Anda di halaman 1dari 15

LAPORAN TUGAS BESAR MATA KULIAH EKONOMI TEKNIK

RENCANA PEMBANGUNAN PERUMAHAN 50 HA

Disusun untuk memenuhi tugas besar mata kuliah Ekonomi Teknik

Dosen Pengampu :

Drs. Tugino, M.T.

Drs. Bambang Sugiyarto, M.T.

Disusun Oleh :

1. Restu Andika Puta (5113415030)


2. Fatchan Avaldo Rofiansyah (5113415047)
3. Eva Aziza (5113415052)

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL


JURUSAN TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS NEGERI SEMARANG
2019
KATA PENGANTAR

Puji dan syukur kami panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas rahmat serta
karunia-Nya, yang telah melimpahkan kepada penulis sehingga penulis dapat
menyelesaikan Laporan mengenai Rencana Pembangunan Perumahan 50 Ha, yang
merupakan persyaratan untuk melengkapi tugas mata kuliah Ekonomi Teknik dan Evaluasi
Proyek.
Merupakan suatu kebanggaan bagi saya untuk dapat menyelesaikan Laporan
mengenai Rencana Pembangunan Perumahan 50 Ha dalam mata kuliah Ekonomi Teknik
dan Evaluasi Proyek ini. Kami berharap agar Laporan yang saya susun dapat bermanfaat
bagi saya, rekan-rekan Teknik Sipil lainnya, dan orang lain. Tidak lupa pula bagi saya
untuk mengucapkan terima kasih kepada:

1. Aris Widodo, S.Pd., M.T. selaku ketua jurusan Teknik Sipil Universitas Negeri
Semarang
2. Dr. Rini Kusumawardani. selaku Ketua Program Studi S1, Teknik Sipil yang
telah memberikan pengarahan dan bimbingan kepada kami.
3. Bapak Drs. Tugino M.T dan Bapak Drs. Bambang Sugiyarto, M.T. selaku dosen
mata kuliah Ekonomi Teknik dan Evaluasi Proyek yang telah memberikan tugas
dan membimbing kami untuk memahami hingga menyelesaikan Laporan ini.
4. Semua pihak yang tidak dapat kami sebutkan satu persatu yang telah membantu
pelaksanaan pembuatan laporan ini.
Saya selaku penulis menyadari bahwa Laporan saya masih banyak kesalahan dan
kekurangan dalam karya ini. Untuk itu saya mohon kritik dan saran yang membangun bagi
saya sehingga saya bisa lebih baik dalam membuat laporan di lain kesempatan. Terima
kasih.

Hormat Kami,

Tertanda

Penyusun

ii
KONSEP DASAR PERENCANAAN

1. Latar Belakang

Kebutuhan akan akomodasi tempat tinggal merupakan salah satu priotitas primer
bagi setiap manusia. Untuk mengatasi masalah keterbatasan lahan yang digunakan
untuk menampung seluruh anggota keluarga besar dan tetap merasa nyaman, aman,
sejuk, dan indah tanpa mengesampingkan keserasian bentuk yang didambakan
masyarakat terutama menginginkan kualitas bersarana lengkap asri dan indah. Maka
perencana melihat sebuah kawasan hunian yang menawarkan cluster dengan berbagai
keungggulan dan fasilitas umum dan sosial yang lengkap yaitu D’Rainbow Village.

2. Tujuan
 Menyediakan hunian yang nyaman, aman, sejuk dan indah untuk dihuni
 Menyediakan hunian yang tetap mempertimbangkan keserasian bentuk dan
juga sesuai dengan kebutuhan

3. Pendekatan Lokasi
 Lokasi : Mijen, Kota Semarang, Jawa Tengah, Indonesia
 Luas Lahan : ± 50 Ha atau 500.000 m2
 Harga Tanah : Rp 350.000,00 / m2
 Batas – batas site meliputi :
a. Sebelah utara berbatasan dengan perumahan penduduk
b. Sebelah timur berbatasan dengan perkebunan karet
c. Sebelah selatan berbatasan dengan perkebunan karet
d. Sebelah Barat berbatasan dengan jalan utama, Jalan Raya Mijen

1
Gambar 1. Site Plan

a. Potensi Kawasan
a. Transportasi
D’Rainbow Village berada dekat dengan jalur utama Jalan Raya Mijen, Semarang
yang merupakan jalur utama menuju kawasan industry Semarang.
b. Topografi
D’Rainbow Village berada pada daerah dataran tinggi, sehingga pekerjaan
pengukuran yang diperlukan antara lain : eksisting lahan, meratakan tanah kavling
(grading), menentukan batas kavling (stake out).
c. Sanitasi Air
Jaringan air bersih untuk D’Rainbow Village berasal dari PDAM Tirta Moedal
yang ada di wilayah Semarang.
d. Drainase
Jaringan air kotor dari tiap rumah akan disalurkan lewat kanal utama perumahan,
kemudian diteruskan ke sungai setempat.
e. Jaringan listrik
Bersumber dari PLN Daerah Semarang dengan cadangan tenaga supply dalam
genset.
f. Jaringan telepon
Bersumber dari jaringan Telkom terdekat.

2
TUJUAN PERENCANAAN

1. Target Pengguna

Dengan meningkatnya perkembangan zaman dan era globalisasi terutama dalam


hal pembangunan pemukiman yang teratur dan terkoordinasi, nyaman, aman, sejuk dan
indah tanpa mengesampingkan keserasian bentuk yang didambakan masyarakat
terutama menginginkan kualitas bersarana lengkap asri dan indah. Untuk
merealisasikan hal tersebut, maka perencana membangun sebuah kawasan hunian
Green Leaf Residence Bekasi beserta fasilitas pendukung yang memadai, namun juga
dengan kemampuan ekonomi masing-masing.

2. Pemanfaatan Lahan
Pada umumnya perumahan memiliki beberapa bagian kavling-kavling yang
terkelompok dalam zona-zona tertentu berdasarkan pengguna dan aktivitasnya:
a. Zona pengelola
Zona ini berisi kantor pemasaran dan juga pengelola keamanan cluster.
b. Zona fasilitas umum dan sosial
Zona ini berisi sarana pendukung aktivitas penghuni perumahan sebagai sarana
pemenuhan kebutuhan misalnya: tempat ibadah, taman, dan lapangan olah raga.
c. Zona RTH
Zona ini berupa area terbuka hijau, ± 5 - 10% dari luas lahan total ± 500.000 m²,
yaitu ± 50.000 m².
d. Zona privat
Zona ini berisi kavling perumahan berbagai tipe lahan yang ditaawarkan sesuai
dengan kebutuhan penghuni.

3. Zoning

Berikut ini zoning site D’Rainbow Village yang terdiri dari fasos/fasum dan tipe
kavling perumahan.

3
4. Pengembangan Lahan

Luas lahan total ± 500.000 m2 dibagi untuk kavling perumahan dan fasos/fasum
dengan perbandingan :

SITE PLAN D’RAINBOW VILLAGE

Gambar 2. Site Plan Kavling D’Rainbow Village

1. Untuk kavling perumahan ± 55%

Berdasarkan analisis zoning kavling perumahan dibagi menjadi 3 tipe, yaitu:

PEMBAGIAN LAHAN PERUMAHAN


TIPE PERUMAHAN LUAS TANAH SATUAN LUAS BANGUNAN (m²) TOTAL HUNIAN
Tipe 1 (Mewah) LT keseluruhan 150000 m² 119 375 unit
LT bangunan 400 m²
Tipe 2 (Menengah) LT keseluruhan 75000 m² 63 375 unit
LT bangunan 200 m²
Tipe 3 (Sederhana) LT keseluruhan 50000 m² 56 500 unit
LT bangunan 100 m²
275000 m² 1250 unit

4
2. Untuk fasos dan fasum ± 45%
 Fasos

PEMBAGIAN LAHAN FASILITAS SOSIAL


FASILITAS LUAS TANAH SATUAN
Gedung Pemasaran 200 m²
Puslakes 200 m²
Sekolah 20000 m²
Tempat Ibadah 10000 m²
Taman Bermain 500 m²
Sport Center 25000 m²
Kolam Renang 15000 m²
Food Court 1500 m²
Pos Penjagaan 100 m²
TOTAL 72500 m²

 Fasum

PEMBAGIAN LAHAN FASILITAS UMUM


FASILITAS LUAS TANAH SATUAN
Jalan 25000 m²
Saluran Air 50000 m²
Penerangan Umum 1000 m²
Jaringan Listrik 1000 m²
Trotoar 15000 m²
Bank Sampah 2000 m²
Lahan Terbuka Hijau 50000 m²
Jalur Sepeda 8500 m²
TOTAL 152500 m²

5
PERINCIAN PERHITUNGAN BIAYA PENGEMBANGAN

LAHAN D’RAINBOW VILLAGE

1. Perincian Perhitungan Biaya Pengembangan Lahan D’Rainbow Village


1.1 Menghitung Harga Beli Tanah

A. Pembelian Tanah Rp 175.000.000.000


- Pembelian tanah sebesar ± 50 Ha
500000 m²
- Harga tanah per m² per m² Rp 350.000 Rp 175.000.000.000
Rp 175.000.000.000

1.2 Menghitung Presentase Fungsi Lahan

PEMBAGIAN LAHAN PERUMAHAN


TIPE LUAS TOTAL
LUAS TANAH SATUAN
PERUMAHAN BANGUNAN (m²) HUNIAN
LT
Tipe 1 (Mewah) 150000 m² 119 375 unit
keseluruhan
LT bangunan 400 m²
Tipe 2 (Menengah)
LT
75000 m² 63 375 unit 55 %
keseluruhan
LT bangunan 200 m²
LT
Tipe 3 (Sederhana) 50000 m² 56 500 unit
keseluruhan
LT bangunan 100 m²
275000 m² 1250 unit

PEMBAGIAN LAHAN FASILITAS SOSIAL


FASILITAS LUAS TANAH SATUAN
Gedung Pemasaran 200 m²
Puslakes 200 m²
Sekolah 20000 m²
Tempat Ibadah 10000 m²
Taman Bermain 500 m²
14,5 %
Sport Center 25000 m²
Kolam Renang 15000 m²
Food Court 1500 m²
Pos Penjagaan 100 m²
TOTAL 72500 m²

6
PEMBAGIAN LAHAN FASILITAS UMUM

FASILITAS LUAS TANAH SATUAN


Jalan 25000 m²

Saluran Air 50000 m²

Penerangan Umum 1000 m²

Jaringan Listrik 1000 m² 30,5 %


Trotoar 15000 m²

Bank Sampah 2000 m²

Lahan Terbuka Hijau 50000 m²

Jalur Sepeda 8500 m²

TOTAL 152500 m²

2. Rekap Biaya Kebutuhan Pembangunan Perumahan D’Rainbow Village

REKAP BIAYA UNTUK PEMBANGUNAN PERUMAHAN "D' RAINBOW VILLAGE"


1 INVESTASI AWAL Rp 392.760.125.000
2 BIAYA PEMBANGUNAN RUMAH TINGGAL Rp 2.072.089.034
3 BIAYA PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR Rp 45.141.924.115
- FASILITAS UMUM Rp 23.859.432.795
- FASILITAS SOSIAL Rp 21.282.491.319
TOTAL Rp 439.974.138.149

3. Proses Pembangunan Rumah per Unit

Tipe Rumah Luas Tanah Luas Bangunan Biaya Pembangunan Harga Jual Rumah Unit
Tipe 1 (Mewah) 400 119 Rp 1.558.850.427 Rp 6.000.000.000 375
Tipe 2 (Menengah) 200 63 Rp 369.573.659 Rp 850.000.000 375
Tipe 3 (Sederhana) 100 56 Rp 143.664.948 Rp 300.000.000 500
TOTAL Rp 2.072.089.034 Rp 7.150.000.000 1250

7
4. Pembangunan dan Penjualan Perumahan dalam Jangka Waktu 15 Tahun

Dimana pembangunan dilaksanakan mulai tahun ke-1 dan penjualan


dilaksanakan mulai tahun ke-2

Pembangunan Perumahan dengan Jangka Waktu 5 Tahun


Pembangunan per Tahun Penjualan per Tahun

Tipe 1 Tipe 2 Tipe 3 Tipe 1 Tipe 2 Tipe 3


(Mewah) (Menengah) (Sederhana) (Mewah) (Menengah) (Sederhana)
1 75 75 100
2 75 75 100 3 5 10
3 75 75 100 5 6 12
4 75 75 100 6 8 13
5 75 75 100 8 13 15
6 15 20 23
7 20 25 33
8 25 27 35
9 30 29 40
10 37 30 45
11 41 35 50
12 43 38 53
13 45 40 55
14 47 45 56
15 50 54 60
375 375 500 375 375 500

5. Income yang diharapkan

Diasumsikan penjualan dilakukan dalam kurun waktu ±15 tahun dengan suku
bunga 10% per tahunnya dengan klasifikasi unit terjual sebagai berikut:

1. Tipe 1 (Mewah) : 150 unit


2. Tipe 2 (Menengah) : 150 unit
3. Tipe 3 (Sederhana) : 200 unit

Diambil sample perhitungan cost dan benefit sebagai berikut:

 Pada tahun ke-3


 Cost: (sample perhitungan)
a. Investasi Awal = Rp216.010.125.000
b. Biaya Pembangunan Rumah
- Tipe 1 (Mewah) = Rp116.913.782.019
- Tipe 2 (Menengah) = Rp 27.718.024.443
- Tipe 3 (Sederhana) = Rp 14.336.494.788
8
c. Biaya Infrastruktur
- Fasum = Rp 23.859.432.795
- Fasos = Rp 21.282.491.319 +

TOTAL (SAMPLE) = Rp204.140.225.364

 Benefit: (sample perhitungan)


Harga Jual Rumah
- Tipe 1 (Mewah) = Rp 30.000.000.000
- Tipe 2 (Menengah) = Rp 5.100.000.000
- Tipe 3 (Sederhana) = Rp 3.600.000.000 +

TOTAL (SAMPLE) = Rp 38.700.000.000

Untuk menentukan income yang diharapkan maka dibutuhkan jumlah cost yang
telah dikeluarkan serta jumlah benefit yang didapatkan, adapun hasilnya sebagai
berikut:

Data didapatkan dari hasil pembangunan dan penjualan dari tahun ke-0 s/d tahun
ke-15

TOTAL COST = Rp1.101.285.479.477

TOTAL BENEFIT = Rp2.718.750.000.000

6. Discount Factor

Discount factor merupakan bunga yang berlaku selama masa penjualan yang
telah ditetapkan dengan nilai yang semakin menurun setiap tahunnya.

Dengan rumus sebagai berikut:

Discount Factor = (1/(1+i)^n

dimana; i = bunga yang berlaku

n = tahun ke-

9
DISCOUNT FACTOR

1/(1+i)^n
1,00
0,91
0,83
0,75
0,68
0,62
0,56
0,51
0,47
0,42
0,39
0,35
0,32
0,29
0,26
0,24

7. PVC (Present Value Cost)

PVC adalah hasil dari nilai cost dikalikan dengan discount factor

PVC

Rp 216.010.125.000
Rp 144.543.910.227
Rp 131.403.554.752
Rp 153.373.572.776
Rp 139.430.520.705
Rp 98.725.435.576
Rp -
Rp -
Rp -
Rp -
Rp -
Rp -
Rp -
Rp -
Rp -
Rp -
Rp 883.487.119.035

TOTAL NILAI PVC = Rp883.487.119.035

10
8. PVB (Present Value Benefit)

PVB adalah hasil dari nilai benefit dikalikan dengan discount factor

PVB

Rp -
Rp -
Rp 20.867.768.595
Rp 29.075.882.795
Rp 31.896.728.366
Rp 39.459.550.080
Rp 64.293.580.633
Rp 77.563.849.571
Rp 85.580.778.899
Rp 91.880.749.020
Rp 100.626.798.541
Rp 101.906.101.274
Rp 97.564.756.383
Rp 92.837.433.706
Rp 88.755.799.264
Rp 87.114.766.765
Rp 1.009.424.543.893

TOTAL NILAI PVB = Rp1.009.424.543.893

11
PERHITUNGAN NPV, BCR, DAN BEP

1. NPV (Nett Present Value)

Digunakan rumus sebagai berikut:

NPV = ΣPVB – ΣPVC

NPV = Rp1.009.424.543.893 - Rp883.487.119.035

NPV = Rp125.937.424.857

2. BCR (Benefit Cost Ratio)

Digunakan rumus sebagai berikut:

BCR = ΣPVB/ΣPVC

BCR = Rp1.009.424.543.893/ Rp883.487.119.035

BCR = 1,14 (Untung)

3. BEP (Break Even Point)

Digunakan rumus sebagai berikut:

BEP = FC/(1-VC/P))

dimana; FC = Fixed Cost

VC = Variable Cost

P = Price per unit

BEP (tipe 1) = FC/(1-VC/P))

= (Rp1.558.850.427 x 375 unit)

(1-(Rp1.558.850.427/Rp6.000.000.000))

= Rp789.753.509.278

12
BEP (tipe 2) = FC/(1-VC/P))

= (Rp369.573.659 x 375 unit)

(1-(Rp369.573.659/Rp850.000.000))

= Rp245.202.217.043

BEP (tipe 2) = FC/(1-VC/P))

= (Rp143.664.948 x 500 unit)

(1-(Rp143.664.948/Rp300.000.000))

= Rp137.843.317.221

TOTAL BEP = Rp789.753.509.278 + Rp245.202.217.043 + Rp137.843.317.221

` = Rp1.172.799.043.542

Jadi BEP pada perumahan ini adalah pada Rp1.172.799.043.542

13