ANALISIS STUDI KELAYAKAN INVESTASI

PENGEMBANGAN USAHA
PADA TOKO ADAM JAYA

Disusun Oleh :

Sri Waluyo, S.Ag., MM

Dassaad, SE., MM

UNIVERSITAS GUNADARMA
JAKARTA
2013
 ABSTRAK
Penelitian ini dimaksudkan untuk mengetahui apakah Toko Adam Jaya
layak dikembangkan dan ditambah investasinya atau tidak,. Untuk tujuan
itu, diperlukan berbagai analisis antara lain melalui metode Payback
Period, Net Present Value (NPV), Profitability Index (PI) atau Average
Rate of Return (ARR).
Namun dari beberapa metode analisis di atas, nampaknya yang
paling cocok untuk digunakan sebagai metode analisis adalah metode
Payback Period. Dari analisis melalui Payback Period terhadap Toko
Adam Jaya tersebut diperoleh masa pengembalian 9 bulan 29 hari.
Dengan Payback Period ini dapat disimpulkan bahwa Toko Adam Jaya
layak untuk dikembangkan atau ditambahkan investasinya
PENDAHULUAN
Latar Belakang Masalah
Toko Adam Jaya didirikan setelah kondisi ekonomi mengalami keterpurukan pasca
krisis ekonomi yang melanda Indonesia di akhir dekade 90-an tepatnya pada tahun
1997 dan beberapa negara di dunia seperti Malaysia, Thailand juga mengalami krisis
yang sama. Ada hikmah yang dapat diambil oleh masyarakat Indonesia yaitu
munculnya gagasan-gagasan yang positif dalam memenuhi kebutuhan pribadi,
keluarga dan masyarakat pada umumnya, antara lain dengan membuka usaha home
industri, membuka toko, membuka lahan pertanian, perkebunan dan lain-lain usaha
yang dilakukan masyarakat terutama bagi mereka yang terkena pemutusan hubungan
kerja.
Toko Adam Jaya yang beralamat di Jl. Sultan Agung no. 50 A Jakarta Selatan
dibuka tahun 1998 itu sampai saat ini berjalan baik dan cukup menghasilkan
keuntungan. Namun demikian dalam perjalannnya mengalami perkembangan yang
stagnan, untuk itu perlu dikembangkan lebih lanjut guna mendapatkan atau menghasil
kan keuntungan yang optimal. Untuk mengoptimalkan keuntungan bagi Toko Adam
Jaya diperlukan investasi yang cukup lumayan besar. Oleh karena itu perlu diadakan
penelitian terlebih dahulu guna mendapatkan gambaran apakah kelak Toko Adam
Jaya jika ditambah investasinya akan meningkatkan keuntungannya atau justru malah
menyebabkan mengalami kerugian. Untuk keperluan itu, maka analisis kelayakan
investasi perlu dilakukan, dan untuk mendapatkan gambaran yang positip, studi
kelayakan dapat dilakukan melalui beberapa analisis, antara lain dengan metode
Payback Period.
Metode ini dipilih karena cukup sederhana tetapi dapat dijadikan sebagai
acuan pengambilan keputusan investasi. Seberapa lama modal /investasi dapat
kembali itulah yang menjadi keputusan akhir apakah investasi untuk pengembangan
Toko Adam Jaya itu layak atau tidak.
TINJAUAN PUSTAKA
Pengertian Investasi
Investasi Menurut Kasmir dan Jakfar adalah penanaman modal saham dalam
suatu kegiatan yang memiliki jangka waktu yang relative panjang dalam berbagai
bidang bisnis(2003:halaman 8) . Sedangkan Menurut Suad Husnan, investasi
adalah penanaman sumber daya yang mendapat hasil dimasa yang akan datang. (2000
hal 11). Sedangkan menurut Siswanto Sutojo, investasi pada dasarnya merupakan
usaha menanamkan faktor-faktor produksi dalam proyek tertentu. Proyek tersebut
bersifat baru atau perluasan produk yang ada(1995:1). Menurut Kasmir dan
Jakfar:2003:8 investasi adalah penanaman modal saham dalam suatu kegiatan yang
memiliki jangka waktu yang relative panjang dalam berbagai bidang bisnis.
Menurut Suad Husnan (2000, hal 11), investasi adalah penanaman sumber
daya yang mendapat hasil dimasa yang akan datang.
Menurut Siswanto Sutojo (1995:1), investasi pada dasarnya merupakan
usaha menanamkan faktor-faktor produksi dalam proyek tertentu. Proyek tersebut
bersifat baru atau perluasan produk yang ada.Menurut Swarsono Muhammad
(2000;15) mengatakan : “investasi adalah setiap wahana dimana ditempatkan dengan
memelihara atau menaikkan nilai dan memberikan hasil (return) yang positif dimasa
yang akan datang.
Dari keempat pendapat di atas dapat disimpulkan bahwa investasi adalah
penanaman sumberdaya atau faktor-faktor produksi yang diharapkan mendapatkan
hasil di masa yang akan datang.

Aliran Kas Dalam Investasi

Menurut Bambang Riyanto mengapa ada berbagai cara penilaian usulan
investasi didasarkan pada aliran kas (cash flow) dan bukan keuntungan yang
dilaporkan dalam buku karena itu sangat sederhana, yaitu bahwa untuk dapat
menghasilkan keuntungan tambahan kembali(2001;122).
 Ada berbagai cara penilaian usulan investasi didasarkan pada aliran kas bukan
pada keuntungan yang dilaporkan dalam buku. Hal ini dikarenakan untuk
mendapatkan keuntungan tambahan bagi perusahaan dan juga perusahaan harus
mempunyai kas untuk ditanamkan kembali. Setiap usulan pengeluaran modal selalu
mengandung dua macam aliran kas yaitu:
a. Aliran kas yang keluar netto (net inflow of cash) yaitu yang diperlukan
untuk investasi baru.
b. Aliran kas yang masuk netto (net inflow of cash) yaitu sebagai hasil dari
investasi baru tersebut, sering pula disebut “net cash proceeds” atau hanya
“proceeds”, Bambang Riyanto (2001;12)

Dalam investasi terdapat 3 macam aliran kas yaitu initial cashflow

yaitualiran kas yang berhubungan dengan pengeluaran kas pertama kali
untuk keperluan investasi, Operational Cash Flow yaitu aliran kas yang
terjadi selama umur investasi dan berasal dari pendapatan yang diperoleh
dikurangi dengan biaya-biaa yang dikeluarkan perusahaan dan Terminal
cash Flowyaitu alira kas masuk yang diterima perusahaan sebagai akibat
habisnya umur ekonomis suatu proyek investasi..

Metode Penilaian Investasimelalui Metode Payback Period (PP)

Payback Period artinya seberapa lama waktu yang diperlukan dalam

rangka investasi tadi dapat kembali kepada aliran kas yang dikeluarkan. Cara
untuk mengetahui berapa lama waktu yang diperlukan untuk pengembalian
investasidengan cara mengurangkan investasi dengan aliran kas masuk bersih
setiap tahun. Jika waktu yang diperlukan kurang dari satu tahun menurut
manajemen berarti investasi dapat dilakukan.

Pengertian dan maksud Studi Kelayakan

 Studi kelayakan adalah suatu penilitian terhadap rencana bisnis ke depan,
apakah diperkirakan akan mendatangkan keuntungan secara lebih luas, tidak hanya
keuntungan finansial belaka. Seperti yang diungkapkan oleh beberpa ahli beriku;
Menurut Umar (2005: 8) studi kelayakan bisnis merupakan penelitianterhadap
rencana bisnis yang tidak hanya menganalisis layak atau tidak layak bisnis dibangun,
tetapi juga padasaat dioperasionalkan secara rutin dalamrangka pencapaian
keuntungan yangmaksimal untuk waktu yang tidak ditentukan.Pengertian studi
kelayakan menurut Yacob Ibrahim ( 2003;1 ) ialah merupakan bahan pertimbangan
dalam mengambil suatu keputusan, apakah menerima atau menolak dari suatu
gagasan / proyek yang direncanakan. Adapun maksud dari investasi tidak lain adalah
guna mendapatkan keuntungan baik finansial maupun non finansial

Pengertian Usaha Kecil

Menurut Undang-Undang Nomor 9 Tahun 1995 tentang Usaha Kecil, maka yang
dimaksud dengan usaha kecil yaitu apabila telah memenuhi kriteria di bawah ini :

a. Memiliki kekayaan bersih paling banyak Rp. 200.000.000,- (dua ratus juta
rupiah), tidak termasuk tanah dan bangunan tempat usaha., atau
b. Memiliki hasil penjualan tahunan paling banyak Rp. 1 miliar (satu miliar
rupiah);
c. Milik Warga Negara Indonesia (WNI)
d. Berdiri sendiri, bukan merupakan anak perusahaan yang dimiliki, dikuasai
atau berafiliasi baik langsung mautpun tidak langsung dengan usaha
menengah atau usaha besar.
e. Berbentuk usaha orang-perorangan, badan usaha yang berbadan hukum tidak
termasuk koperasi.

Ketentuan KUK (Kredit Usaha Kecil)

Menurut Paket Kebijakan 29 April 1997 yang dimaksud dengan Kredit Usaha
Kecil (KUK) yaitu kredit yang diberikan bank umum kepada pengusaha kecil
sebagaimana dimaksudkan dalam Undang-Undang Nomor 9 Tahun 1995 tentang
Usaha Kecil dengan kriteria sebagai berikut :

a. Kekayaan (total asset) bersih maksimum Rp. 200,- juta, tidak termasuk nilai
tanah dan bangunan tempat usaha, atau
b. Hasil penjualan tahunan maksimum Rp. 1 miliar.
Jumlah usaha kecildi Indonesia dewasa ini 38,902 juta (98,5%), sedangkan jumlah
usaha menengah/ besar hanya 60.200 (1,5%). Secara berurutan/ rangking menurut
sektor ekonomi adalah sebagai berikut:
1. Pertanian
2. Jasa-jasa
3. Industri dan Pengolahan
4. Pertambangan
5. Perdagangan
6. Angkutan
7. Kontruksi
8. Pertambangan
9. Angkutan
10. Lembaga keuangan
11. Listrik, gas dan air

Dari data di atas, sebenarnya usaha kecil di Indonesia perlu mendapat prioritas untuk
dikembangkan oleh Pemerintah melalui berbagai regulasi yang nyata.Sehingga pada
gilirannya nanti akan memberi dampak yang positif bagi masyarakat umumnya dan
bagi perintah akan terbantu dari sisi penyerapan tenaga kerja dan sektor pajak.
.
3. METODE PENELITIAN

3.1Obyek Penelitian
Obyek penelitian ini adalah Toko Adam Jaya merupakan usaha yang
bergerak dibidang usaha Furniture di Jl. Sultan Agung no. 50 A Jakarta Selatan
Sedangkan periode yang digunakan dalam penelitian ini adalah pendapatan bersih
tahun 2009-2013.

3.2Jenis dan Teknik Pengumpulan Data

 Dalam penelitian ini jenis data yang digunakan adalah data kuantitatif yang
berupa asset tetap seperti tanah, gedung, danperalatan lain dan data biaya investasi,
dengan menggunakanAnalisis Kelayakan Usahadengan Metode Payback Period
(PP) dengan rumus sebagai berikut;

HP = xxx
Proceeds 1 = xxx _
Sisa Investasi = xxx
Proceeds 2 = xxx _
Sisa Investasi = xxx
Dan seterusnya sampai investasi tidak dapat dikurangi dengan Proceeds
tahun berikutnya, lalu:
Sisa Investasi x 12 bulan
Proceeds tahun selanjutnya
 BAB IV
PEMBAHASAN

4.1 Penilaian Arus Kas

Dalam memulai usahanya Toko Adam Jaya menanamkan modalnya
sebesar Rp 50.000.000. Investasi awal usaha Toko Adam Jaya berupa Kas sebesar Rp
50.000.000 dan 3 unit etalasedengan hargaper unit Rp 750.000 total sebesar Rp
22.500.000.
Tabel berikut ini merupakan investasi aktiva tetap yang merupakan harta
kekayaan Toko Adam Jaya. Dalam Menentukan depresiasi Toko Adam Jaya
menggunakan Metode Garis Lurus. Adapun daftar depresiasi aktiva tetap dapat
dilihat pada tabel 4.2 .
Tabel 4.1
Investasi Usaha
Investasi aktiva tetap
Aktiva Jum Harga / unit Total harga UE Nilai Depresiasi
tetap lah Residu
1 Rp 50.000.000 Rp 50.000.000 10 Rp 40.000.000 Rp 1.100.000
Bangunan unit tahun
Etalase 3 Rp 750.000 Rp 2.250.000. 3 tahun Rp 300.000 Rp 100.000
Motor 1 Rp 5.000.000 Rp 5.000.000 5 tahun Rp 3.000.000 Rp 400.000
unit

Total depresiasi Rp 1.500.000

15
Arus kas masuk pada TOKO Adam Jaya, Tingkat penjualan dari tahun 2009 sampai
dengan tahun 2013 dapat dilihat pada data berikut:
Tabel 4.2
Arus Kas Masuk
No Keterangan 2009 2010 2011 2012 2013

1 Penjualan lemari 64.800.000 129.600.000 144.000.000 124.000.000 126.000.000

Penjualan
2 kursi 72.000.000 90.000.000 90.000.000 90.000.000 100.000.000
Penjualan
3 Springbad dll. 60.000.000 84.000.000 116.000.000 131.000.000 130.000.000

Jumlah 196.800.000 303.600.000 350.000.000 355.000.000 356.00.000

Dari data di atas, diketahui bahwa penjualan dari tahun 2009 sampai tahun
2010 meningkat cukup signifikan, dan penjualan tiga tahun terakhir yaitu tahun
2011,2012 dan 2013 relatif stabil atau cenderung stagnan sehingga perlu adanya
kajian ulang bila akan ditambahkan investasi.

Tabel 4.3
Biaya Tetap
Tabel berikut ini merupakan biaya tetap per bulan.

No Keterangan 2009 2010 2011 2012 2013

1 Biaya Listrik 20.000 23.000 24.000 24.500 25.000

2 Biaya konsumsi 600.000 650.000 700.000 700.000 700.000

3 Biaya Lingkungan 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000

4 Gaji Karyawan - - 600.000 600.000 600.000

Jumlah 630.000 683.000 1.334.000 1.334.500 1.335.000

Jumlah dalam satu tahun 7.560.000 8.196.000 16.008.000 16.014.000 16.020.000

 Tabel 4.4
Biaya Variabel
Tabel di bawah ini merupakan biaya variabel
No Keterangan 2009 2010 2011 2012 2013

1 Biaya Listrik 40.000 67.000 50.000 55.500 55.000

2 Order lemari 360.000 720.000 120.000 120.000 960.000
3 Order kursi 720.000 400.000 400.000 400.000 460.000
4 0rder springbad 900.000 600.000 400.000 400.000 960.000

5 transportasi 200.000 220.000 225.000 300.000 320.000

Jumlah dalam satu tahun 2.616.000 1.940 .000 1.195.000 3.520.000 2.755.000

Tabel 4.5
Catatan Laba Rugi
No Keterangan 2009 2010 2011 2012 2013

1 Pendapatan 62.800.000 163.600.000 185.000.000 187.000.000 189.400.000

2 Pengeluaran
Biaya
Variabel ( 2.616.000) (1.940.000) (1.196.000) (3.520.000) (2.755.000)

Biaya Tetap (7.560.000) (8.196.000) (16.008.000) (16.014.000) (16.020.000)

3 Laba Bersih 52.634.000 104.749.000 83.796.000 83.714.500 83.745.000

 Tabel 4.6
PROCEED
Tahun Pendapatan Bersih Depresiasi Proceed DF PV. Proceed

2009 55.020.000 2.050.000 57.070.000 0,74 42.231.800

2010 104.749.000 2.050.000 68.467.000 0,548 37.519.916

2011 83.796.000 2.050.000 85.846.000 0,406 34.853.476

2012 83.714.500 2.050.000 85.764.500 0,301 25.815.114

2013 83.745.000 2.050.000 52.795.000 0,223 11.773.285

410.801.500 152.193.591

Tahun 2010 mengalami peningkatan pendapatan dibanding dengan tahun

2009 dan tahun 2011 sampai dengan tahun 2013 Toko Adam Jaya mengalam tingkat
pendapatan yang relatif sabil.
KESIMPULAN

Dari hasil Analisis melalui Metode Payback Period (PP)

Jangka waktu yang diperlukan oleh Toko Adam Jaya melalui Analisis
Payback Period menunjukkan jangka waktu yang diperlukan untuk
memperoleh kembali investasi yang telah dikeluarkan adalah;
Rp 33.796.000 x 12 bulan = 0,99
Rp 410.801.500
0.99 x 30 hari = 29 hari
Dengan rumus di atas, maka melalui Payback Periode analisis, diketahui
pengembalian investasi memerlukan waktu 9 bulan 27 hari, dengan
demikian kurang dari satu tahun, dan Toko Adam Jaya layak untuk
dikembangkan.
 BAB V
PENUTUP

5.1 Kesimpulan
Berdasarkan dari hasil analisis sebelumnya, maka Toko Adam Jaya layak untuk
mendirikan cabang baru dengan metode payback periode layak untuk dijalankan dengan
waktu pengembalian 9 bulan 25 hari merupakan jangka waktu pengembalian investasi.
Karena Payback Periodnya lebih kecil dari waktu yang ditentukan maka investasi diterima.
Dengan menggunakan metode Net Present Value diperoleh hasil sebesar Rp Rp 99.193.591
karena nilai yang diperoleh positif maka investasi diterima. Dengan menggunakan metode
Profitability Indeks diperoleh hasil sebesar 2,87 > 1. Karena hasilnya lebih besar dari 1 maka
investasi tersebut diterima. Sedangkan dengan menggunakan metode Accounting Rate Of
Return dapat diketahui hasilnya bahwa 640 % > 100 % maka investasi usaha tersebut
diterima dan layak untuk dijalankan.

5.2 Saran
Dari kesimpulan diatas bahwa Toko Adam Jaya sangat berpotensi untuk membuka
cabang baru dengan tingkat pengembalian yang singkat. Maka untuk mempertahankan
usahanya agar dikembangkan lagi tingkat jangkauan pemasaran dalam hal penjualan kroto,
karena seiring berjalannya waktu tingkat kebutuhan kroto di daerah Jakarta sangat
dibutuhkan dalam hal pakan burung-burung berkicau. Dan juga harus mempertahankan apa
yang sudah dimilikinya sekarang agar usahanya dapat berjalan dengan baik dan bertahan
lama.
 DAFTAR PUSTAKA
Siswanto Sutojo, 2000. Pembiayaan Proyek (capital Budgeting). Damar Mulia Pustaka. Jakarta.

R. Agus Sartono. 2001. MANAJEMEN KEUANGAN Teori dan Aplikasi. BPFE-

YOGYAKARTA. Yogyakarta
Mohammad muslich. 2003. MANAJEMEN KEUANGAN MODERN. PT Bumi Aksara. Jakarta.
M. Manullang. 2005. Pengantar Manajemen Keuangan. Andi. Yogyakarta.

Van Horne, James C,wachowicz. JR., John M. 2005. Prinsip-Prinsip Manajemen Keuangan.
Salemba Empat. Jakarta.

Yacob Ibrahim. 2009. Studi Kelayakan Bisnis. Rineka Cipta. Jakarta