Las mejoras en el contrato de locación

Autor: Borda, Alejandro

Publicado en: LA LEY 06/02/2017, 06/02/2017, 1
Cita Online: AR/DOC/3912/2016
Sumario: I. Introducción. — II. Noción de mejora. Clasificación. — III. Mejoras y
reparaciones. — IV. El costo de las mejoras. — V. Las mejoras que puede hacer el locatario.
— VI. Las mejoras necesarias. — VII. Las mejoras útiles. — VIII. Las mejoras suntuarias. —
IX. Disposiciones comunes a las mejoras útiles y suntuarias. — X. Las mejoras de mero
mantenimiento. — XI. Final.
Abstract: La regla es que el locador debe pagar las mejoras o reparaciones necesarias.
En efecto, el locador está obligado a conservar la cosa locada de tal manera que el locatario
pueda usarla y gozarla de acuerdo a lo convenido contractualmente. De allí que deba cargar
con las reparaciones que exijan el deterioro originado en la calidad o defecto de la cosa —
vg., deficiencias en las instalaciones sanitarias—, por su propia culpa o de sus dependientes,
o por hechos de terceros, o por caso fortuito —por ej., un incendio— (art. 1201).
I. Introducción
El tema de las mejoras es complejo. Quizás tal complejidad encuentre su origen en cierta
confusión conceptual y en el cúmulo de disposiciones —algunas contradictorias entre sí-
que contenía el derogado Código Civil de Vélez, a lo que debemos sumar cierta dispersión
normativa, como la que ahora exhibe el Código Civil y Comercial.
En efecto, podemos advertir que, además de las normas expresamente dispuestas en el
capítulo referido al contrato de locación, existen otras en el parágrafo relativo a las
obligaciones de dar cosa cierta para constituir derechos reales (Libro Tercero, Título I,
Capítulo 3, Sección 1ª) y en el capítulo dedicado a los efectos de las relaciones de poder
(Libro Cuarto, Título II).
Intentaré en estas líneas, no sin algunas dudas, clarificar el régimen de las mejoras en el
contrato de locación.
II. Noción de mejora. Clasificación
La mejora es toda modificación material de la cosa que implique o signifique un aumento
de su valor (1). O, con palabras del Código Civil y Comercial, es el aumento del valor
intrínseco de la cosa (art. 751).
El novel cuerpo normativo distingue dos tipos de mejoras, las naturales y las artificiales.
Respecto de las mejoras artificiales, el Código explica que son las que provienen del hecho
del hombre (art. 751), es decir, de su trabajo y de sus gastos. En cambio, no hace ninguna
aclaración respecto de las mejoras naturales; sin perjuicio de ello, se puede afirmar, por
exclusión, que son aquellas que provienen por hechos de la naturaleza (2), como sucede
con los fenómenos de avulsión y aluvión.
No me he de detener en las mejoras naturales porque, más allá de la regla general de que
esta mejora autoriza al deudor a exigir un mayor valor, y que la obligación queda extinguida
sin responsabilidad para ninguna de las partes si el acreedor no lo acepta (art. 752, C.C. y
C.), es claro que esta disposición se refiere a los casos en que la propiedad de la cosa se
transmite de una a otra parte. Y éste, obviamente, no es el supuesto de la locación, en el
que el locatario es un simple tenedor de la cosa. Por tal motivo, las mejoras naturales no
tienen relevancia en el contrato de locación.
En cambio, sí nos importarán las mejoras artificiales, las cuales pueden clasificarse en
necesarias, útiles y de mero lujo, recreo o suntuarias (art. 751, C.C. y C.). A ellas cabe añadir
una mejora más, la llamada de mero mantenimiento, pues, el propio Código, más adelante,
diferencia cuatro tipos de mejora. Ellas son:
i. la mejora de mero mantenimiento, que es la reparación de deterioros menores originados
por el uso ordinario de la cosa (art. 1934, inc. c);
ii. lamejora necesaria, es decir, la reparación cuya realización es indispensable para la
conservación de la cosa (art. 1934, inc. d);
iii. lamejora útil, esto es, la que es beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria
(art. 1934, inc. e);por lo tanto, se trata de una mejora que no es indispensable para la
conservación de la cosa; y,
iv. la mejora suntuaria, que es la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la
hizo (art. 1934, inc. f).
III. Mejoras y reparaciones
Antes de analizar las mejoras que acabo de enunciar, conviene recordar que,
tradicionalmente, se ha diferenciado la mejora de la reparación, considerándose mejora a
toda modificación material de una cosa que aumente o acreciente su valor, y reparación a
las acciones que presentan un carácter meramente conservatorio (3).
Sin embargo, esta distinción no es aplicable a todos los tipos de mejoras regulados. En
efecto, puede advertirse que los términos mejora y reparación son sinónimos para el Código
Civil y Comercial cuando estamos frente a las de mero mantenimiento y a las necesarias
(art. 1934, incs. c y d). En ambos casos, la mejora es definida como una reparación, aunque
de diferente envergadura.
En cambio, la distinción es clara cuando nos referimos a las mejoras útiles y suntuarias. En
estos casos, no pueden existir reparaciones propiamente dichas, sino que estamos ante
modificaciones que pueden o no realizarse y que, como se verá más adelante, pueden ser
retiradas por el locatario siempre que (i) no hubiera acordado con el locador que quede en
beneficio de la cosa, (ii) de la separación se siga daño para la cosa, o (iii) separada ella no le
ocasiona provecho alguno (art. 1224, párr. 1°, C.C. y C.).
IV. El costo de las mejoras
Dentro del marco de los contratos paritarios, el régimen de asunción del costo de las
mejoras es materia disponible (4). Por lo tanto, si las partes han pactado quién las asumirá
y de qué manera, habrá que estar —como regla- a lo convenido pues las normas legales
relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las partes, a menos que de su
modo de expresión, de su contenido, o de su contexto, resulte su carácter indisponible (art.
962, C.C. y C.).
Con todo, entiendo que esta regla debe ser aplicada con prudencia, pues puede estar
transfiriendo pesadas obligaciones sin una contraprestación adecuada. Pensemos en el caso
de una mejora necesaria que debe hacerse para conservar la cosa, como podría ocurrir con
el apuntalamiento de todas las paredes de un inmueble, lo que acarrea un costo elevado.
Parece claro que el costo de tal mejora deba quedar en cabeza del locador cuando estamos
ante un contrato en el que se ha convenido el plazo mínimo legal de duración previsto por
el artículo 1198 del CCyC). En cambio, no parecen haber objeciones, a priori, si el costo de
esa mejora se hace recaer en el locatario, cuando se han convenido los plazos máximos
previstos por el artículo 1197 del referido cuerpo legal.
Por otra parte, tampoco es posible descartar la hipótesis de un contrato de locación de
consumo, en cuyo caso la atribución del costo de la mejora al locatario importaría una
cláusula abusiva en los términos de los artículos 1119 del Código Civil y Comercial y 37 de
la ley 24.240, con la consiguiente sanción de tener por no escrita a esa cláusula.
Sentado lo expuesto precedentemente, debemos abordar la cuestión que nos importa:
¿qué sucede cuando las partes nada han pactado respecto de las mejoras? A esto me
referiré seguidamente.
V. Las mejoras que puede hacer el locatario
Antes de analizar el régimen jurídico de cada una de las mejoras, es conveniente señalar
que el locatario, como regla, puede realizar cualquier tipo de mejora en la cosa locada. Esta
regla está sujeta a los recaudos que contempla el artículo 1211, párrafo 1º del Código Civil
y Comercial: (i) que la mejora no esté prohibida en el contrato (5) (y, añado por mi parte,
que no esté prohibida por la ley), (ii) que la mejora no altere la substancia o forma de la
cosa (alteración que podría acaecer, por ejemplo, si se tiran abajo paredes interiores de una
casa), o (iii)que el locatario no haya sido interpelado a restituir la cosa, pues si es inminente
la restitución -cuando la intimación a desalojar es ajustada a derecho-la mejora realizada se
tornaría abusiva (6).A estos recaudos, cabe añadir uno más: que la mejora no resulte nociva
para la cosa locada (como lo sería una obra que afecte la estabilidad del inmueble). Así lo
disponían expresamente los artículos 1562, inciso 2, y 1566 del Código Civil derogado,
solución que puede ser considerada un uso o práctica en una situación no reglada
legalmente, en los términos del artículo 1º del Código Civil y Comercial (7).
Ahora bien, si el locatario de todos modos realiza las mejoras prohibidas por el artículo
1211, viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que la recibió (art. 1212, C.C.
y C.). El Código Civil y Comercial le reconoce al locador, ante el incumplimiento del referido
deber de conservación, el derecho a resolver el contrato (art. 1219, inc. b). Pero, además
de ese derecho, es claro que locador puede (i) impedir la realización de la mejora,
promoviendo un interdicto de obra nueva (art. 619, C.P.C.C.),(ii) demandar la demolición de
la mejora hecha (8), y (iii) reclamar el resarcimiento de los daños sufridos (9). Más aún, y sin
perjuicio de la aludida facultad resolutoria, el locadorestá liberado de pagar la mejora
realizada.
Respecto de esto último (no pagar la mejora realizada), es conveniente hacer una
aclaración: si se trata de una mejora útil o suntuaria hecha en violación a una prohibición
contractual, el locador podrá retenerla pagando el mayor valor que adquirió la cosa (10); si
no lo paga, el locatario podrá retirar la mejora siempre que su separación no cause daño a
la cosa locada (art. 1224). Por tanto, si la mejora útil o suntuaria, prohibida por el contrato
o por la ley, no es separable de la cosa, el locatario no tendrá derecho a ser reembolsado
por ella (11), incluso en el caso de que el contrato se resuelva por culpa del locador (12),
solución que se justifica en la prohibición existente.
VI. Las mejoras necesarias
VI.1. Concepto.-
La mejora necesaria es, como ya se dijo, la reparación cuya realización es indispensable para
la conservación de la cosa. Con otras palabras, si no se hacen tales mejoras, la cosa no podrá
conservarse en buen estado. Ejemplo de mejora necesaria es la reparación de un caño que
provoca humedad en las paredes.
VI.2. La regla de que el locador debe pagar las mejoras necesarias.-
La regla es que el locador debe pagar las mejoras o reparaciones necesarias. En efecto, el
locador está obligado a conservar la cosa locada de tal manera que el locatario pueda usarla
y gozarla de acuerdo a lo convenido contractualmente. De allí que deba cargar con las
reparaciones que exijan el deterioro originado en la calidad o defecto de la cosa —vg.,
deficiencias en las instalaciones sanitarias-, por su propia culpa o de sus dependientes, o
por hechos de terceros, o por caso fortuito —por ej., un incendio- (art. 1201) (13).
Tradicionalmente, se entiende que las reparaciones que quedan a cargo del locador son
aquellas que pueden ser calificadas como más importantes; en tanto, que las reparaciones
menores, que hemos indicado como mejoras de mero mantenimiento, son a cargo del
locatario (14). Esta distinción también ha sido recogida por la legislación comparada (Cód.
Civ. italiano, art. 1576; ecuatoriano, arts. 1876 y 1881; peruano, arts. 1680, inc. 1º y 1681,
inc. 6º; paraguayo, art. 825, inc. d; etc.).
VI.3. El caso de que el locatario haya hecho la mejora necesaria.-
Consecuencia de lo expuesto precedentemente es que, si la mejora o reparación necesaria
fue hecha por el locador, nada podrá reclamar al locatario. Pero, ¿qué ocurre si el locatario
la hizo y la abonó? El artículo 1202 del CCyC aclara que el locador debe pagar las mejoras
necesarias hechas por el locatario. Incluso, el artículo 1211, párrafo 2º, del citado cuerpo
legal, reitera la idea al consagrar que el locatario puede reclamar al locador el valor de las
mejoras necesarias que hubiera hecho. La solución es lógica pues, como se dijo, se trata de
aquellas reparaciones que deben hacerse indispensablemente para permitir la debida
conservación de la cosa. Y no ha de olvidarse que a quien más beneficia la conservación de
la cosa es al locador, toda vez que el locador es un mero tenedor de ella, con un derecho
limitado a su uso y goce.
Como regla que es, el locador debe pagar las mejoras o reparaciones necesarias hechas por
el locatario aun cuando nada hubiese pactado con el locatario (art. 1202). Por lo tanto, si
las partes hubiesen convenido que deban ser solventadas por el locatario, el locador —en
principio- nada deberá (por aplicación de lo que dispone el artículo 962), sin perjuicio de las
reservas hechas más arriba (Capítulo IV).
VI.4. La incidencia de la culpa del locatario.-
El mentado artículo 1202 añade que este deber del locador de pagar las mejoras o
reparaciones necesarias hechas por el locatario exige que el contrato se resuelva sin culpa
de este último, excepto que sea por destrucción de la cosa. Es importante aclarar que
cuando la norma se refiere a que el contrato se resuelva sin culpa del locatario abarca una
serie de supuestos: que se extinga por culpa del locador, o por el mero vencimiento del
plazo, o por desaparición de la cosa locada por caso fortuito, o por rescisión unilateral del
propio locatario, sea por la frustración del uso o goce de la cosa (art. 1203), sea por la
facultad prevista por el artículo 1221 (15).
De lo dicho, dos cuestiones deben resaltarse. La primera, que si el contrato de locación se
extingue por culpa del locatario, éste no podrá reclamar lo pagado por la mejora realizada.
En definitiva, se procura evitar que el locatario obtenga un rédito de su propia conducta
culposa. La segunda, que aun cuando el contrato concluya sin culpa del locatario, puede
ocurrir que el locador no deba la mejora hecha por el locatario. Esta liberación del locador
se da cuando el contrato se extingue por la destrucción de la cosa; solución que se justifica
por el hecho de que el locador no obtiene ningún provecho de la mejora realizada. Tampoco
deberá la mejora si el deterioro ha sido causado por el uso anormal de la cosa por el
locatario o por la falta de aviso tempestivo al locador del daño que se estaba produciendo.
En este último caso, debe tenerse en cuenta que el locador no se ha negado a hacer la
reparación, sino que no se ha enterado, lo que ha provocado daños que pudieron ser
evitados (16).
Con todo, parece necesario añadir que si la mejora necesaria tuvo que hacerse en razón de
la culpa del locatario, éste nada podrá reclamar al locador, por cuanto el artículo 1938 del
CCyC establece que todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las
mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe.
VI.5. La incidencia de la culpa del locador.
Si el contrato se extinguiera por una causa imputable al locador (17), parece razonable
admitir que quedan a su cargo no solo las mejoras necesarias, sino también las útiles y las
suntuarias, a menos que estas dos últimas puedan ser retiradas sin daño a la cosa (art. 753,
C.C. y C.) (18). Ello es así pues el locatario contó con gozarlas hasta el término normal del
contrato y por ello las hizo, y si esta previsión se ha frustrado por culpa del locador, es
equitativo que éste pague tales mejoras por el valor que tienen al resolverse el contrato
(19).
VI.6. Reparaciones necesarias. Distinción entre las que son urgentes y las que no lo son.
Para terminar, el artículo 1207, párrafo 2º, del CCyC, dispone que si se trata de una
reparación necesaria y, a la vez, urgente, puede ser afrontada por el locatario, pero a costa
del locadorsiempre que le haya dado aviso previo. Con otras palabras, cuando la reparación
es necesaria y urgente (esto es que la falta de reparación agrave el daño sufrido por la cosa
o cause otros daños al locatario, a la cosa o a terceros -como los familiares del locatario-
(20), o que la reparación no pueda demorarse sin causar más daños (21)), el locatario puede
realizarla a costa del locador con el único recaudo de avisarle previamente a este último, y
sin necesidad de esperar a que el locador preste su conformidad para hacer la reparación.
Con todo, parece razonable afirmar que la falta de aviso al locador no es un impedimento
para realizar la mejora y cobrar su costo, si le fue imposible al locatario dar el referido aviso
(22) o si existía una urgencia tal que la demora en dar el aviso acarreara mayores daños
(23).
La cuestión es algo más compleja si la reparación a realizar es necesaria, pero no urgente.
A mi juicio, el locatario puede realizar la mejora y luego reclamar el costo al locador, puesto
que el artículo 730, inciso b, del CCyC, faculta al acreedor a hacerse procurar lo debido por
otro a costa del deudor. Sin embargo, cabe exigir un recaudo previo: el locatario debe poner
en mora al locador, interpelándolo a efectuar la reparación en un tiempo prudencial, y si el
locador se niega o guarda silencio, el locatario podrá hacer la reparación (24). La
interpelación es necesaria pues estamos ante un caso de obligación de plazo tácito (art.
887, inc. a, C.C. y C.).
Más allá de lo expuesto, entendemos que si el locatario realiza una reparación necesaria,
urgente o no, y no ha hecho comunicación alguna al locador, de todas maneras tiene
derecho a reclamar su costo pues, de lo contrario, se produciría un enriquecimiento sin
causa del locador (25).
El precio que debe pagar el locador por la mejora es el costo que afrontó el locatario, pues
era indispensable para la conservación de la cosa (26).
VII. Las mejoras útiles
La mejora útil, hemos dicho, es la que resulta beneficiosa para cualquier sujeto de la
relación posesoria, expresión que se refiere tanto a la posesión como a la tenencia (27).
Resulta necesario, entonces, recordar que hay posesión cuando una persona, por sí o por
medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de
un derecho real, lo sea o no (art. 1909, C.C. y C.). Y hay tenencia cuando una persona, por sí
o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como
representante del poseedor (art. 1910, C.C. y C.).
Un ejemplo de mejora útil es el rellenamiento de un terreno o la instalación de gas natural.
A mi juicio, si la mejora útiles la que resulta beneficiosa para cualquier sujeto de la relación
posesoria, es, entonces, la que resulta beneficiosa para el locador (poseedor) o para el
locatario (tenedor). De allí que quien realice la mejora útil y afronte su pago, nada podrá
reclamar a la otra parte. En esta línea de ideas, el Código Civil y Comercial despeja toda
duda cuando dispone que el locatario, si bien —como regla- puede realizar mejoras de
cualquier tipo en la cosa locada, no tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles que
hubiera hecho (art. 1211 CCyC).La norma se justifica en que la ley quiere que el locatario no
introduzca otras mejoras útiles que aquellas cuyo goce durante el tiempo que resta del
contrato, le compensen suficientemente el gasto realizado (28). Esta norma, de carácter
especial, impide la aplicación del artículo 1938 que establece que todo sujeto de una
relación de poder puede reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor
valor adquirido por la cosa.
Desde luego, las partes pueden convenir que el precio de la mejora útil sea afrontado por
el locador; en tal caso, lo que debe pagar es el mayor valor que la mejora haya dado a la
cosa, lo que coincide con su propio enriquecimiento (29).
VIII. Las mejoras suntuarias
También hemos dicho que la mejora suntuaria es la de mero lujo o recreo o provecho
exclusivo para quien la hizo. Bien se ha dicho que una mejora de mero lujo es, por ejemplo,
un revestimiento de materiales de muy alta calidad; que es de recreo, una cancha de tenis;
y que es de provecho exclusivo, una habitación insonorizada para un músico (30).
El Código Civil y Comercial establece que el locatario no tiene derecho a reclamar el pago
de las mejoras suntuarias que hubiera hecho (art. 1211, CCyC). Por lo tanto, el costo de la
mejora suntuaria hecha por el locatario debe ser afrontado por él.
Con otras palabras, el locatario (que en el caso constituye uno de los sujetos de la relación
de poder) no puede reclamar indemnización al locador por las mejoras suntuarias, pero sí
puede retirarlas si al hacerlo no daña la cosa (conf. art. 1938, CCyC). Sin embargo, parece
razonable afirmar que el locatario tiene derecho a ser indemnizado por las mejoras
suntuarias que no puede retirar, cuando el contrato se extingue por culpa del locador, pues
el locatario contó con gozarlas hasta el término normal del contrato (31).
Tanto en este caso, como en el supuesto de que las partes hubieran convenido que el precio
de la mejora suntuaria sea afrontado por el locador, lo que debe pagar este último es el
mayor valor que la mejora haya dado a la cosa, lo que coincide con su enriquecimiento (32).
IX. Disposiciones comunes a las mejoras útiles y suntuarias
Conforme lo señalado en los dos números anteriores, el locatario no puede reclamar al
locador el pago de las mejoras útiles y de las de mero lujo o suntuarias (art. 1211, párr. 2°,
CCyC). Lo que sí puede hacer el locatario es retirar tales mejoras al concluir la locación,
siempre que (i) no hubiera acordado que queden en beneficio de la cosa, (ii) de la
separación no se siga daño para la cosa, o (iii) separada ella no le ocasione provecho alguno,
pues importaría un claro abuso del derecho (art. 1224, párr. 1°, CCyC). En la misma línea, el
artículo 753 del Código citado faculta al deudor a retirar las mejoras útiles y de mero lujo,
recreo o suntuarias en tanto no deterioren la cosa.
Debe recordarse, además, algo dicho más arriba (Capítulo V): si la mejora, útil o suntuaria,
ha sido hecha en violación a una prohibición contractual, el locador podrá retenerla
pagando el mayor valor que adquirió la cosa, solución que se justifica en el hecho de que el
costo de la mejora puede no reflejar el mayor valor que la cosa ha adquirido con ella y
existiría un caso de enriquecimiento sin causa del locador (33).
X. Las mejoras de mero mantenimiento
La mejora de mero mantenimientoes la reparación de deterioros menores originados por
el uso ordinario de la cosa. Debe resaltarse que se trata de deterioros menores, es decir, de
poca monta. Si, en cambio, fuesen indispensables para conservar la cosa, aun cuando
proviniesen de su uso ordinario, estaríamos antes mejoras necesarias (34). Ejemplo de
mejoras de mero mantenimiento es la reparación de un timbre, una canilla que gotea o un
trabajo menor de pintura.
Es necesario distinguir entre bienes muebles e inmuebles. Si es un inmueble, el locatario
tiene a su cargo las mejoras de mero mantenimiento; si es mueble, además de las mejoras
mencionadas, tiene a su cargo los gastos de conservación (art. 1207, párr. 1°, CCyC). La
norma hace cargar al locatario las reparaciones de los deterioros menores en todos los
casos (35), pero al imponerle los gastos de conservación en la locación de cosas muebles,
parece indicar que las demás reparaciones que se hagan sobre un inmueble quedan a cargo
del locador (36).
Sólo cabe añadir que el locatario nada puede reclamar al locador por estas mejoras,
solución que es corroborada por el artículo 1938 cuando dispone que ningún sujeto de
relación de poder puede reclamar indemnización por las mejoras de mero mantenimiento.
En definitiva, se trata de que el locatario mantenga y conserve la cosa en el estado en que
la recibió, respondiendo por cualquier deterioro que se le cause a la cosa (art. 1206 (37)).
XI. Final
El tema de las mejoras en el contrato de locación no se agota con lo expuesto. En efecto,
existen otras cuestiones tales como, por ejemplo, la forma y prueba de la autorización para
hacerlas, la posibilidad de que el locatario pueda o no compensar las mejoras hechas con
los alquileres adeudados, o el derecho de retención del locatario cuando el locador no haya
pagado las mejoras a su cargo, que también merecen ser estudiadas.
Con todo, lo expuesto en este trabajo parece suficiente para un primer abordaje de un tema
complejo.

(1) TRIGO REPRESAS, Félix A., Código Civil y Comercial comentado, Dir.: Jorge H. Alterini,
t. IV, p. 145, Ed. La Ley, 2015.
(2) Conf. ÁLVAREZ, Agustín y CORNET OLIVA, Victoria, Código Civil y Comercial, Dir.: Lidia
Garrido Cordobera, Alejandro Borda y Pascual E. Alferillo, p. 32, t. II, Ed. Astrea, 2015.
(3) Conf. HERNÁNDEZ, Carlos A. y FRUSTAGLI, Sandra, en NICOLAU, Noemí (dir.),
Fundamentos de derecho contractual. Parte Especial, p. 272, Ed. La Ley, 2009
(4) Conf. OTERO, Esteban D., en ESPER, Mariano, Manual de Contratos Civiles y Comerciales,
p. 274, Ed. AbeledoPerrot, 2011.
(5) No está de más señalar que puede convenirse en el contrato la prohibición general de
hacer cualquier tipo de mejora (LORENZETTI, Ricardo Luis, Tratado de los contratos, t. II, p.
411, Ed. RubinzalCulzoni, 2000).
(6) En términos similares se expedía el Código Civil de Vélez, aunque sin mencionar la
hipótesis de la alteración de la substancia y consignando de manera expresa que la facultad
del locatario no requería autorización especial del locador (art. 1533)
(7) Sobre esta cuestión, en general, puede consultarse con provecho, LÓPEZ DE ZAVALÍA,
Fernando (h.), Código Civil y Comercial: subsistencia de reglas previstas en textos ya
derogados, L.L. diario del día 7/10/16.
(8) Conf. BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, t. I, nº 728, Ed. La Ley,
10ª edición actualizada por Alejandro BORDA.
(9) Conf. BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, t. I, nº 770, Ed. La Ley,
10ª edición actualizada por Alejandro BORDA.
(10) No está de más aclarar que la razón por la cual debe pagarse el mayor valor que
adquirió la cosa a raíz de la mejora, y no el costo de la mejora, es evitar un enriquecimiento
sin causa del locador, el que podría darse si el costo de la mejora fuera inferior a la
revalorización de la cosa que ella hubiera producido.
(11) Conf. LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F.P., Código Civil y Comercial comentado, Dir.: Jorge H.
Alterini, t. VI, p. 372, Ed. La Ley, 2015.
(12) Conf. BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, t. I, nº 743, Ed. La Ley,
10ª edición actualizada por Alejandro BORDA.
(13) En términos similares se expedía el art. 1516 del Código Civil de Vélez.
(14) Conf. LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F.P., Código Civil y Comercial comentado, Dir.: Jorge H.
Alterini, t. VI, p. 297, Ed. La Ley, 2015; KRIEGER, Walter F., en BORDA, Alejandro, Derecho
Civil. Contratos, nº 591, Ed. La Ley, 2016.
(15) Art. 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser
resueltoanticipadamente por el locatario:a. si la cosa locada es un inmueble y han
transcurrido seis meses de contrato, debiendonotificar en forma fehaciente su decisión al
locador. Si hace uso de la opciónresolutoria en el primer año de vigencia de la relación
locativa, debe abonaral locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un
mes y mediode alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción
seejercita transcurrido dicho lapso;b. en los casos del artículo 1199 (los supuestos de
excepción del plazo de mínimo legal de locaciones inmobiliarias), debiendo abonar al
locador el equivalente a dosmeses de alquiler.
(16) Conf. LORENZETTI, Ricardo Luis, Tratado de los contratos, t. II, p. 404/5, Ed.
RubinzalCulzoni, 2000.
(17) Dispone el art. 1220: Resolución imputable al locador.El locatario puede resolver
elcontrato si el locador incumple:a. la obligación de conservar la cosa con aptitud para el
uso y goce convenido;b. la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.
(18) Conf. LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F.P., Código Civil y Comercial comentado, Dir.: Jorge H.
Alterini, t. VI, p. 302, Ed. La Ley, 2015. El Código Civil de Vélez expresamente preveía que si
fuesen mejoras voluntarias (es decir, suntuarias) y el contrato se resolvía por culpa del
locador, éste debía hacerse cargo de ellas (art. 1539, inc. 5).
(19) Conf. KRIEGER, Walter F., en BORDA, Alejandro, Derecho Civil. Contratos, nº 616, Ed.
La Ley, 2016.
(20) Conf. OTERO, Esteban D., en ESPER, Mariano, Manual de Contratos Civiles y
Comerciales, p. 275, Ed. Abeledo Perrot, 2011.
(21) Conf. BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, t. I, nº 730, Ed. La Ley,
10ª edición actualizada por Alejandro BORDA.
(22) Conf. BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, t. I, nº 730, Ed. La Ley,
10ª edición actualizada por Alejandro BORDA.
(23) Conf. KRIEGER, Walter F., Código Civil y Comercial, Dir.: Lidia Garrido Cordobera,
Alejandro Borda y Pascual E. Alferillo, p. 487, t. II, Ed. Astrea, 2015.
(24) Conf. KRIEGER, Walter F., en BORDA, Alejandro, Derecho Civil. Contratos, nº 592, Ed.
La Ley, 2016; OTERO, Esteban D., en ESPER, Mariano, Manual de Contratos Civiles y
Comerciales, p. 275, Ed. AbeledoPerrot, 2011.Lorenzetti añade que es necesario contar con
una autorización judicial previa (LORENZETTI, Ricardo Luis, Tratado de los contratos, t. II, p.
407, Ed. RubinzalCulzoni, 2000), opinión que no comparto.
(25) Conf. LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F.P., Código Civil y Comercial comentado, Dir.: Jorge H.
Alterini, t. VI, p. 301, Ed. La Ley, 2015; BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil.
Contratos, t. I, nº 730, Ed. La Ley, 10ª edición actualizada por Alejandro BORDA.
(26) Conf. BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, t. I, nº 747, Ed. La Ley,
10ª edición actualizada por Alejandro BORDA.
(27) Conf. COSSARI, Nelson G.A., Código Civil y Comercial comentado, Dir.: Jorge H. Alterini,
t. IX, p. 301, Ed. La Ley, 2015.
(28) Conf. BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, t. I, nº 732, Ed. La Ley,
10ª edición actualizada por Alejandro BORDA.
(29) Conf. BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, t. I, nº 747, Ed. La Ley,
10ª edición actualizada por Alejandro BORDA.
(30) COSSARI, Nelson G.A., Código Civil y Comercial comentado, Dir.: Jorge H. Alterini, t. IX,
p. 301, Ed. La Ley, 2015.
(31) Conf. BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, t. I, nº 735, Ed. La Ley,
10ª edición actualizada por Alejandro BORDA.
(32) Conf. BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, t. I, nº 747, Ed. La Ley,
10ª edición actualizada por Alejandro BORDA.
(33) Conf. KRIEGER, Walter F., Código Civil y Comercial, Dir.: Lidia Garrido Cordobera,
Alejandro Borda y Pascual E. Alferillo, p. 500, t. II, Ed. Astrea, 2015.
(34) Conf. COSSARI, Nelson G.A., Código Civil y Comercial comentado, Dir.: Jorge H. Alterini,
t. IX, p. 301, Ed. La Ley, 2015.
(35) Tal como lo preveía el art. 1573 del Código Civil de Vélez
(36) Conf. LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F.P., Código Civil y Comercial comentado, Dir.: Jorge H.
Alterini, t. VI, p. 320, Ed. La Ley, 2015.
(37) En términos análogos, artículo 1561 del Código Civil de Vélez.

Fuente
Redacción Thomson Reuters. (7 de febrero de 2017). Las mejoras en el contrato de locación.
Publicado en: http://thomsonreuterslatam.com. Cita Online:
http://thomsonreuterslatam.com/2017/02/las-mejoras-en-el-contrato-de-locacion/