Manado Bussines Tower

PROPOSAL TUGAS AKHIR
MANADO BUSSINES TOWER
RENTAL OFFICE & SHOPPING CENTRE DI KOTA MANADO
Arsitektur Modular
Disusun Oleh :
Abraham Aprilyano Sahetapy

15021102015
PROGRAM STUDI ARSITEKTUR

JURUSAN ARSITEKTUR
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS SAM RATULANGI
November, 2019
HALAMAN PENGESAHAN / LEGALISASI
Dokumen Proposal Tugas Akhir ini disusun sebagai kelengkapan dari tahap pengajuan judul
Tugas Akhir di linkungan Program Studi Arsitektur, Jurusan Arsitektur, Fakultas Teknik
Universitas Sam Ratulangi
Manado, Selasa, 19/09/2019
Mahasiswa Penyusun Proposal,
Abraham Aprilyano Sahetapy

15021102015
Merekomendasi Proposal,
Rekomendator / Pembimbing 1 Rekomendator / Pembimbing 2
Ir. Suryono, MT Ir. Julianus A.R Sondakh, MT

196001221987031003 196107271992031002
Mengetahui Pengajuan Proposal
Koordinator KDK Terkait Koord. MK. Proposal Tugas Akhir
Octavianus H. A Rogi , ST, Msi

Ir. Suryono, MT 196910081994121001
196001221987031003
Mengetahui & Menyetujui
Koordinator Program Studi
Frits O.P. Siregar, ST, M.sc

196701211997021001
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas berkat dan
rahmat-Nyalah sehingga penulis dapat menyelesaikan proposal rancangan yang berjudul
“MANADO BUSSINES TOWER” tepat pada waktunya.
Adapun tujuan dari penulisan proposal rancangan ini adalah untuk mendesain Rental
Office dan Shopping Centre dan untuk memperoleh gelar Sarjana Arsitektur.
Pada kesempatan ini, penulis hendak menyampaikan terima kasih kepada semua pihak
yang telah memberikan dukungan moril maupun materil sehingga proposal ini dapat selesai.
Ucapan terima kasih ini penulis tujukan kepada:
1. Bapak Ir. Suryono, MT dan Bapak Ir. Julianus A.R. Sondakh, MT Selaku Dosen
Pembimbing
2. Papa dan Mama serta Adik yang telah memberikan doa, dorongan dan semangat selama
penyusunan proposal ini.
3. Pacar selaku teman baik Mano Ririt Yuniartin Kaiya, S.Si., MM yang selalu membantu dan
mendukung dalam penyusunan proposal ini.
Meskipun telah berusaha menyelesaikan proposal peelitian ini sebaik mungkin, penulis
menyadari bahwa proposal penelitian ini masih ada kekurangan. Oleh karena itu, penulis
mengharapkan kritik dan saran yang membangun dari para pembaca guna menyempurnakan
segala kekurangan dalam penyusunan proposal penelitian ini.
Akhir kata, penulis berharap semoga proposal penelitian ini berguna bagi para pembaca dan
pihak-pihak lain yang berkepentingan.
Manado, 19 November 2019
Penulis
i Manado Bussines Tower

DAFTAR ISI
Halaman Sampul
Halaman Pengesahan / Legalisasi
Kata Pengantar ------------------------------------------------------------------------------------------- i

Daftar Isi -------------------------------------------------------------------------------------------------- ii
Daftar Gambar ------------------------------------------------------------------------------------------- iii
Daftar Tabel ---------------------------------------------------------------------------------------------- v
Bab I PENDAHULUAN --------------------------------------------------------------------------- 1

1.1. Latar Belakang ------------------------------------------------------------------------------------ 1
1.2. Rumusan Masalah Perancangan ---------------------------------------------------------------- 2
1.3. Tujuan & Sasaran Perancangan ---------------------------------------------------------------- 3
1.4. Lingkup & Batasan Perancangan -------------------------------------------------------------- 4
Bab II PROSES DAN METODE PERANCANGAN ------------------------------------------ 5

2.1. Tinjauan Teori Metodologi Perancangan ----------------------------------------------------- 5
2.2. Pendekatan ---------------------------------------------------------------------------------------- 6
2.3. Kerangka Pikir ------------------------------------------------------------------------------------ 7
2.4. Proses & Metode Perancangan ----------------------------------------------------------------- 8
Bab III KAJIAN AWAL KONTEKS PERANCANGAN ------------------------------------- 9

3.1. Kajian Objek Perancangan ---------------------------------------------------------------------- 9
A. Argumentasi Prospek & Fisibilitas Objek Perancangan
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------------------------- 9
B. Pemahaman Tipologi Objek Menurut Studi Literatur & Preseden ------------------ 10
C. Studi Pendukung Terkait Aspek Tipologi Objek --------------------------------------- 27
3.2. Kajian Lokasi & Tapak Perancangan -------------------------------------------------------- 37
A. Argumentasi Penetapan / Pemilihan Lokasi & Tapak Perancangan ----------------- 37
B. Data & Analisa Karakteristik Tapak Perancangan & Lingkungannya -------------- 42
3.3. Kajian Tema Perancangan ---------------------------------------------------------------------- 55
A. Argumentasi Asosiasi Logis Tema dengan Objek atau Lokasi Perancangan ------ 55
B. Pemahaman Tema Perancangan Menurut Studi Literatur & Preseden -------------- 56
C. Studi Pendukung Terkait Aspek Tema Perancangan ---------------------------------- 59
3.4. Simpulan Kajian Perancangan ----------------------------------------------------------------- 64
Daftar Pustaka -------------------------------------------------------------------------------------------- 67
ii Manado Bussines Tower

DAFTAR GAMBAR
Gambar 2 1 Kerangka Pikir .................................................................................................................... 7

Gambar 2 2 Proses desain generasi II, John Siezel (Sumber : Google.Images: John Siezel, Proses
desain generasi II, Image-Present-Test) .................................................................................................. 8
Gambar 3 1 Jenis Ruang Kerja Terbuka ............................................................................................... 16

Gambar 3 2Aksonometri Jenis Ruang Kerja Terbuka .......................................................................... 16
Gambar 3 3 Aksonometri Jenis Ruang Kerja Tim ............................................................................... 17
Gambar 3 4 Aksonometri Ruang Tim ................................................................................................... 17
Gambar 3 5Tipe Ruang Cubicle............................................................................................................ 18
Gambar 3 6 Jenis Ruang Kantor Pribadi ............................................................................................... 18
Gambar 3 7 Denah Ruang Kantor Bersama .......................................................................................... 19
Gambar 3 8 Aksonometri Ruang Kantor Kamar................................................................................... 19
Gambar 3 9 Jenis Ruang Touch Down ................................................................................................. 20
Gambar 3 10 Jenis Ruang Pertemuan Kecil.......................................................................................... 20
Gambar 3 11 Suasana Ruang Meeting Terbuka .................................................................................... 21
Gambar 3 12 Jenis Ruang Pertemuan Besar Terbuka ........................................................................... 21
Gambar 3 13 Jenis Ruang Brainstorming ............................................................................................. 22
Gambar 3 14 Pusat Perbelanjaan Terbuka ............................................................................................ 25
Gambar 3 15 Pusat Perbelanjaan Tertutup ............................................................................................ 25
Gambar 3 16.......................................................................................................................................... 26
Gambar 3 17.......................................................................................................................................... 27
Gambar 3 18 Tipe retail dalam bangunan komersial ............................................................................ 27
Gambar 3 19 jin mao tower ................................................................................................................. 28
Gambar 3 20 jin mao tower sanghai ..................................................................................................... 29
Gambar 3 21 jin mao tower location..................................................................................................... 30
Gambar 3 22 jin mao tower sanghai section dan 5 jin mao tower sanghai function analysis ............... 31
Gambar 3 23 jin mao tower sanghai interior......................................................................................... 31
Gambar 3 24 jin mao tower plan........................................................................................................... 31
Gambar 3 25 jin mao tower detail zone ................................................................................................ 32
Gambar 3 26 jin mao tower elevator diagram....................................................................................... 33
Gambar 3 27 jin mao tower elevator diagram plan ............................................................................... 34
Gambar 3 28 outrigger system ............................................................................................................. 34
Gambar 3 29 jin mao tower structure diagram dan jin mao tower lateral load .................................... 35
Gambar 3 30.......................................................................................................................................... 35
Gambar 3 31 Ground plan atrium ......................................................................................................... 36
Gambar 3 32 Permukaan lantai dengan gambar kembang sepatu abstrak ............................................ 37
Gambar 3 33.......................................................................................................................................... 37
Gambar 3 34 Potongan Bangunan ........................................................................................................ 38
Gambar 3 35.......................................................................................................................................... 38
Gambar 3 36 Peta Lokasi Makro Kota Manado, Peta Wilayah Administrasi Kota Manado ................ 40
Gambar 3 37 Peta key plan BLOK PENGEMBANGAN KAWASAN PERENCANAAN ................. 41
Gambar 3 38 Peta key plan BLOK D PENGEMBANGAN KAWASAN PERENCANAAN ............. 41
Gambar 3 39 simulasi rancangan sub blok D_1 ................................................................................... 42
Gambar 3 42 ORIENTASI LOKASI .................................................................................................... 44
Gambar 3 43 PEDOMAN UMUM TATA BANGUNAN- SKYLINE ................................................ 45
Gambar 3 44 sistem sirkulasi dan jalur penghubung ............................................................................ 46
iii Manado Bussines Tower

Gambar 3 45 sistem sirkulasi dan jalur penghubung, system jaringan jalan dan pergerakan ............... 47
Gambar 3 48 material reklamasi pantai ................................................................................................ 51
Gambar 3 49 Analisa angin................................................................................................................... 53
Gambar 3 50 Zoning angin ................................................................................................................... 53
Gambar 3 51 Analisa matahari ............................................................................................................. 54
Gambar 3 52 Zoning matahari .............................................................................................................. 54
Gambar 3 53 Analisa kebisingan .......................................................................................................... 55
Gambar 3 54 Zoning kebisingan ........................................................................................................... 56
Gambar 3 55 Analisa view ................................................................................................................... 56
Gambar 3 56 Zoning terpilih................................................................................................................. 57
Gambar 3 57 Teori Le Corbusier .......................................................................................................... 59
Gambar 3 58 Studi bermacam unit ....................................................................................................... 61
Gambar 3 59 Gabungan unit – unit dengan sudut yang bebas kolom ................................................... 62
Gambar 3 60 Sistem struktur yang memungkinkan sudut tanpa kolom ............................................... 62
Gambar 3 61 Sistem kantor mirip rumah lebah .................................................................................... 63
Gambar 3 62 Foto kantor- kantor dari udara......................................................................................... 63
Gambar 3 63 Foto Menara Kapsul Nakagin dari udara ........................................................................ 64
Gambar 3 64 Kapsul Nakagin ............................................................................................................... 65
iv Manado Bussines Tower

DAFTAR TABEL
Tabel 3 1 vegetasi dan tata hijau pada kawasan boulevard II ............................................................... 50
Tabel 3 2 kegiatan gempa bumi tahun 2013 sampai 2015 .................................................................... 52
Tabel 3 3 curah hujan tahun 2012 sampai 2017.................................................................................... 52
v Manado Bussines Tower

Bab I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Lapangan pekerjaan merupakan suatu hal yang paling penting bagi manusia. Lapangan
pekerjaan merupakan sebuah kebutuhan yang mutlak bagi setiap manusia entah itu dari
masyarakat menengah kebawah hingga masyarakat menengah keatas, masyarakat pedesaan
maupun masyarakat perkotaan. akan tetapi setiap pekerjaan memerlukan wadah dimana tempat
penyaluran setiap ide ide dan inovasi terjadi dari setiap para pekerja di dalamnya, dan juga
tempat dimana proses pekerjaan itu terjadi, entah itu pekerjaan turun lapangan maupun
kantoran, yang dapat dikatakan “sarang” dari setiap hasil pekerjaan yang di keluarkan untuk
mendukung dan memaksimalkan setiap kualitas dari proses kinerja yang ada.
Melihat dari perkembangan kota Manado dari tahun ke tahun, Manado mengalami
perkembangan yang pesat, di dukung dengan adanya potensi sumber daya manusia, dan sumber
daya alam yang ada, sehingga dapat menjadi kenaikan perekonomian kota Manado, itu dapat
kita lihat dari pusat pusat pariwisata yang tersedia di kota Manado yang menarik bagi
wisatawan luar maupun dalam negeri, dan juga sumber daya manusia kota Manado yang tidak
kala bersaing di dalam maupun mancanegara.
Pada saat ini Manado memiliki banyak tolok ukur dari pertumbuhan perekonomian kota
dapat di lihat, dari pertumbuhannya infrastruktur kota yang meningkat dari tahun ke tahun, dan
juga banyaknya para investor luar yang menanamkan investasinya di daerah kota Manado
mulai dari bisnis perhotelan pusat pusat perbelanjaan hunian dan lain lain. Salah satu tolak ukur
utama yaitu iklim investasi kota Manado, dapat di lihat bahwa investor luar banyak melirik
Manado sebagai tempat penananaman modal usahanya,.
Sejalan dengan perkembangan dan kemajuan di bidang teknologi, maka pusat
perbelanjaan juga mengalami perkembangan. Dari sini pengertian berbelanja tidak hanya
terbatas pada transaksi jual beli antara produsen dan konsumen, namun juga ke arah rekreasi.
Masyarakat membutuhkan sesuatu yang lebih dari sekedar tempat dimana mereka dapat
memenuhi kebutuhan sehari hari. Melihat hal tersebut, maka di perlukan sarana/pusat
perbelanjaan yang dapat memenuhi kebutuhan masyarakat kota manado dan sekitarnya,
Kota manado pernah memiliki pusat perbelanjaan yang pernah popular sekitar tahun
1990-an, yaitu President Shopping Center. Bangunan,shopping center ini sudah mengalami
beberapa kali perubahan, baik secara fisik maupun dari perkembangan jenis fasilitas yang
1 Manado Bussines Tower

ditawarkan. Bila melihat kebutuhan masyarakat kota manado dan sekitarnya akan kebutuhan
pusat perbelanjaan dari sekarang hingga sepuluh tahun mendatang, maka president shopping
center tidak akan dapat memenuhinya, tanpa adanya pengembangan dari segi kualitas dan
kuantitas.
Dibutuhkan adanya Mixed Use Building yang di sebut dengan Manado Business Tower yang
melingkupi bangunan Shopping center, dan Rental Office.
Mengingat karena kota manado adalah salah satu kota wisata yang banyak dikunjungi oleh
wisatawan dari berbagai Negara maupun pekerja dari luar kota, maka dibutuhkan bangunan
yang mampu memenuhi keinginan setiap penyewa ataupun wisatawan yang datang
berkunjung. Tujuan pembuatan Manado Bussiness Tower melingkupi bangunan Shopping
Center mampu meningkatkan perkembangan kualitas dan kuantitas pusat perbelanjaan dari
segi fisik bangunan maupun fasilitasnya. Rental Office dibangun sebagai wadah bagi para
pengusaha yang ingin menggunakan kantor sebagai tempat untuk memfasilitasi karyawan
perusahan yang ingin menyewa kantor maupun mengatur jalannya proses persewaan tiap- tiap
ruangan/ hunian yang di gunakan pada maupun Shopping Center karena kebanyakan kantor-
kantor yang ada di Kota Manado Masih menyewa ruko untuk dijadikan kantor sehingga kurang
efektif dalam melakukan kegiatan dalam bekerja.
1.2 Rumusan Masalah Perancangan
• Bagaimana memfasilitasi Shopping Center bagi investor maupun masyarakat agar

meningkatkan kualitas dan kuantitas dari pusat perbelanjaan
• Bagaimana menunjang fasilitas dari Rental Office yang dibutuhkan oleh para penyewa
kantor
• Bagaimana merancang Manado Bussines Tower di kota Manado agar pemerintah dapat
menanggulangi kota Manado kedepannya yang akan menjadi kota yang berkembang
pesat, karena sumber daya manusia dan alam yang dimiliki.

1.3 Tujuan & Sasaran Perancangan
1.3.1 Tujuan
Dengan adanya Manado Bussiness Tower meliputi bangunan Rental Office dapat
menunjang fasilitas yang dibutuhkan oleh penyewa untuk dijadikan sebagai kantor dan
bangunan Shopping Center mampu meningkatkan perkembangan kualitas dan kuantitas pusat
perbelanjaan dari segi fisik bangunan maupun fasilitasnya , Sehingga dapat memberikan
pemenuhan kebutuhan masyarakat dan para penyewa diharapkan akan memunculkan kegiatan
kota yang lebih aktif.
1.3.2 Sasaran
1) Mampu memberikan wadah yang menunjang aktivitas untuk pekerjaan di kota Manado
2) Mampu menindak lanjuti pembangunan perkantoran dengan keterbatasan lahan di kota
Manado dan memberikan solusi yang mudah di jangkau bagi konsumen kota maupun
luar kota.
Mampu merancang gedung perkantoran vertikal yang fleksibel terhadap bentukan dan ruang,
yang menjadi landmark kota Manado.
1.4 Lingkup & Batasan Perancangan
1.4.1 Lingkup Arsitektural

Pada proyek perencanaan ini, lingkup arsitektural meliputi perancangan bangunan dan
fasilitas penunjang lainnya dengan pendekatan tematik demi menghasilkan sebuah objek
arsitektural yang menjawab permasalahan diatas.
Lingkup perancangan pada proyek ini meliputi:
1) Perancangan ruang dalam
2) Perancangan ruang luar
1.4.2 Skala Pelayanan

Skala pelayananya dari Manado Bussines tower ini adalah kota Manado, provinsi
Sulawesi utara , nasional maupun internasional.
1.4.3 Batasan Perancangan

Batasan-batasan perancangan yang perlu diperhatikan, yaitu:
1) Objek ini hanya mewadahi kegiatan dan aktifitas agar terselenggarannya manajemen
perkantoran dan komersial dalam hal ini, direktur, CEO, karyawan tamu dan
masyarakat, yang meliputi fasilitas utama yaitu kantor dan pusat perbelanjaan
penunjang lainnya.
2) Objek perancangan hanya sebatas Manado bussines tower dan cakupan penunjang yang
memungkinkan dapat di masukan kedalam objek perancangan seperti hotel bussiness,
super market dan hiburan lainnya..
3) Perancangan objek menggunakan tema perancangan Arsitektur Modular.
Lahan yang digunakan sesuai dengan ketentuan RTRW kota Manado.

Bab II
PROSES DAN METODE PERANCANGAN
2.1. Tinjauan Teori Metodologi Perancangan
Rental Office
 Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia tahun 2008, kantor didefinisikan sebagai balai
(gedung, rumah, ruang) tempat tulis-menulis atau mengurus suatu pekerjaan
(perusahaan).
 Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia , sewa didefinisikan sebagai pemakaian
sesuatu dengan membayar uang memakai (meminjam, menampung dan sebagainya)
dengan membayar uang sewa.
 Menurut Hunt 1980, hal 381, ditulis ulang oleh Nur Cahya Sutikna, Kantor sewa adalah
suatu bangunan yang didalamnya terjadi interaksi bisnis dengan pelayanan serta
profesional. Didalamnya terdiri dari ruang ruang dengan fungsi yang sama yaitu fungsi
kantor dengan status pemakai sebagai penyewa atas ruang yang digunakan.
Shopping Centre
• Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia uang yang dikeluarkan untuk suatu keperluan;
ongkos; biaya yang dipakai untuk keperluan sehari-hari membeli(-beli) di pasar (toko,
kedai, dan sebagainya);
• Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia Centre atau Pusat adalah tempat yang letaknya
di bagian tengah atau pokok pangkal atau yang menjadi pumpunan (berbagai-bagai
urusan, hal, dan sebagainya)
• Menurut Jeffrey D. Fisher, Robert, Martin dan Paige Mosbaugh, definisi pusat
perbelanjaan adalah sebuah bangunan yang terdiri dari beberapa toko eceran, yang
umumnya dengan satu atau lebih toko serba ada, toko grosir dan tempat parkir. (1991 :
121).
2.2. Pendekatan Perancangan
1) Pendekatan Tipologi Objek Perancangan

Pendekatan dilakukan melalui identifikasi dan pendalaman pada objek perancangan.
Memahami lebih dalam mengenai kasus agar tak keluar dari pemahaman judul objek, fungsi,
maksud dan tujuan. Metode dalam pendekatan ini juga meliputi:
A) Studi Literatur
Melakukan pengamatan tentang objek arsitektural atau objek arsitektural yang
memiliki fungsional yang kurang lebih sama melalui berbagai literatur arsitektural.
B) Studi Kasus
Melakukan pengamatan bangunan atau objek arsitektural yang memiliki tipologi sama
atau mirip dengan objek bersangkutan sebagai bahan perbandingan untuk diterapkan
pada objek rancangan.
2) Pendekatan tematik.
Pendekatan ini dilakukan melalui identifikasi dan pendalaman tentang tema rancangan yang
bersangkutan untuk bisa memahami tema yang akan diterapkan.
A) Studi literatur
Melakukan Pengamatan dan pendalaman terhadap tema melalui media data-data, buku
maupun jurnal dan dokumentasi film maupun video.
B) Studi kasus
Melakukan pengamatan bangunan atau objek arsitektural yang menerapkan tema
bersangkutan sebagai bahan perbandingan untuk diterapkan pada objek rancangan.
3) Pendekatan tapak dan lingkungan

Pendekatan analisa lokasi, tapak dan lingkungan serta eksistensinya terhadap kawasan sesuai
dengan arahan RTRW kota MANADO

2.3. Kerangka Pikir, Proses & Metode Perancangan
2.3.1 Kerangka Pikir
MANADO BUSSINES TOWER

MIX USE BUILDING ARSITEKTUR MODULAR
KAJIAN PERANCANGAN
OBJEK TEMA TAPAK

 SHOPPING CENTRE ARSITEKTUR MODULAR PEMILIHAN LOKASI
 RENTAL OFFICE
 STUDI LITERATUR
 STUDI LITERATUR
 STUDI KASUS
KONSEP AWAL PERANCANGAN

KONSEP PROGAMATIK
KONSEP BENTUK DAN RUANG
TRANSFORMASI
KONSEP DIAGRAMATIK
PRA DESAIN DESAIN
FINAL
Gambar 2 1 Kerangka Pikir
( Sumber Analisis Penulis )

2.3.2 Proses dan Metode Perancangan
Kajian dilakukan dengan menggunakan metode analisis arsitektural. Pada
tahapan konseptualisasi rancangan dilakukan melalui eksperimen desain yang
dilakukan berulang ulang sehingga diperoleh transformasi konsep atau ide-ide baik dua
dimensional maupun tri-dimensional dengan menggunakan mekanisme spiral “image-
present-test” yang dikemukakan oleh John Ziesel yang cenderung akan berulang
sehingga tercapainya konsep atau ide desain yang optimal sesuai dengan
ketersediaannya sumber daya waktu.
Gambar 2 2 Proses desain generasi II, John Siezel

(Sumber : Google.Images: John Siezel, Proses desain generasi II, Image-Present-Test)

Bab III
KAJIAN AWAL KONTEKS PERANCANGAN
3.1. Kajian Tipologi Objek Perancangan
A. Argumentasi Prospek & Fisibilitas Objek Perancangan
Kota Manado merupakan kota yang berkembang pesat di berbagai bidang, penduduknya,
perekonomian, hingga lapangan pekerjaan, mulai dari kerja kantoran sampai kerja lapangan,
serta menjadi salah satu tujuan bagi investor dalam negeri maupun luar negeri untuk
menanamkan modalnya di kota Manado dalam berbagai jenis usaha. Dalam hal ini kedepannya
Manado akan menjadi salah satu pusat perekonomian Indonesia, selain itu di dukung juga
Manado menjadi gerbang timur Indonesia dilihat dari di bukanya penerbangan langsung dari
berbagai Negara, melihat hal ini prediksi kedepannya dalam hal lapangan pekerjaan akan
semakin banyak terbuka, dan kebutuhan sarana untuk mewadahinya dalam kota Manado masih
kurang.
Akan tetapi yang menjadi kekurangan dari kota Manado adalah lokasi dalam kota yang
sangat terbatas, dapat terlihat dengan upaya yang telah terjadi yaitu dengan penambahan
reklamasi pantai dalam kota Manado yang pada saat ini telah menjadi pusat bisnis di Manado
yaitu kawasan Boulevard. Dengan melihat hal ini maka sangat di butuhkan kedepannya
pembangunan fasilitas yang menyediakan lapangan pekerjaan bagi masyarakat kota Manado
dan juga dapat menjadi usaha dalam menyediakan fasilitas apapun yang di butuhkan dalam
berusaha oleh para pengusaha luar maupun para investor yang ingin menempatkan investasinya
di kota Manado. dengan menghadirkan sebuah gedung yang dapat meminimalisir penggunaan
lahan dan menyediakan wadah untuk perkantoran yang ada dan yang akan datang maka sangat
di butuhkan kehadiran salah satu Manado Business Tower di Manado yang dapat menjadi icon
kota Manado.
Lahan di Manado semakin berkurang karena semakin padatnya penduduk dengan keluasan
lahan perkotaan yang kecil dan lingkup pekerjaan dan bisnis dalam kota Manado yang semakin
luas, dari luar maupun dalam kota, maka dari itu di butuhkan Rental office yang terbangun
secara vertikal agar dapat memenuhi kebutuhan dari kota Manado yaitu rental office dan
shopping centre yang dapat menampung kegiatan bisnis di kota Manado sendiri dan menjadi

tempat yang dapat mengangkat citra kota Manado serta tempat yang memenuhi kebutuhan para
bussiness man lokal maupun luar
B. Pemahaman Tipologi Objek Menurut Studi Literatur & Preseden
b.1 Rental Office
 Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia tahun 2008, kantor didefinisikan sebagai balai
(gedung, rumah, ruang) tempat tulis-menulis atau mengurus suatu pekerjaan
(perusahaan).
 Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia , sewa didefinisikan sebagai pemakaian
sesuatu dengan membayar uang memakai (meminjam, menampung dan sebagainya)
dengan membayar uang sewa.
 Menurut Hunt 1980, hal 381, ditulis ulang oleh Nur Cahya Sutikna, Kantor sewa adalah
suatu bangunan yang didalamnya terjadi interaksi bisnis dengan pelayanan serta
profesional. Didalamnya terdiri dari ruang ruang dengan fungsi yang sama yaitu fungsi
kantor dengan status pemakai sebagai penyewa atas ruang yang digunakan.
b.1.2 Fungsi Rental Office

Di dalam sebuah perkantoran kegiatan penanganan informasi dan kegiatan
pembuatan maupun pengambilan keputusan menjadi pekerjaan yang utama. Pada
umumnya gedung perkantoran tidak berpindah-pindah tempat, karenanya dilengkapi
pula dengan ruang arsip, ruang fotokopi, ruang rapat, ruang meeting, dan cafe bar yang
menyita 1/3 luas ruang yang dibutuhkan oleh suatu organisasi.
Organisasi perkantoran cenderung berubah dengan cepat dan dalam berbagai
situasi, maka perlu perhatian guna menghindari kemungkinan tertinggalnya karakter
bangunan yang lama dengan yang sedang berkembang dan menjadi trend
b.1.3 Klasifikasi
A. Menurut Peruntukannya
Berikut klasifikasi kantor menurut peruntukannya:
a) Tenant Owned Office Building

Kantor yang direncanakan dan dibangun oleh pemilik yang biasanya tergabung dalam yayasan
atau institusi untuk digunakan oleh perusahaan yang dibawahi, dilindungi, atau yang memiliki
hubungan erat dan disewakan kepada siapa saja yang membutuhkan.
b) Bangunan Investasi
Yaitu merupakan bangunan yang direncanakan dan dibangun oleh suatu perusahaan berupa
pengembang untuk disewakan kepada beberapa penyewa (Multy Tenancy Building).
c) Bangunan Kantor Spekulatif
Kantor yang direncanakan dan dibangun oleh perusahaan untuk disewakan secara spekulatif
(dengan perencanaan jangka panjang) kepada penyewa yang berminat.
B. Kantor Sewa Berdasarkan Bentuk Usaha Penyewa

a) Kantor untuk usaha sejenis (Single used building)
Kantor yang disewakan untuk usaha atau perusahaan sejenis. Hal ini karena kecenderungan
suatu perusahaan yang mengelompok, karena kecenderungan ingin berhubungan satu sama
lain.
b) Kantor untuk usaha campuran (Mixed used building) .

Jenis kantor yang disewakan dengan jenis usaha atau perusahaan yang berbeda. Jenis kantor
ini sudah banyak ditemui, sehingga dari segi bentuk memungkinkan terjadinya hubungan
antara berbagai jenis perusahaan dalam satu bangunan.
Jadi berdasarkan kajian diatas, maka untuk peruntukkan Manado Bussines tower
adalah jenis kantor untuk usaha campuran. Hal ini karena disebabkan target jenis usaha
yang akan diwadahi beragam seperti usaha pariwisata, dan informasi komunikasi.
C. Gedung kantor Sewa Berdasarkan Kelasnya

Building Owners And Managers Association international (BOMA) menjelaskan bahwa ada
tiga jenis tipe kantor berdasarkan kelasnya yaitu kelas A, B, dan C. Yang membedakannya
salah satunya adalah fasilitas dalam bangunan seperti food facilities, tempat fotocopy, pusat
kebugaran, dan penitipan anak. Selain itu juga mencakup kualitas bangunan seperti material
bangunan, kecepatan kinerja lift. Salah satu menentukan kelas pada bangunan kantor adalah
kemudahan akses transportasi, taman, dan dekat pusat perbelanjaan atau pusat ekonomi.

Perbandingan kantor berdasarkan kelasnya adalah kelas A (bangunan kantor kelas A biasanya
mempunyai harga sewa diatas rata-rata dan bergengsi disuatu daerah), kelas B (bangunan
kantor kelas B biasanya mempunyai harga sewa rata-rata disuatu daerah), dan kelas C
(bangunan kantor sewa kelas C biasanya mempunyai harga sewa dibawah rata-rata disuatu
daerah) (boma.org, 2016).
Untuk kriteria bangunan kantor kelas B adalah :
a) Bangunanya di bawah kelas A

b) Mempunyai manajemen yang baik, mempunyai tenant yang berkualitas
c) Kualitas bangunan yang baik
d) Sistem pada bangunan yang baik namun bukan seperti bangunan kelas A
e) Menjadi kantor target investor.
f) Bangunan yang terawat dan fungsional
g) Tarif sewa yang rata-rata
Jadi dalam perancangan Manado Bussines tower di Manado, akan memilih

menggunakan B. bangunan investasi. karena memang target pasarnya adalah
perusahaan perusahaan yang bergerak di berbagai bidang.
D. Berikut klasifikasi kantor menurut sistem persewaannya:

a) Service Floor Area
Kantor yang disewakan dengan area service yang tidak termasuk, area area tersebut
antara lain elevator, lift, tangga, central AC, dan fire tower court.
b) Rentable Floor Area
Kantor yang disewakan dengan pembagian area-area menjadi dua bagian, yaitu:
 Useable floor area, merupakan area privat yang dipergunakan oleh
para penyewa.
 Common floor area, merupakan area yang disewakan sebagai
penunjang meliputi elevator, lift, hall, koridor, lavatory, toilet, dan lain lain.
E. Menurut Jumlah Penyewa

a) Single Tenancy Building
Bangunan kantor yang disewakan kepada satu penyewa atau perusahaan dengan jangka
waktu tertentu.
b) Single Tenancy Floor

Luas kotor ruang satu lantai bangunan dikurangi ruang-ruang fasilitas seperti elevator
umum, ruang mesin, dan tangga umum yang disewakan kepada penyewa atau perusahaan.
c) Multy Tenancy Floor

Satu lantai bangunan kantor yang disewakan kepada beberapa penyewa atau
perusahaan. Luas ruang yang disewakan tidak termasuk fasilitas umum seperti lift,
elevator, ruang mesin, dsb.
F. Menurut Bentuk Denah

a) Cellular System
Bangunan berbentuk memanjang dengan koridor sepanjang bangunan. Sistem ini
memiliki privas yang tinggi pada ruang-ruangnya.
b) Group Space System

Bangunan terdiri dari ruang-ruang yang berukuran sedang yang mampu menampung 5
– 15 orang pegawai yang saling berkerja sama. Pembagian ruang-ruang umumnya
diterapkan pada bangunan yang memiliki jarak koridor dengan dinding terluar kantor
15 – 20 m.
c) Open Plan Office System

Bangunan dengan susunan ruang-ruang yang fleksibel menurut kebutuhan pemakainya
sehingga menggunakan sekat partisi, furnitur, dan vegetasi yang dapat menjadi
pembatas atau penanda rute sirkulasi.
Dari kajian di atas Manado Bussine tower yang akan dibangun sebagian besar
menggunakan open plan system karena melihat dari kebutuhan penggunanya yang
beragam sehingga open plan system sangatlah cocok untuk memenuhi kebutuhan
penyewa.
G. Menurut Kedalamannya

a) Shallow Space
Bangunan kantor dengan jarak koridor hingga dinding terluar <8m
b) Medium Depth Space

Bangunan kantor dengan jarak koridor hingga dinding terluar 8 – 10 m
c) Deep Space
Bangunan kantor dengan jarak koridor hingga dinding terluar 11 – 19 m.
d) Very Deep Space

Bangunan kantor dengna jarak koridor hingga dinding terluar ≥ 20m.
H. Jenis Kantor Sewa

Dalam sebuah usaha diperlukan sebuah kantor untuk mewadahi kegiatannya, kemudian dalam
pengembangan bisnis selalu berkaitan dengan kantor yang digunakan dan jenis-jenisnya.
Sehingga menurut (Agni 2015) terdapat beberapa jenis kantor yang berfungsi sebagai ruang
pengembangan suatu usaha, yaitu :
a) Kantor Pusat Kantor pusat

Menandakan suatu kantor inti dalam sebuah organisasi perusahaan. Biasanya kantor
pusat adalah pusat dari pengelolaan keseluruhan organisasi bisnis tersebut. Kantor sewa
biasanya terdapat di kota besar atau kota pusat ekonomi.
b) Kantor Cabang Kantor cabang

Adalah kantor pembantu yang mengurus bisnis suatu perusahaan di suatu daerah.
Kantor pembantu berkedudukan dibawah kantor pusat, dan lokasinya berada di kota-
kota berkembang suatu negara.
c) Kantor Perwakilan Kantor perwakilan

Merupakan kantor pembantu namun tidak memiliki kewenangan untuk mengatur bisnis
suatu perusahaan namun hanya membantu mengurus masalah administrasi suatu
kantor.
b.1.4 Tipe-tipe Besaran Ruang

Standar luasan kantor ditentukan berdasarkan jenis kantor yang disewa perusahaan, antara
lain:
A. Kantor perwakilan dengan luasan standar 80 m2
B. Kantor cabang dengan luasan standar 150 m2
C. Kantor pusat dengan luas standar 300 m2
Kantor sewa (Rental Office) adalah bangunan yang bersifat modular. Modul sewa kantor
A. Kantor kecil adalah 40 m² dengan kapasitas 4 orang.

B. Kantor sedang 150 m² dengan kapasitas 10 orang.
C. Kantor besar 300 m² dengan kapsitas 18 orang
b.1.5 Jenis Ruang Kantor
Ruang kantor adalah sarana yang mendukung kegiatan kerja dalam suatu bangunan yang
digunakan oleh pekerjanya. Ada tiga macam ruang dalam kantor adalah:
A. Ruangan Kerja Aktifitas

Pada ruang kantor konvensional seperti membaca, menulis, kerja dengan komputer. Berikut
disertakan sembilan jenis ruang kerja general, yang masing-masing mendukung kegiatan yang
berbeda.
a). Kantor
Terbuka Jenis ruang kerja yang berisi lebih dari sepuluh orang, sehingga cocok untuk kegiatan
berdiskusi atau berkomunikasi. Ruang ini cocok untuk pekerjaan yang relatif sedikit
konsentrasi

Gambar 3 1 Jenis Ruang Kerja Terbuka
Sumber : entrawood.co.za/portfolio/open-plan-office/
Gambar 3 2Aksonometri Jenis Ruang Kerja Terbuka
Sumber : acoustics.org/pressroom/httpdocs/155th/danielsson.html
b). Ruang Tim

Jenis ruang kerja yang berisi dua sampai delapan orang untuk kerja sama tim
yang menuntut komunikasi yang lebih intensif. Ruang ini cocok untuk tingkat
konsentrasi tingkat menengah.

Gambar 3 3 Aksonometri Jenis Ruang Kerja Tim
Sumber : www.octopusinteriors.com/wp-content/uploads/Space-Plan-2-3D.gif
Gambar 3 4 Aksonometri Ruang Tim
Sumber : teamofficetalk.files.wordpress.com/2013/05/layouts-space-planning.jpg
c). Cubicle
Jenis ruang kerja untuk satu orang. Ruang ini cocok untuk konsentrasi
menengah.

Gambar 3 5Tipe Ruang Cubicle
Sumber : www.cubesolutions.com/used_pages/used_images/UCUBE693-24766-PLAN-525.jpg
d). Kantor Pribadi

Jenis ruang kerja untuk satu orang yang tertutup, dan biasanya kegiatannya
bersifat rahasia. Ruang ini cocok untuk pekerjaan yang menuntut konsentrasi.
Gambar 3 6 Jenis Ruang Kantor Pribadi
Sumber : entrawood.co.za/portfolio/open-plan-office/
e). kantor bersama

Jenis ruang kerja tertutup yang diperuntukan untuk dua sampai tiga orang
dengan menuntut pekerjaan kolaboratif. Pekerjaan di ruangan ini bersifat
konsentrasi menengah.

Gambar 3 7 Denah Ruang Kantor Bersama
Sumber : troyfarrell.com/blog/post/Office-Space-vs-The-Programmer
f). Tim kamar

Jenis ruang kerja yang tertutup untuk 4-10 orang. Ruang ini cocok untuk kerja
sama tim yang bersifat rahasia, dan menuntut komunikasi yang intensif.
Gambar 3 8 Aksonometri Ruang Kantor Kamar
Sumber : binaofficefurniture.com/projects/floor-plan-example/fred3-color.jpg
g). Stan studi

Jenis ruang kerja untuk satu orang dengan kegiatan jangka pendek. Ruang ini
cocok untuk pekerjaan konsentrasi tinggi dan rahasia.
h). Ruang lounge

Jenis ruang kerja yang bersifat lounge yang berisi dua sampai enam orang.
Ruang ini cocok untuk kegiatan jangka pendek dan bersifat kerja sama tim, dan
memungkinkan untuk interaksi dadakan.

i). Touch down
Jenis ruang kerja terbuka untuk satu orang, dan bersifat jangka pendek yang
memerlukan sedikit konsentrasi dan interaksi rendah.
Gambar 3 9 Jenis Ruang Touch Down
Sumber :slate.com/blogs/the_eye/2015/04/27/steelcase_s_new_brody_worklounge_office_pods_designed_
by_markus_mckenna.html
B. Ruang Pertemuan
Ruang pertemuan adalah ruang yang biasa digunakan untuk interaksi, biasanya untuk
pertemuan dengan relasi atau brainstroming ide. Terdapat enam jenis ruang generik dari ruang
pertemuan, dan masing masing mendukung kegiatan yang berbeda.
a) Ruang rapat kecil

Jenis ruang pertemuan tertutup berkapasitas dua sampai empat orang, cocok
untuk pertemuan formal atau informal.
Gambar 3 10 Jenis Ruang Pertemuan Kecil
Sumber : www.gsa.gov/

b) Ruang rapat kecil terbuka
Jenis ruang pertemuan terbuka untuk 2-4 orang, cocok untuk pertemuan
informal.
Gambar 3 11 Suasana Ruang Meeting Terbuka
Sumber : designcentralks.com/blog2/wp-content/uploads/2014/06/Campfire-Lounge-alight-lamppapertable-
screen-bigtable.jpg
c) Ruang pertemuan besar

Jenis ruang pertemuan terbuka untuk 5-12 orang, cocok untuk pertemuan
informal.
Gambar 3 12 Jenis Ruang Pertemuan Besar Terbuka
Sumber : https://www.jenkinslaw.org/services/room-rental/large-conference-room
d) Brainstroming room
Jenis ruang pertemuan tertutup untuk 5-12 orang, cocok untuk brainstroming
ide dan lokakarya.

Gambar 3 13 Jenis Ruang Brainstorming
Sumber : graduatelifecenter.vt.edu/images/glc_c_layout.gif
e) Meeting point
Jenis ruang pertemuan terbuka untuk 2-4 orang, cocok untuk ad hoc, dan
pertemuan informal.
b.2 Shopping Centre
 Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia uang yang dikeluarkan untuk suatu keperluan;
ongkos; biaya yang dipakai untuk keperluan sehari-hari membeli(-beli) di pasar (toko,
kedai, dan sebagainya);
 Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia Centre atau Pusat adalah tempat yang letaknya
di bagian tengah atau pokok pangkal atau yang menjadi pumpunan (berbagai-bagai
urusan, hal, dan sebagainya)
 Menurut Jeffrey D. Fisher, Robert, Martin dan Paige Mosbaugh, definisi pusat
perbelanjaan adalah sebuah bangunan yang terdiri dari beberapa toko eceran, yang
umumnya dengan satu atau lebih toko serba ada, toko grosir dan tempat parkir. (1991 :
121).
b.2.1 Klasifikasi Shopping Centre
1) Market
Rangkaian petak (stall) dan warung (booth) yang diatur berderet-deret pada ruang terbuka atau
tertutup.
2). Shopping Street
Toko-toko berderet di kedua sisi jalan, dengan pencapaian langsung dari jalan utama.
3). Shopping Precint

Toko-toko yang membentuk sebuah lingkaran yang bebas dari kendaraan, dan khusus untuk
pejalan kaki.
4). Department Store
Kumpulan beberapa toko yang berada di bawah satu atap bangunan.
5). Supermarket
Toko dengan ruangan yang luas dan menjual bermacam-macam barang yang diatur secara
berkelompok dengan sistem self service.
6). Shopping Centre
Bangunan atau kompleks pertokoan yang terdiri dari stan-stan toko yang disewakan atau dijual.
7).Mall
Bangunan atau kompleks pertokoan yang memilih system selasar atau satu koridor utama
disepanjang toko-toko yang menerus.
Jadi berdasarkan kajian diatas, maka diperuntukkan shopping centre sebagai jenis
pusat perbelanjaan. Hal ini karena disebabkan target jenis usaha yang akan diwadahi
beragam seperti usaha pariwisata, dan informasi komunikasi.
b.2.2 Elemen Shopping Centre
a) Anchor (Magnet) adalah transformasi dari "nodes", dapat juga berfungsi sebagai
"landmark", perwujudannya berupa plaza dan mall.
b) Secondary Anchor adalah transformasi dari "district", perwujudannya berupa toko-toko

pengecer, retail,supermarket,superstore, bioskop, dll.
c) Street Mall adalah transformasi bentuk "paths", perwujudannya berupa pedestrian yang
menghubungkan magnet-magnet.
d) Landscaping (Pertamanan) adalah transformasi bentuk "edges", sebagai pembatas

pusat pertokoan dengan tempat-tempat luar.

Jadi berdasarkan kajian diatas, maka elemen yang diperuntukkan untuk shopping centre
sebagai jenis pusat perbelanjaan. Yaitu Anchor ( magnet ) yang perwujudannya yaitu
plaza yang berfungsi sebagai landmark kota.
b.2.3 Fungsi Shopping Centre
• Segi sosial ekonomi
Merupakan mekanisme yang berfungsi sebagai pusat distribusi arus barang dan jasa
dari pihak produsen ke konsumen,dengan demikian berperan penting dalam
meningkatkan sektor perekonomian.
• Segi sosial politik
Sebagai sarana fisik yang tumbuh akibat tuntutan masyarakat serta keinginan
membantu para pedagang/pengusaha untuk mendapatkan tempat pemasaran produk
barang dan jasa yang lebih ideal,dengan demikian dapat mencegah pertumbuhan liar
dari toko-toko individu sehingga mendapatkan pengontrolan dan pengawasan.
• Segi perkotaan
Shopping center merupakan salah satu elemen yang akan menambah daya tarik kota
dan merupakan tempat terjadinya kontak sosial dan transaksi niaga,disamping itu
merupakan sumber pendapatan pemerintah kota.
• Segi komersial
Shopping center dalam perniagaan bersifat atraktif dan representatif serta mempunyai
nilai ekonomi yang penuh pertimbangan komersial dan senantiasa diwarnai suasana
kompetitif.
(Sumber: http://ow.ly/KNICZ)
b.2.4 Jenis Shopping Centre berdasarkan bentuk arsitektural
• Pusat perbelanjaan terbuka
Semua jalan yang direncanakan mengutamakan kenyamanan pejalan kaki, letaknya

dapat di pusat kota, sistem penghawaannya dengan system penghawaan alami. Pusat

perbelanjaanterbuka cocok untuk daerah beriklim sedang.Berjalan-jalan di dalamnya
menjadi suatu keistimewaan tersendiri dan lebih menghemat energi.
Gambar 3 14 Pusat Perbelanjaan Terbuka
(Sumber ; Rubenstain. M. Harvey, 1978)
• Pusat perbelanjaan Komposit

Pusat perbelanjaan dengan bagian yang terbuka dan tertutup.Bagian
yang tertutup diletakkan di tengah sebagai pusat dan menjadi magnet yang
menarik pengunjung untuk masuk ke pusat perbelanjaan
• Pusat perbelanjaan tertutup

Pusat perbelanjaan tertutup adalah mal dengan pelingkup
atap. Keuntungannya berupa kenyamanan dengan kontrol iklim, dan
kerugiannya adalah biaya menjadi sangat mahal dan terkesan menjadi
kurang luas.
Gambar 3 15 Pusat Perbelanjaan Tertutup
(, Sumber : Rubenstain. M. Harvey, 1978 )
 Bentuk Shopping Centre menurut komposisi menurut ukuran dan bentuk

Gambar 3 16
( Sumber ; Shihombing, Rizal : 2009,25 )
Pada dasarnya pola Shopping Centre berprinsip linier tatanan mall yang banyak
dijumpai adalah mall berkoridor tunggal dengan lebar koridor standar antara 8-16m untuk
memudahkan akses pengunjung pintu masuk sebaiknya dapat dicapai dari segala arah. Mall
sebaiknya ditata sedemikian rupa agar terdapat magnet pada tiap akhir mall. Jarak antara 100
sampai 200m atau sepanjang masih memungkinkan pejalan kaki.
b.2.5 Prinsip-Prinsip Perencanaan Shopping Centre
Prinsip tata ruang yang digunakan oleh Shopping Centre ini mengikuti prinsip dasar ruang
Shopping Mall yang terdapat dalam Time Saver Standard for Building Types, yang meliputi ;
1. Jalur Pedestarian Utama ( pedestarian way ) atau koridor utama dengan satu atau lebih
tambahan jalur pejalan kaki yang berhubungan dengan koridor utama dan lokasi parkir serta
jalan yang berdekatan.
2. Semua penyewa toko mengahadap dan memiliki pintu masuk menghadap ke koridor utama
maupun koridor tambahan.

Gambar 3 17
Sumber : Time Saver Standard for Building Types ( 1973 )
3. Dengan semakin sempit dan tingginya harga lahan, maka parkir pada suatu shopping mall
dapat dibuat dengan parkir bertingkat ( double decked ) atau basement, disamping parkir secara
konvensional.
4. Mall dapat berupa satu lantai , dua atau lebih. Setiap lantai Mall harus menghindari
kemiringan yang curam untuk menjaga agar tidak terjadi kecelakaan pada pengunjung.
Gambar 3 18 Tipe retail dalam bangunan komersial
Sumber : Time Saver for Building Types ( 1973 )

 Penataan Letak retail disepanjang mall
Dengan penataan sirkulasi yang hanya memiliki satu koridor, dharapkan semua retail
dapat dilewati pengunjung sehingga semua retai memounyai nilai komersial yang sama.
Penataan retail tenant dan anchor tenant yang baik dapat saling mendukung terjadinya
aliran pengunjung yang merata disepanjang mall. Komposisi yang paling baik adalah
50% retail tenant dan 50% anchortenant.
C. Studi Pendukung Terkait Tipologi Objek
c.1 Gedung Jin Mao Tower
Jin Mao Tower adalah bangunan yang menggabungkan dua fungsi bangunan berbeda
menjadi 1 bangunan yaitu fungsi Office “kantor” dan fungsi “residential” hotel. Pada tahun
2013 bangunan ini menjadi bangunan yang tertinggi dan bangunan terpanjang yang
dioperasikan di China untuk itu Jin Mao Tower menerima LEED-EB sertifikasi Emas.
Gambar 3 19 jin mao tower
(Sumber:Google.com/jin mao tower)
Gedung yang memiliki ketinggian mencapai 420,5 meter dan mencakup luas area 2,3
hektar ini memiliki 88 lantai. Jin Mao Tower yang secara harfiah berarti “Gedung Bertahtakan
Emas“ adalah kombinasi sempurna antara gaya arsitektur tradisional Cina dengan teknologi

modern dunia. Gedung yang didesain arsitek Adrian D. Smith ini selesai dibangun pada 1999,
tepat sebelum peringatan millennium baru.
Dalam kompleks bangunan ini terdapat gedung perkantoran modern, hotel bintang lima
The Grand Hyatt Shanghai, ruang pameran, ballroom, dan lantai khusus untuk observasi serta
fasilitas hiburan berkelas tinggi. Pada lantai 86 terdapat bar mewah yang sangat eksklusif,
lantai 87 adalah restoran, dan puncaknya pada lantai 88 menjadi observatorium, tempat para
pengunjung melihat pemandangan kota Shanghai.
Gambar 3 20 jin mao tower sanghai
(Sumber: www.google.com/jin mao tower)
Nama Resmi :Jin Mao Tower

Nama Lain :Jin Mao Building
Negara :Cina
Kota :Sanghai
Alamat :No.88,Century Avenue, Pudong New Area
Kode Pos :200.121
Banguan Fungsi :Kantor Dan Hotel
Bahan Structural :Gabungan
Konstruksi Mulai :1994
Penyelesaian :1999
Situs Resmi :Jin Mao Building
Pemilik / Developer :Cina Jin Mao Group Co Ltd
Arsitek :Adrian D Smith
Desain :Skidmore, Ownings dan Merrill LLP
Insinyur Structural
Desain :Skidmore, Ownings Dan Merrill LPP
Insinyur Of Record :Sanghai Institute Of Design Arsitektur Dan Penelitian

MEP Insinyur
Desain :Skidmore, Ownings Dan Merrill LPP
Kontraktor Utama :Shanghai Jin Mao Kontraktor
c.2 Tipology fungsi gedung jin mao tower

Bangunan Jin Mao Tower terletak di distrik Pudong didalam zona perdagangan dan financial
Lujiazui dikota metropolis Shanghai, China. Bangunan ini berada di dekat sungai huangpu.
Gambar 3 21 jin mao tower location
(Sumber:Google.com/jin mao tower)
Penggunaan bangunan ini adalah 49 lantai untuk perkantoran, 34 lantai hotel dengan 555 kamar
(Grand Hyatt Shanghai), 900 mobil - 1000 motor pada basemen 3 lantai (57.000M2) dan
dilengkapi dengan 20.500 M2 pertokoan,pusat perjajanan, pusat konvensi dan eksibisi serta
auditorium. Bagian dasar pencakar langit ini dikelilingi oleh plaza dengan lansekap dan kolam
yang menawarkan relaksasi yang tenteram dari aktivitas jalan sibuk kota Shanghai.

Gambar 3 22 jin mao tower sanghai section dan 5 jin mao tower sanghai function analysis
(Sumber:Google.com/jin mao tower interior
Gambar 3 23 jin mao tower sanghai interior
(Sumber:Google.com/jin mao tower interior)
c.3 Tipology geometri gedung jin mao tower
Gambar 3 24 jin mao tower plan
(Sumber:Google.com/jin mao tower plan)
Rencana denah pada Jin Mao Tower ini memiliki bentuk oktagonal yang di ilhami oleh denah
tipikal pagoda dengan service core oktagonal yang melayani lift ekspres ke skylobby
perkantoran dan hotel. Sumbu silang/salib merupakan area entrans dan sirkulasi utama yang
konsisten dengan pengaturan zona zona elevator. Pengaturan denah perkantoran dan hotel
sangat dibatasi oleh bentuk segidelapan (Arsitektur pagoda) dan sistim struktur yang
menunjang konsep pagoda. Namun masih memberikan peluang kreativitas pada tatanan ruang
hotel dengan adanya atrium megah pada 38 lantai atas dan berakhir pada atap skylight yang
merupakan mahkota bangunan ini.
Inspirasi penampilan eksterior bersumber dari bentuk pagoda Cina yang historis.
Konsisten dengan bentuk silang pada keempat sisi, namun mengecil secara gradual pada
keempat sudutnya yang menciptakan suatu pola yang ritmis.

Berikut ini adalah diagram bagian dari fungsi masing-masing tingkat. Ada lobi, lima
zona kantor yang berbeda, tingkat mekanik ganda dan hotel. Bangunan Jin Mao ini memiliki
kelas hotel bintang lima dengan 555 kamar yang menempati lantai 53 ke 87. Atrium barel
sampai dikubah dimulai pada lantai 56 ke atas sampai pada lantai 87. Susunan dan hirarki
pengelompokan ruang diatur menurut tingkat intensitas aktivitas manusia yang terlibat
didalamnya.
Gambar 3 25 jin mao tower detail zone

(Sumber:www.slideshare.com)
Pusat eksibisi, konvensi dan pertokoan yang melibatkan banyak orang terletak pada
bagian dasar gedung, diikuti perkantoran yang terdiri dari high zone, medium zone maupun
low zone pada bagian monument. Hotel dengan kebutuhan ketenangan dan privasi disusun pada
bagian teratas (38 lantai), berakhir dengan lantai observasi atas.
Gambar 3 26 jin mao tower elevator diagram
(Sumber:www.slideshare.com/jinmaotowerelevatorplan)
Sistem Lift pada bangunan ini sangat kompleks. Ada lebih dari 130 lift di Jin Mao Tower.
- zona Kantor dilayani oleh 26 lift di lima titik.
- Dek observasi dilayani oleh 2 elevator
- 10 elevator layanan / darurat
- 7 set eskalator untuk podium
- Zona hotel 10 lift

Gambar 3 27 jin mao tower elevator diagram plan
(Sumber:www,slideshare.com/jinmaotowerelevatorplan)
Sistem outrigger memaximalkan tinggi “balok” struktur terhadap deformasi lentur

ketika bangunan tinggi ini berperilaku seperti kantilever vertikal. Outrigger ini terdapat pada
lantai 24-26, 51-53, 85-atap.
Gambar 3 28 outrigger system
(Sumber: www.google.com/outriggersystem )
Resistansi gaya lateral (seismik dan angin) Dilakukan dengan kombinasi dinding core
beton dibagian dalam dan mega kolom komposit dibagian luar yang dihubungkan dengan
struktur rangka baja outrigger yang bekerja secara komposit dengan lantai diafragma
horizontal. Beban lateral arah tegaklurus bangunan ditahan oleh 8 mega kolom komposit
frontal, beban-lateral arah diagonal ditahan oleh Super kolom baja pada sudut bangunan.
Beban gravitasi diterima secara merata oleh super kolom komposit dibagian luar yang juga
berfungsi menerima beban axial(searah poros) akibat momen lentur total, sedangkan mayoritas
gaya geser ditahan oleh shear wall core.

Gambar 3 29 jin mao tower structure diagram dan jin mao tower lateral load
(Sumber:www.google.com)
c.2 1 Mont Kiara Mall
Building : 1 Mont Kiara Mall

Architects : SPARCH
Location : Kuala Lumpur, Malaysia
Interior Design : SPARCH
Design Director : Stephen Pimbley
Team : Jan Clostermann, Darmaganda, Sofia David, Michael Gibert,
Sevena Lee, RenJie Li, Suchon Pongsopitsin, kimLee Tan
Local Architect : Veritas
Architects Quantity Surveyor : YSCA Consultancy
M&E Engineer : Norman Disney & Young
C&S Engineer : Jurutera Perunding Riz
Specialist Structural Engineer: Tensys
Lighting Design : Lumino Design Consultants
Project area : 40,000 sqm
Project year : 2007 – 2010
Langgam Arsitektur : Arsitektur Kontemporer
Gambar 3 30
(Sumber : Google.com/ 1 Mont kiara mall)
Dirancang oleh Stephen Pimbley, pendiri dan direktur SPARCH, ambisinya adalah membuat
tujuan ritel yang unik dan menarik, berdiri di antara pesaingnya. Mont Kiara berada di
lingkungan mayoritas perumahan dan sangat berorientasi dengan keluarga. Semangat ini

ditangkap dalam desain yang menggunakan palet yang 'ramah' diselesaikan dalam rasa, warna
dan tekstur.
c.3 Tipologi Fungsi 1 Mont Kiara Mall
Pembeli memasuki atrium akan masuk ke Cascading cahaya alami ke sebuah permukaan lantai
pixelated 'bunga' , menyediakan ruang dengan identitas yang unik dan memberikan
penghormatan kepada bangunan konteks tropis. Permukaan lantai menggambarkan gambar
abstrak bunga kembang sepatu yang digunakan sebagai alat untuk memandu pembeli ke atrium
dan mengidentifikasi zona untuk acara dan penampilan. Energi dan geometri pola lantai
dilakukan ke dalam struktur atap kubah atrium; shell baja mendukung atap bantal ETFE.
Berbagai kegiatan dan pertunjukan budaya akan dipentaskan untuk menghibur pengunjung.
Gambar 3 31 Ground plan atrium
( Sumber : Google.com/ 1 Mont Kiara Mall )

Gambar 3 32 Permukaan lantai dengan gambar kembang sepatu abstrak
Gambar 3 33
( Sumber: Google.com/1 Mont Kiara Mall )
Struktur atap yang Triangulasi didukung oleh dua kolom menyapu space frame dalam ruang
atrium pusat. Ini "kaki" memiliki tugas ganda mengurangi rentang atap serta mendukung
balkon atrium dijelaskan di bawah.
c.4 Tipologi Geometri 1 Mont Kiara Mall

Gambar 3 34 Potongan Bangunan
Untuk mencapai daerah toko baik proporsional, garis toko depan pindah ke belakang
menghasilkan 'plaza' dalam ruang galeri. Usulan mengintegrasikan 'pulau kios' dalam galeri
adalah cara yang efektif untuk mempertahankan koneksi visual untuk semua etalase toko dan
menciptakan poin tambahan dari kepentingan di sirkuit belanja serta menyediakan unit
disewakan kecil.
Gambar 3 35
Sumber : Google.com/ 1 Mont Kiara Mall )
Bagian dari strategi peningkatan void atrium adalah untuk mengkompensasi ruang yang
lebih luas dengan unsur kepentingan di dalamnya. Desain balkon berukuran besar dalam atrium
ini dimaksudkan untuk menyediakan area support duduk lebih kecil unit F + B atau untuk

mengakomodasi unit ritel kecil. Balkon ini didukung oleh kerangka struktural beton utama dan
oleh kolom struktural atap.
3.2 Kajian Lokasi & Tapak Perancangan
A. Argumentasi Penetapan / Pemilihan Lokasi & Tapak Perancangan
a.1 Profil Kota Manado
Letak Kota Manado secara geografis berada di antara 1º 30’ - 1[B1]º 40’ Lintang utara,
dan 124º 40’ - 126[B2].º50’ Bujur Timur. Batas-batas wilayah Kota Manado ialah sebagai
berikut :
 Sebelah Utara dengan : Kabupaten Minahasa Utara
 Sebelah Timur dengan : Kabupaten Minahasa Utara, dan Kabupaten Minahasa
 Sebelah Selatan dengan : Kabupaten Minahasa
 Sebelah Barat dengan : Laut Sulawesi
Secara administratif, sejak tahun 2012 Kota Manado mengalami pemekaran menjadi 11
wilayah kecamatan dan 87 kelurahan. Kecamatan dengan jumlah kelurahan terbanyak adalah
Kecamatan Wenang yang memiliki dua belas kelurahan, sedangkan kecamatan dengan jumlah
kelurahan terkecil adalah Kecamatan Bunaken Kepulauan yang memiliki empat kelurahan.
Secara administratif Kota Manado terbagi ke dalam 11 wilayah kecamatan dan 87
kelurahan/desa. Kota Manado memiliki luas wilayah sebesar 157,26 km2.
Jarak Antara Kota Manado sebagai ibukota propinsi Sulawesi Utara dengan
beberapa kota lainnya :
 Manado - Airmadidi 15,00 kilometer
 Manado - Bitung 44,30 kilometer
 Manado - Tomohon 21,60 kilometer
 Manado - Tondano 35,05 kilometer
 Manado - Kotamobagu 183,72 kilometer

Gambar 3 36 Peta Lokasi Makro Kota Manado, Peta Wilayah Administrasi Kota Manado
(Sumber: RTRW Kota Manado tahun 2014-2034)

a.2 Tinjauan Umum Lokasi
Pemilihan lokasi tapak untuk desain Manado Bussines Tower ini menjadi salah satu fokus
utama dalam perancangan, melihat dari kebutuhan dan orientasi bangunan yang akan tercipta
pada lingkungan sekitar. Letak site haruslah berada di dalam pusat kota Manado.
Dengan melihat kondisi yang memberikan peluang bagi Manado Bussines Tower itu
sendiri, seperti yang dilihat pada salah satu maksud dan tujuan dari bangunan yang akan di
rancang ini yaitu menjadikan bangunan sebagai landmark kota Manado yang juga sebagai tolak
ukur perekonomian kota Manado yang dapat memanfaatkan lahan kota Manado yang semakin
sempit dan terjangkau bagi masyarakat kota manado.
Melihat itu ada beberapa lokasi di kota Manado yang menjadi sorotan utama dalam hal ini
menjadi alternative pemilihan site. Pemilihan ini mengacu pada RTBL II kota Manado, yaitu
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan yang terdapat pada area Boulevard II kota Manado,
yang dalam area ini terbagi menjadi 5 Zona pengembangan yaitu :
Blok A : PusatPerdagangan/Trade Center
Blok B : PusatRekreasi/WisataKulinerdanWisataAir
Blok C : Taman Kota/Urban Center‐Civic Center
Blok D : PusatPerkantoran/Office Park

Blok E : KawasanCampuran/Mix Use sepanjang Boulevard‐II
Gambar 3 37 Peta key plan BLOK PENGEMBANGAN KAWASAN PERENCANAAN
(Sumber: RTBL kawasan Boulevard II kota Manado)

Menurut pembagiannya kawasan perkantoran terdapat pada blok D
Gambar 3 38 Peta key plan BLOK D PENGEMBANGAN KAWASAN PERENCANAAN

Yang dalam hal ini terbagi dalam 3 sub zona yaitu
A. Sub blok D_1, luas 1,95 ha

Gambar 3 39 simulasi rancangan sub blok D_1

B. Sub blok D_2, luas 1,95 ha

C. Sub blok D_3, luas 1,95 ha

(Sumber: RTBL kawasan Boulevard II kota Manado
Site yang dipilih adalah site yang terbaik dalam perancangan ini karena melihat kebutuhan site
sebagai penempatan landmark kota Manado dalam hal ini site yang terpilih adalah sub blok
D_3. Karena sangat efektif dibandingkan kedua sub blok yang ada. Dalam hal ini untuk site
pada sub blok D_1 dan sub blok D_2 dapat diperhatikan bahwa view kedalam sub blok tidak
dapat memungkinkan bangunan menjadi landmark karena posisi site yang tidak mendukung,
sehingga dapat menutupi bangunan yang menjadi landmark kota. Yang pada umumnya
landmark kota haruslah berada pada lahan yang terbuka dan hanya memiliki satu spot utama
yaitu bangunan itu sendiri tanpa adanya gangguan dari bangunan yang lain. Dengan melihat
kondisi itu sub blok D_3 adalah yang paling efektif. Karena dalam RTBL sendiri sub blok D_3
memiliki posisi site yang terbuka tanpa ada gangguan dari bangunan di sekitarnya dan dengan
leluasa dapat dengan mudah di lihat dari berbagai titik di pusat kota Manado.
B. Data & Analisa Karakteristik Tapak Perancangan & Lingkungannya
Analisis tapak yang di gunakan adalah analisis tapak berdasarkan FIA (First In
Architecture) yang dalam analisisnya terbagi dalam:
 Site and souranding

Gambar 3 42 ORIENTASI LOKASI

Dapat dilihat bahwa site berada di pusat kota manado dan di sekitarnya dekat dengan zona zona
utama pada kota manado seperti yang telihat pada gambar. Yang memberikan keuntungan bagi
bangunan yang akan di rancang.
 Current context

Gambar 3 43 PEDOMAN UMUM TATA BANGUNAN- SKYLINE

Dapat dilihat bahwa penataan skyline bangunan yang di rancang dalam RTBL Kawasan
Boulevar II sudah tertata, akan tetapi mengacu kepada peraturan yang telah di tetapkan.
bentukan yang terdapat pada RTBL masih bisa di ubah dalam hal ini dengan memperhatikan
tataan skyline yang ada perancang dapat dengan leluasa memberikan desain yang baru terhadap
rancangan masa yang akan di bangun dengan memperhatikan setiap peraturan peraturan yang
telah di tetapkan oleh pemerintah kota manado dalam RTBL Kawasan Boulevard II kota
manado.
 Accebility

Seperti yang terdapat pada RTBL kawasan boulevard II kota manado, kita dapat melihat
bahwa site dapat di akses dengan berbagai kendaraan seperti yang tertera pada gambar
berikut.
Gambar 3 44 sistem sirkulasi dan jalur penghubung

Dengan mengacu kepada rencana sirkulasi dan jalur penghubung dalam RTBL Kawasan
Boulevard II kota manado. dapat dilihat bahwa site sangat mudah di akses melalui darat
maupun laut karena berada di jalur utama dan jalur penghubung kota, yang dapat kita lihat pada
keterangan gambar dia atas. Yaitu site dapat di akses oleh :
(Ket: (Langsung), adalah akses dengan site secara langsung, (Tidak langsung) adalah akses
kedalam site yang secara tidak langsung akan tetapi masih berdekatan dengan lokasi site)
a) Angkutan antar kota (Tidak langsung)
b) Angkutan dalam kota (Langsung)
c) Angkutan masal monorail (Tidak langsung)
d) Angkutan perahu nelayan (Tidak langsung)
e) Angkutan perahu wisata (Langsung)
Dan terdapat beberapa titik perhentian moda transportasi darat maupun laut yang
berdekatan dengan area site yaitu :
a) Transit poin (monorail-angkot-ojek-taksi-perahu wisata) (Tidak langsung)
b) Halte perahu wisata (Langsung)
c) Halte Angkot (Tidak Langsung)

 Circulation
sirkulasi yang tercipta berdasarkan sirkulasi utama kota manado yang memperhatikan
area area utama di sekitar kawasan seperti yang tertera pada gambar berikut:
site
Gambar 3 45 sistem sirkulasi dan jalur penghubung, system jaringan jalan dan pergerakan
site

 Vegetation
site
Vegetasi yang di gunakan mengacu kepada RTBL Kawasan Boulevard II kota manado, yaitu
seperti yang tertera pada tabel berikut dengan perancanagan sesuai RTBL Kawasan Boulevard
II kota manado.

Tabel 3 1 vegetasi dan tata hijau pada kawasan boulevard II
Sumber: Sumber: RTBL kawasan Boulevard II kota Manado
Dalam hal ini jenis vegetasi pada kawasan dan site di klasifikasikan bedasarkan lokasi
penempatan terdapat 5 Typologi diatas, (jalur pedestrian, media jalan, sungai dan kapal wisata
dan taman hijau).
 Building context
Dalam pembangunan kawasan RTBL bangunan di dalam area RTBL akan
menggunakan tema Bangunan bergaya modern dan khas sulawesi utara Bangunan
menggunakan material transparan (kaca). Dan kedepannya akan semakin mengarah
kedalam arsitektur modern, Maka dari itu pembangunan office tower dalam
memberikan building conteks yang sesuai dengan bangunan sekitar, harus
menggunakan material kaca dan arsitektur khas Sulawesi utara yang dapat menjadi
salah satu land mark kota.
 Surface and material
Permukaan site adalah permukaan yang rata di karenakan site adalah hasil dari
reklamasi pantai, sehingga permukaan site dapat di atur sesuai kebutuhan yang ada.
Material site adalah tanah endapan yang digunakan untuk reklamasi Sumber material
daratan dapat berupa bukit atau deposit datar. Sumber material yang berupa bukit
umumnya batuan beku (andesit) dan tanah urugan (soil cover), sedangkan sumber
deposit datar pada umumnya berupa material pasir (endapan alluvial). Sumber material
dari bukit dapat digali dengan bantuan wheel-dredger, yaitu alat penggeruk di mana
pegeruknya terpasang pada suatu roda yang diputar. Berbeda dengan material dari
bukit, material dari deposit datar digali menggunakan alat penggalian, seperti

excavator. Bahan yang sudah digali dengan wheel-dredger, kemudian diangkut dengan
menggunakan ban berjalan (belt conveyor). Sebagai tempat penampungan biasanya
digunakan tongkang berukuran Selain itu baru material diangkut ke lokasi lahan
reklamasi menggunakan tongkang-tongkang kecil.
Dalam hal ini pembangunan Manado Bussines Tower harus memerlukan struktur
pondasi yang dapat menyesuaikan dengan material site dan dapat menyalurkan beban
bangunan kedalam site. Melihat itu pemilihan struktur pondasi tiang pancang sangat
lah cocok untuk memenuhi kebutuhan bangunan yang akan di bangun.
Gambar 3 48 material reklamasi pantai
(Sumber: www.googleimage.cm/reklamasipantai)
 Site levels
Ketinggian site dari permukaan laut adalah 3 meter karena berada di bibir pantai
teluk manado. Lokasi site juga berada pada bagian dalam kawasan sehingga resiko
resiko yang berada bibir pantai yang dapat di akibatkan oleh air laut dapat terhindar.
 Weather
 Gempa tercatat stasiun stastika manado menurut bulan 2013-2015

Tabel 3 2 kegiatan gempa bumi tahun 2013 sampai 2015
(Sumber: BMKG Satsiun Geofisika Manado)
Jumlah gempa dari tahun ketahun dapat sangatlah banyak seperti pada table di atas karena
posisi kota manado sendiri berada pada patahan lempengan kerak bumi, sehingga dalam hal
gempa manado sering terjadi gempa di tambah lagi ada beberapa gunung berapi bawah laut
yang aktif. Melihat itu pemilihan struktur diagrid sangatlah cocok dalam menampung beban
lateral bangunan yang akan di bangun.
 Jumlah Curah Hujan Menurut Bulan di Kota

Manado,2012- 2017
Bulan 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Januari 471.7 323 553 296 398 184

Februari 468.8 249 567 112 321 208
Maret 488.8 641 78 115 50 12
April 372.3 509 379 102 53 175
Mei 263.2 269 334 292 155 302
Juni 276.8 232 124 108 239 484
Juli 68.6 348 417 138 11 268
Agustus 151.3 200 251 125 - 39
September 205 77 192 42 0 339
Oktober 112.8 129 182 107 3 189
November 271 323 282 337 287 369
Desember 505.1 5143 357 107 203 702
Tabel 3 3 curah hujan tahun 2012 sampai 2017
(Sumber : Stasiun Meteorologi Sam Ratulangi Kota Manado)

Gambar 3 49 Analisa angin
(Sumber: analisa penulis)
Curah hujan di kota manado, yang disertai angin kencang yang turun dengan rentan
waktu 4 hari ke atas di sekitar site harus di tanami vegetasi agar memberikan kondisi site yang
memberikan tanah yang memiliki resapan air. Dalam hal ini seperti vegetasi yang telah di
tentukan dalam perencanaan RTBL kawasan boulevard II kota manado. dan angina seperti
yang telihat pada gambar di atas berasal dari barat laut, sehingga orientasi bangunan haruslah
dapat menyesuaikan dengan angina, karena melihat posisi site yang berada di pinggir laut, yang
dapat menyebabkan beban angin sangatlah besar
Zoning site berdasarkan analisis angin.










 
 
 
 
 
Gambar 3 50 Zoning angin

 Analisa Matahari
Gambar 3 51 Analisa matahari
Zoning site berdasarkan analisa Matahari















 
 
 
 
Gambar 3 52 Zoning matahari

 Noise (kebisingan)
Gambar 3 53 Analisa kebisingan
Pada site terdapat beberapa titik yang memberikan kebisingan terhadap bangunan, menanggapi
hal tersebut perancang harus memberikan barier untuk rancangan agar terhindar dari
kebisingan dan pengguna bangunan untuk mendapatkan kenyamanan. Dan juga perletakan
zona zona public, semi privat, dan privat haruslah meperhatikan faktor kebisingan ini dengan
solusi dalam perancangan tower atau menara yang dalam hal ini bangunan berlantai banyak.
Seperti pada studi kasus jin mao tower, yaitu menempatkan area public pada bagian dasar
bangunan dan area semi privat pada area tengah baangunan dan area privat pada area tertinggi
dari bangunan sehingga pada area privat dapat terhindar dari kebisingan yang dihasilkan pada
area bawah atau area sekitar site.

 Zoning berdasarkan analisa kebisingan
 
 
 




 
 
 
 
 
Gambar 3 54 Zoning kebisingan
 View
 
 
 
 
 

 
 
 
 
 
 

Gambar 3 55 Analisa view

Terdapat beberapa view yang berpotensi, yaitu ke arah laut pada sebelah barat site dan utara,
terhadap pegunungan dan arah selatan dan timur terhadap pusat kota manado.
 Zoning terpilih
Dari proses analisis yang di lakukan maka ketiga zoning tersebut menghasilkan zoning yang
terpilih untuk meminimalisir setiap kebisingan, angin dan cahaya matahari yang masuk ke site.





 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
 
Gambar 3 56 Zoning terpilih
3.2. Kajian Tema Perancangan
A. Argumentasi Asosiasi Logis Tema dengan Objek atau Lokasi Perancangan
Tema merupakan tujuan dalam proses desain perancanaan dan sebagai satu konsep yang
menciptakan atau menghasilkan bentuk yang unik dalam hasil rancangan. Tema desain
Manado Bussines Tower ( mix use building ) adalah “Arsitektur Modular”.

Mix Use Building adalah bangunan yang memiliki fungsi lebih dari satu adapun fungsi
bangunan yang dimaksudkan yaitu Rental Office dan Shopping Centre yang disewakan
sebagai tempat rekreasi maupun perkantoran, bentuk akomodasi yang dikelola secara
komersial. Dalam perancangan Manado Bussines Tower, tema yang dipilih yaitu “Arsitektur
Modular” karena dengan menggunakan tema ini pada bangunan tersebut sangat cocok karena
banyak ruang – ruang yang memiliki fungsi yang yang sama pada bangunan tersebut.
B. Pemahaman Tema Perancangan Menurut Studi Literatur & Preseden

b.1 Pengertian Tema
Modular yaitu bersifat standart dan sasarannya menciptakan suatu rancangan modular sehingga
model dapat menggunakan satu komponen yang sama.
Le Corbusier mengembangkan sistem proporsi modular, untuk mengatur dimensi yang
mengandung atau terkandung. Dia melihat alat pengukur dari Yunani, Mesir dan peradaban
lainnya sebagai "sangat kaya dan halus karena mereka merupakan bagian dari matematika yang
berdasarkan tubuh manusia, ramah, elegan dan firm, sumber dari harmoni yang menggerakan
kita, keindahan." Maka dari itu berdasar alat ukurnya, the modulur diterapkan pada matematika
dan ukuran tubuh manusia.
Le Corbusier melihat modular bukan hanya sebagai angka yang mengadopsi harmoni,
namun juga sebagai alat pengukur yang dapat menghitung jarak, permukaan, dan volume. serta
"menjaga skala manusia dimanapun." Menurutnya modular bisa, "mewujudkan dirinya
kedalam kombinasi yang tak terbatas; menghasilkan kesatuan dengan keragaman...keajaiban
dari angka
b.2 Transcript Of Modular Teori

TEORI Le Corbusier mengembangkan Modulor dalam tradisi panjang Vitruvius,
Vitruvian Man karya Leonardo da Vinci, karya Leone Battista Alberti, dan upaya lain untuk
menemukan proporsi matematika pada tubuh manusia dan kemudian menggunakan
pengetahuan itu untuk meningkatkan baik penampilan dan fungsi arsitektur.
Modular manusia adalah 183 cm (6 feet) tinggi badan dan 226 cm (sekitar 7 feet) apabila
lengan tangannya diangkat lurus keatas. Tinggi pusarnya, ialah 113cm (27 feet), ukuran
tersebut sama dengan setengah tinggi lengan tangan yang diangkat.
Ketinggian total (dari kaki ke lengan mengangkat) juga dibagi dalam rasio Emas (ke
140cm dan 86 cm) pada tingkat pergelangan tangan dari lengan bawah-menggantung. Kedua
rasio (113/70) dan (140/86) yang kemudian dibagi lagi menjadi dimensi yang lebih kecil

sesuai dengan seri Fibonacci. ANTROPOMETRI LATAR BELAKANG TEORI
MODULAR LE CORBUSIER Sebelum mengenal ukuran, manusia pada jaman dahulu kala
menggunakan anggota tubuhnya sebagai ukuran standar dalam membangun, hal ini
dikarenakan untuk mengutamakan kenyamanan dalam membangun. Proporsi manusia ini
pertama kali dikembangkan oleh Vitruvius, menggunakan bagian-bagian tubuh sebagai
satuan unit. Hal ini kemudian dikenal sebagai antropometri. VITRUVIAN MAN Setelahnya,
berkembanglah Vitruvian Man, skala manusia yang merupakan pengembangan dari konsep
Vitruvius itu sendiri, oleh Leonardo Da Vinci. Le corbusier mengembangkan teori
proporsinya yang disebut modular untuk menyusun dimensi dimensi pengisi dan yang diisi.
Dia melihat alat alat ukur yunani, mesir dan kebudayaan tinggi dari masyarakat lainnya yang
merupakan bagian dari matematika tubuh manusia yang agung, anggun dan kokoh, sumber
dari harmoni yang menggerakkan kita, yakni keindahan. Maka dia mendasarkan teorinya
tersebut berdasarkan pada kedua matematika (dimensi- dimensi estetika dari golden section
dan deret fibonacci) dan proporsi- proporsi tubuh manusia (dimensi fungsional.
Gambar 3 57 Teori Le Corbusier
(Sumber : Architecture form, space, and order)
b.3 Definisi Arsitektur Modular
Istilah arsitektur modular sebenarnya bukan hal baru lagi terkait perihal pembangunan
bangunan, bahkan rumah kita sendiri pun mungkin bisajadi bergaya modular. Setiap
merencanakan pembangunan apapun, akan selalu dihadapkan pada masalah dimensi ukuran
yang akan dipakai sebagai standard perencanaan. Dimensi ukuran dasar adalah berupa modul
dasar yang digunakan sebagai dasar-dasar didalam perencanaan. Sehingga dalam
perancangannya, modul dasar ini dapat berkembang menjadi dimensi moduler yang merupakan
kelipatan dari modul dasar. Inilah esensi dari arsitektur modular.
Penggunaan modul dalam perancangan zaman dahulu sangat berbeda dengan sekarang.
Pada zaman dahulu modul ditentukan oleh besaran ukuran kolom dan jarak kolom yang berlaku
pada saat itu. Sedangkan sekarang modul merupakan suatu kebutuhan karena adanya industri

bahan-bahan bangunan (modular prefabrikasirikasi) yang memerlukan koordinasi dari
bermacam-macam bahan bangunan. Kebutuhan di era sekarang menuntut pembangunan yang
cepat dan efisien dengan tetap mempertahankan nilai-nilai arsitektur yang baik secara fungsi
dan estetika bangunan. Oleh karena itu diperlukan sistem penyelesaian bangunan secara praktis
yaitu sistem koordinasi modul yang dapat menghemat waktu, biaya, bahan bangunan dan
tenaga kerja. Sistem ini mengatur semua komponen bangunan yang berhubungan satu dengan
yang lain didalam ukuran-ukuran yang berdasarkan modul atau dimensi unit(Sutisna dan
Purnama, 1983).
Walaupun sistem modular ini relatif baru dalam perkembangan industri dan belum secara
luas diadopsi, namun penggunaan sistem ini mulai dipakai khususnya di kota-kota besar yang
telah berkembang dan membutuhkan sistem pembangunan yang lebih efisien dengan
pengeluaran yang minimal.Di luar semua keunggulannya, sistem yang futuristik ini tentunya
juga memiliki berbagai kelemahan.Kelebihan dan kelemahan ini perlu dipahami terlebih
dahulu sebelum dimulainya pembangunan agar memperkecil kerugian.
b.4 Interpretasi Tema
Dalam perancangan fisik bangunan, konsep arstitektur modular bertujuan untuk menciptakan
bangunan dengan suatu bentuk yang berulang – ulang sehingga dapat menggunakan satu
komponen yang sama. Modular pada aspek fisik, dapat dilakukan dengan cara-cara sebagai
berikut :
 Membuat karya arsitektur yang berguna dan dapat diterapkan secara universal.
 Menggunakan pendekatan kualitatif dan kuantitatif (ukuran bentuk dalam suatu
bangunan yang tidak berbeda-beda)
 Menggunakan sistem ukuran berdasarkan tubuh manusia, yang kemudian dijadikan
proporsi.
 Bentuk yang menampilkan potensi konstruksi dan estetika keindahan.
b.5 Elemen Arsitektural
Pada Arsitektur Modular elemen disusun secara bermodul untuk memudahkan bongkar-pasangnya.
Ruang modular yang terbentuk sebenarnya merupakan gabungan dari beberapa susunan modul yang
dapat dibagi lagi seperti modul panel dinding, modul floor tile, floor carpet tile synthesis, metal siding,
metal sunshade, plywood panel, dan cork tackboard. Modul-modul ini telah di set pada ukuran
tertentu secara fabrikasi sehingga dapat langsung dirangkai di lapangan tanpa memodifikasi dimensi.

Dengan sistem ini tidak ada lagi limbah material dari proses konstruksi karena modul-modul yang
sudah terukur dari awal.
C. Studi Pendukung Terkait Tema Perancangan
c.1 Central Beheer
Lokasi : Apeldoorn, Belanda
Arsitek : Hermann Herzberger
Kompleks kantor tersebut dirancang pada tahun 1968 oleh Hermann Herzberger sebagai tempat
kerja bagi 1000 pegawai perusahaan asuransi Central Beheeer di Apeldoorn, Belanda.
Rancangan tersebut berdasarkan analisis secara mendalam terhadap fungsi perkantoran, di
mana suasana kerja yang optimal diutamakan, baik secara individu maupun kelompok. Pada
tahap pertama, Herzberger merancang salah satu unit dengan ukuran yang sama, namun
semaksimal mungkin fungsi yang dapat berlangsung di dalamnya. Untuk mempermudah
gabungan unit-unit, ia memakai hanya dua sudut yang terletak secara diagonal untuk posisi
kolom pada struktur bangunan.
Gambar 3 58 Studi bermacam unit
(Sumber : google search)
Pada tahap kedua Herzberger merancang berbagai gabungan unit-unit tersebut dengan
membedakan zona berbagai gabungan unit-unit tersebut dengan membedakan zona berbagai
jenis kerjaan dan sirkulasi dengan gabungan sistem cahaya alam. Empat unit dikelompokkan
menjadi satu unit yang lebih besar, di mana dengan pilihan letak kolom tersebut semua sudut
unit besar menjadi bebas dan lapang, sehingga gabungan fungsi-fungsi tidak terganggu.

Di antara setiap unit besar “dipasang” satu unit kecil sebagai penghubung, sehinggga
terbentuk gabungan menarik, baik secara fungsional maupun untuk pencahayaan alam.
Kemudian 60 gabungan unit tersebut akhirnya membentuk bangunan secara keseluruhannya.
Akan tetapi, sistem struktur bangunan dengan perletakan semua kolom di tengah unit besar
saja membutuhkan penyesuaian sistem balok beton untuk semua langit dan atap. Herzberger
mengembangkan sebuah sistem yang menarik dengan pembentukan bingkai balok yang
dipegang baik dari luar maupun dalmnya.
Gambar 3 59 Gabungan unit – unit dengan sudut yang bebas kolom
Sistem bangunan tersebut memang dipengaruhi strukturalime yang kuat pada saat itu,
di mana ada perhatian paa sistem grid yang kuat. Meskipun demikian, Herzberger berhasil
membentuk suatu suasana pekerjaan yang sangat pribadi dan akrab.
Di mana para karyawan senang bekerja. Ada juga kesinaambungan antara zona dan
aktivitas serta antara ketenangan dan interaksi orang. Citra bangunan tampak seperti rumah
lebah di mana pola bentukan mendukung penyusunan segala aktivitas di dalamnya.
Gambar 3 60 Sistem struktur yang memungkinkan sudut tanpa kolom

Gambar 3 61 Sistem kantor mirip rumah lebah
Pada pertengahan tahun 1970 perusahaan tersebut membeli kompleks kantor di sebelah
timur untuk memperluas ruang kantornya. Akan tetapi, kedua kompleks melum dihubungkan
dengan baik, sehingga pada tahun kompleks belum dihubungkan dengan baik, sehingga pada
tahun 1990-1994 dibangun kompleks di antaranya sebagai ruang integrasi secara fungsional
dan spasial. Penghubung tersebut juga diminta untuk dibangun dengan citra yang lebih
represintatif daripada bangunan pertama untuk menampakkan potensi keuangan perusahaan
asuransi pada zaman itu. Bangunan tersebut juga dirancang oleh Herzberger dengan
pembentukan sebuah atrium yang difungsikan sebagai pusat konferensi dan seminar pada
perusahaan tersebut.
Gambar 3 62 Foto kantor- kantor dari udara

c.2 Nakagin Capsule Tower
Lokasi : Tokyo, Jepang
Arsitek : Kisho Kurawa
Tahun : 1972
Arsitek Kisho Kurokawa sangat inovatif dalam penciptaan Menara Kapsul Nakagin pada
tahun 1972, yang merupakan desain arsitektur kapsul pertama. Modul ini dibuat dengan tujuan
pengusaha perumahan yang bekerja di pusat kota Tokyo selama seminggu. Ini adalah prototipe
untuk arsitektur keberlanjutan dan daur ulang, karena setiap modul dapat dihubungkan ke inti
pusat dan diganti atau ditukar bila perlu.
Gambar 3 63 Foto Menara Kapsul Nakagin dari udara
( Sumber : https://www.archdaily.com/110745/ad-classics-nakagin-capsule-tower-kisho-
kurokawa)
Dibangun di daerah Ginza Tokyo, total 140 kapsul ditumpuk dan diputar pada
berbagai sudut di sekitar inti pusat, berdiri setinggi 14 lantai. Teknologi yang dikembangkan
oleh Kurokawa memungkinkan setiap unit untuk dipasang ke inti beton dengan hanya 4 baut
tegangan tinggi, yang membuat unit dapat diganti. Setiap kapsul berukuran 4 x 2,5 meter,

memungkinkan ruang yang cukup untuk satu orang hidup dengan nyaman. Ruang interior
setiap modul dapat dimanipulasi dengan menghubungkan kapsul ke kapsul lain
Gambar 3 64 Kapsul Nakagin
( Sumber : https://www.archdaily.com/110745/ad-classics-nakagin-capsule-tower-kisho-
kurokawa)

3.3. Simpulan Kajian Perancangan
Arsitektural merupakan ilmu yang luas seperti halnya Arsitektur Modular salah satu
struktur yang memberikan inovasi baru dalam perancangan. Dari kajian teori dan studi
preseden serta argumentasi penulis diatas maka dapat diambil kesimpulan seperti dibawah ini:
1. Bangunan modular tidak hanya terbatas hanya pada modul material, bahan atau
struktur saja, tetapi telah berkembang sejak jaman arsitektur klasik. Berangkat dari
pemahaman bahwa arsitektur modular adalah arsitektur yang didesain
menggunakan modul tertentu, maka modul tidak dapat dipisahkan dari arsitektur.
2. Dalam mendesain bangunan, khususnya arsitektur modern, arsitek pasti
berpedoman pada modul tertentu tetapi seberapa kompleks modul yang digunakan,
baik modul fungsi, struktur atau bahan sebagai ukuran ruang terkecil berbeda-beda
satu sama lain.
3. Bangunan modular memiliki prospek untuk berkembang, terutama dengan
adanya teknologi serta material-material prefabrikasirikasi yang mendukung modul
bahan dan modul struktur. Namun faktor pengguna tidak boleh dipisahkan dalam
perancangan bangunan modular. Di sinilah peran arsitek dalam memanfaatkan
material prefabrikasi yang telah ada untuk menciptakan desain yang spektakuler
dengan tetap memperhatikan ruang yang ramah pada pengguna.

DAFTAR PUSTAKA
Referensi Berupa Buku
1) D.K.Ching, Francis, 1999, Arsitektur : Bentuk, Ruang dan Susunannya. Cetakan ke -7,
Erlangga, Jakarta
2) Modul Dalam Arsitektur, Jakarta: Perpustakaan F.T. Untar Velamati, 2012.
Referensi Berupa Bagian Buku
3) Neufert, Ernst. ‘’Data Arsitek’’ Edisi Kedua. Jakarta. 1990
Referensi Berupa Artikel yang Dipublikasi dalam Jurnal Ilmiah
4) Marinos, Nick. Modular Pre-fab Housing: A Scientific Approach. 2011.
Referensi Berupa Artikel yang Dipublikasi dalam Forum Ilmiah
5) Widigdo C, Wanda. Pendekatan Ekologi pada Rancangan Arsitektur, sebagai upaya

mengurangi Pemanasan Global. Surabaya
Referensi Berupa Artikel yang dipublikasi dalam Majalah atau Surat Kabar
6) Febriando, J. & Surya, G. 2013. Spectacular Modular Achitecture.
Referensi Berupa Artikel yang dipublikasi dalam Laman Internet
7) Prefabricated skycubes proposed with 'elastic' living apartments inside. Building

Design + Construction, 10 April 2015, http://www.bdcnetwork.com/prefabricated-
skycubes-proposed-elastic-living-apartments-inside Ervianto, Wulfram I. 2008.
8) Energy Positive Relocatable Classroom / Anderson Anderson Architecture"18 Apr
2015, http://www.archdaily.com/?p=550780
Referensi Lainnya (Peraturan, Pedoman, Manual, dan sejenisnya)
9) RTRW Kota Manado Tahun 2014-2034

10) BPS Kota Manado, “Kota Manado dalam Angka Tahun 2017

Manado Bussines Tower

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Manado Bussines Tower

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

PROPOSAL TUGAS AKHIR

MANADO BUSSINES TOWER

RENTAL OFFICE & SHOPPING CENTRE DI KOTA MANADO

Abraham Aprilyano Sahetapy

PROGRAM STUDI ARSITEKTUR

Manado, Selasa, 19/09/2019

Mahasiswa Penyusun Proposal,

Abraham Aprilyano Sahetapy

Rekomendator / Pembimbing 1 Rekomendator / Pembimbing 2

Ir. Suryono, MT Ir. Julianus A.R Sondakh, MT

Mengetahui Pengajuan Proposal

Koordinator KDK Terkait Koord. MK. Proposal Tugas Akhir

Octavianus H. A Rogi , ST, Msi

Mengetahui & Menyetujui

Koordinator Program Studi

Frits O.P. Siregar, ST, M.sc

Manado, 19 November 2019

i Manado Bussines Tower

Kata Pengantar ------------------------------------------------------------------------------------------- i

Bab I PENDAHULUAN --------------------------------------------------------------------------- 1

Bab II PROSES DAN METODE PERANCANGAN ------------------------------------------ 5

Bab III KAJIAN AWAL KONTEKS PERANCANGAN ------------------------------------- 9

Daftar Pustaka -------------------------------------------------------------------------------------------- 67

ii Manado Bussines Tower

Gambar 2 1 Kerangka Pikir .................................................................................................................... 7

Gambar 3 1 Jenis Ruang Kerja Terbuka ............................................................................................... 16

iii Manado Bussines Tower

iv Manado Bussines Tower

v Manado Bussines Tower

1.1 Latar Belakang

1 Manado Bussines Tower

1.2 Rumusan Masalah Perancangan

• Bagaimana memfasilitasi Shopping Center bagi investor maupun masyarakat agar

2 Manado Bussines Tower

1.4 Lingkup & Batasan Perancangan

1.4.1 Lingkup Arsitektural

1.4.2 Skala Pelayanan

1.4.3 Batasan Perancangan

3 Manado Bussines Tower

4 Manado Bussines Tower

2.2. Pendekatan Perancangan

1) Pendekatan Tipologi Objek Perancangan

3) Pendekatan tapak dan lingkungan

6 Manado Bussines Tower

2.3.1 Kerangka Pikir

MANADO BUSSINES TOWER

OBJEK TEMA TAPAK

KONSEP AWAL PERANCANGAN

PRA DESAIN DESAIN

Gambar 2 1 Kerangka Pikir

( Sumber Analisis Penulis )

7 Manado Bussines Tower

Gambar 2 2 Proses desain generasi II, John Siezel

8 Manado Bussines Tower

A. Argumentasi Prospek & Fisibilitas Objek Perancangan

9 Manado Bussines Tower

B. Pemahaman Tipologi Objek Menurut Studi Literatur & Preseden

b.1 Rental Office

b.1.2 Fungsi Rental Office

a) Tenant Owned Office Building

10 Manado Bussines Tower

c) Bangunan Kantor Spekulatif

B. Kantor Sewa Berdasarkan Bentuk Usaha Penyewa

b) Kantor untuk usaha campuran (Mixed used building) .