PERANCANGAN KOTA

(Dibuat untuk memenuhi tugas Ujian Tengah Semester Mata Kuliah Teknik Evaluasi
Perencamaan Kelas A)

Oleh

Dewi Rizqi 171910501059

PROGRAM STUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS JEMBER

2019
 Chapter 9

PENILAIAN KEUANGAN

9.1 PENDAHULUAN

Dalam bab 9 ini membahas tentang tipe proyek infrastruktur yang memerlukan investasi
awal yang membutuhkan investasi awal yang signifikan untuk memenuhi kebutuhan
masyarakat untuk jangka waktu yang lama. Bab ini berfokus pada arus kas: dari mana uang
itu berasal untuk membangun proyek, berapa banyak uang yang diharapkan dihasilkan
proyek setelah selesai, dan bagaimana dan kapan investor mencapai pengembalian atau
laba atas investasi mereka. Bab ini juga menunjukkan cara menilai proyek yang bersaing
berdasarkan analisis proyeksi arus kas dan dampak ekonomi yang terkait dengan setiap
proyek. Investor dan terutama pengusaha peduli dengan arus kas, tetapi lembaga publik
dan publik akan ingin mempertimbangkan dampak ekonomi yang lebih luas dari proyek
tersebut.

9.2 MEMAKSIMALKAN NET PRESENT VALUE

(NPV) dari suatu proyek adalah perbedaan antara nilai sekarang dari manfaat bersih selama
umur proyek dan nilai sekarang dari investasi. NPV suatu proyek tergantung pada biaya
dan manfaat yang dipertimbangkan, umur proyek, dan tingkat diskonto. Secara umum,
tujuannya adalah untuk memaksimalkan nilai bersih saat ini ketika mengevaluasi proyek-
proyek alternatif.

9.3 PENTINGNYA KEHIDUPAN PROYEK

Proyek perlu dievaluasi selama umur proyek yang wajar. Beberapa faktor masuk ke dalam
pilihan kehidupan yang 'masuk akal':

 Kehidupan ekonomi proyek — periode waktu di mana proyek diharapkan akan

digunakan.
 Periode waktu di mana arus kas yang didiskontokan relevan dengan analisis.
 Pengetahuan tentang biaya atau manfaat dramatis yang mungkin diharapkan di
masa depan yang jauh.
Kehidupan ekonomi suatu proyek dapat jauh lebih sedikit daripada kehidupan fisik struktur
yang dibangun.

Perhatikan contoh pada Gambar 9.2, yang mencakup empat grafik. Bagan pertama (A)
menunjukkan arus kas untuk proyek selama 10 tahun. Ada investasi awal sebesar $ 5 juta
pada tahun 1 ditambah $ 10 juta pada tahun 2, diikuti dengan pendapatan bersih $ 5 juta
per tahun selama 8 tahun. Peluang untuk mendapatkan $ 40 juta dalam waktu singkat
berdasarkan investasi $ 15 juta terlihat cukup baik, meskipun kita perlu memastikan NPV.
Mungkin penggunaan kehidupan 10 tahun terlalu singkat untuk proyek ini. Jika arus kas
diperkirakan akan berlanjut setidaknya selama 25 tahun, maka kita akan memiliki arus kas
seperti yang ada di Bagan B. Sekarang proyek terlihat jauh lebih menarik, dengan
pengembalian investasi yang sangat baik untuk waktu yang sangat lama. Di sisi lain,
mungkin seseorang telah menggunakan kehidupan 10 tahun untuk menghindari masalah
yang tidak menguntungkan bahwa meningkatnya persaingan dan masalah pemeliharaan
sebenarnya dapat menyebabkan penurunan pendapatan dan kerugian besar. Arus kas yang
ditunjukkan pada Grafik C tidak mungkin menarik minat siapa pun, karena tren jangka
panjang jelas negatif. Namun demikian, ini mungkin menjadi bagian dari strategi
pembangunan jangka panjang yang diharapkan pada akhirnya akan menuai manfaat besar
karena proyek awal membangun operasi di mana semua orang mengharapkan untuk
menjadi lokasi utama; arus kas negatif selama tahun 10-20 dapat dengan mudah
mencerminkan investasi yang sedang berlangsung di lokasi yang diharapkan akan
menghasilkan manfaat besar di masa depan, seperti yang disarankan oleh Bagan D. Logika
proposal harus menentukan pilihan periode waktu untuk analisis . Blindly menggunakan
kerangka waktu yang ditentukan dapat menyebabkan kesalahan dalam evaluasi proyek
 Singkatnya, umur proyek 20-50 tahun dimaksudkan untuk menjadi cukup lama untuk
menangkap biaya dan manfaat terkait dengan sebuah proyek. Untuk tingkat diskonto 5%
atau lebih, out-years berkontribusi sangat sedikit untuk analisis, dan itu agak tidak berarti
untuk membuat proyeksi lebih jauh ke masa depan. Jika umur ekonomis proyek kurang
dari 20 tahun, maka umur yang lebih pendek seharusnya bekas. Jika ada alasan untuk
mengharapkan biaya atau manfaat luar biasa yang akan terlihat hanya setelah periode 20-
50 tahun, maka kehidupan proyek tentu saja harus diperpanjang. Dalam keadaan normal,
menggunakan tingkat diskonto dan membatasi umur proyek tidak boleh dilihat sebagai
sesuatu yang entah bagaimana merusak generasi masa depan — itu hanya mencerminkan
realitas uang dan prinsip kesetaraan.

9.4 APAKAH MENGABAIKAN BENCANA MASA DEPAN

Jadi perlu mendefinisikan istilah malapetaka dan mempertimbangkan berapa biayanya

mungkin bencana. Untuk perspektif, kita bisa melihat sisi sejarah yang lebih suram. Dalam
banyak contoh-contoh, bencana alam — gempa bumi, angin topan, atau tsunami — telah
menewaskan puluhan ribu orang orang, dan wabah penyakit telah membunuh banyak orang
dalam satu tahun di banyak kota yang berbeda. Agaknya, bencana alam, penyakit, dan
peperangan akan terus menghantui umat manusia dengan konsekuensi bencana jauh ke
depan. Jadi kita mungkin ingin memulai dengan mempertimbangkan nilai sekarang dari
bencana semacam itu atau manfaat yang akan diperoleh dengan membatasi frekuensi atau
konsekuensi dari bencana semacam itu.

Seperti apa proyek itu akan berdampak mengurangi frekuensi atau konsekuensi bencana di
masa depan yaitu untuk mengurangi kemungkinan dan tingkat keparahan pandemi, dokter
dapat bekerja untuk berkembang obat yang lebih baik, pejabat kesehatan masyarakat dapat
bekerja untuk menghilangkan permukiman kumuh yang tidak sehat dan meningkatkan
pasokan air, dan pemerintah dapat menyimpan persediaan darurat obat-obatan dan
persediaan lainnya. Untuk mengurangi konsekuensi dari gempa bumi dan bencana alam
lainnya, pemerintah dapat memberlakukan kode bangunan itu membatasi atau memerlukan
konstruksi yang lebih kokoh di area berbahaya, mereka dapat memberikan komunikasi
 yang lebih baik dan sistem peringatan, dan mereka dapat mempersiapkan respons cepat
terhadap bencana alam.

9.5 TINGKAT PENGEMBALIAN INTERNAL

Menghitung ROI dengan Tingkat Diskonto

Pengembalian investasi tahunan (ROI) dihitung sebagai laba tahunan dari investasi yang
dibagi oleh jumlah investasi. Dalam beberapa kasus, mudah untuk menentukan ROI
investasi. Untuk contoh, jika Anda membeli obligasi seharga $ 1.000 dan menerima bunga
$ 60 per tahun, maka ROI Anda adalah $ 60 / $ 1.000 ¼ 6% per tahun. Dalam kasus proyek
dengan arus kas yang agak arbitrer, tidak begitu mudah untuk menghitung ROI. Lagi pula,
investasi awal dapat tersebar selama beberapa tahun, dan uang yang diantisipasi aliran
bervariasi dari tahun ke tahun.

Menghitung Tingkat Pengembalian Internal

Pengembalian investasi bervariasi dengan dan berbeda dari tingkat diskonto yang
digunakan dalam analisis. Namun, mungkin ada tingkat diskonto yang nilainya setara
dengan investasi saat ini nilai sekarang dari pendapatan, dalam hal ini ROI akan sama
dengan tingkat diskonto.

Peringkat Proyek dengan Tingkat Pengembalian Internal

Dimungkinkan untuk memperkirakan tingkat pengembalian internal untuk serangkaian

proyek yang bersaing. Orang mungkin berpikir begitu proyek terbaik adalah proyek dengan
tingkat pengembalian internal tertinggi, tetapi bukan itu masalahnya. Proyek terbaik dari
perspektif keuangan atau ekonomi adalah proyek dengan nilai sekarang bersih tertinggi,
dan proyek-proyek ini tidak harus memiliki tingkat pengembalian internal tertinggi.
Masalah dalam peringkat proyek muncul ketika proyek saling eksklusif.

9.6 PERINGKAT PENGEMBALIAN EKSTERNAL

Pendekatan yang agak lebih rumit menghindari masalah beberapa nilai untuk tingkat
internal pengembalian serta kesulitan mengasumsikan bahwa biaya dan manfaat dapat
didiskontokan dengan apa yang bisa IRR yang sangat tinggi. Pendekatan ini disebut tingkat
pengembalian eksternal (ERR) —dan itu sebenarnya sangat mirip dengan metodologi yang
pertama kali diperkenalkan pada Bab 8 dan digunakan di awal Bagian 9.5 untuk
memperkirakan ROI untuk contoh tertentu.

Menghitung tingkat pengembalian eksternal juga menggunakan hubungan ekivalensi untuk

membuatnya dengan mudah perbandingan yang dapat dipahami antara biaya dan manfaat.

1. Pertama, bagi semua periode yang dipertimbangkan dalam analisis menjadi periode
di mana arus kas berada negatif dan periode di mana arus kas positif. Tidak perlu
untuk membedakan biaya investasi, biaya rehabilitasi, atau kerugian operasional.
2. Selanjutnya pertimbangkan periode dengan arus kas negatif. Untuk setiap periode
seperti itu, kita dapat membangun dana yang diharapkan tumbuh dari waktu ke
waktu sehingga dapat digunakan saat dibutuhkan untuk menutupi yang negative
arus kas. Ukuran dana dapat ditentukan dengan menggunakan tingkat diskonto
yang konsisten dengan perusahaan mengharapkan pengembalian investasi secara
keseluruhan selama tahun-tahun berikutnya. Diskon rate ini mungkin adalah tingkat
pengembalian minimum yang dapat diterima perusahaan atau rata-rata perusahaan
tingkat pengembalian. Semua arus kas negatif dapat dikonversi ke nilai sekarang
yang setara dengan menggunakan tingkat diskonto yang sama ini.
3. Selanjutnya, dengan menggunakan tingkat pengembalian yang sama, ubah semua
arus kas positif menjadi nilai masa depan. Itu Logikanya dalam mengekstrapolasi
dana ini ke masa depan adalah bahwa setiap uang tunai tambahan dihasilkan oleh
spesifik proyek akan digunakan untuk mempromosikan kegiatan perusahaan secara
keseluruhan. Misalnya, jika perusahaan secara historis menikmati tingkat
pengembalian sekitar 10%, dan jika kondisi di masa depan adalah diharapkan tidak
ada bedanya, maka perusahaan dapat mengharapkan penghasilan dari setiap proyek
baru pada tahun t dapat diinvestasikan kembali dan menghasilkan 10% per tahun
dari tahun t hingga akhir periode analisis.
9.7 ANALISIS DOLAR KONSTAN VERSUS DOLAR SAAT INI

Setiap analisis yang digunakan suku bunga historis atau proyeksi menggunakan data yang
mencerminkan ekspektasi masa lalu dan masa depan inflasi. Ekspektasi inflasi juga di
antara banyak faktor yang mempengaruhi harga saham dan riil perkebunan. Inflasi juga
merupakan faktor dalam MARR individu, perusahaan, dan lembaga pemerintah. Penting
bahwa inflasi diperlakukan secara konsisten ketika mengevaluasi proyek. Dalam
mengestimasi biaya dan pendapatan, sering nyaman untuk mengabaikan inflasi. Selama
unsur utama biaya dan utama semua sumber pendapatan meningkat dengan laju yang
hampir sama, analisis dolar yang konstan akan menghasilkan proyeksi arus kas yang masuk
akal. Jika beberapa komponen diharapkan bekerja jauh berbeda, maka penyesuaian harus
dilakukan dalam memproyeksikan arus kas. Misalnya, biaya komputer dan komunikasi
telah menurun selama bertahun-tahun, jadi masuk akal untuk mengasumsikan bahwa biaya
ini akan hilang terus menurun relatif terhadap biaya lainnya. Dalam beberapa tahun
terakhir, biaya energi telah meningkat tajam biaya lain, dan masuk akal untuk menganggap
bahwa tren ini akan berlanjut. Setiap proyek yang signifikan Oleh karena itu, biaya yang
berkaitan dengan komunikasi, komputer, atau energi mungkin memerlukan penyesuaian
proyeksi biaya dan pendapatan dolar konstan. Dengan proyeksi arus kas, perlu dipastikan
bahwa tingkat diskonto konsisten asumsi tentang inflasi. Dua set asumsi masuk akal:

1. Dolar Konstan: Arus kas atau tingkat diskonto tidak mempertimbangkan

inflasi.
2. Dolar saat ini: Arus kas dan tingkat diskonto keduanya mencerminkan
inflasi.

9.8 MEMILIH ANTARA PILIHAN INVESTASI INDEPENDEN

Pertimbangan sebuah perusahaan yang memiliki banyak peluang investasi independen.

Peluang ini independen dalam arti bahwa memilih salah satu dari mereka tidak
memerlukan atau menghalangi yang lain. Perusahaan dapat memutuskan untuk memilih
tidak ada, apa pun, atau semua opsi. Secara teori, perusahaan bisa memutuskan untuk
berinvestasi dalam proyek apa pun dengan NPV positif. Jika NPV positif, maka proyek
 akan menghasilkan arus kas yang akan, ketika didiskon di MARR perusahaan, setara
dengan memiliki lebih banyak uang hari ini. MARR perusahaan akan setidaknya sama
besarnya dengan biaya modal rata-rata tertimbang, dan biaya modal dapat naik jika
perusahaan berusaha untuk meningkatkan jumlah yang berlebihan. Eksekutif perusahaan
dan dewan direksi juga akan memiliki beberapa kekhawatiran tentang kualitas analisis dan
kemungkinan bahwa beberapa proyek mungkin terbukti kurang berhasil daripada yang
mereka harapkan. Sebagai hasilnya, dana yang tersedia untuk proyek kemungkinan akan
terbatas, dan hanya proyek terbaik yang akan ada terpilih. Oleh karena itu tujuannya adalah
untuk memaksimalkan NPV dengan batasan anggaran modal, yang setara dengan
memaksimalkan pengembalian investasi untuk modal yang dianggarkan.

Proyek Independen Dapat Diberi Peringkat Menggunakan Nilai Sekarang, Nilai

Masa Depan, Nilai Tahunan, atau IRR

Peringkat yang diperoleh dengan menggunakan salah satu dari tiga pendekatan ini akan
sama karena perbedaan di antara mereka tergantung pada faktor-faktor yang hanya
bervariasi dengan tingkat diskonto dan periode investasi. Jika proyek independen dan
anggaran tidak terbatas, maka ada proyek dengan NPV positif layak dikejar. Jika NPV
lebih besar dari nol, maka laju internal pengembalian akan lebih besar dari tingkat diskonto,
sehingga IRR juga akan mengidentifikasi proyek mana yang seharusnya dikejar. Namun,
seperti yang ditunjukkan pada subbagian berikutnya, proyek tidak selalu independen
masing-masing lain.

9.9 MEMILIH DI ANTARA PROYEK EKSKLUSIF SECARA MUTU

Ketika memilih dari sekelompok proyek yang saling eksklusif, itu masuk akal (dari
finansial perspektif) untuk memaksimalkan nilai sekarang dari arus kas. Proyek terbaik
memang akan menjadi proyek itu setara dengan jumlah uang terbesar saat ini. Namun, jika
perusahaan mengevaluasi proyek dengan memilih mereka yang memiliki IRR tertinggi,
masalahnya adalah kemungkinan akan muncul. Contoh 9.6 telah menunjukkan bahwa
proyek dengan IRR tertinggi mungkin bukan yang terbaik proyek. Contoh 9.9
menunjukkan cara menggunakan IRR untuk menentukan proyek terbaik. Kunci
 menggunakan dengan benar IRR harus mempertimbangkan tingkat pengembalian setiap
kenaikan investasi. Jika investasi tambahan melebihi MARR, maka kenaikan itu dapat
dibenarkan bahkan jika itu menurunkan IRR untuk proyek tersebut. Proses ini menemukan
investasi tertinggi yang dapat dibenarkan di antara proyek-proyek yang bersaing. Juga
menunjukkan proyek dengan NPV tertinggi — itulah sebabnya diinginkan untuk
memperkirakan NPV genap ketika Anda harus menyajikan hasil dalam hal IRR.

9.10 MENGHADAPI KEHIDUPAN YANG TAK BERKUALITAS DARI PROYEK

PERSAINGAN

Proyek yang bersaing mungkin memiliki kehidupan proyek yang berbeda. Jika demikian,
maka beberapa pendekatan dapat diambil untuk memastikan bahwa perbandingan
dilakukan dengan cara yang masuk akal. Satu kemungkinan adalah memilih periode yang
lebih panjang yang merupakan kelipatan integral dari kehidupan yang diharapkan untuk
masing-masing proyek. Maka dapat diasumsikan bahwa proyek akan diulang dua atau
lebih selama jalannya periode analisis yang diperpanjang. Pendekatan kedua adalah dengan
menggunakan nilai anuitas daripada nilai sekarang bersih. Pendekatan ini mengasumsikan
bahwa salah satu proyek dapat diperpanjang pada nilai atau anuitas yang sama (atau serupa)
digantikan oleh proyek yang lebih baik. Pendekatan ketiga adalah memasukkan nilai residu
untuk setiap proyek pada akhir periode analisis. Ini pendekatan mengasumsikan bahwa
adalah mungkin untuk memperkirakan nilai residu; meskipun mungkin, tetapi juga
mungkin menjadi lebih banyak masalah daripada nilainya. Pendekatan keempat adalah
dengan menggunakan periode waktu yang cukup lama sehingga perbedaan akan minimal.
Jika tingkat diskon lebih besar dari 10%, maka apa yang terjadi setelah 20-30 tahun akan
berdampak minimal NPV, seperti yang dibahas sebelumnya. Seperti biasa, penting untuk
menggunakan akal sehat. Jika ragu, lakukan beberapa analisis sensitivitas menggunakan
periode waktu yang berbeda untuk menentukan sejauh mana, jika ada, pilihan periode
analisis menyebabkan perbedaan peringkat di antara alternatif. Tidak ada metode ‘‘ benar
’yang seharusnya diikuti.
9.11 MENYEDIAKAN PROYEK MENJADI BEBERAPA BAGIAN UNTUK PIHAK
YANG BERBEDA
Tingkat diskonto dan tingkat rintangan yang mereka gunakan akan mencerminkan peluang
investasi mereka sendiri, biaya modal mereka sendiri, dan persepsi mereka sendiri tentang
risiko yang terkait dengan proyek yang mereka periksa. Jika proyeknya demikian didanai
sepenuhnya dengan uang tunai, maka ini adalah satu-satunya perspektif yang penting.
Lebih umum, seperti dibahas dalam Bab 8, proyek dan perusahaan diungkit. Pembiayaan
a proyek hanya mungkin jika sebagian besar dari uang yang dibutuhkan untuk investasi
dapat diperoleh investor luar. Jika uang ini adalah sebagian kecil dari total dana yang dicari
oleh perusahaan, maka uang biaya modal yang diperlukan (mis., tingkat bunga pinjaman
atau obligasi dan harga per saham yang dijual) dapat diasumsikan berhubungan dengan
keseluruhan kekuatan keuangan perusahaan atau agensi. Tingkat diskonto digunakan
dalam menghitung nilai sekarang dan tingkat rintangan setidaknya akan setinggi organisasi
biaya modal rata-rata tertimbang, dan pembiayaan proyek tertentu akan menjadi bagian
kecil dari keseluruhan manajemen keuangan perusahaan atau agensi.