1.

2 Akuntansi Oleh Lessee

Jika lessee mengkapitalisasi lease, maka lessee mencatat aktiva dan kewajiban yang
umumnya sama dengan nilai sekarang pembayaran sewa. Lessor yang sudah memindahkan secara
substansial seluruh manfaat dan risiko kepemilikan, mengakui penjualan dengan mengeluarkan
aktiva dari neraca dan menggantinya dengan piutang. Jurnal yang dibuat oleh lessor dan lessee
dengan asumsi peralatan di-lease dan dikapitalisasi adalah sebagai berikut:

Lessee Lessor
Peralatan yang di-lease Rp XXX Piutang lease (bersih) Rp XXX
Kewajiban lease Rp XXX Peralatan Rp XXX

Karena sudah mengkapitalisasi aktiva, lessee akan mencatat penyusutan. Lessor dan lessee
akan memperlakukan pembayaran lease sebagai pembayaran pokok dan bunga. Jika kontrak lease
tidak dikapitalisasi, tidak ada aktiva yang dicatat oleh lessee dan tidak ada aktiva yang dikeluarkan
dari pembukuan lessor. Pada saat pembayaran lease dilakukan, lessee mencatat beban sewa dan
lessor mengakui pendapatan sewa. Untuk lease yang dicatat sebagai lease modal (capital lease),
lease harus dianggap tidak dapat dibatalkan, dan memenuhi satu atau lebih dari empat kriteria
berikut ini :
Kriteria Kapitalisasi (Lessee)
1. Pengujian Pengalihan Kepemilikan
Jika lease tersebut mengalihkan kepemilikan aktiva kepada lessee, maka lease itu dianggap
sebagai lease modal. Kriteria ini tidak bersifat kontroversial dan mudah untuk diterapkan.
2. Pengujian Opsi Pembelian dengan Harga Khusus
Opsi pembelian dengan harga khusus adalah sebuah provisi yang memungkinkan lessee untuk
membeli properti yang dilease dengan harga yang signifikan lebih rendah dibandingkan nilai
wajar properti yang diharapkan pada tanggal opsi itu digunakan. Pada awal lease, perbedaan
antara harga opsi dengan nilai pasar wajar yang diharapkan harus cukup besar sehingga
realisasi dari opsi bisa dipastikan secara layak.
3. Pengujian Umur Ekonomis (Pengujian 75%)
Jika periode lease sama dengan atau melebihi 75% dari umur ekonomis aktiva, di mana
sebagian besar risiko dan imbalan atas pemilikan barang dialihkan ke lessee maka perlu
 dilakukan kapitalisasi. Akan tetapi, penentuan jangka waktu atau masa lease dan umur
ekonomis aktiva dapat menimbulkan masalah. Jangka waktu lease umumnya dianggap sudah
tetap dan tidak bisa dibatalkan. Namun, periode ini dapat diperpanjang jika ada opsi untuk
memperbaharui kesepakatan lease dengan harga khusus. Opsi untuk memperbaharui dengan
harga khusus adalah provisi yang memungkinkan lessee untuk memperbaharui lease dengan
nilai sewa yang lebih rendah dari nilai wajar sewa yang diharapkan pada tanggal opsi dapat
digunakan. Pada awal lease, perbedaan antara nilai sewa yang diperbaharui dengan nilai wajar
sewa yang diharapkan harus cukup besar untuk memastikan digunakannya opsi untuk
memperbaharui tersebut.
4. Pengujian Pemulihan Investasi (Pengujian 90%)
Jika nilai sekarang dari pembayaran lease minimum sama dengan atau melebihi 90% dari nilai
pasar wajar aktiva, maka aktiva yang dilease harus dikapitalisasi. Dasar pemikiran untuk
pengujian ini bahwa jika nilai sekarang pembayaran lease minimum tidak berbeda
banyak dengan harga pasar aktiva, maka secara efektif aktiva tersebut dapat dibeli.
Dalam menentukan nilai sekarang dari pembayaran minimum ada tiga konsep penting yang
harus diperhitungkan, yaitu : 1) pembayaran lease minimum, 2) biaya executory, dan 3)
tingkat diskonto.
1) Pembayaran Lease Minimum
Pembayaran ini adalah pembayaran yang harus dilakukan oleh lessee sehubungan
dengan properti yang dilease. Pembayaran lease minimum mencakup hal-hal berikut ini:
a. Pembayaran Sewa Minimum-pembayaran minimum yang harus dilakukan oleh
lessee kepada lessor berdasarkan kesepakatan lease. Dalam beberapa kasus,
pembayaran sewa minimum dapat sama dengan pembayaran lease minimum.
Namun, pembayaran lease minimum dapat juga mencakup nilai residu yang dijamin
(jika ada), penalti atas kegagalan memperbaharui, atau opsi untuk membeli dengan
harga khusus (jika ada), sebagaimana akan dijelaskan pada halaman selanjutnya.
b. Nilai Residu yang Dijamin-nilai residu adalah estimasi nilai wajar (pasar) dari
properti yang dilease pada akhir masa lease. Seringkalilessor memindahkan risiko
kerugian kepada lessee atau pihak ketiga melalui penjaminan atas estimasi nilai
residu. Nilai residu yang dijamin (guaranteedresidualvalue) adalah (1) jumlah
tertentu atau yang dapat ditentukan dimanalessor memiliki hak untuk meminta lessee
 membeli aktiva atau (2) jumlah yang dijanjikan oleh penjamin lessee atau pihak
ketiga untuk diperoleh oleh lessor. Jika tidak dijamin secara penuh, maka nilai residu
yang tidak dijamin (unguaranteedresidualvalue) merupakan estimasi nilai residu
eksklusif dari setiap bagian yang dijamin.
c. Penalti atas Kegagalan Memperbaharui atau Memperpanjang Lease- jumlaghutang
yang ditanggung lessee jika perjanjian lease menyatakan bahwa lease harus
diperpanjang atau diperbaharui dan lessee gagal melakukannya.
d. Opsi untuk Membeli dengan Harga Khusus-sebagaimana diindikasikan sebelumnya,
opsi diberikan kepada lessee untuk membeli peralatan pada akhir masa lease dengan
harga yang ditetapkan jauh di bawah nilai wajar yang diharapkan, sehingga pada awal
lease pembelian akan terjadi.
2) Biaya-biaya Executory
Sebagaimana aktiva lainnya, aktiva berwujud yang dilease juga membutuhkan
beban asuransi, pemeliharaan, dan pajak disebut biaya executory selama umur
ekonomisnya. Jika lessor tetap bertanggung jawab atas pembayaran biaya-biaya jenis
kepemilikan ini, maka bagian dari setiap pembayaran lease yang mencerminkan biaya
executory harus dikeluarkan dari perhitungan nilai sekarang pembayaran lease minimum
karena bukan merupakan pembayaran atau pengurangan kewajiban.
Jika bagian dari pembayaran lease minimum yang merepresentasikan biaya
executory tidak dapat ditentukan dari perjanjian lease, maka harus dibuat estimasi atas
jumlah semacam itu. Akan tetapi, banyak perjanjian lease yang menyatakan bahwa biaya
executory dibayarkan oleh lessee kepada pihak ketiga secara langsung, dalam hal ini,
pembayaran sewa dapat digunakan tanpa penyesuaian dalam penghitungan nilai
sekarang.
3) Tingkat Diskonto
Lesse menghitung nilai sekarang dari pembayaran lease minimum dengan
menggunakan suku bunga pinjaman inkremental lessee, yang didefinisikan sebagai:
"Suku bunga yang pada awal lease, harus dikeluarkan oleh lessee untuk meminjam dana
yang diperlukan guna membeli aktiva yang dilease menurut pinjaman yang dijamin,
dengan jangka waktu pelunasan yang serupa dengan skedul pembayaran dalam kontrak
lease.
 Untuk menentukan apakah nilai sekarang dari pembayaran tersebut lebih kecil
daripada 90% nilai pasar wajar properti, lessee akan mendiskontokan pembayaran dengan
menggunakan suku bunga pinjaman inkremental. Menentukan suku bunga pinjaman ini
akan sering membutuhkan pertimbangan karena didasarkan pada pembelian properti
hipotetis.
Akan tetapi, terdapat satu pengecualian dari ketentuan ini: Jika (1) lessee
mengetahui suku bunga implisit yang dihitung oleh lessor dan (2) suku bunga itu lebih
rendah dari suku bunga pinjaman inkremental lessee, maka lessee harus menggunakan
suku bunga implisit lessor. Suku bunga implisit dalam lease adalah tingkat diskonto yang
jika diterapkan pada pembayaran lease minimum dan setiap nilai residu yang tidak
dijamin yang terhutang kepada lessor, akan menyebabkan nilai sekarang agregat sama
dengan nilai wajar properti yang dilease kepada lessor.
Tujuan dari pengecualian ini adalah: Pertama, suku bunga implisit lessor umumnya
merupakan suku bunga yang lebih realistis untuk digunakan dalam menentukan jumlah
(jika ada) yang akan dilaporkan sebagai aktiva dan kewajiban terkait bagi lessee. Kedua,
memberikan pedoman untuk menjamin bahwa lessee tidak menggunakan suku bunga
pinjaman inkremental yang secara artifisial tinggi, sehingga menyebabkan nilai sekarang
dari pembayaran lease minimum lebih kecil 90% dari nilai pasar wajar properti dan
karenanya, dapat menghindari kapitalisasi aktiva serta kewajiban terkait.
Lessee dapat menyatakan bahwa hal itu tidak dapat menentukan suku bunga
implisit lessor sehingga suku bunga yang lebih tinggi harus digunakan. Namun dalam
banyak kasus, suku bunga implisit yang digunakan oleh lessor dapat diperkirakan.
Penentuan apakah estimasi yang wajar dapat dilakukan memerlukan pertimbangan,
terutama jika hasil dari menggunakan suku bunga pinjaman inkremental mendekati
pengujían 90%. Karena lessee tidak boleh mengkapitalisasi properti vangdilease melebihi
nilai wajarnya, makalessee dilarang untuk menggunakan tingkat diskonto yang sangat
rendah.

Aktiva dan Kewajiban yang Diperlakukan secara Berbeda

Dalam transaksi lease modal, lessee menggunakan lease sebagai sumber pembiayaan.
Lessor membiayai transaksi (menyediakan modal investasi) melalut aktiva yang dilease, dan lessee
melakukan pembayaran sewa, yang sebenarnya merupakan pembayaran cicilan. Oleh karena itu,
selama umur properti yang dilease, pembayaran sewa kepada lessor mencakup pembayaran pokok
ditambah bunga.
a. Pencatatan Aktiva dan Kewajiban
Dalam metode lease modal, lessee memperlakukan transaksi lease seolah-olah aktiva telah
dibeli dalam transaksi pembiayaan dimana aktiva diperoleh dan kewajiban diakui. Oleh karena
itu, lessee mencatat lease modal sebagai aktiva dan kewajban pada nilai terendah antara (1) nilai
sekarang dari pembayaran lease minimum (tidak termasuk biaya executory) atau (2) nilai pasar
wajar aktiva yang dilease pada awal lease. Dasar pemikiran untuk pendekatan ini adalah bahwa
aktiva yang dilease tidak boleh dicatat lebih tinggi dari nilai pasar wajarnya.
b. Periode Penyusutan
Salah satu aspek yang menyulitkan akuntansi untuk penyusutan aktiva yang dilease yang
dikapitalisasi berhubungan dengan periode penyusutan. Jika perjanjian lease mengalihkan
kepemilikan aktiva kepada lessee (kriteria 1) atau mencakup opsi pembelian dengan harga
khusus (kriteria 2) aktiva yang dilease disusutkan dalam cara yang konsisten dengan kebijakan
penyusutan normal lessee atas aktiva yang dimilikinya, dengan menggunakan umur ekonomis
aktiva.
Sebaliknya, jika lease tidak mengalihkan kepemilikan atau tidak mencakup opsi pembelian
dengan harga khusus, maka aktiva disusutkan selama masa lease. Dalam hal ini, aktiva yang
dilease kembali ke lessor sesudah periode waktu tertentu.
c. Metode Bunga Efektif
Selama jangka waktu lease, metode bunga efektif digunakan untuk mengalokasikan setiap
pembayaran lease antara pokok dan bunga. Metode ini menghasilkan beban bunga periodik
yang sama dengan persentase konstan dari nilai tercatat kewajiban lease. Tingkat diskonto yang
digunakan oleh lessee untuk menentukan nilai sekarang dari pembayaran lease minimum harus
digunakan oleh lessee ketika mengaplikasikan metode bunga efektif pada lease modal.
d. Konsep Penyusutan
Walaupun jumlah yang awalnya dikapitalisasi sebagai aktiva dan dicatat sebagai kewajiban
telah dihitung pada nilai sekarang yang sama, namun penyusutan aktiva dan pengurangan
kewajiban adalah dua proses akuntansi yang independen selama jangka waktu lease. Lessee
harus menyusutkan aktiva yang dilease dengan menggunakan metode penyusutan
 konvensional; garis lurus, jumlah angka tahun, saldo menurun, unit produksi, dan lainnya.
FASB lebih sering menggunakan istilah "amortisasi" daripada "penyusutan" untuk mengakui
hak atas properti tidak berwujud yang dilease. Penulis memilih "penyusutan" untuk
menjelaskan penghapusan jasa aktiva berwujud yang sudah digunakan

Dafpus:
Anindita, Irdatama Santia. 2014. Akuntansi untuk Leasing (Sewa Guna Usaha). https://tama-
anindita.blogspot.com/2014/04/akuntansi-untuk-leasing-sewa-guna-usaha.html
https://www.informasibaru.com/2017/10/sewa-guna-usaha-leasing-akuntansi_28.html