BAB II REVV Edit

BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Tinjauan Mix Use Comercial and Living

2.1.1 Pengertian Mix Use Area
Kawasan multifungsi adalah kawasan yang terdiri dari satu
atau beberapa massa bangunan yang terpadu dan saling
berhubungan secara langsung dengan bangunan lain dengan
peruntukan yang berbeda, semua massa bangunan berdiri di atas
lahan yang sama dan dimiliki oleh satu pengembang. Produk
bangunan hasil proyek multifungsi ini lebih dikenal mixed use building
yang merupakan perpaduan antara fasilitas hunian, fasilitas rekreasi,
dll. Manfaat bangunan/kawasan multifungsi antara lain:
a. Memberikan kelengkapan dan kelengkapan dan kemudahn
fasilitas pada banguna hunian dan bagi penghuninya.
b. Efisiensi pergerakan. Dengan pengelompokan berbagai fungsi
dan aktivitas dalam suatu super block berarti terdapat efisiensi
pergerkan bagi pengguna bangunan tersebut.
c. Vitalitas dan generator pertumbuhan. Pembangunan superblock
pada salah satu bagian kota berpotensi meningkatkan
pertumbuhan kawasan sekitarnya sebagai respon terhadap
kebutuhan layanan bagi para pengguna bangunan tersebut.
d. Penghematan pendanaan pembangunan. Pembangunan
berbagai fasilitas dalam satu komplek atau kawasan dapat
mengefisiensikan dana pembangunan misalnya dengan
efisienssi dana pembanguna infrastruktur.
e. Mengmbat perluasan kota. Superblok dapat diasumsikan sebagai
pertumbuhan kota secara vertikal, karenanya pembangunan
superblock dapat meminimalkan perluasan kota secara
horizontal.
f. Intergrasi sistem-sistem. Sesuai persyaratan sebuah super block,
pengembangan fungsi-fungsi di dalamnya harus dirancang
secara terintegrasi, saling menguntungkan antar fungsi. Intergrasi
ini dapat merupakan simbiosis mutualisme antara fungsi.
INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 6

Upaya tersebut dimaksudkan untuk mengeliminasi ruang mati
sehingga penggunaan lahan lebih efektif dan efisien, pelayanan
kebutuhan lebih mudah, dan lingkungan menjadi lebih nyaman.
Penyatuan berbagai fungsi dan aktivitas dalam suatu bangunan inilah
yang disebut bangunan multifungsi atau mixed use building. Adapun ciri
dari bangunan multifungsi adalah:
a. Mewadahi 3 fungsi urban atau lebih, misalnya terdiri dari retail,
perkantoran, hunian, hotel, dan rekreasi.
b. Terjadi integrasi dengan sinergi fungsional.
c. Terdapat ketergantungan kebutuhan antara masing-masing
fungsi bangunan yang memperkuat sinergi dan integrasi antar
fungsi tersebut.
Pembangunan multifungsi dapat dilakukan dalam skala kawasan,
kompleks, blok bangunan maupun di dalam bangunan itu sendiri, dapat
terdiri dari fungsi yang sama (hunian) ataupun campuran dengan fungsi
lain (non hunian). Dapat berupa pola horisontal maupun vertikal sesuai
jenis fungsi yang dicampurkan.
Beberapa penggabungan fungsi pada pembangunan proyek
bangunan multifungsi dapat berupa:
a. Hotel, apartemen dan pusat perbelanjaan
b. Hotel, kantor, dan pertokoan ataupun pusat perbelanjaan
c. Hotel, apartemen, kantor dan pusat perbelanjaan
d. Apartemen, condotel, pertokoan dan pusat perbelanjaan
e. Hotel, apartemen, kantor, dan kondominium
f. Kantor, apartemen dan pertokoan
2.1.2 Tinjauan Comersial Building

a. Pengertian dan Klasifikasi Kegiatan Komersial
Commercial atau Komersial menurut Kamus Besar
Bahasa Indonesia adalah sesuatu yang berhubungan dengan
niaga atau perdagangan atau sesuatu yang dimaksudkan untuk
diperdagangkan.
Kegiatan komersial mengandung pengertian kegiatan
pertukaran atau jual/beli barang dan jasa untuk mendapatkan
keuntungan dengan caraperdagangan dan seluruh kegiatan

pendukungnya seperti transportasi, komunikasi, perbankan, dan
sebagainya.
Kegiatan komersial dapat diklasifikasikan
berdasarkan berbagai aspek antara lain:
1) Berdasarkan lokasi dan lingkup pelayanannya,
klasifikasi kegitan komersial sebagai bentuk jasa
perusahan menjadi tipe kegiatan komersial jalur
utama, pinggiran kota, pusat kota dan lokal.
Masing-masing tipe kegiatan komersial tersebut
memiliki standar bentuk tempat usaha yang berbeda-beda
sesuai dengan jumlah tenaga kerja yang tersedia.
2) Berdasarkan jenis barang dan sifat kegiatan, dapat
diklasifikasikan sebagai berikut:
a) Convenience Shop, meliputi kegiatan perdagangan,
barang-barang kebutuhan sehari-hari dengan harga yang
relative murah, frekuensi pembelian tinggi, daerah
jangkauan pekayanan rendah atau sempit dan tingkat
pengembalian modal kecil. Contohnya adalah warung dan
kios.
b) Shopping Shop, meliputi kegiatan perdagangan barang
yang memiliki frekuensi pembelian agak jarang, daerah
jangkauan pelayanan agak luas dan tingkat pembelian
modal cukup tinggi. Contohnya adalah toko pakaian dan
salon.
c) Speciality Shop, meliputi kegiatan perdagangan barang
yang memiliki frekuensi pembelian jarang, tingkat sewa
dan pengembalian modal tinggi dan daerah jangkauan
pelayanan luas.
d) Departement and Multiple Store, meliputi beraneka jenis
barang yang disajikan dalam bangunan yang nyaman dan
khusus. Contohnya adalah Yogya dan Matahari.
e) Service Shop, seringkali berbentuk ruang kerja/ bengkel,
memiliki tingkat sewa dan pengembalian modal kecil,
frekuensi pembelian jarang dan wilayah jangkauan
pelayanan luas.

3) Berdasarkan hirarkinya, dibedakan berdasarkan skala
pelayanan (jumlah penduduk, jenis komoditi, jenis
fasilitas ekonomi dan ukuran kawasan. Terdiri dari
neighbourhood, community, regional, dan superregional
centers.
4) Kegiatan komersial termasuk ke dalam sektor
tersier yang mencakup jenis kegiatan sebagai berikut:
a) Sektor perdagangan, hotel dan restoran. Mencakup tiga
sub sektor yaitu:
(1) Perdagangan besar dan eceran. Meliputi kegiatan
membeli dan menjual barang, baik barang baru
maupun barang bekas, untuk tujuan penyaluran/
pendistribusian tanpa merubah sifat barang tersebut.
(2) Hotel, mencakup kegiatan penyediaan
akomodasi yang menggunakan sebagian atau
seluruh bangunan sebagai tempat penginapan
(hotel berbintang maupun tidak berbintang) serta
berbagai jenis penginapan lainnya.
(3) Restoran, mencakup kegiatan usaha penyediaan
makanan dan minuman yang pada umumnya
dikonsumsi di tempat penjualan.
b) Sektor pengangkutan dan komunikas:
(1) Pengangkutan, mencakup angkutan rel,
angkutan laut, angkutan sungai dan penyeberangan,
angkutan udara, angkutan jalan raya dan
jasa penunjang angkutan.
(2) Komunikasi, meliputi kegiatan pemberian jasa
kepada pihak lain dalam pengiriman surat (wesel,
paket, jasa giro dan jasa tabungan), pengiriman berita,
dan jasa penunjnag komunikasi seperti warung
telekominikasi (wartel), radio panggil (pager) dan
telepon seluler.
c) Sektor keuangan, persewaan dan jasa perusahaan
(1) Bank dan lembaga keungan lain, bank
meliputi kegiatan yang memberikan jasa

keuangan pada pihak lain seperti menerima
simpanan uang. Memberikan pinjaman/kedit,
mengirim uang dan sebagainya. Sementara
lembaga keungan selain bank mencakup
kegiatan asuransi, dana pensiun, pegadaian,
koperasi simpan pinjam, dan lembaga
pembiayaan.
(2) Jasa perusahaan, mencakup kegiatan pemberian jasa
hukum (advokat dan notaris), jasa akuntansi dan
pembukuan, jasa pengolahan dan penyajian data,
jasa bangunan/arsitek dan teknik, jasa
periklanan dan riset pemasaran, jasa persewaan
mesin dan peralatan, jasa bangunan.
d) Sektor jasa-jasa, terdiri dari 2 sub sektor utama antara
lain:
(1) Jasa pemerintahan umum. Mencakup kegiatan jasa
yang dilaksanaka oleh pemerintah untuk kepentingan
rumah tangga dan masyarakat umum.
(2) Jasa swasta, meliputi kegiatan jasa yang dilaksanakan
oleh pihak swasta yang terdiri dari jasa sosial
kemasyarakatan, jasa hiburan dan rekreasi, jasa
perorangan dan rumah tangga.
e) Sektor industri pengolahan, terdiri dari sub sektor industri
besar dan sedang dan sub sektor indusrti kecil dan
industri kerajinan rumah tangga.
Perkembangan kegiatan komersial antara lain
ditandai dengan keanekaragaman jenis barang dan jasa yang
diperdagangkan dan luasnya skala pelayanan kegiatan
yang dipengaruhi oleh beberapa aspek. Menurut Jones dan
Simmons (1993) dalam Gultom (2008), ditinjau dari sudut
pandang penawaran, skala pelayanan dan jenis barang atau
jasa yang diperdagangkan sangat dipengaruhi oleh distribusi
konsumen secara spasial dan juga tingkat kompetensi
yang ditimbulkan oleh pola lokasi kegiatan komersial lainnya.
Ditinjau dari sisi permintaan, perkembangan kegiatan komersial

tersebut dipengaruhi oleh karakteristik pasar yang terdiri dari
aspek:
1) Lokasi mempengaruhi ukuran pasar yang terdiri dari elemen
jumlah polulasi dan rumah tangga serta tingkat pendapatan
konsumen
2) Tingkat pendapatan rumah tangga
3) Faktor kependudukan, terdiri dari usia, jenis kelamin dn
komposisi rumah tangga dalam pasar
4) Gaya hidup
Berry (dalam Hartsorn, 1992) mengklasifikasikan tiga
kelompok utama dalam pola perkembangan kegitan komersial
khususnya untuk kondisi perilaku konsumen yang lebih
kompleks dan kondisi pasar yang tidak beraturan pada
metropolitan yaitu:
1) Memusat (centers)
2) Mengikuti jaringan jalan (ribbons)
3) Kawasan usaha
b. Pengertian, kriteria dan fungsi Rekreasi

Recreation atau Rekreasi berasal dari kata Re yang
bermakna kembali dan Create yang berarti mencipta.Sehingga
Rekreasi dapat diartikan sebagai kegiat menciptakan kembali.
Adapun definisi lain dari rekreasi antara lain :
1) Menurut KBBI, rekreasi diartikan penyegaran kembali
badan dan pikiran atau suatu yang menggembirakan hati
dan menyegarkan pikiran.
2) Rekreasi adalah semua kegiatan yang dilakukan pada waktu
senggang baik individu atau kelompok yang bersifat bebas
dan menyenangkan, sehingga orang cenderung untuk
melakukannya dan bisa dilakukan oleh semua umur.
3) Rekreasi adalah semua yang dilakukan sesorang atas
keinginan dan mendatangkan kepuasan.
Kriteria Rekreasi:
1) Dilakukan tanpa paksaan
2) Dilakukan pada waktu senggang

3) Dilakukan masyrakat dari berbagai lapisan
4) Dapat dilakukan secara perorangan, berpasangan, dan
berkelompok
5) Dapat menyehatkan jiwa dan raga
Fungsi rekreasi
Rekreasi adalah salah satu kebutuhan manusia yang
mempunyai fungsi erat kaitannya dengan kehidupan manusia,
yaitu:
1) Kesehatan jasmani dan rohani
2) Kesehatan mental
3) Pengembangan kepribadian/moral
c. Peran Rekreasi dalam Kehidupan

Menurut Krippendorf (1994), kegiatan rekreasi
merupakan salah satu kegiatan yang dibutuhkan oleh setiap
manusia. Secara psikologibanyak orang di tempat kerja yang
merasa jenuh dengan adanya beberapa kesibukan dan masalah.
Mereka membutuhkan istirahat dari bekerja seperti,
tidur dengan nyaman, bersantai, mempunyai teman
bekerja yangbaik, kebutuhan untuk hidup bebas, dan
merasa aman dari resiko buruk.
Melihat beberapa pernyataan di atas, maka
rekreasi dapat disimpulkan sebagai suatu kegiatan yang
dilakukan sebagai pengisi waktu luang untuksatu atau
beberapa tujuan, diantaranya untuk kesenangan, kepuasan,
penyegaran sikap dan mental yang dapat memulihkan kekuatan
baik fisikmaupun mental. Banyak nilai yang dapat diperoleh
dari rekreasi denganmenggunakan dasar persekutuan.
Ketegangan dapat dilepaskan dan energi yang ada dapat
digunakan dengan cara-cara yang berguna. Anak-anak dapat
diajari bagaimana berolah raga dalam berbagai kegiatan
sehingga kemampuan individu dapat dibangun dan ditingkatkan
melalui rekreasi. Anak-anak perlu belajar berelasi dengan orang
lain di arena bermain sebagaimana di dalam kelas atau rumah.
Kreativitas dapat ditingkatkan dan dibangun, dan cara-cara baru

untuk melakukannya dapat diperkenalkan. Salah satu manfaat
penting dari rekreasi adalah dalam pembentukan karakter/ sifat.
Telah dikatakan bahwa “anak-anak belajarmelalui bermain”.
Melalui suatu program rekreasi yang telah disusun dan
direncanakan dengan baik, anak-anak dapat belajar untuk
menikmati penggunaan waktu sebaik-baiknya. Tantangan pada
pengajaran yang efektif dengan menggunakan latar alami amat
tidak terbatas bagi para pemimpin dan para guru.
Secara lebih spesifik peranan rekreasi dalam kehidupan
sosial dapat diklasifikasikan sebagai berikut:
1) Mengembangkan rasa menghargai dan mencintai
lingkungan serta melestarikannya.
2) Mengembangkan pengertian dan kemampuan serta
pemahamanakan pentingnya menjaga keseimbangan
lingkungan dan menggunakannya secara bijaksana.
3) Menggugah kesadaran manusia akan pentingnya membina
hubungan timbal balik antara manusia dan lingkungannya
sertaagar semakin mengenal sifat ataupun karakternya.
4) Membantu mengembangkan secara positif tingkah laku
serta hubungan sosial kepada individu.
5) Membantu mengembangkan ilmu pengetahuan tentang
prakteklingkungan yang sehat.
6) Membantu membuat pelajaran di kelas agar menjadi lebih
berarti melalui pengalaman langsung di lapangan.
7) Membuka peluang membangun kerja sama antar
masyarakat sekolah dengan organisasi pelayanan rekreasi
pada khususnya dan masyarakat pada umumnya.
8) Menumbuhkan dan atau memperkuat rasa percaya diri
danharga diri yang merupakan pondasi yang kuat untuk
menumbuhkan “self concept”.
9) Mempererat persaudaraan dan tumbuhnya saling
mendukung diantara anggota kelompok.
10) Menambah atau meningkatkan keterampilan dan koordinasi.
Menambah kesenangan pribadi serta rasa kebersamaan
antara anggota kelompok.

11) Mendidik seseorang untuk dapat mengisi waktu luangnya
dengan kegiatan positif dalam arti, tidak merugikan dirinya
sendiri, orang lain, atau lingkungan/ alam dan sebaliknya
mencegah munculnya kegiatan negatif, seperti penggunaan
narkoba, vandalisme kegiatan destruktif, dan kegiatan
negatif lain yang sejenis.
12) Mengembangkan budaya hidup sehat, baik untuk
pribadimaupun untuk orang lain dan atau lingkungan
alamnya.
d. Tujuan Rekreasi
Salah satu usaha memulihkan kembali mental
itu ialah dalam bentuk rekreasi yang sehat dan ter arah.
Oleh karena itu masalah rekreasi dalam masyarakat dipandang
sebagai usaha penting kesejahteraan manusia. Kegiatan
rekreasi yang dimaksud mengandung tujuan yang ideal dan
praktis yaitu mengandung unsur-unsur sebagai berikut:
1) Happyness (kesenangan)
2) Satisfaction (kepuasan)
3) Balanced Growh (keseimbangan)
4) Creativiveness (kreatifitas)
5) Competition (kompetisi)
2.1.3 Perkembangan Mix Use Comercial and Living

Seiring perkembangan waktu, aktivitas dan kebutuhan terhadap
ruang juga semakin meningkat, terutama yang berada di pusat kota.
Kebanyakan orang cenderung melakukan aktvitas di pusat kota karena
letaknya strategis dan memiliki sarana dan prasarana yang lengkap.
Akan tetapi, terdapat kendala di dalamnya yaitu selain luas area terbatas,
harga tanah di perkotaan juga mahal.
Tingginya minat masyarakat terhadap sebuah fasilitas yang dapat
mengakomodasi kebutuhan ruang memacu pertumbuhan properti.
Masyarakat perkotaan, pada umumnya lebih memilih melakukan aktivitas,
seperti bekerja, belanja, berekreasi dalam satu lingkungan yang relatif
dekat. Fenomena inilah yang terjadi di kota-kota. Pada akhir abad ke 20,

banyak developer dan berbagai ahli menyadari bahwa konsep
pembangunan multfungsi menawarkan banyak keuntungan dan bisa
diterapkan pada kota.
Inilah yang menjadi tren bagi arsitektur kota saat ini, bangunan yang
bersifat multifungsi atau yang disebut mix-used building. Para developer
berusaha menawarkan sarana yang lengkap dalam satu area, seperti
gabungan kantor, pertokoan dan apartemen atau gabungan hotel,
pertokoan dan kantor. Semuanya pada dasarnya menawarkan
kepraktisan dan kenyaman terhadap penggunanya. Adapun ciri dari
bangunan multifungsi adalah:
Mewadahi 3 fungsi urban atau lebih, misalnya terdiri dari retail,
perkantoran, hunian, hotel, dan rekreasi.
Terjadi integrasi dengan sinergi fungsional.
Terdapat ketergantungan kebutuhan antara masing-masing fungsi
bangunan yang memperkuat sinergi dan integrasi antar fungsi tersebut.
Kota-kota besar seperti Jakarta, Surabaya, Solo, dll. pada saat ini
sudah mengembangkan properti bersifat multifungsi ini, di mana pada
proyek tersebut terdapat beberapa fungsi, seperti hotel, apartemen,
perkantoran di atas pusat perbelanjaan, yang dilengkapi dengan
berbagai fasilitas rekreasi, sarana transportasi publik, dll.
Pendekatan perancangan yang harus dilakukan dalam merancang

bangunan multifungsi adalah kehendak setiap jenis konsumen. Untuk
menentukan fungsi yang sesuai, harus diperhatikan dari faktor
kegiatannya maupun kebutuhan infrastrukturnya, luas dan bentuk lahan,
posisi/lokasi terhadap jaringan jalan di sekitarnya serta aspek bisnis
properti yang diterapkan developer. Selain itu, penggabungan dari
berbagai fungsi ini juga memerlukan ruang transisi yang dapat
mengakomodasi berbagai aktivitas dari fungsi yang berbeda.
Pembangunan multifungsi dapat dilakukan dalam skala kawasan,
kompleks, blok bangunan maupun di dalam bangunan itu sendiri, dapat
terdiri dari fungsi yang sama (hunian) ataupun campuran dengan fungsi
lain (non hunian). Dapat berupa pola horisontal maupun vertikal sesuai
jenis fungsi yang dicampurkan.

2.2 Tinjauan Apartemen
2.2.1 Pengertian Apartemen
- Apartemen mempunyai pengertian yaitu suatu ruang atau kumpulan
ruang yang digunakan untuk tempat tinggal yang sifatnya digunakan
untuk keperluan (New Dictionary of English).
- Apartemen mempunyai pengertian yaitu sebuah rumah atau wadah
bagi serangkaian pengalaman emosional yang juga berarti tempat
untuk bersantai atau melepas diri dari ketegangan kehidupan,
keributan, dan kekhawatiran oleh karena itu apartemen harus
menyediakan kenyamanan, keindahan, keamanan, privasi bagi
kehidupan keluarga tinggal di dalamnya (Paul,1978).
- Apartemen mempunyai pengertian yaitu suatu bangunan yang
mempunyai tiga unit atau lebih rumah tinggal di dalamnya, yang
merupakan suatu kehidupan bersama dalam lingkungan tanah yang
terbatas dimana masing-masing unit hunian itu dapat digunakan
atau dimiliki secara terpisah (Grolier,the American People
encyclopedia,1962).
- Apartemen mempunyai pengertian yaitu sebagai jenis unit tempat
tinggal keluarga kecil. Sebuah rumah tinggal yang sendiri bagi satu
keluarga (Josep De Chaura & Jhon Hancock Callender, Times
Server Standart Me Grow Hiil,1968).
2.2.2 Tujuan Apartemen
− Memenuhi tempat tinggal masyarakat perkotaan golongan
menengah dan penduduk pendatang.
− Menyediakan fasilitas yang memadai seperti kamar tidur yang
dilengkapi dengan kamar mandi/wc, ruang makan, ruang keluarga,
dan sarana prasarana lainnya yang dapat menunjang seluruh
kegiatan dari apartemen.
− Menciptakan hunian yang memperhatikan aspek iklim dan
lingkungan sekitar, sehingga terjadi keseimbangan yang harmonis
dan dinamis.
− Menciptakan hunian yang sesuai dengan daya beli ( golongan
menengah ) serta menciptakan hunian yang nyaman dan aman bagi
penghuninya.

2.2.3 Fungsi dan Kegiatan Apartemen
a. Tempat untuk tinggal (living)
Mempunyai kegiatan yang meliputi: istirahat, duduk, baca,
berdiskusi, berbincang-bincang, menonton TV, mendengarkan
musik dan untuk menikmati makanan dan minuman.
b.Tempat untuk makan (dinning)
Ruang makan memiliki fungsi sebagai tempat untuk makan
minum dan menyimpan makanan atau minuman. Terkadang
ruangan ini juga berfungsi sebagai tempat untuk
berbincang-bincang, rapat keluarga dan berdiskusi.
c. Tempat untuk tidur (sleeping)
Ruang tidur memiliki fungsi yang rumit disamping itu selera
setiap perorangan banyak ragamnya. Cara pendekatan masalah
ini ialah dengan membuat daftar kegiatan sebagai berikut : tidur,
istirahat, mengganti pakaian, membersihkan diri. Ada kegiatan lain
yang sering kali menyertai dalam ruangan ini : duduk-duduk,
mengurus masalah keluarga, berolah raga ringan, kegiatan erotic
dan emosional yang bersifat amat pribadi sehingga harus tidak
diketahui orang lain.
d.Tempat untuk memasak (kitchenset)
Kegiatan untuk dapur selain untuk memasak, mencuci,
memotong sering kali juga perlu pandangan ke ruang lain, karena
jika sang ibu bekerja di dapur ia harus dapat mengawasi anaknya
yang sedang bermain. Dapur sendiri sebenarnya merupakan
sebagian dari daerah servis dalam rumah tinggal.
Kegiatan ini harus diwadahi oleh ruang tamu, ruang tidur,
ruang keluarga, dapur, dilengkapi ruang pelayan, kamar mandi dan
WC. Ruang-ruang tersebut harus mampu memberikan layanan
privasi. Yang dimaksud dengan privasi adalah bebas melakukan
kegiatan tersebut diatas tanpa ada gangguan dari orang lain.
Pelayanan yang lain yang juga tidak kalah penting, akan
tetapi juga merupakan suatu kebutuhan ialah pelayanan kesehatan,
kebersiahan dan 10 keamanan serta pelayanan yang diperlukan
untuk interaksi sosial yang kemidian disusul oleh kebutuhan akan

identitas diri dan pengguna dan status sosial.
e. Fasilitas pendukung apartemen

Fasilitas pendukung apartemen merupakan fasilitas-fasilitas
yang disediakan bagi para penghuni apartemen. Fasilitas-fasilitas
ini dapat berupa fasilitas indoor ataupun outdoor.
- Lobby
- Sitting lobby
- Lobby lift
- Health club
- Sport club
- Kolam renang
2.2.4 Karakteristik Apartemen

Ada beberapa hal yang dapat membedakan antara satu
apartemen dengan apartemen lainnya seperti, tinggi bangunan,
penampilan fisik, fasilitas yang disediakan, struktur yang digunakan,
dan kelas apartemen, namun secara garis besar apartemen memiliki
ciri-ciri sebagai berikut:
- Memiliki jumlah lantai lebih dari satu.
- Terdiri atas beberapa unit hunian dalam satu lantai.
- Setiap unit hunian terdiri atas 3 macam ruang yaitu ruang tidur, dapur
dan kamar mandi.
- Setiap penghuni akan saling berbagi fasilitas yang ada pada
apartemen.
- Sirkulasi vertikalnya berupa tangga atau lift sementara sirkulasi
horizontalnya berupa koridor.
- Setiap unit akan mendapatkan jendela yang menghadap ke luar
bangunan.
Adapun ruang-ruang yang umumnya ada pada sebuah apartemen

antara lain:
- Ruang duduk
Ruang duduk harus dapat menampung aktivitas bersama satu
keluarga seperti menonton, mendengar musik, membaca, dan tempat

bermain anak-anak, sekaligus sebagai tempat relaksasi individual.
Pada beberapa apartemen, ruang duduk juga berfungsi sebagai
ruang tamu,.
- Ruang makan
Ruang makan letaknya dengan dapur dan adakalanya menyatu
dengan dapur ataupun ruang duduk untuk menghemat ruang.
- Dapur
Dapur harus mewadahi semua aktivitas persiapan makan,
penyimpanan dan penyajian makanan.
- Kamar tidur
Setiap kamar tidur harus memiliki ruang yang cukup untuk
menampung dua orang dan harus memiliki jendela yang menghadap
ke luar bangunan untuk keperluan pencahayaan dan pengudaraan.
- Kamar mandi
Perlengkapan kamar mandi yang paling standar terdiri dari kloset
(duduk atau jongkok) dan shower atau bak mandi, wastafel dapat
ditambahkan namun tidak mutlak. Pada kamar mandi apartemen
menengah ke atas, kamar mandi dilengkapi dengan bath tub, ada
pula yang memiliki ruang peralihan tempat peralatan mandi (handuk
dll) atau kamar rias.pada apartemen mewah, ada penambahan
ruang-ruang seperti ruang kerja, ruang penerima tamu, foyer, ruang
khusus pembantu, perpustakaan dan ruang baca, ruang rias, ruang
penyimpanan pakaian.
2.2.5 Pengelompokan Apartemen

Apartemen dapat dikelompokkan menjadi beberapa jenis
berdasarkan sistem kepemilikannya, golongan ekonomi penghuninya,
arsitektural bangunannya, jenis pembiayaannya, serta system
pelayanan dan kelengkapannya.
a. Apartemen berdasarkan sistem kepemilikan

Ada dua jenis apartemen berdasarkan kepemilikan antara lain
(Apartements:Their Design and Development, 1967 : 39-42) :
1. Apartemen dengan sistem sewa
Pada apartemen ini, penghuni hanya membayar biaya sewa

unit yang ditempatinya kepada pemilik apartemen dan biasanya biaya
itu dibayarkan perbulan ataupun per tahun. Biaya utilitas seperti listrik,
air, gas, telepon, ditanggung sendiri oleh penghuni. Sementara biaya
maintenance dan gaji pegawai pengelola apartemen ditanggung oleh
pemilik. Penghuni yang tidak ingin tinggal lagi di apartemen tersebut
harus mengembalikan apartemen tersebut kepada pemiliknya,
kemudian pemilik akan mencari lagi orang baru untuk mengisi
unit-unitnya yang kosong.
2. Apartemen dengan sistem beli
Apartemen dengan sistem beli dibagi menjadi dua jenis yaitu:
o Apartemen dengan sistem kepemilikan bersama (cooperative
ownership)
Pada apartemen ini, setiap penghuni memiliki saham dalam
perusahaan pemilik apartemen serta menempati satu unit tertentu
sesuai dengan ketentuan perusahaan. Penghuni hanya bisa menjual
unitnya kepada orang yang telah dianggap cocok oleh penghuni
apartemen lainnya. Bila terdapat unit apartemen yang kosong, maka
sahamnya akan dibagi rata diantara penghuni dan mereka harus
menanggung semua biaya maintenance unit yang kosong tersebut,
sampai unit tersebut ditempati oleh penghuni baru.
o Condominium
Pada apartemen ini, setiap penghuni menjadi pemilik dari
unitnya sendiri dan memiliki kepemilikan yang sama dengan penghuni
lainnya terhadap fasilitas dan ruang public. Penghuni bebas untuk
menjual, menyewakan ataupun memberikan kepemilikannya kepada
orang lain. Jika terdapat unit apartemen yang kosong, maka biaya
maintenance unit itu ditanggung oleh badan pengelola apartemen ini.
b. Apartemen berdasarkan golongan ekonomi penghuninya

Ada 3 macam apartemen berdasarkan golongan ekonomi
penghuninya yaitu (Apartment: Their Design and Development, 1967 :
42-43) :
- Apartemen golongan bawah
- Apartemen golongan menengah

- Apartemen mewah
Apartemen antara ketiga jenis apartemen ini hanya terletak pada
ukuran ruang pada tiap unit hunian, serta fasilitas yang disediakan
oleh apartemen tersebut. Semakin besar ukuran unit dan semakin
banyak fasilitas yang tersedia, semakin mahal harga per unit
apartemen tersebut.
c. Apartemen berdasarkan jenis pembiayaannya

Ada dua jenis apartemen berdasarkan jenis pembiayaannya
yaitu:
Apartemen yang dibiayai oleh pemerintah
Apartemen yang dibiayai oleh swasta/investor
Perbedaan antara kedua jenis apartemen ini umumnya
berpengaruh pada status kepemilikan unit-unit dalam apartemen
tersebut. Apartemen yang dihargai oleh pemerintah umumnya
berharga murah dan mimilik sistem sewa atau sistem beli dengan tipe
kepemilikan bersama (cooperative), dan sering kali dibangun untuk
menampung masyarakat kalangan bawah yang tidak memiliki tempat
tinggal, disebut pula dengan istilah rumah susun. Sementara
apartemen yang dibiayai oleh investor swasta umumnya
diperuntukkan bagi kalangan menengah dan kalangan atas, dengan
sistem sewa atau sistem beli dalam bentuk condominium.
d. Apartemen berdasarkan sistem pelayanan dan kelengkapannya

Ada tiga jenis apartemen berdasarkan sistem pelayanan dan
kelengkapannya yaitu:
- Apartemen serviced dan furnished
Pada apartemen ini, setiap unit dijual atau disewakan lengkap
dan perabotan standar seperti meja dan kursimakan, sofa , tempat
tidur, lemari, meja, kusi dll, serta terdapat pelayanan pembersihan dan
pemeliharaan ruang dari pihak pengelola, ada pula yang
menyediakan pelayanan binatu seperti umumnya pelayanan kamar
pada hotel.
- Apartemen serviced dan non-serviced
Pada apartemen ini, setiap unit dijual atau disewakan tanpa perabotan

namun dilengkapi dengan pelayanan sebagaimana layaknya pada
hotel-hotel.
- Apartemen non-serviced dan non-furnished
Pada apartemen ini, setiap unit dijual atau disewakan tanpa perabotan
dan tanpa pelayanan. Tipe apartemen demikian yang paling sering
dijumpai di Indonesia.
e. Apartemen berdasarkan arsitektural bangunannya

Secara arsitektural bangunan, apartemen dapat
dikelompokkan berdasarkan ketinggian bangunan, sirkulasi horizontal,
sistem penyusun lantai, bentuk massa bangunan, standar besaran
ruang, dan jumlah kamar tidur.
1. Berdasarkan Ketinggian Bangunan
Apartemen Low-rise
Apartemen jenis ini biasanya memiliki ketinggian antara 2-4
lantai.
Gambar 2.1 : Contoh jenis apartemen low rise

Sumber : Google
Apartemen ini dapat dibagi menjadi beberapa tipe:

(1) Gardent apartment, memiliki ciri sbb:
o Ketinggian bangunan antara 2-3 lantai
o Tiap unit hunian memiliki teras dan balkon tersendiri
o Umumnya terdapat pada daerah pinggiran kota dengan
kepadatan rendah (maksimal 30 keluarga per hektar)
o Memiliki banyak ruang terbuka hijau dan tempat parker
yang dekat dengan bangunan.

o Antara massa bangunan dengan bangunan lain terdapat
ruang terbuka pemisah yang cukup luas.
(2) Row house, townhouse atau maisonette, memiliki cirri-ciri sbb:
o Ketinggian bangunan antara 1-2 lantai
o Antara massa bangunan satu dengan lainnya saling
berdempetan atau bahkan saling berbagi tembok
pembatas yang sama.
o Ruang terbuka yang ada hanya berupa halaman depan
dan halaman belakang yang sempit pada setiap massa
bangunan.
o Umumnya dibangun pada daerah dengan kepadatan
sedang (antara 35-50 unit per hektar).
(3) Apartemen Mid-rise
Apartemen ini memiliki ketinggian antara 4-8 lantai.
Gambar 2.2 : Contoh jenis apartemen mid rise

Sumber : Google
Apartemen High-rise
Apartemen tipe ini memiliki ketinggian diatas 8 lantai. Tipe apartemen
ini umumnya merupakan apartemen untuk golongan menengah
keatas karenabiasanya dibangun di daerah yang memiliki
keterbatasan lahan dan hargalahannya mahal serta biaya konstruksi
bangunannya cukup mahalbisnis. Pada dasarnya para
pembeli/penyewa apartemen ini bertujuan lain. mendapatkan
pemandangan lingkungan sekitar tanpa terhalang bangunan lain.

Gambar 2.3 : Contoh jenis apartemen high rise
Sumber : Google.com
2. Berdasarkan Sirkulasi Horizontal

Sirkulasi horizontal pada apartemen adalah berupa koridor.
Berdasarkan macam bentuk koridor, apartemen dapat dikelompokkan
menjadi dua yaitu:
Single-loaded corridor apartment
Apartemen dengan tipe koridor ini dapat terbagi lagi menjadi dua
yaitu
Open corridor apartment
Koridor pada tipe ini bersifat terbuka dengan pembatas terhadap
ruang luar berupa tembok atau railing yang ketinggiannya tidak
lebih dari 1 – 1,5 meter.
Closed corridor apartment
Koridor bersifat tertutup oleh dinding, kadang memiliki a
jendela ataupun jalusi atau bahkan tidak ada bukaan sama sekali.
Double-loaded corridor apartment
Tipe koridor pada apartemen ini dikelilingi oleh unit-unit hunian
sehingga seringkali terletak ditengah-tengah bangunan (central
corridor).
3. Berdasarkan Sirkulasi Vertikal

Berdasarkan sirkulasi vertikal, apartemen dapat dibagi menjadi dua
kelompok yaitu (Site Planning, 1984 : 280 – 281) :
Walk-up Apartment
Pada apartemen ini sirkulasi vertikal utamanya adalah menggunakan
tangga. Ketinggian bangunan apartemen ini maksimal hanya 4 lantai.

Apartemen ini dirancang dengan koridor seminimal mungkin dan
kebanyakan unit hunian dekat dengan tangga sirkulasi.
Gambar 2.4 : Contoh jenis apartemen dengan sirkulasi walk-up

Sumber : Google.com
Apartemen ini dapat dibagi lagi menjadi dua berdasarkan letak tangga
sirkulasinya, yaitu:
Core – type walk up apartment
Pada apartemen tipe ini tangga sirkulasi (stair core) dikelilingi
oleh unit-unit hunian. Berdasarkan jumlah unit hunian yang
mengelilinginya, apartemen ini dapat dibagi lagi menjadi 3 tipe
yaitu :
- Duplex : tangga sirkulasi apartemen dikelilingi dua unit
hunian
- Triplex : tangga sirkulasi apartemen dikelilingi tiga unit hunian
- Quadruplex : tangga sirkulasi apartemen dikelilingi empat unit
hunian
Corridor – type walk up apartment
Pada apartemen ini tangga sirkulasi terletak di kedua ujung koridor.
Dengan menggunakan tipe sirkulasi ini dapat memperbanyak
jumlah unit pada satu lantai.
Elevator Apartment
Pada apartemen ini sirkulasi vertikal utamanya adalah lift dan
memiliki sirkulasi vertikal sekunder berupa tangga yang seringkali
juga merupakan tangga darurat. Umumnya apartemen ini
dilengkapi dengan lobby atau ruang tunggu lift. Ketinggian
bangunan umumnya diatas 6 lantai. Ada dua macam sistem lift
yang dapat digunakan pada tipe apartemen ini yaitu:

- Lift yang digunakan berhenti di setiap lantai bangunan
- Lift yang digunakan diprogram untuk berhenti hanya pada
lantai-lantai tertentu pada bangunan (Skip – floor elevator
system). Umumnya sistemini digunakan pada apartemen
dengan sistem penyusunan lantai Duplex. Kelebihan sistem ini
antara lain dapat mengurangi koridor publik dan
memperluas ukuran unit hunian pada lantai dimana lift tidak
berhenti. Kelemahannya terletak pada perlunya menambah
tangga pada setiap unit hunian.
Gambar 2.5 : Contoh apartemen dengan sirkulasi lift tipe walk-up

apartemen
Sumber : Google.com
4. Berdasarkan Sistem Penyusunan Lantai

Ada dua macam apartemen berdasarkan sistem penyusunan
lantainya yaitu :
- Simplex apartment
Pada apartemen ini semua ruangan pada unit hunian berada
pada satu lantai. Tipe apartemen ini paling sering dijumpai di daerah
kota yang memiliki kepadatan tinggi dan permintaan akan hunian
yang banyak. Bila apartemen menggunakan lift, maka lift tersebut
akan berhenti di setiap lantai. Kelemahan apartemen ini terletak pada
banyaknya ruang yang terbuang untuk sirkulasi koridor. Kelebihannya,
pada satu bangunan apartemen, jumlah unit yang dapat diperoleh
dapat dimaksimalkan sehingga lebih banyak unit yang dapat dijual.

Gambar 2.6 : Contoh simplex apartemen
Sumber : Google.com
- Duplex apartment
Pada apartemen ini, setiap unit hunian terdiri atas dua lantai,
sehingga ruang-ruang pada unit hunian akan terbagi antara dua lantai.
Pada lantai satu umumnya terdiri atas ruang yang untuk aktifitas
bersama seperti ruang tamu ruang keluarga, ruang makan, dapur.
Sementara di lantai kedua terdiri atas ruang untuk aktifitas pribadi
seperti ruang tidur, ruang kerja, kamar mandi. Tipe apartemen ini
umumnya diperuntukkan bagi kalangan menengah ke atas. Kelebihan
tipe ini adalah dapat menghemat ruang untuk sirkulasi (koridor) bila lift
diprogram tidak berhenti pada setiap lantai, dan dapat memberikan
kesan ruang luas pada penghuninya serta ruang-ruang privat akan
lebih terjaga privasinya. Kelemahannya, pada tiap unit harus
disediakan tangga yang akan merepotkan bagi orang lanjut usia dan
balita.

Gambar 2.7 : Contoh duplex apartemen
Sumber : Google.com
- Triplex apartment
Hampir sama dengan sistem duplex, hanya saja pada tipe
ini, setiap unit hunian terdiri atas 3 lantai. Pembagian ruang pada tiap
lantai hampir sama dengan sistem duplex. Pada lantai pertama
terdapat ruang servis seperti gudang, foyer, kamar pembantu, ruang
cuci dsb, sementara ruang bersama dan ruang privat masing-masing
berada pada lantai dua dan tiga. Umumnya diperuntukkan bagi
apartemen golongan atas dan berkarakteristik sangat mewah.
Gambar 2.8 : Contoh triplex apartemen

Sumber : Google.com
5. Berdasarkan Bentuk Massa Bangunan

Ada 3 macam tipe apartemen berdasarkan bentuk massa
bangunannya yaitu (Apartments:Their Design and Development,
1967 : 46) :
Apartemen berbentuk Slab

Pada apartemen berbentuk slab, antara tinggi bangunan dan
lebar/panjang bangunan hampir sebanding, sehingga bangunan
berbentuk seperti kotak yang pipih. Biasanya memiliki koridor yang
memanjang dengan unit-unit hunian berada di salah satu atau kedua
sisi koridor.
Gambar 2.9 : Contoh apartemen berbentuk slab

Sumber : Google.com
Apartemen berbentuk Tower

Pada apartemen berbentuk tower, lebar/panjang bangunan lebih kecil
dibandingkan dengan tingginya sehingga bentuk bangunan seperti
tiang. Biasanya ketinggian bangunannya diatas 20 lantai. Sistem
sirkulasinya menggunakan sistem core karena menggunakan lift. Ada
berbagai variasi bentuk tower antara lain :
- Single tower
Apartemen dengan hanya satu massa bangunan. Core umumnya
terletak
di tengah. Ruang koridor dapat diminimalkan. Unit-unit hunian akan
terletak dekat dengan tangga dan lift. Berdasarkan bentuk massa
apartemen dengan satu tower dapat dibedakan menjadi tower plan
expanded tower plan, circular plan, cross plan, dan five wing plan.

Gambar 2.10 : Contoh apartemen single tower
Sumber : Google.com
- Multi tower
Apartemen yang memiliki lebih dari satu massa bangunan. Antara
massa bangunan dapat dihubungkan oleh suatu massa penghubung
ataupun hanya berupa pedestrian penghubung saja. Bila massa
bangunan dihubungkan oleh suatu massa penghubung, umumnya
massa penghubung terletak di tengah dengan massa lain
mengelilinginya. Lift dan tangga diletakkan pada massa penghubung
tersebut. Sementara untuk massa yang hanya dihubungkan oleh
pedestrian, tiap massa akan memiliki lift dan tangga masing-masing.
Gambar 2.11 : Contoh apartemen multi tower

Sumber : Google.com

6. Berdasarkan Jumlah Kamar
Tipe Ruang Ukuran Penghuni
2
Studio Ruang tunggal satu 30-90 m Single person atau
km/wc bujangan
1 bed room R.Keluarga 120 – 180 m2 Pasangan yang
R.Makan belum mempunyai
Satu R.Tidur anak
Satu KM/WC
2 bed room R.Keluarga 150 – 300 m2 Pasangan dengan
R.Makan dua anak
Dua R.Tidur
Satu KM/WC
Dapur
3 bed room R.Keluarga 180 – 360 m2 Pasangan dengan 2
R.Makan – 3 anak
Empat R.Tidur
Tiga KM/WC
Dapur
Pantry
Gudang
Tabel 2.1 : Tipe Ruang Apartemen

Sumber : Google.com
Gambar 2.12 : Ruang Apartemen Type Studio Gambar 2.13 : Ruang Apartemen Type 1 BR
Sumber : Google.com Sumber : Google.com

Gambar 2.14 : Ruang Apartemen Type 2 BR Gambar 2.15 : Ruang Apartemen Type 3 BR
Sumber : Google.com Sumber : Google.com
2.2.6 Peraturan Hunian Apartemen

Peraturan Dasar Bangunan Vertikal
Berdasarkan SNI 03-1733-2004 tentang rumah susun menyebutkan
bahwa satuan rumah susun mewah (apartemen) dengan biaya
pembangunan per m².
Ada beberapa aturan dasar yang dapat dijadikan pegangan dalam
perancangan hunian vertikal, yaitu peraturan Menteri Pekerjaan Umum
no. 60/PRT/2002.
1. Semua ruang kecuali gudang harus terang secara ilmiah
2. Struktur bangunan komponen serta bahan bangunan, demi
keselamatan railing tangga terdiri dari unsur vertikal berjarak 10cm.
3. Kelengkapan hunian vertikal kamar pembantu uer serta tempat
mandi dan cuci terdapat sebuah balkon pelayanan (balcon service).
Daerah pelayanan ini dapat secara terpisah namun masih
terkontrol dari pintu masuk utama ke unit apartemen.
4. Satu hunian vertikal ditentukan ukuran minimal untuk setiap orang.
5. Bagian dari ruang bersama seperti lift dan tangga serta koridor
mempunyai kemungkinan untuk melihat keluar.
6. Jarak antar bangunan ditentukan oleh udara yang harus bias lewat
dan pencahayaan alami yang harus dapat diterima, kedudukan
bangunan yang satu dengan lainnya diatur sedemikin rupa

sehingga sedikit mungkin privasi agak terganggu oleh pandangan
dari balik jendela tetangga.
7. Prasarana lingkungan perlu dirancang jalan setapak dan jalan
kendaraan yang tidak saling melintas.
8. Fasilitas lingkungan, hal ini menyangkut penataan kota dalam skala
hunian vertikal yang menyatukan sebuah lingkungan dengan
semua fasilitas yang dibutuhkan sebagai sub-sistemnya.
2.3 Tinjauan Hotel

2.3.1 Pengertian Hotel
Hotel berasal dari kata hostel, konon diambil dari bahasa Perancis
kuno.Bangunan publik ini sudah disebut-sebut sejak akhir abad
ke-17.Maknanya kira-kira, "tempat penampungan untuk pendatang" atau
bisa juga "bangunan penyedia pondokan dan makanan untuk umum".Jadi,
pada mulanya hotel memang diciptakan untuk meladeni masyarakat.
Hotel juga merupakan sebuah bangunan, perusahaan atau usaha
yang menyediakan jasa inap juga menyediakan makanan dan minuman
bagi tamu yang datang serta mempunyai fasilitas jasa lainnya.Yang mana
semua fasilitasnya juga diperuntukkan bagi masyarakat umum.
Dalam hotel juga menyediakan berbagai macam fasilitas penunjang
yang juga menjadi nilai tambahan bagi fungsi hotel salah satunya ruangan
untuk dijadikan seminar, beberapa acara dan juga memfasilitasinya.
Pengertian hotel dapat dirangkum dari beberapa definisi yang ada
sebagai berikut :
1) Salah satu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau
keseluruhan bagian untuk jasa pelayanan penginapan,penyedia
makanan dan minuman serta jasa lainnya bagi masyarakat umum yang
dikelola secara komersil ( keputusan Menteri Parpostel no Km 94/HK
103/MPPT 1987)
2) Bangunan yang dikelola secara komersil dengan memeberikan
fasilitas penginapan untuk masyarakat umum dengan beberapa
fasilitas,adapun fasilitas yang dimiliki hotel adalah sebagai berikut :
a) Jasa penginapan
b) Pelayanan makan dan minum
c) Jasa laundry

d) Jasa bawaan
e) Jasa penggunaan perabot lainnya
f) Jasa menyediakan kebutuhan bagi wisatawan yang bermalam di
hotel tersebut.
Hotel merupakan badan usaha yang sangat padat karya dan juga
membutuhkan investasi yang lumayan besar.Karena hotel juga
menyediakan jasa yang lumayan banyak.Ada juga hotel yang
menyediakan jasa trevel di karenakan letak bangunan hotel.Hotel dapat di
golongkan pada beberapa jenis. Jika hotel terdapat pada tengah kota kita
bisa menyebutnya dengan city hotel, dan jika terdapat pada pinggiran kota
biasanya di sebut dengan resident hotel, hotel juga memiliki kelas
tersendiri, dari hotel kelas melati, hotel bintang 1,2,3,4 dan 5.
2.3.2 Fungsi dan Kegiatan Hotel

1. Sebagai rumah besar yang di lengkapi dengan sarana tempat
menginap/tempat tinggal untuk penyewaan secara harian,
minguan atau bulanan.
2. Suatu bentuk akomodasi yang di kelola secara komersial,
dimuliakan bagi setiap orang yang ingain mendapatkan pelayanan
yang istimewa, baik itu pelayanan penginapan, makan dan minum.
(S. KMentri Perhubungan no:PM/PW.301/PHB.77).
3. Sebagai " Kota di dalam Kota"sesuatu yang menunjukkanbahwa
kegiatan, pengelolaan, serta hubungan antara manusia dalam sebuah
hotel sudah sedemikian beraneka ragam, rumit, menyenangkan,
gemerlapan dimana hampir setiap saat terjadi hidup yang
bermacam-macam karena kebanyakan hotel terbuka bagi
kepentingan umum selama 24 jam sehari.7 hari alam semingu dan
sepanjang tahun.
4. Sebagai "jantung kegiatan masyarakat kota"karena di hotel sering
di lakukan pertemuan-pertemuan antara organisasi-organisasi frofesi,
niaga, maupun pemerintahan, perjamuan-perjamuan
perseorangan, pernikahan-pernikahan, resepsi-resepsi yang resmi
maupun tidak resmitingkat lokal, nasional, maupun internasional.
5. Hotel adalah jenis usaha penjualan jasa pelayanan pelayanan atau
service, sehingga peranan karyawan, dalam hal kepribadiannya

pembawaannya, serta penampilannya akan terpengaruh sekali di
dalam memberikan pelayanan disamping keterampilannya.
6. Dunia perhotelan identik dengan dunia pariwisata, yang tak lain
karena ada keterkaitan yang sangat erat di antara keduanya.
Keduanya saling menunjang eksistensi satunya akan menentukan
kelangsungan kegiatan dengan yang lainnya.
2.3.3 Karakteristik Hotel

Karakteristik hotel merupakan sifat khusus dalam industri hotel
yang tidak dimiliki oleh industri-industri lainnya. Karateristik industri hotel
merupakan hal yang harus dipahami sebelum membuat perencanaan
sebuah bangunan hotel. Bangunan hotel dibangun berdasarkan sifat
atau karakter dari industri hotel itu sendiri. Berikut karakteristik hotel yang
membedakan hotel dengan industri lainnya, yaitu :
Industri hotel tergolong industri yang padat modal serta padat karya,
hal ini berarti, dalam pengelolaannya memerlukan modal usaha yang
besar dengan tenaga kerja yang banyak pula.
Dipengaruhi oleh keadaan dan perubahan yang terjadi pada sektor
ekonomi, politik, sosial, budaya dan keamanan sesuai dengan
keberadaan hotel tersebut.
Hotel menghasilkan dan memasarkan produknya bersamaan dengan
tempat jasa pelayanannya dihasilkan.
Beroperasi selama 24 jam sehari, tanpa adanya hari libur dalam
pelayanan jasa terhadap pelanggan hotel dan masyarakat pada umumnya.
Memperlakukan pelanggan seperti raja selain juga memperlakukan
pelanggan sebagai partner dalam usaha, karena jasa pelayanan hotel
sangat tergantung pada banyaknya pelanggan yang menggunakan
fasilitas hotel tersebut.
Dengan demikian, berdasarkan karakteristik hotel tersebut
ditemukan beberapa sifat industri hotel yang memberi dampak cukup
signifikan dalam proses perencanaan bangunannya. Adapun karakter
penting tersebut antara lain dalam hal jumlah tenaga kerja, sifatnya yang
memasarkan produk bersamaan tempat dengan proses produksi jasanya
dihasilkan, sestem operasinya yang 24 jam sehari tanpa hari libur.
Karakter-karakter ini harus mendapat perhatian khusus demi tercapainya

perencanaan bangunan yang matang
2.3.4 Klasifikasi Hotel

Terdapat klasifikasi hotel yang berlaku di Indonesia yang didasarkan
pada beberapa pertimbangan, yaitu:
1) Jumlah kamar
2) Fasilitas dan peralatan yang disediakan
3) Model sistem pengelolaan
4) Bermotto pelayanan
Berdasarkan pertimbangan aspek-aspek di atas hotel dapat
diklasifikasi sebagai berikut:
1) Hotel bintang 2
Klasifikasi hotel bintang 2 mempunyai klasifikasi sebagai berikut:
- Lokasi mudah dicapai, dalam arti akses ke lokasi tersebut mudah
- Bebas polusi
- Unsur dekorasi Indonesia tercermin pada lobby
- Bangunan terawat, rapi, dan bersih
- Sirkulasi di dalam bangunan mudah
- BedroomMinimum mempunyai 20 kamar dengan luasan 22
m2/kamar
Setidaknya terdapat satu kamar suite dengan luasan kamar 44
m2/kamar
- Tinggi minimum 2,6 m tiap lantai
- Tidak bising
- Pintu kamar dilengkapi pengaman
- Tata udara dengan pengatur udara
- Terdapat jendela dengan tirai tidak tembus sinar luar
- Dalam tiap kamar ada kamar mandi minimum terdapat satu stop
kontak
- Dinding kamar mandi kedap air
- Dining room
- Standart luas 1,5 m2/tempat duduk
- Tinggi ruangan lebih dari 2,6 m
- Terdapat akses langsung dengan dapur
- Tata udara dengan/tanpa pengatur udara

- Bar standart luas 1,1 m2/tempat duduk
- Terdapat satu buah yang terpisah dengan restoran
- Dilengkapi perlengkapan mencuci dengan air panas/dingin
- Tata udara dengan AC/ventilasi
- Kapasitas penerangan minimum 150 lux
- Sarana olah raga dan rekreasi
- Minimum satu buah dengan alternatif pilihan: tenis, golf, fitnes,
blliard, jogging, taman bermain anak, olah raga air (misal kolam
renang).
Utilitas penunjang
- Terdapat transportasi vertikal yang bersifat mekanis
- Ketersediaan air minum 300 liter/orang/hari
- Tata udara dengan /tanpa pengatur udara
- Terdapat ruang mekanik
- Komunikasi dengan telepon saluran dalam (house phone), telepon
lokal, interlokal
- Terdapat fasilitas sentral radio, carcall
- Terdapat alat deteksi kebakaran awal pada tiap ruang, fire
extinguisher, fire hydrant, pintu
- kamar tahan api
- Minimum terdapat satu ruang jaga
- Terdaapt tempat penampungan sampah tertutup
- Terdapat saluran pembuangan air kotor
2) Hotel bintang 3
- Unsur dekorasi Indonesia tercermin di dalam lobby, restoran, kamar
tidur, dan function
- Bedroom minimum mempunyai 20 kamar standar dengan luasan 22
m2/kamar
- Terdapat minimum dua kamar suite dengan luasan kamar 44
m2/kamar
- Dining room
- Bila tidak berdampingan dengan lobby maka harus dilengkapi

dengan kamar mandi/WCSendiri
- Bar
- Apabila berupa ruang tertutup maka harus dilengkapi dengan
pengatur udara mekanik (AC)dengan suhu 24 0C
- Lebar ruang kerja bartender setidaknya 1 meter
- Ruang fungsional
- Minimum terdapat satu buah pintu masuk yang terpisah dari lobby
dengan kapasitas minimum 2,5 kali jumlah kamar
- Dilengkapi dengan toilet apabila tidak ada satu lantai dengan lobby
- Terdapat pre function room
- Lobby mempunyai luasan minimum 30 m2
- Dilengkapi dengan lounge, lebar koridor minimum 1,6 m
- Minimum terdapat drug store, bank, money changer, biro perjalanan,
air line agent,souvenir shop, perkantoran, butik, salon
- Sarana rekereasi dan olah raga minimum satu buah dengan pilihan:
tenis, bowling, golf, fitnes, sauna, billiard, jogging,
- diskotik, taman bermain anak
- Terdapat kolam renang dewasa yang terpisah dengan kolam renang
anak
- Sarana rekreasi untuk hotel di pantai dapat dipilih dari alternatif
berperahu, menyelam,selancar, atau ski air
- Sarana rekreasi untuk hotel di gunung dapat dipilih dari alternatif
hiking, berkuda, atau Berburu
Utilitas penunjang
- Dilengkapi dengan instalasi air panas/dingin
- Dilengkapi dengan telepon lokal dan interlokal
- Tersedia PABX
- Dilengkapi dengan sentra video/TV, radio, paging, carcal
3) Hotel bintang 4
- Minimum seperti hotel bintang 3
- Bedroom minimum mempunyai 50 kamar standar dengan luasan 24

m2/kamar
- Terdapat minimum tiga kamar suite dengan luasan kamar 48
m2/kamar
- Dilengkapi dengan pengatur suhu kamar di dalam bedroom
- Mempunyai minimum 2 buah dinning room, salah satunya berupa
coffee shop dan Bar
- Mempunyai ketentuan minimum seperti hotel bintang 3
- Ruang fungsional
- Lobby mempunyai luasan minimum 100 m2
- Terdapat dua toilet umum untuk pria dan tiga toilet umum untuk
wanita dengan perlengkapannya
- Drug storemempunyai ketentuan minimum seperti hotel bintang 3
- Sarana rekereasi dan olah raga sama pada hotel bintang 3 ditambah
dengan diskotik/night club kedap suara denagn AC dan
- Toilet
Utilitas penunjang
4) Hotel bintang 5
- Minimum seperti hotel bintang 4
- Bedroom minimum mempunyai 100 kamar standar dengan luasan
26 m2/kamar
- Terdapat minimum empat kamar suite dengan luasan kamar 52
m2/kamar
- Dilengkapi dengan pengatur suhu kamar di dalam bedroom
- Mempunyai minimum 3 buah dinning room, salah satunya dengan
spesialisasi makanan (Japanese/Chinese/European food)
- Ruang fungsional mempunyai ketentuan minimum seperti hotel
bintang 4
- Lobby Mempunyai ketentuan minimum seperti hotel bintang 4

- Drug store mempunyai ketentuan minimum seperti hotel bintang 4
- Sarana rekereasi dan olah raga sama pada hotel bintang 4 ditambah
dengan area bermain anak minimum ayunan atauungkit
(children playground)
Utilitas penunjang
- terdapat transportasi vertikal yang bersifat mekanis
- Dilengkapi dengan sentra video, musik, teleks, radio, carcall
- Business center
- Fasilitas lain seperti faksimile, teleks, mecanograf, internet melalui
kamarnya untukreservasi dan promosi usahanya, di samping juga
dapat melakukan telekonferensi.
- Restorandibagi menjadi:
- Main dinning room / ruang makan utama yang menydiakan makanan
Perancis/internasional
- Coffee shop, restoran yang menyediakan dan menyajikan makan
pagi dengan menu danjenis pelayanannya lebih sederhana atau biasa
disebut ready on plate
- Restorant yang spesifik seperti drill-room, pizzarea, japanesse,
oriental.
- Room Service: restorant yang melayani dan menyediakan hidangan
makanan dan minuman kepada tamu hotel yang enggan keluar
kamar. Atas dasar pesanan tamu, makanan dan minuman diantar
langsung ke kamar tamu.
- Take out service dan out side catering: untuk lebih meningkatkan
pendapatan penjualan produk yang dihasilkan oleh dapur hotel, ada
beberapa hotel yang melayani pesanan
- makanan dan minuman dan penyelenggaraan perjamuan diluar
hotel seperti misalnya untuk perjamuan instansi-instansi swasta.
2.3.6 Fasilitas Hotel

1) Berdasarkan fasilitas
Seperti yang telah disebutkan sebelumnya, tipe-tipe kamar di hotel
dapat dibagi berdasarkan fasilitasnya, dan hal ini-lah yang biasanya

paling umum digunakan sebagai acuan dalam memesan kamar.
Karena itu kita akan menjelaskanya terlebih dahulu dimulai dari yang
harga yang termurah.
Standard room (std)
Gambar 2.16 : Standard Room

Sumber : Google.com
Standard Room atau kamar standard merupakan sebutan kamar paling

murah disebuah hotel dan biasanya merupakan istilah di hotel-hotel
Amerika. Tetapi berbeda dari kamar single (single room), kamar standard
untuk setiap hotel itu berbeda-beda. Terkadang memiliki satu ranjang
king-size, double dengan 2 ranjang queen-size, atau bahkan memang
hanya satu ranjang seperti single room.
Kamar Standard memiliki fasilitas yang paling dasar, biasanya sebuah
televisi, pembuat kopi, telepon, meja, kloset dan kamar mandi. Fasilitas
tambahannya juga tergantung dari hotel tersebut. Tentunya hotel bintang 2
dengan hotel bintang 5 memiliki fasilitas standard yang berbeda. Tapi
memang standard room merupakan kamar paling murah dari suatu hotel.

Superior room (sup) / premium room
Gambar 2.17 : Superior Room

Sumber : Google.com
Biasanya kamar tipe Superior ini memiliki definisi yang berbeda-beda

di setiap hotel. Terkadang merupakan kamar standard dengan ukuran dan
fasiltias yang lebih. Atau juga terkadang mungkin merujuk ke kamar khusus
dengan pemandangan atau lokasi yang lebih baik. Biasanya dikenal juga
dengan nama
Premium Room.
Sederhanya adalah merupakan kamar yang dilihat hotel lebih baik
daripada Standard Room. Cara terbaik tentunya lebih baik Anda
menanyakan terlebih dahulu fasilitas kamar Superior di hotel terkait.
Gambar 2.18 : Premium Room

Sumber : Google.com

Deluxe room (dlx)
Gambar 2.19 : Deluxe Room

Sumber : Google.com
Kamar ini didesain untuk terlihat lebih berkelas dalam berbagai hal
dimulai dari penampilan, ukuran dan lokasinya. Akan tetapi, dalam beberapa
hotel terkadang kamar tipe Deluxe dikategorikan di bawah kamar tipe
Superior.
Junior suite room (jrste) / studio (stu)
Gambar 2.20 : Junior Suite Room

Sumber : Google.com

Sebuah ruangan besar yang dimana ruang tidur dan ruang duduk
(seating area) terpisah. Walaupun biasanya muncul dalam bentuk kamar
single, ia tetap memiliki pemisah kecil antara ruang duduk dan ruang tidur.
Mengenai ukuran Studio, sebenarnya kamar dengan tipe Studio
tidaklah begitu berbeda jauh dengan kamar tipe junior suite. Hanya saja
ukurannya lebih besar karena adanya tambahan dapur dan fasilitas
memasak di dalamnya, dan harganya-pun terkadang lebih mahal daripada
kamar tipe Suite.
Suite room (ste)
Gambar 2.21 : Suite Room

Sumber : Google.com
Kamar tipe Suite dapat dikatakan seperti apartemen kecil di dalam

sebuah hotel. Dengan ukuran yang jauh melebihi ukuran standard. Memiliki
ruang tidur, ruang tamu dan ruang memasaknya sendiri. Biasanya kamar
ini digunakan oleh orang-orang bisnis dan keluarga yang tinggal di hotel
untuk periode yang agak lebih lama.
Bahkan dalam beberapa kasus untuk hotel yang benar-benar kelas
atas, Suite Room merupakan kamar termurah mereka. Suite Room sendiri
dapat diperluas menjadi tipe Executive yang biasanya untuk manajer kelas
atas dan Presidential, dimana akan kita bahas lebih lanjut di tipe
Presidential.

Presidential / penthouse room
Gambar 2.22 : Presidential Room

Sumber : Google.com
Seperti yang telah dibicarakan tadi, Suite Room dapat diperluas

menjadi Presidential Suite. Biasanya dikenal juga dengan nama Penthouse
yang dimana merupakan lantai teratas dari hotel. Dengan ruangan yang
lebih besar, pemandangan dan perlengkapan terbaik yang ditawarkan
sebuah hotel dan merupakan kamar termahal dari suatu hotel.
2) Berdasarkan jumlah ranjang

Tipe-tipe kamar hotel sendiri dapat dibagi berdasarkan jumlah ranjang
dalam suatu kamar seperti single room, double room dan seterusnya.
Pemesanannya biasa digabungkan dengan fasilitasnya, seperti Single
Suite Room dan sejenis.

Single room
Gambar 2.23 : Single Room

Sumber : Google.com
Merupakan kamar untuk satu orang yang dilengkapi dengan satu buah
tempat tidur berukurang single untuk satu orang.
Twin room
Gambar 2.24 : Twin Room

Sumber : Google.com
Sebuah kamar untuk dua orang yang dilengkapi dengan dua buah tempat
tidur masing-masing berukurang single.

Double room
Gambar 2.25 : Ball Room Eastern and Oriental, Penang

Sumber : Google.com
Merupakan sebuah kamar yang dilengkapi dengan satu buah tempat tidur
berukuran double (ranjang besar yang muat untuk dua orang).
Triple room / family room
Gambar 2.26 : Ball Room Eastern and Oriental, Penang

Sumber : Google.com

Kamar untuk 3 orang yang biasa disebut juga dengan nama Family
Room, merupakan kamar dengan satu buah tempat tidur berukuran Double
dan satu buah tempat tidur berukurang Single, atau sebuah kamar yang
dilengkapi 3 buah tempat tidur masing-masing berukuran Single. Biasanya
Family Room memiliki ruangan yang lebih besar.
Jadi jika Anda mendengar orang memesan kamar double standard
room, maka itu berarti ia memesan kamar dengan 1 ranjang yang
berukuran double dan fasilitas yang paling dasar dari kamar ukuran double.
2.3.7 Peraturan Hunian Hotel

Pada golongan hotel bintang terdapat klasifikasi pembagian kamar.
Kamar merupakan zona privat yang diperuntukkan hanya bagi tamu hotel
yang memesan kamar. Terdapat berbagai macam tipe kamar hunian menurut
jumlah tempat tidur, letak kamar dan fasilitas. Pembagian tipe kamar ini
dilakukan berdasarkan jenis-jenis wisatawan yang menginap. Pembagian
kamar juga menentukan tingkat kenyamanan dan harga yang ditawarkan
untuk tiap kamarnya. Berikut beberapa tipe kamar berdasarkan pembagian
jumlah tempat tidur, jumlah ruangan, posisi, arah hadap dan peruntukkan
berdasarkan tulisan “Definisi, Karakteristik, Jenis dan Klasifikasi Hotel” yang
disadur dari situs www.jurnalsdm.blogspot.com :
1. Tipe kamar menurut jumlah tempat tidur.
(1) Single Room, adalah kamar yang memiliki satu tempat tidur untuk satu
orang tamu.
(2) Twin Room, adalah kamar yang memiliki dua tempat tidur untuk dua
orang tamu.
(3) Double Room, adalah kamar yang memiliki satu tempat tidur besar
untuk dua orang tamu.
(4) Double – double, adalah kamar yang memiliki dua kamar
masingmasing dengan tempat tidur berukuran double untuk empat orang
tamu.
(5) Triple Room, adalah kamar yang meemiliki double bed untuk dua
orang ditambah dengan extra bed.
2. Tipe kamar menurut jumlah ruangan.
(1) Junior Suite Room, adalah sebuah kamar besar yang terdiri dari ruang
tidur dan ruang tamu.

(2) Suite Room, adalah kamar yang terdiri dari dua bagian, yaitu kamar
tidur untuk dua orang ditambah ruang tamu, ruang makan, dan sebuah
dapur kecil.
(3) President Suite Room, adalah kamar yang terdiri dari tiga kamar
besar, yaitu kamar tidur tamu, kamar tamu, ruang makan, dan sebuah
dapur kecil.
3. Tipe kamar menurut posisi dan kedekatan kamar.
(1) Connecting Room, adalah kamar yang terdiri dari dua buah kamar
berdekatan, dan antara kamar yang satu dengan yang lain dihubungkan
oleh sebuah pintu.
(2) Adjoining Room, adalah dua buah kamar yang berdekatan dan tidak
mempunyai pintu penghubung atau side by side.
4. Tipe kamar menurut arah hadap kamar.
(1) Inside Room, adalah kamar-kamar yang menghadap ke bagian
belakang hotel (facing the back).
(2) Outside Room, adalah kamar-kamar yang menghadap ke jalan raya
(facing the street).
(3) Lanais, adalah kamar-kamar dengan teras/balkon yang berlokasi
menghadap ke kolam atau kebun.
(4) Cabana, adalah kamar-kamar yang berlokasi di kawasan pantai atau
kolam renang. Kamar ini dilengkapi dengan atau tanpa tempat tidur.
Lokasi kamar biasanya terpisah dari gedung utama (main building).
5. Tipe kamar menurut peruntukan penghuni.
House Used Room, adalah kamar yang diperuntukkan bagi staf hotel
yang mempunyai otoritas dan digunakan untuk tempat tinggal dalam
jangka waktu tertentu karena dinas.
Dengan demikian terdapat berbagai macam tipe kamar sesuai
dengan kebutuhan, keadaan, dan kondisi tapak masing-masing hotel.
Setiap hotel apalagi pada hotel berbintang, harus memiliki kamar dengan
tipe-tipe tertentu disesuaikan dengan kelasnya. Tipe kamar dapat menjadi
acuan macam hunian yang seperti apa yang akan ditawarkan dalam
perencanaan hotel

2.4 Tinjauan Rent Office
2.4.1 Pengertian Rent Office
a) Menurut Pusat Bahasa (2011)
Kantor diartikan sebagai balai (gedung, rumah, ruangan)
tempat mengurus pekerjaan atau tempat bekerja
Sewa diartikan memakai sesuatu dengan membayar atau
membayar karena memakai atau meminjam
b) Menurut Hunt WD (Endy Marlina)
Kantor Sewa adalah suatu bangunan yang mewadahi
transaksi bisnis dengan pelayanan secara profesional.
Kantor Sewa merupakan suatu fasilitas perkantoran yang
berkelompok dalam satu bangunan yang disewakan sebagai
respon terhadap pesatnya pertumbuhan ekonomi khususnya
dikota-kota besar.
Dari beberapa definisi diatas dapat diartikan bahwa Kantor
Sewa adalah bangunan atau ruang yang dipinjamkan dengan
imbalan yang difungsikan sebagai tempat bekerja.
2.4.2 Tujuan Rent Office

Tujuan Office adalah memberikan sebuah sistem pelayanan berupa
komunikasi dan perekaman/penyimpanan.
2.4.3 Fungsi dan Kegiatan Rent Office

a) Sebagai tempat perusahaan yang bergerak dibidang industri
pemasaran, untuk memasarkan hasil industri yang sudah jadi,
b) Untuk menyewakan tempat bagi beberapa perusahaan yang
belum mempunyai kantor sendiri,
c) Mempermudah para konsumer (pengguna jasa) karena lokasi
kantor yang sudah jelas dan terdapat berbagai fasilitas untuk
menunjang berbagai fasilitas,
d) Sebagai tempat melakukan transaksi bisnis dengan pelayanan
profesional serta lembaga dalam bentuk usaha komersial.
2.4.4 Kelebihan dan kekurangan

a) Kelebihan Rent Office

Fleksibel
Ideal bagi perusahaan komersil / profesi yang bersifat “long life”
dan perusahaan yang baru berdiri
Bagi perusahaan yang lebih menguntungkan karena tidak perlu
modal ekstra untuk membangun
Ada batas-batas tertentu, menekan pajak perusahaan
Mengurangi kegiatan administrasi yang tidak menguntungkan
Kesempatan lebih besar dalam berhubungan dengan
perusahaan lain
b) Kekurangan Rent Office

Pemakaian yang tidak optimal karena ruang yang tersedia tidak
khusus dirancang untuk kebutuhan kegiatan kantor tertentu
Peningkatan kebutuhan akan parkir karena pemusatan kegiatan
2.4.5 Ruang Lingkup dan Kegiatan Rent Office

Secara umum pihak – pihak yang melakukan kegiatan di dalam
office adalah sebagai berikut:
1. Pihak pengelola yang melaksanakan tugas administratif dan tugas
operasional bangunan, termasuk peralatan gedung dan pelayanan
kepada penyewa. Termasuk dalam kelompok ini adalah
manajer dan staf administrasi, dibantu divisi–divisi seperti
bagian pemasaran, enginering, kebersihan dan lain sebagainya.
2. Pihak penyewa yang melakukan kegiatan bisnis dan ruang
menempati ruang yang disewanya. Dalam termasuk dalam
kelompok ini adalah penyewa (tenant beserta relasinya).
2.4.6 Klasifikasi Rent Office

Pengadaan kantor sewa disetiap wilayah tidak selalu sama
dengan kantor sewa di wilayah lain karena perlu menyesuaikan dengan
kebutuhan masyarakat serta tren dan kecenderungan ekonomi setempat.
Rancangan kantor sewa dapat diklasifikasikan berdasarkan
pertimbangan berikut :

a) Klasifikasi Berdasarkan Modul Ruang Kantor Sewa
1) Small Space, merupakan modul ruang sewa yang mempunyai
kriteria sebagai berikut:
Berkapasitas 1-3 orang
Luas area minimal 8 m2 dan maksimal 40m2
2) Medium Space,merupakan modul ruang sewa yang mempunyai
kriteria sebagai berikut:
Kapasitas memadai untuk grup kerja
Luas area minimal 40m2 dan maksimal 150m2
3) Large Space,merupakan modul ruang sewa yang mempunyai kriteria
sebagai berikut:
Kapasitas memadai untuk banyak grup kerja
Luas area diatas 150m2
b) Klasifikasi Berdasarkan Peruntukannya
1) Kantor sewa fungsi tunggal
Merupakan kantor sewa yang di dalamnya hanya memiliki
satu fungsi tunggal.
2) Kantor sewa fungsi majemuk
Merupakan kantor sewa yang di dalamnya memiliki
beberapa fungsi sehingga lebih variatif.
c) Klasifikasi Berdasarkan Jumlah Penyewa
1) Penyewa bangunan tunggal
Adalah bangunan kantor sewa yang hanya disewakan
kepada satu penyewa dalam jangka waktu tertentu.
2) Penyewa lantai tunggal
Adalah kantor sewa yang setiap lantainya hanya ditempati
oleh satu penyewa saja.
3) Penyewa lantai majemuk
Adalah kantor sewa yang setiap lantainya digunakan untuk
lebih dari satu penyewa atau unit kantor. Pada kantor sewa ini,
dalam satu lantai bangunan dapat disewa sekaligus oleh
beberapa penyewa sehingga modul ruang sewa merupakan
aspek penting pada perancangan bangunan.
d) Klasifikasi Berdasarkan Pengelolaannya
1) Tenant Owned Office Building

Adalah kantor sewa yang dibangun oleh pemilik yang sekaligus
berperan sebagai penyewa sebagian besar bangunan. Dalam hal ini,
layout ruang, bentuk bangunan, dan komponen lain disesuaikan
dengan keinginan pemilik.
2) Speculative Office Building
Adalah kantor sewa yang dibangun dengan tujuan memenuhi
kebutuhan pasar serta secara spekulatif diharapkan mampu
menyerap penyewa-penyewa berdasarkan studi kelayakan yang
telah dilakukannya.
3) Investment Type of Office Building
Adalah kantor sewa yang dipasarkan dengan ciri-ciri spesifik,
antara lain:
Penyewa adalah perusahaan khusus, biasanya satu bangunan
disewa oleh satu penyewa saja. Biasanya ruang dalam didesain
open plan dengan peletakan transportasi vertikal dan area servis
diluar area kantor, yang memungkinkan kebebasan pembagian
layout denah.
Seringkali bangunan diadakan pada site yang nilainya relatif
tinggi
4) Tailor Made Building
Adalah kantor sewa yang dibangun untuk digunakan sendiri,
misalnya bangunan pemerintahan atau suatu departemen.
e) Klasifikasi Berdasarkan Pembagian Layout Denah
1) Cellular System
Pada umumnya bentuk bangunannya memanjang dengan
koridor memanjang sejajar dengan bentuk bangunan. Konfigurasi ini
memungkinkan rancangan ruang-ruang dengan privasi yang tinggi
sehingga sesuai untuk ruang eksekutif, manajer, dan sebagainya.
2) Group space System
Sistem ini memiliki ruang-ruang dengan dimensi yang mampu
menampung 5-15 karyawan. Pembagian ini umumnya diterapkan
pada bangunan yang mempunyai kedalaman 15-20 m dari koridor ke
dinding luar bangunan. Konfigurasi ini cocok untuk rancangan ruang
dengan karakter semiformal.
3) Landscape/Open Plan system

Sistem ini mempunyai susunan ruang yang fleksibel menurut
kebutuhan pemakai, dengan menggunakan sekat yang dapat terbuat
dari partisi, furnitur, maupun vegetasi sebagai penanda alur gerak
sirkulasi dan lalu lintas unit kerja.
f) Klasifikasi Berdasarkan Kedalaman Ruang (Jarak koridor
hingga dinding terluar)
1) Shallow Space
Pada kantor sewa ini ruang-ruangnya dirancang dengan
kedalaman kurang dari 8m dengan bentuk sirkulasi single zone
place yang disusun secara linier.
6-7m
Gambar 2.27 Single zone central core

Sumber : TSS,2000(1978)
12m
12-14 m
Gambar 2.28 Sirkulasi Double Zone

Sumber :TSS
Gambar 2.29 Sirkulasi Double
Zone
Sumber :TSS

2) Medium Depht Space
Kantor sewa ini dirancang dengan kedalaman ruang :
a. 8-10 m pada konfigurasi jalur sirkulasi Single zone place
8-10 m
Gambar 2.30 Single zone space

Sumber :TSS
b. 14-22 m pada konfigurasi sirkulasi Double Zone place
14-22 m
Gambar 2.31 Double zone space

Sumber :TSS
3) Deep Space
Pada kantor sewa ini ruang-ruang dirancang dengan
kedalaman 11-19 m.
11-19 m
2m
Gambar 2.32 single zone space

Sumber :TSS

11-19 m
2m
4-5 m
Gambar 2.33 Double zone space

Sumber :TSS
4) Very Deep Space

Pada kategori ini ruang-ruang dirancang dengan kedalaman
lebih dari 20 m.
>20 m
2m
Gambar 2.34 single zone space

Sumber :TSS
g) Klasifikasi Berdasarkan Typikal Jalur Pencapaian

1) Tipe Koridor Terbuka
Pada rancangan dengan konfigurasi ini, ruang-ruang disetiap lantai
dicapai melalui koridor yang menghubungkan antar ruang.Biasanya
digunakan pada bentuk bangunan yang memanjang dan tatanan ruang
linier.
2) Tipe menara
Rancangan sebuah kantor sewa dikatakan mempunyai konfigurasi
tipe menara apabila bangunan dirancang dengan bentuk bangunan tinggi
dengan luasan perlantainya relatif kecil dehingga perbandingan antara
lebar dan tinggi bangunan sangat kecil.

Gambar 2.35 Office Tipe Menara
Sumber : Office Building
2.4.6 Administrasi dan Pengelolaan Rent Office

Untuk mencapai keberhasilan dan kelancaran kegiatan rental
office membutuhkan sarana administrasi dan pengelolaan yang tetap.
Pengamatan dari berbagai rental office di dapatkan bahwa dalam
setiap divisi struktur organisasi pengelolaan rental office terdiri atas:
Divisi teknik, yang meliputi bidang–bidang mekanikal dan
elektrikal,kontruksi dan perawatan bangunan.
Divisi keuangan dan umum yang meliputi bidang–bidang
akutansi dan administrasi umum.
Divisi pemasaran yang meliputi bidang–bidang periklanan,
perjanjian sewa (fix rental) dan pelayanan pada penyewa.
Rental office yang ada saat ini di Indonesia dalam pelaksanaan

kegiatan administrasi dan pengelolaannya, cenderungan untuk
menggunakan jenis organisasi fungsional.Di dalam organisasiini
digunakan tenaga–tenaga yang ahli untuk memberi pengarahan
kepada pelaksana.Pekerjaan ini dipimpin oleh beberapa atasan dan
mengawasi jalannya pekerjaan secara terpisah menurut keahliannya
masing–masing.

Dewan direktur
General Manager
Manager Umum Manager Manager Teknik

dan Keuangan Pemasaran
Pekerja atau Pekerja atau Pekerja atau

Karyawan Karyawan Karyawan
Diagram 2.1 Struktur Organisasi Fungsional Rental Office secara umum

Sumber : Pengantar ekonomi perusahaan praktis
2.4.7 Standardisasi Luas Rent Office

Menurut Leonard Manasseh setiap pekerja kantor
memerlukan ruang seluas 6 m2 yang sudah termasuk kebutuhan
furnitur dan sirkulasi. Sedang standar ruang privat( manager atau
supervisor) menurut Michael Shapier adalah seluas 24 m2. Untuk
menentukan modul( standar minimal ) bagi ruang kantor yang
dapat disewa diadakan pendekatan dengan mengetahui komposisi
susunan personil dari penyewa. Secara umum penyewa dapat
dibagi menjadi tiga angkatan yaitu kantor pusat, kantor cabang,
dan kantor perwakilan( tabel ) sebagai kebutuhan minimal dapat
disewa maka kantor perwakilan dapat menjadi patokan. Perincian
kebutuhan ruang perwakilan adalah 54 m2 dengan rincian dapat
dilihat dalam tabel.

KANTOR
PERSONIL PUSAT CABANG WAKIL
Direktur Utama 
Wakil Direktur Bid.Pemasaran 
Wakil Direktur Bid.Keuangan 
Wakil Direktur Bid.Operasional 
Manager Div. Umum  
Manager Div. Pemasaran 
Manager Div. Pengawasan 
Manager Div. Personalia 
Supervisor  
Kepala Akuntan 
Asisten Personalia 
Sekretaris   
Juru Tukis   
Operator Mesin  
Tabel 2.2 Personil masing-masing kantor

Sumber : Office Design
2.4.8 Standar Struktur dan Ruang Rent Office

a) Sistem Struktur
Pada kantor berlantai banyak,sistem struktur yang sering
digunakan adalah struktur rangka dan bidang. Sistem struktur yang
dikenal saat ini adalah siatem grid(kolom dan balok), sistem dinding
geser(shar wall), dan sistem tabung(tube). Kekuatan struktur sebagai
penyangga bangunan dipertimbangkan berdasarkan persyaratan,
bahwa unsur pemikul beban harus tersebar dari atap sampai pondasi
serta dihindarkan dari adanya perbedaan kekakuan yang besar antara
fasade yang massif dan yang terbuka.
b) Modul Ruang
Pemilihan modul ruang bangunan kantor sewa harus
mempertimbangkan kegiatan yang berlangsung di dalamnya, sehingga
akan menghasilkan ruang dan bangunan yang bernilai tinggi dan
efisiensi, efektifitas, dan fleksibilitas. Modul ruangan dapat dibedakan
menjadi dua macam yaitu :
1. Modul Vertikal
Merupakan jarak satu lantai dengan lantai lainnya secara
vertikal yang terbagi dalam dua bagian, tinggi langit–langit
keatasnya dan tinggi lantai ke langit–langit.Tinggi langit–langit ke

atasnya ditentukan berdasarkan penggunaan peralatan servis
mekanis seperti ducting AC, saluran penerangan, telepon dan
saluran pemadam kebakaran di bawah lantai.
Tinggi modul ini ditentukan oleh besarnya saluran servis mekanis
dan besar dimensi balok penyangga lantai atau tebal lantai jika
menggunakan struktur lantai tanpa balok penyangga( flat plate
atau flat slab ).Tinggi lantai ke langit–langit ditentukan oleh
kegiatan yang terjadi, sistem ventilasi dan penerangan yang
dipergunakan pada akhirnya harus mengikuti peraturan yang
digariskan pemerintah.
Kebutuhan ruang bagi kegiatan yang terjadi dalam sebuah
administrasi perkantoran merupakan perpaduan antara kebutuhan
ruang gerak pekerja kantor dengan kebutuhan ruang bagi perabot
atau perlengkapan kantor.
Berdasarkan buku Office Planning, ketinggian maksimal dari
perabot kantor yang terjangkau gerak pekerjaan kantor adalah
2m2, maka ketinggian langit–langit bangunan perkantoran minimal
3 m.
2. Modul Horizontal
Modul horizontal yaitu jarak dari elemen–elemen strutur
horizontal(kolom ke kolom/dinding geser ) yang harus
mempertimbangkan aspek kegiatan efektif dari tempat kerja
administrasi, perlengkapan dan perabotan, jalur sirkulasi, luas
kantor minimal dan struktur organisasi secara umum, sistem
kontruksi yang digunakan dan dimensi bahan standar yang
berlaku di pasaran.
2.4.9 Faktor yang Mempengaruhi Rent Office

a) Faktor Ekonomi
Faktor ekonomi merupakan salah satu faktor pengendali
rancangan bangunan karena bangunan tersebut dijadikan barang
komoditi. Yang termasuk dalam faktor ekonomi adalah hal-hal berikut :
Kebutuhan ruang kantor
Pemodalan dan pengembalian modal

Penyewaan Kantor sewa
b) Faktor Konstruksi
Dua hal penting yang perlu diperhatikan terkait dengan konstruksi
kantor sewa yaitu:
Teknologi konstruksi
Modul ruang sewa
c) Faktor Lingkungan
Pengadaan sebuah bangunan merupakan kegiatan perubahan
ekosistem dan lingkungan dilokasi tersebut. Oleh karena itu ,
perancangan bangunan perlu mempertimbangkan dampak positif
maupun negatifnya yang akan ditimbulkan pada lingkungan tersebut.
2.5 Tinjauan Mall

2.5.1 Pengertian Mall
Mall adalah jenis dari pusat perbelanjaan yang secara arsitektur
berupa bangunan tertutup dengan suhu yang diatur dan memiliki jalur
untuk berjalan jalan yang teratur sehingga berada di antara antar
toko-toko kecil yang saling berhadapan. Karena bentuk arsitektur
bangunannya yang melebar (luas), umumnya sebuah mal memiliki tinggi
tiga lantai (Wikipedia). Secara tradisional kata "mall" dapat diartikan
sebagai suatu ruang berbentuk memanjang yang dinaungi oleh
pepohonan biasanya digunakan atau berfungsi sebagai fasilitas pejalan
kaki (Harvey M. Rubenstein).
Di dalam sebuah mal, penyewa besar (anchor tenant) lebih dari satu
(banyak), seperti jenis pusat perbelanjaan lain seperti Department Store
untuk masuk di dalamnya. Contoh dari sebuah standar mal adalah Mall
Karawang Central Plaza, Cinere Mal dan Blok M Mal. Jika ditinjau dari
lokasi, mal sebenarnya diperuntukkan berada di dekat lokasi perumahan.
Karena itulah bangunan mal melebar, karena dalam pada umumnya lokasi
yang dekat perumahan ini, harga tanah relatif lebih murah daripada
pembangunan sebuah plaza, yang berada di lokasi pusat kota. Dalam
bangunan mal juga umumnya terdapat atrium.

2.5.2 Klasifikasi Mall
1)Dilihat dari luas areal pelayanan berdasarkan U.L. Istandar
(Shopping Centers, Planning, Development dan Administration, Edgar
lion P.Eng).
a)Regional Shopping Centers
Luas areal antara 27.870-92.900 m2, terdiri dari 2 atau lebih yang
seukuran dengan department store. Skala pelayanan antara
150.000-400.000 penduduk, terletak pada lokasi yang strategis,
tergabung dengan lokasi perkantoran, rekreasi, dan seni.
b)Community Shopping Centre
Luas areal antara 9.290-23.225 m2, terdiri atas junior department store,
supermarket dengan jangkauan pelayanan antara 40.000-150.000
penduduk, terletak pada lokasi mendekati pusat-pusat kota (wilayah).
c) Neigbourhood Shopping Centre
Luas areal antara 2.720-9.290 m2. Jangkauan pelayanan antara
5.000-40.000 penduduk. Unit terbesar berbentuk supermarket, berada
pada suatu lingkungan tertentu.
2)Berdasarkan Jangkauan Pelayanan

a)Pusat perbelanjaan lokal
- Jangkauan pelayanan 0,5 mil (0,8 km) untuk 5.000-40.000
penduduk.
- Luas area berkisar antara 2.787-9.290 m2.
- Barang yang diperdagangkan urnumnya kebutuhan sehari-hari.
- Lokasi terletak pada perpotongan jalan kolektor.
b)Pusat perbelanjaan distrik
- Jangkauan pelayanan 2 mil (3,2 km) untuk 40.000-150.000
penduduk.
- Barang yang diperdagangkan umumnya untuk keperluan berkala.
- Lokasi terletak pada perpotongan jalan utama.
c) Pusat perbelanjaan regional
- Jangkauan pelayanan 4 mil (6,4 km) untuk 150,000-400.000
penduduk.

- Terdiri dari bermacam-macam toko, departemen store, supermarket,
dan sebagainya.
- Sarana perbelanjaan ini tumbuh bersama sarana komersil, ekspansi,
industri, dan transportasi pendukungnya.
3)Dilihat dari jenis barang yang dijual (Nadine Beddington, 1982,).

a)Demand Store (permintaan), yaitu menjual kebutuhan sehari-hari
yang juga merupakan kebutuhan pokok.
b)Semi Demand Store (setengah permintaan), yaitu yang menjual
barang-barang untuk kebutuhan tertentu dalam kehidupan sehari-hari.
c) Implus Store (barang yang menarik), yaitu yang menjual
barang-barang mewah yang menggerakan hati konsumen pada waktu
tertentu untuk membelinya.
d)Drugery Store, yaitu yang menjual barang-barang higienis seperti
sabun, parfum, dan lain-lain.
2.5.3 Jenis dan Bentuk Mall

Berdasarkan jenisnya mall dapat digolongkan menjadi tiga
golongan besar, antara lain (Aji Bangun, 1994) :
1)Full Mall
Merupakan mal yang dapat diperoleh dengan menutup jalan yang
semula digunakan untuk lalu lintas kendaraan, kemudian diperbaiki
untuk koridor dengan melengkapi elemen-elemen perpohonan untuk
memperoleh kenyamanan pejalan kaki. Mall dengan jenis ini tidak
memperbolehkan kendaraan masuk.
2)Transit Mall
Merupakan jenis mall yang mengizinkan lalu lintas kendaraan
umum (busdan taksi) untuk masuk kedalam area tetapi tidak
diizinkan parkir, dengan tetap mengutamakan koridor yang diperlebar
dan penambahan elemen perpohonan.
3)Semi Mall
Merupakan jenis mall yang memperbolehkan semua kendaraan
untuk masuk dan parkir, tetapi masih berorientasi pada koridor yang
diperluas dengan mengurangi dimensi jalan dan area parkir.

2.5.4 Fungsi Mall
1) Merupakan ternpat pertemuan antara penjual dan pembeli.
2) Tempat untuk bertukar barang dan informasi.
3) Tempat peragaan untuk memasarkan suatu jenis barang kepada
konsurnen akhir, yang dimaksudkan untuk dapat mengetahui
kernampuan produsen dalarn memproduksi suatu jenis barang.
4) Sebagai titik orientasi kehidupan sosial masyarakat untuk
menghidupkan suasana dengan aktifitas yang terjadi.
5) Sebagai fasilitas umum yang menyediakan kebutuhan hidup
masyarakat dan juga sebagai ternpat berekreasi.
2.5.5 Kebutuhan Ruang Mall

Ruang
Pembagian per kategori Sub ruang
Anchor
Grocery Area makan olahan
Area daging
Area makanan beku
Area sayur dan buah
Area bahan masakan
Area bahan kue
Area makanan saji
Are bakery
Area minuman
Area perawatan tubuh
Area kebutuhan bayi
Area rumah tangga
Area alat tulis
Area pakaian
Area mainan
Area kebutuhan taman
Area penitipan barang
Area transaksi
Management and staff area
Department store Women’s apparel

Men’s apparel
Kid’s apparel
Apparel/unisex
Accessory
Sports apparel
Shoes
Toys
Cosmetics
Perfumery
Entertainment
Cinema Theater
Food corner
Ticket box
Waiting area
Lavatory
Game zone
Kid’s zone Game zone
Waiting area
Food and beverages
Food court
Restaurant
Café
Specialty food
Snack bar
Counter
Shops
Apparel Women’s apparel
Men’s apparel
Kid’s apparel
Apparel/unisex
Accessory
Sports apparel
Shoes
Jewelry
Lingerie
Body treatment Salon
Body massage
Beauty clinic
Cometic
Perfumery
Health care Optic
Hearing
Clinic
Home appliances Kitchen
Bathroom
Decoration
Hobby and special interest Books and stationary
Gifts
Pet sho[
Fishing
Travel agent
Automotives
Electronics
Photography
Photo studio
Music
Art and craft
Sewing
Misc
Other Souvenirs
Handy craft
Facility
Lobby Exhibition hall
Information center
Lavatory Woman’s lavatory
Men’s lavatory
Lavatory ( different ability people)
Baby’s room
Telephone
ATM Center
Parking area Bus
Car
Motorcycle
Bicycle
Truck
Management
Office Director / general manager
Marketing staff
IT staff
Operational staff
Financial staff
File storage
Waiting area
Convention room
Mechanical and electrical AC system
Water treatment
Electricity
Fire protection system
Plumbing
Waste treatment
Distribution system
Information and telecommunication
system
Circulation
Horizontal circulation Pedestrian way/ mall
Vehicles way
Vertical circulation Elevator
Escalator
Travellator
Ramp
Emergency stairs
Tabel 2. 3 Kebutuhan Ruang Mall
Sumber : Retail Store Planning and Design Manual, International Edition, 2007

2.5.6 Persyaratan Mall
Menurut Nadine Beddington (Design for Shopping Center,1982), ada 3
unsur penting dalam menentukan kualitas dari pusat perbelanjaan, yaitu :
a. Hardware
Hardware mempunyai peranan yang penting untuk menarik minat
konsumen agar datang ke suatu shopping center dan melakukan
pembelian. Hardware merupakan keadaan fisik atau keadaan suatu
shopping center dilihat dari lokasi dan kondisi lingkungan, serta
arsitektur suatu shopping center sehingga mudah dijangkau dan
menarik untuk dikunjungi.
1) Lokasi dan Jalan
Lokasi mencerminkan fungsi kemudahan akses dan kedekatan
jarak dengan sarana dan fasilitas. Dalam menentukan lokasi suatu
pusat perbelanjaan ada beberapa faktor yang perlu
dipertimbangkan, yaitu ukuran dari area perdagangan, populasi,
jumlah kekuatan pembeli, penjualan potensial dan situasi
perdagangan. Jenis-jenis lokasi dan jalan dapat dilihat dari :
a) Letak yang strategis
Pemilihan pusat perbelanjaan yang baik adalah dengan
memperhatikan letaknya yang strategis, dimana letak tersebut akan
mempengaruhi tingkat keramaian pengunjung dan tentunya akan
mempengaruhi tingkat sewa yang diinginkan. Letak yang strategis
adalah letak yang memiliki akses jalan yang memadai serta
tersedianya transportasi yang mudah dan cukup memadai.
b) Kualitas lingkungan di sekelilingnya
Lingkungan adalah suatu area yang mengelilingi atau berada
disekitar pusat perbelanjaan tersebut, lingkungan biasanya selalu
dikaitkan dengan tata ruang, atau kondisi dari penduduk disekitar
pusat perbelanjaan tersebut.
c) Jarak dengan pusat bisnis, pemukiman, perkantoran, rekreasi dan
transportasi
Jarak adalah satuan ukur yang memisahkan antara lokasi yang satu
dengan lokasi yang lain, dimana jarak memiliki pengaruh yang
besar dalam menarik calon tenant ke shopping center yang
bersangkutan. Tingkat keramaian dari suatu shopping center

memiliki beberapa aspek mendukung, semakin dekat dengan pusat
bisnis, maka tingkat hunian dari tenant akan semakin tinggi, terlebih
jika didukung oleh akses transportasi yang mudah dan berada di
sekitar pemukiman yang padat.
d) Alternatif kemudahan jalan dalam pencapaian, lalu lintas yang tidak
macet
Kemudahan dalam pencapaian suatu shopping center menjadi
salah satu andalan dari pengelola shopping center dalam menarik
pengunjung, karena kalau suatu shopping center sulit dicapai, maka
secara otomatis masyarakat enggan untuk mengunjungi shopping
center tersebut.
e) Kemudahan kendaraan umum
Kendaraan umum, yaitu kendaraan yang dioperasikan untuk
transportasi dan dengan imbalan uang yang sepantasnya.
Kendaraan umum bagi shopping center memiliki dilema tersendiri,
selain dapat membantu dari tingkat keramaian pengunjung, dapat
juga sebagai penyebab dari keruwetan akses jalan menuju
shopping center, belum ditambah lagi dengan adanya kendaraan
umum akan menurunkan dari citra dari shopping center tersebut.
2) Arsitektur
Arsitektur merupakan desain yang membedakan satu toko dengan
toko yang lainnya.
a) Eksterior design.
Eksterior selalu dikaitkan dengan seni atau keindahan, dimana
eksterior adalah cermin awal dari pengunjung ataupun penyewa
dalam beraktivitas di sebuah shopping center. Eksterior memiliki
peran yang sangat penting untuk menimbulkan kesan nyaman
baik untuk penyewa atau pengunjung dalam beraktivitas.
Biasanya eksterior selalu dihubungkan dengan model bangunan
dari shopping center tersebut.
b) Keserasian desain interior gedung.
Interior dari sebuah shopping center berperan penting untuk
menarik minat penyewa dan pengunjung, keserasian dan
keindahan adalah hal yang mutlak dan tidak bisa dipisahkan,
karena kenyamanan dari sebuah shopping center yang kasat

mata salah satunya adalah desain dari interior tersebut dan juga
dapat menjadi sebuah simbol dari shopping center tersebut.
c) Tata letak atau layout toko
Layout toko, secara tidak langsung juga mempengaruhi minat
pengunjung. Layout yang tertata rapi dapat menarik minat
pengunjung untuk mengadakan suatu transaksi, sebaliknya
layout yang tidak tertata membuat orang enggan untuk
melakukan suatu aktivitas.
b. Software
Software merupakan suatu manfaat atau kepuasan yang ditawarkan
pada penjualan suatu shopping center. Faktor yang mempengaruhi
jenis software yang ditawarkan meliputi :
1) Fasilitas penunjang kenyamanan atau kemudahan pengunjung.
Menurut Lynda dan Tong (2005), Fasilitas penunjang kenyamanan
atau kemudahan pengunjung adalah fasilitas yang ditawarkan pusat
perbelanjaan untuk mendukung suasana belanja yang nyaman dan
mudah bagi pengunjung.
a) Kapasitas parkir.
Kapasitas parkir adalah kemampuan suatu lokasi parkir shopping
center untuk menampung kendaraan penyewa ataupun
pengunjung dari shopping center. Daya tampung menjadi
pertimbangan utama dari pengelola untuk memberikan fasilitas
yang memadai dengan tingkat keamanan yang tinggi.
b) Pendingin ruangan (AC).
Pendingin ruangan atau AC adalah syarat mutlak bagi pengelola
shopping center, karena berhubungan dengan kenyamanan
pengunjung ataupun penyewa dalam melakukan kegiatan bisnis.
c) Listrik dan generator.
Listrik dan generator adalah fasilitas utama yang harus dimiliki,
tingkat kestabilan tegangan dan kemampuan supply listrik
menjadikan nilai plus untuk penyewa, karena akan memberikan
rasa aman dari bahaya kebakaran yang diakibatkan oleh
korsleting listrik.
d) Lift dan eskalator.
Eskalator lebih efisien daripada elevator untuk memudahkan

pergerakan pengunjung dalam jumlah besar secara teratur. Dari
eskalator pengunjung dapat melihat lebih banyak toko di pusat
perbelanjaan, dibandingkan mereka yang menggunakan
elevator.
e) Toilet.
Penampilan toilet seharusnya harus disesuaikan dengan tema
pusat perbelanjaan, sasaran pengunjung, dan kemudahan
pemeliharaan.
f) Telepon umum.
Telepon umum sebagai sarana fasilitas telekomunikasi yang
bersifat umum dan digunakan untuk kepentingan bersama.
g) Bank atau ATM.
Bank diperlukan sebagai tempat atau sarana dari lalu lintas uang
yang ada, dan keberadaan bank sangat memudahkan bagi
pengunjung yang akan mengambil uang melalui ATM atau bagi
penyewa yang akan menyimpan uang hasil usaha dan
memudahkan dalam segala hal terutama sisi keamanan. Dewasa
ini banyak pengunjung yang tidak menyukai membawa uang
kontan dikarenakan faktor keamanan yang semakin tidak
menentu dan tentunya alternatif lain adalah dengan
menggunakan ATM sebagai alat untuk bertransaksi.
2) Fasilitas penunjang keramaian pengunjung.
Dalam hal ini, fasilitas penunjang keramaian pengunjung misalnya
kelengkapan bauran penyewa (tenant mix), seperti toko ritel kecil
yang menjual aneka variasi produk busana, toko kosmetik, toko
perhiasan, maupun toko-toko ritel kecil lainnya yang letaknya di
sekitar penyewa utama. Yang mana rencana keseimbangan bauran
jenis usaha atau tenant dari pusat perbelanjaan menetapkan jenis
usaha ritel yang dimasukkan oleh manajemen ke dalam property
kelolaan mereka, serta menentukan bagaimana berbagai jenis
usaha ritel yang berbeda harus ditempatkan dalam tata letak yang
memudahkan pembelanja, dengan tujuan menciptakan efek sinergi
dan menyediakan pengalaman berbelanja yang lebih baik bagi
pengunjung.

3) Kekuatan daya tarik penyewa utama (anchor tenant). Penyewa
utama (anchor tenant) adalah suatu usaha ritel besar dan kuat
dengan nama terkenal yang memiliki keahlian memadai dan
menawarkan beraneka ragam produk, sehingga mampu menarik
pembelanja dalam jumlah besar ke lokasi usaha mereka. Tujuan
dari adanya anchor tenant untuk menarik pengunjung melewati area
yang ditempati para penyewa lainnya. Penempatan penyewa utama
di pusat perbelanjaan mempengaruhi sirkulasi pengunjung, serta
membantu menarik pengunjung ke toko-toko spesialis dan restoran.
Selain itu dengan adanya anchor tenant dapat mendongkrak
reputasi dari pusat perbelanjaan tersebut, sehingga dapat
menaikkan tingkat keyakinan para peritel kecil lain untuk menyewa
ruang di pusat perbelanjaan tersebut. Umumnya penyewa utama
adalah:
a) Dept. store.
Pertokoan yang kompleks dan menyediakan bermacam-macam
kebutuhan dengan sistem “full service”, termasuk restoran. Luas
area penjualan antara 10.000-20.000 m2.
b) Supermarket.
Toko yang menjual makanan dan “convenience goods” dengan
pelayanan “self selection”. Luas area antara 1.000-2.000 m2
dengan luas area penjualan minimum 400 m2.
c) Hypermarket.
Toko yang dikelola oleh suatu perusahaan yang menghasilkan
barang kebutuhan sandang dan pangan dengan harga murah.
d) Super store.
Toko yang menjual barang kebutuhan sandang dengan luas
area minimum 2.500 m2.
c. Brainware
Brainware merupakan salah satu sarana yang mendukung keberhasilan
suatu toko dalam menghadapi persaingan, karena brainware berfungsi
untuk membujuk dan memberitahu konsumen supaya membeli barang
yang ditawarkan. Pengelola suatu shopping center harus berusaha
menggunakan brainware yang mendukung dan memperkuat posisi
image badan usaha. Brainware meliputi :

1) Manajemen pengelola gedung, seperti misi manajemen dan budaya
perusahaan, manajemen property dan maintenance, pelayanan dan
keahlian staf, pengalaman, hubungan dengan penyewa.
2) Mutu penunjang kenyamanan pengunjung seperti keamanan,
kebersihan, parkir yang terorganisir dengan baik.
3) Promosi dan publikasi seperti program, promosi gedung, iklan,
publikasi, kualitas kegiatan pameran dan acara besar.
2.6 Tinjauan Museum

2.6.1 Pengertian Museum
Berdasarkan Peraturan Pemerintah RI No. 19 Tahun 1995, museum
adalah lembaga, tempat penyimpanan, perawatan, pengamanan dan
pemanfaatan benda-benda bukti materiil hasil budaya manusia serta
alam dan lingkungannya guna menunjang upaya perlindungan dan
pelestarian kekayaan budaya bangsa.
Sedangkan menurut Intenasional Council of Museum (ICOM), museum
adalah sebuah lembaga yang bersifat tetap, tidak mencari keuntungan,
melayani masyarakat dan perkembangannya, terbuka untuk umum,
memperoleh, merawat, menghubungkan dan memamerkan
artefak-artefak perihal jati diri manusia dan lingkungannya untuk tujuan
studi, pendidikan dan rekreasi.
Museum maritim merupakan museum yang mengkhususkan diri kepada
peresentasi sejarah, budaya atau arkeologi maritim. Mereka
menceritakan kaitan antara masyarakat dengan kehidupan yang berkaitan
dengan air atau maritim. Terdapat beberapa jenis museum maritim, di
antaranya:
Museum arkeologi maritim yang menceritakan mengenai kaitan
arkeologi dengan maritim. Museum ini biasanya memajang dan
mengawetkan kapal karam dan artefak yang terkait dengan
lingkungannya.
Museum sejarah maritim, merupakan museum yang mengedukasi
masyarakat mengenai sejarah maritim di suatu komunitas atau
masyarakat. Contoh dari museum ini adalah Museum Maritim San
Francisco dan Mystic Seaport.
Museum militer maritim. Contoh dari museum ini adalah Museum

Nasional Angkatan Laut Amerika Serikat. Contoh lainnya adalah
Museum Laut, Udara dan Luar Angkasa Intrepid.
Budaya maritim baik dalam aspek sejarah, pengetahuan, teknologi
perkapalan dan pelayaran merupakan bagian penting dari kehidupan
masyarakat Indonesia. Keberadaannya dibentuk oleh lingkungan
geografis berupa lautan yang ditaburi pulau-pulau. Hampir seluruh
wilayah provinsi di Indonesia memiliki laut, dan kondisi ini
mengakibatkan masyarakat Indonesia dekat dengan laut. Hal ini
dapat dilihat dari kekayaan tradisi, cerita rakyat, sastra, sejarah
maupun teknologi pelayaran dan perkapalan yang ada di Indonesia.
Jenis perahu phinisi bukanlah satu-satunya perahu khas Indonesia,
namun ada puluhan jenis perahu lainnya yang memiliki ciri tersendiri
sesuai budaya lokal yang mempengaruhinya. Demikian juga dalam
bidang kemaritiman lainnya, masing-masing daerah juga memiliki ciri
dan keunikannya. Kekayaan dan keberagaman budaya maritim ini
dapat hilang apabila tidak dikomunikasikan dan diberi ruang untuk
tetap berkembang. Salah satu ruang yang digunakan adalah
museum bertema maritim
2.6.2 Tujuan dan Fungsi Museum

Fungsi Museum Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 19
Tahun 1995, museum bertugas untuk menyimpan, merawat,
mengamankan dan memanfaatkan koleksi museum berupa benda cagar
budaya. Dengan demikian museum mempunyai dua fungsi besar yaitu :
1. Sebagai tempat pelestarian, museum wajib melaksanakan kegiatan
sebagai berikut : Museum Geologi Bandung Penyimpanan, yang
meliputi pengumpulan benda untuk menjadi koleksi, pencatatan
koleksi, sistem penomoran dan penataan koleksi. Perawatan, yang
meliputi kegiatan mencegah dan menanggulangi kerusakan koleksi.
Pengamanan, yang meliputi kegiatan perlindungan untuk menjaga
koleksi dari gangguan atau kerusakan oleh faktor alam dan ulah
manusia.
2. Sebagai sumber informasi, museum melakukan kegiatan
pemanfaatan melalui penelitian dan penyajian. Penelitian dilakukan
untuk mengembangkan kebudayaan nasional, ilmu pengetahuan

dan teknologi. Penyajian wajib tetap memperhatikan aspek
pelestarian dan pengamanannya.
2.6.3 Klasifikasi Museum

Jenis-jenis Museum Museum yang terdapat di Indonesia dapat
dibedakan melaui beberapa jenis klasifikasi, yakni sebagai berikut :
a. Jenis museum berdasar koleksi yang dimiliki yaitu terdapat dua
jenis : Museum Umum, museum yang koleksinya terdiri dari kumpulan
bukti material manusia dan atau lingkungannya yang berkaitan dengan
berbagai cabang seni, disiplin ilmu dan teknologi. Museum Khusus,
museum yang koleksinya terdiri dari kumpulan bukti material manusia
atau lingkungannya yang berkaitan dengan satu cabang seni, satu
cabang ilmu atau satu cabang teknologi.
b. Jenis museum berdasar kedudukannya, terdapat tiga jenis :
Museum Nasional, museum yang koleksinya terdiri dari kumpulan
benda yang berasal, mewakili dan berkaitan dengan bukti material
manusia dan atau lingkungannya dari seluruh wilayah Indonesia yang
bernilai nasional. Museum Propinsi, museum yang koleksinya terdiri
dari kumpulan benda yang berasal, mewakili dan berkaitan dengan
bukti material manusia dan atau lingkungannya dari wilayah propinsi
dimana museum berada. Museum Lokal, museum yang koleksinya
terdiri dari kumpulan benda yang berasal, mewakili dan berkaitan
dengan bukti material manusia dan atau lingkungannya dari wilayah
kabupaten ataukota madya dimana museum itu berada.
2.6.4 Kebutuhan Ruang Museum

Berdasarkan pada pembagian zona publik dan zona nonpublik,
ruang-ruang pada bangunan museum dapat dikelompokkan sebagai
berikut :
Zona Kelompok Ruang Ruang
Public koleksi Ruang pameran
Ruang kuliah umum
Ruang orientasi
Non-Koleksi Ruang pemeriksaan
Teater

Food service
Ruang informasi
Toilet umum
Lobby
Retail
Non-Publik Koleksi Bengkel (workshop)
Gudang
Lift barang
Loading dock
Ruang penerimaan
Non-Koleksi Pantry
Ruang mekanikal
Ruang elektrikal
Gudang
Kantor retail
Kantor pengelola
Ruang konferensi
Ruang keamanan
Keamanan Berlapis Ruang penyimpanan
koleksi
Ruang server
Ruang BAS
Tabel 2.4 Kebutuhan Ruang Museum

Sumber : Google.com
2.6.5 Persyaratan Museum

Menurut Neufert , Ruang pameran untuk karya seni dan ilmu
pengetahuan umum, dan ruang-ruang itu haruslah:
1. Terlindung dari gangguan, pencurian, kelembaban, kering, dan debu
2. Mendapatkan cahaya yang terang, merupakan bagian dari pameran
yang baik.
3. Pencahayaan museum haruslah baik
4. Tempat untuk menggantung lukisan yang menguntungkan adalah
antara 30' dan 60" pada ketinggian ruangan 6,70 m dan 2,1 3 m untuk
lukisan yang panjangnya 3,04 sampai 3,65 m.
5. Pada instalasi gabungan tidak ada lorong memutar melainkan jalan

masuk dari bagian samping. Ada bagian untuk pengepakkan,
pengiriman barang administrasi, bagian pencahayaan lukisan,
bengkel
untuk pembuatan lukisan, dan ruang ceramah (untuk sekolah tinggi)
Terutama untuk obyek-obyek historis untuk gedung-gedung dan
bingkai-bingkai yang cocok.
Persyaratan museum menurut Pedoman Pendirian Museum

(1999/2000), terdapat beberapa persyaratan yang harus diperhatikan
dalam perencanaan suatu meseum, antara lain :
A. Lokasi Museum
Menurut pedoman pendirian museum (Depdikbud: 1988)

persyaratan dalam perencanaan museum adalah sebagai berikut :
a) Lokasi museum harus strategis, artinya harus mudah dijangkau
oleh pengunjung dengan tersedianya sarana dan prasaran
transportasi yang memadai.
b) Lokasi kawasan museum harus sehat, maksudya museum tidak
berada pada lokasi kawasan industry yang banyak pengotoran
udaranya ( karbon, asam, dan garam ) atau berada pada daerah
kawasan berlumpurm tanah rawa-rawa, tanah berpasir.
c) Lokasi museum tidak berada pada daerah yang dapat
mempengaruhi efisiensi kinerja museum dan mempengaruhi
keawetan obyek koleksi museum. Kinerja museum membutuhkan
suasana yang tenang dengan lingkungan yang tidak bising,
sedangkan museum sangat dipengaruhi sekali oleh lingkungan
yang tidak menimbulkan getaran.
d) Memperhatikan iklim yang berpengaruh pada lokasi itu antara
lain :
Kelembaban udara antara 55-56 % suhu antara 20-24 C
(perubahan suhu yang terlalu besar dan suhu yang terlalu kecil
dapat merapuhkan ketahanan koleksi), sinar ultraviolet (UV) dapat
memudarkannkoleksi.
Menurut American Association of Museum, persyaratan lokasi
museum harus memperhatikan :

a) Assebility, mudah dijangkau oleh semua orang
b) Memungkinkan untuk ekspansi/ perluasan
c) Down Town plots, memperhatikan tata kota
d) Kemiringan lahan
e) Hubungan dengan jalan
f) Side walk display
B. Persyaratan Bangunan
Secara garis besar syarat bangunan museum dapat

dikategorikan sebagai berikut:
a) Syarat Umum
(1) Bangunan dipisahkan dan dikelompokkan menjadi 3, yaitu
mnurut fungsi dan aktifitas, ketenagakerjaan, dan
keamanannya.
(2) Pintu masuk utama (main entrance) untuk pengunjun
g museum.
(3) Pintu masuk khusus (service entrance) untuk lalulintas
koleksi, bagian pelayanan, perkantoran,ruang jaga
serta ruang – ruang pada bangunan khusus.
(4) Area publik/umum : bangunan utama (pameran perm
anen
dan temporer), bangunan pendukung (lavatory, auditoriu
m,
retail toko, kantin, lobi,ruang istirahat, taman, tiket box dan
penitipan, pos jaga dan area parkir).
(5) Area semi publik : (ruang administrasi, perpustakaan,ruang
rapat).
(6) Area privat : (laboratorium konservasi, studio preparas, stor
age).
b) Persyaratan Khusus
1) Bangunan utama (pameran permanen dan temporer); haru
s dapat memuat benda‐ benda koleksi yang akan dipamerkan,
mudah
dicapai baik dari luar maupun dalam, punya daya t
arik
sebagai bangunan pertama yang didatangi pengunjung,

punya
sistem pengamanan yang baik (segi konstruksi, spesif
ikasi ruang, pengusakan dan pencurian).
2) Bangunanauditorium; harus mudah dicapai untuk umum,
dapat
dipakaiuntukruangpertemuan, diskusi ceramah, seminar
dan
sebagainya.
3) Bangunan khusus (privat); terletak pada daerah tena
ng, pu
nya pintu masuk khusus, memiliki sistem keamanan yang baik
4) Bangunan administrasi; strategis untuk pencapaian secara
umum serta bangunan lain dan punya pintu masuk khusus.
Selain itu masih ada hal-hal lain yang harus diperhatikan
secara mendetail, diantaranya adalah:
1. Dalam pembangunan ruang-ruang untuk koleksi harus
memperhitungkan pembagian ruang, jumlah dan
ukuran ruang, factor iklim yang berpengaruh, sirkulasi udara, dan
pemanfaatan cahaya.
2. Bangunan museum harus sanggup menyelamatkan obyek
museum, personal dan pengunjung museum
3. Bangunan museum harus melindungi benda-benda koleksi dari :
a. Iklim, perlu dikendalikan kelembaban relatifnya 20-24 C
b. Lingkungan
c. Cahaya
d. Serangan dari Mikro organisme
4. Kesan museum tidak perlu angker, harus mempunyai kesan
hangat dan mengundang, oleh karena itu gaya dan penampilan
arsitektur museum sebaiknya menyesuaikan dengan
spesifikasi museum dalam hal ini berarti bangunan museum
harus bias menyampaikan benda purbakala.
5. Persyaratan minimal bangunan museum terdiri dari :
(1) Bangunan pokok terdiri dari : (a) ruang pamer tetap; (b)
ruang pamer temporer; (c) auditorium; (d) ruang
administrasi, perpustakaan dan ruang rapat; (e)

laboratorium konservasi; (f) studio preparasi; (g) storage
(2) Bangunan penunjang terdiri dari : (a) keamanan /pos jaga;
(b) gift shop/ cafetaria; (c) toilet; (d) ticket box dan penitipan
barang; (e) tempat parkir
(3) Bangunan dikelompokkan dan dipisahkan menurut:
(a) Fungsi dan aktivitas
(b) Ketenangan dan keramaian
(c) keamanan
(4) Pintu masuk utama ( Main Entrance/ ME) adalah
pengunjung museum
(5) Pintu masuk khusus (Side Entrance/ SE) adalah untuk lalu
lintas koleksi, bagian pelayanan, perkantoran, ruang jaga,
serta ruang-ruang pada bagian khusus.
(6) Area Publik atau umum/ terdiri dari :
(a) Bangunan utama (pameran tetap dan pameran
temporer, ruang peragaan)
(b) Auditorium, gift Shop, kafetaria, ticket box dan penitipan
barang, lobby, lavatory, taman, parker dan pos jaga.
(7) Area semi public terdiri dari bangunan admisnistratif (tata
usaha, perpustakaan dan ruang rapat)
(8) Area privat terdiri dari :
(a) Laboratorium konservasi
(b) Studio preparasi
(c) Storage dan ruang koleksi
C. Persyaratan Ruang
Persyaratan ruang pada ruang pamer sebagai fungsi utama dari

museum. Beberapa persyaratan teknis ruang pamer sebagai berikut:
1. Pencahayaan dan Penghawaan
Pencahayaan dan penghawaan merupakan aspek teknis utama

yang perlu diperhatikan untuk membantu memperlambat proses
pelapukan dari koleksi. Untuk museum dengan koleksi utama
kelembaban yang disarankan adalah 50% dengan suhu 210C – 260C.
Intensitas cahaya yang disarankan sebesar 50 lux dengan meminimalisir

radiasi ultra violet. Beberapa ketentuan dan contoh penggunaan cahaya
alami pada museum sebagai berikut
Gambar 2.36 Pencahayaan Alami

Sumber : Google.com
2. Ergonomi dan Tata Letak
Untuk memudahkan pengunjung dalam melihat, menikmati, dan

mengapresiasi koleksi, maka perletakan peraga atau koleksi turut
berperan. Berikut standar-standar perletakan koleksi di ruang pamer
museum.
Gambar 2.37 Perletakan Panel Koleksi

Sumber : Google.com
3. Jalur Sirkulasi di Dalam Ruang Pamer
Jalur sirkulasi di dalam ruang pamer harus dapat menyampaikan

informasi, membantu pengunjung memahami koleksi yang dipamerkan.
Penentuan jalur sirkulasi bergantung juga pada runtutan cerita yang ingin
disampaikan dalam pameran.

Gambar 2.38 Sirkulasi Ruang Pamer
Sumber : Google.com
2.6.6 Pelaku dan Kegiatan

Pengunjung; tujuannya meneliti, belajar, dan rekreasi.
Pengelola; terdiri dari beberapa macam, yaitu :
Direktur; mengatur dan mengkoordinasi seluruh ruangan.
Bagian umum dan administrasi; menyelenggarakan fungsi‐ fungsi tata laksa
na dan administrasi.
Bagian edukatif; merencanakan acara‐ acara (pameran).
Kurator; mengumpulkan, mencatat, meneliti dan merawat serta memamerka
n obyek pameran.
Laboran; merawat, mencatat, memproduksi, dan menyiapkan visualisasi oby
ek pameran yang disetujui kurator.
Dokumentator; menginventarisasi katalogisasi dan mendokumentasikan ben
da‐ benda koleksi yang hasilnya digunakan untuk melengkapi kegiatan pam
eran dan pendidikan.
Librarian/pustakawan; melaksanakan kegiatan edukatif dan kepusta-kaan ba
gi kepentingan staff atau umum.
Ahli pameran; bertanggung jawab pada penyelenggaraan pameran dari bend
a ‐ benda koleksi yang ada di museum.
2.7 Tinjauan Festival market

2.6.1 Pengertian Festival market
1) Pengertian Pasar
Pasar dalam Dictionary of English Languange (Noah
Webster, 1983) yang Bahasa Inggrisnya Market (Mercatus :
Bahasa Latin), mempunyai arti umum sebagai :

a) Suatu ruang terbuka atau bangunan yang berisi barang
pajangan untuk dijual.
b) Suatu kawasan dagang barang-barang yang dapat dengan
mudah didapatkan atau dijual
Pasar menurut Basu Swasta (1979) adalah tempat
berkumpulnya masyarakat untuk menjual dan membeli sesuatu,
terutama yang berhubungan dengan kebutuhan sehari-hari.
Pasar dalam Ensiklopedia Umum (Pringgodigdo, 1999)
didefinisikan sebagai organisasi tempat para penjual dan
pembeli dapat dengan mudah saling berhubungan. Dalam arti
terbatas adalah tempat tertentu dan tetap, pusat
memperjualbelikan, terutama barang-barang keperluan
sehari-hari. Pasar dapat dinamakan sesuai dengan nama
daerah, nama hari pasaran, waktu kegiatan, maupun barang
yang diperdagangkan.
Pengertian lain tentang pasar (Swastha, 1980,
Asas-asas Marketing) menyatakan bahwa pasar adalah tempat
dimana pembeli dan penjual saling bertemu dan berfungsinya
barang atau jasa yang dijual (berpindah hak milik).
2) Fungsi Pasar
Menurut R. Bintarto (1983) Pasar adalah salah satu
fasilitas vital untuk memenuhi kebutuhan hidup sehari-hari
masyarakat, sehingga pasar merupakan syarat mutlak yang
harus ada pada suatu komunitas masyarakat di suatu daerah.
Dalam skala kota, tempat-tempat perdagangan seperti
pasar dan pertokoan menjadi tanda pengenal kota. Karena
tempat perdagangan menjadi penggerak perekonomian
masyarakat di suatu kota/daerah. Sehingga keberadaan tempat
perdagangan dapat dijadikan tolok ukur kondisi Perekonomian
suatu daerah.
3) Kegiatan Utama Pasar
Kegiatan –kegiatan yang berlangsung di pasar menurut
Iwan Sutrisno (2007) terdiri dari :
a) Kegiatan Pengunjung, seperti :
(1) Parkir

(2) Berbelanja
(3) Buang Air besar / kecil
b) Kegiatan Penjual, seperti:
(1) Parkir
(2) Bongkar muat barang
(3) Menjual barang
(4) Buang Air besar / kecil
(5) Beribadah
c) Pelayanan penjual kepada konsumen meliputi:
(1) Pencatatan
(2) Pengemasan
(3) Transaksi
d) Kegiatan Pengelolaan, merupakan kegiatan pelayanan dari
pengelola kepada pedagang, konsumen dan
fasilitas-fasilitas yang ada di pasar tersebut, seperti :
(1) Pelayanan Retibusi (pajak)
(2) Pelayanan Perawatan Gedung
(3) Pelayanan Parkir
(4) Pelyanan Keamanan
(5) Pelayanan Penitipan anak dan lain-lain.
4) Macam Pasar
Pembagian jenis pasar dapat disimpulkan dari
pembagian pasar secara umum. Adapun pembagian pasar
menurut Deni Mukbar (2007) secara umum yaitu:
a) Menurut jenis dagangan
(1) Pasar Umum
Adalah pasar yang memperjualbelikan barang
beraneka ragam.
(a) Golongan A : batu mulia, logam mulia,permata.
(b) Golongan B : batik, konveksi, pakaian, kerajinan,
barang kelontong, barang pecah belah,
obat-obatan, bahan kimia, bahan-bahan
bangunan.
(c) Golongan C : kembang,anyaman dan gerabah.
(2) Pasar Khusus

Adalah pasar yang memperjualbelikan satu
jenis barang dagangan.
(a) Golongan A : kendaraan bermotor, ternak dan
sepeda
(b) Golongan B : tanaman hias, bahan bangunan dan
furniture.
(3) Pasar Tempel
Merupakan jenis pasar umum yang secara
formal tidak dikelola oleh pemerintah, tetapi secara
fungsional berperan sebagai pasar dengan wilayah
tertentu.
b) Menurut status kepemilikan
(1) Pasar Pemerintah, yaitu pasar yang dikelolah Pasar
Daerah.
(2) Pasar Swasta, yaitu pasar yang dikelola oleh badan
hukum yang diijinkan oleh Pemerintah Daerah.
c) Menurut waktu kegiatannya
(1) Pasar Siang hari, yaitu pasar yang beroperasi mulai
pukul 04.00 – 16.00
(2) Pasar Malam hari, yaitu pasar yang beroperasi mulai
pukul 16.00 – 04.00
(3) Pasar Siang-malam hari, yaitu pasar yang beroperasi
24 jam.
d) Menurut Jumlah barang yang diedarkan
(1) Pasar eceran (Retailing), Yaitu pasar yang kegiatannya
menyediakan atau menjual barang-barang yang
dibutuhkan oleh konsumen akhir secara eceran. Pasar
Eceran untuk barang kebutuhan primer, sekunder
selalu ada pada tiap daerah, karena berfungsi untuk
memenuhi kebutuhan masyarakat daerah tersebut.
(2) Pasar Grosir (Wholesaling), yaitu pasar yang kegiatan
permintaan dan penawaran dalam jumlah yang besar,
yang nantinya akan dijual kembali oleh pedagang
eceran ke konsumen akhir
5) Syarat Khusus Pasar

Ruang-ruang yang diciptakan agar nyaman dalam
mewadahi aktivitas pasar, sehingga aktivitas dapat berjalan
dengan baik dan produktif.
a) Kelompok ruang utama (ruang dagang)
- Bersifat terbuka dan mudah dicapai oleh pengunjun
- Hubungan antar kios sangat erat
- Tersedianya jaringan air kotor dan air bersih
- Mempunyai sirkulasi yang baik
- Mempunyai penerangan alami dan buatan yang baik
b) Kelompok ruang penunjang
- Mempunyai hubungan yang erat dengan ruang utama
- Bersifat terbuka dan mudah dicapai oleh pengunjung
- Mempunyai sirkulasi udara dan cahaya alami yang baik
- Mempunyai jaringan utilitas yang baik, seperti jaringan
air bersih, listrik dan telepon
c) Kelompok ruang pengelola
- Mudah dicapai oleh pengunjung dan pedagang
- Mempunyai posisi yang dapat menjangkau dan
berhubungan dengan seluruh bagian pasar
- Mempunyai sirkulasi yang baik, seperti jaringan air kotor,
jaringan air bersih, listrik dan telepon
- Pengkondisian oleh pengunjung dan pedagang
6) Pengelolaan Pasar
Struktur Organisasi Pasar menurut Iwan Sutrisno (2007)
a) Kepala Pasar
b) Bag. Restribusi
c) Kamtib Pasar
d) Staff
7) Fasilitas Pasar
Ada beberapa sarana penunjang yang harus ada
disebuah pasar agar aktivitas yang ada di dalam pasar berjalan
dengan lancar. Saran a penunjang tersebut antara lain :
a) Angkutan dan transportasi
Sarana transportasi yang ada sebagai pencapaian
ke lokasi pasar adalah angkutan pedesaan atau kota, yaitu

becak, dokar, sepeda, mini bus ataupun kendaraan pribadi.
b) Pos keamanan
Merupakan salah satu sarana untuk melindungi dan
mengamankan aktivitas yang berada dalam pasar. Selain
pos keamanan ada juga sistem keamanan yang lain yaitu
dengan adanya pemberian peringatan (alarm, tanda
gambar, peringatan tertulis, sound sistem, peralatan bantu
P3K dan peralatan lain-lain) serta koordinasi aktif dengan
aparat keamanan.
c) Mushola
Mushola sebagai salah satu sarana untuk
melengkapi sarana yang lainya. Sarana ini untuk kegiatan
peribadatan umat islam.
d) Alat pemadam kebakaran
Alat in adalah sarana vital yang wajib dimiliki untuk
menghindari kebakaran di pasar. Biasanya alat ini berpa
springler atau hydrant yang tersebar di beberapa titik pasar.
8) Dasar Perencanaan Pasar
Menurut Iwan Sutrisno (2007), faktor-faktor yang perlu
diperhatikan dalam perencanaan sebuah pasar adalah :
a) Pemilihan Lokasi
Pasar ada yang berada di tengah kota ataupun
berlokasi di daerah wisata. Dalam hal ini pertimbangan
potensi lingkungan dan aksesibilitas menjadi faktor utama
dalam menentukan lokasi.
b) Orientasi Bangunan
Faktor orientasi bangunan merupakan perwujudan
dari integrasi bangunan dengan lingkungannya, baik dalam
skala mikro (hubungan bangunan pasar dengan bangunan
penginapan lain mapun bangunan-bangunan lain
disekitarnya) maupun skala makro (hubungan bangunan
pasar dengan seluruh kawasan tempat bangunan itu
didirikan).
c) Struktur Bangunan
Pemilihan struktur bangunan ditentukan oleh ukuran

bangunan, kondisi tapak, struktur tanah, klimatologi, dan
target harga banguna. Struktur bangunan pada pasar akan
sangat berpengaruh pada penentuan modul pasar.
d) Sirkulasi
Sirkulasi yang baik dapat menjadikan fungsi pasar
lebih efisien dan ekonomis. Pemisah sirkulasi umum dan
sirkulasi pelayanan merupakan salah satu pemecahan yang
baik agar tercipta keteraturan dalam bangunan. Sirkulasi
dalam bangunan dipengaruhi oleh penataan interior dan
aktivitas pengguna bangunan.
9) Utilitas Pasar
Sistem utilitas menjadi sangat penting di dalam
menunjang sgala keperluan secara teknis, namun terkadang
banyak dijumpai seuah pasar dengan utilitas yang urang
memadai sehingga dapat menimbulkan kurang optimalnya
kegiatan di dalam pasar. Sebagai contoh pasar-pasar dengan
fasilitas pencegahan kebakaran yang buruk sangat mudah
terancam dengan bahaya kebakaran yang dapat timbul
sewaktu-waktu. Pasar yang baik haruslah mengoptimalkan
system utilitas sehingga semua kegiatan di pasar dapat
berlangsung dengan baik.
Sistem utilitas dalam bangunan menurut Sugiyanto
(1997) meliputi:
a) Jaringan listrik didistribusi dari PLN dan genset, terutama
untuk penerangan buatan di dalam kios yang kurang
mendapatkan cahaya matahari dan penerangan pasar di
malam hari
b) Jaringan air bersih sumber penyediaan dari PDAM maupun
dari sumur atesis, untuk bangunan tinggi system
pendistribusiannya menggunakan system down feet agar
lebih mudah daam pengoperasiannya.
c) Jaringan telepon dengan system PABX, sehingga dapat
digunakan untuk komunikasi ke dalam dan keluar
bangunan.
d) Pemadam kebakaran dan seluruh system pengamanannya

(hydrant bo, hydrant pilar,alarm, sprinkler) baik di dalam
maupun di luar bangunan yang ditempatkan di spot yang
mudah dilihat orang.
e) Sistem drainase untuk air kotor melalui pengolahan di
septitank dan sumur resapan, sedangkan air hujan dapat
langsung ke jaingan riil kota.
f) Saluran pembuangan limbah/sampah. Untuk bangunan
bertingkat diperlukan shaft sampah yang menerus,
sehingga mempermudah sirkulasi sampah.
g) Sound system difungsikan untuk alat penyebar informasi di
dalam bangunan.
h) Penangkal Petir digunakan untuk pencegahan petir
menyambar bangunan.
i) Alat sirkulasi vertical diperlukan untuk mempermudah
sirkulasi pada bangunan bertingkat. Dapat berupa alat
sirkulasi vertical aktif (escalator dan lift) atau pasif (tangga).
10) Sistem Bongkar Muat Pasar
Sistem ini merupakan system bongkar barang
(unloading) dan system pmuatan barang (loading). Penyediaan
fasilitas ini memerlukan suatu ruang khusus di jalur transportasi
bangunan dan menyangkut aksesibilitas yang khusus karena
dilihat dari pengguna fasilitas ini umumya adalah kendaraan
besar dengan muatan yang banyak.
Area bongkar muat harus dapat memenuhi kapasitas
kendaraan baik saat melakukan maneuver maupun
pesimpangan dengan kendaraan lain tergantung pengolahan
pola sirkulasinya, sehingga luasannya dirancang sedemikian
rupa agar akses kendaraan dan bongkar muat berjalan lancar
dan tidak mengganggu aktivitas lain.
Berikut ini adalah standard dari desain area bongkar
muat menurut Data Architect:
n
a
e
Gambar 2.39 Desain Area Bongkar Muat
Sumber : Neufert, Architect Data
a. Pengertian Festival
1) Pengertian Festival
Menurut I Allasi (dalam Jiunkpe: 1998) di dalam kata
pengantar pada bukunya yang berjudul " Time Out of Time :
Essay on The Festival ", Fallasi (1987) menyimpulkan bahwa :
Festival is an event, a social phenomenon, encountered in
vitually all human cultures (Festival adalah suatu peristiwa atau
kejadian penting, suatu fenomena sosial yang pada hakekatnya
dijumpai dalam semua kebudayaan manusia).
Sedangkan, menurut W.J.S.Poerwadarminta (dalam
Jiunkpe: 1998) Festival dapat diartikan dalam dua pengertian,
yaitu:
1) Hari atau pekan gembira dalam rangka peringatan peristiwa
penting dan bersejarah, pesta rakyat.
2) Perlombaan.
Dapat diketahui atau disimpulkan bahwa sifat dasar dari
semua festival adalah sesuatu yang berhubungan dengan
perayaan dan juga pesta rakyat yang pada umumnya ditentukan
oleh sesuatu yang mempunyai nilai kebudayaan.
2) Jenis-Jenis Festival
a) Festival Film Merupakan sebuah perayaan yang dimana
isinya menampilkan produksi film - film (biasanya film yang
diproduksi selama setahun)
b) Festival musik Biasanya serangkaian tindakan di tempat
tertentu dan terinspirasi oleh tema pemersatu, seperti

musik nasional, musik modern atau mempromosikan
karya-karya komposer / yang menonjol, dapat juga berupa
bentuk kontes untuk penyanyi atau komposer.
c) Festival seni Merupakan peristiwa besar di mana
pertunjukan, pameran dan kompetisi seputar seni musik,
teater, lukis dan kerajinan diadakan.
d) Festival budaya Festival budaya merupakan
pengekspresian pandangan tentang isu-isu budaya, sosial
dan politik. Seringkali perdebatan perubahan pada fokus
polarisasi antara para pendukung perubahan dan yang
ingin melestarikan "tradisional" atau "lokal budaya
modernisasi dan globalisasi.
Pasar festival (festival marketplace) adalah area retail dengan magnet
berupa fasilitas tempat makan dan fasilitas hiburan. Orientasi dari pasar
festival dapat ditujukan pada para pekerja dan warga kota pada saat makan
siang, serta wisatawan maupun masyarakat untuk window shopping
sekaligus makan pada sore dan malam hari. Kata festival yaitu mengiringi
kata pasar mengandung pengertian bahwa tempat tersebut bukanlah sebuah
tempat jual beli secara tradisional (grosir primer) walaupun ada istilah pasar
sebelum kata festival, sehingga barang-barang yang ditawarkan tidak hanya
terbatas pada kebutuhan sehari-hari saja, tetapi juga meluas pada pakaian,
makanan khas daerah dengan keunikan dan cara memasak yang khas, serta
kerajinan tangan.
Selain itu, pada kualitas kesenangan. Festival yang diadakan bisa
beraneka ragam, yang dapat berangkat dari budaya sekitar, atau bahkan hal
yang baru dan unik. Hal inilah yang merupakan salah satu daya tarik dari
pasar festival. Dengan demikian, Pasar Festival merupakan sebuah tempat
yang menjual berbagai jenis barang, tempat makan, sekaligus tempat
bersosialisasi masyarakat kota dengan suasana khas. Tempat ini nantinya
tidak hanya berfungsi komersil saja, tetapi juga rekreatif. Alasan pemilihannya
adalah karena keberadaan ruang publik yang positif, tempat orang
berkerumun dan berkumpul dalam komunitasnya masih menyimpan nilai
histories kota yang dapat dijadikan referensi untuk perancangan pasar
festival tersebut.

b. Standard dan pedoman mendesain Pasar Festival
1) Standard Desain Area Kuliner
Dalam mendesain area kuliner Pasar ini perlu
berpedoman pada standard dan panduan desain yang sudah
ada. Desain yang mengikuti standard akan menghasilkan
kenyamanan bagi pengguna suatu bangunan.
a) Desain Area Tempat Makan
Dalam Desain di bawah ini mengutamakan
kenyamanan para pengunjung yang dating untuk menikmati
kuliner. Untuk makan dengan nyaman, seseorang butuh
space minimal 60 cm di sekelilingnya dan space sebesar 40
cm untuk duduk dengan rileks. Tambahan 15-20cm di sisi
kanan dan kiri pengunjung menjadi poin lebih karena akan
menciptakan rasa aman dan nyaman karena memberikan
ruang yang lebih banyak untuk sedikit bergerak.
Gambar 2.40 Desain Area Tempat Makan


Berikut ini adalah beberapa desain area tempat
makan yang lain:
Gambar 2.41 Desain Area Tempat Makan

Berikut ini adalah beberapa desain kursi dan meja

yang memiliki bermacam bentuk:
Gambar 2.42 Desain dan Dimensi Meja dan Kursi Makan


b) Desain Area Dapur
Area makan dan Area Dapur sangatlah berkaitan
erat satu sama lain. Dapur sebagai tempat menghasilkan
suatu masakan perlu didesain dengan baik agar bisa
menampung peralatan masak dan mampu memberikan
kenyamanan bagi pengguna di dalamnya. Berikut ini
merupakan desain dapur dikutip dari Ernest Neufert,
Architect Data.
Gambar 2.43 Desain Area Dapur

c. Standard Desain Area Kerajinan

Untuk area pedagang kerajinan sendiri tidak serumit area
kuliner. Di area ini dibutuhkan area display produk yang
diperdagangkan. Furniture yang ada di dalamnya terdiri dari
beberapa etalase atau lemari, ditambah rak-rak yang digantung di
dinding. Berikut ini adalah beberapa contoh dari desainnya:

Gambar 2.44 Desain Ruang Dagang Barang Kerajinan
Gambar 2.45 Desain Rak didalam Ruang Dagang

d. Standard Desain Area Pangung Pertunjukan Kesenian

Desain panggung untuk suatu pertunjukan seni sangatlah
beragam bentuknya. Untuk desain panggung yang ada di Pasar
Kuliner, Seni dan Kerajinan di kota Magelang ini didesain
berdasarkan panduan dari Ernest Neufert, Architect Data. Ada 3
jenis panggung berdasarkan luasannya:
1) Full Stage (lebih dari 100 m²)
2) Small Stage (kurang dari 100 m²)
3) Set Areas (panggung kecil sederhana)

Gambar 2.46 Desain Panggung denga Konstruksinya
Area tempat duduk untuk suatu pertunjukan haruslah dibuat

nyaman agar penonton dapat menikmati pertunjukan dengan
maksimal. Jumlah space yang dibutuhkan oleh 1 orang penonton
adalah minimal 0,225 m² (Neufert, Architet Data).
Gambar 2.47 Tempat Duduk Penonton


Tiap 100 m² area pertunjukan, harus terdapat 1 pintu
darurat. Lebar pintu minimum adalah 1 m. Area pertunjukan di
bagian belakang disediakan backdrop, Di belakang backdrop
disediakan area sirkulasi selebar minimal 1,5 m. Sedangkan titik
terjauh penonton harus memiliki sudut penglihatan 30 derajat.
Tinggi panggung yang sesuai dengan kenyamanan berkisar
0.60 – 0.90 cm. Lebih dari itu masih bisa ditolerir asalkan tidak
melebihi 1,1 m. Di depan panggung diberikan space selebar 1,5 m
untuk area sirkulasi. Area duduk penonton memiliki minimal lebar 0.9
m. Space sebesar 0.45 m untuk tempat duduk, sisanya adalah space
untuk sirkulasi.
Gambar 2.48 Potongan Panggung Tradisional


Ruang ganti dan ruang make up harus disediakan dan
berdekatan dengan area panggung. Ruang-ruang ini apabila
disediakan dengan baik akan memberikan kenyamanan untuk orang
yang akan tampil di atas panggung. Karena kemungkinan terjadi
kegugupan pada orang yang akan tampil, maka persiapan matang di
ruang ganti dan area istirahat yang nyaman akan meningkatkan rasa
percaya diri.
Gambar 2.49 Layout Ruang Ganti dan Makeup Penampil Tunggal (Soloist)
Ruang ganti dan ruang make up untuk seorang soloist

(penampil tunggal) adalah seperti gambar di atas. Kebutuhan ruang
yang disediakan per soloist adalah berkisar 3,8 – 5 m². Ruang ini
berisi tempat cuci tangan, lemari pakaian, dan furniture untuk make
up.
Gambar 2.50 Ruang Ganti untuk Penampil Jamak dan Ruang Makeup

Ruang ganti dan ruang make up untuk seorang penampil
jamak adalah seperti gambar di sebelah kiri. Kebutuhan ruang
yang disediakan per orang yaitu 1,65 m². Gambar di sebelah kanan
adalah Ruang Make up yang kapasitas orang di dalamnya
menyesuaikan jumlah orang yang ada di ruang ganti. Setiap 4
penampil yang ada di ruang ganti, disediakan 1 tempat make up.
2.8 Tinjauan Penekanan Desain

Konsep Desain dari Mix Used Comercial and Living ini menekankan
pada kawasan yang bernuansa Pesisir, sehingga disebut dengan Integrated
Coastal Park . Sedangkan pada masing-masing bangunan lebih ditekankan
menggunakan gaya arsitektur tropis. Berikut adalah tinjauan mengenai
Integrated Coastal Park dan arsitektur tropis.
2.8.1 Tinjauan Intergrated Coastal Park

a. Pengertian Integrated
Integrated merupakan sebuah kesatuan yang utuh. Istilah
integrasi berasal dari bahasa inggris yaitu integration yang berarti pembauran
hingga menjadi kesatuan yang utuh dan bulat. integrasi juga berarti proses
mengkoordinasikan berbagai tugas, fungsi dan bagian-bagian, sedemikian rupa
dapat bekerja sama dan tidak saling bertentangan dalam pencapaian sasaran
dan tujuan.
b. Pengertian Coastal Park
Coastal Park memiliki pengertian taman pesisir. Coastal park
yang dimaksud dalam pendekatan desain ini adalah lokasi site
berada pada tepian laut atau pesisir sehingga pada penerapan
desain perlu adanya perhatian khusus untuk menanganin iklim
pesisir.
c. Pengertian Integrated Coastal Park
Integrated Coastal Park dalam penerapan desain mix used
building ini adalah bangunan yang terletak di daerah pesisir yang
menjadi sebuah kesatuan. Dalam arti mix used building sendiri
terdiri dari beberapa bangunan berupa hotel, appartment, museum,
rent office, mall dan pasar festival yang diselaraskan dalam sebuah
kawasan pesisir. Desain dari tiap-tiap bangunan memiliki

keselarasan sehingga dapat menjadi kesatuan yang utuh dalam
pendekatan integrated Coastal park tersebut.
2.8.2 Tinjauan Arsitektur Tropis

a) Pengertian Arsitektur Tropis
Pengertian umumnya adalah sebuah konsep desain yang
beradaptasi dengan lingkungan yang tropis Tetapi bukan berarti
melupakan sisi estetika. Hanya disini hal yang paling utama adalah
sebuah respon positif dari efek iklim tropis itu sendiri.
Tentunya ada beberapa hal yang harus diperhatikan dari segi
material, sirkulasi udara, dan penchayaan alami. Karena lingkungan
yang tropis memilikin iklim dengan panas yang menyengat,
pergerakan udara, dan curah hujan yang cukup tinggi. Oleh sebab
itu dalam konsep arsitektur tropis ini juga ada upaya yang harus
dicegah dari timbulnya efek iklim tropis. Seperti faktor kelembaban,
perubahan suhu, kesehatah udara.
Pada bangunan arsitektur tropis juga didukung dengan
materialnya yang banyak dengan material lokal dan alami. seperti
kayu, bambu, dll. Bukaan untuk bangunan arsitektur tropis harus
memperhatikan arah
Pencahayaan matahari pagi dan sore. Agar tercipta suhu dalam
bangunan yang cukup nyaman dan sehat. Juga sirkulasi udara
yang dirasa akan cukup sebagai udara yang sehat. Mix Use
Comercial and Living ini dirancang dengan Pendekatan Arsitektur
Tropis, agar bangunan ini terhindar dari berbagai macam cuaca
buruk karena Mix Use ini berada di daerah pesisir.
b) Prinsip Desain Arsitektur Tropis

Arsitektur Tropis merupakan salah satu cabang ilmu arsitektur,
yang mempelajari tentang arsitektur yang berorientasi pada kondisi
iklim dan cuaca, pada lokasi dmana massa bangunan atau kelompok
bangunan berada, serta dampak, tautan maupun pengaruh terhadap
lingkungan sekitar yang tropis.
Adapun beberapa prinsip desain Arsitektur Tropis yaitu:
1. Bukaan banyak, untuk mengatasi permasalahan suhu

ruang yg sesuai dengan yg dibutuhkan, selain sebagai
sirkulasi udara.
2. Suhu udara yg tinggi dapat dinetralisir dengan
memasukkan unsur air ke dlm bangunan, seperti
adanya kolam atau air mancur.
3. Pemanfaatan sinar matahari di siang hari sebagai
sumber cahaya utama, dengan pengaplikasian
skylight.
4. Permainan facade untuk mengatur arah jatuhnya
sinar matahari, terutama di sore dan pagi dimana
sudut jatuh sinar kecil.
5. Menggunakan material bangunan yang alami yang
tampak ringan, seperti batu alam, batu bata ekspos
atau kayu
c) Penerapan Desain Arsitektur Tropis

Penerapan arsitektur tropis pada bangunan high tech yaitu
suatu upaya untuk menjadikan bangunan high tech sebagai
bangunan yang sustainable untuk daerah tropis. Karna iklim
merupakan salah satu elemen penentu desain, bagaimana material
bangunan yang cocok, orientasi sebuah desain yang baik dan masih
banyak lagi.
Standard bangunan pada iklim tropis:
• Masih mampu memunculkan kesan high tech
• Mampu melebur dengan bentuk arsitektur nusantara
• Bersifat green building, penghawaan alami dan pencahayaan
alami
• Meiliki standard kenyamanan thermal yang baik, minimal aktivitas
ringan tidak berkeringat
• Desain yang memperhatikan lingkungan, baik dengan pendekatan
bioklimatik maupun biomimikri
• Memperhatikan lingkungan sekitar tidak bersifat memindah
masalah contoh: kaca merefleksi cahaya dan panas didalam
bangunan sejuk sedangkan diluar bangunan menjadi sangat
panas

d) Contoh Bangunan menggunakan Arsitektur Tropis
1. The Fish House, Singapore
Gambar 2.51 The Fish House, Singapore

Sumber : Google.com
Fish House adalah desain perumahan sederhana namun

mewah yang memberikan kesempatan bagi penghuninya untuk
hidup nyaman dan harmonis dengan alam. Konsep desain utamanya
adalah untuk menciptakan sebuah rumah yang memiliki hubungan
dekat dengan alam dan hal ini tercapai dengan adanya kolam
renang yang menghubungkan rumah dengan ruang luar dan koneksi
visual dengan laut pada ujungnya. Bungalow tropis modern eksotis
yang berlokasi di Singapura ini dinamakan Rumah Ikan (Fish House)
mungkin karena terletak di tepi laut

2. Green Complex, Singapore
Gambar 2.52 Green Complex, Singapore

Sumber : Google.com
Sebuah kompleks hijau baru dari perusahaan arsitektur

ternama dunia Foster + Partners akan menambahkan lebih dari
sejumput hijau ke langit Singapura. Sebagai keberlanjutan
menjadi unsur penting untuk pembangunan di negara pulau ini,
perusahaan yang berbasis di Inggris ini meninggalkan batu
unturned untuk membuat baik penggunaan energi alternatif
sumber di 150.000 meter persegi proyek mixed-use ini. Sebagai
desain pemenang dari kompetisi internasional, Singapura baru
eco-kompleks dari Foster + Partners adalah mendorong amplop
hijau dari atas ke bawah dalam desain pusat kota canggih ini.
Kompleks ini akan mengisi blok seluruh kota antara Marina
Pusat Singapura dan Kabupaten Civic dengan komersial,
perumahan, ritel, hotel, dan 'hijau' link ke stasiun Mass Rapid
Transit (MRT). Semua fasad akan dilengkapi dengan sel surya
dan, untuk membantu mengendalikan keuntungan matahari, sinar
matahari langsung akan disaring melalui kanopi pita seperti naik
dari dasar seluruh kompleks ke timur terkena dan ketinggian barat
dari menara.
Kanopi akan membentuk louver vertikal di ketinggian dan

menyediakan lebih banyak energi terbarukan di tempat dengan
film tipis array surya yang terintegrasi. Ruang hijau vertikal, dan
luas kebun langit juga merupakan komponen penting dari menara,
lanjut penghijauan seluruh struktur dengan vegetasi alami dan
moderasi suhu lingkungan.
Fasad miring dirancang untuk menangkap angin dan
mengarahkannya ke bawah untuk pendinginan alami dari ruang
lantai dasar. Sebuah sistem pemanenan air hujan, sistem
pemanas panas bumi , balok dingin dan langit-langit, dan sistem
penyimpanan es untuk pendinginan yang peningkatan lebih lanjut
direncanakan untuk kompleks.
Meskipun terlihat sangat kompleks, desain mengambil
keuntungan dari prinsip-prinsip green building sederhana seperti
surya pasif, ventilasi alami dan pendinginan alami. desain dinamis
Foster + Partners 'akan berfungsi sinkron dengan iklim sekitarnya,
dan hanya mungkin penggabungan sempurna dari arsitektur tinggi
dan membumi hijau membangun pemikiran.
3. Shanghai Armoury Tower
Gambar 2.53 Shanghai Armoury Tower

Sumber : Google.com

Merupakan bangunan karya Ken Yeang yang terkenal
dengan konsep bioklimatiknya. Pada desain bangunan ini
banyak menerapkan konsep bangunan tropis yang nyaman
bagi penggunanya pada iklim tropis.
2.9 Studi Banding

2.9.1 Studi Banding Apartemen
Apartemen Mutiara Garden Semarang
Gambar 2.54 Apartemen Mutiara Garden Semarang

Sumber : Google.com
Mutiara Garden (MG) Apartement dibangun pada 12 Juni 2011.

Hingga bulan September 2012 sekarang bangunan tersebut sudah mencapai
± 50%. Akan tetapi prencanaan bangunan tersebut sudah matang dari
rencana arsitektur, struktur, eksterior, interior, serta fasilitas – fasilitas
apartemen didalamnya. Walupun wujud bangunannya belum selesai
sempurna, akan tetapi ruangan – ruangan yang akan disewakan sudah di
promosikan dengan rencana dan tatanan layout yang sesuai rencana dan
sudah sebagian terrealistis pada bulan ini.
Dengan adanya MG Management semua kegiatan Pembangunan dan
Pemasaran sangat berpengaruh pada sinkronisasinya. Dr. Setiawan adalah
salah seorang pemberi tugas dalam kegiatan proyek tersebut. Ia merupakan
Direktur dari Setiawan Group yang merupakan Building Partner untuk proyek –
proyek swasta. MG Apartement merupakan milik PT. Mutiara Matahari Makmur
Senantiasa (M3S) yang bergerak dalam bidang developer. MG Apartement

merupakan salah satu apartemen yang baru saja dibangun di atas Kota
Semarang, dan disusul dengan apartemen – apartemen yang lainnya.
Terletak di seputaran Central Business District Segitiga Emas kota
Semarang (Gajahmada, Pemuda, Pandanaran) yang merupakan Jantung kota,
menjadikan MUTIARA GARDEN Apartment sebagai pilihan investasi tepat
untuk masa depan.
MG Apartment merupakan konsep hunian masa depan berupa Luxury
Apartment, Sebuah konsep hunian mewah yang memiliki semua fasilitas
premium yang terintegrasi di dalamnya.
Terletak di CBD Segitiga Emas yang merupakan kawasan pusat bisnis
yang prospektif. Tepatnya di : Jl. Petempen 294 Semarang Utara, Kota
Semarang, Kode Pos 50133.
Nama Bangunan : MUTIARA GARDEN APARTEMEN
Lokasi : Jl. Petempen 294 Semarang Utara, Kota
Semarang, Kode Pos 50133
Pemilik / Developer : PT. Mutiara Matahari Makmur Senantiasa
Alamat : Jl. Erlangga Barat VII/5E, Semarang
Kontraktor : PT. Tetra Mega Satria
Alamat : Jl. Taman Kasambi Timur H.I / 107
Duri Kasambi – JKT Barat, Jakarta
Tahun dibangun : 12 Juni 2012
Produksi : Setiawan Group, Building Partner
Luas bangunan : ± 35.000 m2
Tinggi bangunan : 68,8 m
Jumlah lantai : 23 lantai
Arsitek : Kan Fong & Guy Grant (Singapura)
Wakil Arsitek : Ir. Robert R Widjaja,MT (Indonesia)
Struktur : Ir. Kiki Saptono, MT (Indonesia)
Mekanikal/Elektrukal: Darmanto (Indonesia)
Massa bangunan :

Gambar 2.55 Denah Apartemen Mutiara Garden
Sumber : Google.com
Massa 1 :
Lantai 1 – 4 , Parkir Mobil
Lantai 5 – 21 , Apartemen
Lantai 22 – 23 , Fasilitas Apartemen
Massa 2 :
Lantai 1 – 6 , Parkir Mobil
Lantai 7 – 21, Apartemen
Lantai 22 – 23, Fasilitas Apartemen
Massa 3 :
Operating System Of Building
Fasilitas Apartemen
Mutiara Garden Apartment adalah sebuah apartment yg dibangun di
pusat kota Semarang. CBD (Central Bussines District) atau Jantungnya kota
semarang adalah lokasi Mutiara Garden Apartment, berada di Jalan
Gajahmada dengan segitiga emasnya Jalan Pemuda dan Jalan
Pandanaran.Lebih dari pada itu Mutiara Garden Apartment diciptakan dengan
konsep "Smarter Life" And "Apartment For Home" yaitu suatu konsep hunian
apartemen senyaman landed house dengan luasan unit yang lebih besar dan
harga yang lebih kecil dibandingkan dengan landed house.
Dengan total 280 unit dalam hanya satu tower disatu lokasi akan
menjadikan investasi yang sangat menguntungkan dan berharga . Dilengkapi

dengan satu, dua dan tiga kamar tidur, standart unit dan premium unit serta
lima buah penthouse. Luasan unit dari 42,7 m2 hingga 87,9 m2 dan penthouse
300 m2.
Juga dilengkapi dengan berbagai fasilitas apartemen kelas atas, Gym,
kolam renang, jogging track, laudry, keamanan 24 jam.
Semua itu menjadikan Mutiara Garden Apartment sebagai satu satunya
apartemen dan yang pertama di Semrang pilihan utama sebagai tempat
tinggal dan investasi yang sangat menguntunkan.
Gambar 2.56 Tampak 3 Dimensi MG Apartemen

Sumber : Google.com
Ciri Khas Mutiara Garden Apartemen

Bentuk Massa bangunan dari MG Apartement ini merupakan sebuah
konsep dasar sebuah bangunan, yaitu Bujur Sangkar. Yang menjadi Dominan
dan sekaligus menjadi salah satu ciri khas tersendiri dibandingkan dengan
Apartement yang lainnya. Dengan perpaduan geometri dan sistem grid maka
bangunan ini tampak terlihat seperti Balok yang berlubang – lubang. Jarang
kita temui bentuk lingkaran di bangunan ini.

Gambar 2.57 Sequence MG Apartemen
Sumber : Google.com
Gambar 2.58 Maket MG Apartemen

Sumber : Google.com

a) Fungsi MG Apartement
Sebuah bangunan pengganti rumah yang dijadikan dalam satu
kesatuan bangunan utuh. Berfungsi mengurangi kepadatan lahan akibat
pembangunan rumah penduduk yang semakin meningkat di Kota Semarang.
Serta berfungsi untuk kegiatan bisnis dan perdagangan.
b) Jenis-Jenis Kegiatan
1) Kehidupan sehari – hari
Sebagai tempat tinggal sehari – hari, beraktivitas, tidur,
istirahat, dan lain-lain.
2) Marketing
Memasarkan produk-produk yang dimiliki yang termasuk dalam bagian
Rent office.
3) Hiburan
Fasilitas dari tempat tinggal yang memberikan rasa senang gembira
dan memuaskan pelanggan.
c) Pendekatan Kebutuhan Ruang

Berdasarkan prilaku dan macam kegiatan yang ada pada bangunan
MG Apartement dapat ditentukan kebutuhan ruang dan beserta fungsinya,
yang dikelompokkan menjadi 2 kelompok kegiatan, yaitu :
1. kelompok kegiatan utama
2. kelompok kegiatan pengelola
d) Posisi Geografis
Letak geografis MG Apartement yaitu pada Negara Indonesia dengan
iklim tropisnya. Di iklim tropis hanya terdapat 2 musim bukan 4 musim yaitu
musim kemarau dan musim penghujan. Jadi pemilihan atap dengan desain
vernakular yang mirip dengan atap joglo itu sangat pas untuk iklim tropis di
Indonesia. Karena dengan atap yang bersudut antara 30˚ – 45˚ dapat
memaksimalkan turunnya air hujan dari atap an turun ke tanah. Tetapi pada
musim kemarau hawa panas akan sedikit menyengat kulit dan menimbulkan

rasa gerah saat di ruangan, jadi penghawaan yang di pakai yaitu indirect
weathers dengan memakai AC, yang sebenarnya memang kurang ramah
lingkungan.
e) Akses Publik
MG Apartement disewakan untuk umum dengan Barbagai level dan
fasilitas tertentu sesuai perekonomian masyarakat Kota Semarang maupun
Luar Kota Semarang. Lokasi yang strategis dan mudah ditemukan merupakan
akses publik yang nyaman dan mudah. Dengan jajaran penduduk sekitar Jl.
Petempen tersebut menambah rasa keharmonisan sebagai pengguna tempat
tinggal.
MG Apartemen memliliki 6 Lantai untuk Parkir, dan 16 Lantai untuk
kegiatan tempat tinggal. Dan di Fasilitasi 1 lantai untuk area publik dan hiburan
yang bertempat di setiap massa bangunan.
Berikut merupakan Fasilitas Utama dari MG Apartemen :
Gambar 2.59 Denah Ruang Apartemen dengan Fasilitas 1 Bedroom

Sumber : www.skyscrapercity.com


2.9.2 Studi Banding Hotel

Best Western Star Hotel Semarang
a. Lokasi hotel
Hotel ini terletak di Jalan MT.Haryono No.972 Semarang, Jawa
Tengah

Gambar 2.62 Peta Hotel Best Western
Sumber : Google Earth
b.Batas-Batas Hotel :
Hotel Best Western dibatasi sebagai berikut :
1) Utara : Kawasan Ruko Baru
2) Timur : Permukiman warga
3) Selatan : Java Mall Semarang
4) Barat : Pertokoan
c. Informasi Singkat
Nama Bangunan : Best Western Star Hotel
Lokasi :Jl. MT.Haryono No.972 Semarang, Jawa
Tengah Pemilik
Pemilik : Swasta
Luas bangunan : m2
Jumlah lantai : 30 lantai
Pencapaian : Mudah dicapai karena banyak akses jalan
yang menuju jalan mataram dan banyak
dilalui angkutan umum dan transportasi
pribadi.
Status Tanah : HM Best western Star Hotel
Pengelola : Best western Star Hotel

d. Struktur Organisasi
CORPORATE
OWNER
GENERAL
MANAGER
EXECUTIVE
SECRETARY
DUTY HOTEL
MANAGER ACCUNT
SALES & F&B
MARKETING MANAGER
ROOM
DIVITION
MANAGER
CHIEF PERSONAL
ENGINEER MANAGER
FRONT EXECUTIVE
OFFICE HOUSEKEEP
MANAGER
Diagram 2.2 Struktur Organisasi Hotel Best Western

Sumber : Analisis Kelompok
e. Fisik Best Western Satr Hotel

1) Arsitektur Bangunan
1) Eksterior Bangunan
Bangunan hotel ini menggunakan konsep desain
modern. Dengan bayak menggunakan konsep kubistis. Dan
hotel ini memiliki konsep berundak seperti tangga. Hotel ini
mempunyai pencahayaan yang maksimal, dapat dilihat di
tampak bangunan yang semua sisi dilapisi banyak jendela yang
memberikan cahaya luar masuk ke dalam hotel.
Pemberian warna pada kulit hotel memberikan kesan
yang ringan sehingga hotel dapat menyatu dengan beberapa
bangunan yang ada disekitarnya.

(1) Tampak Depan Bangunan
Gambar 2.63 Tampak Depan Best Western

Sumber : Dokumen Kelompok
(2) Tampak Samping Bangunan
Gambar 2.64 Tampak Samping Best Western

Sumber : Google.com

(3) Tampak Belakang Bangunan
Gambar 2.65 Tampak Belakang Best Western

(1) Perspektif
Gambar 2.66 Perspektif Best Western


(1) Pintu Masuk Best Western
Gambar 2.67 Pintu Masuk Best Western

2) Fasilitas dan Interior Bangunan

Dalam pembahasan interior di laporan ini kami memberikan
gambar-gambar yang kami dapatkan saat survey perruangan.
1) Lobby
Pada area Lobby ini, terdiri dari 4 ruangan, yaitu :
a) Resepsionis
Pada ruang Resepsionis ini, yang menjadi point of
interest adalah backround belakang meja resepsionis, dengan
lambang Bintang Besar yang melambangkan Star Hotel, dan
meja yang bagian uarnya dilapisi dengan ACP yang dimotif
seperti daun membuat rang ini menjadi tambah estetis.

Gambar 2.68 Resepsionist Hotel Best Western
b) Plafond lobby
Gambar 2.69 Plafond Lobby H otel Best Western

c) R.tunggu
Gambar 2.70 Ruang Tunggu Lobby Hotel Best W estern


d) Retail Shop
Gambar 2.71 Retail Shop

e) Bar
Gambar 2.72 Bar

f) Lift
Gambar 2.73 Lift


g) Lorong ke lobby
Gambar 2.74 Lorong Lobby

2) Kamar Hotel
Pada Kasus ini, kamar Best Western Star Hotel dibedakan menjadi
4 jenis, yaitu :
Nama / kategori ruang Jumlah ruang Dimensi (m2)
Superior 211 20.60
Deluxe 35 20.60
Junior Suites 7 44.00
Suite 1 65.00
a) Superior Room
Pada Superior Room menyediakan fasilitas :
(1) LED
(2) Wifi
(3) Meja tulis eksekutif
(4) KM dalam
(5) Wastafle
(6) Hairdraier
(7) Perlengkapan mandi Premium
(8) Jubah Mandi
(9) Brandkas
(10) Telepon Kamar
(11) Scan card untuk Pintu
(12) AC
(13) Air Panas
(14) Mini Bar yang terisi penuh
(15) Kukas

Gambar 2.75 Superior Room
b) Deluxe
Pada Delux Room yang membedakan hanya Bed dan Ukuran
KM dalam nya,fasilitas lainya sama.
Gambar 2.76 Delux Room

3) Sky Pool and Resto

Gambar 2.77 Sky Pool and Resto
4) Gym room
Gambar 2.78 Sky Pool and Resto

5) Lenore Spa
Gambar 2.79 Lenore Spa

6) Prima Restaurant

Gambar 2.80 Prima Restoran
7) Toilet
Gambar 2.81 Toilet

8) Meeting Room and Event

Ruang meeting room ini dibedakan menjadi :
Name of thea Class cock U Round Dimension Height

Area (m2)
room ther room tail shape table (m) (m)
Catleya 135 68 135 53 80 142.12 14.8 x 7.6 3

Bougenvile 1 38 25 40 15 24 65.18 7.2 x 7.4 3
Bougenvile 2 38 25 40 15 24 63.60 7.2 x 7.4 3
Bougenvile 3 38 25 40 15 24 65.20 7.2 x 7.4 3
Bougenvile 105 70 120 30 65 190.98 21.6 x7.4 3
Dahlia 1 48 39 48 13 32 51.62 8.1 x 8 3
Dahlia 2 48 39 48 13 32 52.69 8.1 x 8 3
Dahlia 3 48 39 48 13 32 51.62 8.1 x 8 3
Dahlia 135 110 145 30 85 155.93 24.3 x 8 3

Gambar 2.82 Cattleya Room
Gambar 2.83 Dahlia 1, 2, 3 Room

Gambar 2.84 Bouenvile 1, 2, 3 Room


Gambar 2.85 Dahlia Room
9) Kitchen
Gambar 2.86 Kitchen

3) Ruang-Ruang Karyawan Hotel

1) Parkir Sepeda Motor Hotel
Gambar 2.87 Parkir Motor


2) Security Hotel
Gambar 2.88 Ruang Security

3) House Music Hotel
Gambar 2.89 Hous e Music Hotel

4) Butcher Area
Gambar 2.90 Butcher Area


5) Accounting and finance
Gambar 2.91 Accounting and Finance

6) Storage A
Gambar 2.92 Storage A

7) UKS
Gambar 2.93 UKS


8) HRD
Gambar 2.94 HRD

9) FB Store
Gambar 2.95 FB Store

10) Laundry and dry clean
Gambar 2.96 Laundry and Dry Clean


11) Kantin Karyawan
Gambar 2.97 Kantin Karyawan

4) Utilitas Bangunan
1) R.Pengelolaan Limbah
Gambar 2.98 Ruang Pengeloaan Limbah


2.9.3 Studi Banding Mall
Gandaria City Mall, Jakarta
Gambar 2.99 Gandaria City Mall

Gandaria City Mall adalah pusat perbelanjaan yang berintikan

satu atau beberapa departement store besar sebagai daya tarik dari
retail-retail kecil dan rumah makan dengan tipologi bangunan seperti
toko yang menghadap ke koridor utama mall atau pedestrian yang
merupakan unsur utama dari sebuah pusat perbelanjaan (mall),
dengan fungsi sebagai sirkulasi dan sebagai ruang komunal bagi
terselenggaranya interaksi antar pengunjung dan pedagang yang
berada di Jalan Sultan Iskandar Muda, Jakarta Selatan.
Gandaria City adalah mal ritel terbesar di Jakarta Selatan

dengan luas lantai kotor 336.279 meter persegi (termasuk parkir)
dan daerah leaseable bersih 93.840 meter persegi. Gandaria City
diposisikan sebagai tujuan gaya hidup yang lebih disukai dengan 12
penyewa jangkar, yang meliputi: Metro department Store, Lotte Mart,
home furnishing Informa, Ace Hardware, Eat & Eat foodcourt,
Cinema XXI, Electronic Solution, Celebrity Fitness, pusat hiburan
Amazone, Gramedia toko buku, toko Paperclip alat tulis dan Toys
Kingdom serta lebih dari 400 toko-toko khusus. Gandaria City lebih
lanjut dilengkapi dengan pusat konvensi 6.200 meter persegi.
Daya tarik lain yang unik untuk Gandaria City mengesankan 600
meter panjang ganda jalan bertingkat indoor dan alfresco dining
yang disebut Main Street. Lengkap dengan restoran trendi, bistro,

lounge, kafe, havens makanan penutup dan pusat hiburan, Main
Street adalah tujuan memikat bagi keluarga dan penduduk muda
yang tumbuh. Dirancang oleh Genius Loci, sebuah perusahaan
desain interior terkenal dengan kantor di Singapura, Shanghai dan
Jakarta, konsep tematik Main Street mencerminkan semua fitur
arsitektur yang berbeda dari Batavia (Jakarta tua) di satu ujung dan
New York Time Square di sisi lain. Lingkungan di Main Street lebih
ditingkatkan dengan Piazza, sebuah panggung terbuka dan taman
arsitektur lanscaped yang berfungsi sebagai tempat untuk acara dan
pertunjukan.
Gambar 2.100 Interior Gandaria City Mall


Gambar 2.101 Interior Main Street
Sumber : Dokumentasi Kelompok
Gambar 2.102 Void


Gambar 2.103 Void Gandaria City Mall
Pada Gandaria city mall menggunakan permainan void yang

maju mundur dan tertata meskipun bentuknya tidak sama. Dari void
tersebut dapat dilihat adanya eskalator dan lift yang transparan
sebagai penghubung antar lantai.
Gambar 2.104 Lift Transparan


Gambar 2.105 Interior Lift area Main Street
Interior bangunan didesain berbeda dan disesuaikan dengan

tema, dan aktivitas didalamnya. Contohnya terdapat 2 Mainstreet,
bernuansa siang dan malam. Pada mainstreet siang didalamnya
restoran dan cafe yang cocok untuk breakfast dan lunch dengan
tema holland. Sedangkan mainstreet malam, didalamnya
restauran dan cafe yang cocok untuk dinner. Selain itu Gandaria
City Mall didalamnya sangat tertata area pertokoannya. Jadi untuk
mencari toko sangatlah mudah, contohnya toko kosmetik atau
beauty center semua terdapat pada Ground Floor. Area Furniture
dan Interior berada pada lantai 1, dan lain sebagainya. Untuk
lantai 4 merupakan foodcourt makanan kaki 5 dan area mini Rent
office. Untuk Fasilitas Servis dan penunjang misalnya lavatory dan
mushola juga tertata sehingga area tersebut bukanlah area yang
apa adanya seperti mall yang lainnya.

Gambar 2.106 Mushola

2.9.4 Studi Banding Rent Office
Kantor Sewa Wisma HSBC
Wisma HSBC berada di Kawasan Simpang Lima
Semarang, tepatnya di Jl. Gajah Mada No.135. bangunan yang
berada di bawah kepemilikan PT. Budiarta Multi Jaya ini selesai di
bangunan pada Desember 1992 dan mulai beroprasi pada tanggal 1
januari 1993. Bangunan ini memiliki lahan seluas 9.832 m 2 dan luas
lantai yang disewakan 6.350m2.
Gambar 2.107 Gedung W isma HSBC Semarang

Sumber : Survey Kelompok
Gedung 10 lantai ini juga di tambah dengan basement yang

bisa menampung parkir untuk 17 buah mobil dan 75 buah sepeda
motor.Lantai dua juga bisa digunakan untuk parkir yang bisa
menampung 27 buah mobil.Selain itu bangunan ini masih juga
menggunakan halaman Masjid Baiturrahman yang bisa menampung
200 sepeda motor dan 10 mobil.
Dari keseluruhan bangunan hanya 8 lantai yang digunakan
untuk kantor sewa dan dua lantai lainnya yaitu lantai dua untuk pakir
dan lantai sepuluh untuk pengelola. Penggunaan ruang pada Wisma
HSBC dapat dilihat pada tabel dibawah ini.

Gambar 2.108 Parkir Mobil Wisma HSBC Semarang Gambar 2.109 Lobby Wisma HSBC Semarang
Sumber : Survey Kelompok Sumber : Survey Kelompok

NO Lokasi Penggunaan
1. Lantai Basement Area pakir dan service (ruang mesin)
2. Lantai 1 Bank HSBC
3. Lantai 2 Area pakir
4. Lantai 3 Bank HSBC, Ansuransi Indolife, dan nokia
5. Lantai 4 Wahana Bersama Globalindo, Arpeni Ocean lines Ind,
Supra Shipindo, Sopa Indonesia, maersk sealand
6. Lantai 5 Edi Indonesia, Asuransi Mitsui Sumitomo ind, P&O

Nedlloyd, Mantimo, On clinic, Ahlers, Thoeng
7. Lantai 6 MGTI, Mitsui Osk Line, Haba Sped Logistic Ind,

Asuransi Tokio Marine, orient star
8. Lantai 7 Pratama Dwi kencana, Planalpina, Asia Reliance,
Newship Nusa Bersama CV. Besar Cipta Karya, NYK
– Line Indonesia , New wave
9. Lantai 8 Mobilsile, Panmitra Utama Jasa Tama, OOCL,
Austindo, satelindo
10. Lantai 9 Tower resto, Yamato Global, Feight, Dipo star
Finance,PT. Asuransi Rama, World p-rogrammer,
prudential life
11. Lantai 10 Building Management, Ruang Mesin
Tabel 2.5 Tabel Penggunaan Ruang Wisma HSBC Semarang

Sumber : PT. Budiarta Mutijaya
No Keterangan Aspek Fungsional Kesimpulan

.
1 Kegiatan yang - Keg. Adm kantor Secara umum kegiatan kantoran
ditampung - Pengelola sewa sesuai dengan usaha yang
- Pelayanan kebutuhan dikembamgkan penyewa
tenant
- Keg. Perbankan
2 Pelaku kegiatan - Pengelola Pelaku utama yaitu pengelola
dan penyewa serta pihak lain
- Penyewa Nasabah bank

yang berhubungan dengan
penyewa
3 Fasilitas Tower resto Fasilitas yang umumnya ada
penunjang yaitu restoran namun lebih baik
jika lebih lengkap
4 Kapasitas ruang - Luas yang disewakan Luas rental area diusahakan
6.350m2 semaksimal mungkin. Kapasitas
- Rasio rental area dengan ruang sesuai dengan kebutuhan
servis area adalah penyewa
65%:35 %
5 Modul dasar Modul vertical = 2,7 m, Modul setruktur di sesuaikan
sedangkan modul horizontal dengan luas dasar bangunan
= 7,2 m
No Keterangan Aspek Kontekstual Kesimpulan
.
1 Lokasi tapak Berada di puasat kota Lokasi tapak yang efektif adalah
semarang, termasuk dalam di kawasan CDB dengan akses
kawasan CDB paling komersial yang mudah di capai demi
dengan jaringan transportasi efektifitas dan efisiensi waktu
yang mudah serta prestise perusahaan
2 Pencapaian - Terdapat dua rute akses Kantor sewa memerlukan akses
kebangunan keluar masuk dengan dan pencapaian yang mudah
meletakan pos jaga mengigat prinsip bisnis yang
- Pencapaian yang mudah mengutamakan efektifitas dan
kerena terdapat di kawasan efisiensi waktu
yang dilalui kendaraan
umum dari berbagi rute
No Keterangan Aspek Teknis Kesimpulan
1 Jenis struktur Menggunakan pondasi tiang Jenis struktur di sesuaikan
pancang, kolom dan balok dengan bentuk bangunan dan
beton bertulang kondisi tapak
2 Bahan Pemakaian jendela mati Pemilihan bahan bangunan tetap
bangunan dengan dimensi relatif luas luas harus mempertimbangkan aspek
dan dilapipsi film
No Keterangan Aspek Kinerja Kesimpulan
1 Transportasi - Lift penumpang = 2 unit Penggunaan life di dasarkan
vertikal - Lift service = 1 unit ketinggian dan luas lantai
- Tangga darurat bangunan. Tangga darurat wajib
untuk semua bangunan
bertingkat
2 Jaringan listrik Sumber PLN serta gen set 2 Jaringan listrik mengendalikan
buah PLN serta generator set
sebagai set sebagai cadangan
3 Pengkondisi Menggunakan AC split, AC Pengkondisian udara mayoritas
udara window serta kipas angin menggunakan AC dengan
system yang disesuaikan dengan
pertimbangan tertentu
4 Pencahayaan Menggunakan pencahayaan Penggunaan pencahayaan
buatan namun tetap buatan serta pencahayaan alami
memasukan pencahayaan tetap di optimalkan
alami di siang hari
5 Sistem Menggunakan system alami, Penggunaan system keamanan
keamanan serta heat detector hydrant box dan pemadam kebakaran yang
pemadam lengkap demi keamanan dan
kebakaran keselamatan penyewa
No Keterangan Aspek Arsitektural Kesimpulan
1 Bentuk masa - Ketinggian 10 lantai , Bentuk bangunan disesuaikan
termasuk high rise building. dengan kapasistas luas ruang
- Bentuk dasar bangunan disewakan. Masa bangunan
empat persegi panjang tergantung bentuk tapak dan
konsep desain
2 Penekanan Merupakan bangunan dengan Penekanan desain disesuaikan
desain desain internasional/modern dengan konsep kawasan dan
sifat bangunan
Tabel 2.6 Hasil Survey Wisma HSBC Semarang
Sumber : Analisis Kelompok

2.9.5 Studi Banding Museum
Museum 10 November
Gambar 2.110 Museum 10 November,

Surabaya
Museum tugu pahlawan dan sepuluh nopember didirikan
sebagai kebanggaan atas kemenangan arek-arek suroboyo pada
pertempuran heroik tanggal 10 Nopember 1945. Museum yang
diresmikan pada tahun 2000 dan berlokasi di dalam lapangan Tugu
Pahlawan ini terkenal sebagai salah satu tujuan wisata Kota
Surabaya.
Di museum ini rekaman asli pidato Bung Tomo yang berapi-api
membangkitkan gelora dan hasrat serta semangat masyarakat akan
kemerdekaan dapat didengarkan dari sebuah radio kuno. beberapa
diorama statis menggambarkan aksi kepahlawanan arek-arek
Suroboyo, yang hanya dengan menggunakan senjata sederhana
berupa bambu runcing mampu memenangkan pertempuran
melawan musuh.
Gambar 2.111 Museum 10 November, Surabaya


Arsitektur Museum 10 Nopember terbilang unik, dari luar tampak
bangunan utama berbentuk limas laksana piramid, mirip sekali
dengan museum Louvre yang ada di paris. Keunikan lainnya
bangunan museum dibenamkan di bawah tanah, hanya atapnya saja
yang kelihatan. Hal ini supaya tidak menganggu pemandangan tugu
pahlawan.
Gambar 2.112 Interior Museum

Sesuai dengan namanya museum 10 nopember, museum ini

berisi memori dan artefak dari perjuangan arek-arek Surabaya yang
heroik sebelum (pertempuran 3 hari) dan saat pertempuran 10
Nopember.
Bangunan museum terdiri dari 2 lantai. Lantai 1 terdapat 10

patung yang melambangkan bentuk semangat perjuangan rakyat
surabaya. Untuk lebih menikmati ekspresi patung ini kita mesti
melihat 10 patung pejuang dari lantai 2. Selain patung 10 pejuang
terdapat pula patung Bung tomo dan kawan-kawan tengah ber-orasi
lewat radio. Orasi Bung dapat kita dengar secara langsung.

Gambar 2.113 Interior Museum
Di lantai kedua Auditorium merrupakan ruang pameran senjata,

reproduksi foto-foto dokumenter dan pameran koleksi peninggalan
Bung Tomo. Selain itu ada dua ruang diorama yang menyajikan
delapan peristiwa yang terjadi sekitar 10 November 1945 lengkap
dengan narasi.
Gambar 2.114 Tampak Depan Museum


2.9.4 Studi Banding Festival Market
Food Junction Grand Pakuwon, Surabaya
Gambar 2.115 Food Junction Grand Pakuwon

Food junction grand pakuwon adalah sebuah kawasan

kuliner yang dirancang khusus dengan perpaduan ruang ber AC
dan terbuka serta danau (lagoon pond) seluas 4.400 m2. Food
Junction sendiri berlokasi di daerah Tandes Margomulyo, Surabaya
Barat. Dan akses jalan untuk menuju tempat ini cukup mudah, yaitu
dengan melewati tol Tandes/Margomulyo, atau melewati jalan
Banyurip yang kini sudah diperlebar. Jam operasional dari Food
Junction ini mulai dari jam 11 pagi sampai dengan jam 10 malam.
Zona Kegiatan Food Junction
Untuk kegiatan utama berupa kegiatan jual beli terdapat di
dalam bangunan utama. Di dalam bangunan ini terdapat sekitar 100
tenant yang menyediakan aneka kuliner baik kuliner tradisional
maupun modern. Untuk bagian teras bangunan dimanfaatkan
sebagai area makan pengunjung serta sebagai area sirkulasi dari
dalam bangunan menuju area terbuka.

Gambar 2.116 Interior Bangunan
Selain itu di kawasan ini juga dilengkapi dengan aneka wahana

permainan yang terletak di sekitar bangunan. Wahana permainan ini
sebagai kegiatan penunjang untuk para pengunjung di food junction
yang terdiri dari bumper boat, sepeda air, safari train, minitrail, becak
VW combi, merry go round dan masih banyak lagi.
Gambar 2.117 Wahana Permainan

Untuk area parkir sangatlah luas yang terdiri dari parkir motor dan
parkir mobil. Area parkir motor terdapat 2 tempat yang terdapat di sisi
kiri bangunan dan di belakang bangunan, sedangkan untuk parkir
mobil terdapat di sisi depan bangunan. Terdapat 2 pintu loading dock
pada bangunan, hal ini dilakukan karena area retail terletak di sayap
bangunan kanan dan kiri dan untuk penghubungnya terdapat lobby
/hall. Dan untuk area pengelola terletak di dekat area loading dock.

Gambar 2.118 Lavatory, Janitor dan Mushola
Selain itu terdapat pula toilet dan mushola di ujung bangunan,
selain itu toilet juga diletakkan di dekat wahana permainan yang
letaknya cukup jauh dengan bangunan utama. Dan untuk penghubung
antara wahana permainan dan bangunan terdapat danau buatan yang
digunakan sekaligus sebagai plaza.
Arsitektur Bangunan Food Junction
Gambar 2.119 Danau buatan yang menjadi orientasi bangunan

Bangunan food junction ini hanya memiliki 1 massa bangunan

utama. Desain pada bangunannya sendiri lebih mengangkat pada
desain yang industrial. Hal ini dapat dilihat dari segi fasad bangunan
serta interior dari bangunannya sendiri. Penggunaan material-material

banyak menggunakan baja ringan. Untuk tiang penyangga
atap/kolom-kolomnya juga menggunakan baja ringan. Bangunan ini
juga didesain untuk mengurangi penggunaan pencahayaan buatan
pada siang hari. Dilihat pada setiap sisi bangunan yang menghadap
kearah danau dibuat bukaan yang lebar dengan penggunaan material
kaca sehingga dapat memasukkan cahaya alami. Pada bagian
langit-langit bangunan tidak menggunakan plafond, hal ini
dimaksudkan untuk lebih menonjolkan kesan industrial pada
interiornya. Kolom-kolom ekspos pada bagian drop off serta bagian
yang menghadap danau menggunakan kolom “Y” yang difinishing
dengan cat berwarna putih sehingga sangat terlihat menonjol. Pada
beberapa bagian kaca juga dibuat tidak polos begitu saja. Kaca pada
beberapa bagian terdapat seperti garis-garis vertical yang member
kesan geometris.
Gambar 2.120 Kolom “Y” pada Dropoff


Gambar 2.121 Kolom “Y” sisi bangunan yang menghadap danau
Selain itu penataan landscape pada kawasan ini benar-benar

diperhatikan dan di desain dengan sangat bagus. Danau yang berada
di belakang bangunan dijadikan orientasi utama bangunan bisa
menjadi magnet bagi para pengunjung. Dipinggiran danau dibuat
tangga yang sekaligus digunakan untuk area duduk para pengunjung.
Dan terdapat pula beberapa plaza yang menjorok ke arah danau.
Disekitar danau juga terdapat beberapa wahana permainan serta
taman lampion yang sangat terlihat menarik pada saat malam hari.
Gambar 2.122 Taman Lampion yang menjadi daya tarik pada malam hari

Fasilitas Penunjang
Pada kawasan ini banyak terdapat fasilitas-fasilitas penunjang
yang cukup memadai, diantaranya:
- Ruang informasi
- Parkir mobil dan motor
- Toilet
- Mushola
- Area duduk
- Wahana permainan
Utilitas Bangunan
Utilitas bangunan yang terdapat pada Food Junction cukup baik.
Terdapat jaringan air bersih, air kotor serta terdapat pula jaringan listrik
yang memadai. Untuk air bersih pada bangunan ini di dapat dari
PDAM setempat dan untuk jaringan listrik menggunakan jasa PLN dan
terdapat pula genset sebagai pengganti apabila terjadi pemadaman
listrik dari PLN. Untuk sistem pemadam kebakaran menggunakan
sprinkle dan juga tabung hydrant.
Gambar 2.123 Exhaust & AC Outdoor


BAB II REVV Edit

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

BAB II REVV Edit

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

BAB II

2.1 Tinjauan Mix Use Comercial and Living

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 6

2.1.2 Tinjauan Comersial Building

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 7

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 8

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 9

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 10

b. Pengertian, kriteria dan fungsi Rekreasi

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 11

c. Peran Rekreasi dalam Kehidupan

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 12

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 13

2.1.3 Perkembangan Mix Use Comercial and Living

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 14

Pendekatan perancangan yang harus dilakukan dalam merancang

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 15

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 16

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 17

e. Fasilitas pendukung apartemen

2.2.4 Karakteristik Apartemen

Adapun ruang-ruang yang umumnya ada pada sebuah apartemen

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 18

2.2.5 Pengelompokan Apartemen

a. Apartemen berdasarkan sistem kepemilikan

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 19

b. Apartemen berdasarkan golongan ekonomi penghuninya

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 20

c. Apartemen berdasarkan jenis pembiayaannya

d. Apartemen berdasarkan sistem pelayanan dan kelengkapannya

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 21

e. Apartemen berdasarkan arsitektural bangunannya

Gambar 2.1 : Contoh jenis apartemen low rise

Apartemen ini dapat dibagi menjadi beberapa tipe:

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 22

Gambar 2.2 : Contoh jenis apartemen mid rise

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 23

2. Berdasarkan Sirkulasi Horizontal

3. Berdasarkan Sirkulasi Vertikal

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 24

Gambar 2.4 : Contoh jenis apartemen dengan sirkulasi walk-up

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 25

Gambar 2.5 : Contoh apartemen dengan sirkulasi lift tipe walk-up

4. Berdasarkan Sistem Penyusunan Lantai

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 26

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 27

Gambar 2.8 : Contoh triplex apartemen

5. Berdasarkan Bentuk Massa Bangunan

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 28

Gambar 2.9 : Contoh apartemen berbentuk slab

Apartemen berbentuk Tower

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 29

Gambar 2.11 : Contoh apartemen multi tower

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 30

Tabel 2.1 : Tipe Ruang Apartemen

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 31

2.2.6 Peraturan Hunian Apartemen

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 32

2.3 Tinjauan Hotel

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 33

2.3.2 Fungsi dan Kegiatan Hotel

INTEGRATED COASTAL PARK, MIX USE COMERSIAL AND LIVING 34

2.3.3 Karakteristik Hotel