Materi Teknis Seminar Hasil-4. (Bab 1-3) - 1 PDF

BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Kawasan eks Bandara Polonia Medan yang berlokasi dekat dengan
lingkungan perumahan menengah atas dan berdasarkan pengataman di lapangan
masyarakat sekitar kawasan eks Bandara Polonia Medan merupakan masyarakat
dengan kategori berpenghasilan tinggi, sehingga menjadikan kawasan ini banyak
dilirik oleh para pengembang atau developer properti untuk berinvestasi di
kawasan tersebut. Salah satu konsep yang belakangan sudah dikembangkan di
ibu kota Jakarta adalah superblok atau biasa juga disebut dengan Central Business
District yang selanjutnya disingkat sebagai CBD. Central Business
District (CBD) atau Daerah Pusat Kegiatan (DPK) adalah bagian kecil dari kota
yang merupakan pusat dari segala kegiatan politik, sosial, budaya, ekonomi, dan
teknologi .
Peluang membangun CBD di kawasan tersebut eks Bandara Polonia
Medan tersebut tidak disia-siakan oleh developer yang ada di Kota Medan,
dimana kawasan CBD tersebut dibangunan oleh PT. Multatuli Group dengan
membangun komplek CBD di Kota Medan dalam areal yang cukup luas yaitu, di
atas lahan 337.000 meter persegi yang berlokasi di kawasan pemukiman elit dan
berdekatan dengan lingkungan markas TNI AU Polonia, yang di kenal dengan
nama CBD Polonia Medan.
1
LOKASI
Gambar 1.1. Lokasi Central Business District (CBD) Polonia

Sumber : Google Maps, 2017
CBD merupakan zona dengan derajat aksesibilitas tinggi pada suatu
kota. Central Business District memiliki ciri-ciri yang membedakannya dari
bagian kota yang lain, ciri ciri tersebut ditunjukkan pada Tabel 1.1 .
Tabel 1.1 Ciri – CiriCentral Business District (CBD) atau

Daerah Pusat Kegiatan (DPK)
Ciri – CiriCentral Business District (CBD) atau

No
Daerah Pusat Kegiatan (DPK)
a b
1. Adanya pusat perdagangan, terutama sektor retail
2. Banyak kantor-kantor institusi perkotaan
3. Tidak dijumpai adanya Industri berat atau manufaktur
Jarang permukiman, dan kalaupun ada merupakan permukiman tinggi dan
mewah (kondominium)
4. Ditandai dengan adanya zonasi vertikal, yaitu banyak bangunan bertingkat
yang memiliki diferensiasi fungsi
5. Adanya jalur pedestrian, yaitu suatu zona yang dikhususkan untuk pejalan
kaki karena sering terjadi kemacetan lalu lintas.
6. Adanya “multi storey” yaitu perdagangan yang bermacam-macam dan
ditandai dengan adanya supermarket atau mall
Sumber :https://www.arsitag.com/article/kawasan-central-business-district-cbd (diakses tanggal

15 Juni 2018)
2
Karakteristik CBD dapat terlihat dari integrasi antara kegiatan dan fungsi
dalam satu kawasan, yang setidaknya terdiri dari hunian, hotel, perkantoran, pusat
perbelanjaan, dan lainnya(The Appraisal of Real Estate,2008). Central Business
District (CBD) merupakan pusat komersial dan bisnis yang dibangun atau
dikembangkan di sebuah lokasi dan menjadi magnet bisnis bagi pebisnis maupun
investor. Keberhasilan sebuah CBD biasanya ditandai dengan pesatnya
pembangunan dan tingginya aktifitas bisnis di kawasan itu, sebut saja properti
ritel, gedung-gedung perkantoran, hotel, perbankan, biasanya akan mengisi
kawasan CBD tersebut.
CBD ini terdiri dari dua bagian, yaitu :
1. Bagian paling inti (the heart of the area) yang disebut RBD (Retail
Business District). Dominasi kegiatan pada bagian ini adalah “department
stores, smart shops, office building, clubs, banks, hotels theatres and
headquarters of economic, social, civic and political life.” Pada kota-kota
yang kecil fungsi-fungsi tersebut berbaur satu sama lain, namun untuk
kota besar fungsi-fungsi tersebut menunjukkan diferensiasi yang nyata.
2. Bagian diluarnya yang disebut WBD (Wholesale Business District).
Daerah ini ditempati bangunan yang digunakan untuk kegiatan ekonomi
dalam jumlah yang besar seperti pasar, pergudangan (warehouse), gedung
penyimpan barang supaya tahan lebih lama (storage building).
Pada kawasan CBD Polonia Medan ini terdapat berbagai sarana dan
prasarana yang telah selesai dan akan dibangun. Semula di rencanakan dibangun
pusat perbelanjaan modern(shopping mall),pusat perkantoran, hotel, pusat
3
hiburan, pendidikan,apartemen, perumahan elit dan pertokoan atau ruko. Adapun
properti yang telah dibangun di kawasan CBD Polonia Medan dapat di lihat pada
Tabel 1.2 .
Tabel 1.2 Rencana Pembangunan Properti dan

Kondisi Terkini di CBD Polonia Medan
Kondisi Properti Terkini

No Jenis Properti (Bulan Maret Tahun 2018)
Terbangun Terjual Sisa Beroperasi
Keterangan
(Unit) (Unit) (Unit) (Unit)
a b c d
1. Ruko 1000 990 10 60 Beroperasi kurang
menguntungkan,
rerata kunjungan 5-
10 Orang
2. Waterpark 1 - - 1 Beroperasi kurang
menguntungkan,
rerata kunjungan
40-80 Orang
3. Sekolah/ 1 - - 1 Mulai Beroperasi
Universitas
4. Mall (WTC) - - - - Tahap
Pembangunan
5. Apartemen - - - - Belum Ada
6. Rumah Sakit - - - - Belum Ada
7. Bangunan - - - - Belum Ada
Perkantoran
8. Hotel Berbintang - - - - Belum Ada
9. Perumahan Mewah - - - - Belum Ada
10. Rumah Ibadah 1 - - - Mulai Beroperasi
Sumber :Pengamatan Lapangan dan Wawancara Developer, 2018
Berdasarkan Tabel 1.2 terlihat hanya sisa 10 unit ruko yang tersisa.
Dilihat dari laporan penjualan sudah sangat memuaskan, namun dari sisi aktifitas
belum memuaskan bagi para investor yang sudah terlanjur berinvestasi di CBD
tersebut.Hal ini menunjukkan bahwa kawasan CBD Polonia kurang diminati oleh
masyarakat sebagai tempat kegiatan ekonomi. Bila dilihat dari tabel 1.2 untuk
menjadikan CBD sebagai salah satu kawasan bisnis belum sesuai dengan
harapan,dimana beberapa jenis bangunan sampai saat ini belum terealisasi.
4
Kawasan CBD Polonia Medan direncanakan pada awalnya sebagai pusat kegiatan
bisnis dengan berbagai fasilitas, akan tetapi kenyataanya sampai saat penelitian ini
dilakukanproperti yang beroperasi hanyalah beberapa bangunan ruko dan
waterpark saja (Tabel 1.2) tidak seperti CBD-CBD yang ada di Jakarta pada
umumnya, kenyataannya yang terlihat CBD Polonia Medan ini tidak jauh
berbeda seperti kebanyakan pembangunan kompleks ruko lainnya di kota Medan.
Gambar 1.2
Rencana Design Komplek Central Business District (CBD) Polonia Medan
Sumber : Pihak Pengembang CBD Polonia Medan, 2017
Merujuk pada Gambar1.2, dapat dilihat bahwa CBD Polonia Medan
direncanakan menjadi kawasan komersil yang didukung oleh fasilitas pendidikan,
perhotelan, hiburan dan fasilitas pendukungan lainnya. Namun, pada
kenyataannya hingga saat ini aktivitas perekonomian dari ruko-ruko yang telah
5
dibeli oleh konsumen belum berjalan maksimal, masih sangat sedikit sekali
aktivitas operasional ruko yang dijalankan oleh konsumen. Aktivitas yang
tampak digunakan oleh masyarakat sekitar yakni sarana hiburan wisata air CBD
Water Park, aktivitas operasional ruko yang lainnya sepi dari kehadiran
pengunjung.
Gambar 1.3
Situasi Terkini Komplek Central Business District (CBD) Polonia Medan
Sumber :Pengamatan Lapangan, 2018
Berdasarkan Gambar1.3, merupakan gambaran dari situasi harian terkini
pada komplek Central Business District (CBD) Polonia Medan.
Berbeda dengan SCBD (Sudirman Central Business Dictrict) yang ada di
Ibukota Jakarta.SCBD (Sudirman Central Business Dictrict)yang terletak di
6
antara dua jalan utama jalan Jendral Sudirman dan Jalan Gatot Subroto yang
merupakan bagian selatan dari segitiga emas kota Jakarta. Akses masuk keluar
SCBD relatif mudah dan dilalui oleh sistim transportasi umum. Kawasan yang
dibangun dan dikelola oleh PT.Danayasa Arthatama.Tbk meliputi kawasan seluas
45 hektar dan 13 hektar lahan diperuntukkan bagi sarana infrastrukturnya.SCBD
menjadi pelopor dalam CBD di Indonesia yang menghadirkan perkantoran, retail,
hotel, rumah sakit, serta fasilitas life style kelas dunia.SCBD menyuguhkan
konsep mengintegrasikan ruang publik, kompleks apartemen, hotel,
kondominium, pusat perbelanjaan, serta fasilitas rekreasi.
Faktor lokasi dapat dianggap sebagai faktor terkuat pengaruhnya terhadap
nilai suatu properti(Wahyu, 2013). Bapak teori lokasi : Von Thunen dalam
Tarigan (2006) mengemukakan tingkat sewa lahan paling mahal nilainya adalah
di pusat pasar dan makin rendah apabila jauh dari pasar. Perkembangan dari teori
Von Thunen adalah selain harga tinggi di pusat kota dan akan semakin menurun
apabila makin jauh dari pusat kota. Keberhasilan suatu bisnis properti seperti
CBD sangat ditentukan oleh pemilihan lokasi yang tepat dan strategis.
Aksesbilitas adalah salah satu faktor yang sangat mempengaruhi apakah suatu
lokasi menarik untuk dikunjungi atau tidak. Tingkat aksesbilitas merupakan
tingkat kemudahan didalam mencapai dan menuju arah suatu lokasi ditinjau dari
lokasi lain disekitarnya (Tarigan, 2006). Menurut Tarigan, tingkat aksesbilitas
dipengaruhi oleh jarak, kondisi prasarana perhubungan, ketersediaan berbagai
sarana penghubungan, ketersediaan berbagai sarana penghubung termasuk
frekwensinya dan tingkat keamanan serta kenyamanan untuk melalui jalur

7
tersebut. Akses masuk dan keluar pada CBD Polonia relatif sulit karena tidak
berlokasi dekat pusat kota dimana belum terdapat sistim angkutan umum di
kawasan tersebut dan harus melalui lingkungan markas TNI AU.
Pelaku ekonomi dalam beraktivitas biasanya memilih lokasi pada tempat-
tempat yang strategis di sebagian besar wilayah kota. Pelaku ekonomi akan
berusaha agar barang atau jasa yang dijual terlihat oleh pembeli. Lokasi-lokasi
yang strategis dan menguntungkan di pusat kota atau di suatu lokasi yang
merupakan lokasi aktivitas masyarakat menjadi pilihan utama. Dapat dijumpai
kehadiran pelaku aktivitas ekonomi di sekitar lokasi aktivitas perdagangan,
pendidikan, perkantoran, dan aktivitas sosial masyarakat lainnya. Dalam teori
lokasi juga disebutkan bahwa bagi pedagang terdapat kecenderungan untuk
berorientasi kepada konsentrasi konsumen dalam menentukan lokasi tempat usaha
(Sidik, 2000). Aktivitas ekonomi yang dimaksud pada penelitian ini adalah
aktivitas pelaku ekonomi yang memiliki kecenderungan berada di wilayah
penelitian, yaitu para pembeli properti di CBD Polonia Medan yang
memfungsikan properti yang sudah dibeli.
1.2 Perumusan Masalah
Beberapa peneliti terdahulu telah berpendapat bahwa dalam melihat
perkembangan suatu kawasan bisnis, pengembangan atau developer properti harus
terus melakukan pembaharuan dalam mengembangkan kawasan bisnisnya, agar
terus menjadi daya tarik baik dari sisi konsumen properti atau pembelinya maupun
bagi masyarakat sekitar yang menggunakan produk atau jasa yang ditawarkan di
8
komplek bisnis tersebut. Maka pokok permasalahan yang perlu dicari
penyelesaiannya adalah sejauh mana perkembangan kawasan CBD Polonia
Medan telah berkembang dari sisi lokasi dan aksesibilitas, ekonomi dan sosial,
tersedianya fasilitas publik CBD dan tata guna lahan dalam mempengaruhi
perkembangan kawasan CBD Polonia Medan. Sehingga dalam penelitian ini
peneliti bermaksud untuk mengkaji faktor-faktor apa saja yangmemiliki
pengaruh atas perkembangan properti CBD Polonia Medan.
Maka pertanyaan penelitian dalam penelitian ini adalah :
a. Apakah lokasi dan aksesiblitas mempengaruhi perkembangan properti di CBD
Polonia Medan?
b. Apakah ekonomi dan sosial mempengaruhi perkembangan properti di CBD
Polonia Medan?
c. Apakah tersedianya fasilitas publik CBD mempengaruhi perkembangan
properti di CBD Polonia Medan?
d. Apakah tata guna lahan mempengaruhi perkembangan properti di CBD
Polonia Medan?
1.3 Tujuan Penelitian
Adapun yang menjadi tujuan dari penelitian ini adalah :
1. Menganalisis apakah lokasi dan aksesibilitas berpengaruh terhadap
perkembangan kawasan CBD Polonia Medan.
2. Menganalisis apakah ekonomi dan sosial berpengaruh terhadap
9
3. Menganalisis apakah tersedianya fasilitas publik CBD berpengaruh
terhadap perkembangan kawasan CBD Polonia Medan.
4. Menganalisis apakah tata guna lahan berpengaruh terhadap perkembangan
kawasan CBD Polonia Medan.
1.4 Manfaat Penelitian
Manfaat yang didapat dari penelitian ini adalah :
1. Manfaat akademis sebagai khazanah sumber rujukan bagi penelitian
selanjutnya.
2. Manfaat bagi para pelaku properti sebagai masukan dan evaluasi bagi para
investor maupun pengembang dan pihak-pihak terkait lainnya.
10
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Properti
Dalam ilmu penilaian (appraisal), properti diartikan sebagai harta
kekayaan. Menurut F.Fanning (2008), properti didefinisikan sebagai hak yang
dimiliki seseorang atas tanah atau benda-benda yang bersifat eksklusif; hak yang
diperoleh dari kepemilikian atas kekayaan atau the rights that one individual has
in lands or goods to the exclusion of all others; rights gained from the ownership
of wealt..
Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan
manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan, atau hak dan kepentingan yang
bernilai, berbentuk benda (berwujud) atau bukan benda (tak berwujud) yang
memiliki nilai tukar atau dapat membentuk kekayaan.
Menurut( Real Estate Hand Book, 1997), pengertian properti dalam hukum
adalah Real estate is land and everything more or less attached to it. Ownership
below to the center of the earth and above to the heavens atau Real Estate adalah
tanah dan segala sesuatu yang melekat atau berada di atasnya). Sedangkan sebagai
bisnis Real estate is the activities concerned with ownership and use transfer of
the physical property atau Real Estate adalah seluruh kegiatan yang berkenaan
dengan kepemilikan dan pengalihan kegunaan dari kekayaan fisik).
11
2.1.1 Klasifikasi Properti
Berdasarkan fungsi dan tujuan penggunaannya (Prawoto, 2010), properti
dapat diklasifikasikan menjadi 4 (empat) golongan atau kategori, yaitu:
a. Komersial
Jenis ini memiliki kemampuan komersial untuk menghasilkan arus kas dari
semua aspek komersialnya. Contohnya adalah : perkantoran, pusat
perbelanjaan, penginapan, dan rumah toko.
b. Hunian
Jenis ini memiliki tujuan utama untuk dihuni.Dalam kenyataanya banyak
diketemukan sebagai kegiatan atau sarana komersial. Namun karena
kebutuhan akan tempat hunian lebih bersifat, maka jenis ini tidak
digolongkan ke dalam jenis komersial, secara umum jenis properti dibagi dua
yaitu landed house berupa rumah/kompleks perumahan, dan high building
berupa rumah susun dan apartemen.
c. Industri
Real estate dalam kategori ini sebagai tempat produksi atau perakitan barang-
barang, baik melalui peralatan dramatik maupun manual dengan melibatkan
tenaga kerja. Contohnya adalah pabrik-pabrik, bangunan pabrik siap pakai,
gudang.
d. Fasilitas umum
Biasanya jenis ini dipergunakan untuk kepentingan umum dan khalayak
ramai kendati saat ini mulai mengarah menjadi komersial yang diperuntukkan
12
bagi anggotanya saja. Contohnya adalah : universitas, rumah sekolah, tempat
beribadah, sarana olahraga, rumah sakit, dan tempat rekreasi.
2.1.2 Pasar Properti
American Institute of Real Estate Appraiser (2008) menjelaskan bahwa
pasar real estate yang berbeda adalah tercipta dari kebutuhan, keinginan,
motivasi, lokasi dan umur peserta pasar dan juga tipe, desain dan peraturan zoning
dari poperti itu. Lima pasar real estate dapat diidentifikasikan untuk berhubungan
dengan lima kategori properti, yaitu :
1. Residensial.
Contohnya adalah rumah keluarga tunggal yang terpisah, rumah keluarga
tunggal yang berhubungan atau duplex, gedung apartemen yang multi
penyewa.
2. Komersil
Contohnya berupa gedung perkantoran, industri jasa dan pusat kegiatan
profesi, pusat perbelanjaan retail, pusat belanja grosir, hotel dan motel.
3. Industri
Contohnya industri manufaktur, gudang, gedung pusat penelitian
4. Pertanian
Contohnya daerah pertanian, taman bunga, padang rumput, peternakan,
kehuatan, daerah galian tambang dan anjungan lepas pantai
5. Keperluan Khusus.
Contohnya properti dengan desain atau konstruksi tertentu seperti sekolah,
gedung publik, bandar udara, fasilitas konvesi, taman ria dan padang golf
13
American Institute of Real Estate Appraiser (2008) membagi tipe properti
tersebut kedalam subdivisi yang lebih kecil dan pasar khusus yang dinamakan
subpasar. Subpasar untuk properti residensial daerah kota, pinggiran kota dan
pedesaan. Gedung apartemen multi penyewa yang merupakan properti residensial
pengasil pendapatan, dan perkantoran, toko, motel, hotel dan pusat perbelanjaan
yang merupakan properti komersil, secara umum memberikan daya tarik bagi
investor.
Properti terdapat banyak jenisnya mulai dari properti hunian seperti
perumahan atau residence, rusun, cluster, town house, bungalow, kondominium
hingga properti yang di fungsikan untuk komersial seperti ruko, hotel, apartemen,
perkantoran, rumah makan, pusat perbelanjaan(www.simplyland.co.id, Akses 2
Mei 2017). Secara umum properti disini di bagi menjadi dua jenis yaitu properti
komersial dan properti non komersial.
1. Properti komersial adalah properti yang di atasnya di jadikan sebagai tempat
untuk membuat keuntungan bagi si pemiliknya seperti ruko (rumah toko)
yang dijadikan sebagai tempat untuk membuka usaha, perhotelan yang di
jadiakan sebagai tempat penginapan, rumah kos-kosan atau apartemen yang
di sewakan sehingga selalu memberikan penghasilan setiap hari ataupun
setiap bulannya bagi pemilik properti tersebut.
2. Properti non komersial seperti perumahan atau rumah susun dimana properti
tersebut hanya digunakan sebagai pemakaian pribadi baik itu untuk tempat
tinggal sendiri dan sebagainya.
14
Dari pemaparan tersebut kita dapat membedakan antara kedua jenis
properti ini Properti komersial seperti ruko dan lainnya biasanya akan bernilai
jauh lebih mahal jika di banding dengan properti hunian atau non komersial. Hal
itu tentu saja dikarenakan peruntukan dari bangunan itu sendiri dimana properti
komersial dapat dijadikan sebagai tempat usaha atau bisnis yang menghasilkan
pendapatan atau yield sementara untuk properti yang di fungsikan untuk non
komersial tidak memberikan penghasilan. Perbedaan jenis properti ini
membedakan nilai dari masing-masing properti tersebut.
2.1.3 Faktor-Faktor Mempengaruhi Nilai Properti
Prawoto (2010) mengatakan bahwa analisis pasar properti berpusat pada
empat kekuatan yaitu :
1. Pengaruh Sosial.
Pada faktor sosial, ciri faktor sosial yang relevan termasuk sebagai berikut :
a. Kepadatan penduduk
b. Tingkat keahlian.
c. Tingkat usia.
d. Ukuran rumah tangga.
e. Status pekerjaan.
f. Ukuran keamanan dan kenyamanan.
g. Kualitas dan tersediaanya layanan pendidikan, medis, hiburan dan
pelayanan komersial.
h. Kehadiran organisasi komunitas.
15
2. Pengaruh Ekonomis.
Pertimbangan ekonomis berkaitan dengan kapasitas keuangan dari setiap
elemen yang bergerak dalam pasar properti. Ciri faktor ekonomis yang masuk
dalam faktor ekonomis adalah :
a. Tingkat pendapatan penduduk.
b. Income perkapita.
c. Distribusi pendapatan dari rumah tangga.
d. Tingkat okupansi pemilik.
e. Tingkat sewa properti.
f. Tingkat nilai properti.
g. Jumlah pembangunan dan konstruksi.
3. Pengaruh Pemerintah.
Pertimbangan dari faktor pemerintah terkait dengan hukum, regulasi dan
pajak tanah. Ciri dari faktor pemerintah yang perlu dipertimbangkan didalam
analisis pasar properti termasuk :
a. Beban pajak relatif terhadap pelayanan yang disediakan.
b. Asesmen khusus.
c. Peratuan pembangunan dan perumahan.
d. Kualitas pelayanan public.
e. Peraturan tentang lingkungan.
4. Pengaruh Lingkungan.
Pengaruh lingkungan terdiri atas yang bersifat alami atau buatan, termasuk
pengaruh lingkungan adalah :
16
a. Ukuran gedung, kepadatan dan pemeliharaan.
b. Fitur topografi.
c. Lahan terbuka.
d. Bahaya yang timbul dari fasilitas pertokoan, pabrik dan sekolah.
e. Kecukupakan utilitas public.
f. Adanya tanah kosong.
g. Pemeliharaan umum.
h. Pola jalan, lebar dan pemeliharaannya.
i. Daya tarik dan keselamatan dari route masuk dan keluar area pasar
properti.
j. Umur efektif properti.
k. Perubahan penggunaan dan pola penggunana tanah sekitar.
l. Cuaca sekitar.
m. Ancaman bencana alam.
n. Akses ke transportasi umum
2.2 Central Business Districts (CBD)
CBD adalah suatu kawasan yang terletak di pusat kota dari suatu kota
dimana ritel /perdagangan ,keuangan,pemerintahan , para professional, pusat
rekreasi dan jasa layanan masyarakat dipusatkan (The Appraisal of Real Estate
,2008).
Karakteristik dari CBD :
1. Defenisi karakteristiknya : terletak dan berkonsentrasi pada ritel yang besar ,
bidang keuangan,pemerintahan,professional,sarana rekreasi,
17
2. Sub distriknya :Cakupannya berbagai-bagai kegunaan seperti hotel,ritel,
perumahan dan hiburan.
3. Nilai yang berpengaruh yaitu populasi lokal, hubungan antar transportasi, lalu
lintas pejalan kaki, kebijakan penggunaan lahan kota, kepadatan dan berbagai
kebijakan, tingkat hunian dan nilai sewa.
CBD adalah merupakan inti kota yang berupa kawasan perdagangan, jasa
dan kebudayaan. CBD terbentuk dari lokasi-lokasi kegiatan yang berdekatan dan
mudah dicapai dengan tranportasi ataupun pejalan kaki. Dalam skala tertentu,
CBD menjadi superblok, dan tidak hanya memiliki fungsi perdagangan, jasa dan
kebudayaan, namun bertambah dengan berbagai macam fungsi lainnya seperti
hunian, tempat pendidikan, rekreasi, rumah sakit, hotel, exhibition hall dan lain-
lain.
Pengembangan superblok bertujuan mengurangi kemacetan dengan cara
meminimalkan pergerakan orang yang memerlukan mobilitas jarak dekat,
sehingga tidak perlu keluar kawasan superblok (Tondobala, 2015). Keuntungan
dari dari konsep superblok, yaitu mendorong tumbuhnya kegiatan yang beragam
secara terpadu dalam suatu wadah secara memadai, menghasilkan sistem sarana
dan prasarana yang lebih efisien dan ekonomis, memperbaiki sistem sirkulasi,
mendorong pengembangan sistem persil yang tidak kaku dan lebih fleksibel,
mendorong pemisahan yang jelas antara berbagai sistem moda transportasi dan
memberikan kerangka yang luas bagi inovasi perancangan bangunan dan
lingkungan (Danisworo dalam Kamil: 2008). Kawasan superblok mampu
menjadi kawasan yang mandiri (independent controlled zone), dimana warga kota
18
bisa tinggal, bekerja dan berekreasi (live, work & play district) dalam satu lokasi.
Jika ini terjadi, maka ketergantungan warga kota untuk bepergian dengan
kendaraan yang boros energi akan berkurang.
Secara umum superblok dapat diartikan sebagai suatu kawasan binaan atau
terpadu yang terdiri dari fungsi-fungsi seperti pusat perbelanjaan, perkantoran,
hunian, hotel, sarana rekreasi dan area terbuka yang kesemuanya mempunyai
hubungan dan saling menunjang dalam fungsi dan kegiatan (Ronald,2004). Suatu
bangunan disebut dengan superblok jika kawasan tersebut mempunyai skala lebih
dari 5 hektar dan dirancang sebagai suatu kesatuan yang integral antara fungsi
satu dengan fungsi lainnya. Ronald (2004) menyebutkan superblok merupakan
suatu bentuk/wadah fisik dari pengembangan Mixed Use Development, dapat
diartikan sebagai suatu blok atau massa bangunan yang berbeda dalam fungsi
tetapi saling mendukung antara satu dengan yang lain.
Pembangunan mixed use dalam konteks zoning berarti mengkombinasikan
beberapa fungsi berupa hunian, komersial, industri, perkantoran, institusi atau
fungsi-fungsi lain. Konsep pembangunan ini memiliki tujuan untuk memberi
kenyamanan dan kemananan misalnya dengan medekatkan antara fungsi hunian
dengan fungsi lain seperti kantor dan komersial (Suwantoro,2011). Seperti telah
disebutkan dalam defenisi, mixed use building adalah salah satu usaha untuk
menyatukan berbagai aktifitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu kota
(luas area terbatas, harga mahal, letak,strategis, nilai ekonomi tinggi) sehingga
terjadi satu struktur yang kompleks dimana semua kegunaan dan fasilitas saling
berkaitan menjadi kerangka integrasi yang kuat. Penyatuan fungsi dan aktifitas
19
inilah yang sering kita sebut sebagai bangunan multi fungsi atau mixed use
building.
Menurut Nurani (2006) , ada tiga jenis fungsi utama yang ada dalam
sebuah kawasan mixed use yaitu residensial atau hunian, kantor dan retail. Selain
tiga fungsi utama tersebut ada fungsi-fungsi lainseperti hotel, bangunan
kebudayaan, administrasi kota, sarana rekreasi, sarana kesehatan, dan sebagainya.
Penggabungan fungsi-fungsi tersebutdapat menghasilkan sinergi atau tingkat
kekuatan tertentu.
Penggabungan fungsi kantor, hotel, dan residensial memiliki tingkat
sinergi terkuat. Hal ini dapat dilihat dengan kesuksesan beberapa kawasan mixed-
use seperti SCBD (Sudirman Central Business District) , Mall of Indonesia, dan
sebagainya. Kesuksesan dari kawasan-kawasan mixed-use tersebut tidak terlepas
dari kesuksesan tata letak bangunannya dalam kawasan tersebut.
Nurani (2006) menjabarkan kemungkinan konfigurasi tata letak bangunan
dalam sebuah kawasan mixed-use yakni sebagai berikut :
1. Mixed-use Tower, berstruktur tunggal dari segi massa ataupun ketinggian
dengan peletakkan fungsi-fungsi dalam lapisan – lapisan tersebut. Biasanya
berupa high rise tower dengan fungsi tumpuk atau dengan struktur bawah
yang diperbesar.
2. Multitowerered Megastructure, memiliki podium dengan tower-tower yang
menyatu secara arsitektural dengan atriumatau kompleks perbelanjaan.
Struktural ini mengintegrasikansemua komponen pada podium sebagai
20
common base. Pada konfigurasi ini akses tercampur menjadi satu. Dengan
demikian, pengguna bangunan bercampur tujuan dan aktivitas.
3. Freesatnding Structure with Pedestrian Connection, kumpulan bangunan
tunggal yang disatukan oleh jalur pedestrian. Dengan demikian fungsi
masing-masing bangunan tidak akanbersinggungan secara langsung karena
akses dari setiap fungsi terpisah. Bersinggungan hanya terjadi pada area
pedestrian.
4. Combination, merupakan penggabungan dari ketiga bentuk tersebut dalam
sebuah kawasan.
Konfigurasi ke empat bentuk tata letak bangunan tersebut dapat dilihat
pada Gambar 2.1
(1) (2)
Gambar 2.1 Konfigurasi Tata Letak Bangunan Dalam Kawasan Mixed-Use
21
(3) (4)
Lanjutan Gambar 2.1

Sumber: Dea Nurani , 2008
Kamil (2008) menjelaskan agar kawasan superblok bisa berkembang ada
beberapa strategi utama sejak perencanaan hingga menjadi sebuah produk yang
siap dipasarkan, yaitu :
a) Identity/branding, strategi ini lebih pada studi kelayakan dan konsep identitas
ekonomi. Banyaknya kawasan-kawasan sejenis menyebabkan kawasan
superblok pun harus memiliki identitas tematik.
b) Mixed of uses,superblok yang mandiri harus memiliki tata guna lahan bersifat
campuran dimana fungsi hunian, publik, komersial dan rekreasi bisa hadir
dalam satu kawasan.
c) Massing framework, tata bangunan memiliki kepekaan terhadap konteks
urban. Satu bangunan tertinggi/terunik diperlukan sebagai
22
tengaran(landmark) yang dikelilingi oleh bangunan-bangunan yang tidak
terlalu menonjol(background building).
d) Efficient vehicular circulation,konsep sirkulasi kendaraan dirancang seefisien
mungkin. Strategi terbaik adalah dengan menyediakan transportasi publik
internal yang terhubung dengan jaringan transportasi publik kota.
e) Multy-layers pedestrian linkage pada dasarnya superblok harus menjadi
kawasan aman dan nyaman bagi pejalan kaki. Karenanya inovasi dalam
konsep ‘urban linkage’ dan ‘air-rights’ untuk kepentingan pedestrian menjadi
penting. Seperti halnya di beberapa kawasan superblok di Hongkong, jalur
pejalan kaki tidak hanya disediakan di lantai dasar namun juga di lantai dua
yang menembus gedung-gedung yang berada di kawasan tersebut.
Dapat disimpulkan CBD adalah kawasan perdagangan, jasa dan
kebudayaan dalam sebuah kota, perkembangan CBD lebih besar menjadi blok-
blok yang lebih besar dinamakan superblok. Dalam kawasan superblok yang
pembangunannya di atas lahan yang peruntukannya campuran (mixed use)
terdapat bangunan yang hanya satu fungsi saja perblok atau beberapa fungsi
dalam satu bangunan yang dinamakan mixed use building, bangunan yang
memiliki beberapa fungsi yang berbeda dan saling terintegrasi untuk
memperpendek dan mempercepat jalur sirkulasi manusia dan kendaraan dalam
melakukan kegiatan.
23
2.3 Faktor-Faktor Mempengaruhi Perkembangan Kawasan Properti
Berdasarkan latar belakang dan model penelitian yang dibentuk, maka
faktor-faktor yang menjadi konsentrasi dalam penelitian ini adalah pengaruh
faktor lokasi dan aksesbilitas lahan terhadap perkembangan kawasan bisnis,
pengaruh faktor ekonomi dan sosial terhadap perkembangan kawasan bisnis,
pengaruh tersedianya fasilitas terhadap perkembangan kawasan bisnis, pengaruh
tata guna lahan terhadap perkembangan kawasan bisnis.
2.3.1 Pengaruh Faktor Lokasi dan Aksesbilitas Lahan Terhadap
Perkembangan Kawasan Bisnis.
Wahyu (2003) mengatakan faktor lokasi dan perletakan properti yang
mempengaruhi nilai properti dipandang sebagai lokasi strategis dan memilki ciri
khas dibandingkan dengan properti di daerah lain.Faktor lokasi dapat dianggap
sebagai faktor “terkuat” pengaruhnya terhadap nilai suatu properti. Secara umum
“teori lokasi” menyatakan bahwa semakin jauh dari pusat kota maka nilainya akan
semakin rendah. Hal tersebut dikarenakan kota merupakan pusat segala aktivitas
hidup manusia, yang banyak orang menginginkan untuk mendapatkan lokasi di
pusat kota.Faktor lokasi dapat dianggap sebagai faktor terkuat pengaruhnya
terhadap nilai properti. Faktor lokasi menentukan apakah sebuah properti
tersebut mudah atau sulit dicapai. Properti yang mempunyai lokasi di kawasan
kota dapat dicapai dengan mudah karena terdapat sistem pengangkutan dan
perhubungan yang lebih baik dibanding kawasan luar kota .
Aksesibilitas merupakan hal yang menentukan nilai suatu properti karena
semakin dekat suatu properti dengan daerah CBD maka biaya yang dikeluarkan
24
seseorang menuju suatu tempat kegiatan (daerah CBD) akan semakin kecil pula,
dimana apabila semakin kecil biaya aksesibilitas semakin meningkatkan
keuntungan sehingga hal ini akan menyebabkan nilai properti yang terletak pada
daerah CBD bernilai tinggi karena biaya aksesibilitasnya relatif kecil
dibandingkan daerah yang jauh dari daerah CBD (Prakoso,2005). Aksesibilitas
adalah bagaimana dapat mencapai suatu tempat yang diinginkan dari satu lokasi
rumah, hal ini berkaitan dengan ketersediaan angkutan umum, kondisi jalan serta
jarak ke suatu tempat, misalkan ke tempat pendidikan,tempat rekreasi, pasar,
sarana kesehatan dan lain-lainnya.
Primaningtyas (2012) melakukan penelitian tentang pengaruh aksesbilitas
terhadap kepuasan pada properti yang dikembangkan oleh PT. Armada Hada
Graha Magelang. Berdasarkan hasil temuan dalam penelitian ini ditemukan
bahwa atribut aksesibilitas berpengaruh signifikan terhadap kepuasan. Hasil
analisis dengan menggunakan SPSS dengan tehnik Analisis Regresi berganda
menunjukkan bahwa model penelitian ini dapat diterima (acceptable fit), sesuai
dengan data observasi dan disimpulkan Aksesibilitas berpengaruh positif terhadap
Kepuasan pada properti yang dikembangkan oleh PT. Armada Hada Graha Magelang
diterima.
2.3.2 Pengaruh Faktor Ekonomi dan Sosial Terhadap Perkembangan
Kawasan Bisnis.
Faktor yang dapat mempengaruhi nilai tanah dan bangunan pada suatu
properti di tidak hanya faktor lokasi dan faktor aksesbilitas saja. Tetapi masih
terdapat faktor lain yang mempengaruhi nilai tanah dan bangunan pada suatu
25
properti, diantaranya adalah faktor ekonomi. Seperti kita ketahui, ekonomi sangat
erat kaitannya dengan nilai. Oleh karena itu, faktor ekonomi berperan aktif dalam
mempengaruhi perubahan dan pengembangan kawasan bangunan yang ada pada
suatu properti, misalnya:
a. Tingkat pendapatan masyarakat.
b. Perubahan nilai mata uang dan tingkat suku bunga
c. Pengembalian investasi.
d. Permintaan dan penawaran
Menurut penelitian Widhaswara (2015) yang melakukan penelitian pada
properti Galaxy Bumi Permai, Surabaya, faktor-faktor yang menentukan nilai
dari suatu properti adalah:
a. Permintaan yang menunjukkan keinginan dan kemampuan seseorang untuk
membeli atau menyewa suatu properti.
b. Kegunaan yang menunjukkan manfaat dari properti subyek yang dapat
memberikan kepuasan pada konsumen.
c. Kelangkaan yang menunjukkan kuantitas dan kualitas dari properti lain yang
bersaingan dengan properti subyek yang bersangkutan.
d. Transferability yaitu, menunjukkan proses pengalihan hak-hak properti dari
satu pihak ke pihak lain melalui jual beli, sewa, dan kontrak.
Selain faktor ekonomi, juga terdapat faktor sosial yang mempengaruhi
nilai tanah dan bangunan pada suatu properti, misalnya:
26
a. Jumlah penduduk. Jumlah penduduk berdampak terhadap banyaknya
permintaan akan suatu kawasan, hal ini memberi pengaruh terhadap nilai jual
bangunan pada Properti Galaxi Bumi Permai, Surabaya.
b. Kepadatan penduduk. Tingkat kepadatan penduduk yang berkorelasi dengan
jumlah tenaga kerja, tingkat upah, tingkat pendapatan dan daya beli, tentunya
berpengaruh terhadap permintaan dan penawaran akan produk barang atau
jasa.
c. Tingkat pendidikan. Tingkat pendidikan merupakan salah satu variabel yang
dapat menunjukkan karakteristik penduduk yang kemudian akan membentuk
suatu pola penggunaan tanah pada suatu kawasan bisnis.
d. Tingkat kejahatan atau keamanan. Properti yang tingkat keamanannya tidak
terjamin akan mengurangi minat masyarakat untuk menempati perumahan
tersebut. Kurangnya minat terhadap properti tersebut pastinya memiliki nilai
jual yang rendah.
2.3.3 Pengaruh Tersedianya Fasilitas Publik CBD Terhadap
Perkembangan Kawasan Bisnis.
Fasilitas publik CBD adalah segala sesuatu yang disediakan untuk
menunjang dalam penyampaian jasa yang tidak boleh dilupakan dalam desain jasa
serta penyediaan perlengkapan-perlengkapan fisik untuk memberikan kemudahan
kepada konsumen untuk melaksanakan aktivitas sehingga kebutuhan konsumen
dapat dipenuhi (Kotler, 2007).
27
Fasilitas publik dalam properti adalah segala sesuatu yang disediakan oleh
pengembang dalam menunjang kenyamanan penggunanya, berupa penyediaan
pelengkapan-pelengkapan fisik untuk memberikan kemudahan kepada konsumen
untuk melaksanakan aktivitas sehingga kebutuhan pembeli dapat dipenuhi.
Dengan adanya fasilitas yang baik dan memadai maka akan memberikan nilai
positif bagi konsumen apabila terjadi kekurangan pada bagian yang lain. Dengan
semakin lengkapnya fasilitas yang ditawarkan maka akan semakin tinggi pula
nilai properti tersebut. Fasilitas yang disediakan oleh pengembang sangat
mempengaruhi perkembangan properti, karena erat kaitannya dengan
pembentukan persepsi pembeli.
Keeratan hubungan tersebut dapat dilihat pada kecenderungan yang
tampak pada pasar produk sekarang ini adalah keinginan konsumen dengan
fasilitas yang lengkap (Kotler, 2007). Fasilitas yang disediakan hendaknya lebih
menarik dan berbeda dibandingkan pengembang yang lain agar dapat menjadi
keunggulan tersendiri bagi pengembang tersebut.
Variabel ketersediaan fasilitas seperti sarana pendidikan, tempat ibadah,
dan pusat perbelanjaan juga merupakan variabel yang berpengaruh dalam
perkembangan properti.Berdasarkan pengolahan data denganstatistik deskriptif
dan menggunakanskala Likert 1 s/d 5 untuk mengukursikap, pendapat dan
persepsiresponden. Kemudian dilakukan pembobotan jawaban responden dengan
kriteria Sangat TidakBerpengaruh = 1 (0% – 20%), Tidak Berpengaruh =2 (21% -
40%), Cukup Berpengaruh atau Normal = 3 (41%- 60%), berpengaruh = 4 (61% -
80%) dan Sangat Berpengaruh = 5 (81% -100%) ( Ridwan,2003). Variabel
28
tersedianya fasilitas merupakan variabel yang berpengaruh dalam perkembangan
properti mempunyai nilai 88%, 89%, dan 90 %.
2.3.4 Pengaruh Tata Guna Lahan Terhadap Perkembangan Kawasan
Bisnis
Tata guna lahan (land use) merupakan salah satu alat elemen kunci
dalam perancangan kawasan, untuk menentukan perencanaan dua dimensional
yang kemudian akan menentukan ruang tiga dimensional. Penentuan land use
dapat menciptakan hubungan antara pemanfaatan lahan dan fungsi infrastruktur
seperti jalan, utilitas sampai dengan lingkungan tata bangunan sirkulasi atau
parkir. Pada prinsipnya pengertian land use adalah pengaturan penggunaan lahan
untuk menentukan pilihan yang terbaik dalam mengalokasikan fungsi tertentu,
sehingga secara umum dapat memberikan gambaran keseluruhan bagaimana
daerah-daerah pada suatu kawasan tersebut seharusnya berfungsi.
Indafa’a (2006) melakukan penelitian tentang perencanaan dan
perancangan CBD Simpang Lima Gumul dengan penataan kawasan yang
memperhatikan peran fungsi dan makna kawasan. Perencanaan kawasan CBD
Simpang Lima Gumul diarahkan memanfaatkan land use dan pengolahan land use
baru yang dapat memenuhi fungsi pelayanan di Kabupaten Kediri.
2.4 Penelitian Terdahulu
Adapun penelitian-penelitian yang berkaitan tentang pengembangan
kawasan bisnis yang telah dilakukan sebelumnya yaitu Suwantoro (2011)
29
melakukan penelitian bahwa suatu superblok mempunyai peran yang penting
dalam meningkatkan mutu lingkungan perkotaan di dalam kawasannya, juga
lingkungan lain di sekitar kawasannya. Studi kasus dilakukan pada kawasan
Sudirman di Jakarta, pada Sudirman Centarl Business District (SCBD). Lokasi
adalah faktor signifikan dalam kesuksesan sebuah properti. SCBD Sudirman
terletak diantara jalan utama, yaitu Jenderal Sudirman dan jalan Gatot Subroto dan
merupakan bagian dari segitiga emas Jakarta. Akses masuk dan keluar kawasan
SCBD relatif mudah ,dengan total tujuh akses.
Thedja (2011) melakukan penelitian untuk mengetahui faktor-faktor
penyebab perumahan ini cepat terjual dan minat beli masyarakat terhadap properti
ini tinggi. Variabel yang diteliti dalam penelitian ini adalah harga, desain,
lingkungan, investasi, aksesbilitas, infrastruktur, fasilitas umum, dan lokasi.
Analisa ini digunakan untuk mengukur pengaruh antara lebih satu variabel bebas
terhadap variabel terikat. Hasil penelitian ini menunjukkan variabel yang memiliki
pengaruh positif dan signifikan terhadap keputusan pembelian yaitu: variabel
lingkungan dengan koefisien sebesar 0,28. Apabila lingkungan Perumahan Dian
regency ditingkatkan berpengaruh 0,28 (28%) terhadap keputusan pembelian.
Selanjutnya variabel investasi dengan koefisien sebesar 0,274. Apabila nilai
investasi ditingkatkan, keputusan pembelian akan meningkat sebesar 0,274
(27,4%).
Putri (2011) mengambil penelitian yang lebih mengarah pada identifikasi
faktor-faktor yang memiliki pengaruh yangsignifikan terhadap stabilitas nilai
properti. Beberapa faktor yang teridentifikasi antara lain kondisi fisikkawasan
30
maupun properti, bentuk pengelolaan, serta pembangunan maupun perbaikan yang
berlangsung. Fokus penelitian ini menjadi suatu kajian yang menarik, karena
dengan diketahuinya faktor yang dapat menunjang upaya optimalisasi nilai
properti maka akan tercipta stabilitas nilai properti. Faktor berpengaruh juga dapat
mengidentifikasi pihak mana yang dapat berperan dalam mengusahakan
keberlanjutan pengembangan properti pada suatu kawasan.
Wanagung (2011) dalam penelitian mengevaluasi untuk mengetahui
komposisi optimal dari tipe rumah yang dibangun pada perumahan Grand Renon
Prime Residence, berdasarkan analisa optimasi, analisa pasar, analisa teknis, dan
analisa finasial. Dari hasil analisis diketahui, minat dan pertimbangan konsumen
dalam memilh perumahan Grand Renon Prime Residence sangat dipengaruhi oleh
faktor lokasi, disusul oleh faktor kelengkapan sarana dan faktor kelengkapan
prasarana. Ditinjau berdasarkan aksesibilitasnya, maka perumahan Grand Renon
PrimeResidence dinyatakan sangat strategis sebagai lokasi perumahan dengan
jarak tempuh rata – rata 15 menit menuju pusat – pusat kegiatan.
Maria (2017) dalam penelitian dampak struktur demografi terhadap
pertumbuhan perumahan di Kota Bandung. Alat analisis yang digunakan adalah
regresi linier berganda. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui
pengaruh pertumbuhan di lokasi tertentu dengan perumahan sekitarnya di Kota
Bandung. Terdapat tiga faktor yang mempengaruhi preferensi masyarakat dalam
memilih rumah, yaitu karakteristik struktural, karakteristik lokasi dan karakteristik
lingkungan.
31
Rustanto dkk , (2007). Penelitian ini mengambil lokasi Jalan Sultan Fatah
Demak sebagai obyek lokasi penelitian karena jalan ini merupakan jalan utama
CBD.Penelitian ini mengidentifikasikan karateristik jalan menyangkut besarnya
kapasitas jalan dan simpang, kebutuhan pelayanan transportasi berupa fasilitas
pejalan kaki dan parkir serta penanganan masalah berupa penurunan kapasitas
pada jalan utama. Hasil penelitian sebagai berikut : Kapasitas jalan pada area A
Jalan Sultan Fatah adalah 4914 smp /jam dengan Derajat Kejenuhan (DS) sebesar
0.53 menunjukkan kapasitas masih bisa menampung arus lalu-lintas. Kapasitas
jalan pada area B adalah 2465 smp /jam dengan DS sebesar 1.18 menunjukkan
bahwa kapasitas tidak mampu menampung arus lalu-lintas yang lewat. Penelitian
ini membuktikan keberadaan lokasi CBD yang tepat, selain menimbulkan dampak
positif kehadiran pelaku bisnis, juga meninbulkan dampak sosial yaitu kemacetan
lalu lintas.
Rachmawati (2008) dalam penelitian pengembangan pusat pelayanan ekonomi
di pinggiran kota sebagai alternatif penanganan problematik ruang di Kota
Yogyakarta. Tujuan utama dari penelitian ini adalah menganalisis kemungkinan
pengembangan layanan ekonomi di daerah pinggiran kota sebagai alternatif untuk
memecahkan masalah spasial di Kota Yogyakarta. Penelitian ini dilakukan
melalui observasi dan wawancara kepada masyarakat. Variabel dalam penelitian
ini adalah distribusi dan pemanfaatan layanan ekonomi, persepsi lokasi layanan
ekonomi dan orientasi perkembangan layanan ekonomi. Analisis dilakukan
melalui pendekatan teoritis, data sekunder dan primer analisis. Hasil penelitian
menunjukkan bahwa; 1) Pelayanan ekonomi berkonsentrasi di pusat kota diikuti
32
oleh masalah tata ruang, 2) Preferensi menggunakan pelayanan ekonomi
dipengaruhi oleh lokasi, jarak, kebiasaan, kenyamanan, kuantitas dan kualitas
barang, 3) Kecenderungan perkembangan pelayanan ekonomi di daerah pinggiran
kota disebabkan oleh keterbatasan ruang di pusat kota, proses urban sprawl, dan
rekomendasi lokasi dari pengguna layanan.
Ikhsan dkk, (2015) dalam penelitian tentang pengembangan pusat bisnis
(Central Business District) dengan pola kerjasama pemerintah-swasta studi kasus
wilayah kaki Suramadu sisi Kota Surabaya. Berdasarkan hasil penelitian tentang
analisis kelayakan bisnis properti tersebut, bahwa pusat bisnis di kaki jembatan
Suramadu sisi Kota Surabaya layak secara bisnis dan layak untuk
dikerjasamakan antara Pemerintah Daerah dan Pihak Swasta.
Salleh dkk (2011) dalam penelitiannya tentang kepuasan penghuni rumah
tinggal menyimpulkan bahwa penghuni rumah tinggal puas terhadap faktor
kondisi dan karakter bangunan, kualitas bangunan, fitur bangunan dan
management perumahannya. Akan tetapi ada beberapa variabel yang
menyebabkan ketidak puasan seperti variabel interior desain bangunan, area
bermain anak, keamanan sekitarnya, dan kebersihan bangunan.
Penelitian – penelitian terdahulu yang telah di uraikan diatas memiliki
permasalahan dan variabel yang hampir sama dengan penelitian ini, dan peneliti
menganalisis dan menggunakan 4 (empat) faktor yang mempengaruhi
perkembangan kawasan bisnis, yaitu faktor lokasi dan aksesbilitas, ekonomi dan
sosial, tersedianya fasilitas, dan tata guna lahan.
33
BAB III
KERANGKA KONSEP PENELITIAN
3.1 Kerangka Berpikir
Berdasarkan landasan teori dan hasil dari penelitian terdahulu maka
peneliti akan menganalisis secara simultan maupun secara parsial terhadap faktor-
faktor yang diduga dapat berpengaruh terhadap perkembangan kawasan Central
Business District (CBD), yaitu:
1. Lokasi dan aksesibilitas
Faktor lokasi dan Aksesibilitasdiambil berdasarkan dari penelitian terdahulu
yaitu Hajar Suwantoro (2011).Keberadaan suatu lokasi dan aksesibilitas tidak
dapat lepas dari berbagai aspek pendukung di sekitar lingkungan kawasan
Central Business District (CBD).Lokasi dan aksesibilitas juga menjadi daya
tarik bagi para investor untuk mau berinvestasi di kawasan Central Business
District (CBD).
2. Aktivitas Sosial dan Ekonomi.
Faktor aktivitas sosial dan ekonomi diambil berdasarkan dari penelitian
terdahulu yaitu Helena (2015).Adanya aktivitas sosial dan ekonomi di sekitar
kawasan Central Business District (CBD) akan mampu mengoptimalkan
perkembangan sebuah kawasan Central Business District (CBD).
3. Fasilitas Publik CBD
Faktor fasilitas diambil berdasarkan dari penelitian Hardinata
Wanagung(2011). Fasilitas publik CBD pada penelitian ini meliputi fasilitas
34
umum dan fasilitas sosial, diantaranya infrastruktur, sarana pendidikan,
kesehatan, keagamaan, sarana transportasi, dan lain lain. Keberadaan fasilitas
tersebut disebuah kawasan Central Business District (CBD) dapat menarik
minat investor yang selanjutnya akan meningkatkan aktivitas bisnis
dikawasan tersebut.
4. Tata guna lahan dan bangunan
Faktor tata guna lahan diambil berdasarkan dari penelitian Imaniar Putri
(2011), dimana tata guna lahan mempengaruhi perkembangan kawasan
Central Business District (CBD). Hal ini mengindikasikan bahwa semakin
baik tata guna lahan yang dilakukan maka akan semakin meningkatkan
perkembangan kawasan Central Business District (CBD).
Berdasarkan penjelasan diatas maka peneliti ingin mengidentifikasi faktor
- faktor yang menyebabkan kawasan bisnis CBD Polonia Medan tidak
berkembang secara optimal.Adapun kerangka pemikiran dapat digambarkan
sebagai berikut pada Gambar 3.1.
Lokasi dan Aksesbilitas (X1)
Ekonomi dan Sosial(X2)

Perkembangan Kawasan
Tersedianya Fasilitas (X3) CBD Polonia (Y)
Tata Guna Lahan (X4)
Gambar 3.1. Kerangka Konseptual Penelitian
35
3.2 Hipotesis Penelitian
Sinulingga (2016) menyatakan bahwa struktur pengujian hipotesis akan
dirumuskan dengan menggunanakan Hipotesis Nol. Ini menyatakan setiap
hipotesis yang ingin diuji dinyatakan dengan H0. Penolakan H0 menjurus kepada
hipotesis tandingan, dinyatakan dengan H1
Berdasarkan latar belakang dan penlitian terdahulu serta kerangka
pemikiran teoritis, maka dalam penelitian ini hipotesis yang dibangun adalah
sebagai berikut :
1. Uji Simultan
Bahwa semua variabel bebas memiliki pengaruh secara bersama-sama
(simultan) terhadap perkembangan Kawasan Central Business District
(CBD).
2. Uji Parsial
Uji parsial ingin membuktikan bahwa masing-masing variabel berikut
memiliki pengaruh terhadap variabel dependen perkembangan Kawasan
Central Business District (CBD). Variabel-variabel tersebut adalah :
a. Diduga secara parsial lokasi dan aksesibilitas berpengaruh signifikan
terhadap perkembangan Kawasan Central Business District (CBD) sebagai
hipotesis 1 atau H1.
b. Diduga secara parsial aktivitas sosial dan ekonomi berpengaruh signifikan
terhadap perkembangan Kawasan Central Business District (CBD) sebagai
36
c. Diduga secara parsial fasilitas CBD berpengaruh signifikan terhadap
perkembangan Kawasan Central Business District (CBD) sebagai
d. Diduga secara parsial tata guna lahan berpengaruh signifikan terhadap
perkembangan Kawasan Central Business District (CBD) sebagai
37
BAB IV
METODOLOGI PENELITIAN
4.1 Jenis dan Sifat Penelitian
Berdasarkan metodenya jenis penelitian ini adalah korelasional
(Correlational Research). Penelitian korelasional merupakan jenis penelitian yang
mempelajari hubungan dua variabel atau lebih yang menyebabkan masalah
(Sekaran, 2006) , yakni sejauh mana variasi dalam satu variabel berhubungan
dengan variasi dalam variabel lain. Derajat hubungan variabel-variabel dinyatakan
dalam satu indeks yang dinamakan koefisien korelasi.Koefisien korelasi dapat
digunakan untuk menguji hipotesis tentang hubungan antar variabel atau untuk
menyatakan besar kecilnya hubungan antara kedua variabel. Penelitian ini
dilaksanakan dengan tujuan mendeteksisejauh mana variasi-variasi pada suatu
faktor berkaitan atau berkorelasi dengan satu atau lebih faktor lain berdasarkan
koefisien korelasi (Sinulingga,2016).
4.2 Lokasi dan Waktu Penelitian
Penelitian dilakukan di Kawasan Central Business District (CBD) Polonia
Medan yang beralamat di Jl. KMU Adi Sucipto Polonia -Kecamatan Medan
Polonia Kotamadya Medan Provinsi Sumatera Utara dengan luas 3,63 KM2.
38
Direncanakan penelitian akan dilakukan pada bulan April tahun 2018 hinggaJuni
tahun2018.
4.3 Populasi dan Sampel
Populasi dalam penelitian ini adalah semua pelaku bisnis dan atau orang
yang bertanggungjawab dalam pengelolaan properti di Kawasan Central Business
District (CBD) Polonia Medan yang beralamat di Jl. KMU Adi Sucipto Polonia -
Kecamatan Medan Polonia Kotamadya Medan Provinsi Sumatera Utara.
Pengambilan sampel dilakukan terhadap sampling unit, dimana sampling
unitnya terdiri dari satu kelompok (cluster). Tiap item (individu) di dalam
kelompok yang terpilih akan diambil sebagai sampel. Metode pengambilan
sampel ini disebut probablity sampling. Probablity sampling adalah teknik untuk
memberikan peluang yang sama pada setiap anggota populasi untuk dipilih
menjadi anggota sampel (Hair, 2006).
Populasi adalah keseluruhan subyek penelitian, apabila seseorang ingin
meneliti semua elemen yang ada dalam wilayah penelitian, maka penelitiannya
merupakan penelitian populasi atau studi populasi atau study sensus. Sedangkan
sampel adalah sebagian dari populasi yang diteliti (Arikunto, 2006).
Dengan kata lain, sampel merupakan sebagian atau bertindak sebagai
perwakilan dari populasi sehingga hasil penelitian yang berhasil diperoleh dari
sampel dapat digeneralisasikan pada populasi.
Gujarati (2006) berpendapat bahwa sampel haruslah sebesar-besarnya.
Pendapat Gujarati (2006) ini mengasumsikan bahwa semakin banyak sampel yang
39
diambil maka akan semakin representative dan hasilnya dapat digenelisir. Namun
ukurannya sampel sangat bergantung atas pada jenis penelitiannya.
Roscoe (1975) dikutip dari Uma Sekaran (2006) memberikan panduan
untuk menentukan ukuran sampel, yaitu :
1. Ukuruan sampel lebih dari 30 dan kurang dari 500 adalah tepat untuk
kebanyakan penelitian.
2. Jika sampel dipecah ke dalam sub sampel (pria/wanita, junior/senior, dan
sebagainya). Ukuran sampel minimum adalah 30 untuk setiap kategori.
3. Dalam penelitian multivariate, termasuk yang menggunakan analisis statistik
regresi linier berganda, ukuran sampel 10 kali dari jumlah variabel
indenpenden.
4. Untuk penelitian eksperimental sederhana dengan control yang ketat,
penelitian dapat dilakukan dengan sampel kecil antara 10 sampai 20 sampel.
Hair (2006) mengatakan, untuk analisis regresi yang merupakan bagian dari
analisis multavariat mensyaratkan ukuran sampel minimal 20 observasi dan
perbandingan antara jumlah subjek sampel dan variabel independen sebesar 5
banding 1, artinya untuk setiap satu variabel independen minimum terdapat lima
buah subjek sampel, dimana idealnya terdapat 15-20 subjek sampel untuk setiap
satu variabel independen.
Sampel dalam yang didapat dalam penelitian ini adalah sejumlah 90
(sembilan puluh) responden.Untuk pengujian alat penelitian atau kuesioner
digunakan 30 (tiga puluh) responden dari total sampel minimal.Berdasarkan
40
kriteria penentuan jumlah sampel dalam analisis multivariate yang sudah
memenuhi ketentuan dimana sampel minimal dalam penelitian adalah 60 sampel,
yaitu 15 x (jumlah variabel bebas).
Pengambilan sampel dilakukan terhadap sampling unit. Lokasi blok-blok
pada Kawasan CBD Polonia dibagi dalam kelompok-kelompok (cluster) dengan
jumlah sampel pada masing-masing blok dalam komplek perumahan ditentukan
melalui rumus :
PopulasiBlok-1
SampelBlok-1 = x Total Sampel
Total Populasi
4.4 Teknik Pengumpulan Data
Teknik pengumpulan data yang digunakan pada penelitian ini meliputi:
a. Studi Dokumentasi yaitu pengumpulan data dengan mempelajari jurnal
ilmiah, buku, serta penelusuran internet yang berkaitan dengan masalah yang
akan diteliti.
b. Kuisioner, yaitu pengumpulan data dengan mengajukan daftar pertanyaan
tertulis untuk diisi oleh responden dengan alternative jawaban yang telah
disediakan oleh peneliti, dimana setiap jawaban item instrumen menggunakan
skala Likert dengan gradasi dari sangat positif sampai sangat negatif, yang
berupa kata-kata yaitu Sangat Berpengaruh (SB), Berpengaruh (B), Biasa
Saja atau Netral (N), Tidak Berpengaruh (TB), dan Sangat Tidak
Berpengaruh (STB).
c. Observasi, yaitu yaitu mengumpulkan informasi dengan cara melakukan
pengamatan langsung di lapangan terhadap aktivitas objek penelitian.

41
4.5 Jenis dan Sumber Data
Data dalam penelitian dapat dibedakan menurut sumbernya, yaitu data
primer dan data sekunder.
1. Data Primer. Data primer merupakan data yang diperoleh langsung di
lapangan melalui wawancara dengan menggunakan daftar pertanyaan
kuisioner yang telah dipersiapkan.
2. Data Sekunder. Data sekunder merupakan data yang diperoleh dengan cara
tidak langsung dari sumbernya melainkan data itu diperoleh dari publikasi
yang dilakukan oleh instansi yang terkait dengan penelitian ini.
4.6 Defenisi Operasional Variabel
Definisi operasional variabel merupakan hal yang didasarkan pada sifat-
sifat halyang dapat diamati dan diukur.Variabel yang dianalisa dalam penelitian
ini dibedakan menjadi variabel bebas dan variabel terikat antara laindapat dilihat
pada Tabel4.1.
Tabel 4.1 Definisi Variabel Penelitian
Skala
No. Variabel Definisi Operasional
Pengukuran
a b c d
1. Lokasi dan Aksesibilitas 1. Kedekatan dengan jalan utama Interval

Lahan (X1) 2. Kedekatan dengan Pusat Kota
3. Kedekatan dengan Pusat
pemerintahan
4. Kondisi jalan
42
Skala
No. Variabel Definisi Operasional
Pengukuran
a b c d
2. Ekonomi dan Sosial 1. Tingkat pendapatan masyarakat Interval

(X2) 2. Daya beli masyrakat
3. Kepadatan penduduk
4. Pendidikan masyarakat
3. Tata guna lahan dan 1. Topografi lahan Interval

bangunan (X3) 2. Ukuran dan bentuk lahan
3. Letak dan fungsi bangunan
4. Tersedianya Fasilitas 1. Jaringan air bersih/listrik/telfon Interval
PublikCBD (X4) 2. Jaringan Transportasi Umum
3. Fasilitas Komersial
5. Perkembangan Kawasan 1. Secara rerata bagaimana pemilihan Interval
CBD Polonia Medan lokasi dan aksesibilitas CBD Polonia
Medan.
2. Secara rerata bagaimana dukungan
ekonomi dan sosial Polonia.
3. Secara rerata bagaimana tata guna
lahan dan bangunan di CBD Polonia
Medan.
4. Secara rerata bagaimana kesediaan
fasilitas public CBD di CBD Polonia
Medan.
Sumber :Hasil Penelitian, 2018
Pengukuran indikator variabel penelitian pada Tabel 4.1 ini menggunakan
skala likert, yaitu dengan menyusun pertanyaan atau pernyataan yang masing-
masing item diberi range skor dalam skala likert.Skala likert adalah skala yang
bersifat ordinal.Skala likert digunakan untuk mengukur sikap, pendapat, persepsi
seseorang atau kelompok tentang fenomena sosial. Dengan skala likert maka
variabel yang akan diukur dijabarkan menjadi indikator variabel. Kemudian
indikator tersebut dijadikan sebagai titik tolak untuk menyusun item-item
instrumen yang dapat berupa pertanyaan atau pernyataan, selain itu penggunaan
43
skala likert secara visual lebih menarik dan mudah untuk diisi oleh responden
(Suliyanto, 2011).
Skala likert dalam penelitian ini menggunakan 5 (lima) tingkatan jawaban
sebagaimana dalam Tabel 4.2 instrumen skala likert berikut.
Tabel 4.2 Instrumen Skala Likert
No Skala Skor
a b c
1 Sangat Berpengaruh 5
2 Berpengaruh 4
3 Normal atau Biasa Saja 3
4 Tidak Berpengaruh 2
5 Sangat Tidak Berpengaruh 1
Sumber: Suliyanto, 2011
4.7 Uji Validitas dan Uji Reliabilitas
Sebelum instrumen penelitian digunakan maka terlebih dahulu diadakan
uji validitas dan reliabilitas.Jumlah sampel untuk pengujian instrumen penelitian
adalah sejumlah 30 sampel dengan rincian jumlah sampel pendahuluan pada
Tabel 4.3.
Tabel 4.3 Sebaran Sampel Pengujian Kuisioner
No Alamat Sampel Jumlah Sampel

a b c
1. Blok – A 3
2. Blok – B 3
3. Blok – C 3
4. Blok – D 3
5. Blok – E 2
6. Blok – F 2
7. Blok – G 2
44
No Alamat Sampel Jumlah Sampel
a b c
8. Blok – AA 3
9. Blok – BB 3
10. Blok – CC 3
11. Blok – DD 3
12. Blok – EE 1
13. Blok – FF 1
Sumber : Hasil Penelitian, 2018
Daftar pertanyaan pada kuisioner yang akan dibagikan kepada keseluruhan
responden yang telah ditetapkan akan dilakukan uji validitas dan realiabilitasnya
terhadap 30 responden terlebih dahulu yaitusemua pelaku bisnis dan atau orang
yang diberi tanggung jawab operasional toko oleh owner property di Kawasan
Central Business District (CBD) Polonia Medan yang beralamat Jl. KMU Adi
Sucipto d/a. Jalan Avros Polonia - Kecamatan Medan Polonia Kotamadya Medan
Provinsi Sumatera Utara.
. Jenis korelasi yang digunakan adalah korelasi pearsonantara skor setiap
pertanyaan dan skor total item. Uji Validitas dilakukan dengan membandingkan
nilai Pearson Correlation yang diperoleh dari hasil output software SPSS dengan
nilai r-tabel, dengan tingkat signifikansi α= 0,05. Pertanyaan yang ada pada
instrumen penelitian dapat dinyatakan layak sebagai instrumen untuk mengukur
data penelitian apabila nilai Pearson Correlation lebih besar dari nilai r-tabel
(Triton, 2005).
Pengujian reliabilitas pertanyaan kuisioner pada penelitian ini dilakukan
dengan uji statistik Cronbach’s Alpha dengan menggunakan softwareSPSS .
Suatu variabel pada penelitian ini dapat dikatakan handal atau reliabel
45
jikaCronbach’s Alpha> 0,7 atau > 0,6. Data yang diperoleh akan diolah dengan
menggunakan bantuan software SPSS.
4.7 .1 Uji Validitas
Tujuan uji validitas untuk melihat korelasi antara setiap konstruk dengan
total qonstruk. Valid tidaknya suatu instrumen qonstruk dilihat dari nilai pearson
correlation yang berkorelasi positif dan significant dibawah 0,05 (5%) terhadap
total qonstruk variabel. Bila probabilitas hasil korelasi lebih kecil dari 0.05 (5%)
maka dinyatakan valid dan sebaliknya dinyatakan tidak valid (Ghozali, 2009).
Secara umum terdapat dua cara untuk melakukan uji validitas, yaitu
korelasi bivariate person dan correlated item-total correlation. Untuk penelitian
ini digunakan bivariate person (Widiyanto, 2010). Dasar pengambilan keputusan
dalam uji validitas adalah :
1. Jika nilai r hitung > rtabelmaka item pertanyaan atau pernyataan dalam
kuisioner berkorelasi signifikan terhadap skor total atau artinya item dalam
kuisioner dinyatakan valid.
2. Jika nilai r hitung > rtabelmaka item pertanyaan atau pernyataan dalam
kuisioner tidak berkorelasi signifikan terhadap skor total atau artinya item
dalam kuisioner dinyatakan tidak valid.
R tabel dalam penelitian ini adalah 0.254 didapat dari rumus df=n-2 pada α
5 %.
46
Tabel 4.4 Hasil Uji Validitas Instrumen Lokasi dan Aksesibilitas
No Indikator rhitung rtabel Keterangan

a b c d e
Lokasi CBD Polonia
1. Medan dekat dengan 0.759 0.254 Valid
pusat Kota Medan
Akses masuk ke
kawasan CBD
2. 0.671 0.254 Valid
Polonia Medan relatif
mudah dijangkau
Trayek pengangkutan
umum tersedia di
3. 0.838 0.254 Valid
sekitar kawasan CBD
Polonia Medan
Kondisi jalan menuju
kawasa CBD Polonia
4. 0.859 0.254 Valid
Medan cukup lebar
dan tertata baik
Arus lalu lintas di
lingkungan CBD
5. Polonia Medan 0.882 0.254 Valid
sering terjadi
kemacetan
Berdasarkan Tabel 4.4 dapat disimpulkan bahwa seluruh instrumen
tentang variabel lokasi dan aksesibilitas adalah valid sehingga qonstruk atau item
dapat dipergunakan dalam penelitian ini.
Tabel 4.5 Hasil Uji Validitas Instrumen Ekonomi dan Sosial

a b c d e
Tingkat konsumsi
masyarakat terhadap
1. potensi bisnis/usaha 0.921 0.254 Valid
di CBD Polonia
Medan cukup tinggi
Penduduk di sekitar
2. 0.553 0.254 Valid
kawasan CBD
47
a b c d e
Polonia Medan
sering melakukan
aktivitasnya di CBD
Polonia Medan
Tingkat keamanan
lingkungan di CBD
3. Polonia Medan 0.871 0.254 Valid
cukup baik dan
terjaga
tentang variabel ekonomi dan sosial adalah valid sehingga qonstruk dapat
dipergunakan dalam penelitian.
Tabel 4.6 Hasil Uji Validitas Instrumen Tersedianya Fasilitas Publik CBD

a b c d e
Ketersediaan sarana
bermain, sarana dan
1. olah raga, sudah cukup 0.828 0.254 Valid
memadai di CBD
Polonia Medan
Ketersediaan tempat
beribadah dan sarana
2. pendidikan sudah cukup 0.838 0.254 Valid
memadai di CBD
Polonia Medan
CBD Polonia Medan
telah menjadi pusat
3. perbelanjaan 0.805 0.254 Valid
masyarakat di sekitar
kawasan
48
tentang variabel tersedianya fasilitasadalah valid sehingga qonstruk dapat
Tabel 4.7 Hasil Uji Validitas Instrumen Tata Guna Lahan

a b c d e
Pemanfaatan lahan dan
bangunan yang ada sudah
1. 0.756 0.254 Valid
berfungsi sebagaimana
mestinya
Kompleks CBD Polonia
2. 0.861 0.254 Valid
Medan bebas dari banjir
Pihak developer sudah
memaksimalkan
3. penggunaan lahan di 0.784 0.254 Valid
CBD Polonia Medan
dengan baik
tentang variabel tata guna lahan adalah valid sehingga qonstruk dapat
Tabel 4.8 Hasil Uji Validitas Instrumen Perkembangan Kawasan

a b c d e
Peningkata aktivitas
bisnis di kompleks
1. 0.869 0.254 Valid
CBD Polonia Medan
berjalan lambat
Harga sewa atau harga
2. 0.903 0.254 Valid
jual ruko di CBD
49
a b c d e
Polonia Medan
meningkat cukup
signifikan setiap
tahunnya
tentang variabel tata guna lahan adalah valid sehingga qonstruk dapat
4.7 .2 Uji Reliabilitas
Uji reliabilitas adalah untuk mengukur suatu kuisioner yang merupakan
indikator dari variabel atau qonstruk.Suatu kuisioner dikatakan reliable jika
jawaban seseorang terhadap pernyataan adalah konsisten dari waktu ke
waktu.Suatu qonstruk dikatakan reliable jika memberikan nilai Cronbach Alpha>
0.60
Tabel 4.9 Hasil Uji Reliabilitas Variabel Pertanyaan pada Sampel di

Komplek CBD Polonia Medan
No Variabel Cronbach Alpha Keterangan

a b c d
1. Lokasi dan Aksesibilitas 0.851 Reliabel
2. Ekonomi dan Sosial 0.705 Reliabel
Tersedianya Fasilitas Publik Reliabel
3. 0.745
CBD
4. Tata Guna Lahan 0.709 Reliabel
5. Perkembangan Kawasan 0.724 Reliabel
50
Berdasarkan Tabel 4.9 diperoleh bahwa hasil pengujian seluruh variabel
penelitian memeiliki nilai r-hitung >Cronbach Alpha yang di syaratkan sebesar
0.60.Dengan demikian dapat dsimpulkan bahwa seluruh instrumen-
instrumenpertanyaan tentang variabel penelitian ini adalah reliable, sehingga
seluruh instrumen dapat dipergunakan dalam penelitian ini.
4.8 Teknik Analisis Data
Analisis data yang dilakukan untuk menarik kesimpulan pada penelitian
ini adalah dengan menggunakan metode regresi linier berganda, dimana tahapan
pengujian data dilakukan dengan uji asumsi klasik dan uji goodness of fit
4.8.1 Uji Asumsi Klasik
Uji asumsi klasik yang dilakukan adalahuji normalitas.Uji normalitas
bertujuan untuk mengetahui apakah dalam model regresi variabel pengganggu
atau residual memiliki distribusi normal (Erlina, 2008). Data yang baik adalah
data yang mempunyai pola seperti bentuk lonceng pada diagram histogram. Uji
normalitas data yang digunakan dalam penelitian ini adalah Uji P-Plot dan Uji
Kolmogorov-Smirnov.
Uji Normal P-Plot data dapat dideteksi dengan melihat persebaran data
atau titik pada sumbu diagonal dari residualnya.Data dikatakan terdistribusi
normal, jika data atau titik menyebar disekitar garis diagonal dan mengikuti arah
garis diagonal.Sebaliknya data dikatakan tidak terdistribusi normal, jika data atau
titik menyebar jauh dari arah garis atau tidak mengikuti diagonal.
51
Untuk Kriteria Uji Kolmogorov-Smirnov, pengujian satu sampel
menggunakan pengujian satu sisi yaitu dengan membandingkan probabilitas
dengan tingkat signifikansi tertentu yaitu apabila nilai signifikan atau probabilitas
< 0,05, maka distribusi data adalah tidak normal dan bila nilai signifikan atau
probabilitas > 0,05, maka data terdistribusi secara normal (Ghozali, 2006).
4.8.2 Uji Goodness of Fit
Uji goodness of fit atau uji kesesuaian model yang dilakukan antara lain
adalah uji koefisien determinasi (uji r-square), uji simultan (uji-F) dan uji parsial
(uji-t).
Pengujian koefisien determinasi (R2) digunakan untuk mengukur seberapa
jauh kemampuan model dalam menerangkan variasi variabel dependen. Koefisien
determinasi berkisar antara nol sampai dengan satu. Nilai R2 yang semakin kecil
mendekati nol menunjukkan bahwa kemampuan variabel-variabel independen
dalam menjelaskan variabel dependen amat terbatas, bila R2 semakin besar
mendekati 1 menunjukkan bahwa variabel-variabel independen memberikan
hampir semua informasi yang dibutuhkan untuk memprediksi variasi variabel
dependen (Ghozali, 2006).
Uji Simultan (Uji F) ini adalah untuk mengetahui ada tidaknya pengaruh
dari variabel independen (bebas) terhadap variabel dependen (terikat) secara
simultan. Pengujian ini dilakukan dengan softwareSPSS . Hipotesis pada
pengujian yaitu :
H0 : Variabel bebas tidak berpengaruh terhadap variabel terikat secara simultan
52
H1 : Variabel bebas berpengaruh signifikan terhadap variabel terikat secara
simultan dengan tingkat signifikansi α = 0.05, maka kriteria pengujian yang
digunakan.
adalah jika nilai prob. F hitung (sig.)< 0,05, maka H1 diterima dan jika nilai prob.
F hitung (sig.)> 0,05, maka H1 ditolak.
Menurut Suliyanto (2011) Uji t dilakukan untuk menguji pengaruh
variabel indepeden secara parsial.Uji ini dilakukan untuk mengetahui apakah
variabel independen mempunyai pengaruh yang nyata (signifikan) terhadap
variabel dependen. Untuk membuktikan variabel independen berpengaruh
terhadap variabel dependen maka kita harus membandingkan nilai signifikansi
hitungdengan nilai signifikansi taraf kepercayaaan 0,05.
Bila signifikansi hasil perhitunganlebih besar dari signifikansi ketetapan
penelitian, pada taraf kepercayaaan 0,05 artinya ada pengaruh signifikan. Dan,
sebaliknya bila signifikansi hasil perhitunganlebih kecil dari signifikansi
ketetapan artinya tidak ada pengaruh signifikan dari hipotesis.
Kriteria pengujian hipotesis secara parsial (individual) adalah sebagai
berikut:
H0 : β1 = 0 H0 : β 2 = 0 H0 : β 3 = 0 H0 : β 4 = 0
artinya variabel signifikan lokasi dan askesibilitas(X1)ekonomi dan sosial (X2) ,
tersedianya fasilitas publik CBD (X3), tata guna lahan (X4), terhadap
perkembangan CBD (Y) di Komplek CBD Polonia Medan.
53
BAB V
HASIL DAN PEMBAHASAN
5.1 Gambaran Umum Lokasi Penelitian dan Sampel
Penelitian ini secara lokasi administratif, berlokasi di Kecamatan Medan
Polonia.
Gambar 5.1 Peta Kecamatan Medan Polonia

Sumber: Badan Pusat Statistik, 2017
54
Kecamatan Medan Polonia, merupakan kecamatan yang berbatasan
langsung dengan Kecamatan Medan Johor di sebelah selatan, Kecamatan Medan
Petisah di sebelah utara, Kecamatan Medan Baru di sebelah barat, dan Kecamatan
Medan Maimun di sebelah timur.
Kecamatan Medan Polonia merupakan salah satu kecamatan di Kota
Medan yang mempunyai luas sekitar 8,92 KM2 . Kecamatan Medan Polonia
terdiri atas 5 (lima) kelurahan, yaitu Kelurahan Sari Rejo, Kelurahan Suka Damai,
Kelurahan Polonia, Kelurahan Angrung dan Kelurahan Madras Hulu. CBD
Polonia Medan, terletak di Kelurahan Polonia, Kelurahan Sari Rejo dan
Kelurahan Suka Damai (Badan Pusat Statistik, 2017).
Jumlah populasi responden dalam penelitian ini sebanyak 1227 (seribu
dua ratus dua puluh tujuh) rumah toko, sedangkan jumlah sampel adalah sebanyak
90 (sembilan puluh) rumah toko.Kriteria yang menjadi responden dalam
penelitian ini adalah pemilik rumah toko dan atau karyawan yang bertanggung
jawab dalam mengelola ruko yang ada. Proses wawancara dilakukan melalui tatap
muka serta melalui sambungan telepon.
Populasi dan sebaran responden dapat dilihat pada Tabel 5.1 berikut.
Tabel 5.1 Populasi dan Sebaran Responden Penelitian
No Blok Perumahan Jumlah Populasi Rumah Jumlah Sampel

a b c d
1. Blok – A 103 5
2. Blok – B 103 5
3. Blok – C 101 5
4. Blok – D 101 5
5. Blok – E 98 5
6. Blok – F 98 5
55
No Blok Perumahan Jumlah Populasi Rumah Jumlah Sampel
a b c d
7. Blok – G 97 5
8. Blok – AA 105 5
9. Blok – BB 105 5
10. Blok – CC 107 6
11. Blok – DD 107 5
12. Blok – EE 51 2
13. Blok – FF 51 2
Jumlah 1227 90
Pengambilan sampel dengan metode teknik acak dilakukan dengan cara
proporsional, dan jumlah sampel pada masing-masing blok dalam komplek
perumahan ditentukan melalui rumus :
PopulasiBlok-1
SampelBlok-1 = x Total Sampel
Total Populasi
Penelitian ini berlokasi di Komplek Central Business District (CBD)
Polonia, yang terletak di Jalan Avros, di Kecamatan Medan Polonia, Kota Medan,
Provinsi Sumatera Utara.
5.2 Statistik Deskriptif Responden Penelitian
Untuk proses pencatatan dan peringkasan data atas jawaban responden
dengan tujuan untuk menggambarkan karakteristik sampel dilapangan
disampaikan dalam statistik deskriptif .
Menurut Ghozali (2009) kualitatif adalah “metode penelitian yang
berlandaskan pada filsafat positivisme yang digunakan untuk meneliti pada
kondisi objek yang alamiah, sebagai lawannya adalah eksperimen”. Analisis
56
kualitatif dalam penelitian ini menggunakan pendekatan analisis data kuantitatif
dengan menggunakan alat bantu analisis data statistik baik yang bersifat deskriptif
yang digunakan dalam pemilihan ini untuk maksud mendeskrifsikan data pada
setiap variabel penelitian terutama untuk melihat gambaran secara umum
penilaian responden atau tanggapan responden dilakukan dengan membuat
pengkategorian.
Menurut Santoso (2003), pengertian metode statistik deskriptif adalah
sebagai berikut: “Metode statistik deskriptif adalah statistik yang digunakan untuk
menganalisis data dengan cara mendeskripsikan atau menggambarkan data yang
telah terkumpul sebagaimana adanya tanpa bermaksud membuat kesimpulan yang
berlaku untuk umum atau generalisasi”.
Ringkasan karakteristik responden yang berhasil dihimpun melalui
kuisioner adalah sebagai berikut :
1. Nama dan Alamat Responden.

2. Jenis Kelamin Responden
3. Usia Responden.
4. Pekerjaan Responden.
Usia responden dibatasi rentang atas 3 rentang yang ditetapkan dalam
kuisioner sebagai berikut :
a) Usia 20 – 30 Tahun;
b) Usia 31 – 40 Tahun; dan
c) > 40 Tahun.
Untuk pekerjaan responden terbagi atas 4 (empat) jenis pekerjaan yang
disusun dalam kuisioner, yaitu :
57
a) Pegawai Negeri;
b) Pegawai Swasta;
c) Wiraswasta; dan
d) Lainnya atau Tidak Menjawab.
Analisis statistik deskriptif merupakan pembahasan atas sebaran 90
(sembilan puluh) kuisioner yang disebar, yaitu campuran antara kuisioner uji
validitas dan reliabilitas serta kuisioner uji goodness of fit.
5.2.1 Statistik Deskriptif Responden Berdasarkan Jenis Kelamin
Respondenberdasarkan jenis kelamindalam penelitian ini terdiri dari 58
(lima puluh delapan orang) responden pria dan sebanyak 32 (tiga puluh dua
orang) responden adalah responden wanita.
Gambar 5.2 Grafik Kategori Responden Menurut Jenis Kelamin

Sumber: Hasil Penelitian 2018
58
5.2.2 Statistik Deskriptif Responden Berdasarkan Usia
Berdasarkan hasil rekapitulasi kuisioner penelitian didapat jumlah
responden dengan usia antara 20 – 30 tahun adalah sebanyak 28 (dua puluh
delapan) responden, usia responden 31 – 40 Tahun adalah sebanyak 31(tiga puluh
satu) orang dan responden dengan usia diatas 40 tahun sebanyak 31(tiga puluh
satu) orang.
Gambar 5.3 Grafik Kategori Responden Menurut Usia

5.2.3 Statistik Deskriptif Responden Berdasarkan Pekerjaan
Statistik responden berdasarkan pekerjaan, dari hasil perhitungan
ditemukan bahwa sebanyak 40 (empat puluh) orang responden bekerja di sektor
swasta, sebanyak 42 (empat puluh dua) responden bekerja sebagai wiraswasta, 8
(delapan) responden bekerja di sektor lainnya, bukan sebagai pegawai negeri atau
pegawai swasta atau wiraswasta, dimana responden tersebut keberatan untuk
59
menjawab profesi pekerjaanya. Dan, tidak ditemukan responden yang bekerja
sebagai pegawai negeri sipil.
Gambar 5.4 Grafik Kategori Responden Menurut Pekerjaan

Mayoritas responden merupakan orang – orang berlatar belakang
wiraswasta.
5.2.4 Statistik Deskriptif Jawaban Responden Penelitian
Berdasarkan kuisioner yang disebar kepada 60 (enam puluh) sampel di
lokasi penelitian dengan 4 (empat) variabel bebas yaitu variabel lokasi dan
aksesibilitas, ekonomi dan sosial, tersedianya fasilitas public CBD, dan tata guna
lahan serta variabel terikat yakni perkembangan kawasan.
Skala pengukuran tingkat perkembangan kawasan dinilai berdasarkan
skala likert sebagaimana Tabel 5.2
60
Tabel 5.2 Skala Likert Pengukuran Interval Jawaban Responden Atas
Perkembangan Kawasan Penelitian
Skala
No Skala Jawaban Skor Likert
Interval
a b c d
1 Sangat Berpengaruh 4,21 – 5,00 5
2 Berpengaruh 3,41 – 4,20 4
3 Biasa Saja atau Normal 2,61 – 3,40 3
4 Tidak Berpengaruh 1,81 – 2,60 2
5 Sangat Tidak Berpengaruh 1,00 – 1,80 1
Sumber : Suliyanto, 2011
Untuk frekuensi responden atas jawaban instrumen penelitian variabel
lokasi dan aksesibilitas dapat diuraikan pada Tabel 5.3 berikut.
Tabel 5.3 Uraian Frekuensi Jawaban Responden Variabel

Lokasi Dan Aksesibilitas(X1)
Frekuensi Jawaban Responden Variabel

Lokasi dan Aksesibilitas (X1) Std.
No Pernyataan Mean Min Max Kategori
STB TB SB Deviasi
N (% ) B (% )
(% ) (% ) (% )
Lokasi CBD Polonia dekat 0 3 18 26 13
1 3.82 0.83 2.00 5.00 Berpengaruh
dengan pusat kota 0.00% 5.00% 30.00% 43.33% 21.67%
Akses masuk ke kawasan CBD 1 6 20 14 19
2 3.73 1.07 1.00 5.00 Berpengaruh
Polonia relatif mudah 1.67% 10.00% 33.33% 23.33% 31.67%
Trayek angkutan umum tersedia 4 13 23 9 11
3 3.17 1.17 1.00 5.00 Normal
di sekitar kawasan CBD Polonia 6.67% 21.67% 38.33% 15.00% 18.33%
Kondisi jalan menuju kawasan
0 5 15 22 18
4 CBD Polonia cukup lebar dan 3.88 0.94 2.00 5.00 Berpengaruh
tertata dengan baik 0.00% 8.33% 25.00% 36.67% 30.00%
Arus lalu lintas di lingkunan CBD 0 1 19 17 23
5 4.03 0.88 2.00 5.00 Berpengaruh
sering terjadi kemacetan' 0.00% 1.67% 31.67% 28.33% 38.33%
Skor Persepsi Variabel (X1) 3.73 Kategori Rerata Berpengaruh
Sumber : Hasil Peneliitan, 2018 (data diolah).
Berdasarkan Tabel 5.3 dapat dilihat bahwa kecenderuangan pemilik
properti rumah toko (ruko) di CBD Polonia Medan menyatakan bahwa lokasi dan
aksesibilitas di CBD Polonia Medan adalah berpengaruh dengan skala 3.82.
Responden menyatakan bahwa benar komplek CBD Polonia Medan berada di
dekat pusat Kota Medan dengan arus lalu lintas dari dan menuju CBD Polonia
61
Medan juga sangat ramai, sehingga ada harapan persinggahan dari lalu lintas yang
melintasi kawasan tersebut.
Akses dan lebar kondisi jalan cukup tertata dengan baik, hal ini dapat
dilihat dari skala jawaban responden pada level berpengaruh. Berdasarkan Tabel
5.3 dapat kita tarik kesimpulan responden berpendapat bahwa instrumen –
instrumen pada variabel lokasi dan aksesibilitas memliki pengaruh dalam
perkembangan properti di CBD Polonia Medan. Termasuk juga layanan angkutan
umum merupakan faktor yang menjadi kendala dalam pelayanan lokasi dan
akesibilitas. Responden berharap agar ditambah trayek angkungan umum yang
melintasi dari dan menuju kawasan CBD Polonia Medan.

Ekonomi dan Sosial(X2)
Ekonomi dan Sosial (X2) Std.
STB TB SB Deviasi
N (% ) B (% )
(% ) (% ) (% )
Tingkat konsumsi masyarakat
0 8 16 12 24
1 terhadap potensi bisnis/usaha di 3.87 1.10 2.00 5.00 Berpengaruh
CBD Polonia cukup tinggi 0.00% 13.33% 26.67% 20.00% 40.00%
Penduduk disekitar kawasan CBD
0 14 15 20 11
2 Polonia sering melakukan 3.47 1.05 2.00 5.00 Berpengaruh
aktivitasnya di CBD Polonia 0.00% 23.33% 25.00% 33.33% 18.33%
Tingkat keamanan lingkungan di
0 2 15 28 15
3 CBD Polonia cukup baik dan 3.93 0.80 2.00 5.00 Berpengaruh
terjaga 0.00% 3.33% 25.00% 46.67% 25.00%
Tabel 5.4 berikut sebelumnya menyajikan hasil-hasil jawaban responden
atas variabel ekonomi dan sosial, dengan instrumen variabel adalah tingkat
konsumsi masyarakat terhadap potensi CBD Polonia Medan, instrumen variabel
tentang aktivitas penduduk sekitar pada CBD Polonia Medan dan instrumen
variabel tentang tingkat keamana lingkungan di CBD Polonia Medan.

62
Hasil kuisioner pada Tabel 5.4 tersebut dapat dilihat bahwa potensi
tingkat konsumsi masyarakat sekitar dan seringnya penduduk sekitar melakukan
aktivitas di CBD Polonia Medan adalah pada level berpengaruh atau rerata pada
skala 3,87. Hal ini menunjukkan bahwa partisipasi masyarakat akan kehadiran
CBD Polonia Medan masih rendah, sehingga kehadiran masyarakat yang rendah
tersebut berpengaruh dalam berkembanganya sektor barang dan jasa di CBD
Polonia Medan. Untuk instrumen variabel ekonomi dan sosial tentang tingkat
keamanan di CBD Polonia Medan apakah cukup baik dan terjaga, responden
berpendapat berpengaruh atau pada skala 3.93, hal ini dikarenakan berdasarkan
pendapat responden beberapa kali terjadi tindak pidana pencurian pada ruko-ruko
yang telah beroperasi namun sering kosong dari aktivitas perdagangannya,
sehingga hal ini menjadi sumber kejahatan.

Tersedianya Fasilitas Publik CBD(X3)
Tersedianya Fasilitas (X3) Std.
STB TB SB Deviasi
N (% ) B (% )
(% ) (% ) (% )
Ketersediaan sarana bermain,
2 11 11 17 19
1 sarana olah raga sudah cukup 3.67 1.20 1.00 5.00 Berpengaruh
memadai di CBD Polonia 3.33% 18.33% 18.33% 28.33% 31.67%
Ketersediaan tempat ibadah dan
0 4 16 21 19
2 sarana pendidikan sudah cukup 3.92 0.93 2.00 5.00 Berpengaruh
memadai di CBD Polonia 0.00% 6.67% 26.67% 35.00% 31.67%
CBD Polonia telah menjadi pusat
2 15 10 17 16
3 perbelanjaan masyarakat di 3.50 1.23 1.00 5.00 Berpengaruh
sekitar kawasan 3.33% 25.00% 16.67% 28.33% 26.67%
Tabel 5.5 menyajikan hasil-hasil jawaban responden atas variabel
tersedianya fasilitas publik CBD, dengan instrumen variabel adalah ketersediaan
63
sarana bermain, sarana olah raga, instrumen ketersediaan tempat ibadah dan
pemanfaatan CBD Polonia Medan menjadi pusat bisnis kawasan sekitar.
Tabel 5.5 menjelaskan bahwa, ketersediaan sarana bermain di CBD
Polonia Medan menurut hasil penelitian adalah berpengaruh, artinya terdapat
pengaruh yang berarti dalam mempengaruhi perkembangan kawasan di CBD
Polonia Medan, sehingga dengan kurangnya fasilitas untuk pengunjung intensitas
kehadiran pengunjung juga berkurang.
Pada instrumen ketersediaan tempat ibadah memiliki pengaruh akan
perkembangan kawasan di CBD Polonia Medan, dari sisi fasilitas sosial secara
keseluruhan memiliki pengaruh akan perkembangan kawasan.
Pada instrumen CBD Polonia Medan apakah menjadi pusat perbelanjaan
masyarakat sekitar, terlihat dari hasil penelitian pada skala 3,50 atau berpengaruh
yang artinya CBD Polonia Medan belum menjadi pusat perbelanjaan masyarakat
sekitar sehingga mempengaruhi perkembangan CBD Polonia Medan itu sendiri,
hal ini menjadi linier dengan kondisi saat ini di CBD Polonia Medan, dimana
aktivitas ekonomi di CBD Polonia Medan belum menunjukkan tingkat keramaian
yang tinggi.
Tabel 5.6berikut merupakan uraian hasil penelitian atas jawaban
responden untuk variabel tata guna lahan dengan instrumen variabel pemanfaatan
lahan dan bangunan, instrumen variabel kompleks CBD Polonia Medan bebas
banjir dan instrumen variabel pemanfaatan lahan di CBD Polonia Medan oleh
pihak developer telah maksimal.
64
Tata Guna Lahan(X4)

Tata Guna Lahan (X4) Std.
STB TB SB Deviasi
N (% ) B (% )
(% ) (% ) (% )
Pemanfaatan lahan dan
1 8 18 22 11
1 bangunan yang ada sudah 3.57 1.00 1.00 5.00 Berpengaruh
berfungsi sebagaimana mestinya 1.67% 13.33% 30.00% 36.67% 18.33%
Kompleks CBD Polonia bebas 0 1 13 24 22
2 4.12 0.80 2.00 5.00 Berpengaruh
dari banjir
0.00% 1.67% 21.67% 40.00% 36.67%
Pihak developer sudah
1 6 20 13 20
3 memaksimalkan penggunaan 3.75 1.08 1.00 5.00 Berpengaruh
lahan di CBD Polonia dengan 1.67% 10.00% 33.33% 21.67% 33.33%
Berdasarkan Tabel 5.6 dapat terlihat bahwa pemanfaatan lahan dan
bangunan eksisting oleh pihak developer merupaka hal yang berpengaruh, dalam
hasil perhitungan kuisioner akan instrumen tersebut berada pada skala 3.57, hal ini
berarti bahwa terdapat belum optimalnya pemanfaatan lahan untuk pembangunan
sesuai site plan di CBD Polonia Medan. Untuk, kompleks CBD Polonia Medan
bebas banjir, terlihat bahwa hal pendapat responden menyatakan berpengaruh
didalam mempengaruhi perkembangan kawasan di CBD Polonia Medan, hal yang
sama juga terlihat pada hasil jawaban responden untuk pemanfaatan lahan oleh
pihak developer adalah berpengaruh atau skala jawaban responden pada skala
3,75, yang berarti bahwa pemanfaatan lahan belum berjalan baik dalam
pembangunan di CBD Polonia Medan.
Keseluruhan instrument yang digunakan dinyatakan berpengaruh oleh
responden dalam penelitian ini terhadap perkembangan Central Business District
(CBD) Polonia Medan.
65
5.3 Hasil Analisis Statistik Inferensial
Menurut Ghozali (2009)statistik inferensial adalah “metode penelitian
yang berlandaskan pada filsafat positivisme digunakan untuk meneliti populasi
pada sampel tertentu, dari pengambilan sampel pada umumnya dilakukan secara
random, pengumpulan data yang digunakan instrumen penelitian analisis data
bersifat kuntitatif atau statistik dengan tujuan menguji hipotesis yang ditetapkan”.
Dalam penelitian ini analisis kuantitatif yang digunakan peneliti untuk mengetahui
hubungan antara masing-masing variabel X dengan variabel Y serta seberapa
besar pengaruhnya. Adapun metode analisis yang digunakan adalah metode
analisis regresi linier berganda.
5.3.1 Hasil Analisis Uji Asumsi Klasik
Gambar 5.5 Grafik Normal Probability Plot

66
Gambar 5.5 merupakan grafik dari uji normalitas.Uji normalitas
merupakan salah satu bagian dari uji persyaratan analisis data atau biasa disebut
asumsi klasik.Tujuan uji normalitas adalah untuk mengetahui apakah distribusi
sebuah data mengikuti atau mendekati distribusi normal, yakni distribusi data
yang mampunyaipola seperti distribusi normal.
Beberapa teknik yang bisa kita gunakan untuk menguji normalitas data
adalah melalui metode P-Plot dan Kolmogorov-Smirnov.
Pedoman Pengambilan Keputusan dalam Uji Normal Probability Plot,
adalah dengan melihat kenormalan suatu nilai residual dapat berpedoman dari
titik-titik yang ada dari hasil output spss, dengan ketentuan sebagai berikut :
1. Jika titik-titik atau data berada di dekat atau mengikuti garis diagonalnya
maka dapat dikatakan bahwa nilai residual berdistribusi normal.
2. Sementara itu, jika titik-titik menjauh atau tersebar dan tidak mengikuti garis
diagonal maka hal ini menunjukkan bahwa nilai residual tidak berdistribusi
normal.
Berdasarkan hasil grafik pada Gambar5.5, dapat dilihat bahwa titik-titik
yang terbentuk selalu mengikuti dan mendakati garis diagonalnya.Oleh karena itu,
dapat disimpulkan bahwa nilai residual berdistrbusi normal sehingga syarat
normalitas residual untuk pengujina goodness of fit terpenuhi.
Uji normalitas untuk mendukung hasil pengujian dari uji normal p-plotatau
uji nornalitas grafikdapat dilakukan dengan uji normalitas lainnya, yaitu uji
normalitas kolmogorov-smirnov.
67
Dasar pengambilan keputusan uji normalitas kolmogorov-smirnov adalah
berdasarkan probabilitas sebagai berikut :
1. Jika nilai probabilitas > 0,05 maka Ho diterima
2. Jika nilai probabilitas < 0,05 maka Ho ditolak
Hasil uji normalitas kolmogorov-smirnov data penelitian ini dapat dilihat
pada Tabel5.7 berikut.
Tabel 5.7 Hasil Analisis Kolmogorov-Smirnov
Berdasarkan hasil analisis Tabel 5.7dapat disimpulkan bahwa untuk uji
normalitas dengan metode menggunakan Kolmogorov-Smirnov, bahwa model
telah memenuhi uji asumsi klasik normalitas, dengan nilai probabilitas p.KS =
0.936> 0.05 (Asymp. Sig).
68
5.3.2 Hasil Analisis Uji Goodness of Fit
Uji Goodness of Fit atau uji kelayakan model digunakan untuk mengukur
ketepatan fungsi regresi sampel dalam menaksir nilai aktual. Secara statistik uji
Goodness of Fit dapat dilakukan melalui pengukuran koefisien determinasi (R2)
dan nilai statistik F.
5.3.2.1Hasil Uji Koefisien Determinasi (R-Square)
Koefisien Determinasi (R-Square) adalah pengujian untuk mengukur
seberapa jauh variabel bebas (Lokasi dan Aksesibilitas, Ekonomi dan Sosial,
Tersedianya Fasilitas Publik CBD dan Tata Guna Lahan ) terhadap variabel terikat
(Perkembangan Kawasan di Komplek CBD Polonia Medan).
Tabel 5.8 Hasil Uji Koefesien Determinasi (R-Square)
Berdasarkan hasil analisis pada Tabel 5.8 didapat bahwa nilai AdjustedR-
Square 0.319, ini menunjukkan bahwa proporsi pengaruh variabel-variabel dalam
69
penelitian ini dalam membuktikan tingkat perkembangan kawasan di CBD
Polonia Medan adalah sebesar 31,9 persen. Sedangkan 68,1 persen tingkat
perkembangan kawasan di CBD Polonia Medan dipengaruhi oleh variabel lain
yang tidak terdapat di dalam penelitian ini.
5.3.2.2Uji -F
Uji F atau uji simultanadalah untuk mengetahui sejauh mana pengaruh
variabel bebas bepengaruh secara bersama-sama terhadap variabel dependen
Perkembangan Kawasan di Komplek CBD Polonia Medan atau daerah penelitian.
Uji F dilakukan untuk mengambil kesimpulan mengenai nilai signifikasi atas
pengaruh variabel-variabel bebas terhadap variabel terikat. Nilai F-hitung dari
model regresi untuk variabel terikat Perkembangan Kawasan (Y) dapat dilihat dari
Tabel 5.9 berikut :
Tabel 5.9 HasilUji Simultan atau Uji-F
Hasil perhitungan uji - F didapat nilai hitungsignifikansi adalah 0.000a,
dimana nilai tersebut lebih kecil dari signifikansi ketetapan penelitian 0.05
70
makadapat disimpulkan bahwa secara simultan atau bersama-sama bahwa
kesemua variabel independen, yaitu Lokasi dan Aksesibilitas, Ekonomi dan
Sosial, Tersedianya Fasilitas Publik CBD dan Tata Guna Lahan berpengaruh
terhadap Perkembangan Kawasan di Komplek CBD Polonia Medan model
dinyatakan layak atau cocok.
5.3.2.3 Uji -t
Uji - t atau uji parsial merupakan pengujian untuk menganalisis item per
item variabel penelitian.
Tabel 5.10 HasilUji Parsial atau Uji - t
Berdasarkan Tabel 5.10 dapat disimpulkan hasil sebagai berikut :
1. Nilai t-hitung untuk variabel lokasi dan aksesibilitas adalah sebesar 0.713> nilai
t-ketetapan sebesar 0.05. Berdasarkan hasil yang diperoleh maka variabel lokasi
dan aksesibilitas secara parsial variabel berpengaruh positif namun tidak
signifikan terhadap perkembangan properti CBD Polonia Medan.
71
2. Nilai t-hitung untuk variabel ekonomi dan sosial adalah sebesar 0.014 < nilai t-
ketetapan sebesar 0.05. Berdasarkan hasil yang diperoleh maka variabel ekonomi
dan sosial secara parsial berpengaruh positif dan signifikan terhadap
perkembangan properti CBD Polonia Medan.
3. Nilai t-hitung untuk variabel tersedianya fasilitas publik CBD adalah sebesar
0.669> nilai t-ketetapan sebesar 0.05. Berdasarkan hasil yang diperoleh maka
variabel tersedianya fasilitas publik CBD secara parsial variabel berpengaruh
positif namun tidak signifikan terhadap perkembangan properti CBD Polonia
Medan.
4. Nilai t-hitung untuk variabel tata guna lahan adalah sebesar 0.222 > nilai t-ketetapan
sebesar 0.05. Berdasarkan hasil yang diperoleh maka variabel tata guna lahan
secara parsial variabel berpengaruh positif namun tidak signifikan terhadap
perkembangan properti CBD Polonia Medan.
5.4 Pembahasan Hasil Penelitian
Hipotesis dalam penelitian ini adalah terdapat hubungan positif dan
signifkan secara bersama-sama atau simultan antara variabel bebas variabel lokasi
dan aksesibilitas, ekonomi dan sosial, tersedianya fasilitas publik CBD, dan tata
guna lahan terhadap variabel terikat yakni perkembangan kawasan.Serta, terdapat
hubungan yang positif dan signifikan secara parsial dari masing-masing variabel
bebas terhadap variabel terikat penilitian ini.
Hasil uji-F yang menyatakan bahwa H1 :1, 2, 3, 4  0 artinya terdapat
pengaruh secara bersama-sama atau simultan dari variabel yang dibangun
72
terhadap perkembangan kawasan dengan nilai signifikansi hitung yakni 0.000a.
Hasil uji-F ini mendukung penelitian sebelumnya pada bab sebelumnya
penelitian ini, yaitu penelitian yang dilakukan oleh Hajar Suwantoro (2011)
dimana hasil penelitian menyatakan bahwa suatu superblok mempunyai peran
yang penting dalam meningkatkan mutu lingkungan perkotaan di dalam
kawasannya, juga lingkungan lain di sekitar kawasannya, akses masuk dan
keluar kawasan superblok relatif mudah akan mempercepat perkembangan
kawasan tersebut, sehingga pengaruh lokasi dan aksesibilitas menjadi sangat
penting dalam perkembangan CBD.
5.4.1 Pengaruh Lokasi dan Aksesibilitas terhadap Perkembangan CBD
Polonia Medan
signifkan antara variabel bebas lokasi dan aksesibilitas dengan variabel terikat
Hasil uji empiris pengaruh antara lokasi dan aksesibilitas (X1) terhadap
tingkat perkembangan kawasan CBD di komplek CBD Polonia adalah sebesar
0.713 lebih besar dari 0.05 sehingga dapat dikatakan pengaruh antara lokasi dan
aksesibilitas atas perkembangan kawasan CBD Polonia Medan adalah belum
signifikan.
Lokasi CBD Polonia Medan yang diapit oleh 3 (tiga) dari 5 (lima)
kelurahan penyusun Kecamatan Medan Polonia yaitu Kelurahan Polonia,
Kelurahan Sari Rejo dan Kelurahan Suka Damai selayaknya menjadi pusat bisnis
73
utama dalam wilayah administrasi Kecamatan Medan Polonia. Hal tersebut
didukung oleh aktivitas pemerintahan, sosial dan ekonomi, industri dan jasa
berada di 3 (tiga) kelurahan tersebut, yakni Kelurahan Polonia, Kelurahan Sari
Rejo dan Kelurahan Suka Damai.
Pusat pemerintahan Kecamatan Medan Polonia yang berada di Jalan Avros
atau di seberang komplek CBD Polonia Medan. Jumlah penduduk Kecamatan
Medan Polonia pada tahun 2016 adalah sebanyak 56.513 jiwa, dengan 91,57
persen atau setara dengan 51.751 jiwa bertempat tinggal di Kelurahan Polonia,
Kelurahan Sari Rejo dan Kelurahan Suka Damai. Pada Kelurahan Polonia,
Kelurahan Sari Rejo dan Kelurahan Suka Damai juga terdapat 4 (empat) industri
besar, 19 (Sembilan belas) industri kecil dan 26 (dua puluh enam) industri rumah
tangga. Sejumlah pasar dan pertokoan sudah mulai ramai mendukung kegiatan
perekonomian di Kecamatan Medan Polonia, diantaranya terdapat 3 pasar, 8
pertokoan, 7 swalayan dan 2 plaza.Terdapat 2 sarana pengisian bahan bakar
umum di Kecamatan Medan Polonia.Untuk fasilitas pariwisata, terdapat 3 hotel, 1
bioskop, 3 night club, dan 7 bilyard.Restauran dan warung makan juga sudah
cukup banyak di Kecamatan Medan Polonia dan yang terbanyak ada di Kelurahan
Sari Rejo dan Kelurahan Polonoia.Ketersediaan fasilitas keuangan untuk
menunjang kegiatan ekonomi masyarakat di Kecamatan Medan Polonia sudah
cukup banyak. Terdapat 10 kantor perbankan, 5 perusahaan leasing, 2 valuta
asing, 3 koperasi dan 1 pegadaian di Kecamatan Medan Polonia tahun 2016
(Badan Pusat Statistik, 2017).
74
Berdasarkan posisi geografis dapat disimpulkan bahwa lokasi Kawasan
CBD Polonia Medan sangat strategis, namun aksesibilitas Kawasan CBD Polonia
yang masih belum memadai dari sisi kondisi jalan dan penyediaan transportasi
umum cukup mempengaruhi perkembangan dari Kawasan CBD Polonia Medan,
sebagaimana terlihat dalam statistik deskriptif jawaban responden pada
pembahasan sebelumnya.
Akses masuk kawasan CBD Polonia Medan yang terbatas pada satu jalan
dan kurang memadai dari sisi fisik jalan menjadi faktor berpengaruh dalam
perkembangan kawasan CBD Polonia Medan yang lamban. Julian Pratama Putra
Thedja (2011) juga menyatakan peningkatan kondisi lingkungan properti akan
mempengaruhi keputusan pembelian properti, sehingga penelitian ini menjadi
linier dengan penelitian CBD Polonia Medan ini, dimana perbaikan lingkungan
CBD Polonia Medan akan memberikan pengaruh dalam perkembangannya.
Rustanto, Bambang danUntung (2007), dalam penelitian untuk
mengidentifikasikan karateristik jalan menyangkut besarnya kapasitas jalan dan
simpang, kebutuhan pelayanan transportasi berupa fasilitas pejalan kaki dan
parkir serta penanganan masalah berupa penurunan kapasitas pada jalan utama.
Bahwa, penelitian ini membuktikan keberadaan lokasi CBD yang tepat, selain
menimbulkan dampak positif kehadiran pelaku bisnis, juga menimbulkan
dampak sosial yaitu kemacetan lalu lintas. Lokasi CBD Polonia Medan
disepakati oleh responden dalam jawaban responden pada pembahasan
sebelumnya merupakan daerah yang masuk dalam pusat kota, namun posisi jalan
utama, yakni Jalan Avros yang tidak langsung bersinggungan dengan CBD
75
Polonia Medan, dan dimana pengunjung harus melewati fasiltas “terbatas” milik
pemerintah untuk mengakses CBD Polonia Medan menjadikan aktivitas lalu
lintas di CBD Polonia Medan tidak memberikan efek positif bagi perkembangan
CBD Polonia Medan, ramainya pengguna jalan melalui Jalan Avros hanya
menjadikan jalan tersebut sebagai jalan alternatif.
5.4.2 Pengaruh Ekonomi dan Sosialterhadap Perkembangan CBD Polonia
Medan
Helena (2015) juga menyatakan bahwa untuk merumuskan strategi dalam
meningkatkan aktivitas bisnis pada ruko yang terjual di kawasan CBD Polonia
Medan yang belum berkembang secara optimal, maka optimalisasi lingkungan
internal yang terdiri dari faktor sumber daya manusia, pemasaran, organisasi dan
operasional, kemudian lingkungan eksternal yang terdiri dari sosial budaya,
pemerintah, dan kondisi ekonomi, hasil penelitian Helena (2015) linier dengan
penelitian ini, dimana kondisi ekonomi dan sosial memiliki pengaruh dalam
perkembangan CBD Polonia Medan.
signifkan antara variabel bebas ekonomi dan sosial dengan variabel terikat
Hasil uji empiris pengaruh antara ekonomi dan sosial (X2) terhadap tingkat
perkembangan kawasan CBD di komplek CBD Polonia adalah sebesar 0.014
lebih kecil dari 0.05 sehingga dapat dikatakan pengaruh antara ekonomi dan sosial
atas perkembangan kawasan CBD Polonia Medan adalah sangat signifikan.
76
Berdasarkan aspek lokasi dan aksesibilitas Kawasan CBD Polonia
memiliki daya dukung kuat untuk menarik konsumen atau pengunjung, dimana
disekitar Kawasan CBD Polonia Medan merupakan wilayah dengan populasi
penduduk sebanyak 51.751 jiwa bertempat tinggal di Kelurahan Polonia,
Kelurahan Sari Rejo dan Kelurahan Suka Damai yang merupakan wilayah
administratif posisi Kawasan CBD Polonia Medan. Namun, potensi ini belum
menjadikan Kawasan CBD Polonia Medan menjadikan tujuan melakukan
aktivitas sosial maupun ekonomi sebagaimana tujuan sebuah kawasan central
business district dibangun.Masih sepinya aktivitas sosial dan ekonomi di Kawasan
CBD Polonia Medan menurut pendapat responden karena masih minimnya
pemilik properti yang beroperasi.
Penelitian ini juga linier denga penelitian Kiki (2010), dimana
pertumbuhan ekonomi dan kurangnya ruang atau lahan didalam kota akan
memberikan dampak positif tumbuhnya dunia investasi properti baru, yaitu
properti dengan konsep central business district yang terintegrasi dan
menghadirkan beragam fasilitas bagi pengunjung, dimana kehadiran CBD akan
menjadi daya tarik bagi masyarakat sekitar untuk melakukan aktivitas hiburan
maupun bisnis.
5.4.3 Pengaruh Tersedianya Fasilitas Publik CBDterhadap Perkembangan
CBD Polonia Medan
Analisis statistik deskiptif jawaban responden atas variabel tersedianya
fasilitas publik CBD terdapat pengaruh yang berarti dalam mempengaruhi
77
perkembangan kawasan di CBD Polonia Medan, sehingga dengan kurangnya
fasilitas untuk pengunjung intensitas kehadiran pengunjung juga berkurang.
signifkan antara variabel bebas tersedianya fasilitas CBD dengan variabel terikat
Hasil uji empiris pengaruh antara tersedianya fasilitas publik CBD(X3)
terhadap tingkat perkembangan kawasan CBD di komplek CBD Polonia adalah
sebesar 0.669 lebih besar dari 0.05 sehingga dapat dikatakan pengaruh antara
tersedianya fasilitas atas perkembangan Kawasan CBD Polonia Medan adalah
belum signifikan.
Fasilitas publik CBD adalah segala sesuatu yang disediakan untuk
menunjang dalam penyampaian jasa yang tidak boleh dilupakan dalam desain jasa
serta penyediaan perlengkapan-perlengkapan fisik untuk memberikan kemudahan
kepada konsumen untuk melaksanakan aktivitas sehingga kebutuhan konsumen
dapat dipenuhi (Fandy Tjiptono, 1996). Dalam fasilitas jasa ada beberapa hal yang
perlu diperhatikan antara lain: a) Kelengkapan, kebersihan dan kerapian fasilitas
yang ditawarkan, b) Kondisi fungsi fasilitas yang ditawarkan, c) Kemudahan
penggunaan fasilitas yang ditawarkan, d) Kelengkapan alat yang digunakan.
Fasilitas publik dalam properti adalah segala sesuatu yang disediakan oleh
pengembang dalam menunjang kenyamanan penggunanya, berupa penyediaan
pelengkapan-pelengkapan fisik untuk memberikan kemudahan kepada konsumen
untuk melaksanakan aktivitas sehingga kebutuhan pembeli dapat dipenuhi.
Dengan adanya fasilitas yang baik dan memadai maka akan memberikan nilai
78
positif bagi konsumen apabila terjadi kekurangan pada bagian yang lain. Dengan
semakin lengkapnya fasilitas yang ditawarkan maka akan semakin mahal pula
tarif properti tersebut. Fasilitas yang disediakan oleh pengembang sangat
mempengaruhi kepuasan pembeli, karena erat kaitannya dengan pembentukan
persepsi pembeli.
Fasilitas publik di CBD menurut uji – t memberikan pengaruh positif dala
perkembangan Kawasan CBD Polonia, hal ini didukung oleh analisis statistik
deskriptif variabel fasilitas publik pada pembahasan sebelumnya.
Fasilitas yang disediakan hendaknya lebih menarik dan berbeda
dibandingkan pengembang yang lain agar dapat menjadi keunggulan tersendiri
bagi pengembang tersebut.Minimnya fasilitas sesuai master plan pembangunan
Kawasan CBD Polonia Medan, turut mempengaruhi perkembangannya. Bila
dilihat dari tabel 1.2 untuk menjadikan CBD sebagai salah satu kawasan bisnis
belum sesuai dengan harapan, dimana beberapa jenis bangunan sampai saat ini
belum terealisasi. Properti yang seharusnya menjadi daya tarik utama di CBD
Polonia Medan, yaitu Mall masih tahap pembangunan.
Kwanda dkk (2003) melakukan penelitian tentang analisis kepuasan
penghuni rumah sederhana tipe 36 diKawasan Sidoarjo berdasarkan faktor
kualitasbagunan, lokasi, desain, sarana dan prasarana. Penelitian tersebut
menyimpulkan bahwa faktor lokasi, kondisi bangunan, prasarana, desain, dan
harga tidak berpengaruh signifikan terhadap kepuasan penghuninya.
Salleh dkk (2011) dalam penelitiannya tentang kepuasan penghuni rumah
tinggal menyimpulkan bahwa penghuni rumah tinggal puas terhadap faktor
79
kondisi dan karakter bangunan, kualitas bangunan, fitur bangunan dan
management perumahannya. Akan tetapi ada beberapa variabel yang
menyebabkan ketidak puasan seperti variabel interior desain bangunan, area
bermain anak, keamanansekitarnya, dan kebersihan bangunan sebagai fasilitas
publik.
5.4.4 Pengaruh Tata Guna Lahanterhadap Perkembangan CBD Polonia
Medan
Tata guna lahan yang dimaksud dalam variabel ini adalah tata guna lahan
dalam kawasan CBD Polonia Medan dan sekitarnya.Nilai fungsional areal dan
ketersediaan lahan merupakan prasyarat utama untuk mendorong terjadinya
tujuan-tujuan sosial ekonomi dari keinginan masyarakat, dimana motif ekonomi
adalah motif yang utama dalam pembentukan struktur penggunaan lahan suatu
kawasan dengan dibangunnya sarana bisnis yang strategis (Siregar, 2017).
signifkan antara variabel bebas tata guna lahan dengan variabel terikat
Hasil uji empiris pengaruh antara tata guna lahan (X4) terhadap tingkat
perkembangan kawasan CBD di komplek CBD Polonia adalah sebesar 0.222
lebih besar dari 0.05 sehingga dapat dikatakan pengaruh antara tata guna lahan
atas perkembangan kawasan CBD Polonia Medan adalah belum signifikan.
Merujuk pada Gambar 1.2, dapat dilihat bahwa CBD Polonia Medan
direncanakan menjadi kawasan komersil yang didukung oleh fasilitas pendidikan,
80
perhotelan, hiburan dan fasilitas pendukungan lainnya. Namun, pada
kenyataannya hingga saat ini aktivitas perekonomian dari ruko-ruko yang telah
dibeli oleh konsumen belum berjalan maksimal, masih sangat sedikit sekali
aktivitas operasional ruko yang dijalankan oleh konsumen.
Secara makro dalam Rencana Detail Tata Ruang Kota Medan Tahun 2015-
2035 diuraikan bahwa areal CBD Polonia Medan saat ini ditetapkan dalam zonasi
K-1 atau sebagai perdagangan, artinya aspek legal ketataruangan telah terpenuhi
oleh pihakdeveloper CBD Polonia Medan dalam membangun properti komersial
di wilayah tersebut. Hal menarik, dapat kita lihat dari peta zonasi Rencana Detail
Tata Ruang Kota Medan Tahun 2015-2035, walaupun Kawasan CBD Polonia
Medan merupakan daerah komersial, namun Kawasan CBD Polonia Medan
diapit oleh zonasi pertahanan dan keamanan atau KH-1. Zonasi yang terkotak-
kotak dan dalam lingkup yang terbatas membuat tekanan sendiri bagi Kawasan
CBD Polonia Medan untuk mengembangkan pemanfaatan ruang yang maksimal
sesuai master plan pembangunan Kawasan CBD Polonia Medan dan berakibat
pada kurangnya daya tarik bagi masyarakat untuk beraktivitas di Kawasan CBD
Polonia Medan. Sehingga hasil penelitian dan sebaran jawaban responden
menyimpulkan bahwa tata guna lahan yang belum maksimal turut mempengaruhi
perkembangan Kawasan CBD Polonia Medan.
Penelitian ini juga mendukung penelitian yang dilakukan oleh Rini
Rachmawati (2008) dalam penelitian tentang pengembangan pusat pelayanan
ekonomi di pinggiran kota sebagai alternatif penanganan problematik ruang di
Kota Yogyakarta. Tujuan utama dari penelitian Rachmawati (2008) adalah
81
menganalisis kemungkinan pengembangan layanan ekonomi di daerah pinggiran
kota sebagai alternatif untuk memecahkan masalah spasial di Kota Yogyakarta.
Temuan penelitian ini adalah preferensi masyarakat dalam menggunakan
pelayanan ekonomi dipengaruhi oleh lokasi, jarak, kebiasaan, kenyamanan,
kuantitas dan kualitas barang serta penataan keruangan komplek bisnis.
5.4.5 Simpulan Analisis Pengaruh Hasil Penelitian
Berdasarkan uraian sebelumnya dimana hasil Uji – F atau uji secara
simultan bahwa variabel – variabel yang digunakan dalam penelitian ini memiliki
pengaruh yang positif dan signifikan dalam mempengaruhi perkembangan
kawasan di CBD Polonia Medan. Namun, variabel-variabel yang dibangun belum
memberikan tingkat pengaruh yang tinggi, hal ini terlihat dari uji koefesien
determinasi atau R-Square dimana hasil hitung R-Square disesuaikan adalah
hanya sebesar 0.388, hasil penelitian yang baik adalah dimana nilai R-Square
bergerak mendekati 1 (satu).
Nilai R-Square 0.388 ini setara dengan 38,8 persen, yang bermakna bahwa
dari variabel bebas variabel lokasi dan aksesibilitas, ekonomi dan sosial,
tersedianya fasilitas, dan tata guna lahan terhadap variabel terikat yakni
perkembangan kawasan dengan instrumen-instrumen yang dibangun dalam
variabel tersebut hanya memberikan dampak 38,8 persen dalam mempengaruhi
perkembangan kawasan di lokasi penelitian. Sedangkan 61,2 persen dipengaruhi
oleh variabel lain yang tidak terdapat dalam model penelitian ini.
82
Untuk mempertimbangkan sejauh mana pengaruh yang diberikan oleh
masing-masing variabel, perlu dilihat kembali juga jawaban responden dalam
kuisioner penelitian pada pembahasan sebelumnya.Berdasarkan aspek geografis,
pemerintahan, sosial dan ekonomi serta kependudukan hadirnya Central Business
District (CBD) Polonia adalah layak.
Gambar 5.4, disajikan bahwa mayoritas responden merupakan berlatar
belakang wiraswasta membuktikan bahwa, minat para pelaku niaga untuk
membuka unit usaha baru di komplek CBD Polonia Medan sangat
tinggi.Penelitian ini juga memperlihatkan bahwa masyarakat dan pemilik rumah
toko (ruko) di CBD Polonia Medan meyakini bahwa CBD Polonia Medan akan
berkembang. Penjelasan Kamil (2008) di pembahasan sebelumnya menjelaskan
bahwa agar kawasan superblok bisa berkembang ada beberapa strategi utama
sejak perencanaan hingga menjadi sebuah produk yang siap dipasarkan, yaitu
Identity/branding,Mixed of uses, Massing frameworkEfficient vehicular
circulation,Multy-layers Dapat disimpulkan CBD adalah kawasan perdagangan,
jasa dan kebudayaan dalam sebuah kota, perkembangan CBD lebih besar
menjadi blok-blok yang lebih besar dinamakan superblok.
Kawasan CBD Polonia Medan yang direncanakan menjadi superblok
pada kenayataan masih belum mencapai target yang direncanakan dari pihak
pengembang properti Kawasan CBD Polonia, keterkaitan antar berbagai macam
variabel saling berhubungan satu sama lain untuk menjadikan Kawasan CBD
Poloniasuperblok yang berjalan sebagaiman kawasan superblok yang ada seperti
SCBD Sudirman di Jakarta. Pengamatan di lapangan dan syarat-syarat
83
berkembangnya superblock seperti yang disampaikan Kamil (2008) belum
terpenuhi pada Ka Kawasan CBD Polonia Medan.
Berdasarkan hasil pemetaan jawaban responden atas kuisioner yang
disebar terlihat bahwa terdapat permasalahan – permasalahan yang menjadi faktor
penghambat perkembangan CBD Polonia Medan, permasalahan tersebut
berdasarkan jawaban responden sesuai Tabel 5.11 berikut.
Tabel 5.11 Rangkuman Permasalahan Perkembangan Kawasan di

Lokasi Penelitian Komplek CBD Polonia Medan
No Rangkuman Permasalahan CBD Polonia Medan
a b
1. Trayek transportasi yang sangat terbatas menjadi rendahnya minat
masyarakat sekitar berkunjung ke CBD Polonia Medan.
2. CBD Polonia Medan belum menjadi rujukan masyarakat sekitar dalam
aktivitas bisnis, sosial dan budaya hal ini disebabkan karena belum
maksimalnya berjalan aktvitas barang dan jasa pemilik ruko di CBD Polonia
Medan serta fasilitas yang dibangun masih terbatas.
3. Properti-properti utama belum terbangun, sehingga menjadikan rendahnya
minat kunjungan bagi masayrakat ke Kawasan CBD Polonia Medan.
Sumber : Hasil Penelitian, 2018 (data diolah)
Perlu upaya yang lebih intens lagi dari pihak developer dalam
meningkatkan kinerjanya untuk memberikan pelayanan maksimal kepada
konsumen di Kawasan CBD Polonia Medan, sebagaimana dikatakan oleh Indah,
Eko dan Indradi (2015) bahwa kinerja perusahaan terkait dengan peningkatan
kompetensi perusahaan, sumber daya manusia serta memberikan kepuasan kepada
konsumen properti.
84
BAB VI
KESIMPULAN DAN SARAN
6.1 Kesimpulan
Berdasarkan hasil penelitian , maka diperoleh kesimpulan sebagai berikut :
1. Lokasi dan aksesibilitas, aktivitas sosial dan ekonomi, fasilitas publik CBD,
dan tata guna lahan berpengaruh positif dan signifikan terhadap perkembangan
Kawasan Central Business District (CBD) Polonia Medan.
2. Secara parsial variabel lokasi dan aksesibilitas berpengaruh positif, namun
tidak signifikan terhadap perkembangan kawasan CBD Polonia Medan.
3. Secara parsial variabel sosial dan ekonomi berpengaruh positif, dan signifikan
terhadap perkembangan kawasan CBD Polonia Medan.
4. Secara parsial variabel penyediaan fasilitaspublik CBD berpengaruh positif,
namun tidak signifikan terhadap perkembangan kawasan CBD Polonia Medan.
5. Secara parsial variabel tata guna lahan berpengaruh positif, namun tidak
signifikan terhadap perkembangan kawasan CBD Polonia Medan.
6. Pengaruh variabel-variabel dalam penelitian ini dalam membuktikan tingkat
perkembangan kawasan di CBD Polonia Medan adalah sebesar 37,3 persen.
6.2 Saran
Berdasarkan hasil penelitian , maka dapat diperoleh saran sebagai berikut :
85
1. Untuk akademsi, kiranya penelitian selanjutnya perlu ditambahkan variabel
lain yang berpengaruh terhadap perkembangan Kawasan Central Business
District (CBD) Polonia.
2. Pihak Pemerintahan di wilayah CBD Polonia Medan perlu meninjau kembali
rencana tata ruang wilayah dan recana detail tata ruang kota dalam menata
kembali kawasan Central Business District Polonia Medan, sehingga dengan
tertatanya kawasan CBD Polonia Medan dapat menjadi icon bisnis dan
hiburanbaru di Kota Medan.
3. Berdasarkan instrumen yang digunakan dalam variabel penelitian ini, hal yang
perlu diperhatikan oleh pihak pengembang adalah sebagai berikut :
a. Perlu koordinasi dengan pihak terkait dalam menghadirkan trayek angkutan
umum sebagai akses untuk mempermudah masyarakat berkunjung ke CBD
Polonia Medan.
b. Pihak developer atau pengembang, harus inovatif dalam menghadirkan
event-event ekonomi, sosial dan budaya sebagai daya tarik kunjungan
masyarakat seiring melengkapi dan membangun fasilitas sesuai site plan
dan persyaratan kawasan yang disebut sebagai CBD.
86
DAFTAR PUSTAKA
Abdul Manaf, Andi. 2010. Analisa Pengaruh Keberadaan Apartemen terhadap

Harga Tanah di Kawasan Makassar, Maros, Sungguminasa dan Takalar
(MAMMINASATA). Jurnal Bumi Indonesia, Universitas Gadjah Mada.
Yogyakarta.
Arikunto, Suharsimi. 2006. Prosedur Penelitian Suatu Pendekatan Praktik.
Rineka Cipta. Jakarta
Azharuly, Yordan. 2016. Pemilihan Moda Transportasi Bagi Pekerja yang
Melakukan Mobilitas Harian untuk Bekerja di Central Business District
(CBD) Kota Kecamatan Sidoarjo.Jurnal Mahasiswa. Universitas Negeri
Surabaya. Surabaya.
Badan Pusat Statistik. 2017. Kecamatan Medan Polonia Dalam Angka
2016.Republik Indonesia.
Ghozali, Imam, 2009. Aplikasi Analisis Multivariate Dengan Program SPSS.
Edisi Keempat, Penerbit Universitas Diponegoro
Gujarati, D. N. 2006. Dasar-Dasar Ekonometrika.Penerbit Erlangga. Jakarta
Google Maps.(2017, 05
Desember).https://www.google.co.id/maps/place/Polonia,+Medan/@4.63
09604,96.8290581,14z/data=!3m1!4b1!4m2!3m1!1s0x3038ee564c4fe7d
3:0x4039d80b220fb20.
Hair, Joseph F. ,et al., 2006. Multivariate Data Analysis. Pearson Education, Inc.
New Jersey.
Hidayati, Wahyu dan Harjanto, Budi, 2003.Konsep Dasar Penilaian Properti,
BPFE Universitas Gadjah Mada.Yogyakarta.
Helena. 2015. Perumusan Strategi dalam Meningkatkan Aktivitas Bisnis pada
Ruko yang Terjual di Kawasan CBD Polonia Medan.Tesis Magister
Manajemen. Univeritas Sumatera Utara. Medan.
https://www.arsitag.com/article/kawasan-central-business-district-cbd. Akses 15
Juni 2018.
87
http://www.opengeography.org/ch-g-urban-geography.html. Akses Maret 2018
http://www.simplyland.co.id/jenis-properti.html. Akses 2 Mei 2017
Indafa’a, Nurlaila. 2006. Perencanaan dan Perancangan CBD Simpang Lima
Gulum di Kabupaten Kediri. Jurnal Arsitektur.Universitas Sebelas Maret.
Surakarta.
Indira Dewi, Happy, Chabib Mustofa, dan Teguh Riyanto. 2016. Konsep Mixed-
Use Building Dan Central Business District Sebagai Alternatif Penataan
Bangunan Dan Kawasan Untuk Keberlanjutan Kota. PROSIDING
SEMNASTEK Fakultas Teknik. Universitas Muhammadiyah. Jakarta
Irawati, Kiki (2010) Mall dan Apartemen di Kawasan Central Busines District
Jakarta.Universitas Diponegoro. Semarang.
Kamil, R. 2008. Superblok sebagai Model Kendali Pembangunan Kota.
http://ridwankamil. wordpress. com/2008/09/27. 4 Desember 2016.
Kotler. Philip. 2007. Manajemen Pemasaran Perspektif Asia. Buku Dua. Edisi
Pertama. Cetakan Pertama. Salemba Empat. Yogyakarta.
Maria. 2017. dampak struktur demografi terhadap pertumbuhan perumahan di
Kota Bandung. Jurnal Ekonomi. Universitas Katolik Parahyangan.
Bandung.
Manlian, Simanjuntak, Ronald, M.T. 2004. Ikatan Arsitektur Indonesia.Jurnal.
Jakarta
Metta Primaningtyas. 2012. Pengaruh Aksesibilitas, Atribut Fisik, Kesehatan
Lingkungan dan Fasilitas Publik Terhadap Kepuasan Bermukim (Studi
Kasus pada PT. Armada Hada Graha Magelang). Jurnal Sains Pemasaran
Indonesia. Universitas Diponegoro. Semarang.
Nurani, Dea. 2008. Pembentukan Ruang Transisi Publik-Privat pada Apartemen
di Dalam Kawasan Mixed-Use. Universitas Indonesia. Jakarta.
Nur Sistyaningsih, Indah. 2017. Vertikal Kawasan Central Business District Di
Surabaya.Jurnal Sains dan Seni Pomits. Institut Teknologi Sepuluh
Nopember. Surabaya.
P.B, Triton. 2005. Riset Statistik Parametrik. Penerbit Andi. Yogyakarta.
88
Prawoto, Agus. 2010. Teori Dan Praktek Penilaian Properti. BPFE Universitas
Gadjah Mada.Yogyakarta.
Putri, Imaniar. 2011. Optimalisasi Nilai Properti Kawasan PeruamahnPuri
Anjasmoro Berdasarkan Faktor Berpengaruh. Jurnal Teknik. Universitas
Diponegoro. Semarang.
Rachmawati, Rini. 2008. Pengembangan Pusat Pelayanan Ekonomi di Pinggiran
Kota Sebagai Alternatif Penanganan Problematik Ruang di Kota
Yogyakarta. Jurnal Geografi. Universitas Gadjah Mada. Yogyakarta.
Riskiyah, Indah Ria, Djakfar, Suryo, Eko Andi, Widjatmiko, Indradi. 2015.
Analisis Kinerja Developer Terhadap Kepuasan Penghuni Perumahan di
Kota Malang. Jurnal Rekayasa Sipil. Universitas Brawijaya. Malang
Rachmawati, Rini. 2008. Pengembangan Pusat Pelayanan Ekonomi di Pinggiran
Kota Sebagai Alternatif Penanganan Problematik Ruang di Kota
Yogyakarta. Universitas Gadjah Mada. Yogyakarta.
Kota Medan. 2015. Rencana Detail Tata Ruang Kota Medan Tahun 2015 - 2035.
Kota Medan.Sumatera Utara.
Roychansyah, Muhammad Sani. 2006. Paradigma Kota Kompak : Solusi Masa
Depan Tata Ruang Kota?. INOVASI, 7 (XVIII). Universitas Gadjah Mada.
Yogyakarta
Rustanto, Bambang, Untung . 2007. Analisis Peningkatan Kapasitas Jalan
Utama pad Central Business District (CBD) Kota Demak. Jurnal Teknik.
Universitas Diponegoro. Semarang.
Rustanto, Welly A, Pudjianto, Bambang, Sirinanto, Untung. 2007. Analisis
Peningkatan Kapasitas Jalan Utama pada Central Business District (CBD)
Kota Demak.Universitas Diponegoro. Semarang.
Santoso, Singgih. 2003. Statistik Deskriptif Konsep dan Aplikasi dengan Micosoft
Excel dan SPSS. Andi, Yogyakarta
Sekaran, Uma. 2006. Metode Penelitian Bisnis. Salemba Empat. Jakarta
Sekaran, Uma dan Bougie R, (2013).Reserach Methods for Bussiness A Skill
Building Approach, 6th Edition. A John Wiley and Son, Ltd Publication
89
Setiawan Muhammad, Sukoco, Santirianingrum. 2015. Linier Trend Analysis
Dampak Peningkatan Investasi di Daerah terhadap Perkembangan Properti
Komersial. Jurnal Spirit Pro Patria. Universitas Narotama. Surabaya.
Setiawan, Muhammad, Sukoco, dan Sasono. 2014. Peluang Wirausaha Bisnis
Properti di Pusat Bisnis (Central Business District) dengan Pola Kerjasama
Pemerintah-Swasta (Kasus Wilayah Kaki Suramadu Sisi Surabaya).
Universitas Narotama. Surabaya.
Sidik, Ignas. 2000. Pemasaran Stratejik dan Strategi Pemasaran. Jurnal Forum
Manajemen Prasetya Mulya No. 72, Tahun ke 14, p. 14-19.
Sinulingga, Sukaria, 2016. Metode Penelitian. Edisi 3. Penerbit USU Press,
Medan.
Siregar, Panangian, 2017. Analisis Highest and Best Use Lahan eks-Terminal Bus
Takengon.Tesis.Magister Manajemen Properti dan Penilaian. Universitas
Sumatera Utara. Medan.
Stephen, F.Fanning. 2008. Market Analysis for Real Estate : Concepts and
Applications in Valuation and Highest and Best Use. The Appraisal
Institute. Chicago.
Suliyanto.2011. Ekonometrika Terapan Teori dan Aplikasi. Jakarta: Penerbit
Andi.
Suwantoro, Hajar. 2011. Perkembangan Superblok dalam Perspektif Investasi
Bidang Properti di Kawasan Asia Pasifik. Jurnal Arsitektur. Universitas
Sumatera Utara. Medan
Suwatoro, Hajar. 2011. Perkembangan Superblok Dalam Perspektif Investasi
Bidang Properti Di Kawasan Asia Pasifik (Unpublished Articles by Subject
"Perkembangan Superblok"). Universitas Sumatera Utara. Medan
Thedja, Julian Pratama Putra. 2011. Analisa Keterarikan Konsumen terhadap
Properti Perumahan Dian Regency - 2 . Jurnal Teknik Sipil. Institut
Sepuluh November. Surabaya.
Tjiptono, Fandy. 1996. Manajemen Jasa. Andi Offset. Yogyakarta
Tondobala, Linda. 2015. Pengembangan Struktur Ruang: Mereduksi Mobilitas
Perkotaan. Media Matrasain.
90
Wanagung, Hardinata. 2011. Evaluasi Pembangunan Perumahan Grand Renon
Prime Residence.Jurnal Teknik. Universitas Udayana. Denpasar.
Widhaswara. 2015. Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah dan Bangunan
pada Suatu Properti. Jurnal Ekonomo Kota.Institut Teknologi Sepuluh
November. Surabaya.
Yoseph Seno, Prakoso. 2005. Pengaruh Faktor Lahan Terhadap Nilai Properti
Perumahan di Kawasan Batam Center Kota Batam.Jurnal Pascasarjana.
Universitas Diponegoro. Semarang.
91
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1 Kuisioner Penelitian
Responden yang terhormat,
Saya adalah salah satu Mahasiswa Sekolah Pascasarjana, Magister Manajemen

Properti dan Penilaian, Universitas Sumatera Utara, yang pada saat ini sedang
menyusun Tesis. Sebagai salah satu syarat untuk menyelesaikan Tesis tersebut,
saya membutuhkan data-data untuk dianalisis, oleh karena itu saya sangat
berharap agar dalam pengisian kuisioner ini saudara/saudari berkenan mengisinya
dengan lengkap dan benar sesuai dengan keyakinan saudara/saudari.Setiap
jawaban saudara/saudari merupakan bantuan yang tidak ternilai bagi penelitian
ini, untuk itu saya ucapkan terimakasih yang sebesar-besarnya.
Hormat Saya,
Ir. Markus Tarigan
** Data responden dan semua informasi yang diberikan akan dijamin kerahasiaannya,
oleh Sebab itu dimohon untuk mengisi kuisioner dengan sebenarnya dan se-objektif
mungki**
I. IDENTITAS RESPONDEN
1.1 Nama :
1.2 Jenis Kelamin :
a. Laki-Laki
b. Perempuan
1.3 Usia Responden :
a. 20 – 30 Tahun
b. 31 – 40 Tahun
c. > 40 tahun
1.4 Pekerjaan :
a. Pegawai Negeri
b. Pegawai Swasta
c. Wiraswasta
92
II. PETUNJUK PENGISIAN KUISIONER
1. Pilihlah salah satu jawaban yang menurut anda paling tepat dengan
memberikan tanda silang( X) pada kotak yang telah disediakan.
2. Berikut ini keterangan alternative pilihan jawaban yang tersedia, yaitu:

SB = Sangat Berpengaruh
B = Berpengaruh
N = Normal
TB = Tidak Berpengaruh
STB = Sangat Tidak Berpengaruh
NO PERNYATAAN SB B N TB STB
A. Perkembangan kawasan
1. Peningkatan aktivitas bisnis di kompleks
CBD Polonia Medan berjalan lambat.
2. Harga sewa atau harga jual ruko CBD Polonia
Medan meningkat cukup signifikan setiap tahunnya
B. Faktor-faktor
I. Lokasi dan Aksesbilitas
1. Lokasi CBD Polonia Medandekat dengan pusat kota
Medan
2. Akses masuk ke kawasan CBD Polonia Medan
relatif mudah dijangkau
3. Trayek pengangkutan umum tersedia di sekitar
kawasan CBD Polonia Medan
4. Kondisi jalan menuju kawasan CBD Polonia
Medan cukup lebar dan tertata dengan baik
5. Arus lalu lintas di lingkungan CBD sering terjadi
kemacetan.
II. Ekonomi dan sosial
1. Tingkat konsumsi masyarakat terhadap potensi
bisnis/usaha di CBD Polonia Medan cukup tinggi
2. Penduduk di sekitar kawasan CBD Polonia Medan
sering melakukan aktifitasnya di CBD Polonia
Medan
3. Tingkat keamanan lingkungan di CBD Polonia
Medan cukup baik dan terjaga
III. Tersedianya Fasilitas
1 Ketersediaan sarana bermain, sarana olah raga, sudah
cukup memadai di CBD Polonia Medan .
2 Ketersediaan tempat beribadah dan sarana pendidikan
sudah cukup memadai di CBD Polonia Medan .
93
NO PERNYATAAN SB B N TB STB
3 CBD Polonia Medan telah menjadi pusat
perbelanjaan masyarakat di sekitar kawasan
IV. Tata Guna Lahan
1. Pemanfaatan lahan dan bangunan yang ada sudah
berfungsi sebagaimana mestinya
2. Kompleks CBD Polonia Medan bebas dari banjir
3. Pihak Developer sudah memaksimalkan penggunaan
lahan di CBD Polonia Medan dengan baik
* TERIMA KASIH *
94
Lampiran 2 Tabulasi Data Uji Validitas dan Reliabilitas
X1 X2 X3 X4 Y
Alamat Jenis
No Nama Responden Umur Pekerjaan a b c d e a b c a b c a b c a b
Toko Kelamin
1 Chandra Wijaya Blok - A 1 1 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 5 4 4 4 4 1

2 Hendri Blok - A 3 1 3 5 5 4 4 4 5 4 5 5 5 5 4 5 4 5 3
3 Lores Blok - A 2 1 2 5 5 4 5 5 5 4 4 4 5 5 5 5 5 5 3
4 Hadiyanto Blok - B 2 1 3 4 1 4 3 3 3 2 4 3 3 3 4 2 3 4 5
5 Christian Blok - B 2 1 2 4 3 5 4 3 4 3 5 4 4 4 5 5 4 5 5
6 Niko Yoga Blok - B 2 1 2 4 3 5 4 3 4 3 5 5 4 4 5 4 3 5 5
7 Sasha Zaskia Blok - C 2 2 2 4 4 4 5 4 4 4 5 5 4 5 5 5 3 4 3
8 Erwan Bestari Blok - C 3 1 2 4 4 5 5 4 5 5 5 5 5 5 5 5 3 4 3
9 David Tanos Blok - D 3 1 2 5 4 4 4 3 5 5 4 4 5 4 4 5 5 5 4
10 Sonny Gunawan Blok - D 2 1 4 5 4 4 5 3 5 5 4 4 5 4 4 5 5 4 5
11 Giyani Blok - E 3 2 2 4 5 4 4 4 5 5 5 5 5 5 4 5 3 5 4
12 Oki Pambudi Blok - E 2 1 2 5 5 4 4 4 5 5 4 5 5 5 3 4 3 5 4
13 Mas'ul Hadi Blok - F 2 1 3 4 4 3 5 5 4 5 5 4 4 4 4 4 4 4 5
14 Herry Setiawan Blok - F 2 1 2 4 5 3 5 5 4 4 5 4 4 5 5 4 5 5 5
15 Mery Yumiati Blok - G 1 2 3 3 3 4 5 5 5 5 4 5 3 4 3 4 4 4 4
16 Zain Ambi Blok - G 3 1 3 4 4 4 5 5 5 5 5 5 3 4 3 4 4 3 4
17 Katharina Rukaya Blok - AA 1 2 3 3 5 5 4 4 5 4 4 4 4 4 4 4 5 4 4
18 Tjhong Vincentius Blok - AA 2 1 4 3 5 5 4 4 5 4 4 4 5 5 5 5 5 4 4
19 Julianti Saraswati Blok - AA 3 2 3 3 5 5 4 4 5 4 4 3 5 4 4 4 5 4 4
20 Yovi Yoanita Blok - BB 2 2 2 4 5 5 5 5 5 5 4 4 3 4 4 3 5 3 5
21 William Soe Blok - BB 3 1 2 5 5 5 5 5 4 5 3 4 3 5 4 3 4 3 5
22 Wiwi Novaliza Blok - BB 1 2 2 4 5 5 5 5 4 4 3 4 3 4 4 3 4 3 5
23 Richardus Sendjaja Blok - CC 3 1 3 5 5 4 5 5 4 5 5 4 5 5 5 3 3 3 4
24 Alfred Blok - CC 2 1 2 5 5 4 5 5 4 4 5 4 4 4 5 4 4 4 5
25 Endarto Blok - CC 2 1 2 4 4 4 5 4 3 4 5 4 4 4 5 3 3 4 5
26 David Koper Blok - DD 1 1 2 4 3 4 4 4 2 4 1 4 3 4 4 3 5 5 3
27 Moses Witono Blok - DD 2 1 3 5 4 5 5 5 2 4 1 5 4 4 4 2 5 5 4
28 Hermana Setiyadi Blok - DD 3 1 3 5 3 5 5 5 2 5 1 5 4 3 4 1 5 5 3
29 Verano Blok - EE 3 1 3 4 5 3 4 3 5 4 4 4 5 3 3 3 5 5 5
30 Wiwiek Blok - FF 2 2 2 4 4 4 3 4 3 3 3 4 5 3 4 3 3 4 3
Jenis Kelamin
1 = Pria
2 = Wanita
20 - 30 Tahun
31 - 40 Tahun
> 40 Tahun
Jenis Pekerjaan
1 = Pegawai Negeri
2 = Pegawai Swasta
3 = Wiraswasta
4 = Lainnya
95
Lampiran 3 Tabulasi Data Hasil Penelitian
X1 X2 X3 X4 Y
Alamat Jenis
Toko Kelamin
1 Anton Tohadi Iswanto Blok - A 3 1 3 3 3 2 4 4 4 2 4 2 4 3 4 4 3 4 4

2 Alexander Blok - A 1 1 3 4 2 4 4 4 4 2 4 2 4 3 4 4 3 4 3
3 Kok Thin Hoa Blok - A 3 1 3 4 2 2 4 5 2 3 4 3 4 2 4 3 3 5 3
4 Fendi Zein Blok - A 1 1 3 4 4 4 5 5 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 2
5 Wiryantami Blok - A 1 2 3 4 3 3 4 5 4 4 4 4 3 4 4 4 3 3 3
6 Stephen Blok - B 2 1 2 3 3 2 4 4 4 3 4 3 4 3 2 4 2 4 4
7 Marcella Blok - B 1 2 2 4 3 2 3 3 3 3 4 3 4 3 2 4 2 4 3
8 Hadi Sobian Blok - B 1 1 2 4 3 2 3 3 3 2 3 3 3 2 3 2 2 4 3
9 Susmia Blok - B 1 2 2 3 2 4 3 3 3 2 4 4 4 4 4 3 3 4 5
10 Christina Blok - B 3 2 2 4 3 3 3 3 3 2 4 4 4 4 4 3 3 3 5
11 Halim Sobian Blok - C 3 1 3 3 2 2 3 4 3 4 5 2 5 2 3 4 2 5 1
12 Suwarni Blok - C 3 2 4 4 4 2 4 3 3 3 2 2 3 2 3 4 4 5 3
13 Hariwinata Blok - C 3 1 2 4 4 4 5 4 4 5 5 5 4 4 4 4 3 4 3
14 Candra Hulaemi Blok - C 1 1 3 4 4 4 5 4 4 5 5 5 5 5 5 5 3 5 3
15 Victor Willem Blok - C 3 1 2 5 5 5 5 4 4 4 5 5 4 4 4 4 3 3 3
16 Edison Blok - D 2 1 3 2 1 1 3 4 4 3 4 2 4 1 2 3 3 5 3
17 Andreas Soendjojo Blok - D 3 1 3 4 2 3 4 4 4 3 4 3 4 3 2 4 2 4 3
18 Suitela Blok - D 2 2 4 4 5 2 5 2 5 5 4 4 4 4 5 4 5 4 5
19 Josias Blok - D 3 1 4 5 4 3 4 3 5 5 4 4 5 4 3 5 5 5 5
20 Arbi Diansyah Blok - D 1 1 3 5 5 4 4 3 5 5 5 4 4 4 3 5 5 5 5
21 Hermanto Marpaung Blok - E 3 1 3 4 4 1 2 5 2 2 4 1 2 2 2 4 2 5 4
22 Andika Blok - E 2 1 2 4 3 3 4 4 3 3 4 3 3 3 3 4 3 4 3
23 Cipto Raharjo Blok - E 2 1 3 5 5 4 4 4 5 5 5 5 5 5 4 5 3 5 4
24 Poniman Blok - E 3 1 3 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 4 4 3 5 5
25 Kelvin Wijaya Blok - E 1 1 3 5 5 5 5 4 5 5 4 5 5 5 3 5 3 5 5
26 Chandra Irawan Blok - F 2 1 3 5 4 3 3 5 4 4 4 1 3 3 2 4 3 4 3
27 Jeferemy Blok - F 1 1 3 2 2 3 3 3 3 2 3 2 2 2 3 4 2 4 2
28 Nugroho Blok - F 2 1 2 4 4 3 5 5 4 4 5 4 4 5 5 5 5 5 5
29 Andriyus Wijaya Blok - F 2 1 3 5 5 3 5 5 5 5 5 5 3 5 5 5 5 5 5
30 Natasya Medina Blok - F 3 2 2 4 5 3 5 5 4 4 5 5 4 5 5 4 5 5 5
31 Candra Blok - G 1 1 2 4 4 3 3 3 4 5 5 5 5 3 3 5 3 2 4
32 Christina Blok - G 1 2 2 4 4 2 2 5 4 3 3 3 3 1 2 3 3 4 3
33 Manda Fermilia Blok - G 2 2 3 4 5 5 5 5 5 5 5 5 3 5 3 5 4 4 4
34 Felix Andhy Winata Blok - G 2 1 2 4 5 5 5 5 5 5 5 5 3 4 3 5 4 4 4
35 Enny Susilowat Blok - G 1 2 3 4 4 5 5 5 5 5 5 5 3 5 3 5 4 4 5
36 Adinda Trianda Blok - AA 1 2 4 4 3 2 3 4 3 3 4 4 4 3 4 4 3 3 4
37 Michelle Angela Blok - AA 1 2 2 4 2 1 2 5 2 3 3 2 2 2 3 3 3 4 4
38 Selly Blok - AA 1 2 2 4 3 2 3 3 3 3 3 4 4 3 3 3 3 3 3
39 Tarmiji Blok - AA 1 1 2 3 5 5 4 4 5 4 4 5 5 5 5 5 5 4 4
40 Vivid Devianti Blok - AA 3 2 2 3 5 5 4 5 4 4 4 4 5 4 5 5 5 4 4
41 Devita Blok - BB 1 2 2 4 3 2 3 4 2 3 3 2 2 2 3 3 3 5 2
42 Yogie Khairunanda Blok - BB 1 1 4 5 2 2 2 4 3 4 2 4 4 2 1 3 1 4 4
43 Agnes Silvya Blok - BB 1 2 4 4 4 2 5 2 3 4 5 5 5 4 4 5 4 4 4
44 Andrew Blok - BB 2 1 2 4 5 5 5 5 5 5 4 4 3 5 4 4 4 3 5
45 Wellie Soe Blok - BB 3 2 3 4 5 5 4 5 5 5 3 5 3 5 4 4 4 3 5
46 Andre Willy Blok - CC 1 1 3 4 2 2 4 3 4 3 4 3 3 2 4 4 4 3 3
47 Novelya Angelina Blok - CC 1 2 3 4 2 2 4 4 3 2 4 2 3 2 3 4 4 5 3
48 Saiful H Blok - CC 2 1 3 3 3 3 4 4 4 2 3 2 3 4 4 3 3 3 3
49 Janice Salim Blok - CC 3 2 3 5 4 4 5 4 5 4 4 3 5 4 5 5 5 5 4
50 Diah Ayu Olif Blok - CC 2 2 2 5 4 4 4 5 4 4 5 3 4 4 5 4 3 4 5
51 Luliyanti Blok - DD 3 2 2 4 2 1 2 5 2 2 3 2 4 2 2 4 2 5 2
96
(lanjutan)
Lampiran 3 Tabulasi Data Hasil Penelitian
X1 X2 X3 X4 Y
Alamat Jenis
Toko Kelamin
52 Fredy Setiawan Blok - DD 3 1 3 2 3 2 4 4 2 2 3 3 4 2 3 4 4 4 3
53 Eddy Rimba Blok - DD 2 1 3 2 2 2 3 1 2 4 3 2 3 2 3 4 4 3 3
54 Gogod Dirgo Blok - DD 3 1 2 5 4 4 4 4 3 4 4 4 4 4 4 3 4 4 4
55 Andreas Juan Blok - DD 2 1 3 5 5 5 5 5 2 5 2 5 4 4 5 3 5 5 4
56 Renika Situmorang Blok - EE 1 2 2 3 4 2 3 4 2 2 3 2 4 2 4 4 4 4 3
57 Pungki Martha Blok - EE 2 2 3 4 4 3 4 4 5 3 4 5 5 5 2 5 5 5 3
58 Tjoe Tjoe Ali Blok - FF 3 1 3 4 5 3 4 4 5 3 3 4 5 5 3 5 5 5 2
59 Wiwiek Blok - FF 2 2 2 4 4 4 3 4 3 3 3 4 5 3 4 3 3 4 3
60 Juwita Blok - FF 3 2 2 4 5 4 5 5 5 4 3 4 5 5 3 5 5 5 2
Jenis Kelamin
1 = Pria
2 = Wanita
20 - 30 Tahun
31 - 40 Tahun
> 40 Tahun
Jenis Pekerjaan
1 = Pegawai Negeri
2 = Pegawai Swasta
3 = Wiraswasta
4 = Lainnya
97
Lampiran 4 Tabel Hasil Uji Validitas dan Reliabilitas Variabel Lokasi dan
Aksesibilitas
98
Lampiran 5 Tabel Hasil Uji Validitas dan Reliabilitas Variabel Ekonomi
dan Sosial
99
Lampiran 6 Tabel Hasil Uji Validitas dan Reliabilitas Variabel Tersedianya
Fasilitas
100
Lampiran 7 Tabel Hasil Uji Validitas dan Reliabilitas Variabel Tata Guna
Lahan
101
Lampiran 8 Tabel Hasil Uji Validitas dan Reliabilitas Variabel
Perkembangan Kawasan
102
Lampiran 9 Grafik Normal P-Plot
103
Lampiran 10 Tabel Normalitas Uji Kolmogorov-Smirnov
Lampiran 11 Tabel Uji Koefesien Determinasi (R2)
104
Lampiran 12Tabel Uji–Fatau Uji Simultan
105
Lampiran 13Peta Zonasi RDTR Kota Medan Tahun 2015 - 2035

Materi Teknis Seminar Hasil-4. (Bab 1-3) - 1 PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Materi Teknis Seminar Hasil-4. (Bab 1-3) - 1 PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

BAB I

1.1 Latar Belakang

Kawasan eks Bandara Polonia Medan yang berlokasi dekat dengan

lingkungan perumahan menengah atas dan berdasarkan pengataman di lapangan

masyarakat sekitar kawasan eks Bandara Polonia Medan merupakan masyarakat

dengan kategori berpenghasilan tinggi, sehingga menjadikan kawasan ini banyak

dilirik oleh para pengembang atau developer properti untuk berinvestasi di

kawasan tersebut. Salah satu konsep yang belakangan sudah dikembangkan di

District yang selanjutnya disingkat sebagai CBD. Central Business

Peluang membangun CBD di kawasan tersebut eks Bandara Polonia

berdekatan dengan lingkungan markas TNI AU Polonia, yang di kenal dengan

nama CBD Polonia Medan.

Gambar 1.1. Lokasi Central Business District (CBD) Polonia

CBD merupakan zona dengan derajat aksesibilitas tinggi pada suatu

kota. Central Business District memiliki ciri-ciri yang membedakannya dari

Tabel 1.1 Ciri – CiriCentral Business District (CBD) atau

Ciri – CiriCentral Business District (CBD) atau

Sumber :https://www.arsitag.com/article/kawasan-central-business-district-cbd (diakses tanggal

perbelanjaan, dan lainnya(The Appraisal of Real Estate,2008). Central Business

investor. Keberhasilan sebuah CBD biasanya ditandai dengan pesatnya

ritel, gedung-gedung perkantoran, hotel, perbankan, biasanya akan mengisi

kawasan CBD tersebut.

CBD ini terdiri dari dua bagian, yaitu :

Business District). Dominasi kegiatan pada bagian ini adalah “department

headquarters of economic, social, civic and political life.” Pada kota-kota

kota besar fungsi-fungsi tersebut menunjukkan diferensiasi yang nyata.

2. Bagian diluarnya yang disebut WBD (Wholesale Business District).

Daerah ini ditempati bangunan yang digunakan untuk kegiatan ekonomi

dalam jumlah yang besar seperti pasar, pergudangan (warehouse), gedung

penyimpan barang supaya tahan lebih lama (storage building).

pusat perbelanjaan modern(shopping mall),pusat perkantoran, hotel, pusat

Tabel 1.2 Rencana Pembangunan Properti dan

Kondisi Properti Terkini

harapan,dimana beberapa jenis bangunan sampai saat ini belum terealisasi.

dilakukanproperti yang beroperasi hanyalah beberapa bangunan ruko dan

berbeda seperti kebanyakan pembangunan kompleks ruko lainnya di kota Medan.

Merujuk pada Gambar1.2, dapat dilihat bahwa CBD Polonia Medan

direncanakan menjadi kawasan komersil yang didukung oleh fasilitas pendidikan,

perhotelan, hiburan dan fasilitas pendukungan lainnya. Namun, pada

aktivitas operasional ruko yang dijalankan oleh konsumen. Aktivitas yang

Berdasarkan Gambar1.3, merupakan gambaran dari situasi harian terkini

pada komplek Central Business District (CBD) Polonia Medan.

Berbeda dengan SCBD (Sudirman Central Business Dictrict) yang ada di

Ibukota Jakarta.SCBD (Sudirman Central Business Dictrict)yang terletak di

dibangun dan dikelola oleh PT.Danayasa Arthatama.Tbk meliputi kawasan seluas

45 hektar dan 13 hektar lahan diperuntukkan bagi sarana infrastrukturnya.SCBD

menjadi pelopor dalam CBD di Indonesia yang menghadirkan perkantoran, retail,

konsep mengintegrasikan ruang publik, kompleks apartemen, hotel,

kondominium, pusat perbelanjaan, serta fasilitas rekreasi.

Faktor lokasi dapat dianggap sebagai faktor terkuat pengaruhnya terhadap

lokasi menarik untuk dikunjungi atau tidak. Tingkat aksesbilitas merupakan

lokasi lain disekitarnya (Tarigan, 2006). Menurut Tarigan, tingkat aksesbilitas

dipengaruhi oleh jarak, kondisi prasarana perhubungan, ketersediaan berbagai

sarana penghubungan, ketersediaan berbagai sarana penghubung termasuk

frekwensinya dan tingkat keamanan serta kenyamanan untuk melalui jalur

kawasan tersebut dan harus melalui lingkungan markas TNI AU.

Pelaku ekonomi dalam beraktivitas biasanya memilih lokasi pada tempat-

merupakan lokasi aktivitas masyarakat menjadi pilihan utama. Dapat dijumpai

kehadiran pelaku aktivitas ekonomi di sekitar lokasi aktivitas perdagangan,

pendidikan, perkantoran, dan aktivitas sosial masyarakat lainnya. Dalam teori

lokasi juga disebutkan bahwa bagi pedagang terdapat kecenderungan untuk

berorientasi kepada konsentrasi konsumen dalam menentukan lokasi tempat usaha

aktivitas pelaku ekonomi yang memiliki kecenderungan berada di wilayah