MANAJEMEN KONSTRUKSI

Dibuat Untuk Memenuhi Syarat Mata Kuliah Manajemen Konstruksi

Pada Semester Ganjil Jurusan Teknik Sipil

Disusun Oleh :
Nama : 1. Yoseva Theresa Harianja (061830100024)
2. Muhammad Sendy Giovani (061830100038)
Kelas : 3 SA

Mata Kuliah : Manajemen Konstruksi

Dosen Pembimbing : Ir. H. Wahidin, M.T
NIP : 195405311985031008

JURUSAN TEKNIK SIPIL

POLITEKNIK NEGERI SRIWIJAYA
PALEMBANG
2019
 KATA PENGANTAR

Puji Syukur kami panjatkan atas Kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, yang telah
memberikan kekuatan dan kemampuan kepada kami untuk menyelesaikan Tugas
Manajemen Konstruksi yang membahas masalah Konsultan Perencana.
Kami mengucapkan terimakasih sebesar-besarnya kepada :
1. Bapak Ir. H. Wahidin, M.T selaku dosen pembimbing
2. Rekan-rekan mahasiswa yang telah ikut berpartisipasi dalam pembuatan
menyelesaikan tugas ini
Kami berharap semoga dengan adanya makalah manajemen konstruksi ini
bisa bermanfaat bagi pembaca dan kami selaku penulis. Semoga pula, upaya yang
dilakukan penulis makalah ini mendapat rahmat sehingga menjadi amal ibadah bagi
kita semua yang membaca, memahami dan mengkajinya.

Palembang, November 2019

Penulis
 DAFTAR ISI
Kata Pengantar……………………..……………………………………………....
Daftar Isi………………………......………………………………………………..
BAB 1 Pendahuluan
1.1 Latar Belakang………...………………………………………………….
1.2 Rumusan Masalah…....…………………………………………………...
1.3 Tujuan…………………………………………………………………….

BAB 2 Pembahasan
2.1 Konsultan Perencana……………………………………………………...
2.2 Syarat-syarat menjadi Konsultan perencana……………………………...
2.3 Persiapan mendirikan Perusahaan…………………………………….......
2.4 Syarat-syarat mendirikan Perusahaan………………………………….....
2.5 Syarat Izin mendirikan Bangunan………………………………………..
2.6 Cara Penawaran/Pelelangan………………………………………………

BAB 3 Contoh Pekerjaan yang akan ditawarkan Oleh konsultan Perencana

3.1 Jasa Konsultansi………………………………………………………..
3.2 Harga Perkiraan Sendiri Jasa Konsultanasi……………………………
3.3 Jenis Kontrak Untuk Jasa Konsultansi………………………………..
3.4 Masalah Pembayaran Atas Jasa Konsultansi………………………….

BAB 4 Penutup
3.1 Kesimpulan………………………………………………………………..
3.2 Saran………………………………………………………………………

Daftar Pustaka……………………………………………………………………….
 BAB 1
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Proyek adalah bentuk usaha dalam mencapai tujuan yang ditentukan dan
dibatasi oleh waktu dan juga sumber daya yang terbatas.Sehingga garis besar
dari proyek konstruksi adalah suatu upaya untuk mendapatkan hasil yang
dirubah menjadi bangunan atau infrastruktur.Bangunan ata infrastruktur ini
mecakup beberapa pekerjaan utama yang termasuk didalamnya bidang Teknik
sipil (engineering) dan arsitektur (perencana).Juga dapat melibatkan disiplin
ilmu pengetahuan lainnya seperti akuntasi/keuangan, Teknik mesin, Teknik
indsutri ataupun Teknik elektro.

Lebih dari dalam manajemen konstruksi proyek (CPM), suatu proses

penerapan fungsi/kegunaan manajemen seperti perncana, pelaksana dan
penerapan. Dimana berjalan secara sistematis pada setiap bagian-bagian
tersebut yang terdapat pada proyek dengan mengoptimalkan sumber daya yang
ada secara efisien dan efektif agar tercapai tujuan proyek tersebut dengan benar.

Manajemen konstruksi membawahi mutu fisik dari konstruksi, biaya dan

waktu. Dimana manajemen tenaga kerja/ sumber daya manusia dan manajemen
material lebih ditekan kan dan digunakan. Karena pada manajemen konstruksi,
20% dari manajemen perencana berperan dan sisanya, yaitu manajemen
pelaksana termasuk didalamnya pengendallian biaya dan waktu proyek
mendapatkan bagian yang lebih besar.
1.2 Rumusan Masalah
Menelisik dari latar belakang yang tertera diatas maka dapat diperoleh
masalah-masalah yang perlu dibahas, yaitu :
a) Apa itu konsultan perencana
b) Apa saja syarat mendirikan bangunan atau proyek bagi konsultan perencana
c) Bagaimana cara penawaran atau pelelangan bagi konsultan perencana
d) Contoh pek
e) erjaan yang ditawarkan

1.3 Tujuan
Adapun beberapa tujuan dari rumusan masalah diatas yang membahas
mengenai manajemen proyek untuk konsultan perencana ini, diantaranya :
a) Mengetahui apa itu Konsultan perencana
b) Mengetahui syarat mendirikan bangunan atau proyek
c) Mengetahui cara penawaran atau pelelangan
d) Mengetahui contoh pekerjaan yang akan ditawarkan
 BAB 2
PEMBAHASAN

2.1 Konsultan Perencana

Terlaksananya pekerjaan proyek pembangunan (konstruksi) dapat
berjalan dengan baik diperlukan konsultan perencana yang baik pula dalam
menghasilkan setiap detail perencanaan bangunan. Misalnya gambar kontrak
yang jelas tanpa adanya pertentangan perbedaan antar gambar rencana dengan
kondisi dilapangan. Selain itu dalam hal spesifikasi bangunan juga dijelaskan
dengan detail agar tidak terjadi hambatan dalam pemilihan material saat
pekerjaan konstruksi berlangsung. Sehingga dapat disimpulkan bahwa
pengertian Konsultan Perencana adalah pihak yang ditunjuk oleh pemberi tugas
untuk melaksanakan pekerjaan perencanaan.Perencana dapat berupa perorangan
atau badan usaha baik swasta maupun pemerintah.Konsultan perencana
bertugas merencanakan struktur, mekanikal elektrikal, arsitektur, landscape,
rencana anggaran biaya (RAB), serta dokumen-dokumen lainnya. Konsultan
perencana mendapatkan proyek melalui proses lelang yang diadakan panitia
tender pekerjaan konstruksi. Berikut ini untuk lebih jelasnya mengenai tugas
dan wewenang konsultan perencana dalam pelaksanaan proyek konstruksi.
Tugas Konsultan Perencana, yaitu :
a. Mengadakan penyesuaian keadaan lapangan dengan keinginan pemilik
proyek (bias pihak swasta maupun pemerintah)
b. Membuat gambar kerja pelaksanaan. Membuat gambar kerja dan syarat-
syarat pelaksanaan pembanguna (RKS) sebagai pedoman pelaksanaan
c. Membuat rencana anggaran biaya (RAB)
d. Memproyeksikan keinginan-keinginan atau ide-ide pemilik proyek ke dalam
desain bangunan. Melakukan perubahan desain bila terjadi penyimpangan
 pelaksanaan pekerjaan dilapangan yang tidak memungkinkan untuk
dilaksanakan
e. Mempertanggung jawabkan desain dan perhitungan struktur jika terjadi
kegagalan konstruksi. Kemudian proses pelaksanaannya diserahkan kepada
konsultan pengawas. Konsultan pengawas ini sendiri adalah orang atau
instansi yang menjadi wakil pemilik proyek dilapangan.

Wewenang Konsultan Perencana

a. Mempertahankan desain dalam hal danya pihak-pihak pelaksana bangunan

yang melaksanakan pekerjaan tidak sesuai dengan rencana
b. Menentukan warna dan jenis material yang akan digunakan dalam
pelaksanaan pekerjaan konstruksi

Supaya tugas dari konsultan perencana bisa berjalan dengan lancar

sebaiknya konsultan perencana membuat jadwal pertemuan rutin dengan
kontraktor untuk membahas hal-hal yang mungkin perlu mendapat pemecahan
dari perencana misalnya pembuatan gambar Shop Drawing atau saat approval
material sebagai pedoman pelaksanaan proyek. Karena ada bebebrapa hal
yang umumnya menjadi permasalahan ketika dilapangan, misalkan dari
produk perencanaan yaitu material yang telah ditentukan pada RKS sulit
ditemukan pada saat pelaksanaan pekerjaan proyek berlangsung atau harganya
terlalu mahal melebihi RAB sehingga kontraktor mengusulkan persetujuan
perubahan material untuk digunakan sebagai pengganti.Masalah lainnya
perbedaan gambar rencana dengan kondisi exsiting lapangan sehingga
kontraktor membuat gambar perubahan yang memerlukan persetujuan
konsultan perencana dalam pelaksanaan proyek.Intinya agar pelaksanaan bisa
berjalan dengan baik, maka diperlukannya kerjasama dan hubungan yang baik
dan terus menerus sehingga proyek selesai antara kontraktor dan konsultan
perencana.
2.2 Jenis-jenis Konsultan Perencana
1. Konsultan arsitektur
2. Konsultan struktur
3. Konsultan Mekanikal Elektrikal/MEP
4. Konsultan estimasi biaya/estimator
Konsultan arsitek bertugas menjadi kepala koordinator konsultan-
konsultan lainnya.Konsultan arsitek bertugas mendesain bangunan yang
berkaitan dengan arsitektur.Sedangkan konsultan struktur bertugas untuk
merencanakan konstruksi bangunan yang di rancang oleh konsultan arsitek.

2.3 Syarat-Syarat Mejadi Konsultan Perencana

Sesuai dengan keputusan yang tercantum pada KEPRES No. 29 Tahun
1984 untuk disebut sebagai pihak konsultan perencana, maka harus memenuhi
syarat-syarat administratif sebagai berikut :
a. Syarat Administratif
1. Memiliki akte notaris yang berisi tentang kepemilikan modal, bentuk
badan hokum secara organisasi
2. Memiliki Surat Izin Usaha Jasa Konstruksi (SIUJK)
3. Memiliki Nomor Wajib Pajak (NPWP)
4. Terdaftar pada badan rencana

Untuk tedaftar rencana pada DPU Provinsi Daerah Tingkat 1 (bidang

Cipta Karya) suatu konsultan harus memenuhi :
 Mengisi formulir dan dokumen pendaftaran dengan lampiran-
lampiran Akte Pendirian, SIUJK, NPWP, mempunyai Referensi
Bank
 Bukti-Bukti Administratif yaitu Pimpinan perusahaan atau
cabang, Menyanggupi untuk bertanggung jawab kepada semua
hasil perencanaan itu sendiri
 b. Syarat Teknis
1. Memenuhi persyaratan tenaga-tenaga dalam bidang teknik
pembangunan yang dapat dibuktikan dalam ijazah keahlian,
pengalaman, dan referensi dari ahli perusahaan
2. Memiliki nama perusahaan, persyaratan terdaftar pada Dijen Cipta
Karya tersebut. Umumnya hanya untuk bangunan-bangunan swasta
biasanya atas kepercayaan pemberi tugas dan diperkuat dengan bukti
 SIUJK
 NPWP
 Referensi Bank
 Referensi Pengalaman Kerja

2.4 Persiapan Mendirikan Perusahaan

Dalam mendirikan perusahaan, langkah pertama kita harus
mempersiapkan hal-hal yang harus disiapkan. Persiapan mendirikan perusahaa,
yaitu sebagai berikut :
a. Memikirkan Nama Perusahaan
Nama perusahaan yang diakan didirikan dan digunakan sebaiknya
sebaiknya dapat menggambarkan bidang usaha dan cita-cita kedepan.Nama
juga perlu dipilih yang mudah diingat dan dihapal oleh masyarakat umum.
b. Memilih Jenis Badan Usaha
Diindonesia terdapat beberapa jenis badan hokum perusahaan yang
dapat digunakan misalnya perorangan yang bersifat professional seperti
Konsultan, CV untuk perusahaan yang tidak memisahkan asset pribadi
dengan asset perusahaan jadi hutang CV merupakan hutang pribadi, atau PT
yang berdiri sendiri diluar pribadi PT ini dapat digunakan untuk konsultan
perencana atau kontraktor dengan skala besar karena pola pikir masyarakat
Indonesia cenderung menganggap PT sebagai perusahaan besar dengan
 managemen komplek padahal banyak juga PT yang dikelola oleh
perorangan saja.
c. Melihat Target Pasar
Berapa banyak calon konsumen yang nantinya akan menggunakan jasa
perusahaan konsultan perencana atau kontraktor? Apakah seluruh negara
didunia, wilayah Indonesia atau cukup sebatas kota dimana domisili
perusahaan berdiri. Target pasar ini selalu berubah menyesuaikan waktu dan
tempat karena situasi terntentu akan dapat mempengaruhi bagaimana daya
beli dan minat konsumen. Keamanan suatu negara juga akan menjamin
banyaknya kegiatan pembangunan karena dapat berjalan dengan lancar.
d. Mempersiapkan Modal Perusahaan

Modal disini bukan berate uang yang banyak yang cukup untuk
mengelola perusahaan, jika ini yang kita siapkan maka besar kemungkinan
perusahaan kita akan dikelola oleh sumber daya manusia yang hanya
berorientasi pada uang sehingga besar kemungkinan terjadi kecurangan
dalam perusahaan. Modal terbaik adalah sebuah pribadi yang Tangguh
dengan penguasaan ilmu dibidang bangunan, mempunyai pengetahuan
agama islam meskipun hanya dasar-dasarnya saja sehingga dapat
menjalankan perusahaan dengan baik. Misalnya dapat berlaku jujur,
menyampaikan amanah, benar dalam bekerja, cerdas dan keinginan tinggib
untuk belajar.Hal ini sesuai dengan teladan nabi Muhammad Saw.Dalam
menjalankan usaha sehingga dapat membesarkan perusahaannya.

e. Memberikan Sedekah
Kenapa memberi sedekah dalam tahap awal membuka
perusahaan?Bukannya dapat mengurangi modal sehingga usaha tidak dapat
berkembang.Ternyata sedekah itu dapat dilakukan dalam berbagai bentuk
misalnya terkadang kita melihat supermarket baru menjual barang
dagangannya dengan diskon besar-besaran. Tenyata itu juga bagian dari
 sedekah karena dengan begini maka akan mendatangkan banyak konsumen
baru.
f. Perencanaan Kegiatan Pemasaran
Pemasaran yang efektif adalah ajakan dari konsumen sebelumnya
yang merasa puas sehinga mengajak pelanggan baru untuk turut serta
menggunakan jasa perusahaan.Selain itu pemanfaatan teknologi komunikasi
juga bagus untuk menunjang kegiatan pemasaran seperti pembuatan website
bangunan, Iklan televisi atau media cetak lainnya.
g. Melakukan Recuitment Karyawan
Yang direkruitment disini menyesuaikan bidang usaha bangunan yaitu
alumni D3 atau S1 jurusan teknik sipil ataupun arsitektur.Untuk karyawan
tingkat menengah diisi oleh tenaga kerja lulusan STM atau SMK jurusan
bangunan.

2.5 Syarat-Syarat Mendirikan Perusahaan

a. Commanditaire Vennootschap (CV)
Persekutuan Komanditer (CV) adalah perkumpulan yang didirikan
oleh minimal 2 orang yang mempercayakan uang atau barang kepada
seseorang atau beberapa orang yang menjalankan perusahaan. Berikut ini
adalah langkah-langkah pendirian CV :
1. Pembuatan Akta dan Pendirian CV
Akta ini dibuat dan ditanda tangani oleh notaris dengan menyerahkan :
 Fotokopi KTP Direktur dan Persero Pasif (Komisaris)
 Fotokopi NPWP Direktur dan Persero Pasif (Komisaris)
 Nama CV
 Penjelasan mengenai bidang usaha
 Foto Direktur ukuran 3x4 latar belakang merah
2. Pembuatan Surat Keterangan Domisili Perusahaan
 Surat ini diajukan ke kelurahan setempat, sebagai bukti keterangan
alamat perusahaan dengan persyaratan :
 Pengisian formulir pengajuan SKDP
 Melampirkan legalitas perusahaan (Akta Pendirian dan SK
Menkumham)
 Fotokopi kontrak atau sewa tempat usaha atau bukti kepemilikan
tempat usaha
 Surat keterangan dan pemilik Gedung apabila berdomisili di
Gedung perkantoran atau pertokoan
 Fotokopi PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) tahun terakhir
 Fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
 Foto Gedung atau ruangan tampak luar dan dalam
3. Pembuatan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
Permohonan pendaftaran wajib pajak badan usaha diajukan ke Kantor
Pelayanan Pajak (KPP) sesuai dengan domisili perusahaan. Selain
mendapat kartu NPWP, nanti juga akan mendapat surat keterangan
terdaftar sebagai wajib pajak dengan persyaratan :
 Pengisian formulir pengajuan NPWP
 Melampirkan legalitas perusahaan (Akta Pendirian SK Menkumham
dan SKDP)
 Fotokopi KTP, NPWP dan KK direktur
4. Pembuatan Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP)
Permohonan diajukan ke Dinas Perdagangan Kota/Kabupaten untuk
golongan SIUP menengah dan kecil. Sedangkan SIUP besar diajukan ke
Dinas Perdagangan Provinsi dengan persyaratan sebagai berikut :
 Pengajuan formulir SIUP
 Melampirkan legalitas perusahaan (Akta pendirian, SK Menkumham,
SKDP dan NPWP)
  Pas foto direktur perusaan ukuran 3x4 (12 lembar) bewarna
5. Pembuatan Tanda Daftar Perusahaan (TDP)
 Pengisian formulir pengajuan SIUP
 Melampirkan legalitas perusahaan (Akta pendirian, SK Menkumham,
SKDP, NPWP dan TDP)
 Pas foto direktur perusahaan berukuran 3x4 (2 lembar)

Dengan demikian, berkas dokumen yang didapatkan meliputi Akta

pendirian CV, Surat keterangan domisil perusahaan, NPWP, Pengesahan
pengadilan, SIUP dan TDP.

b. Perseroan Terbatas (PT)

PT atau Perseroan Terbatas adalah Badan Hukum yang dimiliki oleh
minimal dua orang dengan tanggung jawab yang hanya berlaku pada
perusahaan tanpa melibatkan harta pribadi dari pengurus dan pemegang
saham perusahaan tersebut. Di dalam PT, Pemilik Modal tidak harus
memimpin perusahaan dengan cara menunjuk orang lain untuk menjadi
Direktur atau Komisaris.
Syarat umum pendirian Perseroan Terbatas (PT) antara lain yaitu
sebagai berikut :
1. Fotokopi KTP, NPWP dan KK para pemegang saham dan pengurus,
minimal 2 orang
2. Foto Direktur ukuran 3x4 latar belakang merah
3. Coppy PBB tahun terakhir sesuai domisili perusahaan
4. Surat Keterangan Domisili dari pengelolaan Gedung jika berdomisili di
Gedung perkantoran
5. Surat Keterangan dari RT atau RW (jika dibutuhkan)
6. Kantor berada diwilayah Perkantoran atau Plaza atau Ruko atau tidak
berada di wilayah pemukiman
7. Surat keterangan Zonasi dari kelurahan
8. Stempel Perusahaan
Syarat pendirian PT secara formal berdasarkan UU No. 40/2007 yaitu
sebagai berikut :
1. Pendiri (Direktur perusahaan) minimal dua orang atau lebih
2. Nama perusahaan
3. Susunan pemegang saham (pendiri wajib mengambil bagian dari saham)
4. Akta pendirian harus disahkan oleh Kementrian Hukum dan HAM
5. Menetapkan nilai Modal dasar dan Modal sektor
6. Klasifikasi perusahaan
7. Pengurus terdiri dari Minimal 1 orang Direktur dan 1 orang Komisaris
8. Pemegang saham harus WNI atau Badan Hukum yang didirikan
menurut hukum Indonesia
9. Akta notaris yang berbahasa Indonesia

Tahapan Pendirian Perseroan Terbatas

1. Pengecekan Nama
Pada tahap ini, anda harus menyediakan nama untuk dicek oleh
notaris. Proses ini akan mengkonfirmasi apakah nama yang diajukan
bisa digunakan atau harus menggunakan nama baru untuk diajukan
kembali.
2. Pembuatan Draft Akta
Setelah nama sudah dinyatakan bisa digunakan, notaris akan
membuat draft Akta atas nama PT yang sudah disetujui. Biasanya anda
akan mendapatkan draft awal untuk direvisi sebelum proses tanda
tangan Akta dihadapan notaris.
3. Tanda Tangan
Setelah draft akta sudah direvisi, maka Akta akan ditandatangani
oleh pemilik saham perusahaan dihadapan notaris. Normalnya setiap
pemegang saham diwajibkan untuk ikut dan menandatangani Akta.Jika
 pengurus perusahaan bukam pemegang saham, tidak perlu hadir
dibagian ini.
4. Pengesahan di Kementrian Hukum dan HAM
Notaris akan mengurus pengesahan atas akta yang baru ditanda
tangani untuk disahkan di Kementrian Hukum dan HAM. Pengesahan
akan menghasilkan dokumen yang disebut SK Kemenkumham. Tanpa
dokumen ini, maka Akta tidak akan dianggap sah secara hokum. Setiap
perubahan yang dilakukan di Akta memerlukan SK yang baru untuk
mengesahkan perubahan yang dibuat.Akta berlaku seumur hidup, namun
masa berlaku pengurus perusahaan hanya berlaku maksimal 5 tahun.Hal
ini membutuhkan Akta untuk diperbarui dan disahkan ulang minimal 5
tahun sekali.
5. Pengajuan Surat Keterangan Domisili Perusahaan (SKDP) Sementara
Surat keterang domisili perusahaan atau SKDP adalah surat yang
menerangkan lokasi domisili dari suatu perusahaan. Biasanya surat ini
dibuat di Kelurahan setempat dimana alamat perusahaan ditulis. Surat
ini berlaku 1 bulan setelah surat ini dikeluarkan. Fungsi SKDP
sementara adalah sebagai syarat pengajuan NPWP Perusahaan.
6. Pengajuan NPWP Perusahaan
NPWP perusahaan dibuat sebagai sarana administrasi perpajakan
perusahaan.NPWP biasanya diurus oleh KPP (Kantor Pelayanan
Pajak).Kebanyakan daerah KPP mensyaratkan adanya SKDP sementara
sebagai persyaratan.Namun ada beberapa daerah dimana NPWP bisa
langsung diajukan setelah Akta sudah disahkan oleh
Kemenkumham.NPWP perusahaan berlaku seumur hidup kecuali jika
ada perpindahan domisili perusahaan.
7. Pengajuan SKDP Perpanjangan
SKDP perpanjangan diajukan setelah NPWP perusahaan sudah
diberikan oleh KPP.Masa berlaku SKDP perpanjangan adalah 1 tahun
 untuk domisili virtual office. Namun untuk domisili fisik seperti ruang
kantor berlaku 5 tahun.
8. Pengajuan SIUP
SIUP atau Surat Izin Usaha Perdagangan adalah dokumen perizinan
yang melegalkan suatu perusahaan untuk melakukan kegiatan
perdagangan.Biasanya SIUP berisi 3 bidang usaha utama sesuai
klasifikasi KBLI yang dijalankan perusahaan tersebut.Bidang usaha
yang tidak tercantum didalam SIUP masih bisa dijalankan oleh si
perusahaan selama bidang usaha tersebut masih tercantum di Akta
perusahaan.
9. Pengajuan TDP
TDP adalah tahapan akhir dari perizinan umum perusahaan.TDP
atau Tanda Draft Perusahaan adalah salah satu bukti bahwa perusahaan
telah melakukan wajib daftar perusahaan.TDP biasanya diisi oleh satu
bidang usaha yang paling utama di SIUP.

2.5 Syarat Izin Mendirikan Bangunan

Ketika membangun atau sedang melakukan renovasi rumah tentu banyak
hal yang harus dipikirkan dimulai dari biaya untuk bangunan, lama waktu
pengerjaan, hingga pengurusan Izin Mendirikan Bangunan (IMB).Dan
seringkali syarat izin mendirikan bangunan inilah yang luput dari perencanaan.
Mengingat betapa pentingnya IMB bagi status sebuah bangunan Gedung,
maka diharap setiap pemilik bangunan Gedung wajib memiliki IMB
sebagaimana yang sudah tertuang dalam peraturan perundang-undangan. Selain
itu, banyak sekali manfaat yang bisa Anda dapatkan ketika mengantongi IMB
diantaranya :
 Mendapatkan perlindungan dan kepastian akan hukum pada bangunan yang
sudah dibangun supaya tidak menimbulkan kerugian pada orang lain
 Menjadi nilai tambah ketika menjual rumah atau bangunan Gedung
 Dapat digunakan sebagai jaminan atau agunan ketika mengajukan kredit
atau pinjaman modal ke Bank
 Sebagai salah satu syarat utama ketika hendak melakukan transaksi jual beli
rumah ataupun sewa menyewa
a. Kewenangan Pelayanan dan Penerbit IMB
Kewenangan pelayanan dan penerbit IMB ini dapat anda nikmati bila :
1. Penerimaan berkas Permohonan pengajuan IMB rumah tinggal
kecuali rumah tinggal lingkungan kompleks dapat diajukan pada
loket PTSP dikantor kecamatan setempat
2. Bagi rumah tinggal yang terletak didalam kompleks atau real
estate dan bangunan umum dengan ketinggian sampai 8 lantai,
untuk penerimaan berkas permohonan pengajuan IMB dapat
dilakukan pada kantor walikota setempat
3. Lalu untuk bangunan umum dengan ketinggian 9 lantai atau lebih,
berkas permohonan pengajuan IMB dilakukan pada loket BPTSP
di Provinsi setempat
b. Tata Cara Pengajuan Permohonan IMB untuk Rumah Tinggal
Berikut adalah tata cara dalam mengajukan permohonan IMB untuk
jenis rumah tinggal, diantaranya :
1. Berkas pengajuan permohonan IMB untuk jenis rumah tinggal dapat
diajukan pada loket PTSP dikantor kecamatan wilayah setempat
2. Dalam proses pengajuan IMB, diwajibkan melengkapi persyaratan
sebagaimana yang telah diatur pada peraturan Gubernur No. 129
Tahun 2012 tentang tata cara pemberian pelayanan dibidang
perizinan pembangunan
 3. Berkas yang diajukan selanjutnya akan diteliti secara teknis dan
administratif, berikut pemeriksaan pada lapangan oleh petugas
penilai yang menghitung berapa besarnya biaya restribusi IMB
4. Penilai yang sudah meninjau langsung lapangan akan membuat
Surat Ketetapan Restribusi (SKR) IMB untuk permohonan
5. Pemohon IMB setelah menerima total biaya restribusi selanjutnya
segera membayar restribusi IMB kepada Kas Daerah atau Bank
setempat dan menerima bukti pembayaran
6. Selanjutnya bukti pembayaran restribusi SKRD diserahkan kepada
loket PTSP dan berkas permohonan pengajuan kan diproses untuk
diterbitkan oleh PTSP kecamatan
7. Ketika IMB rumah tinggal sudah selesai dan sudah diterbitkan, hal
terakhir yang dilakukan anda dapat mengambilnya pada loket
PTSP kecamatan
c. Persyaratan Pengajuan Permohonan Izin Mendirikan Bangunan untuk
Jenis Rumah Tinggal
1. Mengambil dan mengisi formulir PIMB dan menanda tangani (bila
permohonan adalah perusahaan atau pengembang diwajibkan cap
perusahaan)
2. Fotokopi akta perusahaan
3. Fotokopi KTP pemilik lahan atau pemohon sejumlah satu lembar
4. Fotokopi NPWP pemohon satu lembar
5. Fotokopi surat hak milik tanah berupa sertifikat tanah dari BPN
yang sudah dilegalisir oleh notaris atau kartu tanda kapling dari
pemerintah daerah atau pusat yang sudah dilegalisir oleh instansi
pemerintah penerbit kartu tanda kapling
6. Fotokopi surat tagihan beserta slip pembayaran PBB selama satu
tahun berjalan
 7. Surat Ketetapan Rencana Kota (RKK) dari pihak PTSP sebanyak 5
lembar
8. Fotokopi SIPPT dari Gubernur bila memiliki luas tanah 5.000 m2
atau lebih. Dalam hal ini tanah untuk lahan real estate, Gudang,
ruko dan lainnya sebanyak satu lembar
9. Memiliki gambar rencana dari konsultan perencana untuk jenis
zonasi R5 atau rumah besar R9 yakni rumah KDB rendah atau
lokasi yang termasuk pada golongan pemugaran. Gambar rencana
dari konsultan perencana ini harus sudah selesai ditanda tangani
oleh perencana pemilik IPTB sebanyak 5 lembar
10. Memiliki surat rekomendasi TPAK untuk perencanaan konsultan
bangunan bila letak lokasi bangunan termasuk ke dalam golongan
pemugaran A/B/C sebanyak satu lembar
11. Memiliki perhitungan serta gambar rencana konstruksi yang sudah
ditanda tangani oleh perencana konstruksi dari pemilik IPTB
dalam hal ini bangunan bertingkat dengan bentang lebih dari 5 m
sebanyak 4 lembar
d. Biaya Restribusi untuk Pengajuan IMB
1. Untuk restribus IMB berjenis rumah tinggal, biaya restibusi
dihitung berdasarkan rumus luas bangunan x indeks x harga satuan
restribusi yang sudah diatur pada Perda No. 3 Tahun 2012
2. Untuk pembayaran restribusi berjenis rumah tinggal dapat
dilakukan ketika surat ketetapan restribusi daerah (SKRD) sudah
diterbitkan oleh Seksi Pelayanan IMB kecamatan dan pembayaran
restribusi ini dapat dilakukan dikas daerah
3. Ketika sudah mendapatkan bukti pembayaran restribusi dari kas
daerah atau bank local setempat, selanjutnya lembar P2B dapat
diserahkan kepada loket PTSP
e. Jangka Waktu dalam Penyelesaian IMB Rumah Tinggal
1. Jenis IMB rumah tinggal hanya dapat diterbitkan oleh Kepala
Seksi Satlak PTSP dikecamatan setempat
2. Untuk penyelesaian IMB jenis rumah tinggal sudah ditetapkan
oleh ketentuan pemerintah dalam hal ini Peraturan Gubernur No.
129 tahun 2012 selama 20 hari kerja
3. Ketika proses penerbiatan IMB sudah selesai maka pihak penerbit
akan menginformasikan melalui sms atau telepon kepada pemohon
atau kuasa yang selanjutnya dapat diambil dengan membawa bukti
pembayaran restribusi IMB dan bukti surat kuasa (bila bukan
pemohon yang mengambil) menuju ke loket PTSP kecamatan
setempat
f. Aturan Dalam Pelaksanaan Bangunan
1. Proses pelaksanaan bangunan ini dapat segera dimulai setelah IMB
diterbitkan
2. Bila sudah mendapatkan IMB segera fotokopi kartu IMB tersebut
atau lebih baik delaminating an diletakkan pada papan kuning IMB
yang sudah dipasang pada lokasi pembangunan dalam hal ini
penempatan harus mudah dilihat dari jalan
3. Dalam pelaksanaan pembangunan harus sesuai dan mengikuti IMB
yang telah diterbitkan
4. Bila terjadi perubahan rencana atau penambahan maka sebaiknya
sebelum dilaksanakan proses pembangunan mengajukan
perubahan atau penambahan pada IMB
5. Dan bila selama proses pelaksanaan pembangunan fotokopi IMB
yang sudah delaminating tersebut harus ditempel pada papan di
lokasi pembangunan. Hal ini dilakukan sebagai pedoman dalam
pembangunan dan pemeriksaan oleh petugas pengawasan dari
seksi penataan kecamatan setempat
2.6 Cara Penawaran Dan Pelelangan
Cara atau prosedur Pelelangan ataupun Penawaran dapat dijelaskan
dengan diagram sebagai berikut :
a. Prakwalifikasi
Untuk mengidentifikasi kemampuan dan ruang lingkup pekerjaan,
maka diperlukan prakwalifikasi badan-badan atau organisasi seperti
konsultan perencana. Yang dimaksud dengan kemampuan dapat dijabarkan
seperti:
1. modal kerja,
2. jumlah tenaga ahli,
3. jumlah peralatan,
4. pengalaman kerja dan fasilitas kerja.
Sedangkan ruang lingkup pekerjaan meliputi bidang-bidang keahlian
pekerjaan yg dikuasai oleh badan badan tersebut.
b. Pengumuman Lelang
Cara yang dipakai untuk mengumumkan pelelangan sebuah proyek
biasanya memakai iklan dimedia massa yang ditujukan kepada publik.
Misalnya lewat sura kabar, majalah teknis profesi dan lainnya.Bila proyek
bersifat internasional, maka iklannya dibuat dalam Bahasa inggris dan juga
lewat bantuan keduataan asing lainnya.
c. Tender Terbuka
Tender Terbuka adalah tender yang diumumkan kepada
publik.Dimana pekerjaan proyek tersebut dapat dikerjakan oleh umum.
Tentunya oleh badan-badan yang sudah lulus pra-Kwalifikasi. Biasanya
tender terbuka dilakukan oleh proyek-proyek pemerintah dan perusahaan
swasta yang besar.
Dalam undangan untuk tender terbuka yang diiklankan, disebutkan
antara lain apa hakekat pekerjaannya, siapa pemiliknya, dan siapa pemberi
dananya (misalnya dana proyek yang dipinjam dari bank luar negeri). Para
 peminat dapat mengambil dokumen tender dari proyek yang akan dilelang
dan setelah mempelajari-nya sampailah pada tahapan yang ketiga yaitu
Rapat Penjelasan Pekerjaan.
d. Tender Tertutup
Pemberitahuannya lewat surat undangan, secara lisan, lewat telepon
dan lainnya. Proyek konstruksi dengan cara tender tertutup ini banyak
dilakukan oleh pihak swasta dan pemerintah yang membangun proyek yg
sifatnya rahasia.
Tender tertutup merupakan kebalikan dari tender terbuka, dimana
pekerjaan yang akan di-lelangkan hanya dapat dikerjakan oleh beberapa
badan yang sudah dikenal dan memiliki ke khususan tersendiri (keahlian
khusus yang belum dimiliki badan lain).
e. Rapat Penjelasan Pekerjaan
Pertemuan ini diadakan untuk tatap muka antara para peminat
pekerjaan atau calon kontraktor dengan pihak pemilik.Dalam hal ini pemilik
diwakili oleh konsultan perencana.Biasanya untuk proyek-proyek
pemerintah rapat ini diselenggarakan oleh panitia pelelangan.Pembicaraan
berkisar kepada dua bidang yaitu bidang Administratif dan bidang Teknis
proyek.
f. Bidang Administratif
Pada bidang Administratif dijelaskan akan persyaratan-persyaratan
yang tercantum dalam dokumen tender. Seandainya terdapat hal-hal yang
masih meragukan misalnya tentang syarat-syarat pelelangan, bentuk surat
penawaran, referensi bank, NPWP dan lain-lain.
g. Bidang Teknis
Pada bidang teknis proyek dijelaskan antara lain modifikasi baru atau
ukuran-ukuran gambar yang tidak cocok dengan yang tertulis dalam
spesifikasi teknis pelaksanaan, gambar-gambar konstruksi yang sulit
dimengerti atau dibaca serta kesalahan-kesalahan tulis yang terjadi.
 Hasil dari pertemuan ini dibuatkan Berita Acara Penjelasan
(aanwijzing) dan ditanda tangani oleh dua wakil dari calon peserta
pekerjaan, tergantung dari peraturan pelelangan setempat.Dokumen Berita
Acara ini kemudian menjadi bagian yang mengikat sebagai dokumen tender
tambahan (addendum).
Seandainya pada rapat penjelasan pekerjaan yang pertama ini
dirasakan belum menyelesaikan semua masalah pelelangan dengan tuntas,
maka dapat diadakan pertemuan yang kedua.Biasanya hal itu dapat terjadi
setelah diadakan peninjauan ke lapangan oleh calon peserta.Peninjauan ke
lapangan oleh calon kontraktor sebelum mereka membuat penawarannya
amat penting.Artinya banyak hal-hal yang tidak dapat dilihat dengan jelas di
lapangan.
h. Pembukaan Tender
Pada hari yang telah ditentukan, semua calon peserta membawa
penawarannya dan dimasukkan ke dalam kotak pelelangan yang telah
disediakan dan dilakukan sebelum tender dibuka.
Pada jam yang telah ditentukan dimana pemasukan surat-surat
penawaran dinyatakan ditutup, baru masing-masing amplop penawaran
dibuka satu persatu dihadapan yang hadir.
Rekanan yang ikut dalam penawaran pekerjaan pemborongan ini
diharuskan untuk memberikan jaminan tender (TenderBid-Bond) kepada
pemilik.
Pada dasarnya jaminan ini merupakan pernyataan bahwa mereka
sungguh-sungguh dalam melakukan pekerjaan ini dan bilamana mereka
mengundurkan diri, maka jaminan tender tersebutakan masuk ke kantong
Pemilik. Besarnya jaminan berkisar 1% - 3% dari biaya total pek fisik
proyek.
i. Proses Evaluasi Tender
Pada proyek-proyek yang besar, kadang-kadang terdapat data
penawaran yang meragukan dan umumnya calon kontraktor dimintai
keterangan secara tertulis (clarification letters).
Jangka waktu evaluasi bisa memakan waktu beberapa hari atau lebih.
Sistem evaluasi bisa bermacam-macam caranya dan umumnya cara yang
banyak dipakai yaitu dengan cara sistem bobot atau sistem skoring.
Masing-masing aspek dari calon konsultan perencana diberi nilai.
Misalnya, metode kejanya, peralatan yang dipakai, kwalifikasi personil yang
akan dipakai, bonafiditas perusahaan, harga pena warnanya, kelengkapan
administrasi dan lain-lain.
j. Penetapan Dan Penunjukan Pemenang
Untuk proyek-proyek pemerintah, berdasarkan hasil evaluasi diatas
maka Panitia pelelangan menetapkan calon-calon pemenang yang diusulkan
kepada instansi yang berwenang yang kemudian menetapkan
pemenangnya.
Dari hasil keputusan pemenang tadi, panitia Pelelangan
mengumumkan hasilnya. Bila tidak ada sanggahan atau penolakan atau
apabila semua sanggahan telah dijawab maka tugas panitia Pelelangan telah
selesai
k. Proyek Non-Pemerintah
Calon peserta yang telah diputuskan untuk memenangkan tender ini
oleh panitia evaluasi kemudian diberitahu secara tertulis dan sifat
pemberitahuannya dapat terdiri dari dua hal yaitu :
1. Dengan memakai SPK (Surat Perintah Kerja)
2. Dengan memakai Surat Pemberitahuan (Leter of Award) yang isinya
menjelaskan bahwa calon kontraktor telah menang
 BAB 3
Contoh Pekerjaan Yang Akan Ditawarkan oleh Konsultan Perencana

Pengadaan jasa konsultansi dengan nilai di atas Rp50.000.000,- (lima

puluh juta rupiah) dilakukan dengan menggunakan Surat Perjanjian (kontrak).
Dalam setiap kontrak pengadaan barang/jasa sudah pasti diatur tentang harga
dan waktu penyerahan pekerjaan.Harga yang disepakati (nilai kontrak) adalah
jumlah yang harus dibayarkan kepada penyedia barang/jasa. Sedangkan waktu
penyerahan pekerjaan adalah batas terakhir (paling lambat) dimana penyedia
harus menyerahkan hasil pekerjannya. Atas pekerjaan yang telah diselesaikan
penyedia berhak memperoleh pembayaran tetapi jika sampai batas waktu yang
telah ditentukan dalam kontrak penyedia belum menyerahkan hasil
pekerjaannya, maka penyedia dianggap terlambat menyelesaikan pekerjaan dan
atas keterlambatan penyelesaian pekerjaan tersebut dikenakan sanksi berupa
denda sebesar 1/1000 (satu perseribu) dari nilai kontrak untuk setiap satu hari
keterlambatan.
Dalam pelaksanaan kontrak pengadaan jasa konsultansi terdapat
permasalahan yang sering dipertanyakan oleh para Pejabat Pembuat Komitmen
(PPK) yaitu ketika penyedia jasa konsultansi dapat menyelesaikan pekerjaan
lebih cepat dari yang dijanjikan dan menyerahkan hasil pekerjaan sebelum batas
waktu yang ditentukan dalam kontrak apakah pembayaran atas pekerjaan
tersebut dibayarkan penuh sebesar nilai kontrak.Persoalan tersebut tampaknya
sederhana karena harga yang harus dibayar dan batas akhir penyerahan hasil
pekerjaan telah diatur dalam kontrak.Sehingga penyerahan hasil pekerjaan yang
lebih cepat dari yang telah diperjanjikan bukan merupakan kesalahan dan tidak
dapat dijadikan alasan untuk mengurangi pembayaran.
Dalam beberapa kesempatan baik Pelatihan Pengadaan Barang/Jasa
maupun pertemuan informal dengan para PPK, terungkap bahwa pembayaran
hasil kerja penyedia jasa konsultansi masih mengandung permasalahan terutama
 terkait dengan penyelesaian pekerjaan yang lebih cepat dari yang diperkirakan
dan/atau diperjanjikan dalam kontrak.

3.1 Jasa Konsultansi

Jasa konsultansi adalah jasa layanan profesional yang membutuhkan
keahlian tertentu di berbagai bidang keilmuan yang mengutamakan adanya
olah pikir (brainware). Wujud dari jasa konsultansi antara lain adalah jasa
perencanaan (planning), perancangan (design), dan pengawasan (supervision).
Untuk pekerjaan konstruksi jasa konsultan perencaaan menghasilkan gambar
detail bangunan gedung atau bentuk fisik lainnya. Jasa konsultan pengawasan
menghasilkan laporan-laporan atas pengamatan dan pengawasan terhadap
pelaksanaan pekerjaan fisik bangunan konstruksi.
Dalam pembangunan gedung pemerintah konsultan perencana berperan
menyusun rencana pembangunan detail gedung yang akan dibangun, rencana
detail tersebut ditawarkan kepada rekanan/pemborong pekerjaan konstruksi,
selanjutnya pada saat pemborong konstruksi melaksanakan kegiatan
pembangunan gedung tersebut ia diawasi oleh konsultan pengawas. Dengan
demikian hasil pembangunan gedung diharapkan dapat terlaksana dalam waktu
yang telah ditetapkan sesuai dengan kualitas yang telah direncanakan.
Penyelesaian pekerjaan konsultansi dilaksanakan oleh tenaga ahli dengan
kualifikasi tertentu yang memiliki latar belakang pendidikan yang
sesuai.Sebagai contoh untuk menyelesaikan pekerjaan pembuatan desain
sebuah bangunan gedung dengan bentuk dan penataan ruangan yang baik harus
melibatkan sarjana teknik jurusan arsitektur dan ahli interior.Untuk menjamin
kekuatan struktur bangunan perencanaannya harus melibatkan ahli struktur
dengan latar belakang pendidikan bidang teknik sipil.Agar jaringan
kelistrikannya baik perencaannya harus melibatkan ahli kelistrikan dengan
latar belakang pendidikan sarjana teknik jurusan listrik.
3.2 Harga Perkiraan Sendiri Jasa Konsultanasi
Biaya yang diperhitungkan dalam Harga Perkiraan Sendiri jasa
konsultansi meliputi biaya personil dan biaya non personil.Biaya personil
adalah biaya yang disediakan untuk pembayaran gaji/upah tenaga ahli dan
tenaga pendukung.Sedangkan biaya non personil adalah biaya yang disediakan
untuk pengeluaran yang dapat diganti diluar gaji/upah tenaga ahli. Penyediaan
biaya untuk jasa konsultansi lebih mengutamakan biaya jasa tenaga ahlinya
karena itu untuk pekerjaan yang bukan merupakan pekerjaan khusus komposisi
biaya untuk pekerjaan jasa konsultansi harus mengikuti ketentuan berikut:
a) biaya personil sekurang-kurangnya 60% dari keseluruhan
biaya;
b) biaya non personil paling tinggi 40% dari keseluruhan biaya.

Ketentuan di atas dikecualikan untuk jasa konsultansi pada pekerjaan

khusus seperti pembuatan poto udara atau survey pembuatan terowongan di
bawah laut. Pada pekerjaan khusus seperti ini dapat dialokasikan dana untuk
biaya non personil melebihi 40%.

Satuan biaya perbulan untuk biaya personil dan biaya non personil jasa
konsultan dapat didasarkan pada Keputusan Dewan Pengurus Nasional Ikatan
Nasional Konsultan Indonesia (DPN-INKINDO) No.14/TAP.DPN/IV/2015
tanggal 15 April 2015 tentang Pedoman Standar Minimal Biaya Langsung
Personil (Remuneration/Billing Rate) dan Biaya Langsung Non Personil (Direct
Cost) Untuk Penyusunan Rencana Anggaran Biaya (RAB) Dan Harga Perkiraan
Sendiri (HPS) Kegiatan Jasa Konsultansi.

Dalam menyusun HPS jasa konsultan Pejabat Pembuat Komitmen (PPK)

hasus mempertimbangkan jumlah kebutuhan serta latar belakang pendidikan
dan pengalaman masing-masing tenaga ahli, lamanya waktu penyelesaian
pekerjaan, serta kebutuhan lain yang biayanya dapat diganti (reimbursable
cost). Perhitungan biaya di dasarkan pada besaran harga untuk setiap jenis
kebutuhan dikali waktu penyelesaian pekerjaan. Sebagai contoh jika ditetapkan
pekerjaan harus selesai dalam 3 (tiga) bulan maka gaji tenaga ahli dan tenaga
pendukung serta biaya lansung non personil seperti sewa kendaraan, sewa
telepon, dan sebagainya yang diminta oleh penyedia dalam surat penawarannya
adalah biaya setiap komponen tersebut setiap bulan dikali 3 (tiga). Berikut ini
adalah contoh HPS penyusunan perencanaan pembangunan gedung kantor
dengan perkiraan lamanya penyelesaian pembuatan perencanaan tersebut 3
(tiga) bulan.
 Biaya Personil
Harga
Nama Satuan Orang
No Posisi Jumlah (Rp)
Personil Orang Bulan
Bulan (Rp)
I. Tenaga Ahli
Team Leader/ Ahli
1 14.000.000,- 3 42.000.000,-
Sipil/Arsitektur
2 Ahli Sipil/ Stuktur 11.000.000,- 3 33.000.000,-
3 Ahli Arsitektur 11.000.000,- 3 33.000.000,-
Ahli Mekanikal/
4 11.000.000,- 3 33.000.000,-
Elektrikal
Ahli Estimasi
5 11.000.000,- 1 11.000.000,-
Biaya
II. Asisten
Tenaga Ahli
Ass. Ahli Sipil/
1 5.605.000,- 1 5.605.000,-
Stuktur
Ass. Ahli
2 5.605.000,- 1 5.605.000,-
Arsitektur
Ass. Estimasi
3 5.605.000,- 1 5.605.000,-
Biaya
III. Tenaga
Pendukung
Surveyor (3 org x
3.500.000,- 0.75 2.625.000,-
7 hari)
Juru Gambar (1
2.552.000,- 3 7.566.000,-
Orang)
 Adminitrasi /
2.101.000,- 1 2.101.000,-
Sekretaris
JUMLAH BIAYA LANGSUNG PERSONIL 181.102.000,-

 Biaya Non-Personil

Biaya
Jenis Satu
Uraian Biaya Haga Lump Jumlah
Biaya an
satuan Sum
BIAYA 1. Alat tulis kantor 1 LS 4.203.000 4.203.000
KANTOR 2. Komputer Supplies 1 LS 1.401.000 1.401.000
3. Drafing Supplies 1 LS 700.000 700.000
4. Kamera digital 3unit
280.000 840.000
(Sewa) (Unit) -bln
5. Komputer
3unit
Administrasi (sewa) 700.000 2.100.000
-bln
(unit)
6. Komputer CAD 3unit 1.050.00
3.450.000
(sewa) ( unit) -bln 0
7. Printer Administrasi 3unit
280.000 840.000
(sewa)(1 unit) -bln
8. Printer CAD (sewa) 3unit
420.000 1.260.000
(unit) -bln
BIAYA 1. Rencana Anggrana 5
70.000 350.000
LAPORA Biaya (RAB) buku
N 2. Gambar Rencana 5
700.600 3.503.000
(Format A3 buku
3. Dokumen RKS 5 210.100 1.050.500
 buku
BIAYA 1. Kendaraan Roda
3unit 6.400.00
TRANSP Empat (sewa) (1 19.200.000
-bln 0
ORTASI unit)
2. Kendaraan Roda 3unit
710.800 4.264.800
Dua (sewa) (2 unit) -bln
BIAYA Biaya survey dan
SURVEY Pengumpulan data:
1. Biaya survey dan 7
Pengumpulan data: OH 350.300 2.452.100
2. Tenaga Ahli 4 28
280.250 7.487.000
orang OH
3. Asisten Tenaga 21
210.000 4.410.000
Ahli 3 oran OH
4. Surveyor 3 orang 21
140.100 2.942.100
OH
JUMLAH BIAYA NON PERSONIL 60.813.500

JUMLAH BIAYA (PERSONIL + NON PERSONIL) 241.915.500

PPN 10% 24.191.550

TOTAL HARGA PERKIRAAN SENDIRI 266.107.050

DIBULATKAN 266.107.000
Dua ratus enam puluh enam juta seratus tujuh ribu rupiah
3.3 Jenis Kontrak Untuk Jasa Konsultansi

Dilihat dari cara pembayaran kontrak pengadaan barang/jasa pemerintah

kita mengenal 5 jenis kontrak yaitu:

1. kontrak lump sum;

2. kontrak harga satuan;
3. kontrak gabungan lump sum dan harga satuan;
4. kontrak persentase; dan
5. kontrak terima jadi (turnkey contract).
Kontrak lump sum adalah kontrak pengadaan barang/jasa atas
penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu sebagaimana
ditetapkan dalam kotrak dengan ketentuan:
a. jumlah harga pasti dan tetap serta tidak dimungkinkan penyesuaian harga;
b. semua risiko sepenuhnya ditanggung oleh penyedia barang/jasa;
c. pembayaran didasarkan pada tahapan produk/keluaran yang dihasilkan
sesuai dengan isi kontrak;
d. sifat pekerjaan berorientasi pada keluaran (output base);
e. total harga penawaran bersifat mengikat;
f. tidak dibolehkan adanya pekerjaan tambah/kurang.
Kontrak harga satuan adalah kontrak pengadaan barang/jasa atas seluruh
pekerjaan dalam waktu tertentu yang telah ditetapkan dengan ketentuan:
a. harga satuan pasti dan tetap untuk setiap satuan atau unsur pekerjaan dengan
spesifikasi teknis tertentu;
b. volume atau kuantitas pekerjaan masih bersifat perkiraan pada saat kontrak
ditandatangani;
c. pembayaran didasarkan pada hasil pengukuran bersama atas volume
pekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan;
d. dimungkinkan adanya pekerjaan tambah/kurang berdasarkan hasil
pengukuran bersama atas pekerjaan yang diperlukan.
 Kontrak gabungan lump sum dan harga satuan yaitu kontrak yang
merupakan gabungan lump sum dan harga satuan dalam satu pekerjaan yang
diperjanjikan.
Kontrak persentase adalah kontrak pengadaan jasa konsultansi/jasa
lainnya, dengan ketentuan dengan ketentuan:
a. penyedia jasa konsultansi/jasa lainnya menerima imbalan berdasarkan
persentase dari nilai pekerjaan tertentu; dan
b.pembayaran didasarkan pada tahapan produk/keluaran yang dihasilkan
sesuai dengan isi kontrak.
Kontrak terima jadi (turnkey contract) adalah kontrak pengadaan
barang/pekerjaan konstruksi/jasa lainnya atas penyelesaian seluruh pekerjaan
dalam batas waktu tertentu dengan ketentuan: a. jumlah harga pasti dan tetap
sampai seluruh pekerjaan selesai dilaksanakan; dan b. pembayaran dilakukan
berdasarkan hasil penilaian bersama yang menunjukkan bahwa pekerjaan telah
dilaksanakan sesuai dengan kriteria kinerja yang telah ditetapkan.
Pengadaan jasa konsultansi dengan nilai di atas Rp50.000.000,- (lima
puluh juta rupiah) harus dilaksanakan melalui proses seleksi umum dengan
mengikutsertakan 3 (tiga) sampai 5 (lima) penyedia jasa konsultansi. Perikatan
antara PPK dengan penyedia jasa konsultansi yang terpilih harus berbentuk
Surat Perjanjian (kontrak). Menurut pasal 50 ayat (1) Peraturan Presiden nomor
70 tahun 2012 tentang Perubahan Kedua Peraturan Presiden Nomor 54 Tahun
2010 Tentang Pangadaan Barang/Jasa Pemerintah, jenis kontrak yang
digunakan dalam proses pengadaan barang/jasa pemerintah harus ditetapkan
oleh PPK.
Sehubungan dengan adanya berbagai jenis kontrak seperti tersebut di atas,
maka PPK harus memilih dan menetapkan salah satu jenis kontrak yang
digunakan dalam pengadaan jasa konsultansi.Pemilihan jenis kontrak tentu saja
harus mempertimbangkan adanya kesesuaian antara sifat pekerjaan dengan
karakteristik kontrak yang digunakan. Contohnya untuk pengadaan jasa
 konsultan pengawas yang akan mengawasi penyedia dalam melaksanakan
pekerjaan pembangunan fisik gedung dapat menggunakan kontrak harga satuan
karena lamanya masa pengawasan masih berupa perkiraan, atau dapat
menggunakan kontrak persentase karena pembayaran atas pekerjaan tersebut
mengikuti persentase kemajuan penyelesaian pekerjaan fisik gedung.
Sedangkan untuk kontrak pengadaan jasa konsultan perencanaan bangunan
gedung harus menggunakan kontrak lump sum karena volume hasil pekerjaan
tersebut sudah pasti yaitu berupa sejumlah gambar desain bangunan yang dijilid
sedemikian rupa. Pemilihan jenis kontrak juga berkaitan dengan proses
evaluasi penawaran dalam proses seleksi penyedia jasa konsultansi. Dalam
rangka proses evaluasi penawaran, Unit Layanan Pengadaan melakukan koreksi
aritmatik terhadap penawaran biaya yang diajukan peserta. Jika kontrak yang
digunakan adalah kontrak lump sum hasil koreksi aritmatik tidak merubah
urutan penawaran, namun jika kontrak yang digunakan adalah kontrak harga
satuan hasil koreksi aritmatik dapat merubah urutan pemenang seleksi.

3.4 Masalah Pembayaran Atas Jasa Konsultansi

Ketentuan umum tentang pembayaran atas beban APBN/APBD adalah
bahwa pembayaran dilakukan paling tinggi sebesar prestasi pekerjaan yang
telah dilaksanakan oleh penyedia barang/jasa. Ketentuan tersebut ternyata
memunculkan persoalan ketika dikaitkan dengan cara pembayaran atas hasil
pekerjaan jasa konsultansi. Persoalannya muncul ketika penyedia jasa
konsultansi menyelesaikan pekerjaan lebih cepat dari waktu yang telah
disepakati dalam kontak. Dalam hal penyedia jasa telah menyelesaikan
pekerjaannya dan menyerahkan hasil pekerjaan tersebut sebelum batas waktu
yang ditetapkan, muncul pertanyaan apakah biaya personil dan biaya non
personil dapat dibayarkan seluruhnya, atau harus dihitung menurut waktu yang
digunakan oleh penyedia dalam menyelesaikan pekerjaan. Sebagai contoh
karena PPK memperkirakan penyelesaian pekerjaan membutuhkan waktu 3
(tiga) bulan, Pokja ULP mencantumkan waktu 3 (tiga) tersebut dalam dokumen
pengadaan. Dalam proses seleksi sesuai dengan dokumen yang disusun oleh
Pokja ULP penyedia jasa sebagai peserta seleksi memperhitungkan biaya untuk
kebutuhan 3 (tiga) bulan dalam surat penawarannya. Berdasarkan hasil seleksi
PPK menunjuk penyedia dan menandatangani kontrak yang didalamnya
mencantumkan bahwa penyedia harus menyerahkan hasil pekerjaannya paling
lambat dalam waktu 3 (tiga) bulan. Jika penyedia terlambat menyerahkan hasil
pekerjaan akan diberi sanksi denda sebesar 1/1000 (satu perseribu) dari nilai
kontrak untuk setiap satu hari keterlambatan. Pembahasan atas masalah
tersebut dibedakan antara jasa perencanaan dan jasa pengawasan sebagai
berikut:
1) Jasa Perencanaan.
Pekerjaan konsultan perencanaan adalah menyusun sebuah rencana
pekerjaan yang hasilnya dituangkan dalam bentuk dokumen berisi gambar,
saran, petunjuk dsb. Dalam perencanaan pekerjaan konstruksi pembangunan
gedung konsultan perencanaan biasanya diminta untuk membuat rencana
detail bangunan yang dituangkan dalam bentuk gambar desain yang dijilid
menjadi beberapa dokumen untuk dijadikan rujukan dalam pembangunan
konstruksi fisik gedung. Selain itu konsultan perencanaan diminta juga
mendampingi ULP dalam menjelaskan dokumen lelang serta diminta untuk
membuat perhitungan biaya (engineer estimate).
Jangka waktu untuk menyelesaikan pembuatan rencana detail
bangunan tersebut ditetapkan secara pasti oleh PPK. Penetapan waktu
penyelesaian pekerjaan bertujuan agar penyedia tidak terlambat
menyerahkan hasil kerjanya.Keterlambatan dalam menyelesaikan pekerjaan
merupakan nilai negatif bagi penyedia dan dapat berakibat penyedia
dikenakan sanksi berupa denda atau bahkan pemutusan kontrak secara
sepihak oleh PPK.Jika penyedia dapat menyelesaikan pekerjaan lebih awal
tentu saja bukan suatu hal yang negatif dan tidak dapat dijadikan alasan
 untuk merugikan penyedia, termasuk mengurangi jumlah pembayaran.Bagi
satuan kerja pemerintah sebagai penerima hasil pekerjaan, semakin cepat
waktu penyerahan hasil pekerjaan semakin menguntungkan. Keterlambatan
penyerahan hasil pekerjaan dapat berakibat mengganggu kelancaran tugas
kantor. Bagi penyedia barang/jasa semakin pendek waktu yang disediakan
untuk menyelesaikan suatu pekerjaan semakin menyulitkan. Biaya yang
diperlukanpun semakin besar karena harus dikerjakan diluar jam kerja
dengan upah tenaga kerja yang lebih tinggi. Semakin panjang waktu yang
disediakan untuk menyelesaikan suatu pekerjaan semakin mudah dan biaya
yang dikeluarkan semakin rendah karena tidak perlu membayar upah kerja
lembur kepada karyawannya.
Jika penyerahan hasil pekerjaan konsultan perencanaan lebih awal
dapat mengurangi nilai pembayaran penyedia pasti akan memilih untuk
menyerahkan hasil kerja pada waktu terakhir meskipun pekerjaan tersebut
sudah selesai dikerjaan di awal waktu yang dijanjikan.
2) Jasa Pengawasan.
Pekerjaan konsultan pengawas adalah melakukan pengawasan
terhadap pelaksana pekerjaan fisik dalam menyelesaikan
pekerjaannya.Waktu penyelesaian pekerjaan mengikuti waktu pelaksanaan
pembangunan fisik.Jika pekerjaan fisik telah selesai maka konsultan
pengawas tidak lagi memiliki objek yang harus diawasi. Jika penyelesaian
pekerjaan fisik bangunan diperpanjang maka waktu pengawasanpun akan
bertambah. Karena penyelesaian pekerjaan fisik sebuah gedung dapat
mengalami keterlambatan dan dapat pula lebih cepat dari perkiraan semula,
maka kontrak yang digunakan untuk jasa konsultan pengawas lebih tepat
menggunakan kontrak harga satuan.Pembayaran atas prestasi kerja
konsultan pengawas dilakukan sesuai dengan pekerjaan yang benar-benar
telah dilaksakannya.Nilai pembayaran yang dibayarkan untuk biaya personil
adalah sebesar satuan biaya masing-masing personil dikali dengan lamanya
waktu pelaksanaan pengawasan.Nilai pembayaran yang dibayarkan untuk
biaya non personil yang disewa seperti sewa kendaraan, sewa telepon dan
sewa faximile adalah sebesar penawaran biaya dikali lamanya waktu
pelaksanaan pengawasan, untuk biaya personil yang didapat dengan
pembelian seperti ATK dan perlengkapan komputer tetap dibayarkan
seluruhnya.
Meskipun penggunaan kontrak harga satuan dapat dijadikan solusi
untuk mengatasi masalah pembayaran jasa konsultan pengawasan terkait
dengan masa pelaksanaan pekerjaan yang lebih singkat atau yang lebih
panjang dari yag diperkirakan, namun penggunaan jenis kontrak harga
satuan ternyata belum dapat menyelesaikan masalah terkait dengan
pembayaran biaya non personil. Hal ini disebabkan dalam penawaran biaya
non personil penyedia mengajukan harga satuan untuk setiap item
pengeluaran yang dapat diganti.Masalahnya adalah apakah penggantian
biaya tersebut harus berdasarkan biaya yang nyata dikeluarkan oleh
penyedia jasa konsultansi yang dibuktikan dengan bukti pembayaran yang
sah.Dalam pratiknya masih banyak yang meminta bukti pengeluaran untuk
pengeluaran biaya non personil. Salah seorang PPK dari satker di
lingkungan Kementerian Keuangan pernah mengemukakan kepada penulis
bahwa ia terpaksa meminta kepada penyedia jasa konsultansi untuk
menyerahkan bukti pengeluaran biaya non personil karena hal itu diminta
oleh tim Inspektoran Jenderal.
Dipandang dari waktu penyelesaian pekerjaan, mungkin dapat
dipahami jika perubahan waktu dapat berakibat perubahan jumlah
pembayaran biaya non personil. Tetapi dari segi besaran harga satuan setiap
item barang yang dapat diganti sesungguhnya bukan merupakan alasan
untuk mengurangi nilai pembayaran. Besaran biaya untuk setiap item barang
sudah merupakan harga tetap yang diajukan dalam surat penawaran dan
tidak perlu lagi dibuktikan dengan bukti pengeluaran yang sah. Sebagai
contoh jika dalam surat penawarannya peserta seleksi mengajukan sewa
kendaraan Rp.5.000.000,- (lima juta rupiah) per bulan maka untuk
pengawasan yang diperkirakan selesai dalam 3 (tiga) bulan penyedia
mencantumkan biaya sebesar Rp15.000.000,- (lima belas juta rupiah).
Untuk memperoleh pembayaran atas hasil kerjanya penyedia tidak
harus membuktikan bahwa pengeluaran untuk sewa kendaraan tersebut
benar-benar Rp5.000.000,- per bulan. Jika penyedia menggunakan
kendaraan miliknya sendiri tanpa harus membayar sewa atau penyedia
menyewa kendaraan dengan sewa yang lebih rendah.biaya tersebut tetap
harus dibayarkan sebesar Rp5.000.000,- dikali lamanya waktu pelaksanan
pengawasan. Sebaliknya jika penyedia ternyata membayar sewa kendaraan
lebih dari Rp5.000.000,- per bulan, penyedia tetap mendapat pembayaran
sebesar Rp5.000.000,- dikali lamanya waktu pelaksanan pengawasan.
Menurut pasal 51 ayat (2) Perpres nomor 54 tahun 2010, kontrak
harga satuan adalah kontrak pengadaan barang/jasa atas seluruh pekerjaan
dalam waktu tertentu yang telah ditetapkan dengan ketentuan harga satuan
pasti dan tetap untuk setiap satuan atau unsur pekerjaan dengan spesifikasi
teknis tertentu dan volume atau kuantitas pekerjaan masih bersifat perkiraan
pada saat kontrak ditandatangani.
 BAB 4
PENUTUP

3.3 Kesimpulan
Berdasarkan uraian di atas penulis berkesimpulan bahwa:
1) Pengadaan jasa konsultansi di bidang perencanaan lebih tepat menggunakan
jenis kontrak lump sum karena waktu penyelesaian pekerjaan perencanaan
dapat ditetapkan secara pasti pada saat penandatangan kontrak;
2) Pengadaan jasa konsultansi di bidang pengawasan lebih tepat menggunakan
jenis harga satuan karena waktu penyelesaian pekerjaan pengawasan masi
bersifat perkiraan saat penandatangan kontrak, tergantung pada lamanya
penyelesaian pekerjaan fisik bangunan yang di awasi;
3) Dalam hal penyerahan hasil pekerjaan konsultan perencanaan lebih awal
dari waktu yang ditetapkan dalam kontrak, pembayaran jasa konsultan
perencaan tetap dibayarkan penuh;
4) Dalam hal pekerjaan fisik dapat diselesaikan lebih cepat dari yang
ditetapkan dalam kontrak, pembayaran kepada penyedia jasa pengawasan
harus dikurangi karena waktu pengawasan yang dilaksanakan lebih pendek
dari yang ditetapkan dalam kontrak. Sebaliknya jika penyelesaian pekerjaan
fisik mengalami keterlambatan, pembayaran kepada penyedia jasa
pengawasan harus ditambah karena waktu pengawasan yang dilaksanakan
lebih panjang dari yang ditetapkan dalam kontrak;
5) Untuk dapat melakukan penambahan pembayaran kepada konsultan
pengawas maka kontrak konsultan pengawas harus diaddendum lebih
dahulu.
3.4 Saran
Menyadari bahwa penulis masih jauh dari kata sempurna, kedepannya
penulis akan lebih fokus dan details dalam menjelaskan tentang makalah di atas
dengan sumber - sumber yang lebih banyak yang tentunya dapat di pertanggung
jawabkan.
 DAFTAR PUSTAKA

a. UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 30 TAHUN 2014

tentang Administrasi Pemerintahan;
b. Peraturan Presiden Nomor 54 Tahun 2010 Tentang Pengadaan Barang/Jasa
Pemerintah;
c. Peraturan Presiden Nomor 4 Tahun 2015 Tentang Perubahan Keempat Atas
Peraturan Presiden Nomor 54 Tahun 2010 Tentang Pengadaan Barang/Jasa
Pemerintah;
d. Keputusan Dewan Pengurus Nasional Ikatan Nasional Konsultan Indonesia
nomor 14/TAP.DPN.IV/2015 tentang Pedoman Standar Minimal Tahun 2015
Biaya Langsung Personil (Remuneration/Billing Rate) Dan Biaya Langsung Non
Personil (Ditrect Cost) Untuk Penyusunan Rencana Anggaran Biaya (RAB) Dan
Harga Perkiraan Sendiri (HPS) Kegiatan Jasa Konsultansi.