Pertemuan 8 Pire Investasi Tanah Lahan/Kavling

Studi Kelayakan

1. Lokasi : menentukan pertumbuhan/peningkatan nilai,tingkat laba,PBP,sesuai dgn

pengembangan kawasan
2. Fitur Properti  Kualitas fisik : disesuaikan karena tiap investor berbeda
Pertanian : lahan yang landai kurang baik
Villa : kontur yang turun naik lebih baik
Kantor : memperhatikan akses jalan
Residensial : akses,fasilitas,ketenangan
Kavling tunggal : kontur,saluran air,fasilitas,perubahan peruntukan yang potensial
3. Pengaturan waktu : merupakan investasi jangka panjang yang tidak liquid dan berpotensi
terdapat biaya tambahan seperti pajak dan bunga maka sangat penting dan spekulan harus hati
hati karena lahan bisa saja tidak memberi penghasilan dan semakin lama tidak dikuasai serta
tidak dimanfaatkan maka tingkat pengembalian juga semakin kecil. Perlu Minimize Holding Cost
yaitu pemanfaatan lahan dengan disewakan untuk parker,pertaian,peternakan,dll namun perlu
dukungan finansial yang berkelanjutan
4. Opportunity Cost : bunga yang hilang untuk biaya investasi,bunga hutang untuk
mempertahankan investasi,Present Value yang hilang
5. Penerimaan Komunitas : harus paham politik dan hukum setempat,melihat potensi
pengembangan kawasan dan penyediaan infrastruktur dengan growth management legislation

Investasi Kavling Tunggal 

1. Kavling Hunian(Residential Lots) : Oleh investor pengembang,Harapan pertumbuhan nilai,pinjam

bank,hipotek
2. Kavling Spekulatif : peningkatan nilai dari keuntungan penjualan,pertimbangan peruntukan
kawasan,berdasar kemungkinan rezoning,penerimaan komunitas penting karena tidak dipenuhi
ijin tidak keluar

Analisa Keuangan  sewa atau jual lagi

1. Disewakan:
Keuntungan Pemilik : arus pendapatan,peningkatan nilai,perluasan portofolio investasi
tambahan
Keuntungan Penyewa : bisa diagunkan,pembayaran sewa sebagai biaya operasional
2. Build To Suit : membangun untuk disewakan sesuai permintaan. Yang harus diperhatikan adalah
pajak tinggi,hindari pemakaian tunggal,dan pajak yang tinggi
3. Lahan Luas (Acreage) : investornya adalah developer atau pengembang. Bisa dijual lagi sebagai
satu kesatuan utuh atau dipecah dalam bentuk kavling dengan konsep plottage (tanah lebih
bernilai sebagai satu kesatuan utuh),produktivitas mempengaruhi nilai,untuk tanah subur jarang
spekulan masuk karena lebih mempertimbangkan pengembangan di masa depan

Tipe Tanah Kavling

 1. Cul de Sac : di ujung jalan buntu
Aman,depan sempit belakang lebar,tenang,cocok untuk hunian,parker sempit,pintu masuk kecil
2. Interior Lot : ditengah satu blok deretan kavling
Aman (1 akses),perlu perawatan,tidak terlalu berisik,lebih privat drpd corner lot,sirkulasi perlu
diperhatikan,view terbatas
3. T intersection : Tusuk sate
Pandangan luas,cocok untuk komersial (dpt terlihat dari jauh),penghuni terganggu lampu lalu
lintas,kurang aman karena rawan kecelakaan lalu lintas,kurang cocok untuk hunian
4. Corner Lot
Kavling lebih luas,dua pintu masuk,baik untuk hunian dan komersial,biaya perawatan
tinggi,kurang aman,lebih berisik
5. Key Lot : seakan mengunci lainnya,memanjang kebelakang,ditengah
Aman,lebih luas,parkir luas,tidak berisik,privat,perawatan sedikit,sirkulasi kurang,dekat
septictank tetangga,1 view,kurang cocok untuk investasi
6. Flag Lot : bentuk l
Aman,tidak ada akses ke jalan utama,tidak cocok untuk komersial

Evaluasi Tanah : Prediksi jenis dan timing pemakaian dengan pendekatan data pasar melalui
penyesuaian

Pendekatan komprehensif HBU : kepadatan,demografi,sentra pekerjaan,proyeksi biaya dan

pendapatan,tingkat pengembalian dan resiko

Subdividing untuk spekulan :investor pasif, dengan promosi,beli tanah luas, dipecah,jual lagi dengan
promosi menarik

Subdividing untuk developer : investor aktif, beli tanah yang prospeknya bagus,pecah atau
bangun,kegiatan untuk menciptakan nilai,semua biaya dan pengeluaran dipertimbangkan,membuat
peta property,perizinan ke pemerintah,studi kelayakan,studi amdal

Beli tanah Kavling : cari info,survey,cek asal usul,kondisi,dan legalitas

Jual tanah kavling : pecah,urus izin,buat promosi menarik,kelola dengan baik

Pire 9 Investasi Tempat Tinggal

Investasi Rumah Tapak

 rumah : bangunan gedung untuktempat tinggal,pembinaan keluarga,dan asset

 jenis :
1. komersial : untuk mendapat keuntungan
2. swadaya : prakarsa dan upaya masyarakat
3. umum: untuk memenuhi kebutuhan masyarakat gaji rendah
4. khusus: untuk penuhi kebutuhan khusus
5. Negara : untuk penunjang dan tempat tinggal pegawai negeri dan pejabat

Prospek
Pelaku bisnis  developer
 Rumah tapak MBA : bangunan besar,luas,mengusung model arsitektur tertentu
 Rumah tapak MBM
 Rumah tapak MBR :
RSS Lt max 54 lb max 36 1km,1kt,1dapur,1 ruang makan
RS Lt 54-200 Lb max 70
Rusun Sederhana Lb max 35
RSH tembok,setengah kayu,kayu bukan panggung,panggung
RIT : rumah pertama,layak huni ,terjangkau,lb +- 21,lt min 60

Jenis residential landed house

 Rumah tinggal tunggal (Detached house) : rumah tapak,ditinggali 1 keluarga,halaman
luas,berdiri sendiri/pisah,dapat berbentuk bungalow/villa/cottage/mansion
 Rumah tinggal kopel (Semi Detached House) : kanan kiri disekat,untuk disewakan
 Townhouse : gandeng,parkir dalam bangunan,depan rumah relative lebar,berderet
terbatas
 Rumah berpekarangan dalam (Patio House) : pekarangan dalam rumah,lantai satu,pintu
masuk di tengah,ruang tamu disamping,kamar di sisi lainnya,ruang privat
dipagari,halaman depan dan samping dihilangkan
 Rumah Maisonette : standar kapasitas tinggi,lantai rendah
 Rumah gandeng (raw House): lantai dua tradisional,gandeng,ruang tamu,ruang
makan,dapur,km di lantai 1
 Rumah minimalis : menurut pandangan baru terhadap desain yang simple dan
efisien,bentuk ruang geometris sederhana,kokoh,sedikit ornament,bagian tidak penting
direduksi,menuntut kreasi dan inovasi

Jenis Jenis Tapak di Indonesia

 Rumah modern : minimalis,elegan,geometris,atap datar,jendela lebar,pohon besar

sebagai vocal point,sekat minimal,tanpa ukiran
 Rumah mediterania : warna tanah,corak islami eropa,dinding tekstur kasar,ada
kubah,ukiran gypsum di dinding,
  Rumah Klasik : ukiran rumit,banyak pilar,adopsi romawi dan inggris,pencahayaan lampu
besar,lantai permadani/tema alam,dinding netral &gelap/wallpaper,interior kombinasi
merah tua,gold,hijau tua,furniture besar dengan ornament
 Rumah tropis : sesuai iklim,pencahayaan dan sirkulasi memadahi,atap miring,jendela
sesuai arah angin,pemanfaatan cahaya matahari,plafon tinggi
 Rumah etnik : corak tradisional
 Rumah eropa : European style,dipadukan gaya klasik
 Rumah kebun : daerah agropolitn,halaman luas,banyak tanaman

Ruko dan Rukan

Landed house,hunian/non,lantai 2-3,deret/tunggal,modern,minimalis

Tipe Perumahan Yang Jual Landed House

Perumahan :kumpulan rumah bagian dari permukiman perkotaan/perdesaan yang dilengkapi prasaran,
saranan dan utilitas umum agar layak huni.

Tipe :

 Modern : sedang-besar,minimalis,aman 24 jam,MBA

 Cluster : tidak ada pagar,ada portal di gerbang depan
 Rakyat : disubsidi pemerintah,untuk MBR
 Islami : corak islami,desain rumah menunjang syariah,ada masjid atau sekolah islam

Investasi Townhouse dan Cluster

Townhouse : MBA,makin diincar karena keterbatasan lahan,1 komplek isi 30 rumah mewah deret +-
5000m2,desain asli tidak boleh diubah,lokasi dalam kota,fasum bersama,single bukan couple,2-3 lantai

Menurut Hatta Wirya : ditujukan ekspatriat,berkembang sejak 1980an,kepadatan sedang,dikelilingi

dinding,one gate,dalam kota,eksklusif,factor yang dipertimbangkan dalam investasi : Lokasi target
konsep pengelola