ASPEK EKONOMI DAN KEUANGAN

Proyeksi keuangan disusun sebagai dasar untuk penilaian dari kelayakan keuangan atas
proyek pembangunan kawasan Perumahan ABC oleh PT. ABC Proyeksi disusun
berdasarkan asumsi-asumsi yang terdapat pada lampiran keuangan studi kelayakan. Semua
asumsi didasarkan atas rencana pembangunan perumahan yang rencananya diperuntukkan
bagi dosen dan karyawan Universitas Brawijaya. Proyeksi keuangan dalam studi ini meliputi
periode proyeksi tahun ke I sampai dengan proyeksi tahun ke IV, dengan pembagian waktu
per semester.

Aspek Keuangan meliputi :

5.1. Rencana Investasi, Modal Kerja dan Sumber Dana
5.2. Kemampuan Memperoleh Laba
5.3. Proyeksi arus Kas dan Kemampuan membayar Angsuran Pokok dan Bunga
5.4. Posisi Keuangan
5.5. Analisa Biaya Volume Laba (Break Event Point)
5.6. Cost of Capital, Internal Rate Of Return, Net Present Value, dan Paybak Period
5.7. Analisa Sensitivitas

5.1. Rencana Investasi, Modal Kerja dan Sumber Dana

Kebutuhan dana untuk melaksanakan pembangunan perumahan ABC oleh PT. ABC
meliputi Investasi untuk pembangunan perumahan maupun Modal Kerja yang akan
digunakan untuk operasional kegiatan usaha yang meliputi biaya marketing, legalitas,
dan operasional lainnya. (Rencana Investasi, Modal Kerja dan Sumber Dana secara
terinci disajikan pada lampiran Rancana Anggaran Biaya) yang disajikan pada lampiran.

5.1.1. Modal Tetap / Investasi

Modal tetap diperlukan untuk memenuhi kebutuhan pembelian dan pengolahan
lahan serta pembangunan proyek perumahan secara keseluruhan termasuk
sarana pendukung seperti jalan, saluran drainase, jaringan listrik dan air, fasum,
taman, gazebo dan fasilitas penunjang lainnya.
Pemenuhan kebutuhan untuk investasi dilakukan secara secara langsung pada
tahun I proyeksi, dengan masa grace periode selama 6 bulan.

5.1.2. Modal Kerja

Modal kerja adalah dana yang diperlukan untuk mendukung pelaksanaan
kegiatan operasional PT. ABC, meliputi: pembayaran gaji karyawan, biaya
pemasaran, biaya pengurusan legalitas dan biaya-biaya lain yang dikeluarkan
untuk mendukung aktivitas usaha dari perusahaan.

Sesuai dengan rencana teknis maka dana yang dibutuhkan sebesar

Rp. 376.380.448.151,-, dengan rincian sebagai berikut: (diaspek teknis)

Aktivitas Jumlah Dana (Rp)

Pekerjaan pembangunan pendukung 54.034.037.069
Pembangunan Rumah 175.763.411.082
Lahan 146.583.000.000
 Jumlah Pinjaman – Investasi 376.380.448.151

Kebutuhan investasi sebesar Rp. 377.000.000.000, - (dibulatkan), Sumber dana

investasi selain menggunakan modal sendiri juga menggunakan modal pinjaman dari
bank dengan komposisi sebagai berikut :

Modal Sendiri :
- Investasi 30% Rp. 113.100.000.000,-
- Modal Kerja 0% Rp. 0,-
Total Modal Sendiri Rp. 113.100.000.000,-
Pinjaman Bank :
- Investasi 70% Rp. 263.900.000.000,-
- Modal Kerja 100% Rp. 37.000.000.000,-
Total Pinjaman Bank Rp. 300.900.000.000,-
Jumlah Rp. 414.000.000.000,-

Selain investasi tersebut perseroan juga memerlukan modal kerja untuk pelaksanaan
operasional seperti untuk membayar upah, dan kegiata operasional lainnya. Kebutuhan
modal kerja diharapkan dapat diperoleh dari dana pinjaman pihak bank keseluruhannya.

Rencana Kebutuhan Modal Kerja

Modal Kerja Jumlah Pembulatan
Marketing 8.058.660.277
Legalitas 3.223.464.111
Operasional 16.117.320.554
Pajak-pajak 9.670.392.332

Jumlah Pinjaman - Modal Kerja 37.069.837.274 37.000.000.000

5.2. Kemampuan memperoleh laba

Proyeksi laporan laba rugi lampiran 5 menunjukan bahwa perseroan pada semester 1
memperoleh laba usaha sebesar Rp. 6.063.735.175,- namun laba setelah bunga dan
pajak menunjukkan kerugian dikarenakan besarnya beban bunga atas pinjaman yang
harus dibayarka, sehingga kerugian muncul sebesar Rp. (14.999.264.825),- namun
pada semester 2 sampai dengan akhir masa proyeksi (semester 7) perusahan terus
memperoleh laba dengan rasio laba bersih terhadap penjualan secara kumulatif adalah
sebesar 18,34%.

5.3. Proyeksi arus kas dan kemampuan membayar angsuran pokok dan bunga

Pada proyeksi arus kas (lampiran 6) digambarkan rencana penerimaan dan

pengeluaran perseroan pada masa proyeksi Semester I s/d Semester VII termasuk
rencana penerimaan kredit investasi dan modal kerja dari bank dan rencana-rencana
pembelanjaan sumber dana perseroan tersebut.
 Dalam proyeksi arus kas tersebut diperhitungkan tingkat bunga kredit investasi dan
kredit modal kerja baru yang akan diterima dari pihak bank sebesar 14%, yaitu tingkat
bunga yang berlaku saat ini.
Rencana penarikan pinjaman atas kredit modal kerja, pembayaran bunga dan angsuran
atas kredit yang diberikan kreditor secara rinci disajikan dalam tabel berikut : (dalam
rupiah)

Rencana Penarikan dan Pelunasan Kredit

A. Rencana Penarikan
I Investasi 263.900.000.000
Modal Kerja 37.000.000.000
Total Kredit 300.900.000.000

B. Rencana Pelunasan
Semester Angsuran Angsuran Bunga Bunga Saldo Saldo
KI KMK KMK KI KI KMK

1 0 0 2.590.000.000 18.473.000.000 263.900.000.000 37.000.000.000

2 43.983.333.333 0 2.590.000.000 15.394.166.667 219.916.666.667 37.000.000.000
3 43.983.333.333 0 2.590.000.000 12.315.333.333 175.933.333.333 37.000.000.000
4 43.983.333.333 0 2.590.000.000 9.236.500.000 131.950.000.000 37.000.000.000
5 43.983.333.333 0 2.590.000.000 6.157.666.667 87.966.666.667 37.000.000.000
6 43.983.333.333 0 2.590.000.000 6.157.666.667 43.983.333.333 37.000.000.000
7 43.983.333.333 0 2.590.000.000 0 0 37.000.000.000
8 0 0 2.590.000.000 0 0 37.000.000.000
9 0 0 5.180.000.000 0 0 37.000.000.000
10 0 0 5.180.000.000 0 0 37.000.000.000

263.900.000.000 0 31.080.000.000 67.734.333.333

Untuk pembayaran kredit modal kerja diasumsikan tidak direncanakan pembayarannya

karena modal kerja tersebut akan terus dipergunakan oleh perseroan, dalam memenuhi
kebutuhan usahanya, tetapi untuk bunga akan terus dibayar oleh perseroan. Secara
kemampuan perseroan mampu membayar pinjaman tersebut hal ini dapat dilihat pada
proyeksi lampiran. Dalam proyeksi keuangan diasumsikan ada masa grace periode yaitu
pada Semester I masa proyeksi.

5.4. Posisi Keuangan

Dari proyeksi neraca yang disajikan di lampiran 8 , dapat diperoleh gambaran yang
jelas atas perkembangan harta, kewajiban dan ekuitas selama masa proyeksi. Rasio-
rasio keuangan disajikan dilampiran 10.

5.5. Analisa Biaya Volume Laba

Analisa biaya volume laba seperti yang telah disajikan di lampiran 7, dapat digambarkan
bahwa dari rencana penjualan pada awal proyeksi (semester I) perseroan sebesar
Rp. 31.692.625,- telah mencapai kondisi break even pada nilai Rp. 24.134.345.791,-
atau 76,15%. Kemampuan ini selama masa proyeksi cenderung mengalami penurunan
proporsional dengan peningkatan penjualan dan penurunan beban bunga bank.

5.6. Analisa Keuangan

Analisa keuangan diperhitungan dengan masa proyeksi 7 (tujuh) semester, yaitu
dimana masa yang diperkirakan perseroan mampu melunasi semua kewajiban kepada
kreditur / bank dan juga ditinjau dari proyeksi penjualan rumah yang telah dibangun.

Analisa ini dipergunakan sebagai dasar perbandingan antara tingkat penerimaan kas
netto yang dinilai dengan nilai sekarang dengan tingkat Cost of Capital (COC), sehingga
apabila ditinjau dari segi keuangan dapat dinilai apakah proyek tersebut layak untuk
dilaksanakan. (lihat lampiran 9)

Karena sulitnya memisahkan adanya biaya-biaya bersama (common cost) pada proyek
investasi, maka untuk perhitungan initial investment diperhitungkan untuk investasi baru
sebesar Rp. 263.900.000.000,-

Perhitungan jumlah investasi proyek (intial investment) lihat lampiran 5.8.

a. Cost Of Capital (COC)

Rencana investasi akan dilakukan dengan modal sendiri dan kredit investasi yang
diperoleh dari kreditur. Oleh karena investasi dipergunakan dua sumber dana,
maka diperhitungkan combined cost of capital (CCOC).
Sebagai dasar penentuan bunga modal sendiri (cost of common) dipergunakan
tingkat bunga deposito 10% (setelah dikurangi pajak penghasilan 20 %) per tahun.
Apabila dana modal sendiri ditanamkan pada deposito selama 7 semester maka
akan diperoleh bunga sebesar 10% x saldo dana yang ditanamkan pada deposito
per tahun.

Untuk mendapatkan prosentase biaya modal sendiri dari hasil bunga yang
diharapkan diperoleh selama 7 semester tersebut dilakukan dengan percobaan
dengan discount factor tingkat bunga 5 % dan 10 %.

Dengan menggunakan interpolasi dapat diperoleh biaya modal sendiri (COC) :

128.905.638.345 – 113.100.000.000
5 % x ((  ) x (10% - 5%)) = 7,46%
128.905.638.345 – 96.811.438.164

Perhitungan besarnya combined cost of capital (CCOC) :

113.100.000.000 263.900.000.000
(7,46% x  ) + ( 14% x  ) = 17,20%
263.900.000.000 263.900.000.000

b. Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return (IRR) dari proyeksi dihitung dengan mengalikan net cash
inflow dengan discount factor sehingga sama dengan nilai proyeknya.
Dengan interpolasi discount factor dapat dihitung Internal Rate of Return (IRR)
dari proyeksi adalah sebagai berikut :
264.014.570.431– 263.900.000.000
20% + (  ) x (25 % - 20 %) = 20,02%
264.014.570.431– 230.747.518.419
 Dari perhitungan tersebut diatas menunjukan bahwa Internal Rate of Return (IRR)
sebesar 20,02% lebih besar dari Combined Cost Of Capital (CCOC) 17,20 % dan
bunga bank 14 %.

c. Net Present Value (NPV)

Net Present Value (NPV) merupakan nilai sekarang dari cash inflow perusahaan
dalam masa proyeksi, setelah dikalikan dengan tingkat bunga modal yang
diasumsikan sebesar 17,20 %, menghasilkan nilai yang lebih besar dari proyek
yang akan dilaksanakan.
Nilai sekarang atas cash inflow selama masa proyeksi sebesar
Rp. 264.014.570.431,- lebih besar dari nilai proyeknya (initial investment) sebesar
Rp. 263.900.000.000,- sehingga nilai Net Present Value (NPV) sebesar
Rp. 114.570.431,-.

d. Net Benefit Cost Ratio

Ratio ini merupakan perbandingan antara Present Value Cash Inflow selama masa
proyeksi dengan tingkat bunga (COC) sebesar 7,46 % dibandingkan dengan jumlah
investasinya yang disajikan sebagai berikut :
285.936.132.923
Net Benefit Cost Ratio :  = 108,35%
263.900.000.000

e. Payback Period
Payback Period (masa pengembalian proyek) merupakan masa yang diperlukan
untuk mengembalikan investasi yang ditanamkan pada suatu proyek dari masa
cash inflow selama 21,85 bulan.

Dari analisa keuangan seperti yang dijabarkan diatas (lampiran 9) dapat diikhtisarkan
sebagai berikut :
Jenis Analisa Keuangan Hasil Analisa
Total Investasi (Initial Investment) Rp. 263.900.000.000,-
Cost Of Capital (COC) 7,46 %
Combined Cost Of Capital (CCOC) 17,20%
Net Present Value Rp. 114.570.431,-
Net Benefit - Cost Ratio 108,35%
Internal Rate Of Return 20,02%
Payback Period 21,85 bulan
Bunga Kredit Investasi 14 %
Bunga Kredit Modal Kerja 14 %