Informe de Tasación

MENORIA DESCRIPTIVA
NOMBRE DEL PROPIETARIO(s):
 DOÑA: PORRAS VASQUEZ, ANA MARIA DNI: 06147869

 DON: PORRAS VASQUEZ, HUMBERTO DNI: 06865113
SOLICITANTE:
OBJETO DE LA TASACION Y METODOLOGIA O REGLAMENTACION

EMPLEADA:
La presente valuación tiene por objeto obtener el valor real de la propiedad, con fines
académicos empleando las Normas Legales propuestas en el Reglamento Nacional de
Tasaciones Del Perú (RM-126-2007-Vivienda-Ministerio de Vivienda Construcción y
Saneamiento).
FECHA DE TASACION:
JULIO DEL 2019
UBICACIÓN:
DEPARTAMENTO: LIMA
PROVINCIA: LIMA
DISTRITO: COMAS
DIRECCION: AVENIDA TUPAC AMARU N°1719 - 1721 MZ. L-1 LOTE: 44 ETAPA 1
URBANIZACION HUAQUILLAY – ZONA: 11
LINDEROS Y PERIMETRO
Por el frente: Avenida Túpac Amaru, con 8.00 m.
Por la derecha: Con el Lt. 43, con 20.00 m.
Por la Izquierda: Con el Lt. 45, con 20.00 m.
Por el fondo: Con el Lt. 5, con 8.00 m.

AREA DEL TERRENO:
160.00 𝑚2
Área Construida Casa - Habitación
PISO METROS (𝒎𝟐 )

1 PISO 91.00
2 PISO 95.00
3 PISO 65.00
Área Construida Comercio
PISO METROS ( 𝒎𝟐 )
1 PISO COMERCIO 1 32.00
1 PISO COMERCIO 2 27.00
ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO
ZONIFICACION: Zona Urbana
USO:
Uso: Casa- Habitación (Actualmente ocupado) – 1Piso, 2 Piso, 3 Piso
Uso: Comercio (Actualmente Ocupado) – 1er Piso (2 áreas designadas al comercio)
INSCRIPCION:
ACTA PARTIDA N° ASIENTO

COMPRA Y VENTA 44731 764
(propiedad)
INFRESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS
El predio cuenta con una infraestructura urbana de pistas y veredas, Avenida Túpac Amaru
es asfaltada es una de la vías principales que rápido acceso que cuenta con los servicios del
Alimentadores del Metropolitano y transporte público como (Combis y Ómnibus), cuenta
con alumbrado público que presenta operatividad. Entre los servicios urbanos que cuenta el
predio son:
Red de energía eléctrica
Red agua potable
Red de alcantarillado
Red de cobertura 4G (telecomunicaciones)
Red de Telefonía Fija – Cable – Internet para operadoras Claro, Movistar y Entel
CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO
El predio es multifamiliar de uso Casa-Habitación así como también usado para Comercio
tiene accesibilidad por el frente con la Avenida Túpac Amaru, por la derecha con Calle los
Próceres, por la izquierda Calle S/N y por el fondo con Jirón Uruguay.
DESCRIPCION DE LA DESTRIBUCION DE LAS PLANTAS
El inmueble descrito posee el uso de Casa-habitación y comercio, con un área total

construida de las tres plantas de 310 𝑚2 las que estas distribuidas en varios ambientes
destinados a diferentes usos como sala, comedor, cocina, dormitorio, baño y comercio.
Así mismo según la declaración Jurada presentada se determina 3 áreas independientes

dentro del predio, 2 destinadas para el comercio y 1 destinada para casa-habitación.
El predio cuenta con 4 puertas principales independientes con numeración N° 1719 y

N°1721 donde el ingreso es por la vía pública (Avenida Túpac Amaru), por lo que es
aplicable el articulo II.c.23 del Reglamento Nacional de Tasaciones 2007.
Realizando la inspección ocular se verifica la siguiente distribución:
PRIMER PISO
El ingreso para la principal para la primera planta es la que contiene la numeración N° 1719
donde le ingreso es por la Av. Túpac Amaru, se verifica que el predio respeta el área
destinado como retiro municipal, ingresamos al predio y encontramos un pasaje con piso de
mayólica blanca que nos conduce al Baño familiar con sanitarios de color rojo, luego
separado por una puerta de metal da ingreso a la sala – comedor, a la mano izquierda está
ubicado la cocina con pisos de mayólica negra, a la derecha encontramos las escaleras para
el segundo piso y al fondo del predio se ubican dos dormitorios.
Así mismo si ingresamos por segunda puerta principal ubicada en la numeración N° 1721,
ingresando nos encontramos con escaleras de concreto enchapado con mayólica blanca que
nos da acceso al segundo nivel.
También se observa parte del primer piso dos áreas determinadas para uso comercial
distribuidas en áreas de 32 𝑚2 y 27𝑚2 .
SEGUNDO PISO
Subiendo las escaleras por el primer piso de la puerta con numeración N°1719 encontramos
un departamento familiar, al ingresar encontramos que todo el piso es pulido (sin mayólica)
posterior encontramos un baño con sanitarios color blanco, siguiendo con el recorrido un
dormitorio y a la mano izquierda encontramos la cocina- comedor.
En el ingreso principal por la puerta de numeración N° 1721 ya ubicados en el segundo

piso se visualiza la continuación de la escalera para un tercer piso encontramos sala-
comedor piso mayólica marrón hacia la mano izquierda ubicamos baño con sanitario de
color blanco y en otro ambiente cocina, en otro ambiente un dormitorio.
TERCER PISO
La continuación por las escalera de la puerta principal con numeración N° 1721, ingresando
al tercer piso encontramos un área con uso de dormitorio piso con porcelanato también se
encuentra un baño con sanitario color blanco con mayólicas color marrón.
DESCRIPCION DE LA EDIFICACION
El predio en revisión se identifica 3 áreas usadas para casa-habitación y 2 áreas para

comercio, como el propietario no presento documentación de independización se
considerara los 3 áreas designada para casa-Habitación en una sola área. No obstante se
describirá según la inspección ocular.
PRIMER PISO PRINCIPAL N° 1719
CATEGORIAS DESCRIPCION
CIMENTACION Zapata de concreto armado, predomina
ladrillo
ESTRUCTURA Vigas y columnas de concreto armado
MUROS Y COLUMNAS Muros de ladrillos, columnas conformadas
4 varillas de media.
TECHOS Y COBERTURAS Techado, tarrajeado y pintado
PISOS Y CONTRAPISOS Mayólica color negro
REVESTIMIENTOS Tarrajeo y pintura
PUERTAS, VENTANAS, REJAS, Puerta de fierro, ventanas de fierro
BARANDAS, ETC
VIDRIOS Transparentes
PINTURA Pintado tradicional, color blanco
CERRAJERIA De dos golpes
INSTALACIONES SANITARIAS Sanitarios color rojo
INSTALACIONES ELECTRICAS Corriente monofásico, instalación
empotrado
INSTALACIONES TELEFONICAS No
INSTALACIONES No
COMPLEMENTARIAS
PERMANENTES
ASCENSORES, AIRE No
ACONDICIONADO, SISTEMA DE
ALARMAS
SISTEMA DE BOMBEO DE AGUA Y Sin tanque
TANQUES CISTERNA, ETC
OBRAS COMPLEMENTARIAS No
OTROS No
PRIMER PISO PUERTA PRINCIPAL – COMERCIAL1
ladrillo
PISOS Y CONTRAPISOS Mayólica color blanco
PUERTAS, VENTANAS, REJAS, Puerta de fierro, sin ventana, rejas
BARANDAS, ETC
VIDRIOS No
INSTALACIONES SANITARIAS No
empotrado
INSTALACIONES No
COMPLEMENTARIAS
PERMANENTES
ASCENSORES, AIRE No
ALARMAS
OTROS No
PRIMER PISO PUERTA PRINCIPAL – COMERCIO 2
ladrillo
PISOS Y CONTRAPISOS Mayólica color blanco
PUERTAS, VENTANAS, REJAS, Puerta de fierro, sin ventanas, rejas color
BARANDAS, ETC blanco
VIDRIOS No
INSTALACIONES SANITARIAS Sanitarios color Blanco
empotrado
INSTALACIONES No
COMPLEMENTARIAS
PERMANENTES
ASCENSORES, AIRE No
ALARMAS
OTROS No
SEGUNDO PISO INGRESO POR LA PRINCIPAL N° 1719
ladrillo
PISOS Y CONTRAPISOS Piso pulido
PUERTAS, VENTANAS, REJAS, Puerta de fierro, ventanas de fierro
BARANDAS, ETC
INSTALACIONES SANITARIAS Sanitarios color blanco
empotrado
INSTALACIONES No
COMPLEMENTARIAS
PERMANENTES
ASCENSORES, AIRE No
ALARMAS
OTROS No
SEGUNDO PISO INGRESO POR LA PRINCIPAL N° 1721
ladrillo
PISOS Y CONTRAPISOS Mayólica color marrón
PUERTAS, VENTANAS, REJAS, Puerta de fierro, ventanas de MADERA
BARANDAS, ETC
CERRAJERIA De un golpe
INSTALACIONES SANITARIAS Sanitarios color blanco
empotrado
INSTALACIONES No
COMPLEMENTARIAS
PERMANENTES
ASCENSORES, AIRE No
ALARMAS
OTROS No
TERCER PISO POR LA PRINCIPAL PRINCIPAL N° 1721
ladrillo
PISOS Y CONTRAPISOS Porcelanato con diseño
PUERTAS, VENTANAS, REJAS, Puerta de madera, ventanas de aluminio,
BARANDAS, ETC baranda de fierro
VIDRIOS Opacos
PINTURA Pintado tradicional, color perla
INSTALACIONES SANITARIAS Sanitarios color Blancos
empotrado
INSTALACIONES No
COMPLEMENTARIAS
PERMANENTES
ASCENSORES, AIRE No
ALARMAS
OTROS No
ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCION
Casa-Habitación
1er Piso: 53 años
2do Piso: 30 años
3er Piso: 25 años
Comercial:
1er Piso local 1: 54 años
1er Piso local 2: 54 años
ESTADO DE CONSERVACION
Según el Articulo II.B.15
Estado COMERCIO 1: Bueno
Estado COMERCIO 2: Regular
Estado Casa- Habitación 1piso: Bueno
Estado Casa-Habitación 2 piso: Bueno

Estado Casa-Habitación 3 piso: Bueno
ANALISIS DE LA DOCUMENTACION REGISTRAL
El propietario presenta como documentación título de compra y venta con fecha 06 de

Noviembre del 1986.
Declaración Jurada de Autoevaluó Impuesto Predial con fecha 17/01/2019.
OBSERVACIONES
Declaración Jurada de Autoevaluó Impuesto Predial con fecha 17/01/2019, cabe resaltar
que el presente documento presentado no se encuentra actualizado, el propietario aun no
declara las áreas modificadas por lo que el valor tendrá variaciones.
VALUACION DEL TERRENO (VT)
Para hallar el valor correspondiente al terreno se ha tomado en consideración los valores

arancelarios de acuerdo al Reglamento de Tasaciones de Perú (RNTP), en el Articulo
II.c.23.
Plano Básico de Valores arancelarios de áreas urbanas de Lima, Distrito de Comas
D21
Articulo II.C.22
El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a vía publica, se evaluara de la siguiente
manera.
a) El área hasta el tripe cuadrado del frente, el total si fuera menor, se multiplica por el
valor unitario de terreno.
b) El exceso del área, si hubiera, se multiplica por el 50% del valor del terreno.
c) En caso de ser necesario se aplicara los artículos II.c.27, II.c.28 y II.c.29 del
reglamento.
Calculando
A=8 m * 20 m = 160 𝑚2
𝑎1 = 8m
𝑆/.⁄
𝑉𝑎(𝐴) = 190.00
𝑚2
2
3𝑎 = 192.00 = 𝐴𝑓
A < Af
VT = A x a
𝑆/.
VT = (8 m * 20 m) ( 190.00 ⁄ )
𝑚2
VT = S/. 30,400.00
VALUACION DE LA EDIFICACION
Presente valuación se realizó con el Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificación

para Lima Metropolitana y Provincia Constitucional del Callao al 31 de Octubre de
2017.RESOLUCIÓN MINISTERIAL Nº 370-2018-VIVIENDA el cual será utilizado
para el ejercicio fiscal 2019.
Costos de la Edificación del Primer Piso (CP1) – Comercial 1
Tabla de valores Unitarios N° 01 (RESOLUCIÓN MINISTERIAL Nº 370-2018-

VIVIENDA)
Tipo de acabado Categoría Costo por m2 (s/.)

Muros y Columnas C 215.39
Techos C 158.88
Pisos G 41.45
Puertas y Ventanas F 50.49
Revestimiento E 84.23
Baños H 0.00
Instalaciones eléctricas y G 31.57
Sanitarias
Valor unitario por m2 total = S/. 582.01 / m2
Depreciación (54 años) 48% = S/. 279.36 / m2
*Se considera Tablas de depreciación por Antigüedad y Estados de conservación

según el material de estructura predominante.
-Porcentajes para el cálculo de la depreciación por antigüedad y conservación según

el material estructural predominante para tiendas, depósitos, centros de recreación o
esparcimiento, clubes sociales o instituciones.
R.M. N° 126-2007-vivienda R.M. N° 126-2007-vivienda (Lima, 13 de mayo de 2007).
Por lo que el tasador le asigna un valor 48% depreciación considerando estado de

conservación Bueno.
Valor unitario depreciado = S/. 302.65 / m2
Área construida = 32.00 m2
Con estos datos podemos calcular el valor de la edificación del primer piso de uso
comercial.
Valor de la Construcción CP1 = S/. 302.65 / m2 x 32.00 m2

Valor de la construcción CP1 = S/. 9,684.80
Costos de la Edificación del Primer Piso (CP1) – Comercial 2
Tabla de valores Unitarios N° 02 (RESOLUCIÓN MINISTERIAL Nº 370-2018-

VIVIENDA)

Techos C 158.88
Pisos F 41.45
Revestimiento E 84.23
Baños F 11.81
Sanitarias


el material estructural predominante para tiendas, depósitos, centros de recreación o
esparcimiento, clubes sociales o instituciones.
R.M. N° 126-2007-vivienda R.M. N° 126-2007-vivienda (Lima, 13 de mayo de 2007).
Por lo que el tasador le asigna un valor 52% depreciación considerando el estado de

conservación Bueno.
comercial.

Costos de la Edificación del Primer Piso Casa Habitación (CH)
Tabla de valores Unitarios N° 03 – CASA HABITACION (RESOLUCIÓN

MINISTERIAL Nº 370-2018-VIVIENDA)

Techos C 163.65
Pisos G 37.68
Revestimiento F 61.16
Baños C 52.04
Sanitarias


el material estructural predominante para casas habitación y departamentos para
vivienda.
R.M. N° 126-2007-vivienda (Lima, 13 de mayo de 2007).

conservación Bueno y el material predominante concreto.
comercial.

Costos de la Edificación del Segundo Piso (CH)


Techos C 163.65
Pisos G 37.68
Baños C 52.04
Sanitarias


vivienda.

comercial.

Costos de la Edificación del Tercer Piso (CH)


Techos C 163.65
Pisos G 37.68
Baños C 52.04
Sanitarias


vivienda.

comercial.

VALUACION COMERCIAL
Para realizar esta valuación se tendrá que considerar la siguiente información:
Realizar un estudio de mercado, en la cual se averigua construcciones similares en la

misma zonificación por lugares cercanos al bien inmueble.
Para ello se realiza una suposición en la cual el colegio es un punto y se toma un radio de
80 m.
Además el valor comercial del terreno se ha estimado tomando en cuenta la zona, también
el valor del metro cuadrado de los lotes de terreno que se venden en el mismo distrito.
1. VALOR COMERCIAL DEL TERRENO (VCT)
La avenida Los álamos, tiene un valor estimado de US$ 155.00 m2, entonces si queremos
calcular el valor comercial del terreno, se realizara de la siguiente forma:
𝑆𝑡 = á𝑟𝑒𝑎 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜
𝑉𝐶𝑇 = 𝑆𝑡 × $ 155.00⁄𝑚2
𝑉𝐶𝑇 = 111.80𝑚2 × US$ 155.00⁄𝑚2
𝑉𝐶𝑇 = US$ 17,329.00 , al tipo de cambio de S/2.74
𝑉𝐶𝑇 = 𝑆⁄. 47,481.46

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MENORIA DESCRIPTIVA

NOMBRE DEL PROPIETARIO(s):

 DOÑA: PORRAS VASQUEZ, ANA MARIA DNI: 06147869

OBJETO DE LA TASACION Y METODOLOGIA O REGLAMENTACION

JULIO DEL 2019

Por el frente: Avenida Túpac Amaru, con 8.00 m.

Por la derecha: Con el Lt. 43, con 20.00 m.

Por la Izquierda: Con el Lt. 45, con 20.00 m.

Por el fondo: Con el Lt. 5, con 8.00 m.

Área Construida Casa - Habitación

PISO METROS (𝒎𝟐 )

Área Construida Comercio

ZONIFICACION: Zona Urbana

Uso: Casa- Habitación (Actualmente ocupado) – 1Piso, 2 Piso, 3 Piso

Uso: Comercio (Actualmente Ocupado) – 1er Piso (2 áreas designadas al comercio)

ACTA PARTIDA N° ASIENTO

INFRESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

Red de energía eléctrica

Red agua potable

Red de cobertura 4G (telecomunicaciones)

CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

El inmueble descrito posee el uso de Casa-habitación y comercio, con un área total

Así mismo según la declaración Jurada presentada se determina 3 áreas independientes

El predio cuenta con 4 puertas principales independientes con numeración N° 1719 y

Realizando la inspección ocular se verifica la siguiente distribución:

En el ingreso principal por la puerta de numeración N° 1721 ya ubicados en el segundo

El predio en revisión se identifica 3 áreas usadas para casa-habitación y 2 áreas para

PRIMER PISO PRINCIPAL N° 1719

PRIMER PISO PUERTA PRINCIPAL – COMERCIO 2

SEGUNDO PISO INGRESO POR LA PRINCIPAL N° 1719

SEGUNDO PISO INGRESO POR LA PRINCIPAL N° 1721

TERCER PISO POR LA PRINCIPAL PRINCIPAL N° 1721

1er Piso: 53 años

2do Piso: 30 años

3er Piso: 25 años

1er Piso local 1: 54 años

1er Piso local 2: 54 años

Según el Articulo II.B.15

Estado COMERCIO 1: Bueno

Estado COMERCIO 2: Regular

Estado Casa- Habitación 1piso: Bueno

Estado Casa-Habitación 2 piso: Bueno

ANALISIS DE LA DOCUMENTACION REGISTRAL

El propietario presenta como documentación título de compra y venta con fecha 06 de

Declaración Jurada de Autoevaluó Impuesto Predial con fecha 17/01/2019.

VALUACION DEL TERRENO (VT)

Para hallar el valor correspondiente al terreno se ha tomado en consideración los valores

Presente valuación se realizó con el Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificación

Tabla de valores Unitarios N° 01 (RESOLUCIÓN MINISTERIAL Nº 370-2018-

Tipo de acabado Categoría Costo por m2 (s/.)

Valor unitario por m2 total = S/. 582.01 / m2

Depreciación (54 años) 48% = S/. 279.36 / m2

*Se considera Tablas de depreciación por Antigüedad y Estados de conservación

-Porcentajes para el cálculo de la depreciación por antigüedad y conservación según

R.M. N° 126-2007-vivienda R.M. N° 126-2007-vivienda (Lima, 13 de mayo de 2007).

Por lo que el tasador le asigna un valor 48% depreciación considerando estado de

Valor unitario depreciado = S/. 302.65 / m2

Área construida = 32.00 m2

Valor de la Construcción CP1 = S/. 302.65 / m2 x 32.00 m2

Tabla de valores Unitarios N° 02 (RESOLUCIÓN MINISTERIAL Nº 370-2018-

Tipo de acabado Categoría Costo por m2 (s/.)

Valor unitario por m2 total = S/. 593.82 / m2

Depreciación (54 años) 52% = S/. 308.79 / m2