tentang Tata Cara Pengajuan Keberatan Dan Penitipan Ganti Kerugian
Ke Pengadilan Negeri Dalam Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum, BNI Cabang Purwokerto sebagai pemberi kredit dan pemegang
Sertifikat Hak Tanggungan terhadap uang ganti rugi tidak dapat mengambil ganti
kerugian tersebut di pengadilan.

● Legal Audit
1. Apakah perjanjian kredit yang dilakukan Ahmad Daroji dengan Bank BNI
Cabang Purwokerto sah?
● Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
a. Pasal 1320
Supaya terjadi perjanjian yang sah, perlu dipenuhi empat syarat:
1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu pokok persoalan tertentu;
4. Suatu sebab yang halal.

Pasal ini dijadikan dasar hukum bahwa Bank BNI dan Ahmad Daroji sebagai pihak
yang sah atau tidak dalam perjanjian kredit.

b. Pasal 1321
Tiada suatu perjanjian pun mempunyai kekuatan jika diberikan karena
kekhilafan atau diperoleh dengan paksaan atau penipuan.

c. Pasal 1338
 Semua perjanjian yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai
undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Perjanjian itu tidak
dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak,
atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang.
Perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik.

2. Apakah Ahmad Daroji dapat dikatakan wanprestasi atas perjanjian kredit?

Pasal 1238 KUHPerdata

“Debitur dinyatakan Ialai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau
berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini
mengakibatkan debitur harus dianggap Ialai dengan lewatnya waktu yang
ditentukan.”

Pasal 1243 KUHPerdata

“Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan
mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk
memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya
hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu
yang telah ditentukan.”

Pasal ini relevan untuk dipergunakan sebagai dasar hukum bahwa Ahmad Daroji
sebagai Debitur telah melakukan wanprestasi.

3. Dapatkah bank sebagai kreditur dapat memberikan perjanjian kredit untuk

kedua kalinya dengan membebankan hak tanggungan terhadap objek
jaminan yang sama?
Pasal 5 Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan:

(1) Suatu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak
Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang.
 Pasal ini relevan untuk dipergunakan sebagai dasar hukum bahwa bank sebagai
kreditur dapat memberikan perjanjian kredit untuk kedua kalinya dengan
membebankan hak tanggungan terhadap objek jaminan yang sama.

4. Dapatkah Panitia Pengadaan Tanah dan aparat Pemerintah Daerah

memberikan ganti rugi kepada Ahmad Daroji yang dititipkan ke Pengadilan
Negeri?
Pasal 48 ayat (1) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia
Nomor 3 Tahun 2007 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Presiden Nomor
36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum Sebagaimana Telah Diubah Dengan Peraturan Presiden
Nomor 65 Tahun 2006 Tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 36
Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum :

Panitia Pengadaan Tanah Kabupaten/Kota memerintahkan kepada instansi

pemerintah yang memerlukan tanah untuk menitipkan ganti rugi uang ke
pengadilan negeri yang wilayah hukumnya meliputi letak tanah bagi pelaksanaan
pembangunan dalam hal:
a. yang berhak atas ganti rugi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 43 ayat (1)
tidak diketahui keberadaannya;
b. tanah, bangunan, tanaman dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan
tanah, sedang menjadi obyek perkara di pengadilan dan belum memperoleh
putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
c. masih dipersengketakan kepemilikannya dan belum ada kesepakatan
penyelesaian dari para pihak; dan
d. tanah, bangunan, tanaman dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan
tanah, sedang diletakkan sita oleh pihak yang berwenang.

Pasal ini relavan untuk dipergunakan sebagai dasar hukum bahwa Panitia
Pengadaan Tanah dan aparat Pemerintah Daerah dapat memberikan ganti rugi
kepada Ahmad Daroji yang dititipkan ke Pengadilan Negeri
 5. Bagaimana kedudukan BNI Cabang Purwokerto sebagai pemberi kredit dan
pemegang Sertifikat Hak Tanggungan terhadap uang ganti rugi tanah milik
Ahmad Daroji?
Berdasarkan Pasal 30 Peraturan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 3
Tahun 2016 tentang Tata Cara Pengajuan Keberatan Dan Penitipan Ganti Kerugian
Ke Pengadilan Negeri Dalam Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum, yang menyatakan bahwa:

“Dalam hal pihak yang berhak menolak bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian
berdasarkan Musyawarah Penetapan Ganti Kerugian tetapi tidak mengajukan
keberatan ke pengadilan negeri atau menolak Ganti Kerugian berdasarkan
putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap, Ganti
Kerugian dapat diambil di kepaniteraan Pengadilan dalam waktu yang
dikehendaki oleh pihak yang berhak disertai dengan surat pengantar dari Ketua
Pelaksana Pengadaan Tanah."

Pasal 34 Peraturan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2016

tentang Tata Cara Pengajuan Keberatan Dan Penitipan Ganti Kerugian Ke
Pengadilan Negeri Dalam Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum, menyatakan:

“Dalam hal objek pengadaan tanah menjadi jaminan di bank, Ganti Kerugian
dapat diambil di kepaniteraan Pengadilan setelah adanya persetujuan dari pihak
bank, disertai dengan surat pengantar dari Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah.”

Dalam hal ini BNI Cabang Purwokerto sebagai pemegang Sertifikat Hak
Tanggungan tidak berhak untuk meminta uang ganti rugi yang dibebankan oleh
PEMDA sebagai pelunasan barangnya secara langsung ke kepeniteraan Pengadilan.

● Legal Opinion
1. Perjanjian kredit antara Ahmad Daroji dengan Bank BNI Cabang Purwokerto
adalah sah sesuai syarat Pasal 1320 KUH Perdata yaitu, sepakat mereka yang
mengikatkan dirinya; cakap; suatu hal tertentu; sebab yang halal. Dalam hal ini kedua
belah pihak tidak dinyatakan dalam keadaan karena kekhilafan, dengan terpaksa atau
penipuan sehingga dapat dikatakan kesepakatan yang dibuat adalah sah sesuai Pasal
1321 KUH Perdata.

Berdasarkan Pasal 1338 KUH Perdata, semua perjanjian yang dibuat secara sah
berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Jadi baik Ahmad
Daroji dan Bank BNI harus memenuhi hak dan kewajiban mereka dengan itikad baik.
Namun dalam kasus tersebut dinyatakan bahwa Ahmad Daroji tidak memenuhi
kewajibannya yaitu membayar hutangnya kepada Bank BNI dalam perjanjian kredit I
maupun II.

2. Ahmad Daroji telah melakukan wanprestasi jika dikaitkan dengan pasal 1238
dan 1243 KUHPerdata karena memenuhi perjanjian kredit keduanya dengan BNI
cabang Purwokerto yang diperpanjang hingga September 2010. Di dalam perjanjian
kreditnya yang mempunyai kewajiban untuk melunasi hutang adalah Ahmad Daroji
karena kedudukanya sebagai debitur dalam perjanjian kreditur yang dibuat oleh Ahmad
Daroji dengan BNI cabang Purwokerto. Sehingga jika melihat unsur-unsur wanprestasi
yaitu:

1. Ada perjanjian oleh para pihak;

2. Ada pihak melanggar atau tidak melaksakan isi perjanjian yang sudah
disepakati;
3. Sudah dinyatakan lalai tapi tetap juga tidak mau melaksanakan isi
perjanjian.

Berdasarkan uraian di atas dapat dipahami bahwa wanprestasi adalah keadaan di mana
kreditur maupun debitur tidak/lalai melaksanakan perjanjian yang telah disepakati. Dan
dapat disimpulkan bahwa Ahmad Daroji telah melakukan Wanprestasi.

3. Berdasarkan Pasal 5 ayat (1) Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan, berbunyi sebagai berikut:

"suatu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak
Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang."
 Maka berdasarkan pasal tersebut, dapat terjadi atas suatu objek hak tanggungan
yang sama, bisa diletakkan lebih dari satu beban hak tanggungan untuk satu utang yang
sama. Hak tanggungan tersebut masing-masing harus dituangkan dalam akta pemberian
hak tanggungan sendiri-sendiri. Dalam kasus Ahmad Daroji tersebut terlihat bahwa
adanya satu objek hak tanggungan yang dibebani lebih dari satu hak tanggungan, untuk
menjamin satu utang yang sama (yang timbul dari perjanjian yang sama).

Di dalam memberikan kreditur kepada nasabah harus memenuhi beberapa

syarat, 4C + 5C diantaranya adalah bank harus melihat pribadi dari nasabah dan juga
kondisi ekonomi nasabah dalam melunasi hutang. Namun, kredit yang diajukan oleh
Ahmad Daroji menurut kualitas kredit belum termasuk kredit macet, karena masih
dalam kondisi kredit dalam perhatian khusus. Karena waktu jatuh tempo kredit belum
melampaui 90 (sembilan puluh) hari, maka Ahmad Daroji masih dapat diberikan
kesempatan untuk pengajuan kredit baru.

4. Konsinyasi adalah penitipan uang atau barang pada pengadilan guna

pembayaran satu utang. Penawaran pembayaran yang disusul dengan penitipan pada
pengadilan membebaskan debitur asal dilakukan dengan cara-cara yang sah menurut
undang-undang. Berdasarkan pengertian tersebut, tampak bahwa konsinyasi di dahului
dengan penawaran pembayaran lalu disusul dengan penitipan uang atau barang pada
pengadilan.

Di dalam Pasal 17 ayat (2) Keppres Nomor 55 Tahun 1993 penerapan

konsinyasi dapat ditemukan dengan menyebutkan bahwa apabila dalam hal tanah,
bangunan, tanaman atau benda yang berkaitan dengan tanah yang dimiliki bersama-
sama oleh beberapa orang, sedangkan satu atau beberapa orang dari mereka tidak dapat
ditemukan, maka ganti rugi yang menjadi hak orang yang tidak dapat diketemukan
tersebut dikonsinyasikan di Pengadilan Negeri setempat oleh instansi pemerintah yang
memerlukan tanah.

Dari pengertian tersebut, dapat dipahami bahwa panitia pengadaan tanah dan
aparat pemerintah daerah dapat memberikan ganti rugi kepada Ahmad Daroji yang
dititipkan ke Pengadilan Negeri. Hal ini dapat dilakukan oleh panitia pengadaan tanah
yang dilakukan oleh Instansi Pemerintah untuk kepentingan umum. Oleh karena itu
konsinyasi hanya bisa diterapkan untuk pembayaran ganti rugi untuk pengadaan tanah
dilakukan oleh Instansi Pemerintah untuk kepentingan umum, dengan catatan memang
telah ada kesepakatan diantara kedua belah pihak yang membutuhkan tanah dan
pemegang hak atas tanah dan pemilik bangunan, tanaman dan/atau benda-benda yang
ada di atas tanah tersebut.

5. Dalam hal tahapan konsinyasi sudah dilakukan dan telah memiliki penetapan
pengadilan yang diikuti beralihnya objek kepemilikan hak milik, maka pemilik objek
lahan sebelumnya dapat mengambil ganti kerugian tersebut di Pengadilan sebagaimana
diatur dalam Pasal 30 Peraturan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 3 Tahun
2016 tentang Tata Cara Pengajuan Keberatan Dan Penitipan Ganti Kerugian Ke
Pengadilan Negeri Dalam Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum, yang menyatakan bahwa:

“Dalam hal pihak yang berhak menolak bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian
berdasarkan Musyawarah Penetapan Ganti Kerugian tetapi tidak mengajukan
keberatan ke pengadilan negeri atau menolak Ganti Kerugian berdasarkan putusan
Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap, Ganti Kerugian dapat
diambil di kepaniteraan Pengadilan dalam waktu yang dikehendaki oleh pihak yang
berhak disertai dengan surat pengantar dari Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah."

Pihak yang berhak untuk mengambil ganti kerugian di kepaniteraan Pengadilan adalah
pihak yang menguasai objek lahan sebagaimana yang dipermohonkan dan didukung
dengan bukti kepemilikan formal (sertifikat) yang disebutkan dalam Pasal 32 Ayat (1)
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah bahwa:

“Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian
yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang
data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan
buku tanah hak yang bersangkutan.”

Dalam ketentuan Pasal 34 Peraturan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 3

Tahun 2016 tentang Tata Cara Pengajuan Keberatan Dan Penitipan Ganti Kerugian Ke
Pengadilan Negeri Dalam Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum, yang menyatakan bahwa:

“Dalam hal objek pengadaan tanah menjadi jaminan di bank, Ganti Kerugian dapat
diambil di kepaniteraan Pengadilan setelah adanya persetujuan dari pihak bank,
disertai dengan surat pengantar dari Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah.”
 Dengan ketentuan tersebut, maka kedudukan Bank BNI Cabang Purwokerto sebagai
pemberi kredit atau pemegang sertifikat hak tanggungan tidak bisa mendapatkan uang
ganti kerugian milik Ahmad Daroji secara langsung ke kepaniteraan Pengadilan dengan
alasan syarat dari pengambilan tersebut adalah pihak yang berhak dan ditunjukan
dengan bukti kepemilikan yaitu sertipikat atas nama penerima hak ganti kerugian dalam
kasus ini Ahmad Daroji, yang mana Bank BNI Cabang Purwokerto bukan merupakan
pemilik objek hanya pemegang jaminan atas suatu kredit yang diajukan oleh
debiturnya.

● Kesimpulan

Perjanjian kredit antara Ahmad Daroji dengan Bank BNI Cabang Purwokerto
adalah sah sesuai syarat Pasal 1320 KUH Perdata. Sehingga baik Ahmad Daroji dan
Bank BNI harus memenuhi hak dan kewajiban mereka dengan itikad baik. Namun
dalam kasus tersebut dinyatakan bahwa Ahmad Daroji tidak memenuhi kewajibannya
yaitu membayar hutangnya kepada Bank BNI dalam perjanjian kredit I maupun II,
sehingga Ahmad Daroji dapat dikatakan wanprestasi atas perjanjian kredit dengan Bank
BNI.

Bank dapat memberikan kredit kedua kepada nasabah dengan objek jaminan
yang sama namun harus memenuhi beberapa syarat, 4C + 5C diantaranya adalah bank
harus melihat pribadi dari nasabah dan juga kondisi ekonomi nasabah dalam melunasi
hutang. Kredit yang diajukan oleh Ahmad Daroji menurut kualitas kredit belum
termasuk kredit macet, karena masih dalam kondisi kredit dalam perhatian khusus.
Karena waktu jatuh tempo kredit belum melampaui 90 (sembilan puluh) hari, maka
Ahmad Daroji masih dapat diberikan kesempatan untuk pengajuan kredit baru.

Panitia pengadaan tanah dan aparat pemerintah daerah dapat memberikan ganti
rugi kepada Ahmad Daroji yang dititipkan ke Pengadilan Negeri. Hal ini dapat
dilakukan oleh panitia pengadaan tanah yang dilakukan oleh Instansi Pemerintah
apabila menyangkut untuk kepentingan umum. Namun masih ada kesempatan bagi
Pemegang Hak Atas Tanah untuk mengajukan keberatan.

Kedudukan Bank BNI Cabang Purwokerto sebagai pemberi kredit atau

pemegang sertifikat hak tanggungan tidak bisa mendapatkan uang ganti kerugian milik
Ahmad Daroji secara langsung ke kepaniteraan Pengadilan dengan alasan syarat dari
pengambilan tersebut adalah pihak yang berhak dan ditunjukan dengan bukti
kepemilikan yaitu sertipikat atas nama penerima hak ganti kerugian dalam kasus ini
Ahmad Daroji, yang mana Bank BNI Cabang Purwokerto bukan merupakan pemilik
objek hanya pemegang jaminan atas suatu kredit yang diajukan oleh debiturnya.