PROGRAM STUDI MAGISTER TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS 17 AGUSTUS 1945 SURABAYA

SOAL UJIAN UTAMA

Mata Kuliah : Manajemen Investasi Proyek
Dosen : Dr. Slamet Riyadi., MSi., Ak
1. Sebagian besar para pihak yang memiliki dana berusaha untuk meningkatkan
pendapatannya dengan berbagai cara, diantaranya adalah berusaha untuk berbisnis
atau menanamkan dananya pada suatu aktifitas bisnis. Seandainya sudara diminta
pendapat oleh pemilik dana apakah pemilik dana tersebut bertindak sebagai investor
atau kreditor? (disaat saudara memberikan masukan, sertakan pula alasan saudara
memberikan masukan tersebut!
Jawaban :
Definisi Investor : orang perorangan atau lembaga baik domestik atau non domestik yang
melakukan suatu investasi (bentuk penanaman modal sesuai dengan jenis investasi yang
dipilihnya) baik dalam jangka pendek atau jangka panjang.
Definisi Kreditor : orang yang mempunyai piutang karena adanya suatu perjanjian
Berkaitan dengan soal diatas ‘…..untuk meningkatkan pendapatannya dengan berbagai
cara…” maka pemilik modal tersebut bisa disebut sebagai investor ataupun kreditor, karena
baik investor maupun kreditor bisa meningkatkan pendapatannya melalui usaha / bisnis
orang lain, bedanya adalah apabila bertindak sebagai investor maka pemilik dana tersebut
bisa mendapatkan keuntungan yang lebih besar dari pada sebagai kreditor, karena
keuntungan bisa didapat sepanjang usaha tersebut berlangsung atau sesuai perjanjian
(konsesi), namun bisa juga mengalami kerugian apabila usaha / bisnis orang lain tersebut
mengalami kerugian. Sedangkan apabila menjadi kreditor, maka keuntungan tidak sebesar
investor, dan sudah ditentukan di awal perjanjian yang besarnya biasanya mengacu pada
sesuai (±) prosentase bunga Bank dan lama pengembalian modal & keuntungan (bunga)
sesuai dengan perjanjian. Namun apabila usaha / bisnis tersebut merugi, maka pemilik
modal tetap mendapat keuntungan (bunga) karena pemilik usaha tetap harus
mengembalikan modal plus keuntungan (bunga) sesuai dengan perjanjian.
Masih berkaitan dengan soal diatas ‘ ……menanamkan dananya pada suatu aktifitas bisnis..’
maka yang dimaksud dengan menanamkan dananya, maka dapat disimpulkan bahwa
pemilik dana tersebut adalah Investor, karena investasi bisa disebut juga sebagai
penanaman modal.
2. Saudara diminta untuk memberikan gambaran secara umum tentang pengertian dari
investasi, tujuan investasi, dan manfaat investasi yang akan diperoleh oleh para
investor!
Jawaban :
Definisi Investasi : Penanaman modal untuk satu ataupun lebih aktiva yang dimiliki yang
biasanya memiliki jangka waktu lama dengan harapan untuk mendapatkan keuntungan di
masa depan. Terkadang, investasi disebut juga sebagai penanaman modal.
Tujuan investor melakukan investasi adalah untuk mendapatkan keuntungan dan
memperluas usaha.
Manfaat melakukan investasi bagi investor adalah :
1) Meningkatkan Aset
Salah satu contohnya adalah ketika seseorang membeli tanah atau properti saat ini
sebagai investasi, kemudian menjualnya di masa depan dengan nilai yang berkali-
kali lipat dari harga saat membelinya.
2) Memenuhi Kebutuhan di Masa Mendatang
Berinvestasi pada saat ini tujuannya untuk digunakan sebagai pendukung kebutuhan
hidup di masa depan. Salah satu contohnya adalah berinvestasi dalam emas, dimana
tujuannya adalah untuk dijual di masa depan sebagai dana pendidikan anak.
3) Gaya Hidup Hemat
Dengan berinvestasi maka seseorang akan berupaya untuk mengalokasikan uangnya
untuk hal-hal penting saja. Pada akhirnya hal ini akan membuat orang tersebut
menjadi lebih hemat.
4) Menghindari Terjerat Hutang Piutang
Masih berhubungan dengan poin 3), dengan gaya hidup yang hemat dan sederhana,
tentu saja seseorang akan terhindar dari masalah hutang.
Mereka yang telah berkomitmen untuk berinvestasi secara rutin akan terhindar dari
masalah hutang piutang. Dan akhirnya akan membuat keuangannya menjadi lebih baik.
3. Di saat saudara diminta pertimbangan untuk membantu menanamkan dana, sebaiknya
dana yang dimiliki tersebut apakah ditanamkan ke real assets atau financial assets,
berilah alasan yang sesuai dengan saran saudara! Sertakan pula perbedaan diantara
kedua asset tersebut!
Jawaban :
1) Real asset investment adalah merupakan assets (aktiva) berwujud yang nyata (dapat
dilihat, disentuh dan dimanfaatkan secara langsung. Seperti diketahui, istilah sektor
real sering digunakan untuk menunjukkan sektor diluar keuangan, seperti
perdagangan, industri, pertanian dan lain sebagainya. Sebagai contoh dari real asset
investment, misalnya membeli ruko untuk berdagang tekstil atau barang lainnya,
membangun pabrik, membeli apartemen kemudian disewakan, membeli lukisan
untuk dijual kembali dan masih banyak lagi.

2) Financial Asset Investment (investasi disektor keuangan) atau sering juga disebut
portfolio investment (investasi portofolio) merupakan assets (aktiva) pada sector
keuangan yang tidak berwujud nyata (dapat dilihat, disentuh dan dimanfaatkan
secara langsung), seperti surat-surat berharga (securities), yang diterbitkan oleh
penerbitnya. Penerbit surat berharga ini beragam,mulai dari individu, perusahaan
hingga pemerintah. Demikian pula dengan jenisnya, sangat beragam, mulai dari yang
sederhana seperti utang piutang antar pribadi hingga produk derivative (turunan)
yang rumit, seperti future. Sebagai contoh investasi pada sektor keuangan ini,
misalnya, kita menabung uang di bank, membeli saham, obligasi atau reksadana.

Berkaitan dengan soal diatas ‘…..sebaiknya dana yang dimiliki tersebut apakah ditanamkan
ke real assets atau financial assets,…” maka jawaban sangat tergantung dari :
1) besarnya dana yang akan diinvestasikan, karena semua jenis investasi pasti
mengandung risiko. Semakin besar risiko, maka semakin besar pula peluang untuk
mendapatkan keuntungan yang besar. Mengingat untuk Real Asset Investment
biasanya membutuhkan dana investasi yang besar untuk membeli asset, sedangkan
untuk Financial Asset Investment bisa dimulai dengan dana yang minimal, seperti
Reksadana yang bisa dilakukan mulai dari puluhan ribu sampai dengan jutaan rupiah
(tergantung pada perusahaan manajer investasinya).
2) Pengetahuan atau Pengalaman tentang usaha / bisnis dari investor (pemilik dana)
itu sendiri akan menentukan jenis portofolio investasi yang akan diambil. Untuk
investasi di sektor real informasi bisa didapat secara langsung dari lapangan, karena
obyek investasinya bisa dilihat secara nyata, misalnya mutu bangunan ruko yang kita
beli, dapat kita lihat langsung dari tampilan bangunan-bahan bangunannya baik,
warnanya cocok, ukurannya tepat dan lain sebagainya. Namun bagi pemilik dana
yang memahami sector keuangan, akan merasa cocok di bidang financial assets,
meskipun sudah tidak lagi melihat wujud saham secara fisik, melainkan hanya
laporan perusahaan pialang mengenai perubahan jumlah saham dan nilainya, tak
ubahnya seperti kita menerima laporan rekening koran dari bank setiap bulan
4. Sumber risiko bisa diperoleh dari berbagai kemungkinan, sebutkan kemungkinan-
kemungkinan yang menjadi sumber risiko, dan sertakan pula penjelasan secara singkat
dari masing-masing sumber tersebut!
Jawaban :
Sumber-sumber risiko yang bisa mempengaruhi besarnya risiko investasi:
1) Risiko suku bunga
Perubahan suku bunga akan mempengaruhi harga saham secara terbalik, ceteris
paribus. Artinya, jika suku bunga meningkat maka harga saham akan turun.
2) Risiko pasar
Fluktuasi pasar secara keseluruhan mempengaruhi variabilitas return suatu
investasi.
3) Risiko inflasi
Inflasi yang meningkat akan mengurangi kekuatan daya beli rupiah yang telah
diinvestasikan.
4) Risiko bisnis
Risiko bisnis merupakan ketidakpastian arus pendapatan yang muncul karena
kondisi bisnis perusahaan. Semakin fluktuatif pendapatan yang masuk ke
perusahaan berarti semakin fluktuatif pula arus pendapatan yang diterima investor.
5) Risiko finansial
Risiko keuangan merupakan ketidakpastian yang muncul dari cara perusahaan
mendanai kegiatannya. Pendanaan perusahaan bisa berasal dari penerbitan ekuitas
atau penerbitan utang. Jika perusahaan menggunakan utang sebagai salah satu
sumber pendanaan, maka perusahaan harus mendahulukan pembayaran bunga
kepada kreditor daripada menghasilkan pendapatan untuk pemegang saham, dan
akhirnya ketidakpastian imbal hasil pemegang saham akan meningkat.
6) Risiko likuiditas
Risiko likuiditas merupakan ketidakpastian yang muncul saat investor merubah
sekuritasnya menjadi kas, yang akan digunakan untuk konsumsi saat ini atau
investasi lainnya. Semakin cepat dan mudah suatu asset diubah menjadi kas, berarti
asset itu semakin likuid. Penilaian likuiditas tersebut terdiri atas berapa lama waktu
yang diperkenalkan untuk merubah asset menjadi kas serta seberapa besar
kepastian akan harga yang diperoleh.
7) Risiko nilai tukar mata uang
Hubungan nilai tukar dan investasi adalah negative, melemahnya rupiah
memberikan pengaruh negative terhadap pasar ekuitas, karena menyebabkan pasar
ekuitas menjadi tidak mempunyai daya tarik dan menyebabkan keinginan untuk
berinvestasi sangat kecil.
8) Risiko Negara
Risiko Negara muncul akibat perubahan yang terjadi pada Negara dimana investor
melakukan investasi. Risiko ini tidak bisa dihindari, namun bisa diturunkan dengan
memilih melakukan investasi di Negara-negara yang sudah mapan sehingga
kalaupun terjadi perubahan,tidak terlalu drastis.
5. Berilah penjelasan secara singkat dan sertakan pula contohnya untuk spot market,
forward market, Initial Public Offering, Secondary market, dan over the counter market.
Jawaban :
1) spot market,
Tempat perdagangan untuk instrumen keuangan seperti komoditas, mata uang, dan
sekuritas yang dilakukan lewat transaksi langsung di tempat. Dalam pasar spot,
penyelesaian transaksi biasanya selesai pada t+2 hari kerja. Pengiriman uang tunai
dan komoditas harus selesai dalam jangka waktu tersebut. Pasar spot seringkali
disebut juga sebagai “pasar fisik” atau “pasar tunai” karena perdagangan langsung
ditukar dengan aset.
Contoh:
Pada tanggal 22 desember 2004 seorang ayah membutuhkan US$ 10.000 untuk uang
saku anaknya yang akan sekolah di luar negeri, maka seorang ayah tersebut dapat
menghubungi bank-bank devisa atau money changer untuk dapat mengetahui dan
membuat kesepakatan selling price pada tanggal tersebut. Apabila telah tercapai
kesepakatan selling price pada tanggal 22 desember 2004 adalah US$ 1 = Rp. 5.500,
maka perhitungannya:
Jumlah rupiah yang dibutuhkan = US$ yang dibutuhkan x Selling Price
= US$ 10.000 x Rp 5.500
= Rp 55.000.000
Maka untuk mendaparkan US$ 10.000 diperlukan Rp 55.000.000 yang harus
diserahkan paling lambat tanggal 24 desember 2004. (2 x 24 jam)

2) forward market,
Pasar yang memfasilitasi perdagangan kontrak forward mata uang. Kurs transaksi
forward dimana akan diselesaikan telah ditentukan pada saat kedua belah pihak
menyetujui kontrak untuk menjual dan membeli. Transaksi forward biasanya terjadi
bila exportir, importir atau pelaku ekonomi lain terlibat dalam pasar valas harus
membayar atau menerima sejumlah mata uang asing pada suatu tanggal tertentu di
masa mendatang.
Contoh:
Apabila perusahaan akan membutuhkan 1.000.000 mark jerman , 90 hari dari
sekarang untuk mengimpor barang dari jerman. Asumsikan bahwa perusahaan
tersebut dapat langsung membeli mark jerman untuk pengiriman langsung yaitu dari
pasar spot dengan kurs spot $ 0.50 per mark. Berdasarkan kurs spot ini maka
perusahaan membutuhkan $ 50.000 ($0.50 permark x 1.000.0000) namun
perusahaan belum memiliki dan saat ini juga untuk membeli mark perusahaan dapat
 menunggu 90 hari dan kemudian menukarkan US$ dengan mark menurut kurs yang
berlaku saat itu, tapi perusahaan tidak mengetahui berapa kurs spot 90 hari dari
seklarang. Maka dengan mengunci kurs, perusahaan tidak perlu khawatir dengan
adanya perubahan kurs spot 90 hari ke depan.

3) Initial Public Offering,

Initial Public Offering atau yang biasa disingkat IPO, secara literal diartikan sebagai
Penawaran saham perusahaan untuk pertama kalinya. Namun lebih jelasnya, IPO
diartikan sebagai saham suatu perusahaan yang pertama kali dilepas untuk
ditawarkan atau dijual kepada masyarakat publik. Dengan kata lain, saham bukan
lagi milik perorangan tapi sudah Go Public.

4) Secondary market,
Pasar kedua (Secondary Market) yaitu pasar dimana pada saat investor melakukan
transaksi, diperlukan bantuan sekuritas di Bursa. Bursa Efek Indonesia (BEI)
merupakan tempat atau pasar tempat investor dapat bertransaksi dan transaksi ini
harus melalui perusahaan sekuritas. Tidak semua perusahaan bisa bertransaksi di
BEI, hanya perusahaan sekuritas yang menjadi anggota bursa yang bisa bertransaksi
di Bursa.

5) over the counter market.

Perdagangan yang terjadi langsung antara pembeli dan penjual yang didasarkan
pada kontrak yang dibuat antara dua pihak dan tidak mengikuti aturan bursa.
Ketentuan kontraknya disepakati antara dua belah pihak. Pasar valuta asing adalah
contoh over the counter terbesar di dunia.
6. Tunjukkan perbedaan antara Nilai Buku, Harga Pasar, dan Nilai Intrinsik, perbedaan
disertakan dengan penjelasan tentang pengertian, kapan digunakannya dalam
pengambilan keputusan ?
Jawaban :
Dalam penilaian saham dikenal adanya tiga jenis nilai: yaitu nilai buku, nilai intrinsik dan
nilai pasar.
 Nilai buku adalah nilai saham berdasarkan nilai dalam pembukuan perusahaan
(emiten).
 Nilai intrinsik (nilai teoritis) adalah nilai saham yang sebenarnya (seharusnya
terjadi).
 Nilai / Harga pasar adalah nilai saham di pasar, ditunjukkan oleh harga pasar yang
berlaku untuk saham.
Investor perlu mengetahui ketiga jenis nilai tersebut untuk membantu dalam pembuatan
keputusan membeli, menahan, ataupun menjual saham, tentang keputusan apa yang
sebaiknya diambil investor berdasarkan informasi nilai intrinsik dan nilai pasar saham.
 Jika nilai pasar > nilai intrinsik, berati saham tersebut overvalued, dan investor
sebaiknya menjual saham tersebut.
 Jika nilai pasar < nilai intrinsik, berati saham tersebut undervalued, dan investor
sebaiknya membeli saham tersebut.
 Jika nilai pasar = nilai intrinsik, berarti saham tersebut fair-priced, dan investor bisa
menahan saham tersebut.
7. Dalam kehidupan berbisnis tidak pernah terlepas dari berbagai risiko, berilah
penjelasan secara singkat risiko-risiko yang berpotensi akan merugikan perusahaan,
dan berilah contoh pula risiko-risiko yang berpotensi menguntungkan bagi perusahaan.
Jawaban :
Risiko perusahaan adalah suatu kondisi dimana kemungkinan-kemungkinan yang
menyebabkan kinerja suatu perusahaaan tidak sesuai dengan apa yang diharapkan, karena
adanya suatu kondisi tertentu yang tidak pasti di masa mendatang. Risiko tersebut dapat
bersifat negatif maupun positif. Risiko perusahaan dapat dikatagorikan menjadi 4 jenis
risiko, yaitu :
1) Risiko keuangan
Terjadi karena adanya fluktuasi target keuangan, dan risiko ini terdiridari risiko
likuiditas, risiko kredit, risiko permodalan.
2) Risiko operasional
Terjadi karana adanya penyimpangan dari hasil yang diharapkan, dan risiko ini
terdiri dari risiko SDM, risiko produksi, risiko teknologi, risiko inovasi, risiko sistem
dan risiko proses.
3) Risiko strategis
Terjadi karena telah mempengaruhi eksposure perusahaan ( terutama eksposure
keuangan) akibat keputusan strategis yang tidak sesuai lingkungan eksternal dan
internal. Risio ini terdiri dari risiko bisnis, risiko leverage operasi, risiko transaksi
strategis.
4) Risiko eksternalitas
Terjadi karena berkaitan dengan potensi penyimpangan hasil pada eksposure
perusahaan dan bisa berdampak pada potensi penutupan usaha, karena pengaruh
dari faktor eksternal. Risiko ini terdiri dari risiko lingkungan, risiko reputasi, risiko
hukum.
Contoh risiko-risiko yang berpotensi menguntungkan bagi perusahaan, misalnya adalah
risiko Inflasi. Dimana apabila sudah dilakukan perhitungan dan manajemen risiko terhadap
inflasi, dan ternyata di kemudian hari yang terjadi adalah deflasi sehingga akan
meningkatkan kekuatan daya beli rupiah yang telah diinvestasikan dan pengembalian
modal lebih cepat.
8. Risiko seringkali dikaitkan dengan ketidak pastian, sementara kedua hal tersebut
memiliki pemahaman yang berbeda, berilah penjelasan tentang pengertian dan
perbedaan kedua hal tersebut (risiko dan ketidak pastian)
Jawaban :
1) Definisi Risiko (Expected Risk)
Risiko merupakan informasi, kejadian, kerugian, atau pekerjaan yang terjadi sebagai
akibat dari keputusan yang diambil dalam kehidupan sehari-hari. Risiko dapat
bersifat pasti maupun tidak pasti yang dapat dikalkulasi secara kualitatif. Contoh
risiko :
a) Keruguan akibat hilangnya barang
b) Penurunan pendapatan karena penurunan penjualan
c) Terbakarnya gedung yang berisiko menyebabkan kerugian.
2) Definisi Ketidakpastian (Unexpected Risk)
Ketidakpastian selalu berhubungan dengan keadaan yang memiliki beberapa
kemungkinan kejadian dan dampaknya. Ketidakpastian sering disebut risiko yang
tidak terduga dari sebuah kejadian. Contoh :
a) Perubahan cuaca yang beakibat pada masalah pengiriman barang
b) Risiko yang terjadi karena bencana alam
c) Risiko yang terjadi karena perubahan kurs mata uang Negara lain.
Ciri-ciri dari ketidakpastian adalah :
a) Tidak bisa diduga sebelumnya
b) Sulit direncanakan
c) Bersifat tiba-tiba
d) Bisa digolongkan “force majeure” (bencana alam)

--- SELAMAT MENGERJAKAN ---