MODUL 5

KELAYAKAN FINANSIAL

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA
PUSAT PENDIDIKAN DAN PELATIHAN SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
BANDUNG
2017
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

1 KATA PENGANTAR

Ungkapan puji syukur kita panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, yang
telah melimpahkan rahmat dan hidayah Nya sehingga kami selaku penyelenggara
Diklat Kelayakan Proyek Penyediaan Infrastruktur (KPPI) dapat menyelesaikan
modul ini dengan baik. Modul ini membahas tentang kelayakan finansial yang
terdiri dari beberapa materi pokok yaitu, kebutuhan dan pengumpulan data,
metode perhitungan parameter kelayakan finansial dan evaliasi kelayakan
finansial.
Kami menyadari bahwa modul ini masih ada kekurangan dan kelemahannya,
baik pada isi, bahasa, maupun penyajiannya. Kami sangat mengharapkan adanya
tanggapan berupa kritik dan saran guna penyempurnaan modul ini. Semoga
modul ini bermanfaat khususnya bagi peserta Diklat Kelayakan Proyek
Penyediaan Infrastruktur (KPPI)

Bandung, Agustus 2017

Kepala Pusdiklat SDA dan

Konstruksi

Dr. Ir. Suprapto. M. Eng.

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

i
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

2 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ..................................................................................... i

DAFTAR ISI ...................................................................................................ii
DAFTAR TABEL ..........................................................................................iv
DAFTAR GAMBAR .......................................................................................v
BAB I PENDAHULUAN
1. LATAR BELAKANG ...................................................................................1
2. DESKRIPSI SINGKAT ...............................................................................1
3. TUJUAN PEMBELAJARAN .......................................................................1
4. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK ...........................................2
BAB II KEBUTUHAN DAN PENGUMPULAN DATA
1. BIAYA INVESTASI.....................................................................................3
2. BIAYA PROYEK ........................................................................................4
2.1 Interest During Construction ............................................................4

2.2 Financing Cost ................................................................................4

2.3 Biaya Pembebasan Lahan...............................................................5

3. ANALISIS BIAYA DAN REVENUE/PENGEMBALIAN ................................5

3.1 Jenis-Jenis Revenue Proyek Infrastruktur .......................................5

3.2 Faktor-Faktor Revenue ....................................................................6

4. BIAYA OPERASI DAN PEMELIHARAAN ..................................................7

5. INFLASI .....................................................................................................7
6. SUKU BUNGA ...........................................................................................8
6.1 Jenis-Jenis Suku Bunga yang Terkait Kelayakan Finansial .............8

6.2 Manfaat Data Suku Bunga Pada Kelayakan Finansial .....................9

7. PAJAK .....................................................................................................11
7.1 Jenis-Jenis Pajak yang Dikenakan Pada Proyek Infrastruktur .......11

7.2 Manfaat Data Pajak Pada Kelayakan Finansial .............................15

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

ii
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

BAB III METODE PERHITUNGAN PARAMETER KELAYAKAN FINANSIAL

1. CASH FLOW ...........................................................................................17
2. ANALISIS NET PRESENT VALUE (NPV) ................................................18
3. ANALISIS FINANCIAL INTERNAL RATE OF RETURN (FIRR) ...............18
3.1 Pengertian FIRR ............................................................................18

3.2 Metode Analisis FIRR ....................................................................19

3.3 Tugas Perhitungan FIRR ...............................................................20

4. ANALISIS PAYBACK PERIOD ................................................................21

4.1 Pengertian Payback Period ...........................................................21

4.2 Metode Analisis Payback Period ...................................................22

4.3 Tugas Analisis Payback Period .....................................................23

5. ANALISIS MARR .....................................................................................24

5.1 Pengertian MARR .........................................................................24

5.2 Metode Analisis MARR ..................................................................24

6. ANALISIS SENSITIVITAS........................................................................28
BAB IV EVALUASI KELAYAKAN FINANSIAL
1. EVALUASI HASIL ANALISIS ...................................................................29
2. PENYUSUNAN HASIL ANALISIS ............................................................32
DAFTAR PUSTAKA

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

iii
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

4 DAFTAR TABEL

Tabel 1 Sumber Pendapatan Proyek Infrastruktur ................................................ 5

Tabel 2 Contoh Penghitungan Analisis FIRR ..................................................... 21
Tabel 3 Nilai Beta ............................................................................................... 27
Tabel 4 Contoh Perhitungan FIRR, NPV, dan Payback Period untuk analisis
kelayakan finansial ................................................................................ 33

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

iv
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

5 DAFTAR GAMBAR

Gambar 1 Metode Garis Lurus/Straigt Line Depreciantion (SLD) ..................... 15

Gambar 2 Contoh Gambar Payback Period ..................................................... 23
Gambar 3 Risiko Sistematis dan Tidak Sistematis (Brealey, 2006) .................. 25

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

v
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

6 BAB I
PENDAHULUAN

1. LATAR BELAKANG

Dalam rangka alih pengetahuan terkait studi kelayakan untuk menyiapkan proyek
penyediaan infrastuktur, maka disusunlah Modul 5 – Kelayakan Finansial. Dimana
modul ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari ke-4 modul lainnya yang
dipersiapkan untuk Diklat Kelayakan Proyek Penyediaaan Infrastuktur (KPPI).

2. DESKRIPSI SINGKAT

Mata Diklat ini memberikan penjelasan kepada Peserta mengenai kebutuhan data
yang diperlukan dalam rangka melakukan analisis kelayakan finansial, metode
untuk pengumpulan data tersebut dan analisis parameter kelayakan finansial.
Untuk itu peserta dibekali pengetahuan mengenai data-data terkait studi
kelayakan finansial diantaranya : biaya investasi, biaya analisa dan manfaat, biaya
operasional dan pemeliharaan, inflasi, suku bunga dan pajak serta analisis
parameter kelayakan finansial yaitu Analisis NPV, Analisis FIRR, Analisis Payback
Period dan Analisis MARR.

3. TUJUAN PEMBELAJARAN

Kompetensi Dasar pembelajaran ini adalah menjelaskan kajian kelayakan

lingkungan dan sosial dalam Kelayakan Proyek Penyediaan Infrastruktur (KPPI).
Indikator keberhasilan yang diharapkan setelah selesai mempelajari modul ini
adalah :
1. Peserta mengetahui dan memahami kebutuhan dan motode pengumpulan
data untuk studi kelayakan finansial
2. Peserta mengetahui dan menentukan parameter untuk studi kelayakan
finansial
3. Peserta mengetahui dan menerapkan manfaat kelayakan finansial

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

1
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

4. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK

Materi Pokok 1 - Kebutuhan Dan Pengumpulan Data

1. Biaya Investasi
2. Biaya Proyek
3. Analisis Biaya Dan Revenue/Pengembalian
4. Biaya Operasi Dan Pemeliharaan
5. Inflasi
6. Suku Bunga
7. Pajak
Materi Pokok 2 - Analisis Parameter Kelayakan Finansial
1. Cash Flow
2. Analisis NPV
3. Analisis FIRR
4. Analisis Payback Period
5. Analisis MARR
6. Analisis Sensitivitas
Materi Pokok 3 - Evaluasi Kelayakan Finansial
1. Evaluasi Hasil Analisis
2. Penyusunan Hasil Analisis

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

2
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

7 BAB II
KEBUTUHAN DAN PENGUMPULAN DATA

Kompetensi : Peserta mengetahui dan memahami kebutuhan dan motode

pengumpulan data untuk studi kelayakan finansial

Tujuan dari analisis kelayakan finansial adalah untuk mengurai analisis kuantitatif
terhadap kelayakan finansial (keuangan) dari suatu proyek. Bagian ini juga akan
menunjukkan apakah suatu proyek membutuhkan dukungan fiskal dan pendanaan
tambahan dari Pemerintah. Analisa finansial penting artinya dalam
memperhitungkan keuntungan atau manfaat yang diterima pribadi atau institusi
pemodal dalam mensukseskan pelaksanaan proyek.
Secara umum, analisis kelayakan finansial harus memuat kajian kelayakan proyek
secara keuangan, dengan memberikan gambaran secara jelas terhadap kinerja
keuangan dari sudut pandang penerimaan dan pengeluaran keuangan proyek,
termasuk risiko yang akan dihadapi selama siklus proyek (project viability). Lebih
lanjut, analisis kelayakan finansial mencakup biaya yang dibutuhkan selama siklus
proyek (life-cycle costs) beserta kerangka waktunya; biaya investasi/modal,
pengadaan tanah, biaya konsultasi, dan biaya operasi dan pemeliharaan. Selain
itu, terdapat juga opsi penerimaan dan perkiraan aliran penerimaan.
Beberapa yang membedakan dengan analisis ekonomi bahwa analisis kelayakan
finansial menggunakan harga pasar, serta memperhitungkan pajak dalam analisis
biayanya sehingga akan mengurangi benefit. Jika terdapat subsidi, besaran
subsidi berdampak mengurangi biaya investasi proyek.

1. BIAYA INVESTASI

Secara prinsip biaya modal (investasi) sama dengan perhitungan pada analisis
kelayakan ekonomi, yang ditafsirkan sebagai sejumlah pengeluaran yang
dibutuhkan untuk penyelesaian/pelaksanaan proyek. Pengeluaran (component
cost) dari biaya modal (investasi) terdiri dari biaya proyek, biaya pengadaan
tanah/pembebasan lahan, interest during construction dan financing cost.

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

3
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

2. BIAYA PROYEK

Untuk biaya proyek sudah dijelaskan pada analisis kelayakan ekonomi dimana
biaya proyek secara umum, terbagi menjadi dua bagian, yaitu biaya langsung dan
biaya tak langsung. Biaya langsung terdiri atas biaya pekerjaan persiapan dan
pelaksanaan konstruksi. Biaya tidak langsung yaitu sejumlah pengeluran yang
merupakan porsi substansial dari biaya langsung dan terdiri dari biaya
administrasi, jasa konsultasi dan biaya tak terduga. Yang membedakan dengan
analisis kelayakan ekonomi adalah adanya biaya pajak dimana untuk biaya
konstruksi akan dikenakan biaya pajak penambahan nilai (PPn).

2.1 Interest During Construction

Interest during construction (IDC) adalah suatu angka besaran yang ditetapkan
dengan persentase tertentu dari nilai fisik konstruksi proyek. IDC dipertimbangkan
dengan dasar laju inflasi dan lama waktu pelaksanaan proyek beserta masa
pengembalian proyek. Dengan dasar pemikiran ini maka IDC merupakan angka
indeks untuk mencari nilai investasi proyek.
PPIAF mendefinisikan IDC sebagai bunga yang terjadi selama masa konstruksi
sebelum adanya revenue yang dikapitalisasi.
Angka IDC dianggap sebagai besaran penyesuaian harga atau indeks yang
berfungsi untuk: (Soepartono,1999)
 Menampung/mencover risiko atas terjadinya kenaikan harga-harga komponen
proyek
 Menampung biaya beban bunga modal

2.2 Financing Cost

Financing cost, juga dikenal sebagai Cost of Finances (COF), adalah biaya,
bunga, dan biaya lainnya yang terkait dengan peminjaman uang untuk
membangun atau membeli suatu aset.
Total biaya yang terkait dengan pengamanan keuangan untuk proyek atau
pengaturan bisnis, yaitu pembayaran bunga, biaya pembiayaan yang dikenakan
oleh lembaga keuangan perantara, biaya atau gaji personil yang diperlukan untuk

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

4
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

menyelesaikan proses pembiayaan. Biaya ini mencakup bunga pinjaman, biaya

cerukan dll.

2.3 Biaya Pembebasan Lahan

Pembebasan lahan adalah kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara
memberikan ganti kerugian kepada yang berhak atas tanah tersebut. Tanah yang
diperuntukkan bagi proyek harus dibebaskan melalui mekanisme yang sesuai
dengan peraturan dan perundangan yang berlaku dengan mempertimbangkan
kriteria/faktor tata guna lahan dan kesesuaian lahan/tanah.
Dalam perhitungan, biaya pembebasan tanah harus termasuk ganti rugi tanaman,
tempat tinggal (bila ada) dan untuk hal-hal khusus mencarikan alternatif lokasi
pemindahan penduduk (apabila ada).
Berdasarkan UU No 2 Tahun 2012 dan Perpres 71 Tahun 2012 biaya
pembebasan lahan bisa disiapkan oleh pemerintah.
Tugas 1 :
Terdapat proyek flyover sepanjang 1 Km. Lakukan identifikasi biaya-biaya apa
saja yang harus dipertimbangkan untuk melakukan investasi tersebut dalam studi
kelayakan finansial

3. ANALISIS BIAYA DAN REVENUE/PENGEMBALIAN

3.1 Jenis-Jenis Revenue Proyek Infrastruktur

Pengembalian/Revenue adalah pendapatan yang bisa diperoleh oleh badan
usaha selama masa konsesi. Pengembalian ini bisa berasal dari user
payment/tarif, iklan, pemanfaatan lain, pemasukan dari pemerintah baik berupa
subsidi, maupun annuity payment. Untuk masing-masing sektor/infrastruktur akan
berbeda jenis pendapatan/pengembaliannya. Contoh sumber pendapatan untuk
masing-masing jenis infrastruktur dapat dilihat pada Tabel.
Tabel 1 Sumber Pendapatan Proyek Infrastruktur
Jenis Infrastruktur Sumber Pendapatan
Jalan Tarif, iklan, usaha rest area, pengembangan
wilayah, subsidi pemerintah, annuity payment
Bendungan Tarif listrik, usaha pariwisata, tarif pengairan
sawah, iklan, subsidi pemerintah, annuity
payment
Penyediaan air minum Tarif air, subsidi pemerintah, annuity payment
Perumahan Tarif sewa/beli, subsidi pemerintah, iklan

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

5
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

3.2 Faktor-Faktor Revenue

Variabel yang mempengaruhi revenue adalah volume user, inflasi dan tarif. Dalam
menentukan tarif bila parameter ability to pay (ATP) dan willingness to pay (WTP)
yang ditinjau, maka aspek pengguna dalam hal ini dijadikan subyek yang
menentukan nilai tarif yang diberlakukan dengan prinsip sebagai berikut:
1. ATP merupakan fungsi dari kemampuan membayar, sehingga nilai tarif yang
diberlakukan, sedapat mungkin tidak melebihi nilai ATP kelompok masyarakat
sasaran. Intervensi/campur tangan pemerintah dalam bentuk subsidi langsung
atau silang dibutuhkan pada kondisi dimana nilai tarif berlaku lebih besar dari
ATP, sehingga didapat nilai tarif yang besarnya sama dengan nilai ATP.
2. WTP merupakan fungsi dari tingkat pelayanan yang ditawarkan, sehingga bila
nilai WTP masih berada dibawah ATP maka masih dimungkinkan melakukan
peningkatan nilai tarif dengan perbaikan kinerja pelayanan. Tetapi jika
sebaliknya maka pemerintah harus memberikan subsidi.
Selain memperhatikan ATP dan WTP perlu juga diperhatikan batasan tarif
maksimum untuk masing-masing infrastruktur. Contoh jalan tol dibatasi 70%
BKBOK. Untuk pengelolaan sampah biasanya atas dasar musyarawah dengan
mempertimbangkan subsidi silang dll. Untuk tarif air minum biasanya didaarakan
atas kelompok penggunaan air.
Tarif Air Minum biasanya dibedakan menjadi 4 type yaitu : tarif rendah, tarif
dasar, tarif penuh dan tarif yang ditetapkan atas kesepakatan.
 Tarif rendah adalah tarif bersubsidi, yakni tarif lebih rendah dari proyeksi
biaya dasar. Kebijakan tarif rendah ini sebagal floor price pollicy. Oleh
karena itu penetapan tarif rendah tidak dianjurkan lebih rendah dari biaya
produksi air (cost of goods sold) yang terdiri dari komponen biaya
sumber, biaya pengolahan dan biaya transmisi dan distribusi. Jika hal
itu terjadi, makadiperlukan adanya subsidi. Besaran subsidi yang akan
diberikan untuk tarif rendah ditetapkan oleh masing-masing PDAM dengan
persetujuan pemerintah daerah dan disesuaikan dengan kondisi masing-
masing daerah. Oleh karena itu besar tarif rendah dapat bervariasi antar
segmen pelanggan dan merefleksikan kebijakan pemerintah daerah

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

6
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

terhadap peran PDAM dalam mengemban misi dan fungsl pelayanan

terhadap kebutuhan dasar masyarakat atau public service obligation.
 Tarif dasar nilainya sama atau ekuivalen dengan biaya dasar. Bagi
pelanggan yang dikenakan tarif dasar, berarti tidak memperoleh subsidi dan
tidak pula memberikan subsidi kepada pelanggan lainnya.
 Tarif penuh nilainya lebih besar dibandingkan biayadasar dan besarnya dapat
bervariasi. Di dalam tarif penuh terkandung komponen tingkat keuntungan
yang wajar dan kontra subsidi silang. Artinya, pelanggan yang dibebani tarif
penuh memberikan subsidi silang kepada pelanggan yang membayar dangan
tarif rendah.
 Tarif yang ditetapkan berdasarkan kesepakatan ditentukan oleh PDAM
berdasarkan kesepakatan dengan masing-masing konsumen/pelanggan.
Dalam menentukan kesepakatan, diperlukan komunikasi berdasarkan
kesukarelaan yangsaling menguntungkan kedua belah pihak.

4. BIAYA OPERASI DAN PEMELIHARAAN

Seperti pada analisis kelayakan ekonomi, maka dalam menentukan biaya operasi
meliputi semua biaya yang diperlukan untuk menjalankan atau memfungsikan
bangunan secara optimal. Sedangkan, biaya pemeliharaan adalah semua biaya
yang diperlukan untuk menunjang terciptanya suatu kondisi optimal terhadap
operasi sistem yang baik dan pencapaian efektifitas pemakaian dan tenaga yang
ada. Meliputi biaya pemeliharaan rutin, berkala dan perbaikan.
Yang membedakan dengan analisis kelayakan ekonomi adalah adanya
penambahan biaya pajak dalam usaha operasi dan pemeliharaan yaitu pajak
penambahan nilai terhadap kegiatan konstruksi dan pajak penghasilan

5. INFLASI

Metode pengambilan asumsi nilai inflasi sama seperti pada analisis kelayakan
ekonomi (Modul III, Bab 2, Subab 6.2), demikian pula manfaatnya yaitu untuk
memperhitungkan eskalasi harga baik untuk biaya maupun untuk pengembalian.

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

7
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

6. SUKU BUNGA

6.1 Jenis-Jenis Suku Bunga yang Terkait Kelayakan Finansial

Seperti telah dijelaskan pada analisis kelayakan ekonomi jenis-jenis suku bunga
yang ada dan penggunaannya. Terdapat dua macam bunga yang dapat
digunakan, yakni:
 Bunga Tetap (Fixed Interest Rate), adalah bunga yang tidak akan naik/turun.
Jadi, walaupun iklim perekonomian sedang berubah atau Bank Indonesia
menaikkan/menurunkan suku bunga antar bank, tetapi besar suku Bunga
Tetap tidak akan berubah. Karena suku bunga tidak berubah, jumlah cicilan
juga tidak akan berubah.
 Bunga Berubah (Floating Interest Rate). Suku bunga ini selalu naik dan turun
tergantung dari iklim perekonomian negara dan bunga antar-bank yang
ditetapkan oleh Bank Indonesia. Oleh karena itu, besaran dari bunga ini dapat
naik dan turun. Misal, jika perekonomian Indonesia sedang bagus, maka
Bunga Berubah dapat turun; dan naik jika iklim ekonomi sedang tidak bagus.
Untuk saat ini, besar Bunga Berubah adalah sekitar 12% - 14% per tahun.
Dalam analisis kelayakan finansial suku bunga yang akan digunakan adalah
a. Lending Interest Rate, yaitu suku bunga bank yang biasanya memenuhi
kebutuhan pembiayaan jangka pendek dan menengah dari sektor swasta atau
lebih dikenal dengan suku bunga pinjaman/kredit. Tingkat ini biasanya
dibedakan menurut kelayakan kredit peminjam dan tujuan pembiayaan. Syarat
dan ketentuan yang terkait dengan tarif ini berbeda di setiap negara, namun
membatasi komparabilitas mereka.
b. Dalam praktiknya di Indonesia ada beberapa jenis suku bunga pinjaman
meliputi suku bunga investasi, konsumsi dan modal kerja, di antara ketiganya
maka suku bunga investasi adalah yang terendah. Pembiayaan infrastruktur
termasuk dalam kategori investasi yang biasanya didanai oleh sindikasi bank.
c. Discount Rate, yaitu tingkat suku bunga untuk instrumen pasar uang jangka
pendek seperti surat berharga dan surat utang negara. Tingkat diskonto
(discount rate) bank didasarkan pada nilai nominal instrumen dan jumlah

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

8
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

diskon. Tingkat diskonto bank adalah tingkat pengembalian investasi yang

aman yang dijamin oleh bank.

6.2 Manfaat Data Suku Bunga Pada Kelayakan Finansial

Secara khusus, suku bunga menjadi hal yang harus sangat diperhatikan dan
berpengaruh terhadap analisis finansial dari suatu proyek terutama ketika modal
dari suatu proyek diperoleh melalui pinjaman. Hal tersebut dikarenakan bunga
yang harus dibayarkan dalam suatu proyek merupakan komponen biaya dan
unsur yg mengurangi revenue.
Seperti pada analsis ekonomi, nilai ekonomi suatu proyek umumnya bertahun-
tahun sehingga manfaat dan biaya yang datang akan berbeda-beda, maka
diperlukan waktu tertentu dan semua nilai manfaat dan biaya masa yang akan
datang disikonversikan ke waktu tersebut (bisanya sekarang) agar dapat
diperbandingkan, nilai manfaat dan biaya pada waktu tersebut. Jadi, tingkat suku
bunga sangat penting sekali untuk menghitung present value/nilai sekarang.
Tingkat suku bunga juga mengidentifikasikan cut off rate dimana usulan investasi
diterima atau ditolak.
Tingkat suku bunga untuk analisis finansial adalah cost of money yang berlaku
dipasar. Ini sama dengan tingkat suku bunga untuk pinjaman. Selain itu, analisis
finansial juga mempertimbangkan suku bunga diskonto (discount rate), yaitu suku
bunga yang dikenakan oleh bank sentral atas pinjaman ke bank komersial atau
suku bunga yang dipakai untuk menghitung nilai sekarang dari berbagai aset.
Suku bunga diskonto biasanya sesuai dengan tingkat MARR suatu proyek
berdasar finansial dan dapat digunakan untuk mengetahui tingkat pengembalian
investasi suatu proyek.
Selain untuk menentukan MARR, suku bunga juga digunakan dalam analisis biaya
pada kelayakan finansial, karena pada dasarnya badan usaha akan membiayai
30% dari total biaya investasi dan 70% adalah pinjaman. Oleh karena itu suku
bunga pinjaman juga harus diperhitungkan baik yang jangka pendek seperti IDC
maupun yang jangka panjang. Untuk

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

9
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

Adapun metode pembayaran kredit bisa dilakukan dengan :

- Suku bunga flat
1. Jenis bunga ini perhitungannya paling mudah karena tiap bulan angsurannya
sama, bunganya sama, cicilan pokoknya sama. Dalam kredit dengan bunga
flat, plafon kredit dan besaran bunga akan dihitung secara proporsional sesuai
dengan jangka waktu kredit.

Rumus perhitungannya
Bunga perbulan = (P x I x t)/jb
P = pokok pinjaman
I = suku bunga per tahun
t = jumlah tahun jangka waktu kredit
jb = jumlah bulan dalam jangka waktu kredit

- Suku bunga efektif

Jenis bunga ini juga punya istilah sliding rate. Kredit yang mengaplikasikan
bunga efektif ini angsurannya dihitung berdasarkan sisa pokok utang. Alhasil,
perhitungan porsi bunga dan pokok dalam angsuran tiap bulan bakal berubah
terus meski besaran angsuran per bulannya tetap sama.
Umumnya, sistem bunga efektif ini dikenakan pada kredit jangka panjang
seperti KPR atau kredit investasi. Jenis bunga efektif ini lebih berguna untuk
pinjaman jangka panjang karena beban bunga yang dibayarkan nilainya lebih
kecil bila dibandingkan dengan bunga flat. karena bunga dihitung berdasarkan
sisa utang pokok yang belum dibayar sehingga besaran bunga per bulan akan
berubah berdasarkan nilai pokok yang terhutang. Besaran bunga yang dibayar
tiap bulan akan semakin mengecil. Sehingga otomatis angsuran per bulan
akan semakin turun dari waktu ke waktu. Jadi, besaran angsuran kedua akan
lebih kecil dari angsuran pertama. Begitu pun saat bayar angsuran ketiga
maka nilainya lebih kecil dari angsuran kedua.
Rumus perhitungannya :
Bunga = SP X i X (30/360)

SP = saldo pokok pinjaman bulan sebelumnya

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

10
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

i = suku bunga per tahun

30 = jumlah hari sebulan

360 = jumlah hari dalam setahun

Jenis bunga satu ini modifikasi dari bunga efektif dengan maksud
mempermudah kreditur membayar angsuran tiap bulan karena besarannya
sama.
- Suku bunga annuity
Atau dengan kata lain, bunga anuitas ini membuat angsuran bulanan yang
dibayarkan selalu tetap tapi komposisi bunga dan pokok angsuran berubah
secara periodik. Angsuran pokok per bulannya bakal membesar tapi di saat
bersamaan besaran bunganya per bulan mengecil.
Perhitungan bunga ini membuat porsi bunga di masa awal pinjaman menjadi
sangat besar tapi perlahan-lahan porsinya akan mengecil di masa akhir kredit.
Satu hal yang perlu diketahui, rumus perhitungannya sama dengan bunga
efektif.
Tugas 2 :
Jika perusahaan meminjam Rp. 60 juta di Bank dengan bunga 12% per tahun,
maka tentukan angsuran per tahun

7. PAJAK

7.1 Jenis-Jenis Pajak yang Dikenakan Pada Proyek Infrastruktur

Pajak adalah iuran rakyat kepada kas negara berdasarkan Undang-Undang
sehingga dapat dipaksakan dengan tiada mendapat balas jasa secara langsung.
Pajak dipungut pemerintah berdasarkan norma-norma hukum untuk menutup
biaya produksi barang-barang dan jasa kolektif untuk mencapai kesejahteraan
umum. Jenis pajak yang ada di Indoensia:
1. Pajak penghasilan atau PPh, mengacu pada UU No 39/2009 dimana PPh untuk
perusahaan adalah sebesar 25% dari pendapatan bersih. Jadi disini akan
diperhitungkan juga nilai amortisasi dimana perhitungannya menggunakan
metode linier.

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

11
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

2. Pajak bumi dan bangunan atau PBB

Mengacu pada UU No 12/1994 bahwa untuk infrastruktur ekonomi masih
dikenakan PBB, termasuk jalan tol, perumahan dll. Besar tarif PBB adalah 5% *
NJKP
NJKP = Nilai jual kena pajak =antara 20% - 40% *(NJOP – NJOPTKP)
3. Bea materai atau BM
Berdasarkan PP no 24/2000, maka Dokumen yang dikenakan Bea Meterai
berdasarkan Undang-undang Nomor 13 Tahun 1985 tentang Bea Meterai
adalah dokumen yang berbentuk :
a) surat perjanjian dan surat-surat lainnya yang dibuat dengan tujuan untuk
digunakan sebagai
b) alat pembuktian mengenai perbuatan, kenyataan atau keadaan yang bersifat
perdata;
c) akta-akta Notaris termasuk salinannya;
d) akta-akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) termasuk
rangkaprangkapnya;
e) surat yang memuat jumlah uang, yaitu :
i. yang menyebutkan penerimaan uang;
ii. yang menyatakan pembukuan uang atau penyimpanan uang dalam
rekening di Bank;
iii. yang berisi pemberitahuan saldo rekening di Bank; atau
iv. yang berisi pengakuan bahwa utang uang seluruhnya atau sebagiannya
telah dilunasi
v. atau diperhitungkan;
f) surat berharga seperti wesel, promes, dan aksep; atau
g) dokumen yang akan digunakan sebagai alat pembuktian di muka
Pengendalian, yaitu:
1. surat-surat biasa dan surat-surat kerumahtanggaan;
2. surat-surat yang semula tidak dikenakan Bea Meterai berdasarkan
tujuannya, jika digunakan untuk tujuan lain atau digunakan oleh orang
lain, selain dari maksud semula.

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

12
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

Pasal 2
1) Dokumen sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 huruf a, huruf b, huruf c,
dan huruf f dikenakan Bea Meterai dengan tarif Rp. 6.000,00 (enam ribu
rupiah).
2) Dokumen sebagaimana dimaksud pada Pasal 1 huruf d dan huruf e :
a. yang mempunyai harga nominal sampai dengan Rp. 250.000,00 (dua
ratus lima puluh ribu rupiah), tidak dikenakan Bea Meterai;
b. yang mempunyai harga nominal lebih dari Rp. 250.000,00 (dua ratus lima
puluh ribu rupiah) sampai dengan Rp. 1.000.000,00 (satu juta rupiah),
dikenakan Bea Meterai dengan tarif sebesar Rp. 3.000,00 (tiga ribu
rupiah);
c. yang mempunyai harga nominal lebih dari Rp. 1.000.000,00 (satu juta
rupiah), dikenakan Bea Meterai dengan tarif sebesar Rp. 6.000,00 (enam
ribu rupiah).
4. Pajak pertambahan nilai atau PPN dan pajak atas penjualan barang mewah
atau PPNBM. Berdasarkan UU No 24 tahun 2000, maka setiap jasa konstruksi
dikenakan 10% dari transaksi.
5. Bea perolehan hak tanah atau bangunan atau BPHTB.
Berdasarkan PP 34/2016, maka BPHTB adalah:
Besarnya Pajak Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/ atau
bangunan adalah sebesar:
a. 2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas
tanah dan/ atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/ atau
bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang
dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak
atas tanah dan/ atau bangunan;
b. 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang
dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak
atas tanah dan/ atau bangunan; atau
c. 0% (nol persen) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada
pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat penugasan khusus
BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA
13
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

dari Pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan
khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang
yang mengatur mengenai pengadaan tanah bag, pembangunan untuk
kepentingan umum.
Berkaitan dengan finansial pada proyek infrastruktur, jenis pajak yang umum
menjadi pertimbangan adalah pajak atas penghasilan dan modal (taxes on income
and capital), serta pajak atas barang dan jasa (taxes on goods and services).
Prinsip umum yang dianut dalam pengenaan pajak atas barang dan jasa adalah
destination principle, yaitu pajak dikenakan di tempat barang atau jasa tersebut
dikonsumsi atau dipergunakan; atau sering dikenal dengan atau Pajak
Pertambahan Nilai (PPN).
Analisis Depresiasi
Karena dalam analisis pajak juga terkait depresiasi proyek infrastruktur.
Depresiasi adalah penyusutan atau penurunan nilai dari aset / fasilitas seiring
dengan berlalunya waktu.Penerapan depresiasi akan memengaruhi laporan
keuangan sebagai biaya, termasuk pengaruh terdapat penghasilan kena pajak
dan pajak penghasilan suatu perusahaan. Pengeluaran untuk memperoleh harta
berwujud yang mempunyai masa manfaat lebih dari 1 (satu) tahun harus
dibebankan sebagai biaya untuk mendapatkan, menagih, dan memelihara
penghasilan dengan cara mengalokasikan pengeluaran tersebut selama masa
manfaat harta tersebut melalui penyusutan.
Dalam konsep penyusutan ini, menurut ketentuan perpajakan atas pembelian
harta berwujud yang masa manfaat lebih dari satu tahun tidak dapat dibebankan
sekaligus. Jika perusahaan membebankan pembelian harta berwujud tersebut di
laporan rugi laba maka akan dilakukan koreksi fiscal dalam menghitung pajak
penghasilan badan.
Salah satu metode analisis yang dianjurkan dalam analisis pajak adalah metode
linier atau straight line depreciation (SLD) dennngan metode analisis seperti
berikut :

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

14
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

Gambar 1 Metode Garis Lurus/Straigt Line Depreciantion (SLD)

Tugas 3
Biaya investasi : 200 jt
Pemasukan : 100 jt/th
Pengeluaran : 50 jt/th
Nilai sisa tahun ke 10 : 60 jt
Suku Bunga : 10 %/th
Tentukan pajak penghasilan setiap tahunnya

7.2 Manfaat Data Pajak Pada Kelayakan Finansial

Perbedaan utama dalam kelayakan ekonomi dan finansial adalah adanya
komponen pajak pada analisis kelayakan finansial. Dari aliran sumber daya (flows
of resources) pajak dapat dipungut dari aliran masuknya (income) atau aliran
keluarnya sumber daya (expenditure). Terdapat dua macam pajak, yaitu pajak
langsung dan pajak tidak langsung. Pajak langsung dikenakan atas masuknya
aliran sumber daya, yaitu penghasilan, sedangkan beban pajak tidak langsung
dikenakan terhadap keluarnya sumber daya seperti pengeluaran untuk konsumsi
atas barang atau jasa.
Beban pajak (tax incidence) langsung umumnya ditanggung oleh orang atau
badan yang menerima atau memperoleh penghasilan, sedangkan beban pajak
tidak langsung ditanggung oleh masyarakat. Bagi perusahaan, pajak yang
dikenakan terhadap penghasilan yang diterima atau diperoleh dapat dianggap
sebagai biaya atau beban (expense) dalam menjalankan usaha atau melakukan
kegiatan maupun distribusi laba kepada pemerintah.

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

15
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

Pajak merupakan salah satu faktor penting bagi investor dalam menentukan
keputusan untuk berinvestasi pada suatu negara. Pajak memberikan pengaruh
sebagai berikut:
 Pajak hanya memainkan bagian kecil dalam menentukan keputusan pertama
untuk melakukan investasi ke luar negeri. Perusahaan akan mengalihkan
kegiatan produksinya di negara yang tarif pajaknya lebih rendah dan biaya
tenaga kerjanya lebih rendah.
 Pajak berpengaruh dalam menentukan lokasi tempat investasi. Peranan pajak
dalam menentukan lokasi tempat investasi relatif lebih kecil daripada faktor
stabilitas politik dan akses pasar.
 Pajak mempunyai pengaruh yang penting pada jenis investasi tipe tertentu.
Tipe investasi yang berorientasi ekspor sangat sensitif dengan pengaruh faktor
biaya, sehingga pajak yang merupakan tambahan biaya mempunyai pengaruh
penting dalam menentukan keputusan melakukan investasi.

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

16
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

8 BAB III
METODE PERHITUNGAN PARAMETER
KELAYAKAN FINANSIAL

Kompetensi : Peserta mengetahui dan menganalisis parameter untuk

studi kelayakan finansial

Secara garis besar, analisis kelayakan finansial yang dilakukan, meliputi :

1) Analisis Finansial, terdiri atas:
 Net Present Value (NPV);
 Financial Internal Rate of Return (FIRR);
 Payback Period;
 Minimmum Atractive of Return (MARR).
2) Analisis Sensitivitas/Kepekaan (Sensitivity Analysis)
Dalam mengevaluasi kelayakan suatu proyek, dapat dilakukan dengan
menganalisis ketiga komponen tersebut di atas.
Sama dengan pada analisis kelayakan ekonomi, maka sebelum melakukan
analisis kelayakan finansial perlu adanya penyusunan cash flow.

1. CASH FLOW

Seperti telah dijelaskan pada analisis kelayakan ekonomi, maka dalam

penyusunan cash flow analisis finansial terdiri atas cash in dan cash out, dengan :
- Cash in terdiri atas semua revenue yang diprediksi akan diterima setelah
proyek jadi
- Cash out terdiri atas biaya investasi, operasi pemeliharaan serta biaya bunga
atas pinjaman
Untuk pembayaran pinjaman pada investasi infrastruktur dikenal adanya grace
period dan drawdown period. Drawdown period yaitu periode penarikan pinjaman
secara bertahap sesuai progres proyeknya. Dalam hal ini debitur tetap membayar
bunga atas pinjaman yang telah digunakan. Sedangkan, grace period yaitu
tenggang waktu untuk pembayaran anggsuran. Dalam hal ini debitur diberikan
masa tenggang waktu untuk tidak membayar anggsuran pokok. Selama masa
tenggang waktu tersebut debitur hanya membayar bunganya saja. Meskipun bisa

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

17
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

juga terjadi bahwa selama grace period tidak terjadi pembayaran utang pokok dan
bunganya.
Terkait masalah pinjaman, maka akan sangat penting masalah debt equity ratio
(DER) yaitu rasio yang membandingkan jumlah hutang terhadap ekuitas. Rasio ini
sering digunakan para analisis dan para investor untuk melihat seberapa besar
hutang perusahaan jika dibandingkan ekuitas yang dimiliki oleh perusahaan atau
para pemegang saham. Pada investasi infrastruktur DER yang sering digunakan
adalah 70% : 30%. Di Luar negeri ada yang memperbolehkan 80% : 20%, bahkan
90% : 10%; tergantung pada karakteristik (misalnya: risiko) proyek.

2. ANALISIS NET PRESENT VALUE (NPV)

Sama seperti analisis kelayakan ekonomi, maka analisis Net Present Value pada
kelayakan finansial adalah selisih antara Present Value Benefit dikurangi dengan
Present Value Cost. Hasil NPV dari suatu proyek yang dikatakan layak secara
finansial adalah yang menghasilkan nilai NPV bernilai positif. Yang membedakan
dengan analisis kelayakan ekonomi adalah data pada cash ini ,cash out dan
discount rate. Dimana pada analisis kelayakan finansial discount rate yang
digunakan adalah sebesar MARR. Sedangkan metodenya sama.
Tugas 4
Dengan soal no 3, tentukan NPV setelah pajak

3. ANALISIS FINANCIAL INTERNAL RATE OF RETURN (FIRR)

3.1 Pengertian FIRR

Financial internal rate of return (EIRR) merupakan tingkat pengembalian
berdasarkan pada penentuan nilai tingkat bunga (discount rate), dimana semua
keuntungan masa depan yang dinilai sekarang dengan discount rate tertentu
adalah sama dengan biaya kapital atau present value dari total biaya.
Dalam perhitungannya FIRR adalah besarnya tingkat suku bunga pada saat nilai
NPV = 0. Nilai IRR dari suatu proyek harus lebih besar dari nilai suku bunga yang
berlaku atau yang ditetapkan dipakai dalam perhitungan kelayakan proyek. Nilai
ini digunakan untuk memperoleh suatu tingkat bunga dimana nilai pengeluaran
sekarang bersih (NPV) adalah nol. Perhitungan untuk dapat memperoleh nilai

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

18
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

FIRR ini dilakukan dengan cara coba-coba (trial and error). Jika nilai FIRR lebih
besar dari discount rate yang berlaku, maka proyek mempunyai keuntungan
secara finansial dan nilai FIRR pada umumnya dapat dipakai untuk membuat
rangking bagi usulan-usulan proyek yang berbeda.

3.2 Metode Analisis FIRR

Metode analisis FIRR sama dengan EIRR yang membedakan adalah input
datanya, dimana pada analisis kelayakan finansial
FIRR bisa dibedakan atas :
- On Project
FIRR on Project biasa disebut sebagai FIRR, yaitu tingkat pengembalian atas
biaya yang sudah dikeluarkan atas proyek, baik modal sendiri maupun dari
pinjaman atau subsidi. Sehingga biasanya yang ditunjukkan dalam kelayakan
finansial adalah FIRR on Project.
- On Equity
FIRR on Equity biasa disebut dengan Return on Equity (ROE) atau
profitabilitas adalah suatu pengukuran dari penghasilan atau income yang
tersedia bagi pemilik perusahaan atas modal yang mereka investasikan di
dalam perusahaan ROE sangat mendukung apakah proyek bankability atau
tidak.
Profitabilitas merupakan salah satu pengukuran bagi kinerja suatu
perusahaan, profitabilitas suatu perusahaan menunjukan kemampuan suatu
perusahaan dalam menghasilkan laba selama pereode tertentu pada tingkat
penjualan, asset dan modal saham tertentu. Profitabilitas suatu perusahaan
dapat dinilai melalui berbagai cara tergantung pada laba dan aktiva atau
modal yang akan diperbandingkan satu dengan lainya.
Profitabilitas merupakan ukuran pokok keseluruhan keberhasilan perusahaan
(Simamora, 2000: 528) .
Mengukur ROE merupakan suatu pengukuran dari penghasilan (income) yang
tersedia bagi para pemilik perusahaan atas modal yang mereka investasikan
didalam perusahaan. secara umum tentu saja semakin tinggi return atau
penghasilan yang diperoleh semakin baik kedudukan pemilik perusahaan.

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

19
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

Return On Equity (ROE) = Stuckholder Equity / Net Profit After Tax

Disamping cara penghitungan diatas, return on equity dapat pula ditentukan
dengan menggunakan sistem Du pont. Menurut Keown, Scott, Martin, Party
(1993:103) Analisa Du pont merupakan pendekatan lain yang yang digunakan
mengevaluasi tingkat pengembalian equitas atau Return on equity yang dihitung
dengan membagi ROI dengan hasil pengurangan 1 (satu) dan rasio hutang. Hal
ini dapat dinyatakan dalam bentuk rasio keuangan yaitu:
Return On Equity =Return On Investment / (1-Debt Rasio)
ROI= Net Profit Margin x Perputaran Aktiva
Net Profit Margin= Laba Sesudah Pajak / Penjualan
Laba = Penjualan- Biaya Operasi
Perputaran Aktiva= Penjualan / Total Aktiva
Debt Ratio = Total Hutang / Total Aktiva
Dengan menggunakan sistem Du pont diatas memungkinkan manajemen melihat
dengan jelas faktor pemicu ROE serta hubungan antara profit margin, perputaran
total aktiva, dan rasio hutang. Manajemen dipandu dalam menentukan efektivitas
pengelolaan sumber daya perusahaan untuk memaksimumkan ROI para pemilik.
Dengan menggunakan sistem Du pont diatas dapat dilihat faktor-faktor yang
mempengaruhi profitabilitas yaitu penjualan, biaya operasi total aktiva dan total
hutang. Sedangkan menurut Wasis menggunakan istilah profitabilitas
dikemukakan bahwa faktor yang mempengaruhi rate of return adalah penjualan,
efisiensi penggunaan biaya, profit margin dan struktur modal perusahaan.
Berdasarkan berbagai faktor-faktor diatas dalam penelitian ini hanya membahas
faktor modal kerja dan tingkat perputaran modal kerja. Hal ini dikarenakan faktor-
faktor ini sangat berperan penting dalam operasional perusahaan.

3.3 Tugas Perhitungan FIRR

Berikut ini merupakan contoh penghitungan analisis FIRR.

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

20
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

Tabel 2 Contoh Penghitungan Analisis FIRR

TAHUN
KETERANGAN
2017 2018 2019 2020 2021 2022 10%
BIAYA (Juta Rp)
- Pembebasan Lahan 8.000.000
- Biaya Konstruksi 10.000.000
-Biaya Desain & Supervisi (5% Biaya
Konstruksi) 500.000
-Kontingensi 800.000
Total Investasi 19.300.000 - - - - -
Pajak 1.930.000
Total + Pajak 21.230.000 - - - - -
Suku Bunga 784.095 838.981 897.710 960.550 1.027.788
-Biaya operasi &Pemeliharaan rutin 35.000 35.000 35.000 35.000 35.000
- Biaya Pemeliharaan berkala 3 tahun 30.000
Total Cost 21.230.000 819.095 873.981 962.710 995.550 1.062.788
Total Cost (PV) 21.230.000 744.632 722.299 723.298 679.974 659.908 24.760.110

Manfaat (Juta Rp)

- 0,75 LHR * BKBOK 4.030.080 4.683.885 5.405.868 6.200.929 7.067.347
Akibat kenaikan harga tanah 248.194 825.568 1.443.357 2.104.392 2.811.700
Total Benefit - 4.278.274 5.509.452 6.849.225 8.305.321 9.879.047
Total Benefit (PV) - 3.889.340 4.553.266 5.145.924 5.672.646 6.134.111 25.395.287

B-C - 21.230.000 3.459.179 4.635.471 5.886.515 7.309.772 8.816.259

B-C(PV) - 21.230.000 3.144.708 3.830.968 4.422.626 4.992.672 5.474.203 635.177

FIRR 11,00%
=IRR(B24:G24)

Soal 5
Dari soal No 3& 4 tentukan FIRR on project & on equity

4. ANALISIS PAYBACK PERIOD

4.1 Pengertian Payback Period

Payback period dapat diartikan sebagai jangka waktu kembalinya investasi yang
telah dikeluarkan, melalui keuntungan yang diperoleh dari suatu proyek yang telah
direncanakan. Payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat
menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan proceeds atau
aliran kas netto (net cash flows).
Payback period adalah lamanya waktu yang diperlukan untuk menutup kembali
original cash outlay. Payback period dari suatu investasi menggambarkan panjang
waktu yang diperlukan agar dana yang tertanam pada suatu investasi dapat
diperoleh kembali seluruhnya. Payback period ini merupakan jangka
waktu/periode yang diperlukan untuk membayar kembali semua biaya-biaya yang
telah dikeluarkan dalam investasi suatu proyek; waktu yang dibutuhkan agar
investasi yang direncanakan dapat dikembalikan, atau waktu yang dibutuhkan
untuk mencapai titik impas.
Payback period dibedakan menjadi 2 yaitu :

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

21
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

1. Payback period tanpa bunga.

Periode waktu yang dibutuhkan untuk mengembalikan biaya awal dari suatu
investasi dengan menggunakan net cash flow yang dihasilkan oleh investasi
tersebut pada i = 0.
2. Payback period dengan bunga
Menentukan periode waktu yang dibutuhkan hingga penerimaan ekuivalen dari
investasi melebihi pengeluaran modal ekuivalen.

4.2 Metode Analisis Payback Period

Perhitungan payback period dalam studi kelayakan perlu juga ditampilkan untuk
mengetahui seberapa lama usaha/proyek yang dikerjakan baru dapat
mengembalikan investasi.
Metode perhitungan payback period bertujuan untuk mengetahui seberapa lama
(periode) investasi akan dapat dikembalikan saat terjadinya kondisi break even-
point (jumlah arus kas masuk sama dengan jumlah arus kas keluar). Analisis
payback period dihitung dengan cara menghitung waktu yang diperlukan pada
saat total arus kas masuk sama dengan total arus kas keluar. Dari hasil analisis
payback period ini nantinya alternatif yang akan dipilih adalah alternatif dengan
periode pengembalian lebih singkat.
Penggunaan perhitungan ini hanya disarankan untuk mendapatkan informasi
tambahan guna mengukur seberapa cepat pengembalian modal yang
diinvestasikan.

1) Payback Period Tanpa Bunga

n

 F 0
t 0
t

F0 : biaya awal investasi

Ft : net cash flow dalam periode t
maka payback period adalah nilai terkecil n yang memenuhi persamaan.
Pilih alternatif investasi dengan nilai n terkecil atau memiliki periode
pengembalian terpendek
2) Payback Period Dengan Bunga

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

22
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

n

 Ft (1  i)
t 0
t
0

F0 : biaya awal investasi

Ft : net cash flow dalam periode t
maka Payback period yang didiskontokan merupakan nilai terkecil dari n' dari
persamaan.
Gambar di bawah menunjukkan nilai n′ (payback period) sebagai fungsi dari i
(untuk A sebagai suatu persentase dari P dalam rentang 6% sampai 40%).

Gambar 2 Contoh Gambar Payback Period

4.3 Tugas Analisis Payback Period

Berikut ini merupakan contoh penghitungan analisis Payback Period.
Undiscounted Payback Period Analysis
Projected
Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5
Undiscounted Net Cash Flow - 200.000 40.000 60.000 75.000 100.000 125.000
Cumulative Net Cash Flow - 160.000 - 100.000 - 25.000 75.000 200.000
Positive Cash Flow? FALSE FALSE FALSE TRUE TRUE
Undiscounted Payback Period 4 First Year Positive
Partial Year Payback Period 3,25 Actual Number of Years =B9-OFFSET(B7;0;B9)/OFFSET(B6;0;B9)
Partial Year Payback Period (One Cell) 3,25 Using arrays and index =INDEX((C5:G5-C7:G7/C6:G6);1;SUM(IF(C7:G7<=0;1;0))+1)

Discounted Payback Period Analysis Discount Rate 10,0%

Projected
Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5
Undiscounted Net Cash Flow - 200.000 36.364 49.587 56.349 68.301 77.615
Cumulative Net Cash Flow - 163.636 - 114.050 - 57.701 10.600 88.216
Positive Cash Flow? FALSE FALSE FALSE TRUE TRUE
Undiscounted Payback Period 4 First Year Positive
Partial Year Payback Period 3,84 Actual Number of Years =C6/(1+$D$14)^C16
Partial Year Payback Period (One Cell) 3,84 Using arrays and index

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

23
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

Soal 6
Dari soal 5 tentukan payback periodnya

5. ANALISIS MARR

5.1 Pengertian MARR

Minimmum Atractive of Return (MARR) adalah tingkat pengembalian minimum
yang wajar terhadap suatu investasi. MARR juga disebut sebagai hurdle rate,
cutoff rate, benchmark rate, dan minimmum acceptable rate (Blank,2012). MARR
merupakan tingkat pengembalian minimum yang diinginkan dalam suatu investasi
sehingga menarik, sering juga disebut sebagai tingkat batas (hurdle rate), yaitu
nilai batas kelayakan finansial suatu proyek (Degarmo,2006).
Penentuan MARR yang tepat merupakan salah satu faktor penting dalam
penilaian kelayakan proyek. Dalam kenyataannya, seringkali digunakan asumsi
bahwa tingkat suku bunga pinjaman dianggap sama dengan MARR dan
digunakan untuk untuk acuan kelayakan finansial proyek. Hal ini adalah pendapat
yang salah. Untuk menganalisisnya dengan menggunakan metode Weighted
Average Cost of Capital (WACC) dan Capital Asset Pricing Model (CAPM).

5.2 Metode Analisis MARR

Du acara yang digunakan untuk menentukan MARR adalah metode Weighted
Average Cost of Capital (WACC) dan Capital Asset Pricing Model (CAPM).
WACC adalah tingkat pengembalian yang diharapkan atas dana yang
ditanamkan. WACC juga mewakili risiko/opportunity yang investor pertaruhkan
dalam menginvestasikan uangnya. Dalam analisa arus kas terdiskonto
(discounted cash flow) WACC digunakan untuk men-diskonto nilai arus kas yang
akan diterima dimasa depan menjadi nilai sekarang (Net present Value). WACC
mewakili nilai pengembalian minimum yang dihasilkan perusahan bagi
investornya.
D E
WACC  (1  T )rd  re
DE DE
WACC : Weighted Average Cost of Capital
rd : Cost of debt (biaya hutang)
re : Cost of equity (biaya modal sendiri)
BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA
24
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

D : Besar pinjaman
E : Besar modal
T : Besar Pajak
Metode CAPM dikembangkan oleh William Sharpe, John Lintner dan Jack Traynor
(Brealey, et al., 2006). CAPM hanya memperhitungkan risiko sistematis atau risiko
pasar yang tidak dapat dieliminasi melalui diversifikasi. Risiko sistematis
merupakan risiko yang mempengaruhi semua (banyak) perusahaan sedangkan
risiko tidak sistematis adalah risiko yang mempengaruhi sebagian (sekelompok
kecil) perusahaan. Risiko sistematis biasa juga disebut market risk (risiko pasar)
atau risiko yang tidak bisa didiversifikasi. Risiko tidak sistematis biasa juga disebut
unique risk, residual risk, specific risk atau diversifiable risk. Posisi risiko
sistematis dan non sistematis dapat dilihat pada Gambar berikut.

Standar deviasi Risiko tidak

portofolio / aset sistematis

Risiko Sistematis
sistematis
Jumlah
portofolio / aset

Gambar 3 Risiko Sistematis dan Tidak Sistematis (Brealey, 2006)

Berdasarkan metode CAPM persamaan discount rate adalah :

re = Rf +  (Rm – Rf)
dengan :
re : cost of equity
Rf : Risk free, yaitu tingkat suku bunga bebas dimana kemungkinan tidak
dibayar hutang kecil sekali. Pada analisis ini diambil suku bunga. Bank
Indonesia selama tiga bulan terakhir.
Rm : Market Return dari Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG)

 dalam persamaan didefinisikan sebagai :

cov(ri, rm) cov( IRR, IHSG)
 
 2m  2 IHSG

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

25
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

dengan :
cov(ri,rm) : kovarian pengembalian aset i dan pengembalian pasar m, diwakili
oleh pertumbuhan IHSG
σ2m : standar deviasi dari pengembalian pasar
Koefisien  dalam CAPM merupakan ukuran risiko suatu aset. Koefisien 
merefleksikan sensitivitas pengembalian aset tehadap volatilitas pasar. Semakin
tinggi  suatu aset, semakin tinggi pula risikonya. Bila =1, aset bergerak bersama
dengan pasar. Bila >1, aset lebih reaktif dibandingkan pasar. Sebaliknya bila
<1, aset kurang reaktif dibandingkan pasar. Secara grafis  adalah gradien dari
regresi garis lurus regresi antara pengembalian pasar pada sumbu horisontal dan
pengembalian aset pada sumbu vertikal.
Sedangkan Required rate of return (RRR) oleh Wibowo (2011) didefinisikan
sebagai imbal hasil minimum yang dituntut oleh investor dari suatu proyek
investasi yang sesuai dengan risiko yang harus ditanggung bila investor
melaksanakan investasi tersebut. RRR berperan sebagai MARR dalam analisis
IRR atau hurdle rate dalam analisis NPV.
Required rate of return = suku bunga tanpa risiko + premium risiko
π tot= π sys + π non- sys
dengan :
πtot : premium total risiko
πsys : premium risiko sistematis,
πnon-sys : premium risiko non-sistematis.
Premium untuk risiko sistematis dihitung menggunakan CAPM sementara
premium risiko non-sistematis menggunakan CEM. CEM adalah risiko-risiko yang
sifatnya spesifik proyek dan tidak lagi memperhitungkan risiko sistematis yang
sudah terwakili melalui CAPM seperti telah dijelaskan sebelumnya.

= u
1 + (1 − 𝑇)𝐷/𝐸
dengan :
πsys = u * MRP
u = unlevered beta

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

26
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

 = levered beta
T = tingkat pajak
D/E = rasio utang-ekuitas
Psys = premium untuk risiko sistematis
MRP = premium risiko pasar. Di Indonesia, MRP berada dalam kisaran 6,5
sampai 7,5%. Wibowo (2006) memberikan estimasi MRP sebesar 6,67%.
RRR menurut William(2000) dirumuskan sebagai berikut:
Cost of capital = (Required rate of return on debt) x (Percentage
of debt in the project) + (Required rate of return
on equity) x (Percentage of equity in the project)
Required rate of return on debt = Risk-free borrowing rate for specified time
horizon + Premium for country/finansial risk +
Premium for currency risk + Premium for project
or sector risk (including construction) + Premium
for regulatory risk
Required rate of return on equity = Risk-free borrowing rate for specified time
horizon + Equity risk premium (adjusted by
project beta) + Premium for country/finansial risk
+ Premium for currency risk + Premium for
project or sector risk (including construction) +
Premium for regulatory risk
Untuk memudahkan perhitungan dalam penentuan nilai ß dapat dilakukan
pendekatan melalui hasil-hasil penelitian yang ada, seperti :
Tabel 3 Nilai Beta
Cost of Equity Cost of
Subsektor Beta () Standar Error
(%) Capital (%)
Energi 0.12 0.61 14.48 13.92
Jalan Tol 0.99 0.25 20.18 17.95
Telekomunikasi 1.19 0.14 21.56 16.58
Transportasi 0.67 0.25 18.04 15.45
Konstruksi non
0.29 0.37 15.51 15.09
gedung
Sumber : Andreas Wibowo, 2006

Cara lebih mudah lagi dalam menentukan bisa diambil MARR sesuai hasil
penelitian, misalnya untuk jalan tol MARR = suku bunga investasi + (3 s.d 4)%
(Mahani,2016). Untuk sektor perumahan sekitar 2,5% di atas suku bunga investasi
BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA
27
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

(Oktaria dkk,2013). Untuk sektor lain sepertinya mempunyai nilai yang tidak terlalu
jauh berbeda, meskipun seharusnya penentuan MARR ini sangat tergantung dari
risiko masing-masing proyek.

6. ANALISIS SENSITIVITAS

Sama seperti analisis kelayakan ekonomi, maka pada analisis finansial dari suatu
proyek sering juga didasarkan pada kejadian yang tidak tentu dikemudian hari dan
data yang tidak akurat sehingga analisis sensitivitas perlu juga dilakukan pada
analisis kelayakan finansial.
Analisis sensitivitas dilakukan dengan meninjau perubahan terhadap prakiraan
nilai komponen-komponen berikut:
a. Suku bunga diskonto (discount rate)
b. Biaya pembangunan (construction cost)
c. Dengan dan tanpa biaya pengadaan tanah;
d. Komponen lainnya sesuai dengan kebutuhan proyek.
Analisis ini diadakan untuk menunjukkan seberapa peka parameter finansial yang
didapatkan untuk dibandingkan dengan perubahan variabel yang digunakan.
Soal 7
Buatlah analisis sensitivitas akibat perubahan biaya investasi dan pemasukan
pada tugas sebelumnya

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

28
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

9 BAB IV
EVALUASI KELAYAKAN FINANSIAL

Kompetensi : Peserta mengetahui dan mengevaluasi kelayakan finansial

1. EVALUASI HASIL ANALISIS

Evaluasi kelayakan finansial dapat dilakukan dengan menggunakan cara

pengerjaan seperti yang diuraikan pada langkah-langkah di bawah ini.
Perhitungan Biaya Proyek :
1. Hitung biaya-biaya proyek tahun per tahun sampai akhir umur rencana;
2. Buat estimasi untuk keseluruhan biaya pelaksanaan proyek;
3. Buat estimasi untuk komponen bukan biaya proyek;
4. Hitung nilai sisa konstruksi pada akhir umur rencana;
5. Hitung biaya pekerjaan proyek (owner’s estimate).
Perhitungan Revenue Proyek :
1. Hitung revenue proyek tahun per tahun sampai akhir umur rencana;
2. Buat estimasi untuk keseluruhan revenue finansial dari proyek;
3. Perhatikan komponen bukan biaya proyek, yang diperhitungkan sebagai
revenue.
Perhitungan MARR :
1. Tentukan asumsi suku bunga pinjaman
2. Tentukan metode penentuan MARR
3. Siapkan kebutuhan data untuk analisis tersebut dan lakukan analisis
4. Tetapkan asumsi MARR sebagai tingkat diskonto yang akan digunakan untuk
analisis parameter kelayakan finansial
Perhitungan Kelayakan Finansial :
1. Gunakan spreadsheet atau perangkat lunak khusus, untuk kompilasi
keseluruhan data biaya dan manfaat proyek dari tahun ke tahun sampai akhir
umur rencana;
2. Nyatakan keseluruhan biaya dan manfaat finansial sebagai total per proyek,
atau sebagai harga rata-rata per kilometer panjang jalan;
3. Diskonto seluruh biaya dan manfaat finansial ke tahun dasar;

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

29
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

4. Hitung indikator-indikator kelayakan finansial, seperti NPV, FIRR, dan Payback

Period
5. Lakukan analisis kepekaan dalam menghitung indikator kelayakan finansial;
6. Buat urutan unggulan dari keseluruhan alternatif solusi atas dasar analisis
kelayakan analisis finansial;
7. Buat kesimpulan dan saran atas dasar kelayakan finansial.
Terkait dengan kajian tentang pengadaan tanah :
a. Siapkan peta mutakhir dari lokasi proyek, dan identifikasi lahan yang perlu
dibebaskan, sesuai dengan pedoman dan RTRW yang berlaku;
b. Estimasi biaya total yang dibutuhkan untuk seluruh proses pengadaan tanah;
c. Identifikasi upaya pendukung yang perlu dilakukan untuk mendukung proses
pengadaan tanah.
Beberapa asumsi yang perlu diperhatikan dalam melakukan analisis finansial
antara lain :
a. Penetapan rencana proyek konstruksi
b. Tingkat suku bunga perlu ditingkatkan sebesar 8 - 12% (sesuai kesepakan
BEPPENAS dengan lembaga keuangan internasional tentang batasan
minimal tingkat pengembalian untuk proyek-proyek di Indonesia).
c. Harga ekonomis (dengan proyek dan tanpa proyek) ditentukan berdasarkan
perhitungan antara harga finansial (pasar) dilakukan konversi, dimana harga
finansial didapat dari harga survei dipasar tradisional masing-masing lokasi,
d. Full development (pengembangan penuh) untuk manfaat bangunan untuk
tahun kesekian berjalan (jika ada).
e. Biaya operasional dan pemeliharaan untuk pada tahun kesekian perlu
dipertimbangkan untuk naik hingga menjadi 500% (mengingat dana yang
diperlukan pada tahun tersebut, yang digunakan untuk perbaikan bangunan
dan komponen pendukung).
Selain itu, terdapat beberapa asumsi lain terkait parameter yang digunakan dalam
menyusun analisis kelayakan finansial dari suatu proyek adalah sebagai berikut :
a. Asumsi dasar (inflasi, nilai tukar, dan lain-lain).
b. Asumsi tarif.
c. Asumsi biaya investasi.
BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA
30
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

d. Asumsi pendanaan.
e. Asumsi biaya operasi dan pemeliharaan.
f. Jangka waktu kerjasama.
g. Tingkat keuntungan.
1. Bankability
Jika proyek dinyatakan layak secara finansial, masih harus dicek apakah
bankability atau tidak. Bankability adalah kondisi investasi yang dapat
memperoleh kredit dari pihak debitor atau bank. Bankability sangat tergantung dari
keuntungan dan keamanan investasi.
Evaluasi yang dilakukan meliputi capital, collateral, capacity, character dan
condition untuk meningkatkan kepercayaan debitor maka perlu ada penjaminan
infrastruktur.
Badan penjaminan infrastruktur di Indonesia adalah PT Penjaminan Infrastruktur
Indonesia yang didirikan atas dasar Perpres 78/2010 dengan tujuan :
1)Meningkatkan kelayakan kredit dan kualitas proyek-proyek infrastruktur KPBU
melalui kerangka evaluasi dan pengelolaan klaim atas penjaminan yang jelas dan
konsisten; 2)Meningkatkan tata kelola dan transparansi pelaksanaan penyediaan
penjaminan; 3)Memfasilitasi serta mendorong keberhasilan transaksi bagi PJPK
(Kementerian, BUMN, Pemda)dengan penyediaan penjaminan untuk proyek
KPBU yang terstruktur dengan baik; 4)Memagari kewajiban kontinjen Pemerintah
dan meminimalisir kejutan langsung kepada APBN.
2. RISIKO
Dalam evaluasi kelayakan finansial proyek infrastruktur harus memperhitungkan
berbagai risiko yang akan terjadi. Berdasarkan alokasi risiko(PT PII, 2014) risiko
meliputi:
- Risiko lokasi
- Risiko desain, konstruksi dan uji operasi
- Risiko finansial
- Risiko sponsor
- Risiko operasi
- Risiko pendapatan
- Risiko keadaan kahar
BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA
31
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

- Risiko politik
- Risiko kepemilikan asset
- Dll spesifik masing-masing infrastruktur

2. PENYUSUNAN HASIL ANALISIS

Hasil analisis keuangan harus mencakup beberapa indikator kunci, yaitu :

a. Profitabilitas/Kelayakan Kelayakan keuangan dapat dilihat dari nilai netto saat
ini (NPV) atau Financial Internal Rate of Return (FIRR)/Return of Equity (ROE)
dari proyek.
b. Pengembalian atas biaya/Cost recovery Jumlah tahun yang diperlukan untuk
dapat menutup modal yang diinvestasikan.
c. Debt Service Coverage Ratio (DSCR) Anggaran arus kas harus cukup untuk
membiayai beban bunga utang yang direncanakan. Berdasarkan profil risiko
dari masing-masing proyek, rasio DSCR dari beberapa lembaga keuangan
berbeda-beda.
d. Kajian terhadap subsidi atau kebutuhan dukungan kelayakan, yakni kondisi di
mana didapatkannya selisih antara estimasi jumlah pendapatan yang lebih kecil
dibandingkan dengan estimasi jumlah pendapatan yang bisa diperoleh dari
pengguna.
Hasil analisis di atas harus diuji berdasarkan sejumlah skenario yang berbeda-
beda terhadap permintaan, tarif dan biaya proyek. Proyek-proyek yang secara
keuangan dinyatakan layak memiliki NPV dan IRR yang positif, dan lebih besar
dari syarat tingkat pengembalian (rate of return) bagi investor.
Apabila proyek dapat dibiayai oleh pemberi penjaman (lenders) sesuai dengan
persyaratan yang berlaku umum di dunia perbankan dinyatakan bahwa proyek ini
telah bankable. Proyek yang telah dinyatakan layak finansial belum bisa secara
otomatis dinyatakan bankable. DSCR (debt service coverage ratio) adalah salah
satu indikasi yang bisa digunakan untuk melihat tingkat bankability dari suatu
proyek infrastruktur.
Soal 8
Buatlah kesimpulan hasil dari soal-soal 4-7

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

32
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

Tabel 4 Contoh Perhitungan FIRR, NPV, dan Payback Period untuk analisis kelayakan finansial

TAHUN
KETERANGAN
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 TOTAL
BIAYA (M.Rp)
Konstruksi
Suku Bunga
-Biaya operasi &
Pemeliharaan rutin
-Biaya Desain &
Supervisi
Kontingensi
Pajak
Total Investasi
Total Investasi (PV)
Manfaat(M.Rp)
- LHR * Tarif
Pendapatan lain2
Total Manfaat
Total Manfaat (PV)
B-C
B-C (PV)
FIRR
NPV

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

33
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

Aspek Finansial
1. Biaya Investasi (Rp Juta)
a. Biaya Proyek
- Biaya Pengadaan Tanah Rp.
- Biaya Perencanaan Rp.
- Biaya Konstruksi Rp.
- Biaya Peralatan Tol Rp.
- Biaya Supervisi Rp.
- Biaya Eskalasi Rp.
- Biaya PPN 10% Rp.
- Biaya Overhead Rp.
Biaya Proyek Rp.
b. Bunga Masa Konstruksi (IDC) Rp.
c. Biaya Finansial (Financial Cost) Rp.
Total Biaya Investasi Rp.
2. Pendanaan
- Ekuitas Rp.
- Pinjaman Rp.
- Top Up Masa Operasi Rp.
3. Bunga Pinjaman / tahun %
4. Kelayakan Investasi
a. Masa Konsesi Tahun
b. IRR on Project %
IRR on Equity %
c. NPV (Rp Juta) Project Rp.
e. Pay Back Period Project Tahun
Discount Rate %
Latihan :
Dengan laporan yang ada tentukan :
- Apakah proyek layak dibangun?
- Jika layak kira-kira metode pembiayaan apa yang sesuai?
- Berikan rekomendasi

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

34
PUSDIKLAT SUMBER DAYA AIR DAN KONTRUKSI
 MODUL 5
KELAYAKAN FINANSIAL

10 DAFTAR PUSTAKA

1. Blank FF et al, “Real Option In PPP Case of a toll road conssion”, 2009
2. Brealey,A,et al," Coporate Finance, 8th edition, Mc Graw Hill, New York,2006
3. Ermest Paul DeGarmo, WG Sullivan, John R.Canuba,”Engineering
Economic”,1984
4. Wibowo A,”Investasi Jalan Tol Swasta di Indonesia di Indonesia: Risiko dan
permasalahannya”, 2006
5. Wibowo A,”Metodologi Perhitungan Required Rate Of Return Berdasarkan
Cumulative Prospect Theory,Studi Kasus Proyek Investasi Jalan Tol”, Jurnal
Teknik Sipil, Vol 18 No.2 Agustus 2011
6. PT PII,”Acuan Alokasi Risiko”,2013
7. Perpres No 78 tahun 2010 tentang penjaminan Infrastruktur Dalam Proyek
Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha
8. UU No 2 tahun 2012 Tentang Pengadaan Lahan Bagi pembangunan Untuk
Kepentingan Umum