More htdiahh@gmail.

com Dashboard Sign Out

Blog of Valuer

HOME FORM ORDER Contact As

About Me

PPPI 9 Analisis Discounted Cash Flow

Makassar, Sulawesi Selatan,
Panduan Praktek Penilaian Indonesia 9 Indonesia

(PPPI 9) Lihat profil lengkapku

Analisis Discounted Cash Flow

Pengikut
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan yang tercantum dalam Pendahuluan ataupun dalam Followers (19)
Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1. Analisis Discounted Cash Flow (DCF) adalah teknik pembuatan model keuangan yang
didasarkan pada asumsi mengenai prospek pendapatan dan biaya atas suatu properti atau
usaha. Pembuatan asumsi tersebut berkaitan dengan kuantitas, kualitas, variabilitas, waktu
serta durasi arus kas masuk dan arus kas keluar yang didiskontokan ke nilai kini. Analisis
DCF yang dilakukan dengan data serta tingkat diskonto yang tepat dan mendukung adalah Follow
salah satu metode penilaian yang dapat diterima dalam pendekatan pendapatan. Penerapan
analisis DCF secara luas antara lain disebabkan oleh kemajuan teknologi komputer. Analisis
DCF diterapkan dalam penilaian real properti, bisnis dan aktiva tidak berwujud; dalam analisis Link Data Pembanding
investasi; dan sebagai prosedur akuntansi untuk mengestimasi nilai dalam penggunaan.
1. Kapal
Penggunaan analisis DCF telah meningkat terutama dalam sektor penilaian institusi, properti
Maritime Sales
investasi dan bisnis dan sering dipersyaratkan oleh pemberi tugas, penjamin emisi,
Dredge Brokers
penasehat dan pengelola keuangan, dan manajer portofolio investasi.
Boatquest.com
2. Penilaian DCF seperti penilaian berdasarkan pendapatan lainnya, didasarkan pada analisis
Shiplink.info
data historis dan asumsi mengenai kondisi pasar di masa yang akan datang terhadap
Indonesiaship.com
penawaran (supply), permintaan (demand), pendapatan, biaya, dan potensi resiko. Asumsi ini
mempertimbangkan kemampuan penghasilan dari properti atau usaha di mana pendapatan 2. Alat Berat :
dan pengeluarannya diproyeksikan. Urope Machinery
3. Tujuan dari PPPI ini adalah untuk menjelaskan KPUP, pedoman praktek yang terbaik dan Mascus
ukuran uji tuntas (due diligence) yang perlu diikuti Penilai dalam penggunaan analisis DCF Machinery Trader
untuk penilaian pasar dan non pasar, selain itu juga untuk membedakan aplikasi analisis DCF europe-construction-equipment.com
dalam dua tipe penugasan penilaian yang berbeda antara dasar penilaian pasar dan non marketbook
pasar.
3. Rumah dan Ruko :
2.0 Ruang Lingkup rumah.com
rumah123
1. PPPI ini diterapkan untuk penilaian pasar dan non pasar yang dilakukan dengan berniaga.com
menggunakan analisis DCF dan juga menjelaskan struktur dan komponen model DCF serta
4. Aksesoris Rumah
persyaratan laporan penilaian atas dasar analisis DCF.
aksesoris rumah
2. Ruang lingkup PPPI ini meliputi kewajaran dan dukungan dari asumsi yang digunakan dalam
analisis DCF. Asumsi yang dibuat dalam penilaian akan mempengaruhi kesimpulan nilai. 5. Mesin Industri dsb
Dalam kaitannya dengan KEPI, semua asumsi yang mendasari penilaian harus wajar, diytrade.com
mungkin serta dapat dipertahankan. alibaba.com
plastic.web.id
3.0 Definisi
krisbow.com
1. Tingkat diskonto adalah tingkat pengembalian yang digunakan untuk mengkonversikan cool storage
jumlah arus kas yang dikeluarkan atau diterima di masa yang akan datang menjadi nilai kini. 6. Kendaraan
Secara teori, tingkat diskonto harus merefleksikan ‘opportunity cost’ dari modal, yaitu tingkat Oto.co.id
pengembalian modal yang dapat diperoleh atau dihasilkan apabila ditempatkan untuk
Cek Biaya Pengiriman
penggunaan lain dengan resiko yang sama.
7. Besi Tua
2. Analisis Discounted Cash Flow (DCF) merupakan suatu teknik pembuatan model keuangan
Bursa Besi Tua
yang didasarkan pada asumsi prospek arus kas suatu properti atau usaha. Sebagai metode
yang dapat diterima dalam pendekatan pendapatan, analisis DCF melibatkan proyeksi arus
kas untuk suatu periode baik untuk menilai properti operasional, properti dalam Tukaran Link
pengembangan atau bisnis. Proyeksi arus kas tersebut memerlukan diskonto pasar yang
 berlaku saat ini untuk mendapatkan indikasi nilai kini dari arus kas dalam kaitannya dengan Copy Link di bawah:
properti atau bisnis. Dalam hal penilaian properti operasional, arus kas secara berkala pada <a
umumnya diestimasikan sebagai pendapatan kotor dikurangi kekosongan dan piutang tak href=http://aan-
tertagih, serta biaya operasional. Pendapatan operasional bersih dalam suatu periode appraiser.blogspo
t.com
bersama dengan estimasi nilai akhir (terminal value/exit value) pada akhir periode proyeksi,
kemudian didiskonto. Dalam hal penilaian properti dalam pengembangan, estimasi modal,
biaya pengembangan dan pendapatan penjualan diestimasikan untuk mencapai sejumlah Tinggalkan Komentar
pendapatan bersih yang kemudian didiskonto selama periode pengembangan dan periode
Free Shoutbox by ShoutCamp
pemasaran. Dalam hal penilaian bisnis, estimasi arus kas dalam suatu periode dan nilai dari
Toko baju branded
bisnis pada akhir periode proyeksi, didiskontokan. Aplikasi analisis DCF yang paling sering
digunakan adalah Nilai Kini (Present Value), Nilai Kini Bersih (Net Present Value) dan Tingkat
Pengembalian Internal (Internal Rate of Return) dari arus kas. Link :
3. Model Keuangan. Merupakan sebuah proyeksi pendapatan arus kas berkala atas suatu bisnis xeonersmanado
atau properti sebagai dasar ukuran perhitungan pengembalian keuangan. Proyeksi
Blogging dan Internet
pendapatan atau proyeksi arus kas disajikan melalui model keuangan yang
Belajar Studi Kelayakan Usaha
mempertimbangkan hubungan historis antara pendapatan, biaya, dan pengeluaran modal
Samaridaproperty.co.cc
serta proyeksi dari variabel tersebut. Model keuangan juga digunakan sebagai perangkat
manajemen untuk menguji ekspektasi kinerja properti, untuk mengukur integritas dan Arulmtp's Weblog
stabilitas model DCF atau sebagai metode untuk membuat replika langkah-langkah yang Penilai Professional
diambil investor dalam membuat keputusan yang melibatkan penjualan, pembelian atau masa Mappi Jatim
kepemilikan dari suatu properti atau bisnis. KJPP Arief
4. ingkat pengembalian internal (IRR) merupakan tingkat diskonto yang sama dengan nilai kini BMC Group
dari arus kas bersih suatu proyek dengan nilai kini dari investasi modal (capital investment). penilaianproperty.blogspot.com
Tingkat pengembalian tersebut adalah tingkat dimana Nilai Kini Bersih (Net Present Value) bambang77001.blogspot.com
sama dengan nol. IRR mencerminkan baik pengembalian modal yang diinvestasikan maupun blogme (Nanang's File)
pengembalian investasi awal, sebagai dasar pertimbangan bagi investor potensial. Oleh
Hasruljhie (Puisi)
karena itu, penentuan IRR dari analisis transaksi pasar terhadap properti yang sejenis yang
memiliki pola pendapatan yang sebanding merupakan suatu metode yang sesuai dalam
menentukan tingkat diskonto pasar dalam penilaian untuk mendapatkan Nilai Pasar.
5. Analisis Investasi adalah suatu kajian yang dilakukan untuk pengembangan dan investasi, Untuk berlaganan Posting dalam
evaluasi kinerja investasi atau analisis transaksi yang melibatkan properti investasi. Analisis Blog Ini (Gratis)Masukkan
investasi sering disebut sebagai studi kelayakan, analisis pasar atau analisis marketabilitas Alamat E-Mail:
My Page
atau studi proyeksi keuangan. Site

6. Nilai Kini Bersih (NPV) adalah ukuran selisih antara pendapatan atau arus kas masuk dengan
biaya atau arus kas keluar yang telah didiskonto, dalam analisis DCF. Penilaian dilakukan Subscribe
untuk memperoleh Nilai Pasar, dimana penerimaan, pengeluaran dan tingkat diskonto
diperoleh dari data pasar yang berlaku saat ini. NPV yang dihasilkan harus menjadi indikasi Delivered by FeedBurner
Nilai Pasar bagi pendekatan pendapatan.

4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi

1. Proses Diskonto merupakan prosedur standar yang digunakan oleh akuntan dalam
mempertimbangkan nilai uang dalam waktu.
2. Standar Akuntansi Internasional (IAS 36 butir 31) menggambarkan prosedur diskonto untuk
mengestimasi Nilai Dalam Penggunaan suatu aktiva. Estimasi Nilai Dalam Penggunaan
melibatkan : a) estimasi pendapatan di masa yang akan datang dan pengeluaran yang
didapatkan dari kelangsungan penggunaan aktiva dan dari nilai akhir aktiva dan b) penerapan
tingkat diskonto yang tepat untuk arus kas di masa yang akan datang.
3. Standar Akuntansi Internasional (IAS 36 butir 55) menyatakan bahwa tingkat diskonto
seharusnya sebelum pajak yang merefleksikan kondisi pasar sekarang dari a). nilai uang
dalam waktu ; dan b). resiko tertentu terhadap aktiva dimana estimasi arus kas di masa yang
akan datang belum disesuaikan. Selain itu ukuran pendapatan atau arus kas lainnya mungkin
digunakan sepanjang tingkat diskonto disesuaikan dengan arus pendapatan.

5.0 Panduan Penerapan

1. Model Discounted Cash Flow (DCF) disusun untuk jangka waktu atau periode tertentu. Dalam
analisis real properti, meskipun hal-hal seperti evaluasi sewa, pembaharuan sewa,
pembangunan kembali, atau perbaikan dapat mempengaruhi jangka waktu analisis, namun
jangka waktu ini umumnya dipengaruhi oleh perilaku pasar sebagai karakteristik tipe properti
dan sektor pasarnya. Sebagai contoh, jangka waktu analisis investasi properti biasanya
antara 5 dan 10 tahun. Bagaimanapun, Penilai seharusnya sepenuhnya memahami implikasi
dari jangka waktu proyeksi (holding period) yang berbeda, misalnya jangka waktu yang
pendek membuat kesimpulan penilaian lebih tergantung kepada estimasi nilai akhir (terminal
value).
Frekuensi penerimaan dan pengeluaran (bulanan, kuartalan, tahunan) harus ditentukan
berdasarkan pasar. Sebagaimana metode lainnya yang dapat diterima, arus kas penerimaan
dan pengeluaran harus wajar dan didukung dengan memadai. Set off
Tingkat diskonto yang sesuai harus diterapkan pada arus kas. Apabila frekuensi titik waktu
yang dipilih adalah kuartalan, maka tingkat diskonto harus merupakan angka kuartalan efektif
dan bukan angka nominal. Karena setiap periode waktu dalam arus kas pada kenyataannya
dimulai dari titik waktu, Penilai harus berusaha menempatkan arus kas pada titik waktu yang
tepat dalam proyeksi arus kas. Seringkali frekuensi arus kas ditentukan oleh titik waktu
dimana sewa diperoleh. Apabila kejadian yang lain terjadi dengan frekuensi yang lebih sering,
Penilai harus memutuskan apakah apakah akan dimasukkan pada titik waktu sebelum atau
setelah kejadian tersebut sebenarnya terjadi. Pengeluaran/biaya mungkin ditempatkan pada
titik waktu akuntansi dan bukan pada saat kejadian tersebut terjadi. Solusi yang paling tepat
adalah memiliki frekuensi arus kas yang sesuai dengan waktu terjadinya aspek yang paling
sering terjadi dari arus kas periodik.
Periode awal (interval waktu) dari studi arus kas real properti disebut sebagai periode) dan
 periode ini tidak didiskontokan. Seluruh arus kas masuk atau keluat yang diharapkan terjadi
dalam periode waktu ini seharusnya dimasukkan dalam periode ). Pendapatan bersih atau
biaya dapat ditempatkan dalam periode 0 dan seharusnya dimasukkan dalam periode ini jika
penerimaan atau pengeluaran tunai terjadi dalam periode ini. Sebagai contoh, banyak properti
investasi menerima pendapatan secara bulanan. Karenanya, apabila digunakan interval
tahunan, pendapatan bersih yang diterima di tahun awal harus ditempatkan dalam periode 0,
mengabaikan apakah periode kalkulasi yang diambil berada di awal atau akhir.
Pemilihan metode kalkulasi nilai akhir/terminal value/exit value tergantung kepada praktek
dari pasar properti yang dinilai, dimana umumnya mewakili estimasi Nilai Pasar dari properti
pada tanggal penjualan (termination date). Penilai harus merefleksikan praktek pasar ini dan
mengungkapkan secara menyeluruh metode yang dipilih dan penerapannya. Nilai Pasar
dipahami sebagai nilai kini dari manfaat kepemilikan di masa depan. Sehingga , untuk properti
investasi, hal ini berarti arus kas/nilai pada titik waktu dari penilaian pada saat penjualan (atau
tergantung dari metode yang diambil, setelah tanggal nilai akhir/terminal value) seharusnya
digunakan dan bukan angka pada periode sebelumnya. Nilai akhir/terminal value/exit value
dapat didasarkan kepada proyeksi dari pendapatan bersih untuk tahun setelah tahun terakhir
dalam analisis DCF.
Sebagaimana komponen lainnya dalam analisis DCF, tingkat diskonto seharusnya
merefleksikan data pasar, yaitu tingkat diskonto yang ditentukan berdasarkan pasar. Tingkat
diskonto seharusnya dipilih dari properti atau bisnis pembanding di pasar. Agar properti
tersebut sebanding, maka pendapatan, biaya, resiko, inflasi, tingkat pengembalian riil dan
proyeksi pendapatan dari properti pembanding harus sama dengan properti yang dinilai.
Perhitungan nilai kini dari arus kas, umumnya dihitung menggunakan tingkat
diskonto yang tepat untuk setiap jenis arus kas. Apabila interval yang digunakan
adalah bulanan atau harian, tingkat diskonto tahunan harus disesuaikan menjadi
tingkat diskonto ekivalen dan efektif untuk interval waktu yang dipilih. Nilai akhir
didapatkan dengan kapitalisasi menggunakan tingkat kapitalisasi akhir dan
didiskontokan menjadi nilai kini dengan tingkat diskonto yang sesuai. Dalam
berbagai contoh tingkat diskonto tunggal digunakan untuk semua arus kas.
Arus kas dan harga penjualan dari properti pembandingdianalisis untuk
mendapatkan tingkat diskonto pasar atau tingkat pengembalian internal (IRR).
Model arus kas DCF dapat dibangun dengan dasar sebelum atau setelah pajak,
sebelum atau setelah pembiayaan hutang, dalam bentuk riil (setelah inflasi atau
deflasi indeks biaya) atau nominal. Tingkat diskonto karenanya akan didasarkan
kepada asumsi arus kas tersebut. Analisis bukti pasar untuk menentukan tingkat
diskonto atau arus kas harus didasarkan kepada asumsi yang sama.
2. Sesuai dengan KEPI, adalah wajib bagi Penilai untuk mengidentifikasikan komponen-
komponen dalam analisis DCF termasuk sebagai berikut :
Periode proyeksi di mana tanggal dimulainya arus kas dan jumlah serta jangka
waktu periode ditentukan.
Komponen arus kas penerimaan dan pengeluaran dikelompokkan berdasarkan
kategori dan alasan pemilihannya.
Untuk penilaian real properti, dalam hal properti sudah terbangun atau
selesai, arus kas penerimaan mencakup pendapatan dari sewa dan
biaya servis yang disesuaikan untuk penagihan, insentif dan kerugian
kekosongan, dan dalam hal properti pengembangan dengan
pendapatan dari penjualan, disesuaikan untuk biaya penjualan.
Untuk penilaian real properti, arus kas pengeluaran mencakup biaya
tetap dan variabel, cadangan penggantian/dana pembaharuan, dan
belanja modal, apabila sesuai; untuk properti pengembangan, biaya
langsung (hard cost) dan biaya tidak langsung (soft cost) harus
diidentifikasikan.
Untuk penilaian usaha, arus kas biasanya menyertakan semua
pendapatan dan pengeluaran, baik untuk operasional maupun
investasi. Arus kas terdiskonto menggambarkan uang yang dapat
dialihkan dari bisnis oleh investor dengan tetap meninggalkan dana kas
yang cukup untuk pendanaan operasional dan pertumbuhannya.
Pembiayaan dengan pinjaman/hutang (pembayaran bunga dan pokok) untuk
setiap periode dan tingkat bunga efektif per tahun di mana bunga secara berkala
dihitung, apabila sesuai;
Arus kas bersih untuk setiap periode (jumlah penerimaan dikurangi jumlah
pengeluaran).
Tingkat diskonto yang diterapkan pada arus kas bersih dengan menyatakan
alasan yang mendukung pilihannya.
Tingkat kapitalisasi (terminal capitalization rate) yang diterapkan untuk menghitung
nilai akhir/terminal value/exit value dan alasan pemilihannya.
Daftar seluruh asumsi yang mendasari analisis.
3. Analisis DCF menggunakan seluruh bukti pasar yang tersedia dan biasanya merefleksikan
proses berpikir, ekspektasi dan persepsi investor dan pelaku pasar lainnya. Sebagai teknik
proyeksi, analisis DCF tidak seharusnya dipertimbangkan berdasarkan basis bahwa proyeksi
DCF secara spesifik dapat direalisasikan atau tidak tetapi lebih kepada tingkat dukungan
pasar terhadap proyeksi DCF pada saat penilaian dilakukan.
Apabila DCF digunakan untuk mengembangkan estimasi Nilai Pasar, penilaian
harus memenuhi seluruh kriteria untuk estimasi Nilai Pasar seperti yang
ditetapkan pada SPI1.
 4. Jika Pemberi Tugas memberikan kepada Penilai persyaratan tertentu yang tidak berhubungan
dengan persyaratan untuk estimasi Nilai Pasar seperti jangka waktu, persyaratan
pembiayaan, pajak atau tingkat diskonto, estimasi nilai yang dihasilkan harus
dipertimbangkan sebagai bukan Nilai Pasar. Hasilnya adalah estimasi nilai investasi yang
spesifik berdasarkan asumsi yang digunakan dan bukan estimasi Nilai Pasar.
5. Analisis DCF mungkin juga digunakan untuk menguji validitas pandangan konvensional
dengan analisis terhadap asumsi yang beragam. Hasil dari analisis sensitifitas ini adalah nilai
investasi.
Jika DCF digunakan dengan cara ini, hasilnya seharusnya diidentifikasi sebagai
bukan Nilai Pasar dan penilaian seharusnya memenuhi seluruh kriteria untuk
penilaian bukan pasar seperti yang ditetapkan dalam SPI 2.
6. Penilai seharusnya melaksanakan riset yang memadai untuk meyakinkan bahwa proyeksi
arus kas dan asumsi yang mendasari model DCF adalah sesuai dan wajar untuk pasar dari
properti yang dinilai.
Sebagai contoh, analisis setiap sewa untuk mendukung proyeksi arus kas dari
properti dengan banyak penyewa harus mengkaji sewa berdasarkan kontrak yang
berjalan dan sewa pasar, tanggal berakhirnya sewa dan evaluasi sewa, klausul
pengenaan biaya apakah diteruskan pembebanannya atau ditagih kembali (pass-
throughs/recoverable), insentif sewa, biaya penyewaan, cadangan kekosongan,
belanja modal dan ketentuan khusus lainnya yang diterapkan.
Asumsi pertumbuhan dan penurunan pendapatan harus didasarkan pada analisis
ekonomi dan kondisi pasar. Perubahan dalam biaya operasional seharusnya
merefleksikan seluruh kecenderungan pengeluaran dan kecenderungan khusus
untuk pengeluaran yang signifikan.
Hasil dari analisis DCF harus dievaluasi dan diperiksa untuk kemungkinan
kesalahan dan kewajarannya.
7. Untuk menentukan tingkat diskonto dan kapitalisasi akhir, Penilai menggunakan beberapa
sumber data dan informasi real estat dan pasar modal. Sebagai tambahan untuk data
pendapatan dan penjualan dari properti atau bisnis pembanding, survey mengenai opini
investor dan tingkat pengembalian berguna dalam pemilihan tingkat diskonto dengan asumsi
pasar untuk properti yang dinilai konsisten dengan pasar dari properti yang dibeli oleh
investor yang menjadi data survey.
8. Penilai bertanggung jawab untuk meyakinkan bahwa input dalam proyeksi DCF telah sesuai
dengan bukti pasar dan prediksi pasar yang ada. Selanjutnya, Penilai yang mengawasi
penyusunan model DCF atau pemilihan model yang sesuai bertanggung jawab atas integritas
model dalam hal kebenaran teoritis dan matematis, besaran arus kas dan kewajaran dari
seluruh input. Penilai harus memiliki pengalaman yang sesuai dan pemahaman pasar dalam
mengembangkan arus kas dan menyediakan input lainnya dalam model DCF.
9. Dalam melaporkan hasil analisis DCF, Penilai harus mengikuti persyaratan KEPI dan SPI 3
Pelaporan Penilaian.
Pengungkapan harus dibuat dengan kondisi yang disyaratkan dalam SPI 3, butir
5.1.10, 7.0 dan 8.2.3.
Pada analisis DCF melekat asumsi eksplisit yang digunakan sebagai input dalam
analisis. Untuk membuat pengguna jasa penilaian dapat membuat replika model,
Penilai harus mengungkapkan asumsi dan alasan penggunaannya dalam
pengembangan model DCF. Dalam penilaian real properti, hal tersebut termasuk
namun tidak terbatas pada :
tanggal mulai, jangka waktu/periode dan frekuensi yang digunakan
dalam model.
proyeksi sewa dan pendapatan lain dan tingkat dimana pendapatan
diproyeksikan berubah.
proyeksi pengeluaran operasional dan tingkat dimana pengeluaran
diproyeksikan berubah.
perlakuan pada saat akhir masa sewa/biaya pengakhiran, cadangan
kekosongan dan tagihan yang tak tertagih.
Tingkat diskonto dan tingkat kapitalisasi akhir.
Penilai harus :
mengindikasikan tingkat bunga efektif per tahun apabila bunga periodik
diperhitungkan, dimana pembiayaan hutang (pembayaran bunga dan
pokok) adalah komponen arus kas periodik yang diproyeksikan;
menentukan tingkat pajak yang digunakan, apabila sesuai;
menjelaskan alasan untuk adanya insentif sewa; apabila sesuai;
menjelaskan perlakuan terhadap belanja modal yang terjadi dalam
akuisisi atau pengembangan properti atau aktiva bisnis.
menjelaskan dasar penentuan tingkat kapitalisasi (terminal
capitalization rate) dan tingkat diskonto yang diterapkan.
mengidentifikasikan pembuat dari model DCF atau perangkat lunak
yang digunakan (nama produk dan versi); menjelaskan metode dan
asumsi yang digunakan dalam model; menetapkan tanggal dimana
model dikembangkan dan digunakan.

Related Posts:
PPPI 12 Syarat Penugasan
PPPI 11 Tujuan dan Dasar Penilaian yang digunakan
 PPPI 10 Kulaifikasi Penilai, Status, dan Benturan Kepentingan
Download SPI Tahap 2 (Dua)
Download SPI Tahap 1 (Satu)
PPPI 17 Penilaian Properti Industry Pertambangan
PPPI 16 Penilaian Massal untuk Kepentingan Perpajakan
PPPI 15 Penilaian Properti dengan Bisnis Khusus
PPPI 14 Kaji Ulang Penilaian
PPPI 13 Inspeksi dan Hal Yang Dipertimbangkan

Diposting oleh Alamsyah Pukul 16.16

Reaksi:

Tidak ada komentar:

Posting Komentar

Link ke posting ini

Buat sebuah Link

Posting Lebih Baru Beranda Posting Lama

Langganan: Posting Komentar (Atom)

Tema Sederhana. Gambar tema oleh gaffera. Diberdayakan oleh Blogger.