BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Dari hari ke hari kebutuhan akan tempat tinggal kian meningkat.

Meningkatnya kebutuhan akan tempat tinggal tentu akan mempengaruhi

ketersediaan lahan yang semakin padat. Beberapa tahun belakangan ini

masyarakat memilih alternatif lain yakni apartemen sebagai tempat tinggal

untuk solusi atas kepadatan pemukiman atau tempat tinggal penduduk.

Penduduk kota sidoarjo dari tahun ke tahun terus bertambah. Selain karena

kelahiran, banyaknya pendatang dari daerah lain membuat sidoarjo menjadi

semakin padat. Untuk sekarang ini jumlah penduduk Sidoarjo sudah

mencapai 2.216.799 jiwa. Pertambahan penduduk ini di Sidoarjo ini

menyebabkan meningkatnya kebutuhan papan, perumahan atau apartemen. Di

sisi lain, semakin lama lahan untuk tempat tinggal semakin sempit dan

mengakibatkan harga tanah, rumah dan apartemen semakin mahal.

Perkembangan bisnis properti kini semakin pesat. Pengembangan properti

tersebut tidak hanya hotel, mall, perumahan tetapi juga apartemen. Bahkan

kini apartemen menjadi pengembangan properti yang paling cepat menyebar.

Sekarang ini, investasi properti merupakan salah satu sektor investasi yang

banyak dipilih untuk menjaga kestabilan keuangan supaya tidak terpengaruh

dengan dampak inflasi yang semakin sadis. Makanya, sangat wajar kalau

akhirnya banyak sekali investor yang memilih bisnis properti untuk

menyelamatkan harta mereka dari gerusan inflasi.

1
 2

Dengan melakukan investasi properti, maka akan jauh lebih mudah untuk

mendapatkan uang tanpa harus bersusah payah dan melakukan beberapa

pekerjaan yang berat lainnya yang mengandung risiko besar. Walaupun

begitu, bisnis properti ini tidaklah semudah seperti yang dilihat. Hasil

masksimal dari bisnis properti ini sangat tergantung kepada strategi yang di

jalankan. Dari mulai perencanaan yang harus benar-benar matang, pemilihan

lokasi dan lainnya. Selain itu, ada beberapa strategi investasi properti yang

dinilai cukup sederhana tapi berpotensi menghasilkan keuntungan yang sangat

besar, yakni keberanian untuk memulai bisnis properti. Selain itu, bisa juga

melaksanakan beberapa strategi yang bisa diterapkan untuk meraih

keuntungan yang berlimpah.

Ada beberapa strategi khusus untuk menjalankan investasi pada properti.

Beberapa strategi yang bisa digunakan untuk menggaet untung yang

maksimal. Cari pengembang yang baik, yang pertama harus dilakukan adalah

mencari pengembang atau developer yang baik. Untuk mengetahui ini, bisa

melihatnya dari track-record yang mereka miliki. Beberapa point yang harus

diperhitungkan ketika memilih pengembang adalah developer harus memiliki

sumber daya manusia (SDM) yang berkualitas tinggi, berpengalaman dengan

proyek-proyek besar dan harus memiliki margin error yang sangat rendah.

Perlu diketahui juga, semakin besar peluang bisnis properti yang akan dibuka,

maka secara otomatis ini akan membuat lebih banyak developer baru yang

berdatangan.
 3

Selain itu, kawasan properti baru dan terpadu biasanya akan dilakukan

perusahaan pengembang properti yang besar dan berpengalaman. Maka dari

itu, daripada berspekulasi dengan pengembang yang baru, mendingan memilih

developer yang sudah memiliki pengalaman dalam berbagai proyek. Dalam

bisnis properti, lokasi merupakan salah satu hal yang sangat penting dan harus

bisa diperhatikan dengan bijak. Misalnya saja, ketika memilih properti hunian,

sebaiknya lebih memilih hunian apartemen. Karena selain untuk hunian

apartemen juga bisa disewakan. Kebanyakan customer yang sudah ambil unit

akan mengajak yang lainnya (Teman atau Keluarga) untuk sama-sama

membeli apartemen dilokasi yang sama.

Apartemen merupakan sebuah hunian seperti rumah pada umumnya,

hanya saja jika di perumahan-perumahan, untuk unit-unit kavlingnya, ditata

horizontal tersebar di seluruh lahan yang tersedia, sedangkan apartemen, unit-

unit kavlingnya ditata vertial sehingga tercipta sebuah masa bangunan tinggi

yang berisi unit-unit hunian. Biasanya ditiap lantianya terdiri antara 4-8

tergantung perencanna apartemen tersebut. Apartemen adalah ruang atau

sekelompok ruang kamar yang dimaksudkan sebagai pemukiman (tempat

tinggal) biasanya salah satu dari banyak kelompok yang sama di dalam

gedung yang sama.

Saat ini dibeberapa kota besar, apartemen sudah banyak dibangun oleh

berbagai developer. Beberapa pengamat berpendapat bahwa jumlah unit

apartemen sudah over supply yang berarti sekarang ini untuk unit apartemen

saat ini banyak yang masih ditawarkan kepada masyarakat.

 4

Untuk Lokasi dan harga masih menjadi pertimbangan utama bagi

customer, tetapi ada banyak hal lain yang bisa dijadikan pertimbangan, yaitu,

fasilitas didalam apartemen, luasan unit serta lainnya. Untuk kota Sidoarjo

sendiri masih kondusif untuk berbinis. Masih banyak investor yang memilih

Sidoarjo sebagai tempat favorit untuk mengembangkan bisnis. Sidoarjo

memiliki posisi strategis karena merupakan berbatasan langsung dengan Kota

Surabaya. Jarak dari Pelabuhan Tanjung Perak pun tidak jauh. Belum lagi

berbagai infrastuktur yang menunjang investasi. Jika terjadi permasalahan,

bisa dengan cepat tertangani. Para investor tidak perlu khawatir karena

penguasa dan pengusaha memiliki hubungan yang harmonis.

Pertumbuhan ekonomi di Sidoarjo sendiri masih bisa terus mengalami

peningkatan. Hal tersebut terlihat dari pertumbuhan properti yang ada di

Kabupaten Sidoarjo. Bisa dibilang properti adalah bisnis yang sangat

menjanjikan. Selain itu, wilayah Sidoarjo yang aman menjadi salah satu poin

yang diperhatikan oleh para investor. Selain dibidang industri, para investor

yang bergerak di bidang Properti juga masih menggeliat di Kota Delta.

Pertumbuhan apartemen di Jawa Timur sangat cepat, terutama di Surabaya

dan Sidoarjo. Banyak apartemen baru yang bermunculan sehingga setiap

tahun ada tambahan unit apartemen salah satunya adalah Suncity Residence

Apartemen Pengembang pertama yang melahirkan Proyek Apartemen baru di

jantung kota Sidoarjo yang merupakan Super Block dengan Suncity Plaza.
 5

Menurut Tjiptono (2005), Harga adalah satuan moneter atau ukuran

lainnya termasuk barang dan jasa lainnya yang ditukarkan agar memperoleh

hak kepimilikan atau pengguna suatu barang dan jasa.

Berdasarkan beberapa pengertian di atas maka dapat disimpulkan bahwa

harga merupakan keseluruhan nilai suatu barang maupun jasa yang diberikan

dalam bentuk uang. Selain itu Harga adalah segala sesuatu atau nilai yang

ditetapkan bagi “sesuatu”.

Dalam proses penetapan harga sebaiknya dilakukan sesuai dengan tujuan

perusahaan dan pemasaran. Penetapan harga dilakukan perusahaan

berdasarkan banyak pertimbangan. Jika konsumen menerima tawaran berarti

harga tersebut sudah tepat. Jika mereka menolak biasanya harga akan cepat

diganti atau bila perlu produk bisa ditarik dari pasar.

Setiap perusahaan yang bersaing dalam suatu industri mempunyai strategi

bersaing. Usaha mengenali dan mempelajari pesaing merupakan masalah

utama yang perlu diselesaikan untuk melakukan perencanaan yang efektif.

Perusahaan seharusnya membandingkan terus-menerus produk, harga, saluran

distribusi, dan promosi mereka dengan yang dilakukan oleh para pesaing

dekatnya. Dengan cara ini, perusahaan dapat secara jelas melihat bidang-

bidang keunggulan dan kelemahan pesaing potensial. Perusahaan dapat

melancarkan serangan yang lebih mengena terhadap pesaingnya selain itu

juga menyiapkan langkah pertahanan yang lebih kuat terhadap serangan

lawan.
 6

Tentu saja ini sangat menguntungkan, karena secara tidak sengaja, si

customer ini telah mempromosikan lokasi bisnis properti, sehingga biaya

promosi akan bisa ditekan sedemikian rupa. Selain itu, tehnik promosi dari

mulut ke mulut ini merupakan salah satu tehnik promosi yang paling efektif

dan berpotensi besar mendatangkan konsumen lainnya. Lokasi terbaik untuk

membuat apartemen adalah tempat-tempat strategis yang sangat dekat dengan

pusat kota, yang memiliki akses transportasi yang memadai, baik itu angkutan

umum atau fasilitas jalan yang baik, dekat dengan pusat pendidikan, seperti

sekolah dan lainnya, dekat dengan kantor pemerintahan, minimalnya kantor

kecamatan dan usahakan harus dekat dengan pusat bisnis seperti mall dan

pasar.

Selain lokasi, beberapa fasilitas dalam apartemen juga sangat penting

untuk dicermati. Hal tersebut karena setiap orang pasti menginginkan lokasi

properti yang sudah ditunjang oleh fasilitas yang memadai, dari mulai fasilitas

pendidikan, pusat perbelanjaan, pusat olahraga, akses transportasi yang

memadai dan fasilitas lainnya. Hal ini harus bisa di lakukan supaya pembeli

bisa lebih nyaman dan mau membeli properti yang di tawarkan. Walaupun

mungkin harga yang ditawarkan akan sedikit mahal. Selain itu, dengan

fasilitas yang lengkap juga, maka seolah-olah berpeluang untuk membuka

lahan bisnis lainnya. Misalnya saja, ketika daerah yang dibangun tersebut

mengalami kemajuan yang pesat, maka bisa saja anda mendirikan beberapa

bangunan sebagai penunjang. Bagaimanapun juga, untuk menjalani bisnis

properti ini bertujuan untuk mendapatkan keuntungan. Tentu saja harga yang
 7

harus di tawarkan juga harus masuk akal, dimana bentuk dan kualitas

bangunan yang bagus dengan fasilitas yang lengkap, pasti akan dihargai

dengan harga yang sedikit mahal jika dibandingkan dengan bangunan yang

alakadarnya dengan fasilitas yang pas-pasan.

Selain itu, anda juga harus mengerti kalau harga yang ditawarkan ini

sangat sensitif bagi konsumen. Maka dari itu, perusahaan juga harus

memperhatikan perkembangan harga di pasaran. Selain itu, pastikan juga

kalau perusahaan mengetahui dengan pasti harga pasaran properti di kawasan

tersebut, dimana harga properti ini biasanya akan cenderung naik setiap saat,

tapi tetap saja ini bukan alasan untuk perusahaan bisa menaikan harga dengan

semena-mena. Melihat sampel apartemen sebaiknya customer harus

mencermati sampel unitnya dengan baik.

Untuk customer perlu mencermati juga, sebaiknya customer memilih

lokasi yang digemari oleh masyarakat sekitar. Hal tersebut karena bisa saja

apartemen tersebut anda jual kembali dengan harga tinggi atau bisa juga

disewakan kepada orang lain, sehingga anda akan mendapatkan keuntungan

lebih cepat dan tentu saja lebih besar. Kalau customer pihak pemilik,

sebaiknya menggunakan unit sample ini sebagai lahan promosi. Hal ini

berarti, apartemen yang akan di bangun perusahaan ini harus memiliki desain

yang sedang trend dan banyak digemari orang. Ketahui juga kalau sample unit

ini merupakan hal yang sensitif, sehingga perusahaan harus mempersiapkan

diri untuk menerima kritik atau request tambahan dari calon customer.
 8

Setelah customer menguasai dan sudah mulai mempraktekkan strategi

utama dalam bisnis investasi tersebut, perlu di ketahui kalau ada beberapa

strategi lainnya yang harus di terapkan sebagai pendamping dari strategi

utama tersebut. Selain itu, strategi cadangan ini juga bisa disebut sebagai

strategi pilihan dimana dengan banyaknya opsi, maka kemungkinan berhasil

dalam strategi ini akan lebih besar lagi.

Usahakan sebaiknya jika memiliki aset properti ini tidak di satu tempat

kalau anda sudah merasa enjoy untuk berinvestasi properti, pastinya juga ingin

menambah investasi anda supaya potensi keuntungan yang bisa anda dapatkan

bisa berlipat ganda. Walaupun begitu, sebagai strategi pendamping, sebaiknya

anda jangan membeli properti pada satu lokasi saja. Misalnya saja, anda

membeli properti di Lokasi A unit A1, anda boleh memiliki aset properti

lainnya di Lokasi A dengan unit B1 atau bahkan kalau bisa di Lokasi B unit

A1. Hal ini bertujuan supaya anda bisa melakukan diversifikasi investasi

kepada aset yang di miliki, sehingga jika terjadi sesuatu hal yang tidak

diinginkan pada satu apartemen, anda masih mempunyai lahan bisnis properti

lainnya lagi yang bisa di manfaatkan untuk mendulang pundi-pundi rupiah.

Strategi penentuan harga jual juga dapat diartikan sebagai rangkaian upaya

yang dilakukan oleh perusahaan dalam rangka mencapai tujuan tertentu,

karena potensi untuk menjual proposisi terbatas pada jumlah orang yang

mengetahui hal tersebut. Strategi penentuan harga jual punya peranan penting

dalam sebuah perusahaan atau bisnis karena berfungsi untuk menentukan

nilai ekonomi perusahaan, baik itu harga barang maupun jasa.

 9

PT. Indraco merupakan perusahaan yang sedang berkembang pesat dengan

unit bisnis pembangunan & pengelolaan Properti & Entertainment yaitu Water

Park, Mall & Trade Centre, Hotel, Pertokoan & Ruko serta Convention Hall

yang semuanya terintegrasi dalam satu kawasan yaitu SUNCITY PLAZA

yang ada di Sidoarjo. Untuk properti PT. indraco membangun satu-satunya

hunian dengan konsep kawasan superblock terlengkap (Hotel, Mall dan Water

Park) yang ada di Sidoarjo Jawa Timur dan hanya ada Suncity Residence

Apartemen. Perusahaan ini berlokasi di Jl. Pahlawan No. 01 Sidoarjo. Suncity

Residence Apartemen merupakan hunian yang lokasinya paling strategis

karena berada di Jantung kota Sidoarjo. Karena faktor yang sangat

menentukan sebuah property pertama adalah lokasi. Untuk lokasi perusahaan

ini sudah tidak diragukan lagi karena berada di jantung kota sidoarjo dan

merupakan superblok. Suncity Residence Apartemen ini dilengkapi dengan 15

Fasilitas yang ada di dalam apartemen itu sendiri yang salah satunya adalah

connecting dengan Suncity Mall sehingga diharapkan dapat mencover semua

kebutuhan penghuni tanpa harus keluar kawasan. karena Lokasi sangat

menentukan untuk nilai investasi.

Harga merupakan elemen penting dalam strategi pemasaran dan harus

dilihat dalam hubungannya dengan strategi pemasaran. Harga berinteraksi

dengan seluruh elemen lainnya dalam bauran pemasaran untuk menentukan

efektivitas dari setiap elemen dan keseluruhan elemen. Tujuan yang menuntun

strategi penetapan harga haruslah merupakan bagian dari tujuan yang

menuntun strategi pemasaran secara keseluruhan. Oleh karena itu, benar bila
 10

harga dipandang sebagai elemen yang mandiri dari bauran pemasaran, karena

harga itu sendiri adalah elemen sentral dalam bauran pemasaran.

Harga merupakan satu-satunya unsur bauran pemasaran yang memberikan

pemasukan atau pendapatan bagi perusahaan. Dari sudut pandang pemasaran,

harga merupakan satuan moneter atau ukuran lainnya (termasuk barang dan

jasa lainnya) yang ditukarkan agar memperoleh hak kepemilikian atas

penggunaan suatu barang atau jasa. Pengertian ini sejalan dengan konsep

pertukaran (exchange) dalam pemasaran.

Harga merupakan komponen yang berpengaruh langsung terhadap laba

perusahaan. Tingkat harga yang ditetapkan mempengaruhi kuantitas barang

yang dijual. Selain itu secara tidak langsung harga juga mempengaruhi biaya,

karena kuantitas yang terjual berpengaruh pada biaya yang ditimbulkan dalam

kaitannya dengan efisiensi produksi. Oleh karena itu penetapan harga

mempengaruhi pendapatan total dan biaya total, maka keputusan dan strategi

penetapan harga memegang peranan penting dalam setiap perusahaan.

Penetapan suatu harga adalah untuk mencapai target perusahaan,

mendapatkan laba dari penjualan, meningkatkan serta mengembangkan

produksi produk, serta meluaskan target pemasaran. Penetapan harga suatu

produk atau jasa tergantung dari tujuan perusahaan atau penjual yang

memasarkan produk tersebut.

 11

Berdasarkan latar belakang di atas, penulis menyusun laporan Kuliah

Kerja Mahasiswa (KKM) dengan judul “Penentapan Harga Jual

Apartemen (Studi Pada Perusahaan Real Estate PT. Indraco)”.

1.2 Tujuan Penulisan

Berdasarkan latar belakang masalah, maka tujuan penulisan laporan KKM

ini terdapat tujuan umum dan khusus yaitu:

1.2.1 Tujuan Umum

Tujuan umum penulisan laporan KKM adalah untuk mengetahui

strategi penentapan harga jual apartemen yang ada di PT. Indraco Suncity

Residence Apartemen.

1.2.2 Tujuan Khusus

Tujuan khusus penulisan laporan KKM adalah sebagai berikut:

1. Memahami strategi penetapan harga jual apartemen pada perusahaan

PT. Indraco

2. Mengetahui isi dari penentapan harga jual

3. Mengetahui strategi penentapan harga jual yang sesuai bagi

perusahaan PT. Indraco

1.3 Manfaat Penulisan

1.3.1 Mafaat Bagi Mahasiswa

Penulis dapat membandingkan antara teori dengan keadaan yang

sebenarnya terjadi dalam perusahaan.

 12

1.3.2 Mafaat Bagi Perguruan Tinggi

Sebagai bahan pustaka terkait dengan strategi pemasaran

apartemen. Sebagai salah satu bukti bahwa mahasiswa yang bersangkutan

telah menyelesaikan KKM di PT. Indraco.

1.3.3 Mafaat Bagi Perusahaan

Dapat memberikan masukan terhadap manajemen perusahaan di

dalam pengambilan keputusan mengenai Strategi Penentapan Harga Jual

Apartemen.